时间：2023-08-24 17:18:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产公司财务核算，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[关键词] 房地产；财务；共享；服务中心
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036
[中图分类号] F232 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02
近20年来，房地产行业得到了快速发展，经营模式也实现了很大的转变，不但突破了业态、地域的局限，也实现了多层次的运行。这些经营模式对财务管理提出了新的要求。传统房地产行业资金需求大，往往需要占据较长的周期，且支付方式繁琐，需要支付的项目也比较多，进而导致了内部计算的复杂。如何有效管理财务合规及资金支付风险，提高财务效率，减少工作量，增加透明度，为企业在当前形势下提供及时的决策依据，这是目前房企的迫切需求。在这一背景下，我国部分大型房地产企业也开始尝试财务共享服务模式的创新。
1 财务共享服务中心的优势
1.1 支持企业的发展战略、加强财务管控
目前国内大型房地产公司的组织结构一般为3个层级，其中不但包括集团、城市公司，还包括项目公司。相应地，财务组织也分为集团公司财务部门、地区（城市）公司财务部门和项目公司财务部门。但由于各项目公司财务组织相对独立，其财务核算和财务处理存在不一致。就业态来看，房地产涉及的领域是比较多的，其中不但包括住宅、写字楼，还包括餐饮、购物大厦等。业态不同，核算的科目、特点也存在很大的差异，这就要求财务管理适应不同的核算方法，从而导致整个集团财务运作效率低下，资源配置协同难度较高。在财务共享服务模式下，通过制定统一的财务核算标准和核算流程，实时生成各分（子）公司的财务信息，并通过网络为各分（子）公司和集团总部的管理者提供监控。
1.2 降低成本
房地产的财会业务主要涉及以下几项：①收、退款业务；②支付业务；③资金内部划拨业务；④不涉及资金收支、需提供账务处理依据的业务。目前房地产企业每个层级的财务组织都有这些职能。在现有管理模式下，每个层级都须设置一定数量的财务人员，沟通成本、管理成本都比较大，由此造成的标准不统一、数据错漏、操作失误等问题也比较多。通过考察这些业务操作过程，可以看出，除收款、部分小额支付，其余的业务规范性比较好，是可以集中于共享服务中心操作的，也就是一个财务人员可以处理几个公司的相同业务，从而提高了处理的效率、减少了人员。笔者所在企业，采取了这种模式，同样工作需要的人员大大减少。
2 实施过程
财务共享服务中心的实施主要是将从事账务处理的财务会计工作与为企业提供决策、投融资控制的财务管理工作分开；将专业要求高、可实现标准化的业务，引入到中心的范畴之内。对地域要求较高的则不予变动，比较典型的有收款、付款审核、稽查等。
房地产企业“财务共享中心”建设的关键就在于集中，一方面要集中进行核算，另一方面要集中进行资金管理。这里所说的集中不但包括业务操作上的集中，也包括员工、地域上的集中。因此，需要对组织架构、业务流程、办公地点等做出重新安排。
2.1 财务组织架构、业务流程升级
按照专业化、标准化、流程化、集约化的标准来调整财务内部组织架构，将从事标准化工作的会计核算人员从成员单位中分离出来，并归属到财务共享服务中心，城市公司、项目公司的核算工作交由财务共享服务中心来完成，这两层次的公司只设置相应的对接岗位即可，诸如财务票据管理人员。这个岗位的人员主要是对票据合规性、合法性进行确定、核查，并将相关的数据上传到中心，这样就实现了核算工作的聚拢和集中。财务共享服务中心按专业岗位进行分工作业，一个会计人员可以处理几个单位或地区相同岗位的业务，实现集中处理各地所有项目的基础性核算服务，有效控制成本与风险。
2.2 财务系统升级
在组织架构调整之后，为了适应“共享服务中心”管理模式，一般须对公司财务系统进行流程、功能、性能方面的升级改造。对于现代企业中，财务系统平台的稳定性及功能能够满足业务运行要求是建设财务共享服务中心的必要条件之一，如果系统功能、流程、性能满足不了业务运行要求，财务共享服务将无法有效运营。
2.3 业务信息系统接口
房地产企业中，以住宅业态为例，涉及的业务信息系统也很多，其中不但包括人力资源管理系统、售楼系统，还包括停车系统等。这些系统中的收支业务都需要与财务共享服务中心的财务管理系统做好对接工作，以实现业务处理的自动化。
3 风 险
笔者认为，与其他行业相比，房地产企业实施财务共享服务还有两个风险需要关注。
