时间：2023-08-21 17:22:52
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇农村宅基地法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：[Z-0016] 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-05-0038-1
农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。
1 由于现行的管理机制不健全，在宅基地管理中出现许多问题，主要体现在以下几个方面：
1.1 农村宅基地审批方面
农村宅基地审批是农村建住宅的重要环节，在此项工作中如不严格把关，便会出现很多漏洞，给宅基地管理带来麻烦和阻力。
1.1.1 对申请宅基地的申请资料审查不严格 一是对申请人建住宅资格的审查不严，往往是申请人拿着村介绍信来申请，国土所管理人员看到介绍信在不占用基本农田的情况下便受理了，忽略了该申请人的身份证明，法律规定城镇居民不得到农村购买宅基地建房，非本村村民不得在本村购买宅基地建房。这样给土地管理留下隐患。二是对申请资料审查不细。有的村民出卖、出租住房后再申请宅基地。法律规定农村居民一户一宅。根据现实情况看仍存在一户多宅现象。体现在宅基地审批时未能仔细调查审核申请人是否符合建房条件，造成土地违法行为的起因。
1.1.2 未能到现场踏查，只是纸上谈兵 国土所在受理宅基地申请后，只是在规划图上划定界线，未能到现场踏查、放线，从而造成宅基地规划混乱，布局不尽合理。
1.2 农村宅基地管理方面
农村宅基地的管理直接体现土地管理工作是否到位，是否符合管理标准，能否给人民一个满意的服务态度。
1.2.1 批后管理不严造成土地浪费 由于国土所管理人员有限，有时未能及时进行批后管理，从而造成批而不建或只打地基不建房屋，造成土地荒芜、闲置。另外批后未能做到跟踪管理，批后超占现象严重，建完后未能验收，未能及时地进行集体土地使用证的发放，给宅基地后期管理留下繁重工作。
1.2.2 未批先建现象仍然存在 由于一些农民法律意识薄弱，无视法律的存在，凭自己的意愿不去申请，随意建房，造成未批先建，违反了土地管理的法律法规，同时也易造成不符合规划的现象，使村屯布局散乱，人居环境较差。
1.2.3 忽略了农村宅基地翻建的审批，未能及时登记 忽视了旧宅基地翻建管理。所以翻建房大部分都没有进行审批，未能重新进行土地登记，造成土地管理档案不健全，农民没有审批手续，不能保证其权属合法性，使农民取得土地使用权的合法权益得不到保障。
1.2.4 建设用地指标不明确 国家为了保护耕地总量的动态平衡，每年确定建设用地指标，但各乡镇农村宅基地建设指标不明确，没能界定一定范围，很难掌握建设用地与耕地的平衡关系，给土地管理工作带来负担。
1.3 土地管理法律法规方面
1.3.1 农民对法律法规了解甚少 对法律意识不强，认为自己家的地方就可以自己建房，这种行为大多具有我行我素特点，没有认识到法律的严肃性，没有意识到我国人多地少，吃饱饭不容易的问题，没有意识到村镇规划的目的，给国家和社会出了一道难题。
1.3.2 土地管理法律法规宣传不到位 国土部门每年就在6·25土地日时进行宣传，国土所由于经费有限，只能短时间的进行，并且只是发放宣传单，挂过街横幅的单一形式，在这么短时间无法屯屯宣传到位，从而使部分农民不了解有关土地的法律法规，进而造成土地违法违规现象时有发生。
2 几点建议
就当前农村宅基地管理存在的问题提出几点建议，仅供参考。
2.1 完善宅基地审批制度，规范审批程序
（1）严格审查农村宅基地的申请条件，对申请资料的提交进行严格审查，坚决贯彻一户一宅的法律规定，所占面积不得超出省（区、市）规定的标准。对非本村村民不得在该村申请宅基地，杜绝城镇居民购买农村宅基地的现象发生。
（2）严格实施规划，按土地利用规划批地，使居民点布局合理。防止占用基本农田，保护耕地红线。
（3）健全宅基地管理制度，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土所要“三到场”：一是受理宅基地申请后到实地踏查是否符合条件和符合规划；二是宅基地审批后要到实地批放宅基地；三是建成后到实地检查是否按批准面积和要求使用土地。
（4）对农村宅基地进行及时跟踪管理，掌握其占地是否合理，有效防止超占土地面积。
（5）加强农村宅基地的登记发证工作。农村建房完成后进行验收，依据相关的审批手续及时对其进行登记发证，这就需要国土所管理人员再到现场进行权属调查，丈量等相关工作，使农民拿到合法证件，保障农民对宅基地使用的合法权益。
2.2 加强农村宅基地使用计划管理，严格控制农村宅基地建设用地指标
为了保护耕地的总量，农村宅基地尽量少占耕地建设，加大盘活存量建设用地力度。充分利用村内空闲地、荒地、旧宅基地和废弃地。政府还应制定激励措施，鼓励农民放弃多余的宅基地，填补建设用地指标不足的情况。
关键词：宅基地；管理；难点；对策
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-07-0055-1
4月28日国家统计局公布了全国第六次人口普查数据，做为对城乡土地制度影响最大的城乡人口数据，对比2000年的第五次人口普查数据也有了较大的变化，其中城市人口增加了207137093人，乡村人口减少了133237289人，也就是说有近1.33亿农村人口进了城，转为了非农人口。按农村每户4-5人计算，有近2600万户。由于农村人口向城镇大量转移，致使大量的宅基地闲置，而宅基地问题涉及到广大农民的切身利益，是不可回避的，也一直是农村基层土地工作的难点、热点问题。
1 宅基地问题的难点
1.1 闲置宅基地增加
随着农村人口向城镇转移这一新形势，农村中出现大量闲置的宅基地。农村宅基地的性质属于农民集体所有，按我国现行法律规定，农民对宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。这就出现一个特殊的现象，一方面农村人口进城后，农村的宅基地和房产闲置（也有部分出租获利），另一方面又在城市里新购住房。还有的为了获利，又在农村占地修建新房，也有因继承而得到的宅基地。由此进一步扩大了宅基地的占用面积，严重浪费土地资源，也是一种对资源的不公平分配。
