时间：2023-08-25 17:09:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产登记相关法律，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷
将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。
2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明
实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。
3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一
虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。
二、不动产统一登记推进中的阻力
不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。
不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。
三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作
1.制定相关法律法规，统一测量工作准则
在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。
2.提高工作意识，培养测绘技能
在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。
3.建立完善统一的地理信息系统
不动产统一登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”， 而长期以来各个部门遵守着各自系统的法律法规，工作环节也相对独立，需要搭建统一的地理信息系统来整合多个部门。
一、2020年工作成效
（一）登记工作稳步推进。截止2020年10月13日累计受理各类不动产登记共345件，办理不动产权证书343本，其中首次登记134本，转移登记118本，变更登记21本，换发登记37本，更正登记30；办理不动产权证明114本，注销登记84.
（二）申请了不动产登记中心公众号。为了方便群众办事，让群众准确把握政策，不动产登记中心申请了公众号，以便在公众号上面宣传不动产相关法律知识。
(三)提高登记效率。结合我县实际，严格按照相关法律法规履行不动产登记工作职能职责，大力简化审批程序和缩短办理时限，提高工作效率，我中心认真贯彻落实《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》文件要求，提高不动产登记效率，缩短了办理周期，由原不动产权登记证书法定办结时限为15个工作日缩短至10个工作日，不动产权登记证明法定办结时限为10个工作日缩短至4个工作日，咨询类、为减免契税出具证明类、不动产查询类等登记业务采取面对面即时办结。对抵押注销、预告注销、查封受理、解封、登簿等登记业务实行现场一次性办结。
（四）优化办证服务。中心始终以办事群众满意不满意为衡量标准，不断优化服务举措，在基层延伸服务、绿色通道和上门服务等基础上，推进申请环节信息化、领证环节便捷化、查询环节自动化落到实处，加快数据整合和信息共享，全面推广“最多跑一次”，一窗受理、等创新做法。自成立以来不断完善其工作制度，切实考虑办事群众切实利益及困难。对于行动不便的办事群众提供上门服务，体现了全心全意为人民服务的宗旨。做到热情服务、耐心服务、周到服务和文明服务，规范服务行为，提高服务质量，提升单位形象。
(五)政务一体化。今年按照县行政审批安排开展了一体化政务服务3.0系统的升级工作包括我局行政权力清单的认领、重新编制、上报我单位所有行政权力清单248条及日常的维护工作。完成了我单位2020年的行政事项权力清单和责任清单，公共服务清单、拟下放乡镇服务清单、政务公开等工作。每月按照行政审批部门要求完成我单位行政审批录入50条任务，截止目前录入了500余条我单位相关的依申请事项。并按照工作要求负责我单位规划相关的咨询和受理，截止目前咨询300余次，受理90余件。完成了“互联网+监管”系统的认领和实施清单填报工作、及相关的整改工作和系统维护。
二、下一步工作要求及计划
（一）严格落实制度。严格落实首问负责制和一次性告知制，做到“谁受理、谁负责”，对确需要补正相关材料的事项清楚、明确、完整、一次性告知申请人，减少群众反复跑、来回跑的现象，实行跟踪催办、责任追究制度。强化服务跟踪，为办事群众和企业提供指导，实行跟踪催办、责任追究制度。全面完善学习培训、岗位考核、业务交流等制度，不断提高登记人员为民服务意识，能力和水平，着力打造一支作风优良、纪律严明、业务过硬的不动产登记队伍。
（二）梳理公开服务指南。为方便办事群众，保障登记服务顺畅、高效，中心将对所有登记类型收件要求、流程进行梳理，制作印发一次性告知书，规范表册和申请资料，在不动产登记场所宣传发放《办事指南》、宣传页，张贴公示牌公开公示登记服务政策和收费标准，保障登记顺畅、高效。并在门户网站、微信公众号向社会公开，提升社会知晓度。
（三）广泛征求社会建议。为更好提升登记服务质量和水平，在不动产登记窗口计划设立设立不动产登记意见簿意见箱，向社会广泛征求意见和建议，并定期查看、梳理，及时召开专题会议形式，研究整改措施，强化整改落实，改进工作不足，加强人员行为规范和责任落实。并将整改落实情况通过张贴在公示栏上，向办事群众积极反馈。
一、不动产登记机构赔偿责任的性质
对其性质，学界众说纷纭，其中行政责任说和民事责任说之争最为激烈。部分行政法学者认为不动产登记机关为国家机关，不动产登记行为是行政行为，因该行政行为造成他人损害时，自然应依《国家赔偿法》承担行政赔偿责任。民法学者大都认为尽管登记机关为行政机关，但不动产登记行为本身实质上属于物权变动行为，是私法行为的延伸，故赔偿责任应为民事责任。笔者认为民事责任说更为合理，理由在于：
(一)不动产登记是不动产物权变动行为之重要构成
不动产物权变动的行为由当事人申请登记的行为与登记机构的审核登记行为构成。不动产登记机构的审核登记行为是不动产物权变动行为中不可或缺的一部分，从功能上看乃一种辅的法律行为。登记是我国不动产物权变动的公示方法，若抽离了登记，不动产物权变动将无从实现。
