时间：2023-08-25 17:09:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资与风险分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；风险；层次分析法
房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。
一、房地产投资风险类型
由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。
二、AHP法理论及运算步骤
本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：
第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。
第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：
表1 分级比率标度
虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：
（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。
第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR
三、实例分析
以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）
A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。
四、结论
本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。
参 考 文 献
[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010
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[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007
[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004
[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）
[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）
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摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词 房地产投资 投资分析 投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
参考文献:
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决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法
中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡
1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:
(1)流动性和变现力风险
由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡
(2)购买力风险
指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡
(3)利率风险
指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡
2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡
3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡
二､房地产风险分析方法
经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡
(一)风险调整贴现率法
这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡
1.计算公式
风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q
式中:K――风险调整贴现率
i――无风险贴现率
b――风险报酬斜率
Q――风险程度
2.风险调整贴现率法的计算步骤:
(1)风险程度的计算
首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);
其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);
再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);
最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡
(2)确定风险报酬斜率
首先,计算风险报酬斜率(b);
其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;
最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡
例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:
计算为:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)
(二)肯定当量法
这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡
其计算公式为:
式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间
i――无风险的贴现率
CFAT――税后现金流量
在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡
由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡
因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析
从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:
第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡
对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡
第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡
这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:
第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡
第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡
从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡
三､房地产投资风险的规避与控制
高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡
规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:
1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡
2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡
3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡
【关键词】房地产业；投资风险；对策分析
近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。
一、我国房地产业投资风险分析
1、政策风险
政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。
产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。
2、经济风险
经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。
房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。
3、技术风险
技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。
4、购买力风险
购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。
5、自然风险
自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。
二、房地产业投资风险规避策略
1、顺应政策导向，把握投资时机
要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观经济上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”，对住房需求，了解消费者需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。
2、合理分配资金，提高保险意识
在房地产企业投资时，在收益相同的前提下总是追求风险最小，或着在风险相同时追求利益最大化。在投资时，要注意合理分配资金，灵活应用投资组合理论，选择不同区域的投资组合或不同房产类型的投资合等来达到分散风险的目的。投资者要依据房地产投资的风险程度和获利能力，遵照一定的原则搭配各种不同的房产类型以降低投资风险。要提高保险意识，通过保险手段来转嫁风险，通过向保险公司投保，缴纳保险为代价，将风险转移给保险来承担，降低自身的损失程度。也可以通过拟定正当、合法的合同条款将风险转嫁给其他经济单位，如可将施工过程中危险性较高的工作转色给其他专业施工单位，减少自身承担的风险责任。
3、完善监管机制，加强施工管理
房地产业是一个高风险行业，这就需要强化业务宏观指导，建立地区房地产市场监测机制，建立房地产市场定期分析报告制度，探索住房金融改革以及发展的深层问题。加强工程施工过程的管理，创新施工工艺，将其率先应用在施工过程中，提高工程质量，树立品牌意识。对于难度较大的工程项目，可以转包给专业施工团队，提高施工质量，降低自身风险。
4、提高管理水平，降低决策风险
房地产开发必须建立一支高水平、专业的开发团队，提高管理水平，要加强对房地产市场的调研，对方案进行可行性研究。要对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行的搜集与分析，建立信息系统，通过科学预测、对项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，降低投资开发的盲目性带来的风险。通过对政策走势的研究、房地产行业发展的趋势以及消费需求等问题进行分析，将不确定的因素控制到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。
房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，具有高风险、高效益的特性，市场存在着诸多的不确定性。这就需要房地产企业在投资决定前进行科学分析来预测风险，预先采取规避措施，将风险控制到最低限度，从而减少不必要的损失，提高房地产企业的收益。
参考文献：
关键词：建设银行；商业房地产；金融风险；应对策略
中图分类号：F832.45，F069.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。
商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。
参考文献：
[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J].价值工程,2010,26.
［关键词］房地产 投资基金 SWOT法
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
一、当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
二、房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
1．房地产投资基金的优势分析（S）
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
2．房地产投资基金的劣势（W）
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3． 房地产投资基金的机会（O）
（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
4． 房地产投资基金的风险分析（T）
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
三、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
参考文献：
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［3］王进才.房地产金融：资本市场中的新亮点［M］.中国财政经济出版社，1998.18-87.
［4］安琼.房地产投资基金探析［J］.中国房地产金融，2000，（1）.
［5］于建国，余有红等.投资基金的运作与发展［M］.上海人民出版社.
