时间：2023-08-24 17:17:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇新的拆迁法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城市房屋；拆迁；土地使用权；补偿问题
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
引言
随着经济发展的不断深入，城市房屋拆迁已经成为大势所趋，其实质是国家的征地行为，是一种对城市房屋所有人及其国有土地使用权的行政征收行为。但在拆迁过程中却常常出现被拆迁人抗拒拆迁等纠纷和矛盾，其中大多数纠纷是由于拆迁补偿不合理导致的。尤其是目前城市房屋拆迁补偿金的构成中，忽略了房屋所附着的土地使用权的价值，损害了被拆迁人的利益，因此，完善我国城市房屋拆迁补偿制度势在必行。
一、城市房屋土地使用权属性分析
我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权，房屋所有权和土地使用权是互相分离的。《物权法》第四十七条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定：“国家土地使用权依法可出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”
《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义：经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。由上可知，我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权，但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此，土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权———财产权的法律属性，也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权，就要依法保护被拆迁人的合法权利，国家如果需要征用或征收，被拆迁人可以出让，但前提并不是无偿出让，而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害，应当给予合理补偿。
二、国有土地使用权的补偿原则
从行政征收的补偿原则来看，补偿应该首先强调公平公正。目前大致有两种补偿原则：适当补偿原则和“生活权补偿”原则。适当补偿又可以称为合理补偿，认为只要综合考虑征收的目的和必要的程序等因素，并参照当时社会的一般公正观念，给予合理补偿，即为公平的补偿。目前，我国采取的就是这一行政补偿原则。而在当代西方国家中出现了一种新的补偿原则，即“生活权补偿”，这一理论认为，如果作为征收对象的财产，具有财产权人生活基础的意义，那么对其损失的补偿，就不仅限于对其财产的市场价格评估，还应考虑其附带性的损失补偿，甚至有必要给付财产权人为恢复原来生活状况所必须的充分的生活补偿。就房屋拆迁这一行政征收行为而言，其征收对象恰恰是被征收人赖以生存的基本条件，如果按照适当补偿原则进行补偿，被征收人得到的补偿是否能与其遭受的损失相一致值得怀疑。因为被征收人的损失包括被拆迁房屋的财产损失、房屋所在的土地使用权的损失和与房屋有关的其他利益的损失，如子女上学的学区选择。在这些损失中，房屋的财产损失的价值是可以按照市场价格进行估算，从而得到合理的补偿的，但是对于房屋所在的土地使用权和与房屋有关的其他利益的损失的价值就很难客观的估算了。因为房因地贵，房屋所在的地段好，房价自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的价值随着损耗、折旧而越来越小，但土地的价值却在不断的增加，越是靠近城市中心的繁华地段，其土地价值就越高，这是市场经济条件下的必然结果。国家将土地使用权转让给拆迁人是为了实现其以房地产开发经营商业行为、获取更高的商业利润的最终目的，那么被拆迁人为什么从好的地段迁移到差的地段，在子女上学、交通、生活、就医等方面都不方便的情况下，却得不到级差地租的补偿呢？对于那些贫困的被拆迁户来说，由于补偿款中不包括土地使用权费，那么他们手里所能拿到的补偿金根本就买不到同等质量的房子。如果连这唯一能够遮风避雨的房子也被拆掉，却又买不到新房，想不反对拆迁都不行。如果按照西方“生活权补偿”原则，被拆迁人所得到的补偿就必须使其在拆迁后能够达到拆迁以前的生活水平，因此评估房屋价格时，必须认真研究住房所在地段的地价，认真研究房屋分摊的地价，在房价中体现地价，使被拆迁人得到真正公平的补偿。
三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径
为了维护土地使用权人的合法正当权益，减少城市房屋拆迁补偿纠纷，笔者认为，以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。
3.1加快立法进程和规范立法管理，在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利
当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿。因此，建议有关部门尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查，按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理，加快房地产管理的立法进程，使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。
3.2制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准
在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时，有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益，因此，可以参照有关土地征收补偿政策，在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况（如停车场等）适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。在制定具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题：
（1）房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大，其中土地使用权价值占有相当大的比重，房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外，不同的房屋土地占用面积相差很大，一般平房的建筑面积小于或等于土地面积，楼房的建筑面积往往大于土地面积，高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性，真实显示土地使用权的市场价值。
（2）房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地，拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。
3.3实际评估中评估方法的选择要认真慎重，实际操作中，估价应符合房地产估价的基本原则—替代原则
如若同一供需范围内有较发达的交易市场，用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格，并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、各宗土地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格，然后扣除出让金等款项，此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。
四、城市房屋拆迁中的法律思考
房屋拆迁意味着公民私有财产权和居住权的丧失，在旧城换新颜、陋室改新居的同时，因房屋拆迁产生的社会矛盾也不断涌现，由此给维护社会稳定造成了一定的难题。事实上，因房屋拆迁产生的矛盾在很大程度上源于补偿费用达不成一致，而其中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权得不到应有的补偿。
（1）相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的城市房屋拆迁管理条例，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿,这就为一些拆迁人对被拆迁人的土地使用权不予补偿提供了借口。
（2）制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准。在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。
结束语
目前我国城市房屋拆迁方面的相关法律法规不明确，导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾，因此在相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有的土地使用权进行补偿，采取科学合理的方法制定具体操作标准，以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况，对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。
参考文献
[1]李国光, 高圣平. 拆迁法律及配套规定新释解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.
[2]李宏伟.城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题[J].学术交流,2005.
xx市xx区集体土地房屋拆迁每年xxx多万平方米，多年来，拆迁难问题一直困扰着当地城镇建设，影
响着本地区的经济与社会的发展。为加大加快集体土地拆迁速度，进一步确保房屋拆迁过程中的社会稳定，区政府在国有土地房屋推行“阳光征收”工作成效的基础上，于20xx年上半年尝试了集体光拆迁的试点，效果显著，被拆迁群众协议
工作效率高，得到了社会的高度称赞。试点项目位于xx镇核心一号A、B地块，截至20xx年x月x日，xx镇核心一号地块C项目完成了规定期限内的拆迁签协工作，xxx户被拆迁对象成功签协xxx户，整体签协率高达xx.x%，创下全区集体土地拆迁的历史新高。作为xx市首个集体土地“阳光拆迁”项目，其效果远超预期，它的成功也为xx市集体土地房屋拆迁提供了一个全新的思路和模式。
一、扎实做好集体土地“阳光拆迁”前期准备工作
阳光拆迁是一种新的拆迁模式和思路，是一种更规范、更容易让被拆迁人接受、更利于拆迁工作人员开展拆迁工作的拆迁模式。精细化的前期准备工作，将为被拆迁人顺利签约铺平道路。
1.组织到位
xx镇组织成立了房屋拆迁办公室，具体负责核心一号地块C项目的阳光拆迁工作。办公室下又分成四个工作小组，每个工作小组配备一名组长和两名组员，负责责任范围内的具体拆迁事宜。所有的拆迁工作人员都具有较高的专业素养，他们既熟悉各项拆迁政策法规，
经过了统一的岗前专业培训，又具有A、B两个地块的阳光拆迁实战经验。
2.宣传到位
为树立正确的舆论导向，营造和谐拆迁氛围，xx镇及区征迁办利用电视、报纸、网络等多种媒体平台开房屋拆展了广泛的宣传报道。一方面，让被拆迁人充分了解集定，xx区
体土地房屋拆迁的相关法律法规和政策规定，深化认识取得显著成效
一号地块C项目对xx镇发展建设的积极意义;另一方土地房屋阳光
面，通过加强对“阳光拆迁”知识的普及，让被拆迁人签约时间短，工通过实时监督和切身体会，增强其对拆迁工作严肃性、“
阳光拆迁”
试点规范性的认同感。
3.程序到位
拆迁前期，工作人员挨家挨户走访被拆迁人，对被拆迁人的房屋权属及权属限制情况、房屋现状、房屋用途以及被拆迁人等相关信息进行调查登记，摸清拆迁地块房屋状况和人员情况，为出台拆迁实施方案做好准备。依据调查结果，参照相关法律法规，制定出台集体所有土地房屋拆迁实施方案(草案)，草案出台后向被拆迁人公开并告知其对于草案享有要求听证的权利，充分维护被拆迁人的利益。
4.签约现场到位
