精装修工程监理细则

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇精装修工程监理细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

第1篇

自2001年建设部大力提倡精装修住宅，并首先在上海进行推广试点，2002年，北京的第一批精装修住宅面世。之后，精装房在整体住宅市场中所占比例逐年上升。2008年，重庆市出台《成品住宅装修工程技术规程》，是第一部明确“精装房标准”的文件。而地产巨头万科战略性地转向精装房领域，宣告其2008年精装修住宅将超过80％，预计在2009年实现100％精装交付，无疑从一个侧面反映了“精细致远”将成为下一个阶段房地产开发的主题，以上种种注定了2008年会是精装房发展极为迅速的一年，也是开启“完全精装时代”的一年。

不可否认，在中国住宅市场进入完全精装时代的同时，一些有关精装修的基本问题依旧不够明晰，如何才能保证精装质量?如何验收精装房?除了外在的品质细节之外，精装房如何体现人性化居住内涵?而定位高端的顶级精装产品又该怎样打造产品以满足财富阶层的生活方式?这些问题不仅被置业者所关心，也是开发商、建筑师、室内设计师、装修公司的关注焦点。因此，本期名邸・主流将跨越多个行业，综合精装房产业链涉及的各个领域，邀请来自开发、规划、建筑设计、室内设计、装饰团队的六位专业人士对于“精装”表达观点，相信正处于置业过程中的读者通过他们的专业经验也会更多地了解精装房的每个细节，并以此为指导，更加理性置业。

1

让住宅成为“好商品”

由专业的团队负责专业的事情，让开发企业对产品的全生命周期负责。当房产品能够像普通商品一样，出现了问题消费者可以直接找到销售商或是生产商，安然享受商品的售后服务的时候，就是住宅真正发挥“好商品”角色的时候。

――华远地产规划设计部总经理　李莹

“精装修住宅，由开发商统筹设计、施工、装修、服务等专业团队，不必业主亲自选购材料和监督工程，而且避免因二次装修造成的资源浪费，因此，随着住宅产业化发展，越来越注重人性化内涵和集约型开发模式，毛坯房也将被精装房所取代。”早在2001年，建设部就开始大力推行精装房开发模式，之后精装房每年快速增长，目前整体住宅市场中超过25％以上的住宅为精装修，可见精装修日渐成为主流。

精装修工程具备规模运作的条件，材料使用可以采用批量调拨的方式，这样就可以从装饰材料生产商那里拿到最合理的购进价格；做精装房可以实现工厂系统化的装修工艺，大大降低施工难度，提高效率，降低了装修的成本和时间：此外，购买毛坯房的业主在进行自行装修时，一些可以重复使用或可能利用的材料被废弃造成浪费，精装修通过用材的合理计算和整合使用，减少总体用材；同时，购房者就不需要请装修公司对房屋的结构进行拆改，也就避免了二次改造给消费者造成经济上的浪费，同时也避免了给结构安全造成不可预估的隐患。

2

精装目标：美观、舒适和耐久

目前北京的高端公寓近年来普遍都在做精装修，除了美观、和谐的考虑之外，更深层次的考虑因素是精装修公寓如何统一配置系统设备，从而满足业主对“人性化舒适度”的需求。

――远洋公馆营销副总监　左凯

美观、和谐和统，是每个高端项目做精装修的初衷。目前北京的高端项目普遍采用新古典主义建筑风格，大量应用石材雕刻纹理，具有浪漫的异域风情。但是交房时几乎都遇到过这样的情况，由于室内装饰留给业主入住前自行选择设计师，因每位业主个人喜好不同，导致最终产品风格过于多样化。精装修则可以让高端公寓外观与内在风格一致，以远洋公馆为例，我们在产品整体定位时会与设计师一起参与室内风格的确定，结合天然木材和石材作为室内装饰面，营造出华贵、沉稳的空间氛围，以呼应优雅的新古典主义建筑风格。

高端公寓近年来普遍都在做精装修，除了美观、和谐的考虑之外，更深层次的考虑因素应在于精装修公寓如何统一配置系统设备，从而满足业主对“人性化舒适度”的需求。例如，舒适度依靠新风系统、门窗系统、地板采暖系统、智能化系统等共同实现，毛坯房业主很难充分了解和综合考虑各系统的性能，只有精装修高端公寓通过前期的完善的建筑和室内设计才能满足。