［6］季敏波.中国产业投资基金研究［M］．上海：上海财经大学出版社.
关键词：房地产，投资风险，管理
中图分类号： F293 文献标识码： A
前言
一、房地产投资风险的分类
在房地产投资的领域里，风险主要是经济风险，它的种类大致可分为商业风险、金融风险、购买力风险和清算风险四种类型。风险分析是房地产投资中一个十分重要的问题。以下为房地产投资过程中存在的一些主要风险种类。
1.市场竞争风险。市场竞争力风险是指由于房地产市场上由于同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，导致楼盘滞销或者推广成本的提高所带来的风险。市场竞争风险主要是由投资者对市场的调查不足以及错误决断引起的，是对市场把握能力的不足。
2014年，西安商品住宅市场逐步开始“筑底”，整体成交量稳价跌。市场库存量进一步
加大，整体库存去化需要2年，市场竞争日趋激烈。虽然三季度西安市房管局曾先后两次松绑楼市限购政策，但并未使西安房地产市场迎来转机，市场深陷调整期，房企年度业绩普遍未完成。
2.流动性和变现性风险。首先，是由房地产的本身性质决定的。房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移。而它本身是不能移动的。这便导致了由于市场变化，地区人口结构、交通线路、竞争者等因素的变化而影响到整个投资项目收益的变化。其次，房地产的价值量大、占用资金多，导致了房地产的大多数的资金交易需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。即投资者在需要现金周转时，无法快速将手里的房地产脱手，即使脱手也很难达到合理的价格，从而大大影响了其投资收益，所以给房地产投资者的变现风险。
3.金融风险。金融风险是指项目的纯收入不足以偿还债务的潜在可能性。金融风险反映了因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。借贷资金的使用增大了收益的不确定性，也就是项目的金融风险性。当投资中借贷资金的比例很高时， 金融风险的可能性就会水涨船高，反之金融风险就会愈低。换言之，金融风险是由借贷资金的使用决定的。
4.购买力风险。购买力风险是指通货膨胀可能导致投资者收到客户以贬值的货币支付项目款项的情况。在中国的现阶段市场中，若投资者采取部分楼盘分期付款的方式，也会由于出现货币贬值严重，而出现楼盘收益入不敷出的状况。虽然未来通货膨胀率的预测已经包括在贴现率中，但未来的通货膨胀率却有可能偏离于开始的预测，表现为或高或低。还有便是由于物价总水平的提升导致了消费者购买力下降，当物价高于大多数消费者总体收入水平时，消费者对房地产产品的需求就会下降，这就导致了投资者出售收入的降低，从而导致一定的收入损失，这就是风险产生的结果。
二、房地产投资风险管理
1. 房地产投资风险识别。危害是伴随着风险的产生而产生的，但它从中却又透露着巨大的效益。风险与效益是相互对等的，从中体现了风险结果的双重性，一方面，风险利益使其风险具有使人们甘愿冒风险去获取利益的诱惑效应，另一方面，当风险代价太大、决策者厌恶风险时，自然就会采取回避风险的行为，这就是风险的约束效应。这就是风险效应的两个方面，它们同时存在着、作用着，而又互相矛盾着、互相抵消着。在决策时，人们是选择风险还是选择回避风险，两种效应相互作用的结果就产生了房地产。投资风险识别是指在房地产开发过程中房地产开发商对其中存在的风险加以识别， 并进行系统的归类分析，以揭示其风险本质的一系列过程。
三、房地产项目投资风险应对措施
1.风险回避。在房地产的投资过程中，要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资，这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险，那么将会很快有投资者涌入市场，从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。
2.风险转移。在保险型转移过程中，投资者可以通过合同，使另一方来承担以及赔偿风险所带来的损失。在生活中，这样的例子不胜枚举。在风险转移过程中其中的一种方式，被称作保险型转移，即通过保险的方式，避免承受大的风险。不过，不是所有的风险都是通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移也是部分性的受到限定的。
【关键词】房地产；投资风险；控制
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
前言
文章对房地产投资风险控制研究的理论意义及其中存在的问题进行了详细的介绍，并对房地产投资风险的识别进行了阐述，同时经过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发投资风险有效控制的措施进行了探讨。
二、房地产投资风险控制研究的理论意义
1.在宏观经济研究中，通过对中国房地产投资风险控制问题的研究将有助于房地产业的发展，是促进国民经济增长的一种重要方式。中国作为发展中国家，正处于经济转轨的重要时期，中国的经济体制改革是前所未有的实践，因而，与一定经济、制度相协调的中国房地产投资风险控制问题的研究，将有助于我国宏观经济调控理论的完善。
2.对中国房地产投资风险控制问题的研究涉及到经济学与管理学等多个学科领域，本课题依据现代经济与管理理论的新发展，进行中国房地产投资风险控制问题研究，将有助于学科的融合与发展。
3.考虑到国际房地产资金的注入和国际房地产商进入中国市场，以及加入WTO之后5年的过渡期已经到来，房地产业将面临激烈的竞争，所以我们必须对中国房地产业投资风险控制问题进行深入细致的研究。
三、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
四、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
1.采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
（一）投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用／年计划总收入。据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％―40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
（二）偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％一90％。
2.概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
五、房地产开发投资风险有效控制的措施
1.在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况．诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及来来发展趋势等。理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究．合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习．高度重视企业风险管理。
