时间：2022-02-07 13:25:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇棚户区改造，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
难以割舍棚户区
沿着乌市华凌国际汽配城北侧的柏油路向东走，直到与乌市东外环路相交的丁字路口，向东看去，一排排灰色的土木结构的平房，窄门小巷，各色塑料袋在多处露天的垃圾堆上飞舞盘旋。一位周姓老人告诉记者，她就常年住在这个地方，被称为斜井东棚户区或斜井东，具体叫什么名字自己也不清楚，不过在10来天前，不知道哪个部门把每排房子上挂上了一片铁牌子，上面写着：盛融四巷、盛融五巷
在棚户区北侧与棚户区一路之隔。是神华集团的新建小区，在这条路的东头，也就是棚户区的东北角，是乌市第60中学，从棚户区转出来再看第60中学的粉色教学楼，显得非常耀眼。
房地产商沿着东外环从南向北扩张，每平方米房价达到4000元以上，却在距离棚户区南侧200米处戛然而止。早在两年前，这里的住户就听说这里要改造，自己可以住上楼房，但至今也没见动真格的，面对棚户区要改造的消息，拥有房产的住户明显很期待，但也担心自己是否还要再掏钱；而租住户则希望这个租金便宜的地方能保留下去。
矿工的一天
遇见帕特尔，是在紧邻斜井东棚户区北侧的路上，这是一条200多米长的小街，挨着小平房的南侧零散地分布了几家饭馆、杂货铺、鸡店、馕店和牛羊肉店，门口门面狭小而破旧，这是此处唯一的小街，也是棚户区最繁华、人流量最大的地方，一阵尘土飞起，肉店老板便托着盆出来洒洒水，不过是典型的自扫门前雪。
帕特尔就坐在牛羊肉店对面的红色破沙发上，翘着二郎腿眯着眼晒太阳，在他的后面，就是神华集团的新建小区，而在他前面，放着两张新羊皮，地上还留着斑斑血迹。阴湿一片。左边3米处的杨树下，卧着两只绵羊。尘土飞起来，他就用手在脸前呼扇呼扇。
“我就在前面住”，帕特尔指着对面灰色房子对记者说。他在8栋2号。大门口2米宽的巷子中间，堆着长长的炉灰，夹杂着上次的雨水，让人不敢下脚。36平方米的房子住着3人，自己、老伴和上中学的女儿。
帕特尔说，他自己应该是个标准的工人，在乌市1号立井的煤矿上工作，从1982年18岁开始，到现在已经有28年了，现在住的这个房子是当时矿上建的，自己花了些钱买了回来。在这些房子里住的许多都是矿工，有的工龄比自己还长。
平时上班的时候非常忙，早晨80：30起来，跟许多矿工和学生挤到901路公交车上，9点到矿上正好赶上吃早饭，吃完早饭后开晨会，10：30下到井里，一直到18：30升井，洗洗涮涮回家吃晚饭。一天两顿饭，已经成了规律，有时自己也带个馕下井，饿的时候直接啃掉，渴的时候喝点下井前带的水。
就这样，干5天活休息两天，一个月下来，扣除各种保险，拿到手的有2000元工资。
老婆在七纺附近工作，说起来比自己辛苦，还没自己挣钱多。“他每天9点从家里出发，到晚上10点才能回来，一个月拿500元钱”，帕特尔说，老婆今年也45岁了，就为了熬到退休。不过幸好家里人还都比较健康，其他亲戚也不用自己照顾，一家人生活能够不发愁。遗憾的是，这几十年时间下来，一直没存上钱。
目前的房价，1平方米已经在4000元以上，并且依然直线上升，自己的棚户区要改造成什么样，夸张的房价会不会随着改造的完成如潮水般涌来，到时候自己是不是还要掏钱，如果不用自己再掏钱当然很好，如果让自己掏钱?那肯定是拿不出来。
“不知道棚户区改造时我们能不能拿到些补偿，现在女儿上学花费越来越高。自己没闲钱，以后会很麻烦。”帕特尔说，自己盼望有补偿款，但也害怕现有的这个希望会一场空。自己孩子还少，孩子多的人家，休息的这两天都会去干其他的活，帕特尔也时常考虑去找个小活，但一直没下定决心。
如果是整体搬迁到别处不再回棚户区，到时候自己是否能住上楼房?能得到多大面积的楼房?这确实是个问题，也是缠绕在帕特尔和其他住户心中的结。毕竟是住了几十年的地方。还是很有感情的，帕特尔说，如果真的改造，还真不舍得离开，“在这里生活已经习惯了。这里的人都差不多这样。”
一辆拉水泥的三轮车驶过，小街上又飘起了灰黄的尘雾，夹杂着塑料袋，落在帕特尔的头上、脸上和依靠着的沙发上。翻过东外环的马路向西，带走的是棚户区住户的心声，留下的依然是一片灰暗静谧的角落。
杂货铺的小老板
距离小街牛羊肉铺50米的东侧，开着两家五金建筑杂货铺，悬在门口上的招牌已经发白。其中一家老板名叫倪华国。
身材矮才的倪华国穿着一身耐磨的劳保服，坐在店中皮椅子上看电视。22平方米的房间里堆满了水泥、油漆、灯管、钉子等各种五金和建筑用料，除了中间的皮椅子能坐一个人外，其他地方摆不下一个凳子。“这个地方是我租的，已经3年多了，月租400元”，倪华国说，自己来新疆有好几年了，前几年焊接锅炉，后来改卖杂货，之所以选择这里，就是因为租金便宜，同样的面积在外面的价格要高出三四倍。别看就这个棚户区，购买力还是可以，周边来来往往的人买杂货都到这来。倪华国一边给两个小姑娘挑圆环状的节能灯，一边对记者说，反正每天都进钱，手上零钱不断，干多少都是自己的，就是干不好也没人扣工资。
至于这个棚户区改造，自己也听房东说过几次，但到现在还没有个定音，倪华国说，房东也没有提出让自己搬走。如果这里真的要搬迁，那对自己来说就是丢了暖和的窝。
和倪华国一样，他的几个老乡也租住在这里，“这样的地方呆熟了，就不愿意离开了，我的几个老乡也都跟我一样，这几年老是在棚户区流动，没敢去其他的地方。”如果乌市的棚户区都改造了，到时候自己和老乡还能到哪找到这么“合适”的地方呢?倪华国有点担心。
“如果实在不行，自己就到附近的小区里面去找个一楼的房子，但不找门面房，门面房是租不起的，找个进出方便的地方继续自己的经营，如果在附近找不到，就到其他没有改造的棚户区再去看看。”倪华国说。
棚户区掀起改造浪潮
帕特尔和倪华国地处的斜井东棚户区属于乌市水磨沟区的管理范围，连同1号立井棚户区和南湖东湾大棚户区的改造，也让水磨沟区棚户区改造办的人思索着。
水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室相关负责人介绍说，水磨沟区有大小17个棚户区，总面积148万平方米，目前正在逐步进行改造。
按照总体计划，2010年，水磨沟区将重点推进乌鲁木齐矿区、六道湾斜井和南湖东湾片区的棚户区改造工作。其中，乌鲁木齐矿区的15栋安置楼已开工，另有3栋现与规划部门协调要求修改规划。项目计划在2010年9月入住，该片区二期建设9栋安置楼，目前项目招投标工作已完成，安置居民342户，计划2010年4月25日开工，片区三期建设41栋安置楼，安置居民1534户，计划在2010年9月份开工。
此外，另有7个片区已经被批准改造，部分项目已经完成前期规划，进入土地招、拍、挂程序。
