时间：2023-08-24 17:17:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城投资产管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：三环线道路 投资 资产管理 投资回收 经营方式
中图分类号：C934
文献标识码：A
文章编号：1007-3973（2012）008-138-02
1 背景
武汉市城市主城规划路网以江河为天然轴线，道路基本上平行和垂直江河布置，组成三镇相对独立的路网骨架。当前，武汉主城区已经形成了完善的“环形+放射”路网，布置了三条环路、十条主放射线。三环线是武汉路网三条环路中的一条，它是环绕整个武汉市城区的城市快速道路。它衔接了所有进出武汉市的道路，有助于减少中心区直穿车流，是三镇主要的货运和过境通道。三环线全线贯通对于建立完备的武汉市交通体系，提高城市交通系统的综合运行效率。见图1。
由于三环线道路建设的大部分资金来源于世界银行①和国内银行的贷款，今后每年都面临较大还贷的压力，所以如何建立对三环线道路项目投资补偿机制，保证有充足的资金来源归还贷款并收回投资，以及如何管理好庞大的三环线道路资产，充分发挥其社会、经济效益等问题日渐突出。
2 三环线道路投资回收基本情况
三环线道路是武汉市政府分段投资建设的，前后达10多年之久，于2010年12月30日全线通车。数据统计显示，三环线道路静态总投资61.5亿元左右，建设资金来源主要是财政城建资金和国内银行贷款，以及世界银行贷款。当前，三环线道路收回投资依赖于武汉市城市路桥收费管理中心(以下简称路桥中心)收取的车辆通行费。
三环线道路投资回收内容主要是债务偿还。除了世行项目中的南段和北段要求武汉市政府利用其他财政资金偿还少数债务之外，车辆通行费收入是三环线道路债务偿还的几乎全部来源，车辆通行费收入中的75%用于贷款偿还。根据目前数据统计结果，当前车辆通行费是不能够保证三环线全部债务的。
武汉市政府是三环线道路全部资产的实质所有者，对世行项目中的三环线南段和北段所分摊的世行贷款本息负有直接偿还的义务。此外，由于它在三环线西段贷款回购和东段贷款建设中提供了政府信用兜底，武汉市政府将承担这些债务偿还的连带责任。
在世行项目中的三环线南段和北段建成移交之后，武汉城投集团拥有三环线全部资产的法人财产权，对其在贷款回购和贷款建设中所借的银行贷款负有直接偿还的义务。武汉城建基金办配合武汉城投集团的城市建设任务，目前与武汉城投集团是“一套班子”，形式上已经与武汉城投集团在组织、业务、资产和负债上分离，然而实质上并没有分开。
3 三环线道路的资产管理与投资回收
当前对三环线道路的资产管理是在产品经营的观念下指导进行的。从实际情况来看车辆通行费收入不能满足全部运营和维护支出、债务偿还和未来道路改造的资金需求。
前面已经说明，作为国有资产，三环线全部资产的实质所有者是武汉市政府。武汉城投集团已经通过贷款回购和投资建设获得了三环线西段和东段的占有权，即武汉城投集团目前已近拥有了三环线西段和东段的法人财产权。目前亟需解决世行项目中建设的三环线南段和北段的产权安排问题。与武汉市政府在管理三环线西段和东段产权时相比，处置南段和北段，不变的是武汉城投集团仍然在世行项目中筹集了国内贷款资金，变化之处主要是：(1)世行项目目标明确为支持武汉市的社会与经济发展；(2)武汉市政府向世行直接借款。
从武汉市和三环线道路的实际情况出发，站在武汉市政府对公共资源管理的角度上，武汉市政府把三环线道路整体产权交给武汉城投集团，以使得武汉城投集团成为三环线道路全线资产的唯一的法人财产权所有者，应该是一个符合武汉市政府公共资源管理目的的产权安排。未来还需要武汉城投集团积极争取，促使市政府能进行部分追加补偿，弥补资产本身投资回收的不足。
武汉城投集团(基金办)作为投资建设主体，在三环线投资、建设和运营的各个阶段，以不同的方式接受着来自武汉市政府的资源、政策和资金的补偿。三环线项目相当一部分资产的形成是直接来自于政府补偿或者与政府补偿直接相关的。三环线周边的土地、绿化资产，以及三环线路桥的车辆通行收费权，三环线道路养护等的专营权都是直接来自于武汉市政府。主要依靠银行贷款投资建成的路桥资产、排水管涵、地下管线、照明亮化设施以及路桥空间资源，也与政府补偿息息相关。
武汉市政府对三环线的补偿是以项目补偿的方式进行的。在项目补偿方式下，对三环线的所有补偿直接补偿到该项目上，并限定任何补偿性的资源不得用于武汉城投集团(基金办)的其他项目和用途上。在三环线每段的投资建设期，武汉市政府主要以土地资源作为补偿方式。在三环线运营期，武汉市政府主要以路桥车辆通行费的方式给武汉城投集团(基金办)补偿。车辆通行费补偿采取价格管制的形式，并通过路桥中心这样的一个自收自支的事业单位实现。
关键词：黄金矿山固定资产管理；问题；改进措施
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的资产。固定资产是黄金矿山得以维系发展的重要经济资源。其运行效率、管理水平直接决定了黄金矿山主要经济指标的高低，不断加强黄金矿山固定资产管理是提升矿山经济效益，获得比较优势的必然选择，也是黄金矿山各项管理工作的重中之重。
1 黄金矿山的固定资产管理的特点
1.1 固定资产种类多、分布广、管理难度大
某矿是我国黄金生产十大矿山之一。其机械化开采水平位居国内黄金矿山前列。庞大的生产规模，高度机械化的开采水平决定了其采矿、掘进、提升、充填、破碎、浮选等各作业运用了大量机器设备。由于该矿属于地下开采矿山，各类无轨设备、构筑物、建筑物分布在井下各作业面，又造成了分布广的特点，这些特点给固定资产管理造成了较大的难度。
1.2 固定资产单位价值大、运行及维保成本高
由于新城金矿进口采选设备比重较大，固定资产呈现出单位价值大的特点，而相关设备的运行及维保费用也随之水涨船高。全矿单位原值300万元以上的固定资产达到161项。此外，井下生产常年处于高温、高湿、多尘的恶劣环境，设备满负荷、超负荷运行故障，设备的维修、保养、更新等支出居高不下。
2 黄金矿山固定资产管理存在的问题
2.1 固定资产管理理念落后
思想是行为的先导，固定资产作为黄金矿山重要的经济资源，不能树立先进的管理理念往往会造成工作的水准不高。某矿在固定资产管理实践中出现的“重实物、轻效益”，不能将实物管理与价值创造相结合，往往造成固定资产长期低效运行。
2.2 固定资产管理方式粗放、管理制度不健全
该矿在固定资产管理过程中，常常出现部门间资产调拨不及时办理调拨手续；设备出入库时，有的部门不认真填写设备的使用地点，使实际存放地点和账上不相符等现象发生。固定资产在使用过程中，各使用单位没有专职固定资产管理员，兼职管理员流动性大，造成业务不熟，这些都制约了固定资产精细化管理的实施。
2.3 固定资产投资监督机制需要进一步完善
在固定资产投资计划提报过程中，个别单位将备品备件混入其中，该矿目前的流程是只要按设备计划报批，出入库都开设备单据，导致设备里含有备品备件，如箕斗、罐笼、电机等。另外，部分单位提报的设备计划规格型号与实际需要并不一致，导致出现购置的固定资产闲置荒废。
2.4 固定资产报废、处置不够规范
