时间：2023-08-25 17:10:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋征收法律依据，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
对于无证房拆迁，以下三种是可以补偿的：
1、祖宅。在农村祖上传下来的房屋，其房屋是在六七十年代前建造的，即使没有房产证，但其房屋的合法性是无异议的，房屋拆迁补偿等同于有证房屋的全额补偿。
2、农村宅基地上房屋。因房屋在农村，08年《城乡规划法》出台之前法律规定并未完善，对于农村宅基地上房屋管理比较松，法律也并没有明确指出农村房屋需要办理房产证，因此08年1月1日以前是法律的界定，之前建造房屋拆迁补偿等同于有证房屋的全额补偿。
3、历史遗留的房屋。在法律和登记制度并没有完善时候的房屋，房屋所有权人在这期间有房屋补贴的，房屋拆迁补偿等同于有证房屋的全额补偿。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
法律依据：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
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农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。
【法律依据】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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如果属于荒地，那么根据法律规定，荒地可能归属国家，也可能归属集体。这里需要看该土地到底是国家所有，还是集体所有。
如果是国家所有，政府征用，就不是征用，是代表国家使用，不需要给违法在土地上种植的人补偿的。
如果是集体所有，那么应当根据规定予以补偿。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
【法律依据】《民法典》第二百四十三条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅；
其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
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出租房屋，需要交税，税种和比例是：1.个人所得税10%;营业税1.5%;房产税4%。
【法律依据】
根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，个人房屋出租的征税标准是：
(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
(三)对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
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首套房契税的计算公式为：计税依据乘以税率。一般情况而言具体的契税征收标准分类包括：90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。
如果是二套房或是三套房这不会享有优惠政策，而且首套房的契税税率一般是在3%到5%的调整幅度内变动的。各地根据实际情况来具体征收。
【法律依据】
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条，条例所称承受，是指以受让，购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
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【摘 要】当事人对于自己占有的他人建设的违法建筑，在遇征收时与房屋征收主管部门签订的《征收补偿协议》获得的征收补偿利益侵害了违法建筑建设者的占有利益，因占有利益收到侵害时，受害人有权选择法院救济权利。
【关键词】违法建筑；占有事实；征收利益；受理条件
中图分类号：D92
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2015）02-099-01
