时间：2023-08-27 15:10:09
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产法律法规条款，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：农村信用社；小额信贷；风险控制；策略
农村信用社小额信贷主要为农村中小企业、个体户等群体提供服务，其信贷的数额小、服务水平低，这大大增加信用社的信贷成本。究其原因，在于农村信用社的信用审核机制不健全、资金风险管控级别低，再加上金融资本、技术创新等生产要素的外力阻碍，共同造成信贷资金管控的高风险率与高坏账率。针对当前存在风险较好的信贷体系，需要引入完善的小额信贷风险控制策略进行分析。
一、农村信用社小额信贷风险管理现状分析
农村信用社在小额信贷风险管理方面，存在着很多的误区与不足。当前信用社小额信贷秉持着多放贷、增加业务量，以提高自身的信贷收入。但这种快速增长的业务发展，容易带来不可控的信用贷款管控风险。在农村信用社管理制度缺失的前提下，利用现有的规章制度，不能有效解决信贷中的人员结构不对称、行政干预与信用等级评价风险。由于工作人员的文化水平不高，加上专业素质的限制，导致了人员对信用社小额信贷的风险认识不足。在市场经济的影响下，信用社小额信贷并没有一套完善的信贷交易流程，更不存在良好的信用等级评价体系，这使得小额信贷风险管理出现程序混乱的局面。因此，农村信用社在小额信贷风险管理，仍旧面临着严重的法律法规建设、管理制度、人员素质、人员结构、信用等级评价等多方面问题，需要从多方面着手进行风险的管理与控制。
二、农村信用社小额信贷业务存在的风险
(一)小额信贷法律法规不健全
农村信用社小额信贷业务存在的最主要风险，为信贷法律法规与现实问题的不相容性。我国关于农村小额信贷业务的法律法规较少，立法机构并没有对农村小额信贷管理引起足够的重视。在法律法规缺位的市场前提下，农村信用社小额信贷业务的监管风险也就不可避免。与此同时，已经出台的法律法规，也无法起到调和当前信贷矛盾的作用。小额信贷中的很多法律纠纷，难以确定主体责任人。农村信用社的小额信贷业务，一直被看作政府帮助农村群体的政策性补助业务，因此农村信用社也无法按照商业贷款的相关规定，对信贷业务进行实施。权责不明的小额信贷法律法规，又导致了严重的信用评定考核问题。小额信贷的信用等级评定，通过相关的信用调查进行信息获取，但这种信用评定方式具有样本的不确定性，不能真实反映农户的信用情况。若个人信用等级评价中包含着若干的欺诈信息，则会增加信贷管理的风险。
(二)行政力量干预风险
政府的行政力量干预，会对农村信用社小额信贷业务造成严重影响，政府对农村信用社小额信贷业务的行政干预，会严重扰乱正常的金融市场，也会使信用社小额信贷的资金与资源配置陷入僵局。农村信用社难以按照法律的规定，以独立法人的身份进行信用贷款的业务经营，这严重制约了信用社小额贷款对农村群体的支持。其中部分政府会向地方农村信用社下达任务，分配小额信贷的名单与名额，这损害了信用贷款公平公正公开的原则，甚至会产生的问题，增加小额信贷的不可控风险。
(三)人员结构的不对称风险
农村信用社中的人员结构，包括监事会、理事会、信用社主任三个主要责任体。其中监事会、理事会为农村信用社的股份与监督成员，在实际的行政管理中没有实权，因此造成了信用社内部人员结构的不对称问题。农村信用社主任为信用社行政的主要控制者，其他社员为信用社的下设法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的权利过大，会造成其他机构的权力虚设问题，这种缺乏制衡的内部构成，会产生不可控的信用贷款管理风险，甚至会损害农村信用社的资金利益。农村信用社的骨干人员组成，是按照相应的股份进行组织结构的划分，各层级共同构成了倒金字塔的资金管控结构。虽然从股权总量上看，农村信用社基层员工的股份占比最大，但由于其人数较多，因此在行政与资金管控中没有实权，而那些控制农村信用社小额信贷资本的小部分人，则会对信贷的资金去向进行干预。
三、农村信用社小额信贷的风险控制策略
(一)优化农村信贷的金融环境
政府与金融监管机构应推出适应农村信用社小额信贷发展的政策，以优化信贷的金融环境。当前农村第一产业、第二产业在信用贷款中所占的比例，远远高于第三产业的信贷比例。但第一、第二产业的结构优化，能够推动第三产业的又好又快发展，因此农村产业发展对城市发展具有促进作用。农村信用社小额信贷的发展，要考虑到商业贷款的经济属性，同时也不能忽略小额信贷业务的政策性扶持。这种二元发展的经济结构，需要政府提供足够的财政补贴、税收与利率优惠，才能保持农村信贷的良好与健康运营。
(二)加强农村小额信贷立法
立法机关应根据农村信用社小额信贷的特殊性，制定针对性的法律法规条款，最主要的是协调商业贷款与政策性扶持之间的关系。同时在农村信用社小额信贷的风险监管、信用评级方面，也要有相应的法律法规进行约束，并要制定出规范的审核与审批流程。建立完善的小额信贷法律法规条款，能够从大环境方面规范信贷的操作流程，降低小额信贷的交易成本，将信用贷款的风险控制在最小范围内。当前各种土地、工厂、房产等产权抵押泛滥成灾，其中大多数为不能形成有效使用与资产价值的垃圾权益，这对农村金融信贷的发展造成了严重的负面影响。因此在小额信贷的信用评级、资产抵押过程中，应该建立完善的审核条款进行限制，以最大程度降低资产抵押与贷款的风险。
(三)健全人员管理章程
人员管理章程是企业发展需要遵循的基本准则，也是企业生存的关键。农村信用社应当健全人员管理章程，利用章程对社员、监事会、理事会、信用社主任等成员进行监管，并明确各人应当承担的职责。管理章程应该对农村信用社的决策、监管等事项，做出一系列的制度规定。各个权力中心应该形成相互扶持与制约的关系，其中决策、执行、监督应该分属于三个不同的部门，这样才能防范权力的滥用情况，保障小额信贷工作的顺利实施。
