时间：2023-08-21 17:24:40
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋征收法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】维护；旧城区改建中；被征收人的权益
1 被征收人权益现状
1.1 被征收人在房屋征收中处于弱势地位。被征收人往往是处于社会底层的群体，他们由于自身在社会经济方面的弱势，因而在房屋征收的利益博弈中处于下风，不具有响亮的话语权，平等谈判权、定价权。在房屋征收中，征收人是权力强大的政府，被征收人则是经济实力相对较弱的分散个体；征收人是有计划、有组织的参与征收活动的，是征收程序的启动者，被征收人是被动的加入到征收活动中来的。一旦征收人启动征收程序，无论被征收人与征收人是否达成补偿协议，征收工作都会进行下去，被征收人的房屋都会被拆除。
1.2 被征收人参与不够。听证制度强调行政决策过程的公开和相对人在行政主体作出行政决定前的参与，要求行政主体要充分听取当事人的意见并在行政决定中反映出当事人的意志。建立征收决定的听证制度，可以避免行政主体在作出征收决定过程中的专擅垄断，有利于被征收人制约行政权力以维护自身的权益。
1.3 被征收房屋的价格评估制度形同虚设。房屋价格评估机构在经济利益上受制于征收人，作出的价格评估往往有利于征收人。评估机构为了迎合征收人的要求，往往故意压低被征收人房屋的评估价格，做出不利于被征收人的评估结果，损害被征收人的利益。
1.4 被征收人权利救济机制不完善。被征收人是弱势群体，他们中的贫困者更是弱中之弱。合理的弥补他们因征收而受到的损失，保障他们的合法权益并在他们的权利受到侵犯时给予必要、及时的救济，是征收工作顺利进行的重要保障。如果他们的救济难于实现，势必加剧征收过程中的矛盾与冲突，影响征收工作的顺利进行。
1.5 制度不完善。很多被征收人把当作是其他救济途径失败的最后一道防线，但机构不是一个纠纷处理机关，通常情况下必须转归其他部门处理，在很多情况下可能变成“公文旅行”。成功与否在很大程度上取决于相关领导的重视程度，带有较大的偶然性和随意性。
1.6 征收人行为不规范，对征收过程监管不严。征收主管部门个别工作人员工作方法简单，行为不规范，他们不是宣传政府政策、做深入细致的思想工作，而是对被征收人言行粗暴，搞哄、吓、骗，以断水、断电、断路相威胁。还有的征收主管部门对征收过程监管不严，对征收中的违规行为查处不力。少数工作人员对法律法规的理解不到位、水平不高。
2 规范操作程序保护被征收人
2.1 加大宣传力度，确保被征收人的知情权。建设项目在经法定程序审批后，征收部门要召集被征收地段居民阐述征收的相关法规政策。同时要做好征收宣传工作，让群众知晓、理解政府征收工作，把知情权还给群众。在征收方案制定中要善于听取各界群众意见，特别是被征收人意见，对他们的不同看法，要做好耐心细致的说服解释工作。
2.2 坚持公开、公平、公正原则，确保被征收人合法权益。严格按法律法规和政策办事；在征收安置协议中既要有货币补偿还要有产权调换的条款，明确提权调换的地点、面积、附属设施，及所调换房屋的差价和过渡期限，以及违约责任，使被征收人能安心、放心。让补偿安置能落实到位，群众的合法权益受到保障。
2.3 规范房产评估，确保补偿安置标准统一。认真组织房屋征收评估活动，严格按照市场评估价格确定征收补偿金额，严格执行征收货币补偿标准，并实行相应的监督管理制度。加强对城市房屋征收评估市场的管理，执行市场准入和退出制度，淘汰不合格的评估单位。
2.4 征收过程透明。征收部门应当将房屋征收的相关信息进行公示，并广泛征求民意。保障被征收人有效地参与行政决定。同时，充分发挥新闻媒体监督作用，客观、全面、及时的报道有关情况。
2.5 保障被征收人的参与权。作为被征收房屋的所有人，被征收人的积极参与能更深入了解政府决策为民的本质，在政府与被征收人之间建立起良性互动，争取被征收人的理解与支持，改变或缓解被征收人由于不理解而导致的敌视态度。被征收人参与最常用的形式是听证会，通过开听证会，被征收人向征收人反映问题和困难，征收部门在决策时才能更符合实际。
3 街镇办事处在征收中发挥重要作用
3.1 在旧城区改建中，区政府扮演着重要的角色，既是公权力的代表，承担着征收职能；又是国有土地的所有人的代表，是征收的一方当事人。同时，在维护社会稳定工作中，区政府又是责任人，由征收引发的各种社会矛盾化解工作主要由区政府来承担。街镇、办事处承担着具体维护稳定工作的责任；承担着矛盾信息的及时反馈和督促职能部门及时化解矛盾的职责，要求街镇办事处做到守土有责，承担维护一方平安的职责。
3.2 给街镇办事处处理稳定工作的相应权力。在维护稳定工作中，实现责、权、利相一致，要相应的赋予其权力，并给予相应的财力保障。具体来说：首先在权上，要给予街镇办事处一定的指挥、协调权。街镇办事处只有具有了指挥、协调权，才能及时协调各部门发挥职能作用，维护好征收稳定。其次在利上，切实落实费随事转，以相应的财力保障提供专项经费给街镇办事处。街镇办事处可支配财力有限，而在维护社会稳定等方面的投入很大，使街镇办事处财力捉襟见肘，因此需要设定专门经费，以保障社区稳定和社区管理。
3.3 正确对待征收中的“钉子户”。对于房屋征收中“钉子户”一定要查明原因，实事求是的予以处理。对于家庭确实困难、因某种情况仅靠征收补偿无法使其达到正常生活水平的，可以通过民政或社会保障渠道予以征收补偿外的补助。
4 建立健全矛盾防范和化解机制
4.1 建立健全科学的征收制度。利益是矛盾与纠纷的根源，对利益的归属进行清晰、明确的界定，是定纷止争的有效手段。就房屋征收而言，制定一套科学、严密、明确、具体的权利义务体系是化解矛盾、防范纠纷的前提和依据。
4.2 加强征收法律法规的宣传教育。加强征收法律法规的宣传教育的目的，就是加强征收当事人的法治意识，提高法律素养，使当事各方自觉遵循法治轨道参与征收，以及解决可能发生的纠纷。加强征收法律法规教育的方式，既可以是常规的，即通过广播电视、报刊等媒体举办专题知识讲座，或以张贴宣传画、散发宣传单册等行使开展，也可以是有针对性的，针对某一征收项目被征收人、征收人、征收实施单位等集中上课。
4.3 信息公开要充分，保障被征收人的知情权。征收活动中的信息公开，不仅包括政府管理部门政务信息的公开，也包括征收当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分，越能取信于人，杜绝一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推进征收工作的顺利开展。
4.4 价格评估应充分市场化。首先，评估主体的市场化。政府不能介入到价格评估之中，应尊重房屋价格评估机构的独立性，明确价格评估是平等的市场主体之间的行为，允许房屋价格评估机构自主进行评估。
其次，估价标准和方法应市场化和科学化。应由房屋价格评估机构综合考虑各种影响房屋价格的因素并根据现时的市场价格确定。
5 完善房屋征收保障机制
5.1 房屋征收制度的复杂性决定了解决征收纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋征收制度化、法治化，有效化解房屋征收纠纷。
5.2 被征收人的权益保护机制。由于被征收人在社会经济方面处于弱势地位，其财产权利和人身权利更易受到侵犯并且在权利救济途径上遇到重重障碍。为了更加有效地保护他们的合法权益，国家有必要在立法上倾向于被征收人，对他们的权益进行特别的保护以提升被征收人的法律地位，从而消减因被征收人自身的弱势地位而在房屋征收中所遭受的利益损失，达到以权利平衡权利、以利益制约利益的目的。
5.3 加大查处力度。对违法征收、降低或不执行统一补偿标准的，除责令其改正外，还要坚决予以处罚；对不依法行政，侵害群众利益的行为要严肃查处；触犯刑律的，移送司法机关处理。
5.4 规范行业性中介组织的职业行为，维护各方利益。要整顿规范房屋征收评估市场，确保评估机构公平科学、公道正派地开展评估业务，是维护社会和谐，维护征收各方利益、防止侵害被征收人利益的事件发生、减少征收纠纷的重要环节。科学规定补偿标准，既可防止高价低估，保障被征收人的合法权益，又可防止被征收人漫天要价，使征收工作在合法、合理的情况下进行。征收主管部门应按时确定、公布、更新、补偿标准和价格补贴，以保证安置居住水平不下降。公开评估主体的评估行为，将评估主体的评估行为置于公众的监督之下。加强行业自律教育，建立评估机构信用档案，在网上公示，接受社会监督。严格准入制度，对那些资信差、素质低的评估机构坚决淘汰出局。重点打击估价机构损害另一方当事人利益的不良行为，确保评估结果不偏不倚。