(二)不动产登记的功能主要在于民事方面
不动产登记制度的功能主要包括：(1)确定物权归属;(2)保护交易安全;(3)提高交易效率;(4)对不动产交易进行宏观调控。可见，仅第四个方面的功能才间接具备行政管理的因素。不动产登记机构虽可通过不予登记、更正登记等措施对违法的物权变动行为予以规范，但其并无行政处罚的权力，只是为其他行政机关的宏观调控提供依据和资料而已。
(三)保护对象是受害人的民事权益
不动产登记机构错误登记给真正权利人造成的损害是对民事权利方面的损害，即对不动产的物权造成损害。相关法律法规中关于登记机构错误登记赔偿责任的规定，其目的是解决民事赔偿问题，保护对象是受害人的民事权益。既然侵害的是民事权利，其应承担的当然是民事责任，且为民事责任中的侵权责任。该责任性质不会因责任主体是登记机关而发生变化。
(四)行政责任不利于对受害人的保护
采用行政责任不利于受害人实现充分救济。其一，目前我国对申请国家赔偿设置了诸多条件和程序要求;其二，依照我国国家赔偿的违法归责原则，受害人仅仅只有在不动产登记机构及其工作人员因违法行为造成损害时才可申请国家赔偿;其三，行政机关较行政相对人处于优势地位，认定其行政行为违法较为困难，受害人获得赔偿的难度也因此加大;其四，《国家赔偿法》对国家赔偿责任做了数额限制，原则上只赔偿直接损失，不赔偿间接损失，导致受害人得不到充分的赔偿。
二、不动产登记机构赔偿责任的归责原则
目前主流观点认为不动产登记机构赔偿责任应为过错责任。根据《侵权责任法》第7 条可知若无法律明确规定，原则上应适用过错责任原则。因此，目前不宜贸然将其归为无过错责任。此外，无过错责任一般适用于可获得高额利润的危险作业。而不动产登记显然非此类别。若对其采用无过错原则不符合该归责原则的立法目的。
认定过错的标准则应根据《物权法》第12 条、《房屋登记办法》第18、20 条等相关法律法规，从登记机构是否依法履行了法规所要求的职责、对登记材料的真实性、合法性和有效性的审查是否尽到合理谨慎的程度等方面来判断。
三、不动产登记机构赔偿责任的形态
责任形态，即责任由谁承担，如何承担。损害产生的原因不同，其责任形态亦不同。完全因申请人或第三人造成的登记错误，由于不动产登记机关不存在过错，因此无需承担赔偿责任;完全因登记机构造成的登记错误，当然由登记机构承担责任;登记机构工作人员与申请人或第三人恶意串通所造成的登记错误，为共同侵权，二者应承担连带责任。上述三种情况的责任形态明确，没有争议，因此笔者重点探讨混合侵权中登记机构与申请人间的责任形态。
混合侵权，即因登记申请人或第三人的故意或过失与不动产登记机构的过失所造成的登记错误给他人造成损害。最为常见的是登记申请人提供虚假材料申请登记，同时登记机构未尽合理审查义务，造成登记错误损害他人合法权益的情形。例如：A 无权处分人通过伪造虚假材料将B的房屋出卖给不知情的C，而登记机构没有尽到审查职责，为其办理了过户登记。此时C 已善意取得房屋的所有权，B 无权请求C 返还房屋，只能请求A 和登记机关赔偿其损失。二者应如何承担责任，学界观点不一。笔者赞同不真正连带责任说，理由如下：
(一)二者之间不是连带责任
连带责任属于较重的共同责任，只在法律有明确规定时才适用。从《侵权责任法》第8 条来看，连带责任要求加害人之间有共同故意，构成共同侵权行为。如上述例子，A 和登记机关之间不存在共同故意，造成损害的直接原因是A 实施的故意、积极地侵权行为，而登记机构仅未尽到合理的审查职责，该过失、消极的行为仅为造成损害的间接原因。并且从中获利的是提供虚假材料申请登记的A，而非登记机构。
(二)二者之间不是按份责任
实践中相对较多采用此种做法，由法院依自由裁量权，根据案件具体情况确定双方各自应承担的责任份额。采用按份责任存在如下不妥：其一，若将登记机构的赔偿数额全交法院自由裁量，但目前我国缺乏详细的相关法规以及具体的裁量标准，加上当前司法公信力不足，法院恐难以担此重任。其二，由于登记机关和司法机关之间存在更为密切的关系，使登记机关处于优势地位，容易导致司法不公。其三，按份责任不利于对受害人的保护。随着房价的上升，不动产的价值往往较为巨大。若申请人赔偿能力不足，而登记机构只按其过错承担部分责任的话，受害人就无法得到实质性救济，有违民法有损害就有救济的精神。
(三)二者之间不是补充责任
补充责任要求受害人先向申请人处获得赔偿，穷尽其他手段之后才可请求登记机关赔偿。补充责任也存在诸多不妥：其一，补充责任通常适用于法律明文规定的情形，如安全义务的违反。其二，补充责任要求受害人必须先向申请人行使请求权，只有在申请人无力赔偿的情况下才可以请求登记机关赔偿，从而剥夺了受害人的选择权。此做法既不利于对受害人的保护，还使索赔程序复杂化，加大了受害人索赔的成本和难度。其三，补充责任不符合侵权责任法中谁过错，谁负责的原则，特别是在登记申请人或第三人有能力承担所有责任之时，没有经受害人的自由选择，登记机构却没有为其过错承担责任。
(四)二者之间是不真正连带责任
不真正连带责任的基本构成和特征表现为：不同的发生原因造成同一个损害事实，受害人因此拥有两个以上的损害赔偿请求权，且救济目的相同，只要受害人完全行使了一个赔偿请求权，其它赔偿请求权即因目的实现而消灭。不是最终责任者的，有权在承担责任后向最终责任者追偿。不真正连带责任的合理之处在于：
1. 符合不真正连带责任的基本构成。首先，申请人提供虚假材料申请不动产登记与登记机构未尽合理审查义务错误登记的行为，都侵害了受害人的同一不动产物权，符合基于不同的发生原因和同一损害事实的基本构成条件。其次，符合不真正连带责任的基本特征。受害人对登记机构申请人和登记机构都享有损害赔偿请求权，可根据自己的利益选择其一或全部承担赔偿责任，救济目的都相同，即为了弥补受害人不动产物权所受的损害。通常登记机构非最终责任者，在其承担全部赔偿责任后可向最终责任者，即登记申请人或第三人追偿。
2. 有利于对受害人的保护。实践中，申请人常出现赔偿能力不足的情况，若采用按份责任、补充责任，由于登记机关最终都只在其过错范围内承担赔偿责任，且其过错所承担的比例往往很小，容易出现受害人得不到充分救济的情况。若采用不真正连带责任，受害人就可在申请人的赔偿能力不足时选择赔偿能力更大的登记机关承担全部赔偿责任，以充分弥补其损失。有人认为此做法使登记机关承担了过大的责任，会对其造成过于繁重的负担，进而打击登记机关审慎审查的积极性。但是，登记机构完全可通过向申请人追偿来降低赔偿数额，尽管此追偿会浪费一定的成本，但相对于受害人来说，登记机构掌握了更多的信息和资源，更易对申请人进行追偿。此外，可通过建立登记错误赔偿基金和引入职业责任保险来降低登记机关所负担的风险。