1.2 我国农村宅基地的使用缺乏规划，布局散乱，土地占用、滥用严重
小、乱、散是我国村落房屋布局的基本结构，这也是宅基地分布散乱的主要原因。由于早期村落是自然形成的，根本就不存在规划。而改革开放后，由于对农村房屋建设规划投入晚，投入少，农村住宅和宅基地适用规划进展极为缓慢，从而在重的阻碍了农村的经济发展和新农村建设，有的地方甚至出现了宅基地遍地开花，住宅建设如撒豆的情形。
1.3 农村宅基地管理适用法律法规少、法律层级低
我国有关农村宅基地使用和管理的法律法规只有曲指可数的几部，数量少，法律效力层次低。也没有一部专门对农村房屋建设和宅基地使用进行规范和管理的法律法规，宅基地管理主要是由部门规范性文件和一些地方政策调整。这就造成了对宅基地的管理效力低下，执行规范不统一的问题。
1.4 宅基地管理部门层次底，管理难度大，违法成本低，查处执行难
农村的宅基地点多面广，前期档案资料缺乏，仅靠基层土地管理所和村镇土地助理，很难实施有效的、全面的监管，更不要说宅基地管理全覆盖了。同时农村违法建房，乱占宅基地等违法问题，由于查处难度大，成本高，而且管理部门又无强制执行权，只能通过各级法院执行，时间长，具体执行起来困难很大。
2 加强宅基地管理的对策
2.1 法律方面
应把农村宅基地管理放到促进国家经济发展和和谐社会建设的大局中，制定专门的有关宅基地申请、使用、管理的法律规范，提高法律管辖的层级和具体执行标准，协调各级司法机关加强执行力。地方政府和各级土地管理工作也都应依据法律法规在新形势下，根据新的情况，发展和适用新的工作方式方法。同时应加强乡镇国土资源管理部门和执法队伍建设，提高其理论水平和执法水平。重视基层土地助理和协管员的作用，加强对宅基地的日常监督和管理，建立区域土地动态执法巡查机制，及时发现和制止宅基地乱占和滥用的违法行为。
2.2 经济方面
宅基地管理困难，违法行多发的根本原因是经济利益的驱使。在经济上，提高违法占用滥用宅基地的经济成本，适时加强宅基地在规定范围内的流转。同时在农转非和征地补偿等方面通过制度的安排减少因多占宅基地而获得超额补偿等经济利益的冲动，对一户多宅的情况就由政府制定规范，通过征收超额占用费或使用费等方式在经济上加以限制，减少违法占用宅基地的冲动。同时也要在经济上保护农民正当合法的利益。
2.3 技术方面
加大在农村宅基地基础规划和管理方面的投入，切实推进新农村建设。加强农村住宅建设和宅基地使用的规划控制，制定完善的推进计划，利用乡镇统一土地利用规划修编的时机，组织编制村级土地利用规划，合理的划定农村宅基地的使用范围，并确定总体数量和增量，做到量化控制，源头控制。同时制定完善的宅基地申请、使用、审批制度，做到审批公开公示。指导农民在使用宅基地时按规划、有计划、依规范的有序进行。
2.4 舆论方面
在法律规范的保证下，各级地方政府和土地主管部门要加大宣传力度，做到动态宣传，常态宣传。提高广大农民群众依法用地，合理用地的法律意识。使广大农民知法懂法，了解国家对宅基地管理的法律法规和政策，在全社会形成一种从我做起，珍惜土地资源，集约节约用地的社会舆论氛围。
关键词：宅基地使用制度；宅基地使用权；农村宅基地
中图分类号：F301. 2 文献标识码：A
土地制度是农村的基本制度，农村宅基地是广大农民取得土地收益的一项基本经济来源，因此农村宅基地的使用权就关系到亿万农民的切身利益。农村的宅基地使用制度关系到农民利益能否实现，是在我国土地公有制的特殊环境下应运而生的，是我国农村宅基地使用所特有的制度，在世界还没有相应的模式可以对我们有所借鉴。在我国的现行法律制度中，虽然在农村宅基地使用权方面做了相应的规定，但是针对农村宅基地使用权制度方面还没有形成一整套完整的制度体系，因此说在农村宅基地的管理方面还或多或少地存在着一定的问题，这些问题如不及时解决，将直接影响到农村经济社会的发展与稳定。
1 农村宅基地管理现状
1.1 村庄建设用地规模总量不断扩大
村庄建设用地规模总量不断扩大而且近几年扩张非常快，农村广大的宅基地的使用集约、节约用地潜力也很大。根据国家统计局在2004年针对全国土地利用变更情况的调查报告中所显示的结果来看，截止到2004年的10月末，农村的村庄所占用地约达到0.167亿hm2，新增加的农村村庄建设用地超过了2.53亿hm2，可见农村村庄建设用地的总量在不断地增长。根据《中国统计年鉴（2005）》显示，农村人均住房面积呈现出逐年递增趋势。与80年代末期相比较，农村人居面积得到了显著的改善，农村的人均住房面积由过去的17.8m2上升到27.9m2，几年之间增加了56.5%；与20世纪末期相比较，现在农村人均住房面积已经增加了12.4%。同时随着近几年来我国农村剩余劳动力的转移和城镇化的进程不断加快，农村人口总量在不断减少，而与之相反农村宅基地等建设用地却不降反增，农村的宅基地等建设用地远远地超过了国家所制定的标准。总之，农村宅基地在土地利用方面还存在着粗放经营，农村居民点分布零散，居民点规模差异明显，集约、节约用地潜力大。
1.2 新增宅基地呈逐年递减趋势，宅基地需求总量下降
随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，节约用地意识和耕地保护意识的不断提高，各地严格宅基地审批管理，积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造；积极推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大减少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》实施以来，宅基地需求总量下降，新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴（2005年）》显示，2000～2004年，农民新建房屋面积呈逐年递减趋势，在农村新建住房面积方面，2004年的建筑面积比2000年的建筑面积减少了31.03%，而比2003年建筑面积相应地也减少了24.05%。
1.3 宅基地区域差异明显，土地流转日益活跃
从目前我们国家区域环境和周边一些经济的发展水平来看，在发达的工业区和大城市周边的宅基地流转最为活跃；其次是一些旅游资源条件好和自然景色优秀的地带。
2 目前农村宅基地在使用管理中存在的问题分析