5.5 依法处理评估争议。被征收当事人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原评估机构书面申请复估。当事人对复估结果仍有异议的，可在收到评估报告后规定期限内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。专家委员会对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定后，出具鉴定意见，作为征收补偿的依据。
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号
[2]《中华人民共和国物权法》中华人民共和国主席令第62号
[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 中华人民共和国国务院令第590号
1、野蛮拆迁，侵害被拆迁人的合法利益
野蛮拆迁是群众反映比较强烈的问题，容易引发社会冲突，近年来虽然有所减少，但一直屡禁不止。野蛮拆迁主要有三类情况：一是拆迁工作人员工作方法简单粗暴。某些拆迁工作人员对待被拆迁人态度恶劣、言行粗暴，引起群众的不满。有不少拆迁片区都有居民投诉拆迁工作人员方法简单，态度粗暴，动不动就说“你去告我嘛”，拆迁工作人员的不当言行容易引起被拆迁人的反感。
2、过度拆迁，劳民伤财
就全国范围来看，建筑物的平均使用寿命越来越短，反复拆迁、随意拆迁的现象比比皆是。在许多大城市，不仅一二层的老房子拆了，上世纪五十年代至六、七十年代盖的五六层在拆，以至八、九十年代建的九层十层的房子都要拆，搞所谓的“再开发”，谋取其中的土地利益，由此产生巨大浪费和社会矛盾。
3、破坏周边环境，影响群众生活
城市居住密度大，房屋拆迁不仅影响被拆迁人，也干扰了附近不拆迁居民的生活。道路的损坏、治安的恶化、噪声和粉尘等等，在拆迁过程中，有的拆迁公司只关心尽快完成腾房交地，忽略了因拆迁对未搬迁居民带来的影响。如某地区800多户未纳入拆迁范围的居民反映拆迁给他们的居住、购物、出行带来严重影响，导致周边环境脏乱差、社会治安明显恶化。有居民反映2002年建设恒茂时时对其居住片区实施拆迁，周边环境严重恶化至今仍影响部分没有拆迁的住户的居住质量。有的居民反映拆迁工地的噪声和粉尘影响居民正常生活没有引起足够重视。
二、原因分析
产生上述问题的原因是多方面的，既有法律法规、相关政策方面的原因，也有规划管理方面的原因；既有拆迁机构、工作人员方面的因素，也有被拆迁人方面的原因。加之当前拆迁工作要求的时间紧、任务重，工作压力太大，容易产生各种问题。
1、法律滞后
首先是相关法律法规的滞后带来困扰。我国2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）与物权法的有关规定不一致，已于2007年10月停止执行。旧的《条例》失效了，新的《条例》迟迟没有出台，城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序处于“法律真空”的状态。
其次是法律解释的滞后。《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但对“公共利益”没有明确界定，致使迁拆中公共利益与商业利益的混同。
第三是某些法律内容需要补充完善。拆迁中不可避免地存在许多“历史遗留问题”，如多个产权人共用一个产权证等等。“历史遗留问题”应该用历史的态度去对待，不应一概照搬现行法律法规去简单地判断和处理“历史遗留问题”。这方面的法律法规或者没有，或者非常笼统，缺乏应有的可操作性。
2、规划不合理
多年来，由于我们的城市规划缺乏前瞻性，规划设计不科学、不合理，导致才修几年的路就要扩建，刚建十年的楼又要拆。再加上一些领导不尊重、不遵守规划，随意修改规划，城市建设浪费严重，过度拆迁、反复拆迁问题日益严重。
3、补偿安置政策实施前后不一，老实人吃亏
拆迁是一项政策性、社会性很强的工作，必须依法行政、规范运作。无论是计算被拆迁房屋面积。还是确定货币补偿标准。都应该坚持依法、公平、公正、公开的原则，严格遵守相关法律法规，充分维护被拆迁群众权益。目前在拆迁工作实际运作中，往往不能做到前后一致，导致“先签协议吃亏，后签协议得利”，老实守规矩的人吃亏，刁民“钉子户”得利，结果是越来越多的人争当“钉子户”，良民变刁民。
三、对策建议
拆迁是为了建设，为了发展。拆迁在改善城市环境，提高群众生活质量的同时，也会给一些被拆迁人的生活、工作带来不同程度的影响。客观上讲，被拆迁人从一个长期稳定的居住环境被重新安置到其它地区，甚至相对较为偏远的地区，不仅生活习惯上会产生不适应，而且除了要购买新房、重新装修外，有的谋生手段往往也要从头再来，还有交通、购物、就医、子女上学等都将成为他们不得不面对的实际问题。所以，要实现和谐拆迁，拆迁工作一定要充分考虑群众的实际困难，尽最大可能保障群众的利益，否则拆了“穷”窝，就等于捅了“马蜂窝”，不但社会不稳定，发展也会受到影响，构建和谐社会就更谈不上。
（一）政府要做好角色定位，带头遵守法律
房屋拆迁关系到各方利益，作为公共权力的代表，政府一方面要带头遵守法律，限制公共权力随意介入拆迁领域；另一方面在拆迁过程中要始终保持中立，围绕规范拆迁行为和保障居民权益两个重点，做好管理者和服务者的工作。在拆迁中不偏袒任何一方，维护公平正义，只有这样，才能树立政府的权威，政府在人们心中才有公信力。
（二）完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策
城市房屋拆迁已经成为社会矛盾最易激化的重要领域，尽快完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策非常必要。
⒈尽快出台新的“房屋拆迁管理条例”
《物权法》颁布后国务院《城市房屋拆迁管理条例》迟迟没有修改出台的情况不能旷日持久地继续下去了。或者尽快修改《条例》，或者出台新的法规，这一“法律真空”填补得越早，带来的损失就会越小。
⒉在新的《条例》中增加“严厉追究野蛮拆迁指挥人、参与人以及相关领导的法律责任”的条文，从源头上震慑野蛮拆迁行为。要针对所谓“误拆”这一违法拆迁新动向制定限制性措施。
⒊明确拆迁中“公共利益”的法律解释，规范政府和开发商的拆迁行为，保障和谐拆迁得以顺利进行。
（三）科学规划，减少过度拆迁
一、定点征收
（一）定点征收的概念与特征
定点征收是指国家为了公共利益的需要，依法强制取得特定范围内集体、单位和个人财产所有权的一种行为。其特征为：1.主体的单一性。定点征收的主体只能是国家，在实际中表现为政府。2.目的的唯一性。定点征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能适用征收。3.范围的特定性。定点征收只适用于征收特定范围内的集体、单位和个人财产所有权。4.权限和程序的合法性。定点征收必须依照法律规定的权限和程序进行。5.手段的强制性。定点征收是国家以公权力为手段而采取的一种行为。6.相应的补偿性。国家定点征收后应按市场价给予被征收人相应的补偿。
（二）定点征收所面临的问题
由于定点征收是一个新鲜事物，在法律与实践方面面临诸多问题。
1.合法性问题
定点征收是否合法？有人认为，目前没有任何法律法规明确规定定点征收，因此，实施定点征收缺乏合法性依据。我们认为，尽管目前没有法律法规明确规定定点征收，但仍有相关法律法规可循。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《条例》第八条列举了属于公共利益需要，可以作出征收决定的六种情形，其中第五种情形为“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。从上述规定可以看出，法律规范未限定房屋征收必须对特定范围内的所有房屋实施整体征收，也未禁止对单套房屋实施征收。从文义解释的角度看，相关规范是允许基于公共利益的需要对特定房屋实施征收的。因此，定点征收是有合法性依据的。
2.相关部门出具证明材料问题
