时间：2023-08-25 17:10:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇业主委员会管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
本议事规则经_______年______月______日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。
第二条 业主大会的议事范围
（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；
（二）物业管理企业的选聘和解聘；
（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；
（四）业主大会的诉讼和仲裁；
（五）业主委员会委员的选举、罢免；
（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（八）业主委员会的工作报告；
（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；
（十）业主委员会的活动经费；
（十一）______________________________________________________。
第三条 业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。
第四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议
业主大会每年至少召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第五条 业主大会会议由业主委员会负责召集
在下列情况下，业主大会会议由所在社区工作站（社区居民委员会）负责召集。
（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；
（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。
第六条 业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作
（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；
（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
（三）印制表决票或选票；
（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；
（五）核实业主身份；
（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显着位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；
（八）其他会务准备工作。
第七条 业主大会以集体讨论形式议事的程序如下
（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；
（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第八条 业主大会以书面形式议事的程序如下
（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；
（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；
（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；
（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第九条 业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定人行使投票权。
业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，人除应出示业主的选举证外，还应出示委托书。
第十条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十一条 业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。
宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十二条 特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加。宝安、龙岗两区的业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第十三条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但宝安、龙岗两区业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十四条 下列情况下应召开业主委员会会议
（一）主任、副主任召集会议的；
（二）经三分之一以上委员提议的；
（三）经区主管部门建议召开的；
（四）由主管部门责令召开的。
第十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。
第十六条 业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。
第十七条 特区内物业项目的业主委员会的任期为3年，宝安、龙岗两区物业项目的业主委员会的任期为2年。
业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
第十八条 业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第十九条 物业为分期开发的，经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。
第二十条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。
第二十一条 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）__________________________________________________________。
第二十二条 以业主委员会的名义信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免业主委员会委员的建议；
（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；
（八）_________________________________________________________。
第二十三条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第二十四条 经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十五条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况；
（九）________________________________________________________。
第二十六条 本物业区域的档案采取以下第种方式保管
（一）由业主委员会指定专人保管；
（二）委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。
第二十七条 业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_________元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计_________元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用_________元/月，具体支付对象如下：
1．_______________，费用______________________________；
2．_______________，费用______________________________；
3．_______________，费用______________________________。
业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。
经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十八条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额为：_________元/月，从物业管理费中列支。
第二十九条 其他补充条款
（一）_______________________________________________________
（二）_______________________________________________________
（三）_______________________________________________________
第三十条 本议事规则经业主大会会议通过后生效。
附件 使用说明
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。
第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。
第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。
第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。
第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。
第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。
一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。
二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。
三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。
四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。
二、当前物业管理工作的几点思考
为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。
1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理
房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。
物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。
住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。
政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。
城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。
第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
住宅专项维修资金管理办法全文第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。
第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。
第三章 使 用
第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正：
(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;
(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。
第三十九条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。
第四十四条 本办法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。
广东省《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知各地级以上市建设局、房管局(国土房管局)、财政局，各县(市)建设局、房管局(国土房管局)、财政局：
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号，以下简称《办法》)于20xx年2月1日起施行，为做好我省住宅专项维修资金的交存、使用和监管等各项工作，提出如下贯彻《办法》的意见：
一、各市、县房地产主管部门应抓紧建立住宅专项维修资金专户
(一)各市、县房地产主管部门应委托当地商业银行作为商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。本地区所有商品住宅项目的专项维修资金应交存至各市、县房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)住宅专项维修资金专户按照物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(三)各市、县房地产主管部门要根据《办法》的相关规定和专户管理银行签订监管协议，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值的管理要求，保障住宅专项维修资金的安全运行。
(四)各市、县房地产主管部门应当在20xx年6月30日前按照《办法》的规定开设商品住宅专项维修资金专户。已经开设住宅专项维修资金专户的市、县，应当按照《办法》规定规范管理。
二、明确首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存主体，做好资金交存工作
(一)对于1998年10月1日(《广东省物业管理条例》施行之日)至20xx年8月31日(国务院《物业管理条例》施行前一日)期间取得商品房预售许可证的商品住宅项目，按照省人大《对省建设厅关于请求明确广东省物业管理条例对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》(粤常法函﹝20xx﹞第109号)意见执行，即物业管理维修基金由物业建设单位交存。建设单位尚未交存的，应当将物业管理维修基金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)对于20xx年9月1日(国务院《物业管理条例》施行之日)起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。
三、公布首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存标准
各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的标准，并向社会公布。
四、做好首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的交存和补交工作
各市、县房地产主管部门应当对本辖区内的商品住宅项目进行全面清理，指导尚未交存首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的业主、物业建设单位、代管资金的物业服务企业，按照标准将首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
五、做好住宅专项维修资金的监管工作
(一)各市、县房地产主管部门要做好资金的监管工作，严格按照《办法》规定的程序和用途使用资金，保证住宅专项维修资金的运行安全。
(二)专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会和当地房地产主管部门发送住宅专项维修资金对帐单，核对住宅专项维修资金帐目，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和当地房地产主管部门的监督。
六、做好已出售公有住房的住宅专项维修资金的管理工作
(一)已出售公有住房的住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房地产主管部门负责管理。各市、县房地产主管部门应当同时在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
(二)20xx年2月1日起向个人出售公有住宅项目，业主和售房单位要按照《办法》的规定交存住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专户。
(三)20xx年2月1日前已售公房住宅专项维修资金的补建具体办法另行研究制定。
七、各市、县房地产主管部门，可以按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。
广东省建设厅
关键词：房产管理；物业；辖区房
Abstract: The property management is increasingly valued by people, taking the Lushun Development Zone residential area property management as an example, this paper analyzes the solving ways of the area real estate management problems.