关键词：城市规划；棚户区；改造
中图分类号： TU984 文献标识码： A
引言
近年来我国城市化快速发展，阶段性快速的城市扩张导致城市发展的不均衡，城市边界一味的向外拓展，导致老城区的发展停滞、基础设施落后、危旧房得不到改善，在此背景下，城市棚户区产生。而城市内部的棚户区往往遍布于城市的各个角落，其内部的基础设施落后，危房旧房以及私自加盖的房屋严重影响了居民正常的生活。但是旧城改造绝不仅仅是一个城市规划问题,还是一个深刻的社会问题,其产生根源说到底还是各主体间的利益不平衡,产生这一后果在于没有正确认识旧城改造的特点和处理好旧城改造中各主体间的利益关系。因此，在目前新型城镇化的背景下，如何迅速推进棚户区改造进程、改善人居环境、实现集约化的土地利用，不仅仅只是城市规划的编制和实施问题，更为重要的在于是否能够梳理清楚各个利益团体之间的关系并构筑一个共同利益平台，也就是所谓的利益共同体的改造模式。
一、棚户区的由来
城市的发展本该是一个动态的滚动的发展过程，然而在我国，由于各方面的因素造成城市的发展一味的快速向城市扩张，究其原因是多方面的，政府的土地财政以及偏激的绩效考核机制是导致城市规模空前膨胀主要原因。由此在快速城市化进程中必然会出现部分街区被遗忘，随着时间的推移，其整体的环境、基础设施、卫生条件以及各方面的公共服务设施严重缺乏和落后，棚户区由此而生。随着城市化进程的推进，城市棚户区数量越来越多，就像人身体里面坏死的细胞一样，严重影响了城市的健康发展，迫切需要更新改造。而随着时间的推移，城市一味向外拓展的发展模式也开始受到多方面因素的制约，城市基础设施成本愈来愈高、城市土地资源趋紧，城市的发展进入了一个土地规模相对最大化的时期。在此时城市棚户区的更新改造成为刺激城市发展、提升城市形象、优化城市空间布局、实现土地集约利用、创造和谐社会的重要举措。当然在目前大多数城市，棚户区的改造往往和新区的拓展是同步进行的，经济发达程度的差异往往决定了城市新区开发建设和棚户区更新改造的速度。因此我国的棚户区改造工作业已成为当前城镇化的重要任务之一，而且其力度将会呈愈发加强的趋势。在城市更新的进程中，要重筑可持续发展的社区，社区建设应朝着与自然相协调而不是相对立的方向发展、要着眼于提高人民生活的质量,而不仅是提高物质商品的生产；要将城市基础设施与土地使用纳入地方生态程序,而不超越生物圈的生态极限，减少棚户区的人口容量，提升人居环境质量。
二、棚户区改造基本模式及其利弊
棚户区改造由于其改造主体的不同一般分为三种模式，政府主导、市场主导和混合改造模式。1、政府主导模式
是由政府直接组织、规划，国有企业负责实施的一种行政行为。政府作为主体，确定改造范围和改造期限，办理划拨用地手续，其建设部门和国企签订土地开发合同，由于资金短缺、政策和市场的变化等诸多问题，一般历时比较长。同时政府作为棚户区改造的主体，承担着改造的责任和风险，为了完成改造任务，往往会受制于市场的变化。这样一来政府的性质会慢慢向经济主体转变，在实施棚户区改造过程中会不断的改变初始的规划条件，而这也导致了利益非均等化，政府投入的巨额成本往往会为少数人获利。
2、市场改造模式
是指政府出让土地，由开发商进行统一规划、建设的行为。开发商作为主体改造城市的棚户区，由于经济利益的驱使，使得开发商会优先选择区位优越地段和改造成本较低的地段，而众多危旧房区域、迫切需要改造的区域却迟迟得不到改造。同时棚户区改造的成本相比新区建设历时长、成本高，这也就造成了开发商一味的追逐容积率，加大建设强度，同时减少对于城市三公设施的投入。开发商作为主体的棚户区改造模式，由于完全从经济利益考虑，公共利益往往在这个过程受到侵害，大规模的整体拆迁的城市更新并不能真正实现棚户区改造的初衷。简・雅各布斯在她的专著《美国大城市的死与生》一书中批评城市大规模改造计划,指出大规模改造计划缺少弹性和选择性,排斥中小商业,必然会对城市的多样性产生破坏,是一种天生浪费的方式。主张必须改变城市建设中资金的使用方式从追求洪水般的剧烈变化到追求连续的、逐渐的、复杂的和精致的变化。
3、混合改造模式
是指在棚户区改造过程中，多方共同参与出资，一般是由集体、居民加上政府作为改造的主体。这种模式虽然动员了多方的力量，但是棚户区里的企业和居民经济实力较差，投资与利益回报缺乏直接相关性，这样一来造成相关主体无法真正参与改造过程，导致这种模式最终会演变成政府主导的模式，改造资金基本完全由政府买单。
三、棚户区改造模式与策略
传统的三种棚户区改造模式各有利弊，在目前针对大量的棚户区改造的现状，由于各个棚户区实际情况的不同，我们应该因地制宜的制定具有地域特征适应性的改造模式。同时这种改造模式应该是在建立一个共同的利益平台的基础上，动员各方面的力量，以最低的成本、最高的效率完成棚户区的改造，在保障各方面利益的同时改善民生、实现集约新型的城镇化。在不同的城市、在城市的不同片区、在不同的拆迁安置背景下棚户区改造所面临的问题都是不一样的，其改造思路和模式也应该是差异化的。香港在市区重建中,坚持“以人为本”和“社会效益优先”两大理念,以改善和提高市区居民的生活素质为出发点,兼顾各方利益。在机构设置、组织架构、法律法规、土地收回、拆迁安补偿、公众参与制定了一系列政策制度,以及对居民的金融贷款协助、专业服务支持、资金资助等细致的措施,促进市区重建工作开展，这些重建政策对旧城更新改造具有借鉴作用与启示。发达地区的棚户区改造，由于城市经济实力雄厚以及土地价格的高昂，其改造的可操作性要比中小城市强很多。针对这类城市的棚户区改造，建议采用多方合作机制，由政府组织引导，对整个棚户区进行统一规划、整体改造、分期实施。同时建立开发商与相关利益集团以及广大市民合作的开发机制，通过各方面利益的博弈，制定相关政策，寻找利益平衡点。在政府统一对棚户区进行规划过程中要充分发挥公众参与机制，保障广大市民的公共利益，保证棚户区改造工作能顺利开展。在拆迁安置方案中，政府同样要站在广大市民的角度，统筹安排，真正做到改善民生；对于欠发达地区的棚户区改造工作，其操作难度较大，在构筑利益共同体的改造模式的基础上，建议政府采取滚动式的开发策略，同时加大对于城市开发融资渠道的拓展，通过相关政策吸引各类资金参与到改造过程中。
结束语
综上所述，在滚动式的开发过程中，为保证规划改造的延续性，整个棚户区也是要进行整体规划的，按照城市整体布局出发，实现科学合理的城镇化，以避免不同阶段改造工作衔接出现问题。当然为了避免开发商在改造过程中单纯的追求利益而选择改造难度较低的区域开发，建议政府采取差异化的供地策略，对于改造难度极大的区域，采取捆绑式的开发机制，推进棚户区的改造进程，以避免迫切需要改造的区域一度被遗忘。
参考文献
[1]秦磊,单超群.鹤岗市南部新区棚户区改造修建性详细规划《房地产导刊》.2013,(10).
