时间：2023-08-24 17:19:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋征收的法律规定，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.
Keywords: housing units; Collection; compensation
中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：
0 引言
“农宅”也就是农民所建私房，我国宪法第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”当然“农宅”就是所谓的宅基地上所建的房屋，宅基地是属于集体所有。而我要谈的“农宅”主要指城市郊区农民的住宅，宅基地和自留山、自留地。随着城市化的进程，城市不断的扩大，人口的增加，土地的有限，城市郊区的农宅和土地越来越多被征收和拆迁。
一、调查报告
近年来，随着城市经济快速持续发展，农村的城市化建设步伐加快，旅游开发热、开发区热和房地产热等纷纷兴起，农村(尤其是城乡结合部的农村)的房屋和土地越来越多地被征收，有的甚至是整个村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征收，拆迁的房屋越多就意味着农民的住所没有保障，被征收的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、打着“公共利益”的旗帜等问题，失地农民利益受到损害，不满情绪不断上升，对房屋拆迁和土地征用普遍采取抵制态度，失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。
许多商户在拆房的过程中，都会遭到农民的反抗，此时这些商户就会认为农民的房子不拆则成为了危楼。那么 “农宅”真的就是“危楼”吗？可以让政府低价征收、拆迁？政府真的是以公共利益为目的征收、拆迁的吗？政府的补偿合理吗？房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否则构成对私有财产权的侵犯。我国《宪法》修正案第二十条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”修正案第二十二条规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条重申宪法的精神，指出:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上规定是目前对农村房屋拆迁和集体土地征收的主要法律依据。由于我国宪法和法律未对公共利益作出明确界定，使得政府在行政征收和拆迁中拥有很大的自由裁量权，而这种自由裁量权的扩大，易导致政府角色的错位。在农村房屋拆迁中，政府已不是纯粹的公共利益的服务者，不是从为公众服务、为公共利益服务出发，而是借助它的权力来实现其自身利益。
二、公共利益的界定不明确
对于“公共利益”界定不明确，我国《宪法》、《物权法》仅仅规定了公益拆迁，将国家征收拆迁的目的严格限于“公共利益”。但是目前征地拆迁的范围过大，以商业为目的征收、拆迁也出现通过政府打着公益拆迁的旗号对农村集体土地和房屋征地拆迁的情形。为了政府征地拆迁行为的正当性和合理性必须对“公共利益”加以界定。公共利益界定，我个人也认为它是比较复杂、比较困难的。有些是比较容易界定的，比如说国防的建设，公共设施的建设，这些都比较清楚。但有些公共利益界定其实不是那么清楚。比如说危旧房改造，特别是城中村的改造，这在很多地方都是一个争议很大的问题。我个人认为，它是把这种决定交给那些有直接利害关系的当事人来决定，体现了征收的民主原则。也就是说，让那些当事人来决定这是不是公共利益。“公共利益”，广义上是指国家利益和社会不特定多数人利益。“公共利益”所应包含的具体情形均在我国法律法规中没有做出明确界定，因而实践中把“公共利益”经常滥用。例如，国家征拆迁权利滥用，土地、房屋被有的地方政府以强制手段低价或无偿从农民手中征收、拆迁过来，然后再以市场价格出让给开发商，从中赚取巨大的差价，却因此大幅度降低和剥夺了被拆迁人合法的征收拆迁补偿金额。在国家加紧对土地征收的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区等理由申请征地，在获批后把一部分土地出售或改作他用，从而极大地引发了拆迁农民的不满情绪。所以，为了限制政府权力，减少或制止违规违法行为的发生，切实维护公共利益、维护农民群众的正当合法权益，须对公共利益加以界定。
三、征收、拆迁补偿标准不规范
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是对于征收、拆迁补偿标准不规范，有的仅含糊规定给予“适当补偿”或”补偿”，有的规定了固定的标准，如我国《土地管理法》第47条“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，降低补偿标准的现象也比较普遍。实际情况就是，补偿金是由政府在法定幅度内单方说了算，农民没有讨价还价的余地，造成补偿金远远低于土地应有价值。而且这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则就不予考虑了。即使是对直接损失的补偿标准也过低。根本不足以填补农民所遭受的损失，也不足以制约任意征地行为。在当今土地已是价比黄金，而向农民征收时却以粮食的价格来计算补偿。
农村土地征收、拆迁及农民权益救济问题上寻求司法保障显得是那么的无力。在相关法律法规缺失的情况下，首先，农村集体土地的征收制度在本质上是一种行政征收，在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。其次，补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。因此，在补多少的问题上，农民显得很无耐。
四、结束语
（一）把土地征收补偿制度进一步完善。土地征收范围要严格限定，把公益用地和经营性用地要严格区分。国家进行土地征收必须为了公共利益的需要，征收权的使用要合法，通过征地不得牟利;商业用地的解决，运用市场机制解决，土地征收工作要有序、健康的进行。
（二）完善法律法规，尽快出台《集体土地征收拆迁法》。通过对众多法律、法规、规章进行融合整理，建立和完善征地拆迁方面的一整套协调一致的法律体系，用以指导、规范和约束各级、各部门以及拆迁相对人的行为，保障农村房屋拆迁工作合法、有序进行。
（三）把土地征收与补偿工作程序逐步完善。树立程序正义观念，遵守公正、公开与效率的原则，把征收及补偿程序的立法完善，增加征收、拆迁的透明度，社会的监督随时欢迎。
（四）补偿标准要合理补偿方式要多元化。以农民集体土地财产权利的确定为基础，补偿金应该按照市场价格来确定。补偿金除了要考虑农民的耕种等损失，还要注重对农民失地后的后期保障。尤其是土地后期出让过程中，政府应提高农业重点开发基金、土地复垦费、用于农业土地开发费用、耕地占用税等税费来解决后续保障问题，个人觉得该笔费用不应低于出让金的50%，并通过立法来确定资金使用渠道，防止该费用被挪用。对于土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素是当前农地征收中最为关键的问题，当然最重要的还是要考虑土地征收前的价值。与此同时，补偿方式的多元化，主要以一次性金钱补偿的方式，失地农民的社会保障体系要建立健全，辅以其他补偿方式，切实保障农民合法权益。
参考文献：
[1]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学，2009（5）.
[2]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制与社会，2009（5）.
对此重大消息笔者保持审慎乐观态度，因为虽然具体办法出台了，但是其必须经过具体实践才能发现其效果如何，且笔者对《办法》研读后，发现其有两大核心问题亟需进一步明确和落实，否则《办法》有可能达不到预期的效果。
一、《办法》对贷款条件限制过严
《办法》第四条是对农民住房贷款条件的规定，笔者认为，该规定至少有两方面的问题：
其一，第三款要求对于征收范围的住房不能抵押；该限制实质上并没有理解抵押法律意义和抵押对征收的影响，从实质上来说，房屋抵押并不影响征收，也不会增加征收的财政负担和难度，这也是《国有土地上房屋征收补偿条例》第十六条没有将抵押列入其禁止范围的原因。
其二，第四款要求除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；该条款又包含两个具体问题，一是什么才是其他长期稳定居住场所？二是谁来提供这个证明材料？
二、《办法》对抵押房屋处置的突破不如预期
《办法》第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
该规定实质上没有达到和符合《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》）的精神，该《意见》明确规定：因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
而目前对于受让人的规定按照《土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，只能限制于本集体成员、且需符合一户一宅的原则。因此，如果严格按照目前的法律规定操作，则抵押物的处置可能只能是一纸空文，不能达到试点的目的，也会严重影响到金融机构放贷的积极性。
三、应对措施
其一，应该删除仅仅列入征收范围对住房抵押的限制，因集体土地的征收目前还适用《土地管理法》和国土部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，且列入范围到征收生效的期限是不明确的，不能因为列入范围就限制抵押。
其二，应该尽快明确长期稳定居住场所的定义和证明单位，如其自身名下有其他房屋、或者其直系亲属提供证明愿意提供居住场所，还是进城务工以后租赁房屋证明；或者直接取消该要求。就笔者看来，政府对于公民有提供最低生活保障的义务，其包含保障房，但没有宅基地或者集体土地上的房屋并不代表农民就会流浪街头，不能通过限制抵押或者转让的形式来妨碍集体土地及其房屋所有权财产属性的利用。
其三，农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。笔者认为，虽然其原则上应以目前的法律规定为准，那是否也可以参照集体土地企业厂房的处理模式，在集体组织同意的情况下，在需要对宅基地进行处置的时候，通过政府征收后招拍挂的模式来进行处置；或者将集体范围扩大，比如扩大到本乡镇所有经济组织或者本县级政府范围内的集体经济组织甚至本县范围内的所有人均可参与竞买。
关键词：征地拆迁 房屋 继承 问题
二0一一年一月二十一日国务院公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了二00一年六月十三日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，原来称为拆迁，现在改称征收了。国家对国有土地上的房屋做出征收与补偿规定，但对集体土地上的房屋征收与补偿没有出台规定。《物权法》出台后，对土地征收问题，国家对《土地管理法》也作了相应的修订，特别是对农民的失地后的社会保障问题引起了高度关注，所以在补偿费的给付、管理方面都有了新的规定。
农村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，当前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投资或批准的项目比如修建公路、铁路、机场、港口、水利设施、重大能源项目等。
农村土地房屋征收补偿与安置房屋继承问题，本人认为也包括城中村的集体土地上的房屋征收补偿与安置的房屋继承。如农村离城镇较近的区域，两者是交织在一起的。对于征收与补偿问题，用地单位无论是政府部门还是企业事业单位，补偿方式就是单一的货币形式。至于说，被征收入农民因征收而置换所得的房屋，这是对被征收人的安置，是被征收人享有的生存权中居住权所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋权利的延续，是房屋形态发生了变化，房屋权利人的权利本身的属性没有发生改变，但是在量上的变化是有的，如面积大了，套数多了。套数多了，这正是给予失地农民社会保障上的体现。
一、农村土地征收补偿与房屋安置的继承也包括两种。即基于土地补偿款的继承和基于产权置换房屋的继承。
1.农村房屋的拆迁补偿款的继承
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物（即房屋）的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。
2.安置房屋的继承
遗产证明是《房屋补偿安置协议书》。补偿安置协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的地点、面积和户型，搬迁费、临时安置费或者安置用房坐落、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。
通常，征收补偿方案对征收的农宅房屋的补偿采取货币补偿方式。所谓“安置’，是对被征收人居住的安置。在实践中有两种做法，一种是货币补偿安置，由被征收人自行解决安置房屋。货币补偿的构成因素包括下列四点：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿。④地上附属物的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，并且系农村集体经济组织以户为单位无偿提供给本集体成员享有的，所以一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权征收补偿款则由该户剩余的成员共同所有。另一种是产权置换方式安置。产权置换安置是指被征收人按照征收补偿方案选择优惠价购买安置房和按产权比例置换安置房。优惠价包括：产权调换价和安置房建设成本价。
