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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业财务状况，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。
【关键词】调控政策 房地产 财务预警
一、调控政策下房地产企业的发展环境分析
房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。
本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。
二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析
影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。
三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析
在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。
（一）完善融资政策
融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。
（二）降低决策风险
考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。
（三）制定长期规划
要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。
四、研究结论
通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。
参考文献：
[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.
[2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，（12）.
[3]李景霞，瑞安房.地产财务分析及风险预警[M].重庆大学专业硕士学位论文，2011.
[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.
关键词：房地产企业，财务风险，风险预警机制
一、财务风险的内涵
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低，这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险，外延广泛，包括了所有财务活动的各种不确定性因素。
二、房地产企业财务危机出现的原因
(一)自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
(二)资金结构，主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
(三)财务管理水平，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
(四)决策的风险意识，财务决策失误是产生财务风险的又一重要因素。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据地经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
三、房地产企业财务危机预警指标的确立
本文在广泛考察了在以往的国外和国内相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量，参考了在实证研究中目前广泛采用的财务和现金流变量，并结合我国实际情况，初步确定了24个预测变量。这24个预测变量主要反映了房地产企业五个方面的财务状况，即：偿债能力、经营能力、获利能力和未来成长基础及能力。具体指标见表1。
四、房地产企业财务危机预警系统的对策
(一)房地产企业财务预警系统的架构
1.财务信息收集――传递机制
良好的财务预警分析系统必须建立在对大量资料统计分析的基础之上。这些资料包括房地产企业内部财务数据和外部信息(例如政府的政策、竞争对手的相关信息等)、房地产行业等相关数据，并形成一个资料系统。而且，这个系统应该是开放的，不仅包括内部信息，还包括外部信息，最为关键的是，系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务信息收集的对象主要是企业内部财务信息和外部相关信息，而且数据资料系统可以通过信息的收集、剔出得到及时更新。
2.财务预警分析的组织机构
为使预警分析的功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织机构。该机构成员有企业经营者、企业内部熟悉管理业务，具有经营管理知识和技术的管理人员组成，并聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。该机构相对独立于企业的组织体系，独立展开工作，但不直接干涉企业经营管理过程，只对企业最高管理层负责。
3.财务危机分析机制
高效的风险分析机制是房地产企业财务预警系统的核心和关键。通过风险分析可以迅速排出对财务影响小的警情，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般有两个要素：即预警指标和扳机点(即预警指标的临界点)。一旦评测指标超过临界点，局部危机或者全面危机发生，应急计划则应随之启动。在财务危机分析机制下，最为关键的就是预警指标的选择和扳机点的确定。财务预警模型中的变量是关键财务指标，是形成预警结果的关键依据，诊断过程就是财务预警模型的应用，而其他指标知识帮助辅助判断。对于扳机点的确定，不同的指标类型有着不同的设定，可以确定为行业均值或者历史均值，甚至可以是一个区间。
4.财务危机处理机制
在财务危机分析清楚后，就应立即制定相应的预防、转化措施，以减少危机带来的损失。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案。其中应急措施主要是面对财务危机，应该采用何种手段去规避，控制事态进一步恶化；补救方法主要是如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是如何改进企业经营管理中的薄弱环节，杜绝和避免类似的财务危机再度发生。
(二)财务危机预警系统的日常监控
1.财务危机监测财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险
财务支付风险可以通过以下几个方面加以监测：(1)现金流动能力。企业年度现金流入总量能否保证房地产开发项目的各项强制性支出需要，例如：贷款利息、工资以及其他必需的投入。如果不能保证需要则应引起管理层的注意。
(2)资产变现能力。房地产企业相对于制造业之类的企业，固定资产比例较少，主要表现为暂时未能出售的物业，开发商能否按照既定的销售节奏，即开发期、开盘初期、销售中期、收盘期四个阶段完成销售工作是房地产企业资产能否顺利变现的关键，一般而言，房屋能越早的出售，资产变现能力就越强，如果发生滞销，则开发商就需要注意了。
(3)逾期负债率。包括未能在法定、约定期限内付款而欠缴的税费、工资、银行贷款本息和工程款等。这是企业发生财务危机最直接表现，所以应密切关注企业是否存在大量逾期负债。
2.经营风险监测
经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因。一般指企业因经营决策失误、管理不善而造成的可能损失或经济效益低下。经营风险大小反映了企业经营者管理水平和市场预测能力的高低，它对企业经济效益具有决定性的作用，也最终影响了企业财务危机的程度。它可以通过以下几个指标加以监测：(1)市场需求的变化。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险；反过来，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险。在其他条件不变的情况下，其房屋市场需求越稳定，经营风险越小。
(2)产业政策的变动。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市场交易活动的减少。
(3)房屋销售价格的变动。目前我国房地产商品价格虽然面临国家更严格的宏观调控，但涨势不见回落。这对于房地产企业来说是一把双刃剑，如果房地产价格涨得太高太快，极有可能导致消费者购买力下降，从而导致楼盘不能按既定计划销售。
(4)管理者的素质和经验。一个拥有丰富经验和科学管理的领导就比没有经验、盲目管理的领导者风险要小。
3.日常监控与年终财务状况的结合
会计电算化的广泛应用使企业的信息传递方式已从桌面财务转变为网络财务，这就为企业的日常监控，提供了实现的可能。具体来说，房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件对其进行财务支付风险和财务结构风险的监控，管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险，而市场销售部则时时监控市场营销风险。企业内部局域网的发展在某种程度上可使这些财务危机监控和经营风险监控的信息更加及时准确地反映到企业管理当局。
五、结论
房地产企业在经营过程中，会面临诸多问题，这些都将可能导致财务危机的发生，尤其是对于我国目前金融体系不完善，房地产法律法规不健全的环境下，房地产企业时刻需要警惕企业财务状况会陷入危机。为此，房地产企业在经营过程中，需要随时监测自己的财务状况，如发现有财务危机的征兆存在，则运用各种定量和定性的分析方法，全面检查公司的财务状况，找出处于恶化趋势的项目和原因，及时调整其财务活动，有效地阻止和抑制不利事态的发展，将企业的财务危机降到最低程度，从而保证其生产经营活动正常进行。
参考文献：
[1]张鸣，张艳，程涛.企业财务预警研究前沿.北京：中国财政经济出版社，2004.56-96.
