时间：2023-08-24 17:18:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前,我国的房地产行业市场法律法规的建立水平完全落后于发达国家,也不能满足我国告诉发展的房地产行业现状,导致房地产行业的整体市场法律制度被架空,不能适应市场的实际需求,失去了对房地产市场的约束力。除此之外,我国政府主要采取行政手段进行房地产行业的管控,法律细节规章本身就不完善,而且存在很多执法不严,有法不依的现象,导致法律效应在房地产行业的市场管理中大打折扣。
完善经济管理机制要较强房地产行业的经济管理能力,首先要增强爱那个房地产市场自身的调节能力,市场自身调节能力的增强,有助于有序健康的市场次序的建立,有利于市场规则和要求的形成,有助于市场自身的灵活反映和及时调整,这样的微观调整比国家行政手段的宏观调整更加机敏,快速,效果也更好,方便自身时时的调整和控制。因此,市场应当形成自身完善的经济管理机制,形成行业默认的统一标准和操作要求,这时房地产市场要走向更远自身所必备的要求。除此之外,加大政府的监督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相结合,对市场自身调节行为进行有效的监督和指导,对于违背市场规律和市场要求的行为进行支出和纠正,帮助市场经济管理机制更好的完善和执行。明确目标,制定长远稳定政策对于房地产行业稳定持续的发展,明确目标,制定长远稳定的政策是非常重要的,要根据我国的实际经济情况和我国的社会主义性质制定科学合理的长远政策。政策的制定要符合我国的基本民情和不断增长的城市住房要求和城镇化进程的实际发展情况。
保证我国国民生活有保障,经济水平稳定增长,良性循环的基础上,房地产产业的稳步有序发展的总体思想和行为目标作为房地产政策的指导思想,出台房地产行业中长期发展规划的相关政策。对于房地产市场要惊醒引导和调节,让其走上正规的轨道,避免房地产行业长期处于有政策的时候尚能有序发展,没有政策的时候完全混乱的现象。
健全相关法律法规体系健全房地产市场的相关法律法规体系,是对房地产行业市场进行有效监督和约束的重要手段。房地产运营和房地产经济管理有法可依,可以稳定市场经济次序,保证房地产行业避免虚空增长,避免了经济犯罪,还可以有效避免利益驱使而造成的违法乱纪的房地产开发行为。应当完善和细化土地、房产和建筑的相关法则,建立系统化流程的法律体系。运用法律的严肃性匡正房地产行业的违法犯规行为,严格完善的法律体系,避免开发商走法律漏洞,运用法律手段全面规范房地产市场操作流程,肃清歪风邪气,创造良好的市场环境,促进房地产经济管理能力的综合提高。
我国房地产行业经济管理能力有待进一步加强,在经济管理能力加强的过程中,要完善经济管理机制,明确目标,制定长远政策,并健全房地产行业相关法律法规,实行内外兼治,加上法律的约束和监督,全面实现我国房地产行业经济管理能力的加强。
关键词：房地产；经济管理；法律法规；对策
1前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上.对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面.政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2管理机制不健全，管理力度不足
我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，部分政策的可操作性不强，致使其执行效果不佳。同时，相关实施细则的制定与颁布远远跟不上实施细则的制定与颁布，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点 ，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱性产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内。房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。
另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3 解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查。根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松’的状态。
3.2建立健全管理机制
现阶段，我国房地产市场存在的问题难以单纯依靠简单的行政命令予以彻底解决，只有改革现有的房地产管理体制才能有效改善我国房地产市场发展中的不足。政府应明确在市场经济中应履行的经济管理职能，调整和优化政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，在充分发挥市场自身调节功能的基础上，依据市场经济的变化给予适度、适当干预，从而建立起有利于房地产业良好运行的合理管理机制，以为促进房地产经济健康持续发展创建完善的社会环境。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
法律法规的完善是—个循序渐进的过程，需要具备一定实践经验的积累。现阶段，随着我国房地产市场的快速发展，根据我国国情，建立健全具有中国特色房地产法律法规体系已经势在必行，以促进房地产市场的规范化运行，约束房地产管理行为向合法化、合理化、适度化方向发展。首先，我国应以法律法规体系来有效制约政府对房地产经济管理作用的发挥，以规避由于政府过度的行政干预对房地产市场秩序造成不利影响；其次，运用法律法规体系保障我国房地产全方位、综合、多层次的宏观调控体系的构建，不断对《城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并尽快出台与此相关的实施细则，将房地产交易管理、开发建设管理、中介机构管理等均纳入到法律法规体系中。同时，提高我国房地产业相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性，促使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
4 对“国五条”操作细则的一点看法
笔者以为，地方政府对于“国五条”没有选择的权力，只有落实的责任和义务。由于地方政府与房地产有利益关联，如果地方政府拥有调控选择权，很有可能不是为了控制房价，而是为了土地财政。从这个角度而言，国家有关部门应该认真审视各地细则，甚至有必要启动约谈和问责程序，以维护宏观调控的公信力。一方面，应该对那些没有按期公布房价控制目标的地方，即没有按期出台细则的地方，进行公示或者点名批评，以促使所有地方尽快出台各自操作细则。另一方面，对各地细则进行检查，凡是不符合要求者，理应责令去完善，让细则具有可操作性。当然，必须由国家部门制定的细则，应该早日制定并公布。 总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。因为社会对房地产个人所得税的问题反应最强烈，从地方出台的细则看，基本上遵循国家的口径，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。
5 结束语
总体说来，近几年来，随着我国经济的飞速发展和对经济的不断改革，使得房地产在经济中的地位也大大提高了，并且正在不断的发展壮大.目前已经成为了国民经济发展的支柱产业。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。政府和企业只有充分的认识到房地产经济管理上存在的各种问题，在必要时采取相关有效的措施加以解决，例如，制定合理的发展，计划，指导短期实践、建立并完善各项管理机制、进一步完善相关的法律法规等。在社会上大力宣传典型的负面例子，起到警示的作用，从而营造良好的房地产氛围.保证房地产行业持续稳定的发展下去。
参考文献：
[1]罗家鑫.浅谈我国房地产经济管理的问题[J].大科技：科技天地，2011（15）.
