时间：2023-08-25 17:10:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资决策风险分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
水电项目作为国民经济的战略性因素，其建设周期较长，前期投资大，受自然灾害等不确定因素的影响大，同时对自然生态系统有着一定程度的影响，所以导致水电项目的发展面临着各种难题，投资管理面临发展困境。由此可见，加强对水电项目的投资管理工作迫在眉睫。
【关键词】
水电项目；投资；风险；防范；控制
0 引言
水电工程项目投资面临着极高的安全风险，它融资渠道多，所需的投资金额较多，而且由于其建设工程的庞大，所需的建筑材料较多，耗费资源量大，所以投资安全隐患也随处可见，任何环节处理不当都会影响投资建设。
1 水电项目投资主要风险
水电项目投资面临着名目繁多的风险种类，投资决策者需要擦亮双眼，将关注和分析的焦点转移到风险的影响上，由此需要考虑的风险种类还有设计风险、移民风险、管理风险、地质风险、金融风险等五种类型。
1.1 移民风险
水电项目面临的第一大难题就是移民问题。水电项目的建设涵盖周边数十公里甚至几百公里，工程占地面积广，涉及的搬迁人口多，需要赔付的搬迁对象情况不一，建设周期长，国家也没有明确、长久的移民政策，所以移民投资的金额在水电项目建设投资中占据了相当一部分比例。即便这样，移民投资仍是一个亟待解决的难题，由于各种不确定因素的影响，移民投资超预算的情况仍时有发生。由此可见，解决移民投资风险是水电投资者需要考虑的关键问题。
1.2 地质风险
影响水电项目工程投资风险的另一个重要因素是地质风险。水电项目在建设前期有一定的审批流程，项目开发者要全面、仔细地对工程地质进行勘察，详细了解工程建设区域的地质面貌，以使工程设计和开发符合自然规律和科学原理。但是由于自然环境因素的多变性，所以导致实际施工过程中的地质状况与勘察情况有所不同，这就要求施工方重新设计施工方案，这在无形中就增加了项目投资，拉长了建设周期。上述情况主要受两方面因素的影响：一是市场经济的发展导致人们对经济利益的狂热追求，二是科学技术发展水平有限。
1.3 金融风险
水电项目建设初期需要的投资金额极大。投资业主必须严格遵守《关于调整固定资产投资金比例的通知》的规定准备足够配套资金，另外还必须从金融机构融集到大部分工程建设款项。国家对经济实行宏观管理政策，实行相对严谨的财政政策，由此增加了业主融资的难度，水电项目面临严重的困境，业主无法提供电站运转的后续资金，更无力偿还巨额的债务压力，所以导致电站运转困难或者业主破产。
1.4 设计风险
设计是水电项目能否成功的关键因素。水电项目涵盖面广，涉及施工、管理、测绘、环保、预算、金属结构、地质等一系列复杂因素，操作起来较为复杂，所以必须有专业的设计院参与水电项目的开发设计。由于历史积淀下来的各种主客观原因，水电项目的开发设计并未经过专业、严谨的招标工作，业主在选择设计单位时没有自主选择的权利和条件，所以最终导致设计理念的不成熟、设计缺乏科学的支撑，有些设计单位甚至直接照搬以往成功经验或经典案例，这样不符合实际的设计方案必然导致与现实的冲突，最终不得不变更原有设计，给业主的投资带来巨大的风险和损害。
1.5 管理风险
水电项目的管理以往一般由业主自己负责，业主的专业素质和经营管理水平决定了水电项目建设的进展和成效。市场经济的发展使得工程投资主体呈现出多元化的趋势，导致现在项目管理人也呈现出多元化的趋势，各个管理者经营理念、经营方式等存在诸多方面的差异，由于自身专业素质以及所受教育程度的影响，他们在管理工程项目时必然存在各种思想上的交锋。假如在磨合阶段他们能妥善处理矛盾，那么将对工程建设产生极为正面的影响，但如果磨合期没有解决分歧，将严重影响工程进度，影响工程成效。
2 水电项目投资风险防范
水电项目的投资风险各方说法不一，基本都是以理论风险分析为主，但要从根本上解决水电项目的风险问题，还必须从现实着手，有针对、有计划的提出改革措施，有效降低投资的风险。
2.1 采取地方包干解决移民问题
水电项目移民工程浩大、繁琐，企业必须谨记“和谐移民”的宗旨，认真贯彻落实国家的政策法规，同时与政府签订“移民任务与资金双包干协议”，尊重政府在移民事务中的主导地位，协调待迁居民与企业的矛盾，企业要尽可能满足群众需求，为居民提供足够的搬迁资金，做好移民安置工作。企业与政府之间各尽其职，各司其职，确保移民工作有步骤、有计划地进行。
2.2 遵守规章制度，科学勘探，预防地质风险
在工程建设初期，由于施工单位和设计单位的失误导致所用材料不合格，影响工程质量，造成了极为严重的经济损失。为了弥补损失，工程在后续建设中严格遵守项目管理法的若干规定，对工程地质进行了严格勘察，对工作进程和工作计划有了严格的要求，严格审核地质勘探结果，科学反映施工区域的地质地貌状况，防范地质灾害的发生。
2.3 制定科学合理的融资方案，降低金融风险
国家对经济采取了宏观调控的政策，极大地增加了融资的难度，导致水电项目投资成本的增加。所以，融资方案必须科学、合理、可靠。具体措施有以下几点：一是优化投资环境，科学配置各种融资方式的规模和比例，实现资源结构的优化配置，促进企业持续健康发展；二是确保融资规模的科学合理，企业一定要实事求是，根据自身的规模和实际情况制定融资金额；三是实现融资组合的优化配置，企业一定要根据自己的实际情况选择适合自己的融资方式，转变思路，降低金融风险。
2.4 加强设计阶段的投资控制
工程建设的成效在很大程度上取决于设计工作的开展。自古以来，人们一直把工程建设的焦点放在施工阶段，忽略了至关重要的设计环节，严重影响了工程建设的质量。所以必须加强设计阶段的工程监管工作。
3 总结
任何投资都存在风险，水电项目也不可避免。但是只要我们解放思想、实事求是，以科学、严谨的态度面对投资风险，抓住问题的关键，制定切实可行的方案规避风险，我们就能获取最大的投资利益。
【参考文献】
[1]刘钢；水电项目投资决策研究[J]西南财经大学；2012（04）
摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词 房地产投资 投资分析 投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
参考文献:
[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.
[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.
[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.
