时间：2023-08-25 17:09:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋赠与的法律规定，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2014年，形单影只的李萍过得并不轻松。两年前，与她同居11年的男友张盛突然离世。张盛生前两人签订过一份死因赠与合同，约定张盛死后将他名下的一套房产赠与李萍。就是这份赠与合同，引发了李萍与张盛的女儿长达3年的诉讼。
同居11年男友离世引发房产纠纷
李萍与张盛是同事，因工作关系结识。张盛虽学历不高，但为人踏实肯干，是个值得托付终身的好男人。唯一不足的是张盛曾经离过婚，并有一个女儿，但女儿跟随张盛的前妻生活。李萍没有嫌弃张盛这段婚史，选择与张盛住在了一起。
同居后的张盛努力工作，李萍悉心照顾他的生活起居。在外人看来，他们是一对恩爱夫妻。李萍性格温和，很快得到了张盛家人的认可。一切准备就绪，李萍就等着张盛开口求婚。然而，李萍等了3年，也没等来婚讯。每当亲朋催促两人结婚时，张盛总是低头不语。为此，李萍和张盛不知吵了多少次架，甚至一度闹到分手的地步。事后，李萍总是抵不过张盛的哀求，两人和好如初。李萍想明白了，结婚只是一场仪式、一纸婚书，唯有爱人的真心陪伴才是最可贵的情感。李萍没有再逼张盛作出承诺，就这样，两个人相伴了11年。
天有不测风云。2008年的一天，张盛突然觉得心口疼。经医生检查，张盛患有严重的心脏病，必须避免重体力劳动，并且需要专人24小时陪护。此后，张盛用自己的积蓄加上亲友的帮助购买了一套房屋并登记在自己名下。
张盛的病被确诊后，李萍除了悉心照顾病中的张盛外，对自己的未来产生担忧。两人没有结婚，一旦张盛离世，自己无安身之所。因此，李萍与张盛商量后，两人签订了一份赠与合同，约定“为避免不必要的财产纠纷，张盛将所有财产赠与李萍，任何人不得有异议，此合同在张盛百年后生效”。两人在合同上签了字并捺了手印。有了这份赠与合同，李萍悬着的心踏实了。
2011年，张盛的身体每况愈下。有一天，张盛突发心脏病去世。让李萍没想到的是，张盛的葬礼结束仅仅几天，张盛的前妻李雯带着女儿佳佳找上了门。
李雯认为，李萍现在居住的房子是张盛的个人财产，李萍与张盛没有任何法律上的身份关系，张盛的父母也已过世，而佳佳是张盛唯一的法定继承人，因此，这套房屋应当归佳佳所有，要求李萍立刻搬走。
愤怒的李萍拿出张盛生前与她签订的赠与合同，不仅没有说服李雯放弃争夺房屋，反而被李雯指责编造虚假合同，她甚至闹到居委会和李萍所在的单位，左邻右舍和同事对此议论纷纷。
房屋权属引发争议
张盛留给李萍的房子是李萍当下唯一的栖身之所。且李萍收入不高，仅有的积蓄早已用于两人的日常花销。如果失去了这套房屋，李萍将一无所有。
为了争取自己的合法权益，2011年，李萍将佳佳起诉至北京市石景山区人民法院，要求法院判令她与张盛签订的赠与合同有效，将张盛留下的房屋判归她所有。
因为佳佳尚未成年，佳佳的母亲李雯作为法定人参加了诉讼并聘请了律师。
佳佳在庭上表示，父母的婚姻破裂不是性格不合，而是李萍导致的，她的出现让佳佳成为单亲孩子。之前，每个月李萍都给付佳佳生活费，李萍这么做是为了弥补内心的亏欠。张盛之所以不和李萍结婚，是因为李萍破坏了张盛原有的美好家庭，张盛没有从原来的婚姻中走出来。在佳佳看来，张盛真正爱的是李雯。所以，他没有和李萍结婚。
此外，李雯坚持认为这份合同并非张盛所写，是李萍为了争夺房产捏造的，当庭要求对张盛的笔迹进行司法鉴定。
李萍和李雯共同选定了司法鉴定机构，并认可将张盛在办理房屋登记手续时留给建委的签名作为比对样本。之后，鉴定机构出具鉴定报告，认为根据现有样本条件，赠予合同中落款处的“张盛”签名字迹与样本字迹倾向为同一人所写。对于这份鉴定，李雯并不认可。
还没等李萍松一口气，李雯聘请的律师又提出，这套房屋并没有过户，仍然在张盛名下。根据法律规定，这份赠与合同并没有生效。因此，李萍不能取得房屋的所有权。李萍气愤地说，当时张盛身患重病，于情于理她都不能要求张盛办理过户手续。况且，白纸黑字的合同上写得明明白白，张盛百年后协议生效。对于合同没有生效的说法，李萍不接受。
李雯的主张源于《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第128条规定：公民间赠与合同的成立，以赠与物的交付为准。但该条同时规定，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与合同有效，但应令其补办过户手续。张盛虽然没有将房屋过户归李萍，但是房产证已经交由她保管，已经符合形式要件。李萍握有十足的证据，对判决结果充满信心。此时，李雯又提出，自己的女儿佳佳尚未成年，并且患有哮喘和心肌炎，母女二人现在生活困难。张盛作为佳佳的抚养义务人理应为女儿留下一定的遗产份额。张盛的赠与合同将所有财产赠与李萍，不符合法律规定，也有悖人伦，应当无效。
对此，李萍也认识到签订合同时仅考虑了自己日后的生活，忽略了男友的女儿佳佳，确实有悖情理。但她认为，佳佳尚有李雯抚养，并非没有经济来源，因此不应认定合同无效。
2014年5月，北京市石景山区人民法院根据优势证据规则判决认定该书面合同为张盛、李萍双方合法、有效签订的赠与合同。该合同因张盛的死亡而生效，涉诉房屋归李萍所有。依据《继承法》的规定，佳佳作为无劳动能力的法定继承人，应当获得一定的财产份额，但以此认定这份赠与合同无效，缺乏法律依据。佳佳可以另案起诉李萍，要求李萍给予其一定的补偿。
李萍拿到判决后，主动给予了佳佳一定的经济补偿，双方达成和解，佳佳没有再起诉李萍。最终，李萍拥有了后半生的栖身之所，佳佳也得到了经济补偿。此案由于涉及多次鉴定，耗时3年之久，在司法实践中鲜有的死因赠与成为本案处理的难点问题。
以案说法
死因赠与合同中的标的物给付
以赠与人死亡为条件而设定的赠与合同被称为死因赠与。在我国审判实务工作中，鲜有涉及死因赠与。但在英国、日本、韩国和中国台湾地区、中国香港地区，屡见死因赠与合同。与常见的遗赠相比，死因赠与的受赠人在赠与人死亡后只须单方面履行法律手续即可依法取得标的物，无须对法定继承人做出明确的意思表示，避免了双方不必要的尴尬。因此，在国外的司法实务界中，死因赠与合同被广泛采用。
在我国，死因赠与是以赠与人的死亡为生效要件，目的是使赠与人在生前享有自己财产所有权的同时，能更自由地完成对身后财产的处分。因此，并不违反相关法律规定，是合法的特殊赠与合同。但是，因死因赠与的死因属性使赠与人生前往往不会完成对赠与物的交付，因此，给受赠人取得赠与物设置了现实和法律上的障碍，多会引发纠纷。为减轻受赠人取得赠与物的障碍，赠与人应当交付受赠人一定的指标物件，如房产所有权证书或对赠与合同进行公证。依我国法律的规定，对于房屋的赠与，如被赠与人实际取得了房产证和对房屋的占有、使用或者订立公证文书，即使不过户，一旦赠与人死亡，该赠与合同也同样生效。
