时间：2023-08-25 17:09:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋产权相关法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。联排别墅是大多数经济型别墅采取的形式之一。房屋建筑面积在90平方米以下且是首次购房的按1%缴纳；面积在90平方米至140平方米的，按1.5%缴纳。面积超过140平方米的，按3%缴纳。个人所得税：售房者取得房屋产权未满5年出售的，按房屋部分的20%缴纳，或者按房价的1%缴；房屋产权已满5年的，免征个税。
二手房别墅所缴税的种类和额度有所不同。在实践中，买卖双方需要缴交的税种也会有所不同。根据我国相关法律法规的规定，对于济南的购房者来说，买二手房需要缴纳的税费有以下几种：土地增值税。房产税。契税。手续费。交易管理费。
（来源：文章屋网 ）
第二条本规定适用于我市城市规划区和乡镇中心集镇规划区范围内的房地产开发、房地产交易、房屋租赁、房地产中介活动和物业管理。
第三条市房产管理局（以下简称房管部门）负责全市范围内的房产市场的监督、管理工作。各相关部门依据国家相关法律法规及政策对应履行房地产管理相关职责。
第四条房地产开发企业必须具备资质，按照核定的资质等级，承担相应规模的房地产开发项目；严格资质管理，杜绝无照、无证从事房地产开发经营行为。房地产开发企业必须取得《工商营业执照》和《税务登记证》，凡无营业执照从事房地产开发经营的，由工商部门责令停止开发经营行为，凡无资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由房管部门责令限期改正，并处以5—10万元罚款；骗取资质、涂改、出租、出借、转让、出卖资质的，由房管部门处以1—3万元罚款。
第五条开发项目的确定，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城乡规划，在土地使用权出让和划拨前，规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当按国家规定的事项提出书面意见，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第六条房地产开发项目必须严格执行资本金和项目手册管理制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%。开发企业应将项目手册及项目建设的其它相关资料报送房管部门备案。项目竣工后，应办理竣工验收备案手续。未经验收的房屋交付使用的，由房管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办的，则处以10—30万元罚款；验收不合格的房屋交付使用的，责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重，造成重大伤亡事故的，吊销营业执照和资质证书，依法追究刑事责任。
第七条商品房预售必须办理预售许可证。商品房预售应签订预售合同，同时使用地税部门监制的房屋预售款收据收取预售款，并报房管部门登记备案。房管部门应严格监管开发企业预售资金。未取得许可预售商品房的，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款；骗取预售许可的，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第八条商品房现房销售，开发企业应将开发项目手册和符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案；必须使用《商品房买卖合同示范文本》，并向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；面积误差率不超过3%。凡违反上述规定的，由房管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。利用虚假告宣传、欺诈、误导公众的，由工商部门按相关法律规定予以处罚。商品房销售实行明码标价制度，对违反明码标价规定，或不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的，由物价部门依据《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
第九条在城镇规划区内严格实行“统一规划、限制身份、占新退旧、一户一基”的原则，严禁利用集体土地从事商品房开发，严禁假借新农村建设名义，以联合建房、合作建房的形式，出让、转让或者出租集体土地使用权；严禁非法销售在集体土地上建设的房屋。违反上述规定的，国土资源部门没收违法所得并处罚款；房管部门依据有关规定予以处理。
第十条对具有下列房地产开发行为之一的，房管部门按无资质从事房地产开发经营处以5—10万元罚款；国土资源部门按土地基准地价补收土地出让金，并处以罚款；税务部门根据相关部门移送的证据依法予以处理。
（一）未经规范程序购买破产、改制、重组的企（事）业单位房地产进行商品房开发，或以企（事）业单位名义建房向外出售的；
（二）以危房改造名义改、扩建住宅，销售给申报家庭共同生活成员以外业主的；
（三）以其它理由新建、扩建私人住房销售给申报家庭共同生活成员以外业主的。
第十一条严格执行审批办证程序，严禁超越政府审批范围发放土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证和房屋产权证。城市危房改造和拆迁建设，严格执行初始业主申报认定制度，严禁在办理土地、规划等相关证件过程中提前分户、一证多户。
第十二条房地产转让登记按房管等相关部门在市行政服务中心窗口设定的程序办理。房地产权利人转让房地产，应如实申报成交价格，提交合法的房屋销售发票，以成交价格作为交纳税费的依据；成交价格明显低于正常市场价格的，依评估价格作为缴纳税费的依据。
第十三条房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则；房地产抵押由房管部门实行登记制度，抵押合同签订30日内应当到房管部门办理抵押登记手续，依法设定的房地产抵押受国家法律保护。但法律、法规禁止抵押的，不得设定抵押。抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产估价机构评估确定。
第十四条用于出租经营的房屋必须符合法律、法规的规定。房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内到房管部门办理登记备案手续。租赁房屋经登记备案后，房管部门依法核发《房屋租赁证》。伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》的，由房管部门注销其证书，并处以罚款；对不按期申报、领取《房屋租赁证》的，房管部门责令限期补办手续，并处以罚款。《房屋租赁证》应作为有关部门办理相关证件的要件之一予以出示。房屋出租人应依法缴纳相关税费，否则，税务部门依法予以处理。
第十五条房地产中介服务机构实行登记备案制度。房地产中介服务从业人员实行资格管理。设立中介服务机构，应当在工商部门领取营业执照30日内到市房管部门备案并申请资质。实施收费前应到市物价部门办理《服务价格监审证》，严格实行机构资质年检制度，对不合格和不规范操作的机构予以清除。未取得房地产中介资格和资质，擅自从事房地产中介服务的，由房管和物价部门依照相关法律法规的规定予以处罚。
第十六条房地产中介机构和人员承办业务应当与委托人签订中介服务合同；中介服务费应按市物价部门核定标准和核发的《监审证》收取服务费用；中介服务人员在房地产中介活动中不得有违法违规行为。否则，房管部门收回资格证书或公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下罚款；物价部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》对中介机构进行处罚。
第十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。未取得资质证书从事物业管理的，由房管部门没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第十八条物业服务实行服务等级收费制度。物业服务费由物价部门会同房管部门制定政府指导价，服务企业与业主委员会依据政府指导价协商确定具体的收费标准。报市物价部门备案，并在物业服务合同中予以明确。