(四)建立小额信贷风险评估与分散机制
对于农村信用社个人与中小企业的信用评级问题，应该建立统一的信用征集与评定系统。该信用征集与评定系统为全国互联的网络系统，任何地区的农村信用社都可以查询到某个人，或者某一公司的信用情况。信用征集与评定系统数据库的建立，一方面能够搜集地区企业的信用情况，方便信用评级与贷款信用评定；另一方面也能查询到用户的不良记录，降低信用贷款的潜在风险。
四、结语
小额信贷能够为农村经济体提供充足的资金支持，帮助其扩大业务范围。但农村信用社小额信贷存在的风险，也是信贷中不得不关注的主要问题。只有从法律法规、人员监管、风险评估、信用等级评价等多方面着手改革，才能有效控制农村信用社小额信贷的风险，从而推动信用社小额信贷模式的又好又快发展。
参考文献：
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关键词：房地产；企业融资；房地产信托
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04
引言
从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。
房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。
本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。
一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述
我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。
就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：
（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。
（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策
2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品
2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。
（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。
此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。
二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。
（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析
长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：
1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。
2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。
3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。
（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。
（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响
在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。
1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。
2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。
（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道
2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。
关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。
1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。
2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。
3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。
4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。
5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。
（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规
现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设
加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。
（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究
要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。
结束语
目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
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根据《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国民办教育促进法》、《**市未成年人保护条例》和《**市教育委员会关于招生入学工作的实施意见》等法律法规，为促进依法办学，规范义务教育阶段招生入学工作，现就本区20**年义务教育阶段招生入学工作提出以下意见：
一、指导思想
以国家和**市的有关法律法规为依据，以推进义务教育均衡发展，立足办好每一所学校为目标，构建面向每一位适龄儿童、少年的教育服务体系，切实维护中小学生的合法权益，规范学校办学行为，依法实施义务教育阶段招生入学工作。
二、基本原则
公办学校“免试就近入学”原则。区教育局在区人民政府的领导下，对本地区教育事业发展作出整体规划并组织实施，加强对本区内生源的摸底调研，并根据公办学校“免试就近入学”原则和本地区的实际情况，落实制订招生计划和相关政策、确定各校对口招生入学范围等工作，确保辖区内符合规定的适龄学生都有相应的学位。
民办学校“公开、公平、公正原则。区教育局及时向社会公布义务教育阶段招生入学工作的相关政策和信息，加强教育部门、中小学校和家庭、社会的相互沟通与理解，公开、公平、公正地做好义务教育阶段招生入学工作。
三、工作要求
（一）公办学校招生入学
1、适龄儿童、少年根据《**区中小学学籍管理办法》规定的入学条件，实行与公办学校“免试就近入学”原则。首先满足区域内有户籍儿童、少年的入学需求，在此基础上，统筹安排按居住地（以房产证或公房租住证为准）地址入学的本市户籍儿童、少年入学。户籍与房产证的统计基准日均为20**年**月31日，持统计基准日后办理的户籍与房产证入学的儿童、少年，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
2、凡年满六周岁的儿童（20**年8月31日前出生），不分性别、民族、种族，都应当入学，接受规定年限的义务教育。任何学校不得擅自招收20**年9月1日后（含9月1日）出生的小年龄儿童入学。
因身体原因申请缓学或免学的儿童，应当由其父母或监护人向学校提出书面申请，并提供区级以上医疗机构的证明，经对口学校初审并签署意见后，报区教育考试中心审核。经批准缓学的学龄儿童缓学期满后仍不能就学的，应当重新提出缓学申请。
盲、聋、弱智等残疾儿童的入学年龄一般为七周岁（即20**年8月31日前出生）。有本市户籍的适龄中、重度智障儿童（家长有接送条件的）可申请到致立学校就读，中、重度听障、视障儿童需到其他特殊教育学校就读的，可咨询区教育考试中心，其余具有接受普通教育能力的适龄残疾儿童、少年可去对口公办学校随班就读。
**、各小学在所在地镇人民政府统一划定的招生范围内对口招生（原惠南镇、周浦镇区域小学由区教育局统一划块、集中招生）；初中的招生范围由区教育局统一划块，一般以一个镇为一块，合并镇的学校原则上按合并前招生区域招生。相邻交界地段的招生应在尊重传统的前提下，相互协商解决，确保所有符合入学条件的适龄儿童、少年入学。九年一贯制学校小学毕业生原则上直接升入原就读学校初中部。
4、在本区就读的本市外区县户籍小学五年级学生，应在原就读学校参加小学毕业考试，并在规定的时间内决定升学去向。如回户籍所在区县就读初中的，需填写《本市外区（县）户籍学生回户籍所在地就读申请表》，本区不再安排其初中入学；如继续在本区就读初中的，需填写《本市外区（县）户籍学生跨区（县）就读申请表》，并提供父母在本区工作、居住的有关证明，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
在外区县就读的本区户籍小学五年级学生，如选择回本区就读初中，应向原就读区县教育行政部门提出回户籍所在地就读申请，并在规定时间内到本区教育考试中心验证相关材料，由教育考试中心根据户籍地址就近安排入学。逾期办理者，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
5、在本区就读的本市户籍少数民族学生，如选择就读回民中学，须在4月**0日前提出申请，并填写《就读回民中学初中预备班申请表》，由区教育考试中心统一办理相关手续。
（二）民办学校招生入学
1、民办学校的自主招生办法、招生广告及招生简章须向区教育局（基教科）申报备案，由区教育局审核后向社会公布并实施。对民办学校上报备案的自主招生办法、招生广告和招生简章存在违规条款的，由区教育局责令学校及时纠正。
2、各民办学校向区教育局提出招生计划、招生范围的申请，区教育局根据义务教育均衡发展的要求和各民办学校的办学条件、办学情况等，核准民办学校招生计划和招生范围。各民办学校要严格按照区教育局确定的招生计划、招生范围组织招生。
**、民办学校的招生不得进行与入学挂钩的测试和面试。民办初中招生应以学生综合素质评价（《学生成长记录册》）作为录取的依据，不得进行考试、测试和面试，不得要求报名学生提供其他学科类竞赛、等级考试证书。民办小学的招生不得对幼儿进行学科性质的测试和面试，不得要求报名者提供其在幼儿园或参加社会办班取得的学科考试与测试成绩或竞赛证书，不得要求幼儿园推荐“学科学习特长生”。
4、民办学校举行招生咨询、报名、录取的时间要符合区教育局的统一规定，不得擅自提前招生。未经区教育局（基教科）批准，民办学校不得擅自进入公办小学、幼儿园进行招生宣传。