二、确定被继承人及其遗产范围
被继承人应当是需要拆迁安置房屋所依附的宅基地已故的使用权人。对于被继承人的遗产范围，农村房屋继承区别于城市房屋的继承。“农村宅基地能继承吗？依据是什么？”对这个问题我国法律和政策有相关的规定，农村宅基地不能继承，根据我国法律规定：宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承，但建造在宅基地上的房屋可以作为合法财产继承，我国《继承法》第三条规定公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承，根据我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然享有了可以使用房屋所占宅基地的权利，确定的讲被继承人的遗产范围为登记在其名下拥有使用权的宅基地上的房屋为其个人合法遗产，但对确定遗产范围时要对遗产归属认定，在实践中掌握，农村宅基地有很多老宅基，自第一次审批发证至第二次发证跨度时间较长，几十年变化大，第二次换证时登记工作又比较混乱，很多地方换证前的摸底填表都是在村委会抽人登记，登记工作结束后统一递交土地管理部门换发的新证，有很多使用权人变更时没有办理有效的变更登记手续，宅基地初始的申请是以户为基础按人口申请的，一般使用权人都填写的是父亲或母亲名字，父亲死亡的填写的一般是家中长子的名字，所以在实际中继承人的范围实际上享有该项遗产继承权的继承人可能与法律上规定的继承人范围不相一致，在遇到此类问题时，对存在的问题且不可忽视。
三、产权置换房屋继承应注意的几个问题
1.遗嘱继承
在遗嘱内容中，遗嘱人设立遗嘱时在遗嘱中是否对拆迁置换后的房屋如同拆迁前的房屋做了同样的处分。如果遗嘱人在遗嘱中只是对原房屋做了处分，没有对拆迁置换后的房屋做处分，当遗嘱生效时征收房屋已被拆迁了，那么就不能按遗嘱继承处理，因为继承标的物发生了变化，除非其他继承人没有异议。同拥牡览恚遗嘱人生前立遗嘱设立了处分征收房屋的遗嘱，但在遗嘱生效前，征收房屋被拆迁了，而且遗嘱人按拆迁补偿安置协议约定领取了补偿款，这表明遗嘱人以签署协议方式撤销或变更了遗嘱。
2.在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承
若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权置换方式，则被继承人作为被征收人取得产权置换房亦按照上述继承原则办理。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。
为了支持企业改革的逐步深化，加快建立现代企业制度，促进国民经济持续、健康发展，现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下：
一、企业公司制改造
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
二、企业股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
三、企业合并
两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
四、企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属、不征收契税。
五、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
六、企业关闭、破产
企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
七、其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
第五、六款所称“妥善安置原企业职工”，是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。
本通知自2003年10月1日起至20**年12月31日止执行。
关键词：国有土地 房屋征收 公平补偿 革新 局限性 社会影响
社会经济文化的不断发展，需要相应的法律法规与之相配套，在国有土地房屋征收政策方面，2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》已经不能适应现在的社会发展，因此，《条例》的出台，对国有土地的征收程序以及条件做了更加规范、严格的要求和补偿标准，一定程度上，使我国的国有土地征收与补偿制度从根本上发生了变化。
一、国有土地上房屋征收与补偿法律的改革完善
（一）征收条件做了严格限制
《条例》中明确规定国有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商业建设对土地的征用不适用于本条例，《条例》主要维护的是被征收人的利益和社会公共利益，并在第八条里对公共利益的所涵盖的范围做了详细的限制，严格的征收条件从一定程度上维护了国家和人民的公共利益。另外，政府对房屋进行征收前，一定要走严格的法律法规程序，进行风险评估。
（二）房屋征收部门与被征收人的关系得以明确
房屋征收的当事人是征收部门和被征收人，两者之间是补偿与被补偿的关系，征收部门指的是县级以上负责房屋拆迁管理的部门，而之前《城市房屋拆迁管理条例》中的拆迁人，包括了商业建设单位，在《条例》中规定了政府才是房屋征收的补偿主体，避免了建设商与被征收人之间的矛盾冲突，更好的维护了被征收人的利益，促进征收工作的顺利进行。
（三）房屋征收和补偿程序更加规范具体
在房屋征收过程中，要坚持民主的基本原则，要严格按照标准程序进行房屋征收，结果要公开、公示，要维护公众的知情权、监督权，房屋征收部门应该将相关征收法律和相关内容以宣讲、公告的形式传达给被征收人，《条例》还赋予了被征收人参加听政会、自主选择评估机构等，公众的意见由政府和专家认真考虑并给出最后结果和原因，这种相对民主化的方式有效维护了被征收人的权利，提高了公平、公正、公开的透明化程度。此外，严格按照先补偿、后搬迁的房屋征收原则，在走正规程序的同时，最大程度的保护了被征收的合法权益；《条例》中规定，土地被征收后，被征收人的土地所有权被收回，国有土地根据公共利益需要重新核发国有土地使用权证。
（四）完善了补偿机制
《条例》结合了《物权法》的相关内容，将公平作为最基本的补偿原则贯穿始终，只有保证了公平公正，才能使社会和谐稳定，因此，补偿价格作为敏感问题，一定要做到相对公平，要给被征收者最基本的公平对待，避免因赔偿引起的上诉、纠纷等现象；之前，房地产价格评定机构都是由拆迁人选定，容易出现不公平或者让被征收者心理产生不公平的现象，因此《条例》中规定评估机构可有被征收者选定，以保证民主和公平；《条例》中还将补偿内容作了补充，被征收者可以选择货币补偿或房屋补偿等，规定补偿安置资金不得挪为他用，必须专款专用，并确立奖励机制，鼓励被征收者积极配合，降低起抵触情绪；对于等级范围之外的违建建筑，坚决维护国家财产，不给予补偿。条例的补偿标准比《城市房屋拆迁管理条例》更具体、公平，更好的保护了被征收人的合法权益，维护了社会安定。
（五）建设单位不得参与搬迁活动
过去，建设单位为了满足自己的利益目的，采取一些过激乃至违法等暴力行为，强迫拆迁人搬迁，因此引发了不少事故，影响了社会和谐，所以，《条例》中明确规定，建设单位等有利益关系的部门单位不能参与拆迁活动。
（六）完善“行政裁决”体制，取消强制拆迁
《条例》中规定的房屋征收部门也就是政府既是补偿主体也是拆迁当事人，那么政府享有裁决权就不合理了。因此，法律规定的事项和被征收人对征收决定不服的情况才能申请行政裁决，还可以提起行政诉讼和行政复议。此外，为了维护被征收者的权益，防止强制拆迁激发政府与公民的矛盾，所以不保留政府强行拆迁的权利。
二、国有土地房屋征收与补偿法律制度的局限性
尽管《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布，进一步规范并具体规定了一些内容，但是仍存在一些问题需要进一步完善。
集体土地房屋征收未纳入规定。《条例》中只保障了国家土地上房屋征收规范内容，却忽略了城中村集体土地的征收，集体土地和国有土地的性质都是为了公共利益，但是房屋征收问题被区别对待，而没有确立统一的法律法规。
偿价格是国有土地房屋征收中最受关注的问题，《条例》中虽然规定评估机构由被征收人选择，但是最后的评估费用都是由房屋征收部门出资，因此，评估结果存在“泡沫”，难以达到真正的公平公正。
土地使用权的相关补偿没有在《条例》中明确规定，而且只对房屋所有权者进行了赔偿，承租人作为受害者，没有对其给予一定的补偿，只能通过合同法来维护自身权益；搬迁过程中，执行力度有待完善，《条例》中规定了防止政府的强制征收权利，但是遇到特定情况和紧急需要时，就会因此耽误拆迁进程。
三、结束语
总而言之，《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布虽然一定程度上完善革新了征收补偿制度，一定程度上避免了纠纷，但是法律治理是一个长期的过程。《条例》中部分补偿价格、承租人补偿机制和行政诉讼等相关机制还不够完善，这些问题都会影响公平公正，不利于维护社会稳定。因此，新《条例》是我国法治的进步，在此基础上，国有土地房屋征收与法律制度有待进一步完善。
参考文献：
[1]陈坦文.我国城市国有土地上的房屋征收补偿制度完善研究[D].安徽大学，2012
[2]路天飞.国有土地上房屋征收补偿范围及程序的完善[D].吉林大学，2014
关键词：房屋征收；财产权利；公共利益；补偿
中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）11-0045-02
一、房屋征收中的公民财产权利
财产权是宪法赋予公民的基本权利之一，也是公民享有的最为重要的私权利之一。而作为民法基本原则之一的私法自治原则，也要求公民对其财产享有独立的排他的支配权。但是在现实生活中，却不断遭受各种违法征收行为的侵害和剥夺。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行虽然表明了国家要对被征收人进行公平补偿的决心和信心，但是纵观其内容，我们不难发现《国有土地上房屋征收与补偿条例》只涉及国有土地上的房屋所有权[1]，公民的财产权利未能获得全面、系统的保护，这主要包括以下两个方面。
（一）国有土地上的房屋所有权
我国《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。”民法通说认为处分权是所有权内容的核心，是所有权最基本的权能[2]。而在房屋征收过程中，公民不能根据个人的想法和意愿处分自己的房屋，若不对公民的房屋所有权进行充分的保护，公民的财产权利很容易受到的侵犯。
（二）租赁权
与已废止的《城市房屋拆迁管理条例》不同的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了对房屋承租人权利保护的规定，他们无法作为房屋征收关系的一方主体参与其中以维护自身的合法权益，这是较为不妥的。
当征收标的为房屋所有权时，被征收人当然为房屋所有权人，但是我们应该看到承租人的租赁权虽然不是征收标的，但房屋承租人基于所享有的租赁权也应当获得征收补偿。房屋承租人的租赁权会因房屋所有权的变更而受到影响，承租人若只是通过向房屋原所有权人主张交付租赁物和使租赁物适于使用收益的状态[3]，是很难得到实现的，否则《城市房屋拆迁管理条例》就不会在《合同法》已经制定和颁布的情况下，专门设立法律条文对其进行规范，明确房屋承租人有获得拆迁安置补偿的权利，这无疑不是为了强化承租人的法律地位，使其可以在有法律依据的情况下行使自身的合法权益。况且，房屋承租人的财产权虽然并非是征收直接剥夺的对象，但其权益损害却与征收的实施具有直接的因果关系[4]。
房屋承租人作为征收关系中一种非常重要的利害关系人，应当被认定为债权意义上的征收关系人，在今后的立法中，应当明确规定承租人的征收关系人法律地位，或者将其置于“有独立请求权的第三人”的地位。
二、房屋征收中公民财产权利受到侵犯的主要原因
（一）公共利益界定不明确
在公益征收实践中，无法将公共利益从商业目的中分离出来，造成了滥用政府权力干预房屋征收、纠纷严重等现象，作为弱势一方的被征收人得不到有效的保护[5]。
而区分公益征收和商业拆迁行为的关键就在于对公共利益的界定。我国《宪法》第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产权实行征收或者征用并应给予补偿。”因此，只有出于实现公共利益的目的，才可以依法对公民的私有财产权实行征收、征用并予以补偿，政府才能行使公权力介入房屋征收。但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》有对公共利益的概念和范围的规定尚有模糊之处：首先，该条例第八条列举的（二）到（五）项均是国家建设中的建设活动，但如果要判断某一特定的项目是否属于为了公共利益，仍没有明确的判断标准，没有相对独立的判定程序。其次，第八条中的（一）项关于“国防和外交的需要”的表述过于概括，没有实际可操作性，而第（六）项的兜底条款更是为征收人滥用公共利益开铺平了道路。最后，公共利益界定的权利主体交给了市、县级人民政府，公民无法行使自身权利介入公共利益的确定程序。
（二）房屋征收补偿机制不完善
被征收人的利益能否获得应有的保护，在很大程度上依赖于征收补偿，这也是房屋征收纠纷的核心问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经较之前的《城市房屋拆迁管理条例》取得了明显的进步之处，但我国目前的房屋征收补偿机制仍不完善，十分不利于保护作为弱势群体的被征收人的利益。其主要表现为：房地产价格评估机构缺乏独立性，房屋征收补偿标准模糊，房屋征收补偿范围过窄，安置补偿不到位，房屋征收补偿责任分配不明确。