[2]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析.现代商业，2008/15.
[3]龙胜平.我国房地产企业财务风险预警模型研究.求索，2007/06.
[4]王晓曼.财务预警指标体系的构建思路.建筑，2007/11.
关键词：房地产；财务风险；防范
近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。
一.房地产企业财务风险的含义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。
从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。
二.房地产企业财务风险存在的问题
（一）企业资本结构不当，资产负债率过高
据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。
房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。
（二）企业忽略了资金的日常管理工作
目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。
三. 房地产企业财务风险产生的原因分析
（一）外部性财务风险
房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。
通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。
许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。
（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足
在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。
（三）房地产企业的内部关系没有理顺
目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。
四 房地产企业财务风险的预测和防范措施
（一）建立合理的财务预警体系
对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。
（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施
由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。
（三）建规立章，完善内部制度
在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。
（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力
管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。
首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。
（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源
房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）
参考文献：
［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期
［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期
关键词：房地产 财务预算 管理
所谓预算，就是在企业依据财务状况编制合理的、符合企业发展前景的财务企划书。财务预算管理的成败直接决定企业是否能够持续发展以及财务状况的正常运行。因此，基于财务预算管理的核心地位，企业应在其引领下，遵循合理规划、统一部署、大胆设想、保守实践等原则，规划出一条实效性强的企业发展之路[1]。
一、预算管理在房地产企业的重要性
（一）有利于企业建立完整的管理模式
在当今经济快速发展时期，企业的最终目的就是发展、增加利润收入，而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息，使其获得最大程度上的财富，用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化，就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整，整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。
（二）有利于企业降低经营风险
房地产企业的基本特征主要是：运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念，在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用，做出一份合理的经济效益报告和投资企划书，将房地产投资的风险降到最低。比如，现金是经济学里流动性最强的一项科目，已成为了财务预算的核心依据，精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯，为管理者提供充足时间进行整改，免受经济风暴的侵袭[2]。
（三）有利于完善企业资金管理
合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置：①是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据；②是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据；③为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之，房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量，企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。
二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足
（一）认识不透彻
房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈，多数企业家仍然停留在经济表层现象上，只在乎成本、费用的低消费，进而忽略了财务预算管理的重要性，究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时，部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用，把资金预算和项目企划混为一谈，单纯地看作财务报表，所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。
（二）管理体系不完善
房地产开发企业光是进行财务预算是不够的，还要组建机制体系对其加以管理，没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督，就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如，法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此，直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善，为房产企业的发展提供有力保障。
三、加强房地产企业财务预算管理的措施
（一）建立完整的预算管理体系
完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低，使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序：1、积极探索市场需求，了解房地产市场的经济走向，迎合消费者的需求，探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险，为财务预算提供真实市场数据，为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据，对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告，便于对建设过程中投资额的掌控。4、在建设房产时，将实际金额耗用与评估报告相比较，灵活处理数据变动，将投资损失降到最低值。