案情简介：
王兰的公婆有4个儿子，王兰的丈夫是老三，老大、老二都分家另过，公婆给他们一些钱建房。1998年，王兰结婚时，公婆无钱口头允诺将现住的4间房分给他们夫妻两间居住，后来王兰夫妇一直使用这间房子。事隔三年，老四结婚也要用房，便 说王兰夫妇侵占了父母的房产，应退出来，王兰的公婆因偏爱小儿子，又素与王兰不和，也悔不承认将房屋赠与了王兰夫妇，王兰无耐起诉至法院，要求确认其夫妇的房屋所有权。
法院判决：
法院以王兰夫妇对他们居住的两间房的口头赠与不能证实，判决房屋赠与不成立，王兰的公婆仍是那两间房的所有权人，王兰夫妇应尽快搬出，但在未找到房子之间，可暂住于两间房内。
律师点评：
本案关键是房屋赠与是否成立。产权过户登记是房屋赠与生产要件。
根据合同法规定，赠邓合同倾向于实践性合同，其形式可采取口头、书面及其它形式，但根据赠与客体的不同，法律对赠与形式有特别规定的，应当依照法律规定办理，在赠与合同的履行中，赠与人须履行给付赠与物的义务，如果赠与的财产需要办理登记手续，则只有变更产权后，才可视为赠与人履行了给付义务。本案中，王兰夫妇虽然对那两间房一直使用，居住，但未办理房屋过户手续，又无法证实口头赠与，在公婆反悔时只能搬出该房，为此，有必要将房屋赠与程序作个系统了解，赠与房产必须办理公证。赠与房产必须办理房屋所有权转移登记手结，在赠与公证书出具之日起两个月内，应当到房地产管理机关办理过户，这样才可免去许多不必要的麻烦。
【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利
近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。
1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：
1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。
1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人
根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与
虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。
2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字，根据《民法通则》第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境，以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料。
【分歧】
笔者认为,原被告将属自己的房屋赠与给自己的子女,通过赠与的方式已对房屋作了处分,丧失了房屋的所有权,当然丧失了居住权,该房屋应随着孩子的抚养关系变更而移转。
第二种意见认为,原告被告在离婚时,虽然将夫妻共有房屋赠与给自己的子女,但双方的子女并未在协议上签字,因而双方在离婚协议中做出意识表示只是单方法律行为。不够成合同法意义上的赠与合同,赠与合同并没有成立,该房屋应为未分割的夫妻共同财产。
第三种意见认为,原、被告在离婚协议中将属自己份额的房屋赠与给自己的子女的行为属于赠与行为,赠与合同成立,但未生效,原被告均可以通过行使赠与合同的任意撤销权撤销赠与,维护其对房屋的所有权。
【点评】
笔者同意第三种意见,主要理由如下:
本案争议的焦点在于原被告签订的离婚协议中约定将原告所有的房屋赠与自己子女,该种行为是否有效?
根据《合同法》第185条规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同”。从这一条规定可以看出赠与合同是诺成合同。所谓诺成合同,是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果,即“一诺即成”的合同。赠与合同一经受赠人表示接受便宣告成立。赠与合同为不要式合同,所谓“不要式合同”,是指法律没有要求必须具备特定的形式的合同。不要式合同不排斥合同采用书面、公证等形式,只是合同的形式不影响合同的成立。赠与合同既可采用口头形式,又可采用书面形式或者在合同订立后办理公证证明。无论采用何种形式,也无论是否经过公证,都不影响赠与合同的成立。因赠与合同属于非要式合同,其在形式上比较随意,即可以是口头上赠与,也可以以书面方式的赠与。据此第二种意见认为原被告在离婚协议中将自己份额的房屋赠与自己的子女的行为,因没有子女在协议上签字而使得赠与合同不成立的说法不能成立。所谓的签字只是能证明当事人意识一致的体现,因赠与合同属于不要式合同,在表现形式上具有灵活性,法律没有要求受赠与人要做出书面的意识表示;另外对于受赠与人小张系限制行为能力人,要其对接受赠与的行为做出书面的表示,太过苛刻,故若原告没有相反证据证明受赠人不接受赠与,则应推定受赠与做出接受赠与的意识表示。根据举证责任规则,原告应承担举证不能的责任,应认定赠与合同成立。
但合同的成立并不意味着合同的生效,赠与合同的生效需要满足其生效要件。根据《合同法》第一百八十七条规定:赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理有关手续。也就是说赠与合同生效从交付赠与物或者办理相关手续时生效。在本案中要使得原告赠与房屋的合同生效,则需要办理产权过户手续。故本案中赠与合同虽成立但未生效,原被告并没有丧失其对房屋的所有权。
受赠人有无偿取得赠与物的权利，但赠与合同约定负担义务的，受赠人须按约定履行义务。对于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，以及经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与物的，受赠人可以请求交付。
在赠与属于附义务赠与时，受赠人应在赠与物的价值限度内履行所附义务，受赠人不履行其义务时，赠与人有权请求受赠人履行其义务或撤销其赠与。
赠与合同的形式
(1)口头形式
口头形式是指赠与人与受赠人以直接对话的方式订立合同。口头形式优点是简便易行，广泛存在于日常生活中，缺点是发生纠纷时难以取证。尤其是赠与合同具有无偿性特点，法律又允许一般赠与中赠与人在赠与财产转移前可撤销赠与，那么对赠与人就更难有约束力了，因此，口头形式多用于小金额赠与。
(2)书面形式
书面形式是指赠与人以书面文字表达赠与内容的方式订立的合同形式。书面形式具有证据法上的效力，而且还有实体法上的效力，因此，贵重物品或数额较大的赠与，最好采用书面形式。