该矿没有专门存放报废设备的场所，对于已经报批且账务处理的报废设备管理存在一定问题，有的不能合理规范地进行存放保管。报废固定资产偶有随报废材料等一起处置现象发生，造成了账物不符。
3 黄金矿山加强固定资产管理的对策
3.1 加强宣讲力度，强化学习交流，促进全员树立固定资产管理效益观
固定资产管理效益观贯穿于固定资产的购置、建设、使用、报废、处置的全过程。针对员工固定资产管理效益观普遍不高的情况，必须加大对固定资产效益观的宣讲力度，通过学习先进单位固定资产管理理念，进行对标分析，找出差距，实现思想观念的大转变。
3.2 建章立制、完善固定资产全寿命周期管理制度
健全固定资产相关业务的岗位责任制，企管部门要加大对固定资产投资立项的审批管理，物资部门需强化外购固定资产验收、领用登记及日常设备检查。财务部门要明确固定资产投资预算的编制、调整、审批、执行环节的控制要求。固定资产使用单位要制定固定资产使用细则，指定专人，保证固定资产发挥最大效能。
3.3 建立固定资产效能考核评价机制
成立由物资部门、内部审计部门、财务部门、企管部门、固定资产使用部门参与的矿山固定资产效能评价机构，对固定资产投资计划提报到固定资产处置进行跟踪考核，确保实现对固定资产的事前、事中、事后的全过程进行考核评价提高固定资产投资科学性和固定资产使用效益。此外，还要注意研究完善固定资产效能考核评价体系的指标设置，确保完成考核指标科学合理。
3.4 加大固定资产管理的信息化建设力度，提高固定资产管理效率
从资产管理顶层规划、优化系统流程、系统与企业管理融合、细化系统权限等方面加大固定资产管理的信息化建设，满足矿山内部不同固定资产管理主体及资产信息使用者的需求；推进固定资产条形码管理，实现固定资产全过程跟踪管理。
4 结语
黄金矿山固定资产是矿山生产经营的主要载体和工具，其具有单位价值大、使用频繁、运营成本高的特点，只有通过提升固定资产管理人员意识、健全固定资产管理制度，综合运用各种信息化技术，提高黄金矿山固定资产从购置、使用到报废、处置全寿命周期的管理水平，才能提升资产使用效率和效益，实现企业经济效益的最大化。
参考文献：
[1]顾丽萍.浅析矿山企业固定资产管理[J].财经界，2015.
一、我市国有资产管理改革的基本做法
（一）设立专司机构，明确职能定位。2004年市政府发文成立了**市非经营性国有资产管理局（以下简称国产局），正县级事业机构，挂靠市财政局，由市财政局副局长兼任国产局局长。市国产局编制12人，内设综合、产权管理、资产评价三个科室，从而明确了行政事业单位国有资产的管理主体。市国产局作为管理行政事业单位国有资产的专司机构，按照统一政策、分级管理的原则，对全市行政事业单位国有资产工作进行宏观管理；对市本级行政事业单位国有资产实施监督管理。同时，在职能定位上，将其定位在延伸财政职能上，资产管理工作紧紧围绕财政中心工作来进行。
（二）推动资产的整合。在保证行政事业单位正常运转的前提下，对资产优化整合是国有资产管理体制改革的重要内容，是提高资产使用效益的主要方面。市本级先后启动了行政中心、建设大厦、文化艺术中心、老干部活动中心等重点资产整合项目。通过这些资产整合项目的实施，既完善了城市功能，改善了机关办公条件，又整合了大量的闲置房地产，从而激活存量资产，实现保值提效。通过盘活行政事业单位国有资产，拓宽了财政收入渠道，增加了地方可用财力，实现了资产管理和资金管理的有效结合。近几年，通过统一管理国有产权，对国有资产统一整合运营，全市累计实现国有资产收入5亿多元，
（三）改革国有资产的配置模式。在全市初步建立了资产构建预算制度。资产购建预算是从源头上管理资产“进口”的主要环节，是规范资产配置，实现资产配置科学性、均等性、计划性的重要的国有资产管理制度，是部门预算的一个重要组成部分。资产构建预算从制度层面可以有效解决在资产配置上的盲目性、随意性和失衡性，减少了盲目配置、重复配置，节约了财政资金，是“**模式”一个重要亮点，在全国国有资产管理工作会议上交流推广。
（四）实行产权集中管理。市政府授权市国产局对市级行政事业单位的产权集中统一管理，将原来市级各行政事业单位的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》集中收缴到市国产局，由市国产局代表市政府拥有市级所有行政事业单位全部国有资产的产权并对所管资产行使产权管理、收益管理和财务管理权，对单位办公用房实行余缺调剂，彻底杜绝和防止因所有权不明而引发的各种国有资产流失现象。产权变更后各占有使用国有资产的行政事业单位只有资产使用权，没有资产处置权，有效的解决了资产分散管理中存在的随意处置国有资产的问题。
二、改革目前所面临的困境
我市的行政事业单位国有资产管理改革虽然取得了一定的成效，但与市委、市政府的要求、与社会经济发展的要求还有一定的差距，在行政事业单位国有资产改革深化中遭遇瓶颈，主要体现在以下三个方面：
（一）目标定位。我市的国有资产管理改革当初是以资源整合为切入点的，是以保值提效为目标的，是在整合置换中盘活存量资产，提高资产效益，增加财政收入。因此我们的工作重心在整合置换上，市政府还就此下发了三年整合规划。尽管规划中提出了宜租则租、宜处置则处置，宜开发则开发的运营思路，但作为运营主体的资产开发没有取得突破性进展。从目前的情况看把目标仅仅定位在整合上是不能把资产这篇文章做大的，必须把目标定位在经营上，通过有效的经营，把文章做大。
（二）体制束缚。行政事业单位国有资产所有权属政府，市非经营性国有资产管理局是政府授权管理市级行政事业单位资产的一个行政机关，不具备投融资资格，也不具备经营开发资格。由于缺乏一个对资产有效经营的平台，因此无法对资产开展有效的经营。因此要适应新形势，把资产经营这篇文章做大，就必须搭建一个公司化的经营平台，实现对资产的有效经营。
（三）思想解放不够。这几年改革过程中我们也一直思考如何有效的利用好国有资产，也考虑到开发经营，但由于担心不符合国家对行政事业单位资产管理的要求和规定，担心过度商业化，会增大政府风险，因而，让犹豫禁锢了我们的思路，捆住了我们的手脚，制约了我们的工作。
三、深化我市国有资产管理体制改革的建议
（一）、我市资产基本状况
资产经营的基本思路
金融危机爆发后，扩大内需保增长的任务十分繁重，特别是我们**以投资带动为主要特征的增长方式，在突破发展中保增长的任务更重、压力更大，对资金的需求也更加迫切。因此，我们必须审时度势，充分运用所拥有的资产优势，进一步解放思想，深化改革，调整工作思路，转变工作重心，把把工作重心由过去的以整合为重点，转向以全面经营为重点；把运营方式由以置换为重点转向开发、转让、出租并举，有形资产、无形资产、资源性资产经营并重的轨道上来。对于目前具备通过转让、开发、出租进行直接经营的房地产可直接开展经营，对于目前不具备直接经营条件的房地产，可通过房地产抵押融资的方式，实行买地开发滚动经营，或者以直接投资的方式进行资产经营，使所有的房地产都能够成为政府可经营的资本。实现真正盘活国有资产，实现资产资本化，实现资产效益最大化，实现资产经营可持续发展的目标。经过有效运营，力争五年内为市本级建设融资3--5亿元，全市实现国有资产收益10亿元以上，其中市本级5亿元以上。
（三）加快体制转变，构建经营平台