Key words: property management; property; area real estate
中图分类号：C829.23文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
宜居是城市发展的载体、民生的基础、稳定的依托。我们知道，经济社会的发展最终取决于人们对生活方式和生活内涵的变化，房地产做为人类赖以生存的基本物资资料与广大人民群众的生活、生产息息相关，随着住房商品化改革的深入发展，城市化进程不断加快，越来越多的集约化居民住宅小区应运而生，作为现代城市经济、社会和文化活动的区域载体，物业管理这种形式已经得到了广大群众的认同，并成为人们购房时的必须考虑的重要因素。据不完全统计，截止2011年旅顺开发区已建或在建住宅小区21个，面积达到380余万m2,经过十几年的不断发展与完善，物业管理已经成为开发区社会、经济协调发展的重要环节和必备条件。
1.物业管理的基本性质与作用
1.1物业管理的基本性质
物业管理是集房地产综合开发利用与现代服务相配套的系统性管理的有效形式，是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、市场化和专业化管理的全新模式。
2.物业管理的社会作用
物业管理从经济形式上说是一种寓管理与服务之中的特殊管理，其基本指导思想是通过对物的管理过程达到对人的服务，将分散的房屋修缮、设备维修、治安保卫、清洁卫生、园林绿化汇集在一起，统一管理，使自然环境和人为因素对物业所造成损坏程度降到最低限度，从而保证物业功能的发挥，在提升居民的生活品质的同时也促进了城市管理的社会化和专业化发展，开发区十几年来的发展实践证明，物业管理在自然化解社会矛盾，促进社会和谐等方面也具有不可替代的重要作用。
3.旅顺开发区物业基本概况及存在的问题
3.1开发区物业管理的形成
开发区物业管理工作是随着城镇住房改革逐步推进，房屋所有权结构发生重大变化，居民在对房屋财产使用、维护、保值等提出更高服务需求的情况下发展起来的。截止2011年，开发区已建成并入住小区22个，建筑面积227万平方米，正在准备入住的小区10个，面积153万平方米，入住物业服务企业16家，负责18个小区的物业服务，南、中、北片回迁区由所在村管理，海紫苑小区弃管,从业人员375人，服务用户17920户，覆盖率达到95%以上，一个现代化居住业态已基本形成。
3.2当前物业管理存在的问题
物业管理做为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化，社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，提高生活质量，推动社区平安建设等方面发挥了积极作用。越来越多的人享受到了物业管理带来的生活便利。然而，随着物业管理覆盖范围的扩展，由于地理环境，经济发展水平以及业主观念认识的不同，在物业管理和发展过程中，一些深层次的问题逐渐显露出来，并不断恶化，引发了社会各阶层对物业管理的误解，从而进一步诱发了物业管理的纠纷，严重影响了居民的正常生活及和谐社会建设，并成为了社会各界普遍关注的焦点和政府工作的难点。
3.2.1物业管理体制存在建管不分的缺陷
应该由房地产开发商解决的矛盾和问题，推给了物业管理企业，物业管理企业解决不了，引起业主的不满。
3.2.2开发建设遗留问题
一是开发商为追求利益最大化，不从业主利益出发，对一些遗留问题能拖就拖，工程一旦完工，开发企业撤走后，将问题全部甩给了物业企业，从而造成纠纷不断，长时间得不到解决。二是擅自改变承诺，为后期开展物业管理埋下祸根，使业主把对开发商的不满情绪转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题增加了难度。
3.2.3物业管理部门职责不清
开发区自92年建区以来，房产工作共分为4个部门，人员共有16人组成，全部混编、混岗，隶属于开发区规划建设局。随着开发区城市化进程的快速推进，房产管理工作的不断规范，这就需要有一个相应的机构与之匹配，在现有基础上增加人员设备和资金投入成立房产管理部门统一开展工作迫在眉睫。
3.2.4入住率低，物业费收缴困难。
开发区服务小区居民共计17920户，入住率不足2900户，平均入住率为32.6%，物业费平均收缴率为49.2%，而目前物业收费执行的是大连市1996年出台的标准， 80%以上的小区物业收费在每平方米每月一元以下，大多数物业管理企业收不抵支，长年处于亏损状态，由于运行困难，导致服务标准降低，个别实在维持不了的只能弃管，把问题扔给社会，推给政府。
3.2.5业主观念滞后，物业消费意识淡薄。
多年来，由于我国一直实行的是福利分房制，除了租金没有其他服务费用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用户变成了房屋产权所有人，变“无偿服务”为“花钱买服务”，商品意识和物业消费意识准备不充分，参与意识差，对自己应承担的义务履行不够，稍有不如意就拒绝缴纳物业管理费。
4.解决开发区物业管理瓶颈的几点建议
物业管理制度是市场经济体制下住房制度的重要组成部分，是当前住房制度改革的发展方向，由于物业管理尚处于摸索期与磨合期，需要政府的鼓励与扶持，更需要相关制度的配套，正确处理好改革与发展，和谐与稳定的关系，把民生优先战略落实到经济社会发展全过程，这既是政府的责任，也是百姓的愿望，更是我们管理部门应尽的义务。个人认为应从以下几个方面入手：
4.1尽快设立与房地产发展相适应的管理机构
目前，开发区除12个行政村外，尚没有形成真正意义上的行政社区，暂不具备属地化管理的优势，应借助区行政职能下放的契机，抓紧完善和理顺房产管理职能与权限，建立适应需要的房产管理机构，依法对辖区物业管理活动进行政策指导和监督管理。
4.2强化措施推进前期物业管理
前期物业管理是小区物业管理的重要基础，一是将物业管理理念融入到住宅区域规划设计之中，在设计新建住宅小区时要坚持成片开发，封闭式管理原则对小区内物业管理相关措施，在规划中予以界定并在详规中加以说明，为后期物业管理创造有利条件；二是推进前期物业管理备案制度，要求建设单位在办理预售许可前向房产主管部门提交前期物业管理服务合同，业主临时公约等资料，经审查合格后，出具前期物业管理备案证明。
4.3理顺建设与管理的关系
规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，使物业管理企业真正成为自主经营，自我发展的市场主体，同时还要从满足不同层次市场出发，确定服务定位和分类收费标准，方便业主根据自己的消费能力选择相应的物业服务，通过合同约定的内容，提供质价相符的服务事项。
4.4完善市场监管体系