[关键词] 风险投资 评价指标 价值评估
作为风险投资公司，面对众多的风险投资项目时，怎么准确评价项目的价值成了决定投资成败的关键因素。要做到这一点，在投资前就必须用客观、公正的价值评估体系对投资项目进行充分、准确的价值评估，从而保证投资决策的正确性。
一、风险投资项目评价指标体系
我们假设风险投资项目的投资价值为Z，则有：
Z=F(f(u),f(v),f(w),f(x),f(y))
其中：u―为外部环境，v―为项目所属企业内部环境，w―为风险投资项目，x―为风险投资项目的优势、劣势、机会和威胁，y―为风险投资项目的风险。
具体可表示为:Z＝f(u)×MU＋f(v)×Mv＋f(w)×Mw＋f(x)×Mx＋f(y)×My
其中Mi――为各指标的权重（i=u,v,w,x,y）
我们可以用一个专门的风险投资评价指标体系对风险投资项目进行价值评估，如图1所示。
图1风险投资项目评价指标体系
1.风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系
对风险投资项目的评价必须考虑其外部环境因素，好的、有利的外部环境可以为项目创造机会，使其获得成功，反之，不好的、萧条的外部环境，则可能会对项目构成威胁，导致投资项目的失败，所以对外部环境的分析非常重要。外部环境分析指标体系如表1所示。
表1风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系
其中:f(u)=∑f(ui)×M(ui)= ∑f(uij)×M(uij) （i,j的值参见上表中下标参数）
2.风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系
项目所属企业的企业内部分析也是项目评价指标体系中一个非常重要的指标，只有详细掌握了拟投资企业内部的全面情况，才便于风险投资公司对项目进行正确的分析，从而做出正确的投资决策。项目所属企业内部环境分析指标体系如表2所示。
表2风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系
其中:f(v)=∑f(vi)×M(vi)= ∑f(vij)×M(vij) （i,j的值参见上表中下标参数）
3.风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系
表3风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系
项目分析是对风险投资项目进行具体分析，从而全面掌握项目的相关情况，正确评估其重要性、可行性，为做出正确投资决策提供基础。项目分析指标体系见表3。
其中:f(w)=∑f(wi)×M(wi)= ∑f(wij)×M(wij)= ∑f(wijk)×M(wijk)
（i,j，k的值参见上表中下标参数）
4.风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系
SWOT分析是风险投资项目评价指标体系中的一项综合评价指标，是对该风险投资项目具有的优势、劣势，面临的机会和威胁进行综合考评。SWOT分析指标体系见表4。
表4风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系
其中:f(x)=∑f(xi)×M(xi) （i,的值参见上表中下标参数）
5.风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系
风险分析也是风险投资项目评价指标体系中的重要指标，对项目风险管理进行评价旨在通过对风险程度的具体分析，更好地抓住机会、规避风险，做出正确的投资决策。风险分析指标体系见表5。
表5风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系
其中:f(y)=∑f(yi)×M(yi)= ∑f(yij)×M(yij) （i,j的值参见上表中下标参数）
二、风险投资项目评价指标体系的运用
上文风险投资评价指标体系中给出了项目评价的基本框架，利用其相关指标，根据项目的具体情况赋予各指标对应值，再通过加权平均的方法即可对风险投资的项目进行价值评估分析。但必须注意的是，该指标体系中我们没有给出每一个指标的具体权重，这是因为其指标体系中各指标的权重会因为项目处于不同时期、项目涉及不同行业、不同环境而改变，必须因时、因地制宜，根据不同的项目，不同的具体情况设置权重，以期评价结果更为客观、准确。但究竟这些因素的权重应怎么确定，各个指标的评价值又怎么确定呢？我们建议可以采用预测方法中的德尔菲等方法确定评价指标体系中的相关值及各指标的权重。最终评价结果（即Z值）符合投资方的要求，则表示该项目有投资价值，可以进行投资；反之，则不能进行投资。
参考文献:
[1]夏迎春:“风险投资项目评价的群决策方法”.《集团经济研究》，2006年第24期
摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
关键词:投资管理;国有企业;效率;风险;对策
一、国有企业投资管理基础理论概述
投资主要是指企业为获得一定的经济利益，利用自身拥有的资金等资源，向目标对象进行的资金投放、兼并重组等一系列优化资源配置和组合的经济行为。按照投资方向的不同，可将投资区分为对内投资和对外投资，而按照投资具体内容来说，可将投资划分为项目的研究与开发、设备与厂房的风险改造、企业规模的扩张以及新产品的开发等。国有企业投资管理主要是指国有企业利用先进的管理理念和方法，对投资的决策环节、投资效率以及投资风险进行管控以达到经济效益增加和国有资产保值增值目标的管理活动。
二、分析国有企业投资管理存在问题及对策的重要意义
与其他性质的企业相比，国有企业主要具有国有资产保值增值和调节国家经济的功能，因此其投资多数是具有战略性的和引领行业发展的重要经济活动，因此研究其投资管理问题更具有积极意义，具体体现在:一是科学有效的投资管理能够对投资活动形成必要的约束，从而提高投资的成功率，为国有企业的规模扩张、收益提升以及资金流动性等提供有效支撑，最终形成其可持续发展的动力;二是科学有效的投资管理是国有企业控制经营风险的主要方式，即随着国有企业市场化改革的深入推进，其面临的风险因素增加，只有通过科学有效的投资管理，实现多元化经营和规模的扩张，才能有效分散经营风险，确保国有资产的保值增值;三是科学有效的投资管理是增强国有企业资金使用效率的重要方式，即资金是企业所拥有的一项重要资源，只有通过有效的投资使其流动起来才能充分提升资金的使用效率，为企业创造经济效益。
三、当前国有企业在投资管理过程中存在的主要问题分析
虽然科学有效的投资管理能够对国有资产的保值增值产生多角度的促进作用，但是在实务中多数国有企业受经营权和所有权相互分离、任期业绩考核等因素的影响和制约，企业的投资活动在战略性、效益性等方面存在一定的短板，由此也引发了其在投资管理过程中出现的一系列问题，主要表现在:
(一)在投资决策环节存在程序和方法不合理的问题投资决策是进行投资活动的首要环节，同时也是对投资的预期收益进行预测和进行风险事前防控的最佳时机，其主要内容包含提出投资方案、对项目投资方案的现金流量进行估算、对方案的价值指标进行计算和分析等。从实务来看，当前国有企业在进行投资决策时在决策程序和决策方法两个方面存在不足:一方面是在投资决策的程序方面没有充分结合企业的长期发展战略来进行投资项目和方案的选择，更多是为实现短期的绩效考核指标而进行投资，同时在投资立项时缺乏实质的审核和分析，可行性研究分析流于形式，最终造成投资决策的失误;另一方面则是在进行投资决策时，没有结合自身的发展实际和财务状况选择合理的投资方案指标计算方法，存在刻意避开一些计算比较复杂的评价指标，选择易于计算的等现象，决策方法的片面性同样会对投资决策结果产生不利影响。
(二)对投资的风险管控意识不强，缺乏有效的风险分析和处置对策投资活动的不确定性最终都以风险的形式表现出来，投资风险的客观性特征十分明显，因此在投资管理过程中必须具备较强的风险管控意识，并且建立和实施有效的风险分析和处置对策来防控投资风险，降低投资损失发生的概率。从国有企业的投资实践来看，当前多数国有企业对于投资风险的破坏性缺乏正确认识，并且在投资管理过程中没有通过指标分析、风险预警提示以及建立投资风险应对机制等方式来对投资风险进行有效的防控，增加了国有企业投资风险发生的概率。
