时间：2023-08-21 17:24:13
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇安置房买卖的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：小产权房问题成因对策建议
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：
近年，随着城镇化进程的加快, 城乡居民对住房的需求迅速扩大。由于城镇商品房房价较高，有别于开发商开发的城乡结合部“小产权”房以明显的价格低廉，受到城乡居民的广泛青睐。但小产权房自身却存在着弊端，从现行法律体系来看，小产权房应该是不为法律所容的“异类”，日益成为当前一个非常棘手的问题。
一、“小产权房”的性质与类型
“小产权房”不是法律概念，它是指在农村宅基地、集体建设用地，甚至农用地上，未改变土地权属关系，土地用途性质，未向政府缴纳土地出让金等各项规费的情况下，获得乡（镇）政府或村民委员会许可开发建造的用于销售居住的房屋，被媒体、购房人和社会俗称为“小产权房”。这种“小产权房”没有国家颁发的《土地使用证》和《商品房预售许可证》, 买卖双方签订的《购房合同》政府国土房管部门也不会给予备案。其所获得的乡（镇）政府或村民委员会许可手续不是真正意义上的产权证明，不具有商品房产权证明的法律效力。
根据占用土地性质的不同，“小产权房”可分为三种类型: 一是利用农村宅基地建筑并用于出售的房屋; 二是利用农用地上建筑用于出售的房屋；三是利用其他非国有用地上开发的“商品房”。根据是否具有合法性，“小产权房”可分为两种类型；一是不具有合法性，此类“小产权房”因违反国家土地管理法规，缺乏土地和建设规划，未履行合法审批程序，在农村集体土地上建造的商品房。此类房屋因建造行为违法，本身即属于违法建筑，无法办理物权登记，不能取得房产所有权。二是具有限制性的合法性，此类房屋，其建筑本身合法，也符合土地与建设规划，但其产权主体受到严格限制，即仅限于本集体组织成员，也只能在本集体组织中买卖流转。
二、“小产权房”形成原因
国家对“小产权房”三令五申禁止，但其增长势头却未见明显减弱。笔者认为主要有以下几方面原因：
（一）城乡二元制的土地制度
“小产权房”产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分以及集体土地上市流转机制的缺位。《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”。也就是说，我国现行土地所有制分为“国有”和“集体”两种形式。而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。” 这就意味着农村集体土地只有经国家征收，在土地性质转变为“国有”后才可以用于房地产开发，才能够成为商品进入市场流通。但在征收集体土地时，国家是按照所征收土地的用途进行补偿的，农民所得到的征地补偿与土地进入市场拍卖时一路高升的地价相比显得微不足道。为此，农民意识到，将自己拥有所有权的土地自行出让或者自行开发房地产也可以赚钱。在巨大的经济利益的驱动下，加之法律、政策上的不完善，在模糊不清中给“小产权房”留下了生存的空间，为“小产权房”的发展提供了条件。因此，这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。
（二）利益关系
“小产权房”在我国已有十多年的历史，上世纪九十年代房地产市场启动之初，这类在农村集体土地上进行建设和售卖的房屋就曾出现，只是由于其规模小，影响面小，所以人们对其较少关注。但，随着经济的迅速发展，近年的城市化、工业化的高速进程导致了对房产的大量需求，商品房价格快速上涨，加上政府修建的经济适用房、廉租房等政策性住房的供应不足，且“小产权房”的价格比城市商品房的价格明显低廉，甚至比经济适用房的价格也有优势，这让中低收入群体把目光聚集到了“小产权房”上。这是“小产权房”备受青睐的重要原因。对于农村基层组织和农民来说，城镇郊区已经今非昔比，在集体土地上建造的“小产权房”没有向政府缴纳土地出让金和各种税费, 大大降低了建造费用，在农业用地上耕种农作物的集体和个人所得收益远远不如“种房子”出租或卖房所得收益高，对于一些县（区）政府来说，也可以促进管辖地的经济繁荣，做出政绩，更不要说其中的灰色利益关系。由此可见，在“小产权”房买卖过程中，城市居民、集体组织、村民都获得了利益，这导致了“小产权房”的厂房、住宅如雨后春笋般接连出现。
（三）地方政府监管缺失
由于土地征用制度的固有缺陷, 即目前土地征用法律对土地的征用目的和公共利益界定模糊, 从而使地方政府成为土地市场的垄断方。而乡村财政收入的窘迫状态，使一些地方出于经济发展的需要, 在某种程度上容忍“小产权房”的存在与发展。此外，长期以来仅仅有个别“小产权房”被勒令停止或强行拆除,这就使小产权房具有较低的违法成本。由于缺乏有效的制约机制，在巨大的经济利益面前，村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体，违法进行房屋建设。
三、解决小产权房问题的思路及建议
（一）制定不同方案和对策，合理处置小产权房
随着改革的深入和国家所有权和集体所有权平等理念形成，要求打破目前土地所有二元化，土地开发利用由国家独占的不平等局面。因而要从目前集体土地开发利用的现状、法律法规的规定以及社会发展相结合的角度去寻求解决之策。
第一，对于在集体宅基地上开发的房子，其存在的合法性应予以肯定。至于在满足集体住房后的剩余房子可否向外出售的问题，可以借鉴山东济宁市城中村改造时的做法。济宁市人民政府《关于加快济宁城区“城中村”改造的意见》（济政发[2006]第26号）中规定：“城中村”改造范围内用于安置与开发的集体土地依法全部征为国有。办理土地权属变更登记手续，其土地使用权属不变。村民安置用地以划拨或出让方式供应，商品房开发用地以“招、拍、挂”方式供应，经济发展用地、商品房开发用地之和与村民安置用地的比例控制在2∶1以内。这样商品房的开发出售获益可以支持城中村改造，既满足村民的安置用房，使集体获益，又使土地的开发、利用得到控制，可谓是两全其美。对于目前村集体准备利用宅基地进行建设楼房集中居住的，国家可以制定相关法律法规，严格规定村民安置用房与商品房的用地比例，剩余宅基地可以复垦或转化为乡镇企业用地。对于在宅基地上开发的商品房，国家有关部门颁发房产证进行确权，并允许其流通。对于现在已开发完成且集体分配后的余房，国家应当允许在缴纳了相关税费后颁发房产证书，否则会造成一定的混乱。
