时间：2023-08-25 17:08:47
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产方面的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；测绘；存在的问题；应对策略
0 引言
近年来，在住房制度的改革和相关政策的推动作用下，房地产行业在不断的发展。在房地产的发展过程中，需要对房地产进行有效的测绘，以便提高房地产的质量安全。房地产测绘是专业测绘中的一部分，主要是调查和测量城镇房屋、其他使用地的位置、权属以及结构等方面的专业测绘。在测绘的过程中主要使用测绘仪器、测绘技术、测绘手段等，并根据国家法律规定以及房地产的相关规范进行的测绘，最终通过数据、图片以及文字等形式呈现出来。在房地产中，进行有效的测绘可以加强对房地产的管理，促进房地产的可持续发展。但是在目前的房地产测绘中还存在较多的问题急需要解决[1]。
1 房地产测绘的概况
1.1 房地产测绘的重要性
房地产测绘主要使用的是常规测绘技术，并根据房地产管理业务进行测绘的。房地产测绘所取得的信息具有一定的法律效力，房地产测绘具有权属、城镇规划以及财政等功能。房地产测绘的重要性主要体现在以下三个方面。
首先，体现在法律方面。房地产测绘需要经过检查验收的环节，主要由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性以及准确性和面积测算的依据进行审核，确定无误之后方可确保房地产测绘的效果，并确保其具有一定的法律效力，能够有效的维护房产人的合法权益。
其次，体现在经济管理方面。房地产测绘需要提供大量的准确的图纸资料，以便确保准确的掌握城镇房屋以及土地利用的现状和变化情况等，清楚了解公私占有的房产数量面积等，并建立产权产籍和产业的图形档案，通过这种方式来统计各种房屋的数量，以便有效的确保数据的准确性。同时，还需要为城镇财政以及税收等部门研究确定土地分类的等级和制定税收标准提供有效的依据。
另外，在城市规划以及制定相关政策等方面的作用。房地产测绘的成果具有广泛的特点，城市房屋的规划建设和管理水平能够体现出一个城市的物质生活和精神文明的程度，城市规划建设是政府的重要工作内容，要想做好这项工作，就需要对城市建设全面的了解，包括城市建设的历史、现状、房屋的分布等情况。房地产测绘的成果在数量以及规格方面具有丰富性特点，通过分类、统计以及整理之后，可以得出较多的数据资料。
1.2 房地产测绘的特点
其一，房地产测绘的比例尺较大。房地产测绘通常是在城市和城镇内进行的，图上的内容较多，房地产测绘需要在图上准确的标注，需要具备较大的比例尺。
其二，测绘的时候需要及时的进行补测和c测等。城市建设需要及时的对房屋以及土地进行补测，当房屋和用地发生变化的时候需要进行修测，针对没有发生权属变化的土地和房屋需要及时的变更测绘方式，以便有效的确保房地产测绘的准确性和实时性。
其三，房地产测绘的内容不同于地形测量的内容。地形测量通常是对地表的地貌以及平面位置进行测量，地形测量对测量的对象和区域具有一定的要求，对高程的要求更高。而房地产测绘主要是针对房屋和土地要素进行测量，对高程没有要求。房地产图形主要是表示房地产要素的空间位置、属性等内容。
2 房地产测绘中存在的问题
2.1 房地产测绘技术水平较低
目前，房地产相关测绘人员的整体素质偏低，没有进行专业的素养培训。另外，大多数测绘人员没有对现代信息技术进行研究，仍然沿用传统的测绘方式，对新技术的应用不够深入，对现今的测绘仪器以及设备的操作流程不够熟练。有的地区房地产测绘仍然使用手工测量，严重影响测绘技术的更新和完善，从而导致测量数据不够准确，测绘质量不够高。
2.2 房地产测绘法制建设不够健全
我国房地产测绘仍然处于起步的阶段，各地的房地产测绘技术水平差异较大，地区发展不够平衡，难以形成统一的行业规范和标准。国家相关法律法规的操作性不够强，没有落实到实处。针对房地产测绘的相关权责不够明确，其相关的法律法规实用性不强。因此，在房地产测绘的过程中，通常会出现一些违反法律法规的现象，给房地产测绘的发展带来较多的负面影响。
2.3 房地产测绘部门独立作业，联系不够紧密
目前，大多数房地产测绘部门之间没有进行有效的沟通和交流，从而导致相关信息的阻塞，无法实现信息的共享。同时，针对测绘过程中出现的问题不能够及时的采取相关措施解决，从而导致同一个房屋具有多种测绘结果，给监管部门带来了较多的麻烦，在一定程度上阻碍了房地产测绘以及房地产行业的发展。
3 房地产测绘的优化措施
3.1 提高专业人员的素质，加强专业培训
房地产测绘人员主要包括外业测绘人员、内部计算人员、资源整理人员、产品检验人员等，这些人员均需要经过严格的培训才能够正式上岗。要求测绘人员需要掌握一定的专业技能，明确自己的工作职责和权限等内容。同时，需要定期对测绘人员进行专业的培训，巩固原有的专业技能，在原有的基础上学习新的知识和技能，学会使用先进的测绘仪器和设备。在培训的时候，需要对相关的法律法规进行了解，例如房地产测绘的法律法规、房地产测量的规范、房地产测绘质量的检验方式以及质量管理法规等内容。
关键词：房地产公司；会计监督；对策
会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。
一、房地产公司会计监督现状及原因分析
有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：
1.法律制度不健全。
由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。
2.监督体系流于形式。
据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。
3.人员素质有待提高。
现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。
二、会计监督在房地产行业的几点建议
针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：
1.加强法制建设，完善相关制度体系。
完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。
2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。
加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。
3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。
作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。
参考文献：
[1]唐献东.完善“三位一体”会计监督体系——新《会计法》实施五周年有感[J].金融经济,2010(12).