关键词 防范；房地产经济周期；波动对策
中图分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 （2014）13-0111-01
一、我国房地产行业波动现状
经济周期波动主要指的是，在一定时间内，某个行业经济活动出现明显的收缩、扩张现象，通常是波浪状，并伴随有反复性。这种波动代表的是，某个行业经济处于周而复始的收缩、扩张运动状态，是行业经济效益和发展空间的晴雨表。宏观经济的发展中，出现经济波动是常见的现象，房地产行业作为宏观经济的主流行业之一，其周期波动是不可避免的现象。回首我国房地产发展历程，很容易发现它不仅具有波动性，还带有我国发展转变时期的波动特点。
纵观我国的几次房地产周期波动状况，不难发现房地产波动的频率和幅度越来越小，波动长度在逐渐增加，波动周期中的每个阶段都是呈波浪式变化。种种现象表明，我国的房地产行业波动情况已经得到初步控制。不过，在仔细发掘波动背后的影响因素时，就可以发现其实还存在许多潜在问题。按照性质来划分，可以归纳为以下几点：
（1）我国房地产行业处于单一的数量型收缩、扩张状态。
（2）消费者的需求量不具有周期性。
（3）行业的波动状况明显受到我国政府政策调节的影响。
（4）我国房地产行业市场机制有许多问题，并且这些漏洞问题对行业波动也有影响。
（5）产品的波动性不是规律性波动，而是呈现倾斜性波动状态。
（6）我国的房地产市场呈现明显的区域性差别，在经济发达地区波动性较大，在经济相对落后的地区波动性较小。
（7）我国的房地产波动状态具有明显的中国特色，与国外的房地产波动情况相差较大，在笔者看来是一种封闭型波动。
二、防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策
（一）规范房地产相关法规
国家的法律法规是保证房地产行业稳定发展的基础，这主要是因为，法律法规具有规范性、严谨性和强制性的特点，可以为房地产行业构建一个稳定发展的环境。以各方利益协调稳定增加为前提，在这个基础之上锻造一个法制的房地产行业发展环境。这样可以避免因为时期变动或人为操作，导致房地产行业发生不正常波动现象。
从行业性质上来论述，房地产行业属于经营产权的范畴，这种行业牵扯的法律法规比较多。它的整个经营过程都需要依赖完善、健全的法律法规制度，和商品业不同，不是单纯的进行买卖双方交易。
（二）加强宏观调控力度
1.明确宏观调控目标
房地产行业的宏观调控目标有很多，按照性质的不同，笔者将调控目标总结归纳如下：首先需要保证房地产行业整体处于一个稳定的、健康的、可持续发展的环境中，合理地解决影响波动周期的外来冲击问题。其次，将房地产行业的供求关系合理化，正视供求问题，并做出相应的对策，促使国民经济和房地产行业有一个相对稳定的发展基础。最后，可以从房地产产业结构方面着手，将现有的产业结构优化完善。这样可以有效地提高产业资源配置效率，对于资源的利用水平也有提升作用。
2.构建房地产行业的监测预报系统
为了保证我国对房地产行业的宏观调控政策落实效果，需要构建一个关于房地产行业的预报系统，这个系统需要加入仔细、严禁、科学的元素。这主要是可以实时掌握当今市场的需求状况和这个行业的波动情况，以便能及时作出相应的对策。这种方式在现阶段还没有得到普遍使用，还处于试用阶段，但是它具有现实指导作用和重要的理论含义。
3.改善房地产调控机制
没有规矩不成方圆，任何行业都需要相应的机制作为运营基础，对于房地产行业来说同样如此。
房地产市场是房地产行业的宏观经济运作和产业经营活动的连接体，在行业体制方面，应当充当管理和调控房地产经济的角色。
现阶段，我国的房地产行业存在调控时滞的现象，所以在调控时应当尽可能地提前做出反应。而周期预警系统就可以为人们提业信息，是行业的景气指标。及时进行调控可以阻止问题发展变大，避免因为急刹车现象，导致房地产行业出现巨大的波动状况。
调控政策是一个长期的制度，不能一味的增强调控力度。在笔者看来，中等的调控力度是最佳选择。调控方式有很多，每种方式都具备针对性，所以在改善调控机制时，需要综合多种调控方式，结合当前的状况来规划。以此来保证行业的中长期发展目标和短期调控能兼顾，尽可能地利用柔和的解决方式来处理问题，使宏观调控软着陆。
调控节奏也是影响调控效果的因素之一，对于这方面来说，主要还是根据行业的发展状况。在必要时候，可以利用反周期的反向调节方式，使紧缩和扩张交替进行，利用扩张性和紧缩性混合使用的调控方式，在保证了行业总体控制的基础上，进行行业结构调整。
4.选择恰当的调控方式
现阶段，我国的房地产行业调控方式主要采取的经济调控方式。这种方式是从经济利益的角度，对房地产企业和房地产消费人群的经济活动进行控制。这种调控方式只是适用于当今的房地产市场，所以我们应当基于国家的形式和发展特点，对调节方式进行选择，保证行业在不同时期有不同的调节特点，最终促使行业走可持续发展道路。
5.调整该行业的投资政策