一、领导挂帅――为棚户区改造工程提供坚强组织保障
武汉市委、市政府高度重视青山棚户区改造工程，于2006年9月成立了以分管副市长为组长的改造工程建设领导小组，确定了“政府主导、企业参与，统一规划、分步实施，政策支持、市场运作，封闭运行、总体平衡”的原则及一系列支持政策。2008年至2010年，武汉市政府连续3年将棚户区改造工程列入为民办理的10件实事之一，采用目标管理的方式考核落实。在棚户区改造工程推进中，武汉市建委、发改委、国土房产局、财政局、规划局、环保局、水务局、园林局、人防办、土地整理储备中心等单位主要领导多次带队到青山现场办公，解决了立项、规划、拆迁建设手续、资金拨付、税费减免、现场施工管理等各种难题。
武汉市青山区政府把棚户区改造工作列为全区的一号工程，组织成立了有区属有关部门参加的青山区棚户区改造工程指挥部，举全区之力推进这项工作。为了更好地整合区域资源，统一指挥调度，青山区棚户区改造工程指挥部先后在拆迁片区，分别成立现场指挥组，实行领导包片、干部包户的责任制；在回迁安置现场，根据工作进展，分别成立了回迁选房工作专班和回迁交房工作专班。区指挥部定期召开指挥长会议，对拆迁建设中遇到的困难和问题及时研究解决，并从一开始就要求区纪检监察和区审计部门提前介入，全程跟踪，确保棚户区改造工程资金发挥最大效用。
整个棚户区改造工作由上到下形成了一套完善的领导指挥系统，为居民拆迁、建设和回迁安置工作又好又快地推进提供了强有力的组织保障。
二、配套政策――为棚户区改造工程创造良好条件
武汉市政府明确了一系列支持棚户区改造工程建设的政策。一是青山地区与棚户区及危旧房改造相关的房地产项目涉及的税收及行政事业性收费由市、区人民政府留存的部分，以及土地招、拍、挂增值部分，全部返还青山区，专户储存、专款专用。二是相关市政设施配套，由市建委根据整体规划，列入全市建设计划，并组织实施。三是对片区的建设用地由市土地整理储备中心纳入全市土地整理储备计划并组织实施；有关绿化设施，由市建委纳入市级年度绿化建设计划。四是还建安置房纳入全市经济适用房计划。
拆迁安置工作中，还明确了如下优惠政策：一是实行还建面积保底。被拆迁人选择产权调换方式的，被拆迁房屋建筑面积在20平方米(含20平方米)以下的按25平方米保底结算，超过20平方米不足30平方米的按30平方米保底结算。被拆迁房屋建筑面积在35平方米(含35平方米)以下的，超出被拆迁房屋原建筑面积或保底面积的部分与35平方米之间的面积差按建设成本加相关税费结算，超过35平方米的还建面积部分按经济适用房价格结算。二是实行拆一还一，不找差价。还建安置房的建筑面积与被拆迁房屋合法的建筑面积相等部分，不结算差价。三是实行租售结合。对还建安置房超出被拆迁房屋建筑面积的，可以实行租售结合，对应由被拆迁户购买的建筑面积部分可以办理分期付款手续，在三年内支付完价款(含利息)后，再对还建房办理全部产权登记。
三、三大特色――创造了棚户区改造工程新模式
一是实行了“拆迁一片、改造一片、建设一片、安置一片”的棚户区滚动改造新模式。将棚户拆迁、安置房建设、住户选房、组织回迁等工作有序推进、配套进行。二是实行了“企业参与，市场运作”的棚户区改造市场化运作新模式。先期成立了武汉青安居建设工程有限公司，作为棚户区改造项目的业主，并先后从全区机关和企事业单位抽调部分干部参与棚户区改造拆迁、建设和安置工作，为棚户区改造工作搭建了一个有效的工作平台。武汉地产集团作为青山老工业区棚户区改造的项目业主参与棚户区改造工作后，充分发挥国有大型房地产开发企业的优势，负责项目的资金筹措、建设组织等工作，大大加快了棚改工程实施的进程。三是实行了“封闭运行、总体平衡”的棚户区改造资金筹措新模式。在市里给予的税费减免和返还、配套工程支撑等优惠政策基础上，根据投资动态变化，重新拿出了棚户区改造范围内土地资金平衡方案，拟通过土地整理储备和挂牌交易所得弥补拆迁安置和还建房建设资金不足。
四、强化协作――积极主动为企业服好务
在改造项目由企业作业主的情况下，市区职能部门主动配合，积极为棚户区改造工程尽心尽力。在拆迁和安置工作中，区司法公证、民政、教育等职能部门进入拆迁一线现场办公；在棚户区改造前期调查勘验、解决群众搬迁困难、确保社会稳定等方面，区公安、相关街道联手，建立建设工地现场治安室，加大对建设现场治安巡查力度；区建设局、区房产局、区水务局、区园林局、区城管局共同解决工程建设中出现的各种问题。区房产局为确保安置房顺利建设，主动协调公安部门，有效打击砖霸、石霸、沙霸；协调城管建设部门，加强日常监督检查，确保文明施工；建立起信息互通机制，每月底收集信息报送有关部门。
五、“申报成功’一积极争取国家资金支持
由于棚户区改造工程面临资金压力非常大。在得知中央、省、市下达申报中央支持国有工矿棚户区改造资金文件后，区委、区政府主要领导高度重视这一工作，作出了“确保申报成功”的工作要求。在省市相关部门和领导的大力支持下，我们在时间紧、需准备资料多、申报工作量大的情况下，紧紧依靠省、市发改委和住房保障部门，紧盯资金申报动态，举全区之力，采取“四到位，四得力，四确保”的非常规工作模式(掌握申报精神到位，做到组织部署得力，确保申报工作有的放矢；逐项落实要求到位，做到资料筹备得力，确保申报工作有条不紊；及时沟通信息到位，做到联系协调得力，确保申报工作畅通无阻；跟踪进展情况到位，做到主动出击得力，确保申报工作圆满成功)，在规定时限内完成了申报任务，在全国5个亿的支持国有工矿棚户区改造资金中争取到了9000万元资金的支持。
六、多措并举――狠抓拆迁安置工作
一是责任到人，确保进度。将拆迁工作层层分解责任，层层明确责任人，强化责任制。坚持月分析、周调度、日碰头的工作例会制度，充分发扬艰苦奋斗精神，快速平稳推进拆迁工作。二是宣传靠前，入户动员。在每个拆迁片建立广播站，不间断播放《致被拆迁户的一封信》；设置宣传标语
和横幅，大张旗鼓地宣传棚户区改造工程的意义和拆迁政策；先后多次组织召开了居民代表通气会，宣讲相关拆迁补偿安置政策，征求群众意见。坚持每天晚上组织拆迁工作人员主动到被拆迁户家中，解释拆迁安置优惠政策，帮助提出双方满意的拆迁方案，赢得被拆迁户的理解和支持。三是规范程序，严格政策。公开政策法规，对拆迁面积、补偿标准、过渡费发放、安置房分配等敏感问题，实行“阳光操作”；将房型、选房顺序号、选房日进度情况全部向被拆迁户公开，主动接受社会监督。保持拆迁政策的连续性，对居民应该得到的合法、合政策的补偿全部补偿到位；对重点户等特殊群体的一些无理要求，开展深入细致的思想工作；严格协议签订程序，把好协议签订的审核关，实行了签订协议“一支笔”制度，拆迁片现场负责人对协议面积、补偿签字认可制度，专人负责审核把关制度，确保每一分拆迁协议书的签订符合拆迁政策。四是拆选同步，确保公平。例如：在工人村“9.12”村和一冶厂前厂区片拆迁工作中结合“青宜居”小区新房已单体竣工的实际，实行“签订拆迁协议和回迁选房同步进行”举措，即被拆迁户在签订拆迁协议后，第一时间在现场进行看房、选房。此举，得到被拆迁群众的支持，有效推进了动迁工作。
七、重视维稳――确保拆迁安置工作顺利推进
1、棚户区改造，简单的说就是将城镇中的一些危旧住房进行改造，将经济困难的家庭条件改善的，民心工程。而在棚户区内，所处的地理位置交通不便、人均占有的建筑面积小、房屋的质量无法得到保障、基础设施并不是那么完善，环境卫生无法达到标准。
2、进行棚户区改造，可以在一定程度上降低困难家庭的住房问题，让城镇的整体发展得以体现。棚户区的改造，让居住于棚户区的居民有更好的居住环境和质量，极大程度的体现了公平和公证的原则。
（来源：文章屋网 ）
【关键词】棚户区；规划设计改造；必要性；“两要点”
一、对企业棚户区的规划设计改造的必要性
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，现实生活再一次证明，安居才能乐业，安居才有稳定，适时大力推进企业棚户区改造，正是为了保持企业、城市及整个社会的和谐与稳定。当前棚户区的存在己经制约了企业的发展，严重损坏了企业的整体形象，也给企业的发展带来了越来越多的问题，这不仅不利于企业的发展，更不利于和谐企业乃至和谐城市与和谐社会的建立。由此可见，当前企业对其棚户区的规划设计改造显得尤为必要。
二、企业棚户区规划设计改造“两要点”
目前还没有针对棚户区改造规划设计专项研究，也没有具体的有针对性的设计规范，各个企业的棚户区具体情况不同，因此在规划设计过程中需要结合棚户区的环境与条件和现状，根据企业生产经营及员工的居住实际需要、因地制宜，制定改造规划目标和设计的内容。以合理的、切合实际的方法来解决当前棚户区的实际问题，真正改造棚户区建设和环境，提高规划设计的科学性和可操作性。
（一）棚户区改造规划要点
棚户区改造项目的规划设计工作应坚持“科学发展观”的原则，运用科学的规划手段，以发展的角度看待棚户区改造的过程。各个企业的棚户区情况不同，在棚户区改造之前，需要根据该企业的自身特点，确定改造的目标。1）充分利用棚户区的现有条件，因地制宜，以改善周边环境、基础设备和配套服务为前提，改造成健康、舒适、安全的生产生活环境。合理规划棚户区功能，改造成有利生产、生活的居住区。满足当前及未来企业发展的需要。2）必须注重“绿色、健康”的理念。在能源日益匮乏的今天，棚户区的改造要更加注重建筑材料的选择和使用，合理和适用的节能环保建筑材料，如太阳能等天然能源的利用。新材料的利用不仅能够改变建筑的质量，还可建立节能环保，低能耗、低污染的绿色的、可持续发展的新型企业生产生活环境。3）合理规划结构和布局。坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，做到与企业的整体基础设施建设相结合，为企业未来发展预留足够空间。
（二）棚户区改造设计过程要点
通过合理、详细的对棚户区的改造进行规划后，根据其具体的情况设计棚户区改造过程。
1、用地比例设计和建筑质量评估
在设计过程应考虑建筑用地、公共服务设施用地以及绿化用地等之间的用地比例。评估规划区域内所有建筑质量，提出改造意见。建筑的改造主要体现在建筑群的统一性，即色彩、色调的统一和建筑群质量的统一。对于建筑质量良好，只需更改其外观等条件就达到改造标准的予以保留，但需要对其进行改造，以达到建筑群整体外观统一。建筑质量差，危害企业员工生产生活安全的，将予以拆除，在旧址或重新选址新建建筑。
2、建筑户型和房屋布局设计