（三）司法救济制度不完善
通过分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们可以发现国家对于保障被征收人权益的司法救济制度建构并不完善，这主要体现为以下几点：第一，被征收人能够提起行政复议或行政诉讼的事项仅为房屋征收决定，而对于房屋征收行为实施过程中的其他方面则无权进行诉讼。第二，被征收人对房屋征收决定提起行政复议或行政诉讼的期间，根据现有法律规定，征收行为将不会停止进行，即便被拆迁人果真胜诉，也无房屋可予以保护了。第三，房屋征收部门既负责实施房屋征收与补偿的具体工作，又负责调查登记房屋具体情况的登记，很难形成有力的监督体制，无法实现对被征收人的权利救济。
三、房屋征收中公民财产权利保护的建议
（一）正确界定公共利益的含义
公共利益含义的确定，能够起到明确区分公益征收和商业拆迁，并能有效限制国家征收权的滥用，但是随着时间的流转，公共利益这一高度抽象概念的内涵和外延不断发生变化，我们应该如何正确界定公共利益呢？
结合我国房屋征收的实际情况，我们可以从以下几个方面来界定公共利益：第一，能够使不特定多数人受益。根据少数服从多数的原则，超越个人利益的多数人的共同利益可以被认为是公共利益，但是绝对不允许政府以公共利益为借口运用权力完全不顾个人利益。此外，实现的公共利益必须要大于被侵害的个人利益以及采用最小的侵害手段实现公共利益，这是在实际运用中不可忽视的两点。还需注意的是，少数人的利益也可能成为公共利益[6]。第二，应为向社会大众提供公共产品或服务。这种产品和服务具有非竞争性和非排他性，由社会大众普遍分享，而不能被个人专享。第三，以促进社会各方面的发展为目标。为了全社会的经济、文化等方面的发展所采取的措施和手段当然应属于公共利益，但是如果个人利益与全社会的发展相吻合，也可以被纳入公共利益的范畴。第四，最终结果是使社会公众获得利益。如果仅口号上是为了公共利益，而实际最终的利益均为个别人所享受，则不能认定为是实质上的公共利益。
（二）完善房屋征收补偿制度
1.完善房屋征收评估机制。完善房屋征收评估机制，最为重要的是房屋评估机构要保持中立，这主要包括两个方面：评估机构经济、组织上保持独立和评估机构法律责任的独立。
2.扩大房屋征收补偿范围。如前所述，租赁权作为公民的一项权利，在房屋征收过程中受到损失同样也需要获得补偿，此外，公民依据《物权法》所享有的用益物权和担保物权等均应受到合理的保护。故而，房屋征收应当是足额、完全的补偿，补偿范围应是以对房屋所有权和租赁权为主，兼顾预期收益和其他无形财产利益等。
3.明确房屋征收补偿标准。被征收人获得的补偿应当是与当时市场情况相符合的价格，绝对不能低于所遭受到的损失。我国可以借鉴世界上先进国家的做法，通过法律制度对房屋征收的具体标准和程序予以明确规定，如国务院可以根据房屋征收的实际情况，施行《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》，对补偿的实质和程序条件、方法等问题进行详细的规定。
4.建立安置补偿监督机制。针对前述安置补偿存在的问题，需要在如下几个方面建立监督机制：首先，安置补偿资金管理的监督机制，避免挪用和滞留安置补偿金的现象。其次，安置房建设监督机制，督促征收人及时为被征收人安排安置房，使被征收人能够尽快投入到正常的生活和生产中。最后，安置房质量监督机制，保证安置房质量，防止被征收人人身和财产权利受到侵犯。
（三）完善房屋征收司法解决机制
承前，我国在司法救济层面上对于被征收人的保护是不够充分的，国家权力机关在制定有关征收的法律时，应当对被征收人诉讼权的行使提供保障，在被征收人提起行政复议或诉讼时，征收人应当暂停征收行为的进行，以免成为无意义之诉。被征收人诉权的行使范围绝不能够仅限于征收决定这一个方面，其可以针对征收行为本身提讼，而更为重要的是当被征收人和征收人就补偿协议产生纠纷时，被征收人提起的应是民事诉讼而非行政诉讼。
（四）提高公民的自我保护意识
在房屋征收中，被征收人法律维权意识淡薄、对拆迁知识了解的匮乏，是导致其私权利受到侵犯的一个不可忽略的原因[7]。因而，若想减少房屋征收纠纷的发生，单靠约束行政机关是远远不够的，最为迫切的是提高公民的自我保护意识，这可以通过以下几个方面来实现：首先，要培养公民参与意识，意识到自己作为国家的主人，应积极参与到房屋征收中，对各项工作的实施进行监督。其次，了解和学习关于房屋征收的法律、法规，掌握自身享有的权利都有哪些，并明确在权利受到侵犯时可以采取的救济措施。最后，公民应意识到我国是法治社会，任何人权利的实现必须是合法的，不能侵犯他人的权利，自觉遵守法律，不企图采取非法手段获得更多的房屋征收安置补偿。
四、结论
房屋征收中公民财产权利的保护问题，是我国在城市化建设中不可忽视的问题，其能否得以解决关系到社会财富是否可以公平地进行再分配，而这会影响到社会稳定的根基，国家必须认真处理房屋征收问题。若想使公民的私权利在房屋征收中不受侵害，我们就应该抓住问题的关键和实质，即公共利益内涵和外延的确定及房屋征收补偿制度的完善。需要予以注意的是，除了规范征收人的行为，更重要的是公民应当提升自身的权利保护意识，其法律意识的增强可以在根本上减少自身合法私有权利受到侵犯的机率。只有内外因相结合，才能使公民的财产权利在房屋征收中获得更加妥当的保护。
参考文献：
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[3]戚兆岳.不动产租赁法律制度研究[M].北京：法律出版社，2009：105.
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[5]邢益精.宪法征收条款中公共利益要件之界定[M].杭州：浙江大学出版社，2008：255.
关键词： 工程建设 公益性 拆迁 立法
一、公益性建设项目拆迁具有特殊性
1.公益性建设项目与经营性建设项目的区分
工程建设项目根据工程建设目的的不同，可区分为公益性建设项目和经营性建设项目。二者的区分标准在于：公益性建设项目的建设目的是追求社会公益，建设主体对其建设开发不追求利润的获取，而经营性建设项目的建设目的是实现特定主体的经营目标，建设主体实施项目开发建设会产生相应的投资利润回报。正如美国判例法所阐明的：只要行为后果涉及权利人之外的不特定多数人，就视为符合公益目的要求。美国就此曾有著名判例：景德路公司为建筑一条通向一个私人工厂的铁路而请求征收私人土地。由于这条铁路又被用来停放车辆，从而减轻了影响货主和车主的运输拥挤压力，法院认为，这条铁路不仅使景德公司受益，一定范围的第三人也受益，从而铁路所占用土地从私人占地变为公用占地，其土地征收合法。
我国《土地管理法》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十三条均根据建设目的的不同对建设项目的性质作出了区分，并依此区分对土地使用权的取得方式作了不同的规定。笔者认为其中公益性建设项目根据开发主体的不同，还可以再区分为国家机关设施建设项目、市政工程建设项目和公益设施建设项目，但三者的区别仅是开发主体的不同，该差异对三者基于公益性建设目的而建造的基本属性并不影响。
公益性建设项目的开发建设成果是可以满足社会大众公共需求的公共产品，该产品不具有流转性，因而不是民法意义上的“财产”。相比较而言，经营性建设项目的开发建设成果不仅具有使用价值，而且具有完全的交换价值，因而经营性建设项目的成果不仅是“产品”，而且是民法意义上的“财产”。上述不同决定了公益性建设项目与经营性建设项目法律调整方式上的差异。财产是民商法的调整对象，因而经营性建设项目土地使用权的创设，必须由建设用地申请人与建设用地借给人在平等自愿的基础上以合意完成，经营性开发建设中的土地出让行为应为民事法律行为，应受民商法调整；公共产品不属于民商法的调整对象，公益性建设项目所需建设用地需要政府以行政划拨的方式批转，公益性开发建设中的土地划拨行为属于行政行为，应由行政法规范。
需要指出的是：公益性建设项目与经营性建设项目不仅在国有土地使用权的取得方面存在差异，两者在地上物的拆迁、土地的整理和供应等方面也存在着较大的差别。
2.公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了其法律规范具有特殊性
公益性建设项目拆迁行为与经营性建设项目拆迁行为相比，具有以下几项特点：
一是公益性建设项目的拆迁成本控制应与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目是为不特定的社会公众提供公共产品，其工程建设的公益性目的决定了其项目建设投入的收益率极低甚至没有投入收益。市场经营的一般规律是：投资风险应该与投资收益相适应。基于公益性建设项目的非盈利特征，国家应控制其经营风险，保障其建设开发进程。与此相应地，立法机关应该制定相应的法律制度控制公益性建设项目的建设成本，促进开发建设目标的实现。正如有学者所说：市政、公益项目的建设拆迁中，如用统一的拆迁立法，提供和房地产经营项目相同的补偿安置标准，则既为国家财力力所不及，又有悖于公平原则，妨碍市政、公益拆迁项目的正常进行。
二是公益性建设项目拆迁的进度控制也应该与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目的工程进度直接关系到社会公共，因而利益对此应予以严格控制。在工程建设项目的拆迁工作中，工程拆迁的进度与项目的审批环节与审批程序直接相关。我国现行拆迁法规为工程建设项目拆迁设置了较严密的法律程序，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，拆迁人只有向拆迁主管部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后，被拆迁人才能申请取得拆迁许可证。笔者认为：现行立法设置如此严格的拆迁补偿安置程序的原因是：房屋拆迁安置补偿工作与城市居民的根本利益紧密相关，与城区的规划发展密切相联，严格的审批程序可以控制工程建设单位的工程拆迁，使其不能擅自实施工程拆除行为，侵害他人合法权益，也可以防止工程建设单位实施违反城市发展规划、危及社会公共福利的违法行为。相比较而言，公益性建设项目出于其公益性的建设目的，一般均需要长时期的设计论证，一般不会与城市发展规划和居民的合法权益发生根本性的对立和冲突。在对公益性建设项目的可行性研究和立项作严格论证和审批的情况下，对公益性建设项目设置过于严密的拆迁安置法律程序，不但毫无必要，反而会无谓减缓公益性建设项目的建设进度，增加建设成本。
全面、普遍、彻底地解决这些特殊问题需要立法的支持，公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了立法应赋予其独特的地位，在一般拆迁法规之外形成相对独立的特别法规范。
值得注意的是：上海市2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称111号文）第十条和第二十六条就重大市政工程建设的拆迁管理和拆迁纠纷处理作出了与其他建设项目不同的规定。显然这迈出了对公益性建设项目和经营性建设项目拆迁行为分别调整的第一步，但迈出这一步并不意味着现行拆迁立法已经解决了公益性建设项目拆迁立法中存在的主要问题。按照111号文第十条的规定，虽然相比较经营性建设项目，重大市政工程可以就项目建设范围内暂停办理建设施工等事项向拆迁主管部门提前提请审批，但是该提前申请并不能起到提前拆迁实施进度，并进而降低工程拆迁成本的结果。此外，111号文也未对重大市政工程拆迁补偿的标准问题作出另行规定，显然，111号文第十条和第二十六条并不能满足公益性建设项目拆迁立法的需要。
二、完善公益性建设项目拆迁立法需要解决的几个问题
笔者认为，完善公益性建设项目拆迁立法，需要从拆迁主体、拆迁审批程序和拆迁补偿标准等方面着手进行，具体而言：
1.公益性建设项目拆迁应纳入土地储备制度的调整范围，由政府作为拆迁人依法实施拆迁
以上海市的情况为例，二四年六月九日，《上海市土地储备办法》（下称《储备办法》）正式公布施行，这是上海市关于土地储备制度的基础规范。根据《储备办法》第三条的规定：土地储备是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。政府有关部门实施土地储备，实质上是政府将土地使用权征收或收购，然后经拆迁和前期开发配套把“生地”变为“熟地”，然后予以供应的过程。
需要注意的是：《上海市储备办法实施细则》（下称《实施细则》）第四条规定：本市新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择，并优先列入土地利用年度计划。即新增经营性建设用地一般均须通过土地储备取得。而公益性建设项目用地是否需要通过土地储备方式取得，该《实施细则》未作规定。
笔者认为，从降低公益性建设项目建设成本，推进公益性建设项目建设的角度，应将公益性建设项目建设用地取得纳入土地储备的制度的调整范围。其原因有三：
一是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以较为严格地控制公益性建设项目的用地和建设规模。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地储备机构实施土地储备一般要由土地储备机构在每年的10月份向政府房地资源局和发改委报送下一年度土地储备计划建议，该土地储备计划建议报经政府土地管理领导小组审核批准后形成年度土地储备计划，该年度计划应与政府国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。以上较为严格的土地储备年度计划报批实施程序可以确保政府公益性建设项目经过层层论证，逐级把关，防止公益性建设项目用地的滥批滥用。此外，在土地储备中，由于委托土地储备机构是受政府房地资源局委托实施储备地块上的房屋拆迁，拆迁中的拆迁范围和拆迁补偿等焦点、难点问题都可以由政府按照城市发展规划和城市土地供应计划的要求统一部署，保证落实。政府部门主导实施拆迁有利于保障开发进度，控制供地范围，防止用地申请人擅自扩大用地范围。由于土地的前期市政配套开发也同时由政府委托相关专业机构实施，因而政府还可以通过土地前期配套开发控制储备地块的用途。