(3)公证形式
公证形式是赠与合同双方当事人约定，以国家公证机关对合同内容加以审查公证所订立的一种合同形式。公证形式的赠与合同效力优于口头形式、书面形式。只要赠与合同一经公证，就对赠与人产生法律上的强制赠与性，即合同公证后，如果赠与人反悔，不愿交付财产的，根据合同法188条规定，受赠人可依法要求赠与人交付。
(4)登记形式
登记形式是指合同当事人依照有关法律、法规规定，采取将合同提交有关主管机关登记的方式转移赠与财产而订立的赠与合同。某些特殊的赠与财产，比如不动产赠与、一些注册动产的赠与，其转移按法律规定必须经过登记。
签订赠与合同应当注意的问题有：
(1)赠与标的必须是赠与人所有的或者赠与人有权处理的财产或者某种权利，赠与人不能把不履于自己或者自己无权处理的财产和权利赠送他人，否则，构成侵害他人权益的行为。赠与标的可以是物，可以是货币(包括外国货币)，也可以是有价证券、某种权利。例如专利权人可以将专利权赠与他人，房屋所有人可以将房屋赠与他人等。
(2)权利转移涉及到有关部门批准的，应当在合同中订立清楚。例如，赠与房屋合同就需要到房管部门办理房屋所有权转移手续，没有办理手续的，其转让无效。
(3)合同中要写清楚赠与人有权处理赠与财产的证明文件，确保赠与行为的合法有效。
房产赠与公证注意事项
房产赠与公证就是公民将属于本人的房产赠与给受赠人的一种法律行为。
如果要办理“房产的赠与合同公证”，当事人需亲自到公证处提出公证申请，填写房产赠与公证申请表。并须提供下列证件：
1、赠与人与受赠人的身份证件(如居民户口本、居民身份证、护照等其他身份证明原件及复印件);
2、赠与人的房产所有权证原件;
3、赠与人必须提供赠与书或与受赠人签订的赠与合同，赠与书和赠与合同，必须详列赠与人和受赠人是何种关系，以及双方的姓名、性别、出生时间、住址以及赠与物等。赠与物要写的具体明确，如应写明坐落、结构、面积、产权证登记号码等;
4、赠与的房产属夫妻共有财产的，夫妻双方应亲自到公证处申办，或提供经公证的同意配偶赠与房产的声明书;
委托人陈余国，男，31岁，汉族，北京市海斯律师事务所律师；住北京市朝阳区亚运村安慧北里雅园2号楼 1926号。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区东升乡人民政府，住所地北京市海淀区成府路45号。
法定代表人杨永安，乡长。
委托人程洪瑞，男，北京市海淀区东升法律事务所法律工作者。
委托人朱佐，男，北京市海淀区东升乡人民政府规划建设科科长。
被上诉人（原审原告）姬增山，男，33岁，汉族，北京市海淀区大钟寺批发市场职工，住北京市海淀区罗庄西里1号楼5门20号。
委托人梁炎廷，北京市岳成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人，姬增山之兄）姬增保，34岁，汉族，北京市海淀区大钟寺海鲜批发市场职工，住北京市海淀区八家村太阳园小区丁8－13号。
上诉人苍振明因村民补办建房证明表、社员建房确权表一案，不服北京市海淀区人民法院（2000）海行初字第112号行政判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭进行了审理。上诉人苍振明及其委托人陈余国，被上诉人北京市海淀区东升乡人民政府（以下简称东升乡政府）的委托人程洪瑞，被上诉人姬增山及其委托人梁炎廷，被上诉人姬增保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2000年11月 7 日，原审判决认为，依照 1987年实施的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定“农村居民建住宅，……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”。第四十五条规定“农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋”。按照法律规定，乡级人民政府有权批准农村居民使用村内空闲地建住宅，农村居民占用土地建住宅的必须经乡级人民政府批准。1988年9月30日，东升乡政府批准姬增山占用非耕地建房后，在未撤销对姬增山的建房用地许可的情况下，于1994年6月14日又为姬增保补办了使用已划拨给姬增山的宅基地建房的证明，该补办建房证明行为，证据不足，且违反法律规定。1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款明确规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认农村集体土地用于非农业建设的使用权。”东升乡政府于2000年6月5日为姬增保、苍振明分别作出了东升乡社员建房确权表，使姬增保、苍振明取得相应的农村集体土地的使用权，该确权行为违反了上述法律规定，属于超越职权的违法行为。故判决：一、撤销东升乡政府1994年6月14日对姬增保作出的东升乡社员补办建房证明表；二、撤销东升乡政府2000年6月5日对姬增保作出的东升乡社员建房确权表；三、撤销东升乡政府2000年6月 5日对苍振明作出的东升乡社员建房确权表。苍振明不服，以争议房屋系姬增保结婚所盖，实际归其与姬增保所有，姬增山未在该处盖房，亦未居住等为由上诉至本院，要求撤销原审判决。东升乡政府虽未提出上诉，但其在庭审中提出，1988年东升乡政府批准姬增山在东升公社大钟寺大队大钟寺生产队建房一处，现争议房屋在红果园17号，并非上述批准之地点，该处房屋没有东升乡政府审批手续，故根据实际居住人姬增保申请，东升乡政府为其作出东升乡社员补办建房证明表是有事实和法律依据的，原审判决予以撤销系认定事实不清，故要求撤销原判第一项，对原判第二、三项不持异议。姬增山、姬增保均同意原判。
庭审中东升乡政府提交的 1999年 8月 6日姬增保和苍振明所签订的房屋产权赠与协议，北京市海淀区公证处作出的赠与公证书和受赠公证书，上述证据可以证明姬增保对位于红果园17号的房屋进行处分的事实。
姬增山提交的社员建设用地审批表，能够证明根据姬增山申请，经过大大钟寺生产队，大钟寺大队逐级批准，东升乡政府于1988年9月30日，同意其占用非耕地120平方米建房。