3. 由登记申请人承担终局责任的正当性。对于不真正连带责任，其追偿是单向的，且为全额追偿，而非按比例追偿。对此，主张按份责任的学者认为由申请人承担终局责任，而登记机关只承担中间责任的做法不合理，会导致登记机关逃脱其过错行为所应承担的责任，从而违背了《侵权责任法》第12 条和《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12 条中根据各自过错程度及原因力大小承担赔偿责任的原则。但笔者认为，登记机构承担间接责任与其不承担任何法律责任并不能划等号。一般情况下，申请人提供虚假材料申请登记的行为才是登记错误发生的根本原因，而登记机构的过失行为仅为损害发生的间接原因，申请人的责任理所应当为最终的本位责任。
一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析
（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。
（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析
物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：
（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。
（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。
二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响
物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：
1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。
2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。
3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。 三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题
1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题
执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。
2、关于对不动产的预查封问题
预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院 国土资源部 建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[20__]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。
3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题
同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。
4、关于不动产上的异议登记或预告登记的处理问题
「案情
2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。
「审判
一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。
「评析
本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。
不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定的五种方式等。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记（过户）手续。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合约签名，但是原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此笔者认为该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。
我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来，但依据有关民事法律，可以得出下三点结论：⑴。不动产物权转移合同是一种民事法律行为，这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债法调整。因此，不动产转移合同能否生效应根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。⑵。合法有效的双务合同对双方当事人均约束力，当事人在享有其债权的同时，也应当履行自己相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件，受让人须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。⑶我国实行不动产登记制度，依照现行法律规定，不动产物权的转移需双方订立书面合同。但是当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之中，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。由此可见，即使按照我国现行法律规定，不动登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋，只有要求被告承担违约责任，被告在合约后反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。