2.1针对农村宅基地使用的法律法规还不十分完善
宅基地管理的法律效力层次不高。农民宅基地管理方面的法律法规显示这方面的数量也少，并且其法律效力方面也低，针对农村宅基地的分配和使用来讲，其在很大程度上显示出农村的土地要完全依靠制度和法律方面的规范性文件和地方相应政策的调整方面，其中关于农村宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前，我国还尚未有完整的调整农村房屋和土地方面等方面的民事法律法规，在农村宅基地出现的问题而是仅仅依靠《民法通则》和《土地管理法》中所涉及的规范性规定进行调整，这方面来讲是极为有限的。
2.2农村宅基地方面的土地规划还略显滞后
所有这些毫无疑问地在一定程度上也会导致我国农村宅基地在住宅建设方面的土地用地规模会失控。而我国的农村乡镇土地利用在总体规划方面是严格地控制农村宅基地的使用标准，进而进行合理的划定功能，这是进一步管理好农村宅基地的前提和基础。
2.3农村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面还有所存在
超出标准占用土地的现象在广大的农村比较普遍。由于农村宅基地的使用权在我国实行的是无偿并且永久使用的规则，这样的结果是使一些经济条件比较好或者有能力的人会不惜一切地通过各种手段和方法来获取农村宅基地的使用权来获得效益。再加上农村宅基地的使用权管理在不同程度上会出现相应的混乱情况，这就出现了农村超标建房的情况，在一些农村出现了建完新房也拒不交出以前闲置下来的旧宅基地的情况出现，以便于获得土地的收益率，在个别村镇也出现了干部利用手中的权力和关系多占用宅基地问题的出现，这样做的后果是致使有些农村在不同程度上变成了“空心村”，这不但造成了土地资源的使用浪费，而且还使本来就稀缺地资源在某种程度上又增加了相应的压力。
2.4农村宅基地的有偿流转和合理使用在一定程度上面临着体制和机制性的障碍
关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度
中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01
随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。
一、宅基地的概念与特征
1.宅基地的概念。
宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。 现行立法上，宅基地所有权属农民集体。
2.历史原因。
我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了，消灭了延续几千年的土地所有制。第二 社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。
二、现行关于登记的法律规定及问题解析。
1.现行法律规定。
我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2.现行法律规定的缺陷分析。
第一 权利主体界定不清。
由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后， 目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。
第二 登记面积问题。
由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。
第三 权利期限不清。
通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。
三、实践调研发现的问题。
法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：
1.登记意识严重缺失。
作者调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文作者认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？
2.村民超标占地现象严重。
很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。
3.农村耕地建设用地化严峻。
本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中，因而农村大量的土地已是厂房林立，基本没有可耕之地。
4.农村房屋私下交易严峻。
这些纠纷主要涉及两个方面。其一，农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记，依赖邻里信赖，纠纷不断。其二，非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房，所以目前发生纠纷也多。
四 建议
农村宅地基问题关系重大，因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度，完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手：
1.完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。
对于目前房屋的现状，无论是原始状态还是进行翻盖翻修等，依据国家省自治区直辖市的标准给予登记，个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的，不是经济组织成员的，可以协商解决，在目前土地还不能流转非本经济组织情况下，可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。
2.可以考虑商用房登记制度。
可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题，所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。 从国家目前的形势出发，为了应对经济结构转型和世界金融危机，确保经济社会平稳较快发展，维护社会和谐稳定，促进农村地区经济的健康有序发展，积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。