在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系．征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式，在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；及时就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通．充分考虑项目防火、抗震、御灾要求．采用价值工程技术进行优化设计。
3.在工程建设阶段．开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特剐是额材料、新工艺的应用．以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底．严格控制设计变更，做好现场施工日记并注意资料收集和保存，按时支付工程预付教、进度教，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；
4．在房地产租售阶段，开发商应明确房地产租售指标，制订营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材。及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修井消除火灾、事故隐患等。
六、结束语
随着对房地产行业研究的不断深化，房地产企业都加强了房地产开发投资风险控制。对关乎到企业的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
参考文献：
[1]范如国．房地产投资与管理[M1．武汉大学出版社，2011．
引言：
房地产业作为国民经济的组成部分，它的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产开发和投资随之上升，但由于房地产开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长，使房地产价格上升，开发商资产值相应快速膨胀，在银行大量提供抵押贷款的情况下，投资乘数效应又使得房地产业比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长本文由收集整理的综合影响，因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。房地产投资是房地产开发的源头，直接决定了房地产业的发展态势。
一.房地产投资的概念
房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题{包括政府，企业和个人}为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。
二.房地产投资的分类
根据房地产投资形式的不同，房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式；房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理，包括购买房地产开发企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时，根据房地产投资的用途不同，房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等。
三.房地产投资的风险和弊端
由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款，且所占用的这部分资金大多是长期贷款，而银行资金来源主要是各类短期存款，如此短存长贷的矛盾，在银行内是主要的潜在风险之一。目前，国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施，一旦房地产市场发生大的波动，银行将形成大量的呆、坏账；此外，在偶然因素的刺激下，短期储户如果大规模提现，银行将面对资金短缺的经营风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产抵押贷款二级融资模式的情况下，化解上述风险相当困难，只能将其寄托在房地产稳健良性发展的良好预期上，但是这种预期是极其脆弱的。
从逻辑上讲，房地产投资是房地产价格与价值上升的原因，同样也是结果。一般而言，房地产投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要有：房产类商业成本（包括商业设施与厂房租金等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增加，降低城市竞争力，这是不利的因素。但实际上，这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也有着密切的联系，如商业成本提高，可能使某些产业和行业逐渐迁出，其结果将导致城市相关产业链的破坏，使聚集的产业带、产业区分散，最终导致该类产业竞争力丧失；同样地，随着居住、办公成本的提高，增加了人才的生活成本，从而城市部分地丧失对人力资本的吸引力，人才的流失将大大降低城市的竞争力，进而对城市经济增长与发展不利。
四.房地产投资的控制方法
1.使用风险预警系统。
为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险，建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统，并决定在上海、深圳等13个城市进行试点。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成，包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与地产相关的数据，各地将在整合这些数据的基础上，定时相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，一些地区房地产价格和投资增长过快，对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系。因此，作为房地产开发单位，学会使用房地产市场预警预报信息系统，善于总结系统反映的信息，把握当前我国房地产业发展的总体趋势，减少宏观风险因素带来的影响。另外，房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统，有效觉察计划的偏离，一旦超出正常范围，立即启动整改应变程序。
2.成立风险专管机构。
目前，投资风险已经越来越被人们所重视，但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业却很少，投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开，缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的管理，造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投资风险，应从机制上、制度上加以落实，成立专门的房地产管理机构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的工作任务包括风险的具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的控制。风险的转移和处理。