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
第一条 为加强厦门市城镇房屋的管理，维护房地产市场秩序，保障房屋所有人和使用人的合法权益，促进房地产业的健康发展，遵循法律和行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。
本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利，不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。
第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。
利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。
第二章 登 记
第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。
土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证书。
房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。
第七条 房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共有情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。
第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止，应到土地房产管理部门办理登记手续，领取、换取或注销房地产权证书。
任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书；房地产权证书遗失，应及时向土地房产管理部门报告并登记声明作废，申请办理补证手续。
第九条 房地产权属登记包括：
（一）新建房屋的权属登记；
（二）买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记；
（三）翻建、扩建、改建的权属登记；
（四）抵押权等他项权的登记；
（五）需要注销登记的；
（六）其他法律、法规规定必须登记的。
第（一）项的申请期限从竣工验收之日起60日内；第（二）、（三）项的申请期限从转移、变更事实发生之日起60日内；第（四）项的申请期限从合同签定之日起15日内。除第（四）项外，房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的，申请期限为6个月。
第十条 申请房地产权属登记，房地产权利人不能前往登记的可委托人办理。由人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。
共有房屋，由共有人共同申请登记，也可委托人办理，但须有共有人出具的委托书。
第十一条 申请房地产权属登记，房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书，申请人身份证明，房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中：
（一）新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告；
（二）购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证；
（三）购买被没收房屋的，须提交有权机关的处理文书和交款凭证；
（四）继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书；
（五）析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书；
（六）赠与房屋的须提交原房地产权证书，赠与、遗赠的公证文书；
（七）交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等；
（八）翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件；
（九）倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。
第十二条 有下列情形之一的房屋，土地房产管理部门应当在接到申请登记的30日内作出不予登记或暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）房地产权属有争议的；
（二）房地产权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（三）违法用地未经处理的；
（四）违法建筑未经处理的；
（五）依法暂缓或者禁止登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，土地房产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起，不需要公告的3个月内核发房地产权证书；需要公告的，公告期间无人提出异议的，在受理登记申请之日起4个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议，并出示有效证件，土地房产管理部门决定暂缓登记的，应在决定暂缓登记之日起15日内书面通知申请人。