第十九条国家机关工作人员在房地产市场监督管理工作中，、、的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条对本规定前的历史遗留问题，按照下述原则处理：
（一）个人建房违规开发经营房地产行为的，房管部门在办理房屋产权转移登记前，区分不同区域不同情况，依据相关规定予以处罚。
（二）凡拆迁改建房屋办理产权登记时，应提供原拆迁房屋的产权证件，由房屋产权登记机构在办理新证的同时予以注销，按新建面积办理产权初始登记，不予处罚；办理产权转移登记的，视不同情况区别对待。
1、政府统一拆迁改建旧城房屋及市政府征用土地涉及的拆迁异地安置新建的房屋，凭户口簿和拆迁补偿协议书及征地补偿协议书认定后，对被拆迁人及家庭成员按规定程序审批新建的房屋，在转移登记时免予处罚。
2、凡临道路立面改造拆除房屋退出规划红线按规定程序审批重建的房屋销售时，凭拆除前的房产证、改建前房屋现状图和道路规划图认定后，免予处罚。
3、未占用规划红线的拆除重建房屋对外销售，在拆除面积（以原产权证登记面积为准）两倍以内转让的不予处罚；超出两倍的部分面积，转让登记前应予处罚。
（三）占用临道路空地及其它空闲土地兴建住房对外销售的，按相关规定处罚。
（四）企业利用工业用地，建造住宅对外出售的，一律视作违规从事房地产开发予以处罚。
第二十一条违反城乡规划，私自建房或非法从事房地产开发的，所建房屋一律拆除。
关键词：房屋产权档案；公开查询；解析
改革开放以来，我国的城市建设发展的异常迅猛，房地产市场的发展势头也十分强劲，是国民经济发展的重要动力。房屋产权档案随着房地产交易市场的发展也被越来越广泛的应用开来，对于房屋产权档案的使用也越来越频繁，而房屋产权档案公开查询工作也越来越重要。实施房屋产权档案公开查询可以将房屋产权属登记的公示作用发挥出来，对于保障房产交易的安全以及维护房产交易市场的秩序都有着很重要的作用。
一、实施房屋产权档案公开查询的作用
（一）可以更好地促进房地产市场的发展
实施房屋产权档案的公开查询对于促进房地产市场的发展有很好的作用。这主要是因为利用房屋产权档案可以对房地产档案的工作发挥检验和促进的作用，实施房屋产权档案公开查询工作的前提是要不断地将馆藏丰富起来，对于房屋产权档案的管理、保存和检定工作要进一步的提高效率和工作质量，并且要不断的创造和编制种类丰富的检索工具，以满足社会各界的多方面的利用需求。同时，通过房屋产权档案公开查询可以将群众的反馈意见收集，对完善房产市场的薄弱环节有很大的帮助。另外，通过将房屋产权档案查询公开化可以对档案工作起到宣传作用，让人们能够充分的认识到房屋产权档案的重要性和其不可替代的价值性，以取得社会大众对于房屋产权档案管理等工作的支持和帮助，以促进我国房地产市场的更好更快发展。
（二）对社会开发房屋产权信息资源有促进作用
将房屋产权档案由传统的封闭化向公开化进行转变是我国社会主义市场经济不断发展的必然要求，对于社会开发房地产档案信息资源有很好的促进作用，也是繁荣房地产事业的一种社会形式。改革开放以来，我国的市场经济发展的十分迅猛，而房地产事业的蒸蒸日上对于市场经济的发展有着不可磨灭的功劳，这是众所周知的。我国市场经济的发展伴随着旧城的改造和新城的建设，房地产市场日益频繁的运作也带来了很多有关于房屋产权的纠纷，对于房屋产权档案的利用也就越来越多，将房屋产权档案实施公开查询是房地产市场的一种进步体现，同时也是我国社会的一种进步体现。
（三）直接反应房屋产权档案管理单位的工作质量
实施房屋产权档案公开查询，可以让管理单位对于档案管理的工作公开化和透明化，直接反应其工作效率与工作质量，有利于社会大众对房屋产权档案管理单位进行监督。房屋产权档案是房地产行政管理工作中的一部分，也是房地产有关管理部门的“面子工程”，将其公开化能够直接反映出管理单位的工作水平，用群众监督来促使房地产有关管理单位更好地履行其工作职责。
二、实现房屋产权档案公开查询的途径
（一）提高房屋产权档案管理工作人员的素质
房屋产权档案的管理工作所涉及的领域十分广泛，所应用的知识也十分复杂，并且是一项具有很强专业性的工作，这主要是因为房屋产权档案的内容包含了非常多的学科，例如产权内容、抵押内容、建筑学内容、测绘内容、法律内容等。由此可见，要想实施房屋产权档案公开查询最主要的是提高工作人员的素质和工作能力，加强岗位培训，从提高工作人员的文化知识水平入手，兼顾其工作技能的培养，重点培养其分析和辨别的能力。主要的培养方向有：1 熟知国家和政府对于房屋产权档案管理工作所出台的一些法律法规以及相关政策；2 培养其良好的职业道德素质，让每一个工作人员都有爱岗敬业的精神，以及认真勤恳的工作态度；3 要理解档案管理工作的理念，并且掌握档案管理工作的专业技能，对于其他领域如建筑、法律、测绘等的专业知识也要基本掌握，并且有和其他相关部门（交易部门、产权部门）建联的思想意识，做到工作中“勤动脑”、“勤动嘴”、“勤动眼”；4 要掌握自己工作单位的基本情况，做到心中有数，以便在得到利用者的需求时能够快速准确的提供信息线索，提高工作效率；5 具备与时俱进的意识和能力，能够及时地进行知识更新，对现代化的管理手段和高科技的工作方法能够学习和掌握，以改变传统的工作模式。
（二）加大宣传力度、学习相关法制
实现房屋产权档案的公开查询应该大力宣传我国的《档案法》，让社会大众认识到房屋产权档案的法律效益，使之深入人心，房屋产权档案管理单位应该充分的意识到档案宣传工作的重要性，用新的观念来代替传统的观念，用新的角度来代替传统角度，开拓视野并善于抓住新的发展时机，认真落实国家相关法律法规，并要加大执法力度和宣传力度。在符合法律要求的基础上建立和本单位实际情况相适应的对于房屋产权档案的管理制度，更好地提高工作效率。
（三）建立现代化档案管理工作体系
所谓档案是指承载着人类历史活动真实记录的材料，具有一定的保存价值和借鉴价值。就目前来看，推行对现有的档案信息管理工作改革是十分有必要的，改革的方向应该是将档案、信息和资料进行一体化的管理，用现代化的管理手段来构建房屋产权档案航母。充分利用现代化的管理工具，包括网络信息技术以及计算机技术等，将现有档案工作的运行模式转变为现代化的运行模式，实现信息处理自动化、信息管理系统化，以提高工作效率。在办公场所应该配备扫描仪、计算机、光盘机以及数码相机等高科技的办公工具，将这些高科技产品和办公自动化系统进行完整对接，积极做好档案目录数据准备以及数字化工作。最终达到建立一个高科技化、高智能化、高质量化的房屋产权档案管理工作系统的目标。
（四）处理好信息公开和信息保密的关系
我国的宪法规定房屋产权档案是一种特殊的专门性档案，具有一定的私密性。因此，在实施房屋产权档案的公开查询时要注重与其保密性的关系，既不能片面强调公开，不也能片面强调保密。有很多利用者对于房屋产权档案查询的目的不纯，一旦对这些人泄密就会在无意间侵犯产权人的合法权益，对其利益产生损害。因此，应该严格查阅查询者的手续，按照各种规章制度的要求来对查询者的身份信息和查询动机等进行严格的把关。采取各种适合的措施来确保处理好房屋产权档案的保密性和公开性的关系，既要实现房屋产权档案的公开查询，又要杜绝失密、泄密的现象发生。
三、总结
房屋产权档案的公开查询是我国市场经济发展的必然趋势，也是房地产市场更好更快发展的必然要求。可以更好地促进房地产市场的发展，并对社会开发房屋产权信息资源有促进作用，同时还能够提高档案管理单位的工作质量和工作效率。因此，必须要加以重视。
参考文献
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离此不远的海天花园房屋业主委员会，也正在为小区的公共设施展开维权。“我们已提讼，要求恢复会所和购物中心原状。”上海市高信德律师事务所成大为律师说，海天花园的一些公共设施，通过私下售让，改变了原来的功能，严重侵害了业益。
事实上，近年来，一些大中城市的房地产开发商，通过各种不当方式将小区文化、娱乐、体育等公共设施的房屋产权“巧妙”地进行台下交易、低价出售给私人，受让者又违规、违法改建成酒店、办公大楼、幼儿园等，再通过高价评估将这些问题资产抵押给多家银行贷款套利，把风险转嫁给银行。
成大为说，这种小区公共设施违规交易的黑色产业链风险正在集聚增大，犹如钢贸贷一样带给银行坏账风险，同时滋长了寻租腐败之风，扰乱了房地产市场秩序，激化了社区矛盾。
“两次开发”
据悉，地处上海市大虹桥区域的康虹花园、西郊枫林园、海天花园以及闵行区小区集聚度高的地区，均有类似情况发生。
深究这条黑色产业链可以发现，开发商、接盘者与既得利益群体巧妙设计了一个鲜为人知的房地产“两次开发模式”，即先以文化、娱乐、体育等公共设施的高档会所与高品质生活为卖点，在售楼资料里大肆渲染推销出售具有完全产权的商品房。在楼盘出售完后，再私下出售属于全体业主的公共设施。这已成为房地产行业不良开发商欺骗业主的惯用手法，在早期开发的高中档小区尤为典型。