刘某与张某系夫妻关系，2004年初刘某在盱眙县盱城镇淮建巷建设有24.07平方米房屋（以下简称诉争房屋）一间。建成不久后，盱眙县建设局以刘某未取得建设规划许可证系违法建筑为由，对其作出罚款2000元，并限期其办理相关证件。但因刘某与张某发生婚变，全家遂搬离上述24.07平方米房屋。2007年，江某一家购买了诉争房屋相邻处一块宅基地，并以诉争房屋为起点又并排建设9平方米和40平方米房屋各一间，还拉起院落，供全家人居住。江某所建两间房屋亦未取得建设规划许可证等证件。2012年12月，盱眙县盱城镇淮建巷被政府列入征收范围，根据盱眙县征收补偿政策，被纳入征收范围内未取得建设规划许可证的房屋如在2006年前建成，并在航拍图上有所体现，可以获得正常有产权证房屋60%的补偿利益，2006年后建设的违法建筑作为附属物进行补偿。在盱眙县城管局及盱眙县住建局对江某家所居住房屋进行调查核实时，江某均表示二间房屋均是其所建，因无其他人对上述二间房屋提出权属主张，盱眙县住建局与江某就上述诉争房屋签订了《盱眙县国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，江某获得了上述24.07平方米房屋征收补偿款50547元，而江某后建设的两间房屋因同样未取得建设规划许可证仅作为附属物进行了赔付。2013年，刘某在外地得知此事后，向法院提讼要求江某返还征收补偿款50547元。
本案在审理过程中，形成了两种不同意见：
第一种意见认为，刘某、张某所建房屋没有取得建设规划许可证，属于违法建筑，建设者对于违法建筑不享有法律上的任何权利，对刘某的诉讼请求法院不应受理。当事人的合法权益受侵害时，有权向法院寻求救济，而本案诉争房屋截至被拆迁时If=并未取得合法审批手续，刘某对上述违法建筑不享有合法权利，故该纠纷不属于人民法院受理案件范围，依法应当驳回原告的。
第二种意见认为，刘某、张某所建房屋虽然是违法建筑，但其对诉争房屋有占有事实，享有占有利益，根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第7条规定：“当事人请求确认违法建筑权利权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理”，故刘某基于占有事实所享有的占有利益应当得到法律保护，属于民事案件的受案范围。
第二种观点在第二种观点的基础上认为，刘某对于所建违法建筑的占有确实受到了江某的侵害，刘某有权向法院提讼。本案有其作为个案的特殊性，诉争房屋是违法建筑不假，但在纳入政府征收范围时，当地的征收规定事实上己将诉争房屋部分或者说大部分合法化，已经比照合法建筑进行了部分赔付。在此基础上来看，江某没有任何法律依据获得了他人建设房屋的征收补偿，属于不当得利，原告亦可依据不当得利之债的法律规定向法院提讼，法院同样应当受理。
笔者同意第二种观点。违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。对于违法建筑的建设者对违法建筑享有何种权利，司法实践中具有不同的观点：（一）动产所有权说。作为整体的违法建筑不具有合法性，但构成违法建筑的分项建筑材料诸如砖、瓦等是合法的，建设者对于建筑材料享有合法权利，该项权利应当受到法律保护；（二）不动产所有权说，作为违法建筑在公法范畴得到了是否定的评价，不能进行不动产权属登记，而临罚款、限期拆除等行政处罚，但在私法范畴，违法建筑在被相关部门依法拆除前应当参照取得权属的合法建筑进行处理；（二）占有说，即占有是一种事实状态，占有人是否享有占有的权利不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受法律保护。因违法建筑是整合各类建筑材料建成的整体，与某一项与几项建筑材料的所有权并不能划上等号，而我国《民法通则》、《物权法》亦规定民事财产权利的取得应当符合法律的明文规定，违法建筑本质上违反了我国《土地管理法》、《城市规划法》的相关规定，不能认定为合法财产；从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定来看即使在私法领域最高院也否定了违法建筑建设者对违法建筑所享有的不动产所有权权能，故而上述关于动产所有权说及不动产所有权说法均有所偏颇，占有说符合物权法原理，笔者更为赞同。基于上述论断，刘某可以对其所建违法建筑占有、使用，并排除他人对该种占有状态的侵害，而江某在刘某离开房屋期间，径行居住房屋数年之久，已经侵害了刘某对于房屋的占有，而其在房屋遇征收时获得征收补偿利益，拒绝归还亦侵害了刘某的权益，刘某有权提起占有之诉。事实上，本案所涉房屋，根据当地的征收补偿政策，已经大部分合法化，江某取得了该部分合法性房屋的征收利益，属于不当得利。同时应注意的是本案所诉争房屋系刘某与张某所共同建设，张某系必要共同诉讼人，法院应当依职权追加张某作为本案的共同原告。
