时间：2022-04-02 00:19:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产价格调控，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、引言
近年来，房地产行业作为国民经济支柱产业在经济发展中的作用日趋显著，每年可以拉动GDP2%左右，但居高不下的房地产价格已经成为关乎国计民生的焦点，2012年，我国城镇的房价收入比高达12.07，远远高出国际上公认适宜的房价收入比6～8。因此，抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展成为政府调控亟待解决的问题，而平抑房价则是这一问题的核心。
房地产业是资金密集型产业，有“准金融业之称”，货币政策在调控房价方面发挥着重要的作用。而利率政策作为货币政策的重要组成部分势必对房地产价格的变动产生影响。本文运用计量经济分析方法，从实证分析的角度，通过研究贷款利率对房地产价格的影响以及其影响的滞后性，从而为增强利率对房地产价格调控的有效性提供政策建议。
二、实证分析
（一）数据来源与选择
通过检验所有可获得数据的有效性，本文选择为2007年2月到2010年12月的月时间序列数据作为研究样本，数据来源为中国人民银行网站和中宏数据库（高教版）。
本文将房地产价格作为被解释变量，由房地产销售额除以房地产销售面积得到[1]，同时选取五年以上贷款利率作为解释变量。
（二）多元线性回归模型分析
为了分析利率变动对房地产价格的影响，建立半对数线性回归模型，原始模型如下：
其中 、 为待估参数， 为随机扰动项。Price为房地产价格， 为五年以上贷款利率。
利用统计软件Eviews7.0对该模型进行OLS估计得到如下结果：
（90.34）（8.17）
=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21
在5%的显著水平下，该模型通过了F检验和t检验，又经White检验可知回归方程不存在异方差，但是回归方程没有通过DW检验，即存在自相关。
采用广义差分法对回归方程进行自相关修正，取 =0.3498，可得到回归方程：
（64.26） （5.66）
=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59
说明在5%的显著性水平下广义差分模型已无自相关，并通过F检验和t检验，但是可决系数偏低。
由广义差分方程得：
=6.0064/（1-0.3498）=9.2378
因此，得到利率与房地产价格的关系是：
（三）滞后效应分析
为了分析利率变动影响房地产价格的滞后性，对r做滞后18个月的分布滞后模型。结果如下：
结果表明，r从滞后11个月开始t统计量值显著，一直到滞后14个月为止，从第15个月开始t统计量值开始不显著；从回归系数看，从滞后期11月开始显著增大，12月达到最大，然后逐步下降[2]。
三、结论
通过对多元线性回归模型的分析，可以判断，房地产价格与五年以上贷款利率存在
线性关系，其系数为0.1201，说明房地产价格与五年以上贷款利率呈正相关关系，但从弹性大小来看，由于政策的干预等原因，利率对房地产价格的调控作用较小。同时，模型的拟合度偏低，说明房地产价格还受到土地价格，税收等其他因素的影响。
通过滞后效应分析，可以看出，在我国，利率变动对于房地产价格的影响具有明显的滞后性，滞后期大约一年，而且滞后影响具有持续性，持续期大约四个月，其影响力度先增大后减小，滞后结构为∧型。
四、政策建议
基于以上实证分析，对于如何增强利率对房地产价格调控的有效性提出以下对策和建议：
第一，大力推行利率市场化改革。相比于政策控制下的利率，市场化的利率更能如实反映房地产投资和消费的收益与风险，真实反映房地产价格。因此必须大力推行利率市场化改革，进一步增强利率调控房地产价格的有效性。
第二，采用利率政策与其他政策的政策组合。单纯的利率政策是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多重因素的制约[3]。因此，须在利率政策的基础上加强其他相关政策的配合，如土地政策和税收政策等。
第三，利率政策必须有一定的预见性。因为利率对房地产价格的调控有大约一年的滞后期，利率政策的出台必须对未来一年房地产市场的发展有一定的预见性，正确引导市场预期，合理调控房地产市场健康发展。
参考文献
[1]高，史策，边锋.西安市房地产价格研究―基于SAVR模型的利率对房地产价格影响分析.商业经济.2010.8.
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。
加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成
各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。
对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，人防工程异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。
三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住房提供质价相符的服务。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进公有住房出售工作积极健康发展。
五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作
摘要：本文在揭示房地产价格系统结构特征的基础上，运用系统动力学的理论和方法构建了含有8个反馈回路、27个有效影响因素的房地产价格波动的系统动力学模型，以期对我国房地产价格波动的原因作出科学、合理的解释。模型分析表明，尽管房地产价格波动的影响因素众多、联系复杂，但宏观经济水平、供求均衡、宏观调控、人均可支配收入、地理位置和资源5个因素是影响我国房地产价格波动的关键因素。因此构建完善的房地产价格调控长效机制是促进我国房地产市场健康有序发展的有效措施。
关键词：房地产；价格；影响因素；系统动力学
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。
一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素
房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。
房地产价格经济环境子系统是指影响房地产价格的宏观经济因素构成的系统。房地产业根植于一国的宏观经济系统当中，无疑会受到宏观经济运行状况的影响。从长远来看，房地产业的发展程度取决于一国的整体宏观经济发展水平；另一方面，房地产业是宏观经济的组成部分，其发展也会对宏观经济产生影响。已有大量研究发现宏观经济能够对房地产价格产生显著的影响。例如Gottlieb(1976)的研究指出，从长期来看，房地产业的价格波动与宏观经济变动的趋势是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)将美国二战后人口生育状况与房地产价格变动相对比，得出战后的生育高峰是导致美国房地产价格上涨的重要原因。Bramley(1993)直接将房地产价格定义为土地面积、人口数量和地理位置的函数。在国内，部分学者也从不同角度、运用不同的方法验证和支持了房地产价格经济环境子系统的存在——即宏观经济因素对房地产价格的影响。王成成和王晓辉(2011)运用系统矩估计方法(GMM)对我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系进行了分析，结果发现消费者预期、人均可支配收入、信贷规模等宏观经济变量对我国房地产价格的波动具有显著的影响。王鹤(2012)基于空间计量的实证研究表明我国房地产价格存在空间自相关性，东、中、西部地理位置和资源禀赋的差异对我国不同地区房地产价格的差异具有显著的解释力。
房地产价格调控子系统是由政府对房地产业的各种宏观调控政策和手段组成的系统。房地产业作为我国国民经济的基础性产业，在尊重是市场客观规律的基础上，适当的宏观调控是必要的：一方面可以弥补市场失灵带来的危害；另一方面也可以更为积极和有效地管理房地产价格波动，从而推动房地产市场的更快发展。2003年中国人民银行的121号文件的颁布实施标志着我国房地产业宏观调控的开始，经过10年的发展，我国房地产宏观调控政策已经取得了明显的成效，房价开始稳步下调。根据国家统计局的调查数据，2012年3月全国 70个大中城市中有38个城市新建商品住宅销售价格同比下降。这得益于政府自2008年金融危机以来所作的努力。2008年的金融危机对我国经济以及房地产行业都产生了不利的影响，政府以此为契机对房地产业实行了更为全面的宏观调控。关于房地产价格调控子系统的存在性研究——即政府宏观调控对房地产价格的影响研究，目前国内外学者大多沿着货币政策传导机制的线索展开。Aoki(2004)的研究指出金融机构通过利率、贴现率和存款准备金率等主要货币政策工具调控贷款规模可以有效地影响房地产价格，这表明货币政策传导机制是有效地房地产价格波动调控机制。我国学者徐凯(2010)运用VAR模型实证研究了我国房地产价格的货币传导机制，研究结论也支持了上述观点。