尽管2008年起相关法规已明文禁止会所等公共设施的交易，但由于相关法律法规不配套，致使一些老社区依然存在严重问题。
其商业模式可概括为：第一次开发模式为“完全产权的商品房+部分产权的公共配套设施”（用以吸引高消费，获取高利润）；第二次开发模式为“转让不完全产权的公共设施（会所商场等）+变功能+开酒店+高出租+贷款”。这些交易通常都采用瞒天过海的手法获取公共设施用房的产权证，然后从主业链与辅业链两个方面展开非法经营。
成大为说，主业链包括违建商业地产，如2009年青浦区海天花园“会所”产权人变更为金某后，原一张产权证上的“购物中心”被注记为“商场”及“商业”；“会所”被注记为“旅馆”及“旅（宾）馆”。这明显违反了沪房地市（2003）230号文件规定，完全改变了“会所”与“购物中心”是海天花园公共配套设施及为小区全体业主提供服务的“功能”。
辅业链是转借转租非法经营特许行业。通过改变功能和违法经营获取利益（如特许经营的酒店与幼教业），开发商与既得利益者串通一起，将黑链伸向需经特许批准的酒店或幼儿园等。
上海一位资深律师表示，近期一周内就接到闵行三个小区两个业委会提出会所使用权纠纷案。如闵行东苑大千美墅发展商为了追求利润，通过“转手”会所改变功能经营商业租赁；月光流域与红山半岛两个楼盘的开发商在开发初期隐瞒了“体育会所”土地的使用情况，名曰两个小区业主可共同使用，但在楼盘售完后，开发商金蝉脱壳，转嫁矛盾，一走了之。致使两小区业主为争夺“体育会所”的使用权而打官司长达8年之久。
金融链风险
《财经国家周刊》记者在调查中发现，小区公共设施非法交易所有的操作流程和价格评估均绕过了业主大会、业委会和全体业主，致使小区业益受到损害。
以海天花园为例，开发商的规划图纸、售楼广告和与小区业主签订的房地产买卖合同等文件均对“会所”和“购物中心”用途与使用有明确约定。但直至2013年初，海天业主才获悉，开发商早已于2009年背着全体业主秘密将小区公共配套设施“会所”和“购物中心”转让给金某。
中国的物业管理条例第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途，其他公共场所与公用设施同法规。
其实，小区房地产两次开发模式的“发明人”醉翁之意不在酒。房地产资源与金融资源融合，才是这一模式的最大利益所在。
以海天为例，据业主实名举报信，2009年，中海发展（上海）有限公司将会所、购物中心低价转让给金某（占地面积9446.06平方米，售价仅为2700万元）。此后金某以上述产权抵押，分三次向银行办理了最高8470万元的银行贷款。
某种意义上，从事此类房贷业务的商业银行，已成为小区公共设施非法交易金融风险的托盘人。
曾任中国银行上海分行卢湾区支行行长的吴怀民说，用违法交易的小区公共设施作抵押的贷款明显属于瑕疵资产，即使贷款人所控企业报表上有一定的现金流，也不能掩饰其抵押品瑕疵所挟带的巨大风险。
一位专门从事金融违约风险的资深专家指出，在房地产“两次开发模式”下，一旦法院判定该交易违法或依法恢复公共设施原有功能，银行或将陷入不良贷款危机。
这一商业模式的融资链利用了中国房地产市场法制环境欠成熟之处，成为开发商与既得利益者在土地资源紧缺下的生财之道，也绑架了商业银行。
不仅如此，一些新入驻的外地物业公司或保安公司，也正在效仿这个黑链商业模式，成立以收购小区公共设施及场所为目标的投资公司或资产管理公司。
切断黑色链
由于早期中国物权法未出台且相关法规不齐全，对上述不完全产权（即使用权属全体业主共用共有的）没有明确规定，造成了全体业主的使用权与共有权受到侵害的局面。
法律界人士认为，小区公共设施的黑色产业链对社会及金融安全破坏力大、影响极坏，应着力做好以下几点防范―
一是完善与规范物权法、物业管理法规及相关行政行为。建议人大、检察院要加强对相关法律法规执行的监督和检查，尤其对相关法规中的不完善或不明确的条款要加以进一步完善。
建议在相关法规中明确规定：小区公共配套设施使用权及部分设施产权属于全体业主所有，不允许发展商私自出售转让。如为正常合规交易，一定要出示超过三分之二业主出席的业主大会决议及业委会盖章，经过并公告公示程序。
明确全体业主作为小区公共设施共同产权人，具有优先购买权。只有业主大会一致表决同意放弃后，开发商才可转让给第三方。小区楼盘售完后，开发商应当将小区所有公共配套设施设备与物业管理账目进行移交。银监会应明确规定，小区配套公共设施设备不得用于抵押贷款。
二是全面调查掌控以防范区域性金融危机的发生。一位从业30多年的资深金融人士说，小区公共设施的违法交易违背金融法规、金融诚信，涉嫌金融欺诈，应予以及时防控，着力整治。建议地方政府有关部门应对所在区域的相关小区楼盘存在的同类情况作全面深入的调查，全面掌握这一产业链的真实信息，预测其对社会安全、金融安全和城市形象产生负面影响的程度。
第一条为了推进和规范城中村改建和项目建设集体土地上房屋搬迁安置工作。改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条十堰城区规划建设区内城中村改建包括市政建设、重大基础设施建设、工业项目建设以及其他开发建设等项目建设涉及到集体土地上房屋搬迁的适用本规则。
第三条本规则所称城中村。仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。
第四条城中村改建应当充分调动各方面的积极性。完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的坚持统一规划、集中安置、区为主体、市里支持、市场运作、利民益民的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。
第五条市、区人民政府成立城中村改建领导小组。
市、区城中村改建办公室负责城中村改建的组织实施工作。
第六条各区人民政府（管委会）负责本辖区内城中村改建工作。其设立的城中村改建办公室具体负责本区城中村改建工作的组织实施。
第七条市规划、国土、民政、公安、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责。
第八条市城中村改建办公室应当会同市规划行政管理部门。报市人民政府审批。
任何单位和个人不得擅自改变。经批准的城中村改建专项规划。
对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改建。
可以按照有关规定迁回原城中村，由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员。禁止其他非农人员迁入城中村。
第九条城中村改建。有条件实施多个行政村合并改建，由所在区人民政府（管委会）决定合并改建。
第十条设立城中村改建专项资金。由政府承担的费用。
第二章方案制定
第十一条城中村改建方案。以及城中村改建综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改建办公室组织编制。
城中村改建方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、搬迁安置方案、土地利用方案和建设设计方案以及经济效益分析等。
第十二条城中村改建方案经村民会议讨论通过后。
不得实施。城中村改建方案未经批准。
第十三条经批准的城中村改建方案。确需变更用地规划和建设设计方案以及搬迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章改制
第十四条城中村改制。应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地所有权同步转变的原则。
第十五条实施改建的城中村。其人员依照法定程序转为城镇居民户口。
第十六条实施改建的城中村。其集体土地依照程序转为国有土地。
第十七条城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。
农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。
第十八条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果。经村民会议讨论通过后实施。
原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。
第十九条新经济组织组建后。设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。
按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费。
第二十条城中村村民转为城市居民后。应当优先用于安排原村民。
第二十一条城中村改制后。具体规则由市人事和社会保障部门制定。
