时间：2023-08-10 17:25:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇经济纠纷与债务纠纷，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前人民法院受理的民事官司主要有以下十二类：
第一类是婚姻家庭纠纷。包括离婚、离婚的财产纠纷、恋爱引起的财物纠纷、抚育纠纷、赡养纠纷、抚养纠纷、解除收养关系纠纷、解除同居关系（起诉时双方或一方未达到法定婚龄或不符合其他结婚条件）纠纷、析产纠纷、分割纠纷、赔偿金、补助金、保险金纠纷。
第二类是房屋纠纷。包括房屋确权纠纷、房屋买卖纠纷、房屋使用权纠纷、房屋租赁纠纷、房屋代管纠纷、房屋典当回赎纠纷、房屋拆迁纠纷、换房纠纷、退出强占公房纠纷、拆除违章建筑纠纷、房屋附着（定着）纠纷等。
第三类是继承遗产纠纷。包括继承权纠纷、遗赠抚养协议纠纷、遗赠受领纠纷、分享遗产纠纷、确认丧失继承权纠纷。
第四类是债务纠纷。包括借贷纠纷、买卖纠纷、抵押纠纷、承揽加工（个人与个人）纠纷、代购代销（个人与个人）纠纷、拖欠贷款纠纷、追索劳动报酬纠纷、追还不当得利纠纷、追还定金纠纷、无因管理索赔纠纷、帐务纠纷等。
第五类是人身、财产权纠纷。包括人身损害赔偿纠纷、财物损坏赔偿纠纷、追还财产纠纷、违约金纠纷、要求消除危险纠纷、恢复财产原状纠纷、排除妨碍纠纷、医疗事故处理纠纷等。
第六类是土地纠纷。包括宅基地使用权纠纷、宅基地界址纠纷、宅基地附着（定着）物纠纷。侵犯土地使用权纠纷。
第七类是相邻关系纠纷。包括采光纠纷、通风纠纷、通道使用纠纷、排水纠纷、排队竹木妨害纠纷、噪音纠纷等。
第八类是其他财物权纠纷。包括山林纠纷、水利纠纷、树林、竹园产权纠纷、财物权属纠纷。
第九类是人身权纠纷。包括侵犯姓名权（名称权）、侵犯肖像权、侵犯名誉权、侵犯荣誉权等引起的纠纷。
第十类是知识产权纠纷。包括著作权纠纷、发现权纠纷、发明权纠纷等。
第十一类属适用特别程序的事由。包括选民资格、宣告死亡、宣告失踪、撤销死亡宣告、撤销失踪宣告、认定公民无民事行为能力、认定公民限制民事行为能力、认无主财产、不服指定监护、撤销监护人资格等。
第十二类是上述十一类不能包括进去的其他纠纷或事由。
经济纠纷可以诉诸法院的有以下九大类：
（一）经济合同纠纷。包括法人之间、 法人与公民之间发生的经济合同纠纷案件。
1.购销合同纠纷；
2.建筑工程承包合同纠纷；
3.加工承揽合同纠纷；
4.供用电合同纠纷；
5.仓储保管合同纠纷；
6.承包合同纠纷；
7.联营合同纠纷；
8.运输合同纠纷；
9.借款合同纠纷；
10.财产保险合同纠纷；
11.财产租赁合同纠纷；
12.融资租赁合同纠纷；
13.企业租赁经营合同纠纷；
14.外贸合同纠纷；
15.行纪合同纠纷；
16.居间合同纠纷；
17.补偿贸易合同纠纷。
（二）技术合同（法人之间、法人与公民之间的技术合同）纠纷案件。包括：
1.技术开发合同纠纷；
2.专利权转让合同纠纷；
3.专利申请权转让纠 纷；
4.专利实施许可合同纠纷；
5.非专利技术转让合同纠纷；
6.技术咨询合同纠纷；
7.技术服务合同纠纷。
（三）涉外涉港澳台经济合同纠纷，包括国内企业或经济组织与外国及港澳台地区的企业和其他经济组织或个人订立的 经济合同的纠纷。具体包括：
1.补偿贸易合同纠纷；
2.来料加工合同纠纷；
3.来件 装配合同纠纷；
4.中外合资经营企业合同纠纷；
5.中外合作经营企业合同纠纷；
6. 中外合作勘探开发自然资源合同纠纷；
7.劳务合同纠纷；
8.购销合同纠纷；
9.财产保险合同纠纷；
10.信贷合同纠纷；
11.技术引进、出口合同纠纷。
（四）工业产权纠纷。 （包括法人与法人之间、法人与个人之间、个人与个人之间发生的专利、商标纠纷 案件）。
1.商标侵权纠纷；
2.商标许可合同纠纷；
3.专利权属 纠纷；
4.专利申请权纠纷；
5.专利使用费纠纷；
（五）经济损害赔偿纠 纷。包括法人之间或法人为一方当事人在生产流通领域因侵权行为发生的损害赔偿 纠纷案。具体包括：
1.财产所有权损害赔偿纠纷（限于法人 与法人之间）；
2.食品卫生方面的损害赔偿纠纷；
3.药品损害赔偿纠纷；
4.环保损害赔偿纠纷；
5.虚假广告损害赔偿纠纷；
6.产品责任纠纷；
7.侵犯非专利技术成果权纠纷。
（六）劳动纠纷。包括：
1.劳动合同争议；
2.除名争议；
3.辞退争议；
4.开除争议。
（七）企业破产事件。包括宣告企业破产案件和企业财产清偿案件。
（八）票据纠纷。包括：
1.股票纠纷案件；
2.债券纠纷案件；
[关键词]督促程序;反思;运行环境;理论基础
Abstract:Thesupervisingandurgingprocedureistheresultofthecommodityeconomy.However,thesupervisingandurgingprocedurehasbeenignorednowadaysthoughthemarketingeconomyinourcountryisdevelopingrapidly.ItisworthcontemplatingwhetherthesupervisingandurgingprocedureshouldexistinChina.Thearticlediscussesthesupervisingandurgingprocedurefromthepracticalenvironmentandthetheorybasis,anddrawstheconclusionthatitisnecessaryforthesupervisingandurgingproceduretoexistcontinuouslyinChina.Furthermore,thesupervisingandurgingprocedureshouldbeperfectedinitselfandrelatedjudicialsystemsothatitcanovercometheshortcomingsindesignandadapttotheconditionsofourcountry.
Keywords:supervisingandurgingprocedure;contemplation;practicalenvironment;theorybasis
市场经济社会中,相当多的经济纠纷属于当事人之间债权债务关系明确,双方对纠纷没有任何争议的情形,只是债务人出于种种原因而怠于履行,此种纠纷纯属执行问题。督促程序则是针对此类纠纷专门设立,以特有的程序设计,催促债务人及时履行债务。它给予请求人一种机会,在对方持消极态度的情况下取得执行名义,而无须忍受费力费时的争讼程序[1],帮助债权人以简单、快捷的诉讼方式收回债权。督促程序是市场经济社会的产物,在大陆法系国家的经济诉讼中担负着繁简分流的重要角色。然而,在我国市场经济快速发展、债务纠纷案件日益增多的今天,督促程序的适用却日趋下降,几乎到了形同虚设的境地。时至今日,督促程序在理论界和实务界均受到冷落,不乏将督促程序从我国民事诉讼法中抹去的呼声。笔者认为,有必要对督促程序在我国的运行环境和理论基础进行深入反思,全面和客观地认识督促程序的生存现状,将有助于明确督促程序在我国或发展或消失的出路所在。
一、对督促程序在我国运行环境的反思
(一)积极方面
1.督促程序与我国传统的法律文化理念相契合
从法律文化层面看,督促程序与中国人的法律文化和诉讼心理相契合,因此,督促程序在我国有其存在和可接受的社会基础。受中国几千年封建礼教思想的影响,民众信奉“以和为贵”,在诉讼上逐渐形成牢固的“厌讼”、“耻讼”心理。如梁治平所言:对意大利人或者希腊人来说,借鉴法国或者德国的法典,更多只具有技术上的意义,而对中国人来说,接受西方的法律学说,制定西方式的法典,根本上是一种文化选择[2]。如果西方的某项制度与我国的法律文化存在某种暗合,产生观念冲突的可能性便会降低,该法律的移植就具有了可行的前提。督促程序无需开庭审理,可有效地避免双方当事人在法庭上的剑拔弩张和对抗,债权人与债务人不用碰面,保存了各自的颜面,债务纠纷即以较为“和气”的方式解决,能有效防止双方矛盾的激化,这为我国法律文化背后的民众的法律观念和诉讼心理所能接纳。
2.督促程序与我国市场经济发展相适应
从经济学角度审视,督促程序是适应我国市场经济发展需要的。根据经济学的基本原理,资金的快速流转能使有限的资金得到更加有效的运用,从而最终导致资源趋于最优配置和产生最大的经济效益。经济的发展在加快资金流转的同时会产生债务纠纷增多的附加效应,债务纠纷的及时解决又能促进资金运转和经济的发展。反之,如果资金流转缓慢甚至停滞,便会对经济的发展形成阻碍。可见,资金流转和市场经济发展两者相辅相成。我国在进入市场经济以后,自然产生了诸多的债务纠纷,债务纠纷的积聚必将导致资金流通减缓,滞阻市场经济的发展。而这其中相当大一部分的债务纠纷债权债务关系明确,长期拖欠使得当事人最终只能诉诸法律。相对普通程序而言,督促程序更为简便快捷,并且能够最大程度地降低社会成本,因此,可以说督促程序是解决当事人之间此类纠纷的最佳法律手段。
3.督促程序与我国民事诉讼原则和司法改革精神相协调
从民事诉讼角度分析,督促程序体现了我国民事诉讼法倡导的“两便”原则和司法改革的精神。便利群众进行诉讼、便利人民法院办案是我国民事诉讼法制定的出发点和归宿。债权人提起督促程序后,法院无需对债权人的支付令申请进行实质审查,无需开庭审理,无需询问债务人,只要债务人不提出异议,支付令即行生效,债权人取得执行依据。督促程序以简便的程序、快捷的速度帮助债权人收回债权,在便利双方当事人进行诉讼的同时也便利法院审理案件。督促程序的高效性符合以“司法效率”为中心的司法改革的要求。
(二)消极方面
然而,督促程序在1991年移植到我国以后,在我国的社会环境中遭遇到了种种不利于其生存和发展的消极因素,从而影响了其在我国的有效运行和应有价值的正常发挥,主要表现在以下方面:
1.残留的计划经济观念与督促程序所需要的市场经济环境不相协调
督促程序是随着资本主义现代商品经济发展而建立起来的。西欧资本主义商品经济的发展使得人民之间的金钱债务纠纷急遽增长,如果这些案件都按通常诉讼程序,即经过、法庭审理,直至作出判决、上诉等一系列程序之后强制执行,则不仅浪费当事人和法院的人力和物力,而且不利于商品经济的发展。鉴于此,1877年德国民事诉讼法第一次制定了督促程序[3]。督促程序的生长环境是商品经济社会,立法的目的是要维护债权人的合法利益。然而,1991年我国在制定督促程序时尚未走出计划经济的影响,在各个细节的设计上都表现出有利于债务人的价值取向[4],甚至时至今日,多年前的计划经济思想尚未彻底从人们头脑中消除,以至于原有的对债务人过多保护的观念与督促程序保护债权人利益的立法意旨相背。
2.我国超职权主义诉讼模式与督促程序的相关要求不相协调
我国民事诉讼法长期奉行超职权主义的审判模式,传统的民事诉讼法律关系理论突出强调法院在民事诉讼中的主导地位,程序的进行主要由法官控制,将当事人在民事诉讼中的地位视为从属性质[5]。而督促程序的进行取决于双方当事人,程序因债权人的申请而开始,因债务人的异议而终结,法官对债权人的申请和债务人的异议仅进行形式审查,相对而言,法官在其中只起到协助和辅助作用,在某种程度上可以说督促程序需要的是当事人的程序自由。如果督促程序过多地受到法官职权的干涉,当事人必然会遭遇各式各样的阻挠,督促程序自然很难顺畅运行。
3.目前不健全的司法制度与督促程序的要求不相协调