自从采用“阳光拆迁”模式后，区房屋征收拆迁管理办公室就要求各实施单位对“阳光拆迁”签约现场采取标准化建设。一是签约场所遵循就近、便利的原则，
路口要有醒目标志，室内要有足够墙体面积布置;二是平面布置中要统一内容、统一规格，把相关政策法规、安置房源套型、住房困难补助评估结果、补偿方案等内容都上墙公开;三是现场设立电子显示屏和触摸屏，与全市征收信息监管、信息公开系统联网，全程实现网上签约、备案，供被征迁人查阅监督。xx镇房屋拆迁办公室按照区征迁办的要求将C项目签协地点定在拆迁地块附近的xx镇房屋拆迁办公室二楼，并对现场进行了标准化布置。
二、完善“三个规范化”，提高依法拆迁意识
将阳光拆迁的所有程序都置于法规政策的调整下，
杜绝一切不合法的行为。
1.报批、公示程序规范化
xx镇房屋拆迁办公室严格按照“阳光拆迁”的标准化要求，紧扣时间节点，先后完成C项目房屋调查及调查结果公示、拆迁补偿方案公示、社会稳定风险评估、拆迁公告公示以及拆迁评估及评估结果公示等各阶段程序，被拆迁户对程序规范性的高度认可，为后来协议签订奠定了信任基础。
2.签约程序规范化
遵照“阳光拆迁”公开、公平、公正的原则，签约变为被拆迁人到签约现场签约，杜绝一切不合理的“放水”行为，完全按照补偿政策给予补偿安置，完全按照补偿政策给予补偿安置，被拆迁人对公开的签约模式充分信任，确保了签约的高效率。
3.行政裁决规范化
拆迁人与被拆迁人在拆迁公告确定的期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，即刻启动行政裁决程序，通过行政裁决的申请、受理及作出，让未签的拆迁户真正意识到一视同仁，不存在任何例外的情形，彻底打消被拆迁人“早签吃亏，晚签得益”的思想，也让已签约的被拆迁人吃了定心丸，提高了政府的公信力。
被拆迁人告、入户评估公告、评估结果公告、具体签约搬迁期限公告等各项文件均在拆迁范围内张榜公示，确保被拆迁住户及社会各界及时知晓各项拆迁流程及拆迁的进展。
3.公开结果
对被拆迁人的测绘评估结果、补偿安置情况及时在拆迁地块范围内及签约现场电子触摸屏上公示，让被拆迁人及时了解自己及其他被拆迁人的补偿情况，若被拆迁人对结果发现问题可以及时反馈，一旦错误及时更正并重新公示，确保全过程阳光操作，公开透明。
三、推进“三公开”，加强拆迁工作阳光运作
公开透明是最好的“防腐剂”，是“阳光拆迁”模式的宗旨，也是被拆迁人提高对政府信任的基础。
1.公开政策
房屋拆迁实施方案是拆迁中最重要的文件信息，牵涉被拆迁人的切身利益。房屋拆迁实施方案出台后及时在拆迁地块C项目的范围内粘贴公示，并告知被拆迁人对实施方案享有听证的权利，可以提出自己的意见建议。听证阶段结束后，形成最终的房屋拆迁实施方案并报至区政府审批，审批核准后在拆迁地块范围内再次粘贴公示实施方案，确保被拆迁人能及时了解补偿的相关政策标准。xx镇房屋拆迁办公室还编制了包含拆迁地块状况、拆迁人、拆迁实施单位及现场办公概况、xx镇核心一号地块C项目征收集体所有土地房屋拆迁具体实施方案等内容的《便民服务手册》，分发至被拆迁人手中，让其对拆迁政策、补偿标准、自己的安置补偿结果有具体深入的了解。
2.公开流程
拆迁前，房屋拆迁听证公告、房屋拆迁公告、房屋拆迁实施方案、选定评估机构公告、评估机构确定公告、入户评估公告、评估结果公告、具体签约搬迁期限公告等各项文件均在拆迁范围内张榜公示，确保被拆迁住户及社会各界及时知晓各项拆迁流程及拆迁的进展。
3.公开结果
对被拆迁人的测绘评估结果、补偿安置情况及时在拆迁地块范围内及签约现场电子触摸屏上公示，让被拆
迁人及时了解自己及其他被拆迁人的补偿情况，若被拆
迁人对结果发现问题可以及时反馈，一旦错误及时更正确保全过程阳光操作，公开透明。
四、强化“两个监督”，提高“阳光拆迁”质量
有效化的监督是确保拆迁公平、公正和公开的重要途径。
1.内部监督
在项目签协现场，网上签协和协议核对由不同人员担任，互相监督，确保协议的准确性。协议签订之后汇总报至分管领导二次审核，未经审核的一律不予发放补偿资金。协议的签订全部实行“网上签约”“网上备案”“网上公开”，网上签协系统的权利分级设置，现场操作人员只具有签订协议和对未提交协议进行修改的权利，已经提交的协议如需修改必须经过区征迁办工作人员的相关操作后方可修改，这样就确保了上级单位对基层拆迁工作的监督管理。在签协现场的触摸屏以及下发给被拆迁人的《便民服务手册》中都注明了拆迁安置监督电话，依法监督拆迁中违法违规、侵害群众利益的拆迁人员和拆迁行为。在项目签协现场还设置了举报箱，方便被拆迁人举报拆迁中违法违纪的行为及个人。
关键词：拆迁 矛盾 途径
中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：2306-1499（2014）12-
1.房屋征收的主要矛盾剖析
1.1房屋拆迁的法律、法规、政策不完善引起的矛盾
我国主要的征地拆迁法律法规有：《土地管理法》、《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ，由于宣传力度不够，群众对其只是了解甚浅，甚至会断章取义，对抗房屋征收工作。如此一来加大了房屋征收的难度，导致近年来钉子户的数量逐年增多，严重阻碍了房屋征收的进度。由于征收安置、过渡房源储备严重不足，征收群众的安置问题未得到彻底解决，对征收工作造成了很大的负面影响。随着征收规模的增加，供群众选择的现成安置楼较少，期房又较多，而且大多被安置在离原征收区较远的区域，影响了政府的公信力。
1.2拆迁补偿评估机制不健全引起的矛盾
房屋估价金额直接影响着拆迁补偿金额的多少，然而很多地方的估价机制不健全。表现如下：有的不具有评估资格的机构也在做评估，有的房屋评估全市都是同一家评估机构在做，有的在拆迁估价工作中违反有关规定和标准，有的在拆迁估价工作中弄虚作假，擅自减低或提高补偿、安置标准，缩小或者扩大补偿、安置范围，有的与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。
1.3群众的合法权益得不到维护引起的矛盾
近期，一些地区在农村征地和房屋拆迁中，出现被拆迁人示威、游行，甚至死伤事件，群众反映强烈，社会影响十分恶劣。停水、停电、阻断交通灯野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”的现象时有出现，暴力拆迁和征地造成了人员伤亡和严重的财产损失。存在、权钱交易现象，引起了大规模的群体性上访事件。
1.4拆迁工作人员的素质不高和工作方法欠佳引起的矛盾
拆迁工作人员对房屋征收与补偿的国家、省、市、镇的相关法律、法规不熟悉，没有按征收补偿标准制定合理的补偿安置方案，因此引起了被拆迁人的不满，导致拖延征收进度。
2.对策与建议
2.1加强对群众进行土地征收及补偿法制知识的教育
采取书面、网络及媒体的方式对群众进行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法制教育，使他们了解房屋征收补偿安置政策、补偿标准、工作程序等。掌握基本的征地情况，了解群众对征收安置的要求，确保拆迁人和被拆迁人双方在补偿方面得到共识，使得拆迁补偿工作能公平公正地进行。根据群众的居住要求和安置意愿规划各种户型的安置房，严抓安置房进度，让群众能更快搬进安置房，展开正常的生活。
2.2拆迁估计机构规范化
2.2.1片区划分
房屋拆迁估价以居委会为单位划分片区，每一个片区不宜超过200户且估价房屋面积不超过20000平方米。同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。如同一拆迁范围内需要两家或两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
2.2.2估价机构投票产生的方式
⑴估价机构一般由被拆迁人投票的方式产生，镇街拆迁部门负责召集公证部门（或司法所）、拆迁人、被拆迁人、被拆迁人所在的居委会或被拆迁人代表和估价机构参加。
⑵被拆迁房屋实行一户一票现场投票制，参加投票的到场户数须多于全体被拆迁房屋总户数的一半才视为有效。
⑶得票票数多于投票总数一半的估价机构即为本期本片区选中的房屋估价机构。若没有任何一家估价机构得票过半，则由被拆迁人在第一轮得票数前三位的估价机构中重新投票，得票数最多的一家为本片区选中的估价机构。
⑷以上估价机构必须是符合相关资质的估价机构。
2.2.3估价机构摇珠产生的方式。若被拆迁人不愿意或者放弃投票选择拆迁估价机构的，由拆迁人采取公开摇珠的方式确定估价机构：
⑴摇珠开始之前先由摇珠人（由公证处或司法所代表）向参加摇珠的各方代表展示写有阿拉伯数字的小珠（小珠上的编号对应着各估价机构签到时的顺序号，即对应具体的估价机构），然后逐一将小珠放进摇珠机内。
⑵摇珠人每次摇出一个小珠，小珠对应的估价机构即为本期该片区选中的估价机构，该估价机构负责该片区当期受理申请的全部估价项目。
3.健全工作机制，及时化解矛盾纠纷
各地区、有关部门要求严格按照评估到位、审批程序到位、政策公开到位、补偿安置到位的要求，建立健全征地拆迁信息沟通与协作机制，及时掌握和化解苗头性、倾向性问题，防止矛盾积累激化。要健全征地拆迁工作责任制，加快建立上下贯通的信息系统，积极探索征地拆迁矛盾纠纷排查调处机制，采取各种有效方式做好群众思想工作，防止简单粗暴压制群众，避免困征地拆迁问题引发新的上访事件。地方各级人民政府和有关部门要深入到问题较多的地方去接访、下访，主动倾听群众诉求，把问题解决在初始阶段。各地要加强形势分析与研判，一旦发生恶性事件，要及时启动应急预案，做好稳控工作，防止事态扩大。要加强和改进宣传工作，充分发挥舆论监督和引导的重要作用。
4.加强对拆迁工作人员的培训与教育
4.1严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，坚持依法征收和公平、公正、公开两个原则开展工作。严格执行国家、省、市、镇的相关法律、法规、杜绝违法、违规现象的发生。征收项目必须按照有关征收补偿标准，制度合理的补偿安置方案，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
4.2严格按照工作流程办事
⑴征收公告⑵丈量登记⑶丈量复核⑷丈量数据公示⑸制定补偿方案⑹动迁洽谈⑺确认补偿金额⑻签订补偿安置协议⑼支付补偿款
参考文献：
[1]国务院.城市房屋拆迁管理条例【M】.北京：法律出版社，2001.
[2]陈爱巧：“征地拆迁”问题的经济学认识与矛盾分析
由于民主法治工作的努力开展和认真实施，社会治安综合治理工作得到了进一步加强，也得到了上级领导的肯定和赞同。因此，*居委会先后被市、区、街道授予“防激化先进单位”、“社会治安综合治理先进单位”、“依法治村先进单位”、“人民调解先进单位”、“安全生产先进单位”等荣誉称号。
民主法治目标方略得以实现，主要有以下经验与做法：
一、切实加强组织领导，实行目标管理。
党总支部、居委会认真贯彻落实新区、南站街道关于民主法治、依法治理规划精神，始终把法制宣传教育、依法治理工作作为一项政治任务来抓，每年下发关于实施依法治理工作意见的文件，严格完善监督检查机制，从而确保了民主法治工作有计划、有目标地按步骤实施。
为充分发挥民主法治领导小组的组织、协调职责，组成了以党总支部书记为组长的领导小组，制定了领导小组工作制度和领导小组人员职责，由领导小组根据年初制定的考核细则年终对各单位、各人员实行考核，依据考核情况进行表彰奖励，充分调动了基层开展民主法治工作的积极性。
200*年3月，我居委根据实际情况，研究制定下发了《*村委民主法治及依法治村规划》，明确了总体目标、主要任务、步骤、方法、组织领导和保障，对顺利实施民主法治工作及依法治村规划提出了具体要求，做到层层落实，层层发动，确保了法制教育工作向纵深发展，落到实处。
二、形式多样的开展各类普法宣传教育，增强全民法制意识。
1、成立了近40人的法治骨干队伍，举办了三期法治骨干培训班，结合自身工作和居委法治重点，对他们进行了相关的法律法规知识的培训，提高了法治骨干的法律知识水平，增强了对法制工作重要性的认识，并通过他们深入到居民群众中宣传，在整个居委形成了人人学法、自觉守法的良好氛围。
2、抓好领导干部的法制教育。一是制定了领导干部学法制度和领导干部年度学法计划；二是对领导干部学法采取在一起集中学习和自学，交流学法心得，检查学法笔记等方式；三是不定期地邀请专家举办法制报告会和专题讲座，就领导干部工作中涉及到的法律问题进行讲解和辅导，增强领导干部的法制观念，提高依法办事、依法行政的能力。
3、做好重点对象的法制教育工作。对中小学生，我们一是坚持发挥法制课教育主阵地作用，聘请法制副校长，定期和根据实际教育需要对中、小学生、青少年进行法律、法规辅导，重点讲解《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》、《道路交通安全法》等内容，以案释法，对同学们进行警醒教育；二是发挥青少年教育基地和关心下一代活动基地的功能作用，多样化的开展对青少年的暑期教育活动，通过参观、讲座、听故事、看录像等形式，让青少年在活动和娱乐中获得法制和道德的学习教育；三是在学校深入开展“青少年维权岗”等活动，加强对青少年的维权和监管；四是制作了预防青少年犯罪图板12块、禁毒宣传图板10块在学校巡回展览，教育他们从小抵制不良思想的侵蚀，争做带头守法的小公民。