符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，城中村改制后。享受最低生活保障待遇。
第二十二条城中村改制后。环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。
第四章土地利用
第二十三条城中村改建综合用地应当纳入年度用地计划。
可以根据城中村改建需要，实施改建城中村范围内的少量有产权单位的国有土地。经补偿到位后，由国土资源部门依法收回其土地使用权。
第二十四条城中村改建综合用地以招、拍、挂方式取得。
第二十五条实施改建城中村范围内的少量国有土地。由国土资源行政管理部门依法收购或置换，用于城中村改建。
第二十六条对D级危房及自然灾害倒塌房屋。
第五章规划建设
第二十七条各区人民政府（管委会）摸清辖区城中村底数的基础上按照五年规划。
并按程序批准后实施。城中村改建应当依据城中村改建专项规划制定规划设计方案。
第二十八条城中村改建涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的应当优先列入城市建设年度计划。
第二十九条城中村改建建设项目。
第三十条城中村改建房屋建设的行政性收费除国家法律法规规定征收外。经营性收费按成本收取。
第六章搬迁安置
第三十一条城中村改建以区政府（管委会）为主体。应当按照本章规定制定补偿安置方案，进行搬迁安置。
第三十二条实施城中村改建。先建安置房后搬迁原则进行，确保被搬迁人及早入住。
给被搬迁人发放搬家补助费和临时安置补助费。被搬迁人需要自行过渡的城中村改建主体应当参照市物价部门制定的补偿标准。
第三十三条城中村改建主体在动迁之前。足额存入搬迁补偿安置资金，并与开设搬迁补偿安置资金专用账户的银行和市城中村改建办公室签订搬迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经市城中村管理办公室同意，银行不得拨付。
不得挪作他用。补偿安置资金应当全部用于房屋搬迁的补偿安置。
第三十四条城中村改建主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被搬迁房屋进行估价。
第三十五条城中村改建搬迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。
第三十六条城中村房屋搬迁实行产权调换、货币补偿及产权调换与货币补偿相结合三种补偿安置方式。
第三十七条实行房屋产权调换的以转户前城中村在册户籍人口为依据。并结合原房屋产权建筑面积进行安置。安置房屋每户总建筑面积不得超过260平方米。
也可根据集中安置地势和需要，集中安置房屋户型以80至130平方米左右为主。合理设置其他户型。
第三十八条实行货币补偿的根据被搬迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素。
第三十九条安置房屋价格结算：
（一）安置房屋建筑面积与被搬迁房屋产权建筑面积相等部分按重置价结算；
（二）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。
（三）每户原房屋合法产权面积超过260平方米的给与货币补偿。
（四）安置小区按人均5平方米预留门面房由村集体或新经济组织统一管理经营。配建面积为安置小区建筑面积的5%-10%
第四十条城中村改建主体安排被搬迁人在外自行过渡期限不得超过30个月。超过搬迁安置补偿协议规定过渡期限的从逾期之月起由城中村改建实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被搬迁人支付过渡补助费。
过渡期限自被搬迁人腾空房屋之日起计算。
第四十一条城中村改建主体与被搬迁人签订搬迁补偿安置协议。搬迁补偿安置协议应当载明下列内容：
（一）被搬迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；
（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；
（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式。
第四十二条城中村改建主体与被搬迁人达不成补偿安置协议的依相关法律法规处理。
第四十三条改制后的新经济组织作为改建主体实施改建的可以按照批准的改建方案结合本村土地资源和实际情况。并经原村民会议讨论通过。
第四十四条参与安置人员原则上必须户籍与住房一致。农村有合法产权房屋，若是另有住房的只对搬迁房屋进行货币补偿，没有其它住房的纳入安置范围。
第七章监督管理
第四十五条城中村改建主体在实施过程中应当文明守法。弄虚作假。
第四十六条城中村改建主体应当严格按照批准的改建方案实施改建。或者擅自改变改建方案的由有关部门依据相关法规进行处理。
第四十七条城中村改建管理工作人员应当认真履行职责。、、的由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的依法予以赔偿。
出租方： （以下简称甲方） 承租方： （以下简称乙方） 根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：
第一条：出租地址
甲方将 ，建筑面积为 的房屋，出租给乙方作为 场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。
第二条：租赁期限
租赁期从 年 月 日起至 年 月 日止，共计 年 个 月。
本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前 60 天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。
第三条：租赁保证金
甲乙双方商定本房租赁保证金为 元（人民币大写： ），在本合同签订之日起一次性支付。
甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）
第四条：租金价格与租金交付时间
每平方米月租金单价为 元，月租金共计（按产权建筑面积计） 元（大写： ）支付方式为季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。
备注： 甲方税款由乙方承担并负责办理
第五条：租赁期间的商铺修缮和装修
1、乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外）
2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物
业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：
（1）租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。
（2）租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。
（3）租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租租赁合同，装修物权归属乙方处置。
第六条：甲、乙双方责任和义务
1、甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。
2、乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。
3、甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各费用的交纳），甲方与物业公司已签订物业管理合同、相关文件作为本合同附件。
4、乙方知晓甲方有意出售本房产，若乙方未在本协议生效7日内书面表示愿意承购本房产，则视为本条约定；房屋产权所有人按法定程序将房产所有权转让给第三方时，乙方放弃优先购买权。
5、乙方应遵守《用户手册》、《装修守则》以及本物业的其它管理制度。并与物业管理公司签订《房屋装饰、装修管理协议》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》及其它物业管理文件，以上文件作为本合同附件。
6、该房屋的质量保险费用由产权人承担。乙方在租赁期间的人身、财产（货品等）的安全及保险费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋造成的损毁由乙方承担相应赔偿责任。
第七条：违约责任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：
