时间：2023-08-24 17:18:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋产权的法律规定，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方(赠与人) ：______________
有效证件号码：______________
乙方(受赠人) ：______________
有效证件号码：______________
甲、乙双方自___年___月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，为甲方料理家务，乙方为此无法正常工作，作为报酬和补偿，甲方愿将甲方出资购买的房屋产权(该房屋产权为：因乙方具备经济适用房购买的主体资格，因此该房用乙方的名义购买)赠与乙 方。
按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：
第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。 该房屋具体状况如下：
(一)该房产坐落于_____________________，面积______平方米;
(二)赠与房屋的所有权证证号为________________________
(三)房屋平面图至范围见附件一;
(四)土地使用权取得方式： 若该房屋有土地使用权则该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋 一并赠与。 该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。
第二条：甲方购买此房产所有费用由甲方单独承担，现经协商，甲方愿将其拥有的该房屋所有产权赠与乙方。
第三条：甲方赠与乙方房屋产权，在双方签订本合同后，该赠与 行为不可撤销，受法律保护。
第四条：本协议甲、乙双方签字后生效，如任何一方违约，违约 方应承担由此造成的全部经济损失。
甲方(赠与人) ： ______________
住所：______________
有效证件号码：______________
乙方(受赠人) ： ______________
住所：______________
有效证件号码：______________
签订地点：______________
签订时间：______________
土地使用权赠与协议书范本二
甲方(赠与人) :
有效证件号码:
乙方(受赠人) :
有效证件号码:
甲、乙双方自 XX 年 6 月份同居,并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居,为甲方料理家务,乙方为此无法正常工作,作为报酬和 补偿,甲方愿将甲方出资购买的房屋产权(该房屋产权为:因乙方具 备经济适用房购买的主体资格,因此该房用乙方的名义购买)赠与乙 方。
按照合同法等有关法律规定,双方自愿达成赠与房产协议如下:
第一条:甲方自愿将其房产赠与给乙方,乙方自愿接受该房屋。 该房屋具体状况如下:
(一)该房产坐落于 平方米;
(二)赠与房屋的所有权证证号为
(三)房屋平面图至范围见附件一;
(四)土地使用权取得方式: 若该房屋有土地使用权则该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋 一并赠与。 该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。
第二条:甲方购买此房产所有费用由甲方单独承担,现经协商一 1 市 ,建筑面积 ; 致甲方愿将其拥有的该房屋所有产权赠与乙方。
第三条:甲方赠与乙方房屋产权,在双方签订本合同后,该赠与 行为不可撤销,受法律保护。
第四条:本协议甲、乙双方签字后生效,如任何一方违约,违约 方应承担由此造成的全部经济损失。
甲方(赠与人) : 住所: 有效证件号码:
乙方(受赠人) :
住所:
有效证件号码:
住所地：
身份证号码：
乙方：
住所地：
身份证号码：
甲方因购买位于周口市川汇区__小区__号楼__单元__层__户房屋，需向乙方借款______(大写：_______)。
同时约定该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将该房屋产权转让与乙方。甲、乙双方就该房屋转让、借款事项，本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则，达成如下协议。
一、甲方向乙方借款______(大写_______)，月利息为__，借款方式：乙方于本合同签订之日借给甲方______(大写：_______)。
二、待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需的条件后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，将该房屋产权过户至乙方名下。
三、乙方支付给甲方现金______(大写_______)，作为欲转让房屋产权的转让费。支付方式：本合同成立时，乙方支付现金______(大写_______);待该房屋所有权权属变更登记、产权过户至乙方名下时，支付剩余的现金______(大写_______)。
四、因甲方买房的全款均有乙方所出借，甲方自拿到该房屋钥匙起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋。由乙方确定该期限。
五、协议第二条约定的所附条件成就时，即房屋(周口市川汇区__小区__号楼__单元__层__户)已符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市出售要求时，甲方必须协助乙方办理所有权变更登记，将产权过户至乙方名下。否则：1，逾期不办理，按日5‰支付滞纳金，同时仍应履行协助过户义务;2，若因甲方原因导致无法办理该产权变更登记，乙方无法实现取得该房屋所有权的目的，甲方应向乙方支付该房屋总价款(以甲方与开发商签订的房屋买卖合同为准)30%的违约金，同时归还借款______且按照约定借款利率支付______借款利息。该利息自本合同签订之日起计算至还款日止。
六、协议第二条约定的所附条件成就前，乙方不得提前向甲方催要借款。所附条件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有权，乙方基于借款______及利息的债权灭失。
七、该合同条款所约定的权利、义务对双方当事人的近亲属有法律约束力，其近亲属享有同等的权利，承担同等的义务，双方有义务告知自己的近亲属。
上述条款符合法律规定，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方当事人签字后生效(涉及附生效条件的约定条款成立)。
乙方：_________
丙方：_________
甲、乙、丙三方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。
第一条 关于乙方所欠甲方_________元的债务，丙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。
第二条 丙方提供下列_________套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方_________元的债务：_________；上述房屋作价人民币_________元。
第三条 丙方应于本协议签署之日起_________个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋买卖合同。
第四条 丙方应于本协议签署之日起_________个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲、丙双方按照法律规定各自负担。
第五条 丙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。
第六条 丙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。
第七条 产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方于《合作经营合同》项下的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。