关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。本案中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。
关键词：不动产物权；变动；公证制度；研究
中图分类号：D913 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-01
物权变动是物权法的一个核心制度，我国的物权变动有四种不同的模式，但是这些模式和规则还不能更好地确保交易的安全，因此可以尝试将公证制度引入到不动产权的变动中，建立一个公证和登记向匹配的制度，推动工作更好地进行。
一、公证制度建设的重要性
市场经济的发展过程要注重信用经济的发展，在市场交易行为中，如果缺少了公证制度，就会使得整体的信用经济得不到良好的保障，使得市场经济得不到良好的发展。因此，公证制度的存在很大程度上是促进了社会的公平正义，弥补市场经济下的信用缺失。社会的发展和生活水平的提高也促进了人们素质的提高，使得人们的维权意识和法治意识在不断的增强。在经济发展的背景下，社会的矛盾和纠纷也开始不断的涌现，使得社会出现了不和谐的音调。公证制度的完善会促进法律咨询、援助、质询等工作的良好进行，减少社会矛盾和纠纷的出现。从公证服务来说，《公证法》是对人们合法权益维护的一个有力的武器，因此基于法律的基础对公证制度进行一个完善，不仅仅具有对公证行为的预防功能，更可以较大程度地维护人民的合法权益。人民的权益得到维护是社会进步的一个体现，为国家的发展提供一个稳定的外部环境。
二、我国物权法对不动产物权变动制度的选择
1.原因行为和物权变动的区分原则
根据现有的《物权法》和其它的相关法律制度，在法学界中，很多人认为，《物权法》的草案所采用的是一个原因行为，而不是物权行为，并且对着两种行为进行了区分。原因行为的特征是目的性明显，他关注是否发生物权的变动，并且在合法成立的时候这个物权变动就开始生效。相比之下，原因行为是当事人之间的一种债权行为。
2.不动产物变动登记公示原则和登记生效原则
每个国家和地区在法律的制定上都会根据本国或者本地区的实际情况来进行考虑。我国的《物权法》在制订的时候也是根据我国大陆的情况来进行的，在这个草案中，最显著的一个特征就是物权变动是否生效要看是否进行了登记工作的开展。在草案中的第24条，明确地指出来了经过设定转移的不动产物权，受让人从登记时就开始获得指定的物权。对于不动产物权的变更，必须要纳入登记当中，如果要对这个产物权进行抛弃，就要向登记机关提出申请，并进行涂销。
三、我国不动产权变动引入公证制度的研究
1.公证制度有利于保证公示的准确性和公信力
对于不动产公示的内容和物权变动的效力，不同的国家是不一样的，但是每个国家在不动产物权的立法上都会遵循一些普遍性的原则。虽然公示的内容是没有公信力的，但是这确实物权人对抗第三人的有利条件，对于第三人来说，这也是一个保护。如果公示的内容出现了弄虚作假的情况，或者是无效的，可以随时进行撤销的，那么公示的准确性就会受到影响，失去了本身应该有的对抗效力和对第三人的作用。在一些实行权利登记制的国家，公示的内容不认定为原因行为，而认为是一个物权变动的行为。在公证当中，如果公示的准确性和公信力丧失了，那么这个交易安全和效率就会得不到保证，影响了社会的稳定和发展。
2.引入公证制度是对不动产登记的完善
公证制度融进不动产的登记，对于人们的不动产保护来说是具有帮助的。我国的物权法规定，不动产的登记是物权变动生效的一个条件，相关的登记工作是具有公信力的，但是这样的一个登记工作需要得到一个第三方的认证，从而为其进行保驾护航，公证制度就很好地充当了这个第三方，它的引入推动了不动产登记的完善。
3.公证有助于物权的正当性
权利的正当性是要符合法律要求的，否则就不是合法的行为。公证在物权变动中进行介入可以很好地表达当事人的一个真实的意愿，同时保证行为内容和形式能够符合法律的规定。在公证活动进行的时候，公证人是有义务为当事人提供相关的咨询的，他必须认真地了解当事人的真实意愿，帮助他了解公证的具体内容以及可能产生的一些后果，这样可以避免一些纠纷的出现，推动物权正当性的进行。物权的变动是一个法律行为，并且对于当事人来说，这是一个很重要的事情，其中会涉及到一些比较复杂的法律关系，因此对于当事人的素质和能力要求比较高。这个时候，公证介入可以帮助当事人更好地表达自己的意愿，最大程度地保护当事人的权益。
4.公证制度是对事实物权的补充和保护
公示原则在物权法当中进行使用，会出现法律物权和事实物权的区分。一般来说，已经纳入到登记当中的物权是法律物权，而真正权利人的物权则是事实物权。这个区分是有着理论和实践双重意义的。事实物权的保护工作是要从多方面来进行的，这样才能使得保护工作更加全面，中的来说要重点把握后预防和补救的环节。预防，就是要避免出现弄虚作假、无效或者可以撤销的行为的出现，要求公证人的公证书要用词将其当，法律关系明确，要求登记人员要根据公证书的要求来进行等级，尽量减少错误的出现，实现对事实物权的一个有效的补充和保护。
四、结语
在不动产物权变动中引进公证制度，是促进不动产物权登记更好实行的一个有力措施，可以更好地化解社会的矛盾，推动社会的良好发展。
参考文献：
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【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案
中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
关键词：不动产登记 瑕疵 救济
【中图分类号】D923 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-04-0022-02
不动产是人类社会极其重要的物质财产，它既是人类赖以生存的生产要素，也是人们维持生活必要的物质保障。在我国目前的法律制度下，因登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等情形，不动产登记错误或疏漏较为常见，因此下面对我国不动产登记瑕疵的法律救济现状以及需要完善的地方发表一点个人的见解。
一、我国现有立法中对登记瑕疵的法律救济
2007年我国《物权法》颁布实施，其中对不动产登记瑕疵的救济规定主要有以下三方面:
（一）预告登记制度
预告登记是为了保全以发生不动产物权得丧、变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。概括地讲，预告登记有下列几种效力:保全效力，即旨在使发生不动产变动的合同债权请求权届时能实际上发生物权变动的效果;顺位保护效力，即顺位在先的优先保护;预警效力，即第三人不得无视预告登记的存在，不得以善意而为抗辩;满足的效力，例如在相对人破产时，经预告登记的债权请求权排斥他人而保障其优先实现。
（二）异议登记制度
异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿上,从而使不动产登记的真实性受到质疑起到阻确登记公信力的作用。因此，异议登记的法律效力可以概括为以下两方面:保全真正权利人的权利；警示第三人谨慎进行交易行为。
（三）更正登记制度
不动产登记固然可以保护交易的动的安全，但这种保护在有些情况下却可能是以对静的安全的牺牲为代价的。为了平衡交易安全和真正权利人之间的利益，设立了更正登记制度。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力。
二、关于完善我国不动产登记瑕疵法律救济的建议
现有法律中对不动产登记瑕疵救济除了以上三条外，规定比较少，但是众所周知，不动产是人类生活的重要物质资料，其价值和作用之巨大是其他生活资料所无法比拟的，一旦不动产体系混乱(尤其是确认不动产自然状况、归属等的登记活动出现瑕疵)，人类正常的生活秩序将遭受到严重的冲击。因此下面对完善我国不动产登记瑕疵提出一些个人的建议：
（一）建立回复登记制度
回复登记是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记效力的一种登记类型。对“不当原因”的理解为登记簿的全部或一部分因水灾、地震等原因而发生物理上的灭失，或者是登记事项的全部或一部分被不适法地涂销。目前我国的不动产登记法律法规中对此没有明确规定，以四川汶川大地震为例，在这次大地震中各受灾地区登记薄受损，对这种地震所引起的登记瑕疵，在现行的法律上并没有救济的规定，当前我国正在提倡“依法治国”，因此我们有必要在法律上加以明确规定做到有法可依。
（二）统一登记机关
实践中大量的不动产登记瑕疵都是由于登记机关不统一、登记权限不明确等原因造成的，因此，统一登记机关、确定唯一的登记机关对消除不动产登记瑕疵是大有裨益的。我认为，登记机关的选择在符合法理的基础上，要充分考虑到登记制度变迁的路径依赖特征，充分考虑现有制度状况，我们过去的选择决定了现在的选择。我国当今的土地登记是以国土资源管理部门为基础，因此最优的选择方案必须考虑到土地登记制度变迁已进入由“行政机关”登记的路径，选择法院或其他中介组织进行登记，都是十分不现实的，理由如下:不动产在本质上要么是直接指向土地的物权，要么是建立在土地物权之上的，因此物权由地政部门负责不动产登记有一定理论依据；地政部门进行登记可以辐射到中国城乡全部土地，并且十几年来的地籍管理工作，不仅提供了较为全面和详实的土地产权资料，同时也造就了一支熟悉土地登记业务的专业队伍，这具有其它部门无法比拟的优势；法院作为登记机关有一定的弊病，目前我国司法改革尚未完成，司法机关的独立性尚未达到，各地法院又承担着繁重的审判任务，如果把法院作为登记机关，当物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，如此的登记现状必然对法院最后的裁判产生影响；公证部门作为登记机关将无法解决重复登记等登记瑕疵的问题，因为它并非国家机关，无上下级隶属关系，当事人可以在其所在地自愿选择公证部门。
因此登记机关统一的基本思路是以国土资源管理部门为基础，将建设部管理下的房产登记划归国土部门，并逐步将林业、草原、滩涂等纳入土地登记。
（三）不动产登记信息公开
在司法审判的实践中，常常遇到需要查询当事人不动产登记的情况。掌握不动产登记的部门因其信息主要是为执行政府的管理职能，因此不愿提供不动产登记的信息，或者提供信息不及时、不准确，甚至设置种种障碍。这些情况的出现主要是不动产登记的相关法律法规未明确规定不动产登记信息资料应当公开，不动产登记的公示性在目前法律法规中得不到体现。而一个具有普遍公信力的登记系统必须达到:登记内容准确无误并适时更新、公众获取记录的渠道畅通、数据存储环境安全无忧。因此必须改变把不动产登记信息当作“政府信息”而不予公开的现象。
（四）建立信息网络系统
从不动产登记的性质讲，进行不动产登记的根本目的所在是完成不动产的公示。然而，当前我国登记机关分散的现状必然造成登记簿不统一、不完整，很难给不动产权利关系人提供全面而准确的信息，而登记机关的统一虽是大势所趋，短时间内却难以完成。因此，在当前可以由国家制定标准、协调各登记机关建立“不动产产权产籍网络信息系统”，以此面向公众提供一个完整的不动产登记信息的公示平台。不动产产权产籍管理信息系统，是以计算机和网络技术为基础，运用现代管理学理论和信息技术建立起来的为不动产管理业务服务的信息系统。同传统的管理方法相比，管理信息系统具有高效率、高质量和高效益等优越性，并可以对房地产交易、权籍信息的内部管理活动提供服务，对产权产籍数据进行自动的即时更新，并为房地产市场的宏观调控提供决策依据。
（五）完善实质审查制度
实质审查是与公示公信原则相协调的制度。实质审查的优点是它可以最大限度地保证登记权利与真实权利的一致，防止登记瑕疵的出现，从而使公示力得以确定，并最大限度地防止公信力带来的对真实权利人不利的可能性，保护真实权利人的利益，不致因公信力而使其权利丧失。我们在讨论如何完善实质审查制度时，可考虑借鉴德国的经验。德国在登记中有几个基本原则，对我国具有重要参考价值。分别是：合法原则是对不动产登记局进行各项工作的一般要求；申请原则是指登记机关不允许在没有申请人申请的情况下就进行登记的涂销或者更正；形式同意原则是只要登记申请人提供的资料能够满足法律所规定的程序性条件，不动产登记机关即为其登记，而对申请人与相对人之间的关于实体法律关系的意思表示不予审查；精确性原则是指对涉及的登记事宜必须使用确切的文字表述的原则；证据原则是指要求登记申请人及不动产登记机关提供必要的证据的原则。
（六）完善不动产登记薄