目前，我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、农民自建和产权调换三种方式。
【法律依据】
《土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
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小产权房由市、县人民政府依法收回、收购或征收土地使用权。小产权房能买，但不能上市交易。小产权房未缴纳土地出让金等费用，无法办理相关证件，没有房产证的情况下，双方虽然能签订买卖合同，但由于无法办理登记手续，存在很大的风险，建议不要购买。
法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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(一)资产重组不征增值税的法律依据。《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)规定:“纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。”
(二)资产重组不征营业税的法律依据。《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)规定:“自2011年10月1日起,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。
(三)资产重组免征契税或减半征收契税的法律依据。《财政部、国家税务总局关于关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)规定:“自2012年1月1日至2014年12月31日止,公司在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。”同时第三条规定:“两个或两个以上的公司,依据法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。”第四条规定:“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,免征契税。”第五条规定:“国有、集体企业整体出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。”
二、对《关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》的简析
(一)有关职工安置费用的形成
所谓企业职工安置费用指的是由于企业内部自身的重组导致相当部分的职工被迫离职,为了安置离职职工的失业状况,确保这部分离职人员的生活不受影响,企业务必要按照相关的国家规定支付给这些离职人员适当的经济补偿,同时也要缴纳相关的社会保险费等其他费用。企业在重组的过程中可以从净资产中预先提取有关离职员工的安置费用,确保符合国家规定的离职人员能够在失业之后获得一定的经济补偿和社会保障。但是我们知道在这个过程中实际发生的费用与预先提取的费用之间存在着偏差,因为依据当前我国《企业会计准则》的相关规定,需要计入企业当前损益,并且在内部辞退的协议上务必要明确企业离职人员的生活费用要比当地当前的最低工资水平的百分之七十高,但要低于该企业平均工资的百分之七十,另外还要确保这批离职人员与原先内部辞退的人员待遇是一样的,不能出现过大的差别。
(二)连续支付的职工安置费用
企业在处理离职人员的安置费上有两种方式,其中有一种安排是将已经离职退休的人员交给存续企业来进行集中性的管理。但是在这种方式下,离职人员的安置费用是由原企业以货币的方式交给了集中管理的单位。在收到重组企业的安置费用后,管理单位务必要对离职员工进行长期性的管理,直到最后一位离职人员离世为止。所以说企业重组有关职工安置费用是一项长期性的工作,同时也是一种连续支付的过程。对于后续支付有关离职员工的安置费用,企业可以根据实际的离职人员的性质将其分为三种:内部辞退人员、离休人员、退休人员。针对不同性质的离职人员,企业所采取的安置费用范围也是有所不同,但是务必要确保离职人员基本生活需求得到满足。国家也可以加大力度支持有条件的企业在可能的情况下为离职人员提供一些过渡性的福利补贴,确保离职人员特别是企业退休人员的养老收入水平。