严格市场准入和退出制度，加强物业资质管理。一方面通过对物业管理的硬件进行规范，对物业管理涉及到的招投标，服务与费用标准等环节进行确认，规范和约束市场行为。另一方面对行业软环境及宏观市场环境进行有效引导，注重从行业道德、社会舆论等建立起企业诚信档案和退出机制，从而加强物业管理企业的自律性，赢得社会对物业管理工作的认同与支持。
4.5制定分级服务标准和收费标准
建立起与社会经济发展相适应的物业服务定价机制，包括政府指导价和市场调节价，并根据物业收费标准规定服务标准，达到质价相符。
4.6提高业主委员会的维权能力
完善业主选举程序，明确业主委员会的法律地位，确保业主委员会在法定范围内实施自治管理，监督物业行为，维护自身利益。
以最近的香山美邸“退管事件”为例，因为开发商遗留等问题，在长达2年多的时间里，小区的物业费收取率不到40%。2016年8月21日，小区物业企业无以为继，启动退管程序，公告全体业主，进入为期3个月的过渡期。9月30日，5户业主代表到物业公司询问相关原由后，对物业公司的“退管行为”表示理解，并对前期物业阶段的管理表示肯定；10月1日，物业公司在保证基本生活维持的基础上，对部分无力维修的隐患电梯实行单梯停运；小区三十几户业主集体，要求政府解决开发商遗留问题，成立临时业委会。类似情况在我市的上林华庭、南苑尚都、金钟小区、居敬小区等也有不同苗头。
一时间，温顺的“小绵羊”怎么变得如此不听话了？一时间，政府对物业小区的管理压力骤增。
按道理说，开发商的破产，对物业企业而言，是一场悲哀。但桥归桥，路归路，业主以拒缴物业费对抗开发商遗留问题，确实是板子打错了地方。因为，开发商与物业企业是不同的责任主体，没必要搞无辜的“株连”。
一般情况下，一个10万O的小区，必须要维持在85%-90%的收费率，才能维持物业企业的生存。但现实是，根据2013年、2014年、2015年连续三年统计，我市的物业企业平均物业费收取率为73%、81%、81.5%，始终处于“警戒线”以下水平。
业主以拒缴物业费相对抗，无疑是“细胞自噬”，实是两败俱伤的结局。1户、2户不缴物业费，无伤根本；10户、20户，仍属蚁穴可补；100、200户，则如泻洪之堤，小区全毁。物业欠费，孰之过，谁之痛？是物业之殇，也是社会之痛！
现代物业管理制度，与现代城市生活密切相连，是现代住房制度的重要特征。因为物业消费一半是为了自己，一半是为了他人；一半是为了住房保值，一半是为了住房增值。明明合同约定了的物业收费，却难如上青天。为何？
一是源于根深蒂固的社会陋习。我们的社会既缺少对个人隐私的尊重，又缺少公德意识，也就没有公私之分。于是，大家把物业小区当成自己的“私人领地”，这样矛盾就出来了。小区内任意停车、顺手高空抛物、随意丢弃垃圾、违规饲养宠物、私搭乱建，违法装修等屡禁不止。就连业主与业主间的矛盾都要物业公司调解。于是，物业企业成了“风箱里的老鼠，两头受气”。
二是源于契约精神不足。物业收费既有《物业管理条例》的规定，也有物业管理合同的s定，是一种法律义务。这种义务不仅仅是业主个人对物业企业的义务，也是业主根据《业主规约》，对全体业主的共同义务。
三是牵涉到一个“哲学问题”了。许多业主也知道，物业管理具有复杂性，许多物业问题原本不是物业管理的问题。按照责任区分，有开发商的遗留问题，有某些业主的任性胡为，有社会管理部门的失责，最后才是物业企业自身的问题。但是业主不问青红皂白，一股脑儿都把责任推给物业企业。于是，拒缴物业费找到了最好的借口：等你管理改进了，服务做好了，自然会交物业费。结果物业缴费问题演变成了哲学上的“鸡与蛋”的关系。物业收费就这样成了一场“拉锯战”，进入“死循环”状态。
诸位可能觉得，笔者的立场观点有明显的偏袒物业企业的倾向，这是有一定原因的。
原因之一：最高人民法院在2009年通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）明确规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。根据《解释》规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即物业管理企业违规收费。如果物业企业服务不到位、管理不到位，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。拒缴物业管理费于法无据。
原因之二：在欧美，如果业主拒缴物业费用，房管员可与业主委员会一起发催缴函、律师函，直至要求拍卖业主房产偿费。美国各州法律一般都规定，如业主欠缴管理费，从到期之日开始，业主协会便享有业主房屋的留置权，就像银行贷款的抵押权一样。如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋，并从售房款中优先受偿。
在日本，物业费是每月缴纳的。当地政府在小区中没有物业相关的管理权，如果小区出现矛盾，所有的纠纷都是通过法院判决的。在日本，没有业主敢不缴纳物业费，拒绝缴纳物业费的后果是，法院拍卖房屋缴纳物业费。业主是否缴纳物业费和物业公司没有任何关系，日本的法律有专门条文支持理事会在小区公开业主的姓名，日本的物业费一般来说是通过银行自动扣款，买房子的时候就确定了是通过银行扣款还是业主主动缴纳。
随着城市社区的变迁，我国出现了城市社区阶层化趋势。这一变化对于社会管理及带来了机遇也带来挑战，城市社区阶层化将有利于社区管理、社区服务专业化和产业化以及政府社区建设工作的针对性。另一方面也将带来新社区的建设难题，加大了社会整合的难度。这无疑给城市管理提出了新课题，要求在城市管理过程中，要加强对房地产市场的指引和监督、加强对城市公共空间资源的有效控制、遏制贫民区化，同时，注意调适各阶层的心态以及地位秩序，针对不同阶层社区采取不同的社会政策。
【关键词】社区阶层化； 社会管理
社区是构成社会的基本单位，对其变迁和发展的研究具有重大的现实意义。尤其是我国八十年代中后期以来，随着人口流动和城市化进程的加快，居民收入分化和居住空间分离，社区的空间和内部构成要素都发生了很大的改变，城市社区正处在重构的关键时期。在当前城市社区阶层化的发展趋势下，探讨社区社会管理的新机制对引导社区良性发展有着重大的现实意义。
1 城市社区阶层化的基本涵义及其表现
说起城市社区阶层化的概念，目前大多数人还比较陌生，但是如果提起今天我国大城市中已经出现的越来越多的“富人区”、“白领小区”、“高档社区”现象，相信人们并不陌生。虽然在我国城市中出现这种现象已有多年，但似乎还未引起学界的足够重视，所以至今还没有统一和确切的定义。为了讨论的方便，先做一个初步界定：所谓城市社区阶层化，指的是由内部异质性高的原生态社区向内部同质性高本文由收集整理的阶层型社区转化，最终城市逐渐分化出一个个空间上相互隔离的地段或单元。对其发展趋势进行分析并作出正确的判断。