按照现行房屋征收法规政策，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。房屋征收决定作出前，发改、规划、国土部门应当按照《条例》的规定出具证明材料。在征求意见中，有人认为发改等各项证明文件只能针对整个地块作出，不可能具体到零散的房屋，因此定点征收在证明材料的出具环节走不通。我们认为，相关证明材料是政府在进行房屋征收决定程序中的阶段性记载，其目的是为了阐述对该地块上的房屋进行征收是基于公共利益需要，从而证明房屋征收的合法性。既然整个地块的房屋征收活动都符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，那么该地块中部分房屋的征收活动也自然符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，相关部门也自然可以出具征收部分房屋的证明材料。房屋征收部门在向发改等部门申请出具相关证明材料时，需将房屋的具置、所处方位、门牌号等内容进行明确，并附上图表，以确定定点征收的房屋征收范围。
3.被征收人是否同意改造的问题
按照《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的暂行意见》（成办发〔2012〕42号）的规定，因旧城区改建需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节，充分尊重民意。大多数被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收决定。《成都市城乡房产管理局关于印发〈关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见〉的通知》（成房发〔2012〕36号）规定：在调查摸底阶段，如果同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门终止模拟搬迁。在模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数不足改造范围内总户数95%的，终止模拟搬迁；签订模拟搬迁协议的户数达到95%的，征收部门可申请房屋征收决定；签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方按照约定履行协议，征收主体不再作出房屋征收决定。有人提出，自治改造、市场收购改造剩余的5%住户在自治改造、市场收购阶段都不签订补偿协议，在实施定点征收时他们会同意改建吗？如果他们不同意改建，按照《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的暂行意见》（成办发〔2012〕42号），就不能作出房屋征收决定。即便他们都同意改建，如在模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数不足改造范围内总户数95%的，将终止模拟搬迁，最终也不能作出房屋征收决定。
我们认为，在自治改造、市场收购阶段，95%的住户都同意改造且95%的住户都已签订了补偿协议，对剩余5%未签协议住户可直接启动征收程序，且《条例》并未规定实施旧城改建必须征求被征收人改建的意愿，只是规定“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”。
（三）定点征收的操作程序和应注意的问题
1.操作程序
按照《条例》的规定，我们认为，定点征收需经下列操作程序：
（1）申请征收决定
房屋征收部门就定点房屋向征收主体提出作出房屋征收决定的申请。申请时，应提交国民经济和社会发展年度计划文件、发改部门出具的符合国民经济和社会发展规划的证明、规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明、国土部门出具的符合土地利用总体规划的证明等相关材料。
（2）公布定点房屋登记结果
房屋征收部门及时公布定点房屋登记结果（之前征收部门已组织登记）。定点房屋权属人对房屋登记结果有异议的，可在公布之日起3日内以书面方式向房屋征收部门提出。
（3）拟定征收补偿方案并组织论证
征收部门拟定征收补偿方案，并组织相关部门进行论证。
（4）征求对补偿安置方案的意见
报市、区（市）县人民政府同意后，征收部门以征收主体的名义在改造范围内公布补偿安置方案，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。
征求意见情况和根据公众意见修改后的征收补偿方案应以征收主体的名义及时公布。
（5）风险评估
房屋征收部门按照相关规定组织项目所在地部门、街道办事处等单位及人大代表、政协委员等对定点征收进行社会稳定风险评估。
（6）作出征收决定并公告
征收主体对房屋征收部门提交的相关材料进行审查，具备征收条件的作出房屋征收决定并及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
（7）选定评估机构
被征收人应在政府征收决定公布之日起15日内协商确定房地产价格评估机构。协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。若该程序在自治改造、市场收购阶段已进行，在本程序可省略。
（8）征收评估
房地产价格评估机构，按照相关规定进行征收评估，并向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋及安置房屋的整体评估报告和分户评估报告。
（9）签订征收补偿合同
房屋征收部门与定点房屋所有权人签订征收补偿合同。
（10）补偿决定
房屋征收部门与定点房屋权属人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请征收主体按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告时间不得少于30日。
（11）强制执行
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收主体依法申请当地人民法院强制执行。
2.定点征收应注意的问题
（1）明确定点征收的适用对象
根据《条例》的规定，只有“为了公共利益的需要”才能对城市房屋进行征收。从《条例》第八条列举的属于公共利益范畴的情形来看，只有旧城区改建项目，才能满足既充分尊重住户的改造意愿，又符合公共利益的条件。因此，定点征收只适用于以自治改造、市场收购改造进行的旧城区改建收尾工程。
（2）确定定点征收的房屋征收范围
为保障定点征收的顺利进行，房屋征收部门在向发改委等部门申请出具相关证明材料时，应当将房屋的具置、所处方位、门牌号等内容进行明确，并附上图表，以确定定点征收的房屋征收范围。
（3）确保定点征收的补偿标准与自治改造、市场收购改造的补偿标准基本一致
在自治改造、市场收购改造阶段，拒绝签订补偿协议的住户绝大多数都是要求更高的补偿，如果定点征收的补偿标准高于之前的标准，那么对以前签订补偿协议的住户就显得不公平，可能引发已签约交房的住户反悔，导致工作的被动。同时，对以后自治改造、市场收购的项目势必造成不利的影响，很多住户势必持观望的态度，造成项目无法正常推进，甚至半途而废。因此，定点征收的补偿标准不能高于自治改造、市场收购阶段的补偿标准，而且搬迁奖励的标准还应低一些。此外，对在自治改造、市场收购阶段签订补偿协议的住户，改造业主可在补偿协议中确定“就高不就低”（对被改造房屋）和“就低不就高”（对安置房屋）的原则，以充分保障他们的利益和激发他们签订协议的积极性。
（4）加强对定点征收的宣传
定点征收是一个新鲜事物，它以自治改造、市场收购改造为前提和基础，是保障旧城改造顺利进行的有力手段。在实施旧城改造中，要充分宣传定点征收，让广大群众知晓它的内涵与适用程序，促使拒不签约的住户转变态度，最大限度地促成其自愿签订补偿协议，保障改造项目尽快收尾。
二、业主大会调解与诉讼
业主大会调解与诉讼是自治改造、市场收购等旧城改造项目的重要收尾方法。其特点是充分尊重大多数住户的改造意愿，充分发挥业主大会的职能，通过业主大会的调解与诉讼，促使未签订补偿协议的住户及时签订协议，从而保障改造项目顺利实施。其理论依据是建筑物区分所有权。
（一）建筑物区分所有权的概念与特征
1.建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权是我国《物权法》专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
2.建筑物区分所有权的特征