建筑及房屋户型多样，联立式与独立式并存，采取同户型同片区布置的方式，使布局更加协调。在建筑设计过程充分考虑节能设计，其节能指标均要求符合国家建筑节能指标标准。由于棚户区改造资金有限，在改造过程中可能会遇到各种问题，都会给改造实施带来困难，在改造前期要积极与棚户区的企业员工协调、征求意见，必要时也可调整一些设计方案。在户型设计阶段，要根据企业自身的生产及员工的居住生活需求，进行合理的设计建设。
3、使用新能源和节能环保材料
充分利用太阳能等天然能源和新型节能环保材料。环保材料主要体现在其在使用过程中节能、环保、低耗等特点。其是在传统的建筑材料上产生新的一代建筑材料，可以用于建筑墙体、保温隔热、防水密封和装修等方而。如新型建筑墙体与传统混泥土墙体相比，具有质量轻、保温好、布局灵活、施工方便等特点。随着科学技术和建筑材料的发展，大量的可再生材料的发明和使用，不仅提高了产品的质量，更提高了人们对环境的要求。新能源和新材料的使用，可以使新建区域环境更为简洁、安全，尤其减少了对环境污染和破坏，也有利于企业在公众面前树立良好的环保形象。
4、综合设计，因地制宜
在对棚户区的规划设计过程中，要时刻谨记“以人为本、环境效益与经济效益相结合”的原则。从棚户区的客观条件出发，综合考虑规划企业区内的自然条件及企业的生产生活要求等实际情况，选择合理的规划内容和恰当设计方法及依据，从而提高改造设计的科学性和可操作性，降低改造成本及实施难度。棚户区的规划设计过程中要合理规划、恰当设计、人性修改。在规划阶段，在对棚户区现有条件详细分析、把握原则、合理规划。在设计阶段，从土地使用比例和房屋质量评估，到建筑物的布局，再到各种新型材料的选择和设计，都要综合设计，因地制宜，集思广益。
三、结语
企业棚户区的改造是一个系统而复杂的过程，企业棚户区改造规划因每个项目的区位及周边环境的不同而各有不同，但规划的理念是不变的。其改造前应对企业棚户区的实际情况进行充分的调研和详细的分析，充分了解企业棚户区各项指标，综合制定规划设计方案，坚持“以人为本”原则，统筹规划、恰当设计、因地制宜，把“脏、乱、差”的棚户区改造成多元化、安全、舒适、环境优美、配套设施完善、科技含量高的新型企业生产生活区。
参考文献：
[1]熊耀平.旧城棚户区改造问题研究[J].财经理论与实践，2002（04）
关键词：棚户区改造；房地产开发
引言
随着对棚屋的改造、拆除工作的开展，很多地区都建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原旧城居民从低矮、潮湿、破旧的房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户区的改造大大改善了各地中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。
一、国家当前推进对棚户区进行改造的现实价值和历史意义
（一）有利于推进和谐社会建设
国家当前推进对棚户区进行改造的工作确实缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐，对社会整体氛围的提升也有不小的帮助和好处。目前，各地政府都在努力推进和谐社会的建设进程，而棚户区改造确实对推进和谐社会建设有着深远的影响。
（二）有利于缩小住房差距
通过旧城改造计划，据不完全统计：各地居民的人均住房建筑面积比以往明显增加，旧城区与城市中心区的人均住房面积差距也缩小到历史同期较低水平。棚户区居民从没有好的基础设施的旧城区搬进了设施齐全的新区，一些旧城区居民回迁小区的环境比商品房的周围环境还要好。通过整体政府的调控和规划，使得城市不同群体之间的住房差距与生活差距变小，进而消除了很多社会矛盾。
（三）有利于提升城市整体形象
结合以往经验，通过对棚户区的集中改造，以往破烂不堪的旧城区变成了鳞次栉比的高楼大厦，新建的市政设施配套都达到了基本齐全，城市面貌有了很大改变。结合旧城改造计划的不断推进，各地区积极筹措资金用于城市基础设施、公共服务配套设施建设的动作越来越多，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。这些工作都极大的提升了城市整体形象。
（四）有利于提高居民生活水平
当前，国家推进的棚户区改造计划确实深得民心，因为这一工程项目和民生建设紧密相关。改造前，这些待改地方没有像样的道路、排水等基础设施，有的小区居民仍在采用原煤取暖，大气污染严重加上市政配套设施落后，上水管和下水管道年久失修的情况较为严重，跑冒滴漏现象处处可见。通过旧城改造，极大地改善了居民的居住环境，不但营造了良好的舆论氛围，更进一步提升了居民的生活水平。
二、棚户区改造中常见的难点分析
（一）监管难的问题始终困扰着项目全程
棚户区项目改造工程一直以来都备受关注，监管部门在改造工作中遇到了很多难题，也创新的运用了很多方法，但是，监管难的问题始终困扰着项目全程。以钢铁企业的棚户区的改造为例：从项目论证阶段开始，历经项目开发、设计、调整、检核等环节，直到项目交付为止，容易出现风险和弊端的流程较多，所以如果出现执法的懈怠，就会滋生出不必要的麻烦。因此，监管过程中一定要实现程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，保证资金到位、按照规划改造，避免出现以调高容积率来换取私利的做法。
（二）客观上容易出现借机囤地的问题
借机囤地的问题主要是针对在二、三线城市而言。因为一线城市不仅拿地成本高，而且随着各地闲置土地的处理办法的出台，各开发商还将加快房地产开发的速度。但是对于二、三线城市来说，拿地可以以较低成本获得土地储备；二、三线城市扩展快，市场空间及前景广阔，招商引资环境也比一线城市好。同时，因为这些城市经济发展速度低于一线城市，土地溢价速度也慢，可能使房地产企业借机囤地。
（三）容易产生“新三旧”的问题
在解决问题的时候，我们不能遵循“头疼医头，脚疼医脚”的行为模式。如果不能及时从根本上消除导致“三旧”形成的诱因，那么今天的“三旧”就有可能会演变成明天的“三旧”，城市发展就会陷入一种“改造三旧”—“制造新的三旧”—“再改造三旧”—“再制造新的三旧”的恶性循环。
三、提升棚户区改造进程质量的几点想法
（一）确立改造进程的原则是项目顺利推进的前提
提升棚户区改造进程质量的首要因素就是要确立改造进程的原则，结合多地多年的项目经验，笔者提出了棚户区改造项目的几点建设原则，一是项目要贯彻“以人为本”的原则：将被改造区域的民众的根本利益和切身感受作为重点，探索温和的、有序的、有效的改进方案，营造积极的、顺畅的改造环境；二是项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则：在不增加额外费用的基础上，实现效率优先、公平公正，各相关部门要相互衔接搭配做好各项工作；三是要贯彻“可持续发展”的原则：保证项目前、项目中、项目后的前后连接和推进；四是要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。
（二）明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点
明确规划目标就是要明确整体规划的设计原则，即高绿化、低密度、综合服务配套设施齐全、户型设计适应“升级换代”居住要求、体现小区独特的整体建筑风格等等。之所以说明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点归根结底还是由棚户区改造工程本身的特点和性质决定的。棚户区改造在各地区呈现出不同的历史遗留问题，比如说钢铁类企业的棚户区改造：有的地区在改造前参杂着复杂的情感纽带和产权问题，有的地区在改造中遇到了规划方案的变动和调整造成工期拖延，还有的地区在改造后偏离预期目标等。所以，规划目标的重要性体现在棚户区改造的各个阶段，不容忽视。
（三）做好功能分区建设是改造进程的关键
纵观国内外的旧房改造计划，其中的经验和教训值得我们警醒，做好功能分区建设是改造进程的关键所在，因此改造工程要具备三个基本功能，即居住安置功能、房产开发功能和商业贸易功能，使改造项目实现功能齐备定位。
结束语
棚户区改造项目是国家重点改善民生问题的一项重要举措，在全国各地实施之后，取得了较好的社会反响，但是，也折射出了很多社会深层次矛盾和问题。有的问题是政府部门的管理问题，有的问题是项目进程的具体操作问题，还有的问题是社会关系协调问题。随着棚户区改造不断深化和调整，只要能够措施得当、执行有力、统筹兼顾，就一定可以实现这一项目的又好又快发展。（作者单位：湖南湘潭钢铁集团有限公司产业管理部）
参考文献
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关键词：棚户改造 改造原则 拆迁户安置
中图分类号：C35文献标识码： A
1．背景
为认真贯彻落实（建保【2010】10号）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》和赣府厅发【2010】20号《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见》文件精神，加快城市和国有工矿棚户区改造建设项目。近年来，大余县依据城市总体建设规划，已完成城市棚户区改造15.27万平方米，改造户数1779户，安置1447户,安置面积18.52万平方米，总投资达二亿多元。
2. 项目改造的基本原则
棚改工作难，难就难在群众的思想难通。棚户区改造工程任务重、时间长、跨度大、牵涉面广。为此，我县结合2009年遭受了“7•3”特大洪灾，需要灾后重建这一特定状况，结合旧城改造的实际，主要遵循采取以下五项原则：
2.1、政府主导与市场运作相结合的原则。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策与资金等方面给予必要的支持。要结合实际，采取多种形式、通过多种渠道实施棚户区改造。加大政府投入，加快廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房建设；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与；支持符合条件的国有工矿棚户区利用单位自用土地实行职工集资合作建房。
2.2、统筹规划与分步实施相结合的原则。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、文化、体育、公共绿化、环保设施、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