二是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以降低公益性建设项目土地前期开发的成本。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地供应部门就供应经营性新增建设用地所得收益，除用于支出付经营性建设用地的开发成本和管理费用外，应全部划入土地储备专项基金，该基金的设立目的是支付土地开发与整理的费用。显然，该基金也可用以支持重大市政公益性建设项目的前期开发成本。在重大市政工程建设的开发建设中，如果政府直接把经配套开发的熟地供应给公益性建设项目的建设单位，公益性建设项目的建设成本将会大大降低，城市公共福利水平能够得到较快提高。
三是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以大大加快公益性建设项目的开发建设进度。将公益性建设项目的用地取得和前期开发纳入土地储备的统一制度体系，可以使建设单位从土地前期开发的复杂工作中解脱出来，专注于项目的可行性研究，可以较早地介入工程设计施工阶段。这样工程的可行性研究与工程用地的前期开发整理同时并行，就可以大大加快工程开发建设进度。降低公益性建设项目的开发建设成本。
基于以上分析，笔者认为，应将公益性建设项目的建设用地供应和土地前期开发纳入土地储备的法律规定中来，由有关土地储备的法规直接规定新增公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发和供应，明确公益性建设项目用地储备和开发在现行土地储备制度体系中的地位。
2.公益性建设项目拆迁应形成相对独立、统一的拆迁补偿原则和补偿标准
拆迁安置补偿标准是城市房屋拆迁的核心问题。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》和上海市111号文的规定，拆迁人应按照被拆迁房屋的市场评估价给予被拆迁人拆迁安置补偿，此外，拆迁人还应对因拆迁所引起的设备拆迁费、不可移动设备的重置费以及由拆迁造成的被拆迁人的营业损失等相关费用向拆迁人予以补偿。
以上是我国城市房屋拆迁补偿的一般标准。笔者认为。我国现行拆迁法规关于拆迁安置补偿的不足有三：
一是未能在区分公益性建设项目拆迁补偿和经营性建设项目拆迁补偿的基础上，对拆迁补偿标准分别加以规定。
如上文所述，公益性建设项目与经营性建设项目在建设目的和法律适用上存在较大差异，因而基于不同性质的建设项目所发生的拆迁补偿费用也应有所区分。根据我国《土地管理法》第二条第四款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家在征收取得国有土地后，再根据《土地管理法》第五十四条的规定将土地划拨给公益性建设项目的建设主体。因而公益性建设项目拆迁补偿的法律依据是国家征收行为；相比较而言，经营性建设项目取得建设用地的法律基础则有所不同。国家不能以征收的方式为经营性建设项目取得建设用地，而只能以其他方式收回国有土地使用权，然后再以出让方式为经营性建设项目设立国有土地使用权。显然，两种建设项目国有土地使用权取得方式不同，其拆迁地上物的拆迁补偿标准也应有所区别。 笔者认为，公益性建设项目适用房屋拆迁补偿的标准应同土地使用权征收补偿标准相统一。学界虽然对征收补偿的理论基础和补偿标准存在不同学说，但是这些学说的主要观点还是趋于一致的，即：土地征收人应向被征收人足额补偿因土地征收给被征收人造成的直接损失（主要指由于征收所引进被征收人的房地价值损失）和因土地征收所引起的土地征收时已经造成的间接损失。相比较而言，基于经营性建设项目土地使用权取得行为而发生的补偿问题，则由于其投资具有营利性，其补偿不应只及于被拆迁人的直接损失，而应给予被拆迁人所受一切损失包括全部间接损失的充分补偿。
二是征收城市国有土地使用权和集体土地使用权过程中所发生房屋拆迁补偿的补偿原则未能统一。如上文所述，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。该补偿在国有土地使用权的征收上，体现为城市房屋拆迁补偿，而集体土地使用权的征收方面，则体现为集体土地使用权的征收补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四条的规定，拆迁人应按照合理补偿的原则，向被拆迁人补偿被拆迁房屋的市场评估价值，对被拆迁人造成其他损失的，拆迁人要支付搬迁补偿、停业损失补偿等费用。存在设备搬迁的，被拆迁人还可以请求设备搬迁补偿。在城市房屋拆迁补偿中，国有公房的承租人同样具有独立的请求拆迁补偿地位，承租人可以按照有关规定，请求拆迁人支付拆迁补偿费用总额的80%.根据上述论述可总结出我国城市房屋拆迁补偿的两项原则：一是给予城市国有土地使用权人以独立的拆迁补偿请求权，二是拆迁补偿额的计算方式是市场评估。
相比较而言，集体土地使用权的征收补偿则较为复杂。不仅包括集体土地上房屋的拆迁补偿，而且包括集体耕地的征收补偿。因为后者是集体土地征收的主要类型。故笔者以其为例加以分析。根据我国《土地管理法》第四十七条规定，征收集体耕地发生的费用补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿等，计算该征收补偿费用的方法是按照过去三年被征收耕地年产值的倍数确定。此外，《土地管理法》并未赋予集体土地使用权人以独立的补偿费用请求权，而仅在《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”至于土地补偿费如何在集体经济组织与包括集体土地承包经营权人在内的集体土地使用权人间分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明确规定。相比较城市房屋拆迁补偿的原则，集体土地征收补偿的补偿费用计算方法和土地使用权人的补偿地位均有较大差异，这些差异导致集体土地征收补偿中，农村集体土地使用权人的权益被严重忽略。农民的合法权益不能得到法律的周延保护。因而如何将国有土地征收补偿和集体土地征收补偿统一在共同的征收补偿原则之下，是未来完善公益性建设项目拆迁立法的重要内容。
三是政府需要就公益性建设项目拆迁标准定期公布市场评估参照价格。如上文所述，公益性建设项目建设用地取得的法律基础是政府的土地征收行为。由于土地征收补偿的标准与土地与地上附着物的市场评估价值紧密相关。因而政府实施土地征收补偿，既要坚持其征收行为的行政强制性效力，同时还要使其补偿与被征收土地及其地上附着物的市场价值相适应，以保护被征收人的合法权益。
为了保证土地征收行为行政效力性与补偿充分性的协调，政府需要建立起较为合理的土地征收补偿价格指导机制。即政府应定期公布公益性发建设项目土地征收或者房屋拆迁的补偿参照价格。并在该政府指导补偿价格的基础上，确定一定的补偿价格调整幅度，在该补偿价格调整幅度内，综合考虑被征收土地及其地上附着物的区位、用途、重置价值、收益等因素，确定土地征收补偿（在国有土地征收，即体现为城市房屋拆迁补偿价格）的最终价格。
笔者认为：在上述土地征收补偿政府指导价的价格构成中，房屋价值的补偿，可参照同等区域同种类型房屋的重置价确定，而土地征收的地价补偿则可在被征收土地的土地基准地价上浮一定幅度确定。为了保持与土地交易价格的同步性，该土地征收补偿政府指导价应与土地基准价格、标定价格同步制定、同步公布，同步实施。
3. 公益性建设项目的拆迁申请与审批程序应予以简化
我国《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条规定，拆迁人实施拆迁，必须依法取得拆迁许可证，而取得拆迁许可证，则必须取得前文所述的各审批文件。因此根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在公益性建设项目拆迁中，拆迁人只有办理完毕包括项目投资立项、用地规划许可、土地使用权取得审批和拆迁资金到位证明等相关申请前置程序，才具备办理拆迁许可证的法定资格。
如上文所述，简化公益性建设项目的申请与实施程序，即是将公益性建设项目建设用地的征收和前期配套开发纳入土地储备体系，即由政府有关储备机构代表政府完成上述土地储备和整理开发工作。政府储备机构对公益性建设项目拆迁工作的介入，为简化拆迁申请与实施程序奠定了重要的基础。
《储备办法》第十条就土地储备中的拆迁补偿作出了如下规定：土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。另据上海市111号文第十条规定：因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位可以凭市发展计划委员会或者市建设和管理委员会的批准文件，向规划管理部门申请办理停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建的通知手续，并向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。根据上述规定，重大市政工程项目只需持项目批文，而无须持办理完毕工程建设规划许可证即可申请规划范围内房屋和土地使用的审批，停止规划范围的工程建设和建筑设施的处分行为。
但是上述规定只是提前了冻结工程规划范围内工程建设行为和建筑设施处分行为的时间，并未完全实现简化拆迁申请和审批程序的目的。在土地储备制度中，土地储备计划的审核程序十分严格，一旦一宗土地纳入年度的土地储备计划，即表明该宗土地的储备已经与城市国民经济发展计划、城市发展规划相符合，因而在此情况下，再为该宗土地地上物的拆迁许可设置较繁复的前置程序，既不能实现该前置程序设立的基本目的，又有审批制度重复设置之嫌。笔者认为，在土地储备制度中，公益性建设项目的拆迁审批程序应作如下简化：
一是由投资、规划、土地管理等行政主管部门在土地储备机构设置审批分支机构，由各部门在公益性建设项目储备用地的拆迁作集中审批，作“一站式管理”，从机构设置上为简化公益性建设项目的拆迁审批奠定基础。
二是将拆迁的审批标准由实体审查转变为形式审查。这样既可以减轻审批工作的压力，同时又可以加快相关审批工作的进度。同时，立法还可以就审批工作设定审批时限，以加速公益性建设项目拆迁的审批进程。
三、公益性建设项目拆迁的立法模式
如上文所述，上海市111号文已经作出了区分市政工程建设项目拆迁与经营性建设项目拆迁的若干规定，但是该规定是零星的，不系统的，而且市政工程建设只是公益性建设项目的一个重要组成部分，上海市111号文的相关规定也并不能反映公益性建设项目拆迁立法的全貌。笔者认为：在与现行拆迁立法衔接的基础上，公益性建设项目拆迁立法应从以下几个方面逐渐加以完善。
1.应将公益性建设项目的拆迁作为特别规范对象，单列于现行的《城市房屋拆迁管理条例》之外。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。根据该规定，包括公益性建设项目拆迁和经营性建设项目拆迁在内的所有城区国有土地上的房屋拆迁，只能适用该条例。而根据前文所作分析，公益性建设项目的拆迁工作相比较经营性建设项目，在建设目的、建设成本、进度要求和补偿标准等方面均在在较大差异，不同种类的拆迁工作适用同一法规予以调整，不利于促进公益性建设项目的建设和发展。
另需注意的是：国务院办公厅于二四年六月下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》就城镇房屋拆迁中政府的地位和作用作出了如下规定：政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。如果将公益性建设项目纳入《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，那么公益性建设项目的拆迁工作就不能由政府来实施，也不能得到有关政府部门的支持，城市公益性建设项目如何推动就成为一个矛盾。
为了避免发生上述矛盾，笔者认为，应修改《城市房屋拆迁管理条例》第二条，将公益性建设项目拆迁单列于其调整范围之外，在《城市房屋拆迁管理条例》之外，形成较为完整的公益性建设项目拆迁行政管理、审批和补偿标准规范体系。
当然，在无法及时修改《城市房屋拆迁管理条例》的情况下，可在上海市第111号文现有规定的基础上对公益性建设项目拆迁作例外性规定，甚至还可以通过政府规范性文件的形式对上海市第111号文所作规定作进一步细化，逐渐形成以政府规章为主体的公益性建设项目拆迁规范体系。而就上海市而言，由于已经形成了单行的土地储备规范体系，则应尽快将其纳入土地储备的法律规范体系。
2.将公益性建设项目拆迁立法纳入土地储备的调整范围，并进而成为政府征收制度的重要组成部分……
如前文所述，《储备办法》第十条就土地储备中的房屋拆迁作出明确规定。该规定为公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围奠定了法律规范的基础。以后的工作则是要在行政管理、审批和补偿标准等方面作出更加详细的规定。
值得提出的是：《储备办法》是上海市人民政府颁布的政府规章，土地储备作为一项创设性的法律制度，仅由政府规章的形式规范尚显依据不足，应在经验积累到一定程度，时机成熟时，由上海市人大及其常委会制定相应的地方性法规。
在对《储备办法》第十条制定实施细则的基础上，上海市可以形成较为完善、系统的公益性建设项目拆迁规范体系，而相比较而言，上海市111号文主要规范经营性建设项目拆迁，这样就可以形成公益性建设项目拆迁法规与经营性建设项目拆迁法规相互并立、彼此协调的拆迁法律规范体系。