调整管理体制，构建经营平台，是实现资产资本化，对资产进行有效经营的基础。因此，我们建议成立**市公共资产投资运营公司，将市本级的行政事业资产整体打包，以划拨过户、授权经营或参股等形式注入公共资产投资运营公司，同时将市非经营性国有资产管理局更名为“**市公共资产管理局”，实行市公共资产投资运营公司与市公共资产管理局实行两块牌子，一套人马。由市公共资产管理局行使行政事业单位国有资产监督管理的职能。由市公共资产投资运营公司行使管资产的经营、开发、融资、投资职能。使公共资产投资运营公司具有投融资、经营开发、物业管理三个资产经营平台的功能，其运行目标为：
投融资平台
打造成我市继城司之外的又一重要融资平台，利用国有资产，以抵押担保的形式，通过银行贷款、发行债券等方式,吸引各种社会资金进入重点建设领域。具体可以采取以下方式：
一是抵押贷款。以国有资产整合为基础，在充分进行风险评估的基础上，以资产作抵押，加强同国家政策性银行、商业银行和非银行金融机构的合作,形成以银行贷款为基础,其他金融机构资金为补充的信贷融资格局，为政府实现经济社会发展目标提供融资服务。
三是开展股权合作。对于关乎全市经济布局和产业结构战略性调整的竞争性领域项目，资产投资运营公司代表市政府和市财政(国资)局作为出资人，用市场化方式对此类项目的市属国有股权进行管理,依照《公司法》行使股东权利,履行股东义务。
四是启动民间借贷。对项目不大、有营利的项目可鼓励干部职工入股，募集项目发展资金。但此方式筹集资金量少，风险大。
五是积极发展多元化融资体制。特许经营权是政府重要的无形资产，因此在项目建设上可运用“建设—经营—转让”的方式，即BOT模式进行融资。它是指政府和项目发起人签订特许权转让的协议，由项目发起人组织成立的项目公司承担大型基础设施项目的融资设计、建设、运营和维护的任务，同时，在规定的特许期内，拥有该项目的所有权并收取费用，用来偿还项目的债务，并获得预期的投资回报。在特许期结束后，项目将无偿移交给政府。利用这种形式，对于我市自有资金匮乏，但同时具有机遇优势、项目优势的实际情况，可以以此引进资金，扩展筹资渠道，增加筹资规模，切实解决建设资金供需之间的矛盾具有很强的现实意义和可操作性。
经营开发平台
按照宜开发则开发、宜处置则处置、宜出租则出租的工作思路，充分利用现有资产，继续促进资源优化整合，加快开发经营，扩大投资范围，实现资产增值。经营开发平台主要职能为：
一是资产经营的载体和主体，负责资产开发、转让、出租等经营业务。
二是负责对原政府部门投资举办的经济实体进行整合，并对其实行集约化、集团化、规模化经营，充分发挥资产的规模效益。
三是进行自主开发。对增值潜力大，开发价值高的项目，实行自主开发，以实现国有资产收益最大化。对有的资产可按照开发--转让（出租）的方式进行经营，对有的资产可按照抵押--融资--收购（征地）--开发--转让（出租）的方式进行经营。
四是夯实公司职责。按年度签订国有资产保值增值责任书，通过规范资产运营，建立国有资产补偿机制，向财政上交国有资产收益、按期收缴国有资产占用费、土地出租收益金和利润等手段，保证国有资产安全完整的运行，实现国有资产保值增值。
物业管理平台
一是为行政事业提供统一规范的物业服务，维持办公资产的简单再生产（资产维护），节约财政支出。
二是公平参与物业市场竞争和经营。
需要配套的政策
一是成立**市公共资产运营投资公司，并将市非经营性国有资产管理局更名为“**市公共资产管理局”，两套机构合署办公，实行两块牌子一套人马。
救市股名单惊现ST股
据Wind资讯统计显示，以2015年中报净利润（扣非后）为考量标准，国家队持股中有632只股票是中报净利润同比出现下滑，占总数的46.3%;若以2015年三季度净利润（扣非后）为考量标准，国家队持股中有651只股票三季报净利润同比出现下滑，占总数的47.69%。
值得注意的是，在共计1365只国家队持股的股票中，中报和三季度净利润同时出现下滑的股票有545只，占总数的40%。我们知道，业绩是衡量一家公司好坏的重要因素之一，国家队持股中有接近四成的公司业绩连续出现下滑，无疑对持股的“含金量”打上了问号。
对于国家队买大蓝筹想必很多投资者不会产生异议，但是对于国家队买ST股，恐怕会让很多人大掉眼镜。事实上，在国家队持股中，我们竟然发现了ST公司，虽然总数仅有两只，但是国家买ST类高风险个股的作法仍然值得质疑。
相关统计显示，国家队持有的两只ST股，分别为*ST融捷（002192）和*ST舜船（002608）。在*ST融捷的三季报里，记者看到，中央汇金投资有限责任公司以558.78万股的持股数量位列第三大流通股股东。由于*ST融捷三季度的均价为25.2元，汇金动用的资金约为1.4亿元。从*ST融捷的三季报来看，公司1-9月实现营业收入1.18亿元，同比下滑72.57%;实现归属于上市公司股东的净利润-1074.7万元。
与*ST融捷相比，似乎*ST舜船更受到国家队的青睐，因为不仅仅汇金直接持股，同时还有资管计划进入。三季度显示，中央汇金投资有限责任公司、中欧中证金融资产管理计划、银华中证金融资产管理计划、易方达中证金融资产管理计划分别持有公司558.16万股、166.57万股、166.57万股和166.57万股。分别为*ST舜船的第5、第8、9和第10大流通股股东。从*ST舜船二级市场走势来看，股价从最高的17.66元一跌下跌到停牌前的最低8.28元，股价遭遇腰斩，目前该股已于8月初停牌，何时复牌尚属未知数。从国家队总计持有的1057.87万股来看，动用资金约1.27亿元。
此外，从*ST舜船公布的三季度来看，公司在第三季业绩持续出现亏损，亏损金额3.98亿元，今年前三季度共亏损7.64亿元。公司目前还有多笔诉讼缠身，不容乐观。
由于两市ST股不在少数，据Wind资讯统计显示，截至目前两市共有ST股56只，国家队为何选出上述两只进入买入，其动机并不明。
连续两季“双降”引担忧
在国家队救市个股中有545只个股业绩连续两个季度出现下滑，这也让投资者较为担忧，因为没有一定的业绩增长作为基本面的支撑，个股虽然有国家队托市股价或许不会再深跌，但上涨也将乏力，后续国家队将以何种方式退出成为悬念，一旦国家队届时倾巢而出，会不会又给股价带来二次伤害？目前来看，都是一个未知数。
铁岭新城（000809）是三季报业绩同比下滑最为厉害的公司。1-9月，铁岭新城净利润亏损7643.35万元，同比下滑4357.92%。但这似乎并不影响国家队的进场。截至9月底，中国证券金融股份有限公司和中央汇金投资有限责任公司分别持有该股418.64万股和140.29万股，分列第三和第九大流通股股东。
但是，由于业绩的亏损，铁岭新城二级市场表现却不佳，虽然大盘自救市后有一波反弹行情，但铁岭新城股价仍在底部徘徊，目前股价5元，离底部区域还很近，远远跑输大盘。
Wind资讯统计还显示，三季度除铁岭新城外，净利润同比降幅超过十倍的还有宝钛股份（600456）和云煤能源（600792）。而这两只股票中，云煤能源的股价走势表现也不够好。该股曾在9月份还二次探底，一度跌破前期国家队救市时的位置。
