时间：2023-08-25 17:10:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇工程决算审计的法律规定，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:基建工程 内部审计 程序 方法
提高基建工程的内部审计质量，有利于节约资金，降低工程造价并且可以防止不合格工程，对于如何有效提高，有必要进行深入研究。
一、基建审计的必要性
随着市场经济的不断发展，城市化速度的加快，各项基建项目也纷纷兴起，做好基建工程的的审计工作，可以强化审计和经济监督，同时也是搞好投资效益的有利途径，基建工程的审计对基建工程的管理和监督、基建工作的合理有序进行、促进廉政建设等方面都发挥着巨大的作用，因此，做好基建工程的审计工作非常必要。
二、基建审计的范围、内容
基建工程审计包含勘察设计的审计、招标投标的审计、概算审计、预算审计、竣工结算审计以及投资效益审计。就内部审计而言，在实务中应重点审查以下内容：
(一)招投标与合同的签订
对于基建工程项目，是否按规定进行了招标投标，程序是否符合法律规定，看是否存在安排分包、转包的事项，施工队伍的选择上是否严格依据审批制度。施工队的资质是否符合规定；在合同签订上，要关注合同条款是否合理，是否与招标书中的条款相一致，有无进行工程价结算问题以及对于双方违约后相应责任的规定等，在建设资金的使用上，要看是否规定按工程进度拨付资金，在工程完工验收合格后是否留有一部分资金待审计工作完成再付款，是否预留质保金，在合同上是否规定了保修期。
(二)对工程量等重点审核
由于工程量直接影响到直接费用的计算和其他费用，因此在审计中要重点关注。它是工程造价数据的直接来源，尤其当遇到工程量大的项目，特别容易出现多算、重算及漏算的现象，工程量的计算上，所设置的细则也较多，因此，需要反复计算审核，保证数据的准确性，同时，对对方的预决算中工程量、定额等方面也须进行审核，双方核定结果相一致后再对总造价进行审定，如果施工过程造价发生变化要审查具体原因，是否办理完备的变更手续，计算方法是否正确，单价确定是否合理，工程量是否真实等，如果变更不当要及时修改纠正。
(三)对材料的价格进行审核
材料是进行工程建设的基础，目前，建设单位对材料的用量等方面的管理还不是很完善，因此，审计时也需要进行核查，要看所使用材料的参考价格选用是否和市场价格相接近，是否与图纸的设计相符合，如果材料的参考价格与实际供应价格发生差异时，只需调整供应价格的差额，并计入工程决算中，不做另行计取。
三、基建审计的程序、方法
(一)招投标的审计
审计人员应当做好招投标的审计，首先要收集全面的审计资料，包括工程预算书、招标文件、投标书、设计图纸等，对于招投标文件，要看其内容是否全面完整，开标程序等是否符合规定等，审计人员须认真阅读各项内容，掌握该基建项目的具体情况，发现问题要与项目的甲乙双方沟通交流，如果是大型的基建项目审计人员还应事先根据设计图纸做好项目的工程量清单和标底，形成控制价，在现场开标时做为施工中标的参考。
(二)施工过程中的跟踪审计
基建工程的内部审计涉及面很广，并且审计工作任务量大，因此需要各部门的配合协作，对于隐蔽工程，只能看到结果，因此，审计人员要全方位的参与到工程建设和管理中，到现场进行检查监督，审查工程质量，材料使用情况，工程完成情况等，充分利用现场的一手资料。如果是隐蔽工程要仔细和施工图纸核对、详细测量工程量，做好记录，必要时拍照，记录要由甲、乙和审计人员三方签字认可，确保签证量属实。在审计方向上，工程管理的审计要与财务审计结合，由于工程造价审计主要追踪工程项目建设，而财务审计则注重资金的流向，因此应将两者相结合。在拨付进度款时，应到现场查看工程的实际进度，并认真和合同对照，严格按照合同的要求拨款，保证审计工作的顺利开展。
(三)工程决算审计
工程决算审计是基建工程的全面、综合反映，工程决算审计要着重关注以下问题，工程量的计算是否准确，有无重算、虚列、多报工程量，定额套用及费用标准是否按照国家规定的标准执行，避免高套定额和不合理取费的现象。决算审计要做到细而全，并且要突出重点，有些基建工程变更项目较多，这时不仅要核对施工图纸和变更施工图纸，而且要对预算书、变更签证相核对，原先设计好的后来又没有做的项目，及时删除，原来有后来又增加的项目，要到现场测量审核工程量，做到预算、变更的工程量和实际施工相一致。机械设备、材料价格等是否占建安工程价的70%左右，工程量的构件、配件名称、规格，计量单位等是否符合设计施工要求，单价套用是否正确，工程名称、种类、规格、计量单位等是否一致，合计是否准确无误。
(四)加强各部门的合作
基建工程的内部审计涉及面很广，并且审计工作任务量大，因此需要各部门的协作，审计过程中要和工程管理部门、设备管理部门、后勤管理部门等相互配合，加强沟通探讨，如果是大型的基建项目还要和造价咨询工程公司合作，确保审计工作的有效开展。
四、总结
综上所述，基建工程的内部审计工作是一项系统工程，审计人员要切实做到事前把关、事中介入和事后控制，从而提高对基建工程的审计质量。
参考文献:
[1]徐俊丽. 浅议如何提高审计工作质量[J]. 决策探索(下半月), 2011,(03)
面对我国当前交通建设部门实施的“四分开”政策，相关交通建设单位务必要对交通建设管理过程中的工程造价进行有效控制。在建筑施工过程中，建筑工程的造价控制工作一直是施工企业高度重视的环节，同时也是建筑工程管理者管理工程建设的重要手段之一，尤其是在我国现阶段，大部分的交通建设管理都引人了竞争机制，这样就使工程建设阶段的施工造价控制显得更加重要。施工建设管理不仅仅是单纯对施工的质量和进度进行控制，还需要对工程的造价进行有效的控制，在施工阶段，主要建设工作人员往往会忽视对造价的控制，不进行资金节约；而更加侧重于控制工程质量和进度等。最终导致在进行工程结算时发现资金大量流失，这时再对资金进行控制，基本上已经没有什么作用了。所以，在施工阶段对交通工程项目进行造价控制是十分必要的。
二、交通工程项目造价控制中存在的问题
交通工程项目建设为我国的经济带来了飞速发展，它在为人们的生产生活带来了便利的同时，也在建设过程中出现了诸多问题。交通工程建设不仅周期比较长，而且投入非常大，是一项极其复杂的系统工程，近年来，相关企业和部门都积极致力于施工阶段的造价控制研究，以期能有效节约资金、降低建设成本，从而促进交通工程项目建设的快速发展。结合多年工作经验，我们总结出我国交通工程项目施工造价控制存在的问题如下：
1.单位造价居高不下
就目前国内外的建材市场价格标准来看，交通工程项目建设所需要的材料价格一直是持续增长；而通常状况下，我国的建材和劳动力价格相对于发达国家来说还存在较大差距，因此，按道理来讲建设工程的整体造价也应该低于发达国家，但是目前的市场建材标价，我国的交通工程项目建设所需的人力以及材料资源的造价都明显高于其他国家。
2.长期忽视造价控制
在进行建筑施工时，工作人员更加注重的是工程价款的合理结算、施工图的审核预算等比较细致的内容，但其结果往往是收效甚微。而在实际的建筑施工过程中，所进行的造价控制往往是贯穿于施工过程始终的。所以说，我国的交通工程建设要想取得高速高质量的发展，就必须加强工程施工阶段的造价控制和研究。
3.造价控制意识低