3.房地产开发投资组合。
房地产开发的投资组合是指在某一则这种组合越不能降低风险；组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业，应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超容量的配套。
4.建立财务预警系统。
房地产项目的财务评价，又称为微观经济效果评价。一般来说，财务评价就是考虑到房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给企业带来的利益。因此，房地产投资财务预警系统能初步考察出此项目投资的可靠性及可能的前景。它是项目评价的第一步，也是项目可行性研究的核心内容，是决定房地产投资命运的重要决策与依据。因此，开发商在投资决策前必须做好投资评价工作。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、资金运作过程影响因素多，因此发生财务风险的可能性较大。房地产开发企业建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段。一个理想的风险预警体系，会在企业所面临的各种现实和潜在的风险尚未形成或刚刚形成时，迅速确定风险来源、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。
关键词：蚂蚁算法；方差；投资组合；动态模型
中图分类号： F293.3文献标识码： A
1 引言
蚁群优化算法是模仿蚂蚁工作方式的一种新的启发式算法。蚂蚁算法已广泛应用于求解旅行商问题、指派问题、以及物流管理和施工管理中的最短路径问题等。生物学研究表明一群相互协作的蚂蚁能够找到食物源和巢之间的最短路径。蚂蚁间相互协作的方法是他们在所经过的路上留下一定数量的信息素，该信息素能被其它蚂蚁检测出来，一条路径的信息素越多，其它蚂蚁将以越高的概率选择此路径，从而该路径上的信息素会被加强。
2 动态模型的建立及求解
设房地产市场上有n项投资项目，则第i种投资组合在第t时期内投资额的收益率βit为
βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)
其中p1it表示第i项房地产项目在t时期的市场价格，p0it表示相应的房地产项目投资额，dit表示相应的投资方在该项投资过程中所获得的收益。显然βit为一随机变量。
假设房地产投资者在第t时期的投资金额为mt，mt为外生变量，令xit表示投资者投资到第i种房地产项目第t时期的投资额，xit为内生变量。
2.1 以方差作为风险度量指标的房地产投资动态模型
我们采用房地产收益率的数学期望作为房地产投资收益大小的度量指标，用
房地产收益率的方差作为风险度指标，记
bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)
其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i种房地产投资收益率与第j种房地产收益率在第t时期的协方差。
在上述记号条件下，第t时期内的房地产组合投资总的期望收益bt为：
bt=，t=1，2…，N
第t时期n种房地产组合投资总的风险σ2t为：
σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)
由此可得出如下房地产组合投资的动态模型：minσ2= (1—4)
也可表示为如下矩阵形式 minσ2= XTVX(1—4a)
上述模型是一个动态优化问题，Kuhn-tucker条件是该问题最优点存在的充要条件，其K-T条件可表示为为满足K-T条件的解，可考虑如下动态优化问题的解，记为模型：minJ=eTN W (1-4b)
其中eTN=（1，1…）T1×N，W为人工变量组成的N维向量。若能求出模型(1-4b)的最优解，且最优值J为0，则模型(1-4b)最优解中部分向量X*即为模型(1—4a)的最优解。
3计算实例
某房地产开发公司在某市有A、B、C、D、E、F六处可供选择的地段，可进行(1)高层住宅、(2)普通住宅、(3)商业写字楼、(4)大型商场、(5)商业步行街等五种类型的房地产开发项目建设。各项目类型在不同地段经济评价指标见表1。该公司在一地段只投资一种类型。试确定房地产开发项目投资组合方案。
表l各投资方案各项指标评价情况
基于方差作为风险度量指标的蚁群算法，计算结果如表2所示表2
如果引入静态下的基本蚁群算法则得到如表3所示结果表3
4 二种算法的计算结果比较表4
从表4可以看出，利用方差作为风险度量指标的蚁群算法在计算速度略慢但收益率比基本蚁群算法有了较大提高，投入相同的资金，获得的利润也比较大。可以说本文提出的以方差做为度量指标并随时间变化的蚁群算法，在解决房地产开发项目投资组合问题上是优于基本蚁群算法的。
参考文献
[1] 尹伯成，边华才.房地产投资学[J].上海：复旦大学出版社,2002.
关键词：房地产投资；分析方法；风险识别
房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。
一、房地产投资风险主要分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（fta法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
（二）故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
（三）幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
（四）筛选-监测-诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险（市场体制性风险）和非系统分析（项目差异性风险）；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
（一）投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
（二）土地获取阶段风险。房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
（三）项目建设阶段风险。项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
4、施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
（四）经营管理阶段的风险。房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提，在此基础上进行有效的风险防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。