3.完善相关部门的职责。
农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门要加强对农村土地规划整理，逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准，及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准，科学进行房屋分类与估价。也要加强部门效率，简化审批程序。
4.宣传力度。
农民权利意识淡薄，这就需要相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时，登记工作也就容易许多。
参考文献：
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[9]张永利 加强农村宅基地管理《工作研究》2008,1
[关键词]农村 宅基地 对策
[中图分类号] F301.0 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-165-1
0前言
新海镇是上海市政府在2008年批准建立的，位于崇明区，也是崇明区西北门户，属于传统重镇。新海镇下辖的各个自然村在宅基地方面，坚持贯彻国家和市政府的规定，并且按照该村的实际情况来使用管理耕地，在宅基地审批等方面有很多突出的惩戒，但是也存在一些问题。
1新海镇宅基地使用现状
1.1农村宅基地缺少身份证明
农村宅基地使用权的主要凭证就是农村建设用地使用权证书，但是在笔者对新海镇各个自然村的调查中发现，每个村的村农拥有农村建设用地使用权证书的很少，不仅仅在新海镇的各村出现这种情况，在我国其他地方的农村也只有十几户人家拥有农村建设用地使用权证书，所以农村宅基地缺少身份证明是目前我国农村宅基地面临的重要问题。
1.2存在大量“一户多宅”现象
目前新海镇共有6043户人家，但是拥有超过1万处的宅基地，并且有很多人家拥有7处以上的宅基地，新海镇政府对各个自然村出现的这种情况还未做出比较有效的整改措施，导致“一户多宅”现象一直存在。宅基地是关系到农民生产资料和生活资料的切身利益，解决“一户多宅”现象也是体现社会公平的重要表现，所以需要有关部门作出比较有效的整改措施。
1.3存在大量农村宅基地流转现象
据笔者对新海镇的调查显示，在最近两年内发生的宅基地流转共69起，大部分都是各个自然村村民之间的流转，并且在这些宅基地流转案例中的宅基地交易价格不仅包括地上建筑物的价值，还包括该宅基地使用权的价格。
2新海镇宅基地存在问题的主要原因分析
2.1宅基地登记发证工作滞后
宅基地是关系到农民切实利益的生活资料，但是目前关于保护农民这种合法权益的证书还很难及时登记、颁发，不仅在新海镇，在我国其他地区的农村也没有及时开展宅基地的初始登记发证工作，导致上文提到的“一户多宅”现象泛滥。通过笔者在新海镇的调查显示，大多数农民转让宅基地都是因为急需用钱，这种流转往往都是非法行为，没有经过变更登记，虽然从表面上看来是合法的。宅基地登记发证工作滞后，就会导致农民私下胡乱流转宅基地，还有一些农民想通过正规途径转让的无法及时实现，最终会影响农村经济发展。
2.2传统风俗观念的阻碍
虽然新海镇属于上海市，但是毕竟是农村，还存在很多比较落后的思想文化，一些旧的传统习俗在新海镇还比较流行。比如一些农民为了保证自己的孩子结婚后在村子上有房可住，所以在孩子很小时就会其规划好了宅基地，以供日后使用；上海是一个比较恋家的城市，所以很多人会在老年选择回到家乡，这样那些在外面工作的新海镇人会把自己的宅基地保留，以备退休后利用；有些子女在父母去世后会继承他们的遗产，其中宅基地是比较大的遗产，这样就导致农村出现大量的“一户多宅”现象[1]。
3解决新海镇宅基地问题的主要对策
3.1实施农村宅基地有偿使用制
由于目前我国农村存在宅基地面积过大、一户多宅、空心村等现象，所以为了加强对农村宅基地的管理，需要实施农村宅基地有偿使用制，主要优点在于：第一，宅基地有偿使用时价值理论和需求理论的体现[2]；第二，宅基地有偿使用可以起到抑制宅基地滥用的现象；第三，宅基地有偿使用可以为自然村筹集公共资金做出支持工作。
3.2完善农村宅基地流转机制
完善农村宅基地流转机制是保护农民宅基地合法权益的重要方式，主要从法律法规和评估方法的完善方面入手，从前者来看，应该取消对农村宅基地流转的限制条件，并颁布比较详细的法律法规[3]；从后者来看，要完善农村宅基地价格的评估流程，主张在宅基地交易时使用时使用市场比较法来实现宅基地价格评估，并且在制定评估流程时要参照国有土地使用权的规定。
3.3加强执法监督力度
首先应该加强对法律法规的宣传力度和持久性，保证农民对宅基地的规定都有所了解，从而在宅基地流转时可以按照法定程序进行。其次有关部门应该加强对宅基地流转的监督力度，完善农村宅基地使用制度建设，从而有效地保护农民的切身利益，合法处理个人和集体之间的关系。
4结论
通过以上分析我们可知，新海镇农村宅基地存在的问题主要包括农村宅基地缺少身份证明、存在大量“一户多宅”现象、存在大量农村宅基地流转现象等，
目前类似于新海镇农村宅基地的问题在我国还普遍存在，解决这些问题主要从实施农村宅基地有偿使用制、完善农村宅基地流转机制、加强执法监督力度，从而切实保障农民的切身利益。
Abstract：Rural Homestead relations with the peasants' vital interests， is the farmer's production data， and data is the life of the peasants. This paper takes the Xinhai town in Shanghai city as an example， the present homestead use of analysis of the current situation， analyzes the main reasons of problems， and combined with the specific characteristics of Xinhai town countermeasures were put forward.