(三)国有企业的非效率投资现象比较明显投资效率主要是指企业在投资活动中投入与产出之间的比率，影响投资效率的主要因素是实际投资规模与预期收益之间的契合程度，二者之间的契合度越高，表明企业的投资效率越高。在实务中能够对预期收益产生影响的因素除了外部不可控的环境因素之外，多数来源于投资决策以及对投资风险的管控程度。当前国有企业在投资管理工作中受决策环节以及风险防控方面存在问题影响，经常存在投资预期收益较高，实际投资规模大，但是实际产出却难达预期的现象，对投资效率产生了较大的不利影响，最终弱化了国有资产的保值增值能力。
四、国有企业应对投资管理过程中存在问题的主要对策
如上文所述，国有企业在投资管理过程中所存在的这些问题对其盈利能力、流动性以及国有资产保值增值能力等产生了诸多不利影响，存在改善的必要性。在此结合国有企业投资管理实践以及投资的相关理论，建议其从以下角度采取对策以有效解决其在投资管理过程中存在的主要问题:
(一)明确投资决策程序，科学选择投资决策方法要有效规避国有企业在投资决策环节出现的各种问题，建议其从如下角度采取对策:一方面是对投资决策程序进行明确，即以长期的发展战略为总体导向，结合企业的实际情况提出相应的投资方案，然后针对每种投资方面对其预期的现金流量进行估算，在此基础上计算投资方案的价值指标，并比较价值指标，根据自身的风险偏好和其他可接受标准进行投资决策，最后对已确定的投资方案进行再评价，形成一个科学、严谨的投资决策流程，防止管理层在投资决策的主观干扰作用;另一方面则是要选择适合企业自身发展规模以及生命周期的投资决策防范，目前较为常用的投资决策方法主要有投资回收期法、内含报酬率法(IRR)、净现值法(NPV)以及获利指数法(PI)等，每种决策方法具有相应的优势并且适用一定的条件和环境，例如投资回收期法计算较为简便且能够反映出投资项目的流动性和资金回收风险，但是缺点是没有考虑回收期满之后的现金流量情况，而净现值法则融合了货币时间价值因素和股东财务最大化因素，是实务中采用较多的决策方法之一，缺点是对于每一期的折现现金流量的测算难度较大，国有企业在进行投资决策方法选择时应当结合自身的具体经营情况以及侧重点，综合使用多种决策方法，确保最终的决策结果较为客观，有利于改善国有资产的保值增值能力。
(二)增强对投资风险的管控意识，建立健全有效的投资风险防控机制国有企业要增强投资风险的管控意识，建立健全有效的投资风险防控机制，可按照以下三个步骤采取对策:一是在投资管理过程中要充分认识到投资风险对企业可能产生强大破坏作用，不仅要防止盲目投资一些高风险项目，将国有企业的长期利益和短期利益结合起来，以科学有效的决策为指导，进行理性投资，降低投资风险发生概率;二是利用科学的方法对投资风险进行定量和定性的衡量，增强投资风险防控的靶向性，即以折现的资本成本衡量为核心，采用决策树法、敏感性分析法以及情景分析法等方法来对投资风险进行具体衡量;三是结合折现的资本成本以及投资风险的具体识别和衡量，结合投资管理的不同阶段，采取针对性较强的风险防控方法，例如在投资实施阶段，要在选择最佳投资时机的同时，尽可能缩短投入期，加速投资资金的回笼速度，降低流动性风险。
(三)通过提升会计信息质量和加强盈余管理等方式来改善非效率投资现象在实际工作中，会计信息质量与非效率投资之间是一种非线性的负相关关系，即高质量的会计信息能够有效抑制企业的非效率投资，而盈余质量则与非效率投资之间存在着较强的非线性正相关关系，即盈余质量越高，企业的非效率投资将会减少，投资效率会显著提升，在实务中国有企业可考虑这两种因素，采取一定的措施来提升会计信息质量，加强盈余管理，改善非效率投资。除此之外，国有企业还可以折现指标为核心，结合财务和非财务指标、定性和定量指标，将企业的社会责任、战略目标和长期发展能力等纳入评价体系中，构建理性、全面的投资回报率评价指标体系对投资效率进行评价，并融合一定考核奖惩措施，以此来降低非效率投资，改善投资效率水平。
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
关键词: 关键因素;房地产投资;风险分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。
为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:①识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;②对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;③对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。
1.2 政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。
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2.2.1 时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4结论
综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。
参考文献:
[1]申立银,俞明轩.房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社,1996.
[2] 李明启,李心丹,沈杰等.房地产投资风险[M]. 南京:东南大学出版社,1998.
[3] 宋戈,房地产投资风险的定性预测方法[J].物流科技,2004,27(101):87-89.
[4]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论,2004,2:104-106.
关键词：风险分析 风险评价 模糊数学算法
1、引言
建设工程项目一般投资规模大、建设周期长，在工程建设过程中，常常会受到很多因素的影响。这些因素贯穿于工程项目的全寿命周期，并多数具有不确定性，使项目难以顺利的实现预期目标，经常造成投资决策失误、建设方案计划不周、工期拖延、人身伤害、财产损失、生产运营异常并导致投资效益低下甚至亏损等严重后果，这些因素一般称之为工程项目的风险因素。风险是指不以人们意志为转移而导致财产损失、人员伤亡和信誉损害的现象，它具有客观存在性和不确
定性两个主要特点。客观存在性是指人们无论是否察觉，“风险”都可能发生；不确定性是指风险发生的时间、地点、形式、规模以及损失程度等事先难以预料。据有关统计资料显示，建设工程项目实施的绝大部分风险都是由于决策阶段的失误导致的，项目的决策阶段是项目风险的高发阶段，但这个阶段的风险影响往往没有表现出来，难以用数学来准确地加以定量描述，但都可以利用历史经验或专家知识，用语言生动地描述出它们的性质及其可能的影响结果。
2、模糊数学评价算法
2.1 确定风险因素集
根据项目所处的环境及可行性研究报告，找出影响项目决策的各类风险因素组成一个模糊系统，建立风险因素集，因素集为各类指标的集合（见图1）：
式中n为风险因素个数
2.2 确定各风险因素的权重集
因为各个风险因素的重要程度不一样，为了反映个风险因素的重要程度，对各个风险因素应赋予相应的权重Pi（1，2，3， ……n），由各权重所组成的集合权重集：Pn=（P1，P2，……Pn）。
2.3 确定评价等级集
在工程项目决策阶段的风险模糊综合评价中，评价标准不可能直观地或者通过一定的关系式表示出来，而只能通过模糊的语言表达出来。评价等级集是评价者对评价对象作出的可能导致的后果所组成的集合：Y=（Y1，Y2，……Yn），Y=（小，较小，一般，较大，很大）。
2.4 确定隶属度向量，建立模糊评价矩阵
风险隶属度是指各风险因素相对于风险评价等级集中各风险评价等级的从属程度。目前对于风险评价等级的评定，常常采用专家经验评定法，由于各专家的评定角度和评定方式不同可能导致一些评判结果带有很强的主观性，所以评定结果只能用风险因素Xi属于评价等级Yi的可能程度大小来表示，即为隶属度，即为rij。若对个风险因素隶属于各风险程度进行评判可得到风险因素的隶属度矩阵Rij（0≤Rij≤1；i=1，2，3，…m，j=1，2，3，…n，m为准则层风险因素个数，n为评级等级）。
2.5 进行模糊综合评价，利用多层次模糊评价法进行工程投标风险的评价，首先评价二级指标，其评价结果相对于一级指标构成一个模糊评价矩阵，与一级指标权重集相乘得到风险模糊评价的最终结果，为S=A·R。S为权重向量集A与模糊矩阵R的合成所得模糊子集，即为模糊综合评价结果集，该评价结果集为承包商进行合理决策提供一个定量化的依据。