2 城市社区阶层化的发展趋势
虽然目前还未形成社区阶层化的普遍性事实，但它预示或代表着一种趋势，一种势不可挡的趋势。这正是我们今天探讨这个问题的意义所在。
2.1 城市居民的收入分化越来越明显。一方面极化的趋势将进一步加剧，另一方面占人口绝大多数的中间层次的人群将进一步分化成若干层次。收入的阶层化虽然并不必然导致居住空间的阶层化，但它肯定是是前提。
2.2 城市商品房价格进一步分化。未来城市住宅建设肯定会扬弃今天这样千楼一面、百区一面的格局，无论是住房本身还是居住环境，都将实现彻底的分化，以满足对住房的各种层次的需求。尽管目前国家在采取各种政策和办法限制别墅区的开发，鼓励经济适用房的建设，但住宅品格以及和品格相适应的价格的分化是必然的。
2.3 社区的分化将更加明晰。目前我国城市的居民区之间虽然有差别，但除了一些特殊社区外（比如某些权力单位的家属区、个别的所谓高档居住区），大多数居民区的品格其实并无质的差别。差别更多的是体现在住房的面积和质量上。但未来的社区将会出现质量和品位的高度分化，不仅住宅的品格不同，而且小区的设施、管理、文化氛围将大有差别，真正的社区阶层分化而不是住宅阶层分化将出现。
3 城市社区阶层化对社会管理带来的影响
城市社区阶层化对社会管理带来的影响可以从两个方面去看。从积极的方面去看：
首先，有利于社区管理。相同阶层的居民必然会有更多的相通之处，相互之间也容易达成共识。这对于社区管理是一件好事。今天的社区，由于大多数处在过渡阶段，给社区管理工作造成一些困难。比如，社区委员会组织的活动，层次高的人不屑于参加，层次低的人没有能力参加。许多事常常因为众口难调而无法举办。而阶层化的社区就可多少避免这类问题。
其次，有利于社区服务专业化和产业化。今天的社区，由于成员的异质性，为了照顾大多数人的需求，社区服务业很普遍但层次低，专业化程度差，所有的社区服务大同小异，小而全，一些居民的特殊需求无法在社区得到满足，而同时一些有特色的服务因为居民分散、效益低下而无法开展。如果形成阶层化的社区，这类情形就可得到一定程度的改变，这种趋势一旦得到快速发展，对城市第三产业的发展也将产生重大影响。另外我国目前的社区服务主要侧重于无偿和微偿的福利，服务的对象主要是孤老残幼等民政对象，服务的形式和内容比较单一，这种状况已不能适应城市发展的需要。今后，随着现代化进程的加速，民众对物质、精神生活需求还将不断提高，这必然要求社区服务进一步扩大服务对象和范围、扩展服务形式和内容、提高服务水平和质量，以适应城市现代化建设的需求。
第三，有利于政府社区建设工作的针对性。近些年政府对城市社区建设工作不可谓不尽心，但有两个问题一直困扰着政府：一方面经费不得不“撒胡椒面”，一方面对社区的指导缺乏针对性，导致本来应该是高度多样化的社区建设工作也和其他工作一样，上下一般粗，左右一样大。出现这种问题的原因与社区居民没有分化有关。社区阶层化后，这类问题可以得到缓解，有的社区可以放手使其实现高度自治自管，有的社区则需要重点扶持，大力投入；有的社区重点抓好扶贫济困，有的则鼓励引导社区文化。
然而，城市社区阶层化可能给社会管理带来的困扰也不可轻视。主要包括：
第一，新社区的建设难题。阶层性的社区，居民之间的相似点多但相关性并不强，社区成员是“一盘散沙”，缺乏传统社区建立在业缘、地缘、亲缘基础上的那种有机联系和紧密关系，因此，尽管社区的物质条件和人员素质不低，但社区活动不一定就容易搞。地位越高的阶层越不热心社区活动，这个“规律”已经得到许多研究的证明。所以，本文前面所说的“有利于社区管理”并不是绝对的，在社区意识的培养、社区活动的参与等方面，阶层性社区将面临新的问题。
第二，加大了社会整合的难度。社区的阶层化形成封闭的阶层意识和社区意识，在阶层间发生冲突时，为了阶层共同的利益而联合，这不仅强化了这种封闭，同时也加大了认同性整合的难度。封闭的阶层及社区意识的形成又给不同阶层成员贴上了该阶层及社区的标签，使阶层间交往难度加大，阶层间的隔离又强化了这种封闭的阶层意识，从而形成一种恶性循环，结果是阶层内部趋于平等，而阶层间的距离拉大。“在一个普遍存在不平等的社会，各个大社会圈的近似平等会抑制阶层之间的社会交往，因此阻碍这些阶层的整合”，“各社会阶层间的空间隔离会增强不平等对不同阶层的人们的交往所产生的消极影响”，使社会整合愈加困难。
4 应对城市社区阶层化的社会管理机制建设
综上所述，城市社区阶层化是诸多因素综合作用下的必然趋势，它给社区建设和城市发展带来机遇的同时，又带来诸多挑战。我们既要认识到城市社区阶层化趋势的不可避免性，同时也要求社会和政府以政策力量来控制管理。只有这样才能在顺应城市社区阶层化趋势发的同时也保证社会公共资源的合理分配，实现功能互补，互惠共生，促进社会的稳定和发展。
首先，要加强对房地产市场的指引和监督。这样才能防止住宅市场对弱势群体微妙或公然的歧视，确保根据居民的经济收人层次确定不同模式的住宅生产和消费。对高收入者按市场价供应商品房，不限住房的规格和面积数量；对中上等收人阶层供应微利、无利住房；对中等收人的工薪阶层，供应有一定补贴的解困房；而对根本没有能力购买廉价房的弱势阶层，供应一定数量的住宅，以低于成本的租金租赁居住，真正做到“居者有其屋”。
第二，要加强对城市公共空间资源的有效控制。防止市场为迎合高收入阶层所谓对品位、环境等方面的追求而对城市稀缺资源的侵占和蚕食，以免引发各阶层间的不满和对立；政府应继续加大对高级住宅区建设的调控力度，防止出现大面积的“富人区”。这样做，不仅仅是从土地利用角度考虑，也是从社会后果考虑。在目前我国城市还存在大量贫困人口，各种社会矛盾越来越尖锐，社会风险越来越突出的情况下，放任住宅领域的两极化，存在着引发社会冲突的危险。
第三，遏制贫民区化。所谓贫民区化就是指一些社区由于居民的不断迁出而变得越来越衰败的过程。这个问题目前在我国城市还不是特别严重，但从发达国家城市发展的历史看，十分普遍。要强化在老城区和“城中村”改造中的指导作用。充分维护弱势阶层的权益，根据实际情况对弱势阶层进行实地或异地安置，防治弱势阶层被完全过滤出去而导致“贫民窟”的产生。对于一些由于各种原因而走下坡路的社区，政府不应任其自生自灭，也不宜简单地用所谓改造的方式一拆了之，拆迁改造换来的是新的建筑，但丢失的是长期积淀下来的社区文化。国外学者主张用非贫民区化解决这个问题。这里的“非”不是在物质方面去否定贫民化，而是遏制贫民化趋势，“成功的非贫民化的过程是指有足够多的人愿意呆在这个地方，表现出对这里的依赖，而且也是指现实条件能够让他们在这里待下去。”[1]这种非贫民区化的思路值得我们借鉴，我们的城市不能永远处在拆了建、建了拆的循环中，通过设施改造、提高服务等办法解决老社区的问题，应该是城市住宅建设中值得考虑的选择之一。当然对那些新形成的以外来流动人口为主的贫民区，可采取另外的办法。