房地产价格内部主体制定子系统是房地产价格系统的核心，是指由房地产商和消费者这些直接制定房地产价格的、具有主动适应性的主体构成的系统。房地产价格内部主体制定子系统的运行过程实际上就是房地产商和消费者双方在市场机制的引导下博弈的过程，这一过程决定了房地产的供给和需求力量的角逐，从而直接决定了房地产价格。在其他情况不变的情形下，双方博弈力量的变动导致供给和需求的变动，从而导致房地产价格的波动。大量研究表明，房地产供给和需求均衡的变化是导致房地产价格变动的直接的和决定性的原因。Green(1999)最先指出，应该从供给和需求两个方面来探讨房地产价格的决定因素，其中在需求方中，消费者的收入和预期具有重要的作用，实际上决定了需求方的力量。正如凯恩斯的预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响，房地产需求方的预期同样支配了其购买房地产的决心。需要指出的是，供给方的预期也具有显著的影响，表现在表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源并囤积现房，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。Krainer(2005)也同样认为房价是由家庭(需求方)和建筑单位(供给方)共同决定的，其中家庭成员的永久收入和家庭财富、家庭投资回报、家庭成员数量是影响需求力量的重要因素，而建筑成本、融资成本、房屋质量和数量要求是影响供给方决策的重要因素。王鹤(2012)的研究表明，在考虑了我国东、中、西部的空间自相关性之后，西部地区和中部的大部分地区的房地产价格主要是由供给和需求的平衡决定的。
【关键词】经济学视角;广州房地产;价格变迁
【引言】应用经济学的预期理论以及货币政策理论，对房地产价格形成和内外部影响因素的重要研究理论，从价格动态变化对广州房地产价格进行调控，积极寻求和制定其他政策，以阻滞广州房地产价格的上升，保证房地产价格维持在合理、稳定的动态范围内。国内外学者房地产价格的研究主要是从房地产价格成本构成、宏观经济变量和房地产价格相关性等角度，分析广州房地产价格的合理性，并在价格分析的结论上实施相应的房地产价格调控政策，但随着我国城市人口空间分布的不合理空间聚集现象加重，人口迁移和城市结构对房地产价格也产生相应作用，要合理调控房地产价格，不仅要实践对房地产价格的宏观调控，还要从影响因素做好微观管理，消除房地产价格上升的负面影响，研究广州房地产价格变迁对控制房地产价格具有较强的现实意义。
1、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的重要性
应用经济学视角探究房地产价格形成内在传导机制，借助动态蛛网模型以及羊群行为理论对房价分析发现，广州房地产价格指数与实际贷款利率和货币供应量之间存在显着关系，且短期情况和长期情况相同，三者之间存在稳定的协整关系，不过由于实际贷款利率和货币供应量的调整难度大，想要调控广州房地产还需要从其他调控方式入手。先回顾近十年来广州房地产价格，在2008年初，广州在全国房价只排第五，后来更是被天津赶超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天广的格局后，直到2012年，广州才开始领先杭州，排到了第4位，此时北京房价仍是3字头，上海、深圳都是2万多一平，广州才1．8万一平。2014年，深圳开始超越上海，甚至一度超过北京占据榜首，但广州的排名显得稳多了，一直排名前五，不过房价渐渐与北上深拉开了距离，从2008年的一平米8407元的房价到2018年平均一平米33429，十年间广州房地产价格涨幅高达298%，100平米十年内的房价增值高达250万元。广州从2008年金融危机过去之后，房地产市场逐步回暖，加之我国一直实施宽松适度的货币政策，在各种调控政策的打压广州市房地产价格呈现显着上升的趋势，一直稳定我国各省市房地产价格前五名，由此可见，广州市房地产价格调控并不到位。因为以往对房地产市场的投机过度、羊群效应、噪声交易等都是采用传统经济理论，很难充分对各项现象进行全面解释，且忽略了房地产市场的微观主体心理和行为，难以真正地探明房地产价格破洞变化的内在机理，为对广州房地产价格实际运行特征进行合理解释，需要加强对房地产价格波动发生的内在机理诠释，基于房地产微观主体在购房时的情感依附以及购买决策的个人情绪和他人观念影响等进行探究，应用经济学视角下看待广州房地产价格的变迁，更有利于做好房地产价格的描述。
2、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的实际情况
广州市政府公布的数据显示，广州亚运会的总投资1200多亿元，涵盖场馆建设和维护、城市面貌和环境改善等领域。在巨额资金投入到城市基础建设后，广州城市面貌焕然一新，并带动城市房地产价值水涨船高。“如果没有亚运会前后巨大的城市改造投入，广州的房地产价值很难得到体现。”亚运会对广州房价的影响有两点，一是投资改造市容，广州市面貌和环境改善，预算资金1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治，工业污水治理等经费，外部环境的改变为房价创建的优良的上升空间。二是最终促成房价“补涨”亚运会的巨额基建投入，提升了广州的城市面貌，但并没有迅速地反映在提升房价上。受到限购、限价、限贷等房地产调控政策的影响，2011～2012年中，广州楼市一度成交低迷;数据显示，2011年广州新建住房成交套数为71314套，较2010年下降13%，11399元/平方米的全年销售均价与2010年基本相同。2013年广州楼市涨幅之所以在全国位居前列，一方面是由于广州房价相对于其他一线城市还属“洼地”;另一方面则是亚运会带来的基础设施建设福利，推动了房地产价值的提升，导致广州楼市“补涨”需求强烈。
3、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的内在传导机制
依据行为经济学和理论经济学的原理来，广州房地产受舆情影响，情绪上的某种因素会影响人们投资和判断，人类经济行为心理在认知强化系将常常会认为，价格上涨还会再上涨，价格下跌还会再下跌，所以经常会出现在通货膨胀和资本市场“牛市”行情时大量买进，但在通货紧缩阶段或资本市场“熊市”行情减少消费的情况，心理预期对房地产价格的影响应该采用动态蛛网模型及羊群行为理论，这两者能反应广州房地产价格变迁内在传导机制。基于动态蛛网模型及羊群行为理论来看，广州房地产价格变迁主要与商品本期产量和前一期价格的有关，主要是反应人类经济学心理预期影响。蛛网模型假定商品的本期产量Qts与前一期价格决定，供给函数为Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd则与本期价格有关，需求函数为Qtd=g(Pt)，动态蛛网模型则是由三个联立方程展现，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三则为Qts=Qtd,需求和供给是价格的连续，D(t)作为现期价格则是P(t)的一次函数，D(t)=a+bP(t)，供给S(t)预期价格也是P(t)的一次函数，表述为S(t)=c+dP(t)，预期价格还需要对现期价格进行修正，两者关系为P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下广州房地产价格为D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一阶微分方程为dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解为P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk为敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)为均衡价格，A则是任意常数，若是房地产市场处于泡沫或者是破灭阶段，此时投资者对房价会有抱涨或抱跌的预期，将K作为预期因子，衡量投资者对价格抱涨抱跌的预期强度，k＞0则为较强，k＜0预期较弱，房价上升则意味着P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，则有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房价向同一方向有收敛的趋势，所以市场趋于稳定，反之则房价变化多样。
结语
综上所述，广州房地产价格变迁取决于在市场参与各方对未来房价的预期，若是参与方对房价抱有上升预期，则会增加市场需求，市场供给减少进一步加剧房地产价格上升，若是参与方对房地产价格抱有未来房价下降的预期，则房价最终步入下降通道。
【经济学硕士论文参考文献】
［1］周超，朱然．货币供应量及利率对广州房地产价格影响实证分析［J］．现代商贸工业.