我国的交通工程项目建设的资金主要是来自于国家政府的投资，所以在进行项目建设时，相关企业和建设单位通常会更加侧重于设计方案的合理性、施工进度的完整性以及工程质量的安全性等等，侧重于控制工程造价的人员和企业单位是少之又少，这就在一定程度上导致经济效益和社会效益无法兼顾的局面。
4.缺乏合理的造价控制措施
在交通工程项目建设中，一直以来相关工作人员对于造价问题都极不重视，再加上受长期从业习惯的影响对交通工程项目建设的造价控制的方式会出现较大欠缺，不能形成一整套科学合理的造价控制标准和措施，这就在一定程度上致使造价控制一直以来都停留在随机和无序的状态之下。
三、施工阶段的造价控制
随着社会主义市场经济的建立和发展，我国的交通工程项目造价控制管理工作发生了根本性的变化，尤其是交通工程项目建设涉及的工程内容繁多，对建设管理中施工阶段的造价控制以及工程决算阶段的控制等过程提出了更高的要求。只有在建筑施工过程中通过资源的合理利用，创造出有各自特色的工程项目管理方法，进行工程造价的合理控制，才能真正做到小投入、大收益。
1.加强施工合同管理
交通工程项目造价控制贯穿于项目的投资决策、前期设计、建设项目的发包以及项目的实施与决算等诸多阶段。交通工程项目施工过程中的合同管理主要是指对项目投标、合同的签订以及合同的履行再到合同的终止等过程，进行全面、系统的管理。在交通工程合同中工程造价是最为重要的内容之一，而有效提高工程造价管理水平最为重要和有效的方法就是要加强施工合同管理。其主要方法就是要加强对合同备案的审查力度，看其内容是否符合相关法律、法规以及规章的相关规定，并看其是否和招投标过程中的承诺与要约一致。并且在实施合同的过程中要积极建立合同履约检查制度，努力提高合同的履约率，对发现的问题要进行及时纠正，并积极巩固招标和投标的成效，从而达到控制施工造价的目的。
2.加强设计变更管理
所谓设计变更是指设计单位改变和修改原设计文件和施工图纸中所表达的设计标准状态。必须进行的设计变更应尽量提前，并严格按照相关条文的规定执行，同时要注意控制程序的合法性以及增资增量的合理性，对于重大设计的变更要进行及时的研究和方案论证，并按照正常手续和规定的程序进行报批。待变更文件签发后，才能对工程量和投资额进行合理的调整，进而使变更生效。变更发生得越早，其损失就越小；因此要积极加强对设计变更的管理，严格控制好设计变更，尽力将设计变更控制在设计阶段。防止因设计变更而使建设的规模变大，进而确保有效控制工程造价。
3.实行动态管理
对工程造价实行动态管理，就是要以市场为中心来对交通工程施工造价进行动态控制和管理。交通工程建设具有多阶段性，这也就决定了其工程造价具有多次性，与建筑基本建设过程相对应的各阶段的造价也动态地反映了项目的总造价，这也就决定了工程造价控制的动态性。尤其是在工程项目的实施阶段，由于外界客观条件的影响，通常会遇到一些突发性的事件，这就会在一定程度上导致设计和造价发生变更。所以，在施工过程中就需要造价工程师及时的分析和研究造价计划执行中出现的问题，并及时采取纠正措施，进而顺利实现预定目标。
4.加强计量审查
在项目的施工过程中，业主部门要及时检查工程实施阶段的支付情况。工程造价控制在建筑工程中起着主要的管理职责，要对施工以及监理的计量支付状况进行控制和管理。只有将工程指挥部对工程计量支付的管理检查工作做好，才能在工程建设中及时发现高估多算的行为，将工程造价过高的问题扼杀在摇篮之中，以便于控制后期的工程决算。
5.加强工程决算
对工程竣工验收的工程决算审查也是造价管理部门控制施工造价的的重要职责之一。相关工作人员的专业水平和能力大小直接决定了工程造价的水平。目前对工程竣工后的审计工作，通常是以财务审计为主，但是往往会由于财务人员的专业水准不够，对于一些涉及交通工程专业技术上的资金问题不能较好地了解，所以业主要成立专业的审查机构，并配备专业的人员和设备，做好工程决算资料的收集、整理和分析工作，实时了解和掌握国家有关工程造价方面的法律规定，并积极了解价格动态，收集价格信息。同时，还要加强和规范建设项目的投资管理，对建设的成本进行严格的控制，尽最大可能地提高投资的收益，进而发挥造价人员的真正作用，达到控制工程决算的目的。
四、结论与建议
(一)合同管理环节
1、存在的税务风险
合同价款不公允导致可能被纳税调整的风险；结算时间及方式不合理导致企业纳税义务提前，影响企业资金时间价值的风险；依据合同规定取得或支付不合理、不合法票据，导致无法税前扣除或被税务追索的风险等。
2、防范措施
谈判时，合同部门牵头，组织经济、技术、法律、财务、税务等专业人员组成合同谈判小组，拟定谈判方案，制定谈判策略，确定全面、明确、具体的合同经济、技术条件与要求，经单位分管领导批准后实施。合同审批过程要有财务部门的参与，财务部门关注的重点事项有：所涉财务数据是否严密准确，计算方式是否正确；有关附件是否齐备；合同中关于税率和开具发票的相关事宜，接受或者开具的发票类型，对合同中可能存在的涉税风险进行提前干预。法律事务部门负责审核合同的签订是否符合法律法规的相关规定，是否存在与税收法律规定相悖的合同条款，避免出现纠纷时无法得到法律支持。纪委监察科、审计科负责对是否属于“三重一大”事项以及合同签订过程中的廉政风险、内审外查风险进行审核把关，将控制重大税务风险摆在首位。
(二)生产环节
1、存在的税务风险可能存在计划外施工且隐瞒收入导致少缴所得税、增值税的风险；可能存在甲方供料抵减工程款导致少缴税的风险；可能存在未按实际消耗定额领用物资，多计材料消耗导致多计成本，材料的盘盈盘亏未及时入账，造成少缴企业所得税及增值税的风险。
2、防范措施
(1)分级监管项目
一般项目，由企业三级生产单位依据合同规定的项目施工内容，编制生产计划并实施，企业生产办负责运行监控，组织生产运行会，协调生产运行。需要成立项目组的重点大型项目，由企业生产办拟定书面实施计划和项目部组建方案，报公司经理或领导办公会审批。
(2)掌控生产全局
生产办公室按生产调度令和生产调度指令组织生产并对下达的调度令做好记录；定期审批下达月度生产经营计划和季度生产经营计划；准时上传日常生产经营数据及生产运行情况，并定期下现场督导检查。
(3)全面预算管理
企业根据上级部门下达的年度预算目标、相关指标和市场预测，编制成本费用指标分解方案并经企业经理审批。经理办公室拟文下达各三级单位年度成本费用预算指标，交财务部门执行，由经营管理科负责考核。按照费用“横向到边、纵向到底”的原则，全面打造“二级-三级单位-四级单位-班组”为责任主体的四级预算管理与控制体系，将成本费用最大限度下沉，实现全口径预算，保证成本的真实性、可控性。
(三)结算环节
1、存在的税务风险发生跨期收入，未按权责发生制原则确认收入，存在税款计算不准确的风险；未按照关联方交易定价原则进行结算，存在被纳税调险；未严格区分油气田企业和非油气田企业，未索取或开具正确的发票，存在不能抵扣税款的风险；未严格执行财税（2013）37号文关于营改增实施范围的规定开具正确的发票，造成税款被追索的风险。
2、防范措施
工程项目完工后，施工部门及时编写完工报告及工程结算书或预结算书，提交建设单位验收，取得工程验收资料,及时办理结算或预结算。生产单位配合财务部门依据合同、委托方或项目管理部门确认的项目进度报告、完工百分比、工程决算报告及时确认工程收入，及时开具正确发票。财务部门及时与生产部门经营办公室核对款项及到账情况，对逾期欠款及时向经营管理部门提出预警，要求其加快催收力度，防止坏账的产生，避免纳税调整。
二、税务风险防范机制