2.3、“棚改”与旧城改造、灾后重建相结合的原则。仿造旧城改造和灾后重建，“棚改”要以人为本，应充分尊重棚户区居民的意愿，要采取多种方式征询群众意见，在得到90%以上棚户区居民支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。棚户区改造中涉及的拆迁补偿安置，应严格执行城市房屋拆迁、评估等有关法律法规的规定，切实维护群众合法权益，让群众得到实惠。
2.4、“棚改”与保障性住房建设相结合的原则。结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造的目标任务。区分轻重缓急，优先安排棚户区规模大、困难群众多、住房条件更差、安全隐患更严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。
2.5、就地安置与异地安置相结合的原则。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。
3. 项目改造的运作模式
3.1、商业开发改造。通过“招、拍、挂”方式确定项目开发建设业主单位，带资实施开发建设。
3.2、政府主导改造。对不具备商业开发价值的片区，按照保障性住房建设的有关政策，统筹规划建设为安置房、经济适用房和廉租住房。而且政府还可以进行统筹规划并经过测算后宣布拆迁政策，选择回迁安置的可以事先选好面积户型，在拆迁面积以内的实行“拆一还一”，如果选择异地安置，在拿补贴的同时，还能以优惠价格购买其他保障性住房，可见政府主导改造可以给老百姓最大的帮助。
3.3、联建开发改造。按照政府“7•3”洪灾后重建政策规定，实施统一规划改造建设。
3.4、居民自愿按照统一规划、统一设计、统一户型，改造自建（指“7•3”洪灾危房集中地块）。
4. 做好拆迁户安置
为规范拆迁安置，棚户区现有拆迁项目原则上以就地安置为主，货币补偿、异地安置为辅。其中，规划为住宅类的项目一般实行就地安置；规划为市政公用设施、公益设施和非住宅类的项目，主要实行货币补偿、异地安置。严格规范拆迁行为，按照《大余县城区建设征地拆迁补偿安置实施办法》，合理确定回迁安置房屋的户型、面积标准，给予被拆迁人合理补偿，依法保障被拆迁人的合法权益。
尤其加强税费优惠政策，棚户区改造费用高，地企矛盾突出，该县四大矿山涉及棚户区改造2605户，因钨矿企业关停，缺少相关清偿政策，涉及职工的各项权益都由地方承担，地方的财政压力剧增，为了促进经济的发展，应当采取税费优惠政策，电力、通讯、市政公用事业等经营性收费按低限减半收取。涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等严格按现行规定实行减免优惠政策。
5. 进一步加大棚改工作监督检查力度，严格执行棚改工作建设程序和标准规范。
在开发、设计、拆迁、施工、监理等各个环节，应当尽可能地通过招标方式选择有实力的单位参与建设，特别是近年来建筑工程质量下降，“倒楼”、“歪楼”事件频频发生，等提醒了政府部门必须加强工程质量监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引起纠纷。要认真执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度，通过组织巡查小组、建立工程质量评比和情况通报制度，定期对棚户改造项目工程质量进行监督检查，及时查处和纠正检查中出现的问题，严把质量关。
第一条为了切实做好棚户区改造工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房产测绘管理办法》、《商洛市中心城市棚户区改造项目调查登记暂行办法》等规定，结合丹凤县实际，制定本办法。
第二条丹凤县境内实施棚户区改造项目的房屋征收和征地拆迁调查登记工作适用本办法。
第三条调查登记目的是为棚户区改造项目实施、土地审批和征收、房产评估、房屋征收补偿提供依据。
第四条调查登记时间以县政府发出调查公告时间为起始时间，调查登记时限一般为3个月。调查公告应载明调查范围、调查对象、调查时限等。公告发出后不得在调查范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，违反规定实施的不予补偿。有关部门接到书面通知后暂停办理房屋报建、工商税务、户口迁移等相关登记审批手续，书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。
第五条调查登记工作经费纳入棚户区改造项目房屋征收补偿和征地拆迁成本核算。
第六条调查登记工作应坚持实事求是、客观公正、结果公开的原则。
第二章工作机构
第七条县政府确定的棚户区改造项目责任单位负责组织实施项目区域内的调查登记工作，成立棚户区改造项目调查登记工作组（以下简称调查组）。
第八条棚户区改造项目责任单位委托具有资质的测量测绘和勘测机构进行房产测量测绘和土地勘测工作。棚户区改造项目责任单位对调查登记结果负责。
第九条县棚户区改造办公室（以下简称县棚改办）负责指导辖区内棚户区改造项目调查登记工作。
第三章调查内容
第十条调查内容为项目区域内的人口、党政企事业单位和社会团体、土地、建筑物、构筑物、其它附着物等。
（一）人口信息调查。人口信息调查以政府发出调查登记公告时间为登记时点，登记项目区域内在籍人口信息。
（二）党政、企事业单位和社会团体房地产调查。以县政府发出调查登记公告时间为登记时点，登记在项目区域内拥有房产和土地使用权证的党政、企事业单位、社会团体。
（三）土地信息调查。土地信息调查内容为土地权属、地类、面积、用途等，包括：国有储备土地、国有划拔土地、国有出让土地的调查；村（社区）、组集体土地的调查，个人宅基地、空闲院落等占地的调查。
（四）建筑物调查。建筑物调查是对棚户区改造项目区域内的所有建筑物的调查（建筑物指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所）。内容包括：工业建筑，民用建筑、农业建筑和园林建筑等。具体类型为合法、违章建筑；土木、砖木、砖混、框架建筑；地下室、一层、二层、三层及以上建筑；商业、住宅、办公用房、临建等。
（五）构筑物调查。构筑物调查是对棚户区改造项目区域内的所有构筑物的调查（构筑物指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所）。内容包括：简易房、简易棚、砖围墙、土围墙、水泥地面、砖混门楼、土门楼、厕所、简易厕所、圈舍、户外有顶砖（石）混、户外无顶砖（石）混、化粪池、高位水池、户外家用水池、栈桥、机井、水井、堆沙，堆石、堆土、地窖、砖瓦窑、石灰窑、鱼池、蔬菜大棚、水渠（砖石砌）、房根基、石埝、坟墓等。
（六）其它附着物调查。其它附着物调查主要指棚户区改造项目区域内生长土地上的各类植物的调查。内容包括：林木、零星果树、用材树、景观树、苗圃、药园、农作物等。
第四章调查程序
第十一条成立调查组，委托房产测量测绘和土地勘测机构。
第十二条在县政府棚户区改造项目调查公告的当日，由县棚改办书面通知有关部门暂停办理房屋报建、产权、工商税务、户口迁移等相关登记审批手续。
第十三条组织调查组的工作人员进行调查业务培训。准备入户调查资料，开展入户前的宣传动员工作。
第十四条入户调查。对棚户区改造项目区域内的调查对象进行勘丈、测量、确权、登记。调查人与被调查住户在调查表上签字确认。
第十五条棚户区改造项目责任单位对调查结果进行公示、汇总。撰写调查登记报告，报县棚改办审查（附调查资料复印件），县棚改办审查后报县政府审定。
第五章测量测绘
第十六条房产测量测绘工作依据国家标准《房产测量规范》(GB／T17986.1—2000)进行。委托的房产测量测绘机构负责项目区域内的建筑物测量测绘工作，对测量测绘结果负责。
第十七条房产测量面积计算范围:
（一）计算全部建筑面积的范围
1．永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2．房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
3．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
4．楼梯间、电梯（观光井）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5．房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。
6．挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。
7．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的水平投影面积计算。
9．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按水平投影面积计算。
10．地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
11．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的水平投影面积计算。
12．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。
13．属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的水平投影面积计算。
14．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的水平面积计算。
15．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（二）计算一半建筑面积的范围
1．与房屋连接有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
2．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
4．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围