（1）建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。
（2）建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。
（3）建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。
（4）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。
3.建筑物区分所有权的内容
根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
（二）业主大会调解与诉讼的法律政策依据
业主大会调解与诉讼的法律政策依据主要有：《物权法》第七十五、七十六、七十八、八十三条；《物业管理条例》（国务院令第504号）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六条；《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第一、二十二、三十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高院1464次会议通过）第八、九、十二条。
（三）业主大会调解与诉讼的程序
1.申请对小区进行改造
小区住户、业主大会或业主委员会向社区或街道办事处提出对小区进行改造的书面申请。
2.对改造意愿进行调查
社区或街道办事处根据小区住户、业主大会或业主委员会提出的对小区进行改造的书面申请，组织小区住户对改造意愿进行调查（也可由业主委员会进行调查）。若同意改造户数未达到小区范围内总户数95%的，终止改造的相关工作。
3.确定改造模式
同意改造户数达到小区范围内总户数95%后，由社区或业主大会确定小区改造模式（含确定改造业主或收购单位）。在实践中，可引进开发企业或其他单位进行自治改造、市场收购。
4.模拟搬迁或房屋收购公告
采取自治改造的，由改造业主在改造范围内模拟搬迁公告，公布改造业主（含改造业主委托的实施单位）、模拟搬迁期限、改造范围、启动条件、工作步骤、咨询等相关事项；采取市场收购的，由收购单位在收购范围内房屋收购公告，公布收购单位 （含收购单位委托的实施单位）、收购范围、收购事件、收购协议生效条件、工作步骤、咨询等相关事项。
5.对拟改造房屋进行调查登记
改造业主或收购单位对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在改造范围内公布调查结果。
6.选定评估机构
社区、业主大会或业主委员会组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于7日。协商不成的，由社区、业主大会或业主委员会组织改造范围内居民按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
7.房屋市场评估
选定的评估机构按相关评估技术规范开展评估工作，并按规定出具评估报告。
8.制定补偿方案并征求意见
改造业主或收购单位根据调查登记和评估结果按照现行征收补偿标准拟定补偿方案，并在改造（收购）范围内公布，征求住户意见，征求意见期限不少于7日。改造范围内95%以上户数认为补偿方案不符合现行征收法规政策的，社区、业主大会或业主委员会组织由居民和公众代表参加的听证会，改造业主或收购单位根据听证会情况修改方案。
根据公众意见修改后的补偿方案应及时公布，提前搬迁奖励的期限从补偿方案公布之日起开始计算。
改造业主或收购单位应将补偿方案及时报项目所在地的房屋征收管理部门备案，中心城区还需将补偿方案报市房屋征收管理办公室备案。
9.签订补偿或收购协议
在签约期内，改造业主或收购单位根据补偿方案与小区住户签订补偿协议或收购协议。签约期限根据项目实际情况确定。
10.公布签约情况及相应结果
签约期届满后，改造业主或收购单位将协议的签订情况以及相应结果在改造范围内及时公布。
签约期限内，签订协议的户数达到改造范围内总户数95%，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上时协议生效，但暂不履行；未达到上述条件，协议无效，改造行为同时终止。
11.召开业主大会临时会议
签订协议的户数达到改造范围内总户数95%，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上时，经20%以上的业主（被改造住户）提议，业主委员会组织召开业主大会临时会议，形成改建或重建决议并表决通过。决议主要内容包括：（1）改造业主或收购单位对小区范围内建筑物及其附属设施按照规划进行改建或重建；（2）签订的补偿协议或收购协议视为签订的改建协议或重建协议；（3）按照补偿方案签订改建协议或重建协议；（4）之前未签协议的业主（被改造住户）在规定时间内签订改建协议或重建协议并将房屋腾空交给改造业主或收购单位；（5）违约责任。
12.向法院提讼
业主（被改造住户）在规定时间内未签订改建协议或重建协议，业主大会组织业主进行调解，在调解无效的情况下，委托业主向法院，要求法院确认业主大会形成的改建决议或重建决议有效，并要求之前未签协议的业主（被改造住户）在规定时间内签订改建协议或重建协议并将房屋腾空交给改造业主或收购单位。
13.申请法院执行
少数业主（被改造住户）在法院判决（裁定）规定的时间内仍拒绝签订改建协议或重建协议，业主大会申请法院强制搬迁这些住户。
法院裁定住户强制搬迁后，改造业主或收购单位与住户履行改造协议或收购协议。
（四）业主大会调解与诉讼应注意的问题
1.适用范围
业主大会调解与诉讼只适用于存在共有权的小区，对不在小区内的房屋则不能使用。
2.签约比例
为谨慎起见，除整个小区占总人数95%以上的住户签订了补偿协议或收购协议，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上外，建议小区内每一栋房屋签约比例也达到上述要求。
3.会议组织
为保障会议的顺利召开，同时配合做好宣传工作，建议由社区协助组织及召开业主大会临时会议。
4.改建或重建方案
对小区的改建或重建应依照小区新的规划方案，必要时属地街道办事处可协助改造业主或收购单位办理相关手续。
关键词：“城中村”改造；土地征收补偿
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因历史的缘故，城中村中存在的土地形式包括集体土地、承包制土地与宅基地等。尽管部分的土地与宅基地己经被城市化，然而农村的存在仍然没有改动。在城中村改造的过程中，必须将集体土地、承包制土地与宅基地等城中村的土地，转变成城市建设的用地，这样将会为城市的发展建设与提升城市化水平等目标的实现做好充足的准备工作。
2.居住环境的城市化
按照城市规划的要求和标准切实改善人居的环境质量、提高城市形象。同时，保护好历史文化和古迹等，切实做好周边环境友好型工作，与城市融为一体。
3.生存生活方式的城市化
城中村虽占据着一定有利的地理位置，但村民在本质的生活与思维方式方面发生改动变化的事例较少，导致其生活社交居住等相关方式和城市整体的基调不和谐，且城中村公共绿化、学校、医疗健康与公共服务等相关配套的基础设施也不齐全，市政配套设施不全面不完整，“脏、乱、差”的城中村的总体形象比较严峻，须将城中村进行全面改造更新，才能使得其本质的生存生活方式进行根本性的转变[1]。
4.规划发展管理的城市化
对城中村的规划和管理比较滞后或置之不管，是形成其现状的直接原因。因此，在城市化进程中，必须对城中村实行更新改造，进而促使其能真正融入进城市当中，成为城市的一员。城中村的改造须遵从相关的城市总体规划规定与相应的规划管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收补偿制度存在的问题
1.“城中村”房屋拆迁的补偿依据不明确
按照我国的现行法律规定，“城中村”改造的房屋拆迁补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条，但是《土地管理法》中规定的征收土地的补偿标准并不能完全适用于“城中村”房屋的拆迁补偿问题，并且其中规定的征收耕地的补偿与征收宅基地的补偿是不能相提并论的。[3]另外，《土地管理法》第四十七条关于补偿标准的规定，主要是针对国家重点工程建设征收集体土地，并且是为了保护农民集体的利益而不是个人利益而制定的。
2.补偿的主体不明确