法庭经对上述书证进行质证、认证，根据当事人的有关陈述，可以认定以下事实：1988年姬增山向东升乡政府申请建房用地，同年9月 30日，东升乡政府同意其在大钟寺大队大钟寺生产队范围内占用非耕地120平方米建房。1994年6月 14日，东升乡政府根据姬增保的申请，为其长期居住的海淀区红果园17号房屋出具了“东升乡村民补办建房证明表”。1999年8月6日，姬增保将上述部分房屋（面积68.6平方米）赠与苍振明，自留37平方米，并在北京市海淀区公证处办理了赠与公证。2000年6月5日，东升乡政府根据姬增保的房屋产权赠与协议和北京市海淀区公证处的公证书，为姬增保和苍振明分别作出了东升乡建房确权表，即为姬增保确权房屋面积37平方米，为苍振明确权房屋面积68.6平方米。因2000年该地区进行拆迁，姬增山得知了东升乡政府的上述三个具体行政行为，其认为 1988年6月 7日，其因为结婚向东升乡政府申请建房用地，并得到东升乡政府的批准。同年10月至12月其在海淀区红果园建房一处，房屋建成后，因其兄姬增保无房结婚，故将房屋暂借给姬增保使用。东升乡政府未征得其同意，将建房手续变更为姬增保名下，并将其房产确认给姬增保和苍振明的行为，侵犯其合法权益，故诉至原审法院，请求撤销东升乡政府给姬增保作出的“东升乡村民补办证明表”及给姬增保、苍振明分别作出的“东升乡社员建房确权表”。
本院认为，乡级人民政府为村民补办建房证明，应当首先确认补办建房证明房屋的建房人这一事实。东升乡政府在未查清上述事实的前提下，仅根据姬增保的申请及其在红果园17号实际居住的事实，为姬增保出具了东升乡村民补办建房证明表，为红果园17号5间房屋补办了建房证明，因其出具补办证明时认定事实不清，故本院不予支持。原审判决认定“东升乡政府批准姬增山建房地点在红果园17号”有误，因而以“东升乡政府在未撤销对姬增山的建房用地许可的情况下，又为姬增保补办了已划拨给姬增山的宅基地建房的证明，该补办建房证明行为证据不足，且违反法律规定”为由，判决撤销了上述补办证明的理由错误，本院应以纠正。鉴于原审判决撤销补办证明的结论正确，本院可以维持。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，县级人民政府有权确认农村集体土地用于非农业建设的使用权，因此，东升乡政府为姬增保、苍振明作出社员建房确权表的行为系超越职权的违法行为，原审予以撤销正确，本院应予维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【关键词】婚姻，不动产
一、引言
2001年修订的婚姻法施行后，针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题，最高人民法院先后出台了婚姻法解释（一）、（二），为婚姻纠纷案件提供了具有可操作性的裁判依据。但是随着近年来婚姻纠纷案件的增多，现有立法越来越无法满足审判实践的需要，新的立法规定亟需出台。因此《婚姻法解释（三）》在于2011年在万众期待中出台，对父母为子女购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款购买不动产的处理等问题作出了解释。其中第七条对父母为子女购买不动产，不动产所有权认定的规定引起社会巨大争议，因此笔者对该条规定进行简评。
二、《婚姻法解释（三）》第7条的立法规定
第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
有最高人民法院法官解释：“我国当下社会，很多年轻人迫于高房价，结婚购房时需父母资助。如果房屋产权登记在自己子女名下，按照父母的本意，应该认定为明确只向自己子女一方的赠与。如果由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更符合实际情况。”但是立法者根据“社会常识”和自身经验，推断为人父母的内心“真实意图”，并将这种赠与己方子女的意图予以法律制度保障，是违背婚姻法的一贯立场和制度基础的。
三、第七条条文评析
因第七条分两款描述问题，为便于表述，此处亦分别阐述。
1、第一款的评析
（1）“赠与”对象存在逻辑错误
第一款从条文上看，是一方父母购买不动产，并将该不动产赠与己方子女的，该房屋为己方子女的个人财产。但这个在日常生活中常见的场景却并不符合法律的基本逻辑。事实上，基于“买受人”与“产权登记人”一致的原则，购房协议的签署是子女，即购房协议的权利和义务承担者，也是房屋产权登记后的房屋产权人。其房屋产权的取得来自于购房协议的履行而非父母的“赠与”。因此父母从未有过赠与子女房屋的行为。对于父母的出资，实际上是父母赠与的购房款而非房屋本身，购买房屋的是子女而非父母。
之所以出现“赠与”对象的认知错误，显然是立法者在制定条文结构时未能将“生活事实”转变为“法律语言”的缘故，这样的条文逻辑不仅显得立法有失“专业”，更是给司法实践直接带来困惑，如果认为父母赠与己方子女的对象是房屋，则父母、子女关于房屋的法律关系适用赠与合同法律关系，否则，房屋取得的约定和产权事宜就与父母无任何法律关系。
（2）直接与《婚姻法》及相关司法解释冲突。
按照对《婚姻法》第十八条第三款的通常理解，只有遗嘱或赠与合同中明确确定只归夫或妻一方的财产才能视为夫妻一方个人财产。而第七条第一款却抛弃了“明确确定”的惯例，通过推理的方式，将未“明确确定”只归夫妻一方的财产“视为”对己方子女的赠与，这实际上违背了“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有”的基本原则，这无疑是对婚姻关系根基的动摇。
2、第二款的评析
（1）违背物权公示原则。本条第二款规定按照出资额不同，同样是物权登记在一方子女名下，所有权的归属就不同实际是违背了物权公示原则。与物权法的规定不一致。
（2）第二款是针对婚前还是婚姻关系存续期间未作明确说明。
a、如第二款适用于婚前，因父母的出资为对各自子女的赠与，各自子女受赠后共同购买了房屋。如房屋在婚姻登记后完成产权登记且房屋登记在一方名下的，此时将房屋认定为夫妻双方按份共有没有逻辑和法理依据，产权登记方与另一方实际是债权债务关系。如该房屋在婚姻登记前完成产权登记，将登记在一方名下房产认定为双方按份共有亦不具有合理性，且此时因双方并无婚姻关系，完全无法对抗第三人。此时根据法律关系的实质，也可参照借贷或赠与认定双方法律关系。
b、如第二款的规定适用于婚后，根据《婚姻法》第十七条、《物权法》第一百零三条的规定，夫妻关系存续期间的共有财产原则上为共同共有，结合解释（二）第二十二条的规定，父母在子女婚后出资购房的，该出资视为对夫妻双方的赠与，无论房屋登记在己方子女还是双方的名下，用该出资购买的房屋均为夫妻共同共有财产，而婚三第七条第二款将该原本为“共同共有”的财产变更为“按份共有，不具有合理性。
四、第七条修正建议
基于逻辑关系、法学理论和立法目的三者平衡考虑，应当对第七条进行修正，修正时注意以下两个问题：1、明确父母赠与子女的是“出资”而非房屋，避免房屋产权纠纷法律关系认定错误，适用错误的法律规定。 2、明确第二款中产权登记完成时间为夫妻关系存续期间，共有为共同共有。
法律常识
继承人在什么情况下丧失继承权?