（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；
（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。
（3）拖欠房屋租金累计30日以上。
2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付两万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。
3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。
4、因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。
第八条：免责条款
如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金。
第九条：解决争议的方式
本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。
第十条：本合同未尽事宜
1、甲、乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签
字盖章后生效，合同到期后自行作废。
第十一条：补充条款
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
电话： 电话：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）签章：
承租人（乙方）签章：
委托人 ： 国籍： 联系方式：
委托人： 联系方式：
年 月 日
一、我国推行“以房养老”的现实困境
我国是世界上老年人口最多的国家，2013年我国老年人口突破2亿，2025年有望突破3亿，社会老龄化趋势的加快，急需巨大的社会养老资金。自2003年“倒按揭”理念被引入我国，北京、上海、南京等地相继开展了“以房养老”业务，由于种种原因，推行“以房养老”几乎没有实质性进展。具体归纳为以下几方面原因。
（一）文化观念制约
中国人有着浓厚的家庭传统观念，房产不仅仅是一种私有财产，更是情感维系的载体，房产对于家庭的重要性不言而喻。尤其是随着近年来房价的上涨，为购置一套住房，很多家庭都是倾其所有，甚至数个家庭、数代人共同出资购买。据搜狐焦点网对网友调查显示，有43%的老年网友不会选择以房养老，不好说的占22%，会选择的为35%；从子女（调查对象为70、80后）角度来看，77.2%的调查对象不赞成父母以房养老，赞成的仅有13%。因此，受传统文化观念影响，大多数老年人选择“以房养老”的可能性小，房子留给子女、靠儿不靠房仍是主流观念。
（二）以房养老对象有限
一方面受法律法规限制、房屋违章违建现象普遍、农村宅基地严禁流转等因素影响，我国农村房屋登记发证率低，且不能作为财产进行抵押，直接导致农村老年人以房养老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房养老”：对于养老待遇优厚的城市老人来说，“以房养老”没多大必要；对于没有房产的城市低收入群体来说，虽有养老之忧，但又达不到“以房养老”的条件。
（三）配套政策不够完善
“以房养老”是一项复杂的系统工程，在实际操作中涉及房屋价值评估、资金放贷、房屋抵押、房屋过户等各类问题，需要政府、金融机构、养老机构、房地产评估机构等多个不同主体参与，我国“以房养老”的相关政策法规不健全，业务开展缺乏法律依据，存在操作风险。
（四）制度和市场的不确定性
我国住宅为70年使用权，尽管《物权法》规定 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有明确规定能够保证70 年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿。另外，以房养老受房价波动的影响，市场风险会很大：若房价上升，选择以房养老的老人可能无法获得增值部分；若房价下跌，选择以房养老的老人获利，但这部分市场风险则转移给金融机构。房价变化的不确定性，导致金融机构和房屋产权人对未来房屋价值都心存疑虑。
二、国外“以房养老”经验借鉴
以房养老最早起源于荷兰，后来在一些欧美国家得到进一步发展和完善，推出了各具特色的以房养老模式，主要可分为三种类型。
（一）市场化运作模式
市场化运作模式以“住房反向抵押贷款”和“倒按揭”为主要表现形式，以美国、加拿大等国为代表，以房养老对象为62岁以上的老年人， 将自有房产进行抵押，主要由各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构进行商业化运作。由于受到高昂的房屋遗产税、完善的市场化机制等因素的影响，市场对此类养老模式接受程度较高。特别之处在于美国“住房反向抵押贷款”由政府担保，借款人不用担心资金偿还问题。而加拿大的倒按揭业务较为灵活， 通过区别不同老年人的特征， 制定个性化的倒按揭方案。
（二）个人理财决策模式
这类模式由老人及其家属直接通过房产市场进行家庭经济资源配置，释放房产经济价值，提高老人现期支付能力，主要以德国、北欧等国为代表。德国老龄化程度较为严重，老年人住房自有率较高，在一些大学集中地区的老年人更愿意将多余房间出租给年轻人，除了获得可观的房租外，还能缓解老年人的孤独感。异地以房养老产业在北欧逐渐流行起来，比如：挪威卑尔根、奥斯陆等城市先后在西班牙南部开设大型养老公寓，老人把本土的房子出租或卖给其他家庭，自己搬到设施相对完善、自然环境优美、养老费用相对便宜的西班牙等国养老。
（三）政府主导模式
政府通过出台各种政策，发动包括房企、银行、社区等各方力量，较好地实现了“以房养老”。其中，最为典型的是由政府机构、或者有政府背景的公益性机构或金融机构直接融资给借款人。政府主导的以房养老模式以日本和新加坡最为典型。日本政府在社区建设医疗、老年活动、餐饮等设施，一些大型社区中各种年龄段人群居住在一起，互相照顾，日本政府推进住宅适老化的措施是解决养老问题的新方向。另外，新加坡养老公寓比较有特色，政府建设一种面积约40 平方米的乐龄公寓，价格相对低廉，出售给55岁以上符合条件的独居或只有老伴居住的老人，使用年限一般为30年，可延长使用期限但不能转让和继承。
三、我国“以房养老”体系构建
结合国外“以房养老”经验，“以房养老”政策需契合当地文化社会背景、人口结构和人口素质、地方经济发展水平等因素，逐步建立适合我国国情的“以房养老”体系。
一是以居家养老方式为基础。对有多套房产、多余房间的老年人，可通过租售换养的方式，将多余房产出售、出租筹措补充养老金。也可通过以大换小、以价高换价低的形式释放资金补充养老金，这种方式对空巢老人来说适用性更强，另一个好处是可以抵抗通货膨胀对购买力的侵蚀。这种自我养老社会化、市场化和商业化模式，老人拥有房屋产权，继续住在自己房屋中养老，老人过世后房屋能留给子孙后代。居家养老方式不明显冲击现有文化观念，依靠不动产红利，发挥房产在补充养老金方面的作用。同时，政府应当加大对养老方面的投入，完善养老设施建设和配置，包括小区活动设施、养老看护设施、医疗设施等，积极推动配套养老型物业的建设。
二是以租房换取机构养老。老人可选择将自有住房出租，到养老机构养老，以租金补贴养老费用。房屋租赁养老是一种不变更产权归属、增加老人养老资金来源的养老模式，同时也能享受养老机构的专业服务。这种方式较为灵活，在合同到期后续期时可以根据市场价格重新计算房租，但对于年龄较大的人来说，房屋出租会不太好管理。另外，对于愿意在养老机构终老的老人，也可以将名下房产出售，获取养老资金，但会涉及卖房资金保值增值问题。
一、监管项目的改革与创新
1.会计监管内容的创新
不管是在企业单位还是事业单位之中，监管内容主要为企业内部对应的会计制度以及业务处理环节。在这之中，监管人员应该对较易制造造假操作的环节进行严格、全程的监控，如果条件允许也可以接入独立公正的第三方，以此来帮助企业内部各项业务与制度实施符合规定原则。同时，监管人员还应该准确的划定企业内各部门之间的全责界限，并且设立明确的奖惩条令，使部门工作人员了解到会计信息或者财务活动的重要性从而主动规范自己。同时，企业内部应该建立起高效低本的运行体系，通过转变企业内部财务会计方面的管理理念，减少企业事务运行成本，排除企业中不必要的财务支出，提高会计财务部门的工作透明度。
2.着重会计关键环节的监管
企业运行涉及的内容极为复杂，尤其是部分大型企业，而监管人员在对企业进行会计财务监管时，往往无法面面俱到，包揽所有监管事项，因此择其重点才是关键。目前国内各大企业共同重点监管的环节基本都在会计信息方面，主要是会计报表的审查监管等。在这方面，企业首先应该努力提高自身会计人员的专业能力及个人素质，并设立严格的会计人员考核认证检验，确保从自身方面提高内部会计信息质量。另外，企业还应该对会计报表等关系到企业运营的重要信息进行重点审查，避免在运营的关键点中出现问题，从而给企业带来严重损失。