5、民办学校要严格执行本市规范教育收费的各项规定，禁止收取与入学挂钩的赞助费、建校费。
6、外区县民办学校在我区招生，须经区教育局（基教科）核准，并在市教委统一规定的时间、地点办理民办学校跨区县招生材料集中交换，逾期不再办理。
（三）非本市户籍新生入学借读
1、坚持“两个为主”的原则，挖掘义务教育阶段公办学校潜力，进一步扩大公办学校招收辖区内符合条件的农民工适龄同住子女接受义务教育的比例。
2、原在本区借读的非本市户籍小学毕业生，如初中阶段继续在本区借读的，须在规定时间内填写《**区20**年义务教育阶段新生入学借读信息采集表》，经验证相关材料后，原则上由区教育考试中心统筹安排入学，学生持考试中心统一下发的入学《告知书》在规定时间到相应学校办理借读手续，逾期不再受理。小学阶段不在本区借读的非本市户籍学生，需入本区初中学校借读的，可到相关学校提出借读申请，由学校视招生班额情况确定是否接收。
对农民工同住子女及在本市借读的其他非本市户籍学生家长，学校还应书面告知学生完成义务教育后报考高中阶段学校等的相关政策和规定。
原在本区借读的非本市户籍小学毕业生，如回原籍就读初中的，须填写《非本市户籍学生回户籍所在地求学申请表》，本区不再安排其借读。
**、非本市户籍小学一年级新生入学，须由家长填写《20**年义务教育阶段新生入学借读信息采集表》，由区教育考试中心或学校视招生班额情况按入学条件分类依次统筹安排。
4、非本市户籍的义务教育阶段新生，也可到经有关部门备案登记的农民工子女学校申请就读。
（四）信息公开
区教育局和学校通过本单位网站和其他形式主动向社会公开义务教育阶段学校招生入学工作信息。
区教育局负责向社会公布如下信息：
1、本区义务教育阶段招生入学工作的实施意见及配套政策。
2、本区义务教育阶段学校招生信息，包括学校对口招生的区域范围、当年招生计划（班级和人数）、招生结果。
**、各类学校的办学规模与设施等基本情况，包括在校学生人数、学校占地面积、校舍建筑面积和专用教室数量、运动场地面积和设施设备、阅览室和电子阅览室数量和面积、图书馆生均藏书量、实验室及其数量等内容。寄宿制学校须公布其寄宿设施情况和收费标准。
4、各类学校教职工人数、专职教师人数和师生比、中高级职称教师数量和比例、教师学历结构和达标比例。民办学校还须公布学校教师队伍中退休返聘教师的人数和比例。
5、民办学校的收费标准。
6、区教育行政部门义务教育阶段招生入学工作咨询、监督举报电话、接待部门地址。
学校应通过本单位网站的“信息公开”专栏，及时公开招生的相关信息。
区教育局通过发放新生《入学须知》和《告知书》等形式，向辖区内适龄儿童家长告知招生工作政策、报名时间、地点，以及报名时所需携带的各种证件。
（五）其他要求
1、公办学校应按照区教育局确定的就近入学招生范围和招生计划安排适龄儿童、少年入学，不得拒绝接收具有接受普通教育能力的残疾适龄儿童、少年随班就读。
2、新生入学班额原则上控制在40人以内。经教育局批准的小班化教育试点学校，班学额控制在28人以内。因特殊情况确需突破班额的，须向区教育局（基教科）提出申请，经批准后施行。各类初中学校不得招收无小学学籍材料的学生。
**、为促进学生全面发展，引导义务教育阶段学校均衡发展，本区义务教育阶段公办学校不得擅自借体育、艺术特长生的名义招收择校生。
4、义务教育阶段学校在招生过程中，不得以创办特色学校为名举办重点校，不得以开展实验研究、办特色班为名举办重点班，不得以任何形式测试选拔学生。不得将开展学校教育实验研究、创建学校特色与招生入学工作挂钩。
四、组织与管理
1、区教育局进一步加强招生工作领导和监督，成立区招生工作领导小组和监督小组，健全工作制度，明确工作责任，依法规范本区义务教育阶段招生入学工作。
2、区教育行政监察部门要进一步完善招生工作监察机制，督促招生入学有关政策和工作要求的贯彻落实，妥善解决本地区中小学招生入学工作中发生的问题，依法处理与查处各类学校招生入学工作过程中的来信来访和违纪违规事件，确保义务教育阶段招生入学工作规范有序进行。区教育督导部门要加强对本区义务教育阶段学校招生入学工作的专项督导。
3、公办学校在招生过程中，凡以创办特色学校为名举办重点学校，以开展教育实验研究为名举办重点班，或拒绝接受本学区内具有接受普通教育能力的适龄残疾儿童少年入学的，根据《中华人民共和国义务教育法》第五十七条规定，由区教育局责令限期改正，情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
4、凡以考试、测试或面试方式选拔录取学生、擅自提前招生、招收无小学学籍材料学生、利用招生入学违规收费或存在其他违规招生行为的，对其中的公办学校由区教育局根据《**市未成年人保护条例》第四十四条规定，对校长等有关责任人员给予行政降级、降职直至撤职处分；对其中的民办学校由区教育局责令及时纠正，拒不改正的核减该校下一年度100%招生计划数，情节严重、造成重大负面社会影响的，停止其下一年度招生。新晨
五、工作日程
1、区教育局在全市统一的义务教育阶段学校招生对象统计时间内，根据本区的实际适龄儿童、少年人数做好资源配置、招生计划编制以及招生范围确定等各项准备工作，在市教委规定的时间内完成本区义务教育阶段学校招生入学信息公开和上网公布工作，并按时向辖区内接受义务教育的适龄儿童、少年的父母或监护人送达《告知书》。
2、20**年5月24、25日为小学接受适龄儿童报名时间。