继承人有下列行为之一的,丧失继承权:(一)故意杀害被继承人的;(二)为争夺遗产而杀害其他继承人的;(三)遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;(四)伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。
收养人应当具备什么条件?
收养人应当同时具备下列条件:(一)无子女;(二)有抚养教育被收养人的能力;(三)未患有在医学上认为不应当收养子女的疾病;(四)年满三十周岁。
收养三代以内同辈旁系血亲的子女,被收养人不满十四周岁的限制。华侨收养三代以内同辈旁系血亲的子女,还可以不受收养人无子女的限制。收养人只能收养一名子女。收养孤儿、残疾儿童或者社会福利机构抚养的查找不到生父母的弃婴和儿童,可以不受收养人无子女和收养一名的限制。
・案例分析・
妻亡前夫争房产
以继子抚养权威胁
案例:楼先生和孙女士是半路夫妻。二人结婚时,孙女士有一个两岁的孩子。十二年后,孙女士得了癌症,没过多久就离开了人世。楼先生和养子相依为命,但孙女士前夫赵先生找上门来,声称要讨回自己的房产。楼先生知道赵先生有吃喝赌诸多劣迹,不适合抚养孩子,不愿意把房产给赵先生。
分析:首先,楼先生及孙女士的父母和儿子均为第一顺序继承人,依法享有继承权。如果楼先生要把房屋过户给孙女士的前夫,应当依法征求其他继承人的同意方可。根据《继承法》的规定,配偶、子女、父母为第一顺序继承人。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。
其次,楼先生可以向人民法院提讼,争取孩子的抚养权。虽然楼先生系孩子的继父,但其同样享有争取孩子抚养权的权利,法院应该按照有利于孩子的发展而作出判决。根据《婚姻法》和《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》的规定,人民法院审理离婚案件,对子女抚养问题,应当从有利于子女身心健康,保障子女的合法权益出发,结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。
・法律热线・
公司应当承担医疗费吗?
我于2004年大学毕业应聘到一家公司工作,当时公司以种种理由拖延,一直未与我签订劳动合同。去年,我因公负伤花费大量医疗费请求公司承担,公司以未与我签订劳动合同,不是公司正式职工为由拒绝承担医疗费,请问公司应当承担我的医疗费吗?
王 杰
王杰朋友:
公司应当承担你因公负伤而花费的医疗费。依据《关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第17条规定:“用人单位与劳动者之间形成了事实劳动关系,而用人单位故意拖延不订立劳动合同,劳动行政部门应予以纠正。用人单位因此给劳动者造成损害的,应按劳动部《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的赔偿办法》的规定进行赔偿。”你在该公司工作5年之久,尽管没有签订劳动合同,但已形成了事实劳动关系,应享受公司正式职工所享有的一切待遇,当然也包括工伤医疗待遇。至于如何赔偿,《违反〈劳动法〉有关劳动合同的赔偿办法》第2条第一款规定:“用人单位有下列情形之一,对劳动者造成损害的,应赔偿劳动者损失:(一)用人单位故意拖延不订立劳动合同,即招用后故意不按规定签订劳动合同以及劳动合同到期后故意不及时续订劳动合同的;第3条第三款规定本办法第2条规定的赔偿,按下列规定执行;(三)造成劳动者工伤、医疗待遇损失的,除按国家规定为劳动者提供工伤、医疗待遇外,还应支付劳动者相当于医疗费用25%的赔偿费用。”所以你在工作中因公负伤花费的医疗费,公司应按照上述法律规定承担赔偿责任。
赠与房屋可否作为夫妻共同财产进行分割?
3年前,我购置的一处住房要被拆迁,在签订拆迁补偿安置协议时,我把其中的一居室,在协议中划到了儿子陈涛的名下。现在,他们夫妻因感情不和正在闹离婚,儿媳提出要将此房作为夫妻共同财产进行分割,请问这样合理吗?
读者:陈 坤
陈坤读者:
2011年7月4日,最高人民法院审判委员会第1525次会议通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(下称《解释三》),并自2011年8月13日起开始实施。该司法解释共19条,涉及亲子鉴定、婚内财产分割、妻子单方面中止妊娠等多个方面的内容,其中,有关房产问题的两条规定所引起的关注与争议最多。《解释三》第7条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
媒体和学界对《解释三》有关离婚房产之规定的批评不绝于耳,究其缘由,担忧这两条规定弱化了法律对家庭中的弱者(主要为女方)的保护,进而将扩大男女两性之间在实质上的不平等,可谓是其成为众矢之的主要原因。有论者认为,这种“公婆买房、儿媳没份”的现象违反我国传统的婚姻伦理,破坏了“修齐治平”的家国文化,它势必将严重冲击甚至于摧毁为国人奉行千年之久的婚姻伦理价值。摒弃特殊的国情和传统文化对婚姻家庭关系的影响,违反“筑巢引凤”的生物定律和性别分工的社会定律,一味地推行“谁投资谁受益”现代市场经济的理念,“司法的社会认可程度将会大打折扣,司法的实际功效将无从产生,司法的权威将逐渐损减殆尽”。 还有学者甚至称其为“吹响了‘中国家庭资本主义化的号角’”,认为这样的规定是“以个人主义压倒家庭价值,使得涵养道德、培养善良风俗和民情的家庭细胞,感染上个人理性算计的病毒,父慈子孝传统将烟消云散”。若将这一资本主义的个人财产原则引入中国的婚姻实践,“破坏的就不仅是婚姻,还有人心”。
然而,这些口诛笔伐也引发了人们的思考:《解释三》的改弦更张是否意味着我国的婚姻家庭法对女性和婚姻的立法理念发生了转向?是否真如学者所说,是一个“调拨婚姻家庭关系、败坏人伦亲情”的“离间者”?