房地产行业不同于其他行业，这个行业的利润比较高，出现了许多“空手套白狼”的现象，激起了民众对房地产行业的投资兴趣。所以笔者认为对于投资现象应当出台相应的政策管理。在制定政策时，需要密切关注市场的投资变化情况，将投资主体内部的结构变化作为影响周期波动的核心因素，使投资主体和政策结构合理化。
三、结束语
房地产市场的变化状态具有明显的波浪式波动特点，站在国家发展和民生发展的角度来论述，房地产行业的波动起伏越大，对发展越不利。所以应当追求平稳、长期的发展。本文介绍了我国的房地产现状，以及防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策，希望对房地产行业的发展有所帮助。
参考文献：
[1]蒋晓燕.防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策研究[J].科技视界，2012，09：190-191.
[2]迟韧.我国房地产经济周期波动与政府宏观调控对策研究[D].长春理工大学，2006.
关键词：房地产；会计信息；失真；治理
会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
关键词：房地产测绘；测绘质量；探析
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产测绘为房地产的管理以及房地产的开发和评估提供了一定的信息，在房地产行业发展十分迅速的现代社会，房地产测绘工作日益受到重视。但是由于房地产测绘工作开展时间相对较短，一些标准并不十分完善，一定程度上难以反映出房地产的真实价值。随着房地产行业的发展，房地产测绘工作需要进一步完善，通过提高测绘质量，更好地促进房地产行业的发展。
一、房地产测绘现状
房地产测绘主要是通过实际的建筑进行现场调查和测量，利用建筑中的剖面图，将测量的对象及其数据进行分析，专业测绘的内容包括房屋的使用情况，位置，环境，数量和结构等等，需要通过专业的技术仪器进行测量。房地产测绘主要分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。随着房地产行业的不断发展对于房地产测绘工作提出了更多的要求，测绘技术和测绘仪器设备水平日益提高，一定程度上提高了房地产测绘质量水平。但是由于我国的房地产行业发展十分迅速，房地产测绘工作存在的问题也有所增加，一定程度上影响了房地产行业的发展。
（一）房地产测绘的相关法律需要完善
由于房地产测绘工作直接影响房地产行业的发展，因此需要建立健全相对完善的房地产测绘法律法规进一步规范房地产行业的发展。虽然当前我国已经出台了一系列的房地产测绘法律法规，比如《中华人民共和国测绘法》，《房产测量规范》，《房地产测绘疾病管理原则》等，但是在实际的测量运用中由于受到不同地区发展情况不同的影响，房地产测绘相关法律难以有效地落实，一定程度上影响了房地产测绘的质量。
（二）房地产测绘人员素质有待于提高
房地产测绘工作需要相关的专业技术，作为测绘人员需要熟练掌握相关的测绘技术和测绘专业知识。当前房地产测绘人员的专业素质还有待于进一步提高，一些工作人员由于刚刚接触测绘工作，缺少一些测绘工作经验，导致在实际的测绘工作中经常会出现一些小的失误，影响整个房地产评估信息，甚至会影响房地产的价值。另外房地产测绘人员在工作中的工作责任意识和工作积极性还有待于进一步提高，由于房地产测绘工作量比较大，工作人员的工作压力比较大，工作人员难免会出现工作积极性下降和工作失误现象，影响整个测绘结果。
（三）房地产测绘的监督工作需要进一步加强
当前房地产测绘工作中缺少相应的监督，房地产测绘的水平受到一定影响。虽然房地产主管部门对房地产测绘工作有一定的监督作用，但是在实际的测绘工作中并没有落实监督工作，一些部门的监督仅仅停留在形式方面，未能真正发挥监督作用。还有一些部门的监督人员缺少房地产测绘专业知识，在监督工作中也未必能发现测绘工作中存在的问题。房地产测绘部门也没有建立相应的鉴定监督机构，对测绘结果未能进行详细的分析，测绘的质量不高，影响了整个房地产部门的决策和投资。
（四）房地产测绘技术问题
随着信息技术的发展以及房地产施工难度的逐渐增加，房地产测绘技术也需要进一步提高，但是当前房地产测绘技术并不十分完善。房地产测绘工作中会因为地域的不同，测绘标准相同，同时由于测绘技术问题导致的测绘数据误差也是比较常见的，这在一定程度上影响了整个测绘工作的顺利进行，影响房地产行业的发展。
提高房地产测绘工作质量的必要性
房地产测绘工作为房地产各项工作的开展提供相对完善的信息，随着房地产行业的发展，当前房地产项目日益增加，急需要测绘工作的相关信息，对今后的房地产收购或者是建设工作提供相对完善的信息。
为房地产各项工作提供数据信息