［2］邓德炮．基于行为经济学视角的房地产价格波动分析［J］．内蒙古科技与经济.
［3］孔煜．行为经济学视角下的房价波动研究述评［J］．重庆大学学报(社会科学版).
【关键词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控
1.我国房价现状
我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。
2.我国房价高涨的原因
我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。
2.1 我国国民经济总体形势大好
在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。
2.2 不规范的房地产金融市场
房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
2.3 住房保障体系不够完善
自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。
2.4 对于房地产行业定位不当
中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。
2.5 中央与地方的博弈结果
房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。
3.法律调控体系的构建
3.1 构建合理房地产产业法律制度
产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。
3.2 构建多元化的房地产法律制度
结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。
3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度
法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。
4.结论
从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。
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关键词：资产价格；货币政策；流动性；产出；通货膨胀
一、引言
2015年以来，我国以股价和房地产价格为代表的资产价格经历了大幅上涨和剧烈波动。在股票方面，2015年3月中旬至6月中旬，上证综指、中小板指数、创业板指数分别上涨54%、75%、93%。从6月15日开始，经过两轮断崖式下跌，上证综指由峰值5178.19点最终跌至8月25日的2850.37点。2016年，股市还没有恢复元气，房地产市场成交开始火热，一线城市和部分二线城市房价再度大涨。2016年上半年，百城价格上半年累计上涨7.61%。但从经济本身来看，GDP不过是从7.3%到6.9%，CPI也处于1.2到2.5之间波动，就业和工资的变动更是不大。主要经济指标变动不大，然而与经济基本面密切相关的资产价格的剧烈波动实属异常。2008年金融危机促使量化宽松货币政策在世界范围内实施，由此加剧了全球流动性过剩。我国在经济下行压力的倒逼下，充裕的流动性通过银行系统注入经济体系中。2016年新增人民币贷款将近12.6万亿元，同比增长速度20%，与近几年10%的增速相比，提高幅度非常明显。根据央行口径统计，2016年居民中长期贷款增速45%，与2014年的20%相比明显大幅提高。李强（2009）[1]研究指出随着资产价格与实体经济、货币政策的联系日益紧密，中国的货币政策已有必要兼顾物价稳定和金融稳定的双重目标。资产价格作为货币政策传导渠道会影响到产出、通货膨胀等宏观经济变量(伍戈，2007)[2]。在此背景下，研究“事前”货币政策是否能减缓资产价格泡沫的增长，是否应该应对资产价格波动，对于促进经济平稳增长具有十分重要的现实意义。
二、文献综述
不同学者在应对资产价格波动上持不同货币政策主张：（1）资产价格变化隐含未来主要经济指标信息，通货膨胀目标制的货币政策应事前“逆风向”干预资产价格（Ahearne，2005）[3]。Alchian（1973）[4]认为通胀测度的价格指数体系中应包含资产价格，因为它表示未来追索权以及当期消费的货币价格。Woodford（1994）[5]研究说明资产价格反映未来货币政策的一种预期。Filardo（2001）[6]认为资产价格能够预测未来通货膨胀和产出的变化情况。（2）资产价格波动与通货膨胀、产出相互独立，货币当局应谨慎应对资产价格波动。归纳原因主要如下：（1）资产价格波动的基本面和非基本面因素很难区分，因此中央银行不能准确判断资产价格的理性价值（Kohn，2006）[7]。（2）资产价格波动的干预时机和干预力度难以精确地把握，因此货币当局无法对干预后的成本收益进行权衡（Trichet，2009）[8]。（3）由于金融环境的逐步创新，货币市场、资本市场、信贷市场的逐渐融合，导致物价传导与资产价格传导的自动平衡机制被打破，异质偏好投资者的投资行为趋于非理性（Assenmacher-Wesche＆Gerlach，2008）[9]。综上文献，由于没有考虑特定环境下资产价格波动的信息，因此未能在理论上提出能普遍应对资产价格波动的货币政策框架。2015年以来我国资产价格剧烈波动是在稳定的低通货膨胀环境下出现资产价格泡沫，充裕的流动性已成为中国资产价格大幅度上涨的驱动力量(李健、邓瑛，2011)[10]。本文从市场流动性总量和结构两方面出发，通过分析我国资产价格波动周期中的货币流动性总量和结构特征，判断资产价格波动能否为货币政策提供预警信息。然后通过对比分析资产价格剧烈波动时，货币政策的应对成效，来回答货币政策是否应该干预资产价格波动，并为货币政策应在何种程度上干预资产价格提供佐证依据。最后通过分析比较各类货币政策工具在应对不同资产价格波动的调控效果，来回答资产价格波动时货币政策工具的合理性选择。
三、资产价格波动周期中的流行性特征分析
历史上经历了资产价格剧烈波动的国家，其共同的背景都是金融自由化和扩张性货币政策。虽然我国金融尚未完全自由化，但随着金融创新的快速发展和宽松的货币政策同样也加剧了资本市场的流动性。
（一）资产价格波动周期的特征分析
本文采用HP滤波来识别资产价格的波动周期，即将资产价格的波峰和波谷界定为资产价格超过和低于HP滤波趋势10%的部分。2006年1月到2016年12月我国房地产销售价格指数经历了5次高峰、5次低谷，最大的一次波动是在16个月内上涨24.9百分点，波动速度最快的一次是在5个月内下降15.13个百分点。宏观经济短周期通常为3.3年左右，而我国2006—2016年中国房地产价格增长率具有大约1.5—2年的短周期，显著小于短周期标准，说明房地产价格周期波动比较频繁。房地产价格波动周期不存在完整的中周期，是明显的短周期行为，但其发展趋势线是倾斜向上的，由此说明房价是刚性增长。计算波动指数V发现，整个期间房价的波动性指数为4.39，2007—2011年期间的波动幅度较大，波动指数的最大值与最小值差距为23.2。相对房地产价格，股票价格指数波动频繁度要低。2006—2016年中国股票价格增长率存在大约2.5年短周期和7.5年的长周期，股价价格周期波动的频繁性低于房地产价格波动。但股票价格波动指数为32.05，可见波动幅度远甚于房地产价格。历史数据显示，上涨速度最快的一次是在5个月内涨幅达2030.5个点，下降速度最快的一次是在13个月内下降4410.2个点。综上分析，2006—2016年期间中国股票、房地产价格波峰(灰色)与波谷(黑色)很好地吻合了公众直觉（见图1和图3），反映了宏观经济基本面情况。在金融创新和流动性过剩背景下，市场投资投机需求旺盛，因此资产价格波动幅度增大。
（二）资产价格波动周期中的流动性特征分析