Key Words：Rural；Homestead；Countermeasures
参考文献
[1]李高新.湖南农村宅基地整理问题研究[D].湖南大学，2012.
一、存在的主要问题
农村宅基地虽然单户面积不大，但总面积非常大，非法占用耕地数量较多，很多地方农村个人违法违规建房用地总面积不亚于项目违法建设用地面积。因此，农村宅基地管理比较棘手，存在的问题很多，主要问题有以下三个方面：
（一）农村建房布局散乱。近年来大多数农户建房都不在乡村的统一规划下进行，在选址和建筑规模上存在着很大的随意性，见缝插针，哪里地势好、交通方便、位置优越或者是“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，形状不规则，巷道不通畅，有的连巷道都没有，极为混乱。从而在通行、通风、采光、排水等方面引发了一系列社会问题，邻里矛盾纠纷多，卫生条件差，交通不便。村民为了寻找一个舒适的居住环境，就到村庄建新房，有的甚至“开天窗”，把房子建在基本农田保护区中央，出现“修建一座楼，损坏一片田”的现象。既影响村容村貌，又影响团结和社会稳定，同时还严重浪费了土地资源。
（二）违法占地屡禁不止。从调查了解发现，农村个人违法违规占地建房主要有以下几种形式：一是未批先建。二是少批多占。三是一户多宅。村民建新房后未拆旧房，也不愿拆旧房，有的邻居跟他买他都不卖。旧房有的闲置，有的堆放杂物，有的则让老人“坚守阵地”，“一户两宅”、“一户多宅”现象比较普遍；四是异地建房。就是指不在批准地点建房，批甲地建乙地。
（三）监督管理困难重重。农村宅基地监督管理的困难有以下方面：一是涉及面广，群众不配合。。二是监督人员少，经费保障少。三是执法程序复杂，执行难到位。按规定，农村个人建房执法只适用一般程序，办案程序复杂，调查取证难，时间长，成本高，办一个违法地占案子少则一两个月，多则一年半载，一年办不了几个案。案子办完之后执行起来又次不是件容易的事，阻力大、成本高。在拆除非法占地兴建的房屋时威胁或殴打执法人员、拆除后全家住到国土局（所）或者是上访的现象时有发生。
二、几点建议
针对以上问题结合我所工作实际及经验，经过认真思索，提出如下几点建议：
（一）全面加强土地管理法律法规宣传。群众对土地管理法律法规的知晓程度，对规范农村宅基地管理有着很重要的作用。要进一步做好土地管理法律法规宣传工作，向广大农村普及有关法律知识，增强农民法制观念，提高群众对规范宅基管理、节约集约用地、保护耕地的必要性、重要性的认识。加大耕地保护工作的宣传，使广大农民常怀“命根”意识，把保护耕地作为自觉行动，努力做保护耕地和抵制破坏耕地行为的带头人和主人翁。同时还要加强乡镇和村组干部的培训，要通过他们直接向群众宣传和解释土地管理法律法规及政策，增强守土有责意识，最大限度地发挥乡镇、村、组干部在农村宅基地管理中的积极作用。
（二）编制并严格执行科学的村庄规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡镇土地利用总体规划，科学合理编制村庄建设规划和旧村改造规划，从严控制宅基地用地规模和布局。一要村庄建设规划要与土地利用总体规划相衔接。二要村庄建设规划要与当前农民建房实际需求相结合。三要着重解决农村个人建房规划区内的土地承包经营问题。在土地发包时，各村组都要将宅基地规划区的土地预留出来，作为机动地，按年发包。
内容摘要：改革开放以来，代表中国社会最基本结构的农村发生了巨大的变化，形成了不同利益诉求的阶层，促进了农村社会系统的重构。这对我国农村宅基地使用权制度产生了重要的影响，不同阶层对农村宅基地使用权产生了不同的利益诉求。因此，本文在分析我国当前农村阶层分化现状的基础上，以各阶层对宅基地使用权的利益诉求为切入点，提出了完善我国宅基地使用权制度的具体构想。
关键词：农村阶层分化 宅基地使用权完善
当前我国农村阶层的分化
改革开放以来，我国社会阶层出现了前所未有的大分化，代表中国社会最基本结构的农村阶层也发生了巨大的变化。
由于生产资料所有制的变革和的实行，极大的调动了农民的生产积极性，农村生产力获得了解放，随着农业劳动生产率的提高，使农业的发展速度排斥剩余劳动力，部分农民在利益目标的引导下自然地产生流动，从传统农民中转移出来。同时，随着农村土地的减少，义务教育与高等教育的发展普及，城乡户籍制度的松动、农村社会保障的逐步推进等带来了旧的乡土观念的改变，农民开始从以小农经济为基础的价值观念转变为符合现代市场经济要求的价值观念。农民的不同部分，以职业为导向。以占有资源和取得利益为动力，不断进行演化和组合，形成了不同的利益群体，不同的阶层。
现实的变化引起了学者们的广泛注意，并进行了大量的研究。如林晓呜对浙江省温岭县作了专题调查后指出：依据社会分工与生产资料的占有状况两个标准，把农业人口区分为5个不同阶层：农民、乡镇企业工人、乡村管理者、个体工商业主和私营企业主。
陆学艺等人根据农民所从事的职业类型、使用生产资料的方式和对所使用生产资料的权力3个因素，把农村社会分为10个阶层：农村干部、集体企业管理者、私营企业主、个体劳动者、智力型劳动者、乡镇企业职工、农业劳动者、雇工、外聘工人、无职业者。
通过学者的研究及我国农村的实际情况可以看出，伴随着农业产业化、农村工业化和城镇化的发展，农民阶层构成发生了很大变化。传统的农民阶层已经分化出具有较高文化素质、能够掌握农业科学技术、具有市场意识的农业劳动者，分化出具有较高素质和职业技能、享有充分的自由流动的权力、具有强烈的合作与团队精神、熟悉生产工艺流程、逐步成为产业工人的农民工；分化出一些高素质的具有开放的全球眼光、丰富的市场运作经验、较高的经营管理才能、具有一定的资本与财富积累的私营企业主阶层；分化出具有专门的技艺或经营能力、生产资料归劳动者个人所有、以个体劳动和个体经营为基础、劳动成果归劳动者个人占有或支配、从事某项专业劳动和自主经营小笔的工业、建筑业、运输业、商业、饮食业、修理业、服务业等的群个体工商户和个体劳动者阶层；分化出具有较高的管理能力和思想觉悟、熟悉农村法律法规和政策、懂得农村民主运作方式、善于经营管理、能够带领全村发展提高的农村基层管理者等阶层。这些阶层的出现，打破了我国农村传统的社会结构，形成了不同利益诉求的群体，群体的多样性带来了农村社会活力的提升，从而促进了农村社会系统的重构，这也对我国为农村集体经济组织成员的基本生活需求提供的一种物质帮助――农村宅基地使用权制度产生了重要的影响。
各阶层对宅基地使用权的利益诉求与现行制度的冲突