[关键词]房地产融资存在问题原因分析
一、我国房地产企业融资存在的问题
房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：
1.融资结构单一、间接融资比重过大，银行面临信贷风险
目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。
2.对房地产融资的限制因素太多
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
3.银行贷款方式及金融创新太少
房地产业作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。
4.相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
二、房地产融资问题存在的原因分析
我国房地产融资出现上述问题，是由多方面原因造成的，但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善，真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在以下几个方面：
1.房地产金融缺乏创新工具
与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。
2.房地产金融体系效率不高
金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足；另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。
3.房地产金融体系还不健全
当前我国证券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷，如监管机制不到位、股权分立、缺乏信用保证等，这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟，致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展，从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大了房地产企业的财务风险，而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。
4.与房地产金融相关的法律法规还不完善
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率。
参考文献:
[1]朱平安王元月:房地产企业融资问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2006（2）
【关键词】房地产；经济管理；常见问题；解决措施
由于我国房地产经历了几十年的发展，如今已经成为我国经济发展的重要经济体系之一，除此之外，房地产的发展还能够在一定程度上改善我国民众的生活水平与居住条件。但在房地产为我国经济发展做出贡献的同时也对我国资源与环境以及可持续发展方面带来了一定的不利影响因素。在近几年内这一弊端表现得尤为明显，我国平均每年都要新增大约20亿平方米的建筑，这样的建设工程耗能巨大，由此不难看出，楼房的建设不但在能源消耗方面还是在环保方面也相应的带来一定的负面影响。因此使房地产行业的可持续发展关系到我国民生问题，虽然近几年来我国针对房地产的各项问题而加大管理力度，但是从目前发展状况来看，效果并不够理想，因此，应在房地产的经济管理方面进行更加深层的研究。
1 我国房地产经济管理中常见的弊端
1.1 管理措施没有得到落实，机制不够完善。经过房地产经济管理多年持续发展，如今已经成为政府经济管理中的重大难点，在近几年的时间里，政府与国家更加重视对房地产的管理，同时在较短时间内推出相当多的管理政策，然而通过有关资料统计得知，这些政策所带来的效果不尽人意，基本原因在于政策与法规没有落实到实际工作当中，取而代之的是在政策的使用时过于形式化，执行力度不到位，走形式的现象比比皆是，从上到下的政策实行措施已经成为我国房地产主要经济管理措施，有些法规政策缺少科学性与实用性，同时伴随着诸多争议，因此在我国近年来房地产飞速发展的情况下，提高经济效益和降低投资成本是我国房地产行业追求的目标，这也是我国房地产经济的主要来源，由于管理机制不够完善，管理方式不当是推动房价上涨的根源所在。如果不能有效地打破官商合作现象，会直接导致我国房地产行业的经济管理难度加大，一些宏观政策根本无法发挥其应有的作用。另外，房地产市场中的各个地方部门之间缺少协调性，各自为政，并在决策之间互相脱节，这也会在很大程度上导致我国房地产市场的经济管理政策的形式化出现。
1.2 相关政策不够稳定，目标模糊。近年来，我国为了使房地产市场需要尽快的达到平衡状态，从而多次对房地产市场进行管理，主要目的是为了使房价上涨趋势得到控制。但由于没有充分认识到我国目前处在的社会经济发展状况，同时对我国房地产行业中出现的相关问题与长期规划缺少清晰地认识程度，直接导致政策所需要管理的目标不够清晰，与此同时，短期的政策不能与中长期规划设计思路达到同步进行，相关管理法规缺少科学性与合理性，并因政策的不稳定变动直接导致房地产行业出现不规则浮动，这样的后果不但使房地产行业运行秩序变得极为混乱，还会使投机取巧者利用政策上的疏忽遗漏来获得更多的可乘之机。
1.3 相关的法律体系不够健全。从国内外房地产行业的发展情况来看，健全的法律法规体系对于房地产行业的良好运行起着至关重要的作用， 由于我国目前正处在房地产发展的开端阶段，其中相关法律法规有待于进一步的改进，房地产的管理体系是一个完整体系，控制着最开始的开发工作、建设施工的主要过程、以及后期管理等各个环节工作，我国目前房地产的管理法律法规与国外的房地产管理法律相比之下较为落后，有些方面的管理条例在国外已经得到很多的完善，但在我国依然处于刚刚成型状态，因此，缺乏健全的管理法律法规对我国房地产领域的发展有一定的不利影响。
2 针对当前房地产经济管理的弊端应采取的解决措施
2.1 对长期计划进行合理制定。目前我国正处在不断深入体制改革的关键时期，无论是经济结构还是发展方式都面临着重大挑战，所以要对房地产市场的可持续发展对于提高人民生活水平和居住水平的重大意义和特别地位有充分的认识，把握好我国社会主义初级阶段基本国情的基础上，对房地产行业的经济管理总思路有一定的明确，在对短期经济效益追求时还要注意确立完善的长期发展目的，以便使我国逐年增长的城镇居民实际居住需要以及城镇建设需要得到满足，从而促进我国社会国民经济的和谐发展，与此同时，要有针对性的将宏观的经济管理目标进行分解，主要将其分为短期目标和指导实践等两部分，从而对当前房地产市场复杂多变性的理顺工作更加有利，还有利于对房地产管理的问题进行对症下药，例如，在当今我国人多地少的局面下，以房地产的市场经济管理为出发点，着重对房地产行业的各项功能进行详细划分，并合理地引导房地产需求，有关部门要在此同时建立完善的住房保障系统，对房屋炒作的现象要采取措施加以治理。
2.2 建立完善的管理体制，并将管理工作落实到位。目前我国房地产行业中存在的诸多问题的起因在于深处，单单的靠行政命令是远远不够的，改善不科学不合理的相关法律法规是改善房地产行业经济管理的一种有效方法，要使有关部门充分明确自身的经济管理职责在市场经济发展中的重要作用，要重视管理失灵的原因所在，促进房地产经济体系的可持续发展，并创建良好的法制系统和社会氛围。部门之间要明确互相之间的合作关系，避免各自行政，决策相互脱节现象的出现，要将管理措施向实践工作中落实。
2.3 完善有关的法律法规。由于我国房地产相关的法律法规体系不够完善，使得我国房地产发展受到一定的制约，因此，为了使我国房地产行业正常运行与发展，就必须建立完善的经济管理法律体系，并对外国的相关法律进行借鉴，取其精华，去其糟粕，建立具有中国特色的社会主义发展中国家的房地产管理法律体系，使房地产运行状态更加规范化，提高我国房地产市场管理法律法规的稳定性与科学性，优化房地产市场的环境与秩序，是房地产市场的经济管理实现有法可依。
2.4 控制开发成本。房地产有关企业的经济管理关键在于对成本的严格控制，虽然对正常支出的控制难度较小，但相关的业务费用具有较大弹性，对报账的标准掌握难以控制，所以，必须增强经办人的主人翁感，以最大限度节约开支，然后以制度管理的方式对漏洞加以控制。
2.5 在项目定期性之前完成利润预算。实现经济效益的提高，保证利润是经济管理的基本宗旨，所以要把利润指标当做一项任务来执行，对于一个公司业绩的检验标志无非就是对其实现利润多少进行检验，这同时也是一个企业的可持续发展根本所在，因此，要充分激发各个部门的积极性，对企业项目的建设有着积极的促进作用。
3 结束语：
总之，房地产行业对于我国的经济可持续发展有着重要的意义，因此，在市场经济条件影响下，要对房地产加强经济管理，使房地产市场的经济效益得到保障，在该领域中还要更多的有识之士不懈努力，积极创新，从而使房地产的经济关系工作能够更好地进行。相信通过广大学者及房地产业同仁的不懈努力，不久的将来我国的房地产经济管理系统也会跻身于世界先进水平。
参考文献：
[1]董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，2011，（09）.
[2]侯伟.我国房地产经济管理的问题与对策[J].重庆工贸职业技术学院学报，2010，（02）.