法官干预当事人选择督促程序部分源自法官背后的司法制度不健全。当前法院普遍存在着经费不足、设备缺乏的问题。基层人民法院办理适用督促程序的案件所支付的费用远远超过所收取的费用,入不敷出。而按诉讼程序立案受理,财产案件诉讼收费则远远高出适用督促程序受理案件,有些案件法官宁可动员当事人走诉讼程序,也不按督促程序办理[6]。法院经费没有相应的制度保障,法院内部的司法体制缺乏对立案法官的监督和制约,受理案件时法官出于利益权衡而干预当事人的程序选择权也就不足为怪了。此种司法制度的缺陷必将对收费低廉的督促程序的适用产生重大影响。
4.不健全的市场机制与督促程序不相配套
有学者认为,现阶段人们的价值观念正在转变,但尚未形成市场经济正常运行所需要的价值观念,信用——特别是商业信用在很多人眼里还比较淡薄,在有些人脑子里甚至就没有“信用”二字。国家也没有建立起一套市场经济需要的信用制度,这是我国督促程序运行效果不佳的最根本的原因[7]。笔者虽然不赞同将信用机制的缺乏认定为我国督促程序运行效果不佳的“最根本”的原因,但不可否认信用机制的缺乏对我国目前督促程序运行的不良现状起了一定的负面作用,主要表现为债务人可以没有任何约束地故意对支付令提出虚假异议。对债务人的此种恶意行为既没有法律上的限制或惩罚,也不会产生其他方面的不利影响,由此形成对债务人“不信用”的纵容或诱导,致使督促程序无法顺利施行。
5.理论界与实务界的重视程度与该程序的重要性不相符合
司法改革中,理论界和司法实务部门均热衷于简易程序的探讨和实践,然而,同样具有简易程序特点的督促程序却倍受冷落,多年来已经淡出了人们的视线。在法院,依督促程序提起的案件往往交由立案庭办理,得不到与通常诉讼程序同样的重视,甚至可以说这一独特简便程序的存在完全被忽视。督促程序的缺陷很难得到完善,其价值也难以得到应有的发挥。在我国市场经济快速发展的今天,法院受理的经济案件几乎逐年成倍激增,法官审理案件的负担日益加重。如果不以灵活、快捷、节省的程序解决大多数简单民事案件,要实现对复杂民事案件的慎重裁判就相当困难[8]。
二、对督促程序建构的理论基础的反思
(一)诉讼公正和诉讼效率的失衡
诉讼公正和诉讼效率是民事诉讼法的基本价值。公正是法律和诉讼中的最高价值,通常情形中,在维护公正的前提下追求诉讼效率。实践中各类案件和各种程序平均占用诉讼资源是不合理的,在社会发展迅速和讲求经济的环境中,简便迅捷的程序是很必要的,对于简易案件,更应当强调经济性地解决纠纷[9]。督促程序的设计在注重诉讼效率的同时实现诉讼公正价值和诉讼效率价值的平衡与互动。督促程序的发生基于债务人对债权人提起的债务纠纷没有争议这一假设前提,免去了通常诉讼中所需的繁琐程序,不用开庭审理,对债权人的申请也不用实质审查,不用向债务人讯问和质证。为确保诉讼正义,督促程序特别为债务人设置了异议权,债务人的异议直接导致督促程序的终结,纠纷转由通常诉讼审理解决。如果生效的支付令出现错误,督促程序也提供了再审的救济途径。在追求诉讼效率方面,督促程序诉讼周期短、程序简单、审级层次少、诉讼费成本低。相对于诉讼程序而言,当事人能以最低的诉讼成本获取最大的诉讼利益;对于法院,也极大地节约了司法资源。可见,督促程序设计的初衷是试图实现诉讼公正与诉讼效率的完美结合。
然而,司法实践中,督促程序显现出诉讼公正和诉讼效率在某些环节上设计的失衡。首先,债权人有选择适用督促程序的权利,但立法没有对债权人的程序选择权提供司法救济,债权人因为种种原因(法院或督促程序自身的缺陷)无力选择对己更有利的督促程序,诉讼公正无法体现。其次,督促程序中债务人的异议权无任何限制,虽然符合督促程序追求诉讼效率的要求,但是极易造成督促程序因债务人的虚假或随意的异议而终结,债权人的合法权益在督促程序中无法得到有效保护,督促程序也就无法实现诉讼公正。再次,债务人提出不实的异议后,督促程序终结,由债权人承担败诉的费用,债权人的合法权利不仅得不到维护,而且还要为对方的欺骗“买单”,诉讼公正在诉讼费用的承担上也无法体现。最后,督促程序在诉讼效率上具有明显的优势,然而,程序的设计并没有保证诉讼期限的按期履行,为人为因素的影响提供了可能,其诉讼高效的优越性无法得到体现。
(二)诉讼权利和诉讼义务不对等
权利和义务是法律规范的核心和实质。权利是规定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务是和权利相对的,是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段[10],“没有无义务的权利,也没有无权利的义务”,在数量关系上,权利与义务总是等值的,即权利和义务要实现对等[11]。督促程序的设计上也遵循诉讼权利和诉讼义务对等的程序建构理念,如:由于人民法院在支付令之前并未对案件做实质性的审查,即未对权利本身进行调查,因此,支付令并不一定符合当事人之间权利义务关系的事实,这就要求法律程序上设置一种救济手段,即允许债务人对支付令提出异议[12]。债务人在法定期间提出书面异议的,人民法院无须审查异议是否有理由,应当直接裁定终结督促程序。因为对债权人的申请不应进行实质审查,与之相对应,对债务人的异议也不应进行实质审查,而只审查其在形式上是否合法。异议一经合法提出,督促程序就告结束。
我国督促程序的设计缺陷主要表现为法官和债务人的部分权利和义务设置不对等。如规定法官对督促程序的启动具有控制权,却没有明确相应的不得的义务,即保护债权人的诉权和程序选择权的义务;规定了法官执行诉讼期限的权利,却没有规定相应的执行诉讼期限的义务,即保护债权人诉讼期限权利的义务;规定了债务人有提出异议的权利,却没有规定不得滥用异议权的义务,即保障债权人顺利收回债权的义务;债权是相对权,也称对人权,其义务主体是特定的债务人,督促程序明确了保护债权人的合法权利,却没有相应严格赋予债务人保障债权人合法权益的义务。义务是和权利相对的,督促程序给法院与债务人设定了前述权利而没有相应地设定前述义务,在程序上则表现为没有给法院和债务人的权利以一定约束。
关键词：烂尾楼，再开发，法律调查，政府支持，市场定位
中国的烂尾楼大多形成于上世纪90年代，其出现与市场定位失误、再开发资金不足、涉及经济纠纷或经济案件等原因相关。作为房地产投资失败的代名词，曾经致使广大投资置业者蒙受巨大的经济损失。随着我国入世后房地产市场的逐渐升温，烂尾楼又重新进入开发商们的视野，成功操盘烂尾楼，获取高额回报率是众多开发商追求的目标。
1 烂尾楼市场概述
我国的房地产市场经过1992-1993年底、1999年金融风暴前、2001年共三个高峰期，在每一个高峰期内，由于国内房地产虚热等诸多因素，房地产开发企业数量急剧膨胀，银行放贷也较容易，一些没有实力的企业挤进房地产业，缺乏分析而仓促上马，从而在较多的大中城市形成了一批烂尾工程。
(1)产生原因。烂尾楼是经济发展中的一个特殊现象，产生原因主要有三大类：其一是资金问题，开发商前期资金透支，后期资金到不了位，出现资金无法运转，同时项目融资渠道单一，一遇到经济动荡或融资渠道受阻，项目极易停工甚至烂尾。其二是市场定位问题，开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调“差异化”脱离地块条件和区域，或者随大流，缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
(2)发展现状。近几年，在房地产快速发展大环境下，土地资源变得越来越紧缺，土地的成本大大增加。。同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，大多位于黄金地段的烂尾楼便重新出现在开发商的视线里。许多停建多年的被盘活，通过细分市场，把烂尾楼转型为青年住宅、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点，甚至一些外企及海外机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。
(3)存在风险。在烂尾楼蕴含很大商机的同时，也潜在很大风险。首先是烂尾楼产生的原因很多，其中产权关系很重要，容易产生纠纷，所以要查明烂尾的原因，避免司法风波。其次是通过烂尾楼改造出来的产品由于存在土地使用年限缩减、房屋折旧、户型设计不合理等问题，与新开发楼盘相对比，在市场中的接受度会打折扣。最后是价格风险，烂尾楼由于存在土地价格差和规划用途等限制，其价格很难按市场价格来分析，所以回报率也存在一定的风险。
2 成功操作烂尾楼的关键
2.1 转让前期的法律尽职调查
一般情况下，烂尾楼项目均有着较为复杂的历史原因，对外债权债务关系的情况都较为复杂。因此，进行转让前的法律尽职调查显得尤为重要。对于烂尾楼项目的法律尽职调查一般应涉及以下几个方面：
(1)项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。
(2)土地使用出让金是否已付清。如果出现转让方没有支付的情况，受让方就必须支付这笔土地使用权的出让金。
(3)土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70年、50年和40年不等，转让方有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。
(4)规划许可和建筑许可的问题，即项目的前期设计、规划是否取得有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证，即使预售许可证已办理，受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑施工许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的现状是否吻合的问题。
(5)烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通迅等没有得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给受让方带来一定的麻烦。
(6)烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。
(7)烂尾楼的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款行为等。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。
(8)烂尾楼的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理优先权。
(9)其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。
2.2 妥善处理债权债务关系
资金短缺是烂尾楼的主要问题，而资金短缺和债权债务紧密相关，项目的债权债务关系理清是成功销售的前提。为避免受让后出现债务纠纷，受让方应当先对项目公司的现有债权债务情况进行彻底清查并确定处理方案。在这一过程中，以下几个方面值得关注：
(1)制作明确的债权债务清单。受让方可要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，受让方可要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单列明的负债之外再无其他负债。