4、做好普通干部的法制教育。一是制定了居委干部学法考核制度，对居委干部的学法任务做了明确规定；二是利用会议、培训集中辅导，在每年干部冬训时，邀请上级政法部门领导为居委干部进行有关法律知识的大课辅导，开展法律知识竞赛；三是专题宣讲，结合新颁布的法律法规邀请专家进行授课讲解，共举办了“新婚姻法”、“宪法修正案”、“行政许可法”等多部法律法规专题报告会。
5、抓好流动人口的法制宣传工作。我们以服务流动人口为重点，结合流动人口服务与管理的有关法律法规，通过在流动人口聚集地开展法律宣传和咨询，向他们法制宣传，为流动人口提供法律咨询，解答他们在生活中遇到的各类涉法问题，受到了居委流动人口的欢迎。
6、抓好普通群众的法制宣传工作。民主法治的目标就是提高全民的法制意识，对普通群众我们一是送法到村、组，通过发放普法宣传资料，致群众一封信等形式向广大群众宣传与他们生产、生活相关的法律法规；二是利用居委法制宣传栏、黑板报、撑牌等宣传阵地施教；三是多种形式地开展法律咨询活动为群众提供法律咨询和服务，群众受教育面达80%以上。通过多种形式的宣传教育，广大群众的法律意识明显增强，遇到纠纷能够运用法律手段维护自己的权益，民事纠纷逐年减少。
7、能够将法制宣传与大型活动、事件相结合。（1）现在我居委面临大量的拆迁任务，为使拆迁群众了解无锡市及新区拆迁的法律法规，做到心中有数，我们向拆迁户广泛宣传新区关于拆迁方面的文件，并制订了《*村农民多层住宅公寓楼购置办法》以及《*村征地房屋拆迁补偿办法》等拆迁规定，使他们能够了解相关的法律、政策，主动配合拆迁。（2）在防治传染病工作中，我们积极向群众和流动人口开展防治传染病方面的法律、法规的宣传，宣传《传染病防治法》、《突发公共卫生事件应急条例》，做到科学防治与依法防治相结合。（3）为配合做好禁建工作，我们积极向广大群众宣传禁建法规，在6.25土地宣传日宣传《土地法》，散发致全居委居民群众的一封信等，配合市、区进行拆违工作宣传，使控违禁建深入人心。
三、依法治理重点，走依法行政轨道。
在开展依法治理工作中，着重抓好了以下几个重点：
1、抓依法治村。统一布署,制定下发了《*居委关于进一步加强基层民主法治建设的意见》。结合村换届选举，由村向居委的过度，大力宣传《村民委员会组织法》、《居民委员会条例》，提高村民自治、居民自治水平，使（村）居委会依法“民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”。把推进村务公开与减轻农民负担结合起来，增强透明度；推进村务公开与改进干部作风结合起来；推进村民议事制与民主管理结合起来，在推进依法治村中，我们规范了村务和财务公开的内容、项目、为村民办实事的要求，有力地促进了依法治村工作的开展，基层民主法治建设得到了进一步加强，居委三个文明建设协调发展。
2、抓依法行政、依法治理。针对新形势下居民群众关心的热点和出现的难点问题，开展依法治理。一是对村巷道路的翻新，绿化带的建设，给居民一个清新的生活环境。联合*环卫站对区域内的卫生死角、坑洼地带等居民不满意的地方进行清理、修补，以及粪坑、坟墓等不雅之处，都进行了依法处理；二是与街道爱卫办、卫生监督办对居委的卤菜加工点进行检查，依法查封无工商营业执照、无卫生许可证的非法卤菜加工点；三是协同街道执法队、村镇管理部门对居委养猪、养鸟、养鸡等影响生活环境的居民户进行清理整顿，有效地打击了危害居民群众身体健康和生活环境的违法行为，整洁了居委的区容环境面貌。
3、全力维护社会稳定，保一方平安。居委先后开展了打击“两抢”和入室盗窃等侵财性犯罪专项斗争，对流动人口实行专项治理，规范化管理。加强对“”人员的监控管理、转化教育力度，严防组织相互串联、相互渗透，严厉打击上京滋事、扰乱社会稳定的行为。对区域内的不稳定因素，加以控制，对社会不稳定人员，加以普法教育、思想开导。妥善协调处理因拆迁、民事纠纷及企业工资协商等引发的各类矛盾、不稳定因素，为*的社会建设和经济发展提供了一个良好的法制环境，为“建设平安*，创建最安全地区”的争创工作带来了新的契机。
4、强化法律服务，保障经济健康发展。依法治理的目的是保障本地区的社会事业和经济健康发展，依托法律做保障，把法律服务不断深入领导干部、企业法人代表、居民群众。一是居委遵照有关法律法规、地方性政策，依法决策、依法办事；二是为企业改制、发展、农业产业结构调整提供法律服务，制定法律文书，参与合同制订的审核鉴定，保障企业改制的规范性、合法性；三是为居委群众提供法律服务，解答他们在生产、生活中遇到的涉法问题，帮助他们运用法律武器维护权益；四是积极调解钝化民事纠纷，调解率100%，调解成功率达98%，有效地维护了居委的社会稳定，为经济和社会事业的发展提供了法律保障。
三部与公众生活相关的法规规章
劳动和社会保障部《最低工资规定》。该《规定》适用范围不仅包括企业，还包括民办非企业单位、有雇工的个体工商户和与之形成劳动关系的劳动者，以及国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者。《规定》指出，劳动者在依法享受带薪年休假、探亲假等国家法定的休假期间视为提供了正常劳动，用人单位必须依法应支付的不得低于最低工资标准的劳动报酬。《规定》明确了最低工资标准测算方法，要求最低工资标准每两年至少调整一次。对于违反规定的，劳动保障部门将责令用人单位按所欠工资的最高5倍支付劳动者赔偿金。
建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。《办法》指出，城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物配租要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。为了保证公平和公正，《办法》还要求，申请廉租住房的最低收入家庭，应当提出书面申请，市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，应当予以公示。有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。
建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。该《规程》明确了行政裁决及强制拆迁的程序，增加了行政调解程序，建立了拆迁听证制度，确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则，规范了拆迁强制执行行为。《规程》指出，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。未经行政裁决不得实施行政强制拆迁，拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
三部重要的行政性法规规章
国务院《地质灾害防治条例》。《条例》明确规定，国家实行地质灾害预报制度和地质灾害调查制度。国务院国土资源主管部门会同国务院建设、水利、铁路、交通等部门，依据全国地质灾害调查结果，编制全国地质灾害防治规划，经批准后公布。县级以上人民政府应当将城镇、人口集中居住地区、风景名胜区、大中型工矿企业所在地和交通干线、重点水利电力工程等基础设施作为地质灾害重点防治区中的防护重点。国家建立地质灾害监测网络和预警信息系统，实行地质灾害预报制度。地质灾害预报由县级以上人民政府国土资源主管部门会同气象主管机构。任何单位和个人不得擅自向社会地质灾害预报。对出现地质灾害前兆、可能造成人员伤亡或者重大财产损失的区域和地段，县级人民政府应当及时划定为地质灾害危险区，予以公告，并在地质灾害区的边界设置明显警示标志。
国土资源部《矿产资源登记统计管理办法》。与1995年《矿产储量登记统计管理暂行办法》相比，修改和补充后的《办法》改变了以往矿产储量统计与开发利用统计分别进行、一个部门多头统计和部分填报内容重复的状况，将原来实行的原矿产资源储量与开发利用两项统计制度合并，建立了新的规范的矿产资源统计制度。同时，明确了矿产资源登记统计管理的职责分工，并将矿产资源储量登记与评审备案、探矿权采矿权管理等紧密链接起来，同时办理，既强化了国土资源主管部门对矿产资源登记统计工作的统一管理，便于登记工作的落实，又简化了程序，提高了效率，进一步明确了矿产资源储量登记的作用。另外，新《办法》还制订了新的指标项目，修改了有关专业术语和名称，增加了停办（关闭）矿山残留矿产资源储量登记方面的规定。
国土资源部《海底电缆管道保护规定》。该《规定》对海底电缆管道的安全运行、海底电缆管道所有者合法权益、海上作业与海底电缆管道的保护、海底电缆管道纠纷的解决以及处罚做出明文的规定。《规定》指出，海上作业者在海上作业时钩住海底电缆管道的，应当立即报告所在地海洋行政主管部门，不得擅自将海底电缆管道拖起、拖断或砍断。海上作业者为保护海底电缆管道致使财产遭受损失，有证据证明的，海底电缆管道所有者应当给予适当的经济补偿；但擅自在海底电缆管道保护区内从事挖砂、钻探养殖等海上作业的除外。单位和个人造成海底电缆管道及附属保护设施损害的，应当依法承担赔偿责任。
四部与财经有关的法规规章
中国银行业监督管理委员会《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》。该办法对金融衍生产品的管理进行了统一的规范，还首次对金融机构开办衍生产品的准入条件和开办程序进行了明确规定，加强了衍生产品的准入管理。《办法》指出，申请开办衍生产品交易业务的中国国内的金融机构，必须具备健全的衍生产品交易风险管理制度和内部控制制度；完善的衍生产品交易前、中、后台自动联接的业务处理系统和实时的风险管理系统；配备相应的人员和设施。外国银行分行申请开办衍生产品交易业务，应获得其总行对该分行从事衍生产品交易品种和限额等方面的正式授权；除总行另有明确规定外，该分行的全部衍生产品交易统一通过给其授权的总行系统进行实时交易，并由其总行统一进行平盘、敞口管理和风险控制。银监会有权随时检查金融机构有关衍生产品交易业务的资料和报表，定期检查金融机构的风险管理制度、内部控制制度和业务处理系统是否与其从事的衍生产品交易业务种类相适应。
中国人民银行《中国银联入网机构银行卡跨行交易收益分配办法》。《办法》统一了发卡行和中国银联在跨行交易中的收益分配比例和办法，规定ATM跨行取款交易收益分配采用固定行手续费和银联网络服务费方式。持卡人在他行ATM机上成功办理取款时，无论同城或异地，发卡行均按每笔3.0元的标准向行支付手续费，同时按每笔0.6元的标准向银联支付网络服务费。暂不规定ATM跨行查询收费。POS跨行交易的商户也须按一定比例向发卡行和银联缴纳服务费。
中国保险监督管理委员会《外国保险机构驻华代表机构管理办法》。与旧办法相比，新《办法》明确了外国保险机构申请驻华机构的审批时间，规定了外国保险机构及相关称谓。《办法》指出，“外资保险机构驻华代表机构”将改名为“外国保险机构驻华代表机构”。按照中国入世承诺，新办法加入了保监会审批的期限的规定；对审批的程序进行了细化，明确规定，正式申请表由保监会提供，保监会审批的期限为20日，20日内不能作出决定的，经保监会主席批准，可以延长10日。对代表机构的展期，不再审批，对代表机构变更地址、更换或增减代表、副代表、外籍工作人员，则由审批改为事后报告。
国家外汇管理局《关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》。该通知对我国境内非居民个人的外汇流入、流出，等各环节都进行了规范，并明确了银行的职责。《通知》指出，外国自然人（包括无国籍人）、港澳台同胞和持中华人民共和国护照但已取得境外永久居留权的中国自然人都是非居民个人。《通知》以1万美元和5000美元为界，分别规定了非居民个人办理外汇收支、外汇划转、结汇、开立外汇账户、将外汇汇出境外应办理的相关手续。银行应当按照本《通知》规定办理非居民个人外汇业务，并接受外汇局的监督、检查。
三部与海关相关的法规规章
国务院《中华人民共和国知识产权海关保护条例》。《条例》明确规定了知识产权海关保护的范围以及期限。海关对与进出口货物有关，并受中华人民共和国法律、行政法规保护的商标专用权、著作权和与著作权有关的权利、专利权实施保护，知识产权权利人可以按照本条例的规定，将其知识产权向海关总署申请备案。知识产权海关保护备案自海关总署准予备案之日起生效，有效期为10年，知识产权权利人可向海关申请扣留侵权嫌疑货物。