建立税务风险管理绩效考核机制,及时反馈税务风险管理和内部控制的问题,及时调整税务风险应对方案和机构人员,促进各税务风险管理节点之间形成主动积极参与沟通的良好环境。定期接受审计部门、财务监控部门的检查。定期接受税务师事务所、会计师事务所的梳理和检查，及时发现问题，针对问题和风险及时整改、防范，力争将公司税务工作逐年提升和完善。建立长期稳定的税企互动机制，构建和谐征纳关系，实现税企双赢。
三、结束语
一、当前国家建设项目审计中存在的法律诉讼问题及其影响
（一）法律诉讼问题在国家建设项目审计中日益突出
法律诉讼问题已逐渐成为国家建设项目审计中的焦点和难点问题，引起了多方关注，其中，最为典型和普遍的是工程价款审计核减所引发的一系列纠纷问题。以发生在浙江省嵊州市的一起价款结算纠纷案为例：2001年，嵊州市审计局对本市烟草局办公大楼装修等工程进行审计，发现已结算支付工程价款1047万元不实，审计核减242万元，并决定将多付工程款予以全额收缴财政。随后，烟草局在行政复议维持审计决定和要求施工单位退款遭拒的情况下，向绍兴市中级人民法院提讼，要求法院依据审计决定判令施工方返还多付的工程款。结果法院认为烟草局与施工单位是平等的合同关系，且施工单位不是审计机关行政法律关系的一方主体，所以审计决定对其不具法律约束力，判决烟草局败诉。烟草局不服，向浙江省高院提起上诉，省高院维持一审判决。官司败诉后，烟草局以追不回多付的工程款为由迟迟不肯执行审计决定，后经嵊州市人民法院强制执行，242万元多付工程款才如数上缴财政。这种由于审计结果而使有经济往来的双方产生纠纷，直至诉之于法院，而法院的判决又与审计结果相矛盾，虽然审计决定得到执行，但事实上国有资产仍然流失的法律诉讼案件在全国各地时有发生，并带有几个明显的特点：一是诉讼案件的数量呈不断上升趋势。近年来，全国不少地方都出现了类似的诉讼案件。二是诉讼的内容主要围绕工程价款展开。提讼的一方，除了建设单位，还有施工单位。建设单位一般以追回多付的工程款为目的提讼，施工单位则为了多结工程款而提讼。三是在民事诉讼中，诉讼的结果与审计结果相矛盾的占很大比例。法院在审理此类案件时，往往抛开审计决定及其反映的事实，以建设单位与施工单位是平等的合同关系为由，仅仅依据双方签订的合同进行判决，大多数情况下判决施工单位胜诉。
（二）诉讼的结果对国有资产的安全产生了实质性影响
诉讼案件因审计结果而起，诉讼结果又大多与审计结论相矛盾，对国有资产的安全产生了实质性的不利影响，不仅造成了国有资产的流失，而且挑战了审计的权威性。国家建设项目的投资，少则上千万，多则达数亿，其中建安工程投资亦即通常所说的工程造价占有较大比重，也是较容易掺杂水分的部分，工程造价审计核减的高比率说明，对工程造价进行严格审计，可以节约大量的建设资金。但从国家建设项目审计中法律诉讼案件的结果不难看出，在现行法律框架范围内，审计法律依据的不完善和审计执法主体资格的不明确，使审计面临着对工程造价能不能审、审计处理有无效力的疑问和尴尬。1993年颁布的审计法对国家建设项目审计的界定已显滞后，同时与其他法律法规如《合同法》没有很好地衔接，使审计人员面对项目审计中的新情况、新问题无法可依，有法难依。审计机关的执法权限不明确，从而导致在对被审计单位的违纪违规行为能否依据有关法律法规进行处理处罚的问题上，存在较大争议。而且，其他部门和审计机关在职能上的重叠、对法律法规理解的差异也加大了工作的难度。这些，都对审计的权威性产生了较大的负面影响，降低了审计这道国有资产保护屏障的有效性，最终造成项目建设中的国有资产可以被“合法”地侵蚀。
改革开放以来，虽然国有资产的经营状况从总体上讲是在稳步发展，但确实存在着一些不容忽视的困难和问题，如经济效益不高，资产质量下降，资产流失严重等等。如何提高国有资产经营效益，实现其保值增值，防止国有资产流失是一项复杂的系统工程。那么，作为在国家宏观调控体系中起重要作用的审计部门，又如何结合自身特点，以防止国有资产的流失呢？这是摆在各级审计机关面前的一个较为迫切的问题。而前面的情况，则从一定角度反映了审计机关在保障国有资产的安全完整方面的无奈。所以，从保证国有资产的安全和增值高度来看，这一问题的解决亦已是迫在眉睫。
（三）充分认识解决好项目审计中法律诉讼问题的重要性
应当看到，项目审计中产生法律诉讼问题并非偶然。审计要充分行使监督职能，必须在国家利益和个体利益发生矛盾，特别是在个体利益损害国家利益时，采取有效措施，保证公共利益的安全完整。审计署五年规划提出要在整个审计领域内逐年加大效益审计分量。要求审计更深入、更全面地查处问题，就在于更好地维护国家利益和公共利益，同时也会触及更多的利益层面，不可避免地会涉及到更多的法律诉讼问题。实际上，由于审计对象的特殊性——不仅包括项目建设单位，还包括施工、设计、监理等单位，以及审计内容的复杂性——建筑领域缺乏有效管理，在项目招投标、合同管理、工程监理等方面钻空子、弄虚作假，采用合法形式掩盖非法行为的问题较为普遍和突出，国家建设项目审计早已突破了单纯的财务收支审计范畴，深入到了建设管理、经济效益、社会效益、环境效益等诸多方面，也触动了建设项目相关各方的利益，从而导致了法律诉讼的频频出现。而其他专业审计的对象是行政企事业单位，审计决定所引起的资金走向也往往只是在国家本体内部循环的问题，利益冲突在某种意义上是被掩盖住了。但随着绩效审计的逐步开展，一旦审计真正涉及到个体利益时，一样也会出现较多的法律诉讼问题，影响、制约审计工作的发展。因此，能否解决好项目审计中的法律诉讼问题，不仅对于国家建设项目审计的发展具有较大意义，而且还涉及到整个审计法律体系的建设，甚至对于整个国有资产保护体制的完善都有着深远的影响，必须深入分析原因，积极探讨对策，从改善审计法律环境、健全审计法律体系的角度出发，降低国家审计的诉讼风险，最大限度地维护国家利益和公共利益。
二、对于制约国家建设项目审计发展的几个关键问题的认识
如前所述，当前社会各界对于审计领域的很多问题都存在着较大的争议，而其中有几个关键问题，如对于审计的范围和内容、审计的执法主体资格以及司法部门对审计结论的认可等等问题，严重制约着国家建设项目审计，乃至整个审计事业的发展。那么，如何科学、合理的认识这些问题，以更好地发挥审计监督职能，维护国有资产的安全完整，是审计机关首先要解决的问题。
（一）各界对审计法规所规定的审计内容和范围存在歧义
目前《审计法》及《审计法实施条例》对国家建设项目审计内容的规定过于专业、范围过于狭窄。一般说来施工阶段以前的活动决定了项目90%的工程造价，如果仅仅对项目的竣工决算报表实施审计监督的话，只能是对记录项目发生成本的真实性监督，而对构成项目成本的重要活动如设计、招投标、合同的签订以及监理环节却被舍弃了，这无疑影响了审计监督在有效保护国有资产中的重要作用。所以，在审计实践中，审计人员很自然地把与国家建设项目有关的建设、设计、施工、采购和监理纳入到审计对象的范围之内。虽然《审计机关国家建设项目审计准则》规定了审计机关应对国家建设项目的建设程序、资金使用、招标投标、合同管理、材料采购、工程结算和工程决算、工程质量、单位资质等方面进行审计监督，但由于审计准则的法律效力较低，且主要是规范审计机关如何开展工作，而且这些审计内容与《审计法实施条例》规定的财务收支概念在字面上存在差异。如《审计法实施条例》第二条规定：“审计是审计机关依法独立检查被审计单位的会计凭证、会计账簿、会计报表以及其他与财政收支、财务收支有关的资料和资产，监督财政收支、财务收支真实、合法和效益的行为。”第二十一条规定：“接受审计监督的国家建设项目，是指以国有资产投资或者融资为主的基本建设项目的技术改造项目。与国家建设项目直接有关的建设、设计、施工、采购等单位的财务收支，应当接受审计机关的审计监督。”第二十二条规定：“审计机关应当对国家建设项目总预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、项目竣工决算，依法进行审计监督。”这些差异极易引起审计机关内外人员的误解，甚至外界包括被审单位认为审计机关只能对财务收支活动进行监督，只能对财务资料实施监督检查活动，而除此之外的活动都属超出权限范围的活动，这给投资审计实践带来了很大的困难。特别是随着审计署五年规划提出审计要从收入审计向支出审计为主转变，从财务收支审计向绩效审计为主转变的思路，审计法规部分内容的修订已势在必行。