(2)明确公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至有可能影响并购后公司的正常运营。因而受让方有必要在并购前通过各种途径详细了解项目公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。
(3)明确项目公司的银行贷款和抵押情况。由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点项目公司的财产时，受让方宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。。若受让方有意在接手烂尾楼后向银行贷款，则不妨在并购之前即考虑与相关银行达成债务处理协议，以争取一定的优惠政策。
2.3 充分获得当地政府的支持
烂尾楼工程由于历时较长，当时的规划许可、建设许可等审批文件可能都已过期，需要政府有关部门重新审批，而且错综复杂的债权债务关系引起的法律纠纷需要政府的协调。投资烂尾楼，要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。
2.4 准确的策划和市场定位
不同时期有不同的市场需求，不同的烂尾楼项目有不同的地段、环境、结构特点，因此，在接手烂尾楼项目后，准确的市场定位是重中之重。前几年一些烂尾楼改造成小户型或酒店式公寓获得巨大成功，有的回报率甚至高达150%至200%，也是因为挖掘了市场的潜在需求。当然，不能说开发小户型或酒店式公寓就可获得成功，但至少说明了准确策划和市场定位的重要。对于烂尾楼项目，一定要在充分市场调研基础上进行产品分析定位，改进产品本身使之迎合市场需求。
3 烂尾楼投资机会分析
尽管烂尾楼存在很多问题，但烂尾楼仍然蕴藏着很大的商机，随着社会和经济的发展，楼市的快速发展为烂尾楼的处置创造了良好的外部环境，烂尾楼的优势和投资价值已充分显现，城市可用土地面积正逐渐减少，一些地处城区商业繁华地区的烂尾楼，商业环境和办公环境发展前景都不错，而且烂尾楼通常都急需资金盘活，价格也相对优惠，以“超低价”买下的烂尾楼一旦起死回生，利润非常大。除了价格优势外，烂尾楼大都是半成品，“准现房”优势明显，一个正常楼盘从开发到上市起码需时两三年，长的则要四、五年，而烂尾楼接盘后马上就可以预售，从复工到完工一般只有几个月，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，资金占用时间短，获利短平快。不过应该清醒地意识到，近几年，楼市繁荣给烂尾楼带来契机的同时，转让价格趋高也给投资烂尾楼带来更大的风险，况且，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在缺陷，如总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后。另外，至今未得到处置的烂尾楼项目，基本上债权债务无法得到解决，或存在较大的法律障碍，很难以合理价格通过股权转让的方式获得。
4 结束语
强大的营销能力和雄厚的资金实力是操盘烂尾楼的前提条件，投资烂尾楼要从市场角度看这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求，从而成为可流动的商品。尽管烂尾楼存在很多问题，但烂尾楼仍然蕴藏着较大的商机。随着社会和经济的发展以及房地产业的持续健康运行，烂尾楼的优势和投资价值将更加充分显现，如果能规避风险，投资烂尾楼的回报率将会很高。
参考文献：
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一、小额诉讼程序的概念与特征
本文所探讨的小额诉讼程序是指较简易程序更为简便的、专门用来解决标的额极小的民事纠纷的一种独立的诉讼程序，其并非简易程序的附属程序，而是与简易程序并列存在的独立的第一审程序。相比起简易程序，小额诉讼程序具有以下特征：
（一）使用范围特定。小额诉讼程序的适用范围基本上仅限于债权债务纠纷，且适用的诉讼标的额极小，通常由法律明确规定。
（二）程序简便，审理形式非正式化。“小额诉讼请求程序所追寻的理想是不需法律技巧的简易和效率”[1]。小额诉讼程序的简便性贯穿在诉讼过程的各个环节之中。例如，在审理中不适用严格的证据规则，作证时可以不经过宣誓，以及法院可以限制交叉询问，状和答辩状可以采用法院印制好的表格，也可以口头进行；甚至无需法庭记录；判决也只是宣布结果，而不必说明理由等等。
（三）法官被赋予了更多的职权和裁量权。在小额诉讼中，法官更为主动地介入诉讼，当事人双方的对抗则受到一定的限制，在通过法官的职权指挥和职权裁量缩短诉讼周期，以节省时间、费用和人力。
（四）低成本、高效率。小额诉讼程序通常完全免费或者只收取极少的诉讼费，同时，为了节省费用，小额诉讼程序对当事人聘用律师诉讼持消极态度，有些国家甚至禁止律师诉讼。由于审判多数是以普通大众可以接受的简便方式进行，当事人本人不依靠律师的帮助也可以胜任。当事人得以较低的成本获得公正的司法裁判。
二、在农村基层司法机制中构建小额诉讼程序的必要性
在市场经济转轨、利益格局调整等诸多因素的影响下，我国农村纠纷解决呈现出新的特点：一是小额钱债纠纷在农村经济纠纷的比重比较大，而且呈上升趋势。近年来，随着中央和地方一系列惠农政策的出台，我国农村经济得到长足的发展，村民间的商业经济交往活跃。村民间的借贷比较频繁，如借钱来投资小生意或盖房子的现象、买卖赊账的现象非常普遍，这些借贷的金额比较小，大多在5万元以下，一万元以下的也很常见。二是诉讼成本的高昂迫使许多农民不得不放弃诉讼。改革开放以来，农村的社会经济生活方式发生了巨大变化，农村纠纷形态也发生了相应的变化。中国农村正在从传统的乡土社会向现代商业社会转型，司法正在逐步成为解决农村纠纷的主要权威[2]。但由于在司法诉讼成本高昂、农民当事人的诉讼能力不足的现状下，司法在农村纠纷解决中的效率还不尽如人意。特别对于涉案金额小而诉讼的成本太高的小额钱债纠纷，如果通过诉讼解决，结果可能是“赢了官司输了钱”。因此，为合理分配资源与提高诉讼效率，完善当前农村经济纠纷解决机制中的不足之处，小额诉讼程序尤显必要。在农村基层司法机制中增设小额诉讼程序的必要性体现在以下方面：
（一）简易程序在解决农村小额纠纷的困境我国民事诉讼程序中的简易程序实质上只是普通程序在某些环节上的简化，而非一个完整的独立程序，对于农村的小额争议而言，仍显得不灵活、不经济、不方便，难以满足法院处理简单涉农民事纠纷的要求。其具体表现为：第一，开庭时间、地点不够灵活。由于现行民事诉讼法没有把简易程序视为独立于普通程序的一种特别程序，没有为其设计单独的程序运行环节，简易程序中很多情况只能适用普通程序的内容，如开庭时间只能是在工作日，而不能是在节假日，开庭地点只能在人民法院或派出法庭。第二，、传唤、应诉、举证等程序对于农村小额争议而言仍显得繁琐。如民事诉讼法本来允许人民法院在适用简易程序审理案件时，“用简便的方式随时传唤当事人、证人”，但民事诉讼法第一百七十九条第一款第（十一）项却将未经传票传唤，缺席判决的案件规定为再审的法定条件之一。这等于否定了适用简易程序审理案件中使用简单的方式传唤当事人、证人的做法。第三，3个月的审限对农村小额争议来说显得过长。不仅如此，按照民事诉讼法的规定，在以简易程序审理案件的过程中，如果发现案情复杂，需要转化为普通程序的，可以转化为普通程序，而一旦转化为普通程序，审限变为6个月。如果因特殊情况在6个月内不能审结的，经过本院院长同意后，可以延长6个月，还需要延长的，报请上级法院同意。实践中，有一些本来适用简易程序的案件案情并不复杂，但由于法官办案拖拉，不能在3个月内审结，于是以案情复杂为由转化为按普通程序审理，从而人为造成审结期限过长。这样，即使是小额争议，也可能在6个月甚至更长的期限内审结[3]。由此可见，我国农村小额争议的特殊性，客观上要求有与普通程序、简易程序不同的新型诉讼程序。
（二）小额诉讼程序的特有属性适应农村小额纠纷解决的需要小额诉讼程序的特有属性能大大降低农民进入诉讼救济程序的成本，合理避免农村解决数额较小的案件时的不必要损耗，是实现司法为民的有效途径。程序的简便化、诉讼成本低是小额诉讼程序的特有属性。其程序的简便体现在诉讼过程的每一个环节：状、答辩状和判决书多采用表格化形式；开庭时间可以放在休息日甚至晚上；开庭地点不局限于法庭之内，判决通常只宣布结果，而不是必须说明理由。由于程序简便，当事人通常不需要律师即可操作。程序的简易性对于农民大众来说更加容易理解与执行，必将受到农民百姓的欢迎。在经济发展相对不发达的广大农村，高昂的诉讼成本是阻碍当事人选择诉讼的重要原因。“无论审判能够怎样完美地实现正义，如果付出的代价过于昂贵，则人们往往只能放弃通过审判来实现正义的希望”[4]。小额诉讼程序通常完全免费或者只收取极少的诉讼费，而且结案效率较高，开庭地点甚至可以在村里的祠堂或田间，简便的诉讼程序使得当事人本人不依靠律师的帮助也可以胜任从而节省律师费用。可见，小额诉讼程序不仅减少国家和当事人双方的负担，而且有利于社会整体规模上正义的实现。建立小额诉讼程序，更能对于促进农村法制教育，提高农民法制意识，因为“对于小额诉讼的悉心照顾，可使国民与司法在真诚的意义上相互联系，培育国民的司法根基”。[5]
（三）小额诉讼程序是构建农村多元化纠纷解决机制的重要一环随着我国改革开放的深入和利益格局的调整，农村社会矛盾纠纷日益多样化与复杂化，建立多层次的、全方位的、功能互补、程序衔接的农村纠纷解决机制，将有利于赋予当事人在纠纷解决方面更广泛的程序选择权，有利于及时、妥善解决各种社会矛盾，满足纠纷当事人的不同要求，而和解、调解、仲裁和诉讼等均是构建农村多元化纠纷解决机制中不可或缺的组成部分。尽管在农村纠纷解决中，非诉讼的纠纷解决方式显示出强大的生命力，但是不可否认，非诉讼纠纷解决机制也有着先天的不足。如经民间调解而达成的和解协议并无强制执行力，若该和解协议无法履行，当事人仍需求诸司法。而关于仲裁，目前我国的仲裁方式主要有商事仲裁和行政仲裁。对于商事仲裁，许多农村小额钱债纠纷往往难以适用，由于我国的商业仲裁机构大多设立在大中城市，其受理的案件通常是标的较大的商事纠纷，而且仲裁费用相对比较高。至于目前我国某些省份已设立农地纠纷仲裁委员会对农地纠纷进行行政裁决，但农地纠纷仲裁委员会的受案范围仅限于某些农地纠纷，小额钱债纠纷无法适用。诉讼作为社会正义的最后一道防线，是解决争议的最后也是最有力的手段，并具备其他解决机制无法替代的优势。特别是近几年，我国农村特别是发达省份的农村社会经济生活已逐渐向现代商业社会转型，司法逐渐成为解决农村纠纷的主要权威方式。因此，我们在构建农村多元化纠纷解决机制时，不能因强调其他纠纷解决方式，而弱化司法的主导地位和主导作用。而目前我国的民事诉讼程序中，普通程序和简易程序由于简易性和灵活性不足，无法满足农村小额纠纷解决的需求，导致司法手段未能在农村纠纷解决中发挥应有作用。因此有必要增设小额诉讼程序以完善农村多元化纠纷解决机制的构建。
三、在农村基层司法机制中构建小额诉讼程序的立法构想
关键词:经济纠纷 风险损失 承担
一、 由于政治原因使原来的经济活动不能正常进行产生的风险和由于政策变动带来的风险的处理