一、引言
随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业在国民经济发展中已具有举足轻重的地位，直接制约和影响社会生活的诸多方面。房地产投资是房地产市场发展的基础，作为支持房地产业运行的经济行为，直接影响房地产业的发展结果，进而对宏观经济的发展产生影响。投资对经济增长具有有力的推动作用，在一定的科学技术水平和有效资源条件下，经济增长速度主要取决于投资总量及其增长率的大小。长期以来我国房地产投资规模和发展速度在东、中、西部各个区域表现出显著的差异性，房地产投资主要集中于东部地区，造成东部地区房地产投资过热甚至部分城市出现投资泡沫，这不利于东部地区经济的发展。而中西部地区房地产投资却往往不足，严重阻碍中西部区域经济的发展。因此，认识房地产投资与区域经济协调关系的重要性，研究如何促进房地产投资与区域经济协调发展，就成为当前政府和理论界学者非常关注的问题。
二、房地产投资与区域经济的协调发展
房地产投资是区域经济的重要组成部分，房地产周期本身也是经济周期的重要组成部分，其周期循环直接受房地产投资影响。房地产投资周期长，回收慢，其投资规模受生产发展水平制约，与经济发展水平呈相同趋势变动；大体上与宏观经济周期相协调，但也呈现出房地产投资自身的不同特点。房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。在处于协调发展状态时，房地产投资是促进经济繁荣的关键要素；但若不能实现与区域经济的协调发展，房地产投资也可能是导致区域经济由繁荣走向低迷的导火线，甚至可能导致整个区域经济社会都处于萧条状态。房地产投资与区域经济的协调发展主要体现在房地产投资对于经济增长的促进作用。
房地产投资对区域经济增长产生影响的传导途径主要有两条：在投资未形成现实房地产物业前，如果投资分配量超过国民收入增长速度，形成投资资金膨胀会造成国民经济比例失衡，引发投资泡沫。形成现实房地产物业之后，通过房地产投资结构的变化，影响国民经济发展。不同类型的房地产物业用于不同产业部门，直接影响各产业部门的生产能力和彼此之间的平衡发展。过分偏重于消费型物业，如宾馆、饭店等，会在一定程度上影响住宅或其他生产型物业的建设，引发经济的不均衡发展。
长期以来，我国的经济增长主要依靠投资拉动，投资既是扩大再生产的主要手段，也是促进经济增长的直接动力。而房地产投资既代表现状需求，也代表未来供给，其投资规模决定社会总需求和总供给的平衡态势。投资规模过大，超越国力，造成社会总需求超过总供给，使得国民经济比例失调，拉长投资周期、增加投资成本，难以实现经济集约增长；投资规模过小，经济增长缓慢，社会供给不足影响供求总量平衡，因此房地产投资规模应以国家综合国力，包括入力、财力和物力为基础，与区域经济发展速度相适应，以提高经济效益、社会效益为前提，符合国民经济和社会发展需要，进行各方面的综合平衡。可以说房地产投资对于区域经济发展及社会发展起着至关重要的作用。
三、对策与建议
合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。伴随着经济的持续增长，人们收入水平提高，购买力增强，房子又是人赖以生存的基础和生活提升的重要标志，人们对住房的有效需求势必也会加大，这是一种良性循环。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适，供给大于需求，投资者得不到及时有效回报，对市场失去信心，就会制约经济。根据本文的研究结论，提出以下对策建议：
（一）建立房地产业可持续发展的系统观，作为区域房地产投资发展的指导思想。
作为区域房地产投资发展的指导思想房地产业可持续发展是由多种因素决定的，作为政府和企业，应当建立房地产业可持续发展的时间观、空间观和系统观。首先，应根据房地产业不同的发展阶段，不同的市场状况，制定不同的中长期发展战略。其次，在宏观层面上，把房地产业与整个区域经济发展有机地协调起来，分析房地产业发展的不利因素和有利条件，探寻房地产业的可持续发展道路。再次，要深刻认识到，房地产业的可持续发展与经济、社会、环境、人口是一个有机整体，只有协调处理好房地产业与区域经济各要素的关系，才能实现房地产业可持续发展。
（二）要合理控制房地产投资规模的增长速度
以稳定的房地产业发展带动国民经济可持续增长，房地产投资对国民经济增长的促进作用会在某个时期出现衰减，从而引起经济波动。因此，应当对房地产投资进行政策引导，保持房地产投资规模的适度发展，使其在拉动经济增长的同时，尽可能不引起经济波动。
（三）加强法制建设，建立符合房地产市场要求的法律法规体系
加快建立和完善房地产相关的法律法规，解决有法可依的问题。目前我国规范房地产市场行为的法律法规体系不够完善，许多规范房地产市场经济行为的法规还未形成；已出台的法律法规的梳理工作有待进一步加强，对已不符合房地产市场运行要求的法律法规应及时废止。要强化对房地产市场的监督管理职能。法律法规要有效地发挥对规范人们行为的硬约束作用，建立强有力的执法体系，提高其执法地位和执法水平，同时解决有法不依和执法不严的问题，加强房地产市场的执法工作。
（四）建立全面有效的房地产监测预警体系
关键词：房地产经纪;发展现状;发展对策
引言
自改革开放以来，我国经济出现了快速平稳发展趋势，在这个过程中，各行各业都出现了快速稳定发展的趋势，是利用相应的技术手段进行分析和管理的过程。房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动，是通过房地产当事人进行有偿的提供相应的商品设备和管理手段进行分析与控制，通过有偿的条件和方式对房地产进行经济性经营模式。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，是房地产交易的过程中能够为了增加其交易额和交易主体之间的联系形成的控制手段和管理方式。随着当前市场经济发展过程中，各种竞争力的不断加大，在房地产交易的过程中，是利用各种交易手段和交易方式进行分析和管理的过程，是采用相关的技术控制手段进行分析和管理的方法。有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进当前房地产交流过程中消费者对各种房屋常识的认知有着积极的作用。、
1.我国房地产经纪行业在管理层面上的现状
1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。阿
1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。
1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
2.我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状
2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。
2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的地产经纪行业已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在地产经纪行业仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。
3.房地产经纪行业的发展对策
3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。
3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。
关键词：商业地产；纳税筹划；实施
纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决。
一、商业地产纳税筹划存在的问题分析
（一）纳税筹划认识不足
我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用。
（二）纳税筹划方法错误
企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展。
（三）缺乏专业的纳税筹划人员
纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平。
二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议
（一）提高企业的纳税筹划意识
商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算复杂，这就为纳税筹划提供了较大的空间。因此，企业在开发商业地产项目时应正确认识纳税筹划，提高纳税筹划意识，正视纳税筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度去对待企业在开发项目中可以使用的纳税筹划问题。一方面，企业在进行开发项目的纳税筹划前，应该加强领导层对纳税筹划含义、涉及理论、采取方法等的认识，使其意识到纳税筹划并不是违法行为，它是在不违反税收法律法规的前提下，采取合理手段减少税收成本的行为。另一方面，需要企业在内部提高整个项目部门和相关员工对纳税筹划的认识，使其认识到纳税筹划并不仅仅是财务部门和人员的事情，它是全体项目人员的事情，需要每个部门的协调配合。例如，浙江省农都农产品有限公司在整个企业内部通过不断的培训教育，提高领导层和全体员工的纳税筹划意识，在领导层的积极带领下，形成了一个自上而下有效的纳税筹划沟通管理渠道，在合理降低企业的税收成本等方面发挥着积极作用。
（二）优化企业纳税筹划方式方法
企业在进行纳税筹划时可以采用以下几种方式：第一种方式，利用融资方式进行筹划。商业地产开发项目一般涉及资金都较大，需要从外部融通资金，而在融通资金时涉及股权融资和债券融资两种方式，这两种不同的融资方式在降低税负时作用不同。股权融资的成本需要在税后利润中扣除，不得在税前列支，而债券融资的成本可以在企业所得税之前扣除，发挥财务杠杆的作用，产生节税效应。从纳税成本上考虑，企业可以采取债权融资方式筹集项目开发建设的资金。第二种方式，利用建造方式进行纳税筹划。商业地产项目建成以后一般是用作酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套等，其工程量较大，目前较为常见的三种建造方式是一方出资一方出地的联营模式、房地产开发单位自营建造模式和委托施工单位进行施工建造的模式。在房地产及建造行业实行营改增之前，根据目前现行的营业税收政策，如果开发单位选择自营建造模式，在建造的过程中需要缴纳3%的建筑业营业税，建造完成后销售不动产时需要缴纳5%的销售不动产营业税，而如果商业地产开发单位选择交由外部施工单位进行建造，那只需要在销售环节缴纳5%的销售不动产营业税，很显然选择外包的方式可以有效降低企业房地产开发项目的税收负担，提高房地产开发项目的经济利益水平。
（三）加强对纳税筹划相关人员的培训教育
人才是决定一个企业兴衰成败的关键，在竞争激烈的当下时代，人才是提高企业管理水平，增强企业核心竞争力的关键。从纳税筹划的角度来讲，企业应该从三个方面加强对相关人员的培训教育工作。首先，企业应该根据自身当前的需求制定出比较合理的人才需求计划和招聘标准，从外部渠道招聘相关的高素质水平人才。其次，企业应该定期对相关财务人员进行业务培训教育。纳税筹划必须是在熟知相关法律法规的前提下进行的，而我国的税收法律法规是根据市场的不断变化而适时更新的，因此，企业必须定期对相关财务人员进行相关的法律知识培训教育，避免出现违反法律法规的行为。最后，企业应该在内部形成一个自我学习、自我充电的氛围，督促进行纳税筹划的相关财务人员利用工作之外的时间进行相关知识的学习。如浙江省农村发展集团有限公司定期对集团本级及下属各子公司财务人员进行培训教育，有效提高了财务人员的职业素质能力，为企业进行各个项目的纳税筹划工作奠定了良好的基础。
结论
总之，纳税筹划工作是一门综合性很强的工作，企业在对商业地产开发项目进行纳税筹划的过程中，除了要正确认识纳税筹划、提高纳税筹划相关人员的业务素质水平，还需要合理选择纳税筹划的方式方法，以达到有效降低企业税收负担水平，提高企业税后经济利润水平的目的。
参考文献：
[1]史俊华.商业地产房产税纳税筹划[J].合作经济与科技，2015，05：181-182.