3.1 税务风险
在税收管理上，我国执行的是属地原则。各个房企应该有相应的人员来与当地的税务机关联系，完成相应的税务事项。而建立中心之后，实行的是以专业岗位分工的方式，中心的人员不可能到全国各地去处理相关适宜，这就需要专门的对接人员。要完成这项工作，对接人员需要具备较高的素质，具体来说，要做到如下两点：①具备良好的沟通能力。能够根据地方税务事项，与中心人员进行高效的交流、沟通。②具备良好的分析把握能力。要了解公司的税务信息、成本等诸多内容，做到心中有数。
3.2 资金计划
从当前 []的情况来看，房企资金支付，一般都会采取如下3种方式，其中不但包括预算、现金余额，还包括制度支付。而中心的主要责任就是对款项进行审核，若是其符合支付制度，则完成付款和核算工作。但是，就目前的情况来看，房企的资金一般都较为紧张，支付也需要 对现有资金余额加以考虑，确定了现有资金余额，才能确定下一步的安排。至于具体的预算、现金控制工作，并不是中心人员来判断的，而是由那些非中心人员来判断。正因如此，若是项目公司不配备财务人员，这项工作就难以有效地完成。从这个角度来看，这种模式是不是能够减少支出，还有待进一步评估、商榷。
一、物业企业财务管理工作的现状分析
（一）财务管理不规范
大部分物业企业缺乏科学合理的财务管理手段，没有健全的物业企业财务管理制度，有些公司虽然有比较健全的财务管理制度，但多数是房地产企业的管理制度，没有专门针对物业企业的管理制度，并且行业间不同制度也不完全适用。财务报表的类型过于笼统，绝大多数的物业企业作为房地产企业的一个业务板块，需要纳入母公司的核算体系，所以无论从报表格式还是科目设置都无法体现物业企业的行业特性。并且报表只有常见的三大财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表），数据过于简单、表面，缺少系统和详细的各种财务分析报表。大多数物业企业还没有实行全面预算管理，预算编制方法过于简单，对一些指标也没有做有效的分解，所以部分指标与实际经营计划完全脱节，导致业绩指标跟项目的经营情况不匹配，无法调动员工的积极性，导致企业没有活力。
（二）管理层意识淡薄、知识匮乏、观念陈旧导致会计监督力度不够
多数物业管理层人员对财务管理工作认可度不够，没有正确的财务管理意识，认为财务管理单纯是财务部的事情，加上管理层和公司员工把财务部看作是一个相对独立的部门，使之财务管理成效大打折扣。大部分的物业企业管理层来自于房地产公司开发商内部，多年的房产建筑行业经验，物业服务的概念停留在“物业服务就是收取物业费，配套维修做小区保洁和绿化”等。认为财务工作只是收费、记账和写报告，轻视了财务管理工作，没有把成本控制和财务分析的理念提升到一个高度。企业内部员工对企业的财务管理的认知更是模糊。对于部分物业公司还存在物业公司和房地产公司双重领导的情形，把财务部门作为一个后勤部门，使得物业企业财务部的财务管理职能未能得到应有的重视，更谈不上财务监督功能作用的发挥。还有一些领导重业务轻财务管理，经常是等业务完成后再补个财务手续，财务监督功能形同虚设。
（三）物业企业收益水平不高，且融资困难
物业企业收入来源单一，主要是物业费收入以及相应的广告收入，加上物业公司能进行投资的项目较少，资金的营运水平不高使之产生的短期运营风险较大。相对于房地产收入占比来说，物业公司的收入占集团收入的百分比就很小了，因此未能引起股东的重视。物业公司的融资渠道少，除了取得股东投资外，主要依靠银行进行借款融资。例如购物中心，近几年来非常流行的商业体，前期的投入大，后期还需不断地增加投入，银行融资极为艰难。
（四）财务部建设薄弱，财务管理力量不强
由于项目经营规模及成本方面考虑，项目人员配备不足，导致财务部出现人手短缺的情况。多数物业企业对财务部的定位是出报表、记账、收支，主要表现有入职财务部人员业务水平偏低，无法胜任财务管理工作；人员配置不合理，各财务人员忙于处理财务核算工作，无暇参与财务管理工作；部门分工不合理，主要是以会计工作为基础进行分工，而忽视财务管理人员的配置。所以即使有的企业设置了内审、内控岗位，但往往因不能发挥其财务管理职能而形同虚设。
二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
对物业企业财务管理的现状进行分析，要从物业公司它本身的财务管理的特点出发，并且从提高服务工作、强化企业财务管理，提高物业企业财务管理的质量与高度。提高物业企业财务管理需要取得外部的大力支持，有关部门在了解、分析物业公司业务特点的基?A上，建立一套适用于物业企业财务管理的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业企业管理公司会计账簿、会计报表具有可比性，同时要努力提升自身的财务管理水平。