第八条 本协议签署之日起_________个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索_________元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之_________收违约金，丙方对此承担连带责任。
第九条 各方对因本次协议而获知的对方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
第十条 本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。
第十一条 任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。
第十二条 本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第_________种方式进行解决：
（一）提交_________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院提起诉讼。
第十三条 除法律本身有明确规定外，法律变更对本协议不应构成影响。各方应根据后继立法或法律变更，经协商一致对本协议进行修改或补充，但应采取书面形式。
第十四条 本协议自三方授权代表签署并加盖公章之日起生效。
第十五条 本协议一式三份，乙方各执一份，具同等法律效力。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
授权代表（签字）：_________ 授权代表（签字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
丙方（盖章）：_________
关键词：物权法；夫妻财产关系；研究
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1671―1580（2013）10―0141―02
《物权法》对于私人财产的所有权、使用权、处理权、转让权和收益权都有明确的法律规定，以确保公民个人合法财产的安全性。夫妻财产制是介于财产法与身份法之间的法律制度，它与债权法、物权法在调解一般的财产纠纷上有着很大的区别[1]。由于夫妻双方既具有自然人的身份又同时具有社会人的身份，必然会参与到社会关系之中，与夫妻双方以外的第三人发生与财产有关的法律行为，因此夫妻间的财产关系具有财产法与身份法的双重身份属性。因此，物权法在处理夫妻间的、财产关系财产纠纷中具有重要的积极意义[2]。下面本文就对物权法中夫妻财产关系的适用范围进行分析。
一、物权法中夫妻婚前财产关系的转化
我国《婚姻法》对夫妻财产关系具有明确的规定，婚前财产受法律保护，属于个人所有；但在婚姻关系存续期间，任何一方的婚前财产都可能发生形态上的转化。而这种转化就是引发财产归属问题的因素之一，主要体现在房屋归属权的纠纷上[3]。
结合一个具体案例：李先生在2002年购置了一套价值60万余元的房屋，首付30万元之后实行余款分期付款的方式偿还，之后又办理了房屋的产权所有证。李先生在次年即2002年与赵女士登记结婚，婚后两人共同承担了房屋的余款分期付款30万元。2009年赵女士与李先生协议离婚，于是涉及到双方的共有财产分割问题。房产评估中心对该房产的评估结果为市值120万元。赵女士与李先生对房屋归属权产生争议：李先生认为房屋是自己在结婚之前就购买的，因此属于个人财产，赵女士无权参与房屋产权的划分；而赵女士则认为这套房屋由双方共同支付按揭余款，因此应为双方共同所有，理应参与房屋的产权划分。
对此案件有专家学者进行争论，形成了两个普遍的观点：第一种观点认为依照我国的相关法律规定房屋属于不动产，而不动产的法律物权归属应以房屋产权登记机构的为基准。李先生是在结婚之前以自己的名义购置了这套房产，并且是在结婚前办理了房屋产权证，因此李先生是该套房屋的合法所有者和使用者，房屋归李先生所有理所应当；在使用房屋期间由于物件上涨所引起的房屋增值部分是原属房屋的法律孳息，因此这套房屋的增值部分也归李先生所有；而婚后赵女士与李先生共同承担支付的30万元房屋贷款赵女士可以主张返还15万元[4]。第二种观点认为李先生在婚前所购置的房屋只是支付了1/2的房款，剩余的1/2房款是赵女士和李先生共同支付的，因此李先生婚前所登记的房屋产权只是部分所有权，也就是说李先生在婚前所持有的房屋产权是不完整的。而婚后赵女士与李先生共同偿还房屋贷款，可以视为双方已经将房屋转换为夫妻双方共同财产的意愿，因此这套房屋应该属于赵女士与李先生的共同财产。法院综合我国婚姻法和物权法得出：房屋的原值规李先生所有，赵女士享有15万元债权。对于房屋增值部分的归属争议，如按照从物随主物的物权法规定，则应归李先生所有；如按照婚姻法规定，夫妻双方婚姻关系存续期间，经营或者生产性收益为夫妻双方共有财产，归夫妻双方共有。杨立新教授认为，婚后个人财产增值可以划分为两个部分，一部分是个人财产未经夫妻双方共同经营、管理而产生的自然增值，应归为个人财产；另一部分是夫妻双方共同经营、管理而产生的增值，则归为夫妻共有财产。
二、物权法中法定夫妻财产共有与物权的变动问题
2007年10月1日，我国物权法正式生效。物权法在第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权的第六十四条和第六十五条规定，个人对于其经过正当的法律途径或者手段而获取的生产工具、房屋、原材料、生活用品及通过个人劳动而合法取得的工资性收入等为个人合法财产，因此享有合法的动产权或者不动产权；个人通过合法投资手段、储蓄及其他所获得的增益性收入同样受到法律保护。通过这些法律法规确定了私人合法所得受法律保护的原则，公民在发生婚姻关系之后，双方财产将会受到婚姻法的特别保护[5]。依据我国婚姻法第十七条规定，公民婚后所得财产实行共同制，公民个人婚前合法所得婚后如无特殊规定或约定，将自动转为夫妻双方共有财产。从这一点来讲，婚姻法与物权法存在着法律适用问题。
我们可以看一个案例：刘先生是一个私企老板，他在公司效益较佳的时候以个人名义购置了一套房产，并且以自己的名字办理了相关的房屋产权所有证，当然产权登记在刘先生自己的名下而没有登记他妻子的名字。后来刘先生将房屋转售给居民沈先生，沈先生一次将房款付清并与刘先生共同到房产管理部门办理了双方之间的房产交易手续，将房屋产权从刘先生的名下登记过户到沈先生的名下，后来刘先生的妻子认为房价上涨可以获利，遂以房屋是夫妻双方共同财产，刘先生未经自己同意就将共同财产变卖为由要求沈先生原价返还房屋。在双方协商未果之后诉诸到了法院[6]。针对这起案件产生了两种不同的观点。一种观点认为，依据我国婚姻法规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间，如果未对双方之间的财产关系作出特殊的约定，所购置的房产应属于夫妻双方的共同财产，任何一方处置共同财产都应事先征得另一方的同意，否则单方无权处置共同财产。在这一案例中，刘先生未经妻子同意擅自单方面出售房屋产权，损害了其妻正当的房屋财产共享权，因此刘先生的房屋出售行为不具备法律效果。另一种观点则认为，依据我国通行的中华人民共和国物权法，第九章第一百零六条善意取得制度的相关规定，受让人在受让该不动产或者动产时是善意的，是以合理的价格获取的，则受让人取得该不动产或者动产的所有权。
在这一案件中沈先生是以合理的价格、善意受让了该套房屋，并与刘先生办理了相关的房屋产权过户登记手续，因而沈先生的行为是合法的，应当受到物权法保护。然而在具体的司法实践过程中，夫妻双方认定配偶的行为在没有经过自己同意的情况下，擅自将夫妻双方共有财产转让、出售或者变卖，可以要求另一方的行为不具备法律效果。针对这种财产纠纷案件，司法机构可以依据我国旧有的婚姻法开展一般的法律审理程序，综合裁定夫妻双方的法律行为。但针对特殊的婚姻财产纠纷案件，则根据案件本身的复杂性和典型性，结合我国的物权法，采取特殊与一般相结合的司法审理程序，作出符合法律约定的司法仲裁。在婚姻财产案件中，结合物权法来解决纠纷是由物权法的基本物权保障性来决定的。它是专门保障公民私有财产合法权益的法律文本，是以我国经济发展过程中新出现的财产纠纷案件为依据，进行综合的考证与司法验证而形成的，能够确保大多数公民的合法权益的法律。
物权法是保护公民合法所得的私有财产的权益，旨在调整普通民事案件中财产关系的法律纠纷。夫妻财产关系既有婚姻法这一专门法律来规范和保障双方的财产权益，又有物权法这一普遍适用法律来维护公民的基本私有财产权益。如何做到有效合理地综合运用这两部法律，既需要司法机关的灵活掌握，又需要立法机构根据实际的案件纠纷总结经验教训，从而完善相关法律的漏洞，以更好地维护公民的合法权益。
[参考文献]
[1]韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊，2008（04）.