海关总署《海关关于加工贸易保税货物跨关区深加工结转的管理办法》。与旧办法相比，新《办法》做了较大的修改，并对转入、转出企业办理结转计划备案手续程序、办理结转报关手续的程序进行了细化。《办法》指出，加工贸易企业开展结转的，转入、转出企业无需经外经贸主管部门批准，只需经主管海关备案后，就可办理实际收发货及报关手续。《办法》还规定了申请结转的加工贸易企业如有不符合海关监管要求，被海关责令限期整改，在整改期内的；逾期未报核《手册》的；未按照本办法第五条规定填制结转货物收发货单的；涉嫌走私已被海关立案调查，尚未结案的等四种情形，海关将不予受理。
海关总署《中华人民共和国海关对用于装载海关监管货物的集装箱和集装箱式货车车厢的监管办法》。该办法加强了对集装箱制作、集装箱式货车车厢的制造或改装以及集装箱和集装箱式货车车厢的维修的监管。《办法》规定，境内制造集装箱的工厂、境内制造或者改装集装箱式货车车厢的工厂应持《工厂认可证书》，向其所在地海关申请递交申请书，经核准后由海关颁发相应的核准证书，方可从事集装箱制造、集装箱式货车车厢制造、改装或者维修。海关总署授权中国船级社统一办理集装箱我国海关批准牌照、境内装载海关监管货物的集装箱式货车车厢的海关批准牌照。海关可以随时对维修工厂维修的安装海关批准牌照的集装箱和集装箱式货车车厢进行核查。
一、房屋拆迁的概念
房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。
由于城市规划和国家专项建设的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地得到最合理高效的利用。这往往就需要拆除大量旧房，并在原有土地上进行新的开发建设。但是由于土地上的房屋等附着物凝结了原用户的资金和劳动力，并且是原用户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善安置。
目前，规范房屋拆迁行为的法律规范有国务院2001年6月颁布并于11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》、各地制定的关于房屋拆迁管理的地方性法规、以及我国《土地管理法》、《城市规划法》中有关拆迁的法律规定。
二、房屋拆迁的法律特征
1、体现出强制性和自愿性的双重特性。
由于房屋拆迁是因国家建设需要而产生，因而带有明显的强制性，不管被拆迁人是否愿意，都必须服从拆迁。在房屋拆迁过程中，有下面一系列的行政管理行为：拆迁前拆迁人必须向有关行政主管部门申领拆迁许可证，并由有关行政部门冻结拆迁范围内的户口、向被拆迁人拆迁公告；一旦拆迁人与被拆迁人无法达成协议，则由行政部门裁决，当事人若不服裁决可提讼。
同时，由于房屋拆迁活动过程中存在一些民事行为，因而体现出自愿性的特点。房屋拆迁中的民事行为有：拆迁人与实施拆迁行为的单位之间的委托拆迁合同行为；拆迁人与被拆迁人在自愿有偿、协商一致基础上达成关于搬迁、安置、补偿的协议。
2、全国统一性和地方差异性并存。
全国有针对房屋拆迁管理的统一的法律法规，各地的房屋拆迁活动都必须遵照执行，因而房屋拆迁体现出全国范围的统一性。同时，由于我国地广人多，各地自然条件差异大，经济发展水平不平衡，地方财政和经济实力差距大，所以各地为妥善处理房屋拆迁中的各种法律关系，搞好本地建设，在国家的房屋拆迁管理行政法规基础上因地制宜地颁布了一些地方性的法规、规章，从而使房屋拆迁显现出地方差异性，地方差异性主要表现在补偿和安置标准方面。
三、房屋拆迁的程序
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁必须按照下列程序进行。
1、提出拆迁申请需要拆迁房屋的单位，应当持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁补偿安置资金证明向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。
2、审批和发放许可证房屋拆迁主管部门对拆迁申请进行审查后，认为合法、合理、可行的，应予批准，并发放房屋拆迁许可证。确定拆迁范围后，通知有关部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途、租赁房屋等相关手续。
3、拆迁公告房屋拆迁主管部门核发拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定，拆迁公告。公告内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作，以保证拆迁工作顺利进行，维护国家和拆迁当事人双方的合法权益。
4、签订拆迁补偿安置合同在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当和被拆迁人在自愿、有偿的基础上就拆迁补偿和安置事宜进行协商，签订合同。关于拆迁补偿安置合同的主要内容和有关问题，将在第二、三节中详细论述。
5、实施房屋拆迁被拆迁人应在规定的时限内自行搬迁，如拒不自行搬迁，拆迁人可以申请强制搬迁。搬迁结束后，拆迁人一般应向被拆迁人出具包括被拆迁人姓名或名称、房屋产权性质、地点、面积、搬迁时间等内容的搬迁验收单，对完成搬迁后的房屋组织拆除工作。
第二节拆迁补偿安置合同的法律特征主体及内容
一、房屋拆迁补偿安置合同的法律特征
1、拆迁补偿安置合同是双务合同，拆迁当事人双方相互享有权利和承担义务。比如拆迁人应按法律规定和拆迁合同约定，对被拆迁人给予合理补偿和妥善安置；被拆迁人应在规定的时间内迁出拆迁范围等。
2、拆迁补偿安置合同是有偿合同，即双方当事人对所获得的利益要偿付代价。如拆迁人进行新的房地产开发而拆除旧房，就必须对原房屋所有人因此所受的损失给予相应补偿；而被拆迁人在获得补偿的同时丧失对原房屋的所有权，对补偿中超过原房价值的部分，要补充差价。
3、拆迁补偿安置合同是要式合同，应采取书面形式，在特殊情况下还必须办理公证。原《城市房屋拆迁管理条例》曾明确规定拆迁补偿安置合同应采取书面形式，但2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆迁管理条例》没有明文规定采取书面形式。笔者认为，由于房屋拆迁补偿安置合同均不能即时清结，且履行时间一般较长，如不采取书面形式，易生纠纷，所以新《城市房屋拆迁管理条例》对此处的修改似有不妥。在拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时，拆迁补偿安置合同必须经公证机关公证。
4、拆迁补偿安置合同是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋及其附属物交付拆除为成立要件。
二、房屋拆迁补偿安置合同的主体
房屋拆迁补偿安置合同的主体包括拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。
1、拆迁人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁人获得了待拆迁房屋所占土地的国有土地使用权并获准在该土地上兴建建设项目，可能是专门从事房地产开发经营的房地产公司，也可能是没有房地产开发资质的企业、机关、团体等建设单位。
2、被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的人，包括自然人和法人。在整个拆迁范围内拥有房屋产权的人都是被拆迁人。
3、房屋承租人。房屋承租人是与被拆迁人订有房屋租赁合同的房屋使用人。按照新的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋承租人不属于被拆迁人。但拆迁也涉及到房屋承租人的利益，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。
三、拆迁补偿安置合同的主要内容
拆迁补偿安置合同一般应具备以下条款：
1、拆迁当事人的姓名、名称、住所地、通讯地址等基本情况。
2、拆除房屋的有关情况，包括房屋的座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等等。
3、补偿方式、金额和时间。补偿方式分货币补偿和房屋产权调换。若是货币补偿，则补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。若是产权调换，则按照拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。值得注意的是，在大多数情况下，被拆迁人可以选择补偿方式，但是在以下两种情况下，不得选择补偿方式：①拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；②拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。至于补偿的时间，一般应在拆迁前一次性补偿。
4、房屋估价。在实行货币补偿形式的情况下，需要对被拆迁房屋的市场价格进行评估，在实行房屋产权调换形式的情况下，需要同时对被拆迁房屋和所调换房屋的市场价格进行评估，以作为结清差价的依据。至于房屋的评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如双方未能就选定评估机构达成合意，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。有些地方性法规、规章规定，评估工作由当地拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担，这种规定显然属于行政性垄断，被拆迁人对其评估价格的公信力也多持怀疑态度，因为拆迁管理部门多为当地的房地产管理部门，房地产管理部门在进行房地产行政管理过程中与拆迁单位难免建立一些关系，而被拆迁人与房地产管理部门的联系很少，被拆迁人有理由怀疑拆迁人利用与房地产管理部门的关系去干预和影响房屋评估的过程和结果。所以，笔者认为，利用地方性法规、规章规定市场主体之间民事行为中的房屋价格评估由拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担并非妥适。当然，被拆迁房屋与调换房屋的价格也并非一定要进行评估，若双方能就补偿的金额和差价结算的金额达成一致意见，就可以不评估，这样一方面可以尽快签订拆迁协议并付诸实施，节省时间，提高效率，另一方面可以省却一笔评估费，降低拆迁中的成本。
5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁房屋的承租人的。在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。
6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限，这一期限是用来约束被拆迁人和房屋承租人的。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁人提供适宜入住的调换房屋的时间界限，这一期限是用来约束拆迁人的。
8、违约责任。对拆迁人来说，违约责任主要是不能按时支付补偿款和超过过渡期限提权调换房屋的责任，承担责任的方式一般是支付违约金。对被拆迁人和房屋承租人来说，违约责任主要是不按时搬迁和腾退周转房的责任，承担责任的方式是被强制搬迁。
第三节拆迁补偿安置中的行政裁决和先行拆迁
一、拆迁补偿安置中的行政裁决
《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。这一规定明确了解决房屋拆迁补偿、安置的法律救济手段和程序，有三层含义：第一，行政裁决是解决纠纷的前置手段和程序，即拆迁双方当事人因房屋拆迁补偿、安置等问题发生争议经协商达不成协议时，应先由房屋拆迁行政主管部门（或同级人民政府）裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。《城市房屋拆迁管理条例》以行政法规形式将房屋拆迁补偿、安置纠纷纳入行政管理范畴，并授予房屋拆迁主管部门（或同级人民政府）对这类纠纷的先决权。司法救济只是作为行政裁决的司法监督程序而存在。两种法律救济手段或程序并非可以选择适用，行政裁决是必经程序，非经行政裁决法院不得受理。《条例》将行政裁决作为前置程序，并赋予裁决强制执行效力的目的，一是缘于拆迁建设具有严格的计划性，拆迁计划中断或拖延必然产生连锁反应，影响城市规划并会造成很大的经济损失；二是缘于处理拆迁案件与社会公益具有密切的关联，不能因为少数人的权益纠纷拖延拆迁期限，不能损害社会公共利益。第二，裁决结果可以作为强制执行的依据。在裁决规定的期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，无论是否提讼，也无论一审期间或二审期间，县级以上人民政府均可责令强制拆迁，或者由房屋管理部门依法申请人民法院强制拆迁。第三，裁决的强制执行力并不排除当事人的诉权，当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提讼。