从《西安市城中村改造管理办法》第三十三条、三十四条中可以看出，“城中村”改造的主体拆迁人，同时也是拆迁补偿的主体。
根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，那么国家土地管理部门应当先行收回己经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此补偿人应当是国家而不是开发商或领取拆迁许可证的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆迁的许可证是颁发给区“城中村”改造办公室的，但是在区“城中村”改造办公室并没有对被拆迁者进行补偿，而是由房地产开发商进行补偿。
三、“城中村”改造中土地征收补偿出现问题的原因分析
（一）立法上的缺失
对于土地征收补偿费用的分配，国土资源部、农业部及最高人民法院都有部门规章、司法解释进行规范和指导，但由于制定的部门不同，侧重点不同，各个条文之间存在许多不一致的情况。这导致作为最基层的农村集体经济组织不知道究竟该如何适用法律法规来进行“城中村”土地征收补偿工作。如前文所述，政府划拨的土地征收补偿费主要给农村集体经济组织，那么之后征地补偿费用能否合理地分配给失地的农民？如何才能合理地分配？这些问题，法规当中没有具体的说明，也没有任何限制性的规定。在法规政策缺失的情况下，农村集体经济组织只能按照本村的实际情况自行制定分配方案。这样农村集体经济组织就拥有了更大的自由决定权，进而容易造成补偿费用分配的混乱现象，也埋下了社会矛盾的隐患。
（二）法律和政策贯彻不到位
近年来，随着全国各大中小城市改造“城中村”行动的不断开展，国家对各地的土地征收管理工作日益重视。2010年至2011年间国务院陆续出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范集体和国有土地的征收和补偿。与此同时，国务院法制办、住房和城乡建设部以及国土资源部也联合出台了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，要求全国各地依照中央的精神，优化相关的立法和政策，健全征地补偿工作制度。
但在现实的征地过程中，很多地方“城中村”改造的依据仍然是过去制定的法规和政策。在这种情况下，有的村民就对地方法规和政策的有效性提出了质疑，并要求政府依照现行有效法律法规的规定进行征地拆迁工作。有关部门对于这些质疑的解释是地方立法和文件的废止应当由其制定部门来做出，征地拆迁部门作为执行部门在实施拆迁补偿工作时所适用的地方立法，如果没有被废止那么在其辖区范围内就是有效的。村民对此十分不满。
四、完善我国“城中村”改造中土地征收补偿制度的对策
征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。
（一）耕地减少问题
乡镇工业园区的建设占用大面积的农村集体组织所有的土地，致使原本的耕地性质发生变化，成为工业用地，引起耕地面积减少。耕地减少这一问题是对于大范围的群体而言的，对于因被占地而失地的农民而言，是失业、是丧失基本的衣食住行的生活保障。这也是建设乡镇工业园区前应考虑并解决的问题。
（二）原土地权利人参与土地增值利益的分享问题
乡镇工业园区征收农村集体土地过程中，补偿范围主要涉及土地、房屋、青苗、地上附着物、人员安置等，并未对土地权利人参与土地增值利益的分享问题作出约定。这种被征地人不参与土地增值利益分配的补偿模式，对于被征地农民是不合理的。
（三）原农村居民的安置问题
现行法规对被征地农民安置的规定比较笼统，对征地安置的目标、原则未作出明确的可操作性的规定，致使各地在征地安置中采取的多种途径，在操作和管理方面缺乏依据。实践中存在货币安置、留地安置、就业安置、社保安置等，其中主要采取货币安置方式。具体为：一是货币安置方面，除对土地、青苗、地上附着物、房屋的补偿款，对于未成年的农村居民一次性给予安置款；二是社保安置方面，对于女满55周岁，男满60周岁的农村居民，给予社保安置，未达前述年龄要求的，待达到年龄要求时享有社会安置保障。
（四）乡镇政府职能与职责异化
乡镇政府对土地的管理权力主要体现在：规划权、用途管制权、土地流转签证权三个方面，关乎土地的利用、用途、使用权归属等。并且，这三种权力的行使都需要符合法律的规定和土地权利人的利益，经过法定的程序。但是，很多乡镇政府在行使这三种权力的过程中，未能符合法律的规定或者土地权利人的利益。
（五）相关法律、政策、制度的欠缺
第一，土地征收程序制度缺失导致程序的不规范。现行法规对于土地征收只有一些原则性的规定，而操作性规范的缺失使得征收主体在实施征收过程中违法征收土地，致使多征少用、浪费闲置等现象。第二，土地征收中被征收人权利保护的缺失。土地征收中被征收人在征收程序中应该享有知情权、参与权、处分权、补偿权、行政救济权与民事救济权。而这些应有权利保护的不足有很多说法，其中一个重要原因便是征收权的商业化。这种征收权商业化的后果便是程序权利不周全、实体权利不充实、救济权利不完备和缺乏保障力。第三，对于耕地减少这一问题，有力措施、政策的提出和上行下效的贯彻实施，是缓解这一严重社会现象的关键。关键就在于措施的欠缺以及实施的不尽合理。第四，土地权利人补偿、利益分配、安置等政策的缺失。我国现有的法律法规中，对于土地征收的补偿、利益分配、安置中存在很多缺失。法律、政策的缺乏是工业园区建设所导致问题的重要原因。
二、建设乡镇工业园区引发问题之对策
（一）乡镇政府职权与职责的回归
乡镇政府职权、职责能否正确的行使和履行是土地征收是否合法合理的关键。乡镇政府职权、职责的回归，需要做到：一是考察被征地的价值。通过对被征地价值的考察，使征收方与被征收方双方的利益都能够得到公平、合理的实现。二是对征收主体的资格进行审查。征收方是被征土地的下一个使用权利人，应该对其进行资格审查，确定其是否满足使用并实现被征地土地效益最大化；同时，也能确定其是否具备违反义务时承担责任的能力。三是对被征地将来增值利益的评估。以进一步确定征地是否可行，同时也为被征收人参与被征地增值利益分配做大致预期。四是政府行权时应规范行权方式。职能、职责的异化在很大程度上也是因为行权方式错误导致的。
（二）法律、政策、制度的构建与完善
第一，土地征收程序构建。土地征收程序的不完善是导致土地征收问题出现的重要原因，故土地征收程序的构建显得尤为重要。首先，出台《土地征收法》，实现征地内容法制化。《土地征收法》中，对土地征用的主体、客体、条件、方式、范围、步骤、责任等都要有明确、具体的规定。其次，完善征地审查机制，保证被征地的合理有效使用。再次，被征地实行市场定价，保障被征地权利人的合法利益。实行市场定价制度。再其次，完善征地补偿程序。防止征收中，征收补偿款被拖欠和截留，保障被征地人补偿权。最后，规范征地行为，建立完善的征地监管程序。保障被征收人的合法权益不被征收主体非法侵害，促进征收主体实施征收过程的合法。
第二，被征收人权利保护制度的完善。在充分保护被征收人的知情权方面应做到：一是直接通知被征收人。需要告知义务人直接告知被征收人的信息有三种：第一种是征收申请人拟征收土地的信息；第二种是征收审批机关就土地征收事项作出的决定；第三种是补偿方面的信息。而在我国，相关的土地征收信息采取公告或告示方式，效果显然较弱。二是明确公告的地点和需要被告知的权利人范围。使被征收人尽早确定自己是否为权利人且利于被征收人获得征收土地方面的信息。三是增加告知的内容。一方面，规定被征收人可以查阅征收申请人向征收审批机关提交的申请材料以及被征收人可以查阅征收审批机关的审批材料和决定；另一方面，规定征收申请人向每个被征收人提供具体的补偿数额和安置办法及其确定依据。这两方面的内容在目前我国的征收法律法规中并未涉及。四是强化告知义务人违反告知义务的法律后果。保护被征收人参与权方面可以通过：一是允许被征收人参与决定土地能否被征收和征地的面积；二是允许征收申请人与被征收申请人协商确定征收补偿数额和安置办法；三是明确可以参与决定的权利主体的范围。对处分权的保护可以通过恰当地规定征收申请人范围的方式来予以解决。当前，世界范围内征收申请人范围呈现不断扩大的趋势，而我国目前的实际的征申请人范围不受限制，为了平衡征收人与被征收人之间的权益，适当缩小征收申请人的范围是必要的。行政救济权保障方面可以通过：一是清除运用行政救济权的实体法障碍与程序法障碍；二是缩小行政救济权的客体。土地征收的法律法规中作出明确的规定，使被征收权利人的权利可以通过司法程序得到强有力的保护。民事救济权方面，被征收人对征收补偿争议应该享有民事救济权。使被征收人最终获得的补偿在数额及给付时限上都有保障。