二、离婚房产规定的法律述评
《解释三》的进步意义不言而喻。无论是从理论体系的厘清还是在司法实务的操作上,离婚房产规定的立法设计都是进步得,其积极意义体现在以下三个方面:
(一)符合《婚姻法》夫妻财产制的发展趋势
建国以来的《婚姻法》在夫妻财产制的问题上经历了一个从“夫妻一体主义”向“夫妻别体主义”转变的趋势。“一体主义”的财产立法倾向于将婚前和婚后的财产尽量纳入夫妻共有财产。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第12条规定:“虽属婚前个人财产,但已结婚多年,由双方长期共同使用、经营、管理的,均可视为夫妻共同财产”。1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”而“别体主义”的财产立法则会尽可能增加夫妻个人财产的范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》一改先前的惯例,明确规定一方的婚前财产不会因为婚姻的延续而转化为共有财产。《解释三》更是将婚后取得的赠与房屋和获得产权的按揭房屋从共同财产的范围中划分出来。可见,我国的法律制度对女性的保护却是越来越全面的,并没有随着财产制的变化而减弱。《解释三》有关离婚房产的法律规定恰符合现代家庭立法从“一体主义”向“别体主义”的发展轨迹,更侧重于对女性的财产独立与人格独立予以双重保障,不仅回应了新时代的性别平等诉求,也实现了立法理念的更新。
(二)符合《物权法》与《合同法》的基础原理
依据“物权性的期待”理论,在物权合意做出后,获得产权前,买受人享有物权期待,此时的债权具有物权的属性。 买受人财产形式从债权到物权的变化都仅围绕其自身为主体而发生,在买受人签订房屋买卖合同到获得房屋产权证期间,插入一个结婚法律行为也不能改变按揭房屋为婚前个人财产的权属界定。在“物权公示原则”下,按揭房产的取得与变更皆以权属登记为依据,缔结婚姻关系不能产生所有权变动的法律效力。
从合同的“相对性”理论出发,仅在买受人和银行之间存在的债权债务关系既无需公示,也没有因婚姻关系的变化而当然地将所欠贷款从个人债务转化成为夫妻共同债务。“婚后以夫妻共同财产还贷,相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务承担行为”。 它只能在双方之间产生债权返还请求权,而不是共有关系。值得注意的是,《解释三》明确规定按揭房屋的首付方必须对另一方婚后还贷的款项及其相应的财产增值给予补偿,此处实为新司法解释的闪光点。
(三)符合民法的基本原则
父母出资为子女购房所形成的是民法上的赠与法律关系。在此问题上,原权利人(出资父母)的意思表示对于财产的移转起决定性的作用。从尊重现实的角度出发,由法律明确规定获赠房产仅登记在出资父母的子女名下,即视为父母做出仅将房屋赠与自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近赠与人真实意思和最符合民法意思自治之基本原则的法律推定。将获赠房屋一概认定为夫妻共有财产很可能导致出资父母用大半生积蓄为子女买房但其子女在离婚时却没分得房子的不幸结果,这将严重违背赠与人的意愿和利益,完全违背民法的意思自治
原则。如此一来,夫妻双方的“财产自治”就被架空,意思自治的民法基本原则也将严重减损。《解释三》有关离婚房产的法律规定正是从民事法律关系的角度出发所做出的修正,明确承认了父母赠送房产的真实意思表示是对自己儿女做出的这一“利己”的事实,使得赠与合同的标的不会因为离婚析产而“改名易主”。 三、离婚房产规定的助推效能
将《解释三》有关离婚房产的法律规定放到更加宽阔的视野中,它将对现存法律体系将产生怎样的影响,对此,我们不妨大胆的预测一下。笔者认为,它的助推效能至少体现在以下三个方面:
(一)诉讼模式的转变和契约精神的弘扬
从事司法实务工作的同仁反映,签订婚前协议的情况悄然增多,极具可能性的一个后果便是,以后离婚诉讼的模式或将有所改变——不仅仅是在法庭上进行博弈,还有签订婚前协议时的较量,其所带来的积极影响中最直接的便是司法成本的节约和诉讼效率的提升。加之,双方当事人于择偶时、结婚时就已经明确了各自的权利义务,那随后一系列的行为也将不再盲目,整个社会活动的成本也将随之降低。另外,在个人财产权利优先原则确立后,当事人对双方财产关系的自我治理将得到增进,进而,社会整体的契约精神也将得到推进。这种重视契约精神的私法理念既是发展市场经济的结果,也会反过来促进市场经济的进一步发展,它对市民社会的形成、私法体系的完善和法治国家的建设都至关重要。
(二)倾向性立法的重视
有学者一言蔽之的指出,对离婚房产问题的争议“实质上可以归结为到底要用夫妻财产共有制还是用夫妻财产分别制来实现男女平等的问题”。 德国、英国、瑞士以及中国台湾等绝大多数的国家和地区所采取的夫妻财产分别制在实际操作上的方法对保护女性、实现两性平等这一立法目标有着异曲同工、殊途同归的效果。在分别财产制下,女性拥有独立的财产权和人格权,其实际上的劣势可以通过规定家庭共同生活费用主要由男方承担、增加离婚扶养费的数额、或者男方对女方做出补偿等等制度来弥补。 毕竟,法律对权利的保护遵循的是其特有的发展规律,即“无财产即无人格”。
(三)婚姻家庭法多元化发展进程的开启