关键词：房地产开发公司；土地增值税；税收筹划
税收筹划首先要求的就是要以国家税收相关政策、法律法规为依据，纳税人可以针对日常运作中税种进行科学合理地规划，实现税负降低的目的，在税务风险有效规避的同时，将效益提高，利润达到最大化。在我国经济社会发展过程中，房地产开发公司在其中发挥了非常重要的作用，不仅创造了经济新的增长点，而且推动了社会发展。特别是最近几年，房价持久上涨，并且成为了社会所关注的重点话题，影响房价的因素有很多，而土地增值税就是其中非常关键的因素。为此对房地产开发公司土地增值税税收筹划进行研究，不仅能够推动房地产经济的增长，而且对于我国经济体系的不断优化同样也具有非常深远的影响。本文从房地产开发公司长远发展角度，对土地增值税税收筹划进行分析，发现问题，并且解决问题，以期望能够实现房地产公司效益的不断提高。
一、土地增值税税收筹划在房地产开发公司中的重要性
首先，房地产开发公司在以国家法律为前提条件基础之下，运用税收筹划来将自身的税负成本进行不断的降低，这样也可以从中获得较多在税收方面的优惠，使公司利润提高。其次在房地产开发公司经过对土地增值税进行筹划以后，从中获得了一定的受益，他们便会慢慢地意识到税务管理体系的完善对于公司而言是多么重要，同时也将税收筹划管理水平提高了，更有利于税收管理价值最大化实现，促进了公司不断提高财务管理水平，在市场中的竞争优势更加突出。最后，在公司税收筹划中，要对国家税收政策进行学习与了解，可以对各项税收法规及政策信息与动向及时掌握，很大程度也丰富了纳税人的税收知识。房地产开发公司对于税收筹划深入地了解，会从中发现税收体系中的不足，更有利于相关部门对税法的不断完善，推动税收法律法规始终保持良好发展状态。
二、房地产开发公司土地增值税税收筹划案例分析
为了能够更好地去了解目前房地产开发公司土地增值税税收筹划具体情况，本文B房地产开发公司为例，针对此公司土地增值税情况进行了分析，具体内容如下所示：在2018 年的时候，B房地产开发公司通过商品房的销售，从中获得了9 亿元的收入，其中包含着5 亿元的普通住宅销售收入，还有4 亿元的豪华住宅销售收入。根据目前我国在税法方面的相关规定，要将税前项目的相关金额扣除掉，约为5.5 亿元，其中3.7 亿元是普及住宅税前扣除金额，2.3 亿元是豪华住宅税前扣除金额，以下针对该公司增值税通过两种方法来计算。税收筹划计算方法一：分别计算豪华住宅、普通住宅增值税其中普通住宅增值税计算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于结果50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 万元。所以应该缴纳的土地增值税总计=390+565=955 万元。税收筹划计算方法二：共同计算普通住宅与豪华住宅增值税增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于结果>50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(9000-5500)*40%=1400 万元。由此可以看出，增值税计算方法的不同所缴纳的税收也会不一样，而房地产开发公司就需要以自身具体情况为依据，从中选择最为恰当的土地增值税税收筹划的计算方法，这样公司才能实现税负成本的降低，利润的最大化，同时还能够将财务风险有效避免，使公司竞争力提高。
三、房地产开发公司土地增值税纳税筹划存在的问题
（一）税收筹划目标不明确
从目前我国的实际情况来看，针对房地产开发公司，也只是有极少的公司真正意义上对土地增值税税收筹划工作进行了开展，仍然还有很多公司未将税收筹划有效地落实。与其他的工作内容对比，土地增值税税收筹划工作的开展会更加繁琐，并且专业性较强，需要公司相关工作人员在税收筹划能力方面具备丰富的经验及较强的专业知识，与此同时还要对税收筹划政策有一个深入地了解，且能够掌握准确与熟练。而这些都是房地产开发公司土地增值税税收筹划工作有序进行的前提条件，这些问题的存在会使得公司在税收筹划目标制定时不够明确，筹划思路不清晰，从而造成公司土地增值税税收筹划顺利开展受到影响。
（二）政府及相关税务部门缺乏完善的措施
之所以说政府及相关税务部门措施不够完善主要体现在以下三方面：第一，最近几年国家针对土地增值税相继出台了很多政策，而房地产开发公司在纳税筹划方面的发展却明显无法紧跟政策的步伐，虽然一些纳税筹划与法律法规相符，但是极易受到某一项政策变化而出现了互相矛盾情况的发生。第二，国家相关的税收部门在土地增值税税收筹划方面的宣传明显不够，导致很多房地产开发公司对于税收筹划合法性存在不正确的认识。第三，政府相关的部门在房地产开发公司清算政策的落实上不够重视，造成政策难以真正落到实处，进而导致一些公司出现损失，甚至影响到其他相关企业。
（三）公司缺乏对税收筹划理论的认识
在我国绝大多数房地产开发公司对于税收筹划的真正意义都没有一个正确的理解，甚至还有些公司为了能够实现其利润的最大化，触犯了法律，通过一些不法手段，或者是在税收筹划方法上做了手脚。还有部分房地产开发公司的负责人员认为偷税漏税是正常现象，将税收筹划与其相提并论，觉得二者没有什么区别。总而言之，房地产开发公司管理人员对税收筹划理论存在认识上的偏差，从而造成公司不能真正意义上将土地增值税税收筹划工作进行下去。
四、解决房地产开发公司土地增值税税收筹划问题的对策
（一）明确筹划目标
由于税收筹划工作其具备了综合性、专业性、政策性等诸多的特点，所以房地产开发公司如果想要将土地增值税税收筹划工作有序开展下去，就要对税收筹划目标进行明确。如果与其他工作进行比较，土地增值税税收筹划开展工作时难度更大，但是仍然需要根据我国法律法规，以此为依据将土地增值税税收筹划顺利开展。而房地产开发公司税收筹划目标的明确会在很大程度上使公司经济效益提高，帮助公司经济发展与税收始终处于良性循环状态，推动公司长远发展。
（二）享受国家的优惠政策
最近几年，针对房地产发展方面，国家也相继出台了很多政策，由于这些政策调整、修订较为频繁，房地产开发公司就要随着政策的变化及时地对税收筹划进行更新，在对国家政策进行动态了解的基础之上，充分利用优惠政策，从中寻求发展机遇。另外公司内部税收筹划人员要依据实际情况对土地增值税税收筹划方案进行制定，对政策改变情况进行了解的同时，能够准确把握政策变化趋势。例如《土地增值税暂行条例》中指出，以20%作为项目金额扣除的边界线，当纳税人将普通房屋进行销售的时候，如果增值额>扣除项目的20%，要求所有增值额实施纳税规定；若增值额
（三）强化公司对税收筹划的认识
房地产开发公司土地增值税税收筹划工作的顺利进行，公司管理层对税收筹划的正确认识非常重要，这也是税收筹划工作实施的前提条件。为此公司负责人对税收筹划开展过程中，要考虑是否触犯了国家法律，不能出现违法行为。除此之外，公司管理人员要对偷税漏税、避税间的差异性有一个系统地认识与了解，使公司声誉、形象、影响力免受影响。而公司内部与税收筹划接触的人员要加强培训，通过此方法来将税收筹划能力提高，能够制定出与公司发展相匹配、符合法律法规、紧跟时展、市场变化的税收筹划方案。
五、结语
在房地产开发公司经营过程中，不管是税收筹划的制定，还是土地增值税的缴纳都要以法律法规作为前提条件，这样对于公司税负成本的降低也是非常有利的。而公司税收筹划目标的明确、优惠政策的享受、管理人员的正确认识同样也能够推动土地增值税税收筹划工作的顺利进行，这也是避免出现违法行为的有效保障，同时也是公司健康持续发展的奠基石。
参考文献
[1]王璐.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2020，14(04):44+46.
[2]吴夫娟.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].财会学习，2020(03):171-172.