l．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
2．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3．房屋之间无上盖的架空通廊。
4．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6．骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7．利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8．活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
第十八条测量测绘机构应绘制房屋现状平面图、拍摄影像资料，防止抢建。测量结果经被调查人签字确认后，纳入各户管理档案。
第十九条土地勘测机构依据行业标准《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）和《土地勘测定界规程》（TD/T1008-2007）进行土地勘测工作，并对勘测结果负责。
第六章调查登记
第二十条房屋调查登记按合法性、结构、用途三种类别分别进行登记。
（一）合法性分类：分为合法建筑、未登记建筑、违章建筑。
1．合法建筑是指持有政府相关部门(即国土、住建等部门)批准的相关证件手续的建筑。
2．未登记建筑是指以2011年县政府的《关于加强全县土地利用和建设规划管理的通告》（丹政发〔2011〕5号）施行之日为时限，在此以前的房屋经镇（办）出据修建时间证明，调查组审查后，可参照合法建筑进行登记，需注明未办理相关手续。
3．违章建筑是指未办理相关手续擅自修建的建筑和超出批准建筑面积以外的建筑。
（二）结构分类：分为土木结构、砖木结构、砖混结构、框架结构。
1．土木结构是指建筑物中承重结构的墙体采用土石砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
2．砖木结构是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
3．砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
4．框架结构是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。
（三）用途分类：分为商业房、生产办公用房、住宅、临时建筑。
1．商业房是房屋所有权证中载明为商业用房性质的房屋。房屋所有权证中载明非商业用房而实际从事商业活动的临街一层房屋能够提供两年以上的工商营业执照、税务登记证和完税凭证等证件，参照商业房进行登记。对非临街的住宅擅自改变为餐饮、旅店、出租房等形式的经营用房，不能认定为商业用房。
2．生产办公用房是指房屋所有权证中载明为党政、企事业单位生产办公用房性质的房屋。
3．住宅是房屋所有权证中载明为住宅的房屋，或者持相关报建手续证明为住宅性质的住房。
4．临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，经相关部门批准而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。
在调查登记工作中，违章建筑只进行合法性和结构的调查登记，不登记用途。
第二十一条房屋权属认定登记。房屋权属认定以户主为基础，房屋共有人不变的原则，以被调查户提供的房屋产权证书为准进行权属认定，被调查户无法提权证，由被调查户申请，村（社区）盖章证明权属关系。对无主户房产认定由调查组对房产进行测量登记，村（社区）、组负责人在场确认签字，勘查过程及结果依法进行公证，无主房产的认定按法定程序进行。
第二十二条土地勘测单位负责对国有土地和集体土地分类进行测量登记，并对本《办法》第十条第三项规定内容进行登记。
第二十三条项目调查登记结束后10日内，调查组应将调查登记结果在调查范围区域内公示，对公示结果有异议的需在5日内向调查组申请复核，调查组应在5日内完成复核并向申请人反馈复核情况。调查登记数据有效期2年。
第七章法律责任
第二十四条调查登记工作组的工作人员在调查、登记工作中不履行法律、法规、规章和本办法规定的职责，或者、、优亲厚友、的，由有关镇、部门监察机构或县监察部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条房产测绘单位在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的，弄虚作假、欺骗房屋权利人的或房产面积测算失误，造成重大损失的，依据《房产测绘管理办法》由县住建部门给予警告并责令限期改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格。
房产测绘管理人员、工作人员在工作中、、的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条采取暴力、威胁等方法阻碍调查登记工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
关键词：用电负荷 配电系统 照明 安全保护
Abstract: combining the shanty towns of the specific conditions of the housing construction, residential electrical design in electrical safety and easy to use that at the same time, due and certain advanced consciousness.
Keywords: electricity load distribution system lighting security protection
中图分类号： TU996 文献标识码：A 文章编号：
近年来，随着国民经济和社会发展速度的加快，人民生活水平不断提高，城市建设日新月异，但是棚户区的居民却长期生活在房屋质量差，基础设施不配套，交通不畅，环境脏乱差，存在居住安全隐患的房屋，对此各级政府高度重视棚户区改造建设，把这项关系到人民群众切身利益的“民心工程”抓实，提出了设计建设功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区的建议。几年来，我院承担了大量棚户区改造建设项目的设计任务，对此就棚改住宅电气设计谈谈个人的一点见解。
1．住宅用电负荷的确定
根据《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版规定住宅按使用面积分为四类，分类标准见表1。
表1
根据棚改办要求，我院设计的基本户型分为：一室户建筑面积38；二室户建筑面积 52；三室户建筑面积68，整体户型较小，且多为多层住宅，在住宅电气设计中，一方面要考虑到棚户区居民的实际情况，绝大多数为低收入困难群体；另一方面也要考虑到由于目前家用电器种类繁多，各种家用电器的额定功率大小也不相同，每个家庭拥有的家用电器的种类和数量各有不同，使用情况和利用率也不相同，所以在住宅电气设计时，应有一定的超前意识。根据以上情况及当地电业部门的具体要求，每户住宅用电负荷平均按4.0kw计算，每单元总负荷为48kw～72kw，需用系数按0.95～0.75选取，参见《全国民用建筑设计技术措施》22.2.8条。以此容量计算电流，作为确定单元进户线截面及选择电气设备的依据之一。
2．住宅户内分户箱配电系统。
根据当地电业部门要求，住宅分户箱采用一户一表的配电方式，表箱集中在首层。住宅分户箱一般设置在走廊或厅内，便于维护和控制，分户箱底边距地1.6M暗设。依据每户用电标准和拥有家用电器及使用情况不同的特点，每户内除固定设有照明回路和一般插座回路外，还设置空调、电热水器等专用插座回路。尽管棚户区居民目前拥有大容量家用电器种类相对不够多，但随着生活水平的不断提高，住宅电器产品将逐年增加，住宅用电负荷也将逐渐增加，因此电气设计中，每个分户箱内照明设一单独回路供电，其它插座回路则根据其房间使用功能分别供电，可采用一种为每个插座回路设置一只带漏电保护断路器；另一种为几个插座回路共用一只带漏电保护断路器。每户总进线开关选用双极小型低压断路器，以保证用电安全。分户箱配电系统图见图一、图二。
图1所示配电系统，照明回路和插座回路分开设置，对棚户区小户型住宅而言，住宅内厨房和卫生间平面布置一般情况下是不相邻的，户内插座分路反片均匀供电，这种系统供电可靠性高，箱内接线简单，使用维护方便，所以大多采用。图2所示照明回路和插座回路分开设置，插座回路设总漏电保护断路器。这种系统故障停电范围较大，箱内接线稍复杂，选择性采用。
另外，每个单元采用三相电源进线，将各层用户三相平衡配置，这样既增加供电的可靠性，也利于维护。
3.住宅照明设计
棚改住宅照明设计的照度标准不应低于《建筑照明设计标准》（GB50034―2004）规范中所规定的照度标准。对于商品住宅，住户往往是根据个人的要求，经过室内装修的各种灯饰达到照度的要求，而棚改住宅由于居住的是特殊的困难群体。住户入住新房后，绝大多数是不做室内装修的，所以在照明设计中要严格执行设计标准，首先应满足起居室、厨房、卫生间等设施功能的要求，保证人们起居、饮食、娱乐、学习、家务劳动等正常进行，提供良好的视觉环境，同时在起居室、卧室的书写阅读处应增设局部照明。如台灯、落地灯、床头灯。另外，在满足设计标准的同时，采用节能型照明产品，设计中选用了细管径直管型三基色T8和T5荧光灯，代替T12荧光灯，节能率为25%―35%。楼梯间照明采用声光控定时开关控制，既满足出行方便，又节约了能源。
4．插座布置
住宅插座安装位置应考虑用电设备使用方便，安全可靠、美观，并应考虑到家用电器逐渐增多的原因，适当增加插座的数量。起居室一般设置3～4组二孔加三孔插座（10A），另设一组三孔空调插座（16A），卧室、餐厅分别设2～3组二孔加三孔插座（10A）,起居室、卧室、餐厅插座安装高度距地0.4M，均采用安全型暗插座。厨房设有2组二孔加三孔安全插座（10A），另设一组二孔加三孔安全插座（16A）,安装高度距地1.6M。卫生间设2～3组防水防溅安全插座，其安装高度与空调插座相同均为距地1.8M，有条件的情况下，阳台设一组二孔加三孔安全插座，距地1.5M.