但是需要注意的是：将公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围，必须解决土地储备制度的上位法律依据问题。土地储备制度属于调整土地权属变更的重要经济制度，而且涉及对非国有财产的征收，因此该事项应属于我国《立法法》第八条所规定的只能制定法律的事项，地方立法机关及地方人民政府只能根据该法律规定制定实施性的规范。但是由于在国家立法层面，我国对土地储备的立法规范尚是一片空白，所以尽管我国除贵州、以外的大部分省市都已经就土地储备制度作出了不同形式的制度规范，但是这些规范背后的合法根据并不充分。
寻找土地储备制度的合法性依据，必须界定好土地储备制度的法律性质。目前，我国的《物权法》和相关的国家征收法律规范都在起草之中，根据我国《物权法（草案）》的规定，非为公共利益目的，非经法律规定审批和充分补偿，不得以征收拆迁的形式侵害公民的私有财产。在不远的未来，《物权法》即将公布实施，如果不将土地储备制度定位于公益性目的的征收，其实施将面临与《物权法》直接冲突的尴尬局面。因此，笔者认为，将土地储备定位于公益性建设项目的土地征收、整理和供应制度是我国现有法律体系制度选择的必然。在我国征收法律法规出台的基础上，将土地储备制度纳入政府征收法律体系，再将公益性建设项目拆迁纳入土地储备的调整范围，将是公益性建设项目拆迁立法的选择和出路。公益性建设项目与经营性建设项目在建造目的上的区分，促成了两者在用地、拆迁、供应等各个方面彼此区分，相对独立的制度规范结果。
参考文献：
1. 沈晖：《我国城市房屋拆迁制度的法律透视》「J，上海市政法干部管理学院学报2000年第3期；
2. 陈泉生：《论土地征用补偿》「J，法律科学1994 年第 5 期；
3. 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；
内容提要: 从规范层面上看， 物权法规定了许多新的制度， 它的实施将使国家财产、集体财产和个人财产得到更好的保护， 使市场经济得到更加健康的发展。物权法的制度规范承载着物权法的立法精神， 这主要包括: 物权的平等保护原则、保护交易安全的原则、明晰所有权范围与加强保护的原则、物权主利益协调原则与重点保护城市居民和农民利益的原则。这些立法精神充分体现在物权法的具体规范中， 是客观与实证的。
一、导言
任何法律都是社会文明及经济发展需求的反映与折射， 物权法也是如此。虽然我们不能说， 在物权法出台之前， 我国不存在实质意义上的物权法， 如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》等都在不同层面上实质地调整着物权关系， 但是这些法律之间缺乏系统性与协调性， 相互之间甚至存在矛盾与冲突， 给司法实践中的法律适用带来困难。同时， 随着改革开放和经济发展， 现存的物权种类已经不能满足新的形势及建设和谐社会的需要。另外， 我国多年来改革开放的成果也需要通过物权法固定下来， 以保护多种经济成分主体的财产。王兆国副委员长在《关于中华人民共和国物权法（ 草案） 的说明》（ 以下简称《说明》） 中指出了制定物权法的“三个需要”， 即“制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要； 制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要； 制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要”。
关于第一个需要， 即“坚持社会主义基本经济制度的需要”， 《说明》作了这样的诠释: “坚持以公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法， 明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护， 有利于巩固和发展公有制经济； 明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护， 有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。
关于第二个需要， 即“规范社会主义市场经济秩序的需要”， 《说明》作了这样的诠释: “产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法， 确认物的归属， 明确所有权和用益物权、担保物权的内容， 保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利， 依法保护权利人的物权， 对于发展社会主义市场经济具有重要作用”。
关于第三个需要， 即“维护广大人民群众切身利益的需要”， 《说明》作了这样的诠释: “随着改革开放、经济发展， 人民群众生活普遍改善， 迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法， 明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权， 以维护人民群众的切身利益， 激发人们创造财富的活力， 促进社会和谐”。
上述必要性与物权法的目的功能， 决定了物权法的基本精神与原则。但是， 物权法的这些基本精神必须通过具体的规范表达出来， 而且这种通过规范表达出来的基本精神必须具有客观性与实证性。因此， 本文所说的物权法的基本精神是以规范作为载体的。
在我看来， 物权法的立法精神可以用原则表示，大致如下: （ 1） 物权的平等保护原则； （ 2） 保护交易安全的原则； （ 3） 明晰所有权范围与加强保护的原则；（ 4） 物权主利益协调原则； （ 5） 重点保护城市居民和农民利益的原则。下面我们将分述这些原则以及物权法的表达规范。
二、物权的平等保护原则
（一） 物权的平等保护原则之法律含义
所谓物权的平等保护原则是指所有物权不论权利人为何人， 平等受法律保护。尽管这条原则是各国宪法及民法典所确认的基本原则与法律的基本精神， 但是在我国的物权法起草过程中却引起了极大的争议。因为， 从我国自上世纪60 年代开始到80年代中期的历史进程看， 基本上就是一个消灭私人财产权的过程， 直到改革开放后， 我们才允许多种经济成分的并存， 由此， 所有制结构从单一变为多元。因此， 社会政策上的这种从消灭私人财产权到承认私人财产权的转变， 反映到法律和意识上需要一个过程。所以说， 无论是2004 年的宪法， 还是2007 年的物权法， 承认对所有主体的物权之平等保护原则，是一个伟大的进步。
（ 二） 平等保护原则在物权法上的规范体现
我国物权法第1 条规定: “为了维护国家基本经济制度， 维护社会主义市场经济秩序， 明确物的归属， 发挥物的效用， 保护权利人的物权， 根据宪法， 制定本法。”第3 条规定: “国家在社会主义初级阶段， 坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济， 鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济， 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4 条规定: “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。”
应该说， 从伦理价值上看， 对所有物权的主体实行平等保护是由民法的性质所决定的， 也是市场交易的需要。试想， 如果物权分为不同的等级， 那么物权之间的流转将变得困难， 甚至是不可能的。这样一来， 就违背了市场经济的法则， 市场经济就建立不起来。再从立法技术上看， 平等保护也是物权法的规范制度构建的基础， 没有主体平等作为基础， 物权法将变为行政协调法， 而不再是私法意义上的物权法。
三、保护交易安全的原则
（ 一） 交易安全的重要性
无论是从国家经济秩序之需求上看， 还是从个人交易之愿望上看， 都需要交易安全。因为， 如果没有交易安全制度的保障， 善意交易对方（ 第三人） 从交易中所获得的标的物就难以持有， 其目的就难以达到， 社会分工所带来的相互协同的需要就难以满足， 正常的经济秩序就建立不起来。因此， 任何国家的物权法对物权的变动都规定了安全规范制度， 以保障交易安全。在物权法上， 这些交易安全的制度主要是通过“物权法定”、“公示公信（ 登记与交付等） ”、“区分原则”等制度表现出来的。
（ 二） 物权法定主义原则
1.物权法定主义原则的含义及物权法规范。
物权法定主义原则的基本含义是: 物权的种类和内容由民法和其他法律统一规定， 不允许当事人依自己的意思自由创设或者变更。这一原则为19 世纪大陆法系各国民法典运动后确立的一项关于物权法的基本原则， 其具体内容有两个: （ 1） 民法上所有的物权种类必须在法律中明确固定下来， 当事人不得创设法律所不认可的新类型权利， 此所谓“类型法定”； （2） 任何一项物权的内容由法律强制性地予以规定， 当事人不得创设与法律规定的物权内容不同的物权。我国物权法第5 条规定: “物权的种类和内容， 由法律规定。”这是我国第一次以法律的形式规定之。
2.物权法定主义原则的意义。
物权法定主义原则不仅是交易便捷的需要， 也是公示及交易安全的需要。物权具有绝对效力， 任何人对物权都负有尊重的义务。而要实现这一要求， 物权的内容要为第三人所认识。如果物权的内容不统一， 第三人将无法知道其行为是否构成对物权的不尊重。只有通过内容固定， 才能引导人们的行为， 实现对物权的尊重和对第三人的保护。与债权不同， 债权为对特定人请求为特定行为的权利， 具有相对性。债权不能实现的原因主要在于债务人不履行债务的行为， 因此， 债权的侵犯者一般只能是债务人。而物权为支配支配物的权利， 具有绝对性， 物权的不能实现， 可因任何第三人的行为， 亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯， 权利的公示便有其必要， 而公示手段的有限， 则决定物权的种类和内容必须明确， 否则物权人之外的第三人将在千奇百怪的“物权”面前无所适从， 而第三人对物权的尊重便无从谈起。所以， 物权是一种必须经由权利人之外的一切人加以尊重才能实现的权利， 而物权之获得他人尊重， 须以他人知晓物权的存在及物权的内容为条件。
（ 三） 公示公信原则
所谓物权的公示原则， 是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开， 从而使第三人知道的原则。简单地说， 公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如， 你拥有房屋所有权， 你必须进行登记， 登记就是你拥有的标志； 你要将你拥有的房屋出卖给他人， 也必须办理转让登记， 以表明所有权人已经发生的变化。
所谓物权的公信原则， 是指物权的享有或者变动一旦公示， 那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（ 如虚假登记） ， 但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不生影响， 即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相符合时可以取得的结果， 以保护交易安全。
公示公信原则在《物权法》中有集中体现。物权法第6 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让， 应当依照法律规定交付。”物权法第9 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记， 发生效力； 未经登记， 不发生效力， 但法律另有规定的除外。”
法律规定公示公信原则的原因在于: 一是权利推定（ 享有权利的外观） 。符合公示方式要求的， 就推定其为权利人。但不可否认的是， 这种权利享有的外观可能与真实权利有时是不符合的， 登记符合的情况比较多， 而动产的占有， 不符合的情况可能就比较多。因此， 必须辅助于善意才能符合伦理要求。从推定的意义上说， 这是交易的基础。否则， 任何交易将无法完成或者说成本很高。权利推定实践中的意义是确权之诉。这里， “推定”的意思恰恰就是可以依证据推翻之。二是权利转让。物权的转让必须公示， 否则第三人将无从知道。因此， 公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说， 任何一个转让权利的人， 首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是， 如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？ 如果没有公示方式的话， 那么， 买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后， 只要相信公示手段， 则相信这种外部占有或者登记， 就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合， 也不影响善意信赖权利外观的人的利益。为了完善不动产登记制度， 物权法还规定了预告登记与异议登记制度。
预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记， 该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。我国物权法第20 条规定: “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后， 未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的， 不发生物权效力。预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告登记失效。”
异议登记在立法中也有体现。我国物权法第19条规定: “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的， 登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的， 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。异议登记不当， 造成权利人损害的， 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