2.6 举例分析
某地要新建一个工程项目，请来五位经验丰富的专家对项目可能风险进行评价，对于一级指标Xl下的二级指标有：
A1=（0.1， 0.2， 0.2， 0.2， 0.2， 0.1）
R1=
S1=A1·R1=（0.1， 0.19， 0.26， 0.29， 0.16）
同样得出S2=A2·R2=（0.1， 0.2， 0.24， 0.28， 0.18）
S3=A3·R3=（0.1， 0.19， 0.19， 0.31， 0.21）
S4=A4·R4=（0.1， 0.3， 0.32， 0.18， 0.1）
S5=A5·R5=（0.1， 0.15， 0.23， 0.35， 0.17）
此Ri为一级评价指标Xi下二级指标的模糊评价矩阵。Si表示一级指标下的二级指标模糊矩阵合成运算所得的模糊子集。对于一级指标其模糊综合评价矩阵为：
R=
权重向量A=（0.2， 0.1， 0.3， 0.1， 0.3）
对该项目第一位专家的评定结果是：
Sz1=A·R=（0.1， 0.19， 0.23， 0.3， 0.17）
其他四位专家的评定结果如下：
Sz2=（0.13， 0.2， 0.22， 0.26， 0.18）
Sz3=（0.15， 0.21， 0.16， 0.3， 0.2）
Sz4=（0.08， 0.14， 0.24， 0.32， 0.21）
Sz5=（0.12， 0.2， 0.32， 0.26， 0.18）
假设这五位专家的水平相近，权重各占20%，对五位专家的评价结果加权平均得到该项目的评价结果如下：
S=A·R=（0.1， 0.19， 0.23， 0.29， 0.19）
评价结果表明：本工程的风险为小，较小，一般，较大，很大的概率分别是0.1，0.19，0.23，0.29，0.19。根据最大隶属度原则，本工程的决策风险为较大。
3. 结论
本文在项目决策阶段对可能存在的风险进行分析的基础上，对项目风险因素进行进行权重和等级划分，建立模糊评价模型，计算出各风险的隶属度作为投资决策的评价结果，为投资决策提供了很好的参考依据。
参考文献
[1] 丁小英.建设工程决策阶段风险研究[D].南昌大学，2007
随着我国市场经济和经济全球化趋势的不断发展，中小企业所面临的国内外环境也越来越复杂。而我国中小企业由于自身实力薄弱、资金不充足等各方面原因，此外，其在市场运作中应变能力也比较差，针对这种现状，要求中小企业管理者，进行日常财务研究，树立科学的财务风险管理意识，建立行之有效的风险防范处理机制，以便进行科学的财务风险决策。而本研究在分析中小企业财务风险现状的基础上，提出了控制中小企业财务风险的一系列有效的对策。
【关键词】
中小企业；财务风险；分析防范
财务风险是指企业在特定的客观情况下，在企业经营运作过程中，由于各种无法预料的不确定性因素的影响，对企业的生存、发展和盈利目标产生不利影响的可能性。它几乎贯穿于企业财务管理工作的全过程。因此，中小企业要对可能出现的财务风险保持清醒的认识，认真分析企业财务风险及其成因，采取各种科学、有效的手段和方法做好企业财务风险的防范工作，以最低成本确保企业资金运转的连续性、稳定性和效益性，进而避免或降低风险损失，提高财务经营效益。
1 我国中小企业财务风险现状
1.1 世界经济存在衰退的风险，物价具有不确定性
为了应对金融危机，我国采取了适度宽松的货币政策，这项政策在一定程度上促进了我国经济的不断发展，然而伴着经济发展的逐渐回暖，不断上涨的物价又引发人们的高度关注。在这种复杂多变的情形之下，中小企业面临着更大的财务风险。
1.2 财务管理目标短期化
我国的中小型企业在制订企业的财务管理目标时，往往只考虑到眼前利益，而忽视了企业的长远发展。在经济发展状况比较好的情形下，中小企业有十分广阔的市场前景，因此很容易为了一时的利益而忽略忽视其自身的财务状况，做出一些目光比较短浅的决策；而一旦经济景气状况发生变化时，市场面临激烈的竞争，中小企业就必须为自己之前做出的一系列决策买单，从而会影响企业的财务状况。
1.3 中小企业自身所具有的局限性
我国的中小企业大多数是劳动密集型产业，对劳动力的依赖性比较大，而且资产规模普遍比较小、实力薄弱，除了少量高科技创新企业外，大部分企业的技术水平落后，其抗市场波动的能力也相应比较低，因此经营风险比较大，而当市场发生变化时，这些企业往往难以适应这些变化，产品技术含量和附加值较低的特点使其在面临激烈市场竞争的条件下，缺乏必要的竞争力，破产倒闭的可能性更大。
2 财务风险问题原因分析
2.1 管理者缺乏风险意识
缺乏风险危机意识，是财务管理存在的薄弱环节。长期以来，我国企业的经营者和财务管理人员严重缺乏风险意识，不能从根本上把握风险的本质，认为只要搞好企业的生产经营，获得一定的经营利润，并在生产经营活动中管好资金，就不会产生财务风险。因此，可以说风险意识淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
2.2 财务决策失误因素
财务决策失误可能导致财务风险。中小企业的组织机构大都不健全，没有建立完整的制度体系，此外，由于信息的不充分性和管理者经营能力的局限性，企业各项经营管理决策都存在很大的风险。中小企业混乱的财务关系也可能加剧企业的财务风险，这是因为，中小企业的内部审计与控制力度不够，甚至有的中小企业没有设立内部审计与控制制度，在资金的管理等方面存在一些混乱，容易造成资金使用效率低下，资金流失严重的后果，资金的安全性、完整性也无法得到保证和监督。
2.3 投资决策缺乏预见性
中小企业由于其自身难以避免的局限性，对市场调查分析力度不够，投资决策依据的信息不全面、不真实，对投资主体以及合作伙伴缺乏必要的了解，对与其投资直接相关的政策、法规、外部环境等缺乏认识，因此，其制定的投资方案面临着更大的问题，缺乏科学性、周密性和可操作性，容易导致企业投资决策失误，给企业带来财务风险。
3 我国中小企业财务风险的控制
3.1 进行财务风险分析，健全内部控制系统，进一步提高财务人员风险意识
为了防范财务风险，企业需全面考虑各方面因素，减少主观决策而产生的失误，认真分析各种可行性方案，努力做到优中选优。管理层应把财务风险管理作为企业管理的重点，建立和不断完善财务管理系统，各部门要权责分明，充分发挥各部门应有的作用，确保有效地防范财务风险。财务管理人员也必须明白，财务风险存在于财务管理工作的各个环节，必须明确各部门在企业财务管理中的地位、作用并赋予相应的权力，真正做到权责分明、各负其责。
3.2 建立财务预警机制，预防财务风险发生
财务风险分析和预测是企业控制未来财务风险的重要方法，也是企业进行经营决策的重要依据。所谓财务预警就是以企业的财务信息、数据为评价方法，对企业生产经营的各个环节可能发生的经营风险和财务风险发出预警信号，从而预防企业由于管理不善而出现财务失常。广大中小企业要合理运用财务风险分析和预测方法，提高企业财务管理水平，提升企业的战略决策能力。 注重发挥企业财务信息的预警作用，加强企业财务风险监测预警工作。
3.3 提高财务管理机制的适应能力及应变能力
首先必须说明的是，企业的财务管理可以说是企业管理的核心环节，企业的财务成果基本可以体现企业的经营成果。在国际金融危机的影响下，我国的实体经济也受到越来越大的影响，企业所面临的经营风险最终将转变为财务风险。因此，中小企业必须根据国家统一的财务制度规定，提高企业财务管理机制的适应能力和应变能力，防范企业财务风险，切实提高企业的经营管理水平，为企业的长远发展做更充分的准备。
3.4 强化资金回收管理，提高应收账款回收率
国际金融危机使中小企业面临的外部环境更加复杂多变， 广大中小企业应当强化合同订单管理，加强货款回收管理，落实催收责任，提高应收款周转速度。此外还要密切关注进口国政治经济形势，适时调整出口策略和方式，严格控制因出口带来的坏账风险，强化资金的回收管理水平。
4 结语
由于外部环境的不确定性以及企业自身经营管理水平的局限性，从而导致企业财务风险不可避免，特别是中小企业的经济实力无法与大企业相比，面对同样的市场环境，更容易出现财务问题。因此，中小企业的经营管理者、财务人员必须将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，及时了解企业财务运营的真实情况，加强财务管理，从而规避风险，将风险消灭在萌芽阶段，以保障企业的健康长远发展。
【参考文献】
[1]翁怀茹.关于我国企业财务风险防范措施的探讨[J].企业导报.2010（4）.