（二）审计机关在审计处理处罚中的执法主体资格不够明确
长期以来人们对审计执法主体资格问题存在着争议，《审计法实施条例》、《违反财政法规处罚暂行规定》明确规定审计机关为执法主体，但对审计机关能否依据其他财经法律法规的规定，对被审计单位违反国家规定的财政财务收支行为进行处理处罚的问题意见不一致。在国家建设项目审计中，这一矛盾又特别突出。
在国家建设项目审计中，审计机关必然要对建设项目在建设管理、招标投标、工程价款、监理的执行等方面存在的问题实施监督，但能否依据《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》、《土地管理法》和监理制度等规定进行处理、处罚，在执法主体和执法的方式、方法上争议较大。因为这些法律法规明确了其相应的执法部门，并未规定审计机关也是执法主体之一，同时《审计法》也未明确规定。如建设单位与施工企业违反招标投标法的有关规定签订了施工承包合同并造成多付工程款，审计机关根据《招标投标法》的有关规定，责令改正并处以罚款。但《合同法》规定，只有法院和工商行政管理部门才是合同法的执法主体，有权确定合同是否有效。因此，上述审计处理处罚行为，在法律诉讼中能否得到支持，就成为问题。因此需要在《审计法》中进一步明确审计机关有权依据哪些法律法规进行定性、处理和处罚。
（三）司法部门处理此类诉讼案件时在程序上、实体上存在问题
目前许多施工单位对审计决定不服，不通过行政复议和行政诉讼途径进行救济，而往往以合同纠纷另行提起民事诉讼。人民法院在审理这类案件时也往往撇开审计机关所作的审计决定，一味强调要尊重合同双方的平等自愿和意思自治，认为工程价款的确定应以当事人约定或人民法院委托中介机构鉴定的结论为准。
这里涉及到两个法律关系。一个是审计机关依照《审计法》进行审计监督，与建设、施工等单位形成了行政法律关系。行政法律关系是行政机关依职权进行监督管理而形成的，具有强制性，双方当事人地位是不平等的。而建设单位和施工单位根据合同法签订经济合同，他们之间产生的是另一个法律关系，即民事法律关系。民事法律关系体现平等互利原则，双方当事人是平等、自愿的。在处理两者关系时，既要防止政府权力在民法领域中不适当的或无止境地延伸或干预，保护私权的独立地位和私人的合法权利，同时也要通过国家权力对民法领域实行适当的强制性干预，进行利益调整，兼顾个人利益和国家利益，防止出现片面强调个人利益而损害国家利益的情形。
我们认为，首先司法机关和国家行政执法机关都应正确行使法律赋予自己的权力。司法机关和国家行政执法机关各自具有不同的职责和权限。任何一个执法部门在履行法律赋予自己的权力时，应当严格按照法律程序和权限办事，不应当超越法律规定的权限范围，更不应当否定法律赋予其他行政执法部门的权力。
审计决定是一种具体行政行为，是国家权力的体现，具有确定力、约束力和执行力，一经作出，就产生法律效力，非经法定机关和法定程序不能撤销或变更。被审计单位等对审计决定不服，只能根据规定先申请行政复议，对复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼。人民法院也只能通过行政诉讼程序变更或撤销审计决定，而不能通过民事诉讼程序否定审计决定。
此外，根据法理上的先行后民原则，人民法院审理与国家建设项目有关的合同纠纷案件后，应将审计机关已经依法作出的审计决定作为审理证据。如果当事人对该证据有异议的，人民法院应告知当事人按照行政复议和行政诉讼程序提出申请，民事诉讼程序暂时中止，待行政复议或诉讼程序结束后，再恢复民事诉讼程序。审计决定正确的，按照审计决定进行判决；如果审计决定被变更的，按照变更后的结果进行判决。这样既维护了国家法律的权威，也促使当事人积极行使行政救济权。人民法院在审理这类案件时，如果审计机关已经进行审计的，就不应该再委托中介机构进行审价，以中介机构的审价结果来具有法律效力的审计决定。
最高人民法院《关于行政机关对土地争议的处理决定生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院的批复》（〔1990〕法民字第2号）规定，行政机关对土地处理决定生效后，一方不履行，另一方可向行政机关提出申请执行，由行政机关申请法院强制执行或依法强制执行。按照该规定精神，上述案件中嵊州市烟草局可以要求嵊州市审计局根据审计复议决定申请法院强制执行，向施工单位收回多付的工程款，而不必提起民事诉讼。
所以审计机关在审计过程中，只要审计程序合法，审计结果又是在双方代表签字认可的工程量和主要材料数量的基础上，依据国家定额及有关配套取费文件确定的，就具有法律效力。如果事后某一方有异议，可以申请行政复议，对复议决定仍不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。非经行政复议和行政诉讼程序，不得撤销或者变更审计决定。
此外，从保护国有资产的安全完整角度看，国家建设项目合同双方当事人中项目建设方代表的是国家利益，但他能否真正行使好国家赋予的权力，在行使权力过程中是否会损害国家利益，需要进行监督。由于合同涉及到国有资产，所以这种合同除要遵循平等、自愿、诚实信用等原则外，还应考虑社会公益和国家利益，不能为个人利益而牺牲国家利益，即合同当事人的权利应限制在社会利益所允许的范围内。所以在与施工、设计和监理等使用国有资产的相关责任单位签订合同时，不应过分强调合同当事人的意思自治原则，而应更多地受国家关于保护国有资产的有关行政法规的约束。
大量的审计实践证明，在国家建设项目建设施工中，利用合同高估冒算，串通作弊，侵占国有资产，危害国家利益的问题比较普遍。因此，在国家建设项目审计中对合同实施审计监督既是合法的、又是合理的、也是完全必要的。在国家建设项目审计中，审计机关要对国家建设项目预算执行情况和决算进行审计，必然要涉及到对合同的真实性和合法性进行审查，如果合同内容真实合法，审计机关应坚决维护和监督其执行。如属于虚假和违法的合同，审计机关有权在职权范围内进行监督处理。审计机关在国家建设项目审计中主要是对合同履行过程中的真实性进行审计。如果建设项目实施过程中未按合同条款或设计文件真实履行，或偷工减料、或高估冒算、甚至未做的项目虚假进入了结算，审计机关应依法查处。对高估冒算、虚报冒领的金额必须坚决剔除并进行追究，这实际上不是否定合同，而是维护了合同的严肃性，也维护了国家人民的利益，阻止了一些人利用合同违法犯罪。由于审计结论对一些工程项目的结算价款作了调整，而据此就认为审计行为否定了合同、违反了《合同法》，违反了市场经济体制中平等主体之间经济活动的意思自治原则，这种认识是片面的，也不利于国有资产的保护。
三、审计机关应对国家建设项目审计法律诉讼问题的对策
