时间：2023-08-28 16:56:51
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产纠纷的相关法律，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房屋产权档案；信息化管理；特点；策略
房屋产权是房屋所有者根据相关法律规定，享有房屋的所有权益，是所有者对房屋的占有、使用、出租等的权利的总和。中国的民用住宅类的房屋的房产权有70年的期限，而商用的房屋的房产权只有40年的期限，到了时间政府就可以对房屋无偿收回。
随着社会经济的快速发展，城市规模不断扩大，城市中的民用住宅建筑越来越多，房屋产权变化的形式也是越来越多。根据我国的法律，房屋产权的获取方式有很多种，其中最为普遍的是通过购买获得，就是说购买者以金钱的方式向房屋的产权所有者进行购买交易活动，然后办理相关的手续来获得房屋产权。还有一种比较普遍的方式是建设获得，就是建设者投入一定的资金，所有的都自己进行规划建设，建成之后的房屋就是自己的，享有对房屋的所有权。当然，房屋产权的获得还有抵押获得、继承获得、受赠获得。比如说，某人向银行贷款，将房子作为抵押物，到期无法归还银行账务的时候，银行就对房屋享有所有权，有对其进行拍卖处理的权利。在我国的《继承法》中，房屋是可以作为继承物品的，所以当被继承人死后，房屋产权归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
1、房屋产权档案的重要性
房屋产权档案是一种交易的原始数据资料，在我国有以下几个作用：
第一，解决纠纷和查处的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。在越来越昌盛的今天，在查处是需要对官员的名下房产进行调查，房产档案就可以知道这房子是通过什么手段获取，进而查处是否有的行为。
第二，促进城市中棚户区的改造。随着城市规模的不断扩大，优化城市环境的大潮下，对于成为边缘的棚户区的改造成为城市建设发展的一个方向。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
2、房屋产权档案的管理特点
2.1产权形式的变化复杂
随着社会经济的快速发展，房地产事业的快速发展，房屋产权结构也发生了变化。以前的住宅类房屋产权是全民、集体、私人所有这三种形式，而今天，可以分为（l）国家所有住宅；（2）劳动群众集体所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。也就是说，在原来的基础上又多了合资、外资、经济适用房等形式的产权所有制。产权形式的变化要求相关法律法规的建设要跟上步伐，对于新出现的产权形式要纳入到相关的法律体制中去，进行规范的管理。
2.2产权形式变化的速度加快
随着社会经济活动的日益活跃，房产所有权也是在不断的变更之中，前文提到的房屋产权获取的五种方式是目前产权变化的主要方式。在城市中，尤其是一线城市中，想要买一套房是非常不容易的，房价居高不下，这种形势又使得房屋出租、二手房的交易市场非常活跃，房子的买卖、租赁使得产权形式的变化速度加快。房地产的活跃使得房屋产权档案的管理工作越来越多，分类也越来越细。
2.3房屋产权档案的管理专业性强、利用率高
房屋产权档案的管理非常重要，而相关的法律法规又特别多，所有的行为都必须在相应的法律下进行，所以管理起来更加的专业，对于管理人员的要求也越来越高。而利用率高就体现在房产档案作为最原始的数据资料，在很多时候发挥着独一无二的作用，就像前文中提到的协调房产纠纷、调查官员的、处理棚户区的补偿问题上。
3、房产档案信息化管理概述
计算机自出现到今天，得到了迅猛的发展，计算机技术也在快速的更新换代。计算机所拥有的存储、检索等是人无法企及的。在档案的管理上，许多行业都早已用计算机对档案进行存储、检索了。计算机技术使得存储量更大，占空间更小、检索利用起来更加方便。在房产档案的管理上，计算机技术的应用早已深入人心，随着互联网的快速发展，房屋产权档案的信息化管理开始在一步步的得到实现。
房产档案信息化就是运用计算机技术，将纸质的档案信息转化成电子信息存储到计算机中去，利用某些计算机软件，对这些信息进行有序的管理，实现资源的管理便利、利用率高。计算机技术的运用使得房产档案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房产档案信息化有以下的特点：