同时，我们也看到，有一些公司在上半年业绩还能基本维持平稳，但是第三季度却出现大幅下滑。比较明显的是宝钢股份（600019）。上半年，宝钢股份扣非后的净利润同比小幅下滑0.02%，但经过三季度的经营后，净利润同比下滑56.76%。而国家队对宝钢的救助却没有受到业绩下滑的影响而左右，截至三季度末，包括中国汇金投资有限公司、中国证券金融股份有限公司，以及多家基金公司的中证金融资产管理计划进入到宝钢股份前十大流通股股东，合计持股数量高达8.31亿股。事实上，记者看到，整个钢铁股在第三季度的业绩表现都不佳，如武钢股份、鸿路钢构等股票也都出现了第三季度业绩大幅下滑的局面。
券商集合理财产品业绩分化加剧
券商集合理财产品的前三季度“成绩单”浮出水面，据金牛理财网统计数据显示，截至9月30日，存续期超过9个月的券商集合理财产品共253支，平均收益率为-0.56%。2012年前三季度，上证指数、沪深300指数的跌幅分别为5.15%和2.24%，虽然券商集合理财产品的这一整体业绩跑赢了大盘，但却明显跑输同类型公募基金产品。
其中，120支产品取得正收益，133支产品出现亏损，也就是说，取得正收益的产品还不到一半，不同券商理财产品之间的收益分化明显加剧。在所有产品中，兴业玉麒麟2号以18.04%的正收益排名第一，而业绩最差的东莞旗峰2号前三季度则亏损18.23%。相对于低迷的股市行情，2012年的债市机会则成为难得的亮点。在成立超过9个月的券商集合理财产品中，33支债券型产品全部实现正收益。
类保本型产品渐入高发期
为挽救券商理财市场的弱势，近来券商新品频发。在券商发行的理财产品中，权益类理财比重正在逐步降低，债券类等风险较低的类保本型产品大受欢迎，券商集合理财产品类银行化的趋势愈来愈明显。
部分券商开始发行纯债类产品，与此前权益类理财产品主导的形势大相径庭。10月15日，广州证券正式发行“广州证券红棉安心回报（半年盈）集合资产管理计划”，打出了免收参与费、退出费和管理费的“三无”零成本牌子，将产品业绩与管理人利益直接挂钩，收益率5%以内全部归投资者所有，5%以上才收取业绩报酬；若实际收益率超过5%，投资者还有不低于10%的超额部分收益分成。该产品的产品说明书上就显示，完全不投资权益类产品。市场分析称，这款产品在风险控制上与固定收益型银行理财产品趋同，因为普通银行系固定收益型产品的投资标的也主要是债券和信贷资产，但业绩基准设定水平相比同期的银行系固定收益型产品的预期收益率略高。
无独有偶，一些第三方担保的集合理财产品也在近日浮出水面。东莞证券发行的“旗峰避险增值集合资产管理计划”理财产品，就是由广汇科技融资和广东华鸿融资两家作为第三方担保机构，对推广期或开放期参与并持有满三年及以上的持有人提供本金保障。
低风险产品或将成为券商产品新走向
券商集合理财为何会出现这种类银行化理财产品趋势？市场分析认为，这主要是受到债市发展提速及市场避险情绪的影响。中国债市发展的加速，为投资者提供了更多可供选择的投资工具，满足了投资者不同的风险偏好需求；而对于避险的投资情绪，券商发行的低风险稳定收益产品恰逢其时的迎合了这方面需求。
[关键词] 摩尔 购物中心 商业物业 物业 Shopping Mall
随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重体验整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对SHOPPING MALL的需求不断增强。另一方面，随着国内SHOPPING MALL的经营模式和管理技术逐渐成熟，其前途不可限量，内地也将逐步迎来SHOPPING MALL的时代。
按照中国目前的经营发展状况，零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，SHOPPING MALL的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态进行社会优化组合的必然趋势。从而大大推动了国内商业物业的发展。
一、摩尔购物中心的涵义
MALL全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不尽规模巨大，集合了百货店、超 市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆,电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，MALL还提供了百货店、大卖 场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色，提高服务质量外，还必须顺应以规模领先、以效益制胜的世界零售业大趋势。SHOPPING MALL有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。建设现代化的SHOPPING MALL对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义，它将成为未来发展的重点。
二、物业型摩尔购物中心的涵义和管理难点
物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面 积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多， 其代表有：香港时代广场、 海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场 （Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门“SM城市广场”。国内也发展迅速,如:上海时代广场、北京时代广场，上海梅龙镇广场、北京东方广场，上海嘉里不夜城、北京国贸中心,宁波天一广场,宁波万达广场。
但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房 产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。 购物中心不是集贸市场，管理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！上述的这些问题都将成为物业型摩尔购物中心的管理难点,需要我们有较好的商业物业运作模式去解决这些问题。
三、物业型摩尔购物中心商业物业运作模式探索
从目前国内的情况看，物业型摩尔购物中心商业物业市场的博弈有4个参加者：开发商、投资者、经营商、管理商。分开来看，商业物业的赢利有5个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是投资者出租物业赚取租赁利润，三是经营者赚取经营利润，四是商业物业管理商赚取管理利润，五是长线持有物业，享受物业的增值。在此背景下, 物业型摩尔购物中心物业运作模式可以做一些探索:
1.产权完整的经营式商业物业运作模式
经营统一化与产权分散化之间根深蒂固的矛盾已经成为商业物业发展的严重障碍，产权完整统一的商业物业必将成为未来的趋势，那么开发商如何获得充裕的资金进行运作？日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业？美国房地产业的运作模式值得很好的借鉴：