第三章 代 管
第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他人代管，委托代管必须出具委托书，委托书应载明委托的权限和期限等事项。
第十五条 有下列情形之一的，委托代管终止：
（一）代管期满或者代管事务完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辞去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人丧失民事行为能力；
（五）其他法律法规规定应当终止的。
第十六条 有下列情形之一的房屋，应由土地房产管理部门代管：
（一）房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的；
（二）对于逾期无人申请房地产权属登记，或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的；
（三）人民法院指定由土地房产管理部门代管的；
（四）依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。
第（一）、（二）项所称的房屋，由土地房产管理部门公告，自公告之日起1年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的，该房屋由土地房产管理部门代管，代管期最长为3年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的，由土地房产管理部门向人民法院申请认定为无主房屋，经判决认定为无主房屋的，收归国有。
第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋，在代管期间，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明，申请办理退还手续。
第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉，土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。
第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时，房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用，并承接所产生的各种权利和义务。
第四章 转 让
第二十条 房屋转让，是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。
第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让：
（一）无房地产权证书的（预购商品房不受此限）；
（二）房地产权属有争议的；
（三）政府依法收回土地使用权的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已进行资产抵押而未经抵押权人同意的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）法律、法规规定或合同约定不得转让的。
第二十二条 出售共有房屋，须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十三条 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋，需要出卖时，在同等条件下，原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。
第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋，应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。
第二十六条 房屋买卖，当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项：
（一）双方当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋结构、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）房屋的面积及计算面积的方法；
（四）房屋占地面积和土地使用权的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的设施及其他附属设备；
（七）房屋买卖的价款、币种；
（八）房屋交付日期；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
房屋买卖合同应经公证机关依法公证。
第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
第二十八条 房屋转让，按下列程序办理过户手续：
（一）房屋转让当事人应自合同生效之日起60日内到土地房产管理部门申请办理过户手续，当事人居住香港、澳门、台湾或国外的，申请期为6个月；
（二）土地房产管理部门应自接到申请之日起30日内作出受理或不受理申请的答复；受理申请的予以公告，公告期为30日；不予受理的，应于决定不予受理之日起15日内书面通知当事人；
（三）公告期满无异议的，当事人缴清有关税费，即可办理转移登记手续。
土地房产管理部门核准转移登记的日期，为房屋产权转移的日期。
第二十九条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；
（四）投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十；