第一，档案资料存储的数字化。计算机语言与我们常用的语言是不一样的。房屋产权档案信息化就是将纸质的文字、图像、图形等转化成电子信息，计算机可以通过一定的技术识别这些信息，自动将这些信息进行分类、归档、存储、计算机可以存储的资料非常的多，这离不开计算机技术的快速发展。在人们需要这些信息时也能够快速的进行查阅利用，人们在查阅时需要耗费的精力更少了，工作效率更高了。
第二，档案传输的网络化。在互联网出现之前，远距离之间传递资料需要通过邮寄系统，这样的话时间就变长了，而且邮寄的过程中也会出现损坏或丢失的情况。当互联网发展之后，人们之间传递信息可以在网络上进行，联网就可以进行信息资料的传递，还可以通过一些技术手段来加密信息，避免第三方截取信息。房产档案的信息化使得房产开发商、需求者、房产管理部门之间可以在网上获取相关的信息，交流更加方便，房产档案的价值更加明显，房产档案的利用率更高。
第三，检索的智能化。检索的智能化是在信息资料的数字化实现下衍生而来的，数字化实现了档案管理的便捷、分类、存储等，这是运用了计算机技术达到的，而人们在利用档案信息时，也是根据计算机技术，有着特定的程序，查阅检索更加的方便快捷。
4、房产档案信息化管理的策略分析
在目前，我国房产档案信息化管理正在快速的发展中，信息化管理给房地产事业带来了活力，工作效率更高，但是目前我国房产档案信息化管理还存在一些问题。由于信息化管理很大程度上依靠计算机技术，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够处理一些常见的计算机故障，这对管理人员无疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托计算机技术，而计算机不可能永远运转下去，它总是会出现一些故障、毛病，这就需要人们在日常管理中进行维护，管理人员要与时俱进，不断的学习创新，提高自身的专业水平、职业能力。计算机技术是不断的发展的，在房产档案的管理上也需要跟进时代步伐，采用最新的技术手段，促进工作效率的提高和房产档案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想认识
当前社会下房产档案管理部门工作人员不重视房产档案信息化管理，对于房产档案
的管理也停留在传统的思想观念上。许多管理者并不接受信息化管理，他们不了解计算机技术，不认同互联网，这严重的影响到了房产档案的信息化管理进程，所以要提高他们的思想认识水平。房产档案信息化管理需要先进的计算机技术和设备，需要建设综合的网络，这些都需要投入大量的资金，没有资金所有的都只是纸上谈兵。提高大家的认识水平尤其是上级重要的管理者的认识水平，得到他们的支持，将信息化管理工作落实到位，建设房产档案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人员的计算机水平和职业素质
房产档案信息化管理是依托计算机技术和设备的，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够对计算机出现的一些故障进行维护管理，在日常的使用过程中进行维护，保证系统的正常运转。
房产档案管理人员要积极主动的去学习，不断的扩宽知识面，学习到更多的计算机技术，提高职业水平，在工作中运用先进的技术解决出现的一些问题。对于信息化系统不断的进行更新换代，促进信息化系统的更好更快速的运转。
管理人员的计算机水平和职业素质的提高需要给予一定的压力，要进行绩效评估，运用一定的奖惩机制，让管理人员充分认识到工作的重要性，认识到计算机技术的重要性，促进他们自我提高、自我完善。
4.3运用先进的计算机技术
房产档案的信息化管理依托先进的计算机技术，要实现系统的高效运转，必须采用先进的计算机技术。这需要引起上级领导的重视，根据社会的发展，不断的对信息化系统进行更新换代，运用先进的计算机技术，不断完善信息化系统，使得系统运行的效率更高，系统出现故障的情况更少，更好的提高工作效率。
计算机技术是不断发展变化的，社会经济也是不断发展变化的，这就要求信息化系统也是要不断的发展变化，要与时俱进，不断的运用先进技术，提高系统的运作效率。
4.4做好制度建设
制度建设是政府相关部门需要做的事，政府部门出台相关的法律法规，对房产档案信息化管理作出一些强制性的规定，促进各级部门进行规范管理。随着房产纠纷事件的增多，人们法律意识的增强，做好制度建设，促进房产档案信息化关林的规范化。
5、结束语
房产档案的信息化管理是房产档案管理的革新，是时展的必然趋势。我国目前在房产档案信息化管理上还存在很多问题，这需要社会各界的不懈努力，促进房产档案的信息化管理。
参考文献：
[1]王艳军.关于基层房屋产权档案的信息化管理问题探讨[J].中国房地产业，2011 （03）.
[2]肖迎霞.浅议房产档案信息化管理策略[J].华章，2013（06）.