美国房地产业经过长期发展，已经形成以房地产投资信托为核心的产业链。个人投资将转向房地产基金,它使个人投资者以少量资金即可参与房地产投资，并可享受相应股份的收益，其具体特点有以下几方面：
(1)面向公众募集资金：面向公众募集资金，募集对象广泛，募集潜力巨大。尽管SHOPPING MALL等商业物业资金需求量极大，资金回收期长，该种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。
(2)投资组合由多家或大量的SHOPPING MALL等商业物业组成:通常专营SHOPPING MALL的房地产投资信托拥有几十或上百个SHOPPING MALL的投资组合。在巨大的资金背景下，SHOPPING MALL等商业物业的投资可以产品组合，不同地区及不同发展规模的SHOPPING MALL可以有效降低投资风险，并占领市场份额。
(3)专业化管理:作为同时投资并且长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构，其管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英，实施专业化管理，并形成了一套成熟的管理模式和经验，而不是将某个具体项目的经营风险集中于某个人。
(4)与各大零售商保持长期协作关系:房地产投资信托在长期经营过程中，与各大零售商建立了良好的合作关系，核心主力店的招商得以顺利解决。
2.统一管理,租售协调的商业物业运作模式
(1)先租后售,以租促售，最大限度地赚取开发投资利润。从2002年开始，上海、成都等地陆续出现了一种新的商业物业运作模式:商业物业开发商在项目开发完成以后并未将产权拆零销售，而是联合专业的商业经营管理公司先将商业物业完全经营起来，形成获得投资者认可，经营户追捧的成熟商业物业后，再将产权进行拆零出售。有的媒体称其为“成现经营”，意即商业口岸价值成现以后再进行商业地产经营。简单地说就是“先租后售，以租促售”。
(2)不租不售，开发商直接涉足商业经营，同时赚取开发投资利润和商业经营利润。宁波的天一广场是宁波商业核心地带重造的成功广场,也是宁波老三区的商业中心代表,其区位优势十分突出,其建筑面积是22万平方米,有宁波政府的天一城司开发,并进行物业管理，主要的特点是只租不卖，是属于典型的物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL ,一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
(3)销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售的物业作为股本，与专业经营商家联合成立专业商业经营公司，整合开发商的资金实力和经营商家的品牌经营优势，同样可以赚取开发投资利润、合伙经营利润和物业的增值。
(4)销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售物业的作为股本，与专业的商业管理公司联合成立项目管理公司，引进经营商家收取租金，整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势，同时可以赚取开发投资利润、租金收益和管理利润和物业的增值。
当然，赢利模式的发展是永无穷尽的，开发商以及博弈相关各方必须从实际情况出发，明确投资回报的期望值，才能设定科学合理的赢利模式。为了赚取自己能力以外的利润，盲目地涉足陌生领域，可能最终反而将风险扩大化。
3.地产型商业物业运作模式
预先取得足够规模的地块，只开发其中少部分地块为物业型摩尔购物中心，通过对物业的成功经营，赢得周边土地增值，其赢利空间自然又远非单个的商业项目可比。从某种意义上讲，这已从单个项目的赢利扩大为大规模土地的经营，其开发商可以称之为真正意义上的“地产商”。
一般在城市配套设施充足的环境中建设小规模的居住区，可以享用各种成熟的配套，开发商可以省掉很多配套的建设。当然，市政配套的价值已经蕴涵在土地的价值中了。如果在城市郊外预先取得足够规模的成片土地，开发物业型摩尔购物中心在该区域的人流、物流、信息流都促动以后，享受相关地域、物业开发的顺利升值和赢利，使配套成为一种源源不断的生产力。如果单纯就商业项目来操作，并不能充分发挥配套给土地带来的增值。
2006年12月22日开业的宁波的万达广场位于鄞州中心区核心位置，东靠天童北路，南为贸城中路，西至宁南北路，北临四明中路。项目总占地面积21.09公顷，总建筑面积为52.06万平方米左右，其中，国际商业广场总建筑面积近26.86万平方米、高级公寓总建筑面积约14.5万平方米、白金5星级酒店及5A级写字楼总建筑面积约11万平方米左右。宁波万达广场项目是一个集国际商业广场、高级公寓、白金5星级酒店及5A级写字楼为一体的大型城市综合体项目。
通过一段时间的成功运营，使宁波万达广场的区位在宁波逐渐形成了一个区域中心，使周边的房价提高了30%多，其周边宽阔的马路,大型的停车场,吸引了有较强购买力的有车家庭群体,消费者的集聚力迅速增加，成为一个宁波南部地区的标志。
4.品牌型商业物业运作模式
将物业管理、商业管理将进化为“资产管理”,最终形成品牌型运营模式,形成连锁的专业化管理。
目前，商业物业的开发商们已经逐渐意识到：将物业管理、商业管理发展为资产管理。在这种思想的引导下，开发商还会涉及酒店、会展、体育、道路港口设施等开发项目。譬如，李嘉诚财团早在数年前就涉足国内港口的开发与运营，成都的著名本土房地产企业置信实业也成立了置信资产管理公司和置信商业旅业管理有限公司，都不再局限于狭隘的物业管理和商业管理。
商业物业的开发商已经逐渐形成这种观念：不能仅仅局限于给自己的物业公司留下几间营业用房或一些广告位，让物业公司通过这些局部的资源赚点钱来贴补物业费收入的不足；物业公司所管理的全部物业作为资产，可以通过物业服务、管理、创造性的经营活动，使资产保值和升值。从某种意义上来说，物业的延续价值是靠经营体现出来的，例如可以通过促动买卖、租赁来升值硬件资产。传统的物业公司必须强化自身的“造血机能”，变革成资产管理和运营公司。开发商业物业，尤其在经营长期经营管理的商业物业时，物业管理（资产管理）成为极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理运营好了，可以满足企业品牌，增强融资能力，扩大企业现金流，实现经常性回报，有利于连锁和跨地区发展。
如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营 百盛百货公司和超市）。这些都是专业的品牌摩尔运营商。
四、总结
商业物业是非常个性化的资本载体，运作的理念也是丰富而易变的，商业与房地产都属于地域性很强的行业，不存在通用的成功模式，在SHOPPING MALL的时代,我们要灵活地运用它，创造更大的价值，作到多方共赢。在未来，我们应当注意顺应SHOPPING MALL的时展的趋势，利用房地产资本市场的逐渐成熟，降低运作风险，拓宽运作思路，获取长期稳定的物业型摩尔购物中心商业物业收益和增值。