（五）已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。
第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户，用于该项房地产建设，在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时，不得挪作他用。
第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起60日内报土地房产管理部门备案。
第三十二条 商品房在竣工验收之前，预购人确需更名的，应在权利变更之日起60日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。
第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同，照章缴纳有关税费。
第五章 租 赁
第三十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项：
（一）当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物；
（三）房屋的用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额、币种及支付方式、时间；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋维修责任；
（八）解除合同的条件；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（六）违反合同约定的；
（七）司法机关和行政机关依法禁止出租的。
第三十七条 以营利为目的，房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。
第三十八条 承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。
承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的，视同转租。
第三十九条 租赁合同签订后，出租人应自签订合同之日起15日内到土地房产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
登记备案须提供下列证件：
（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
（二）租赁双方的身份证明；
（三）租赁合同。
第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。
第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自变更房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件，不得从事其他不合理使用房屋的活动。
第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等，应事先征得房屋所有人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。
第四十三条 租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移时，原租赁合同继续有效。
第四十四条 承租人在租赁期间死亡，共同使用的成员有权保持原租赁关系，但须在60日内办理更名手续。
第四十五条 房屋租赁期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下原承租人有优先承租权；不续租的，应交还承租的房屋。
第四十六条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
（一）擅自将承租的房屋转租、转让的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
（四）逾期6个月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
（六）公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；
（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的。
第四十七条 出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第四十九条 租赁合同终止、解除后，出租人应在合同终止、解除后15日内到土地房产管理部门备案。
第六章 使用与修缮
第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏，由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。
租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的，由修缮责任人依照约定承担修缮责任。
因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为责任人承担修复或赔偿责任。
第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查，及时做好房屋的维护工作，做到房屋结构安全、使用功能正常。
房屋租赁期间，房屋出现危险隐患时，承租人应立即书面通知出租人，同时书面报告土地房产管理部门。
第五十二条 共有房屋发生自然损坏，所需修缮费用由共有人按共有关系分担，共有人另有约定的除外。
异产毗连房屋发生自然损坏，所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。