（二）保证资金链的顺利衔接
1、对于固定资产应该各司其职，涉及相关部门申请领取必要财务支出，费用申请部门也要与房产施工人员相分离。2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量，经不同部门的负责人员审查、监督，有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时，折旧库房相关落后设施以及闲置装备，增加财务预算，完善资金管理制度[5]。
（三）加大预算管理的实施力度
房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实，我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值，而要根据实际情况和房地产市场实际前景，谨慎分析、归纳相关数据，对生产经营状况进行深刻剖析，进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合，达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言，要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的，要具有危机意识，树立多个阶段的预算指标，使其进行良好衔接，达到互补、互利的效果，最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。
四、总结
各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征，使财务预算体系更加具体化、实际化。同时，在预算管理执行的过程中，不仅需要管理者的长远眼光，更需要其多年累积的丰富经验和阅历，进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。
参考文献：
[1]李荣锦，王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010（12）：96
[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009（12）：220
[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008（18）：110
关键词：房地产集团企业；下属企业；财务控制
中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0153-02
一、引言
在中国市场经济体制的逐步发展之下，企业的规模日益扩大，分工逐步细化，功能逐步强大，合作逐步频繁，这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题，也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看，中国的房地产行业起步较晚，基础薄弱，规模化程度低，同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率，有的甚至高达90%，这类房地产企业面临着极大的财务风险。由于房地产行业具有高风险高投入的特点，对政策的敏感性极强，其收益也面临着较大的不确定性，这些因素要求房地产企业集团必须实施高效率、严标准的财务控制制度，才能在最大程度上保障集团项目的顺利开发和资金的合理利用。随着中国社会主义市场经济发展的不断深化，不少本土房地产开发企业，已经开始进行跨地域的房地产开发项目，鉴于此，强化房地产企业集团对下属企业的财务控制十分必要。对于多项目、跨地区进行项目运作的房地产企业集团来说，亟需建立起一套具有实际可操作性、能够进行有效监控的财务控制体系。通常，很多房地产企业集团在实际经营运作过程中，为了进一步控制财务风险，提高投资的可靠性、可行性，大多会从成本控制、财务人员管理、资金控制、财务信息控制等角度入手，对房地产企业集团的财务控制工作进行整体考量。
二、强化房地产企业集团对下属企业财务控制的策略
（一）建立资金结算中心，确保资金得到合理运用
资金控制是房地产企业集团对下属企业财务实施控制的最主要方面。资金控制主要是指集团公司对子公司的资金流量、存量进行的控制和管理。为了在最大程度上确保资金能够在集团企业内部正常流动，更全面地发挥资金的整体效益，房地产企业集团可以建立资金结算中心。资金结算中心能够将企业集团分布在多个银行上的各个账户里的资金集中起来，实现统一筹融资、统一决策、统一调动资金、统一办理结算业务等资金控制的目标，继而树立起有借必还的市场经济运作原则，保障集团企业能够将各个环节上的闲散资金都能够得到最优配置，提高资金的使用效率，在充分化解资金供应紧张状况的同时，也降低集团企业的闲散资金量。通过资金的合理归集与安排，使企业整体、各项目之间的资金实现集约化使用，降低财务成本。
（二）进一步整合企业内部的财务资源，实现财务统一控制
随着现代网络技术的高速发展，很多技术成果都可以在财务管理领域中得到应用，充分将企业各个职能部门经济活动的信息进行整合，从而将科学的财务控制理念深入贯彻到集团企业组织管理的各个环节。具体来说，首先，企业集团财务资源的整合可以借助已经较为成熟的信息办公系统，实现集中化的财务管理模式，帮助企业实现对下属企业的跨地区控制。其次，推行财务业务的一体化控制，引进ERP系统，房地产集团企业可以同步生成信息流、物流、资金流的相关信息。最后，打造网上结算系统和远程计算机网络，强化企业集团对下属企业资金的调控能力，提高企业资金的流动效率，同时也能将下属企业各个项目的资金流转、预算执行等情况都全面集中于计算机网络平台上。通过这样的技术措施，集团企业能够随时查询、调用下属企业的财务状况、经营成果和现金流量，全方位掌控下属企业的项目开发进度，及时发现生产经营活动当中出现的错误和问题，尽可能降低经营风险，减少资金流失。
（三）建立预算控制制度，完善集团企业的财务信息网络系统
所谓预算控制，是指企业通过编制涵盖企业整体经营活动的全面预算，对集团企业下属的各个企业的经营活动进行严密控制，以便帮助集团企业实现自身经营目标的一种管理手段，是企业内部控制工作中的重要组成部分。企业集团在充分分析行业发展状况的基础上，结合自身的规模大小、母子公司的组织结构进行预算的编制，工作的重点主要涉及以下几个方面：首先，如果集团企业的规模较大，那么可以考虑设立专门的预算管理委员会，主要负责制定预算目标和具体的管理制度。如果集团企业的规模较小，那么可以由经营班子成员行使预算管理委员会的职能，来替代预算管理委员会。其次，通过完善的预算编制，能够帮助下属企业更进一步明确自身的经营管理目标和所拥有的权力和责任，促进下属企业进行更加完善的自我控制和调整。最后，针对产品较为单一的房地产企业集团，可以考虑采用“自上而下”的集中型预算编制方法；针对资本性控股的房地产企业集团可以采用“自下而上”的分散型编制方法；针对产业型企业集团则可以将“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型预算编制方法。
三、结语
房地产行业属于资金密集、风险较高的行业，做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本，对于整体房地产行业的健康发展，有着深远的意义。总的来说，有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到，要想建立完善的财务控制体系，就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等，使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息，从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险，切实提高其财务控制能力。
参考文献：
[1] 连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].财经界，2010，（2）.
关键词：房地产企业 全面预算管理 财务战略