[2]赵敏.婚姻法解释三之物权法解读[J].广西警官高等专科学校学报，2011（12）.
[3]宋炳华.离婚夫妻财产分割热点问题探析――兼论物权法与婚姻法的衔接[J].中华女子学院学报，2008（06）.
有效证件号码：
乙方（受赠人） ：
有效证件号码:
甲、乙双方自 XX 年 6 月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，为甲方料理家务，乙方为此无法正常工作，作为报酬和 补偿，甲方愿将甲方出资购买的房屋产权（该房屋产权为：因乙方具 备经济适用房购买的主体资格，因此该房用乙方的名义购买）赠与乙 方。
按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：
第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。 该房屋具体状况如下：
（一）该房产坐落于 平方米；
（二）赠与房屋的所有权证证号为
（三）房屋平面图至范围见附件一；
（四）土地使用权取得方式： 若该房屋有土地使用权则该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋 一并赠与。 该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。
第二条：甲方购买此房产所有费用由甲方单独承担，现经协商一 1 市 ，建筑面积 ； 致甲方愿将其拥有的该房屋所有产权赠与乙方。
第三条：甲方赠与乙方房屋产权，在双方签订本合同后，该赠与 行为不可撤销，受法律保护。
第四条：本协议甲、乙双方签字后生效，如任何一方违约，违约 方应承担由此造成的全部经济损失。
甲方（赠与人） ： 住所： 有效证件号码：
乙方（受赠人） ：
住所：
有效证件号码：
关键词：婚姻法解释三；按揭房屋；
目前我国房价一路上涨快速增值，大多数的普通家庭很难一次性付清房款，所以以“按揭”方式购置商品房成为人们购买住房的主要方式。因此，在离婚案件中，针对个人婚前按揭贷款购买的房屋及其在婚姻存续期间增值部分的归属问题研究是很必要的。
一、按揭的含义
“按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的担保，指债务人或第三人为了确保债权的实现，将标的物的所有权转移给担保权人，担保人对此标的物仍然有占有、使用、收益的权利，担保权人在债务人清偿债务后将该权利返还给担保人的担保方式。但是随着社会的发展，按揭制度在现代英美担保法里权利转移已经淡化，类似于与大陆法系的抵押制度。应当注意的是我国的按揭制度与英美法系和大陆法系均不相同。我国的按揭制度是抵押和保证相结合的一种担保方式。即购房人在取得房屋所有权之前，要有房地产开发商或者符合条件的其他单位向购房人提供保证，贷款人才能向购房人提供贷款；在购房人取得房屋所有权以后，购房人以该房屋作为确保债权实现的抵押物，保证人的保证责任经该抵押经进行登记后解除，贷款人享有此房的优先受偿权。
购房人从签订购房合同到最终还清所有贷款需要经过一段很长的时间，期间可能会有结婚、离婚的情况，房屋所有权的问题也可能随之发生。
在实践中，在婚前夫妻一方以自己名义按揭购买房屋，已经全额缴纳首付款或者部分贷款已经清偿，房屋产权证在婚后办理，剩余的贷款也由夫妻双方共同承担。在这种情况下，房屋所有权比较难以确定，因此争议较大。我国《解释三》的也规定的较为模糊，因此需要进一步进行研究。
二、离婚时个人婚前按揭房屋的归属
（一）婚前一方购买的按揭房，婚后贷款由夫妻共同偿还，房屋产权不转移
在婚前，夫妻一方签订购房合同，已经全额支付首付款并且向银行以其个人的名义进行了贷款，同时按揭手续也办理完成并获得了房屋产权证书，并将其向银行抵押。此时，买卖合同成就，个人取得了按揭房屋的所有权。那么在结婚后，夫妻双方即便以其共同财产偿还贷款的行为可以看做是清偿债务的行为，不发生物权变动。即他人参与债务的清偿也不能使按揭房屋的所有权发生转移。此种情况不仅符合物权理论，也符合我国的法律规定，即婚姻关系的延续不能使夫妻一方的所有财产成为夫妻共同财产。
在目前房价一路飙升的情况下，夫妻一旦离婚就将不动产认定为夫妻共同财产，对于婚前投入较多的一方显然是不公平的，尤其是婚龄较短的情况，同时也不符合民法权利与义务相对等的精神。应当注意的是，出于债权和物权进行区分的要求以及保护第三人合法权益的需要，虽然一方的个人债务用婚后夫妻共同财产来清偿对另一方来说不公平，贷款银行如果根据《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第23条“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外”的规定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主张债务就更加的不公平。综合考虑，《解释三》在这种情况下将不动产产权登记作为不动产的归属依据是比较合理的。所以，在司法实践中，对于夫妻一方以个人名义在婚前贷款购买的按揭房屋，在婚后以夫妻共同财产来偿还的，不发生物与债的关系上的转换，即使首付款的比例要远远低于清偿贷款的比例。如果产权人的配偶以共同偿还贷款为由主张房屋所有权的，人民法院不应予以支持，但法院可以采取其他的方式补偿和救济夫妻另一方。[1]
（二）婚前一方签订房屋购买合同，房产证婚后取得且夫妻共同财产清偿贷款的按揭房屋，属于夫妻共同财产
我国法律规定不动产必须进行登记，以登记簿的记载确认不动产所有权人，经过登记才具有对抗第三人的效力。这是符合物权公示公信原则的。在一般情况下，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间取得的财产均属于夫妻共同财产，房屋也不例外，即便房屋购买合同是婚前签订的。虽然房屋购买合同和抵押贷款合同是由夫妻一方签订的，房屋产权证书上记载的权利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不动产的物权证书，由此证明该房产所有权是婚后获取的，属于夫妻共同财产。
（三）夫妻对按揭房屋的约定，不具有对外法律效力
婚姻法规定，婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属可以由夫妻进行约定。该约定对双方具有约束力。因此，归夫妻一方或者双方所有按揭房也可以由夫妻双方来进行约定。有学者认为此约定变更了所有权人，即是变更还贷人，即债务人。根据合同法规定，需要债权人的同意才可以变更债务人，而该约定并未取得债权人银行的同意。正如有学者指出的，“民法上的两个最基本的权利物权与债权的效力之间有着本质的区别，因为这一本质区别，物权变动与债权变动的法律根据必须加以区分。而最重要的法律根据的区分，是法律行为的区分，因为法律行为才是交易的基础。这是现代民法的根基，也是物权确权的根基。[2]债权意义的合同生效只对债有约束力，不能将其作为物权变动的根据。同时应当注意到，不能因为当事人之间物权没有发生变动就认为合同无效。对于夫妻一方婚前购买的按揭房屋夫妻双方可以约定由夫妻双方共有，也可以约定为一方所有或者第三人所有，但是该约定仅对夫妻双方有约束力，对外不具有法律效力。因此，在司法实践中，涉及到夫妻双方就按揭房另有约定的，必须取得贷款银行同意，否则人民法院不宜支持夫妻间的约定。