[3]郭福芝，李东艳.论新时期房屋产权档案管理人员应具有的几个意识[J].大庆社会科学，2005（04）.
[4]陈勇.房产档案信息化管理探索[J].湖南科技学院学报，2010（04）.
关键词：房地产；档案管理；重要性；人员水平；具体措施
所谓“房地产档案”是指：各级房地产行政管理部门在开展公房、私房、产权登记和管理过程中，经过收集、管理、鉴定，按照一定的程序和手续形成的反映房地产权属关系和状况的有保存价值的文字材料、计算材料、图纸、照片、影片、录像带、录音带、磁介质磁盘等各种载体内容的文字材料，是房地产产权历史及现状的真实历史记录。房产档案是整个房产管理的基础，它的作用主要是为房产权属登记、房产交易、房产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设和保障房产产权人合法权益等各项工作提供服务。如今，随着房地产市场的飞速发展，房产档案管理工作愈发显得重要，这也为搞好房地产档案的管理工作者提出了更高的要求，那么如何房地产档案管理工作，让房产档案工作更好地为企业和社会经济服务、满足社会需求呢？本人结合自己对房产档案的管理实践谈几点看法：
一、准确把握和认识房地产档案管理的重要性
房地产档案既是房地产“权属”登记的真实历史记录和重要可靠依据，又是城市建设发展档案的核心和主要数据。它作为一种信息资源，与企业同步发展的无形资产和房地产企业生产、科研、技术经营等活动的真实记录和基础性工作，在房地产企业管理等各方面正积极地发挥其应有的重要作用：它不仅能够强化房地产企业的管理，增强房地产企业的活动，而且还是把房地产企业推向市场的工具。它在维护企业真实面貌，维护企业合法权益和经济利益方面都起着相当重要的作用。房地产档案管理是房地产企业管理是否科学化、制度化、规范化的重要标志，是不断提高企业基础管理水平的需要，并在企业发展中发挥着越来越重要的作用。档案管理工作的好坏，充分体现了公司的基础管理水平。
二、加强和提高房地产档案管理人员的管理水平
（一）提高理论知识水平以及相应的操作技能
规范化、制度化、科学化的管理档案，是房地产企业必须做好的一项基础性工作，这向管理人员提出了较高的要求，干好这项工作不仅需要有热心，更要求细心和耐心，而且还需要掌握档案管理和相关法律法规的知识。提高认识水平，认真做好档案工作，为企业的经营、管理等各项工作服务。随着档案信息化管理的日趋完善，档案管理人员需要掌握现代化技术和科学的管理方法。因此，档案工作者应该积极主动地学习相关的理论知识以及相应的操作技能，做到规范治档、制度治档、科学治档，使档案管理达到保管安全和利用科学。
（二）加强业务学习，不断提高管理业务水平
档案管理人员，要加强业务学习，明了档案管理的法律、法规，及时了解和贯彻、落实有关档案管理的新规定、新规范，密切注意国内外档案工作的发展趋势，对一些先进的管理经验和技术进行认真学习并加以借鉴利用，只有这样，才能够不断提高管理水平，促进档案事业逐渐实现法制化、规范化，推进档案工作的发展，提高工作质量和工作效率。
（三）提高业务人员档案管理的现代化水平
实现档案管理的现代化，这就要求管理人员要熟练掌握计算机与档案管理软件操作，力争做到对档案的收集、存档、查找、借阅、统计都能够实现现代化的规范管理，以便提高档案的存储和处理能力，为相关部门提供方便、快捷、及时、准确的参考信息，充分发挥档案的信息服务功能。
三、加强房地产档案管理的具体措施
（一）要建立完善的档案信息化管理系统
随着科学技术的不断进步，房地产企业的不断发展，档案内容越来越呈现多样化的趋势，档案载体也发生了较大的改变，由过去手工记录和制作的传统模式，向现代化的信息管理化模式转变。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。
（二）强化房地产档案的信息化管理
具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。
（三）加强不同形式、不同种类档案的收集工作
旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。
（四）档案收集工作要实现规范化、科学化
档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。
总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。
参考文献：
［1］玄艺兰.论房产档案室的数字化建设［J］.中华教育周刊，2003（6）.
［2］周长华，吴小军［J］．高校档案管理网络化建设.扬州大学学报：高教研究版，2004（8）．
［3］郭晓光.房产处分和权属登记［J］.理论与实践，2004（3）.
Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.
Keywords: building owners legal rights real estate
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：为了明确业主、开发商以及物业之间的权利和义务，我国新颁布的《物权法》中对建筑物所有权的划分做出了有关规定。但由于我国建筑物所有权方面的法律法规的起步较晚，法律条文还较为粗糙，尚处于初级阶段。因此，本文针对我国的建筑物区分所有权的民法规定进行研究和阐述，之处其中仍存在的几点问题，希望为我国建筑物区分所有权相关法律的制定和完善提供有益意见。1阐述建筑物区分所有权的概念 矛盾是人们工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之间是可以互相转换的，这是长期不变的真理。虽然近些年房地产市场有起有落，但是这并不影响它对我们生活的重要性。不论其经济价值怎样变动，都难以改变它是我们人民生活基础住房的事实。因此，从法律角度出发，房产始终是我们需要关注和完善的领域。在此需要说明的是房产交易过程并不是本文关注的重点，如果用专业术语来讲就是建筑物区分所有权。
《物权法》首次将建筑物区分所有权这一概念引入中国，在商品房越来越畅销的时刻，房产纠纷也逐渐增加，这主要是由于物业产权划分混乱。大多时候权利和义务无法明确，为了区分建筑物所有权使业主的合法权益得到保证，建筑物区分所有权制度中做出了较为明确的规定。2区分建筑物所有权的必要性 二战后期，各国均出现了不同程度的住房危机。要使人们基本的住房问题得到解决，各国均掀起了建房热潮，因此建筑所有权区分问题也就越加突出。而作为世界人口大国的中国，这一问题则更加明显，高层建筑的建设可以解决这一问题，但建筑物所有的划分问题也越加突出激化。如何协调人民生活，已经成为我国法律将要面临的重要问题。
我国为协调建筑物所有权人的关系，制定了区分建筑物所有权法律或对原有的民法进行修改。例如：香港《多层大厦条例》和台湾《公寓大厦管理条例》。但我国在该方面并没有制定专门的法律对业主的建筑物所有权进行区分，仅在《土地登记规则》做出部分规定。终于在人们的殷切期盼中我国的《物权法》于07年10月出台了 ，并在第一章十三条中对建筑物所有权区分做出简单规定，但将其与其他国家或我国台湾香港相比仍较为单薄。
3我国在该方面存在的几点问题
在《物权法》的第七十一条中对业主的权利和权限做出了规定，业主对其建筑物的专有部分享有使用、占有、处分以及收益的权利，但业主的权利要以不危害建筑物本身安全为基础上方可行使，同时业主在行使权利时也不得使其他业主合法权益受到损害。在第七十二条中规定，业主不仅对建筑物专有以外的共有部分享有同样的权利和义务；业主不得以放弃权利作为理由而不履行义务。业主具有专业建筑物内自有经营性用房和住宅，以及共有部分的管理的权利和义务一并转让的权利。
在物权法中仅有以上两条对建筑物的专有和共有部分进行规定，这两条是物权法中关于共有部分和专有部分的全部规定，七十一条虽然明确了建筑物专有部分的占有使用和收益，但该条例却未明确建筑物专有部分的具体内容，甚至没有相关的抽象规定。这给法官留有过大的操作空间，虽然看上去具有一定操作灵活度，但连抽象的界定都没有，就使法官的判定缺乏一定的法律依据。业主是极为关心建筑物专有部分界定问题的，因为专有部分是关系业主的切身利益的，这是关系到建筑物有关法律立法后是否能够终止纠纷的关键。专有部分界定过大就会使小区资源无法做到合理利用，界定的专有范围过小呢，又会影响业利的行使。比方说建筑物的顶楼平台和外墙面，是应该规定为专有还是共有才更合理呢？如果将外墙界定为专有部分，业主就可根据自身喜好与需要来粉刷墙面颜色、悬挂各种装饰物、广告牌等等，这难免会影响其他业主的居住环境；若要将其规定为共有呢，那不论是粉刷墙面还是在墙体上悬挂物品都必须经由全体业主的一致同意，相当麻烦。从这个例子我们可以看出，对于专有部分的界定在生活中就会被无限放大，从而引发各种各样的麻烦。因此，我们只有尽量提升法律规定的可操作性。