第三，防止耕地减少措施。主要有：一是对环境污染的有效控制。化肥、化学物质等对耕地的侵蚀，使得耕地丧失耕种性能，故防止环境污染对耕地减少是有效用的。二是禁止对耕地的非法、不合理的征收、征用。就乡镇工业园区征用农村集体土地的情形而言，在征收土地前，应该做好各方面的预算、计划，防止多征少用、症而不用的现象，浪费土地，减少耕地面积。三是合理开发可耕地。一方面节约合理用地，另一方面也应合理地开发可耕地。
第四，被征收人补偿、增值利益分配、安置保障的政策。首先，被征收人的补偿方面，不仅要重视直接损失补偿，也要重视间接损失补偿。我国目前法律法规对征地补偿方面仅包含三方面：土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。这种直接损失赔偿方式远不能实现被征地人的利益，有必要增加间接损失的补偿。具体包含：一是农民失业、转业损失等费用。农民大多数文化水平低，其他技能较为欠缺，失去土地将导致绝大多数农民丧失生活经济来源，因此，为被征地农民提供失业、转业费用以助其获得知识、技能，以解决长远生计。二是补偿方式应以货币补偿为主，辅之以其他补偿方式。首先，乡镇工业园区的建设不仅可以发展工业，对被征地农民而言，也可以提供工作岗位来获得生活经济来源。故征地方在对被征地人的补偿中增加对应的工业就业中所需的知识、技能的培训机构，提供培训服务，这种补偿方式对于失地农民也是有益的。其次，失地农民参与土地增值利益分配对策，需要法律、政策明确规定。原土地的价值不断提升，现行法律并没有规定原土地的所有人能够参与土地的增值利益分配，使被征地人参与土地增值利益的分配没有法律依据的支撑。况且，被征收人参与土地增值利益分配势必对其他享有土地增值利益主体产生利益分割态势，若没有法律明确规定，这些利益相关主体将难以协调。最后，农村居民安置方面，一是居民住房的保障。工业园区的入驻对农村居民住宅也同时予以征收，而当前住房保障主要是采取货币补偿以及为居民修建居民房方式。二是生活保障。满足条件居民转为社会保障，未成年人一次性给付保障费用。但未成年人的保障费用是极少的。笔者认为，在未成年人的保障上，除货币的给付，还应当在受教育方面予以保障，只有从教育保障中获得知识，才是对未成年人保障的长远之策。当前，与乡镇工业园区建设相关的征地补偿方面的法规并不完善，这是导致问题存在的重要原因。
三、结语
中国农业人均占有的自然资源非常少，人均耕地1.38亩耕地，仅为世界水平的40%，人均耕地面积世界排名第130位左右，而且耕地面积已经持续10多年下降，逼近18亿亩的红线。在未来几年内，土地问题将是我国农村的焦点问题，如何协调农民与当地政府的土地权益，做到土地增值让农民分享，直接影响到未来中国农村能否平稳发展。
工业化、城镇化过程中确实要占用一部分农村土地，但关键是如何规范化、如何尊重农民意愿和保障农民权利。保障农民的土地财产权就必须给农民足够的补偿，土地增值让农民分享，以此保障农民的生存就业与发展权。正如总理所言：“推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以减少盲目占地、随意圈地等现象的发生。
应尽快出台新的《土地管理法》，让法律为农民土地财产权护航。去年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解决了近年来城市房屋拆迁纠纷乱象。而对于涉及到农民土地财产权的现行《土地管理法》，其征地程序、补偿和补助水平已不能适应农民的实际需求，农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权在该法中一直难以得到合理补偿和充分体现，也是目前产生一切乱象的根源。
农村征地随意问题也必须解决。农村征地范围必须界定为公益用地才能征用，比如可以对公共利益界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；法律法规规定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法规规定的情况下，应该采取市场公平交易的原则，由用地者与土地所有者和土地承包人直接交易合作开发。
保障农民土地权益的当务之急是尽快给农民土地确权发证。因为土地证书是土地权益的法律凭证和保障，直接关系农民切身利益。农村土地财产权利的实现，首重产权明晰。农村集体土地确权登记发证可以维护农民权益，长期以来，这项工作在实践中阻力大、举步艰，一些地方农民土地登记发证率仍然较低。农村集体土地无证，农民无法捍卫自己的土地权益。除了农民土地确权外，还要建立健全土地流转市场运行机制，在符合规划土地用途的前提下，农民可以将土地承包经营权在各种用途中转让、出租、抵押、入股，从而扩大农民财产性收入的来源。
1、70年产权到期后有两种解决方法：一、延长土地使用权期限当土地使用权届满后，小区的业主可以联名向当地的国土资源局提出申请，申请自动续期，并按要求补交延期后的土地使用权出让金。一般来说，土地使用权出让金会按当时的1%-10%来征收。
2、若是老旧房有类似拆迁的补偿如果房子过于老旧或者变成了危房，且国家也要求收回土地或者地上的建筑物时，那么国家一般都会按相关的房屋征收法律法规，对业主进行相应的经济补偿。也就是说，会用类似拆迁安置的办法解决。综上所述，如果房屋产权到期了，交钱就可以续用。如果国家不让继续使用，房主们同样可以获得拆迁补偿。
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一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策
（一）现行国有土地收储涉及税种
现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。
1.营业税
原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。
2.土地增值税
这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。
3.企业所得税
这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。
4.印花税
这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
（二）现行税收减免政策
1.营业税减免政策
据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
2.土地增值税减免政策
据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。
3.企业所得税减免政策
企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
4.印花税减免政策
据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。
二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境
（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据
营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。
为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。
（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义
土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。
（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明
针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。
三、国有土地收储的制度性思考
现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。
一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。