目前，房屋是夫妻双方结婚时考虑的重要因素，也是离婚时双方争议的焦点，《解释三》解决了司法实践中同案不同判的情况，是进步和完善的。（作者单位：新疆师范大学）
参考文献
【关键词】城市；房屋；拆迁；产权注销
全国城市房屋拆迁产权注销工作有的城市尚未开展或已开展，进展不一，普遍存在“重拆迁轻注销”，管理滞后情况，权属证书流失、销毁或散存于拆迁实施单位、项目单位、街道办事处、征收办等部门。造成根源：普遍重产权初始转移登记，轻产权注销登记。一些不法分子乘相关部门衔接不到位、钻管理漏洞，进行权属证书造假、诈取民财或拆迁补偿款，造成经济损失。拆迁不注销、使登记机构产权实物档案和电子信息档案不能及时清理、占用信息库存空间、影响信息速度，给产权、产籍管理带来负面不利影响。更影响执行国家限购政策、税收政策、司法协助中产权查询、摸清产权套数工作。管理滞后使拆迁户开限购证明和缴纳契税时经常怨声不断，影响社会稳定。
在《物权法》、《房屋登记办法》已实施，《不动产统一登记办法》酝酿2014年6月出台之际，本人就城市拆迁灭失房屋产权注销登记问题，谈谈个人浅见，供同行参考。
一、办理注销登记法律依据
1、2007年10月1日实施《物权法》第6 条：不动产物权的消灭，应当依照法律规定登记。第9条不动产物权的消灭经依法登记生效，未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。第14 条不动产物权的消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第30 条因合法拆除房屋事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第150 条建设用地使用权消灭的，登记机构应当收回建设用地使用权证书。第155 条已登记宅基地使用权消灭的，应及时办理注销登记。
2、《房屋登记办法》第12条房屋灭失可以由当事人单方申请。第19条所有权注销登记登记机构应当实地查看。第38条所有权人应当自房屋灭失事实发生后申请所有权注销登记。第40条经登记的所有权消灭后原权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据人民政府生效的征收决定办理注销登记，注销事宜记载于登记簿，原所有权证收回或公告作废。
3、《城市房地产权属档案管理办法》第8条规定灭籍属归档范围。第16 条房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致。
因此，产权注销登记工作是法律赋予登记机构的法定职责，是产权、产籍管理的基础性业务工作之一，对拆迁灭失的房屋不办理产权注销和灭籍管理，属行政不作为，管理不到位，浪费国家信息资源，长期漠视，会给社会造成负面负担。
二、办理拆迁灭失房屋产权注销存在问题
1、申请问题。
城市建设拆迁房屋一般通过产权交换和货币拆迁两种主要形式完成。类似特定对象间拆迁人与产权人在某段时间内的强制交易，不同意将强制拆迁，该行为属房地产交易。理论上双方应钱房两清共同申请登记后拆除房屋。房屋登记办法规定由所有权人申请，但在没有制约措施情况下，易出现一拆了之，无人主动申请产权注销，有拆无销。历史遗留的开发公司拆迁房屋产权注销更是陈年老账，甚至问津无路。
2、不申请注销怎么办、如何制约问题。
登记机构与拆迁、土地、税收等部门协调，做到如要办理新的登记先清理解决拆迁范围产权注销登记，防患“前未注销清，后不注销乱”的恶性循环。
对事实已拆迁、多年未注销导致的遗留问题采取老的老办法解决，即登记机构到拆迁主管部门核复拆迁档案直接注销。
对城市建设中新的拆迁征收项目采取不办产权注销，拆迁主管部门不予项目拆迁验收，土地部门不予颁发土地证，登记机构不予办理预售许可，税务部门要凭注销证明落实拆迁房与新房差价收税。
3、权属证书问题。
第一种方法权属证书由登记机构收回存档。
第二种方法证书由拆迁人收回，交登记机构注记拆迁灭失信息后发给拆迁人持有，作为拆除补偿依据。
第三种方法公告作废，证书原件流于社会。
三、江苏部分城市办理拆迁灭失房屋产权注销做法
1、南京： 2006 年南京市房产管理局下发了《关于做好拆迁后房屋产权注销登记工作的通知》，采取由拆迁人在签订拆迁补偿协议时收回权属证书，房屋拆除后由拆迁人单方申请，由档案馆直接注销、颁发注销凭证做法。
（1）拆迁人在申请“拆迁项目报结”前，到产权档案馆办理所拆除房屋注销登记手续，需提交房屋权属书原件及申请房屋注销登记权证清册一式三份。
（2）产权档案馆在核准拆除房屋注销登记后出具“南京市房屋注销登记凭证”及返还盖章确认的权证清册二份，同时须做好实物档案和电子档案的清理工作。
南京采取此做法，基于产权管理、档案管理、地理测绘信息管理已实现一体化，现代化管理手段先进，利在于环节少，节省办公成本、效率高，一个窗口对外。
2、常州：《常州市城市房屋拆迁管理办法》地方立法采取
拆迁范围内的房屋所有权属由市房产行政主管部门审核、确认后、方可给予补偿。拆迁结束后，由拆迁人向市房产行政主管部门办理房屋产权注销登记手续。拆迁后再注销产权做法。
3、徐州采取登记交易中心产权注销、测绘部门图籍注销、档案馆产籍注销，简称产权、产籍、图籍三注销。
为进一步规范城市房屋征收拆迁房屋证件核验产权注销工作，市政府下发了徐政发【2013】31号文件。
具体做法如下：
（1）各区政府到国测绘公司申请拆迁房屋测绘，图籍界定拆迁范围，重要建筑物可附影像资料，为城市变迁积累资料。
（2）产权档案馆对拆迁范围房屋产权档案查询，提供明细查询汇总表给区政府。
（3）区政府在协议签订后、实施补偿前，提供权属证件到登记中心进行证件核验确认和产权注销申请。
（4）市房产登记交易中心办理核准注销登记，出具“徐州市房屋权属注销登记证明”，区政府作为实施补偿依据，市房屋征收部门作为征收项目备案要件。
因档案缺失、查询不到等原因无法核验和注销的权属证件情形，由房屋所在地区政府上报市棚改办集体研究确认、处理。
（5）收费。测绘服务按照收费标准减半收取，个人房屋产权核验查询60元/件，单位房屋产权核验查询210元/件。
四、建议
1、通过《不动产统一登记办法》立法解决注销问题。
全国各地城市建设每年拆除大量房屋，又无人主动申请产权注销顽疾，必须得到有效治理，且全面清理。