关键字：长期投资决策，风险度，应用
二、绪论
随着时代的前进，越来越多的先进的科学技术应用到人们的日常生活中来，由于人们消费观念的变化，长期投资决策也面临更多的挑战。现阶段，中国处于经济社会转型的关键时期，因此在高速的发展阶段面临很多问题，于此同时对投资提出了更多的要求。我国现阶段处于构建和谐社会主义社会的关键时期，同时长期投资决策的风险度引起了学者和社会各界的高度关注，因此长期投资决策的风险度的研究具有很重要的意义。
二．投资决策和风险度概念介绍
所谓的投资决策是一个决策产生的过程，群体或者个人为了实现利益的长期增长，所作出的不同形式的投资行为。这个决策的制定是有序的、规范的、可操的和可持续改进的多维度和多视角的决策制定过程，进而取得一种积极有效的投资成果以维持投资的长期增长。只有这样才能使个人或集体更积极的进行投资规划等方面的管理。投资决策对于个人或者企业的正常运行具有重要的作用，它可以维持企业的正常运营，而且对保证利益相关者的利益也有重要作用，因此投资决策不仅有着重要的实际应用，而且一直是理论界讨论的热点。企业倒闭，企业运营产生问题都应该从投资决策上找到相关起因。无论是表现良好的企业或者个人还是绩效很差的企业或者个人都应该时时刻刻注意投资决策，只有这样才能维持企业长久的竞争优势或者个人资金的更好管理。投资决策强调的是一系列的过程，其目标是为了实现公司或者个人的资金良好的运营和管理，而实行的一系列的活动。
投资决策强调的是一种行为结果，在实施投资决策的过程中，需要及时、准确地收集、传递与投资决策相关的信息，确保信息在内部、外部之间进行有效沟通，以及各种信息的收集。现阶段理论界对投资决策的研究还刻意追求西方理论界的研究成果，很多制度规范的实施仅仅刻意的去模仿西方的投资决策的行为准则制定和实施，因此其结果总是未能达到预期的效果，究其原因主要包括以下两个方面，首先，对西方投资决策的研究仅仅停留在表面，而没有深层次的研究投资决策在西方的使用范围和产生起源。投资决策涉及到很深层次因素的影响，因此为了更好的研究投资决策，应该从其法律文化因素追求。其次，中国也具有与西方国家不同的国情和特点，所以会造成水土不服的现象。
一般而言, 投资方案总是包含有不确定性或风险. 因此, 在考虑方案时必须研究风险问题. 如果对方案在评价与分析中不将风险性或不确定性进行仔细的研究, 便会影响方案选择的合理性与可靠性, 甚至会导致决策失误. 投资风险就是发生投资不幸事件的概率, 即是说, 投资风险是一个投资事件产生不期望后果的可能性. 投资风险分析既要研究投资事件发生的可能性, 又要分析它所产生的后果的大小. 由于投资风险的研究在投资决策中处于极为重要地位, 有不少学者对其进行过较为全面的描述与深入的研究。
三、长期投资决策的风险度的应用
一般情况下, 投资方案的优劣由净现值大小决定. 投资风险补偿率是一很敏感的参数, 投资风险补偿率取值的准确性直接关系到投资决策的结果的可靠性与稳定性. 在计算方案净现值时, 对有风险的方案是根据其风险的大小提高其贴现率, 即通过调整贴现率来实现对风险的补偿. 然而这种方法是由决策者凭借经验主观地规定了一个投资风险补偿率, 这在很大程度上是带有主观性和盲目性的, 严重影响和削弱了净现值法的有效性.
投资决策分析的净现值法强调货币的时间价值, 注意投资的经济效益, 是一种适用于数额大并且期限长的投资决策的有效方法. 为了使其方法更加完善, 我们将对风险补偿率进行深入解析. 实际上投资风险补偿率 是由其投资方案的投资风险所确定的, 其大小由投资风险度大小所左右, 因此它应是投资风险度的函数。
三、提高长期投资决策效果的措施
通过上文对长期投资决策的阐述，发现长期投资决策应从以下方面提高长期投资决策的结果：工作人员的从业素质，长期投资决策的硬件和软件使用。因此鉴于所出现的种种问题提出了以下措施以提高长期投资决策的水平。
首先，加强专业人员的培训，以提高长期投资决策的水平。通过对员工或者个人的培训，一方面可以增加个人或者群体的长期投资决策理论素养。另一方面，也可以加快各类人员在实际工作中对长期投资决策知识的利用。特别是可以对长期投资决策理论功底较差的人员实行专门培训。长期投资决策的知识化和专业化是长期投资决策取得良好效果重要保证。另外需要注意的是，使用绩效评估进行长期投资决策，包括很多方面，可以有财务绩效，工作绩效，虽然不同的绩效衡量长期投资决策的不同方面，但是它们都具有一个共同的特点，公正与实用。并且对减少长期投资决策的风险度都有非常重要的影响。如果投资决策的风险度的绩效考评标准不能够体现公正与实用，那么也不会取得良好的投资决策的风险度减少的结果。因此投资决策的风险度构建绩效评价体系时，必须时刻体现体系的公正和实用性，只有这样才能收到更好的投资决策的风险度控制的结果。
其次，招聘优秀的长期投资人才。优秀的长期投资人才对收益具有至关重要的作用。不仅能够提高收益，对未来提供了良好的平台。因此公司只有加大投资力度，使用更为优秀的长期投资人才，才能取得更好的积极效果。要有计划、有步骤地对信息设备进行更新、改造和完善; 要加大科技投入力度, 提高长期投资决策科技含量, 加大力度建立长期投资决策系统,提高经济效益。积极采用先进的网络化技术和长期投资决策技术的应用, 将会节约更多的时间、资源, 减少流通损耗。良好的规范制度是投资决策的风险度控制的根本保证。不仅对于企业或者个人如此，对于任何社会单位的有序运行也是如此。如果投资决策的风险度控制的管理制度很完善，那么投资决策的风险度控制管控必然会收到良好的结果。规范制度包括两个方面：“软”因素和“硬”因素。软的方面强调企业必须以人为中心。硬的方面要求投资决策必须有严明的规章制度，规章制度的制定不能单单的表现在纸面上或者口头上，必须将这些规章制度落实到实处，那么在这种条件下投资决策的风险度控制才能收到预期的效果。
关键词：效用理论；投资决策；风险
1、风险效用理论
在工程项目的风险评价中有多种评价模式，这些评价方法所选择的指标多为期望值。但以期望值作为评价指标的主要缺点是没有充分考虑到项目决策者的决策偏好和承担风险的能力。效用理论作为一种投资项目的一种评价方式，其主要的决策依据和标准是效用最大化原则，并且将决策者的主观决策偏好引入决策中。这一决策方法的理论依据是现代效用理论。在这一理论体系中，把某个具有不确定的建议或决策的效用定义为在偶然事件中获得标准价值的概率相等。同时引入平衡点的概念，即期望得到某种预期值和接受偶然事件的态度无差异的某个数值，并把预期值和平衡点之间的差异定义为风险费用。效用值具有无量纲的特点，一般将决策者最满意的方案效用值定义1，最不满意的方案效用值定义0。即以[0,1]区间来描述和量化对各类待决策方案的效用值。
2、风险效率
由于外界环境可能随时发生变化，因此项目的投资决策会不可避免的面临一定程度风险。为便于研究，一般都把这类风险转化为实际成本的增加来进行量化，即认为未来可能发生的风险事件都可以用追加成本的方式来加以克服。在这种思路下，可将项目的投资风险定义为发生超出能接受的预期成本超支的可能性，与之对应的概率即为项目投资的风险水平。