随着农村阶层的分化，以不同阶层为基础的不同利益群体也在逐渐形成，不同阶层和不同利益群体的人们在进行市场经济活动的过程中主体意识、独立意识、自主意识明显增强，诉求表达的愿望日渐强烈，不同阶层和不同利益群体的人们出于维护本阶层、本群体利益的需要，开始用各种方式表达自己的意见和建议，表达自己的利益诉求，这就导致了基于本群体利益的各种诉求明显增多。不同的阶层对农村宅基地使用权产生了不同的利益诉求。
对于能够掌握农业科学技术知识，具有市场意识的农业劳动者阶层来说，宅基地是全家生活的保障，土地是其赖以生存的基础，他们需要更多的土地进行规模化耕作。但随着工业化、城市化进程的加快，致使农地非农化加快，农地被占，土地减少。据有关材料统计，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，空心村内老宅基地闲置面积占10％15％，宅基地的闲置使大量的可耕土地被白白浪费。这一阶层对闲置的宅基地有强烈的利益诉求，即作为扩大农业生产、进行规模化耕作的土地。但我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规并没有明确规定那些主体在什么事由下可收回宅基地使用权。同时，这一阶层在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金短缺这一问题，他们大部分惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地，但《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等法律法规却禁止农村宅基地使用权的抵押。因此，他们对自己的宅基地使用权也有了利益诉求。
从国家统计局的数据来看，从1990年开始，我国每年大约有1％的人口转化为城市人口；除此之外，每年还有1.4亿人口在城市和农村之间像候鸟一样迁徙，等待进入城市定居的机会。大规模的城市化进程，己经是不争的事实。对于这些逐步成长为产业工人的农民工来说，他们有的在城里谋得稳定职业不愿再回农村，然而他们大多缺乏在城市定居、发展的资金，他们可以通过处分其闲置在农村的房屋及宅基地使用权来换取在城市定居所需要的资金。但我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律、法规、规章将农村宅基地使用权的转让限定于本集体经济组织内部。转让价格无法体现市场价值，这将使这一阶层无法分享其农村房屋及宅基地使用权转让所获得的利益。他们对宅基地使用权产生了利益诉求。
私营企业主阶层他们有的曾在村里生活但长年在外经商已与本集体经济组织基本断绝了联系。他们在外做起了大大小小的买卖，与宅基地基本上没有太多的关系，导致宅基地闲置。虽然他们的经济状况比较好，但作为经济人，他们有处分自己的房屋与宅基地使用权从而获得收益的诉求。有的在本村兴办乡镇企业，他们需要土地扩大生产规模，而《土地管理法》规定只能使用农村建设用地，但大量闲置的宅基地占去了很多的农村建设用地，导致农村建设用地有限，他们对这些闲置宅基地有利益的诉求，即将其变为自己扩大生产的土地。同样，这一阶层也有通过将自己的房屋及宅基地使用权融资的利益诉求。对于未脱离本村的个体工商企业主来说，他们有利用其融资的利益诉求。对于脱离本村的个体工商企业主来说，他们对自己的宅基地使用权有处分及融资的诉求。同时，他们有些在其他镇、村集体从事个体工商业，想在住所地安家落户，购置房产，但现行法律与他们的诉求相冲突。
农村管理者阶层是受聘于乡镇、村、组的基层干部。他们既是政府政策的执行者，
又是农民利益的集中代表者，在各阶层中处于最有利的地位。他们可以带领全村发展提高。其对本集体的闲置宅基地也有利益诉求，即利用闲置的宅基地扩大耕地面积，进行规模化生产，利用闲置的宅基地兴办企业，但现行法律并没有赋予他们在什么事由下基于什么程序收回闲置的宅基地。
完善宅基地使用权制度
(一)建立农村宅基地使用权的流转制度
我国农村宅基地使用权承载着社会保障的功能，这种社会福利属性贯穿于农村宅基地使用权的始终，正是基于社会福利的人身依附性，农村宅基地使用权不得自由流转，阻碍了农村宅基地的使用价值和交换价值的完全实现，削弱了农村宅基地使用权的物权效能。但随着债权在市场经济中优越地位的确立，物权的债权化趋势日益明显。物权作为交易的出发点和交易对象，进入财产流转领域，打破了传统的、静态的归属关系，转变为动态移转关系的联结点。物权的交换价值得到了充分地实现。农村宅基地使用权作为物权的一种形式，在农村阶层日益分化的条件下，应遵循物尽其用的原则，从静态的财产归属关系向动态的财产流转关系转变，实现资源的最优配置，满足各阶层的利益诉求。
首先，应兼顾农村宅基地的财产性与福利性，尊重农民集体土地所有者的地位，有限度地引进市场机制，对现行农村宅基地法律制度进行完善。当务之急是修改《土地管理法》，废除限制农村宅基地使用权流转的规定。其次，我国农村首先开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外的人可承租，弥补不能自由流转的弊端。这样可以为外出打工以后又返乡的农民工、私营企业主、个体工商户带来一定的经济收益，以满足他们对宅基地的利益诉求。再次，在保留集体土地所有权的前提下，适当放开宅基地使用权的转让市场。宅基地所有权属于集体组织，转让的结果会导致宅基地的使用权归属于受让人，所以处分宅基地的使用权应由集体组织的成员决定。这样，可以为外出打工准备在城市安家落户的农民工带来在城市定居所需要的资金。减轻他们在城市生活的压力，也可以为不准备返乡的私营企业主、个体工商户带来一定的经济收益，可以帮助他们扩大生产经营。第四，修改《担保法》等相关法律、法规，允许宅基地使用权可以抵押。这样，可以扩大农业劳动者、私营企业主、个体工商户等各阶层的生产资金融通渠道，有利于农村产业结构的调整。农民收入的提高。另一方面，可以为金融机构在农村扩大业务。
(二)建立农村宅基地有期限使用制度
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地及充分利用土地资源。而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地使用权期限，也将宅基地使用权的期限确定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，期限届满的，自动续期。同时在保留现行土地法规定的宅基地使用权消灭事由的基础上，进一步规定在满足一定的条件下，赋予农村集体经济组织可以收回宅基地使用权。如规定农村村民因搬迁、死亡其继承人有宅基地的，农村集体经济组织有权收回宅基地使用权等。这样，一方面避免了宅基地的闲置，另一方面可以满足各阶层对宅基地的利益诉求。农业劳动者可以将收回的宅基地作为耕地扩大农业生产，私营企业主可以将其作为兴办乡镇企业的建设用地。