对过去城市建设拆迁遗留的未注销问题，积极主动采取用老办法向前清理， 依据《房屋登记办法》第38条所有权人申请注销登记、结合第40条原权利人未申请注销登记的，登记机构依据人民政府生效的征收决定办理注销登记。《不动产统一登记办法》立法时建议考虑：对过去城市建设拆迁房屋已灭失遗留的所有权人未申请产权未注销问题，登记机构可以依据生效的拆迁协议文书将注销事宜直接记载于登记簿。因为过去好多房屋是开发商拆迁或拆迁公司拆迁。
对现在全国每天都在发生的城市房屋拆迁（征收）如何注销产权问题，《不动产统一登记办法》立法时建议借鉴江苏南京、徐州和常州确认后、补偿、注销做法，规定由区政府、拆迁人统一申请注销或所有权人实时申请注销，扭转以往一拆了之无人主动申请局面。实时盘活库存、清理信息，彻底消除因发产权证在拆迁环节引发不可预见隐患，防止假证骗取拆迁征收款，最大限度维护登记信用和政府拆迁征收声誉、权威。
2、更新注销观念，站在不动产登记生效出发点，重新设计不动产权属证书样本，增加注销栏目，采取在不动产登记簿上和在权属证书上登记拆迁灭失信息，登记簿由登记机构管理，注记灭失信息的权属证书发申请人持有。
3、登记机构应高瞻远瞩，通过GIS、DPS、RS等现代化信息技术，对不动产权属边界及空间状态进行数字化定义，实现对不动产期房、现房、危房、灭失、权属等……整个生命周期的信息化管理。
注销是灭失房屋的归宿，不破不立。登记机构要想办法消除有拆除灭失不注销现象，及时清理电子信息档案库存，整合信息资源；
依据《物权法》第22条不动产收费按件收取规定，向相关部门反应汇报，改变目前注销登记不收费状况，要理直气壮管住管好注销工作。
4、依托网络化、云计算、虚拟管理等，统一不动产管理及服务平台，排除万难争取实现（不动产登记包括注销登记）服务立等可取，实现全国市、县实时联网，智慧管理不动产登记。让房屋、权属生命周期信息资源化、社会化，惠及民生和社会各综合系统建设。
5、转变服务理念，创新管理制度，在房车载体上利用各种现代化技术整合人力、物力、技术资源、改装成一个流动的浓缩不动产登记机构，弥补固定办公场所局限，使固定和流动的场所互相补充、支撑、减少办公压力，精兵强将年轻化配置工作人员，隶属主要领导指挥，以奇治胜，重点服务市委市政府确定的城建工程或实事工程，只要手续齐全，实现现场办公，服务立等可取，为政府上树形象，下立民心，解民之忧，节约资源。
参考文献：
[1]程信和、刘国臻编著《房地产法学》，北京大学出版社，2004年7月
[2]住房和城乡建设部政策法规司编《房屋登记办法释义》人民出版社，2008年6月第1版
表达小产权房屋买卖合同
出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权售房合同范本参考
出卖人：____________(以下简称甲方)
买受人：____________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：__________(签章)乙方：________(签章)
_____年___月__日订于_______市(县)
小产权售房合同协议书
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________乙方：______________
意见稿将现行司法实践中出现的很多问题予以了明确，如果正式颁布出台后定会解决相当多的婚姻案件审理中的实际问题，同时避免了出现各地法院判决不一致的情况。
意见稿公示后，尤其是第十一条和第八条，一石激起千层浪，引起了社会的强烈反响和巨大争议，尤其是女性。
2007年初，刘国强在一次派对上结识了张婕，经过几次约会，刘国强向张婕求婚。张婕虽同意，但提出不愿意与老人住在一起，刘国强得单独买套房子。
两人商量决定，男方买房，女方买车。随后两人逛遍各处搂盘，最后决定购买一处总价款为100万元的房屋，首付为20万元，剩余贷款20年还清。当时刘国强刚参加工作不久，手里没有积蓄。为了顺利娶到张婕，刘国强只好央求父母帮忙。为了成全刘国强和张婕，首付款20万元便由刘国强的父母垫上。
2007年6月初，刘国强与房产开发商签订了购房合同，并办理了购房贷款手续。6月底，刘国强和张婕正式登记步入婚姻殿堂。张婕在结婚后，也按照约定买了一辆价值10万元的小轿车。婚后，由于感情基础薄弱，双方了解不深，矛盾开始显现。争吵不断，致使矛盾日益激化。
2010年11月，张婕提出协议离婚。原来张婕也有自己的小算盘，她对相关的法律规定有一些了解。她认为，虽然房产证只登记刘国强的名字，但属于婚后下发，应该是婚后共同财产，况且是刘国强父母出资，应该是对小两口的赠与。
刘国强同意离婚，但在财产分割方面，刘国强提出：(1)房产是父母出资购买，归刘国强所有；(2)车属于婚后财产，应是夫妻共同财产，车子归张婕，张婕将车款一半支付现金给刘国强。(3)婚后存款一人一半。张婕自然不同意，便向人民法院提出离婚并要求分割共同财产。
2010年11月30日，张婕向人民法院提起离婚诉讼，提出如下诉讼请求：(1)离婚；(2)房产、车属于共同所有；(3)女儿由女方抚养，男方每月负担抚养费1000元至女儿18周岁。
庭审中，张婕诉称：房产证也是婚后下发，虽然登记在刘国强个人名下，但是婚后两人共同还款，因此属于共同财产。况且，当时房价飞涨，该房屋已经升值到200万元左右，升值部分，张婕要求一半的补偿。
刘国强辩称，产权证虽然是婚后办理，但在婚前已与开发商签订7房屋购买合同，首付款是刘国强父母出资，并且产权证也只登记在刘国强个人名下，因此属于刘国强婚前个人财产。车是婚后购买，属于婚后共同财产。女儿才两周多一点，同意判给母亲并支付抚养费至其18岁。
人民法院经审理认为，房屋为不动产，所有权应当以登记内容为准，产权证上登记的即是该房屋的所有权人。本案中诉争的房屋系婚前刘国强父母出资购买，且房屋产权证上登记的权利人是刘国强，因此该房屋权利人应认定为刘国强，属于刘国强个人财产；张婕主张房屋升值部分补偿于法无据不予支持；关于车及子女及抚养费问题，二人没有争议，法院予以支持。产权归出资方
本案中，交纳首付款、办理按揭都是以刘国强名义来办理，首付款的是由刘国强父母出资，房屋产权证是登记在刘国强名下。依据《物权法》之相关规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力，所有权应当以登记的内容为准，产权证上登记的权利人是该房屋的所有权人。若按照旧《婚姻法》第二十二条规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
房产属于刘国强个人所有，法院的判决符合相关的法律规定。
如果按照现在意见稿的相关规定：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为一方的个人财产，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可认定该不动产按双方父母的出资份额共有，但有证据证明赠与一方的除外。新旧解释的不同在于，无论婚前婚后，谁的父母出资并登记在自己子女名下的，就是自已子女的个人财产。