我国台湾的相关法律条例中对专有部分是这样规定的：公寓大厦之全部或一部分，具有使用上独立性，且为区分所有之标的者。怎样理解“使用上的独立性”呢，可以理解为由业主单独使用，具有独立经济价值的建筑物。例如，无需经他人许可，就可以使用的走廊楼梯，业主具有独立使用的权利，这就是业主专有部分。对于这个问题，王泽鉴先生看法则略有不同：专有部分不仅应有“使用上的独立性”，也必须拥有“构造上的独立性”。就拿建筑外墙来说，它拥有独立使用权，但是在构造上并不能独立，这样的就不能成为专有部分。
该条例中的四十四条和四十五条也是非常重要，前一条注明大厦建立之初到申请执照期间就应当对住户的共有部分和专有部分有明确的标注说明，向住户提供相关规章和草约，在设计变更时也应同样处理。建筑物所有权的第一次登记办理时应对所有权人的区分应按照公寓大厦的建立之初的测量规定：首先墙壁要独立于建筑物的所有权之外，以墙的外缘作为边界。其次，共用的建筑物墙壁，应以墙壁中心为界。然后以附属建筑物的外缘作为边界进行登记办理。最后，共用的隔墙墙壁，应遵照四十四条的第二款的规定，没有隔墙设置的，根据其使用执照的竣工平面图来划分使用边界。其中包括墙壁的面积。而四十五条中规定未取得建造执照，不允许其进行销售等等。也就是在台湾的法律中，共有和专有部分的划分是以标示图的方式确定的，借此预防纠纷的发生。
通过上述阐述，说明专有部分与共有部分在建筑物所有权中的划分十分重要，但其并不具有绝对性，它们是相互制约和限制的。无论是建筑物所有权的专有或是共有，在其权利的行使上均存在一定的限制。
结束语：
通过上述分析说明，《物权法》中建筑物所有权这一最新概念的分析和引入，并不精确，尚不能满足我国人民的住房要求。如果不能确立明确的共有部分和专有部分规定，那么很多现实问题将不能得以解决。以建筑物区分所有权的基础上，不仅要区分所有权，同事也要保证小区环境的整体性，对所有权加以限制，以使我国在建筑所有权方面的法律法规更加健全完善。
对“婚姻法解释三”第七条、第十条的积极反应
完全不同于上述对“婚姻法解释三”第七条、第十条的消极反应,社会反应的另一面则是对这一司法解释可能导致的社会效果的欢呼与期待。这些热议和争辩、批评和期许,是那样的殷切和沉重,有意无意间有点一厢情愿地赋予了“婚姻法解释三”第七条、第十条过多的社会承载和使命。1.新解释将会起到打击“骗婚”现象的良好社会效果。“骗婚”意指不良女子以对方财产或主要是房产为目标,以结婚为手段的一种婚姻欺诈行为。客观地讲,这种现象不是绝对没有,但在现实中占的比例不会太大,或者少之又少。新解释对打击骗婚现象即使有作用,也不会像人们想象的那么大。所谓“婚姻法解释三”对于房产权属的配置有益于阻止“骗婚”的看法,在相当意义上是一个想象成份居多的伪命题。2.“有助于解决婚姻竞争中的平等问题,保护竞争中的弱者”。这一命题假设:房产权属归购置者所有,觊觎他人房产的另一方在没有获得产权可能的情形下,相当于事实上的“无房”。进而假设,“无房者”即可能与“有房者”具有同等的竞争性。事实上,大多数情形下,无房者没有竞争上的优势。退一步讲,即便房产不是自己的,至少还有一个栖身之所。而无房者只能通过租房,或者暂缓结婚。一个不争的事实是,女性(当然,不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侣。期许“婚姻法解释三”的相关条款能达到解决婚姻竞争中的平等、保护弱者的效果,基本上是不现实的。3.“改变畸形的婚姻观,有利于家庭的稳定”。该看法认为,“现在婚姻过于看重金钱”,“婚姻法解释三”对房产权属的配置,有利于鼓励独立精神,促使婚姻双方共同努力,改变一些受房产挤压以至变形的婚恋观、择偶观。我们当然希望“婚姻法解释三”对房产权属的配置能对社会起积极引导作用,只是这种期待忽略了人性的因素或社会因素可能所具有的影响力量,超出了法律解释可能的负担。