二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。
因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。
（一）法律法规层面
现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。
第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。
第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。
（二）行政管理层面
在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。
深入开展“法律八进”活动，做到抓住重点、细化分类、扩大效果，将今年的普法工作落到实处。
二、工作重点
(一)普法教育
1、继续深入开展“法律八进”工作，抓好重点时间、重点对象的学法用法。
(1)机关干部重点开展社会主义法治理念教育，学习行政法律法规、干部法律知识读本，树立正确的法治意识，不断提高依法行政和依法办事的能力和水平，不断完善党委中心组学法制度、领导干部法制讲座、领导干部自学制度。全年领导干部的法制培训不少于四次。
(3)重点开展《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规的宣传教育工作。
2、抓好社会面的法制宣传
(1)利用固定宣传栏，重点围绕职工在日常生活、生产工作中相关的法律知识，围绕局机关的阶段性重点工作，围绕市民关心的热点、难点问题开展教育。
(2)局机关各部门根据自身工作常用法律、法规、规章，结合实际，有针对性地撰写稿件进行广播或者广播讲座，结合典型案例，搞好“以案论法”宣传。
(3)组织好“3.8”国际劳动妇女节、“3.15”消费者权益保护日、“6.26”国际禁毒日和“12.4”全国法制宣传日宣传活动，并协同有关部门开展法律咨询活动，全年不少于二次。
(4)办好法制宣传专栏(橱窗)，每季度更新一次，全年不少于四次。
(二)依法治理
1、加强依法行政和机关自身建设。局机关各科室工作人员根据自身职能，学好相关法律法规，掌握行政执法、行政管理的法定程序。在通过参加培训、考试，取得有效合格证书的前提下，履行工作职能。工作中，必须严格按照法律、法规的规定权限和程序履行职责、行使权力。不断完善行政执法责任制和错案追究制。各项工作实行政务公开，接受各方面的监督。提高行政管理的能力，树立大服务的理念。
2、长效管理与突击整治相结合，解决群众普遍反映的热点问题。在局领导的支持下，争取区有关部门的配合，加大城市建设、违章建筑查处等方面的行政执法管理力度。具体整治工作由相关部门负责，局依法治理领导小组进行协调，划分阶段性实施。各部门在突击整治的同时，制订长效性管理机制，采取有效措施，使依法治理、依法管理工作落实到实处。
三、工作要求
1、加强组织领导。局普法依法治理领导小组要建立例会制度，有计划、有部署地开展今年的普法、依法治理工作。同时认真履行组织、协调、检查、指导、督促的职责。
一、工作目标
以各项税收政策和法律法规为依据，以规范房屋租赁双方涉税行为为重点，大力整治房屋租赁中存在的问题，进一步规范房屋租赁的税收征管，逐步实现房屋租赁管理的法制化、规范化，提高纳税人的纳税意识和税法遵从度。
二、清理整顿对象和时限
本次清理整顿的对象是全县范围内所有出租房屋的单位和个人。清理整顿的时限是自年1月1日起，对个别出租收入金额较大、有偷税逃税性质的，可追溯到以前年度。
三、清理整顿主要内容
清理整顿的主要内容为年1月1日以来单位和个人出租房屋，所取得租赁收入应纳税收的征缴情况。
四、计税依据、应纳税种和征收标准
（一）计税依据
出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。租金明显不实或偏低的，由税务机关依据有关规定予以核定。
（二）应纳税种
行政机关、企事业单位房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税（行政机关不征收企业所得税）。个人房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
（三）征收标准
1、营业税：按租金收入的5%征收；个人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。
2、城市维护建设税：纳税人所在地在县城、镇的，按营业税税额的5%征收；纳税人所在地不在县城、镇的，按营业税税额的1%征收。
3、教育费附加：按营业税税额的3%征收。
4、地方教育附加：按营业税税额的2%征收。
5、房产税：按租金收入的12%征收；个人出租住房的，按租金收入的4%征收。
6、城镇土地使用税：出租房占地面积×适用税额=每年应缴税款；个人出租住房的，免征城镇土地使用税。
7、印花税：按租赁合同协议所载金额的1%0征收；个人出租住房的，免征印花税。
8、企业所得税：按企业利润的25%征收；未建账的或无法核算企业利润的，按租金收入的3%征收。
9、个人所得税：个人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的20%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的20%征收。个人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的10%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的10%征收。
五、工作步骤
（一）宣传发动（10月15日至10月20日）
地税部门要充分利用新闻媒体、电视、通告、短信等方式，进行政策宣传，增强纳税人的纳税意识，提高税法遵从度。
（二）自查补报（10月21日至11月10日）
出租房屋的单位和个人，应根据自身实际纳税情况进行自查，并做好纳税申报工作。各行政机关、企事业单位要及时组织本单位干部职工填写《县房屋租赁税收自查表》（见附件），并年11月1日前报县地税局办税服务厅。纳税人自查补报的税款不予行政处罚。
（三）重点检查（11月11日至12月31日）
组成多个清理整顿工作组，对自查补报工作进行检查。在自查补报阶段未按规定进行申报的，向出租人下达责令限期改正通知书，要求补缴相关税款，并按规定给予行政处罚。对逾期未整改的纳税人，列为重点检查对象，并视情况依法进行调查；对未履行纳税义务的单位和个人，函告所在单位，并视情况报纪检监察部门依法做出处理；对涉嫌犯罪的案件，依法移交司法机关追究刑事责任。
（四）常态化管理（年1月1日以后）
通过三个月的清理整顿，督促纳税人取得房屋租金收入后，主动到税务机关申报缴纳税款，并取得省地方税务局统一。整顿工作结束后，进行常态化管理，由地税部门牵头，会同房管部门抓好日常监管。
六、工作职责
（一）地税部门
1、充分利用新闻媒体，大力宣传出租房屋税收清理整顿活动的目的、意义和工作要求。
2、按公平、公正、公开原则，认真做好税收征收管理，做到应收尽收。对欠缴的税款认真组织清理。对应申报缴纳而未申报缴纳出租房屋税收的，按规定予以处罚；对涉嫌犯罪的，应依法移关司法机关追究刑事责任。
3、对所有出租房屋进行登记建档，做好信息管理。
（二）房管、潋江镇、开发区
协助税务部门做好出租房屋的信息管理工作。
（三）各行政机关、企事业单位
1、组织干部职工加强出租房屋税收知识的学习，督促有房屋租赁的干部职工进行纳税申报。
2、有公房出租的行政机关、企事业单位，要及时、准确申报缴纳税款。
3、行政机关、企事业单位租用他人房屋须凭省地方税务局统一入账，不得白条抵库。
4、根据清理整顿工作领导小组函告的情况，督促相关责任人整改，并视情况进行教育和处理。
（四）纪检监察部门
对清理整顿工作领导小组通报的情况，依法做出相应处理。
（五）司法机关
组织警力及时对地税部门移送的案件进行调查、侦破；对地税部门依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依规追究刑事责任。
七、工作要求
关键词:拆迁行政法补偿听证
近年来，我国的城ili建设步伐明显加快，伴随着旧城改造，一人批老住户步入了拆迁户的行列。由拆迁带来的纠纷呈上升趋势。且在一些地方出现了由拆迁带来的较为激化的矛盾。在依法治国的今天，拆迁这一关系人民根本利益的领域承待法律规范。