第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的修缮责任；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时，不得有损害他方利益的行为。
第五十四条 修缮异产毗连房屋，应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮，除另有约定外，有关的房屋所有人或使用人应当给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。
第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的，土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定，并书面通知房屋所有人和使用人。
危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的，土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施，所发生的费用，由当事人承担。若承租人愿意出资翻修，可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。
第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时，如系出租房屋，可以和承租人协议合资加固翻修，承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。
第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损，行为责任人应及时修复被损坏的房屋，并赔偿由此产生的损失。
第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的，须经房屋所有人和使用人同意，但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的，应向房屋所有人赔偿损失。
因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时，应采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋损坏的，行为责任人应当及时采取修复措施。
第七章 法律责任
第六十条 违反本条例规定，未经房屋权利人同意侵占公有房屋的，由土地房产管理部门责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款；强占期间，故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成损失五倍以下的罚款。
违反本条例规定，侵占私有房屋的，依照有关法律、法规处理。
第六十一条 违反本条例第八条规定，以欺骗手段获得房地产权核准登记的，由土地房产管理部门撤销核准登记，并处3000元以上30000元以下的罚款。
涂改、伪造房地产权属证书的，由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书，并处以3000元以上30000元以下的罚款。
有以上两款行为牟取不正当利益的，由土地房产管理部门没收其违法所得，并处违法所得一倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 违反本条例第二章、第四章规定，不按期申请登记无正当理由的，每逾期一日，由土地房产管理部门对其按登记费千分之三加收逾期登记费。
关键词：农民身份；土地权利体系；土地利益分配
中图分类号：F301.1 文献标识码：A 文章编号：1008-2972(2010)03-0052-07
无论是基于政策精神，还是基于法律规定，三农问题的核心无非表现为农村土地及其利益分配问题。建国以来，为确保工业化、城市化的优先发展战略的实现，通过制度设计，首先对农民身份予以界定。而该一身份界定无一不与利益分配相关。户籍制度、票证制度、劳动用工制度、福利分配等一系列制度凭借强大的组织职权得到推行并形成路径依赖，人为割裂城乡，形成二元区隔。在乡村土地产权模型领域，形成了以集体土地所有权建构为中心的土地权利体系，并直接对接国家土地所有权。内部形成了封闭性、生存型的土地权利体系。外部形成了国家单向度征收并垄断一级土地市场的利益分配格局。最终导致农民权利供给失衡、权利体系缺损、权利救济失据等制度刚性。
一、权利供给失衡：农民身份注塑与制度刚性
在农民身份注塑方面，建国以来数十年的户籍制度以及由此产生的各类配套制度，不仅外在造成城乡区隔，内在也形成了对农民阶层的身份歧视，更在各类自然资源与社会资源的分配与再分配领域形成不平等的分配法则。身份地位、社会地位、利益分配形成一种极度违背公平正义的内循环。
美国社会学家布劳与邓肯创建地位获得模式理论，虽然不能完全有效印证社会主义再分配体制下的地位获得现状，但其基本原理却有利于解析农民身份的历史谜团及其弊端。该一理论的基本命题有三：
第一，在整个社会分层体系中，社会经济地位存在差别且不平等，个人获得、保持、改进其社会经济地位构成其自身生命历程的基本事件。
第二，个人获取社会经济地位的方式有两种：一种基于身份性继承从家庭、血缘关系中获得，是为继承机制；一种是通过自身努力实现社会经济地位的优势改良，是为自致机制。继承机制导致地位的凝固非流动性，是农业社会分层体系的基本特征；而自致机制可以引发社会地位的变动，是工业社会的本质特征。
第三，上述两种机制受工业化逻辑制约：工业化程度越高，职业分化越大，知识与技能培训越导致疏离家庭与血缘关系，越趋近于社会化，社会经济地位的流动成为必然。