对于当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决向人民法院的，人民法院究竟是应作为行政案件受理还是应作为民事案件受理，《条例》未作规定。实践中各地的作法大相径庭。有的地方法院对未经裁决的房屋补偿、安置纠纷直接作为民事案件受理，对不服房屋拆迁行政裁决的作为行政案件受理；有的地方则先由房屋拆迁行政主管部门对这类纠纷进行裁决，当事人对裁决不服的作为行政案件受理，对未经裁决的人民法院一律不予受理。笔者认为，当事人对房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服而向人民法院的，人民法院应作为民事案件对待，要求当事人以原纠纷向人民法院提起民事诉讼。理由如下：1、裁决拆迁协议是行政主管部门对当事人之间的民事纠纷居中公断，不同于行政机关在管理事务中对相对人的行政处理。2、行政诉讼不适用调解原则及司法变更权有限原则使得行政审判对于解决房屋拆迁补偿、安置纠纷存在严重的局限性和不彻底性，行政诉讼不利于当事人之间的房屋拆迁补偿、安置纠纷顺利、彻底地解决。行政诉讼不适用调解原则，是指人民法院审理行政案件，除了行政赔偿案件外，不得适用调解作为审理程序和结案方式。如果对当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决的诉讼作为行政案件，则人民法院对行政裁决的司法审查不适用调解，只能机械地对行政裁决进行合法性审查，然后简单地作出维持或撤销的判决，未能使当事人心服口服，真正解决纠纷，不仅化解不了社会矛盾，有时甚至还会缴化矛盾，增加社会的不稳定因素。行政诉讼中司法变更权有限原则，是指在通常情况下人民法院不得变更原行政决定，只有在行政处罚显失公正的情形下才能变更。行政诉讼的这一原则决定了人民法院对房屋拆迁补偿安置纠纷裁决行政诉讼案的审理不能行使司法变更权。也就是说，在案件的审理过程中只审查房屋拆迁行政裁决的合法性，对于合法的行政裁决予以维持，而对于不合法的则只能予以撤销。拆迁行政裁决一般是对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、拆迁期限等问题作出全面处理，法院审查行政裁决只有一小部分违法，而其他大部分内容都正确、合法时，由于人民法院对该行政裁决不能行使司法变更权，因此未能直接判决变更以息讼，却只能判决撤销，使房屋拆迁补偿安置纠纷又处于未决状态，一切又得从头开始。3、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间的纠纷完全属于平等主体之间的民事权益纠纷，诉讼到法院时应作民事案件处理。
二、拆迁补偿安置中的先行拆迁
由于拆迁关涉到城市规划的执行，在一定程度上关系到社会公共利益，而在实践中确有一些被拆迁人以种种借口故意拖延搬迁，损害拆迁人的利益和社会公共利益。对此，只要符合《城市房屋拆迁管理条例》和《民事诉讼法》规定的先予执行的条件，经当事人申请，人民法院可以裁定先行拆迁。
《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。这里规定了两种先行强制拆迁，一种是房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门（一般是行政部门）实施的行政强制拆迁。另一种是人民法院实施的司法强制拆迁。笔者认为，这一规定颇值商榷。强制拆迁是一种强制执行措施，民事诉讼法规定我国的强制执行权统一由人民法院行使，其他任何单位和个人都不得行使执行权。上述条例是国务院颁布的行政法规，比民诉法的阶位低，条例中规定行政强制拆迁将执行权授予行政机关，显然与民事诉讼法的规定相冲突。再者，房屋拆迁管理部门不是拆迁补偿安置中的当事人，不可能为强制拆迁提供担保，条例规定由其申请人民法院强制拆迁也有不妥，所以应以拆迁人申请人民法院强制拆迁为宜。
先行拆迁必须符合下列条件：
1、当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。拆迁人提出先行拆迁申请，必须是因被拆迁人拒不搬迁将要或已经严重影响施工工期，给拆迁人造成直接经济损失。
2、被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，即提出申请的拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，在进行拆迁后，使被拆迁人有房可搬，有屋可住。
3、申请人必须提供担保。据《民事诉讼法》第98条规定，拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供担保或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。在先行拆迁后如申请人败诉的，其应当赔偿被申请人因先予执行遭受的经济损失。
根据房屋拆迁的特点，笔者认为，担保的方式可分为房屋担保和资金担保两种。所谓房屋担保，是指申请人提供与被拆迁房屋市场价值相当的产权清晰的房屋，房屋的产权可以是申请人的，也可以是其他担保人的。该担保房屋，未经人民法院允许，申请人和其他担保人不得擅自处分。所谓资金担保，即申请人提供与被拆迁房屋市场价值相当的资金，交由人民法院控制。
对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何实行拆迁？条例第29条规定由拆迁人提出补偿安置方案经房屋拆迁管理部门审核同意后办理证据保全，然后进行强制拆迁。笔者认为，此规定不利于保护被拆迁人的合法权益。如只要求拆迁人提出补偿安置方案而不提供任何实际财产担保的情况下先行拆除房屋，拆迁人便会占据主动优势，拖延补偿，而被拆迁人则完全处于被动地位。所以，笔者认为，对拆迁范围内产权不明确或正在涉讼的房屋，拆迁人申请强制拆迁时也应向人民法院提供房屋担保或资金担保。
第四节拆迁补偿安置中的几种特殊情况
一、共有房屋的拆迁补偿安置
对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应由全体共有人享有和承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部份共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。如属可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应由共有人对共有房屋按共有的份额进行分割，然后根据共有人各自的要求进行产权调换或货币补偿。对于不在共有房屋内居住的共有人，不予支付搬迁补助费和临时安置补助费。
二、产权不明确的房屋的拆迁补偿
产权不明确的房屋是指房屋的产权归属有争议或不能确定产权人的房屋。由于产权人不明确，拆迁人无法与之订立拆迁补偿安置合同，所以拆迁决定公布后，产权纠纷的当事人应就产权问题尽快协商一致，由确权之后的产权人与拆迁人签订拆迁补偿安置合同。在确权过程中，遇有落实私房政策的情况应一并处理。拆迁条例第29条对拆迁产权不明确房屋作了规定。前节中谈到这一规定对潜在的产权人即被拆迁人来说有失公平。笔者认为，如果在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷尚不能解决的，拆迁人可以根据被拆除房屋的实际情况提出补偿安置方案，并提供房屋或资金担保，申请人民法院强制先行拆迁。申请前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。所谓证据保全，是指对可能灭失或者以后难取得的、证明有关行为或事件的证据和材料进行收集、固定和保管，以保留其真实性和证明力的措施。办理证据保全的目的，在于避免因房屋原状被毁而在补偿问题上产生新的纠纷。
三、租赁房屋的拆迁补偿安置
为保护承租人的合法承租权，使其正常的生产生活不因拆迁而受到影响，维护房屋租赁秩序的稳定，拆迁条例第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
四、设有抵押权的房屋的拆迁补偿
房屋抵押是指房屋产权人以房屋作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从该房屋的价值中优先受偿。房屋产权人为抵押人，债权人为抵押权人。《担保法》第58条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失，毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。房屋拆迁实质上是国家运用国家的强制力对房屋进行征收，房屋拆迁后，原来作为抵押物的房屋即行灭失，其上设定的抵押权也因抵押物的灭失而消灭。虽然抵押权消灭，但抵押权人仍然可以就该抵押物的补偿金或补偿物获得优先受偿，这种优先受偿权是抵押权的延伸。所以在实行产权调换补偿情形下，由于调换房屋是特定物，抵押权人与抵押人不需就调换的房屋另签抵押合同，也不需再办理登记，照样可以优先受偿。而在实行货币补偿情形下，由于货币是种类物，抵押权人为保护自己的合法权益应申请法院采取适当保全措施。
五、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿
临时建筑是由规划部门批准建设短期内临时使用，但不核发房屋产权证书的建筑。临时建筑有严格的批准使用期限，拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑，应当给予适当补偿。补偿的标准，笔者认为可以参照临时建筑剩余使用年限内的租金计算补偿金额。
违章建筑是指没有经过规划部门批准领取建设许可证而擅自建设或擅自改变规划批复方案、用途而建设的建筑物。拆除违章建筑一律不予补偿。
同志们：县委、县政府决定今天在这里召开县征地拆迁工作动员会，主要目的是：动员全县各级各部门统一思想，提高认识，以务实的工作作风，以强力的工作措施，平稳、快速、高效地推进我县城市规划区及棚户区征地拆迁工作，从而加快城市规划区和棚户区的开发建设，拉开县新一轮城市建设序幕，以求建设宜居的新突破。按照会议安排，下面我对相关工作作一安排部署。
一、提高认识，以发展的眼光看待征地拆迁工作
随着经济社会的发展，人民群众对生活环境的要求越来越高，加强人居环境建设成为摆在各级政府面前的一项重要课题。前几年因为移民、灾后重建等工作牵制了大量精力，城市建设相对停滞了几年。目前，全县移民、灾后重建等工作已取得阶段性胜利，在今年5月我县组队考察学习区、县等地征地拆迁工作后，县委、县政府认为各种条件均已成熟，决定调整工作重心，抽调全县相关部门、乡镇的精兵强将，组成全县征地拆迁工作队，全力推动县城规划区及棚户区征地拆迁工作。这次开展的征地拆迁工作具有特殊重要性，主要体现在四个方面：
一是加快城镇化进程的现实需要。随着大量农民工向城市转移，城镇化进程迅速加快。当前，城镇化程度成为了衡量一个地区经济、社会、文化、科技水平和社会组织程度、管理水平的重要标志。由于各种客观原因，目前我县城镇化进程较为缓慢，不能很好满足发展需求。为扩大城区面积，合理利用我县及其稀缺的土地资源，推动城镇化进程，就必须加快棚户区改造，加快城北、岩子等新区开发。要开发这些新区，首先就要开展征地拆迁工作。只有通过征地拆迁掀起新一轮城市建设的热潮，才能拓宽城区面积，提高城市建设的起点和标准，才能符合当前城镇化发展的新趋势。
二是实施民心工程的重要举措。由于各种历史原因，我县棚户区和等区域的基础设施薄弱，居住条件落后，生活环境较差。当地群众想要改变现状、提高生活质量的愿望十分强烈。我们实施征地拆迁，就是顺应民意、以人为本的具体体现。我们将通过征地拆迁后的重新修建，改善基础设施和居住条件，完善城市服务功能，让人民群众享受现代化、工业化和城镇化带来的好处，享受我县经济社会发展的成果，从而提高人民群众的满意度和幸福指数。
三是加快灾后重建项目建设的要素保障。我县灾后重建项目中，县文化中心、省道线、城区桥梁、武装部、汽车站、消防队、体育场和物流中心等项目分别分布在等区域。为顺利完成省、市下达的重建目标任务，我们必须加快征地拆迁进度，为重建项目的快速推进提供要素保障，确保项目按时完工。
四是提升城市品位、促进经济发展的必经之路。对于我县来讲，以旅游为主的第三产业是水电开发后经济持续增长的主要动力。曾经一度以“小香港”的美誉而闻名周边的县城，近几年的城市建设逐步落后于先进地区甚至周边区县。我们开展征地拆迁工作，目的就是要经营城市。通过征地拆迁，推动城市基础设施建设，提升城市品位，打造一个崭新的、更上档次的山区阳光精品县城，以城市综合服务功能的提升来促进第三产业发展，确保经济社会持续、稳步增长。因此，请大家务必提高认识，将思想统一到县委、县政府的决策部署上来，为全县征地拆迁工作的顺利推动提供强大的思想保障。