一、积极发挥“四个作用”
住房和城乡建设厅的主要职能可以概括为“一保（住房保障）一节（建筑节能）二规（城、乡规划）三建（城市建设、村镇建设、工程建设）四业（房地产业、建筑业、市政公用业、勘察设计业）”。可以说，我厅既承担着经济发展的任务，也肩负着社会管理的责任；既是民生保障的重要内容，也是生态建设的重要领域；同时也是自治区经济社会全面发展的重要保障部门。全区住房和城乡建设系统将着力在转变工作作风、提升服务管理水平、增强执行力等方面采取新措施；在理念创新、制度创新、管理手段创新等方面实现新作为；在保稳定、调结构、惠民生、促发展等方面取得新成效；在为助推经济发展、促进社会和谐、帮助民生改善和加强生态建设四个方面发挥应有的作用。
二、突出抓好“五项工作”
一是大力实施百姓安居工程。住房是民生之要，安居方能乐业。为切实改善居民住房条件，我厅将按照自治区党委、政府的部署要求，在全区实施百姓安居工程。通过建设适度规模的商品住房，加快推进以公共租赁住房为重点的保障性住房建设和各类棚户区改造，大力实施农村牧区危房改造，积极构建多层次的住房供应和保障体系，着力提高住宅品质，努力实现全区城乡居民“住有所居”的目标，并逐步向“住有良居”的目标迈进。力争通过三年时间的努力，完成房地产开发投资5000亿元，销售商品住房60万套，城镇人均住房建筑面积达到35平方米；实施各类保障性安居工程40.8万套、2800万平方米，总投资765亿元，实现对城镇低保和低收入住房困难家庭应保尽保，逐步将中等偏下收入人群、新就业职工和外来务工人员纳入保障范围，到“十二五”末，全区保障性住房覆盖面达到20%左右；完成农村牧区危房改造任务32万户以上，主要公路、铁路沿线的农村牧区危房改造工作全部完成。把提高住宅品质作为今后一段时期的重点工作，鼓励和支持绿色建筑、住宅全装修、EPS体系等新理念、新技术、新工艺、新材料的发展，建立适合我区实际的工业化住宅建筑体系和完整的住宅部品体系，促进住宅向科技含量高、资源消耗低、环境污染少的方向发展，力争到“十二五”末实现可售住宅全装修率达到30%以上，新建住宅建筑节能达到65%以上，绿色建筑比例达到新建民用建筑总量的10%。
二是加强城镇园林绿化工作。城镇园林承担着生态环保、休闲游憩、景观营造、文化传承、防灾避险等多种功能，是建设生态文明的重要组成部分。为提高城镇园林绿化水平，构筑我国北方重要的生态安全屏障，我厅将以创建园林城市（县城、城镇）为抓手，进一步加大规划、设计、建设、管养全过程的工作力度，在积极拓展城镇绿量的基础上，进一步均衡绿地分布，加快公园绿地、居住区绿地、道路绿化和绿道建设，继续推广节约型园林绿化，不断完善绿地系统综合功能，以保护城镇规划区内水系、山体、湿地、林地等自然生态资源为依托统筹城乡绿化发展。力争到2015年底，全区建成区绿化覆盖率、建成区绿地率、人均公园绿地面积达到或超过全国平均水平；全区所有盟市所在地中心城区达到自治区园林城市标准，争创国家园林城市；全区1/3以上县城达到自治区园林县城标准，争创国家园林县城；基本形成总量适宜、布局合理、功能完善、景观优美的城镇园林绿化体系。
三是开展城市出入口道路交通及环境综合整治工作。城市出入口是城市对外的门户，是城市与外部环境的连接点，代表城市的形象，影响着城市人流、物流的交换频率。为进一步改善和优化城市出入口环境，从2013年起，我厅对全区20个设市城市和69个旗县的城市出入口道路交通、园林绿化、景观建设、市容市貌等予以重点整治。通过综合整治，使城市出入口道路交通畅通、绿化景观优美、面貌整洁干净、基础设施齐全、管理组织规范，城市周边风貌焕然一新，城市功能、品位和服务水平大幅提升。
四是抓好县城和重点镇建设。县城和重点镇是县域经济发展的龙头、核心、依托和平台，大力加强县城和重点镇建设，是发展县域经济的应有之义和必备条件。要抓紧研究制定我区县域城镇化发展的中长期规划，合理确定县级市、县城和其它建制镇的功能定位、产业布局、开发边界。加大政策扶持和资金投入力度，优先安排建设项目，支持县城和重点镇拓展城区面积、提升城区品质、培育主导产业、完善城镇功能。要按城市标准抓好县城的规划和建设，深化投融资体制改革，建立多元化的投融资主体格局，进一步加大基础设施建设力度，不断增强县城吸纳要素、承载产业、带动就业和集聚人口的能力。着力打造一批生产加工型、商贸流通型、文化旅游型、加工贸易型重点镇，充分发挥重点镇的联接、带动作用。
五是鼓励和扶持非公有制经济发展。抓非公有制经济，是当前形势下抓发展的发力点，对于增强经济活力、扩大就业、拉动消费、保障和改善民生具有重要意义。我区的房地产业和建筑业市场化程度已经很高，非公有制经济比例均达到97%以上，目前重点是要制定和实施扶持政策，促进其健康发展。房地产企业方面，我厅将建议有关部门出台融资等方面的扶持政策，简政放权以提高房地产开发各环节行政审批效率。建筑业方面，继续加强科技进步、人才开发和品牌建设，着力推进产业结构调整、企业转型升级和自主创新，着力提高非公有制建筑企业核心竞争力，着力实现由数量型、速度型、粗放型、劳动密集型向质量型、效益型、集约型、科技型的转变。市政公用事业方面，要通过完善制度、确立以市场为基础的价格形成机制、形成竞争性的市场结构等措施，在保障国家利益和公众利益的前提下，坚持平等准入、实行分类指导的原则，鼓励各类非公有制资本参与市政公用基础设施建设，重点要落实好《关于进一步鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域的实施意见》。
三、努力实现“六个发展”
一是积极稳妥推进城镇化，努力实现住房和城乡建设事业的协调发展。加强全区城镇体系规划、城市总体规划的编制和实施工作，在规划中体现和落实“五个基地、两个屏障、一个桥头堡和经济带”的定位要求，着力构建多极支撑的生态型城镇体系，充分发挥城乡规划对经济社会发展的引导和调控作用。以“城市建设管理年”活动为契机，加大城镇市政公用基础设施建设力度，开展城市环境综合整治，推进智慧城市建设，改善城镇人居环境。大力发展非农产业，加快户籍制度改革，推动城乡之间、城市内部公共服务均等化，提高城镇综合承载力，促进城镇化健康发展。继续加强村镇建设，采取适宜的技术措施加强农村牧区环境综合整治和基础设施建设，不断改善村镇生产生活条件。
二是加大对两大支柱产业发展的引导扶持工作力度，努力实现住房和城乡建设事业的平稳发展。继续抓好自治区党委、政府关于加快全区建筑业改革与发展有关政策的贯彻落实，引导企业调整发展战略和市场定位，拓展经营领域，在市政设施建设、水利、公路、铁路等专业需求领域开辟市场，提高区内企业的市场占有率。研究推动建筑企业上市融资，鼓励区内企业开辟俄蒙以及周边省市的市场，拓宽企业生存空间。加强和改善房地产市场调控，继续抓好促进房地产市场健康发展十项措施的落实工作，保持房地产市场平稳健康发展。