由此可见， 在我国法上， 如果更正得不到现实权利人的同意， 应采取异议登记的方式， 以防止现实权利人恶意处分不动产， 而损害请求人。
（ 四） 区分原则
区分原则就是指法律区分物权变动的原因与结果的原则。物权法第15 条规定: “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效； 未办理物权登记的， 不影响合同效力。”[2- 4]区分原则在保护交易安全方面的意义是: 从逻辑上说， 只有房屋买卖合同生效后， 出卖人才负有转移所有权的义务， 如果合同都没有生效， 出卖人就没有必要转移所有权的义务。因此， “一房二卖”就会成为必然的事实。区分原则就解决了这一问题: 房屋买卖合同的效力适用《合同法》的规定， 只要符合合同法的规定条件， 房屋买卖合同就生效。合同生效后，出卖人就负担交付房屋并转移房屋所有权与买受人的义务。如果出卖人不交付房屋， 就属于违约行为。买受人可以请求法院强制出卖人交付房屋； 如果出卖人“一房二卖”， 就要承担违约责任。这一制度再配合“预告登记”制度， 能够很好地保护交易安全。
四、明晰所有权范围与加强保护的原则
（一） 关于国家所有权
关于国家所有权， 物权法的规定主要体现在三个方面: 一是明确国家所有权的范围； 二是明确国家所有权的行使主体； 三是加强对国家所有权的保护。关于国家所有权的范围， 物权法第46 条至52条明确规定: “矿藏、水流、海域属于国家所有； 城市的土地， 属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地， 属于国家所有； 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源， 属于国家所有， 但法律规定属于集体所有的除外； 法律规定属于国家所有的野生动植物资源， 属于国家所有； 无线电频谱资源属于国家所有； 法律规定属于国家所有的文物， 属于国家所有； 国防资产属于国家所有； 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施， 依照法律规定为国家所有的， 属于国家所有。”
关于国家所有权的行使主体， 物权法第45 条规定: “法律规定属于国家所有的财产， 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权； 法律另有规定的， 依照其规定。”
关于加强对国家所有权的保护问题， 物权法第56 条规定: “国家所有的财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定: “履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员， 应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值， 防止国有财产损失； 滥用职权， 玩忽职守， 造成国有财产损失的， 应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定， 在企业改制、合并分立、关联交易等过程中， 低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的， 应当依法承担法律责任。”
（ 二） 关于集体所有权
物权法关于集体所有权的主要贡献在于: 一方面明确了其范围， 另一方面明确了其行使与保护。关于集体所有权的范围， 物权法第58 条规定:
“集体所有的不动产和动产包括: （1） 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2） 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3） 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4） 集体所有的其他不动产和动产。”
关于集体所有权的行使， 物权法作出了比较详细的规定， 以避免实践中少数人利用职权来侵害集体利益。物权法第59 条规定: “下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定: （1） 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （2） 个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （3） 土地补偿费等费用的使用、分配办法； （4） 集体出资的企业的所有权变动等事项； （5） 法律规定的其他事项。”第60 条规定: “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等， 依照下列规定行使所有权:（1） 属于村农民集体所有的， 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （2） 分别属于村内两个以上农民集体所有的， 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （3） 属于乡镇农民集体所有的， 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”
关于对集体所有权的保护， 物权法第63 条规定:“集体所有的财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的， 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”
（ 三） 关于个人所有权
关于个人所有权的范围与保护， 物权法第64 条至66 条规定: “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护； 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益； 私人的合法财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
五、物权主利益协调原则
无论是私人所有权之间、私人与集体所有权之间， 还是国家所有权之间， 在权利行使方面因为各种原因会存在矛盾与冲突。物权法为协调这些矛盾与冲突， 使资源得到最大化利用， 专门规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系、征收制度等， 以保证不同利益主体在法律框架内得到合理的协调， 以利于建设和谐社会的目标。
（ 一） 业主的建筑物区分所有权
由于商品住宅的大力推广， 业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾比较突出， 可以说已经成为重要的社会问题。在这一问题上， 物权法主要规定了下列协调利益的措施。
1.明确业主之间的权利义务。
物权法第70 条至72 条、第77 条规定: “（1） 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2） 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。（3） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利， 承担义务； 不得以放弃权利不履行义务。（4） 业主不得违反法律、法规以及管理规约， 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意。”
2.明确物业小区的组织管理机构。
物权法第75 条规定: “业主可以设立业主大会， 选举业主委员会。”第76 条规定: “下列事项由业主共同决定: （1） 制定和修改业主大会议事规则； （2） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6） 改建、重建建筑物及其附属设施； （7） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”决定前款第五项和第六项规定的事项， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第78 条规定: “业主大会或者业主委员会的决定， 对业主具有约束力。”
3.明确建筑区划内设施的归属。
物权法第73 条规定: “建筑区划内的道路， 属于业主共有， 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， 属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。”第74 条规定: “建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。”
（ 二） 相邻关系
相邻关系是由法律规定的因相邻不动产的利用而发生的权利义务关系。因相邻不动产在不动产的利用方面， 多发生纠纷， 因此， 为协调与平衡利益关系， 物权法特别规定了相邻关系， 为建设和谐社会坚定了法律基础。具体来说， 物权法对相邻关系的规定主要是: “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则， 正确处理相邻关系； 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用， 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放， 应当尊重自然流向； 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的， 应当提供必要的便利； 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的， 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；建造建筑物， 不得违反国家有关工程建设标准， 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照； 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物， 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质； 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等， 不得危及相邻不动产的安全； 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的， 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害； 造成损害的， 应当给予赔偿。”
（ 三） 征收制度
所谓征收， 是指国家依强制力将非国有财产转移于自己的行为。在我国因拆迁引起了许多社会问题和矛盾， 有些地方的矛盾还比较尖锐。实事求是地说， 这种行为涉及对各种所有权的平衡问题， 因此， 必须慎重对待。物权法对此作了比较明确的规定: “为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地， 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用， 安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产， 应当依法给予拆迁补偿， 维护被征收人的合法权益； 征收个人住宅的， 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这样就明确了征收的条件与程序: 一是必须是“为了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和权限； 三是必须给予合理的补偿。
六、重点保护城市居民和农民利益的原则
除了上面讲的合法的收入、生活用品、生产工具、原材料、私人合法的储蓄、投资等以外， 对于城市居民来说， 最重要的利益是其房屋， 而对于农村居民来说， 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物权法为了保护他们的合法权益， 对于他们关心的问题，特别作了规定。
（一）对于城市居民房屋所占建设用地使用权的保护在物权法的起草过程中， 许多人非常关心一个关乎自己切身利益的问题: 城市住宅的土地使用权70 年， 期满后如何处理？ 对此， 物权法第149条规定: “住宅建设用地使用权期间届满的， 自动续期。”这一规定， 使许多人对安居乐业有了充足的信心。
（ 二） 对于农村居民利益的特别保护
1.土地承包权期限长且不必登记。
物权法第126 条规定: “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期， 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满， 由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”物权法第127 条规定: “土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证， 并登记造册， 确认土地承包经营权。”
关键词：国家征收权 公共利益 公正补偿