因此在考虑项目投资的风险评价时，就需要从降低预期成本和降低风险水平这两个角度来进行分析。显然，在预期投入成本为定值的前提下，应当使得该项目的风险水平最低；反之，在风险水平确定后，可确定最优的投资计划所需的预期成本。在这二者之间就存在一个最优组合的问题，实现风险和投资成本同时得到控制，即体现项目投资的效率。这个效率将其定义为风险效率。
3、项目效用的确定
根据前文对于效用的定义，显然效用可绘制成0-1之间变化的曲线的形式，简称为效用曲线。确定效用曲线的方法主要有两种：直接提问法和对比提问法。直接提问法是通过让决策者回答和项目有关的一系列问题，并对这些问题做出主观性的量化，由决策者绘制出让自己满意的效用曲线。对比提问法则是通过让决策者对不同方案间的两两比较来确定在何种情况之下这两类方案具有等效性。当存在多个待考虑因素时，则是固定其他因素，只考虑一个可变因素，以提问的方式来确定该可变因素的效用曲线。在实际应用中，直接提问法因主观性太强而回答的结果往往比较模糊，因此采用较少，更多的是利用对比提问法。
4、0-1规划模型
从本质上看，0-1规划属于整数规划的范畴。在实际应用中，0-1规划既可用于单指标的项目投资决策，也可用于多指标的项目投资决策。这一决策模型的基本步骤和必要的假定为：
（1）同时存在个待决策的投资项目，相应的决策向量为。（2）各待决策的投资项目的效益向量为，其中 为第 个方案的效益。（3）确定各投资项目在资源使用方面的约束条件向量。（4）确定各待决策项目所消耗的资源向量，以矩阵表示。（5）在需要同时进行考虑的 个指标中，有 个属于越大越优型，其他为越小越优型。（6）令第 个待决策项目的第 个指标的效益为，并将各个待决策方案指标进行归一化后再带入模型进行计算。（7）设定各参考指标的权重向量。（8）决策模型：
如在上式中加入约束条件，即可实现从多指标决策模型切换到单指标决策模型。
5、风险与效益综合平衡模型
上一节的模型中考虑的因素为经济利益，而在实际操作中还面临着众多不可确知的随机因素，并带来一定的风险。因此在制定投资决策时还需要将风险因素纳入到决策环节中，同时兼顾到投资项目所可能产生的经济效益和与之伴随的风险，力求在二者之间达到一种最佳的平衡。先假定以项目的预期投入成本和伴随的风险的度量作为投资决策的控制性因素。依据风险效率曲线，在追加预期投入成本的前提下，投资项目的风险水平会有所降低。这样就可能存在两种具有代表性的投资方案，即预期投入最低，但风险很高方案和预期成本最高但风险水平很低的方案。投资者必然会依据企业对风险的承受能力选择在这两个方案之间的某种折中投资方案，从而出于一种本能在风险和效益之间寻求一种平衡。从理论上讲，当风险效率曲线是可靠的前提下，可以通过理论求解的方法以精确的方式寻找到一种最优的风险效率组合投资方案。而实际上，由于受到投资者承受风险的能力的限制，只能选择一种最接近最优解的投资方案。因此投资项目未来的净收益和风险效用是紧密联系的，投资者在风险和效益之间做出的选择实质上反应的是在同等条件下决策者对风险的认知和承受能力。若将风险效用作为正向指标，则可把它作为投资项目利益最大化的一个控制因素。具体讲，可建立如下数学模型：
（1）设投资者拥有的资金总量为 ，各待决策的可行投资方案和利润分别为和。（2）以各可行决策方案中成本最低者作为基准成本，其他投资方案超出该基准成本的部分和风险成本之和为，其下限为，总成，可计算各投资项目的回报率。（3）令风险效用函数和各投资项目的预期效用分别为和，在此基础上以投资回报率和风险效率均取得最优作为优化目标，建立如下模型：
6算例
本例中有三个可供决策的投资项目，各项目的控制参数分别如下。1项目A 基本成本100万元，风险概率0.2，风险结果50万元，预期总利润138万元。2项目B 基本成本105万元，风险概率0.2，风险结果30万元，预期总利润130万元。3项目C 基本成本110万元，风险概率0.2，风险结果10万元，预期总利润135万元。效用函数为，此处 为投资者为降低成本而投入的费用，表示风险容忍度，此处取为25万元。
依据效用理论并结合决策树法，可得到如图1的决策结果：
由图1可见，项目C的预期效用最大。再利用效用函数可计算项目C成本与风险的平衡点为12.35万元，也优于其他投资方案(项目A的平衡点为20.58万元，项目B的平衡点为14.53万元)。因此应当选择项目C作为投资方案。
再用风险与效益综合平衡模型来求解该问题。可得，，。将以上数据带入模型，可解得如下结果：
7、结语
项目投资决策是一项复杂的过程，受到很多实际因素的影响。在决策中引入风险因素是让投资决策更加合理的必然手段。本文引入效用理论的基础上，构建了0-1规划模型和考虑风险与效益的综合平衡模型，给出的实例概要说明了该方法的使用。
参考文献
无论对于政府投资还是企业投资而言，资本性项目投资均具有投资内容独特、投资数额多、影响时间长、变现能力差和投资风险大的特点。这也决定了项目投资决策的重要，如何取舍，要通过评价指标进行测算，保证企业的项目投资决策不失误。
（一）资本项目投资决策指标投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性，以便据以进行方案决策的定量化标准与尺度。从财务评价的角度分析，投资决策评价指标主要包括投资利润率、静态投资回收期、净现值、净现值率、获利指数和内部收益率。前两个指标是非折现指标，在计算过程中不考虑资金时间价值因素，而后四个指标是折现指标，在指标计算过程中充分考虑和利用了资金时间价值。从非折现指标向折现指标的过渡也反映了投资者对资金价值和风险成本的进一步认识和关注。
非折现评价指标具有计算简单、含义清晰等优点，但没有考虑时间价值，从而可能导致决策失败。静态投资回收期指标较清楚地反映了项目投资回收的时间，但不能说明投资回收后的收益情况。投资利润率指标虽然考虑了项目所能创造的全部收益，但却无法弥补由于没有考虑时间价值所带来的问题，因而仍然可能造成决策失败。当非折现评价指标的评价结论和折现评价指标的评价结论发生矛盾时，应以折现评价指标的评价结论为准，这是因为货币时间价值常常是影响投资者进行投资决策的重要因素。净现值是一个非常重要的项目投资评价指标，是项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值之间的差额，它以现金流量的形式反映投资所得与投资的关系：当净现值大于零时，意味着投资所得大于投资，该项目具有可取性；当净现值小于零时，意味着投资所得小于投资，该项目则不具有可取性。净现值的计算过程实际就是现金流量的计算及时间价值的计算过程。