（一）提高物业企业财务管理人员素质
各公司要把人才建设放在企业发展的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的重要条件之一。首先，要提高财务人员入职门槛，提高财务人员的薪资待遇跟职业发展前景，引入高素质人才。其次，加强对财务人员进行培训，定期不定期举办财务管理相关知识及的培训。财务管理工作不单单是财务部门的工作，而且关系到公司整体利益，财务管理活动不仅仅涉及到公司筹集、分配资金，同时会受到公司经营规模与经营状况的影响。企业的生产经营成果最终会体现在财务报表上，财务管理需要全盘考虑，实现企业经营成果最大化。服务是物业企业的生命，“以人为本”是物业管理服务的永恒主题，为了实现这个目标，要求物业管理人员不断提升自身的专业素质和工作能力，不断提升物业管理水平。
（二）完善物业企业财务管理制度，提高财务预警功能
企业的财务管理制度的制定，要依据国家相关的税法政策及各相关财经法规，根据企业自身的行业特性、管理要求而制定，并在实施过程中根据管理要求及时修改完善。对物业企业的预算和计划的执行过程进行跟踪监督、对执行过程中出现的问题及时进行调整和改正，以保证公司预算的正常执行。在物业公司管理控制过程中，由于企业各个部门的经营及预算的完成情况都会以价值的形式体现在财务报表上，所以也必定会对企业资金的运作结果产生影响，这需要企业全体员工共同参与企业预算的落实和执行，以便实现企业的经营高效运转、企业价值增值。物业企业要对财务活动的各个环节进行风险控制和管理，做到“事前和事中控制”，确保企业目标和预算的有效达成，同时需要制定规避企业风险的预警方案，采取更为有效的规避措施，减少风险所带来的危害。
（三）物业企业要加强资金管理、拓宽融资渠道
资金问题一直是制约企业发展的一个重要原因，物业企?I的收入比较单一，仅靠物业管理费收入难以维持公司的正常运作。所以物业公司要加强资金管理，开辟新的融资渠道，包括规范收款流程、收费标准、交款时间、记账要求，增强应收账款的催收力度，减少坏账损失、加快企业资金回笼，缩短应收账款的周转时间；对于已收的资金由集团集中管理，采用资金池管理方法由总部统一调配，加强对闲置资金的充分利用，降低企业自身财务风险；物业公司要采用多种经营方式增加收入，为公司创造更大的收益。比如增加广告位租赁收入、停车场租赁收入、保洁费收入等等。物业公司在取得集团股东追加的投资的同时应积极探索外部的融资渠道，银行作为物业企业主要的融资途径之一，物业企业想要取得更多的银行贷款主要取决于自身的经营情况，提高自身经济效益、降低经营风险，方可逐步建立起良好的银企关系。
（四）加强物业企业财务预算管理，提升财务监督权威
关键词：财务管理;统计分析;作用;探讨
近年来，随着我国经济的快速发展，企业要想在激烈的市场竞争中立足，就要充分了解企业的财务状况，通过统计分析来发现问题，找出企业经营的薄弱环节，提高竞争力，使企业更加稳健地发展，在竞争中立于不败之地。
一、财务管理和统计分析之间的关系
财务管理和统计都是经济学中比较重要的学科，在应用方面，财务管理只是在会计领域反映经济上的活动，而统计使用得比较广泛，不但包含了在会计领域里的经济活动，还有其他一些行业中的数据信息，对这些进行统计和管理，是一种重要的信息管理手段。
财务管理和统计在企业的管理中是紧密相连的，它们的原始资料都是统一的，在加工和整理的时候相互运用资料，可以形成资源的共享和交换，所以，二者之间是有着非常密切的联系的，同时也说明了统计的方法在财务管理中也在广泛地使用。
二、财务管理中应用统计分析要注意的问题
1.使财务管理和统计分析的切合度加强
财务管理和统计分析的主要任务是不同的，财务管理主要是对财务信息进行分析，分为财务报表信息和财务核算信息;统计分析的主要任务是对统计指标的计算和分析。通常情况下，二者是没有交集的，它们分别在自己的领域中进行工作，因为如果两者一旦结合，就可能形成不同的结论，影响企业财务统计的工作效率。
会计核算具有比较严肃和准确的特点，这是其他的核算形式所不具有的，而且直接从会计信息中获取所需要的信息可以降低获取指标的成本，所以，在统计分析中，价值指标对会计核算工作是比较依赖的，在需要的时候要系统地将统计分析的手段运用到财务分析中。
2.要重视收集会计信息