我国房地产企业在不断地发展过程中，跟随国家改革开放的大潮迎来了蓬勃发展的机遇。现今随着房地产业市场的逐步饱和，以及国家对土地出让的限制加强，使房地产企业的建设成本逐步提升，给企业的运营和未来战略发展产生强大的阻力。这些问题促使我国房地产企业必须审时度势，用精细化的财务运作管理代替传统的粗放管理模式，使企业可以在房地产业竞争的大潮中站稳脚跟。基于此，全面预算的财务管理模式被很多房地产公司应用到日常的财务管理过程中。全面预算管理是房地产企业未来长期战略规划的重要支撑，是将企业当前绩效管理和未来战略经营有效结合的管理工具。有效的探讨全面预算管理的应用问题，可以进一步促进房地产企业财务管理的战略发展。
一、全面预算管理概述
（一）全面预算管理界定
企业预算实际是一种系统的财务管理方法，可以对企业的财务、人力资源、物力资源等进行有效分配，从而可以更好地实现企业的战略发展目标。企业也可以利用预算有效地对战略目标的实施过程和进度进行实时监控，有利于控制企业的财务收支平衡，并进一步对企业未来的现金流量以及经营效益进行预测。全面预算管理则是对企业未来的某一特定时间内的经营状况（通常在一年以内或者企业一个季度内的所有生产和经营活动的财务收支状况）进行合理反映。从而有效地实现企业的战略目标，以进一步为企业未来的发展提供战略奋斗目标，进而可以为企业的目标利润制定合理的作业指标，以一个时期的销售预测为起点，进一步对企业的现金收支情况和生产成本状况等信息制定预计损益表、预计的资产负债表和现金流量表等，以正确的反映企业未来发展的财务状况和经营效益[1]。
（二）全面预算管理的特点
1.全面化
全面预算管理涵盖了企业的经营状况、财务运用状况、未来投资效益等企业几乎所涉及的全部内容，并涉及企业运营的多个部门，从业务发展部门到财务部门再到投资管理部门等几乎包含了整个企业的管理系统。因此从系统性的发展特征来说，全面预算管理中每一项预算的构成都有着千丝万缕的关系，通过环环相扣的特征，按照一定顺序在编制预算的基础上连成一体。包括业务、财务和专项预算，它们相互促进、相互影响，并形成一个全面性的统一的整体。
2.全员化
全员性的特征主要是指在企业实施全面预算管理时需要所有管理人员的共同参与。全面预算管理的实施不再把财务管理归结到单一财务部门的身上，而是需要企业对多个预算的目标进行分层，让每一个公司成员都树立起财务管理意识，这需要企业各个部门同财务部门一起对企业各项资源进行合理分配。这也有利于企业财务运作的透明化和程序化。
3.全程化
全面预算管理的全程化特征主要是指，企业在实施全面预算管理时所需要工作的项目不再只是停留在预算编制和预算目标的下达上，而是增加了企业对预算执行力度的监控，对预算运行合理的分析以及对预算实施的考核和评价上。因此全面预算管理可以有效引导企业未来的战略经营活动，通过预算的执行监控可以迅速地查找执行过程中容易产生的问题，并利用预算考核的形式，确保企业的经营计划可以顺利进行。
二、全面预算管理与房地产企业财务战略发展的关系
企业发展战略通常是指企业对未来发展的总目标和总任务的制定，是企业为了可持续化的运营和发展，对当前的经营状况和企业的资源占有实际等各种影响企业未来发展的要素进行充分的估计，并根据预算的数据，所确定的一系列的行动目标和未来发展规划。主要内容包括企业未来经营领域变化、市场发展状况、自身竞争优势、发展成果和未来行动的战略等。而企业财务发展战略则是企业各项发展目标实现的基础，有利于全面的掌握企业资金流动的过程，确保战略规划的有效性、可实施性和长期性。因此企业为了适应未来经济发展的趋势，就不得不对起到基础性的财务管理进行预算规划。所以说财务预算的实施对企业战略目标的制定具有非常重大的影响作用。
（一）财务战略目标是全面预算的出发点
全面预算管理要以企业的财务战略目标为出发点，为企业未来发展战略提供合理的财务预算计划，以保障企业拥有足够的资金支持战略目标的实现。企业的战略管理始终占据企业发展的核心地位，企业内部任何运营系统都要在战略目标的基础之上合理的运行，并且内部的各个系统都要尽可能的服从和服务于战略发展的需要。对于全面预算管理来说也不例外，缺乏战略引导性的财务预算就好比失去灵魂，不能从根本上提升企业的核心竞争力。
（二）全面预算管理是实现战略计划的手段
全面的预算管理是企业财务管理中所运用的一项科学性的财务控制模式，是实现企业未来发展目标的重要手段，尤其对企业短期发展目标的实现更具有现实的促进作用。全面预算管理是一种具有科学性、系统性、程序性的财务管理手段，可以有效地对企业的经营目标进行事先安排和计划，实现企业内部资源的合理配置，最大限度的实现企业的未来战略发展的意图。
（三）全面预算管理是战略目标实现的保障
全面预算管理是一个统一的财务管理系统，与整个企业的业务状况、资金流向和信息发展等基本要素的构成保持一致。房地产企业在制定未来发展战略时，必须要以房地产业的市场需求为目标导向，通过全员的有效参与，将企业内部的全部经营活动划分到一个统一的财务管理体系中。通过预算编制行动来确定企业未来的发展目标和行动计划。所以企业战略目标的制定必须要以合理的预算作为支撑，并通过全面预算的发展，保障房地产企业财务战略的合理运行和实现。
三、全面预算管理在房地产企业财务战略中的运用
（一）财务战略实施前的准备工作运用
房地产企业在制定战略目标时，要根据企业现有的各项发展数据合理地制定未来战略发展策略。在战略目标实施之前也要做好充足的事前准备工作。房地产企业的管理者应该坚持企业全局发展的战略，通过合理的内部咨询策略的运用，为企业内部全面预算管理的体系建设制定阶段性的发展目标和实施流程，努力地将全面预算管理的工作提升到企业财务战略实施的全局性发展的高度，并积极做好以下几个方面的工作：合理的分析当前企业内部出现的财务预算管理的缺陷，并根据存在的问题，提出有效解决的对策；根据企业财务战略的发展规划制定全面预算管理的有效执行框架；科学的、细致的对全面预算管理的实施流程进行规划，并通过企业制度的完善保障全面预算管理的有效实施；充分认识到财务预算管理实施过程中可能出现的问题和阻力，调动企业内部的一切积极力量实施全面的预算管理体系；房地产企业要根据未来财务战略发展目标，制定以全面预算管理为核心的企业财务管理体系，通过财务管理人员素质的培养和提升，保障全面预算的合理运行。
（二）房地产企业财务战略实施的流程
房地产企业实施财务战略发展的目标可以有效地保障企业经济效益的发展。而全面预算管理模式的运用则是企业财务战略实施的重要保证。财务战略的实施是企业财务战略管理的重要组成部分，需要企业各个部门共同支撑的统一体系，具体的实施流程如下所示：
1.财务战略目标的确定
财务战略目标是房地产企业财务管理目标的细致化的体现，是企业财务战略规划、财务战略制定以及财务战略运行的首要前提。合理的财务战略目标制定可以为企业财务管理指明未来发展的方向，并有效地对企业未来财务管理工作进行指导，对企业的可持续发展提供战略支撑力量。
2.财务中期计划制定
财务的中期战略计划制定，通常是指在企业未来发展的长期计划和总体计划实施之间的计划。在时间上，企业短期财务发展计划通常在1-3年之间；在内容上，比短期计划的行动方案更具有全面性，如果财务战略实施的跨度不是很长，那么所指的企业财务中期计划就是指企业发展的年度计划。
3.行动方案的制定和全面预算的编制
制定行动方案的过程就是对企业财务发展战略不断细化的过程，是企业某一项财务计划实施的具体安排。全面预算编制的实施主要是指企业通过货币和资金的数量的构成对企业一定时期内的经营和生产活动的成果所进行的预算，全面预算主要包括企业的业务预算、财务预算、战略预算等多方面的内容，涉及企业发展的各个部门。财务预算通常由现金预算和预计利润表、现金流量表、负债表等方面组成。全面预算使企业的财务战略实施更具可行化、具体化和定量化。
4.程序确定和战略宣传控制
财务战略实施工作的程序确定是指对某一财务战略行动所做出的具体的流程安排，企业在实施财务战略程序时，要根据战略目标的制定，合理的配置内部的人力、物力和财力等资源。同时要积极地做好财务战略宣传工作，将财务战略目标真正的付诸实践，将财务战略进行层层分解真正地落实到内部各个管理部门和全体工作人员的工作中。并在财务战略的实施过程中对财务战略的执行状况进行合理监控，利用全面财务预算的编制的控制分析策略，让企业财务战略始终沿着正确的轨道运行。
全面预算管理对企业财务战略管理的实施具有强大的推动作用，能对企业的财务战略发展进行全方面地控制。因此房地产企业要以全面预算管理为企业财务管理的核心，建立科学高效的财务发展战略和未来经营战略，从而全面提升企业可持续发展的水平和房地产市场竞争力水平，真正的适应社会主义市场经济的发展。
参考文献：
[1] 龚婕.房地产企业全面预算管理在财务战略中的运用[J].中国房地产业，2011，（3）：1，4.