3.会计监管标准的创新
(1)目前国内企业中会计监管标准现状会计监管的标准是决定企业会计财务监管效果是否明显的关键因素，我国针对会计监管工作制定了很多相关法律法规，通过这些法律法规，监管人员能够在进行会计财务事务监管是做出清楚明确的处理判断，但由于目前我国经济体系发展不成熟，会计监管方面的法律法规依旧存在些许问题，例如某些会计监管法则虽然理论清晰明了，但缺少定量要求，在实际的运用中缺乏数据判断，实行起来较难，又或者某些法律自身定义就较为笼统，法律涉及的细节不够具体，这就导致在小规模会计监管工作中，此类法律无法提供准确的依据。目前政府应该尽快制定出会计方面的民事责任赔偿法，并切实实施起来，从而通过非刑事手段来更好地解决企业中已经出现的会计财务纠纷。
(2)企业会计监管标准改变的着手方向目前我国在会计监管标准方面出台的可依据法律主要为刑事、行政追究方面的，而涉及投资受害方的保护性质的法律却非常少，这就导致了在发生会计财务纠纷时，受害方无法享有合理的法律保护，得不到后续赔偿，这对投资人来说非常不利。另外，由于目前国内会计财务方面的管理主要依靠会计人员的个人素质，会计人员制造假数据较为轻松，这就导致了许多会计人员在侥幸心理的促使下触犯法律，尝试制造假报表数据。要想避免此类事件发生，国家应该尽快针对会计人员制定相关的管理与惩处法规，通过加大惩罚力度来抑制造假事件的发生。同时，政府还应该针对违法会计人员所在的会计机构组织制定一系列的处罚赔偿法律，并允许受害投资方对该机构组织提出诉讼与赔偿要求，这样可以间接加强企业在会计管理方面的工作严格度，从而从根本上杜绝会计造假事件的发生。
二、结语
企业运营在我国近几十年的经济发展中非常关键，是各大地区经济发展的重要基础。在2000年以后，我国经济发展逐渐提速，国内经济环境也逐渐接近发达国家。会计监管作为控制企业内部经济财务运转的重要手段，其重要性不需言表，随着国家对企业会计监管体制的逐渐重视，国内大部分地区企业发展都以步入正轨，但依然存在一小部分企业会计财务处理失准，会计信息造假严重的情况。因此，只有国内会计人员及监管监管人员从自身做起，以严谨认真的工作态度对待每一项会计事务，才能从根本上逐渐解决会计监管体制问题，使企业能在良好的经济环境中发展。
作者：李津 单位：唐山市住房和城乡建设局房屋产权监理处
委托人（甲方）：___________________
居间人（乙方）：___________________
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与居间人在平等、自愿的基础上，就房屋租赁居间的有关事宜达成协议如下：
第一条 委托事项
甲方委托乙方在委托期限内为其居间寻找符合以下条件的房屋（必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线），并协助促成其与出租人签订房屋租赁协议：________________坐落：____；楼房为___室___厅___卫；平房为 ___间；无装修；一般装修；精装修；防盗门；有线电视接口；空调；天然气；煤气；集中供暖；土暖气；热水器；电话；电视机 ；电冰箱；洗衣机；上下水；家具____________；楼层：___；结构：____；朝向：____；建筑面积：_____平方米；月租金标准：____元；租期：____；房屋用途：_____；房屋权属：________________其他条件： _______________乙方还应提供以下服务：___________。
第二条 委托期限
自________年_________月________日至________年________月_________日。
超过以上期限仍需要居间服务的，双方另行签订居间协议或以书面形式将本协议委托期限延长。
第三条 现场看房
乙方应陪同甲方到房屋现场看房。
乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址、看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。
乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。
第四条 甲方义务
（一）应出示身份证_______等真实的身份资格证明；
（二）应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合；
（三）应对乙方提供的房屋资料保守秘密；
（四）不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。
第五条 乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应尽力完成甲方的委托事项，按照本协议第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁协议提供联络、协助、撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁协议成立；
（三）应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求；
（四）不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；
（五）对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密；
（六）应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明；保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷；
（七）收取看房费、佣金、居间活动费用的，应向甲方开具合法、规范的收费票据；
（八）本协议签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用。
关键词：登记错误；行政行为；民事侵权责任；国家赔偿责任
一、引言
不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。[1]不动产登记制度，是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起着维护交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各国都把完善不动产登记制度作为加强不动产管理的重要举措。房屋，作为典型的不动产，其权属登记，是房地产法学领域的重要课题。房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提，关系到公民切身财产权益的实现。特别是登记错误，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财产权益的高度。现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径，作为保护公民财产权益的手段，损害赔偿较之于其他两种途径无疑具有更好的补偿受害人损失的效果，因此本文专门论述之。
二、房屋权属登记错误的法律分析
房屋权属登记，是国家加强不动产管理，维护交易秩序和交易安全的手段。探讨房屋权属登记错误的赔偿责任，显而易见必须首先明晰房屋权属登记的性质。厘清房屋权属登记的法律关系，确定相关当事人的权利义务，那么希冀相关主体承担登记错误的赔偿责任才有可能。鉴于房屋权属登记是公权力介入私权利的产物，故学界一直有房屋权属登记行为是行政行为还是民事行为的争论，一定程度上影响了登记错误赔偿责任的实现，所以有必要明确房屋权属登记行为的性质。
（一）房屋权属登记行为的性质
就房屋权属登记行为的性质而言，大体有三种学说。第一，公法行为说。该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权而实施的行政行为。”[2]不动产登记是一种行政行为，理由之一，不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为；理由之二，不动产登记行为是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是来源于国家行政权，申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护；理由之三，不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须要严格按照法律规定和有关规范进行。[3]第二，证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。[4]第三，私法行为说。该说认为登记行为中，真正由当事人参与的行为包括登记申请和登记请求两方面，考察登记行为的性质应从这两项权利去考察。登记效力之发生脱离申请人之意思则难以发生效力，登记行为本质上是一种事实行为，登记并不能赋予任何人权利。登记行为是产生私法效果的行为，就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。[5]