参考文献：
[1]罗伯杰著:《杰克・特劳特营销定位》.中华工商联合出版社,2006.1 /2版
[2]（英）马尔科姆・沙利文（Malcolm Sullivan），（英）丹尼斯・阿德科克（Dennis Adcock）著；吴长顺等译:《零售营销精要》.电子工业出版社,2004-02-01
模式特点
地方政府合作意愿，对推动间接持股模式有重要作用。社会资本单方欲进入优质公立医院难度很大；采取间接持股模式，和政府合作、共同管理，具有重要意义。在社会资本进入初期，政府出面协调医院、落实政策，可较好化解医院内部阻力。当然，这种作用也包括不利影响，如社会资本只希望进入优质医院，而当地政府将亏损医院进行捆绑，要求一并接收。
此模式下，社会资本对公立医院控制程度有限。政府将公立医院净资产出资与社会资本在公立医院上层设置持股平台，保持公立医院性质和事业编制管理体系不变，社会资本不能直接参与公立医院管理，也无法深入触及事业编制管理体系。
在存量医院情况下引入的增量医院，性质可能发生变化。间接持股模式中存量医院性质不变，仍为事业单位。社会资本进入后，倾向于依托存量医院的品牌和技术优势，投资增量医院以获得资本回报。增量医院的性质可以与政府协商，设为营利性医院。
在合作初期，由于不直接触动既有的公立医院各方利益，且在当地政府的推动下，各方阻力都可大大化解；但随着社会资本进入公立医院，会逐渐引发一系列问题。如事业编制的管理体制与企业管理体制的冲突、社会资本与存量医院如何在管理上进行衔接、使用存量医院品牌和资源进行增量医院建设及附属产业发展后权属不清等问题，这些困难需要社会资本进入后妥善解决。
典型案例
云南城投进入昆明市一院
昆明市第一人民医院（下称“市一院”）成立于1914年，是昆明大型综合型三级甲等医院，设有床位800张、28个临床科室、11个医技科室、两个社区门诊点，在职职工1260人。
由于市一院位于昆明市老城区，受地域所限，原址没有任何发展空问。2007年，昆明市委市政府将北市区中心位置一块10亩左右土地划拨给市一院。2009年7月，医院正式获得土地证。因面临10亿资金缺口，引入社会资本成为出路。通过多番考察，最终选择云南城投作为合资方。
合作方案
云南城投与昆明市医院投资公司成立甘美医疗投资管理有限公司（下称“甘美公司”），通过甘美公司对市一院及新建北市区医院进行管理。这是全国第一个国企并购三甲公立医院的成功案例（见图）。
具体细节
资本情况方面，甘美公司注册资本为7.5亿元，其中市一院净资产经审计评估作价3亿元，云南城投以4.5亿元现金投资，双方分别占股40%和60%。后续云南城投还将承担北市区医院的追加建设资金，总投资约10亿元。
公司经营范围方面，包括项目投资及对所投资的项目进行管理、医疗产业管理与咨询。
出资财产方面，医院出资资产不包括土地，市一院老城区及新建北市区医院的土地使用权，都作为政府划拨土地使用。
管理体制方面，公司董事会由5名成员组成，云南城投集团占据3席。其中，董事长由云南城投集团董事长许雷担任，昆明市卫生局副局长代表政府资产监管方，进入董事会担任副董事长。市一院院长李立，则担任董事及总经理职位。医院的院长任免，将由董事会决定。3年后，院长以及管理层由市委组织部任命，由城司发聘书。
人员身份方面，实行双轨制。市一院原在职人员安置保留事业单位身份和事业单位退休待遇。在编在岗“老人”平均薪酬水平不低于进入前水平，并保持逐年增长。云南城投进入医院，留用全部现有“老人”，按所从事专业对口聘用，3年内不得解聘。政府在过渡期间按每人每年8000余元的标准给医院补偿。
市一院新入职及北市区医院人员取消事业编制，采取合同制管理。
合作初期，市一院的冗员比例大概在20%左右。正在兴建中的北市区医院可以分流一部分冗员，避免裁员和降薪，用平和的方式实现增效。
资产估值方面，由于核算方式不一致，评估值存在差异。公立医院资产属于国有事业单位资产，按照《医院会计制度》进行资产管理，在进行股份制合作时，资产核算与依据《企业会计制度》使用的常规资产核算方式并不匹配。由于云南城投的国有企业身份，在市一院资产核算过程中很多项目，如对大量医疗设备的折旧问题，并没有按照企业会计制度计入成本，同时土地成本及医院品牌没有计入出资资产，最终医院入资资产估值与实际医院资产价值存在差异。
医院情况方面，原市一院保持原事业单位及土地划拨使用性质不变，新入职员工实行合同制管理；市一院北市区于2010年投资建设，设置1000张床位，建成后作为非营利性医院，不享有政府投入和补贴，员工不存在事业编制身份。
两个院区提供的医疗服务在技术水平上完全没有区别，主要的区别在服务和硬件条件上。
操作路径
云南城投通过甘美公司对市一院及新建北市区医院进行管理，以市一院为服务中心及就诊平台，开发社区就诊网络。作为控股股东，云南城投在重大决策上拥有否决权，未来对医院按公司法实行法人治理结构，医院内部管理改革始于北市区新医院，通过新医院带动老院实施变革。由于目前北市区医院尚未正式对外营业，针对老医院改革并未真正开始，合作至今，尚未派人进入市一院管理。
未来市一院将以服务中低端人群为主，与定位中高端人群、提供差异化医疗服务的北市区医院相区别，计划北市区医院在5～7年内通过JCI认证。对于新医院的运行，原则是“投、管、办”分开，投资不投机，参与不干预，重大事项参与甚至主导。
作为云南城投投入的条件，云南城投自甘美公司成立后，取得对市一院的财政管理权，如设备购买的审批者由财政局变成云南城投；借助市一院的优势技术和资源，开展对北市区医医院的建设、运营和管理。
盈利模式
云南城投集团通过医院建设及运营，拉动整个产业链发展，实现曲线营利。如市一院北市区医院开建后，周边房地产价格每平米提高了1000元左右。医院及专家资源为养老地产、健康旅游、抗衰老治疗等新兴产业增加附加值，通过提升上述产业的发展获取利润。
8月21日，备受瞩目的中国民生投资股份有限公司（中民投）在上海正式揭牌。作为首家“国字号”民营大型投资公司，中民投于今年4月获得国务院批复，注册资本达到500亿元。59家参股股东均为大型民营企业，涵盖机械制造、信息科技、资产管理、新能源、电子商务等多个领域，参股企业资产总额高达1万亿元。
基本信息
公司全称：中国民生投资股份有限公司
牵头单位：全国工商联
挂牌时间：2014年8月21日
注册地址：上海黄浦区中山南路100号23层
注册资本：500亿元人民币
董事会架构
董事局主席：董文标（曾任民生银行董事长）
董事局副主席：孙荫环（亿达集团董事长）、卢志强（泛海控股董事长）、史玉柱（巨人网络董事会主席）、李银珩（韩亚金融集团副社长）
监事会主席：何俊明（科创控股董事局主席）
管理层架构
总裁： 李怀珍（曾任民生银行监事会副主席）
副总裁：王建平（民生电子商务董事长）、孔林山（民生金融租赁董事长）
总裁助理：张志超（曾任方兴地产总裁助理）
股东结构
截止目前，中民投共有59家股东。其中以投资为主业的至少有30家，占据半壁江山；来自传统产业的实业资本则分布在地产（阳光城、泛海控股、大连顺和、江河置业等）、零售（苏宁）、化工（东岳集团）、钢铁（新华联合冶金）、煤炭（金伍岳能源）、水泥（红狮控股）、纺织（红豆）、机械制造（宗申动力）和信息科技（星网锐捷）等领域。