关键词：房地产企业 内部控制 风险 管理
作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。
一、企业内部控制与财务风险管理的关系
企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。
相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。
二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析
在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：
（一）日常运营的财务风险
主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。
（二）债务风险与利率风险
此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。
（三）财务投资风险
房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。
三、从内部控制的角度实施风险管理的措施
从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：
首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。
四、结束语
有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。
参考文献：
[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006
[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告. 2010
一、房地产企业财务风险管理存在的问题
财务管理意识薄弱的问题。我国的房地产企业大多都是家族式的企业，企业的所有权和经营权完全操作企业的最高管理层，从而导致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同时，多数房地产企业内部财政管理大权掌控在决策者手中，重销售轻管理的现象及其严重。很多往来业务都没有记录在册，基本都是走形式，大多数房地产企业的企业账簿都是“两套账”，其中一本账是应付检查。以上因素导致了企业在核算方法上停留在简单的收付记账法，最终使得企业财务管理停滞在较低水平。
房地产企业成本管理意识淡薄。我国很多房地产企业受传统成本管理理念的影响，一味的追求企业经济效益，减少前期的过多开支，但是现代成本管理认为企业不能因为一味的追求降低成本开支，这样一来不但不会做好企业成本控制还会降低企业效益。但目前我国房地产企业管理层对于成本管理的认识还存在不足，市场竞争意识与效益观念淡薄。只注重结果，并不关注产品生产的过程。普通职工仍然只关注生产的安全性，对于自己所从事的工作对企业整体的成本与效益方面的作用认识并不充分。
企业内部财务监控机制不健全。财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财务信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，增加了企业财务风险。
不重视预算管理职能。一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本成本、资金周转、投资回报率等方而进行财务分析，不能将实际情祝与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层而上，预算管理职能未能充分的发挥作用，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。
房地产企业绩效考核制度没有的有效落实。企业员工对绩效目标的完成情况，直接决定了企业的效率和总体战略目标，要提高员工工作的积极性和主动性，搭配合理的激励体制是非常有必要的。通过激励体制，员工才能够有动力和压力完成绩效目标，并且在此基础上继续努力，超额完成目标，使得组织的总体战略目标超额完成。但对目前的国有企业而言，激励体制非常的不健全。也就从一定程度上降低了国有企业内部员工的工作积极性和主动性，影响了企业工作的开展。
二、做好房地产财务管理工作的有效措施
完善房地产政策。针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策，日前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策政府应该在加息的同时对存款准各金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给了他们一定的鼓励和支持
提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理。作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理，因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关账目认真进行审核，对账目及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查；再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散，除此以外，房地产企业还要对融资风险做好防范，尽可能地避免财务风险问题
强化房地产财务管理的监督及激励。良好的监督激励机制有利于激发企业职工的工作积极性与主观能动性。所以，企业应该建立完善的绩效考核机制和奖惩制，真正实现“有功必奖，有过必罚”，也可以给与职工有必要的相关知识培训，能够及时提高企业职工自身从业素质，推动我国企业的长期稳定发展。只有企业各个部门踊跃参与，一起做好财务预算管理工作，协调一致，这样才会确定财务预算管理职能得到充分的发挥。严格监督激励机制能够帮助企业找出内部存在的一系列问题，并且分析其出现的原因，以便于对企业以后的各项工作制定有效的经营策略。
健全企业考核手段。要解决企业内绩效管理的困境和问题，必须完善绩效管理的相关工作，在开展和落实绩效管理的过程中，还要加强对绩效管理的建设。从绩效管理的各个环节入手，比如加强绩效考核评估的公正性和科学性，只有一个良性的、完整的、科学的绩效管理体系才能够获得企业内部管理者和员工的认同和支持。
从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理。房地产是种资金密集型的行业，对于房地产企业的每个项目来说，资金投入集中且数额较大，尤其是此比较重大的项目，涉及几个亿的资金都是很普遍的。所以，对每个项目房地产企业必须进行可行性研究和充分的科学论证，要做详细的经济效益测算后再做决策，而不能一边做着测算，一边办着手续，以便更大限度的降低房地产项目风险。更大程度地降低房产项目上必要的损失。同时，从细节上对项目投资风险进行分析、控制，对市场需求和市场供应及市场竞争力进行预测，真正提高房地产企业在项目投资决策的抗风险能力。
企业财务风险管理不仅仅是企业管理手段，更是一种机制，对于提升整个企业的管理效率具有非常中央综治委的作用，是企业其他管理机制所没有办法代替的，但是就当前我国房地产业财务管理现状来说，还存在着很多的不足，还需要我们进一步的完善和改进，做好房地产企业财务风险管理，创建以科学化为基础的预算管理体系。
关键词：房地产企业；全面预算管理；制度优化；财务预算
中图分类号：F812.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