时至今日，自致机制已然发挥较大作用并回应了工业化发展逻辑，但就无地无业农民而论，如下两方面原因导致其仍然不可能与工业化、城市化发展水平相适应。一方面，部分无地无业农民离开乡村，也离开了赖以生存的土地与各类社会资源，但其在城市的自致机制的实现不仅受其自身禀赋的影响，还受到一种迄今未消的身份歧视。更严重的是，在目前，政治体制与经济体制改革并不同步，所有改革利益的分配并不完全依照市场规律与竞争规律进行分配，而是通过身份性的单位模式与区域模式进行分配。进城农民工的身份决定了其不可能进入所谓计划经济体制的“单位”，绝大多数只能进入私有企业或组织提供廉价劳动力，所获与所需反差极大。极而言之，工业化、城市化最大的好处是为农民工，特别是为无地无业农民提供了就业的机会，而不可能实质性、制度性改善其身份地位、经济地位、社会地位，更不可能为其获得心理自足与尊荣。
另一方面，留守乡村的农民，包括无地无业农民虽然不会遭遇过多的身份歧视所带来的挫折感、失败感、不安全感，但此种消极回避并不能替代社会经济地位获得的各项资源性指标。其社会地位获得背景虽然能吻合布劳与邓肯之理论模式，但其自致机制却因现行农村地权模型与制度设计而遭遇困境。具体而微，乡村农民阶层的自致机制受如下因素约束：
1.农民个人并非独立的决策者。基于农村土地强大的社会保障性质，依国家农村经济政策与现行土地承包立法，集体作为土地所有权人进行土地发包时，其合同相对方只能是农村家庭(农户)而非农村家庭之具体成员。有学者认为不发达国家经济行为的关键症结即在于此。
2.农地功能无论是从理性认知，还是从经验实证层面均受限于基本生产条件的约束，导致生产、消费、再生产的内循环，而不可能步入全面市场化轨道。在现行农地产权模式下，农户既是生产单位，也是消费单位，生产决策与消费决策密不可分。有鉴于此，农民只能部分地或不完全地参与市场。其制度刚性表现为，依靠农地而进行的生产行为只能在满足自身生存前提下，才会进行满足市场需求的生产。
3.鉴于农地产权的不明晰、不完整特性及其功能的封闭性、生存性等特征，作为土地经营权人的农民阶层处于不对称信息、不完全竞争、不完善市场的市场失灵困境中。虽然学界一再强调中国农民属于理性农民，论证其行为预期、行动意愿以及行动方式均试图突破现有约束条件、最大程度增进自身福利或利益最大化。但不可否认的是，作为不发达国家的中国农户不得不面临信息不对称、市场分割且不完善以及高度不确定性等约束性条件的限制，甚至对土地的市场价格丧失敏感性，最终导致自致机制的弱化。
4.基于农地产权的塑造与土地增值利益产生的必然性，公共权力自我授权介入农村土地增值利益分配环节，通过制度寻租，获取土地增值利益的最大部分，最终导致农民阶层权利失衡。按照布坎南的租金理论：租金的产生源自于供给弹性的缺乏，而供给弹性不足的根源既可能是基于生产要素的自然性质，也可能是基于行政管制或政府干预。针对中国农村土地而言，土地的自然性质的影响力远不及行政干预。
姚洋曾经为集体土地所有权进行辩护，认为国家通过集体土地所有权获得土地的最终控制权，其根本目的意在实现“生产剩余最大化”，并利用“剩余之和”使村民福利最大化。其短期目标是实现风险分散，即，地权设计及其运行并非是追求效率意义上的帕累托最优，而是为了分散生存约束风险，防止农民生活跌落至生存线以下。但自计划经济时代以来，农地产权实则表现为政权与产权的高度耦合。正是基于此种产权特性，西方学者认为社会主义公有制实质上是一种国家所有制。依照诺思的理论，国家作为规定公共权力行使方式的制度性存在，是一种解决社会冲突的制度，藉此界定社会公共权力及其行使规则，其自身不能实现上述权力，只能凭藉政府组织作为国家制度的执行人或国家公共权力的人实现上述权力。在中国，上述制度设计引致了政府的双重身份：既是产权规则的制定者，又是产权的所有者。作为产权的所有者，政府有权参与土地市场化分配；而作为产权规则的制定者，政府无疑会制定自身利益最大化的规则，世俗公共权力渐次演化为一种寻租能力。有
学者提出“权力衍生论”予以归纳，认为“在当前社会主义市场经济的制度安排下，公共权力除了表现为再分配权力外，还在分权让利的改革和市场化过程中衍生成寻租能力。”寻租能力导致地方政府在农地征地中的过分掠夺公共领域里最重要资源并垄断其价格。
二、权利体系缺损：产权残缺与权利缺席
当前中国农民对土地的权利具有不确定性，即使用权期限不足且不确定的缺陷。以宅基地为例，作为农民土地使用权的重要组成部分，农民的宅基地权虽然在《物权法》中设有专章予以规范，但限权明显多于赋权。如必须以自然户而为使用，宅基地使用权的获得需履行报批程序，宅基地使用权原则上不能流转，禁止城市户口的人购买农村宅基地等等。
根据《物权法》及相应政策精神的相关规定。我国农村宅基地使用权具有如下特征：
1.明显的社会福利与社会保障色彩。基于城乡二元结构，农村居民获得土地修建住宅具有无偿性与身份性，社会福利与社会保障色彩极为浓厚。所谓无偿性、身份性，系指农民基于其集体经济组织成员身份即可取得宅基地而无需支付相应对价。该种特性主要是为了保障农村人口的基本生活条件，也是农村进行自然资源福利性分配的必然结果。农民如因自然原因导致宅基地使用权消灭，则应重新获得宅基地并得行使相应权利。
《物权法》第154条对此进行专项规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”
2.主体限定性。基于农村宅基地的身份性与无偿性，传统宅基地使用权主体仅限于具有农村户口且属于某一集体经济组织成员的农村人口，由此排除了非农人口在农村取得宅基地使用权的可能性。宅基地使用权的主体主要是农村村民，失去集体经济组织成员身份，基于宅基地取得权而取得的宅基地使用权也就失去了其存在的基础。因此，依照现行立法与政策，非集体经济组织成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋使用权来取得宅基地使用权。
3。客体限定性。因宅基地使用权的单一乡村立法，中国现行宅基地使用权仅表现为农村宅基地使用权，故而使用权客体仅限于农村集体所有土地，形成了农村集体土地使用权的内部循环机制。