5. 防雷与接地系统
棚户区改造住房大多是多层建筑，为三类防雷建筑物，根据《建筑物防雷设计规范》（GB50057―2010）的要求，对多层建筑物采用相应的防直击雷和防雷电波侵入的措施，将外部防雷装置和内部
防雷装置作为整体综合考虑。在建筑物屋顶设置避雷带，避雷线采用φ12镀锌圆钢，并在整个屋面上装设不大于20mX20m的网格。利用建筑物构造柱主做为防雷引下线，间距不应大于25M。从上至下焊接成电气通路，并与建筑物环形接地装置可靠连接。为提高用电安全水平和保证电器设备正常可靠的工作，整个建筑物采用共用接地系统，接地电阻小于1欧姆。住宅电源由小区箱变供给，接地系统采用TNC -S系统，并做总等电位联结，将进出建筑物的金属管道（水、气管等），电缆的金属外皮、铁制配电箱外皮等，就近采用40×4镀锌扁钢同总等电位联结端子板可靠连接。并在潮湿场所做局部等电位联接，作为总等电位联结的补充，以确保人身安全。住宅内插座回路使用漏电动作电流为30mA的漏电断路器，作为人身安全的保护措施，单元总配电箱内使用漏电动作电流为300mA的漏电断路器，用于防止住宅电气火灾。
6．电视、电话系统及安全防范
随着通信、电视、网络技术不断发展，电话、电视、电脑已成为人们生活中不可缺少的用品，棚改住宅设计时电话通信管线，有线电视管线和网络管线必须到户，满足用户使用功能，每户的起居室、主卧均设有一组电话、宽带插座、电视插座，安装高度距地0.4M暗设，每单元一层适当位置预留电话电缆进线口和电话总分线箱，各层设置分线箱，由分线箱水平分线至各住户。住宅电视系统采用放大―分配―分支方式传送，每单元一层适当位置预留电视电缆进线口和过渡盒，经过过渡盒引至二层电视分配箱，至各层分支器箱，由分支器水平分至各住户。住宅内通信、有线电视、宽带网络均采用暗管配线方式。
根据棚改住宅的实际情况，采用了最基本的安全防范措施访客对讲系统，在住宅楼入口处安装防护门和语音对讲装置，包括单元门口主机，住户室内分机，电子门锁等，功能随简单，却可起到房客与住户对讲，遥控开门和防盗作用，经济适用，安全可靠，维护简单.
乌里雅斯太镇始建于六十多年前，北倚喇嘛库仑庙（集惠寺），由一条泥泞的街道发展成如今拥有“七横三纵”柏油主干道，占地9.5平方公里的亮丽小镇。然而，由于历史、观念以及经济等诸多原因，依然存在大面积平房甚至是棚户区。
2008年以来，随着我旗社会经济不断发展，乌里雅斯太镇住宅与房地产市场也日趋繁荣。为创造乌里雅斯太镇良好人居环境、进一步改善人民群众居住条件和提高生活质量，棚户区改造暨平改楼工作就显得愈发重要和紧迫，同时政府也把该项工作摆上了重要议事日程。
一、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼主要做法
乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作指导思想是：“以人为本、和谐拆迁、依法实施”。以社区委员会为载体、房地产开发企业为主体、房屋拆迁管理部门为仲裁，坚持以充分保障被拆迁人合法权益为原则，以两个房屋拆迁管理条例和国家、自治区有关房屋拆迁的政策、方针为准绳，依法实施房屋拆迁改造工作。
自2008年启动棚户区改造暨平改楼工作以来，先后共实施拆迁改造项目12个，计划拆迁建筑面积19万平方米，计划拆除房屋1227户。截止2011年底，已累计签订房屋拆迁补偿协议810户，完成房屋拆除738户，拆迁建筑面积近8.65万平方米，其中4个项目已全部完成拆迁改造。
（一）在政策上积极探索 制定合理补偿办法
2009年，制定了《乌里雅斯太镇旧城区危旧房拆迁改造指导意见》，经旗人民政府审定后公布执行。该指导意见明确了“主体房屋等平方米置换、附属房屋0.3或0.4置换”的基本原则，从政策上与自治区人民政府办公厅《关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》相吻合且更具有可操作性，对乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作具有重要的现实意义。
（二）规范房屋拆迁程序 依法实施房屋拆迁
乌里雅斯太镇拆迁工作分三个阶段进行。一是房屋拆迁调查阶段。该阶段的主要任务是对拆迁可行性进行论证。主要做法是：拆迁办核发房屋拆迁调查证件，社区配合开发企业对拟拆迁房屋基本情况和被拆迁人补偿意愿进行 摸底调查，开发企业统计摸底情况进行经济核算，拆迁办组织听证会或以填表认证的方式对同意搬迁情况进行统计，统计结果有70%以上被拆迁人同意搬迁的，则认定该项目可行；二是核发房屋拆迁许可证阶段。该阶段的主要任务是审核必收要件、审定房屋拆迁安置补偿方案、建立拆迁保证金和拆迁资金监管制度、签订房屋拆迁责任状、确定房屋拆迁范围和期限、核发房屋拆迁许可证和拆迁公告；三是动迁、调解、行政裁决和执行阶段。该阶段的主要任务是社区、拆迁办配合开发企业进行动员拆迁，开发企业和被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议，拆迁办核准拆除房屋，对达不成房屋拆迁补偿安置协议的拆迁办进行调解；经调解不成的，拆迁办依法做出行政裁决；对不履行行政裁决的，拆迁办申请人民法院先于执行。
二、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作现状分析及面临的挑战和困难
乌里雅斯太镇社会经济目前尚处在发展阶段，住宅与房地产市场也处在培育阶段，棚户区改造暨平改楼受制约条件很多，特别是房屋拆迁工作涉及到人民群众切身利益，被拆迁人多为弱势群体，一旦处理不当，易引发恶性事件和集体上访事件。虽然乌里雅斯太镇住房与房地产市场虽日趋活跃，虽然该项工作稳步推进，但也存在着很多挑战和困难。具体表现在以下几个方面：一方面表现在住房房价偏低，拆迁成本大，难以产生很好的经济效益，开发商利益驱使，对棚户区改造暨平改楼不太感兴趣。在主体房屋拆一还一，附属房屋拆一还0.5的条件下，经测算，乌里雅斯太镇房屋拆迁成本折合楼面地价300元/平方米左右（也就是说拆迁取得的土地价格折算在建筑面积上增加成本300元左右），小区建造成本、基础设施配套费、前期工程费、管理费、销售税费等约为建筑面积1250元/平方米，两项合计成本1550元/平方米左右，而住房平均售价不足2000元/平方米。再考虑销售风险、融资、投资利息等财务费用的情况下，单就住房而言，开发企业利润空间较小。如果没有商业开发绑定住房开发，那么乌里雅斯太镇就很难形成大规模的住房开发市场。因此，政府需通过加大政策扶持，进一步培育住房开发市场；其二是乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作尚处于起步阶段，组织机构亟待完善，拆迁工作困难很大。自2008年首项工程――乌兰佳苑小区项目实施开始至今，尚不满五年，乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作可以说是在摸索中稳步推进，房屋拆迁组织尚未健全，协调能力不强，一部分群众从思想意识上尚难接受，一部分群众借机要达到个人目的漫天要价。
三、充分认识棚户区改造暨平改楼的重要意义
（一）推进棚户区改造暨平改楼是改善民生的重大举措
棚户区和平房居民绝大多数是低收入困难家庭，低保户和低保边缘户比例非常高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，实施棚户区改造暨平改楼，有利于加快改善中低收入家庭的住房条件，提高生活环境和质量，共享改革发展的成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）推进棚户区改造暨平改楼是完善城镇功能的客观要求