(三)明确宅基地使用权人应负的义务
虽然在制度的设计上，应按各阶层的利益诉求允许宅基地使用权人流转宅基地使用权，但应规定其承担相应的义务。首先，宅基地使用权人应遵守国家基于宏观调控权对土地的总量、用途规划的法律及政策，遵守一户只能有一处宅基地的政策，宅基地面积不得超过国家规定的标准，对超过规定标准的部分宅基地应被收回而不能进行流转。其次，宅基地使用权人要流转其宅基地使用权，应尽依法办理宅基地使用权登记的义务，有合法的土地权属证书，流转须向集体经济组织备案。再次。在流转的对象上，宅基地使用权人应容忍本集体经济组织成员享有优先购买权。因买卖、出租、赠与等流转宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。第四，在流转获得的收益分配上，宅基地使用权人应首先缴纳相应的土地出让金，还应兼顾本集体经济组织的利益，在其获得相应收益的基础上，剩余部分归本集体所有。第五，宅基地使用权人应接受国家基于社会管理权宅基地使用权的征收，如国家基于公共利益的需要征用宅基地使用权，村镇按照建设规划确实因公共设施的需要及公益事业的需要，集体组织依法定的程序，收回宅基地使用权的，宅基地使用权人未按照批准用途使用宅基地时，宅基地使用权人应负有消极的容忍义务，此时，不能主张其收益权。
参考文献：
1 段华明.中国不发达地区农村社会的阶层结构[J]甘肃理论学刊，1990(5)
2 陆学艺，农民的分化、问题及其对策[J]农业经济问题，1990(i)
我国农村宅基地使用权是指农村村民基于村民身份而依法取得的对用于建造住宅的土地所享有的使用、收益和处分的权利，是我国特有的一种用益物权形式，与农村集体经济组织成员的资格身份有着密切联系。城乡经济的发展和城市规模的扩大，在市场因素影响下，农村房屋交易日益频繁，农村宅基地使用权的问题与宅基地上房屋买卖合同的法律效力问题也就成了交易过程必然涉及的关键性问题。
1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷
目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。
2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略
2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定 针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。
2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易 应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。
2.3建立农村宅基地使用权期限与有偿使用制度 目前，农村宅基使用权期限没有明确规定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地，可以参考城市国有土地上的住宅用地使用权期限的规定，进一步确定立法。建立一定范围内宅基地有偿使用制度。由于农村宅基地本身具一定的福利性和社保性质，本集体经济组织成员则无偿使用，如果入市交易，必将成为有偿转让，这就需要有补偿机制来平衡。在立法中明确规定转让农村宅基地使用权所应缴纳的补偿金或使用费，详细规定金额、确定用途等。视流转对象（包括本集体成员、非本集体成员、城镇居民）、宅基地的位置等不同因素，确定所应缴纳的补偿金或使用费。
2.4农村宅基地进入交易市场公开交流转后的农村房屋买卖合同纠纷 在司法实践中认定此类房产买卖合同的效力应当从法律、法规、部门规章和政策，卖房人的现有居住条件，该房产项下的土地使用权性质，房产交付的实际情况，房产的增值效应等几方面进行研究。另外，要充分考虑认定合同无效对双方当事人利益影响尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。摘自《汕头日报》
关键词：农村宅基地；现状；存在问题；对策
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
随着社会经济的发展，农民的收入逐步提高，加上人口增长的需要，群众要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村建设发展的必然方向，是发挥土地资源集约效益，加快现代农业发展的重要途径，也是彻底改善农民居住条件、提升农村公共服务水平的重要途径。当前，就我县农村住房建设的现状、存在的问题进行了深入调查，并根据各地实际提出几点建议。
一、农村宅基地使用现状
平邑县位于鲁南，沂蒙山区西南部，丘陵多，平原少，总人口接近100万，其中66.11万在农村，通过对全县农村宅基地进行摸底调查，截至2007年，全县农村居民点总规模为12625.9公顷，人均用地面积180平方米，严重超出了山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十三条规定。按照目前相关法律法规规定，农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造、农村危房改造与上楼工程、城乡建设用地增减挂钩等，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166m2；平原地区的村庄，每户面积不得超过 200 m2 。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264 m2 ；山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积132m2；坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过264 m2。
二、存在的主要问题
1、村庄规划滞后和缺乏。长期以来，农村住宅建设缺乏统一的村镇规划农村建房随意性大。加上土地利用粗放，法制观念淡薄等，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜，村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，使村庄布局杂乱无章、零散分布。建新房的同时，老房子又没有拆除，以致农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。