在住宅产业化、精细化程度不高时，看似简单的“耐用”就难以做到，由于对生活品质的要求与日俱增，人们会不停地淘汰旧房子，搬进空间设计更合理、装饰更精致的新家。而精装修高端公寓成为主流之后，其精雕细作的设计和工艺、华贵优雅的空间氛围、高舒适度的居住感受，让人们对于高品质生活的种种想象得以实现，自然会延长住宅的居住寿命。所以，精装修高档公寓不能仅仅停留在装饰美观，如何让居住变得舒适、耐久才是为下一步的住宅产品朝着精细化发展奠定基础。

3

遵守精细化开发模式

精细化地产开发模式重点把握的三个环节在于：设计、监管和服务。

――星河湾地产华北区营销中心副总监　韦凤君

星河湾2005年开盘时，北京高端公寓还停留在“地段为王”时期，星河湾的销售业绩和良好口碑影响了高端公寓的开发模式，时隔3年后的2008年，几乎90％以上的高端公寓都是精装交付，此时再提星河湾的品质话题以及倡导的精细地产开发模式，更具借鉴意义。

星河湾的户型由企业内部的设计团队完成，因此相比建筑设计公司，设计师与市场的互动更加紧密，每当客户参观样板间后提出的一些空间改进、装饰风格方面的意见，会及时反馈给设计师，而设计师则会以此为依据调整优化户型。

精装房的开发商，尤其不能忽视工程监理的意义。由于高端公寓普遍户型很多，装饰用材、用料相当复杂，如何将恰当的材质用于恰当的空间，并保证做工精确、细致。这些复杂的工序，需要开发商随时细致入微地监控和统筹。

另外，精装房的后期服务也很重要。首先，开发商应该信守对业主的承诺，在交房后再拆掉样板间，为业主提供个可靠的交房样板。而一旦出现问题，物业管理和施工队伍更要及时、迅速地协助业主解决问题。

4

实现高端公寓的多元化价值

高档公寓的最大价值在于地段，这曾经是人们的共识，而随着高端住宅产业的发展，低密度规划、园区环境、建筑品质、精装细节在不断丰富着高端公寓的价值内涵，让城市生活变得更有魅力、更人性、更温暖。

――圣馨苑营销总监　王国庆

目前，因为精装修直观反应着价值感和精致度，所以地段和精装硬件配备成为开发商眼中至关重要的元素，置业者也习惯以此作为衡量高端公寓价值的最主要标尺。然而，值得注意的是，高端公寓的根本意义在于提升居住者的生活品质和舒适度，而不应该仅仅满足于一个好地段或是

精装配备，其价值理所当然地包含了容积率、园林景观、建筑风格、精装修的品位和细节等，缺一不可。

以建筑布局而言，并不是所有开发商都愿意降低容积率，在城市中心开发低密度的板楼，而站在置业者的角度思考，身处繁华喧闹的城市中心区域，他们更在乎小环境是否幽静、园林面积是否足够散步、楼间视野的开阔性、户型是否私密等问题。而低密度规划的高端公寓，无疑化解了高密度塔楼的紧张局促，让业主可以享受到舒展的景观和灿烂的阳光。

除此之外，建筑风格、居室的装修品位和品质、节能系统配备等内在因素将越来越被重视，在未来，高端公寓的价值构成将日益多元，都市生活更加温暖、人性、有魅力，让人们愿意在此长久居留。

5

系统设计实现真正人性化

设计师处处需要思考如何让居住者使用方便，如何实现空间的美观、和谐，一旦遇上户型结构障碍，可以随时与工程师互相沟通，在施工过程中更改空间设计、水电线路布局，从而实现理想的人性化居住。

――博成房地产有限公司室内设计总工　李南

毛坯房的户型空间常常不会细致考虑居住者的使用，因此业主入住装修时，不得不为了水电线路的重新布局而破坏结构，不仅浪费了资源，而且因为设计师不能深入了解隐蔽的系统工程，无法任意更改户型空间，在室内设计时难免处处受牵制。相比毛坯房诸多不便之处，精装房则实现了比较系统的人性化，主要因为设计师处处需要思考如何让居住者使用方便，如何实现空间的美观、和谐，一旦遇上户型结构障碍，可以随时与工程师互相沟通，在施工过程中更改空间设计、水电线路布局，从而实现理想的人性化居住。