本文所界定的“流动性”指货币流动性，主要有数量度量指标和结构度量指标。本文采用数量度量指标主要包括M2增长率、境内人民币信贷总量(TL)增长率。其中，M2增长率衡量货币流动性，TL增长率衡量商业银行流动性。M2是央行为经济系统注入的基础流动性，是央行负债的主要组成部分。M2的上升会导致银行信贷扩张，反过来银行信贷扩张又会带动M2上升。本文采用结构度量指标主要是M1/M2、境内人民币中长期信贷(LL)占境内人民币信贷总量的比重(LL/TL)。其中，M1/M2用来衡量货币流动性结构，即满易需求和财富储藏需求的货币比例，M1/M2高则货币流动性强；LL/TL则衡量商业银行的流动性结构，LL/TL高则商业银行流动性强①。从时效性来看，长期贷款对经济增长的促进作用远大于短期贷款，短期贷款容易带来通货膨胀而中长期贷款反而能抑制价格总水平(范从来，2012)[11]。因此LL/TL是通过影响价格水平来间接作用资产价格，由此影响M1/M2。（1）股价波动周期和流动性总量（M2）的扩张与收缩时期不完全一致，具有滞后性（见图1）。从原因上来看，货币流动总量扩张会降低货币存款的收益率，尤其是在物价持续上涨情况下甚至会降为负值。在逐利性驱使下，人们会将手中的货币投放到股票市场以获取较高的报酬，股票需求增长会使股票价格上涨，逐渐脱离实体经济，直到达到股票资产所能承受的风险。这样传导过程具有明显的时滞性。（2）货币流动性结构M1/M2与股价的波动周期较一致，因此对股价的繁荣期和萧条期有较强的解释能力（见图2）。由于我国是新兴的股票市场，股票的供求关系决定了股价波动水平和周期，因此股票和资金总量在一定时期对比力量的强弱能够左右股价。具体来说，股价的大幅上扬，会吸引储备货币转化为现实流通的货币，导致M1/M2上升，即货币的流动性增强。（3）房价波动周期与流动性总量的扩张与收缩周期一致，且在房价低谷时期流动性总量会逆向扩张（见图3）。在成熟的经济体内，通常资产价格低谷时，由于恶化的资产负债表，商业银行的信贷增长率会下降。在我国，由于银行信贷受制于政府宏观调控意愿，存在制度性软约束，因而信贷流量会逆资产价格周期变动(例如金融危机时期)。且额外注入的流动性往往因为投机性需求而流向了高风险高收益的资产领域，从而呈现流动性数量扩张后资产价格迅速上涨。然而在成熟市场经济，额外注入的流动性一般不会流向高风险高收益的资产领域，因而量化宽松政策阶段，呈现流动性总量扩张与资产价格下跌并存的局面。（4）货币流动性结构M1/M2和中长期信贷比重(LL/TL)对房价波动周期都具有较强的解释性（见图3、图4）。这是因为在房地产价格快速上涨时期，通常消费市场活跃，因此M1的增长速度过快，企业进行长期投资意愿较强，因此货币结构趋于短期化（M1/M2上升），而信贷资产结构则趋于长期化(LL/TL上升)。
四、货币政策选择的实证分析
为了解资产价格波动中宏观经济变量未来的变化信息，下文采用自回归分布滞后模型（ADL）和SVAR进行分析。
（一）资产价格波动隐含宏观经济变量的预期信息
自回归分布滞后模型（ADL）形式如（1）式。为了解房地产价格与股票价格波动对未来产出和通货膨胀的隐含信息，故同时估计基准模型（2）式（不含资产价格影响因素）。将模型（1）和模型（3）的隐含信息程度进行对比，如果精度提高，说明资产价格波动隐含着未来产出和通货膨胀的有关信息，因此货币政策有必要对资产价格波动进行干预，反之则无须干预。
（二）应对资产价格波动的货币政策选择分析
中国货币政策的指示器主要包括货币供应量、信贷规模和存贷款基准利率。由于既要能刻画变量滞后期的影响，同时还能刻画变量同期的影响，所以本文采用SVAR模型来分析货币政策工具对房地产价格、股票价格冲击的响应，其中货币政策工具包括货币供应量增长率、信贷增长率与利率等三种主要手段。
五、结论与建议
综上分析表明：第一，相比股票价格，房地产价格的起伏波动和流动性总量的扩张收缩周期一致。相比房地产价格，股票价格和货币流动性结构M1/M2波动周期一致。总体来看，货币流动性总量及货币流动性结构M1/M2、中长期信贷占信贷总量的比重(LL/TL)的变化趋势在一定程度上与资产价格波动周期具有相关性，特别的是信贷总量的快速扩张是关注房地产价格泡沫的有用的警示器。第二，股票价格对产出的影响侧重于短期，对通货膨胀率则侧重长期；相反，房地产价格对未来产出侧重长期，对通货膨胀率侧重于短期。且对比股票价格，房地产价格对未来产出、通货膨胀的影响更为稳定。第三，在资产价格波动周期中，我国货币政策一定程度上能有效应对股票、房地产价格波动，但比较而言，货币政策应对房地产价格波动的调控力度要大于股票价格波动。第四，从政策调控效果来看，货币总量控制对股票价格波动的调控更有效，信贷总量控制对房地产价格的调控更有效，总体而言，信贷总量控制对产出和通货膨胀的负面冲击较小。基于分析结论，货币政策在必要时应该干预资产价格波动。
（一）针对资产价格波动特征，货币政策应差异化调控
我国信贷总量与货币总量之所以可以调控并行，是由于信贷规模相对独立于货币供应量，且能够引导货币供应量的变化(盛松成、吴培新，2008)[17]。通常货币总量控制手段能有效应对股票价格波动，而信贷总量控制手段能有效应对房地产价格波动，针对二者理应实施差异化总量调控手段。二者的区别主要体现在：房地产发展在我国有举足轻重的经济地位，它兼具着商品市场和资本市场的特征，同时又是平衡实体经济和虚拟经济的纽带，因此具有资产和商品双重属性。而股票仅具有资产市场属性，因而理论上，是完全可以对这两类资产价格进行差异化调控的。
（二）倚重总量调控的同时，保持货币和信贷总量并行调控
本文实证研究表明货币总量政策冲击对股票价格和房地产价格的影响存在较大差异，股票价格更具有弹性，而房地产价格更具有刚性。通常调控实施后，股票价格会迅速下降，房地产价格则需要较长调整，往往单一货币政策难以同时稳定二者价格。目前我国利率尚未完全市场化，货币政策多采用总量调控手段。在我国相对割裂的信贷市场与金融市场关系中，货币总量和信贷总量调控通常在不同市场发挥作用。一般而言，货币总量调控更多作用于金融市场，应能有效调控股票价格的剧烈波动；而信贷总量调控则主要作用于实体经济，应能有效调控房地产价格的剧烈波动。
（三）降低对经济负面冲击的影响，协调使用多种货币政策工具
相较货币总量控制和利率调节，信贷总量调控通常对宏观经济造成的负面冲击较小。在实际运用中，不同时期各有侧重的使用总量调控与价格调控。一般情况下，信贷市场流动性弱于货币市场流动性，贷款利率的调整弹性要低于货币市场利率的调整弹性，因此货币市场利率低于基准贷款利率下限，抑制了部分贷款需求，此时应侧重于价格调控。如果当实体经济快速膨胀或流动性匮乏时，强劲的资金需求会使得货币市场利率提高，而高于基准贷款利率下限，此时应侧重于总量调控。
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关键词：房价；经济法；宏观调控；土地财政
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：经济法视野下的房价调控
收录日期：2013年6月4日
目前，不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。在今年召开的两会上，房价也是绝对的热点。开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休。也正是这个时候，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家――政府。
一、高房价的原因
（一）土地财政引起的房价上涨。目前，我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用及相关行政费用，占据了整个成本的近50%；②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%；③融资成本：一般按7%计算；④营销成本：一般企业按3%计算；⑤管理成本；⑥利润：一般为20%左右。通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
因为我国土地的特殊属性――国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。
（二）体制失灵，削弱调控绩效。面对着居高不下的房价，国务院出台了一系列包括土地政策、财政政策以及货币政策在内的紧缩性宏观调控政策。然而，一些政府采取消极态度，使得一些调控高房价的政策并未达到预期的效果。