在国外，很多会计信息的服务机构已经出现，人们需要查询资料时，只需要通过网站就能够轻松找到，而我国的会计信息是不公开的，因为会计信息属于企业的商业秘密。所以，为了迎合我国资本市场的发展，应该建立一个专业性的信息采集部门，这个部门和一般的会计师事务所还有企业内部的统计部门是不一样的，这个部门主要是针对信息进行采集、整理和分析的，还要对社会上提供信息资源，并向外界免费开放。
各个企业在加强企业管理的同时，也要注意会计信息的收集和整理工作，在信息的采集和整理的过程中，要尽量多地运用统计方法，将现代化的计算工具和信息软件运用其中，我国现在普遍的状况是智能化的水平不高，即使设备到位，人员的素质和操作水平也不到位，造成了硬件设施和资源上的浪费，也在一定程度上将统计和会计分割开来。所以，要将会计信息的收集、整理和分析重视起来，实现软件的开发和相互连接，进而形成一种完善的科学又方便的工作系统。
3.使会计人员和统计人员配合度加强
就目前情况来看，企业中的统计工作和会计工作都由于人力资源的配置不到位而难以顺利开展工作，准确性和全面性也受到了不同程度的限制。所以，要使统计人员和会计人员之间的交流加强，通过密切的配合，实现优势互补。要培养一些统计方面和财务管理方面的综合型人才，使双方的知识都能够达标，并做到互相渗透，达到会计人员懂统计，统计人员懂会计的目的。
三、财务管理中的统计分析作用
1.财务管理报表分析时运用统计分析
1.1比率分析法
影响企业的财务状况的原因有很多，在企业的财务管理中，运用比率分析法可以将影响企业的诸多因素联系在一起，用计算的方法得出一些列的财务比率，从而了解企业的财务状况和经济上的变动。通常包括的比率有：
（1）相关比率：就是根据经济活动中相互之间存在联系的两个或者两个以上的相关数据加以对比，形成的一种财务比率，比如资产负债率等。
（2）构成比率：就是指经济中内容构成中的变化，和每个部分所占总体的比重，比如应收账款的周转率或者速动比率等。
（3）效率比率：是用来评价经济效益的一种指标，能够反映出某种经济活动投入和产出之是否成正比的关系，比如资产效率比率等。
这些都可以直观、简单地反映经济活动中的财务分析，但是不能代替财务报表的综合观点，比率分析和财务报表之间也没有什么必然的联系。
1.2比较分析法
就是将企业中比较具有可比性的两个或者多个指标放在一起进行比较，可以得出指标的合格性，也叫对比分析法。这种方法可以使企业快速看到与其他企业间的差距，为提高企业财务诊断的能力做出了贡献。主要的方法有：
（1）横向比较：就是将最近阶段企业的数据与其他企业的同期数据进行比较，帮助企业了解市场上的平均水平，以及和竞争对手的差距。
（2）纵向比较：就是企业内部本年度的数据和历年的数据进行比较，能够看出企业在不同时期的财务状况，和企业的发展情况。
（3）趋势分析：就是通过对比企业近几年来的财务方面的数据和比率，将企业的财务状况和发展趋势展现出来。
这种方法主要是通过比较来了解企业财务状况是否正常和与其他企业之间是否存在差距，但这种方法的连贯性并不好，某个指标的差异并不能说明什么问题，还需要结合其他的分析方法来进行具体的更进一步的分析。
1.3因素分析法
就是当一个经济指标受到几个相关的因素的共同影响时，用来测量各个因素的变动对经济指标的影响程度的方法。这个方法包括连环代替法和差额计算法，这两种方法基本上是相同的，都是通过变换顺序来计算的。这种方法可以将企业财务指标的变化计算得比较准确，但是比较繁琐，需要通过大量的数据来进行计算。
2.统计在企业财务管理中的地位
2.1有助于企业加强经营管理
在财务管理中运用统计分析旨在发现企业在财务管理上和经营方面存在的不足，是用来归纳数据信息的，而不是只是作为一个财务统计的工具提供一些财务信息。统计在企业财务管理上是占有着很重要的地位的，通过统计中的数据可以发现企业未来可能存在的风险，有助于企业的决策人选择投资的方向和手段。还可以通过统计数据了解企业的财务情况，方便财务方面的管理。
在市场竞争日益激烈的今天，企业要想对经营情况进行直观的了解，就要运用财务统计，所以，财务统计在企业管理中的地位是不可动摇的。
2.2为企业财务预测和决策提供帮助
财务预测是企业的一种规划，每个企业要利用财务预测来进行决策，企业的经营者要将统计工具充分灵活地利用起来，运用一些统计方法，搞好预测、决策分析软件的设计工作，使财务预测以销售预测为基础，财务决策以筹资和投资为主要内容，促进企业的长足稳定发展。
四、结语
综上所述，企业的财务管理是企业的核心，充分发挥统计分析在企业财务管理中的作用，使统计分析为财务管理提供可靠的数据信息，财务管理推动统计分析的发展，二者相互渗透，全面提高企业的财务管理水平，使企业在市场上的竞争力不断增强。
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