房地产测绘是运用测绘仪器，测绘技术和测绘手段按照相关的规定对指定的房地产项目进行测量，提供房地产平面图，分层分户的平面图，表格，数据等等。房地产测绘工作的开展能够为房地产工作的开展提供相对完善的数据信息，为房地产企业的并购，房屋拆迁等等工作提供数据信息，并在此基础上制定出相对完善的决策，提高房地产工作的水平。
规范房地产市场
随着社会经济的发展，近年来我国的房地产市场逐渐繁荣，但是由于房地产市场缺少相对完善的规范制定，导致房地产市场缺少正常的秩序。房地产测绘工作能够准确地测量房屋建筑面积，这有助于规范房地产交易，房地产产权的变更，城市规划管理工作的开展，特别是在房屋买卖过程中，由于一些开发商为了获得更多的经济利益，常常会在房屋面积中做一些手脚，因此提高房屋的售价，通过房地产测绘工作可以有效地减少这一行为的出现，为消费者提供相对真实的数据信息，减少房地产交易中存在的不公平交易，维护良好的市场经济秩序，减少房地产泡沫经济的出现，更好的保障房地产工作有序进行。
保障业主的合法利益
近年来我国出现的房屋纠纷案件逐渐增加，但是由于我国的房地产相关法律不完善，这些案件未能得到合理的解决。房地产测绘工作与业主的切身利益有着十分重要的关系，房地产测绘能够对房屋的面积进行精确测量和准确计算，能够为产权管理部门提供相对权威的数据信息，这些可以在法律案件的审理中作为重要的证据。同时房地产测绘工作还能够为一些违章建筑的案件处理提供一定的凭证，使违章建筑案件的审理减少一些不必要的麻烦。通过房地产测绘工作的进行一定程度上有助于维护业主的利益，为房地产纠纷案件提供可靠的法律依据，更好的保障房地产行业的发展，稳定社会秩序。
三、提高房地产测绘质量的建议
房地产测绘技术为房地产的发展提供相应的数据信息，不仅仅能够为房地产交易提供所需要的信息，同时也能够给为城市规划和城市建设等提供相应的基础信息和资料。但是由于当前我国的房地产行业发展十分迅速，房地产测绘工作存在的问题也日益突出，一定程度上影响了测绘工作的质量。今后房地产管理部门需要进一步重视和完善测绘工作，保障测绘工作质量。
（一）健全房地产测绘法律法规
房地产测绘相关法律法规为测绘工作的开展提供相应的标准，是根据当前房地产行业发展以及城市建设现状提出的标准。在今后的房地产测绘工作中需要对现有的房地产测绘法规进行详细的学习和认识，在相关的法律范围内进行房地产测绘工作。针对一些单位在施工中不按照法律法规施工的行为进行相应的处罚，建立相应的措施执行相应的法律法规，保障房地产测绘工作的有序开展和房地产行业的发展。
（二）提高房地产测绘人员素质
随着房地产测绘工作要求逐渐增加，对于现有的测绘人员素质也提出了新的要求，房地产测绘单位需要进一步提高现有测绘人员的素质，更好地适应测绘工作的需要。一方面需要加强对现有测绘人员专业测绘知识的培训，提高人员的专业素质，提高测绘的效率和质量。另一方面需要引进一些高素质的测绘人员，不断壮大和丰富测绘人员队伍。测绘人员自身也需要不断加强学习，能够掌握最新的测绘知识，不断提高自身的素质。测绘工作作为房地产工作的重要组成部分，对于房地产行业的发展有着十分重要的作用，因此测绘人员工作中需要提高工作责任意识和工作积极性，做好测绘工作，减少测绘数据不真实的现象。
（三）完善房地产测绘技术
随着房地产行业的发展以及测绘工作的发展，测绘技术要求逐渐提高，新的测绘设备也日益增加，一定程度上提高了测绘工作的水平。但是当前一些房地产单位并没有运用先进的测绘设备，测绘技术水平发展也比较缓慢。今后房地产主管部门需要进一步重视和完善测绘技术，通过增加资金投入，完善测绘设备，提高测绘工作的质量。通过引用新技术和新设备才能更好地提高测绘工作的效率。测绘工作对于数据的要求比较高，先进的技术设备可以减少测绘数据的误差，提高测绘水平，因此需要进一步完善测绘技术，更好地适应房地产行业的发展。
（四）加强房地产测绘工作的监督
房地产测绘行业在房地产行业中占据着十分重要的位置，能够为房地产行业的发展提供相应的数据信息，但是由于房地产测绘工作缺少相应的监督，导致一些测绘质量难以有效提高。在今后的测绘工作中一方面需要建立相对完善的责任制度，一旦出现测绘信息不合理和不真实现象追究相关责任人的责任，提高房地产测绘人员的责任意识。另一方面需要建立相应的监督鉴定机构，有专业的测绘人员对测绘结果和测绘数据进行分析，这样可以更好地提高测绘工作质量，减少测绘信息失真现象。房地产主管部门需要加强对测绘工作的监督和检查力度，通过严格规范测绘工作程序，监督测绘数据分析工作减少测绘工作中存在的问题，提高整个测绘工作的水平。
结语：
房地产测绘工作为整个房地产开发和交易工作提供所需要的数据，但是由于房地产测绘工作十分复杂，涉及的数据信息比较多，测绘工作由于缺少相对完善的管理，测绘质量受到严重影响。今后房地产管理部门需要进一步完善测绘工作规范，提高测绘工作人员的整体素质，通过加强测绘工作的监督和数据处理工作，保障整个测绘工作的质量。房地产行业的发展也需要进一步完善测绘工作，提高房地产行业的竞争力。
参考文献：
[1]杨金玲.房地产测绘质量管理的有效方法探讨[J].城市建设理论研究，2013（9）.