股权结构
中民投单一股东持股比例最高不超过2%，即10亿元，最低不少于0.6%，即3亿元。
管理模式
中民投将采用集团公司和若干家标准化子公司的两级管理架构。子公司作为投资运作的基础平台，从产能过剩行业的整合并购入手，试图通过五至七年发展，构建一个横跨实业和金融的产融平台。
经营范围
股权投资、股权投资管理、商务咨询、财务咨询、实业投资、资产管理、投资咨询
九大业务板块
中民新能源、中民国际通航、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本和中民钢铁联盟。
中民投的创立过程是怎样的？
2012年11月“十”召开后，全国工商联完成换届，新一轮经济、政治改革大幕也随之开启，民营企业再度迎来发展机遇。全国工商联部分企业家提议仿照当年的民生银行，成立一家民营投资公司。
2013年8月，提议进入研究和讨论层面。10月，筹备工作组成立。2014年4月17日，中民投在北京召开创立大会，公司正式成立，全称中国民生投资股份有限公司。5月9日，公司在上海完成工商注册，注册资本金500亿元，实际到位约350亿元。8月21日，中民投在上海正式揭牌。
中民投想成为一家什么样的公司？
中民投的民营企业家股东认为，公司终极目标是成为金控集团，这是他们无法靠单打独斗实现的。但随着中国经济金融体制改革的持续推进，由民营资本控股的金融、实业平台将会大有可为。
董文标曾将中民投比喻为20世纪30年代之前的美国摩根财团（Morgan Financial Group）。摩根从投资、信贷起家，之后向钢铁、铁路及公用事业等渗透。到1930年由其控制的大银行、大企业的资产总额已占到当时美国财团的一半以上，摩根财团也因此成为全球最可畏的金融机构。
中民投整合产业投资的逻辑何在？
产业整合是中国经济发展的难题之一，如何平衡各方利益、寻找最优路径，一直困扰投资企业。但选择过剩产能行业进行整合，恰恰是中民投业务的切入点。具体而言，在产业投资领域，中民投计划未来成立500人的首席金融官团队。
之后，这些金融专才将被分别派至所投企业，扮演“财务战略医生”的角色，帮助企业优化财务结构，降低融资成本，甚至推进产业链整合，提高企业效率。中民投作为财务投资者，将分享其中的增长红利。
中民投的“拦路虎”有哪些？
与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比，上海商业地产在今年上半年的表现堪称萎靡。7月，上海商铺市场成交价格跌至1.29万元／平方米，环比下跌7.43％，办公楼成交则减至11.88万平方米，环比下降16.32％；至于租金，二季度浦东租金环比下跌8.5％，浦西则环比下跌10.5％。
据中国房协统计，上半年商业地产销售面积下降的城市有16个，北京、上海、深圳等城市的商业地产都延续了租金下降的趋势。上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11％，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商业地产供应量减少，空置率达到23％，同比增长3.4％，CBD租金和零售物业租金下降均较大。
这样的数据，对于普通投资者来说，无疑是悲观的。但资本大鳄们显然有着不同的眼光和战略，租金回报率、成交价格和成交量下滑的背后，反倒被看作是新一轮洗牌的良机。业内人士分析认为。尽管上海商业地产的饱和度和闲置率一直居高不下，但这可能正是中粮这样一些实力雄厚、注重远期回报的企业“反周期”入市的良机。
逆向扩张引关注
“上海是中粮商业地产下一个重中之重。”11月5日，中粮集团旗下7个大悦城齐聚上海进行联合招商推介，其间，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。
对于人沪细节，中粮置业总经理韩石对媒体称，中粮置业已在前一段时间对上海几个项目进行了调研、考察，为中粮大悦城进入上海做了充分准备。“中粮大悦城进入上海应该不会太久”。据悉，中粮大悦城将在上海布局两到三个，首选地或是徐家汇。
专家认为，尽管一线城市的商业网点已出现饱和，但仍有一定发展空间，在多数内外资企业向二、三线城市发展时，逆向思维扩张的模式值得关注。以中粮集团为例，未来中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。按中粮集团此前公布的计划，将来其地产业务规模可能达到集团总资产的30％。
无独有偶。美国黑石旗下的盈石资产，在将“悦达889”纳入自己旗下后，也于日前在沪举行了盛大的商户签约仪式。作为一家拥有国际背景的专业商业地产服务机构，盈石资产管理有限公司运营管理的项目包括调频壹、芳汇广场、豫城时尚、四季坊等。盈石方面藉此宣布，位于曹家渡中心的“家庭体验式购物”商业项目，预计将在明年1月开业。
拐点有待观察
诸多企业进军上海商业地产市场，是否意味着新一轮回暖的拐点已经出现了呢?
对此，上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受媒体采访时表示，相对于住宅市场，目前上海的商业地产供应量充分，甚至市场上常常会出现商业地产项目销售价格低于同区域住宅的现象。上海商业地产是否迎来拐点，还不能妄下结论。
泸州老窖董事长秘书张先生表示，“这件事情一直是由大股东（泸州市国资局）来操作。只知道还没有签订合同，有一些意向性的东西。”
原因是否如此简单？由于众多国际买家和投行已经参与其中，暂停的消息无疑让出售一事更加扑朔迷离。 上马西部化工城
截至2003年3月底的第一季度报告，目前泸州老窖共有5．25亿股，每股净资产为2．84元。其中，泸州市国有资产管理局持有泸州老窖69．56％的国家股。
在2002年中国白酒综合占有率中，泸州老窖略逊于五粮液，其中五粮液市场占有率为8．89％，泸州老窖为8．26％，茅台为7．30％。
月前，泸州市副市长蔡炳中明确表示，如果条件合适，不排除让出泸州老窖的控股权。据了解，泸州市国资局出让国有股股权的起因是泸州市政府缺钱——由于要上马泸州西部化工城，政府需要变现一些资产获得资金。泸州市计委投资处处长周毅表示，化工城首批将推出83个建设项目，总投资125亿元。
另外一种说法是，泸州市政府为即将推出的西部化工城制定了特别的招商计划——允许到该城的投资者部分购买泸州老窖国有股。目前该城已经吸引了巴斯夫、伊藤忠、通用电气等国内外化工业巨头。 外方否认
由于泸州老窖是驰名海外的老字号知名品牌，所以前来洽谈的外资非常之多。记者从行业人士中获悉，目前谈判的收购对象有统一集团、和记黄埔、加拿大DIONYSUS、马爹利、轩尼诗等多家跨国集团。据报道，加拿大DIONYSUS已经将收购价提高到每股1美元。
在众多外方买家中，被媒体报道的最详细的是轩尼诗公司——法国著名的酒业公司。
有报道称，泸州市国有资产管理局已经与法国轩尼诗酒业签定了转让泸州老窖部分股权的协议，本次转让还有待相关部门审核批准。报道还称，轩尼诗愿意保留泸州老窖系列白酒，并且在轩尼诗正式控股泸州老窖以后，将为其引入国际上最先进的蒸馏法酿造技术及生产线，并将授权泸州老窖生产“轩尼诗”品牌的白兰地、XO等系列洋酒。