(三)有关职工安置费用财务管理中出现的问题
实际上很多企业对于有关职工安置费用的安排是比较全面的,而且也能够严格地执行国家的相关政策,但是在财务管理方面仍然出现了较多的问题,这些问题很大程度与缺陷的内部管理与控制体系有关。具体来说,部分重组的企业对于有关离职员工的安置费用上采取了弹性处理的方式,不少在职人员在对费用总额进行控制时,会侵占离职人员的安置费用。另外还出现在开展和组织离休人员安置费用上,机关离职人员的费用水平是高于普通基层的离职人员。还有就是有些离职人员已经过世了,但是离职人员的家属没有及时地告知企业,使得企业仍然发放该离职人员的安置费用。这些财务管理上的问题对企业的利益造成了损害。为了改变这种安置费用财务管理的状况,要求企业务必要从内部管理和控制上严格地处理离职人员的安置费用,从而实现财务管理的有效性。
三、职工安置费用财务管理与控制方式
(一)管理流程简析
当前我国绝大部分的企业在重组之后,由总公司来负责离职人员安置费用的账务管理和预先提取,但是对于离职人员的日常生活管理则交付于存续企业来管理和控制。不管是采取一次性的安置费用补偿方式,还是采取连续性的安置费用当前计提,都需要通过总公司来进行统一地发放与计提。其中采取连续性的发放方式需要由下级存续企业对离职人员的安置费用账务处理进行管理和安排。具体来说,在国有企业、事业单位安置费用的财务管理中,主要有省的分公司来进行财务的核算工作内容,离职人员所在地区的基层部门对这些离职人员进行日常的管理。在支付费用上各个基层的部门可以依据国家的相关规定先垫付已经发生的安置费用,等到月底或者是公司年底定期汇总的时候,省分公司财政部门依据原有的财务资料和数据进行审核,拨付之前垫付的离职人员的安置费用。
(二)控制方式分析
前面提到企业重组后支付给离职人员的安置费用,务必要确保离职人员的基本生活水平,这就要求企业务必要采取一定的控制方式来确保安置费用财务管理的可行性、合理性和合法性,防止企业内部个别人员行为的出现。一般的做法是总公司会在年度结束的时候委托有关的会计事务所对本公司的各地子公司离职人员安置费用的使用情况进行调差和审计,从根本上避免有关问题的出现,并且尽可能地从中发现问题,采取积极的手段解决问题,使得企业在重组的过程中,实现职工安置费用的转款专用,真正地将职工安置费用用到实处,而各地子公司也要依据公司的制度和有关的法律政策来给予合理的福利补贴和活动经费。具体来说,那些离职人员、退休人员每个月的活动经费需要根据制定的员工经费标准来执行。活动经费不仅要包含经常性发生的项目费用外,还需要包含一些日常琐碎的事项开销,在这个过程中,各地子公司务必要保留好各种原始的单据和资料,定期向总部申请报销。
(三)职工安置费用的多种支付途径
我国法律上并没有针对企业重组中职工安置费用的支付途径进行硬性的规定和要求,因此企业便可以根据离职人员的具体性质,采取不同的支付途径来实现企业与员工之间利益的最大化。通常情况下,职工安置费用的主要支付途径有现金、债券和股权这三种。如果企业采取一次性的支付方式,那么现金支付的途径便是可行的,同时也避免了后续管理中的各种问题。而且我国对于一次性支付的方式有一些免税的优惠政策。但是还是有少数企业管理人员选择了股权的支付途径,从国家法律、企业实践上看,这种途径是不建议的。另外在企业重组后资金不足的情况下,可以适当地选择债券这种支付途径,但是务必要在相关部门批准的前提下执行。
四、结束语
一、钉子户抗衡征收的招数
根据上述文章的介绍和笔者为政府征收工作提供法律服务的实践经验，不管是背后有律师指使的钉子户，还是自学成才的钉子户，其使用的抗衡政府的方法主要有如下几种。
（一）揪住政府征收拆迁过程中的违法违纪行为
一些律师为钉子户支招称，一要吃透各种法律法规，这是最要紧的；二要掌握证据并声称：“抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在是简单，一抓一大把。”然后，等征收人员前来谈判时，钉子户声称支持征收，但反对违法征收，一定要解决所有违法乱纪问题后才谈拆迁，绝对不自己先谈条件，一定要逼政府主动和自己谈条件。坚信大闹多给，小闹小给，不闹不给。