较之于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》有关父母婚后赠房的法律规定,离婚房产的权属界定使得女性从婚姻中得到的利益却不如前,其婚姻投资的热情也有所降减。在女性经济地位普遍提升、社会保障制度日益健全、职业发展限制减少、教育年限不断延长等诸多复杂的社会背景之下,国人的婚恋行为表现出初婚年龄推迟、离婚率攀升、非婚同居悄然增多等现象。婚姻对女性的吸引力降低了,非传统家庭的不断涌现给婚姻家庭法的适用情形提出了新的挑战。新司法解释的规定使得回归家庭与发展事业的选择会导致女性在离婚时将面临截然不同的财产境遇。家庭形态的推陈出新必将促使“婚姻”一统天下时代的结束,而家庭法多元化发展的进程也将随之开启。
被告李永龙、李宝丰。
一、案情
被告李永龙、原告李宝平系父女，被告李永龙、李宝丰系父子。被告李永龙与其妻原有坐落于北京市通州区粮食市57号院内（以下简称57号院内）北房4间、东房3间、西房1间。期间，承租人王永龙在承租期间建南房1间，因拖欠租金，王永龙以折抵租金的形式将南房折给李永龙夫妇。1996年7月15日，有关部门将57号院内的北房4间、东房3间、西房1间及南房1间的产权登记在李永龙的名下。1996年7月16日，经通县公证处公证，被告李永龙与其妻自愿将南房1间赠与原告李宝平。但李宝平没有实际占有使用该房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。1997年4月，被告李永龙之妻病故。1997年7月14日，被告李永龙将57号院内的北房4间、东房3间、西房1间、南房1间赠与被告李宝丰之女李荣，经通县公证处公证并办理了产权过户手续。2002年，被告李永龙的其他子女起诉被告李永龙、李宝丰，要求依法继承母亲的遗产。2002年8月，法院依法对被告李永龙与其妻的共有财产北房、东房、西房进行了分割，但未对南房1间做出处理，理由是原告未能提供南房系李永龙夫妻共同财产的证据。原告李宝平诉称：南房1间系父母赠与给我的，长期被被告李永龙、李宝丰占用，故诉至法院，要求二被告将该房返还给我。被告李永龙辩称：1997年，我已将该房赠与我孙女，故不同意原告的诉讼请求。被告李宝丰辩称：1996年，我父母将南房赠与原告，但原告未依法办理相应的过户手续。1997年，我父亲将南房赠与我女儿，且依法公证并办理了过户手续。我认为后一个赠与和公证的效力大于前一个赠与和公证的效力。故不同意原告的诉讼请求。
二、审理结果
法院审理后认为：57号院内的南房1间虽登记在李永龙的名下，但系李永龙与其妻婚姻存续期间的共同财产。1996年，李永龙夫妇自愿将南房赠与李宝平，李宝平也表示接受赠与并办理了公证，但李宝平未依法办理产权过户手续，也没有实际占有、使用该房，故该赠与合同无效。1997年，李永龙之妻病故后，李永龙将57号院内的全部房屋包括南房1间赠与李宝丰之女李荣，但李永龙之妻病故后，因家庭成员未对57号院内的南房1间析产继承，该南房1间仍处于共有状态，李永龙自行处分共有财产的行为系部分有效部分无效的民事行为。李宝平要求确认该南房1间属自己所有的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条之规定，判决驳回原告李宝平的诉讼请求。
三、意见
本案在审理过程中，有两种不同意见：第一种意见认为，1996年，李永龙夫妇自愿将南房赠与女儿李宝平的赠与行为合法有效。理由是，李永龙与其妻在夫妻关系存续期间，经合意和公证，自愿将南房赠与李宝平，是对夫妻共同财产的合法处分，故赠与是有效的。1997年，李永龙又将全部房屋（含南房）赠与给孙女李荣，是在妻子病故后，家庭成员析产继承前的赠与。因李永龙擅自处分其妻的遗产，故赠与系违法的无效赠与。综上，应依法支持李宝平的诉讼请求。第二种意见认为：1997年，李永龙将全部房屋（含南房）赠与孙女李荣行为部分有效部分无效。理由是李永龙将全部房屋赠与孙女李荣，是在家庭成员未析产继承的情况下实施的赠与行为，李永龙不仅处分自己应得的份额，同时也处分家庭成员的遗产份额，故此赠与行为部分有效部分无效，应驳回原告李宝平的诉讼请求。
笔者同意第二种意见，理由如下：
1、第一份赠与合同虽成立但未生效。我国法律规定，赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是单务、无偿合同，同时也是实践合同，即必须实际给予赠与物，赠与才生效。在本案中，李永龙对李宝平、李荣的赠与合同都经过公证，这两个赠与合同都符合赠与合同成立的要素，故二合同均成立。但合同成立并不一定生效。赠与合同的生效要以实际给付为要件。不动产的给付，系法律规定的要式行为，即要到国家有关机关办理产权过户登记手续，否则，所有权不发生转移，赠予合同不生效。本案中李永龙对李宝平的赠与，虽经公证成立，但因未实际交付使用及未办理房产的过户手续，故赠与并未生效，房屋的所有权一直未发生转移。所以，该赠与合同虽成立但未生效，赠与标的物南房1间仍为李永龙夫妇共有财产。而李永龙对李荣的赠与则已经实际交付、使用，并及时办理了房产的过户手续，房屋的所有权已经转移，故该赠予合同在形式上是成立且生效的。
房屋赠与合同撤销方式
一、在财产权利转移之前，赠与合同的任意撤销权。
房屋赠与合同是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。根据合同法第一百八十六条的规定，除了带有社会公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同，一般的赠与合同在赠与财产权利转移前可以撤销。即在财产转移之前，除法律规定的情形外，赠与人享有任意撤销权，《合同法》规定一般情况下赠与财产的权利转移了就不得撤销赠与合同，对一般的财产赠与通常是以财产是否交付来认定财产权利是否转移，但对于房产的赠与，因房产是以进行房产登记确认所有权，所以房产的权利转移以是否进行过户手续为准，也就是说在房屋尚未登记过户时，赠与人享有任意撤销权。
二、在房屋登记过户以后，房屋赠与合同撤销方式有哪些?