国际间两国政治关系恶化，往往引起在经济上采取一些敌对措施，如制裁、封锁等，使原来两国企业间订立的进出口合同以及与这些进出口有关的采购出口产品与销售进口产品的合同无法履行。这种情况对当事人来说无法预见，不能避免和不能克服的客观情况变化，原合同可根据具体情况作不可抗力提出解释或变更合同，可以不再继续履行，不追究原合同的违约责任，但要采取积极措施减少由此产生的经济损失，如向别的国家推销已经采购的商品或转内销等。在采取积极措施后仍然产生的经济损失，应该由合同双方共同分担。
由于政策变动引起交易关系发生较大变化时，也可按不可抗力对原合同进行修订。产品价格由国家控制改为市场调节，就属于政策变动，原来按国家控制价订立的合同，应按新价进行修订而不再按合同履行。
二、 由于市场急剧变化给合同履行带来较大风险损失的处理与损失责任的承担
经济合同的履行，是指双方当事人按照合同的规定，完成自己所承担义务的行为。其中实际履行是一种重要履行方式，在实际履行中当事人必须按照经济合同所规定的标的履行，不能用支付违约金来取代履行合同的义务。合同当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金，如果损失超过违约金，还应当进行赔偿，以补偿违约金不足的部分。如果对方要求继续履行合同，还应继续履行。只要在特定情况下，才允许不实际履行。但违约方应当赔偿经济损失。可是在市场经济中，市场供需情况变动往往会引发商品价格的急剧变动，给已订立合同的履行带来较大的风险损失，履行期长的合同更容易遇到价格波动带来的风险。发生风险损失后，有的当事人往往因对方当事人履约中存在的问题认为对方违约，要对方承担风险。
一般的价格波动是经济活动参与者应该预见到的，一般的风险应由当事人按合同履行按合同约定承担责任。但一些大的波动往往又是当事人难以预见、避免，无力克服的，有时又会给当事人带来巨大的风险损失。应该允许采取一些补救办法。特别像某些产品，原来供不应求，预计需求量很大，价高利大，引起不少单位投资建厂、订购原料、扩大生产，不少商贸企业大量订货。但由于对需求预计过高，或出现了特殊情况，就可能出现供过于求，价格猛跌，使不少合同履行带来巨大的风险损失。对这种纯属市场变化带来的风险，是否可规定一个界限，当价格变动超过一定范围，或交易额亏损超过一定数额，允许对原合同进行修订。允许一方要求对方对尚未采购的商品不再采购和不再供货。长期合同更应允许对后期的合约条款修订或撤销尽量减少风险损失。如果价格的波动确实给一方在经营中带来巨大的风险损失，是否还可允许对原合同价格作适当调整，由供方让点利。如果一方因陷入困境，但还有复苏的可能，则在还债期限上给以宽限，使其不致因偿还到期债务陷入。一些履行期较长的建筑承包工程，如果建筑材料价格上涨超过一定程度，也应允许对承包价格作适当调整。
对一方在履行中有违约和瑕疵的情况，也要作实事求是的分析。一方严重违约，另一方当然有格撤销合同，由违约方承担风险损失。但如果一方正在履约，只是交货晚了几天，或质量基本合格，只是有些小毛病，仍可正常销售，就不宜撤销合同，而应在履行合同的基础上合理承担风险损失，要求在履约中有过错的一方承担相应的风险损失。
在已经发生风险后，双方都应采取积极措施处理标的物，尽快减少损失。不要因不履行合同而扩大损失，如果因为不履约不能及时处理标的物而扩大的损失，而有过错的一方应承担损失扩大的责任。
三、 几个有关联的合同发生风险损失时的综合处理
所谓有关的合同，是指与一项交易有关的几个联系合同，或为完
成某项交易而订立的几个不同要素的合同。也指有关当事人之间有性质相同或相近的几个合同。发生风险以后，这几个关联合同的债务人没有能力全部偿付各个有关联合同各债权人的债务，但还控制着这些关联合同履行中的部分财产，在这类情况下，综合处理几个合同的债权债务关系，比单个处理各个合同关系，可以更公平合理地调整几个当事人之间的权利义务。
一种情况是某一宗交易中的一个当事人经营失误，无力全部偿还，欠下几个有关联合同当事人中的几个债权人的债务。
还有一种是按当事人之间的合同关系，一般情况风险应由某一方承担，但因有关联合同当事人之间的特殊约定，其他当事人对承担风险也有一定的责任，则风险损失也可特殊处理，由有关当事人共同承担。譬如银行之间的拆借合同，拆出行一般是不承担拆借资金贷出后的风险的。只要拆入银行继续经营，没有倒闭，就必须按拆借条件按期向拆出行归还资金。拆入行将拆入资金用于何处，则完全是拆入行自己的责任，拆出行不得干预，也不能在拆借利息之处谋取额外的利益。如果拆出行通过某种关系取得某种特殊的额外利益，那就把原来单纯的拆借关系为一种新的关系，则风险损失的承担可能又需要重新研究。
四、 经济活动中有欺诈或一方当事人被诈骗时风险损失的承担
经济活动中有欺诈或欺骗行为，往往给对方造成损失。参与经济
活动的当事人，都应该提高警惕，避免被对方欺诈或诈骗，减少因此带来的损失。但一旦遇上，一般说被骗的就只能承担损失风险，不能无根据的设法把风险转嫁给其他人，更不能损害善意第三人的正当权益。欺诈一方自己遭遇到风险损失，更应由自己承担。
1． 债权人自己进行欺诈活动的，无权向受骗的另一方要求赔偿风险损失。
2． 债务人以欺诈手段骗取了某些人的资产用于归还所欠债务时，要根据具体情况注意保护新老债权人的正当利益。并尽量减少总的风险损失。
正常经营的当事人，有时也会因资金周转的关系将某一笔收入用
于履行新的合同的资金去归还到期欠款的，只要用于履行新合同的资金确能如期支付，就能维持继续经营。但有的已经经营亏空的当事人，事实上已经资不抵债，在债权人索债时，往往采取欺骗手段，骗取新的客户的资金向老债权人偿债，新的债权人在协议无法履行时也提出索债，造成复杂的债务纠纷。这些问题就要根据具体情况慎重处理。
如果一个债务人还在正当经营，经营的基础上还能维持一定的盈利，过去是由于某些具体原因遭到意外风险有一定亏损未能偿还到期债务，现在要立即偿还已到期债务也将速使业务无法维持下去，但如果适当延长还款期限，允许债务人继续经营，有计划的逐步用收益偿还各个债权人的债务。如果欠下的债务是短期间无法弥补的，当事人采取的是拆东墙补西墙的办法，由应及早申请债务人破产将其全部财产公平偿付给有关的债权人。而不要让债务人继续向新的债权人借贷，继续扩大债务损失。
3． 因被欺诈和被诈骗产生的风险损失，不应转嫁给没有过错的第三人。
己于人因被对方当事人欺诈或诈骗，债权不能回收，债权人追究对方尽量多收回债权，减少损失。可以积极向债务人追索，在了解到债务人某些资金与财产的去向时也可向从债务人处拿到过资金与财产的当事人追索。这要严格根据实际情况处理。有的拿到资金的单位并不了解欺骗情况，拿到的资金是通过财产正常交换取得，是付出了正当对价的，是善意的第三人，就不能用损害他们利益的办法来保护被欺诈遭受损害的一方。被骗人应自己承担被骗的损失。如果从债务人处取得资金与财产的知情人，是参与欺诈或代诈骗方保管财产没有付出过价的，可以用他们从债务人处得到的资金偿还债权人，但必须有充分的证据。
五、 当事人在合同中关于风险损失承担约定的合理性有效性
当事人在合同中订有关于风险损失承担的约定，只要确是在平等
协商的基础上达成的一致认识，一般应承认有效。可以以此来确定风险责任的承担。但要严格约束其适用范围。
有的当事人在交易伙伴要其帮助推销产品时，同意帮其物色介绍购货人，但要求销售方在销售时自己注意货款回收，力争一手交钱，一手交货。一般说销售中的风险，介绍方不承担。
的有购销合同的购货人，对售货人资信不够信任，要求售货人的开户银行，对购货人预付的货款，监督其专款专用，这家银行同意监督专款和，并盖了章，就要承担相应的责任，如果售货方动用这笔款项不属专用，也要承担相应的责任，如果属于专款专用，付款后即使发生风险，银行也没有责任。
又如有的三角合同，甲向乙购货并已付款，乙向丙购货但未付款，乙通知甲去丙处提货，提货时丙告甲：乙尚未付款，并要甲在承诺“如乙不付款由甲向丙付款”后才允许甲提货。甲作了上述承诺才提了货。在这交易过程中，毫无疑问，款是该乙支付的，但乙没有资金付款风险却由该丙承担而转由甲承担，如乙不能及时向丙付款，就得由甲向乙付款，再由甲向乙追索。
有的当事人知道洽谈对方有到期贷款还未归还银行，但还有能力履行拟议中的合同，即向该开户银行提出，如果与该贷款单位订立合同并支付购货款，银行将支持该贷款人履约而不扣该笔款用于还贷，如果银行作出承诺，就不应扣这笔货款，不应将贷款人不能还贷的风险转嫁给购货人。
有的合同在履行过程中，当事人对风险责任承担的约定有过变更，并于风险承担就要全面综合分析。
有的合同关于风险责任承担的约定显失公平的，应确认其无效。联营的风险一般是应共同承担的，出现一方固定得益，不承担风险的约定，一般应确认其无效。但也有时一方为支持另一方，原意提供一定比例的资金参与共同经营，要求的收益又大大低于这类企业一般的收益水平，这约定又可承认其有效。如联营约定中一方的固定收益不低，又不承担风险，则这种约定应为无效。
市场经济中繁杂众多的经济活动，要有秩序地进行。这秩序是靠经济合同维持的，按合同约定该谁承担风险就由谁承担风险，要维护经济合同的严肃性，这是促使市场经济健康发展不可少的一面。另一方面，市场经济发展中常有超出一般预见的剧变或特殊情况，还有时会遇到一些有特殊纠缠难以单个处理的复杂经济关系，对这些特殊情况下产生的风险要探索特殊的风险承担办法。再者，市场经济高度发展以后，政府的经济管理部门为了维护与支持经济的发展，减少盲目性带来的损失，也要采取一些宏观调控性的政策措施，这对总的经济发展是有利的，却可能给此前订立的某些经济合同的履行带来风险。因此，除了按经济合同的约定来确定风险损失的承担外，还应对一些特殊情况下风险损失的承担有更合理的处理办法，更公正地保护各方当事人的经济利益并促使经济活动更健康的发展。
1． 当事人在订立合同时或履行合同中，对可能发生或可预料
某种风险损失由谁承担作出约定，约定必须是双方自愿的，公平命题的。如果约定显失公平，可根据当事人的要求宣布其无效。
2． 一般的风险损失，应在合同按约定履行后，由责任方承担。
一方严重违约，另一方可撤销合同并要求违约方赔偿风险损失。双方都在履约而一方有轻微违约时，合同仍应履行，违约方应对由于违约而引起的或扩大的风险损失，向另一方负赔偿的责任。
3． 由于国家间政治恶化而采取某些经济措施影响原先企业间
订立的经济合同的正常履行、由于国家政策的变化引起的市场变化，可以作为不可抗力，可以据此对原订合同撤消或修订。因履行原订合同已经造成的损失，可按实际情况由双方分别共同承担。
4．市场情况发生了非当事人所能预见的重大变化，应允许当事
人对原订的合同进行修订，部分不履行或不再履行。由于市场变化引起的合同履行中发生的经济损失，除按合同约定由履约方承担外 ，呆根据市场变化能否预计和避免，履约中有无过错等具体情况，适当减轻履约方的责任或由双方共同承担。对市场重大变化的界定，可以有一定的数量界限。
5．由于一当事人的过错使一项经济交易有关的几个有关联合同不能履行，不过错的当事人欠下几个债权人的债务已无力全额偿还。如果这几个债权人都没有过错，或都有同样的过错，可以将债务人在整个履约过程中尚留下的财产，比例偿付各有关债权人，并要求其在今后经营盈利中继续偿还债权人，使各个债权人公正承担风险损失。
6．该由某一方承担的风险损失，不能无根据转嫁给其他当事人，更不能转嫁给付出过代价的善意第三人。
参考文献
1、 漆浩等 《消费者权益保护手册》 蓝天出版社
2、 毛端稚等 《新类型经济纠纷案件审理》 人民法院出版社
3、 蒋金华 《经济法学》 成都科技大学出版社
4、 陈年冰等 《合同法与合同争议的解决》 中国法制出版社
5、 莫莉君 《债务与合同纠纷证据指南》 中国法制出版社