（二）采取各种方法拖延征收工作的进程
一些律师为钉子户支招称：“要文斗不要武斗，和政府去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，因为一旦签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价。”律师还称：“被征收户要忍耐，示弱，采用‘拖’字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急！你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳。要知道征收只是一种心理战，就看你有多大的忍耐度，一定要大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。”
（三）将政府推入诉讼的泥潭
一些律师为钉子户支招称：“把征收单位拖入诉讼的泥潭，拖延时间就是胜利，因为没有几个征收人拖得起时间。强烈建议被征收户在遭遇征收时不要存在任何侥幸心理，该申请听证时，立即申请听证；该复议时，立即申请复议；该诉讼时，立即”。他们乐观地说：“当你对征收公告、搬迁公告申请复议或提讼后，根据国家行政法律、法规、司法解释的规定，基本上你已脱出被强拆的可能了。”
（四）通过给政府施加压力
一些律师支招称：“被征收户的上访诉求应该主要放在反映征收方的违法问题上，不应仅仅纠缠于个人的征收补偿多少。既然你是因征收方的非法拆迁致使你的利益受损，你完全可以先把自己的征收补偿问题放到一边，主要精力用于搜集并反映征收方的违法问题。比如征收过程的违法问题，拆迁过程的违法问题，甚至土地出让过程的违法问题，是程序违法还是实体违法，有没有、贪污受贿等。”有律师肯定地说：“正确的手段，是房屋征收维权的重要补充。被征收人在采取维权措施时，依法运用权，必要且可行。”
二、破解钉子户的对策
在以上律师的支招中，有的需要政府认真对待，如钉子户揪住政府违法违纪行为，作为政府，不管有没有钉子户在抓把柄，都应当依法征收，绝不能因为做的是公共利益的征收项目就违法办事。但对钉子户采取的拖延战术和滥用诉权的方法，必须采取一定的策略破解。
（一）做好宣传动员工作
要充分利用政府掌握的强大宣传工具，向被征收人宣传有利于推进征收工作的信息。例如，一些被征收人根据当地的历史文化和个别外地钉子户的所谓经验，以讹传讹，认为坚持到最后的钉子户会得到更多的好处。针对这类人就应该宣传，现在执行的法律是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），《征收条例》第4条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就改变了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）被废除前开发商主导拆迁工作的局面。拆迁的补偿款是开发商自己公司的，开发商为了推进工期，往往提高标准多给钉子户补偿。而目前《征收条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”所以，政府征收绝不能给任何人超标准的补偿。《征收条例》第3条规定，房屋征收与补偿应当遵循结果公开的原则。政府将对每个被征收人的补偿情况予以公示，杜绝暗箱操作。这样，就可以打消一部分人当钉子户能多得补偿的幻想。对不配合入户调查者，告诉他们不配合的后果，告诉他们拒绝入户勘验、丈量或者不提供证件材料的，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告应当依法提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”所以，他们拒不配合勘验、丈量，属于拒不提供对他们有利的证据，将要承担不利的法律后果。同时，政府工作人员将进行勘验、丈量并将结果予以公示，以此作为他们的补偿依据。通过讲明利害关系，可以消纳一部分欲当钉子户的人。
（二）依法实施征收