关键词：房地产评估行业；存在问题；对策分析
近年来，随着我国房地产产业的快速发展，房地产评估行业作为与其相近的一个新兴行业也快速发展起来，这与房地产为其提供的市场空间是分不开的。而房地产评估行业由于社会环境及自身的问题，发展一直处于滞后状态，不能及时适应房地产市场的大规模的需求，这也在一定程度上影响了房地产的稳定发展。因此，房地产评估行业应快速找出自身的问题，认真分析思考并提出有效的解决措施，使得自身更好的为房地产的发展做出充分的努力。本文就根据我国房地产评估行业的发展现状出发，分析当前评估行业里存在的一些问题，并提出相应有效的解决措施。
一、我国房地产评估行业的现状
经过近几十年的发展，房地产评估行业已由一个新兴的行业快速发展完善起来，这些都与我国各级相关部门、评估机构及评估人员的大力支持和努力是分不开的，就现阶段而言，我国已经基本建立了相关的房地产评估的法律和规章制度，实现了以房地产估价师执业资格制度为核心的法规制度，且各相关的规范性文件都在不断地完善补充中。为了使评估的结果可靠有效，房地产评估行业也制订了统一的评估方法及评估程序，并且也慢慢建立了一些房地产评估机构，更好的为房地产交易管理来服务，可一定程度的避免在房地产交易过程中的不实报价或偷税漏税现象的发生。但近年来，房地产评估行业显示出一些在环境及自身方面的不足之处，如相关的法律法规不健全、从业人员的素质整体不高、相关评估机构的产权不明确等问题，需要该行业分析且解决。
二、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）相关的法律法规不健全
房地产行业经过不断的发展，目前已初步形成了一些相关法规，如《城市房地产管理法》，虽然房地产行业又以这个法规为基础，分别确立了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等具体规范制度，但这些只是对房地产估价机构及估价人员的管理简单的规定，而具体实施细则却没制定出来，对不同用途的评估如企业改革评估、征税评估都没有确实的针对性。此外，在评估制度上，评估的范围较小，局限在房地产评估报告、经济性鉴定等。
（二）相关从业人员素质整体不高
由于房地产具有特别的价值特点，是项投资较大的风险项目，这也要求房地产评估人员要有较强的专业素质，不同素质和经验的估价师对同样一处房地产的价值有不同的评估结果，这说明了评估的结果往往依赖于房地产估价师的专业素质和诚信。目前，我国在房地产评估相关从业人员的培养和考核方面存在许多不足，造成了许多从业人员的专业素质整体不高，特别是在行业入门门槛方面，没有明确的学历要求，只是一味的通过收取较高的费用来准许其进入该行业。另一方面，现在评估师的级别较为单一，在一定程度上不能很好的激励所有从业人员进行后期的培训和提高。
（三）我国房地产评估机构产权不清晰
目前，我国现存在的房地产估价机构大部分都是产权私有化的有限责任公司。这些公司大都是由各出资人按所出资金的比例来享有公司的产权比例及承担公司相应比例的债务，同时根据《房地产估价机构管理办法》，设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师，从而避免了国家机关行政或事业单位的工作人员进入。另一方面，在估价人员与评估机构的人事关系上，只是表面的脱钩，而实际上在体制和人情关系上并没有真正的实现脱钩，仍相互牵扯许多利益关系。
三、改善我国房地产评估行业发展的对策
（一）建立完善的法律法规体系
一个行业能否健康快速的发展，与其相关的政策和法律法规的作用是分不开的。我国的房地产评估行业应放眼未来，要考虑到房地产评估产业的长期发展，不能只看眼下。这就要求，相关的国家管理部门应加紧制定颁布一系列的法律法规，真正有效的解决在房地产评估管理中遇到的问题；在处理房地产评估行业的竞争时应考虑全局，使评估机构都能健康的发展和生存；在估价师的职业道德方面，应不断加强学习，增强他们的社会责任感，从而更好的为社会服务。
（二）加强房地产评估执业人员的整体素质培养
从业资格证的出现，在一定程度上提高了该行业的从业人员的素质和业务水平，但目前只设有一级的房地产估价师，相关部门应根据现在这个行业的具体情况，适当增加一到两个级别，以更好的激发我国房地产估价人员继续学习的动力，使我国房地产评估行业迈上新的台阶。具体操作方面，可以先借鉴国外相关的鉴定师的管理制度，再融入我国的国情，实行以房地产估价师职业道德的好坏、评估实践经验是否丰富、评估报告技术含量的高低、执业能力是否较强等方面制定具体的执业等级或水平的动态管理模式。这样做不仅可以很好的保证我国房地产估价师的整体素质水平，而且也在一定程度上可以激励他们不断提高自身的价值，从而能更好的为房地产产业的健康发展做出应有的贡献。加强房地产评估执业人员的整体素质培养，可以从这几点做起：首先，在学历方面应适当提高一个层次，比如要求相关具体专业的本科人员才能报考；其次，在注册方面，应加强控制，不让人情关系来缩水我国的注册制度；最后，在考试方面，不能只简单看成绩，应综合各方面来考察人员的整体素质，比如在思想道德方面。
（三）增强对评估市场环境的监管
好的市场监管环境对房地产评估行业的发展具有重要的作用。目前，由于存在各个评估部门不公平的行业竞争，致使一些评估企业在收取相关评估费时处于垄断地位，这种行业行为严重影响了房地产评估行业的健康发展，迫切要求提供一个公平合理的良好环境。因此，在改革房地产评估机构的脱钩制度时，应做到使评估机构真正成为独立的中介机构，真正通过自身的实力在平等竞争的环境中以质取胜，提高在公众心目中的信誉度，从而更好的保证房地产估价活动及成果的独立性。另外，一些主管部门应尽量避开这些评估机构的评估工作，确保估价结果的完整性、规范性。在监管方面，如有发现个别评估人员因个人利益而违反诚信和职业道德的违法行为，要严厉处置并追究其法律责任。
四、结语
总之，在我国各个相关部门和从业人员的不断努力下，房地产评估行业已经取得好的成效，并且随着国内经济的快速发展，房地产市场的需求大大增加，这也要求房地产评估行业要认真对待自身的不足，提高评估行业的业务水准，大力培养优秀的专业人才，才能从根本上解决在发展中遇到的问题和不足。从而在真正意义上实现我国房地产评估行业健康稳定的发展。
参考文献：
[1]张君卓.评估立法与房地产评估的监管[J].中国房地产，2006（12）.
[2]黄小明，肖修伟.我国房地产估价评估行业的问题和对策[J].中外房地产导报，2003（16）.