土地征收是国家利用公权力强制性地将土地国有化，将农用地转为建设用地的一种途径。严格规范国家公权力和切实保障公民私权利，是土地征收制度具备合理性和可行性的重要标准。然而，随着市场经济的迅猛发展和城市化水平的快速提升，我国现行的土地征收制度越来越不能适应社会的发展，制度弊端日益显现，由此引发的官民纠纷频频发生。据浙江省人民检察院统计的数据，2008年至2011年间，浙江省检察机关共查办涉农村土地管理领域案件800余件，其中发生在土地征收开发环节的有316件。就全国范围而言，涉土地征收的民事案件和刑事案件多是地方政府打着“公共利益”的旗号，通过改变土地利用总体规划，将基本农田变为未利用地再转为建设预留地。土地征收的过程中，地方政府、村集体与失地农民之间的利益严重失衡，矛盾不断激化。从制度层面改进与完善现行土地征收制度是规范政府公权力的运用、保障公民私权利的行使，减少、缓解社会矛盾的重要步骤。
一、国家征收权的内涵
（一）国家征收权的含义
国家征收权在两大权威法律词典――《布莱克法律词典》和《牛津法律大辞典》――中均有界定。其中，《布莱克法律辞典》将国家征收权定义为：“国家以占有财产或主张权利的方式，或由于消灭财产或严重损害财产而实际上取得私人财产；或者在效果上等同于取得私人财产。当政府行为直接地影响或实质上滋扰财产所有人对财产的利用、占有和收益时便构成了征收。”在《牛津法律大辞典》中，国家征收权是指“为了公共的目的，在必需或至少确实需要的情况下，国家最高政权拥有以补偿方式强制取得公民财产的权利。”简而言之，国家征收权是国家为了公共目的而占用私人财产的权力”。
（二）国家征收权的特征
国家征收权的特点可以归纳为以下几个方面：
1.征收权的权力来源是国家
“是国家或者共同体所拥有的绝对且永久的权力。” 是国家的灵魂，是国家的本质属性，具有绝对性、永久性、不可侵犯性等特征。征收权是国家的具体表现之一，在具备一定条件时，国家可以凭借其对私人所有的财产限制甚至剥夺。
2.征收权的实施目的是公共利益
征收权是国家的权力，只能由国家行使。然而，这一权力的行使是建立在侵犯公民私人利益的基础上的，因此，国家行使这一权力必须要限制在严格的条件范围之内，征收权的行使必须要有正当性。公共利益是征收权行使的唯一正当理由。个人权利实现的前提是社会公共利益的维护，当公共利益与个人利益发生冲突时，个人利益应当让位于社会公共利益。因此，只有基于公共利益的需要，国家才有权力行使征收权限制甚至剥夺公民的私人权利。
3.征收权的行使前提是公正补偿
征收权行使的后果是限制或剥夺公民的私人权利，实质上是以牺牲公民的个人利益为代价维护社会公共利益。全体社会成员有义务通过分担个别公民的利益牺牲缓解被征收公民的损失，以达到公共利益与个人利益之间的相对平衡。可以说，补偿与征收是唇齿相依的关系，无补偿即无征收。
二、土地征收制度的立法现状及其存在的问题
（一）土地征收制度的立法现状
美国、日本、台湾地区等土地征收制度较为完善的国家或地区都是采用集中立法的方式规范土地征收制度，即制定统一的土地征收法。我国至今还没有一部统一的土地征收法，土地征收制度散见于《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律及地方法规等之中。我国《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征收并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
另外，各省市自治区在法律规定的框架内，结合本地区的实际情况都会制定相关的土地征收规范。如浙江省《浙江省土地管理实施办法》出台之后，省内各市还会制定相关的土地征收条例等规范。
（二）现行土地征收制度的立法缺陷
1.基本法对土地征收的规范缺乏可操作性
公共利益是一个很抽象的概念，解释不当很容易造成国家征收权行使的异化。在立法技术上，多数国家采用明确列举的方式界定公共利益。如日本的《土地征收法》第三条以列举的方式列出了三种可以进行征收或者征收的土地房屋的项目，只有符合这三项的事项才被认为具有高度公共性的项目，否则无法通过征收取得土地或房屋。在我国，《宪法》、《土地管理法》等对土地征收的规定只是从基本法的层面肯定了国家享有土地征收权；虽然提到了“公共利益”，但是并没有对公共利益进行具体界定。过于原则性的规定不利于约束行政机关严格依法实施土地征收，导致大量的超出“公共利益”范畴的侵权征收出现。
2.立法对地方政府职能定位不当导致政府在土地征收中权力过分扩张
我国实行市场经济，土地作为重要的生产要素，应当靠市场配置。然而，我国土地的供应自1998年开始行政手段完全代替了市场配置，土地供应行政化产生了政府垄断土地一级市场的局面。根据《土地管理法》的规定，在土地征收过程中，被征收土地的农民的补偿费直接由政府支付，可见，政府此时充当交易一方主体的角色。基本法对土地征收具体事项规范的过于原则性，使得地方政府承担制定本地区土地征收管理办法、实施细则等具体操作规范的工作，因此，地方政府此时充当了立法者的角色。地方政府集立法者、执行者、交易者与一身，权力的异化与过分扩张使得土地征收过程成为腐败的重灾区。
3.立法规定的被征收人权益补偿标准过低补偿范围过窄
《土地管理法》中虽有规定征收耕地和其他土地的土地补偿费、安置补偿费以及附着物和青苗补偿费的标准，但在实际操作的过程中，上述相关补偿费的具体标准仍要由各省、自治区、直辖市规定。实际上，各地区规定的征收补偿标准，既未考虑土地使用权出让市场价格上涨的因素，又未考虑人民群众实际生活水平不断提高的因素，标准过低过于死板，并不能使被征收土地的农民保持原有的生活水平。
我国现行法律将土地征收补偿的范围严格限定在土地补偿、安置补偿及地上附着物和青苗的补偿三个方面。显然，这种土地征收补偿范围是严格限定在征收产生的直接经济损失范围内，征收所带来的间接联系以及延伸的附带损失均未列入补偿范围。而日本土地征收法将征收经济损失补偿、少数残存地补偿、离职者补偿、事业损失补偿及延伸的附带损失补偿均纳入到补偿范围；另外，德国和台湾地区也是将直接损失、间接损失及附带损失都纳入到补偿范围之内。对比之下，我国的补偿范围明显过窄，这对失地农民的合法权益的保障极为不利。
三、土地征收的立法完善
一套健全的土地征收制度需要多方面配套制度的协调和配合，如土地规划制度、土地流转制度、土地交易制度、社会保障制度等等。然而，土地征收自身的立法完善无疑是建立健全我国土地征收制度的最重要的环节。
（一）采用列举的方式明确界定“公共利益”的法律内涵
公共利益是政府行使土地征收权的唯一正当理由，也是国家公权力侵犯公民私人财产权的正当性来源。我国对“公共利益”的现有规定属于概括式规范，较为原则，过于笼统，政府行使征收权的具体事项基本无法可依，难免导致征收权行使的异化。事实上，在我国，正是因为“公共利益”的法律界定模糊，不具有操作可行性，地方政府滥用“公共利益”，任意征收土地，肆意侵犯农民土地权益，导致良田变成荒地，农民被迫离开家园的现象频频发生。因此，我国立法应当在现有概括规定的前提下，具体列举出属于“公共利益”的事项，将政府的征收行为严格限制在法定范围之内，从法律层面切断征收权力滥用、异化的源头。
（二）明确土地补偿事宜的立法规定
土地补偿是土地征收制度的核心环节，合理规定土地补偿的各项事宜既能最大限度的安抚失地农民，减少征收的阻力，也能为失地农民将来的生活提供保障。对于我国而言，应当从立法的角度，加大土地补偿的力度。第一，提高土地补偿标准，使得农民能够维持原有的生活水平；第二，扩大土地补偿的范围，将间接损失和延伸出的附带损失一并纳入到补偿范围之内；第三，明确补偿的收益主体，改变将补偿费用发放给村集体组织，再由村集体组织分配给农民的做法，将补偿费用的收益主体明确为失地农民。减少中间环节，更有利于保障农民的合法权益。第四，明确土地征收的司法救济制度，政府在土地征收过程中处于明显的强势地位，农民属于较为弱势的群体，引入司法救济制度，能够有效制约和纠正违法的土地征收行为，保障农民的合法权益。
（三）采用集中立法的模式建立统一的土地征收法
国际上通行的土地征收法的立法模式有两种：分散式立法与集中式立法。其中，集中式立法更具优越性，也更符合我国的基本国情。
第一，集中式立法模式有利于统一和明确立法目的；第二，有利于减少甚至避免不同位阶规范之间的法律冲突和矛盾，维护法律的权威和严肃性；第三，我国现行的土地所有制是国家所有和集体所有的公有制形式，在集体土地所有权自身不完善、中央政府与地方政府之间的土地博弈日益激烈的背景下，土地征收呈现出异常的复杂性，集中式立法更有利于应对这种复杂的局面。
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[3]薛刚凌，王霁霞.土地征收补偿制度研究[J].北京，政法论坛，2005（2）
[4]帅海香.我国农村土地征收补偿法律制度的问题与对策[J].法学杂志，2011（10）
《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，这就赋予了房屋登记机构将房屋权利记载于房屋登记簿所发生的物权变动效力。房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致，既有利于保护善意第三人的利益，又有利于维护物权变动的正常秩序。但静态的不动产权利只是相对的和暂时的，而动态的不动产权利则是绝对的和永恒的，即使房屋登记机构穷尽了各类审查手段，仍然不能杜绝房屋登记簿所记载的权利人与实际权利人不一致的问题，形成这样的问题，其根本原因是由于民事生活的丰富和民事法律关系的变动不居。例如，《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，这正属于《物权法》第九条规定“法律另有规定的除外”情形之一，该种情形极易造成房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人不一致，并导致物权效力的冲突。如何避免上述问题，笔者近来遇到一则案例具有一定的代表性，试分析如下。
一、基本案情
1998年，在济南某高校工作的郑某（男方）、高某（女方）系夫妻关系，通过房改购买了济南市房屋一套，房改审批手续已于当年办理完毕，房管部门可查询出该条房改登记记录，但房屋所有权登记至今未办理。
2001年，郑某向人民法院起诉同高某离婚，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，双方离婚，共同财产某处房屋（即两人的房改房） 归被告高某所有，原告郑某放弃分割共同财产。
2009年，高某同崔某签订房屋买卖协议，将上述房屋出售给崔某。在崔某按合同约定支付购房款后，高某因后悔售价较低，而未将房屋交付崔某，崔某多次协商未果，遂于2011 年将高某起诉至人民法院，请求解除房屋买卖协议，返还购房款，并按约定支付违约金。对于该案，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，确认高某、崔某继续履行房屋买卖协议，争议房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具备办理房产证条件时，高某有协助崔某办理相关房产证手续的义务。后崔某依据《民事调解书》，依法占有了该房屋。
2012 年6 月，崔某为防止出现将来该处房屋具备办理房屋所有权登记条件时，房屋登记机构在不知悉上述法律文书已对房屋权利认定的情况下，而登记为他人所有，向房屋登记机构申请对该处房屋进行权利限制，确保该处房屋具备办理所有权登记条件后，房屋所有权只能按权利发生的先后顺序，先登记为郑某、高某共同共有，再由高某依据离婚时的《民事调解书》，申请离婚析产，将房屋所有权登记为自己个人所有，最后再根据房屋买卖纠纷的《民事调解书》，协助崔某办理房屋所有权转移登记。从而最终保护崔某对该房屋的合法权利，实现法律文书对物权的确认与将来行政登记确认的物权相一致。
二、有关分析
《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297 号）对于物权纠纷案件中关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系的规定“依据《物权法》第28 条的规定，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动，无需进行不动产登记而变动物权。换言之，人民法院作出的法律文书生效之时，即应认定不动产物权已经发生转移，生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续，登记机关是否办理不动产变更登记手续，均不影响不动产物权的变动”。根据上述规定，高某的房屋所有权虽未记载于房屋登记簿并取得房产证，但已于2001 年经人民法院生效法律文书确认，房屋归高某所有，所以该房屋的所有权已于2001 年固定下来。崔某同高某签订房屋买卖协议是有生效法律文书所确认的物权依据的。所以，双方在就房屋买卖协议的履行进行诉讼时，人民法院确认房屋买卖协议有效，崔某和高某继续履行该协议。
《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据《物权法》第三十一条规定，高某依据法律文书取得房屋所有权，在处分该房屋时，应当按房屋所有权发生的先后顺序及规定的登记程序，先申请将房屋登记为与郑某夫妻共同共有，与房屋的房改购房产权来源相一致，然后再以离婚析产为由，将房屋所有权转移到本人名下。因此，人民法院确定高某在房屋具备办理房产证条件时，有协助崔某办理房产证手续的义务。之后，由于高某、崔某之间的房屋买卖协议争议，崔某起诉高某，人民法院在理清房屋权利义务关系后，依法确认房屋由崔某占有、使用、收益。根据《物权法》第三十九条对所有权四项权能的界定，崔某除了处分权，已经具备了占有权、使用权和收益权。至此，崔某对房屋的占有权、使用权和收益权亦经生效法律文书确认，其权利应当受到合理保护。
三、结论及建议