政府实施征收，一定要依法进行，严格落实正当程序原则。这一方面是法治政府的必然要求，另一方面公平补偿不给钉子户可乘之机，严格依法征收避免其要挟政府。以区政府为例，征收的操作步骤与正当程序如下：1.投资主体与区政府签订《旧城改造投资框架协议》；2.投资主体向房屋征收办公室打入足额资金并签订《三方监管协议》；3.采取多数决定或随机抽取的方式选定房屋评估机构；4.征收办房屋征收入户调查公告；5.征收办组织勘察丈量，委托评估公司准备评估资料；6.征收办起草《房屋征收补偿方案》；7.行政执法局加大违法建筑治理力度，政府依法强制执行；8. 《房屋征收补偿方案》经区法制办审查把关进行初步修订；9.区政府《房屋征收补偿方案征求意见公告》，征求意见不少于30天；10.征求意见期间，征收办组织召开座谈会、论证会、听证会并形成书面材料；11.发改委作出该项目是否符合“十二五”发展规划的说明；12.国土局作出是否符合土地利用总体规划的说明；13.规划局作出是否符合城市总体规划的说明；14.政府责令征收办组织公、检、法、司、维稳办、综治办、办进行征收的社会稳定风险评估论证，征收办撰写社会稳定风险评估报告；15.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见、写出总结报告及时公告；16.征收办修订《房屋征收补偿方案》；17.政府法制办审查后报分管副区长，提交政府常务会议讨论通过修改后的《房屋征收补偿方案》及《房屋征收决定》；18.区政府公告并逐一送达《房屋征收决定》；19.征收办与被征收人签订协议、兑现奖励；20.期满不能达成协议的，征收办报请政府作出《房屋征收补偿决定书》；21.政府尽快作出《房屋征收补偿决定书》，公告后逐一送达；22.被征收人的，法制办、征收办应诉；23.三个月未的，县政府向县法院申请非诉执行；24.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭；25.法院行政审判庭在7日内作出执行裁定；26.移送执行局强制执行；27.协议后拒不搬迁的，征收办向法院提起民事诉讼，诉讼期间申请法院先于执行，法院民事审判庭及时作出先予执行裁定书；28.先予执行裁定书移送执行局，送达后15日内不搬迁的，对被征收人进行司法拘留，拘留期间法院强制执行；29.归档备查。
（三）建立利益诱导机制
政府在征收过程中应设置奖励措施，激励被征收人协议拆迁。这一方面是奖励积极配合政府征收工作的老实人，另一方面是让犹豫观望、甚至欲实施拖延战术的钉子户坐不住，也不得不加入签订协议的队伍中。奖励的措施可以有以下几种。
1.将协议拆迁期限设置四个阶段，按递减办法进行奖励。例如，笔者在某县征收补偿安置方案中设置了这样的签约奖：在第一阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予3万元奖励；在第二阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予2万元奖励；在第三阶段签订协议、交钥匙、腾空房屋的，每户给予1万元奖励；在本方案规定的期限内未签订协议的，没有奖励。
2.分组奖励。为了激励被征收人团结协作、互相帮助完成征收拆迁工作，按照就近、关联的原则，将被征收人分为若干组，每组全部完成搬迁交验房屋的，每户再奖励一定数额的奖金。这也是走群众路线的尝试与创新，可以发动群众为政府做群众工作。
3.先签先选安置房。安置房的楼层、位置不同，价值也不相同。不管政府如何分配，总会有人不满意。如果将选择房子的权利与签订协议的顺序联系起来，则可以调动被征收人签约的积极性。因此，在征收补偿安置方案中规定“先签先选”的规则，无疑会造成“先签协议有甜头，后签协议吃苦头”的压力态势。
4.将未经登记服务的补偿与签订拆迁协议联系起来。《征收条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。鉴于违法建筑存在的普遍性，不予补偿会增加征收的困难。笔者在某县征收补偿安置方案中设置了这样的规则，“超出安置房面积以外部分的证件不齐全或者无证件的，不进行安置，一揽子签订协议的，按照80元/平方米至480元/平方米进行货币补偿，划分六个等级，具体由认定组进行确认；没有一揽子签订协议而作出补偿决定的，不予补偿。”这样规定，既消化了存量违法建筑，又激励了被征收人尽早签订拆迁协议。
（四）破解滥用诉权策略
如果被征收人申请行政复议或提起行政诉讼，一定要积极答辩应诉。因为被征收人并非真的有证据和法律依据进行诉讼，往往是滥用诉权拖延时间，试图将政府拖进诉讼的泥潭，让征收拆迁的干部心烦意乱，让征收拆迁工作陷入停顿，然后试图达到多获得补偿的目的。对此，笔者提出如下建议。
1.对违法建设行为下达《责令限期拆除违法建筑决定书》后，根据《城乡规划法》第68条规定，依法。