三是加大社会管理工作力度，努力实现住房和城乡建设事业的和谐发展。加强和创新住房和城乡建设领域的社会管理，落实好协调社会关系、规范社会行为、化解社会矛盾、维护社会公正、应对社会风险、保持社会稳定等任务，促进社会和谐，筑牢北疆安全稳定屏障。要完善房屋征收相关制度，健全和完善风险评估防控机制、应急管理机制，预防和有效处理房屋征收引发的社会矛盾。继续做好房屋建筑和市政工程的工程款拖欠清理工作，防止发生因拖欠农民工工资引发的。加强城市管理行政执法队伍建设，提高依法行政和文明执法水平。完善物业服务管理制度，发挥业主委员会、社区、居委会的作用，规范物业服务行为。
四是加大建设工程质量安全监管力度，努力实现住房和城乡建设事业的安全发展。在全区推广应用施工现场远程监控系统，提升监管效能。加大建设工程质量监管力度，全面落实建设、勘察、设计、施工、监理等各方主体的质量安全责任。努力提高安全标准化工地覆盖面，杜绝房屋建筑和市政工程施工安全重大事故，控制较大事故数量和死亡人数。
五是加大节能减排工作力度，努力实现住房和城乡建设事业的绿色发展。加大城镇污水、垃圾处理设施建设和运营管理力度，提高污水处理率和垃圾处理率。推动新型墙体材料革新工作。加强新建建筑节能监管，继续搞好既有建筑节能改造。推进可再生能源建筑应用规模化发展，做好示范项目及示范市、县相关工作，发挥建筑节能在加快建设资源节约型、环境友好型社会中的作用。
2007年我同宏观社会经济继续保持良好发展态势。社会建设在许多领域获得快速推进，解决各种重大民生问题的力度空前加大。党的十七大报告完整准确地提出和阐述了中国特色社会主义理论体系。深化改革、协调发展、突出民生、更加注重公平成为当前社会发展的主题。
(一)加快推进以改善民生为重点的社会建设发展战略基本形成
根据党的十七大报告的部署，我国在新世纪新阶段加快推进以改善民生为重点的礼会建设发展战略包括六大民生任务：一是优先发展教育和建设人力资源强国；二是积极扩大就业和协调劳动关系；三是建立健全公平合理收入分配制度；四是加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系；五是建立基本医疗卫生制度以提高全民健康水平；六是通过完善社会管理来维护社会安定团结。这六大民生任务，是当前构建社会主义和谐社会的工作重点。
(二)经济继续超周期增长，防止大起大落成为主题
2007年是从2003年启动的我国改革开放以来经济第三次高速增长周期的第5个年头。预计2007年全年CDP增长速度将超过11％，GDP总量将突破23万亿元，逼近或达到世界第三位。保持经济平稳持续增长，防止出现大起大落，已经成为当前宏观调控的主题。
(三)新农村建设全面展开，农村社会建设取得明显进展
在近年来中央实施的一系列利农、惠农政策推动下，农村形势明显好转。2007年农业生产稳定增长，全年粮食总产量将超过5亿吨，连续第4年获得丰收。农民收入持续增加，预计全年农民人均纯收入实际增长可达8％左右，是1997年以来近11年间农民收入增长最快的年份。农村社会建设事业取得新进展，长期困扰农村的义务教育要向农民收费的问题得到解决。国家还对农村教育给予财政投入的倾斜，2007年全国农村义务教育阶段家庭经济困难的学生基本都享受了“两免一补”政策，这项政策惠及了1.48亿农村学生。加快了新型农村合作医疗制度建设，到2007年6月末，已经覆盖全国农村84.9％的县市区和82.8％的农业人口。与此同时，农村最低生活保障覆盖面快速扩展，农村养老保险也在积极试点。
(四)人民生活继续改善，农民收入增长显著
2007年前三季度，城镇人均可支配收入为10346元，扣除物价因素同比增长13.2％，比上年同期快3.2个百分点；农民人均现金收入3321元，扣除物价因素同比增长14.8％，比上年同期快3.4个百分点。城镇人均可支配收入和农民人均现金收入的增长均超过了CDP的增长速度，但城乡收入差距仍呈扩大态势，扩大的速度放缓。
随着收入增长以及国家社会保障水平提高，居民消费信心指数上升，消费对经济的拉动力量继续增强。2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9％，增幅比上年同期提高2.4个百分点。不过，物价上涨比较显著，出现通货膨胀苗头，需要警惕。特别是持续的股市热，一方面增加了股民的财产性收入；另一方面也加剧了股市的风险。
(五)就业形势继续好转。就业结构显著改变
在积极就业政策的推动下，尽管目前我国就业压力仍然较大，但2007年就业形势继续有所好转，总体紧张局面继续缓解。预计全年新增就业人数可接近1200万人。截至9月底，全同84.7万户零就业家庭中，已有81万户实现每户至少一人就业，占总量的95.7％。全国城镇登记失业率呈下降趋势，2007年上半年城镇登记失业率为4.1％(2006年为4.2％，2005年为43％)。
2007年我国劳动力市场的特点：一是城镇第i产业的用人需求依然占主体地位，第二产业的需求上升；二是企业用人占劳动力市场的主导地位，内资企业的用人需求下降，港、澳、台商和外商投资企业的用人需求增加；一是企业一线普通工人的需求上升，生产运输设备操作工需求进一步加大；四是失业人员构成发生结构变化，企业面临技术人员的短缺问题。
我国劳动就业结构在“十五”期间发生较大变化，一、二、三产业就业人员的比重，由2002年的50.0:21.4:28.6，转变为2006年的42.6:25.2:32.2。这意味着我国工业化进程已经进入了中期阶段。2007年就业结构进一步得到优化，农业劳动者比例可进一步下降到41％。如果今后5年能把农业劳动者比重降到30％左右，劳动就业结构将发生历史性变化。
(六)教育投资显著增加，教育公平得到促进
2007年国务院批准《国家教育事业发展“十一五”规划纲要》。根据规划要求，政府将逐步把义务教育全面纳入公共财政保障范围，确保财政性教育经费增长幅度明硅高于财政经常性收入增长幅度。2007年，全国财政预算内教育支出预算6461亿元，比2006年增长19.5％，高于全国财政支出增长幅度。其中，2007年中央财政安排教育支出预算858.54亿元，比2006年增长41.7％。
2007年5月，国务院印发了《关于建立健全普通本科高校、高等职业学校和中等职业学校家庭经济困难学生资助政策体系的意见》，决定从2007年秋季学期开学起，进一步建立健全我国家庭经济困难学生资助政策体系。这是继全部免除农村义务教育阶段学杂费之后，促进教育公平的义一项大政策。为了建立这一新的资助政策体系，中央和地方财政2007年上半年投入的经费达154亿元左右。2008年全年中央和地方财政投入将在此基础上翻一番，达到308亿元左右。这项政策将惠及全国1800多所高校约400万名学生和1.5万所中等职业学校约1600万名学生。
(七)城乡社会保障覆盖面继续扩大，保障水平继续提高