登记簿是登记行为的最终成果，是直接表彰物权变动公示效力的物质载体，因而必须明确、科学地规定登记簿的内容、外在形式及编制。首先，登记簿必须使用确切的文字、数字、图表，不动产登记簿所记载的一切内容，只能使用官方文字，而不能使用其他诸如划线、涂改、加括号或加线条等等不具有公信力的工具或符号等技术手段。其次，不动产登记簿册的组成应根据所登记权利的不同而单独分册。例如德国的不动产登记簿的设置就是根据民法典的物权体系，按所有权、用益物权及其他权利限制、担保物权三部分建立的，而且每一部分都设置了专门的簿册。最后，登记簿的每一页都应由登记官员亲笔签名，并记载登记的具体日期，这样一旦发生错登或漏登时便于确定责任人员，同时也能增强登记簿的公信力。
总之，不动产登记瑕疵法律救济制度作为不动产登记制度的一项重要内容，它的完善与否关系到我国物权法能否完善，而完善的不动产登记法律制度对于保护物权、维护交易安全具有重要意义。在我国物权变动采登记生效主义的模式和实质审查的方式下，在登记瑕疵引发的案件层出不穷的现状下，完善不动产登记瑕疵救济是十分必要的。
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为弘扬中华文化，促进______教育事业发展，加强中外文化交流，甲方自愿向乙方捐赠，经协商双方达成如下一致协议：
第一条 甲方自愿捐赠
现金：____________（人民币/其它）（大写）给乙方。
动产：（名称、数量、质量、价值）
不动产：（该不动产所处的详细位置、状况及所有权证明）
第二条 赠与财产用途（是/否具体指定）：
第三条 赠与财产的交付时间、地点及方式：
一、交付时间：
二、交付地点：
三、交付方式：
1、甲方在约定期限内将赠与财产及其所有权凭证交付乙方，并配合乙方依法办理相关法律手续。
2、乙方收到甲方赠与财产后，应出具合法、有效的财务接收凭证，并登记造册，妥善管理和使用。
第四条 甲方有权向乙方查询捐赠财产的使用、管理情况，并提出意见和建议。对于甲方的查询，乙方应当如实答复。
第五条 乙方有权按照本协议约定的用途合理使用捐赠财产，但不得擅自改变捐赠财产的用途。如果确需改变用途的，应当征得甲方的同意。
第六条 乙方根据国家和______教育基金会的有关规定给予甲方相应表彰和奖励。
第七条 本协议经甲乙双方授权代表签章之日起生效，受中华人民共和国有关法律的管辖和保护。
本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第______种方式解决：
一、提交____________仲裁委员会仲裁；
二、依法向____________人民法院起诉。
第八条 其他约定事项：
第九条 本协议一式四份，甲乙双方各执两份。
甲方（签名/盖章）：乙方（盖章）：______教育基金会
地址： 地址：
法定代表人： 法定代表人：
一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心
不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。
1.规范记载
不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。
2.专人保管
不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。
二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统
因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。
三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干
因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。
四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心
1.不动产权籍的增籍与灭籍业务
不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。
由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。
2.完善不动产灭籍业务的新手段
不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。
3.房屋征收拆迁冻结的新方式
关键词:婚姻法;房产;认定
随着房价的不断上涨，在面对离婚问题上人们越来越关注房产归属问题。目前，在处理离婚问题上，夫妻间的人身关系不断弱化，而财产问题不断增强。财产分配已经成为婚姻法中一个备受人们关注的问题［1］。在《婚姻法司法解释(三)》公布之后，夫妻间房产认定有了新的法律规范。夫妻双方在离婚时均必须要面对房产处理问题。法律上不断对房产的处理问题进行细分，但是实践结果显示，我国目前的《婚姻法》在夫妻房产认定上依然存在较多问题。因此加强对《婚姻法》中夫妻房产认定存在的缺陷进行深入分析具有重要现实意义。
一、我国《婚姻法》中夫妻房产认定
在《婚姻法司法解释(三)》中的第七条中已经明确规定，夫妻双方在婚后由一方的父母出资购买的不动产，产权登记在出资一方子女名下时，可将其看作出资人子女的赠与不动产，其认定为出资一方子女的个人财产。由夫妻双方的父母共同出资购买的不动产，而产权登记在夫妻一方名下时，可认定为以夫妻各自父母出资比例作为根据按份共有，当事人另有约定的情况除外。该婚姻法实施后，夫妻房产认定相关规定引起了社会各界的高度关注。将新婚姻法与旧婚姻法进行相互比较发现，在夫妻房产认定问题上，新婚姻法的相关法律和规定更为全面和详细［2］。但是现实生活中，夫妻双方在解除婚姻时面对的问题往往存在复杂性和多变性。因此，新婚姻法在夫妻房产认定上也还存在一定局限，未能完全解决实际处理过程中存在的相关问题。因此，必须加强对婚姻法中夫妻房产认定相关法律规定存在的不足进行深入分析和探讨。
二、《婚姻法》在夫妻房产认定上存在的不足
(一)覆盖面过于狭小，实践认定难度大