上述观点都具有一定的合理性，但笔者以为，房屋权属登记行为，应当是一种行政行为，具体地说，是行政确认。所谓行政确认，是指行政主体依法对相对方的法律地位、法律关系和法律事实进行甄别，给予确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。[6]依据我国《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时，我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。所以说，把房屋权属登记行为认定为行政行为更为妥当一些。
（二）房屋权属登记错误的原因
不动产登记作为物权的公示方法，其物权权利具有正确性推定的效力，即不动产登记权利作为正确权利只是法律为稳定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是绝对的，原因就是不动产登记会产生错误。不动产登记错误是指在不动产登记中，登记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态，主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。[7]房屋权属登记亦同。在房屋权属登记过程中，登记机构会对当事人提供的申请材料进行审查，其审查模式一般有两种，一是形式审查，即只对当事人提供的材料进行格式要求方面的审查，而不对材料的真实性进行辨别；二为实质审查，即不仅要审查当事人提供的材料是否符合要求，而且要对材料的真实性进行鉴别。现行物权法在第十二条对登记机构的审查形式作出了规定，指出登记机构应对当事人提供的材料时候符合要求进行审查，必要时候可以实地查看。可以看出当前我国登记机构的审查形式为形式审查为主，实质审查为辅。尽管我国的审查形式是在比较形式审查和实质审查优劣基础上作出的折衷选择，但这并不能弥除登记错误的发生。由于当事人的原因或者登记机构的原因，都可能发生登记错误的情况。
物权法第二十一条对登记错误发生的原因进行了概括，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。从中我们可以看出，登记错误发生主要有三种情况：第一，就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记；第二，就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记；第三，就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因，或者是二者的原因，造成他人损害的，就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，应适用民事诉讼程序；因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，应启动行政诉讼程序；因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，非连带责任或按份责任，此时也应适用行政诉讼程序，只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。
三、房屋权属登记错误的赔偿责任
因当事人原因、登记机构原因或者共同的原因造成房屋权属登记错误，使得登记权利人与实际权利人不一致，这不仅使实际权利人丧失房屋所有权及他项权利，同时静态的交易安全和动态的交易安全都无法得到保证，由此造成他人财产等权益的损害。赔偿制度不仅能及时补偿受害人的损失，也可以警醒相关主体减少登记错误的发生，不失为房屋权属登记错误的有效的法律救济途径。仔细分析房屋权属登记行为的性质和房屋权属登记错误发生的原因，我们会发现因房屋权属登记错误而产生的赔偿责任主要有如下责任形态：
（一）民事侵权责任
前已所述，我国登记机构在进行房屋权属登记时采取形式审查加实质审查的模式，尽管登记机构已经履行了必要的审查义务，但是由于登记申请人提供虚假材料，采取欺骗等手段还是会发生登记错误的情形。由于国家赔偿法实行违法赔偿的原则，只有在行政机关实施行政行为违反法律法规，给他人造成损害的，才承担赔偿责任。在登记机构已经履行必要义务，没有违反法律法规的情形下发生登记错误，登记机构自然就不承担赔偿义务。可是受害人的权益又必须得到救济。根据民法通则第一百零六条之规定，公民由于过错侵害他人财产的，也应当承担赔偿责任。因此，登记申请人采用虚假、欺骗等手段造成登记错误，实质上是通过登记错误的方式侵害了他人合法财产权，可以把该行为视为一种民事侵权行为，据此要求申请人承担相应的民事赔偿责任。比如登记申请人通过伪造文书，将他人房屋登记在自己名下，管理不善造成房屋灭失，即属典型的侵害他人财产权的行为。
一般而言，追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任，应当具备以下四个要件。第一，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为，造成了登记权利人与实际权利人不符。第二，登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失，不知该行为会侵害他人财产权而为之，不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记，结果证明被抵押人提供的文书是虚假的，但抵押权人并不知情，那么该抵押权人不承担赔偿责任。第三，登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失，如果并没有产生损害后果，那么申请人也不承担赔偿责任。第四，错误登记行为与损害后果之间具有因果联系，即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出，通过错误登记侵害他人的财产权益，是平等民事主体之间的侵权纠纷，适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。
（二）国家赔偿责任
登记机构的工作人员怠于履行必要的审查义务，其行为具有不法性，该不法行为造成登记错误并致他人损害的，属于侵权行为，登记机构要负赔偿责任。我国物权法第二十一条第二款也明确规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但是对于该赔偿责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任，立法没有明晰，学界也有不同的看法。诸如李明发教授便认为我国目前不动产登记机构虽为行政机构，但不动产登记行为本质上是民事行为，而非行政行为。因不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任。因不动产登记错误要求赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼，而非行政诉讼。[8]而肖厚国教授则认为，因登记官吏的不当行为(错误地登记或涂销登记)而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政诉讼，要求予以国家赔偿。登记官吏对当事人的登记申请进行审查，登记乃属行使国家公权力的行为，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况，避免牺牲真正权利人的利益，故而登记应符合这一目标。假使登记因登记官吏的错误而未真正明晰不动产的权利状况，使权利人遭受损失的，有权提出行政诉讼，获得国家赔偿。[9]