随着我国市场经济的迅猛发展以及城市化进程的加快，房地产业进入到一个快速发展的阶段，房地产企业不仅数量增多，而且企业的规模发展很快，市场竞争实力不断扩大。在经济活动中，房地产企业主要以营利为目的，根据政府部门的规划及政策要求，在相关土地上开展基础设施以及房屋建设等，并实施转让房地产开发项目或销售、出租商品房等行为。房地产企业的生产经营活动有着显著特点，主要包括：首先，建设开发周期长，很多房地产项目持续两到三年的时间，且容易受到外部因素的影响；其次，房地产项目的投资额较大，需要大量资金作为开发和经营成本，企业在项目开发及经营过程中面临着较大的财务风险；最后，由于容易受到国家宏观调控政策以及金融市场因素的影响，房地产项目的销量以及价格的波动较大，企业面临的经营风险比较大。因此，房地产企业必须高度重视全面预算管理工作，以有效规避经济活动中的财务风险。
一、房地产企业加强全面预算管理的必要性
首先，有助于从全局出发对企业目标进行综合规划，引导房地产企业将经营目标更加具体化，促进房地产企业员工全面认识企业的发展目标与自我工作任务。其次，通过加强全面预算管理，有助于协调和促进房地产企业内部各部门的工作，确保各部门的工作目标和房地产企业的总体发展目标的一致性。最后，通过加强全面预算管理，对预算实施情况进行分析和纠正，可以对房地产开发企业的生产经营活动进行有效控制，消除财务风险隐患，促进房地产开发企业顺利实现经营目标。总之，全面预算管理已经成为当前我国房地产企业加强财务管理的重要内容，有助于房地产企业建立起科学有效的管理控制体系和绩效考核体系，促进房地产企业的经营管理活动顺利进行，推动房地产企业科学、健康和可持续发展。
二、当前房地产企业全面预算管理中存在的问题
近年来，我国很多房地产企业已经开始重视全面预算管理工作，并且取得了一定的成绩。但是，应该看到，我国的房地产企业由于起步晚、基础差、规模普遍偏小等特点，加上房地产项目的开发周期长、容易受到不确定因素的影响，造成很多房地产企业在发展过程中全面预算管理存在着很多问题，面临着一定的财务风险。具体来说，主要有以下原因：
（一）管理制度不够完善。虽然很多很多房地产企业认识到全面预算管理工作的重要性，并且也制定出了相关的管理制度。但是，在制度实施的过程中，预算管理就呈现出松散型状态，预算管理目标与制度实施之间缺乏实质的合作与交流。所以，当前的房地产企业在全面预算管理过程中还没有建立起一个完善的预算管理制度体系。制度体系的确实，造成房地产企业缺乏整体规划，不能有效落实预算编制目标，也无法对预算执行情况进行严格的考核与监督，造成预算管理的作用难以得到发挥。
（二）对全面预算管理的重要性认识不足。一般来说，全面预算是企业财务活动的重要内容，但是又不能把预算仅仅看作是企业的一种财务行为。实际上，在很多房地产企业员工看来，全面预算管理只要企业财务部门负责制定和控制就可以了，与其他部门无关。实际上，房地产企业的全面预算管理与企业员工以及房地产项目工期管理等密切相关，是房地产企业各项管理活动及行为的集中体现。
（三）预算执行没有充分发挥作用。在当前我国房地产市场中，很多房地产企业采用的是项目公司制度。企业为了节约成本，并没有严格设置预算机构，往往把预算编制和执行等职能都划入财务部门。在实际工作中，由于财务部门工作性质的局限性，造成对房地产企业的资金使用无法进行全面科学的判断，而只能根据财务预算处理，引起企业财务部门和其他部门之间的矛盾，导致预算管理无法有效发挥作用。
（四）预算执行缺乏有效监管。在我国预算管理中，预算执行情况的管理及监督主要采用的是业绩考评体系，也就是以财务指标为主要依据，而缺乏对非财务指标进行评价。随着市场经济的快速发展，这种传统单一的财务评价指标已经无法满足全面预算管理的要求，不仅不能全面客观地评价企业及相关人员的经营业绩，甚至造成很多企业员工采取与企业长期发展相背离的短期行为，对房地产企业的发展产生不利后果。
通过对企业相关经济指标的分析，可以准确掌握预算执行进度，并可以根据经济形势的变化进行调整，以顺利实现企业的经营目标。由于市场竞争的加剧以及国家宏观调控政策的不确定性，房地产企业必须要通过进一步优化全面预算管理制度，及时做好风险防控准备工作，切实提高房地产企业应对财务风险的能力。
三、通过制度优化落实房地产企业全面预算管理的主要措施
全面预算管理作为贯彻房地产企业发展战略的重要机制，通过制度优化，有助于实现企业财务治理及资源的合理配置，协调并控制各财务主体的财务活动，有助于优化房地产企业的管理体制，提高房地产企业的经济效益。主要有以下措施：
（一）构建起完善的分级预算管理体制
为了在激烈的市场竞争占据有利地位，房地产企业应当加强全面预算管理。而全面预算管理作用的发挥就需要科学完善的预算管理体制。根据房地产市场的情况，房地产企业应当构建起各级全面预算管理体制，分别组织各级预算的讨论、报批、下达以及考核等，确保房地产企业预算活动顺利进行。同时，各级预算管理部门要把预算与企业发展战略结合起来，合理分析市场形势，全面制定收益目标，以有效规避财务风险。除此之外，企业各级预算管理部门应当根据企业的整体目标，结合部门实际情况对预算进行细化，准确评价房地产项目的经营预算与企业发展目标之间的差距，然后提出可供选择方案。通过建立起科学完善的分级预算管理体制，对各种项目预算进行汇总，结合房地产企业的资源状况以及企业发展目标，进而确定企业预算方案。
（二）优化房地产企业全面预算管理制度
一方面，对房地产企业的全面预算管理制度进一步细化，主要进一步明确相关部门及企业的权责，合理确定预算目标，并对预算进行编制与汇总。同时，要根据预算管理原则、方法以及程序等，编制并且实施预算管理等。另一方面，在房地产企业预算管理制度方面，要结合企业管理模式以及房地产行业的特点，建立起完整的房地产开发成本体系，并将其作为计算企业项目成本及相关费用的依据，科学指导房地产企业的财务预算工作。
（三）合理选择房地产企业的预算编制方法
在传统的企业财务预算中，主要以年度作为预算周期。而对房地产企业来说，由于房地产项目开发周期长，容易受到很多不确定性因素的影响，因此，在编制财务预算过程中，不仅要考虑到企业自身的财务状况，而且着眼于整体经济形势等情况。首先，要做好项目汇总分解工作。不仅要认真做好企业财务总体构成的分解，更要按照年度、月等进行细化，落实预算责任。其次，要加强企业部门之间的合作。由于房地产企业的财务预算涵盖到项目前期研发、项目策划、工程建设以及物业管理等部门，因此，企业各部门要同理合作，各部门分 工编制预算，最后进行汇总和分析。再次，合理确定预算编制周期。房地产企业要充分考虑到各种因素，保证各项目顺利进行和资金链的正常运转。最后，要加强现金流量预算管理，有效控制现金流量，确保企业持续稳定发展。
（四）重视加强房地产企业预算预警管理
面对激烈的市场竞争，房地产企业准确应对各种挑战，必须重视预算预警机制建设，随时防范财务风险，及时调整财务预算。要依据全面预算的制度要求，对相关财务项目设置预警控制指标，针对不同情况设定相应的预警级别，并根据实际运行情况与预算目标之间的偏差，对企业财务运行状况进行实时监控，系统分析企业各部门预算的执行情况，并提出应对措施，以有效化解财务风险，推动企业战略目标的顺利实现。
四、结语
在市场经济条件下，实行全面预算管理有助于提高房地产企业的经营管理水平，提高房地产企业的市场竞争力。因此，必须高度重视房地产全面预算管理中存在的问题，通过对相关制度进行优化，不断提高财务预算编制的科学性，加强对各部门预算执行情况的监督检查，从而进一步整合企业的各种资源，提高企业的经济效益，顺利实现房地产企业的发展战略目标。
参考文献：
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[3]刘惠娟.推行全面预算管理优化企业管理机制[J].辽宁经济，2007（10）.