一、统一思想，提高认识，明确了工作目标
组织有关人员认真学习了《城市房地产管理法》和有关法律法规，从实践“三个代表”重要思想，贯彻和落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的高度，充分认识到商品房销售管理工作的重要性，增强了工作责任感和紧迫感，切实把商品房销售管理工作抓紧、抓好、落实促进房地产市场持续健康发展。在2007年专项整治工作的基础上，对房地产领域违法违规，、权钱交易等行为进行整治，进一步规范房地产市场开发经营行为，完善房地产开发项目手续，加强房地产市场监管力度，使房地产市场健康有序的发展。
二、加强日常监管，加大查处力度
继续完善房地产项目手册备案制度和房地产项目巡查制度，在检查中将项目巡查内容与项目手册备案内容相结合：
1、重点检查核实了《房地产开发项目手册》的使用情况和房地产开发建设项目的立项、规划、建设用地、拆迁、设计审批、施工许可等方面的情况；
2、检查核实了项目开工、建设进度计划、实际完成投资、施工、监理、工程质量监督、安全监督等方面的情况及工程款支付的情况；
3、检查核实了项目的竣工验收、公共设施、基础设施、综合验收情况及执行《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》、委托前期物业管理等情况。
4、检查核实了项目的转让、联建、商品房预（现）售、开发经营过程的主要情况，房屋抵押及贷款情况，委托销售情况；
5、检查核实了企业在房地产开发过程中取得各项行政许可的情况，重大投诉的整改情况，受到奖励或处罚等开发经营行为方面的情况。
经检查，个别房开企业未将项目基本资料和企业自身资料公示，销售合同、销售价格、销售情况未在明显位置明示，我局均现场要求房开企业进行整改，在复查中未发现有问题复发。通过定期与不定期的检查，我县范围内的商品房销售市场保持着较好的市场秩序，未发生重大违法违规行为。
在今后的工作中，我局将继续坚持日常监督查处工作与典型案例重点查处相结合、查处房地产企业违法违规行为与查处管理部门及工作人员监管缺位、工作失职相结合的原则，针对我县房地产市场存在的突出问题，从速、集中查处一批群众意见大、社会反响强烈的典型案例，并公开曝光，加强对房地产开发建设和房地产交易中的违法违规行为、房地产规划、开发建设和销售中的期权谋私行为的查处力度，维护我县正常的房地产市场秩序。使各项法律法规得到切实贯彻、购房者的权益得到切实保障、正常市场秩序得以切实维护。
关键词:城市规划;房地产开发;国际经验
中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0169-03
城市规划是一定时期内城市发展的蓝图,是城市建设和管理的依据。房地产开发则是城市规划的落脚点,通过房地产开发对城市进行拓展与更新,对改善城市景观、提高居住环境质量、促进城市社会经济发展具有积极作用。应该说,城市规划对房地产开发的有效控制,能够保证城市发展与房地产开发的统一。但现实中因城市规划的公益性和房地产开发的私益性矛盾,造成房地产开发违反城市规划现象突出,从而导致规划失控,对城市建设与发展造成严重危害。因此,加强城市规划对房地产开发的控制是城市健康发展的必然要求。
1城市规划对房地产开发控制国际经验
发达国家经过上百年的发展和完善,都形成了与各自国情相适应的城市规划管理体系,从而能有效地控制房地产开发。他们较为完善的开发控制手段对我国具有借鉴意义。
1.1英国城市规划对房地产开发的控制
英国房地产开发规划管理主要包括开发控制、政策指引、土地储备和公众参与等内容。
1.1.1 开发控制
英国的开发控制包括:规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等。在英国,开发的定义不仅指建造、工程和采掘等物质性作业,还包括土地和建筑物的用途变更。
开发控制可以从容量控制和空间控制两个角度来看。绿带政策是容量控制的主要方式,它试图在保护自然景观特征、提供公共休闲与支持农村地区的经济活动之间做出平衡。绿带的主要目的是制止大城市建成区的无限制蔓延,保护城市周围的乡村不被蚕食,保护历史城市所固有的特征。从开发的空间控制上看,1944年大伦敦规划提出圈层式结构,即疏解内城、控制近郊、限制蔓延、开发远郊,内层圈的增长跃迁到最外圈。这是很多大城市发展到一定阶段后经常采用的空间控制方式,它有效地引导了房地产开发的空间布局和发展方向,从而达到了对城市总体规划战略指导下的城市总体空间结构的控制[1]。
1.1.2政策引导
政策引导是关于某些专项规划公布的一系列引导性政策和技术要求,阐明政府在某一阶段上对地方城市规划事物的观点和原则,它几乎涉及到规划事务的各个层次和方面。在英国,这一系列政策引导是通过公众磋商和讨论而产生的,没有立法,只是政府的建议性文件,但在地方规划中都能很好地落实。这些直接影响着地方开发规划的内容,是各地规划控制和实施方面的实质依据之一。
1.1.3土地储备
城市土地储备也是政府控制城市开发的一种重要手段。英国的哈罗德・B.敦克利认为,土地储备是政府在没有需要前先获取相当面积的土地,最后将其释放到市场,用做与规划目的一致的开发手段。他认为,土地储备对于土地所有权及地价有重要意义,是一种强有力的控制技术,通过购买土地尤其是城市边缘的土地,将其储备起来,在城市扩张时,政府可以通过附加在土地上的使用特性、区位、密度和出让时机,利用规划做引导,使公共政策可不依赖私有土地市场而直接控制开发。
1.1.4公众参与
英国于1968年首次将公众参与行为作为一项法定的制度[2]。在结构规划编制中,公众参与采取“公众评议”这种方式,在完成公众评议之后,结构规划呈报中央政府的主管部门,并附上公众评议的详细内容,经主管部门批准后,结构规划具有法律效力,作为地方规划的依据。在地方规划的编制过程中,首先要对规划草案进行宣传,使社会各方有机会了解规划和发表意见;接着规划部门公布规划,进行公众质询,规划部门要分析各方意见并进行沟通,试图解决分歧,否则就要举行公众听证会,听证会中规划监察员的建议、地方规划部门的决策以及对地方规划的任何重要修改都要公布于众。总的来说,英国的公众参与已建立起较为完善的组织机构和组织方式,公众参与的整个程序通过法律的形式明确下来。
1.2美国城市规划对房地产开发的控制
城市规划在美国起始于20世纪初,是城市发展与进步的重要工具。美国城市规划对房地产开发的控制主要体现在分区制和成长管理。
1.2.1分区控制
分区制是在遵循总体规划的基础上,将土地划分为一系列不同的区块,分别作为居民区、商业区、工业区,除特殊情况外,通常不可以混杂。在发展控制方面,分区制是地方政府影响土地开发的最主要手段。地方政策制定和执行区划规则的权力主要源自于政府的行政权力。区划法规确定了地方政府辖区内所有地块的土地使用、建筑类型及开发强度。再分区制:是一种对土地地块划分的法律过程,它是在分区制的基础上,对土地的使用做出进一步的细分,主要是将大的地块划分成尺寸较小的建设地块,以满足地块产权转让的需要[3]。分区制与再分区制都是为实现城市土地的有效利用。
1.2.2成长管理
20世纪60年代,美国许多城市都面临着因城市蔓延而引发的城市问题。成长管理是为了实现城市经济、社会以及环境等多方面的协调发展,通过城市土地的综合利用,提高土地利用率,使城市增长达到一种最优的状态。美国的成长管理措施主要有:一是公共设施配套。成长管理的一个显著特征就是对土地的开发进行综合的管理,而这种管理的一个有效措施就是要求土地开发项目进行公共设施的配套。二是总量管制。这是管制地区发展速度的措施,通过“量”的配置,限制建设用地的开发,以达到保护土地资源并限制城市人口的目的。三是分期分区发展。分期分区发展是为了适当而有效地提供公共设施,通过控制开发地区的公共设施来控制城市发展的区位和时序。四是设立成长管制区。通过设立成长管制区,引导城市发展到适当的地区,在管制区内允许土地开发,并提供适当充足的公共设施,管制区外则限制开发[4]。
1.3新加坡城市规划对房地产开发的控制
新加坡房地产开发规划管理的内容主要包括支付开发费、发展管制和建筑管制。
1.3.1支付开发费
新加坡是一个土地资源极其匮乏的岛国,为了加强政府对于土地资源的有效控制,除了法定的开发控制,政府还通过强制征地的手段,把大部分土地收归国有。根据1964 年规划法令的修正案,凡经规划部门允许,可以变更原来的规划条件(包括开发强度和区划用途),但必须支付相应的开发费,目的是将由此带来的土地增值收归国有,又使开发控制具有较强的适应性和针对性[5]。