我国各项社会保险覆盖范围继续扩大。至2007年9月底，基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险参保人数分别达到19676万人、18896万人、11473万人、11530万人和7327万人，比上年底分别增加4.6％、16.7％、2.5％、10.9％和11.8％。与此同时，各级政府积极探索建立农民工社会保障制度，截至9月底，农民工参加工伤和医疗保险人数分别达到3447万人和2903万人，分别比上年底增长26.4％与18.5％。
城乡最低生活保障覆盖面稳步扩大，农村最低生活保障快速推进。到2007年9月，城镇居民最低生活保障人数达到2237.7万人，比上年同期增加10万人；农村最低生活保障人数达到2781.3万人，比上年同期增加1559.2万人。城镇居民基本医疗保险
试点工作全面展开，全国79个试点城市大多数已出台了试点方案，城镇基本医疗保险参保人数稳步增加。
企业退休人员退休金偏低问题得到充分重视。从2007年7月1日起对企业退休人员基本养老金标准的调整，是2005年以来第3次提高这一标准，在此基础上，国家在2008-2010年还将连续3年继续提高企业退休人员基本养老金标准，这项政策将惠及我国4000多万企业退休人员。
(八)社会组织发展迅速，基层公民社会不断发育成长
随着我国市场化、工业化、城镇化水平的不断提高，广大公民自我组织、自我管理、自我服务的能力大大加强，维护自身合法权益的需求也在持续增长。截至2007年9月底，全国登记注册的民间组织达到36万余个，比2006年同期增加12.1％，其中社会团体19.5万个，民办非企业单位16.4万个，基金会1245个。民间组织的发展。对提供社会服务、满足社会需求发挥了积极的作用。
社区越来越成为社会管理和服务网络的综合平台。社区居委会、物业管理部门和业主委员会的互动协调机制逐步建立，以社区为基础的新型社会管理和社会服务体系正在形成。
(九)劳动关系调节走向制度化，维护劳动者权益的力度加大
2007年国家相继出台《就业促进法》和《劳动合同法》，并将于2008年1月1日生效，这是我国劳动领域的两个重要立法，对于建立社会主义和谐劳动关系将起到重要作用。
劳动者报酬增幅显著加大。截至2007年9月底，全国共有13个地区调整了最低工资标准，有19个省(区、市)了工资指导线。2007年在全国范围内组织开展的农民工工资支付情况专项检查活动，为150万农民工追回被拖欠的工资17.35亿元。全国保障农民工工资支付的工作重心已由“清理旧欠”向“预防新欠”转变。
二、我国社会发展面临的主要问题
我国社会发展和社会建设工作在取得显著成就的同时，也面临一系列突出问题和矛盾。对此必须有清醒的认识，在深化改革、加快发展的过程中妥善加以解决。
(一)食品和住房价格增长过快。低收入群体的生活受到一定影响
2007年前三季度，我国居民消费价格同比上涨4.1％，但其中食品价格同比上涨了10.6％。2007年前三季度，全国70个大中城市，房屋销售价格累计平均上涨6.7％，9月份房屋销售价格同比上涨8.9％。低收入群体住房困难问题短期仍难以缓解，经济适用房和廉租房制度需要加快完善。
(二)就业总量过剩和结构性短缺继续同时存在，高校毕业生就业瓶颈亟待破解
目前我国劳动力供大于求的总体格局没有改变，城镇新成长劳动力、农村转移劳动力和下岗失业人员依然是就业工作的焦点人群，每年仍有1000多万个就业缺口，劳动力供大于求依然是主要矛盾。而且，经济增长的就业弹性继续下降。2007年前三季度实现GDP增长11.5％，实现新增就业920万人，意味着CDP每增长一个百分点，就业刚刚能够增加80万人，比2006年同期减少近10万人。与此同时，劳动力结构性短缺现象日益明显，一是产业集聚地区初级劳动力市场的青年劳动力开始紧缺；二是专业技术工人短缺；三是新型产业的高级专业人员短缺。然而，在高校毕业生就业市场，随着高校毕业生人数的逐年增多，就业形势日益严峻，2007年全国高校毕业生人数达到近500万人，到10月底尚有140多万高校毕业生未能找到工作。如何在保持高校招生人数合理稳定增长的同时，进一步做好高校毕业生的就业工作，是亟待解决的问题。
(三)收入差距扩大趋势尚未扭转，消费对经济增长的贡献率仍然较低
2007年，我国城乡之间、地区之间和社会成员之间的收入差距扩大趋势尚未扭转，收入分配差距仍然是人民群众关注的一个社会热点问题。另外，在国民收入分配中，劳动者报酬比重下降的趋势值得注意：2003年以前，劳动者报酬比重一直在50％以上，2004年降至49.6％，2005年降至41.4％，2006年降至40.6％。
消费对经济增长的拉动虽然有所增强，但贡献仍然较低。2007年前三季度，投资对经济增长的贡献率为41.6％，外需对经济增长的贡献率为21.4％，而国内消费的贡献率只有37％，远低于国际上大多数国家的水平。
(四)劳动关系不和谐问题仍然突出，落实《劳动合同法》面临挑战
目前劳动关系方面存在的突出问题，一是劳动合同书面签订率低，出现劳动争议时劳动者的合法权益得不到有效保护；二是劳动合同短期化，劳动关系不稳定；三是用人单位侵犯劳动者合法权益，甚至强迫劳动者签订“生老病死与用人单位无关”之类的违法条款。2007年一季度，全国各级劳动争议仲裁委员会共受理劳动争议立案7.5万件，涉及劳动者14.2万人。目前劳动争议、劳资纠纷出现几个重要特征，一是综合性劳动争议案件大幅度增长，在一些地方这种争议占全部受理的争议案件的90％以上；二是劳资纠纷出现群体化，并且由于诉讼程序复杂。劳工更多地倾向于采用把问题“闹大”的方式来求得解决；三是由于现行劳动争议处理制度存在种种缺陷，仲裁审理难度加大。我们应当积极推进劳动关系方面的制度建设，努力建立劳资两利、各得其所的社会主义和谐劳动关系。
(五)医疗卫生问题尚未根本改观，医患矛盾呈现增加之势
2007年下半年，我国开始了新一轮的医疗体制改革，其标志是城镇居民基本医疗保险的试点在全国范围内展开。但由于医疗卫生体制改革方案迟迟未能出台，实质性的体制改革尚未能启动，1亿多进城农民工的基本医疗还没有被纳入城镇居民基本医疗保险范围。另一方面。由于医患沟通机制和医患矛盾调解机制不健全，医患纠纷继续呈增加趋势。医疗卫生体制的改革方向，实际上涉及到整个事业单位的改革方向，关键是如何建立一种坚持公益目标、分类管理、有预算约束、能够为群众提供廉价高质服务的非营利机构运作体制，能够兼顾国家、医院、患者和医护人员的多方利益，这是一项不同于国有企业改革的更加艰巨的改革任务。
(六)社会秩序问题出现新变化，经济犯罪案件持续攀升
2007年，在各种刑事犯罪和社会治安案件立案数总体减少的大形势下，经济犯罪案件却持续攀升。
(七)生态环境形势依然严峻，涉及民生的环境污染问题增多