新婚姻法中在夫妻房产认定上存在覆盖面过于狭小问题主要体现在以下几个方面:首先，在婚姻法中，夫妻房产认定细节主要包含父母出资或为一方父母出资，或为婚前婚后的不动产赠与。但是在实际生活中，夫妻双方在要将婚姻解除时需要面对的不动产问题并没有这么简单。当夫妻双方要将婚姻解除时，在房贷偿还问题上，房屋归属认定上均会存在突出复杂性。如夫妻当时为一方出资贷款;或为婚前贷款买房，婚后共同承担贷款;或为一方父母出资贷款，然后夫妻双方共同承担房贷。在接触婚姻时，房产该如何认定?。在现行的婚姻法中并未全面涵盖上述这些问题。其次，认定难使得举证也存在难度主要表现如下:按照《婚姻法司法解释(三)》中有关规定，由夫妻双方的父母出资购买的不动产，以双方出资的具体比例作为根据，按照份额占有。但是在实际生活中，当夫妻双方在接触婚姻时，想要按照法律的认定拿出详实的证据存在较大难度，其成为离婚夫妻面对的一个大难题。因为在实际生活中，当夫妻双方还为解除婚姻时，大部分的人均不会将这些问题拿出商议，中国传统观念认为做这些会影响到夫妻感情，伤了两家的和气［3］。因此，在购房过程中，大部分人不会将各自出资多少的证据完整的保留好。再次，因为婚姻法在夫妻房产认定上存在不足，进而导致在婚姻房产纠纷出现时，审判人员无法可依，同时也缺乏相关附属条款作为审判的有利依据。因此，在实际审判过程中审判人员相关工作的实施困难重重，影响解决问题效率。
(二)界定缺乏清晰度和公平性
目前，我国《婚姻法》在夫妻房产认定上还存在较为清晰的界限模糊问题，进而导致认定缺乏公平性，这个缺陷具体表现在以下几个方面:首先，在《婚姻法司法解释(三)》中虽然已经明确规定了在房产为夫妻双方父母出资的情况下的具体认定。但是在实践过程中，夫妻双方父母出资却缺乏清晰的界定。实际上，父母出资存在两种情况，第一种情况为父母部分出资，第二种情况为父母全部出资。当夫妻双方接触婚姻面对房产认定时，如为夫妻双方父母全部出资购买的房屋，应该归夫妻其中的一方所有。当房屋为夫妻双方父母部分出资购买时，又将如何进行认定就成为一个难题。如果按照法律的规定，在解除婚姻后，房产只归夫妻一方所有。但事实上，在婚姻尚未解除过程中，夫妻双方均存在一样的还贷行为，如果按照这样的界定对房产归属进行认定的话，夫妻中有一方的合法权益就会受到侵犯，法律也就失去了其公平性。此外，婚姻法在夫妻财产的认定上应将夫妻关系作为立足点，只有这样夫妻房产的认定才是真正属于夫妻双方的。但是在现行的婚姻法中却存在父母这个第三方。所以，是否必须要将这个第三方明确到在婚姻法中成为目前还需进行深入探讨和研究的一个重要课题［4］。其次，《婚姻法》中在夫妻房产认定上存在的不公平性主要体现在女性的合法权益受到一定程度的损害。一直以来，在中国的社会中，女性均划分为弱势群体。虽然随着社会的进步，与过去相比，女性同胞的社会地位已经得到很大提升，但是一些不公平现象依然普遍发生在女性身上。与男性相比，在家庭生活上，女性所作出的贡献并不比男性少，女性应该获得与男性相同的家庭地位，甚至社会地位，进而真正实现社会层面上的男女平等。但是新婚姻法的实践过程中，女性同胞的合法权益受到较大的损害。例如:在婚姻关系中，我国普遍存在男方买房的观念，但是在房价高涨的当下现实社会中，多数家庭在购房是均无法做到一次性支付房款。因此，在实际生活中普遍存在夫妻双方父母或一方父母支付首付给子女买房的例子。若为男方父母支付首付买房，夫妻婚后双方共同还贷，那么在解除婚姻之后，按照婚姻法规定，房产会归男方所有。在这个过程中，女性的合法权益未能得到界定，其合法权益受到严重损害。从整体上看，我国婚姻法在改进过程中得到不断优化，部分问题的处理在法律上得到不断细化，更加重视对个人的合法财产进行保护，保证夫妻双方个人合法财产不受他人侵害。但是剖析实质进行分析，婚姻法偏重于对男性的合法财产进行保护，而女性的合法权益被边缘化，其合法权益还为得到真正的保护。
三、婚姻法中房产归属认定立法建议
(一)完善基本价值取向
首先，明确婚姻法与一般财产法的适用原则。在婚姻法总则添加婚姻法与一般财产法的适用规则，将一般财产法、婚姻法二者的界限划清，明确夫妻房产权属的基本原则，使得各部门法能够真正实现分工明确，防止法律适用中相关矛盾的产生。在处理家庭、夫妻共同财产问题时，应以特别法优于普通法的适用原则作为根据，应该优先适用《婚姻法》的规定。其次，加强对夫妻中弱势一方进行保护。婚姻法在房产认定上应该严格坚持公平原则，对家庭各方利益进行充分考虑，加强对家庭中的弱势一方进行保护。在夫妻解除婚姻房产认证问题上，必须以公平原则作为指导，同时需对当事人的具体情况进行充分考虑，承认夫妻双方在家事劳动中的价值。在婚姻期间，夫妻双方均为了家庭生活、家庭和睦付出劳动和贡献。因此夫妻双方在解除婚姻时，夫妻任何一方为家庭生活做出的贡献和牺牲均应该作为婚姻期间的一种形式进行公平分割［5］。再次，将维护夫妻利益作为房产认定的根本出发点。在房产认定上，应该以维护夫妻利益作为根本出发点。当夫妻双方将婚姻解除时，如果不重视对双方利益进行维护会直接影响到双方今后的生活水平，进而影响到其家庭中老人的赡养和小孩的抚养，进而导致诸多社会问题发生。
(二)完善相关制度，规范不动产登记制度
首先，明确举证责任。将举证责任明确对离婚房产认定科学性的提高具有重要意义。因此，必须要明确房产权属的举证责任和夫妻单方处分夫妻共同财产时的举证责任。其次，提高不动产登记制度的规范性。登记存在公示效力，其是对所有权归属进行判断的最具直观性、最具说服力的证据［6］。采取有效措施不断完善不动产登记制度不仅是行政管理的需要，同时更是市场经济实现有效发展的需要。在不动产物权登记制度的完善上，主要包含房屋所有权申请登记、处分房屋时登记两大部分内容。设立并不断完善房屋所有权登记体系，便可直接以登记情况作为主要根据对所有权归属认定进行判断，进而降低有权归属认定的难度，提高认定的公平性。此外，还需要进一步完善婚后父母出资购房、婚前一方付首付婚后共同还贷房屋的房屋归属认定。
四、结语
随着《婚姻法》、《婚姻法解释(一)》、《婚姻法解释(二)》、《婚姻法解释(三)》的先后施行，我国立法、司法实践在夫妻双方解除婚姻时的房产认定问题上所存在的缺陷得到不断弥补，存在的不足得到不断改进，夫妻房产认定的法律操作性不断增强。《婚姻法解释(三)》的出台更是对夫妻关系存续期间的房产归属以及房产处分等问题绩效了细化规定和处理，其涉及了婚前或婚后房产赠与、婚后父母出资购买不动产权属界定、以父母名义购买房改房权属认定等诸多问题。该婚姻法在实践过程中引起了很大社会反响，在我国婚姻法完善历程上取得了很大进步。但是该婚姻法的出台在实质上也并未能有效的将社会实际生活中存在的多变、复杂的矛盾进行有效解决。因此，随着时代的不断发展和进步，还需不断加强对婚姻法完善进行深入分析和探讨，采取有效措施促进社会矛盾得到更好解决。只有这样才能有效促进社会主义法制建设得到不断完善，进而推动和谐社会的发展进程。