就财政政策和货币政策而言，国务院实行稳健的财政政策和紧缩性的货币政策，以期通过抑制购房需求来改变房价过高的困境。然而，在某些地方政府消极对待下，这一系列刚性的紧缩性政策逐渐演变为柔性的地方调控细则。这些柔性的配套措施不仅对高房价的解决鲜有益处，而且在一定程度上打击了中央政府的权威，加大了日后宏观调控的难度。
可见，高房价的形成渊源于体制失灵。而体制失灵，则集中体现为经济法对地方政府的制约不力。当前，作为经济法中克服体制失灵手段的财政分权，因其在一定程度上体现为对地方政府的约束不力，从而对制度固有功能的发挥产生消极影响，成为诱发体制失灵的一个基本动因。这在财政分权体制运转的过程中得到了充分的体现。
二、高房价所引起的社会问题
当今，高地价引起的高房价又引发很多社会问题。
首先，社会中贫富差距进一步拉大。从某种程度上说，土地占有量的多寡与财富的多寡有密切联系。富人进行房地产投资，使房产成为一种投资品，也促使了住房空置率提高，恶性循环抬高了房价；中下阶层部分居民买不起房无处安身，出现“蜗居”、“蚁居”现象。在如此高房价情况下，开发商和炒房者获得更多利益，进一步拉大和普通民众的差距，高房价反映在价格的垄断上，迫使购买者花更多的钱，进一步拉大贫富差距。
其次，在高房价面前，消费结构也发生改变，严重扭曲。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中1/3，最多不能超过1/2。而我国一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，致使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。
最后，由于房价上涨，促使开发商为了挣钱不断征地、拆迁，引发了许多强拆事件，不利于构建和谐社会，维持社会稳定。而且，居民用储蓄购房，相应的就会减少其他商品的消费，消费力下降，引起国内内需供应不足，难以加快经济建设进程。
三、经济法对房地产市场实施调控的依据
宏观经济调控是经济法的重要组成部分，也是保证社会协调发展的必要条件，房地产则是国民经济的重要组成部分，一直以来也被视为国民经济的晴雨表。近年来，我国房地产市场呈井喷式发展与盲目追求GDP的飞速增长和日益严峻的土地财政密不可分。不断推高的房价，已经使得很大一部分房地产市场开始出现泡沫。国家根据国民经济协调发展和均衡增长的目标，应该在遵循市场经济运行规律的基础上，综合运用经济、法律、行政手段，对国民经济总量进行调控，使得总需求与总供给趋于平衡，有效地实现发展和增长目标。
而目前在我国国民经济的发展过程中，房地产市场主体各自追求最大化的利润，加之市场信息不对称，导致了房地产市场经济法律关系十分混乱，即房地产个体的经济利益破坏了社会的整体健康发展。在同建市场经济与法制社会的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行，国家的宏观调控手段需要以法律手段为依据，而在多元化的法律调控手段中经济法手段无疑是最为重要的，经济法作为国家宏观调控政策的法律化，为宏观政策的贯彻与落实提供了法律程式，国家应依据经济法的价值理念在房地产市场的发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能，从金融、税收、土地等各方面依法对房地产市场进行宏观调控，通过协调各方利益冲突实现“防止垄断、抑制贫富差距、提升交易效率”的目的，从而有效保证房地产市场的健康发展。
四、经济法视野下对房地产价格调控的一些建议
（一）遏制土地财政，从源头上控制房价。正所谓“打蛇要打七寸”，因为土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。现在的问题是收紧“土地闸门”能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？之所以会有些担忧，是因为有前车之鉴，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，最后导致房地产调控变成了“空调”。
要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然，也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。所以，要想遏制高房价，实现房地产调控的政策效应，我们必须管住地方政府的“钱袋子”，让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则，土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果，这已被以往的事实所反复证实。
（二）用税收来调控房价
1、在房地产保有环节开征物业税。物业税，又称房地产税，是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税的好处是：一方面极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给；另一方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动。我国目前房地产保有环节几乎没有成本，导致商品房空置率奇高，而大部分人却没有房居住。因此，在房地产保有环节征收物业税，对打击投机行为，抑制房地产价格的上涨有立竿见影的效果。
2、建立统一的房地产开发税收制度。房地产开发和转让环节的高税收，以及各种税收之间的重叠，手续繁杂，不仅不利于我国的税制建设，而且加大了房地产交易成本，推动了房地产价格的上涨，所以要统一开发经营环节税种，避免重复征税。
3、增加大户型商品房的税收。由于小户型商品房的利润空间小，房地产开发商在利益的驱动下，往往热衷于开发大户型的商品房，而小户型商品房供给严重不足。建议政府对大户型住房增加税收，降低开发商的利润空间，促使开发商投资小户型商品房建设，调节各种套型住房结构，既能降低商品房的空置率，又能满足市场的住房需求，调节市场商品房的供应量，稳定房地产的价格。
（三）加强金融法律法规的监管，以稳定房价
1、提高金融调控法规层级，开发多元化的房地产金融产品。建议立法机关尽快出台高效力等级的法律法规，统一全国金融法律口径。同时，出台一些金融机构组织的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，推进房地产金融业健康发展。成熟的房地产市场都伴随着产品多样的房地产金融，所以我国要加快建立相关的房地产金融产品法规，促进房地产抵押债券、房地产信托、房地产抵押贷款保险等金融产品的发展。
2、强化金融机构的法律责任。一些商业银行在自身利益的驱使下，往往对央行的政策做变通实行，又没有相应的制裁措施，导致国家的宏观调控难以发挥作用，房地产价格居高不下。所以，金融法规要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，强化法律责任，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。
3、建立房地产金融的信息披露制度。防范金融风险的核心就是要建立完善的信息披露制度，严格审批贷款程序。各金融机构要建立信息披露制度，实现房地产金融信息共享。同时要注意收集房地产信息和市场信息，并进行分析整理和运用，提高监控能力，防止投机行为，减少金融风险，进而稳定房价。
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【关键词】房地产经济；波动；影响因素；对策
一、外生因素对房地产经济波动的影响
（一）政策因素
能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、货币政策改革、财政政策改革、区域经济发展战略改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及到了房产经济中的方方面面，所以对房地产经济的影响也是全方位的。
（二）城市发展
城市化的发展是我国社会经济发展中的大势所趋，城市化主要表现为城市的数量增加、规模扩大以及城市人口的增多。城市化水平是影响房地产经济发展的重要要素，首先随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。
（三）社会发展