净现值的大小取决于折现率的大小，其含义也取决于折现率的规定：如果以投资项目的资本成本作为折现率，则净现值表示按现值计算的该项目的全部收益（损失）；如果以投资项目的机会成本作为折现率，则净现值表示按现值计算的该项目比已放弃方案多获得的收益；如果以行业平均资金收益率作为折现率，则净现值表示按现值计算的该项目比行业平均收益水平多获得的收益。实际工作中，可以根据不同阶段采用不同的折现率，对项目建设期间的现金流量按贷款利率作为折现率，而对经营期的现金流量则按社会平均资金收益率作为折现率，分段计算。净现值率实际是将净现值与投资的现值进行比较，以现值形式反映投资所得与投资的对比关系，从而在一定程度上弥补了净现值在投资额不同时不能正确决策的缺点。获利指数是以相对数形式将项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值进行比较，而净现值则是以绝对数形式将项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值进行比较。基于财务分析的角度而言，考虑了时间价值和相关风险因素项目投资评价指标已经能够较好地反映一个项目的投资价值，在实际运用中，财务分析指标常常会遇到较多的问题，
（二）项目投资决策指标运用现状投资项目财务评价需要在国家现行税制和价格体系条件下，计算项目范围内的效益和用度，从而分析项目的盈利能力、清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。当前，政府和企业在进行投资项目财务评价时主要依据国家计委和建设部联合的《建设项目经济评价方法与参数》。随着经济形势的发展，项目投资环境发生了很大的变化，财务评价体系在运用的过程中逐渐暴露出了较多的不足。
首先，动态折现指标的计算过程存在商榷余地。财务评价的动态指标因采用贴现技术而使项目财务评价更具科学性，但在计算项目的净现值时，常假设该项目的未来现金流量是在项目计算期的期初或期末发生，这使得未来现金流量偏离预期。由于在一般情况下，一个投进使用并正常运转的项目未来现金流量是受多种因素共同作用的，并不只是在年初或年末发生，而是会时时发生，对时时发生的现金流量以假设的发生时点计算现值，是有失偏颇的。项目计算期的贴现率应与投资项目的资本成本相适应，从而计算的净现值只要大于零，该方案理论上就应该是可行的。但我国投资项目计算期的贴现率是由国家国家计划委员会和建设部组织测定、并定期调整，与投资项目本身的资金成本相脱节，造成决策的短期行为。
然后，项目投资风险分析缺乏系统性。投资活动是一种逐利活动，其风险与收益呈同向变化，很多财务收益很好的项目可能由于风险过大而不具可行性，即拟投项目的不确定性对盈利能力、清偿能力、外汇效果均有重大影响。而原投资项目可行性分析将对投资项目的不确定性分析独立于盈利能力分析、清偿能力分析、外汇效果分析之外，使其对投资项目可行性决策的重要性大大降低。各财务评价指标在对项目进行评价时都有其独特的作用，但有时根据不同评价指标得出的投资结论会大相径庭。应以哪些指标为投资的主要取舍标准，哪些指标为次要标准，各财务指标的可行性标准是多少，现行评价体系都没有给出一个指导性的标准。
最后，缺乏投资项目环境影响评价指标。原投资项目可行性分析对投资环境影响的评价仅局限于定性评价，定量方面基本没有。但很多投资项目将不可避免地会对四周的生态、资源、人居等产生一系列负面影响，如水体污染、植被破坏、耕地占用等。因此，投资项目的环境影响不应该只是定性分析，还应以成本、用度、收益等形式将环境影响纳进到投资项目财务评价中来。
综上所述，项目投资决策评价指标的建立有助于规范我国资本性投资，促进有限资源的优化配置，对我国经济增长产生积极的影响。但是，由于财务评价指标在衡量项目投资的过程中存在较多不完善的地方，阻碍了投资者资源优化配置的实现，不利于我国经济发展的可持续性。从制度因素和指标具体运用出发对项目投资决策指标的优化能够有效地扭转当前不利的局面。
二、项目投资评价指标的优化路径
折现财务指标与简单财务指标的结合能够有效地评价项目的可行性。但在实践过程中由于种种问题的限制，指标的评价功能受到了一定的局限，可以从以下方面进一步优化项目投资决策财务评价内容和方法。
（一）积极创新，优化动态指标的计算考虑到原有动态指标计算过程中的种种弊端，对动态指标的运用进行改进。在可行性条件下，将项目计算期内现金净流量的折现期尽可能缩短，使折现现金流量接近实际情况。以资金成本为依据调整折现率，采用资本成本加权平均的方法确定项目的资本成本，根据项目风险的大小调整折现率。优化投产期现金流量的估计方法，传统投资项目财务分析一般采用等额现金流量模型进行现金流量分析。但实际上项目投产期各年的现金流量不可能是相等的。因此，应该将影响现金流量的各主要因素视为一个系统，用系统的观点猜测投资项目的未来现金净流量。
（二）确保项目风险因素分析始终贯串于财务评价过程风险成本是折现法下的基本因素，将对拟投项目的风险分析融入项目的盈利能力分析、清偿能力分析和外汇效果分析中，提高项目评估工作的真实性和可靠性。在分析盈利能力时，用期望收益和期望用度代替预计收益和预计用度，综合考虑投资项目的市场风险、销售风险和生产风险，计算项目的经营杠杆系数；在清偿能力分析时，计算项目的财务风险；在外汇效果分析时，考虑项目经营期内的汇率变动风险。经过这样的改进，各指标值就充分考虑了各种不确定性因素的影响，能比较真实地反映项目的财务可行性。
（三）把握重要影响因素，适当增加影响因素指标企业的投资活动受到众多因素的影响，经济收益和成本的考虑仅仅是当前投资项目评价的重要方面之一。加快有关绿色会计的会计要素确认、计量、表露的方法研究，公道确认计量有关环境因素引起的环境资产、负债、所有者权益、成本、收如和利润，并将上述计量结果纳进据以进行财务评价的预计会计报表中，分析项目的盈利能力和清偿能力，并对项目的持续经营能力进行评价。
（四）拓展关注范围，增加项目的发展能力分析原财务评价侧重于项目的生存能力分析，在激烈的竞争环境下，项目发展能力分析将显得更加重要。项目的短期获利能力只是项目表现的一个方面，投资者应该全盘关注项目的未来生命周期，对项目的持续发展能力和产业能力予以关注，因此，有必要在原评价体系中增加项目发展能力分析。
关键词：系统风险；非系统风险；风险意识；风险机构；保险机制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：房地产开发风险及对策研究
收录日期：2014年3月31日
房地产作为国民经济的支柱产业，其开发过程是一个复杂的系统工程，具有投资额大、周期长、涉及面广、影响因素多等特点，因此整个开发过程面临着诸多风险。本文根据房地产开发的特点具体分析房地产开发所面临的风险以及房企风险管理现状，并提出切实可行的应对之策。
一、房地产开发风险分析
根据房地产开发的特点可以将其面临的风险分为两种：第一类，系统风险，主要指房地产开发的外部风险。这类风险非房地产企业本身所能改变，包括政策性风险、市场风险和金融风险等；第二类，非系统风险，主要指房地产企业的内部风险，属于个别风险。此类风险可以通过企业自身调节来规避或应对，如投资决策风险、项目管理风险、财务风险、信息风险、行业竞争风险等。