关键词：企业档案；法制意识；档案工作；劳动关系；改制企业；合法权益
1 企业档案存在的问题
随着目前市场经济的进一步发展，我国经济体制发生了深刻的变化，一些国有企业破产、重组、兼并或转制，民营企业、合资企业、外商、个体工商户等新的经济组织逐渐成为我国经济发展的重要组成部分，和职工就业的主题。然而在国有企业转制、破产和兼并重组等过程中，企业身份转变和档案管理问题日益突出，主要表现在：一是企业职工档案管理不规范，经过破产、转制的国有企业职工档案疏于管理，有的职工档案去向不明或存在随意涂改等现象。更有甚是，一些新的经济组织不重视企业职工档案的建立和保管，不能及时更新、补充新产生的职工的个人材料，导致职工的档案不准确、不完善。二是企业职工档案被分散保管。部分国有企业破产后职工被分流，但是职工档案没有被带走，一些民营企业或外资企业只保存本单位职工录用以后形成的档案，职工录用之前的档案有的在原企业保管，有的随破产企业档案一起交由综合企业管理部门或破产企业的主管部门保管。总之，职工的档案被分割，形成了不完整的职工个人档案，导致职工个人履历断档，不能完整反映职工个人工作经历。三是部分企业职工档案管理不规范、保管存在安全隐患。有些企业职工档案被装在破旧木柜中或麻袋中堆放在仓库角落，既没有防火、防潮措施更没有防盗设备，档案丢失、损坏现象严重。四是借阅和传递手续不规范。部分单位和企业在职工档案的借阅和传递方面存在不规范的现象，有的职工可以随意带走档案，借阅无借条，调转无手续和回执，有些企业因不同意职工调转或其他理由随意扣押或涂改职工档案，致使职工档案形成“弃档”或“死档”。企业档案管理的缺失或错误，直接导致职工在办理退休、养老、住房公积金等事宜时无法提供完整的法律依据，致使职工或企业利益受损，或有甚是导致企业和职工对簿公堂。
2 档案是企业法律举证的重要依据
企业在经济运作之中总要发生各种纠纷，且以经济债务纠纷与侵权纠纷居多，做好企业档案管理它将为企业各项综合业务、研究工作的开展创造必要条件，对规避和抵御各种风险起到一定的必备作用。企业要想顺利发展减少经济运作中的麻烦与损失，要想胜券在握，就必须在平时的企业管理中谨慎、细致的保存好，既有时效性又有真实性，较为翔实完整的企业档案，才能在各种经济纠纷中立于不败之地。而我国现行的司法理念可以概述为“告诉制”，即民不告官不究，且是“谁主张，谁举证”。然对经济纠纷而言，从民法审判角度，原被告都可以举证、质证，对证据的确认，采信，直接关系到审判的结果。所以原被告方在审理过程中，谁能完成举证责任是致关一环。对原告来说是维权的重要手段，对被告来说是有力的抗争，对法官来说是寻求公正判决的合理支点，一经采信证据，就会依据法判决。所以，企业在应对各种有关经济和其他纠纷司法案件中，如能寻找出有力的证据材料，特别是有关文件、物证、人证、影像资料、录音带等等，既可以还原事实真面目，又能给法院断案依法做出公正、公平、合理的判决，维护权益、讨回公道。因此，从某方面来说做好企业特别是国有企业的档案管理，对维护企业和员工的利益来说是至关重要的，同时还是法律举证的重要依据之一。
3 用法制意识搞好企业档案管理
3.1 企业档案管理融入法制意识的重要性和方法
既然企业档案是企业处理各种纠纷的重要法律依据，因此企业档案管理人员就要严格按照国家有关法律、法规要求妥善做好企业档案管理，在形成档案之初就要树立法制意识，本着实事求是的态度和证据的角度进行收集、整理、管理企业档案。但企业管理千头万绪怎么从法律证据的角度管理企业档案呢？这就要求企业档案管理人员要弄清楚证据存在的基本要素。企业管理虽然表面非常发杂，但万变不离其宗，不论业务经营、技术研究、行政管理、人力资源、财务资金，企业文化、企地关系等等，都离不开企业档案、文印收发、签章盖印、信函交寄等等这些事务性的工作。所以取证、索证无时不有，就看从领导到普通职工有没有法制意识与觉悟。所以企业机关文秘人员特别是档案管理人员要对身边的小事、碎事留个心眼，事事都要考虑周详，做事特别是重要事项要留下痕迹，要有原始凭证 、文件记录保存的习惯；要有程序制度逐级办理的手续履行；要有回执、查询的记录原始材料，特别是保留好原始件的孤本作为；要有当事人的墨迹、影像、声音、照片、字据等等这些都是证据的基本要素，一句话：证据要的是原汁原味，这是最关键要素。
3.2 做好企业档案管理的基础性工作
企业应严格执行《档案法》的各项规定，健全档案管理制度，认真负责地为职工记录、整理、保管好档案材料，定期督促、检查，发现问题及时整改，保证职工档案资料的齐全、完整和真实。要加强对档案管理人员的素质培养，定期参加地方档案行政部门组织知识培训，加强档案人员职业道德和爱岗敬业教育，使档案人员在执行政策、规范操作上适应企业需求，从而全面提高档案管理水平。
3.3 加强企业职工档案管理，实现档案规范化管理，确保企业职员的合法权益得到保障
为了企业职工档案规范化的管理，笔者建议地方档案行政部门、劳动人事保障部门应从实际出发，是否联合制定一个企业职工档案管理的规定或实施意见，不论企业规模的大小，都必须建立统一、标准和规范的职工档案管理体系，有条件的企业可以进行档案信息化的管理。每年要定期对辖属企业进行一次严格的职工档案执法抽查，对职工档案达不到要求的，要根据《档案法》的要求进行相应的经济处罚。必须做到不手软，不走过场，以法办事。
4 案例分析说明
劳动争议案。安阳市某煤炭企业始建于1969年，李某自建矿初被招进该企业工作，并任该企业工会副主席职务。该企业规定领导干部到达53岁期退居二线，正职降为副职、副职降为管理人员。由于该单位职工档案管理不严，为了拖延退居二线日期，李某托关系借出自己的档案并私自涂改了招工日期和自己的真实年龄。按照身份证真实年龄2011年李某该退居二线，但是李某说自己档案年龄不到退居二线年龄拒绝退居二线。结果，该煤炭企业按照李某身份证年龄给予了退居二线降低了李某工资待遇处理，为此李某依据档案年龄不到退居二线年龄为由将该煤炭企业告上了法庭。法院经过调查取证一审认为：该员工省份证年龄到达该煤炭企业规定的退居二线的年龄但招工表和档案年龄不到退居二线年龄，判令公司收回让李某退居二线降低工资待遇的决定。该公司不服一审判决，上诉二审。上诉审理时，该公司从档案中找到李某涂改招工表和档案的认证和物证，请求法庭支持。二审认定举证事实有效撤销一审判决，重新判令退居二线降低工资待遇决定有效，赢得了官司的胜诉。
5 结束语
企业档案管理关系到企业和员工的根本利益，所以用科学积极的态度去搞好企业档案管理，并将法制意识融入到企业档案管理中，是全面贯彻落实科学发展观、实现以人为本、维护企业利益的重要保障和根本举措。
参考文献
[1]《中国档案》 2010第4期；
房地产转让标准合同范本
本协议双方当事人：
转让方(以下简称甲方)
甲方： 身份证号：
受让方(以下简称乙方)
乙方： 身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条 房产坐落、位置、结构、层
次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号(不足部分可以补充)
2、该房屋为：楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)、实际使用面积___平方米。
3房屋质量： 装修状况 ,其他条件为 ,该房屋(已 / 未)设定抵押。 (不足部分可以补充)
4、该房地产产权类型： (有房产证或国土使用证)
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为： 国有土地使用权证号为 : 共有权证号为 : 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条 甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条 转让价格和付款方式
1. 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币) ,大写(人民币)
2. 付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理 过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。(以收据收条为准)
d. 余款 元整，由银行直接划拨给甲方
e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)。每逾期一日，甲方按房产总价格 ‰支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担 %违约金。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续， 方负责办理房屋过户， 方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条 关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方 名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条 保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条 双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。
7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条 违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条 合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条 关于房屋其他事项的约定
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
(盖章)身份证号码： (房屋共有产权人)身份证号码
地址 电话
乙方签字：
(盖章)身份证号码：
地址 电话
见证人： (盖章)身份证号码：
合同签订日： 年 月 日
合同签订地：
房地产转让合同样本
出卖方(甲方)：___________________________
地 址：____________________________________
邮码：_______________ 电话：_______________
法定代表人：____________ 职务：____________
购买方(乙方)：___________________________
地 址：____________________________________
邮码：_______________ 电话：_______________
法定代表人：____________ 职务：____________
协 议 书：
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋 栋 间，建筑面积为____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
1.
2.
第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________.