社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对居住建筑、休闲建筑、工业建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。
（四）经济因素
对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。
二、内生因素对房地产经纪波动的影响
（一）房地产收益率
房地产收益率是指房地产商通过房地产开发得到的净收益与投资的比率，也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会具有十分谨慎的心态。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，具体则包括城市人口状况、社会稳定状况、城市化发展程度等社会因素，金融环境、国民经济水平、税负等经济因素，土地政策与制度、住房政策与制度等政策因素以及区位因素。影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。
（二）房地产投资
房地产投资被比喻为房地产经济波动的引擎，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。
（三）对房地产的价格预期
对房地产的价格预期主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计，消费者对房地产的信心与预期由于会对消费者的消费行为产生影响，所以也会在很大程度上影响房地产的价格。一般而言，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少，如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。
（四）房地产市场中的供需矛盾
房地产市场中的供需矛盾是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。
三、房地产经济波动的应对策略
在面对房地产经济波动时所使用的调控策略需要以探析房地产经济波动产生的原因为基础，并在此基础上强化应对策略的针对性从而提高应对策略的有效性。
（一）对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控
政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析以及区别的对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效率，所以如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积，如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力，所以把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中能够有效推动房地产经济的稳定发展。
（二）对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控
如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析，如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展。如果宏观政策缺乏科学性和合理性，应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现一刀切和切一刀的情况。同时宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。
（三）对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控
房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并是说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。所以当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。
（四）对经济波动引发的房地产经济波动
经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。
参考文献：
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理论研究发现,房地产业和宏观经济一样,存在运行周期,且两者的周期密切相关。早在20世纪60年代,美国的stephen A.Pyhrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究,分别从微观和宏观角度探索房地产周期波动及其机理。为房地产价格研究提供了一种新思路,也在一定程度上解释了房地产价格的波动规律。随着房地产行业在经济中的地位日益彰显,国内学者也越发重视房地产价格与宏观经济的协调发展问题。谭雪芹采用VAR模型分析认为房地产销售价格指数和国内生产总值之间存在着显着的正相关关系。贾晓惠运用回归分析法,发现上海现在较高的房地产价格基本由宏观经济支撑。祁神军则采用K线理论及工具,剖析房地产扩张和收缩的周期波动机理。房地产周期同宏观经济的波动趋势总体一致,但房地产的波动幅度要大于宏观经济波动幅度的。基于以上研究理论,客观看待房价上涨现象,而不是批判地偏重指责原因,正确认识房价上涨由宏观经济支撑这一客观事实,才能靠拢市场经济的基本立场,制定出遵循供求规律的房地产调控政策。
二、房地产业现状
1998年,国家为了刺激内需拉动经济,颁布实施了住房货币化改革,但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。2003年以来,政府屡出重拳加以规范和调控。
但是房地产价格在连续严格调控的情况下依然只升不降,这是因为房地产与宏观经济存在着并轨运行的特点。宏观经济正处于上升通道,城市化和居民收入水平不断提高,房地产需求持续增加。此外,经济上扬带来投资资金增加,投资热点的泛地产业吸引大量资金流入。经济需求及资金力量的让房地产价格维持强硬的上升势头。据《2010年全国房地产市场运行情况》显示:2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。在通货膨胀因素的影响下,2010年11月以来,一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的中心城市的住房交易的量价齐升,限购城市周边地区的房价出现较快上涨[6]。
三、实证分析
第一,变量选取说明。综合考虑宏观经济各方面情况,选取六个宏观经济指标。其中,国内生产总值(GDP)代表经济发展总体情况,体现房地产行业发展的经济环境。消费者价格指数(CPI)、进出口商品总额(IMEX)、本期投资完成额(INV)代表消费、出口和投资“三架马车”的现实情况。财政收入(FIN)和活期存款利率(RES)一定程度上反映财政政策和货币政策。为了综合反映上述六项指标的有效信息,又避免数据的简单融合失真,采用主成分分析法获得一组综合反映宏观经济信息的新数据(MAC)。房屋销售价格指数(HSS)最能体现公众对房地产价格波动预期,所以选择房屋销售价格指数这一核心指标来反映房地产价格的整体性变化。
第二,MAC与HSS的长期关系模型构建。主成分分析从原始变量中导出少数几个主分量,使它们尽可能多地保留原始变量的信息,且彼此间互不相关。在实际运用过程中,它往往作为许多大型研究的中间步骤。运用SPSS19.0进行主成分分析,结果见表1:旋转之后,主成分1(F1)解释原始变量总方差的66.085%,主成分2(F2)解释23.805%,两个主成分能够反映原始变量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN对F1依赖较大,CPI和RES对F2依赖较大,明确两个主成分的经济意义,F1代表经济增长因素,F2代表经济预期因素。再由F1和F2反映出的原始变量信息的占比,计算综合宏观经济指标F(MAC): 。