我们分析国家建设项目审计出现法律诉讼问题所产生的原因及其引发的这些问题，关键是要进一步探讨在新形势、新问题下，审计机关如何加强风险意识，完善法律法规，提高审计监督水平，以更好的维护国有资产的安全完整。
（一）健全审计相关法律法规，营造良好的审计法律环境
要解决上述有关问题，需要对《审计法》及其实施条例进行必要的修订和补充，具体有：
1.拓宽审计内容。现审计法将审计内容仅限于财政、财务收支，而随着绩效审计的逐步开展，审计将会更多地涉及经济管理、经济决策行为，迫切需要对审计范围和内容有一个明确的定位。因此建议在《审计法》中将审计内容调整为“财政、财务收支及相关经济活动”，将国家建设项目审计范围界定为包括工程技术审计、财务收支审计、技术经济审计、建设管理审计。在《审计法实施条例》中明确对建设项目整个领域，包括项目的立项、方案的选择、可行性研究、初步设计、项目的招投标、监理单位的选择、合同的签订、施工、交工验收以及竣工决算的技术经济活动有权进行审计监督，以加强对项目建设的管理控制，确保国有资产不受流失。
2.明确审计依据。由于我国将审计机关定位在行政执法部门，既然要处理、处罚，就应明确处理、处罚的权限，所以审计法及实施条例中应进一步明确审计机关可以适用哪些领域的财经法律法规作为定性、处理处罚依据，解决审计机关执法依据问题。
3.确立处理处罚划分原则。由于目前各界对审计处理处罚的界定不是很明确，往往审计机关认为的审计处理被法院认为是处罚，一旦审计机关不按《行政处罚法》履行告知义务，法院就会判审计机关程序不合法而撤销审计决定。所以在审计法及实施条例中应明确处理处罚划分原则，同时根据《行政处罚法》规定，在《审计法》中增加行政处罚告知程序，或修改目前审计报告征求意见的程序和具体做法。
4.提高法律效力。必须在审计法中明确凡涉及使用国有资产，特别是公共产品的相关单位，在进入国有资产市场时首先应遵循保证国有资产的安全完整，必须要接受包括审计在内的行政执法监督。也就是说，在《审计法》中明确规定审计决定对涉及使用国有资产的各相关单位、部门都具有约束力。
（二）完善审计内部制度，提高审计质量，规避审计风险
1.抓住审计重点，改进投资审计方法。随着即将执行的工程量清单结算方式和建设项目设计、监理逐步市场化，迫切需要改进审计方法，堵塞市场化运作中资金使用的漏洞。审计机关应将审计关口前移，突出抓住建设过程的三个重要环节：一是招投标环节。审计既要监督是否实行招投标，也要对邀标、评标、竞标及中标各环节程序的真实性、合理性进行全过程监督，避免一家投标多家陪标的现象及人为操作标底的可能。二是工程变更洽商环节。变更洽商涉及项目资金的调整，且资金多属追加，对变更的合理性与真实性的监督应特别关注。三是材料采购价格确认环节。即将实施的工程量清单结算方式要求材料价格实行市场价格，如果审计滞后，由于价格的时效性与施工工期长的特性，一方面工程竣工后很难对施工过程中所购材料价格进行准确认定，另一方面如价格不合理，审计也无法变更承发包双方就材料价格签认的材料价格，因此要对大宗采购材料及单位价格较高的材料价格在合同签订进行监督。
2.加强审计内部培训。对于审计人员如何降低审计风险，在实务操作中必须有一个规范性的、原则性的技术指导，建议尽快出台有关操作办法和审计指南，以指导审计人员正确操作。各级审计机关应时刻关注审计工作中碰到的一些问题，及时分析，总结经验教训，并加强各级审计机关之间的交流合作，为完善审计法制建设，指导今后工作创造条件。
3.经费问题。由于国家建设项目资金来源不同、决策者不同、所有者不同，故审计的绩效归属也应不同，应区别不同的资金来源来解决审计经费。如财政预算内投资的建设项目，审计经费由财政全额保证；非财政直接安排或筹资的建设项目审计经费作为建设成本的组成部分；建设单位已签证承诺多支付的工程款，则上缴财政，其中一部分款项由财政返还用于审计所需经费。
（三）加强对社会中介机构的监督管理
目前审价市场普遍存在无序竞争、不公平竞争的情况，以致造成审价市场的秩序混乱、审价质量不高、从业行为不规范等一系列不良现象，严重影响建筑市场的健康法制，为腐败现象的滋生发展提供了一定的条件。因此首先要在审价市场强化资质审查，严格市场准入制度；其次要引入招投标等竞争机制，促进形成协调统一、公平竞争的中介审价市场；再次应强化社会中介机构行业管理，建立健全统一的执业规范、职业道德准则，加强从业人员风险意识和责任意识，进一步还可建立信用市场，以信用记录来强化道德威慑；同时政府要做好服务工作，有关部门应定期组织中介机构进行工作交流，通报工程审计中存在的问题和值得借鉴的做法，努力为中介机构提高工程审价质量创造良好的条件；最后还应建立有效的监督约束机制，审计机关应结合日常的建设项目审计，不定期对社会中介机构的审价工作进行检查、监督，促进社会审价完善内部自律机制，强化其质量约束机制。
一、审查学校科学发展情况 []
审查高校领导干部任期内提出的重大改革发展思路及采取的措施和取得的成果、实施的重大建设项目、争取的重大专项资金等，分析评价被审计领导干部对学校总体发展起到的推动作用。由被审计领导干部提供情况和证明材料，审计组通过检查有关资料、询问了解情况等方式进行核实。
（一）重大改革发展
被审计者任期内推出的重大改革发展措施，并对学校的发展产生重大正面影响，进而取得突破性成绩，如在国家、省级综合性评估工作中取得优秀成绩，获得全国性、省级重大奖励，在与教学科研有关的某方面取得实质性突破等。
（二）重大建设项目
被审计者任期内建设项目情况，重点检查建设用地是否按批准的数量征用，土地征用是否符合审批的规划要求，以及征地拆迁费用的支出是否合规。
（三）重大专项资金投入
被审计者任职期间，学校新增的专项资金情况。主要检查各种资金的提取比例和管理办法是否执行国家有关规定;检查专项资金的使用是否符合规定的用途，有无未经批准相互挤占的问题。
二、审查权力运行公开化情况
从会议纪要和记录入手，审查各项财务资料，并询问相关人员，分析评价被审计领导干部任期内重大决策程序的规范性、决策内容的合法性和决策执行及执行的效果等。
（一）决策程序规范性
是否健全党委会、校长办公会议事规则、校务公开制度;财务预算、工程建设、重大采购、对外投融资及合作、资产处置、涉及教职工利益等重大事项决策、重要项目安排、大额资金的使用，是否都通过民主讨论、集体决策程序，是否都有会议记录。
（二）决策内容合法性。决策的内容是否合法合规。
（三）决策执行及效果
决策是否得到认真执行;执行决策后的经济效果和社会效果，是否存在因决策不善影响资金使用效益、造成国有资产损失的情况。
三、审查资源配置市场化情况
审查评价学校资产管理、基建项目管理、下属单位管理、执行政府采购过程中资源配置市场化原则执行情况等。
（一）资产管理
1.资产入账完整性。资产是否全部入账，有无账外资产，如用科研经费购置的固定资产有无入账;
2.资产日常管理。资产是否及时登记、定期盘点，账账、账实是否相符，领用是否规范;资产有无因管理不严造成损坏、偷盗等损失情况等;
3.资产使用、处置规范性。资产出租、对外投资和担保是否履行审批手续，资产处置是否履行审批手续。
（二）基本建设管理
1.基本建设项目资金筹集、管理和使用情况。是否存在非法集资，建设资金有无被转移、侵占或挪用的，有无超标准、超概算情况，是否按规定预留工程价款;
2.基本建设项目招投标情况。是否存在项目未按规定招投标、未按照招投标文件的条款签订合同或协议;