尽管房屋权属登记，调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态，登记错误赔偿责任，弥补的是公民受损的财产权益，但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为，由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任，前者是平等民事主体之间的侵权纠纷，所以是民事侵权赔偿责任，后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任，是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及，房屋权属登记行为是一种行政确认，所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的，属于国家赔偿责任，适用行政诉讼程序。由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿，据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的，如日本，建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。[10]其实保护受害人的权益，不能扭曲现有的法律框架。在现有的法律制度下，把登记机关登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任，是符合现行法律制度逻辑的，因不法行政行为导致公民财产损害产生国家赔偿责任。至于赔偿直接损失无法充分保护受害人的利益，国家赔偿的实现难度比较大，那么是完善国家赔偿法的问题，二者不能混为一谈。所以说，把房屋权属登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任更为妥当一些。
（三）二者竞合的处理
当登记申请人和登记机构工作人员恶意串通造成登记错误，共同造成他人损失而产生的赔偿责任，该如何处理？学界一直有不同的看法。第一种观点：连带责任说。该观点认为受害人提出赔偿请求时，由登记机构与登记当事人共同向受害人承担连带赔偿责任，登记机构与登记当事人按过错大小各自承担责任。第二种观点：按份责任说。该观点认为法院根据案件的具体情况，依据自由裁量权确定登记机构、登记当事人各自应当承担的责任份额，判令其赔偿相应的损失，这是目前司法实践中较为通行的一种做法。最高法院(2001)法释第23号规定：“在确定赔偿的数额中，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”，这就要求法院在处理案件时，应充分考虑登记机构在损害后果发生过程中所起作用的大小，来确定其所应承担的赔偿数额。如果不动产登记机构的工作人员基于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，则承担次要赔偿责任；如果不动产登记机构具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。第三种观点：补充赔偿责任说。该观点认为受害人优先通过其它途径获得赔偿，在无法获得赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由不动产登记机构承担补充赔偿责任。即受害人原则上应先对民事侵权人提起民事诉讼方式来寻求救济，当该程序不能满足当事人的救济要求时或赔偿不能得到履行时，受害人才可以提起行政赔偿诉讼。[11]
以上观点都存有一定的合理性，但仔细分析会发现个中逻辑漏洞。因登记申请人原因而产生的赔偿责任是民事赔偿责任，因登记机构原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，这是两种性质迥异的责任，把它们放在一起说成连带责任或者按份责任都是有悖于连带责任和按份责任的原理的。所以说，第一种观点都第二种观点都忽视了这两种责任的性质差异，缺乏相应理论的支撑，在实践中是行不通的。第三种观点尽管主张民事优先，不足部分可以通过行政赔偿获得救济，但是与现行法律制度不相容。我国物权法第二十一条第二款明确规定登记机构应履行先行赔偿的义务，登记机构赔偿以后，可以向造成登记错误的人追偿。由此可以看出我国法律规定的是行政赔偿优先制度。因登记申请人和登记机构共同的原因造成登记错误致他人损害的，由登记机关先行赔付，而后再向造成登记错误的人追偿。即当民事侵权责任和国家赔偿责任发生竞合时，应通过国家赔偿责任来实现对受害人的救济，此时当然启动行政诉讼程序。过后，登记机构向造成登记错误的人进行追偿，则是后话。
四、结语
由于我国现行国家赔偿法实行违法赔偿的归责原则，[12]即只有在行政机构实施行政行为时违反相关法律法规，给他人造成损害的，行政机关才承担相应的赔偿义务。因此在登记机构履行了必要的审查义务后，在没有违反相关法律法规的情形下发生登记错误，此时登记机构不承担赔偿责任。但是毕竟登记错误给他人造成了损害，物权法也明确了受害人应当得到相应的救济。为了保证物权法和国家赔偿法的协调，此时我们就应当运用体系解释的法学解释方法，在民法通则、物权法和国家赔偿法的框架下，为受害人寻求相应的法律救济途径。从物权法第二十一条第一款之规定可以看出，登记申请人提供虚假材料造成登记机关登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。民法通则第一百零六条第二款之规定也要求公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任。这就为我们把登记申请人通过虚假手段骗取登记侵害他人财产权益视为一种民事侵权行为提供了理论支撑和法条依据，所以说，在登记机关没有违法的情形下，由于登记申请人弄虚作假造成错误登记给他人造成损害的，应当承担民事侵权赔偿责任，以此来救济受害人受损的法益。由于登记机构没有履行必要的审查义务造成登记错误，显然是没有履行法定职责所致，该行政行为具有违法性，给他人造成损害的，理应承担国家赔偿责任。当由于登记申请人和登记机构恶意串通造成登记错误给他人造成损害的，属于国家赔偿责任和民事侵权责任并存，考虑到两种责任性质的差异，所以这并不是连带责任或者按份责任。物权法在第二十一条第二款规定了登记机构先行赔付的义务，而后可以向造成错误登记的人进行追偿。所以把此种责任视为国家赔偿责任更为妥当一些，有利于受害人及时得到救济。
参考资料：
[1] 梁慧星主编：《中国物权法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199页。
[2] 崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。
[3] 王达：《物权法中的行政法问题：不动产登记制度》，《人民法院报》2007年总第3538期第5版。
[4] 谢庄、王彤：“产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件”，《法学评论》1996年第6期。
[5] 王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，《法律科学》2000年第2期。
[6] 郑传坤主编：《行政法学》，法律出版社2007年版，第204页。
[7]王利民、郭明龙：“逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式二体制性调整”，《政法论丛》2006年第5期，第24页.
[8] 李明发：“论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为中心”，《法律科学（西北政法学院学报）》2005年第6期。
[9] 肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第220页。
[10] 常鹏翱：“也论不动产登记错误的法律救济”，《法律科学（西北政法学院学报）》2006年第5期。
Q1：王律师，你好！
我在2011年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。”
为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。
不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
中图分类号：F830.572文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0056-02
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
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