二、理清思路，以清醒的头脑应对征地拆迁工作
刚才讲了开展征地拆迁工作的重要性，接下来我要讲的是要开展哪些工作，以及怎么来看待这些工作。
（一）要明确此次征地拆迁具体工作任务。经县委、县政府研究决定：在规定时间内完成县城棚户区和等范围内约1000亩土地的征收及地上房屋的拆迁。此次征地拆迁的四至边界为：…………。此次征地拆迁主要涉及县城规划共需拆除构筑物约万平方米。其中，县文化中心、省道线、县汽车站、武装部、消防队建设项目用地的拆迁工作必须在短期内完成，具体时间由县征地拆迁工作领导小组确定。这些目标是硬任务，必须完成，这些时间点是硬指标，只能提前，不能推后。
（二）要坚定顺利推动此次征地拆迁工作的信心。首先，我们应正视征地拆迁工作的复杂性和艰巨性。征地拆迁难，可以说是当前全国各地普遍存在的现象，其原因主要在于：一是被拆迁人维权意识增强，加之少部分被拆迁人不顾大局，片面追求利益，造成征地拆迁工作进度缓慢；二是相关法律法规不断完善，开展征地拆迁工作程序要求越来越严；三是少数工作队员对政策理解不充分，宣传不够深入、细致，工作方法粗暴、不到位，造成群众不理解、不支持等。但是，我们更应该看到我县征地拆迁工作的有利条件。
第一，开展此次征地拆迁工作是民心所向。在等城市规划区调研时，群众问得较多的便是“到底什么时候能开发？到底什么时候能拆迁？到底什么时候能安置？”等问题。他们迫切希望通过征地拆迁后的修建，改变现在的居住环境和生活环境。我们现在开展征地拆迁，是民心所向，是顺应民意的，是得到绝大多数群众积极支持的。
第二，我们已经做好或者正在开展相关准备工作。去年，县财政筹资万元，实施了城市规划区内名被征地农转非人员的社会保障工作，彻底解决了他们“老有所养”的问题。同时，为解决其“住有所居”的问题，我们规划在等地修建大量安置房。目前，已经委托设计单位开展前期工作。
第三，我们的政策符合相关法律法规规定，并具有相当大的优惠性。今年5月中下旬，我县组织政法委、群工局、
国土资源局、规建和住房保障局、发展投资公司等单位到区、县学习考察征地拆迁工作经验。回来后专门抽调懂法律、懂政策的干部组成政策研究组，《土地管理法》《土地管理法实施条例》根据《四川省土地管理法实施办法》以及省政府办公厅《转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》（川办函〔〕73号）等法律法规规定，参照区、县等地征地拆迁政策，历时2个月反复研究磋商几十次，最后才制订出我县城市规划区征地拆迁补偿办法的补充意见。在此次的补充政策中，我们以群众利益为出发点，制订的政策较临近区县有很大的优惠：一是补偿标准较高。以砖混结构房屋补偿为例，县460元/平方米、区960元/平方米，而我县的补偿标准为1280元/平方米；
二是我县被征地拆迁对象可以根据实际情况，以合法安置面积为标准，自由组合户型。比如被拆迁户合法安置面积为160平方米，可以选择90+70平方米的户型，或者选择105+70平方米的户型，这就给群众提供了多种选择，而区、县没有此政策；
三是我们充分考虑了被征地拆迁对象的后期发展保障。在我县城市规划区内被确定为享受后续发展保障的被拆迁户，可以选择按照1280元/平方米的价格购买每人20平方米的住房，或者选择每人享受购买8平方米门面补助的政策。区、县无此政策；
四是我们对按时搬迁的被征地拆迁户有高于区和四是县的奖励政策，特别是提前搬迁的优惠幅度非常大。应该说在全市范围内，我们这次制订的优惠政策是其他区县无法比拟的，只要我们宣传到位、执行到位、给老百姓算好经济账，我们的工作应该会非常顺利。
第四，我们有一支出色的、能干事的队伍。经过移民搬迁安置、高速公路拆迁等工作，我县培养了一大批特别能吃苦、特别能战斗、特别能奉献的，具有丰富的群众工作和基层工作经验的干部队伍。为切实做好此次征地拆迁工作，我们特地从各乡镇、县级各部门抽调出150余名有基层工作经验、有群众工作经验或者有拆迁工作等相关经验的政策性、原则性强的工作人员，组成了空前强大的征地拆迁工作队。同时，为满足征地拆迁工作需要，根据工作进展，我们还将抽调大批工作队员。“人多力量大”，此话一点不过时，只要我们心往一处想，劲往一处使，拧成一根绳，工作主动权就会牢牢把握在我们手上，工作就会顺利推动。因此，希望各乡镇、部门和全体拆迁工作队员务必齐心协力，坚定信心，拿出气势，攻坚克难，以饱满的热情投入到征地拆迁工作去，务求在规定的时间内圆满完成征地拆迁工作任务。
三、强化措施，以高效的行动切实推动征地拆迁工作为确保此次征地拆迁工作顺利推进，请各级各部门务必齐心协力，全力推动工作的开展。
（一）加强领导，落实责任。为确保此次征地拆迁工作顺利快速推动，县上成立了县征地拆迁工作领导小组，书记、由县长亲自挂帅指挥，直接领导县征地拆迁工作队。拆迁工作领导小组下设9个大组，分别是：由县委、政府所有领导为成员的总协调组以及政策法规组、土地房屋测绘组、合同签订组、拆迁工作组、安置组、维稳组、搬家组、后勤保障组等，以及8个拆迁工作小组。本次拆迁，组员要对小组组长负责，小组长要对组长负责，组长要对总指挥负责。各组组长要切实担负起领导责任，每天的拆迁工作必须亲临一线，带领组员开展工作，做好表率作用。要倒排工作任务表，将任务分解到每天、每人，各组每天要召开碰头会，汇总拆迁工作进度，对比工作任务，分析存在的问题，提出解决方案。同时，相关信息要每天上报县征地拆迁队办公室，办公室要及时汇总报各组组长和总指挥。
（二）人员到位，快速启动。从现在开始，所有工作队员一律不承担原单位工作，把所有精力都投入到征地拆迁工作中。今天上午动员会后即将召开政策培训会，请全体拆迁工作队员和县委群工局、县政府法制办全体人员及相关村组干部，务必在今明两天的培训期间，认真学习、准确掌握政策，政策培训会结束后，庚即开展相关工作。同时，请各组组长将本组工作队员的联系方式等相关资料报办公室汇总，方便日常工作联系。
（三）强化宣传，大造声势。政策培训会后，所有涉及部门及拆迁工作队员要加强政策的宣传解释力度，形成良好舆论氛围。县委宣传部、县电视台等单位要充分利用网络、电视等新闻媒体，在全县范围内大力宣传此次征地拆迁的重要性和必要性，滚动播放拆迁工作优惠政策，确保做到宣传受众面涵盖所有被征地拆迁户，教育引导广大被征地拆迁户理解、支持并主动征地拆迁。
（四）把握政策，严格执行。在此次征地拆迁工作中，我们每一位工作队员必须做到“三严”，即：严格听从协调领导小组的统一领导、严格执行好政策、严格做好“廉洁”二字。在具体操作中要恪守工作纪律，做到每一个调查名目详实，每一个补偿数据准确，只能为拆迁户服好务，不能从中谋取个人私利；只能严格按规定进行安置补偿，不能厚此薄彼。对不熟悉、不理解政策的群众，要随时热情、耐心作好解释。在这里，我要重点说一下在这里，在这里严格执行政策。严格执行政策。征地拆迁涉及到群众的切身利益，具有很强的政策性，非常敏感、非常复杂，工作难度大。如果在执行政策上稍有偏差，就可能引发，甚至激化矛盾，因此，请大家务必严格执行有关法律、法规和政策，忠于职守，秉公执法，廉洁自律。对有疑难的问题，带回小组研究确定，不允许个人擅自表态，乱开政策口子。决不能优亲厚友，切实做到公开、公平、公正。凡工作中、、的，坚决从严查处
；构成违法犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。（五）完善措施，确保稳定。
一是由维稳组牵头，深入了解掌握群众的真实想法、动态，认真分析可能影响社会稳定尤其是可能引起的苗头性、倾向性问题，做好风险评估，制订维稳预案，建立和完善预警机制，确保每一项工作、每一个环节都做到万无一失。
二是畅通渠道，积极排查调处矛盾纠纷，将各类矛盾纠纷及时化解在基层，处理在萌芽状态。县委群众工作局要做好群众上访的接待和政策解释工作。
三是保持高压态势，按照“突出重点，预防为主，掐掉苗头，打击现行，处理一个，震慑一片”的工作思路，加强对重点区域、重点人员的控制，在征地拆迁过程中，对于趁机漫天要价、阻工闹事人员要及时制止，对于无理上访、缠访的被拆迁对象该训诫的要训诫，该处理的要及时处理，对组织、串联、煽动农民闹事的为首分子，该打击的要坚决打击，决不手软。
四是维稳组要加强对各种不稳定因素的排查，每天召开一次碰头会，分析研究下一步工作开展的方案，有特殊或紧急情况及时向领导小组报告。我们每一位工作队员要深入村、组、户了解被拆迁对象的思想动态，做好疏导和引导工作，切实维护社会和谐稳定。
【关键词】司法审查 行政拆迁裁决 适用性
2011年1月《国有土地上房屋征收和补偿条例》（下称《补偿条例》）代替《城市房屋拆迁管理条例》后，行政机关的裁决行为将受到法院更加严格的审查。探讨法院如何确立合法性和合理性并重的审查原则体系，以及两部分审查比例何如划分，进而更好地为政府决策、改革发展、经济增长、社会稳定发挥司法服务社会管理创新的作用，具有一定的理论价值和现实意义。
行政司法审查合理性之惑
行政审判是遵循“合法性审查”还是“合理性审查”一直是横亘在学者和法律工作者面前的难题。严格依照适用法律解决纠纷的“规则之治”并不能完全适应我国国情。中国的传统规范体系有一定的多元性和对社会的开放性，特别是由于民间的情理习俗与作为国家意识形态的儒家哲学之间互相贯通，行政机关对公权力的适当进行合理性审查在实践中是存在的，这也与行政机关的自由裁量权相对应。从历史沿革来看，对行政行为的司法审查已从单一合法性审查向兼顾合法性与合理性转变，合理性审查作为合法性审查的发展和补充对行政主体提出了更高的要求，并且已被大多数法治国家接受和运用。
拆迁裁决中适用合理性审查之透视
合理性审查的必要性解析。作为城市改造、城市发展的重要环节，拆迁工作涉及面广、难度大，涉及居民人数众多，利益关系错综复杂。拆迁纠纷成为社会的敏感问题，是热点亦是难点，处置不当极易引起矛盾激化，影响稳定大局，不利于社会管理和满足百姓利益。对拆迁裁决进行合理性审查具有一定必要性。法院在审理中，确实发现合法性审查触角难以企及的地方。如根据相关规定，评估时间点定在房地局核发拆迁许可证之日。由于房价在不断攀升，在签订动迁协议或是进行拆迁裁决时，按照之前核发拆迁许可证时的评估价进行补偿，往往不能反映现时房屋的客观市场价值。
行政案件不进行合理性审查的规定对主管部门作出拆迁裁决有一定的消极影响，不利于客观公正地解决拆迁争议。如果仅仅驳回被拆迁人的诉讼请求，拆迁矛盾依然存在甚至升级，判决的社会效果实难体现。在各地的实践中，拆迁裁决的合理性问题早就引起重视，在现行法规、规章为依据的前提下，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对补偿幅度和安置标准未作具体规定，而由地方法规、规章及规范性文件加以明确，按此幅度和标准进行补偿和安置，这就是“依法”的涵义，实际上这是一个基础和起点。审查补偿合理与否在一定程度上已转化为拆迁主管部门应尽的义务，法院在此基础上作审查的标准予以适度提高和调整，关系到被拆迁人的利益。
合理性审查的可能性解析。对于房屋主管部门作出的拆迁裁决是作为民事案件审理还是行政案件审理向来存有争议，直至《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，向人民法院的，人民法院应当作为行政案件受理”以后，拆迁行政裁决的具体行政行为的地位方得以正式确立，迄今拆迁裁决作为行政案件纳入行政诉讼范围审理已成定局。
拆迁人与被拆迁人的关系是民事法律平等的关系，房屋拆迁主管部门即住房保障和房屋管理局（下称“房管局”）与拆迁人、被拆迁人之间形成行政法律关系，以此为准拆迁法律关系具有双重属性。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“被告对平等主体之间的民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”这一规定为彻底全面地解决拆迁纠纷提供了法律依据和广阔空间，如果拆迁裁决违法则其效力不复存在，争议处于悬而未决状态；如果被拆迁人不采取复议手段而直接诉诸法院，法院审理拆迁争议实际上等同于审理一审民事案件。如果将拆迁裁决案件视为内含一定民事性因子，且具有一定可处分性，那么在纯粹的合法性审查基准上辅之以合理性审查是具有一定可行性。
拆迁类行政案件中合理性审查之实证分析
两件案件处理效果差异透视。通过对照上海市徐汇区法院审结的两则案例，可以发现，其中案例一引入了合理性审查，案例二仅进行了合法性审查，案件处理的思路不同，得出的法律效果和社会效果也截然不同。