2007年在经济高速增长对资源环境的压力持续增加的情况下，政府加大节能减排工作力度，严格环境执法监督，着力解决危害群众健康和影响可持续发展的突出环境问题。但在
GDP增速超过11％的情况下，中央政府“节能减排”的既定目标继2006年未能完成之后，实现2007年“节能减排”目标再次面临空前巨大的压力。我国目前环境损失占当年GDP的8-13％，环境可持续指数在144个国家中排名第133位。而且，随着人们物质文化需求的提高，涉及民生的环境污染问题增多。必须痛下决心扭转饮用水安全环境恶化的趋势。
三、2008年社会经济发展态势与政策建议
(一)2008年社会经济发展的基本态势
1、2008年将成为我国改革开放以来发展史上的界标
这不仅因为2008年是我国改革开放30周年，而且因为将首次由我国举办奥运会(日本和韩国首次举办的奥运会都曾成为它们现代化历史上的里程碑)。2008年还是建国60周年大庆的筹备之年，全国人民将为迎接新世纪的第一个建国大庆做好各项工作。2008年我国的GDP总量将超过德国，位居世界第3位，国际经济社会地位将进一步提升。2008年我国将围绕夺取全面建设小康社会新胜利的目标，进入加快改善民生、促进社会更加公平和谐的社会建设新阶段。通过经济建设、政治建设、文化建设和社会建设的全面推进，形成人民群众共建、共享和谐社会的生动局面，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。
2、经济将在防止大起大落中继续保持快速增长态势
2007年物价指数的上涨超过了调控目标，经济出现过热的迹象，这方面的压力在2008年举办奥运会背景下有可能进一步增强。防止经济出现过热、继续保持经济平稳快速增长是宏观调控的重点。与此同时，还要警惕北京奥运会之后可能出现的经济增长大幅度回落，警惕国际热钱的退出对我国经济宏观稳定形势的影响。从目前的发展情况来看，我国总体上将会把连续5年经济增长10％以上的态势在2008年继续保持下去，我国庞大的经济体将会使奥运会对经济起落的影响没有人们想象的那么大。
3、以改善民生为重点的社会建设将加快推进
2008年国家财政在社会建设方面的投入将继续加大力度，向教育、就业、医疗、住房、环境保护等方面财政支出的倾斜将进一步体现。社会建设的各项要求将全面落实：在教育方面，将更加注重义务教育均衡发展，加快普及高中阶段教育，大力发展职业教育，保障进城务工人员子女平等接受义务教育；在就业方面，将努力建立统一规范的人力资源市场，形成城乡劳动者平等就业的制度，规范和协调劳动关系；在收入分配方面，初次分配和再分配都将努力处理好效率和公平的关系，创造条件让更多群众拥有财产性收入，逐步扭转收入分配差距扩大趋势；在社会保障方面，将全面推进城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗制度建设，制定全国统一的社会保险转续办法，加快解决城市低收入家庭住房困难；在医疗卫生方面，将根据政事分开、管办分开、医药分开、营利性和非营利性分开的原则推进改革，强化政府责任和投入；在社会管理方面，将努力妥善处理人民内部矛盾，重视社会组织建设和管理，加强流动人口服务和管理。
4、医疗体制改革将更加注重公益目标
医疗卫生体制改革方案经过多方酝酿、争议和论证，最终方案基本形成，将于2008年3月提交全同人大会议讨论审议。方案强调坚持公共医疗卫生服务的公益性质，强化政府的责任和投入，重视区分政府和市场的责任，建设覆盖城乡居民的公共卫生服务体系、医疗服务体系、医疗保障体系、药品供应保障体系，建立包括医疗管理机制、运营机制、筹资投入、监管机制、信息技术、人力资源、定价机制和立法保障在内的机制，保证市场环境中基本医疗卫生制度良性运转；确立由基本药物制度和公立医院管理制度组成的两项基本制度，逐步实现“病有所医”、人人享有基本医疗服务的目标。
5、新《劳动合同法》的正式实施将进一步改善劳动关系
新《劳动合同法》的实施将会成为2008年的一个热点问题，它从多个方面规范了劳动用工制度。劳动合同签订率将进一步提高，集体谈判制度和政府、工会、企业三方协商机制将进一步完善，工会在协调劳动关系方面的作用将得到加强，劳工的各项权益将得到更好的制度化保障。各种侵害劳工权利的行为将得到进一步遏制。用人单位的合法利益也将得到保护，企业的人力资源管理模式将会进一步调整，同时各种合法的灵活用工形式将得到发展。总之，新《劳动合同法》的正式生效和实施，将使我国和谐劳动关系建设进入一个新阶段。
6、北京奥运会的成功举办将进一步推动我国对外开放
2008年北京奥运会将会成功举办，我国将在世界面前展现30年改革发展成就，展现一个文明古国和经济大国文明昌盛、团结和谐的形象，增强我国与世界的交流和互动，促进中国走向世界和世界进一步了解中国。
(二)关于进一步促进我国社会和谐发展的若干政策建议
1、增强科学调控力度。防范经济社会发展中的可能风险
2007年世界经济的总体状况不如年初预期，美国房地产和次级债务危机不仅影响到美国消费，也影响到世界经济，使其走势存在很大变数。2007年以来，我国股市超常发展，大量居民进入股票市场，股市异常变动成为一个能够对社会稳定产生较大影响的因素。另外，食品和住房价格持续走高，对相当部分中低收入居民的生活消费产生较大影响。环境污染，特别是城市饮用水的安全也在日益成为影响经济增长和社会生活的重要因素。
2008年要加强科学宏观调控的力度，尤其要大力防范经济的大起大落，特别关注物价、股市、金融和环境等领域的风险。
2、继续加大收入分配调节力度，切实提高劳动者报酬的比重
我国的财政收入近几年均以20％以上的速度增长。财政收入占GDP的比重已经由“九五”末期的10.3％上升到“十一五”初期的18.4％。与此同时，居民收入和劳动收入在国民收入分配中的地位出现了下降，职工工资总额占GDP的比重从“九五”末期的13.3％下降到“十一五”初期的11％。应当认真分析这种收入分配格局的变化对经济社会发展的影响，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重和劳动报酬在初次分配中的比重，增强居民消费对经济增长的拉动作用。要强化税收调节，打破垄断经营，创造机会公平。要继续推进公务员工资制度和事业单位收入分配制度的改革，逐步扭转收入分配差距扩大趋势，特别是扭转城乡居民之间收入差距扩大的趋势。
3、加快新《劳动合同法》配套制度建设，减少对《劳动合同法》的规避或滥用
新《劳动合同法》尚未生效，便已经发生了一些旨在规避该法的行为。这表明，要大力加强对用人单位和劳动者进行关于《劳动合同法》的宣传解释；同时加强《劳动合同法》实施条例的制定工作，将该法对劳动者的合法权益的保护以及对用人单位的合法利益的保障予以操作化。要尽快制定出台其他配套法律法规，规范和妥善处理新的劳动争议事件。
4、进一步加快城乡统筹和一体化进程，促进城乡均衡发展