第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲 方：____________ 乙 方：____________
代 表：____________ 代 表：____________
____年____月____日 ____年____月____日
关于房地产转让合同范本
转让方(以下简称甲方)：
住 所：
受让方(以下简称乙方)：
住 所：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，甲乙双方就房地产转让事宜，按照“平等、自愿、合法”的原则，签订该房地产转让合同。
一、转让房地产情况：
房屋所有权证号码：
共有权证号码：
土地使用权证号码：
房地产座落：沈阳市区街(路) 号 #建筑面积：平方米;转让面积：平方米占地面积：平方米;房屋用途：
房屋权利来源：
土地使用权来源： 划拨出让
二、房地产转让因由：
三、双方申报成交价款(或房产价值)为人民币(大写) 仟佰 拾万仟佰拾 元整。
四、本合同经双方同意、盖章，并经房地产交易部门审查批准后有效。
五、双方议定付款及房屋交付办法(按下列第 种办理)
1、合同生效后，乙方付甲方定金(大写) 仟佰 拾万仟佰拾 元整。经房地产交易部门批准后乙方即付清余下的全部购房款：(大写) 仟佰 拾万仟佰拾 元整。同时到房屋产权登记发证部门申请办理房屋所有权登记，甲方将房屋交付乙方。
2、乙方一次性付清全部购房款：(大写) 仟佰 拾万仟佰拾 元整。并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，甲方将出卖的房屋交给乙方。
六、本合同签订生效后，双方应认真履行，如甲方中途反悔不卖，须以定金的两倍赔偿乙方，如乙方反悔不买，则定金归甲方所有。
七、甲、乙双方应遵守国家房产政策、法规，并按规定交纳税费。
八、本合同未尽事项，甲、乙双方可另行协议，其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。
九、本合同一式肆份，甲、乙方各执一份，房地产交易部门存档一份。
十、双方在履行本合同过程中如有纠纷，可选择如下解决纠纷方式之一：
1、向仲裁委员会申请仲裁()
2、向人民法院提起诉讼()
甲方盖章： 乙方盖章：
1、房产转让协议书标准范本本协议双方当事人：
转让方（以下简称甲方）
甲方： 身份证号：
受让方（以下简称乙方）
乙方： 身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条 房产坐落、位置、结构、层次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号（不足部分可以补充）
2、该房屋为：楼房室厅卫（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），房屋的建筑面积___平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）、实际使用面积___平方米。
3房屋质量： 装修状况 ，其他条件为 ，该房屋（已 / 未）设定抵押。 （不足部分可以补充）
4、该房地产产权类型： （有房产证或国土使用证）
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为： 国有土地使用权证号为 ： 共有权证号为 ： 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条 甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条 转让价格和付款方式
1. 转让价格
双方商定该房屋转让价格为（人民币） ，大写（人民币）
2. 付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理 过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。（以收据收条为准）
c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。（以收据收条为准）
d. 余款 元整，由银行直接划拨给甲方
e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料（见清单）。每逾期一日，甲方按房产总价格 ‰支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担 %违约金。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立刻办理转让手续到乙方的名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续， 方负责办理房屋过户， 方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条 关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，如果所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方 名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条 保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条 双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。
7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条 违约责任。
甲方违反本合同约定，不能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条 合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条 关于房屋其他事项的约定事项
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续；若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
（盖章）身份证号码： （房屋共有产权人）身份证号码
地址 电话
乙方签字：
（盖章）身份证号码：
地址 电话
见证人： （盖章）身份证号码：
合同签订日：xx年xx月xx日
合同签订地：
2、房屋认购协议书范本甲方：身份证号：
乙方：身份证号：
甲方修建房屋，乙方自愿认购。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购房屋达成如下协议：
一、 甲方建造房屋位置：甲位于________________。
二、 乙方所购房屋的基本情况：乙方所购的住宅为_______号(参考户型图)，该套房屋的建筑面积约为 _________平方米，单价为______元/㎡，总价格为_________ 元(大写 )。房屋的具体面积以国家房测部门实测为准，据实结算，房价实行多退少补。
三、 付款方式：
双方商定按分期付款方式付款：于签订协议时支付定金___________;于 _______________________________。
四、 交房标准的约定：外墙为优质面砖和高级外墙漆;内墙及室内顶棚为水泥砂浆抹灰;楼梯及公共部分墙为涂料墙面;室内地面、阳台地面为水泥砂浆找平;厨房地面为防水处理;入户门为品牌防盗门，室内预留门洞;窗户为铝合金。 。
五、 甲方于________年 _____月____日前负责将竣工验收合格的房屋交付给乙方使用。房屋达到交付条件后，甲方应当电话(或书面)通知乙方办理交房手续，自通知到达10天内办理，双方进行书面验收交接。若乙方自通知之日起逾期10天未接房，则作为自动接房处理。
六、 甲方应在交房之前通知有关部门将其水、电设施安装到进户处，其上户费用由甲方承担。
七、 乙方不得擅自改变房屋的建筑结构，如确需要更改，必须以书面形式征得甲方同意，并且要遵守物业装修管理规定。
八、 房屋自交付之日起若出现工程质量问题按有关规定由甲方负责维修;若由乙方使用不当造成的房屋维修，则由乙方自行负责。
九、 甲方保证销售的房屋是没有产权纠纷的。甲方负责给乙方办理房地产权证，乙方应积极配合甲方提供办理房地产权证的相关证明材料，办理产权证时所涉及的相关费用由甲方承担。甲方在没有把房产证交由乙方前，乙方应扣10000元(壹万元元整)作为保证金。乙方拿到房产证后将10000(壹万元整)保证金退还给甲方。
十、 本协议一经签定，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，则按合同总金额的20%支付另一方违约金。
十一、 本协议自双方签定之日起生效。未尽事宜可由双方约定后签定附加条款。协议附加条款与本协议具有同等法律效应。
十二、 本协议一式叁页叁份，甲方贰份，乙方一份，自签字之日起生效。
甲 方： 乙 方：
转让方(以下简称甲方)
甲方：身份证号：
受让方(以下简称乙方)
乙方：身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条房产坐落、位置、构、层
次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号(不足部分可以补充)
2、该房屋为：楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)实际使用面积___平方米。
3房屋质量：装修状况，其他条件为，该房屋(已/未)设定抵押。(不足部分可以补充)
4、该房地产产权类型：(有房产证或国土使用证)
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为：国有土地使用权证号为：共有权证号为：该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条转让价格和付款方式
1.转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币)，大写(人民币)
2.付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
c.办理过户手续当日乙方交付甲方首付款元整。(以收据收条为准)
d.余款元整，由银行直接划拨给甲方
e.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)每逾期一日，甲方按房产总价格支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担%违约金。
第五条房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续，方负责办理房屋过户，方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条双方责任
1.甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2.甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3.甲方清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4.甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5.乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。
7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条合同变更
1.在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2.本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条关于房屋其他事项的约定
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院。
第十四条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
(盖章)身份证号码：(房屋共有产权人)身份证号码
地址电话
乙方签字：
(盖章)身份证号码：
地址电话
见证人：(盖章)身份证号码：
房产转让协议书范本阅读
本协议双方当事人：
转让方(以下简称甲方)
甲方： 身份证号：
受让方(以下简称乙方)
乙方： 身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条 房产坐落、位置、结构、层
次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号(不足部分可以补充)
2、该房屋为：楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)、实际使用面积___平方米。
3房屋质量： 装修状况 ，其他条件为 ，该房屋(已 / 未)设定抵押。 (不足部分可以补充)
4、该房地产产权类型： (有房产证或国土使用证)
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为： 国有土地使用权证号为 ： 共有权证号为 ： 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条 甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条 转让价格和付款方式
1. 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币) ，大写(人民币)
2. 付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理 过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。(以收据收条为准)
d. 余款 元整，由银行直接划拨给甲方
e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)。每逾期一日，甲方按房产总价格 ‰支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担 %违约金。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续， 方负责办理房屋过户， 方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条 关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方 名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条 保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条 双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。
7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条 违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条 合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条 关于房屋其他事项的约定
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
(盖章)身份证号码： (房屋共有产权人)身份证号码
地址 电话
乙方签字：
(盖章)身份证号码：
地址 电话
见证人： (盖章)身份证号码：
合同签订日： 年 月 日
合同签订地：
个人房地产转让合同范文
转让方：(甲方)_______________
地址：______________
法定代表人：________ 职务：______________ 电话：______________ 性别：______________ 国籍：______________ 出生：______年____月_____日 身份证号码：______________
受让方：(乙方)______________ 地址：______________ 电话：______________ 性别：______________ 出生：______年___月___日 法定代表人：______________ 职务：______________ 双方达成如下协议： 第一条 国籍：______________ 身份证号码：______________ 甲方在______________市______________地段(地块编号： ______________)拥有房地 产;名称： ______________数量：______________，现有偿转让，转让方式为出售交换 赠与继承。
第二条 乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其上物业。 土地面积：________________________㎡; 其中：基底分摊面积________________㎡; 公用分摊面积______________________㎡; 其他( )面积______________________㎡; 共有使用权土地面积：______________㎡; 1 物业部分为：______________。
第三条 甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为__________ 元，单价__________元/㎡，总金额__________元;并于______年____月____日前全部交完。
第四条 土地使用年期为_________年， 自_______年______月______日起至________年______ 月_____日止。
第五条
第六条
第七条 第八条 乙方继续履行原土地使用规则的有关规定。 乙方从__________年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全由甲方负责。 房地产转让费由甲方负责缴纳。 转让合同由双方签字盖章， 经市公证机关公证， 并到政府主管部门办理产权登记手续 后，乙方正式取得房地产权。
第九条 乙方获得房地产权，如再发生出租、抵押、转让(含出售、赠与、继承、交换)时，应 按本合同第八条之规定办理产权变更登记手续。 第十条
第十一条 如系地产商第一次售房，原房地产预售合同书作为本合同附件。 本合同正本一式 4 份，甲乙双方、房地产权登记机关、公证处各 1 份。
转让方：____________(盖章)受让方：__________(
盖章) 法定代表人：__________
法定代表人：__________ 年 月 日 签约地点
房地产转让标准合同范本
出让方(甲方)： 甲方共有人：
身份证号码： 身份证号码：
受让人(乙方)：
身份证号码：
居间方(丙方)：
签约地址：
依据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《新疆城市房地产交易管理办法》及相关房地产政策、法规，甲乙双方在平等互利、协商一致、等价有偿的基础上，通过丙方居间，为维护房产转让双方权利义务，签订本合同，以便三方共同遵守。
第一条 房屋基本情况：
1.甲方转让房屋位于乌鲁木齐市区路小区号楼室， 房屋面积为㎡。
2.房屋性质：商品房 经济适用房 单位房改房 或其他，房屋修建于年月，产证 号：
3.甲方保证已按照规定焦耐该房屋入住费用及相关部门税费(维修基金、契税等)，合同殊约定项除外。 )
第二条 房屋产权基本情况：选项 签字并按手印
1、该房屋的产权性质为： A.产证房; B.产证办理中房; C.有贷款产证房; D.有贷款产证办理中房
2、地下室(有 无)及室内(
3、如合同无其他约定，固定装修及室内(包含在转让款内，不再另行结算，随该房屋交付时一并装让乙方，但以上过户所产生的相关费用均由乙方自行承担。同时，可押 元为房屋物业交接保证金，于甲方腾空房屋交接钥匙及结清物业欠款等当日付清。
第三条 房屋成交价格及成交方式： 选项( )
1、A选项：(产正房)
(1)成交价格：现经甲、乙双方确定，总成交价格为人民币)将此房产转让给乙方。
(2)付款方式：一次性付款方式。自本合同签订之日起，乙方应向甲方支付人民币 定金。首付款 元于 年 月 日支付。剩余转让款 元于 年
备注：甲乙双方协商须在 日内办理完授权委托公证手续。
2、B选项：(有贷款房)
(1)成交价格：现经甲、乙双方确定，总成交价格为人民币 元(大写： )将此房产转让给乙方。
(2)成交方式：
①、以下包含银行本金方式购买，付款方式：自本合同签订之日起，乙方应向甲方支付房屋转让宽的 元为定金，首付款 元于 年 月 日支付。剩余转让款 元于 年 月 日付清。
②、包含银行本金一次性购买式，付款方式：自本合同签订之日起，乙方应向甲方支付房屋转让款的 元为定金，首付款 元于 年 月 日支付，由甲方向银行自行办理解押手续，并承担银行规定提前解押所产生的相关费用。剩余转让款 元于 年 月 日付清。
备注：剩余银行本金解押当日银行对账单实际发生额为准。
3、C选项：(可贷款房)
(1)成交价格：现经甲、乙双方确定，总成交价格为人民币元(大)将此房屋转让给乙方。
(2)成交方式：以银行贷款方式购买
①、自本合同签订之日起，乙方应先向甲方支付房屋转让款的 元于年月日支付;剩余转让款
②、甲方同意剩余转让款有乙方以贷款方式，下贷后支付。甲、乙双方同意委托丙方办理该房屋贷 款手续，甲乙双方应于签订本合同后个工作日内，按照相关部门规定将办理贷款所需的全部证件资 料交予丙方。带丙方收齐全部贷款资料后按照相关部门规定协助甲、乙双方办理产权变更登记和贷款的 相关手续。
备注：a.贷款额以银行下贷额度为准，最终审批房贷额度不足乙方计划贷款申请额度时，乙方需将差额补足。
b.乙方在办理商业贷款手续前，应向丙方支付按揭代办费元.