轩尼诗酒业已经被法国著名的奢侈用品制造商——路易·威登集团（LWMH）所收购，报道说路易·威登旗对中国独有的巨大的白酒市场很感兴趣，尤其是泸州老窖近两年推出的“国窖1573”品牌，其高端定位和路易·威登奢华的形象吻合。
但是，轩尼诗公司对此否认。
轩尼诗公司中国区首席代表孙红对本报记者表示，“我们没有收购泸州老窖，目前中国轩尼诗部门也没有和泸州老窖有过任何接触。”
甚至，6月17日，轩尼诗公司还向媒体出示了一份公告，公开否认收购泸州老窖。
被报道的另外一家收购方为瑞士银行，该行中国研究部主管张化桥曾经表示看好中国的白酒业。5月26日瑞士银行筹得第一批QFII资格后，瑞银方面曾到泸州老窖进行了实地考察。泸州老窖集团董事局主席袁秀平在向瑞银专家介绍泸州老窖背景时说，预计2003年业绩每股收益将超过1元。而瑞银投资专家认为，对泸州老窖的投资值得考虑。
瑞士银行一位职员表示，瑞士银行首批公布的QFII虽然没有泸州老窖，但泸州老窖一直是瑞士银行研究及受客户委托研究的重要对象。但是以后瑞银将不会再公布持股情况。
瑞士银行大中国区北京代表处首代杨凯表示，“多家上市公司都会去考察或研究，并没有公布过要购买白酒类股，接下来哪一个是目标更不会公开。”
泸州老窖副总经理沈洪才表示，台湾统一集团专门成立了一家公司与泸州老窖合作，届时将全权泸州老窖在台的销售。双方合作后，不排除在中国大陆市场有所作为。之前，统一曾与茅台、汾酒等企业接触，但最终选择了泸州老窖，泸州老窖看中统一的是他们的营销战略，而统一则倾心于泸州老窖悠久的历史和良好的产品品质。 光大证券
从二级市场来看，泸州老窖也有明显动作。从K线图可以看出，从4月11日开始，泸州老窖交易量明显放大，当日达到27992万股，是前一日交易量的近350％，成交金额达到2117．7万元，同时公司股价也一直处于上扬态势，曾经达到过9．34的历史高价。而二级市场的这些变化都是在统一收购泸州老窖的传闻之后开始的。
通过包销部分配售股份而成为泸州老窖第二大股东的光大证券在此次出售事件中引人注目。据悉，该公司一直有出售的动机，甚至有市场传闻说，轩尼诗收购泸州老窖一事是光大证券为了套现故意放出来的消息，但以上说法记者均未能从光大证券得到任何回应。
本次权益变动后，钜盛华和前海人寿合计持有万科20.008%的权益。这也意味着，前海人寿超过华润，成为万科第一大股东。
具体而言，11月27日-12月4日间，钜盛华通过资管计划在深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入万科A股股票，占万科现有股本的4.969%。
万达拟1300亿增资山东文旅及商业项目
12月14日，大连万达集团与山东省人民政府及济南市人民政府进行了战略合作框架协议签约。
根据协议，万达集团拟在山东新增加投资约1300亿元，建设文化旅游项目和商业地产项目。据观点地产新媒体了解，万达集团已在山东省10个市建设万达广场和文化旅游项目，总投资达1000亿元。万达集团此次将与山东省围绕商业地产、文化旅游、互联网金融三大产业，在商业地产、文化、体育、旅游、服务业和金融创新等项目上实现合作。
中房 1.34亿出售旗下两公司全部股权
12月1日晚间，中房置业股份有限公司公告指出，公司拟通过本次交易向交易对方张志永出售其持有的中房长远100%股权、中房华北100%股权。
对于此次交易，中房股份表示，一方面，能够有效改善公司2015年度的财务状况，有效降低公司被实施退市风险警示的风险；另一方面，借此机会公司对自身的资产进行了梳理，对持续经营能力欠佳的房地产资产进行了初步剥离，为公司未来的产业转型积蓄了力量，奠定了基础。
绿地控股转让6个商办物业
12月4日，绿地控股股份有限公司公告称，公司全资拥有的上海廪臻投资合伙企业拟将所持6家公司各99.999%股权协议转让给上海彤熹投资合伙企业，股权转让价款总额为16.97亿元。绿地控股转让6公司股权及债权共计55.43亿元。
据了解，上述6家公司分别持有陕西西安绿地正大缤纷城、四川成都绿地国际花都、上海绿地公园广场、江西南昌绿地中央广场、北京房山缤纷城、上海金天大厦6个商办物业资产。
华远地产股权激励计划获批
12月10日，华远地产股份有限公司公告，公司股票期权激励计划获得北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会批复同意。
现将区财政2012年上半年工作总结及下半年工作思路汇报如下：
一、上半年主要工作
（一）基本情况
（二）主要工作
1、增收入，蓄后劲。一是及时采取应对措施。密切关注宏观经济形势和国家税收政策变化，认真分析影响我区收入的各种不利因素，充分发挥财政杠杆作用，保证财政收入平稳增长。二是努力完善目标考核责任制。将收入任务分解落实到部门和镇街，并纳入年终考核，充分调动各级部门征收积极性，确保财政收入及时入库。三是继续加强收入态势跟踪。与税务部门建立月会联系制度，每月针对收入情况进行座谈、分析，针对出现的问题进行分析、总结，采取有效措施，加强收入征管，确保税收应征尽征，不征过头税。四是严格非税收入管理。深化“收支两条线”管理改革，建立和完善非税收入收缴管理系统，抓大控小，积极挖掘非税收入潜力。五是培育重点产业，蓄发收入后劲。加快先进制造业和现代服务业发展，重点打造现代商贸、软件信息等高端产业，积极支持江北新城和桥林工业新区建设，继续抓好房地产市场的培育。
3、推改革，促管理。一是积极推进国库管理制度改革。在60家单位改革试点的基础上，不断扩大财政集中支付试点范围；拟定公务卡结算方式改革的试行方案，调试相关的软件系统，随着刷卡条件的日益成熟，积极推行公务卡结算方式的改革，并为推进国库支出业务的无纸化改革进程做好前期工作。二是建立健全“万顷良田与增减挂钩”资金管理制度。通过调研、与各镇街实施单位进行沟通，拟定浦口区“万顷良田与增减挂钩”资金管理办法与资金拨付流程。设立银行专户，积极筹措“万顷良田与增减挂钩”所需资金。三是推进重点工程资金管理创新。要求项目建设单位严格按照投资概算控制项目建设规模，定期对在建重点工程进行实地检查，强化基本建设项目固定资产移交管理，督促各建设单位及时办理竣工财务决算，规范固定资产移交程序，强化项目成本核算，对重点工程拆迁资金及时进行结算，加强工程完税发票及完税凭证审核，严格控制区内税源外流。四是启用行政事业单位资产管理信息系统。按照省、市财政部门的统一部署，5月，在做好前期工作准备、网络平台建设的基础上，开展了浦口区行政事业单位资产管理信息系统培训工作，共培训三批次265人，在区本级行政事业单位全面启用了资产管理信息系统。
4、抓融资，拓渠道。一是配合“解包还原”。积极配合各贷款银行，按照银监会先后出台的《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理办法》，认真开展落实“解包还原”工作，对贷款项目资金使用进行清理检查，加强对信贷资金的贷前贷后管理。二是拓宽融资渠道。加强与金融机构的联系，积极争取银行资金，配合我区成立的江北城市建设发展有限公司，探索BT、BOT和信托贷款等融资新模式，并不断加大平台建设力度，努力为实现企业债券融资奠定基础。