关键词：房地产 上市公司 财务绩效
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。
1 房地产行业财务绩效现状
财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。
2 房地产财务绩效评价的思路
根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。
3 结语
本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。
参考文献
[1] 高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，2007（S1）：193.
关键词：房地产 企业 财务 管理
我国的房地产业市场是起步于80年代中期的新型行业，到目前为止是发展最为迅速的行业之一，为国民经济的快速发展增长做出了很大的贡献。但当下，房地产企业财务管理工作体系的建设和完善相比房地产行业本身发展处于相对滞后。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争了，就必须提高财务管理水平。
1.房地产企业财务管理的现状
对于房地产企业，财务管理是企业管理的关键，主要内容是进行经济管理。所谓房地产企业的财务管理工作是指，房地产企业在运营过程中需要大量的资金，要体现各种资金筹集过程，及时反映资金的运用情况和消耗情况，企业的收入情况以及收入如何进行合理分配，另外房地产企业的资金需要进行预测，做出合理的规划和预算，并且按照计划对资金进行控制，定期进行核算和考核，对其存在的现象和问题进行分析，财务管理分析和考核，是一个系统的经济管理工作。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业。开发周期长，筹资金额大，筹资任务重；开发风险大，投资决策分析责任重、要求高；开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。而现在的财务管理观念及财务方法落后，“分权与集权”权限的分配不合理，资金管理制度不健全，控制手段单一，财务监控力度不够，信息不畅现象严重。因此，房地产业的财务管理必须得到健全和改善。
2.房地产企业加强财务管理的重要意义
房地产企业加强财务管理具有重大意义，首先它有利于优化资金配置，通过预测和分析，找到增收的渠道和节支的途径。可以实现企业内部的资金流动与优化配置，从而达到企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险。其次，它有利于发挥财务控制作用，组织财务计划的实施，以达到不断改进工作、提高效率、降低成本、节约支出的目的。重视平衡财务收支，及时根据实际情况，积极调度、合理组织资金，以保证生产的合理要求。从而实现降低消耗、节约开支以平衡收入。另外它有利于科学进行资本运营，资本运营不采用财务会计中记账、算账、报账的方法，也不采用管理会计中预测利润的量本利法，而是采用管理会计中投资抉择的理论和方法，将投资、融资和盘活存量资产作为主要内容。最后，房地产企业加强财务管理有利于建立现代企业管理制度，它对理顺产权关系，规范企业投资者、经营者的行为，带动企业管理水平的全面提高，实现投入产出、速度与效益的最优化具有重要意义，既有利于企业强化自主制度，自我约束，自我发展的经营机制，又实现资本的保值增值。
3.房地产企业加强财务管理对策
3.1强化基础工作
财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，实行会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任感。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任感，对审核、登记、报表的填制、账簿、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。
3.2建立信息化管理系统平台
信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的应用能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。
3.3加大力度规范房地产企业的财务管理，提高企业经营决策的科学性
房地产企业在对其经营过程进行决策时，要运用科学的方法，分析企业的财务能力、技术能力结合周围的市场情况，开展企业的经营活动。房地产企业的经济行为要遵循相应的财务管理规范，杜绝主观意志来进行决策，对于资金量大的投资工程，对项目的前期工作做充分，做好可行性研究。房地产项目的期房收入，按照规定只能进行房屋的建设。另外建设项目进行整片开发时，要合理计划资金的投入和运用，保证收支均衡，使项目按部就班的施工。可以说财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务该杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破财灭亡。
3.4集约化管理资金
房地产以外的行业企业，进行资金集约化管理的方法是通过资金结算中心进行。房地产企业是资金密集型产业，在运营过程中，会经常出现资金分散在各个项目部和各个部门，有些部门的资金闲置找不到出入，另外一个项目部的资金缺口较大，资金调度出现较大问题，为了实现资金的预期目标，更需要提高其资金的管理水平，也需要参照其他企业的办法来成立资金结算中心，对资金进行集约化管理。资金结算中心的集约化资金管理方式，主要功能是为企业的资金建立一个蓄能装置，作为该企业的专用账户，它能够集合房地产企业的各部门以及下属的各项目部的资金，提高了资金管理的效率。另外，房地产企业的下属单位经常会有自己的账户，属于企业的帐外资金，导致资金帐外循环，总公司对其进行管控低效率，建立资金结算中心，能有效控制这些问题的出现，对资金统筹使用，保障了房地产企业资金的安全性，企业也能较为迅速和准确的掌握企业的运行情况。
3.5完善内部控制机构
内部控制是企业正常运转的制度基础和财务管理的重要手段。一是要建立内部控制结构。根据内控制要求，建立决策、经营、监督三者相互制约、协调运转的内部控制机制。企业集团要建立董事会在内控框架中的核心地位，并充分发挥外部董事和专业委员会的作用，自觉接受监督会监督。二是建立健全内部控制制度。集团统一制定《投资管理制度》、《财务决策制度》、《风险控制制度》、《担保管理制度》等控制制度，严格规定全资、控股的二级子公司授权。三是发挥内部审计作用。强化对重大财务收支、投资项目、经济和效益、经营决策及重点部门的专项审计。