棚户区及平房集中区基础设施不完善、公共服务设施不健全、“脏、乱、差”特征明显，夏季污水横流、冬季灰包冰包雪包如山，成为城镇健康发展的瓶颈，严重损坏了城镇形象，与全区首个获得国家卫生县城的荣誉很不相称，实施棚户区改造暨平改楼，在存量土地得到有效利用的同时，可使管网、硬化、绿化、亮化及相应的服务功能一不到位，实现城镇快速健康发展，进一步提高乌里雅斯太镇竞争力。
（三）推进棚户区改造暨平改楼是促进社会协调发展的有效途径
实施棚户区改造暨平改楼可以带动社会投资、促进居民消费、扩大就业，又可以发展公共服务、加强社会管理，对社会治安产生积极的推动作用，推进平安社区建设，使乌镇更趋和谐，是扩大内需、惠民生、保稳定的有效途径。
棚户区改造是关乎群众切身利益、关乎首都长远发展的重大政治工程。2013年北京棚户区改造计划启动以来，农行北京分行第一时间推进银政合作，加大对棚户区改造等重点项目建设的金融服务支持力度，在同业中取得“三个率先、两个第一”，即率先组建服务专班、率先创新专项产品、率先实现贷款投放，支持2013年名录内项目总数和资金规模居同业第一。截至2014年一季度末，该行累计完成调查评估棚改项目9个，涉及贷款金额130亿元，其中已经审批项目4个，总金额36亿元，已经发放贷款33亿元，实现了业务经营与首都发展的互促共赢。
快速反应，组建团队，分层推进项目落地
2013年国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确要求“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善”。北京市重大项目建设指挥部办公室2013年牵头完成了北京市棚户区改造计划，计划今后5年投入5000多亿元，使23万户、70万棚户区中的居民改善居住条件。
棚户区改造项目关乎群众切身利益、关乎首都长远发展，具有意义大、机遇佳、政策新三大特点。为确保对棚户区改造的金融支持落到实处，该行健全服务体系，强化组织推动，成立了由主管行长牵头的工作小组，全程负责棚户区改造项目金融服务。同时，该行全面动员支行，逐一梳理项目，专门召开了14家城区支行棚改专项动员会，指导相关支行先期介入、逐一走访。
在分支行的共同努力下，农行北京分行实现了第一家针对北京市2013年棚改政策创新研发北京市棚户区改造专属信贷产品，发放2013年全市第一笔棚户区改造贷款，在全市商业银行中支持力度最大；已经确定初步合作意向的棚户区改造项目近40个，占2013年北京市棚改项目总数的37%。
创新产品，引领同业，有效解决融资难题
针对棚户区改造过程中开发主体多样、自有资金较少、担保物滞后、审批流程繁杂、开发模式多样等融资瓶颈。农行北京分行深入研究棚户区改造项目特点，在同业中率先推出棚户区改造专项信贷产品，具有明确承贷主体范围、积极创新贷款品种、合理确定自有资金比例、灵活设定担保方式、合理匹配贷款期限、科学认定合法手续六大特点。运用创新产品，农行北京分行有效解决了棚户区改造中遇到的客户准入难等问题，变“单一抵押方式”为“组合担保方式”，根据实际请款调整贷款期限为8-15年，既保证项目建设的合理需要，又有效控制期限风险。
对外合作，对内联动，全面提升服务水平
农行北京分行在加强自身业务创新的基础上，积极寻求与其他金融机构合作，参与和组建银团贷款。与国家开发银行联手，成功开展西城百万庄棚户区改造项目银团贷款。
在与其他金融机构开展合作的同时，农行北京分行引入与非银金融机构的合作。先后与人保资产、太平洋资产、华泰资产、阳光资产以及部分信托公司进行沟通，确定了非银行银团贷款的组合融资模式，全面提升农行对首都棚改项目的金融支持力度。
此外，为充分利用行内公私业务资源，服务好拆迁居民，该行做到对拆迁居民的一对一服务，确保拆迁补偿的发放秩序，并推出“迁喜得利”等个人理财产品，为拆迁户合理安排资金提供服务，为稳定和防止因财富骤增带来社会问题起到了良好的带动作用。
农行北京分行在现已完成2014年重点棚改项目金融服务对接的基础上，将进一步加大金融支持实体经济力度，有效助推首都区域管理更加高效，环境更加优美，文化魅力和人文精神更加彰显，城市形象更加鲜明，文明城区建设成果进一步巩固。
一、棚户区改造基本情况
具体范围以市城乡规划局批准的拆迁红线图为准， 棚户区改造范围包括原水泵厂、原磷肥厂、原二化分厂、原铜材厂。改造范围内共有住宅1100余户。
二、单位国有土地收回弥补安顿
（一）土地收回弥补方法
地上建筑物统一收购。土地及地上建筑物按评估价对产权单位给予弥补。对 棚改规划红线范围内单位国有土地统一收回。
1.收回土地弥补规范。
2.收购地上建筑物弥补规范。
（二）公房承租户搬迁弥补安排方法
1.由产权单位依法组织解除与承租户的租赁关系。
2.符合经济适用房申购条件的公房承租户每户可优先申购经济适用房一套。经济适用住房建设选址于 西路南侧、原磷肥厂公房和 西路南北两侧、原水泵厂公房土地上。经济适用住房销售价格需经市价格主管部门根据《经济适用住房管理方法》规定核算批准。
3.符合申请廉租房条件的公房承租户可优先申请廉租房。
4.公房承租户不符合廉租房申请条件又不符合经济适用房申购条件的与产权单位解除租赁关系后。优惠价按市场评估价下浮10%
5.产权单位取得的弥补费用。
（三）单位国有土地回收工作顺序
1.市国土局对产权单位提供的土地及地上建筑物的权属、类别、范围、面积和用途等情况进行实地调查核实。对无合法手续的建筑物、构筑物。
2.市国土局根据调查核实结果。并依据评估价格提出弥补金额意见。
3.市国土局与产权单位签订国有土地使用权收回弥补协议书。
4.市国土局将弥补规范和收回国有土地使用权决定报市政府审批。
5.市国土局依照批准的弥补金额、期限和方式支付弥补金。
6.相关产权单位依照规定的时间。
三、私有产权房屋拆迁弥补安顿
（一） 棚户区改造范围内私房户实行产权调换安排和货币弥补相结合的安排原则。
（二）产权人选择货币弥补的由按有关规定确定的有资质的房地产评估机构依照《 省城市房屋拆迁估价技术规范》对被拆迁房屋进行评估。
（三）产权人选择产权调换的实行就地拆一还一。再超出面积局部按市场评估价结算。
（四）产权人被拆迁房屋建筑面积小于36平方米且在本市只有此住房的安排时补齐36平方米。36至50平方米的局部，按利息价结算；超出50平方米以上局部按商品房市场评估价格结算。
（五）被拆迁人符合经济适用房申购条件的可优先购买经济适用房；符合廉租房申请条件的可优先安排廉租房。
（六）拆迁期限、过渡方式、期限和搬迁补助规范。拆迁期限以《拆迁许可证》规定的期限为准。过渡方式为被拆迁人自找过渡房过渡。
拆迁私人产权的底层临街店面造成停业、停租的按被拆迁店面的建筑面积20元∕平方米的规范，根据《 市城市房屋拆迁管理方法》市政府40号令）第四十四条第（四）款和《 市城市房屋拆迁有关补助及奖励标准的通知》 府办发〔 〕30号）之有关规定。按月给予补助；其他非住宅房造成停业、停租的按被拆迁非住宅房建筑面积10元∕平方米的规范，按月给予补助。搬迁补助费每产权户一次搬迁补助300元（产权调换临时安顿的补给二次搬迁补助费）临时安排补助费按被拆迁住宅房屋建筑面积计算，每月每平方米补助4元。
（七）选房办法。被拆迁人挑选安排房。按选房顺序号挑选安排房，并签订《房屋拆迁弥补安排协议书》当日未能签订《房屋拆迁弥补安排协议书》其选房顺序号和所挑选的安排房作废，择日重新签到并领取选房顺序号另行选房。
（八）搬迁奖励方法。依照《 市市区房屋拆迁搬迁奖励规范》执行。
1．被拆迁人在 年 月 日 时之前。被拆迁人选择产权调换的按其被拆迁房屋建筑面积每平方米奖励220元；选择货币弥补的被拆迁人，按其被拆迁房屋建筑面积每平方米奖励320元。被拆迁人在 年 月 日至 年 月 日 时之前搬迁为按期搬迁。按期搬迁期限内，被拆迁人选择产权调换的按其被拆迁房屋建筑面积每平方米奖励110元；选择货币弥补的按其被拆迁房屋建筑面积每平方米奖励160元。
2．被拆迁人在 年 月 日 时以后签订《房屋拆迁弥补安排协议书》并搬迁封门的为逾期搬迁。