在房屋赠与合同经过公证或者已经过户以后，赠与人在下列几种情况下可以撤销赠与：
1、附义务的赠与，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人没有按照约定履行义务的，赠与人可以撤销赠与。
2、赠与合同的法定撤销权。根据合同法第一百九十二条规定，受赠人如果有以下三种行为中的一种：(1)严重侵害赠与人或赠与人近亲属;(2)对赠与人有扶养义务而不履行;(3)不履行赠与合同约定的义务，赠与人就可以撤销赠与，而不论赠与财产的权利是否转移。
3、赠与人的经济状况显著恶化的，合同法第一百九十五条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
赠与合同撤销权约束的都是受赠人的行为，也就是说在受赠人不履行义务，对受赠人之外的任何人没有约束力。赠与人想要以经济状况显著恶化来主张撤销赠与合同的，应当提交其经济情况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的相关证明，且必须得达到严重影响的程度，一般性影响不在此列。
房屋赠与合同的撤销是如何行使的
一、房屋赠与合同的撤销
1、 赠与关系成立，且受赠人未占有、使用该房屋及其产权证书之前，赠与人可行使任意撤销权;根据我国《》第186条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与”及上述“民通意见”可以看出，赠与人在签订赠与合同且受赠人未实际占有房屋及其产权证之前，即财产权利未转移之前，是可以享有任意撤销权的。这里的“财产权利”被民通意见明细化，指的并非房屋的过户登记，而是受赠人占有、使用该房屋及其产权证书。因此，赠与人在此阶段实行任意撤销权才是可以得到法律的支持。当然，《合同法》第186条对赠与人的这种任意撤销权也进行了限制，它对房屋赠与行为也是同样适用的，其中包括具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不得撤销;经过公证的赠与合同不得撤销。此外，《合同法》第192条也设立了法定撤销权之规定，即无论是否具备《合同法》第186条规定的情形，只要满足以下条件均可撤销： (一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
2、 赠与关系成立，受赠人占有、使用该房屋及其产权证书，但未办理过户手续时，赠与人一般不可以行使任意撤销权;根据《民法通则意见》第128条规定“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准”这说明赠与合同为实践性合同，即以交付为所有权转移的生效条件。由于房屋属于不动产，根据我国《》及《城市房地产管理法》的有关规定，房屋的所有权转移以登记为准。因此，在房屋赠与合同中，房屋过户登记才是所有权转移的时间界点。但是，根据上述《民法通则意见》第128条规定可以看出，为了保护受赠人的合法权益而对此作出了特殊的规定，即只要受赠人已占有、使用该房屋及其产权证书，这时该赠与行为即生效，赠与人应当为受赠人补办过户手续。此时，赠与人一般是不可以以行使任意撤销权为由来翻悔的。因此部分律师认为，如果没有到房地产管理部门办理房屋产权证书的变更登记，不但房屋所有权不发生转移，而且这种赠予合同也是不生效的观点是不准确的。由此可见，赠与人行使任意撤销权的时间应当在赠与关系成立之后，但未将产权证书交与受赠人，在受赠人占有、使用该房屋之前提出，否则赠与人就不能有效的行使撤销权、进而达到撤销赠与的法律效果。
二、房产赠与行为生效的时间
赠与是转移所有权的民事法律行为，是实践性法律行为，因此，赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系，财产所有权转移的时间，就是赠与行为生效的时间。根据民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”房屋所有权转移时间是民法通则第72条所规定的例外情况之一。根据1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第7条：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交件：……(三)受赠的房屋，须提交原房屋所有权证，赠与书和契证。”根据1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的支付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系;未办理过户手续的，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”
一审法院经审理认为：被告（指李某B）在未成年时，原告（指李某A）收被告为养子，虽然没有到有关部门办理收养关系，但按照当地风俗，被告为原告养子。被告与第三人陈春艳（现申诉人）结婚后，在其没有住房的条件下，搬入本案诉争之房内居住，且又在2001年10月将诉争之房的土地使用者由原告变更为被告，况且被告亦承认原告将诉争之房给付被告。原告以其不知道诉争房的变更事宜、变更手续虚假为由主张权利，因其未能提供证据材料证明不知道变更事宜，故其应承担举证不能的法律后果；本案原、被告有恶意串通，侵害第三人陈某某的合法权益的嫌疑，故本院从风俗。常理上确认诉争之房系原告赠与被告及第三人陈某某，依据《婚姻法》的规定，诉争之房为被告与第三人陈春艳共同所有，原告的诉讼请求不予支持。”
一审法院判决后，原告李某A不服遂提出上诉。
二审法院经审理认为：“原审判决事实不清，程序违法。遂裁定撤销一审法院民事判决，发回重审。”
一审法院经重审认为：对于原告诉请的确认天津市某区宅基地的使用权及房屋所有权人系原告所有的请求，依据《中华人共和国土地管理法》第16条之规定，由人民政府处理。该纠纷不属于人民法院主管。本院一向原告明示不能对宅基地使用权的确认及房屋确权合并审理，但原告当庭表示不同意分别审理，故驳回原告合并审理之诉。对于第三人陈某某提出的诉争之房的50%所有权为第三人陈某某所有的请求，属于离婚案件后续财产分割问题，应另案。故对于第三人陈某某的诉讼请求也予以驳回。”
一审法院重审后，原告李某A还是不服，再次提出上诉。
二审法院经审理后认为：上诉人李某A向一审法院提讼，请求人民法院确认位于天津市某区宅基地的使用权人及房屋所有权人为李某A，然原审法院判决对李某A的具体诉求未作处理，属程序违法。撤销一审法院重字第6号民事判决。发回重审。
一审法院经再一次审理认为：原告诉请确认原告系天津市某区宅基地使用权人之请求，依据《中华人民共和国土地管理法》第16条之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，故宅基地使用权的纠纷不属于人民法院民事案件主管范围，应予驳回。同理，原告主张第三人村委会承担协助办理恢复宅基地使用权人，房屋所有权手续之请求，本院不予支持。关于原告主张确认原告系诉争房屋的所有权人之请求一节，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，公民的房屋系其合法财产。第三人陈某某宅基地使用权证系行政机关针对宅基地使用权人的登记，并非对地上不动产的物权登记，即并非房屋所有权证。原、被告以及第三人陈某某认可变更宅基地使用权的登记所依据的房屋买卖协议并非原被告本人签订，原、被告之间并无买卖事实发生，原、被告也并未授权他人办理，因此，该买协议对当事人并无约束力，不产生物权变动的法律效力。无论是被告主张的因原告附条件赠与发生的房屋所有权的变动还是第三人陈某某主张的因原告赠与发生的房屋所有权变动，原告均予以否认，现被告与第三人陈某某均未提供证据加以佐证确有赠与的事实，因此其二人的主张均不能成立，故本院确认诉争房屋的所有权为原告享有。
一审法院再次重审判决后，一审第三人陈某某不服故提出上诉。
二审法院经再一次审理认为：“坐落于天津市某区宅基地使用权人先登记在李某A名下，依据我国土地管理法相关规定；土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。李某A要求确认该宅基地的使用权归其所有的诉讼请求，根据上述法律规定，李某A的该项诉请不属于人民法院民事案件受案范围，原审判决对李某A该项请求不予支持并无不当。被上诉人李某A要求确认其为该宅基地上的建筑物即诉争房屋的所有权人之诉讼请求，依据民法通则的相关规定，公民的房屋系其合法财产，对其合法的房屋享有所有权，合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。诉争房屋的买卖协议并非李某A与李某B签订，李某B亦未向李某A支付购房款，李某A与李某B之间并无买卖事实发生。因此，该买卖协议对李某A与李某B无约束力。原审法院据此作出的判决结果并无不当，本院依法当予维持。上诉人的上诉请求本院依法予以驳回。”
二审法院判决后，申诉人陈某某不服法院判决，遂到检察机关申诉。对于此案应如何处理存在如下意见：
1、一种意见认为，法院判决是正确的。理由是按照我国土地管理法的相关规定，土地的使用权就应由政府处理，宅基地本身就是土地使用权的适用范围，法院对此将宅基地及宅基地所建房屋分别判处完全正确。
2、另一种意见则认为，法院判决是错误的。理由是，本案争论的焦点是房屋所有权确认纠纷而非土地使用权确认纠纷，法院将房屋所有权确认纠纷中的宅基地以及宅基地上所建房屋，割裂开来分别判处显然是错误的。