一、拆迁矛盾原因分析
1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。
2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。
3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单
一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。
二、行政法视野中的拆迁问题
1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题
现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行<行政诉讼法>若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。
2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性
(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。
(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”
(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就,,致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。
3.其它法律法规存在的问题
我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。
三、解决拆迁矛盾之法律构想
要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。
1.树立正确的立法理念
国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。
2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规
(1)规范建设项目的审批程序
对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。
(2)应明确提出听证程序
《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。
(3)确立合理货币补偿机制
公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。
3.就政府而言，应严格依法行政。
依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。
依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。
另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。
4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。
现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。
拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。
【参考文献】
近年来，我县老城区拆迁改造工作取得巨大成效，拆迁力度之大前所未有，2018年以来共拆迁居民超过5000户，拆迁面积达到75万平方米。现将调查情况报告如下：
一、2020年工作推进情况
截至2020年底，旧城改造指挥所负责的改造项目共个，这些项目因实施的时间不同，故而进度不一，有的片区还建楼已建成交房，有的正在建设，有的正在办理土地出让手续，有的在解决尾子户问题。本年度共完成等6个片区的拆迁任务，拆迁户数1900余户。在抓好新片区启动的同时，老片区的扫尾还建工作同步一体推进，目前，已拆除片区全部进入还建施工阶段。
今天完成的各片区的情况如下：
二、工作措施
（一）组建工作专班，形成工作合力。为加强老城区拆迁改造工作的统一调度指挥，经县委、县政府研究，成立改造指挥部，一名分管副县长任总指挥，负责对拆迁工作的总协调，一名县领导任常务总指挥，具体负责拆迁工作的日常调度协调。指挥部负责对全县旧城改造工作的组织领导、实施和统一协调。设立了综合协调、拆迁征收、规划建设、账务审计、法规手续5个工作组。此外，对确定的每个改造片区均成立相应工作班子，实行“一个项目一套班子包干”制度，分别明确一个牵头责任单位、1—2个具体实施单位，切实把任务分解到单位，责任落实到人。
（二）健全工作推进机制。指挥部实行周调度和定期通报制度，充分调动各成员单位的积极性，形成了推动工作的整体合力。每周三召开指挥部固定调度会议，对各片区一周的工作进展情况进行调度，每月一次对各片区工作进度进行检查评比。各片区根据各自实际制定节点计划，指挥部定期督促检查，对照计划实行销号制度。建立协调配合机制，通过联合办公、专题会议等形式共同探讨土地使用、资金使用、征收拆迁、工程建设等方面的有关规定，协调解决工作推进过程遇到的各种问题，快速有序推动改造工作。
（三）坚持依法征收、让利于民。征地拆迁工作是一项政策性、法规性比较强的工作，项目实施过程中，指挥部坚持“依法依规、尊重民意、让利于民、稳步推进”的拆迁政策，从项目申报、立项、规划、征收补偿方案的制订公示、评估公司的选定等步骤都严格按照有关法律法规的规定来实施，指挥部法规手续组全程指导各个环节的工作，同时聘请了专业律师参与指导。
（四）积极探索村民自治、协议拆迁。在房屋征收工作中，指挥部积极探索新途径新路子，针对集体土地和国有土地的不同性质，选择班子强力度大的村居，尝试村民自治搞拆迁的做法，取得明显效果。这一做法的最大优势是程序简化、效率提高。拆完地上附属物即开始还建工作，老百姓在较短时间内就能得到安置，为政府节省了大量的躲迁费支出。
（五）注重政策宣传。为了得到广大拆迁户对拆迁工作的理解和支持，帮助拆迁户了解有关政策，指挥部根据各片区不同时期的工作进度采取多种方式的宣传措施，通过发放宣传手册、明白纸、给广大拆迁户的一封信、悬挂宣传条幅、宣传车等，营造了良好的舆论环境。举办培训会、政策解答会等，耐心细致地给拆迁户讲解政策。坚持尊重民意，在征收补偿方案制订过程中，广泛征求了被拆迁户的意见建议，并及时进行反馈，对合理的建议及时采纳。
三、存在的问题。
一、房屋征收难度大。改造项目建设点多面广，工作量大，涉及土地征用、资金配套、房屋拆迁等诸多环节，无论哪一个环节出现问题都会给拆迁工作带来困难。主要来自以下几方面的原因：一是拆迁户期望值高，存有“一次拆迁一夜暴富”的想法。二是前些年拆迁工作政出多头、主体多样，各开发主体各行其事、各自为战，补偿标准不统一，有的开发企业为了自己的利益与拆迁户私相授受，吊起了拆迁户的胃口，扰乱了房屋征收市场。三是以前有的安置楼建筑质量不高，房产证办不了，承诺的配套设施兑现不了，还有的房屋拆了，但是多年开不了工，拆迁户长期得不到安置，影响了拆迁户对拆迁工作的信任。四是有的片区尾子清扫不净，又缺乏相应的跟进措施，致使有的片区因少数“钉子户”的存在使土地无法出让也无法开工。
二、项目手续办理缓慢。有的开发企业对手续办理重视不够，个别部门存在相互推诿扯皮现象。有的部门固守政策的条条框框，不敢越雷池一步，致使有的手续办理缓慢，这不仅影响了上级补助资金的到位，还制约了项目如期按时推进。
四、几点建议
一要认识上再提高。实施旧城改造是县委县政府的重大决策部署，指挥部一定要把思想统一到县委县政府的决策部署上来，要有对人民负责、对历史负责的政治高度，要有“做好拆迁工作是本职，做不好拆迁工作是失职”的责任担当，攻艰克难、勇于奉献，把承担的工作完成好，让党委政府满意，让社会各界满意，更要让广大被拆迁户满意。
二要严格法律程序。征地拆迁是一项对法律程序要求较高的工作，不论是土地征收还是房屋征收，都有明确的法律规范，哪一个环节不规范，最终有可能会演变为纠纷不断或应诉失败。工作过程中，法规手续组的同志努力学习国家拆迁政策，细化工作流程，明确各个步骤的责任单位和责任人。为了避免有关法律程序不完善或是不规范，指挥部运用市场化模式，聘请专业律师团队介入，帮助解决拆迁过程中的法律问题。