（一）系统风险
1、政策性风险。政策性风险包括国家、地方政府土地供给政策调整，如土地供应量的变化、土地供应区域变化、地价涨跌等；税费政策调整，如增减税费项目、金额等，以及环保政策调整，等等。
2、市场风险。市场需求与城市价值、区域位置、环境状况、居民收入、同行业竞争等因素密切相关。消费者的刚性需求、居住品质要求、物价涨跌等因素都会影响房地产投资方向和销售难易程度。根据国际惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区间，说明商品房供求平衡，有利于房地产行业的健康发展；空置率在10%～20%之间属于危险区间，开发商要加大促销力度，使空置率回到合理区间，以利于房地产市场的正常发展；如果空置率达到20%以上，则该地区属于商品房严重积压地区，例如有些地方出现“鬼城”，这是十分危险的信号，如不能及时采取有效措施减少空置率，则有可能影响该地区国民经济的正常运行。另外，由于大多数项目的开发和运营周期都较长，物价、人工费等变动因素有可能导致该项目经济寿命较物理寿命提前结束。
3、金融风险。银行信贷政策变动、贷款利率变动等都会对房地产开发造成影响。银行贷款额度大小、信用条件松紧、贷款倾向性等都会直接影响到开发商资金流管理。若银行信贷政策收紧，贷款利率上升则会带来开发项目成本增加、收益减少等不良后果。高房价使居民购房欲望受到抑制，市场低迷。
（二）非系统风险
1、投资决策风险。房地产开发投资具有一次性、数量大、周期长等特点，其风险因素如下：（1）开发地段的选择。城市繁华商业中心的土地远比市郊地段的土地价值高，未来的售价、租金收益也相应高很多。同时，前瞻性眼光也会对投资决策产生重大影响，如某些郊区地块虽然当下价值不高，但根据城市总体发展规划，未来几年有可能在此修建交通站点，甚至将此地区打造成商业中心等，则该地块的价值也会成倍增长。（2）资金安全性、期望收益可靠性、投资项目变现性、资产管理复杂性等受到通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和政治风险等因素影响。前期市场调研、项目评估预测、筹集资金的难易程度及资金构成比例等都存在很大的不确定性，风险较高。（3）项目开发周期长，可变因素多，容易导致预测不准确。用现实结果来检验投资决策的正确与否具有滞后性。资金一旦投入，如果发现经济形势不好或建安成本上升等问题，几乎没有“转向”的可能。
2、项目实施管理风险。项目实施过程包括征地、拆迁、设计、施工、销售、物管等环节。在开发进程中，可能存在设计、施工单位选择不当、开发企业领导的过多和不当干预、经办人员的工作态度不端正，办事思维、沟通和协调能力较差以及专业知识缺乏等因素，这些都会直接影响到项目实施的进度、质量和成本，使工程质量得不到保证，工程项目延期完成，工程成本不断增加，最终导致项目目标无法实现。如桩基断裂、“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼薄薄”等现象时有发生，“烂尾楼”也不鲜见。另外，公司经营管理制度不完善、不健全，也会导致工作交叉领域无人主动承担责任，互相推诿，最终导致工作不能顺利开展。
3、财务风险。通常投资负债率越大，财务风险越高。如项目不能产生足够的现金流，或是开发商不能从资金市场或其他机构获得贷款，就不能按期偿还贷款本息，面临违约风险。
4、信息风险。政府政策调整，如土地供给量限制、房屋限购、征收房产税、业态设计比例规定调整；购房者因家庭变故无法偿还贷款等。此类信息如不能预测或掌握，并及时调整开发和销售战略以适应之，就会给开发商带来风险。
5、行业竞争风险。目标客户群定位、业态、环境、户型的选择以及建设期、售价的确定等都会受到来自周围精品楼盘的冲击和挑战，如果由于决策失误，导致产品滞销或价格上不去，会直接导致开发商的重大损失。
二、房企风险管理现状
（一）风险防范意识不强。当下大多数房企，特别是中小房企普遍存在风险意识不强的状态。不能充分将政府经济形势、政策与企业本身实际相结合以有效应对风险。首先，对国家、地方政府的政策的研究不够，如对土地供给政策、交易政策、地价政策、税费政策等关注不够，缺乏对相关政策法规的理解与前瞻；其次，对经济形势影响房价认识不足，不能认识到房价快速上涨如不能建立在经济发展良好、居民普遍收入上升、城市人口增长等社会基础因素之上，则其上涨趋势不具有可持续性。一味追求高房价，高利润，容易导致价格偏离其内在价值。一旦泡沫破灭，则容易导致行业灾难性危机。
（二）缺乏专业风险管理机构，风险管理缺乏系统性。当下，为了节约成本，大多数房企都没有设置专职的风险管理机构。遇到问题由董事长或总经理直接下达指示或临时组织一个问题处理小组或直接委托某个部门进行处理。由于缺少专职机构和人员，没有预案，处理问题只能就事论事，很难做到由表及里，追溯深层次原因。发现问题后只针对个别部门，如财务部或工程部，而忽略了事物的内在联系，忽视了企业内其他部门如决策、设计、成本、采购、营销、物管等部门都可能牵涉其中。
（三）社会保险缺乏有效保障。目前，保险行业针对房地产开发的险种不全，不能涵盖所有风险。且普遍存在承包商购买工程保险弄虚作假现象，如故意减少投保范围，增大工程保险合同中免赔额和减少赔偿限额等，这样对工程质量会造成极大隐患；另外，分包商自行购买保险易出现缺项，致使被保险人经常无法得到应有补偿。
三、房地产风险管理对策
（一）加强风险管理意识
1、企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
2、采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。
3、采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。
4、完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
（二）应建立专业的风险管理机构，完善风险管理流程
1、企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
2、风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
（三）完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。避免保险缺项或重复，使整个工程保险脉络清晰、保障全面，从而有效保证工程质量和各方利益。
主要参考文献：
[1]藤清安，李传裕.房地产投资风险分析及管理.企业经济，2004.2.
[2]黄福广，商如斌，郝丽萍.浅析房地产开发风险.中国房地产，2009.4.