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[3]马辉.房地产测绘的现状与发展展望[J].城市建设，2010（12）.
[4]钱超.我国房地产测绘现状及测绘技术运用[J].科技致富向导，2012（16）.
[5]刘小珍.谈房地产测绘意义，现状及技术应用[J].城市建设理论研究，2013（5）.
[6]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）.
【关键词】房地产；经济管理；发展
随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析
1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。
（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。
（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。
（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。
1.2 机制不完善，管理流于形式。
（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。
（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。
1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2. 相关对策分析
2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。
（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。
（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。
2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。
（1）当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。
关键词：房地产融资；现状；发展趋势
中图分类号：FO 文献标识码：A
房地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持其发展。当前我国房地产行业发展的资金主要依靠银行的借贷，缺乏其它的融资渠道，这种单一的融资渠道使得房地产行业对于银行的依赖性很大，一旦无法从银行获得贷款，那么我国房地产行业将会出现资金链断裂的情况，从而使整个行业和房地产市场面临着巨大的风险。因此我国房地产行业应该积极拓展融资渠道，尽可能的分散金融风险，保证整个房地产行业的健康发展。
1我国房地产企业传统融资渠道
我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难。我国房地产行业传统的融资渠道主要包括以下几个方面：
1.1银行贷款
房地产行业对于资金的需求量十分巨大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展。当前国内房地产行业主要依靠银行信贷获得资金。融资渠道的单一，在很大程度上增加了房地产行业发展的风险。随着国家对于房地产贷款的逐步紧缩，在很大程度上使房地产行业面临着资金困难。
1.2上市融资
房地产企业通过上市来进行融资，对于解决房地产发展的资金瓶颈具有一定的作用。但是国家处于经济安全的考虑，对于能够上市的房地产企业限制的很严格，当前只允许一些具有相应实力的企业借壳上市，对于一般的房产企业来说，很难通过上市融资。
1.3海外房产基金
随着我国改革开放的不断深入进行，我国房地产市场逐步对外开放，大量海外资金涌入我国房产市场。海外房产基金的进入对于我国房地产行业融资具有十分重要的意义。但是当前国内尚没有相关的法律法规，这就使得很多企业在操作的过程当中得不到有效的规范，不利于海外基金在房地产行业中充分发挥作用。
2我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
2.1实际融资渠道较为单一
虽然我国房地产行业的融资渠道有上面几种，但是除了银行之外，其它的融资渠道在具体的操作上都还存在很多不成熟的地方，而且受到我国现行法规的束缚，不能够对解决房地产行业融资有根本性的作用。因此当前我国房地产行业的资金来源仍然主要依靠银行信贷，融资渠道十分单一。
2.2企业对银行贷款依赖过重
随着我国经济发展速度的加快，我国逐步建立起完善的金融市场，但是由于我国金融市场起步时间较晚，在很大程度上对于房地产的融资都集中在间接融资上。当前我国房地产企业自己的资金量往往不足以支持其开发，因此主要是依靠银行借贷当中，这使得整个房地产行业对于银行的依赖性十分巨大。
2.3海外基金与国内企业对接的难题
海外基金在进入我国房地产行业时，往往采用自由的比较成熟的风险评价机制，对国内的合作伙伴进行风险评价和预测。由于我国实际情况与其风险评价机制存在较大的差距，这就使得二者之间可能存在一些衔接上的问题。因此国外基金在进入我国时往往具有较高的要求，一般的房地产企业并不能通过国外基金的风险评价。除此之外，我国相关法律法规不够健全，存在很多不明确的地方，国外投资者在进入中公时存在较多的顾虑。
3房地产融资渠道的发展趋势
理想的房地产融资体系应该是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。
4发展我国房地产融资渠道的对策和建议
4.1建立多层次的房地产融资体系
当前我国房地产融资当中存在的主要问题就是渠道比较单一，缺乏多样化的融资渠道。针对这种情况，应该根据我国的国情，有针对性性的丰富房地产的融资渠道，逐步建立和完善多层次的融资体系。各个金融机构应该根据房地产行业的融资需要，有针对性的进行金融创新，开放出相对应的金融产品，为其提供便利。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。笔者认为可以通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。
4.2完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,做出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
4.3加强对外资金融机构以及境外基金的引导
外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。
5总结
综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。
参考文献：
[1] 卢丹丹.房地产企业融资渠道与融资风险管理研究[J].魅力中国,2009, (20).