4.交易限定性。基于上述三大特征，农村宅基地使用权近似于一种内部产权，其交易范围亦仅限于内部买卖或互换等形式，而不可能形成充分而成熟的市场化机制。根据国务院2007年12月11日常务会议精神，城镇居民不仅不得到农村购买宅基地，也不能购买农民住宅或“小产权房”。此举虽然旨在保护农村土地资源，防止耕地流失，但势必进一步限制农村宅基地使用权的市场化路径。
5.无期性。农村宅基地使用权没有期限的限制。根据我国仕地管理法》等法律法规的规定，农村村民建筑自用住宅所需宅基地由其所属农村经济组织分配，但并没有明确农村宅基地使用权的期限。当该农村村民死亡或户籍迁出后，法律只规定其房屋可以继承或转让，但对宅基地使用权该如何处理则没有明确规定。此种无期性规定不能简单理解为仅仅对农民有利，从权利存续意义上考察，无期性带来的另一个严重后果即为：国家有权于需要时阻却集体土地所有权，更可基于需要阻却农民的宅基地权。
6.法律调整多元性。基于中国现有国情，对于宅基地使用权的法律调整呈现多元性特征，其法律关系不仅受《土地管理法》、《土地承包法》、《物权法》等基本法律调整，还受到相应法规、规章、国家政策等调整。其中，政策性调整、特别是行政权力的调整范围、幅度、效力层级、保障力度均远远高于法律、法规。此点也决定了农民宅基地权的不稳定性。
以上六个方面的特性具有内在的价值与逻辑的双重关联，直接导致了农民阶层对宅基地享有的权利受阻，特别是市场化路径被阻却，土地增值利益的分享更不可能实现。
在城市化路径被阻却且不能分享宅基地增值利益的情况下，农民阶层对宅基地除了基本的生存保障外，很难进行市场化流转，作为生产力要素的土地价值被严重扭曲并呈内卷趋势。
西南大学相关学者对重庆市璧山县2个街道办事处3个镇的宅基地流转现状进行了调查并对314户农户进行抽样考察，所得出的实证数据表明(见表1)，县府所在地璧城街道的碧泉村虽有农户1549户，但进行宅基地与住房买卖的仅有3户，市场化率不及千分之二。其他乡镇市场化率最高的为三合镇新场村，进行宅基地与住房买卖的有16户，也仅有1.4％左右。但从表1中也不难看出，农户会通过出租方式实现宅基地与住房的潜在价值并使其最大化。碧泉村虽然买卖宅基地数因法律规定与政策约束，仅有3户，但因为地缘优势，其出租户数达到500户，直接使宅基地交易率提升到32.5％。但也正是源于宅基地的地缘性与级差效益，其他各镇的交易率分别只有3.4％至5.6％.邻近县城的农村宅基地价值高出其他地区6-10倍。
璧山县紧邻重庆市主城区，其乡村宅基地及住房交易率即便全部达到32.5％，也难以说达到了充分的市场化程度，遑论其他乡镇的市场化水平近乎刚刚起步、极不成熟。
2008年初，重庆市开县国土房管局农村宅基地流转调研课题组选择了开县宅基地流转频繁的县城周边镇、中心小城镇、劳务输出大镇共4个镇(街道)7个村开展了宅基地流转调研工作，其相关数据也表明：在对36个农业社共有3427户，发生宅基地流转的达864户，占总户数的25.2％。整体市场化率不高，虽然调研组以开县城郊区的镇东街道办事处农村为例，说明全村397户，宅基地流转的达378户，宅基地流转更高达95％。但如此高的市场化率除部分原因可归结于土地级差效应与地缘优势外，更多的流转动机或原因并非基于市场需求与增值利益的追求，而是源于国家的移民政策。
从流转方式考察(表2)，与璧山县一致，邻近鄂西的开县以出租房屋方式流转宅基地的占40％，以联合开发宅基地方式流转的占30％，以出售房屋同时转让宅基地的占10％，以宅基地互换、转让、征收等方式流转的约占20％。
从上述两大个案可以看出，无论是主城区近郊乡镇，还是偏远乡镇，作为直辖市的重庆市农村宅基地的交易最多采取的是出租方式而非全市场化的买卖方式。究其原因，法律、法规与国家政策对农村宅基地的限制，特别是禁止城市工商资本的乡村流向导致了乡村宅基地的低市场化率，很大程度缩弱了农民的土地使用权，最终限制了农民对土地增值利益的分享权。
三、权利救济失据
社会转型期间，为社会转型提供转型动力与成本的阶层，往往会成为弱势阶层，除了社会性保障措施外，其自身权利的救济与保障不仅事关未来社会转型是否成功的历史命运，更影响到现实的社会稳定与和谐。
近代资本主义制度之建立与完善，一定程度而言，归因于资源分配方式的市场化。而市场化的资源分配模式又取决于资源本身的稀缺程度与私有程度。现代产权经济学将财产所有权直接扩展到资本资源
上，认为获得认可的财产所有权有利于确立并增强个人委托资源所必须的法律确定性，有利于产生利用稀缺资源的激励机制，有利于有效防范公权利之非法苛索甚或非法征收。进而言之，私人所有权的建立与保护实则如经济学家德姆塞茨(H.Demsetx)所谓“在内在化收益大于内在化成本时将外部因素内在化”(Property fights develop t0 internalize externalitieswhen the gains of internalization become larger than thecost 0f internalization)，这点与波斯纳(RA.Posner)将私人财产权之性质归结为“对世性、排他性、可转让性”(universality，exclusivity and transferability)并无二致。
与所有权功能一致，产权的功能对内产生支配力，对外产生排他力，藉以保持资产的安全、增值。但与作为法权意义上静态归属权的所有权不同的是，产权作为经济学意义上的概念，更置重于产权人市场能力的注塑。
所谓市场能力，马克思・韦伯将其定位于物品在市场上可能成为交换物的程度，但该一程度又取决于竞争者所能提供的资产或服务程度。而吉登斯则更为混涵地界定其为“个人可以带进讨价还价交涉中的任何形式的有关品性”，取决于竞争者所拥有的资产、教育、技术、劳动力程度。旧按照上述学说，市场能力衡量标准一般采如下三项标准：所占有的经济资本量；对经济资产控制权的自主性；人力资本量差异。
韦伯所谓物品在市场上可能成为交换物的程度，实则是个人财产的市场化程度。依照该一理论，现行农村土地产权尚不能被视为真正的产权，至少不能称之为完整的产权。基于城乡土地二元立法，我国农村土地及农民对土地之权利受到多重限制，如农村土地不得擅自改变用途，不得进行商品住宅开发，不得进行抵押融资。上述禁止性规定确有保护耕地的合理性一面，