2.使用先予执行的权利。针对签订补偿安置协议后拒不搬迁的被拆迁人，根据《民事诉讼法》和《合同法》规定，签约的补偿安置单位可以向人民法院提起民事诉讼。根据《民事诉讼法》第97条规定，人民法院先予执行的情形是：追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费、劳动报酬和情况紧急需要先予执行的。搬迁属于情况紧急，因为安置房的开工建设涉及众多被征收人的基本生活保障，再加上北方施工时间短，所以，对搬迁的先予执行符合法律的规定。在被征收人将政府作出的补偿决定诉至法院后，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第94条规定：在诉讼过程序中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。政府所进行的征收项目都是涉及公共利益，征收单位应及时申请人民法院先予执行。
3.危房鉴定。根据《危险房屋管理规定》，鉴定为D级危房后，因其危害公共安全，房地产管理部门可以组织有关部门立即。
4.作出补偿决定后通过双向评估结算差价。政府对拒绝签订协议的被征收人要及时作出补偿决定，按照评估报告计算其被拆迁房地产的价值，再对安置房进行评估。通常情况下，被征收人需要交纳差价才能获得安置房，而原来如果签订拆迁协议是不用交纳差价的，因此，一定要让钉子户吃亏形成必然。有律师声称：“当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。”一定要让这句话成为泡影，这样，在以后的征收项目中，钉子户就会越来越少，直至消失。
（五）破解被征收人行为
1.积极应对上级领导的指示过问。只要政府依法征收，就不怕被征收人，遇到上级领导批示下来，要积极认真回复，说明政府的征收工作是正在依法进行，指出人是在漫天要价、无理取闹。
2.对于被征收人违法，坚决予以打击。针对愈演愈烈的违法，公安部公通字[2013]25号《关于公安机关处置活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》规定：1.对扰乱工作秩序违法犯罪行为的处理；2.对危害公共安全违法犯罪行为的处理；3.对侵犯人身权利、财产权利违法犯罪行为的处理；4.对妨害社会管理秩序违法犯罪行为的处理；5.对利用计算机信息网络实施违法犯罪行为的处理。公安部的规定对于遏制违法起到积极作用。
（六）见证留置送达法律文书
鉴于钉子户往往拒绝在工作人员送达的任何文书上签字，工作人员可以采取见证留置送达的方式。《民事诉讼法》第86条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。”由此，政府工作人员在执法过程中也可以采取见证留置送达的方式。因此，对于拒绝接收法律文书或者拒绝签字的被征收人，工作人员可将法律文书贴到被征收人的大门上，进行拍照或录像，拍照或录像应当能够让人识别出是被征收人的家以及法律文书的内容。然后，再在送达回执上由送达人、见证人签名。
关键词: 房屋 征收 安置 问题 对策
中图分类号：TU113文献标识码： A
近年来，随着城市建设的快速推进，房屋征收量也迅速递增。大规模房屋征收工作的开展，如不能妥善解决征收安置的问题，必将影响城市化进程的步伐，并可能成为社会不稳定因素。
一、主要问题
1.安置房建设滞后于征收工作需要，项目启动、推进困难
一是建设进度滞后。拆迁计划量大、时间紧，而安置房建设则由于建设用地、资金等要素到位滞后，由此影响拆迁项目的推进和计划的如期完成。二是区位不合理。许多安置房区位差，远离市中心，生活成本激增，群众不满意。三是户型设计不合理。没有统一的户型规格，中小户型缺少，各类安置户型面积跳档过大，使被征收人难以在政策和经济承受能力范围内选择。四是建设机制不完善。首先非住宅安置房和安置土地缺乏。许多项目无法预先安排好安置土地及商业安置房，尤其是小面积安置土地落实难度更大，操作中一般通过货币补偿方式解决，但这在一定程度上剥夺了被征收人的选择权，也不利于企业自身的生存和发展。同时，一旦被征收人提出调产安置的要求也往往使工作难以推进。而被征收人也充分利用这种情况，提出调产安置要求，以期获得更多利益。同时，安置土地和商业安置用房的缺乏也往往使裁决不能及时有效跟进，征收项目扫尾工作难以如期完成。其次是融资难度大。大量房屋征收项目的实施，使资金需求量急剧增加，但与此同时，信贷融资政策却越来越紧，项目资金难以及时到位，致使征收项目不能按计划启动和完成。实际工作中，项目实施单位为此不得以采取垫资的办法解决，若资金链不能很好衔接，在影响项目进度的同时也易挫伤项目实施单位的工作积极性。