[2] 倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界(学术版),2010, (12).
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。以下就是由小编为您提供的浅谈房地产行业会计信息失真的成因。
客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
编辑老师为大家整理了浅谈房地产行业会计信息失真的成因，希望对大家有所帮助。
【关键词】融资模式 房地产证券化 房地产市场
一、我国房地产融资现状及存在问题
改革开放以来，我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一，其发展速度有目共睹。尤其在这几年，经济始终保持着8%左右的增长，如：2007年，房地产的销售额已经达到了2.9万亿，而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿，然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元，房地产行业占到了居民近半数的花销，房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。
在我国的发地产发展历程中，其主要的资金来源是三个方面：第一，建筑企业所垫的资金；第二，银行贷款所得；第三，预售房款所得。从实际的角度出发，最重要的就是第二部分的资金所得。即：购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说，以首付30%计算，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见，这样的筹集方式下必将导致我国经济，尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象，导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。
目前，我国出现了少量非银行间接融资模式。例如：上市融资，信托项目融资，国内产业基金，非上市股权融资等。
二、我国房地产融资现状及问题的分析
（一）我国房地产融资方式单一，效果不明显
我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道，融资方式极其单一，效果不明显。 随着金融市场的不断发展，融资工具亟需创新，房地产企业融资渠道在不断拓宽，以适应我国的房地产融资体制的改变。
（二）融资风险大
我国现行的融资模式以银行为主导，这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险：过热的市场风险；房地产开发企业高负债的财务风险；“假按揭”凸显道德风险；银行贷款有着操作风险；土地开发贷款的信用风险；法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系，缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究，大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。
（三）我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善
我国在房地产领域的相关法律法规能不健全，不完善，操作起来十分复杂，步骤繁琐，在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如：我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏，造成在金融创新方面无法可依的局面，导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。
三、我国房地产资本市场新型融资方式探索
（一）拓宽融资渠道
1.房地产企业上市融资。上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市，即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说，规模小、融资渠道单一是其致命的缺点，也是其达不到直接上市的原因，所以它们一般采取“曲线上市”。
2.房地产企业债券融资。与国外成熟的经验相比，我国的资本市场结构发展不协调，股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道，应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下：第一，准确认识房地产债券；第二，采取新的措施方法，将我国房地产的债券上市，使其公平化，市场化，使我国房地产领域走上标准化；第三，健全与完善房地产债券信用评级体系；第四，发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类，来吸引投资者的兴趣，并且在柜台交易市商制度方面要加大力度，保证房地产债券的生命力与其活力。
3.房地产投资信托基金。明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产，能得到其发展所需要的资金，降低融资成本，扩大其投资规模，有助于房地产行业的持续发展。另一方面，信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位，逐步完善的法律框架确立了信托业的地位，为信托业步入正轨提供了制度保障。
4.房地产的证券化。房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看，证券化可以以住房抵押贷款为出发点，因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下：一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立规范、安全的市场体系与交易规则；二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度；三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施，使其合理运作和发展房地产信托保险，降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度，减少银行不良资产。
（二）建立完善的风险防范体制
1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如：为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等，可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款，从而达到保障他们权利的目的。
2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策，可以通过此筹集大量的资金，同时还可以增加房屋的销售量，在这条供应链上灵活应用，最终达到增加财政收入的目的。
3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方法：一是建立合理的住宅储蓄信贷制度；二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量；三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化。
4.建立完善的个人信用制度。建立完善的个人信用制度，主要从树立个人信用观念、完善个人信用评价体系两个方面去做。当然，关于我国信用制裁制度等相关的法律制度也要加以完善。是我国在房地产市场领域有一个良性运作的体系，操作快捷方便，及时有效的提供相关信息，促进我国房地产行业的正常发展。
（三）加强法律法规体系建设
要加强法律法规体系建设，加大法律实施力度，规范我国房地产行业的发展。主要从以下两个方面出发：一方面，股权分置改革，《证券法》和 《公司法》修订使我国资本市场面临新机遇。两法的修订在内容上对公司形式、投融资行为、出资方式、证券交易的方式与范围、信息披露透明度等条文进行了全面修订，为房地产市场融资创新预留了新的鏖战空间。另一方面，对于在保险资金直接进入市场方面，也要出台相关的办法或法律法规，不断壮大该行业投资者的投资力量。
参考文献
关键词 房地产 经济管理 问题 对策
一、引言
自从我国放开房地产市场以来，短短几十年里，房地产已发展成为我国经济体系的支柱产业，对提高人们居住条件、地方收入以及经济发展起到了至关重要的作用。然而，房地产市场在发展的同时也存在一些突出问题，房地产不断占据着社会关注的热门话题。房地产发展过快，使得整体抗风险的能力较差，运行存在较大风险，另外，价格一直居高不下，交易及二手市场一直不够明朗。正是由于房地产关乎民生，责任重大，国家针对房地产市场出现的各种问题，采取各种措施不断加大管控力度，但效果不够明显，一些本质的问题仍然存在，房价仍处于增长的态势。可见，我国房地产有一定的发展空间，但还存在许多的问题和不足，持续健康发展的房地产之路仍然任重道远。