3.基本建设过程中各种程序履行情况。有无履行各种审批程序，是否存在未批先建、擅自改变建设内容情况，已竣工交付使用的建设项目是否及时办理竣工验收、工程结算和工程决算，并结转固定资产。
（三）下属单位管理
1.下属单位经济活动合法性。下属单位是否存在违法违规的经济活动;
2.下属单位经济效益情况。下属单位的经营效益情况，是否存在严重亏损;
3.下属单位的监管情况。是否建立对下属单位的监督管理制度并有效执行;与下属单位产权关系是否清晰;是否存在将有关资金转移到下属单位或以各种名目违规在下属单位列支费用现象。
（四）政府采购政策执行
政府采购政策执行总体情况，应纳入政府集中采购的项目是否全部纳入政府采购;限额以上自行采购的项目是否实行招投标。
四、审查学校操作行为规范化情况
检查学校内部管理控制制度建立和执行、预算编制和执行的规范性、内审监督制度的建立和有效性，重点关注科研经费、专项经费的使用情况，审查评价资金管理政策、收费政策、助学政策等执行情况。
（一）内部管理规范化
1.内部管理制度建立健全情况。内部分工与牵制、现金管理、票据管理、预算管理、收费管理、采购管理、招投标管理、资产管理、科研经费管理、专项经费管理、基本建设项目经费管理、对下属单位管理考核、内部审计监督等主要财务管理、控制制度是否建立和完善;
2.内部管理制度执行情况。各项制度是否严格执行;执行制度后取得的实际效果，是否存在因不严格执行制度而造成损失浪费的。
（二）预算管理规范化
1. 预算编制总体情况。有无编制赤字预算;预算项目是否完整、真实、细化，各项收入是否纳入预算管理并在法律规定账户核算，有无隐瞒收入、设立账外账的情况;
2.预算执行总体情况。各项支出是否按照预算执行，有无超预算、超标准现象;有无虚列支出、转移资金问题;有无在下属单位列支费用行为。
（三）资金管理政策执行
资金管理政策执行总体情况，是否存在公款私存、违规集资、违规担保、小金库等问题。
（四）收费政策执行
收费政策执行总体情况，是否按国家规定的收费项目、收费范围和收费标准收费，有无自定项目、超范围超标准收费;所使用的收费票据是否合法、合规。
（五）勤工助学政策执行
勤工助学政策执行总体情况，助学经费是否按规定标准提取;奖助学金的发放是否及时、足额、规范，是否存在挤占挪用现象，或结余较大。
（六）科研经费管理使用
科研经费管理使用总体情况，科研收入真实性;科研支出是否与项目有关，有无用虚假发票套取科研经费;劳务费发放及缴税合规性;结题项目有无及时结账。
（七）专项经费使用情况
专项经费使用总体情况：是否专款专用，有无存在虚列支出、挤占挪用情况;专项经费的使用绩效，有无损失浪费。
（八）其他法规政策执行
除上述列举事项外，其他财经法 规政策执行情况。
（九）内审监督制度执行
1.内审机构建立。内审机构的建立和内审人员配备情况;
2.内审机构工作业绩。内审工作是否有规划、有计划、正常地开展;在经济责任审计、下属单位考核、基本建设项目等内部重要经济事项中发挥的作用如何。
五、审查高校领导干部廉洁从业情况 []
通过听取学校其他校领导和中层领导意见，审要经济事项的决策和执行，结合了解学校整体廉政建设情况，评价被审计领导干部廉洁从业情况。
（一）个人廉洁从业情况
1.领导利用职权行为。领导是否存在利用职权和职务便利牟取不正当利益的情况，主要包括是否存在违反决策程序直接干预重大经济事项，是否在收入分配、经费开支、资产使用等方面未遵守有关规定。移送司法处理或已被追究刑事责任的另行处理;
2.领导个人行为。领导是否存在一些与职务无关、但违反廉政规定的行为，如私自从事营利性活动。
（二）所在学校廉政建设情况
1. 所在学校干部、职工廉洁从业情况。所在学校领导班子成员有无因与职务有关的廉政问题受到党纪政纪处分、或被追究刑事责任的;其他中层干部和下属单位负责人有无因廉政问题被查处的;
聊城物业管理办法最新完整版
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。
第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。
第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县(市、区)人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。
第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。
第二章 前期物业管理
第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：
(一)同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域;但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;
(二)物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;
(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县(市、区)物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。
物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡(镇)人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。
第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。
第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。
第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。
房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。
第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。
第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县(市、区)物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。
临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定;有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。
第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
(一)取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案;
(二)供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备;
(七)法律、法规规定的其他条件。
第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续。