c.乙方办理商业贷款时缴纳的评估、抵押、公证、工本、保险等相关费用由乙方自行承担。
d.丙方在办理商业贷款手续时，甲、乙双方应积极配合，如因任何一方不配合造成逾期的，丙方不承 担责任。如因甲、乙其中一方原因逾期的，每逾期一日按总房款千分之一向对方支付违约金。
e.乙方须认可，如因乙方个人资信出现不良记录或没有正常配合办理贷款手续，造成延期或无法下贷 的，每逾期一日，乙方须按总房款千分之一向甲方支付违约金。
注：乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：
第四条 委托公证、房产手续等相关费用：
1、办理授权委托公证费用按照公证处收费标准由
2、选择委托丙方办理相关手续的，需另行支付服务费：银行解押元、 土地证过户元，以上费用均由
第五条 双方的权利及义务：
1、甲方保证该房屋属于国家及地方有关法律、法规、政策中允许交易的房屋，且在本合同所涉及的交 易中，甲方对该房屋拥有完整的处分权。
2、甲方保证该房屋产权明晰、无权利瑕疵，即：无产权纠纷、未拖欠款项、没有他项权利受限情形(如 抵押、查封等情形);
注：房产在银行设定抵押情形除外。
3、甲方转让房屋属共同共有的，在办理房产授权委托公证手续或产权变更登记时，必须取得其他共有 人书面同意或经公证处公证的全体共有人同意转让。
4、甲方自本合同签订之日起，应将真实、合法、有效的房屋产权资料及原始的购房合同原件及原产权 人的身份证复印件、相关缴款票据、缴纳房款储蓄卡(指定银行还款卡)、密码、天然气卡、电卡、 水卡等相关手续、等相关资料全部交给丙方;
5、甲方有偿转让已出租房产时，应提前三个月以书面形式通知承租人并取得承租人的同意;
6、乙方在办理房屋转让、授权、过户手续时，甲方应无条件配合，并在丙方通知(含电话、口头、信 件等方式)其办理该房屋转让、授权、过户及相关手续后三个工作日内予以配合;
7、甲方须于日内，在年月 而给乙方，并于 方承担违约金贰万元，逾期超过三日仍未搬迁，自期限届满之次日起，甲方应按日计算向乙方支付 已付房款百分之三的违约金，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权直接通过公证处公证程序清点 甲方房间物品并存放后，直接搬迁。对此约定甲方没有异议。由此造成的损失，均由甲方自行承担。
第六条 违约责任
1、本合同生效后，乙方如不能按期支付银行按揭贷款，导致银行行使抵押权，相关责任由乙方承担; 如购买房屋性质为转按揭，乙方必须按时交付银行月供，月供逾期交付，造成甲方被列入银行不良 信誉记录，影响其在银行贷款资信的，甲方有权单方解除该合同，乙方所交所有款项不予退回并追 究乙方法律责任，对此约定乙方认可并无异议。
2、本合同生效后，甲方逾期交付该房屋的，每逾期一天应按照该房屋转让总价款百分之一向乙方支付 违约金。
3、本合同生效后，乙方未办理授权或过户手续之前甲方不得擅自将该房屋再次转让第三人或单方与乙 方提前终止合同，否则，甲方双倍退还给乙方定金。
4、甲方转让房屋后如因其他债权、债务纠纷致使乙方受让该房屋的权利受限，乙方有权在银行行使抵 押权作为第二抵押人享有优先受偿权，甲方不持异议;在乙方付清该房屋的贷款之前，且乙方正常 履行以上约定时，甲方不得恶意挂失指定用于还款的号房款储蓄卡或存折和恶意声明购房合同、票 据等丢失。
5、本合同生效后，如乙方无正当理由解除合同的，向甲方支付的定金不予退还，如甲方无正当理由解 除合同的，甲方应给乙方双倍返还定金。甲、乙双方任何一方无正当理由，不履行本合同的，按合 同成交价的百分之二十给守约方支付违约金。
6、甲乙双方任何一方违约，导致合同不能履行的，违约方应承担守约法《佣金确认书》中应付佣金， 对此约定三方均无异议。
7、未办理产证的房屋，契税、维修基金由甲方自行承担，对此约定甲方均认可无异议。
第七条 甲乙双方为丙方签署的《佣金确认书》为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
第八条 争议解决方式：本合同履行过程中发生争执的，由甲乙双方协商解决，协商不成，有合同签署地通 过法律诉讼程序解决。
第九条 本合同经甲、乙双方签字或盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，具有同等法律效力。
第十条 本合同与房产局备案登记的制式合同约定房屋转让价格不一致时，以本合同约定转让价为准。
摘 要 债权债务管理是企业财务管理的一项重要内容。目前，铁路运输企业面临的是一个逐渐市场化和国际化的严峻形势，它逐渐摆脱原有的以计划为主的旧的管理体制，建立了一个和市场经济休戚相关的科学的预算体系，从而也产生了在新的形势下，产生的对债权债务管理新的思考，加强铁路运输企业的债权债务管理不仅能够促进企业财务管理活动的规范，而且能够降低企业的经营风险并合理使用资金，使企业市场竞争力得到有效地提升。
关键词 债权 债务 管理
企业债权债务无论是从金额上，或是从发生经济往来的关系上，或是从数量上，都是比较多而且复杂的。它的范围包括了企业在生产经营活动中因发生购销产品、提供或接受劳务业务而形成的的暂收、暂付、预收、预付、应收、应付、备用金等往来款项。对于铁路运输企业而言，根据目前的业务需要，主要的债权债务为更改、大修、及部分安全用设备购置产生的预付款项、应付款项、以及一些其他应付款项，与铁路专业公司（如中铁快运）之间的劳务输出人员的工资及工资附加费清算产生的应收款项，以及各基层车站、车间因生产用水电费支付、日常零星报销等必需的生产备用金，以及车站客运售票必需的客运找零备用金等，随着铁路运输企业自身的发展和业务业务的需要，债权债务在整个经济活动中发生的频率越来越高。在市场竞争日益激烈的今天，加强企业的债权债务管理，解决债权债务管理中存在的问题，不仅能够规范企业财务管理、降低经营风险，从而使企业资金得到合理使用，对于促进企业自身发展，提升企业市场竞争力具有积极意义。
一、铁路运输企业债权债务管理的存在的主要问题及整改
以前，同大多数企业一样，铁路运输企业对债权债务的管理情况主要存在两个方面的问题：一是对于债权债务管理不够重视。许多企业存在债权债务无专人管理，债权债务混杂不堪的现象比较严重，有的虽然成立了债权债务管理机构，但形同虚设，没有发挥应有的作用。至于企业该什么时候履行债务偿还义务，该什么时候行使权利，无人问津。往往要等到对方催告履行债务时，才发现对外债务应该履行了。没有事先的充分准备，债务到期时，因难以调度经营资金和其他资源，往往造成不能立即履行债务，而产生额外的违约责任或经济纠纷。此外，由于对债权债务的管理不够重视，债权债务往往拖的时间比较长，这样就很容易产生呆账、死账、以及无法消化的成本费用，造成长期挂账的资金数额大，严重地制约了企业经济的发展。二是企业内部业务部门之间对于债权债务的管理缺乏有效的协作。债权债务管理属于企业综合管理的范畴，不仅与财务管理联系紧密，而且与经营管理等密切相关。企业应该改变过去认为债权债务管理只是财务部门的事情，账务不清也是财务部门责任的观念。只有加强企业内部各相关部门之间的协作意识和整体观念，才能提高工作质量和效率，才能对债权债务形成系统化、程序化的管理。
但自2005年路局直管站段以来，尤其是2006年10月始，路局下达了一系列的文件，制定了一系列措施，将债权债务管理进行了重新规范，从而促使各单位对债权债务的管理纳入了企业管理的重要事项，并将债权债务的管理纳入了快报上报体系，而且在上报债权债务的基础上，每月进行分析，在分析的过程中，自然对各项债权债务的发生和清理现状做到心中有数。不论从管理制度还是日常监督上，都对债权债务的管理进行有效的保障。而作为一名基层财务人员，也由原来的认为债权债务管理就是报会计报表时填一填科目明细表，期末签认一下债权债务就可以了，而现在已经充分认识到债权债务管理是企业财务管理的一项重要内容，不仅要做好，而且要动脑子做细、做好，做好工作之余，也进行了深深思考。
二、加强债权债务管理中企业应采取的对策
企业加强债权债务管理，就是在对本企业当前的债权债务管理现状进行认真分析后找出存在问题的基础上，有针对性地提出解决办法。同时应本着“合理、合法、盘整资金，按实际操作，盘整存量资产，激活僵化财源”的原则，建立一套全面、系统的债权债务管理机制，也就是企业建立横向和纵向相结合的债权债务管理机制。
（一）横向管理
债权债务的横向管理就是企业内部之间可根据企业发展特点成立专职或兼职债权债务管理机构，对一些大的债权债务项目指定专人负责处理。同时，债权债务管理机构可负责对企业所有的债权债务进行分类，按类别拟订不同的处理方法和程序，使问题的处理有章可循。比如可将问题分为主要应由业务部门负责处理或应由财务部门负责处理等。通过这些手段来提高债权债务的清偿、清理回收率，减少企业的资金风险。而在横向管理的基础上，我认为可将债权债务管理进行分类管理。
首先，应该是重点债权债务和非重点债权债务的分类，根据日常积累资料及职业判断，先将重点债权债务进行资料收集和归纳，对其产生的原因以及现在的状态做到心中有数，然后进行清偿或清理时，本着先重点后一般的原则进行清理，减少了管理的无绪性和无目的性。
其次，可将债权债务管理按先外后内的原则进行分类，在区分重点和非重点的基础上，对路外的债权债务先进行关注，对其产生的过程和经济合同，必须定期与负责的业务部门沟通，保证按合同的规定进行款项的支付、应收应付款项的列账、以及保修金的清偿等工作，从各个环节上保证资金的正常运行。
最后，在分类的基础上，不能漏过任何一项债权债务，必须定期对每一项债权债务进行逐笔梳理和清理，做到笔笔清楚，项项落实。“千里堤坝，溃于蚁穴”我们只有在先重点、后一般，先外后内的基础上对债权债务进行精细管理，才能将保证我们资金链的正常运行，从而保证安全生产的顺畅。