二、房地产宏观经济管理存在的几点问题
（一）管理形式化，机制欠完善
近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多执行不到位，出现流于形式的现象。一些政策存在争议，操作性不强，不能及时颁布实施细则。另外，从国家自上而下的管控方式来看，国家和地方一直职权模糊，定位不明确，两级监督未能起到应有的管控效果，经济管控形式化，机制不完善。现阶段，我国房地产仍处于发展的高峰期，不仅是地方经济的支柱，也是地方财政的重要力量。政府不断抬高地价，拉高房价，开发商往往又与政府合作，内部交易为常事，房地产管控难度加大，国家宏观政策往往成为形式，无法发挥真正的作用。另外，房地产市场涉及土地、金融、开发商以及政府等多个部门，协调不到位，往往容易出现沟通不到位、脱节的情况，管控流于形式。在一段时期内，房地产业推动了我国经济的发展，尤其是当国际金融危机的时候，房地产行业通过国家出台的一系列激励措施，对国民经济起到了的增长起到了关键性的作用。也正是因为这样，好多地方政府都将房地产作为支柱，认为房地产业对经济增长有明显的作用。但是，房地产应该以人民居住为首要，这才是人民所需，是正道。为了解决房价一直居高不下的问题，首先必须从当地政府抓起，本着公平的宗旨改变房地产体制，对于计划外的房产征收一定的税收，在体现公平公正的基础上，满足政府比较稳定的财政收入。但是，体制的改革还需一段时间，需要其他辅助手段，才能予以实现。
（二）法规制度体系不健全
从其他国家房地产发展的经验上看，完备的法律法规是房地产市场健康发展的保障和基础。我国当前的房地产处在迅猛发展的阶段，与其相关的法律法规有待进一步加强和完善。房地产市场的管理应涵盖从开发、建设、交易一直到后期管理的全过程，但是目前还未出台一部适合房地产的管理法。当下，我国房地产相关法律法规的建设进程显然不能够满足房地产快速发展的情况，从而使得法律真空愈加增多。此外，我国主要还是靠行政力量来管理房地产宏观经济，很多文件是以国务院名义签发的，或是以国家部委的名义，比如国十条等，但不能体现法规的严肃性和稳定性等特点。虽然已初步建立起了某些相关的法律法规，但与之相配套的实施细则尚不够完善，造成房地产以及土地市场有法不依、执法不严。也有部分现有的法律法规不能落实，使其应有的效力打了折扣。
（三）管理目标不清晰，政策不够稳定
近年来，我国房地产行业的管理目标一直都是限制房价过快过涨，让老百姓有房子住，实现市场供需平衡。但我国房地产市场在认识和长期规划方面很模糊，有的方面还存在一定的错误观点，政策目标没有远期规划，加上政策目标模糊，短期与中长期规划不一致，政策缺乏稳定性，给整个房地产行业的正常运行带来困扰。政策的漏洞还让一些投资者有机可乘，干扰正常秩序，如经济适用房等。在调控过程中也出台过很多政策，但是房价反而涨得更快。房地产政策调控的方式不灵活、不持续，不能从源头上解决房价上涨过快的问题。政策虽然在变化但总是不能根本改变，治标不治本，某种程度上来说是对行政资源的浪费，对稳定民生产生不利影响。刚降税费要鼓励人们买房，还不到一年时间又提出二套房限制政策，使得本来的刚性需求受到限制。由于政策摇摆不定，购房者和开发商已渐渐对调控政策变得麻木。左右摇摆的调控政策已经沦为保增长的工具，原本抑制房价过快上涨的政策俨然已成了房价暴涨的剂，过度依赖房地产的经济体系已成为莫大的讽刺，这种口号式的经济管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消费者的目光。
三、房地产经济管理的相关对策
（一）制定长期目标，指导短期实践
当前正是改革的攻坚时刻，国家的经济发展正面临着结构性的调整。房地产的可持续性发展对于改善群众的居住和生活条件以及促进经济的增长和转型将持续发挥重要作用。在立足基本国情的基础上，理顺房地产经济管理的思路，在保证眼前效益的同时也应该确定长期的目标，以满足日益增长的刚性和改善性需求以及新型城镇化建设的需要，从而促进经济和社会的可持续健康发展。在对当前房地产业的发展现状进行充分调查研究的基础上，制定并出台房地产业的中长期目标，方是保证房地产业可持续健康发展的必由之路。与此同时，把经济管理的长期目标析出中短期目标来指导当前工作，才能理顺当前复杂的市场关系并且提出针对性措施。例如，鉴于我国人多地少的现实条件，短期内房地产市场应着重对市场进行明确的界定和功能区分。对房地产的消费需求要科学地进行引导，政府要建立完善的住房保障体系，而对房地产投机的行为应从金融等方面进行限制。
（二）完善法律法规
目前要实现国家房地产业的健康发展，就要逐渐完善与房地产相关的法律法规，建立适合中国国情的完善的房地产法律体系，达到市场的规范化和房地产宏观经济管理的合法化。要通过法律有效约束政府出台相关经济管理政策，避免过多、过频繁或摇摆的行政干预对房地产造成的负面影响和干扰。同时，要用法律确保建立并实施房地产业全方位、多层次的宏观调控措施。此外还要尽快出台实施细则，保证现有法律的实施，并促成出台《房地产法》，规范开发、交易、中介以及后期服务等房地产涉及的各个环节，提升房地产政策的稳定性以及严肃性，使房地产经济管理有法可依、违法必究。
（三）健全管理机制，保障管理落实
目前房地产市场存在许多深层次问题，改革其经济管理体制是解决这些问题的必要途径。要清醒地认识政府对市场起到的作用，同时充分发挥市场的调节功能，及时根据市场变化情况进行适当干预，建立起对房地产业发展有效的运行管理机制。还要理顺中央与地方的关系，明确双方责任和职责，地方政府要在房地产业的宏观经济管理上与中央步调保持一致，结合本地实际，因地制宜采取差异化的调控政策。此外还应探索财税体制改革，减小地方财政对土地的依赖程度，提高地方落实国家政策的积极性。
四、结语
在房地产迅猛发展的同时，政府必须认真分析房地产行业目前所存在的问题与不足，并加以重视。在这个关键时期，我国政府必须正确对待，根据我国实际情况，不断学习其他国家先进的房产经济管理办法，不断改革创新我国的房产经济管理，才能保证我国的房产经济管理水平不断提高，更好地指导房地产发展。
（作者单位为北京大栅栏永兴置业有限公司）
[作者简介：杨巍，男，中国人民大学研究生，研究方向：技术经济及管理。]
[关键词]房地产评估；房地产估价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地产评估的概念
房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、我国房地产评估行业发展现状
我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。
（二）从业人员素质参差不齐
房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。
（三）社会公信力不高
房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。
我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长,而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元,占到投资总额的20.3%。显然,房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而,其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符,并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。2010年1-10月,房地产开发企业筹集到资金56923亿元,其中来自银行的直接贷款达10443亿元,其他资金为24387亿元(其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%),也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元,占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中,及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然,在我国接连新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后,房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。
与房地产商的融资需求相对,我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到2009年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元,如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。