2.政策突破多、平衡难，调控难度大
国有土地房屋征收政策的执行中，对被征收企业无证土地和无证建筑的处理、对擅自改变房屋用途的处理，以及对停业及搬迁安装过渡补助、安置面积扩大和结算标准等方面在实际操作中存在较大的政策突破，同时，评估公司所依据的安置房市场比准价格与真正市场价还存在较大的差距，导致货币补偿方式失去优势。集体土地政策差异和突破更为突出，如在房屋的确权、安置人口的认定及安置面积的确认、安置房款的结算、非农业户口或农非混合户等情况的处理方面各地或各项目差异性较大。
由于征收项目计划时间紧迫、考核任务繁重，使项目实施单位在严格遵从政策前提下如期完成征收项目难度极大，如此，尽管政府征收管理部门出台诸如审批制度、备案制度、联席会议制度等等，还是难以有效杜绝基于各自利益导致的政策突破难题，征收政策的统一掌控困难较大。
3.群众对立情绪强烈，诉讼大量发生
群众有强烈要求征收的愿望，但由于利益驱使，一旦真正实施，便采取各种方式予以抵触，主要表现在：一是对调查、评估、签约等工作不予积极配合，或拒绝或采取拖延战术，并穷尽各种理由要求更多补偿。二是大规模的联访或抱团。被征收户采取大规模上访方式施加压力，甚至工作尚未实质性开展，便有大量发生，并多采取抱团的方式。三是诉讼不断增加。对征收过程中每一个可以提讼的环节、程序均提讼，甚至刚开始许可就马上提讼，以法律手段达到拖延、增加砝码的目的。四是各种极端事件例如安排老人留守抵抗、以各种方式的人身安全相威胁等屡有发生。以上种种现象说明当前房屋征收工作受到的阻力越来越大。
二、原因分析
1.安置房保障方面。
一是当前随着现代和谐宜居城市建设的快速推进，征收方式从以前的点、条变为块、片，使征收量大量增加，由于安置房存量不足，且安置房建设本身需要一个过程，致使安置房建设无法同步跟上。同时，在各项手续办理方面部门配合问题也是导致安置房建设滞后的原因之一；二是对安置土地和商业安置房尚需要加大力度妥善落实。三是宏观调控等因素导致融资越来越困难，大量延续项目未能及时完成扫尾工作，也使得土地不能及早挂拍，资金不能及早收回。
2.政策制度统一平衡方面。
一是房屋拆迁和城市建设已经历了一个长期的过程，在此期间，政府管理日益加强，管理模式日趋完善，而期间无可避免地出现了各地或各项目各自为政出台的具体政策，这些政策已是既成事实，如取消难度很大，考虑到征收政策前后、横向的衔接性，使得当今征收政策的统一难度较大；二是集体土地上房屋征收情况复杂，有些问题尚缺乏法律依据，这是造成集体土地上房屋征收政策差异性大的最主要原因；三是部分征收项目实施单位或工作人员追求项目进度，或者牵扯到各种利益关系而开口子，也使政策不断被突破。
3.抵触对立情绪方面。
一是目前整体拆迁氛围差，舆论宣传不断强化被征收人的弱势状态从而置征收管理部门于不利局面，拆迁近乎成为“为民争利”的代名词。二是房屋征收涉及利益巨大，导致被征收户有抢抓“机遇”的心理。三是机关事业单位部分党员干部“争当”滞留户现象严重，普通群众观望效仿现象严重，使征收项目推进受到阻力。四是行政综合手段的作用未能有效发挥，导致房屋征收尤其是企业房屋征收难度较大。五是各区块政策执行不统一、不公平、不公正的现象的存在，加大了被征收人的对立情绪和期望值，这是征收工作难度不断加大的重要原因。六是房价、物价在短时期内的快速上涨，也导致征收户对政策不满意而产生大量和诉讼。
三、对策建议
1.加大房屋拆迁安置房的建设力度
一是公开招标带资建设单位建设安置房，二是挂牌出让土地使用权再统一回购安置房，三是安排出让地块中的安置房建设规划，杜绝安置房滞后于房屋征收拆迁。
2.建立健全补偿政策，严肃征收政策执行
汇总梳理现行各类征收政策，对各地政策差异情况进行比较，统筹考虑制订各方都能接受的统一政策，纠正现行不合理政策。
严肃征收补偿政策的执行。一是严格做好征收补偿方案的审核和审批，杜绝政策突破；二是加强对征收实施过程的监督；三是加强群众的监督，公示征收协议，允许征收范围内的被征收人互相查阅，做到公开公正。四是加强工作联动，及时协商调处具有普遍性的、确实有调整或完善需要的问题；五是进一步加强审计监督的作用；六是严肃处理私自突破现行政策的工作人员。
3.综合运用多种方式，最大限度消除矛盾
完善政策，切实保障被征收人的合法权益，注重政策的统一平衡及执行过程中的公开、公平、公正，赢得群众的信任。对于重大城市基础设施可设立明显标志，铭刻为该项目作出贡献的普通市民的名字，激发市民的责任感与主人翁精神。