2、村民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。当前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的现象。房子高、房子大就是地位的象征，没有好房子就找不到对象等讲排场、比阔气的错误思想观念，造成农民建房越建越高，越建越大；为了获得如意的宅基地，采取各种各样的手段，导致大量空置宅基地、空闲宅基地的产生，也给那些不法分子创造了违法机会。
3、未批先建、宅基地超标、宅基不均现象严重，主要表现为部分村民未经国土资源管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口、新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。于此相反，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，致使几户只有一处住宅，容易引发各种矛盾。
4、村级管理职能弱化，主管机关监督滞后。当前村级组织自治职能弱化，缺乏调控能力，一户多宅的农户不退多余的宅基地，没有宅基地的农户家得不到宅基地，同时又存在着越权批地现象出现。乡镇国土、房建等监督管理部门因受权限、政策的影响，不能安排农房建设占地指标，只能起引导作用，对农户的需求也素手无策。
5、法规不完善。法定程序繁琐，土地违法处理难。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力只是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，强制执法也容易造成资源浪费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，只能采取行政、经济和法律手段综合处理，最终也没从根本上解决问题。
三、建议及对策
1、完善村镇规划。统筹合理安排建房用地，编制好村庄规划设计。加强村庄建设规划，农村村民建房应当与旧村改造、新村规划相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用，积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中。鼓励在农村大力开展田、水、路、林、村综合整治，通过农民住房拆旧建新、实施城乡建设用地增减挂钩，在增加耕地数量、提高耕地质量的同时，改善农村生产生活条件，促进新农村建设和城乡统筹发展。由建设、国土部门和镇（街道）、村共同规划定点，以保证村庄规划的顺利实施。
2、加大土地法规政策宣传力度。宣传《土地管理法》及相关法规，增强群众的法制意识、土地政策意识和土地忧患意识，贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”，牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有，个人只拥有使用权，没有处置权的意识，破除宅基地属于私有的观念，增强村民节约土地、依法用地的法律意识。
3、开展“空心村”、一户多宅整治。加大对“空心村”、空闲土地、空置住房、一户多宅的调查清理工作，指定改造、利用、规划计划。加大盘活存量建设用地的力度，农村村民新建、改建、扩建住宅要先行安排使用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地和未利用地，一律不得批准占用耕地。对一户多宅和空置住宅，要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退旧宅基地的，要采取签定合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。依据法律规定，可以处理不按规定使用宅基地的农户。一是对超标准使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面积缴纳土地超占费，土地超占费的标准可参照集体土地流转费的标准收取，收取年限以5年为1个基期。二是一户多宅的，按照加权递增的办法征收超占费，这个标准要远远高于前者，让多宅户感到无利可图，直至退出多余的宅基地。三是对继承取得或非集体经济组织成员通过买卖、赠与等渠道取得，现不属于集体经济组织成员而使用宅基地的，同样参照流转办法，缴纳土地使用费。集体经济组织收取的使用费应用于集体公共设施建设。
4、加强宅基地法律、法规体系的建设和完善。彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等。建立土地流转收益分配机制，绝对地租归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值收益归政府，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。
宅基地使用证，通称宅基证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让，我国在农村合作化后，农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经过集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜进行公布。
（来源：文章屋网 ）
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。
zuozhe:彭鑫
附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转，包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”； 《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”； 《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。
为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。
附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕 第 11 号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