正是基于以上的法律规定、法律文书和事实，崔某申请房屋登记机构对上述房屋进行权利限制，以保护其对该房屋的合法权利，防止房屋登记机构在不知悉司法权已对房屋权利进行确认的情况下，为他人办理有关登记，从而造成法律文书已确认的物权与行政登记确认的物权相冲突。虽然，崔某的申请无法适用异议登记等房屋登记形式，但由于法律文书确认的物权从时间上是最早的，确认的效力也高于行政登记效力，如果房屋登记机构不受理崔某申请并进行合理保护，则之后对于该房屋的所有权登记同法律文书确认的物权不一致，将面临被人民法院撤销的行政登记风险。因此，面对房屋登记如何同法律文书确认的物权相一致的问题，房屋登记机构应当从尽量确保房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致的角度出发，在遇到法律文书确认的房屋权利人或利害关系人的权利保护申请时，应当在确认法律文书真实、有效的前提下，根据房屋登记业务流程的特点，经过一定工作程序，以一定的介质和方式，对其权利进行合理保护。
（作者单位：济南市房屋产权登记中心）
责编：周蕾
推动媒体融合发展壮大主流舆论阵地安徽新媒体集团挂牌成立
新版《安徽手机报》同时上线
本报讯（记者李跃波 宋艺）
月1 日上午，安徽新媒体集团在肥挂牌成立。省委常委、宣传部长曹征海，副省长谢广祥为新媒体集团成立揭牌并启动新版《安徽手机报》上线。
组建安徽新媒体集团是我省深入贯彻党的十八届三中全会和总书记系列讲话精神，加快推动传统媒体与新兴媒体融合发展，做大做强我省主流媒体的重要举措。新媒体集团是经省委批准，由省委宣传部主管、安徽日报报业集团出资并主办的国有大型文化企业，整体划入中安在线的全部资产和业务。集团成立后，将适时增资扩股，引进战略投资者，整体变更为股份有限公司。
一、“钉子户”产生的原因
“钉子户”产生于多种原因，具体分析如下：
1.对安置和补偿标准不满意
政府在制定征收补偿安置方案时，有意降低补偿安置标准，过多地考虑政府直接的经济利益，对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重，想借拆迁发财，对补偿安置预期较高，当较高的预期利益无法实现时，就会与政府产生对抗，拒不签订安置补偿协议，成为“钉子户”。
2.对补偿安置标准满意不满足
根据商品房销售价格与建筑成本比较高低不同，按照被征收宅基地面积进行安置。笔者指导的征收拆迁项目，在房价低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房价高的地方，按照宅基地1：3.2安置，高比例安置的项目照样存在“钉子户”，究其原因是一些被征收人存在“满意不满足”思想。一些“钉子户”找出种种理由反对拆迁；当政府知难而退，一旦决定不再拆迁，“钉子户”又追着政府要求拆迁。实际上，他们不签协议的心理并不是因为补偿标准低了，而是以补偿标准低为幌子去达到获取更大经济利益的目的。
3.借征收工作失误敲政府竹杠
根据相关规定，征收拆迁存在二、三十个步骤，稍有不慎就可能出现程序不规范、适用法律错误、要件不齐全甚至存在难以弥补的错误。一些被征收人通过、行政复议、行政诉讼等方式， “以时间换效益”，迟迟不搬迁，试图获取超标准补偿安置。
4.恋故土保祖地观念
有些被征收人确实不想离开居住了几代熟悉的生活环境和人文环境，舍不得自己的老田祖业，担心新房不如老宅，迟疑不搬。
5.大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利效应的助推
政府往往迫于无奈在原标准基础上多给“钉子户”利益，形成大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利的社会现象。“钉子户”的示范效应开始产生并扩散。“钉子户”越来越多，拆迁也越来越难。
6.缺乏强制力保障，使得漫天要价无所顾忌
现实中，许多征收拆迁项目，由于缺乏强制保障机制，少数被征收人无所顾忌，肆意漫天要价，而没有任何风险，反而得到更多利益。一个项目拖延长达数年，广大的被征收人长期得不到回迁安置，引发许多负面的社会问题。
二、解决“钉子户”问题的对策
（一）征收拆迁依法进行
只有严格按照法律规定的要求和程序实行征收拆迁，才能依法申请法院强制执行，才能减少和杜绝“钉子户”，最终解决“钉子户”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）对征收与补偿具体要求和程序是：
1.征收决定阶段。一是做出征收决定前的工作：（1）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府公布实施。（3）县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（4）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（5）应当进行社会稳定风险评估。（6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。二是人民政府作出征收决定。三是公告征收决定。征收公告要载明两个内容：（1）征收补偿方案。（2）权利救济方式：被征收人可申请行政复议或行政诉讼。
2.补偿决定阶段。一是补偿方式：（1）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房保障。二是补偿的构成：3+1模式，3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失，1=补助+奖励。三是房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。四是签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。五是公告补偿决定。六是被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
3.搬迁阶段。一是禁止性规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。二是自愿搬迁。对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。三是强制搬迁。（1）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请不动产所在地人民法院强制执行。（2）强制执行申请书应当附具补偿金额专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
4.后续工作。（1）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（2）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
必须按照以上要求和程序进行，出现“钉子户”后，依法申请法院强拆，拿起大棒，营造高压态势，通过法律的威慑力迫使“钉子户”回到公平补偿轨道上来。杜绝停水停电暴力拆迁 、利用黑社会拆迁 ，摈弃这些违法的落伍的拆迁手段，征收拆迁必须依法进行。
（二）运用科学机制进行征收
通过激励机制、压力机制和内部监督制约机制等科学机制，减少“钉子户”。
1.权利保障机制。（1）被征收人获得公平补偿权；（2）被征收人享有知情权；（3）被征收人的参与权；（4）被征收人的监督权；（5）被征收人的救济权利。
2.公开透明公平公正机制。公开透明，具体包括：补偿安置标准公开、入户测量结果公开、未经登记房屋认定结果公开、评估报告公开、补偿结果公开。上述事项的公开是取信于民的金钥匙。
3.内外监督机制。建立内部监督机构对测量表进行抽查或者复查，对补偿安置合同进行审核；加大新闻监督、审计监督、纪委监察监督、司法监督力度。通过监督，防止权力滥用以保护干部，提升征收工作的公信力和群众的信任度以推动征收工作顺利进行。
4.奖励保底对比机制。许多地方为了让被征收群众得到实惠，规定许多奖励措施：签订协议奖、无违法建筑奖、分组完成奖、项目完成奖。上述各项奖励能够激励被征收人积极签约，一旦签约期限届满作出补偿决定，上述奖励一律取消，具有一定惩罚性，显然，奖励和保底具有明显的对比性，这一制度是在引导、提倡和激励协议拆迁。
5.未经登记房屋认定处理宽严对比机制。对未经登记房屋的违法建筑， 为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁，应当建立未经登记房屋认定处理宽严对比机制，即在协议拆迁期间一揽子签订补偿安置协议的，可以将未经登记房屋认定为建筑物和构筑物，给予一定的补助；协议期满未一揽子签订协议的，按照违法建筑依法处理。通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。
6.补差对比机制。《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。显然，市场评估价为公平补偿标准，但是，许多地方政府规定棚户区改造征收拆迁安置标准为“拆一迁一”，即被征收房屋与安置房屋等面积回迁，通过征收安置，被征收人的房产价值增加了。但是，如果缺乏压力机制，价值增加的安置就会使得被征收人认为理所当然，这种激励机制就会丧失应有的功能。例如，将安置规定为两个阶段，在第一个阶段签订协议的，免交差价；在第二个阶段做出补偿决定的，进行双向评估，结算差价。这样，就鼓励协议拆迁。
7.形成合力、协助配合。 拆迁需要借力、需要各个部门互相协调配合，形成合力。但是，实践中许多部门迫于的压力选择性执法，常常出现推诿打太极现象。于是有必要出台《征收拆迁各部门职责暂行办法》，根据相关法律法规司法解释政策规定，明确规定纪委监察检察部门、国土资源局、规划局、公安局、法院、工商税务部门、办事处、征收办公室等相关部门在征收工作中各自的职责，做到各司其职。
8.多途径强制机制。（1）签订补偿安置协议后拒不搬迁成为“钉子户”的，依法向人民法院提起民事诉讼，法院判决生效后申请人民法院强制执行。（2）村民会议决议。政府可指导村民小组通过村民代表会议或者村民代表会议对城中村改造形成决议，对不履行决议义务的村民“钉子户”向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。（3）国土资源局作出责令交出土地决定，申请人民法院强制执行。（4）人民政府作出补偿决定，依法申请人民法院强制执行。（5）据《土地管理法》第65条，村委会层报政府收回土地使用权，依法申请人民法院强制执行。（6）巧妙运用D级危房鉴定结论。
（三）敢于承担、严格执法
在征收拆迁中，不敢动用公权力、害怕承担责任、“花钱买平安”是“钉子户”存在的温床。因此，一是要敢于担当；二是严格执法，敢于亮剑。只有敢于亮剑，让“钉子户”胆寒怯步，让公平补偿协议拆迁的正气压倒“闹而得利”的歪风邪气，才有可能预防和减少“钉子户”的产生。
（四）培养一支素质过硬的征收拆迁干部队伍
实施我国土地供应的统一管理、统一调控，是国家土地管理制度的基本原则，土地的招拍挂出让制度也是我国最重要的土地使用制度之一。
2007年10月起实施的《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。该法首次明确了房屋的拆迁必须基于公共利益方可实施。
然而，房屋拆迁所依据的《城市房屋拆迁管理条例》却规定，只要符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹，便可在合法程序下实施拆迁。显然，规划项目的建设导向，背离了物权法所强调的公共利益原则的导向。
更让人困惑的是，依据物权法，土地储备中心储备土地，除了完全市场化收购土地或行使优先购买权取得土地外，不论是征收集体土地还是收回国有建设用地，都必须基于公共利益的原则。而2007年12月7日推出的由国土资源部、财政部、中国人民银行联手的《土地储备管理办法》中，土地储备办法不仅没有明确，且在第十二条“因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。”这与征收不动产的“公共利益”导向，存在明显偏差。
何谓公共利益？那是在与私人利益的相互比较中展开，是排除了偏私或私利的公共权利和正义，是让多数人享有的共同利益。其外延在不同国家和不同发展阶段都有不同的诠释。如美国联邦宪法对土地征收有3个要件：合法程序、公平补偿和公共使用。其中，公共使用是由法院通过4项要件判定：①该目的影响的是与个人相对应的共同体；②法律左右征收后的财产使用；③公共组织拥有财产所有权；④公众获取占有收益。
目前，通过我国土地储备中心储备的土地，更多的是用于经营性用地开发。
土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理或临时利用。完成前期开发整理的储备土地， 纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。经营性用地供地方式，按照2007年11月起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定实施：对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
显然，这里的经营性用地并不具备《物权法》公共利益的基本特征，实施土地储备征收的要件缺乏。
经营性用地开发以商业利益为目标，土地收回及其房屋的动迁补偿，应以民事协商方式为主。所以，土地储备中心储存经营性土地，已经不能简单延续原有模式，即统一由政府根据城市规划方案，颁布拆迁许可证，由政府实施动拆迁补偿，收回土地，完成土地熟化，再通过招拍挂方式进入土地一级市场。面对《物权法》，我国继续有效实施土地储备与招拍挂供应制度的基础已经受到严重动摇，面临很大困境。
要解决一系列接踵而来的问题，首先需要明确何谓公共利益。公共利益的界定是个复杂而严肃的问题，随着《物权法》的出台，我国急需对公共利益的内涵和外延以及法律认定程序进行研究。同时，实施我国土地供应的统一管理、统一调控，是国家土地管理制度的基本原则，土地的招拍挂出让制度也是我国最重要的土地使用制度之一。所以，如何切实从理论和实践层面解决我国土地储备供应制度在面对《物权法》时所陷入的困境，已经迫在眉睫。