平稳序列的每个数值都从一个概率分布中随机得到,都必须满足以下条件:①均值 ,与时间 无关的常数②方差 ,与时间 无关的常数③协方差 ,只是与时间间隔 有关,与时间 无关的常数。以Eviews6.0的ADF法检验MAC和HSS的平稳性,结果见表2:MAC和HSS的检验T统计量值分别是2.008277和-1.910599,比显着性水平为1%、5%和10%的临界值都要大,不能拒绝存在单位根的原假设,是非平稳的。但是MAC和HSS经过一次差分再进行单位根检验时拒绝存在单位根的原假设而变得平稳,即MAC和HSS是一阶单整的。
协整性分析研究经济变量间是否存在长期均衡关系。假设X与Y存在长期均衡关系, ,若 对其均衡点的偏离从本质上说是临时性的,那么随机干扰项 必须是平稳序列。长期均衡关系使变量在某时期受到干扰的偏离能在下一期进行调整而回到均衡状态。为了确定HSS和MAC是否存在内在均衡机制,采用AEG协整分析法,先得到协整回归模型:
(96.85073) (1.014489) (10.36982) (-4.324516)
R2=0.863779 DW=2.090974
再用ADF检验法对模型的残差序列 进行平稳性检验,结果见表2:检验T统计值是-7.240618,比显着性水平为1%、5%和10%的临界值都小,
拒绝存在单位根的原假设,即 是平稳的。表明HSS与MAC存在着长期的协整关系,由上述线性模型表示。模型代表解释了HSS变动的86.3779%,MAC对HSS的长期影响弹性系数为0.690982,说明上升的宏观经济会带动房地产销售价格指数上涨,符合经济意义。
第三,误差修正模型ECM——HSS与MAC的短期关系。协整回归的误差项 是均衡误差,为了增强模型的精度,需建立短期动态模型来弥补长期静态模型的不足,建立HSS与MAC的短期关系模型:
(0.390517) (1.148498) (-4.442641) (6.248139) (-3.280501)
R2=0.410643 DW=2123801
当年的MAC对HSS的短期影响弹性系数为1.463332,大于长期系数0.69098,表明MAC对HSS的短期影响比长期影响大。而HSS的长期效应对短期动态的修正系数为-0.455289,如果上一年的房地产销售价格指数的长期均衡误差 为负,误差修正项将使本年的房地产销售价格指数向高方向变动;如果房地产销售价格指数过快增长则可通过误差修正项使其增长变慢,-0.455289说明误差项对HSS的修正作用为反方向的。
通过以上的检验分析,可以得到结论:房地产价格与宏观经济存在紧密的正相关关系,并且这种关系是长期均衡的,也就是说即使在短期内房地产价格的波动与宏观经济波动相背离,但是在内在均衡机制的作用下,两者最终还是会渐渐趋于一致。这个结论解释了近几年房地产价格的持续上涨是由于宏观经济的高位运行带动,是经济发展的必然结果。
三、房地产价格趋势展望
1998年住房商品化以来，房地产行业迅速成为我国发展最快的行业之一，随之而来的高投资、高房价很快成为房地产发展的特点，我国也相应建立了一套房地产税收制度来调节房地产市场。本文在阐述了房地产市场现状的基础上，着重分析了我国房地产市场的税收制度，并进行了评价，最终提出了相应的优化建议。
[关键词]
房地产；税收政策；优化建议
一、 我国房地产市场现状
自1998年取消福利性分房，住房商品化、货币化改革以来，中国的住房分配完全走上了商品化的道路。同时住房建设成为我国经济新的增长点，并且在近10年内呈现突飞猛进的发展态势，成为我国目前发展最快的行业之一。
（一）房地产投资增长过快，房价虚高
1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费，中国房地产产业正式进入高速发展的新时期。我国房地产投资额和增长率基本都成直线上身趋势，GDP增长始终都大大低于房地产开发投资的增长速度，房地产业成为拉动国民经济的支柱产业。商品房的销售价格持续不断上升已经成为不可否认的事实。据有关部门统计，中国普通民众全部收入的百分之五十以上会用于住房消费，住房消费是中国普通民众的主要负担，房价之高由此可见。
（二）房地产市场投机现象严重，市场泡沫严重
商品房的销售价格一定程度上反应了我国对住房的需求情况。然而，由于人们对房地产价格的非理性预期，造成投资者将过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，从而使房地产价格不断攀升。过度的投机行为，使房产成为投资品，房地产市场脱离基本的供求关系，大量资本由实业转到投机领域，抑制了其它消费需求，容易积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机。
（三）土地政策成为左右房价的重要因素
高昂的土地出让金使得房地产开发商在取得土地环节上就承担了加高的成本，加之房地产市场竞争机制的不完善，使得土地政策成为抬高房价的最主要因素。
二、 我国现行房地产市场税收制度评价
自1994年分税制改革以来，我国的房地产税收制度经历了逐步的改革和完善，并形成了一套房地产税收制体系，共涉及十余个税种。我国现行房地产税收政策在适应社会主义市场经济的要求下，于组织财政收入、宏观调控、促进经济发展方面发挥了积极的作用在分税制体制下，房地产税收在地方税收体系中占据重要地位，是地方财政收入的重要来源。但是房地产税收制度在调控经济方面作用有限或者难以发挥其作用，本身存在着一定问题。
（一）土地出让金严重阻碍税收调控
在房地产开发环节，房地产开发商需要投入高额的土地出让金来取得土地。一次性土地出让金制度，加之地方政府财权和事权的严重不匹配，使地方政府对土地收入的依赖性很大，令土地财政膨胀。初始环节的过高的成本使得在后续环节的税收调节出现较大的障碍。
（二）征税环节重流通轻保有，投机现象严重
我国现行税收政策中房地产保有环节税收少、流通环节税收多、税负重，这在一定程度上鼓励了投机行为，某些人把房地产作为投资获利的工具，资金丰裕者购买多套住房造成房屋闲置浪费严重。尤其是对于个人非营业用房地产全部采用免征房产税的政策，加剧了税负结构的更加不合理和轻重差距较大的状况。而且房地产拥有者因为流转过程中较重的税收负担不愿意出售其多余闲置的住房，导致房地产无法合理流动和资源的配置得不到进一步优化，阻碍了房地产市场的稳步良好健康发展。
（三）计税依据不合理，征税范围较窄
我国目前房地产还无完善的房地产评估制度，这使得房地产交易流转和保有环节某些税种不能合理地确定计税依据。我国经济近些年来高速发展并出现通货膨胀，目前仍以购买时房地产原值作为计税依据，不仅不能反映当前房地产实际的市场价值，同时也造成了新旧房产所有者税收负担差距较大，纳税人税负不公。
三、优化我国房地产税收政策的建议
（一）进一步完善分税制税制体制和转移支付制度
土地财政的存在很大程度上使房地产价格居高不下，并且阻碍以后环节的税收发挥调节的作用。在财权上移事权下放的分税制体制下，由于政府间转移支付不健全，致使地方政府对土地出让收入产生很大的依赖。要平衡房价，真正实现房地产商品化，就要从根本上完善分税制体制，平衡地方与中央的财力和责任，与此同时，也要完善政府间纵向的转移支付制度，使地方政府财力与事权相协调，摆脱土地财政的困境。
（二）完善房地产评估制度
为了适应经济的快速发展和物价水平的不断提高，切实发挥税收调节经济的作用，实现税收的公平性，应完善房产评估制度，提高房产评估人员的专业素质和实际操作能力。具体来讲就是建立一套适应市场经济发展的房地产评估机构；确定房地产评估师协会独立地位的实质性；加强行业规章建设。
（三）建立并完善不动产登记制度
要加强在房产保有环节的税收调节作用，首先最基本的是获取现有房屋的登记信息，建立健全完善的房地产信息登记制度。应该在全国范围内建立起一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并且对数据进行集中的采集和实时更新。
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关键词：成本；供给；需求；房价；上涨；原因
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0158-01