意见稿的第十一条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为个人财产，尚未归还的部分贷款为个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”
如一栋价值100万元的房产，男方婚前购买，婚后登记在男方名下的，房，产属于男方个人财产。但是，婚姻存续期间，男女双方共同还贷20万元，那么就是男方还款10万元，女方还款10万元，离婚时，女方可以要求男方返还贷款10万元。假设，房产增值100万元，那么女方还可以要求男方支付10万／100万×200万＝20万元的房屋增值部分的合理补偿。
这个案例的结果是房子依然会判决刘国强个人所有，但张婕可要求刘国强支付房屋从购买到现在增值部分的合理补偿。
结婚前后要签署协议并公证
意见稿正式出台前，按照现行的法律规定：如果对个人或夫妻共同按揭的房产做出事前书面约定，即使婚后或离婚时某一方意图侵吞，终究会因签署了协议而受到限制，确保受害方减少不必要的财产损失。而且该协议双方签订后即生效，并不是必须办理公证手续。
如果意见稿正式出台，仅凭书面协议是不够的，必须要到公证部门办理公证，或者直接到房产部门写上双方的名字。因为意见稿第七条明确规定“婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。”
婚前办理按揭手续，以个人出资，并以个人名义签订房屋预售合同，婚后获得产权证并以夫妻共同财产还贷的，并不影响房屋所有权的归属，仍然属于个人财产。
1、70年房屋产权到期可以自动续期。根据《民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
2、非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。
3、该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
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海口市积压房地产产权确认办法全文第一条 为做好本市积压房地产处置工作，明确积压房地产的权属关系，保护投资者和消费者的合法权益，根据国家有关法律、法规和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内，1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目、闲置土地和房地产交易，未办理有关产权登记手续的，房产所有者和土地使用者应从1999年10月1日起60个工作日内依法申请办理有关产权登记手续。
第三条 市房产管理部门和市土地行政管理部门分别负责处置积压房地产中的房产和土地的权属确认工作。
第四条 有下列情形之一的，权利人可向市土地行政管理部门提出全部或部分土地使用权确认申请：
(一)已经依法批准出让并按出让合同约定付清土地使用权出让金，尚未办理土地使用权登记手续的;
(二)土地使用权转让或联营合作开发房地产，未办理土地使用权变更登记手续的;
(三)已经依法批准并签订土地使用权出让合同，由于未付清土地使用权出让金，未办理土地使用权登记的;
(四)只支付全部或部分征地补偿款，未办理土地出让等后续手续而未取得土地使用权的;
(五)以土地使用权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以土地作价抵债，未办理土地使用权变更登记手续的;
(六)因破产、兼并、重组等原因造成土地使用权转移而未办理变更登记手续的;
(七)因其他原因需确认土地使用权的。
第五条 有下列情形之一的，权利人可向市房产管理部门提出全部或部分产权确认申请：
(一)在房地产开发建设中，因违反城市规划、建设、绿化、消防、人防等规定，有关手续不完备，或未支付有关规费等原因，未能办理房屋产权登记手续的;
(二)因不规范合作开发房地产，未能办理房屋产权登记手续的;
(三)在房地产交易中未办理房屋产权转移登记手续的;
(四)以房屋产权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以房产作价抵债，未办理房屋产权转移登记手续的;
(五)债权债务当事人协议以房产清偿债务，未办理房屋产权转移登记手续的;
(六)其他房屋产权不明确而需要确权的。
第六条 主体未完工且未预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市土地行政管理部门提出确权申请。
主体已完工或主体未完工但已预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市房产管理部门、市土地行政管理部门提出确权申请。
第七条 在规定的产权登记期限内，权利人申请确认房地产产权的，应当向市房产管理部门、市土地行政管理部门提供相关资料和证明材料，市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为手续齐全、产权清晰、符合有关规定的，应自受理之日起15个工作日内办理产权登记手续，核发土地使用权证和房屋所有权证。
市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为产权申请人提供的相关资料和证明材料有疑义的，应自受理之日起15个工作日内在省级媒体上产权征询异议公告。提出异议的期限不得少于60日。
对产权有异议的利害关系人，应在公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议并填表登记。
第八条 经依法批准出让的土地，因拖欠或经政府同意缓交地价款的，按出让合同约定的出让地价标准和实际支付的地价款额确定相应面积的土地使用权。
确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。
第九条 经依法批准征用的土地，权利人只支付全部或部分征地补偿费但未办理土地出让等后续手续的，按征地协议约定的征地补偿费标准和实际支付的征地补偿费金额，将相应面积的土地征为国有，并按当时市政府规定的出让地价标准和实际支付的征地补偿费金额给权利人确定相应面积的土地使用权。
确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。
第十条 购房者直接与开发商签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商原因未能办理房屋产权转移登记手续的，由市房产管理部门在查明事实和公告的基础上，在规定的工作时限内直接给购房者办理房屋产权转移登记手续。