1.3.2发展管制和建筑管制
新加坡是一个法制的国家,政府机构严格依法办事和按照法定程序作业,科学、详细和透明度高的城市规划以及有关法规为政府管理机构和发展商提供了共同遵守的发展准则。新加坡城市建设管理分为发展管制和建筑管制两个层面来进行,从宏观的土地使用和布局,到微观的建筑设计、建筑安全、建筑施工以及维护都有一整套完善的管理过程。市区重建局的发展管制署和公共工程局的建筑管制署分别负责发展管制和建筑管制。
1.4国外房地产开发规划控制的经验
1.4.1完善的法规是房地产开发规划控制的前提
没有完整的规划法规体系,房地产开发规划控制也无从谈起。从英、美、新来看,随着地方政府结构的变化,都逐步建立健全了与之相适应的城市规划法律法规,从法律的角度规定了城市规划管理者与开发商应当履行的职责与义务,这也为开发规划控制提供了前提。
1.4.2规范的管理是房地产开发规划控制的关键
政府履行规划管理的方式是以法治为核心,建立相应的规划管理决策、执行和监督机制。首先,拥有完善的城市规划管理体系,注重规划管理机构的建设,力求部门之间各司其职、协调合作,推动城市规划的科学化管理;其次,具备一套公开、透明的监管系统,管理的主体也打破了政府一家主导的状况,形成了赢利性企业、非政府组织和公众共同参与的新局面。
1.4.3多样化的方式是房地产开发规划控制基础
规划控制方式的多样化是房地产开发有序发展的基础。发达国家根据各自的特点制定出各具特色的控制方式。在英国,开发控制包括:规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等;新加坡的发展管制以及建筑管制为管理方与开发方提供了一套共同遵守的法则,而通过付费限制城市规划的随意更改则是其规划控制方式的一大亮点;美国的分区制和再分区制是通过对土地的划分以及细分,共同实现对城市土地分区利用的目标。
1.4.4完善的公众参与房地产开发规划控制的保证
自20世纪60年代中期开始,公众参与在西方社会中成为城市规划的重要组成部分,它通过权力的分配真正影响到城市规划成果。公众参与具有法律保障,参与方式多样,并且在规划的不同阶段参与方式也有所不同。城市规划从策划、修编、实施、管理,每一阶段,每个环节,都发动和吸纳公众积极参与,集思广益,保证了规划控制的有效性。
2我国房地产开发控制中存在的问题
我国目前现行法规是从2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》,这部新规划法确立城乡统筹、以人为本的立法思想,突出了城乡规划公共政策属性和公共服务职能,建立了清晰的城乡规划体系和严格的规划制定程序,但是,在高速发展的房地产业背后,开发活动背离城市规划的制约和管制,产生了过度性开发、随意开发等一系列严重问题。
2.1缺乏健全的法律支撑
首先,在新的《城乡规划法》出台以后,各个地方由于各种原因,地方制定的城市规划法规不能跟随之做出及时调整,普遍覆盖面小,配套不健全,甚至有冲突,致使许多情况下规划无依据,覆盖有盲点,可以钻空子;制度建设缓慢,往往是就事论事,没有前瞻性,现实中存在着“合理不合法”,“合法不合理”现象,执法依据不足,在具体操作中存在着执行难的问题。
其次,城乡规划法作为主干法,本身存在内容的缺失。例如,我国城乡规划法只规定了城市规划行政主管部门的权力和职责,缺少对在城市规划区内进行建设的单位和人的权力和职责的明文规定,开发商在没有明确自身的权职情况下,很可能为了追求利益最大化,钻法律空子。随着市场经济体制的建立健全以及投资主体多元化,编制完善的法律法规迫在眉睫。
2.2规划管理工作存在疏漏
城市规划管理部门在各设市城市归属部门不一,并且规划管理部门的名称也五花八门。现实中,在追求收益的经营目标驱动下,往往会出现一些地段内的过度开发(主要见之于商业服务类用地和居住用地)与随意性开发现象。政府城市规划监管部门缺乏一支素质精良的法纪监督稽查队伍和遍及社会各阶层的群众监控网络,在面对这种背离规划的开发行为时惩处力度不够,造成监督机构虚置化的结果,难以使规划真正实施,落到实处。同时,由于对于细则的实施不够重视,难免破坏规划的整体要求,最终造成对城市景观破坏导致城市文化的日益衰落、公共设施开发不足等问题。
2.3控制方法单一
目前,我国规划控制体系不论是在控制内容、还是控制方法上都较为单一。控制内容主要是由指标构成的,控制方法的实现主要依赖于用指标值进行数量的控制。只有少数对位置和范围的控制依赖于部分定位线控制来实现。单一的控制方式使规划控制的时效性与灵活性经常受到质疑并成为目前规划控制编制与操作中的一大难点。纵观我国现行的规划控制方法,无论在技术层面,还是在制度方面都存在一些不足。如何对城市的土地进行更有效、合理的规划控制,满足房地产开发活动随市场变动的灵活性及城市发展本身所具备的多样性的需求,成为迫切需要思考和解决的问题。
2.4公众参与机制问题重重
尽管新的《城乡规划法》中强化了公众参与环节,但还存在不少问题:第一,公众参与的意识薄弱,公众参与规划的要求仍停留在与自身小环境密切相关的事务上,而对与城市发展长远利益相关的公共设施、基础设施等的建设还未表现出足够的热情[6];第二,城乡规划作为法律地位的文件,其规划制定过程中缺乏公众参与,而公共参与则是规划成果合法性的基础;第三,参与―反馈―再参与的机制并没有形成,新城乡规划法中没有规定具体哪些信息可以向公众公开,哪些不可以公开;第四,公众参与缺乏法律保障。由于现行的法规中没有将公众参与纳入具体的城市规划方案编制审批、规划申请以及违章建设监督的程序中,公众参与规划在程序上的缺失造成参与的随意性;第五,公众参与的程度存在地区差异,这主要是由各地区经济水平不同造成的。
3完善我国房地产开发规划控制的对策
3.1建立健全城市规划法律法规
针对我国城市规划法律法规不完善的现状,有必要建立健全法律法规。
首先,完善地方性法规以及配套法律法规。这是因为地方性法规以及配套法规是城乡规划法的组成部分,对于地方规划法的宗旨、规划的制定与实施,建设用地、建设工程、市政工程的规划管理,以及监督检查、法律责任等都是在城乡规划法实施的背景下制定的。因此,在城乡规划法颁布实施后,《村庄和集镇规划建设管理条例》以及有关城乡规划的部门规章、地方性法规和地方政府规章需要根据主干法的规定及时进行修订、完善,以保持城乡规划法制的统一。
其次,城乡规划法在内容上有待进一步完善,对城乡规划法中欠明确具体的内容加以细化。对于规划立法中一部分由于条款本身表述的含义不清,造成操作性不强的情况应当有必要地通过法的解释来予以明确。对于规划区内建设人和建设单位可能存在的某些问题,作为规划法主干法的城乡规划法必须对建设人以及建设单位开发活动进行明文规定,明确其权利与职责,哪些是可为的哪些是不可为的,维护开发商权益的同时又从法律角度限制其行为活动。
3.2完善城市管理工作
首先,在机构设置方面,统一管理机构,明确评审机构,有效行使监督机构的权利;其次,在编制体系方面,准确指出编制体系的重点,协调上下层次的规划,保证在时序上形成有效衔接;接着,要重视实施细节,一部法律法规再完整,仍然需要在实际中具体的工作落到实处。在执法过程中要始终突出一个“严”字,执法如山,毫不例外。我国在逐步实现法制化管理,不仅要完善法制建设,同时还要严格执法,在法律面前不讲人情,下不为例,维护城市规划管理工作的严肃性和权威性[7]。最后,完善运行机制,建立监督―反馈―调整―实施的反馈回路,以便适应市场经济体制下投资主体多元化带来的城市发展的不确定性和动态性要求。
3.3实行多种开发控制方式
在这方面,可以借鉴英国、美国、新加坡等国的经验,实行多种开发控制方式,可采用总量控制、空间控制、分区制、再分区制等方式,从土地数量或者土地利用方式的角度进行控制;针对不同主体,可以通过颁发许可证制度、成长管理、发展管制、建筑管制、更改规划付费制等对开发活动进行控制。
1.1内部融资的方式
房地产企业利用本身自有资金对项目开发予以支持，或采取扩大自有资金基础的方式实现资金的融通。房地产企业内部融资的方式包括股票和债券变现获得现金、预收购房定金或购房款、抵押等等。
1.2外部融资的方式
1.2.1上市融资
在资本市场的不断发展完善的过程中，房地产企业通过发行股票进行上市融资的方式已成为重要的融资渠道之一。公开上市可以有效降低企业融资成本，化解金融风险，改善企业资本结构。
1.2.2发行债券
债券是一种表明债权债务关系的金融工具，债券体现了发行人有在约定的期限内归还本金和利息的义务。发行债券可以吸收社会闲散资金，为房地产开发带来长期大规模的资金。
1.2.3利用外资