3.6提高房地产从业人员的财务能力
房地产企业的财务人员提高专业水平和增强职业道德素质，这是房地产企业首当其冲的任务。除此之外，房地产企业作为资金密集型企业，有别于其他企业，房地产的从业人员除了必备的专业知识外，还需要对有关资金控制和管理的知识有所熟悉，比如经济评价、项目管理、造价控制、财务管理等，都成为房地产从业人员不可或缺的专业知识构架的一部分。提高从业人员的财务意识和能力，不仅仅是简单的学习财务管理的方法，更能促进从业人员的业务水平。对于房地产企业来说，从业人员财务水平的提高，亦能使房地产企业的财务管理水平更加合理，企业决策更加科学，节约投资和成本。因此，需要定期或者不定期的组织财务人员和从业人员进行财务培训，能够使其熟悉企业的财务状况，分析遇到的财务问题并合力应对。
4.总结
总之，针对房地产企业属于资金密集型的特点，对于企业的资金和财务管理显得尤为重要，房地产企业也要特别重视其财务管理水平。通过六个方面的对策研究，有效改进目前房地产企业财务管理存在的问题，提高房地产企业资金的效率，降低企业运营过程中的风险，保障房地产企业的健康发展。房地产企业分析企业自身的财务能力和状况，降低风险，提升企业的财务整体控制能力。
参考文献：
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【摘要】随着我国市场经济的大力发展，使得我国房地产市场不断的扩大发展，因此不少房地产企业纷纷涌入市场，促使我国房地产市场突飞猛速的发展。但随着市场经济机制的变革，以及国家对房地产市场的调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的账务和成本控制管理等问题。企业的账务管理和成本控制，对企业的生产、销售以及发展规划等多个环节意义重大，这使得房地产企业的管理层必须重视起来，加强账务和成本控制管理工作。本文简要分析房地产企业的账务管理和成本控制工作中存在的问题，探讨促进房地产企业账务管理和成本控制的协同管理措施。
【关键词】账务管理 房地产企业 成本控制管理
一、账务管理和成本控制的关系以及重要性
（一） 项目建设决策和成本控制
房地产企业从项目决策，到拿地建设，最后开盘销售，项目时间较长，这一时间段的市场变化、利率等随时可能改变，有一定的风险存在。所以房地产项目的决策，会直接影响企业的成本控制，这使得企业的项目负责人员专业素养能力要求很高，包括项目人员的自身能力和他的项目。
（二） 财务监督管理和成本控制的关系
房地产企业的财务系统体制对于成本的控制也有一定影响。企业领导和管理人员对账务系统的重视度，会相应的制约企业的成本控制、核算。财务工作人员专业水平高，财务系统完善，有助于企业的成本控制管理工作效率和质量提高，最终促进房地产企业的经济效益。
（三） 房地产企业账务管理和成本控制的重要性
完善企业的账务管理系统，并运用科学合理的工作手段，能提高企业财务管理工作的质量。通过成本的有效控制，能降低成本损耗，实现企业资源效益最大化，最终提高房地产企业的经济效益，促进房地产企业的综合发展。
二、房地产企业账务管理和成本控制中存在的问题
（一） 缺乏成本的管理意识
房地产市场初期是一个利润高，风险小的行业，所以多数房地产企业都没有意识到账务和成本管理的重要意义。而随着市场经济改革，市场竞争逐渐激烈，原来的低成本、高利润现象已经过去，使得房地产管理人员必须转换思想，创新成本管理模式，把成本控制和企业的账务管理结合起来，改进创新管理方法，才能促进房地产企业的经济收入。
（二） 前期工作准备不够
不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的账务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。
（三） 成本控制体系不够完善
房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和账务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。
三、房地产企业账务管理和成本控制协同管理的方法措施
（一） 加强成本控制制度建设
首先要加强成本控制制度的建设，才能促进账务管理和成本控制协同管理的顺利M行。加强成本控制，第一要加强成本预算工作。成本预算一定要结合实际情况，综合分析各项数据信息。并且这个过程中，要确保各部门提供的资料是准确并完整的，然后根据成本控制制成表格，确保成本的预算科学合理。第二要加强成本的监控管理。成本的各项采购，都必须根据成本管理部门制定的标准严格执行，确保质量、规格、数量和金额符合规定，严格控制各个环节的成本投入。第三要合理管理项目工程。各项物资采购要及时上报财务部门，确保账务管理和成本控制的有效连接。并且材料款和工程款的结余，一定要按照合同规定执行，根据流程办理，确保企业的资金顺利运作。
（二） 完善企业账务管理体系
建立一个完善的房地产企业账务管理体系，才能加强基础的财务工作管理，并提高财务工作效率和质量，强化企业的账务系统管理。账务的管理，是房地产企业的基础性工作，也是企业项目建设的重要工作。因此，要转换账务管理的理念，不断改进创新管理体系，以科学的方法处理账务信息数据，使账务管理和成本控制管理工作更加有效，才能确保企业资金的正常运作。
（三） 制定合理的协同管理规划
房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套账务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和账务管理有效连接起来，实现账务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现账务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进账务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。
四、结束语
房地产企业账务管理和成本控制的协同管理，能促使企业部门间的积极合作，充分利用企业资源，实现房地产企业的经济效益。而且协同管理还能确保房地产企业的账务安全，促使资金的运转顺利。因此房地产企业要不断加强账务管理和成本控制的协同管理，促进经济收入，推动房地产企业的发展。
参考文献：
[1] 周宇光，苏光义，陈春源等.房地产企业协同管理模式研究与系统应用[J].施工技术，2008，37（7）：81-86，108.