购房者与中间人签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商或中间人的原因未能办理房屋产权转移登记手续的，只要购房者提供房屋买卖合同、付款凭证等主要证明材料真实合法，并在公告期限内无异议或者异议不成立的，由市房产管理部门确认房屋产权，并给予办理房屋产权转移登记手续。
第十一条 购房者已经履行房屋买卖合同约定的部分义务，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同约定交足购房款的，经市房产管理部门审核认定可按本办法规定办理过户手续的，由购房者按原合同约定向市房产管理部门交足购房款后，予以办理房屋产权转移登记手续。
市房产管理部门代收的购房款必须设专户管理。
第十二条 在房地产开发建设中，开发商因未缴清土地使用权出让金或者无力交纳规划报建、土地转让等规费而未办理房屋产权登记手续的，开发商可用现值相当的房屋抵偿有关规费，补办有关手续后，予以办理房屋产权登记手续;也可以先予以办理产权登记手续后，再由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。
作价抵偿规费的房屋作为国有资产统一管理，由市政府授权并移交有关职能部门经营管理。
第十三条 因房地产转让人拖欠税款而未能办理房地产产权转移登记手续的，只要转让人提供担保或最终受让人已缴纳本人应缴纳的税款，由市税务部门出具可办理房地产转移登记手续的证明或完税凭证，市房产管理部门、市土地行政管理部门应当为其办理有关产权转移登记手续。房地产转让人拖欠的税款，由税务部门予以追缴。
符合本规定第十一条规定的，房地产转让人拖欠的税款可从市房产管理部门代收的购房款中扣缴，不足部分由税务部门予以追缴。
第十四条 以划拨土地开发或合作开发建设的商品房，权利人申请转为经济适用住房销售的，经市土地行政管理部门审核并报市政府批准后，依法补办有关手续，免交土地使用权出让金。
第十五条 对涉及同一房地产的投资者、债权债务当事人达成该房地产产权处置协议的，市土地行政管理部门、市房产管理部门可按照其协议约定办理确权登记手续。
第十六条 房产所有权或土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期未能清偿，抵押人和抵押权人达成书面协议以抵押物作价抵债的，市房产管理部门、市土地行政管理部门可以按照其书面协议的约定办理产权变更登记手续。
《中华人民共和国担保法》实施以前，以土地使用权或房产所有权抵押贷款而未办理抵押登记，且抵押人和抵押权人双方对抵押的效力没有争议的，也不涉及第三人权益的，可以补办抵押登记手续。
第十七条 未在本办法规定的产权登记期限内申请办理产权登记手续的房产，由市房产管理部门公告征寻产权人。公告期限届满无人主张权利的，由市房产管理部门依法代管，在代管期间该房产所得收益，由市房产管理部门代为收取、保管，并按收益的5%提取代管费。
房产代管期限为二年。代管期届满，市房产管理部门可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请，人民法院判定为无主财产的，收归国家或集体所有。
第十八条 未在本办法规定的产权登记期限内办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，由市土地行政管理部门按非法占地依法查处。
第十九条 对有债权、抵押权申请的房地产，应当通过仲裁或司法程序解决。仲裁机构或司法机关生效的法律文书应当作为房地产产权登记的依据。
第二十条 对土地使用权或房屋所有权有争议的，由当事人协商解决;协商不成的，由市政府处理。
不服市政府对土地使用权和房屋所有权处理决定的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。
市房产管理部门、市土地行政管理部门应当依据生效的复议决定、人民法院或仲裁机构的法律文书进行产权登记。
第二十一条 本办法自1999年10月1日起施行。
房地产产权的类型房地产所有权
房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。
房地产占有权
房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。
房地产用益权
包括以下五类：
(1)房地产使用权
(2)房地产开发经营权
(3)地上权
(4)地役权
(5)房地产典权
房地产处分权
包括以下五类：
(1)房地产出售权
(2)房地产租赁权
(3)房地产继承权
被告张某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外工作，且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又添加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某欲买房，
也在该中介登记。经中介撮合，双方以10万元价格成交。之后，中介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，且己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。
在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定，学界争论颇大，主流观点是持否定态度的。此种立法及理论上的不明导致了审判实践上的混乱。新颁布施行的《中华人民共和国物权法》可以说是我国民法体系中一部里程碑式的法律，在这部法律中确立了许多新的重要民事法律制度，不动产物权的善意取得制度就是其中一项重要制度。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上案例中涉及的问题用《物权法》的该归定来解决就不会存在任何争议了。案中的原告受让不动产房屋主观上是善意，即他有理由信赖第三人有权处分该房屋，并以合理的价格转让，且办理了房屋转让登记，他就取得了该房屋的所有权。案中第三人陈某的损失有权向本案中的被告张某追偿。
二、不动产善意取得的概念性界定
传统的善意取得概念，将标的物限定为动产，一般表述为：无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
本文描述的不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。
综上，我将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。
三、对不动产善意取得的态度及其评析