第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)承接查验所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第二十二条 建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。
第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。
第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县(市、区)物业主管部门办理物业承接验收备案手续：
(一)物业承接查验协议;
(二)建设单位移交资料清单;
(三)查验与交接记录;
(四)其他与承接查验有关的文件。
第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第三章 业主、业主大会与业主委员会
第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。
第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指导协助业主共同决定。
第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人;临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。
占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。
第三十条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。
筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：
(一)物业管理区域划分备案证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房备案证明。
首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第三十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案：
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单;
(五)法律法规要求的其他资料。
材料齐全的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场予以备案，并在备案后5个工作日内将备案资料抄送县(市、区)物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。
第三十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第三十四条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。第四章 物业管理服务
第三十五条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。
第三十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。
属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。
业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。
第三十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
第三十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县(市、区)物业主管部门和物价主管部门备案。县(市、区)物业主管部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。
第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：
(一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)确保消防等公共安全设施完好有效;
(四)建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案;
(五)按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;
(六)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;
(七)配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
县(市、区)物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。
第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。
解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。
物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。
第四十一条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。
第四十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本办法第二十一条规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。
未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡(镇)人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。
第四十三条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。
物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。
物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县(市、区)物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
第四十四条 物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的菜单式收费机制，尊重业主的自主选择权。
普通商品住宅的前期物业服务费实行政府指导价，由市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。
已成立业主委员会的住宅小区及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。