案例一：原告杨某诉被告房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案。两原告系房屋的所有权人，该房屋属被拆迁范围。第三人某有限公司因与原告协商不成房屋拆迁补偿安置协议，向被告申请裁决。因原告不服裁决结果而向法院提起行政诉讼。经法院审查，裁决并无违法之处，但被告裁决安置给原告的房源，与第三人在补偿安置协议中提供的房源相比，地理位置过于偏远，对当事人权益的保护存在失衡现象。故我院以发送“协助矛盾化解建议函”形式向被告提出“适当调整房源”的建议，被告采纳我院建议后以两原告撤诉结案。
案例二：原告陈某诉区房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案。原告陈某认为被告认定的原告房屋建筑面积有误，被告辩称原告的私房建筑面积，系根据有关记载及规定确定，不存在错误的问题；原告还对评估等报告有异议。实际上，从合理性审查的角度看，被拆迁人对评估价格有异议，虽然已超过异议的申诉期限，但有关部门也应创造条件为复估和鉴定提供方便，对建筑面积的认定也应仔细甄别相关历史资料或查证实际建造年份。但法院严格按照合法性审查的标准，驳回原告。嗣后，原告不断申诉上访，给社会的稳定带来负面影响。
拆迁裁决欠缺合理性之分析。法院在审理时发现，拆迁裁决合理性的欠缺成为拆迁纠纷频发的原因：
第一，拆迁裁决低于协议，有惩罚之嫌。随着城市建设突飞猛进，房产市场风起云涌，被拆迁人自我保护意识逐年增强，运用“价值规律”、“等价交换”等市场经济法则进行协商的愿望十分强烈，法规和规章的滞后与实际操作不相适应的情况日渐突出。法院审理时动态上的平衡必须加以考虑，否则拆迁难以顺利进行。拆迁人为其本身的利益所驱动即加快拆迁进程，承诺被拆迁人在一定限期内完成搬迁可以获得诸如速迁奖、易地安置奖、交通补贴费等优惠条件，这也是对法规、规章滞后的一种补救措施。对此，拆迁主管部门是认可的，对缓解拆迁矛盾有积极意义。与此同时，一旦双方协商未果，拆迁人申请裁决，主管部门依据虽已滞后但仍在适用的法规、规章所确定的安置标准和补偿幅度作出裁决，法院不能由此认定裁决违法，但裁决结果对被拆迁人是不利的。由此，就同一事实和情形协议与裁决之间存在着标准和幅度上的落差，裁决低于协议，裁决难免有“惩罚被拆迁人”之嫌，确实存在合理性问题，难以得到社会各方面的认同。
第二，裁决置换房源较远，对当事人保护存在失衡现象。如原告杨某诉被告房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案中，裁决安置给被拆迁居民的房源与拆迁人在补偿安置协议中提供的房源相比，地理位置过于偏远，并且明显存在惩罚性倾向。诚然，鉴于上海市房源较少等因素，将被拆迁居民安置到郊县地区，确系城市发展进程中的客观原因，但房屋管理部门仍应将保护被拆迁居民合法权益置于首要位置，杜绝惩罚性裁决情况的发生。在徐汇区法院操作中，有时以原房屋和置换后房屋距离20公里为标准评判置换房屋是否过远，以及是否违反合理性要求。
第三，置换的房屋不利于当事人的生活。例如拆迁纠纷中，老人腿脚不方便，理应安置在一二楼层，但置换的房屋在五楼，且无电梯等基本设备，属不合理范畴。
第四，房屋安置操作中以货币补偿代替房屋补偿。如在裁决拆迁补偿150万元，已经置换一房屋价值总计70万元，剩余80万元数额较大，理应以另一房屋补偿，因房屋的单价低于市场均价，属给予当事人的福利，实践中如裁决补偿当事人货币，则变相损害当事人的利益。
合理性审查之路径
行政裁决应符合的合理性原则。第一，平等原则。在行政裁量中，法律规范仅对行政行为作概括性的规定，行为的具体条件、标准、方式、顺序等都由行政机关自行抉择。此时，拆迁裁决审查的平等原则必须超越形式意义上的平等，因此在裁决的认定上具有稳定与连贯性，即对同一地区的拆迁裁决或类似案件的认定和处理有一个相对统一的标准。
第二，比例原则。拆迁要求被拆迁人搬迁，本身对其权益具有一定影响，因此拆迁裁决必须有法律依据，而且必须在侵害公民权利最小的范围之内行使，应在全面衡量公益与私益的基础上选择对对方侵害最小的方式进行。
第三，利益均衡原则。利益均衡原则是指存在利益冲突的时候，行政机关要进行比较、衡量和取舍，使冲突的利益之间达成一种相对平衡。为此，行政主体必须在全面考虑立法目的、社会需求及个案事实等因素的前提下，确定利益衡量的标准和规则。
行政裁决应涵摄之合理性因素。第一，对建筑面积的认定应兼顾历史和实际情况。对房屋建筑面积的认定是拆迁双方在协商过程中的焦点问题，如果对房屋建筑面积这一事实认定不清，可能导致在复议或者诉讼时具体行政行为被撤销、要求重做等否定性后果的发生。实践中也存在一些房屋没有任何建造凭证或者房地产权证，也无法查证建造的具体年份，这就为合法有效的建筑面积的认定造成了困难。对这些房屋建筑面积的认定，应进行认真调查，进行必要的走访，查证实际建造年份等途径，使得对其建筑面积的认定尽量有据可依。当穷尽上述多种手段仍无法查证时，则应运用合理性原则选择对被拆迁人有利的方案对其进行安置。
第二，拆迁补偿应当遵循市场规律。房屋拆迁的核心是对被拆除房屋的补偿。房屋货币补偿的评估，由有资质的专业评估机构的专业人员，遵循价值规律和估价原则，选择适合的估价方法，并在综合分析被拆除房屋周边地区类似房屋市场实际成交价等因素的基础上，对被拆除房屋价值进行合理判定。
房地产市场评估是一项专业性极强的活动，按照一般居民的理解能力无法做到完全理解实属正常，法院在审理时要做好释明工作，尤其是一些影响评估价格的重要因素如评估时点，被评估房屋的本身质地等，关键还是要监督形成公正合理的房地产市场估价机制。在拆迁裁决案件办理过程中，被拆迁人对评估价格有异议的，虽然已经超过规定的异议的申诉期限，仍应建议拆迁管理部门创造必要的条件，为居民复估和鉴定提供方便，形成居民权利维护的补充机制。
第三，大力保障被拆迁人的选择权。政府职能部门需要依法办事，不断提高依法行政的水平，同时，行政管理的复杂性、多变性，意味着同时也要赋予行政机关一定的自由裁量权。在拆迁裁决案件审理过程中需注意以下两方面：
一方面，在安置方式的选择上，适用多种安置方式时，应尊重当事人的选择权，并给予被拆迁人最有利的安置方式。根据2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，城市房屋拆迁一般采取三种安置方式：货币补偿安置、价值标准房屋调换和面积标准房屋调换。在审理时，应秉持有利于当事人的原则，选择对当事人最为有利的方式，对当事人进行安置。
如存在基地优惠安置方案的情形，主要适用于奖期内达成拆迁补偿安置协议的居民。拆迁双方无法达成协议，一方申请裁决时，尤其是对于一切历史遗留基地，由于房屋市场价格评估较早，评估价格和补偿标准与案件受理时的市场实际情况区别已经较大，在处理此类拆迁裁决案件时，办案人员应主动与当事人沟通，争取将基地内的优惠方案适用于已过安置期限却仍未达成补偿安置协议的被拆迁人，以实现被拆迁人利益的最大化。这样做“事实”认定上存在些许瑕疵，但因赋予了被拆迁人更多的权益，可以提高被拆迁人对拆迁裁决案件的认可度，也容易获得对裁决决定的认可。
另一方面，对当事人适用同一种安置方式时，如房屋调换方案，也应切实给予当事人两套房源方案供当事人选择。2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定：“实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。”这里的两处安置用房应理解为两套房源方案，当安置房源数量为两套或者以上时，拆迁人也应提供两套具有相应数量房源的安置方案供被拆迁人选择。
第四，妥善处理“回迁”、原地安置非法定安置方式。拆迁人和被拆迁人在协商中可以就拆迁补偿安置进行充分协商，并可能采取不限于三种安置方式的其他方式，如有的动拆迁基地采取原地安置、回迁或者帮助居民以货币补偿款从市场购买二手房等多种形式。只要双方当事人自愿，未违反相关法律、法规的强制性规定，又能有效解决拆迁补偿安置争议，法院应当允许，并予以提倡。在审理过程中，如果拆迁一方提出要按照三种安置方式之外的其他方式进行安置，另一方当事人又予以认可的，可以引导双方通过自行签订补偿安置协议的方式。裁决实践中，经常有一些居民提出原地安置、回搬等要求，虽然这些要求并非法定的安置方式，但可以提醒裁决经办人员查清这些要求有无实现的可能。虽然有些基地中有原地安置的房源，但因这些房源尚未建成，无法满足产权房屋调换的“已经建成、产权清晰、产权人需为拆迁人或者拆迁实施单位”等条件要求。若确实基地仍有部分原地安置房源，应基于人性化考虑，通过申请人承诺等方式，尽量满足居民要求。若这些要求确实无实现的可能，法院应当及时按照事实和法律，作出最终的决定。
第五，最大限度便利当事人生活。在判断拆迁裁决是否便利当事人生活时，某单位曾逐渐形成一套标准，即“高度”和“距离”标准，可作为相关案件审查的参考。具体而言，距离标准是指如果安置地点附近没有公交、地铁，且距离市区较远，交通极为不便，则属安置不合理。高度标准是指老年人宜安置在较低的楼层，方便其行动；如果安排的楼层较高且无电梯，则属不合理。除了高度和距离以外，附近是否有学校、医院等公共基础设施也是重要的考量因素。当然，审查这些公共基础设施的因素时，可酌情考虑相关安置配套的远景规划及其现实可能性。
第一章总则
第一条为了加强对城镇房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《湖南省<城市房屋拆迁管理条例>办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在郴州市所辖各城市（镇）规划区范围内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条郴州市房产管理局是全市房屋拆迁管理部门,对全市城镇房屋拆迁工作实施监督管理,并负责北湖、苏仙区行政区域内城镇房屋拆迁管理工作．郴州市房屋拆迁管理处是本市城镇房屋拆迁管理的具体工作机构。各县（市）房产管理局是其行政区域内房屋拆迁管理部门，主管所辖城镇房屋拆迁工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城镇房屋拆迁有关的土地管理工作。
建设、规划、公安、工商、税务、价格、金融、教育等部门，应按规定权限履行各自的职责，配合搞好城镇房屋拆迁管理的具体工作。
第四条城镇房屋拆迁必须符合城镇规划，有利于城镇旧区改造和生态环境改善，有利于保护文物古迹。
第五条本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称受委托人，是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，组织实施房屋拆迁的单位。
本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或个人。
第六条拆迁人必须按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城镇建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章拆迁管理
第七条规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建、装修房屋及附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租赁关系或买卖、交换、赠予、抵押、划拨、分割、合并等；
（四）企业工商登记和事业单位、社会团体法人登记；
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
暂停期限届满未申请延期或者延长的暂停期限届满的，房屋拆迁管理部门应通知有关部门恢复办理第一款所规定的事项。
第八条拆迁房屋的单位必须依法取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审核符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第九条房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门与拆迁人或受委托人在房屋拆迁公告前后按各自职责应做好下列各项工作：
（一）向被拆迁人或房屋承租人发送房屋拆迁公告；
（二）向被拆迁人或房屋承租人宣传解释有关房屋拆迁法规与政策等规定。
第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起3个月内不实施拆迁的，原房屋拆迁许可证自然失效，并由房屋拆迁管理部门予以公告。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。被批准延长拆迁期限的，延长期限一般不得超过1年。
拆迁人需要变更拆迁范围的，应当重新申领房屋拆迁许可证。
第十一条城镇房屋拆迁,可以实行下列两种方式:
(一)具有拆迁资格的拆迁人可以自行拆迁;
(二)不具有拆迁资格的拆迁人应当委托具有拆迁资格的单位实施拆迁.
拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并签订拆迁委托合同.拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起10日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案.被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十二条拆迁人应在房屋拆迁管理部门公布的搬迁期限内，与被拆迁人依照本办法规定和批准的拆迁方案签订书面协议。协议应明确规定被拆迁房屋的建筑面积、货币补偿金额、补偿安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、违约责任及当事人需要约定的其它事项。
拆迁补偿安置协议的示范文书由市房屋拆迁管理部门制定，供拆迁当事人参照使用。
房屋拆迁协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人不得损坏房屋结构，不得拆除公有设施设备，如有损坏，应照价赔偿。
拆迁人应在领取房屋拆迁许可证之日起2年内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
第十三条拆迁人应在拆迁、安置补偿协议签订之日起10日内将协议报房拆迁管理部门备案。
拆迁租赁房屋的，租赁双方应当自公告之日起20日内，解除房屋租赁关系。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁管理部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理办理证据保全。
拆迁有产权纠纷、产权期他限制或者产权人下落不明的房屋，由拆迁人提出安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后实施拆除，拆除前房屋拆迁管理部门应当给织拆迁人或相关部门对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
对拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁管理部门公布的搬迁期限内达不成抵押协议的，由房屋拆迁管理部门对它置用房向公证机关办理提存，并及时通知抵押权人和抵押人。
设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权；抵押权人和抵押人不能重新设立抵押权的，由房屋拆迁管理部门对货币补偿款向公证机关办理提存，并及时通知抵押权人和抵押人。
拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十四条拆迁范围内的违章建筑物，超过规定期限的临时建筑物，应无条件自行拆除，不予补偿，不作为安置依据。拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，可根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。
第十五条拆迁范围内应拆除的房屋拆降后，经房屋拆迁管理部门验收合格，建设行政主管部门方可核发建筑工程施工许可证。
第十六条拆迁当事人应当按照有规定到房产管理部门办理被拆迁房屋权属的注销登记手续、安置用房的初始或都转移登记手续。
第十七条拆迁人应当建立、健全拆迁档案，并接受房屋拆迁管理部门的监督、检查。
第十八条建设行政主管部门负责房屋拆除施工安全的监督管理。被拆迁房屋的拆除施工必须由具有资质的建筑施工企业承担，拆迁人要与拆除施工企业订立房屋拆除合同，合同中要有安全防护和环境保护措施，明确承担房屋拆除施工的建筑施工企业负责人对房屋拆除施工安全负责。
房屋拆除施工前，拆迁人应持《拆除工程施工方案》及拆除施工企业资质等有关资料，到建设工程安全监督机构办理拆除工程安全受监手续，然后到建设行政主管部门办理施工许可证手续。
第十九条拆迁人确需转让尚未完成拆迁安置补偿的建设项目的，应当报经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利与义务随之转让给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起20日内予以公告。受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。
转让前款规定的建设项目，应当办理有关手续，并自转让合同签订之日起10日内到房屋拆迁管理部门办理房屋拆迁许可证变更等手续。
第二十条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向郴州仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十一条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租人在拆迁公告规定的拆迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内同级人民政府或房屋拆迁上级主管部门申请政复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本办法已对被拆迁人、房屋承租人提供迁安置用房、周转用房或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。
第二十二条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县级以上人民政府责成有关部门实施强制拆迁；或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有前事项，向公证机关办理证据保全。
第三章拆迁补偿和安置
第二十三条拆迁人应当依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》和本办法规定对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
被拆迁人可以选择拆迁补偿的方式，本办法另有规定的除外。
第二十四条货币补偿或者产权调换的房屋面积，按照被拆除房屋的《房屋所有权证》或者他合法依据记载的建筑面积为准。
第二十五条被拆迁房屋的货币补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格，然后由拆迁人与每一个被拆迁人根据分类评估价格，结合被拆迁人房屋的具体情况协商确定。
同一拆迁范围内被拆迁人人数较少，并且被拆迁人愿意直接协商确定被拆迁房屋补偿金额的，拆迁人可以不进行评估，直接与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的补偿金额。
第二十六条被拆迁房屋的货币被偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构。
分户评估，应当考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向等因素。分户评估结果，应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
第二十七条被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当提供价值相当的房源对被拆迁人进行安置。被拆迁人有权要求拆迁人提供不少于被拆迁房屋建筑面积的安置用房，经双方协商一致，也可以另行确定房源。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置；拆迁人应将安置情况报房屋拆迁管理部门备案。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和所调换房屋的差价。
所调换房屋的价格由评估被拆迁房屋的同一家房地产评估机构评估确定。
拆除非租赁房屋，被拆迁人和拆迁人对产权调换房源不能协商一致的，应当实行货币补偿。
房屋产权共有人对拆迁补偿方式不能达成一致的，应当实行产权调换。
第二十八条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城镇规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。因拆迁造成的相邻房屋、道路、绿地、建（构）筑物及附属设施等毁损、残缺的，应当无偿修复或货币补偿。
第二十九条被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的或未核发权属证书的，以房屋产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。
第三十条被拆迁人属于享受最低生活保障待遇的城市居民并实行产权调换的，拆迁人应当在本地或城镇规划区内提供建筑面积不小于40平方米的安置用房，40平方米以内不结算差价，超出部分按成本价结算差价。
前款所称享受最低生活保障待遇的城市居民必须持有民政部门核发的有效证件。
第三十一条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十二条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费。
搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费的标准由房屋拆迁管理部门会同价格主管部门另行规定。
第三十三条被拆迁人支付房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。
第三十四条房屋拆迁的评估技术规范、评估争议处理程序和有关管理规范，由房屋拆迁管理部门另行制定。
第三十五条拆迁人不得擅自延长过渡期限。周转房的使用人应当在得到安置后3个月内按时腾退周转房。
因拆迁人的责任，延长过渡安置期限的，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人增加支付临时安置补助费：
（一）自行安排周转房，延长时间在1年以内的，按临时安置补助费的2倍支付；延长时间超过1年的，按临时安置补助费的3倍支付。
（二）由拆迁人安排周转房，除另有约定的外，延长时间在1年以内的，按照租用与被拆迁房屋相近似的房屋所需租金支付临时安置补助费；延长时间超过1年的，按临时安置补助费的2倍支付。
第三十六条拆迁人应当将房屋拆迁补偿等费用及时支付给被拆迁人或者房屋承租人。
被拆迁人不得损坏或者拆走已经按照规定作了补偿的被拆迁房屋及其附属物。
第三十七条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
户籍管理、教育、医疗等部门和单位应当根据被拆迁人提供的房屋拆迁安置证明，及时为被拆迁人办理户口迁移、转学、就医等有关手续。
第四章国家直管公房拆迁补偿安置
第三十八条拆迁国家直管公房，拆迁人应当与房产管理部门或房产经营管理部门订立拆迁补偿安置协议。房产管理部门或房产经营管理部门应及时通知直管公房承租人或使用人，原租赁合同停止执行，停收租金。
第三十九条国家直管公房拆除后，承租人自行安排过渡房搬迁，在不违反国家直管公房经营管理规定的情况下，可优先与房产经营管理部门按照安置房屋租金标准签订房屋租赁合同，不再享受过渡安置补偿费。
第四十条拆除国家直管公房，非住宅房屋实行拆一还一不结算差价；住宅房屋按户偿还，按户计算，每户建筑面积在50平方米内不结算差价，超面积部分按成本价结算。
第四十一条拆除国家直管公房至偿还期间，其房屋租金由拆迁人承担，在此期间，如调整租金，拆迁人按新调租标准支付。
第五章拆迁补偿安置资金使用监督
第四十二条市、县（市）房屋拆迁管理部门负责对城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督工作。
拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第四十三条拆迁人在申请领取房屋拆迁许可证时，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门报送拆迁补偿安置资金监督数额。拆迁补偿安置资金不得抵于拆迁预算60%，拆迁人提供的安置用房可以折价计入。
拆迁人没有按规定存入足够拆迁补偿安置资金的，不得实施拆迁。
第四十四条拆迁人应当在办理存款业务的金融机构开立专门账户，将由房屋拆迁管理部门核定的拆迁补偿安置资金足额存入该专门账户，由房屋拆迁管理部门与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金证据的金融机构三方签订《拆迁补偿安置资金使用监督协议》，共同保证存入金融机构的资金本息专项用于拆迁补偿安置。
拆迁人使用房屋拆迁补偿安置资金，必须经房屋拆迁管理部门核准后，金融机构方可拨付资金。
第四十五条拆迁补偿安置发生争议经裁决后，被拆迁人拒绝受领补偿款的，拆迁人可以申请从监督资金中办理提存，并向公证机关公证。
第四十六条拆迁人在项目建设中，不能按照协议补偿安置被拆迁人，经被拆迁人同意，由房屋拆迁管理部门会同有关部门启用监督资金对被拆迁人予以货币被偿。
第四十七条拆迁项目补偿安置完毕后，拆迁人方可向房屋拆迁管理部门提出资金解除监督申请，经房屋拆迁管理部门认可后，到存款的金融机构办理专用账户解除监督手续。
拆迁项目补偿安置未完成的，不得办理资金解除监督手续。
开设拆迁专用存款账户的金融机构不得出具拆迁被偿安置资金虚假证明。
第六章罚则
第四十八条违反本办法未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，责令停止拆迁，给予警告，并处已拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十九条拆迁人违反本办法，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条的规定，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第五十条拆迁人违反本办法，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条的规定，责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第五十一条接受委托的拆迁单位违反本办法，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条的规定，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费的25%以上50%以下的罚款。
第五十二条县级以上人民政府房屋拆迁管理部门违反本办法核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条围攻、辱骂、殴打房屋拆迁管理人员，拆迁工作人员及房屋拆迁评估人员，影响正常拆迁工作秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予行政处罚；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第七章附则
第五十四条在城镇规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要被拆迁人补偿、安置的，参照本办法规定执行。
【关键词】房屋拆迁现代制度经济学产权交易成本国有土地使用权产权
一、引言
新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力，已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪（1993）用两个词概括了其理论核心，一个是“产权”，即受制度保护的利益，产权制度既涉及对产权的界定，有涉及对产权的保护；另一个是“交易费用”，即指达成契约和保证契约执行费用。
众所周知，房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益，对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定，导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善，进而降低了拆迁工作效率，严重增加了拆迁工作的交易成本，甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷，对社会稳定造成不利影响。因此，在此基础上提出切合实际的建议措施，以图为建立健全房屋拆迁的法律法规，处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。
二、实施拆迁行为的必要性分析
对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯（1960）在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质，即外部侵害不仅起因于侵害者的行为，也起因于被侵害者的存在，避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失，关键在于避免较严重的损害。因此，在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时，更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失，唯有权衡两者轻重，才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。
实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面，暂不考察拆迁者（损害方）对于被拆迁者（受损害方）是否补偿及补偿是否合理，需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西，当拆迁方实施拆迁行为时，大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件，到城市边远地区购买一套住房，这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失，以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。
此外考察不实施拆迁行为带来的损失，亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施，我国许多城市实现了住房资金的良性循环，加快解决了住房困难，大部分危房、棚户、简屋得到了改造，居民的居住环境得到了较大的改善。因此，拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外，拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化，城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主，为房屋的市场交易奠定了基础。因此，比较实施与不实施拆迁行为的各自损失，我们可以发现，虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病，但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。
为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”这一概念，即有些行为即使对别人造成了损害，只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害，受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性，即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑，作出的对私有产权适当削弱的调整。于是，从提高社会净收益的角度出发，受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”，即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外，由于相对于实力较弱的、分散的居民，拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势，这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人，会降低技术的适宜水平，从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象，便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。
三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题
土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。
1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题
为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安（1965）指出：“在任何社会里，资源的个人使用权（即产权）都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”
土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。
尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。
然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。
2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升
“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”（R.Matthews，1986）。樊纲（1992）对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。
有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失（包括房屋所有权和土地使用权）负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。
无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。
从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。
四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义
明确的产权界定，提供了人们进行一切交易活动的基础，它能有效减少和节约交易成本。进而，不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的，换句话说，一种界定可能比另一种更有效率或更无效率，并且存在着最佳产权界定。盛洪（1992）认为，“谁的行动给他人的既定经济利益带来损失，谁就要负赔偿责任，这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。
对于房屋拆迁问题而言，要达到最佳土地使用权产权界定，应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察，由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局，为了使社会资源配置效率不受影响，必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路，土地所有权公有化，并不意味着土地使用权产权的公有化，应当按照出让土地使用权的完全市场价格，将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此，才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式，有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本，使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。
同时，不能执行的法律，只是一纸空文；不能有效地加以贯彻和保护的产权，只是“口头”的产权。因此，为使界定产权不流于形式，还必须有效地保护产权，即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念，是在人与人之间才能划定的社会关系，那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护，而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）指出：“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值，就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此，产权制度较之没有产权制度是优越的，有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权，加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度，推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。
五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考
1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订
国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》，确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律的规定进行，而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴，应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则，充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权，改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。
2、逐步完善土地使用权补偿制度
应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定，这既是尊重和保护私人财产的体现，也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时，通过设定较为科学完善的价格评估程序，合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额，充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时，必须考虑土地的价值因素，置换地段区位，应以合理的土地评估价，给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此，要全面推行市场化评估，拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求，紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估，要参照同区位的房地产市场交易价格，采用同一的市场化评估方法，充分体现公平、公正原则。最后，具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。
3、政府应合理定位并履行好自身职责
在土地管理过程中，政府扮演着双重角色，即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系，若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度，政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让，拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外，政府应保持中立。当然，由于土地的国有性，国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色，做到“有所为、有所不为”，才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位”的情况。具体到拆迁补偿问题上，政府应谨守其财产所有人的中立角色，尊重土地使用权人的私人独立产权，做到“行政的归行政，市场的归市场”，让拆迁人与被拆迁人自主谈判，无法达成协议的依法裁决；同时作为管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作，做到不从拆迁中牟利，不充当市场竞争的主体，不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系，不搞暗箱操作，做到公开、公平、公正。因此，政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责，才能使其重新树立群众公信力，更好地推动城市房屋拆迁安置工作。
4、推行被拆迁人参与机制：对拟建项目的社会评价制度
城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在，因此，必须要做好项目评价工作，把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺，在城市开发项目的规划和建设过程中，缺乏对拟建项目进行必要的社会评价，难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制，赋予拆迁户协商权、发言权，把拆迁户的意见体现在拆迁协议中，确保他们的利益不受侵犯，达到城市发展以城市居民为本的目的。
【参考文献】
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最新城市房屋拆迁管理条例全文第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第二十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
第四章 罚则
第三十四条 违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十五条 拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第三十六条 拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。
第三十七条 接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第三十八条 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
第四十条 本条例自20xx年11月l日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
房屋拆迁意义由于城市规划和专项建设工程的需要，对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。
一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
1.估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与精神以及不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。
2.确定房屋基准价格存在的问题
房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
3.房屋拆迁补偿价存在的问题
土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4.在房屋性质认定上存在的问题
由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
5.在安置房价格的确定上存在的问题
众所周知，安置房是由拆迁人提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢？当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢？一小套住房都购不起的。
二、造成上述问题的主要原因
1.政企不分
首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，致使难以实行的项目得以实行。
2.市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段
这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。
3.城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重
被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障所决定的。
4.没有与相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度，但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢？是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢？还是有所补偿收回呢？这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值，也无法测算出其价值的减损。
1.完善有关配套文件，确定科学的估价方法
在基准价格的确定上，应以为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以来确定估价技术路线。