房地产企业利用外资的方式也可以分为两种：国外直接投资及国外间接投资。直接投资一般都是以成立合资或者合作公司的方式来体现的。而间接投资就是指虽然利用外资对公司进行投资扩充，但绝不影响企业的控制权、自主权和所有权。
1.2.4合作开发
房地产开发企业通常会寻求一家甚至多家实力雄厚的企业，通过与其合作开发房地产项目的方式，将在融资过程的产生的筹资负担进行分散和转移的较可行的办法。
1.2.5银行贷款
银行贷款可以分为信用贷款和房地产抵押贷款。办理信用贷款无须房地产企业以其所开发的房地产进行抵押，而是完全依赖开发商的业绩、业务及信用记录，同时需要房地产企业以自身的信用担保或者以其他抵押物作抵押。而房地产抵押贷款包括房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款。由于采取这种方式可以大大降低银行贷款的风险，在房地产信贷中居于主导地位。
1.2.6房地产信托投资基金（REITS）
房地产投资信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，简写为REITS），是一种由专门投资机构进行投资经营管理，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将综合投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS实际上是一种采取商业或者公司信托形式，集聚多家企业的资金，收购并持有房地产权证或者为房地产进行融资，这种购买相应地为房地产企业融资提供了便利的渠道（见图1）。
2.房地产企业融资存在的问题
我国房地产调控政策下，房地产的交易量明显减少，一些房地产企业采用降低开发速度，提高资金的利用率，但是仍然不能有效解决资金链紧张的问题。房地产企融资难的原因及具体问题有多种。
2.1融资结构失衡，融资渠道狭隘
我国的房地产资金主要由自筹资金、购房者购房款、国内贷款、利用外资和其他资金来源等构成。银行一直是房地产企业的主要资金提供者，房地产投资中就有百分之六七十的资金直接或间接地来源于银行贷款。但随着近年来房地产泡沫的加剧，银行业提高贷款利率，缩小贷款范围，使得贷款难度增大。总体而言，房地产企业资金渠道狭隘。
房地产行业属于资金密集型行业，具有投资规模大，开发周期长的特点，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国金融创新少，融资方式有限，加上房地产融资资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，所以筹集到足够的资金将十分困难。
2.2各种融资方式的局限性
银行提高了对房地产企业的贷款条件，对开发企业的自有资金以及项目开发程度的要求较高，大部分的房地产企业因为无法达到规定的贷款要求而不能获得贷款。企业债券多用于新建项目，期限多为3-15年，利息高于同比银行利率，房地产企业的一般项目发行的可能性较小。而信托融资虽然具有灵活、受限制少、创新空间大的优点，但信托产品目前尚缺失一个完善的二级市场，在市场上运行具有较大困难。此外，由于国内产业基金缺少完善的法律制度的依存，暂时不允许存在，养老、保险基金又无法直接涉足房地产行业，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
2.3相关法律法规不完善
目前，有关房地产金融等方面的国家、地方性的相关法律、法规政策不完善，政策法规仍缺乏相互一致性与协调性，而无法形成一套科学有效的体系，导致实际操作相当困难，直接导致了房地产企业融资无法正常开展，融资渠道单一。此外，受我国金融政策环境的影响，房地产金融创新较少。从房地产投资基金目前运行的形式来看，我国多采用合作式、公司式及信托式三种形式。然而，自20世纪末房地产投资基金开始在我国出现以来，直到现在我国还没有出台产业基金法，一直处于陆陆续续停顿的状态，多数基金公司都不以基金的形式进行，而是依据《公司法》的规定采用投资公司运作模式。
2.4宏观调控政策限制
2011年以来房地产业受宏观调控政策的影响非常明显。国务院办公厅出台“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”[〔2011〕1号]（“新国八条”），对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系出台，对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系列配套措施，调控政策不断细化。在全面收缩房地产金融政策的背景下，房地产企业的资金来源发生了明显变化。例如2011年，浙江省房地产企业资金来源累计6029.6亿元，同比增长10.6%，低于全国同比增长14.1%的速度。同年浙江省个人按揭贷款额为635.9亿元，同比下降35.2%，远大于全国整体下降9.2%的幅度。
3.解决房地产融资问题的对策
3.1增强房地产企业实力，提高自有资金比重
资本权益结构为1/3自有资金，1/3预售资金，1/3银行贷款的比例是较为合理安全的。通过积累自有资金和持有项目流入的现金来累积增加自有资本，从而可以改变长期过度依赖银行贷款的情况。房地产企业可以通过以下两种方式增加自有资本：一是吸收投资，增加企业股本，另一种是通过对利润进行分配增加利润，从而增加企业的自有资本。前一种方式一般发生在企业刚成立或者由于企业发展战略需要进行的增资扩股时，具有快速、凝聚的特点。后一种方式又包括增加投资收益、增加营业利润、调整利润分配方式三种形式，具有长期、稳定增长的特点与优势。
3.2加强房地产企业内部管理，提高企业信用
房地产企业要积极建立健全企业财务制度，以国内外先进房地产企业制度为蓝本量身订做适合企业本身发展的制度，改变以往不规范的财务制度，提供真实、准确的财务信息，需要对外公开财务报表，如实反映企业的经营状况，提高信息可信度和透明性。加强财务管理人员队伍建设、聘用，培养专业管理人员，充实管理部门。建立健全各项规章制度，强化内部管理，创新管理观念。定时做好企业融资匹配分析。根据宏观调控和企业资金的实际情况，及时做好企业融资方式选择以及融资能力分析，为企业负责人进行融资决策提供支持依据。
信用是市场经济的重要基础，稳固的信用基础是企业得以快速、健康发展的动力所在，社会信用环境的好坏越来越制约房地产企业的发展，特别关系到企业进行融资。房地产企业应努力增强信用意识、自觉还贷意识，加强与银行等金融机构间的信息交流，及时偿还企业贷款，从而提高自身的信用等级，有效的实现融资的目的。
3.3逐步建立多元化的融资渠道
我国房地产企业融资来源大部分为银行借款，或同业拆借，但随着政府部门加强对银行放款管理控制，企业获得银行贷款的压力加大，房地产企业想单纯依靠银行贷款来融得资金已不可能。为顺利实现企业融资，获得开发所需资金，房地产企业需要根据企业自身发展状况、融资政策、项目未来回款等一系列情况来确定企业的负债资金金额、来源等情况，同时在此基础上提出多种融资方案，进行融资方式的整合。
传统的融资方式包括预售房款、银行贷款、合作开发、债券融资、股票融资等，创新融资方式包括通过吸引股权投资扩充自有资金、房地产信托计划融资、吸引海外投资、担保公司、房地产资产证券化等方式。除了进一步完善传统的融资方式外，我国应大力发展多元化的房地产企业融资渠道，探索建立组合式融资模式，即将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。
3.4加快完善房地产金融立法
市场经济是法制经济，为实现经济的可持续发展，必须要以完善的法律规章制度为依托。房地产金融立法的缺失也是房地产企业融资难的一个重要诱因，在我国现有相关法律法规不健全的情况下，加大对金融立法的修整完善具有现实意义。
一是对《商业银行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正当竞争法》等一系列相关的法律法规进行完善，相应地在法律条例中增加房地产金融条款的比例，同时对照房地产金融的新形势对已存在的相关条文进行更正修缮，使之符合房地产企业的新情况，可以为房地产企业的融资行为提供安全合理的法律环境；二是建立健全房地产金融的法律法规，如制定《房地产基金投资管理法》、《房地产企业信贷管理法》、《房地产信托法》等法律，严格规定房地产企业在融资过程中的权利与义务，使企业和个人严格按照法律法规的要求对房地产融资行为进行规范，可以有效保证融资的顺利有序进行，缓解现阶段我国房地产市场低迷的局面。