第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
第四十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。
第四十七条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。
物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期物业服务成本信息。第五章 物业的使用与维护
第四十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十九条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。
车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
第五十条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。
第五十一条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用作业主大会和业主委员会的活动经费。
第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。
物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠交物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。
第五十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。
对列入市、县(市、区)旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
第五十四条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任;合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。
在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第五十五条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。
第五十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。
本办法实施前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补交或者续筹。补交或者续筹的比例和方式由业主共同决定。
第五十七条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：
(一)屋面防水渗漏严重危及人身财产安全;
(二)电梯因故障停运危及人身安全;
(三)高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断;
(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(五)消防系统出现功能障碍。
经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到物业主管部门办理划转维修资金手续。物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，物业主管部门可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。
第五十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。
物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分账户中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第六章 社区物业管理
第五十九条 社区物业管理工作，应按照县(市、区)政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。
第六十条 县(市、区)政府、街道办事处(乡镇政府)、社区应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区(楼)，应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。
第六十一条 建立市、县(市、区)、街道(乡镇)三级物业管理工作考核机制。县(市、区)政府、街道办事处(乡镇政府)应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。
第六十二条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。
第六十三条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议制度由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
第六十四条 物业管理联席会议主要协调下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第六十五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第六十六条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第七章 法律责任
第六十七条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。
第六十八条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。
第六十九条 违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。
第七十条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;
(二)未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的;
(三)未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;
(五)未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的;
(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;
(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。
第八章 附 则
第七十一条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。
本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