但不容忽视的真正原因在于国家对土地一级市场的垄断并藉此垄断土地利润是一系列法律、法规及政策性文件出台的经济动因。如此法权塑造，在引致农村土地市场化极不充分的消极后果下，还直接滋生出土地信息不对称、城乡土地权利保护不平等、土地增值利益分配不公平等严重后果。
在现有实体法模型下，农民产权已然相对残缺，缺乏排他性、独占性、自主性处分权，对土地收益及其分配仅仅享有有限的参与权，土地市场化过程中，更未获得合法性授权。因此，在产权残缺状态下，农民阶层的权利范围缺乏实体法的明确界定，多以政策性文件形式予以表达并借助公共权力予以落实。但公共政策一如双刃剑，它既可能在具体化目标驱使下对农民阶层的利益进行强力保护，还有可能在长远目标的制定上忽略甚至抛弃农民阶层权利。更为严峻的是，农民已然残缺的权利如果受到损害或剥夺，因实体法上的权利一般仅限于“宣示性”权利或抽象性权利，农民很难通过诉讼程序进行维权，寻求法律的强力保护。
以农村土地承包经营权为例，虽然在《宪法》、《土地承包法》、《物权法》等法律体系中均有明确的权利属性与位阶，但因集体土地所有权本身产权不具备自主性与对抗力，最终导致派生于其中的土地承包经营权的物权属性呈无限递减趋势。一旦发生权利纠纷，特别是发生私权与公权利益对立纠纷，农民阶层寻求权利救济的途径与程序少而又少，不仅应有的谈判权利难以实现，甚至连基本的程序性权利都难以保障。
显著个案如，2003年9月1日，广西自治区高级人民法院下发了“桂高法(2003)180号”通知，对13类案件暂不受理。其中，直接涉及农村土地利益或相应产权纠纷的就有五类，分别是：
――“村民因土地补偿费、安置补助费问题与农村集体经济组织发生的纠纷案件，但是直接支付给个人，未经集体经济组织安排发生的纠纷案除外。”
――“政府部门对土地所有权(使用权)争议作出处理决定生效后一方当事人不履行，另一当事人以民事侵权诉讼的案件。”
――“地方政府根据农业产业化政策及规模经济的发展要求，大规模解除农业承包合同而发生的纠纷案件。”
――“在合作化时期入社而参加裁缝社、铁器社、理发店、马车队等小集体经济组织的职工要求分割该集体经济组织积累的财产而发生的纠纷案件。”
――以“两会一部”为债务人的纠纷案件以及“两会一部”与农户间的纠纷案件。”
虽然该院一再表明上述案件“涉及面广、敏感性强、社会关注”，应由政府部门及其他部门解决。但作为司法审判机构内部指导性文件，无疑剥夺了农民阶层寻求司法救济的权利，司法程序作为民众权利最后一道保护屏障无形间被拆除。而最高人民法院2005年9月1日起施行的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释(2005)6号)更仅限于审理发包人与承包人之间的农村土地承包经营合同纠纷，一旦涉及公权与私权的利益对抗，则同样乏善可陈，该“解释”第一条最后一款明确规定：“集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”
四、对策建议
针对如上问题，除改革户籍制度、实现城乡统筹等社会性工程外，尚需变革现行乡村地权结构，最终使农民阶层成为真正的“主人”。近年来，笔者对乡村地权的变革倾向于“国有化＋永久使用权＋市场化”模式，希望藉此实现传统中国乡村社会的全面转型。在上述模式中，实则隐含了三个方面的制度机制，分别涉及市场准人体系、市场化补偿体系，国家权力行使及政府角色转换机制。
1.土地市场准人体系。针对现行乡村土地产权的封闭性、身份性、生存型困境，建立开放式的地权结构已势在必然。由此，从法律层面界定、探讨新的土地市场准人体系不仅具有理论上的重要意义，在实践领域有着更迫切的变革意义。具体而微，乡村土地的市场准人体系从法权模型上涉及相互关联的三方面制度创新：
(1)土地资本化。乡村土地的市场化路径必须凭借土地的资本化形态才能完成。长期以来，囿于产权边界不明、农村土地用途管制、土地市场化利润分配格局混乱，乡村土地的市场化程度极低，进一步引致了乡村土地效益低下，经营方式零细化，科技水平落后等负面效应。农村土地资本化不仅能够提高农民财产性收入和农业规模经营效率，建立农民长效增收机制，尚能面对土地征收为失地农民获得必要而合理的市场化预期利益。
就资本客体层面而论，乡村土地资本化的前提是土地的自由流动性，惟其如此，才能使乡村土地获得市场化价值评估，也才能实现规模化、产业化经营。而资本客体的自由流转又首先面临资本主体的可能合性。所谓可结合性，一方面系指农民主体权利的集合，实现土地资源的有效整合与法权意义的产权主体塑造；另一方面，当资源整合与主体塑造完成后，能为通过市场化路径实现与外部市场有效链接。
可以设想，土地资本化目标实现之日，封闭性、生计型的乡村地权结构必然会转化为开放式、增长型的地权结构，凭借专业化的产权主体实现农业生产组织体更新，完成农村和农业的资本积累，最终实现农民阶层可充分行使自由权利，又能有效维护其基本权益的社会化大生产目标。
(2)农民成为市场主体。农村土地国有化前提下的产权主体重塑与生产组织体重塑必然推进农民阶层成为真正的市场主体。在新的乡村地权结构中，农民均可选择“人合”或“资合”中任意一种形式对其自有土地使用权进行充分行使，藉此实现土地利益最大化。在实现土地规模经营前提下，农民阶层自身尚可脱离农业生产环节，凭借土地所获资金或资本进行再创业，从而实现农村劳动力的有效转移。更重要的是，当国家行使土地征收权时，农民得以独立的权利人身份或资本持有人身份获得市场化补偿。
(3)城市工商资本乡村流向。现行农村土地的低效益、内封闭以及用途管制，客观上遏阻了城市工商资本的乡村流向。当规模化、开放式乡村地权结构形成，由此形成的市场机制必然吸引大量城市工商资本流向农业产业，进而形成双赢格局。既可缓解国家农业、农村投入不足的矛盾，亦可有效推进城乡和谐共荣的历史进程。
2.市场化补偿体系。农村土地国有化后，农民成为土地使用权层面的独立产权个体，无论其采用何种经营方式，其权利与权益在市场化模式下仅得通过市场化标准予以衡估并在土地征收时获得对应补偿。与此相关的诸项权利，如上举知情权、缔约权、自由处分权、利益分享权等等均可基于市场化调节方式而获实现。