（二）纵向管理
债权债务的纵向管理就是建立债权债务的事前管理、事中管理、事后管理。根据债权债务所处的不同阶段，分别制定相应的管理策略，相互配合，实现高效运行的一体化管理。事前管理主要是明确管理职责和对债权债务进行登记造册，事中管理主要是通过对债权债务进行分析，有重点地采取相应的措施，包括考虑改进债权债务发生的管理工作，确定近期应清理重点，制定清理方案，将其中部分债权债务列作坏账，予以核销等。事后管理主要是针对债权债务到期后所进行的清理。企业可按照分析的资料，对延期的债权债务明确清理目标，根据目标选用不同的清理方式。如为提高清理人员的积极性而采取合理的奖励措施；在清理成本高，清理难度极大时委托第三方清理等。在清理过程中有时会发生债权债务纠纷，企业可选用协商解决、调解解决、仲裁解决甚至司法解决等各种法律手段，以维护企业的应得利益。
而在纵向管理的过程中，财务人员在过程中必须同业务部门及时沟通，对债权债务产生的法律文本及相关资料进行严格审查和登记，例如一项应付工程款项的产生和结束必须经历：计划的审批、合同的签订、款项的预付、工程的验收、资产的转产、保修金的金额约定和付款等一系列问题才能结束，而在此过程中，无论是计划审批的额度、预算书的批复、工程完工的期限、保修金的比例及付款时间等一系列问题，财务人员随时关注，才能保证工程的质量和工期和资金的安全。
由小及大，债权债务如此的紧密贯穿在我们的经济活动中，我们不得不强调其重要意义。
三、加强债权债务管理的重要意义
（一）债权债务管理对于促进企业发展，提升企业市场竞争力的重大意义
今天伴随着经济全球化和市场经济的快速发展，能源、原材料等价格的急速上涨，企业的利润空间越来越小。而通过加强债权债务管理，挖掘企业资金，提高资金的使用效益来保障企业发展是一个重要手段。因此，加强加强债权债务管理对于企业具有非常重要的意义。
关键词：档案；信息化；档案管理
作者简介：高友爱（1960-），女，辽宁大连人，辽宁省电力有限公司大连培训中心办公室，馆员。（辽宁 大连 116023）
中图分类号：F270.7 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2011）24-0071-02
一、案例介绍
案例1：2007年，辽宁省D市三道沟乡发生一起人身触电事故，造成一名攀登变压器台的6岁儿童死亡。供电部门拿出了2000年与这个变压器台的产权单位所共同签署的《供用电协议书》的证据，内有“变压器归产权单位管理并使用”的字样。经法院几经审理，而最终裁决该乡供电所不承担赔偿责任。
案例2：2008年，辽宁省F市一家企业发生债务纠纷，法院一审裁决其担保人――F市供电部门承担连带责任。在二审辩论中，F市供电部门法律人举出担保事宜已于2006年转给另一企业的书面证明，法院二审裁决F市供电部门不承担责任，而追究新的担保人的责任。
案例3：2010年，辽宁省T市职工王某与单位发生劳动纠纷而上诉劳动争议裁决机关，由于单位出具的证据仅属于在单位网上公布的电子文件，缺少加盖的企业印鉴，缺少企业法人的亲笔签名，并没有形成纸质文件，劳动争议裁决机关不认定其电子文件的法律效力，不能作为证据使用。
二、档案信息化概述
档案是人类社会各项实践活动的真实记录，是社会的宝贵财富，是人类重要的历史文化遗产。档案事业是维护历史真实面貌的永恒事业，档案工作深植于人类社会的活动，当然包括企业单位的活动，与社会进步与经济发展同步，并随着社会文明程度的提高，越来越深入到社会生活的各个方面，在经济发展、科技进步、精神文明建设中发挥越来越重要的作用。
进入新世纪后，我国的信息产业乘上了高速列车而得到快速发展。档案管理工作同样表现出信息化趋势，档案的收集、整编、管理、使用，更多地体现在自动化、实时化、网络化上，不仅减轻了档案管理人员的工作负担，而且检索查询更为方便，一般都可在内部网络上完成，无论是在时间还是空间上都显得非常简洁。
为了有效地开发、利用档案信息资源，除涉及机密的档案之外，其余档案资源可以通过信息化处理上网传递，资源共享，以便得到更加充分的有效利用，更好地为企业建设与发展服务。这是无可非议的创新之举、改革之举，也是不以人们意志转移的客观规律，是档案管理现代化的有效途径和发展方向。这就是档案信息化的基本概念。
所谓信息化档案则是将档案实体信息化、电子化，提倡无纸化办公，全部档案将在电子计算机系统中产生、传递、储存并使用。它的要害是取消纸质档案，档案没有原稿，文件原稿的责任者签字都在计算机上完成。
三、档案信息化决不等于信息化档案
笔者认为，档案管理工作具有严肃性、严谨性和保密性的特征，档案信息化只能是为档案管理工作服务的一种工具、一种手段、一种方式，而决不是档案管理工作的最后归宿，档案信息化与信息化档案虽然有一定的联系，但归根结底还是有着本质的区别，不能混为一谈。不应该也不可能把档案管理通通归结到信息化档案唯一途径上，也就是说档案信息化决不等于信息化档案。在档案管理工作中，片面地强调无纸化办公，取消纸质档案的作法弊大于利，不可盲目地宣扬和全部推行。理由如下：
1.取消纸质档案（含文件没有原稿、原稿上计算机字体签名）无法律依据
电子文件、电子档案尚待国家正式立法，国家档案行政机构缺乏档案无纸化规划、设计和规范，目前只能对纸质文件成为制度上法律上的选择，也就是说法律还没有承认电子文件、电子档案其原始性、真实性、可靠性、权威性。立法是一项严肃的政权行为，必须按照严格的法律程序进行。如翘首以待的《电力法》的修改经过了比较漫长的时间，也得到了专家和业内外人士的首肯，然而至今仍未正式提交人大常委会审议。至于电子文件、电子档案何时立法、何时颁布，难以估计，所以在现行法律尚未认定电子文件、电子档案的法律效力、废除纸质档案的情况下，绝对不可以用电子文件、电子档案的替代或取消纸质档案。据了解，尽管无纸化办公喊了这么多年，也做了多方面的努力，但是目前全国尚未有一个行政机关和企事业单位实现了真正意义上的无纸化办公和无纸化档案，相反随着事业的发展，办公用纸量却是越来越大。所以，无纸化办公和无纸化档案只能是一种可望而不可即的美好愿望，还是应该实事求是，以正视现状为好。大力鼓吹甚至强行实行无纸化办公和无纸化档案，要么是不懂得档案管理工作的方针、政策、原则、方法和要求，要么就是凭主观意志的盲目指挥，要么就是不顾现状的急于求成。
2.档案是信息，但信息不一定是档案，档案和信息的定义有原则的不同
档案是工作中办理完毕的经过科学分类整理的文献。信息是根据工作需要购买、索取或在网上传递的参考资料。档案是真实的历史记录，具有法律效力的证据，而信息却没有这方面的要求，所以档案的信息化决不是将档案置于信息的地位，只是在网络技术上的一个名词而已。信息理所当然地要实现信息化，但档案未必要完全实现信息化档案，它可以存在于多种形式之中，信息化仅仅是其中的一个方面。
3.纸质档案明显的具有原始性、真实性、权威性的特点
正是纸质档案的特点决定了它是不容修改的，而信息则可以利用电子计算机等设备任意移植、嫁接、拼凑、修改，电子文件、电子档案虽是名义上的档案，却具有信息的特点，其原始性、真实性、权威性难以考证判断，一旦出了本单位的大门，则难以认可。至于近年来兴起的电子印章，有的人也对其充满了不确信感，这就不足为奇了。在国家及行业已经颁布的电子文件管理的国家标准、行业标准中，明确规定必须实行电子、纸质形式的双套保存，即“双套制”机制，这不仅是一个单纯的技术解决方案，而是一个不容动摇的制度化方案。
4.纸质档案寿命较长，可以长久保存、长久利用
虽然纸质档案偶然也会发生病虫害，但是现代科学手段（技术或药物）完全能使安全问题得到控制、预防，从而保证了纸质档案的安全长久保存。而电子文件、电子档案则寿命较短，难以长久保存、长远利用。计算机软件打不开，内容不能读取的现象屡屡发生，至于硬盘中丢失或被修改的事情也绝非鲜见，更不用说遭到“黑客”的侵袭以及病毒的感染，使人提心吊胆，防不胜防。有人说：“将电子文件、电子档案刻入光盘，可以永久保存”，经有关专家论证，至今也没有定论，但大部人认为，即使是光盘寿命也并不长远，也不能永久保存。所以，妥善保存完整、准确、系统、规范的纸质档案，在一个相当长的历史时间内，仍然是安全、长久的有效办法。
5.从档案管理的法律法规上，纸质文件仍具主导地位
《档案法》规定档案管理要标准化、规范化、现代化，是指档案管理要创新观念、创新机制、创新手段，充分利用现代化新设备、新技术、新材料、新手段武装档案管理，并不是不要纸质档案。档案管理创新的根本原则是不能违背现实社会和现实法律的规定，如果背离了这项根本原则肯定是行不通的。再从《保密法》分析，涉及秘密的档案不宜上网（指局域网）公开传递，如果涉及秘密的档案不能上网，则电子文件、电子档案就不完整，不完整的档案，就不可能准确、全面的提供有效利用。这样就违背了档案管理必须完整、准确的基本要求。增强档案安全意识，是档案管理工作历来所坚持的方针，一定要把安全防范措施放在首位，对于那些密级较高的档案，原则上不进行数字化，可采取其他保护和复制措施。所以档案管理的改革是一项严肃而又慎重的大事，不可掉以轻心、马虎从事，必须以积极、慎重的态度严肃地对待档案管理改革工作。历史在前进，档案事业也要持续稳定的健康发展，才能跟上时代前进的步伐。
当然，以上仅仅是在分清档案信息化与信息化档案的基础上，从不能用取消纸质档案而进行论述的，笔者的观点是档案信息化不等于信息化档案。实际上并不是否定电子文件、电子档案，更不是否定档案管理的信息化。
应该说，档案信息化管理是档案部门的一项基础性业务工作，是档案管理向现代化迈进的必由之路，是档案工作实现历史与未来有机链接的战略之举，需要从各方面予以重视，从基础建设、信息资源建设、目录数据库建设以及管理人员的业务素质等方面予以加强。