［参考文献］
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当前不动产登记职业化建设尚处起步阶段，存在很多亟待重视的问题：一是人员稀疏、专业化水平较低。原先分散在各部门的登记人员有着不同的要求，如房屋登记自2012年开始需要考取登记官才能从事审查、登簿工作，土地登记只需要上岗证书，其他登记有的是公务员兼职，没有专门的登记人员。因为对登记人员没有统一的要求，导致统一登记后人员业务素质更加参差不齐。二是职业认证和职称序列未建立。不动产登记不同于工程、经济领域，是近20年发展起来的管理行业，由于其队伍规模远小于工程、经济等传统行业，因此没有为登记人员专门建立技术职称序列，而是根据工作人员所从事的具体工作简单套用工程或经济类技术职称，如在登记机构从事信息工作的则套用工程类职称，从事登记工作的大多套用经济类技术职称，事实上这种套用是比较勉强的。三是较为有效的培训教育体系还未建立。而今从事不动产登记业务的人员很大部分是从房管过来的，原来土地登记在国土系统中份量不够，对人员的培养力度远远无法满足现在登记的需要。四是对不动产登记的职责认定还较模糊。不动产登记是采形式审查还是实质审查、是承担无过错责任还是过错责任在理论和实务界还存在一定的争议，司法审判对登记责任也有不同的认定，职责的不明确导致业务标准不统一、人员队伍不稳定。因此，笔者认为应当重视不动产登记职业化建设，主要基于以下原因：
一是统一登记的需要。不动产登记在我国有很悠久的历史沿革，但历经了不动产几乎停止登记、房地林等分离登记的各个时期后，直到2013年开始国家才加快了不动产统一登记的步伐。分散登记时期各主管部门形成的上岗要求各不相同，由于登记在不同条线的重要性不同，所以不够重视的部门就没有形成一支固定的登记队伍，也没有专门的机构，而比较重视的部门则建立起登记机构、有一支相对稳定的工作队伍，并对从事登记的人员设定了必要的职业要求。而当统一登记后，机构、人员、体制、机制等都会重新整合、更新，不管是从登记业务的种类、范围而言，还是业务量的不断扩张方面，都需要专业化的队伍承担起这一重任。
二是高效服务的需要。不动产登记是为广大群众提供保护权利的服务，是政府行使职能的重要窗口，高效服务让群众满意是登记机构永远的追求。高效的服务不但要求有规范严格的制度，更要有职业化的人才队伍作保障。提供服务的工作人员既要有责任感也要有较高的专业水平，因为只有责任感较强、专业水平较高、经验较丰富的工作人员才会更好地理解服务对象的需求，从而想尽办法满足一切合理的需求。因此，如果仅是由其他部门人员拼凑而成的临时队伍很难提供高效的持续服务。
三是提升登记簿公信力需要。不动产登记形成的最重要的成果是登记簿，这既是物权的法律凭证，也是登记信息对外查询的重要载体，其正确性的高低直接影响政府的公信力。当前很多地方由于历史登记数据的质量问题导致对外查询的范围相当有限，也影响了向上汇交数据的准确性。因为以前大众关注房产证比登记簿更多，有些地方登记簿（以前叫登记卡册）特别是电子登记簿是在《物权法》出台后才逐步建立，因此信息缺失、错乱的情况非常之多。而《物权法》赋予登记簿如此高的法律地位，则相应的需要有规范的管理体制和人员的高素质保证其质量的高上，只有具有较高专业化的队伍才能胜任这种工作。一方面由专业化的队伍从事登记工作，能较好地保证登记簿的正确性，另一方面对尚未建立的登记簿和已有登记簿的清理、维护都需要专业队伍全身心的投入。
四是队伍稳定性需要。每个行业都有相应的法律和行规需要遵守和执行，不动产登记要形成自有的特色并受到社会的尊重，则要求有一支稳定而专业的队伍。由于以前对登记人员职业资格等没有形成系统性的制度，国家没有出台对人员统一的技术职称管理模式，登记人员大多没有经过职业化训练，都是从别的岗位调配而来，显得既稀缺又不稳定，加上登记编制的限制，登记岗位聘用了大量的“临时工”，造成了队伍的不稳定。统一登记改革因房产交易与不动产登记职能的分离使得许多以前的登记骨干人员留在了交易管理部门，带来了登记人员进一步的紧缺。
五是登记固有性质的需要。由于不动产登记是以民事行为或行政审批为基础，涉及到民法、商法、行政法等多领域法律，虽然不要求登记人员精通这些法律，但也应具备一定的法律知识才能做好日常登记工作。同时，登记形成的大量登记簿和登记档案需要有一定档案基础知识的人员进行科学管理。此外，登记量的巨大和信息数据逻辑关系的复杂导致登记信息系统建设在登记中显得极为重要。由此可见，登记按不同分工需要法律、档案管理、信息、测绘等各专业人才，特别需要同时兼具两种或两种以上这些专业的综合人才。
由上可知，不管是从行业的发展要求，还是对外服务的需求，不动产登记都应加快职业化建设。笔者建议应着力于以下四个方面进行职业化建设：
一是建立专门的职业认定体系。职业化是专业化基础上的职业素养和职业精神的一种体现，因此，加强职业化建设，专业化是基础。目前，国内职业化建设比较健全的行业都是技术含量较高的行业。如工程建设类、法律类等。这种专门的职业入门和认定有利于行业的规范发展，有利于队伍素质的提高和人员的稳定，也利于为社会大众所认可。不动产登记由于涉及到的专业以法律为主，可延伸到信息、测绘、档案等相关专业，由于无法纳入法律职业系列即公检法律行列，也无法与单纯的档案、信息工程、经济类职称相提并论，因此应建立登记师之类的专门职称，从入门的登记员开始，建立具有层次感的职业发展平台，只要具备法律、测绘、信息、档案等专业的人员经过考试或上岗入门均可在此职称系列中得以发展。
二是建立系统的人才培训机制。其一，要建立相应的学科，目前高校中房地产管理专业中对不动产登记涉及的较少，而且不动产包括的范围远超房、地两种常见类型，因此需要整合散布于海、林、渔、水利等方面与不动产登记有关的科目，如果能以不动产登记为主开设不动产管理专业，建立相关法律、档案、信息、测绘等专业学科则对培养应用型人才将大有裨益。其二，要建立行业培训体系，为加强对实务型人才的教育，应在岗前和岗中建立长期、不同的培养层次，适应不同岗位的复合型人才的机制，只有不断学习才能得到提升，才能更好地服务社会。其三，要持续更新培训教材。当前还没有专门针对登记的培训教材，而以往登记方面的培训教材不是时效性差就是针对性不强。要组成一支专业化程度高的业内人士编写登记培训教材，并定期修订以满足工作和培训的要求。