北京天鹅湾三期由于精装标准的提高，相应提升了壁纸和石材的档次，增加地面拼花和墙面造型，同时将原卫生间的直边浴缸换成德国进口三角形按摩浴缸。但是，由于三角形浴缸的不规则尺寸，与浴缸相邻的马桶空间变得很狭窄，造成了未来居住者使用的不便。于是，设计师与给排水、结构工程师协商，将马桶的下水主管增加弯头并南移600mm，平移之后，马桶与三角形浴缸之间的距离显然宽松多了，方便了居住者的使用，浴室空间显得更加宽敞。诸如此类，在进行精装房的室内设计时，室内设计师不仅需要思考如何合理使用每个空间，以此为依据布置水电管路、插座位置等，让未来居住者直接面对最理想的空间设计，而且要细致考虑到卫浴、厨具、电器、家具的尺寸，适当地修改户型空间，从而保证使用功能和装饰效果最佳。

6

精装房品质的升级之道

精装工程交由有精装楼盘经验的装饰公司完成，开发商把控诸如成本投入、工程进度、交楼验收和售后服务等关键环节，是精装项目专业化分工的必然，也是今后开发商逐渐普及的大势所趋。

――轻舟装饰董事长　陈耕

精装房在北京的发展历程并非一帆风顺，最早做精装房的都是南方开发商，但在北京却难以实现口碑和销量都很理想的状态，业内普遍认为问题在于开发商的管理和监控，常常是施工方和装修方属于同一团队，缺乏系统、专业的装修经验，或是装修团队本身隶属于开发商，难以客观监控。种种原因，导致前几年精装房屡见不鲜的质量问题。

业主由于没有参与整个装修的过程，在收验精装房时尤其需要注意几点问题。第一，检查卫浴、厨房设备的品牌是否与样板间所用的品牌是否当初宣传差距很大，第二，检验住宅的使用功能是否完备。如上下水、电线、电话线、网络线等，对隐蔽工程的验收尤其重要，可以聘请专业验收单位负责检测，第三，检查空调、暖气等系统设备是否运行正常。现在高端公寓中比较常用地板采暖，由于先埋管线，后铺地板或地砖， 不小心就会损坏隐蔽的管线，因此业主对地板采暖的验收更要仔细，可以通过水管加压来测试渗漏情况，第四，检查常规的装修表面工程，如瓷砖空鼓，墙面平整度，门窗开闭情况，卫生间地漏是否为排水最底点等。

提升精装房的品质和精细程度，就需要引入专业的装饰装修公司负责整体精装部分，由第三方监理团队负责把控精装房的质量和进度，而开发商则把控诸如成本投入、开工进度、交楼验收和售后服务等关键环节，这也是顺应精装公寓逐渐普及的大势所趋。

编后

以往，置业者一直质疑精装房的质量，而近些年随着精装房的普及和发展，精装房的开发流程逐步走向了正规化与细致化――由专业的装修团队负责精装施工、由第三方监理公司监督质量和工期、随时根据客户的反馈调整户型设计和精装配置，并越来越注重人性、智能、节能环保的系统配置来营造舒适度。精装修，丰富了高端住宅的价值空间，这也说明了“地段为王”的粗放时代已经过去，未来精细化的产品将成为高端住宅的主流。

当精装房渐成高端住宅主流之时，明确精装修的定义无疑至关重要。在近期走访开发商、建筑师、设计师和装修公司的过程中，记者都会问到这样一个问题：您如何理解精装房?它的定义如何?被问及的即便是专业人士，却也很难有个准确的答案，很多人都会简单概括为“拎包入住”。这充分说明当前国内对于精装高端公寓的定位还是一个模糊的概念，对于专业人士如此，对于置业者来说就更难于把握。

早在2002年，建设部制定了一部《商品住宅装修一次到位实施细则》，精装房的定义为：入住之时，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。与此形成对比的是，在精装修最为普及的高端公寓领域，精装的外延早已超越这个定义，涵盖了智能系统、空调地暖系统、新风系统等等。而在高端精装别墅领域，由于别墅是涵盖了很多专业的综合体，需要整体考虑空调、采暖、水电等系统设备以及房屋结构、管线等，需要更加细化、专业的精装修方案。