我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：“非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力”。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的运用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”，该条并没有改变登记作为不动产物权产生，变更的生效要件的立场，只是针对我国缺乏健全规范的登记制度的现状，明确责任、风险承担的做法。至于我国目前的登记机关是实行形式审查还是实质审查，尚存争议。但主流观点认为我国宜采用实质审查主义。根据对我国现行登记制度的分析，我们可以清楚地看到，在我国现行的登记制度下，登记应具有公信力，从而，善意取得制度有适用于不动产的空间。
四、《物权法》颁布前善意取得的法律状况
《物权法》之前我国立法上没有明文规定不动产的善意取得问题，但现行法中有一条明显涉及该问题，这就是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若
干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对只有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对该条司法解释，学者有三种看法：第一种看法认为，本条司法解释确立了我国的
善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则；第二种看法认为，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远；第三种看法从该司法解释演变生成的历程出发，认为，本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，其实仍然是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋。笔者赞成第三种观点，因为它综合运用了语法解释，系统解释、历史解释、字面解释的方法对该条文字进行理解，由此可见，我国只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有不动产以外的因登记瑕疵而产生的不动产善意取得制度未作规定。同时，我们还要看到，这种司法解释对不动产善意取得的承认从效力上，明确性上，可操作性上都是不够的。因此，尽管该司法解释早在1988年就通过了，但在实践中遇到此类案件时，不同法院仍有不同的理解，从而产生不同的判决。比如，有这样一个案子：孙某与丁某系夫妻关系，共同经营拉达轿车一辆，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，妻丁某于92年2月14日，在未与其夫孙某协商的情况下，以8万元价格把轿车卖给了李某甲，并于当天到市交通部门，谎称其夫孙某外出办事，办理了车辆过户手续，把车籍转到李某甲名下，但双方未交车交款。后丁某觉得8万元价格低，又于2月22日将车以8万4千元的价格卖给李某乙，当日李某乙向丁某付清了车款，丁某将车交给了李某乙，但未办理车籍过户手续。次日，原告孙某发觉此事，立即将行车证扣留并至法院，请求法院对擅自出卖的轿车确权。经法院查明：轿车系孙某、丁某的夫妻共有财产，丁某未与夫协商擅自处分该共有财产。但李某甲、李某乙二人对丁某的擅自处分行为皆不知情，属善意。法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十八条及有关法律规定，判决如下：一、丁某与李某甲间的买卖无效；二、轿车归原告孙某和丁某共有；三、丁某与李某乙间的买卖无效，丁某返还给李某乙车款，并赔偿占有此款期间的利息151.20元；四、发生纠纷期间的汽车经营损失，由被告丁某承担。在本案中，法院就没有适用该司法解释来保护善意第三人对轿车的所有权。
五、对不动产善意取得制度的态度及其评析
肯定说中具代表性的观点有如下几种。认为：“既然不动产交易也会因登记错误、疏漏，未登记等原因发生无权处分问题，如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权”。这就是从登记瑕疵的不可避免性和维护交易安全的角度出发论证不动产善意取得的必要性。另有学者从善意取得制度的理论基础及现行登记效力制度出发进行论证。例如，认为不动产善意取得的理论基础是占有、登记；其制度基础是登记生效主义，赋予登记以公信力。还有观点认为，不动产善意取得的伦理基础是人的互相尊重，不动产善意取得的经济基础是交易安全；不动产善意取得的理论基础是登记公示推定力与公信力。还有从维护不动产登记的公信力，保障不动产交易安全与便捷，稳定社会经济秩序，构建完善的善意取得制度角度论证了建立不动产善意取得制度的必要性。总体而言，持肯定说的学者分别从不同角度论证了善意取得制度应可以适用不动产领域，虽然论证得不是很全面，但仍具有一定的启发性。
否定说分为两种观点。第一种观点认为不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。这就涉及到登记公信力和善意取得制度的关系问题。所谓物权登记的公信力是指：物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确，全面的效力。以上那种将登记的公信力和善意取得制度相分离的观点是错误的。通过公信原则保护善意第三人的利益不符合物权法定原则。根据这一原则，不仅物权的种类、内容不得任意创设，就是物权的取得方式亦应符合法律规定，否则不予承认。而物权取得方式，根据各国法律规定，只有原始取得（如添附）与继受取得（如买卖），却并没有公信原则可作为物权取得方式的。因此，公信力作为一项制度，欲使受让人取得受让物权，非善意取得制度不可。综上，登记公信原则与善意取得制度的关系应表述为：公信力是善意取得制度的法律基础，善意取得制度是公信力的结果与表现，基于动产占有的公信力推导出了动产的善意取得，基于不动产登记的公信力演绎出了不动产的善意取得。
否定说的第二种观点认为，当代不动产普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记薄的普通公开性，任何人均不得宣告自己不知道登记的内容，这样，主观意义的善意已经不再有可能得到确认。这种观点是值得商榷的。首先，它没有认识到登记瑕疵的不可避免性。尽管在承认登记公信力的国家，登记实行实质审查，但由于各方面原因，并不能使登记恒为准确。其次，该观点隐含着这样一个理念，即公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，而在不动产领域，只有推定的客观善意，而无主观标准，因此，无法适用善意取得制度。那么，何为主观意义的善意，何为客观意义的善意，该观点中并未解释清楚。所以，否定不动产善意取得制度的观点是值得商榷的。
六、结束语