至此,发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来,它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外,房地产投资基金还能降低银行的金融风险;促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲,发展房地产投资基金有以下现实必要性:
1.能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中,现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资,彻底改变单一的融资结构,有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响,促进房地产业稳定地向前发展。
2.有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大,建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业,建立起居民资产性收益,进而提高城乡居民生活水平。
3.能极大地降低银行房地产信贷风险。至2009年末,房地产开发贷款余额达到28400亿元,住房贷款余额为53500亿元,房地产信贷总额达81800亿元,占到当年本外币贷款余额(425600亿元)的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾,过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险,极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性,分散房地产信贷风险,促进我国金融体制的改革。
4.发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程,同时有助于优化房地产业内部结构,实现业内的优胜劣汰,增强国际竞争力,最终实现房地产业持续、长远的发展。
二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况
房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象,通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立,目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于2002年正式起步,以美国的房地产投资信托为主要学习模式,在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前,我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。
1.房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是,房地产信托计划具有短期性和债券性,并且资金只能投资给单一的项目。另外,单个信托计划的合同数目收到限制,无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。
2.境内房地产开发企业发起的封闭基金(简称公司型投资基金模式)。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》,所受法律限制较少,但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商,有时甚至无法成功落实项目投资。
3.产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍,突破了200份的合同限制,降低了投资门槛,并且它实现了房地产证券化,可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。
4.外资房地产基金。除了房地产信托基金以外,外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响,外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市,并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式,大规模的收购商用房地产。
三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍
1.法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善,房地产基金私募市场难以规范化,暗箱操作行为普遍存在,更是无法形成公开市场;对于外资房地产基金来说,由于政策不够透明、法律不完善,这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险,绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件,很难通过这种模式进行融资。
2.缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说,政府对其按照企业的标准进行征税,产生了“双重征税”,而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家,政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展,例如,在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。
3.机构投资者的缺失。在美国,有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金,使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下,我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者,这使得我国的房地产投资基金规模很小,很难对多个优质的房地产项目进行投资,严重阻碍了我国房地产投资基金的发展壮大。
4.缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里,管理层人员以出身房地产专业居多,他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏,而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动,以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。
5.信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性,信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。
四、发展房地产投资基金的对策建议
房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比,房地产投资信托具有一定的优势,例如流动性最好,资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务,学习美国房地产投资信托的经验,将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。
1.为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急,我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明,使其能健康长远地发展。首先,目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容,应对它们进行统筹协调和修订,以达到法律法规环境的统一;其次,应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规;再次,应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度,使在房地产投资信托的实际操作中,房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外,要制定房地产投资信托的专项管理措施,并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。
2.建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家,政府多为其专门制定一套税收法规,而在我国还没有专门的立法,根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题,税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订,然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整,为房地产投资信托提供积极的税收优惠。