住宅产业和人们日常生活最息息相关，它的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。导致房价上涨的原因是多方面的，本文主要从成本、供给、需求三个方面来分析房价上涨的原因。
一、成本因素
1.土地价格上涨。中国目前地价的大幅上涨与地方政府息息相关。地方政府推动地价上涨的根本动机就是其“土地财政”利益，即通过出让(批租)若干年土地使用权就能在短期内获得巨额财政收入。巨大的“土地财政”利益成为地方政府推涨地价的内在动力。
2.新建住宅建造成本增加。水泥和钢材是建造房屋的主要原料。经济危机之前钢材和水泥市场得到极大发展；经济危机发生后，由于受到经济危机的影响钢材、水泥价格连续下降；2009年第二季度以来，宏观经济形势企稳回升，直接拉动了钢材和水泥价格的反弹。
二、供给因素
1.土地供给对房价的影响。房地产与土地联系紧密具备不可移动性、使用的长期性等特点。土地直接影响着房地产产品的供应水平，是房价的重要构成部分。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地因级差地租变化的影响，造成土地出让价格的上涨。2002年7月起，国家强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”以来，城市国有土地使用权的出让价普遍翻了一番多，房价迅速上涨，土地供应不足严重限制了住房的供应水平。
2.住房供给对房地产价格的影响。2005—2007年中国商品房每年销售面积都大于竣工面积；即使是2008年，中国商品房销售面积与竣工面积也相差很少，这样的情况使得中国房地产市场供小于求，房价会上涨。土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的供应量减少；另外，从开发商得到土地到建成房屋中间需要设计与建设的过程，这一过程一般起码是在两年以上；再者，有些开发商为了参与到开发房地产这一项目上来，通过自筹资金、银行借贷等等方式获取到购买土地的资金，但在得到土地后却没有后续资金来继续设计、建设房屋，导致了不动工或烂尾楼的出现；还有一些开发商出于投机心理在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。
三、需求因素
1.城市化进程推动房价上涨。改革开放以来的三十年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿，平均年净增加1 000万。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2 000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策将加速农村人口向城市转移。如决定规定：“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%~60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。
关键词：城镇化；消费者预期；城市房价
一、引言
近年来，随着城镇化进程的逐步推进，我国房地产市场也蓬勃发展，在商品房供需变化的影响下，消费者对于房地产市场上商品房的价格预期也会随之变化，这种预期效应也会转而影响城市商品房平均价格。
国内外学者关于消费者预期对城市房价影响的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地产的市场周期时发现，房地产市场不仅受到经济基本面因素的影响，还受到消费者过度信心、货币幻觉、片面信息等行为因素影响；Clayton（1997）对温哥华住宅市场进行实证研究，结果显示，住宅价格与消费者预期具有反向关系，因此得出结论，住宅市场具有明显的非理性预期；Miller和Peng（2006）对美国277个都市住房价格波动进行研究时发现，现在房价波动是未来房价波动的Granger因，说明房价波动的预期导致了房价波动。综上可知，国内外学者已对预期与房价波动的关系进行了较深入的分析。但是，鲜见对城镇化、预期与房地产市场三者互动机理的探讨；针对山西省的分析还处于空白。基于此，本文不仅尝试从理论上理清城镇化、预期与房地产三者的关系。
二、理论分析
（一）传统模型
本文利用迪帕斯奎尔-惠顿的房地产四象限模型来揭示城镇化背景下消费者预期与房地产市场的相互影响路径。
迪帕斯奎尔-惠顿的四象限模型将房地产市场分为两大部分，Ⅰ/Ⅳ象限为房地产使用市场，Ⅱ/Ⅲ象限为房地产资产市场，通过四个象限的传导作用分析房地产市场的长期均衡。
第I象限代表房地产的使用市场。租赁需求曲线向右下方倾斜，表示房屋存量和租金的反向变化趋势。第Ⅱ象限代表房地产的资产市场。资产市场的曲线是以原点为起点的射线，代表房地产市场价格是由租金价格通过资本化率来折现实现。如果已知第I象限的租金水平以及预期的资本化率，即可在第Ⅱ象限就确定房地产价格。第Ⅲ象限代表房地产的增量市场，主要说明房地产价格和新开发量之间的关系。房地产的新增供给主要取决于房地产价格P以及房地产开发成本X，即C=f（P，X），假定房地产开发成本X不变，则房地产的新增供给C只与价格有关，斜线与横轴的交点代表启动开发所需要的最少资金量，第Ⅳ象限代表房地产的存量市场，表明房地产的新增量和存量间的数量关系。在一定时间内，一个地区每年的净新增量为ΔS=C-δS，其中C为新建房地产数量，δ为折旧率，δS表示因折旧而导致的存量损失。一个城市的房地产存量达到均衡，意味着存量不再发生变化C=δS，则S=f（C）=C/δ。假定δ不变，房屋增量与房屋存量呈现出正比例的关系。
随着城镇化进程的稳步推进，城镇化的规模效益与集聚效应促使经济增长，房屋需求增加，房地产市场的对物业的需求增加，这意味着第I象限的需求曲线D向右上方移动，导致租金升高。在第Ⅱ象限，租金的上扬通过资本市场直接加强了消费者对房地产需求，使房地产资产市场价格提高；在第Ⅲ象限，房地产资产价格的上升促使房地产增加供给，房地产新增量的增加导致第Ⅳ象限的房地产市场存量增加，市场供过于求，租金开始回落。经过市场的反复作用，需求曲线向左方移动均衡到状态。与初始的需求曲线相比，长期均衡状态下，市场具有更高的租金、房地产价格、房屋增量以及房屋存量，即房地产市场呈扩散式发展。
（二）短期与中期非均衡四象限模型
传统的四象限模型研究的事房地产市场的长期均衡状态，但是由于城市住宅供给与消费者需求不匹配，城市资源的配套供给与地域格局不匹配，城市化会不均衡发展。此处引入消费者预期因素，通过四象限模型研究短期非均衡状态的房地产市场，以揭示城镇化带来的城市房地产市场的繁荣如何通过消费者预期的传导作用于城市房地产价格。
我们提出如下假设：
1.市场租金变动会对消费者商品房价格预期产生影响；
2.短期内住房存量不会随着房地产市场供给变化而变化；
3.短期内贴现率i不变；
首先，城市人口的大量涌入，带来经济增长和城市聚集效应，人口对住房的需求加大，短期内会造成第I象限住房存量一定但是租金提高，在曲线上表现为曲线向上平移。传导到第象限价格均衡点从A变为B（短期效应），此时市场中房屋供需不平衡，需求大于供给，于是住房价格和租金会提高，这种现象会使消费者产生房价进一步上涨预期。消费者进一步预测房价的走高趋势，也即预期的收益率i发生变化。此时，第象限的曲线会逆时针方向旋转，达到新的平衡点D，此时由于消费者预期的影响，房价在横坐标轴上产生了s1距离的移动，这一距离即消费者预期对房地产市场的价格的影响。新的价格会作用于房地产商，由我们的假定，房地产商产生同消费者相同方向预期，有加大房屋供给趋势，s2即在引入消费者预期时，房地产市场的开发“虚拟供给”。由于分析的是短期影响，这个传导到此终止。
通过理论分析，我们认为，短期内，城镇化带来的集聚效应会使消费者预期房价升高，从而传导到房地产市场使房地产商有房价上涨预期，从而有增加房屋供给动力；中期，房地产商真正加大城市商品房的供给，房屋存量的加大会抵消租金升高对消费者预期的影响，但是随着城镇化的发展，长期城市商品房的价格会升高。（作者单位：山西财经大学管理科学与工程学院）
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