必须指出的是,房产是成立婚姻的一个重要要素,但在绝大多数情形下,不会是婚姻的充分条件。4.“有利于男女平等”。该说法假定:婚姻析产的结果是,对方的房子、轿车仅仅是一种暂时的使用。一旦婚姻变故,自己可能会走出家门,一无所得。“谁投资谁受益”的资本原则引入到婚姻或家庭的可能结果之一是,女方也可能购房。婚姻析产或者相应的AA制,可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位,激励女性自尊、自强,这样有利于性别间的平等。
生活的逻辑与“婚姻法解释三”房产权属的限度
婚姻法是私法,婚姻关系为私法法律关系。人们可以通过各种方式,妥当地安排自己的生活。当事人可以选择、处分自己的私权利。可以选择婚姻中的财产(包括房产)为一方或另一方购置,也可以选择共同出资购置。可以选择虽一方购置但通过明示的方式确定为夫妻共有,或者通过赠与的方式为另一方所有。这一立法意旨在“婚姻法解释三”第十条体现得更加明显。对于一方婚前按揭的房产,原则上双方协商。而在协商无果,达不成协议的情形下,“谁按揭,房产归谁”。试图调控或改变具有深厚底蕴的社会传统,法律恐怕力有未逮。美国的“禁酒令”,北京“禁放烟花爆竹”的地方性法规的未成就预期立法效果,即是明证。“唯有进入社会生活的规范,才是活的规范”,“法律规则至少被人普遍地承认并加以遵行,它们才创造团体的秩序”[3],法律规定不可能轻而易举地改变生活的逻辑。“在当代以及任何其他时代,法的发展重心既不在于立法,也不在于法学或司法判决,而在于社会本身。”[3]现实中已经看见,另一方要求在房产证上加自己的名字,房产“共名”将会成为一种趋势。甚或可能出现以房产“共名”作为双方婚姻成立的一个条件。作为一种规避,现实婚姻中的彩礼转移到婚房上去了。以前是要房子,现在改要彩礼,而且要求涨彩礼的标准。女方要那么多彩礼其实也是买房子,只不过是用自己的名字,或者加上自己的名字。多元方式解决婚房在一定程度上会成为趋势。“婚姻法解释三”在房产权属上把所有权与出资联系在一起,这在一定程度上可能改变男方提供住房,女方准备生活用品的基本格局。尽管,从夫居仍然是多数人的婚居方式,女方购置房产作为婚房,数量还不是很大。而且,在短期内,预计也不会很大。在“婚姻法解释三”对房产权属作了明确的界分之后,一个可能的趋向是:对于一些经济条件较好的女方也会考虑到购置房产,或者双方共同承担首付,甚至女性承担更多。也可能先租房,经济能力许可时再购房。女性可能更多地走出家庭。传统意义上的女性婚后操劳家务、赡养父母、抚育孩子,男方在家庭劳动中付出较少,这可能也是性别角色的一种必然。然而,财产过分清晰化的一个结果,则是女方要更多地考虑自己的未来。“在现实生活中,夫妻双方共同生活多年之后,承担家务劳动较多的一方,其职业发展和其他方面可能会受到较大的牵制,经济基础和谋生能力相对较弱;而配偶他方则基于对方的奉献和牺牲而获得较大的利益,如学业的进步、事业的发展以及经济地位的提高。”[4]一种假设是:这种与生理或心理相适应的家庭分工,可能会因此而有所改变。
“婚姻法解释三”房产权属条款的真正使命
1.家庭纠纷案件呈逐年增多,离婚率不断攀升。我国第一代独生子女开始进入婚姻期,而随着逐步加快的城市化进程,社会聚合力的弱化,婚姻观念的变化,离婚程序的简化等,离婚率的持续上升成为中国离婚状况发展的大势。在众多离婚者中,年轻人所占的比率越来越大。而且,婚姻不稳定,持续时间较短,有些结婚仅一年左右。闪结闪离的情况增多。民政部2010年社会服务发展统计报告显示:2006年粗离婚率为1.46‰,比上年增加0.09个千分点。2007年粗离婚率为1.59‰,比上年增加了0.13个千分点。2008年粗离婚率为1.71‰,比上年增加0.12个千分点。2009年粗离婚率为1.85‰,比上年增加0.14个千分点。2010年粗离婚率为2.0‰,比上年增加0.15个千分点。从近五年情况看,离婚人数逐年上升,年平均增幅为7.0%[5]。2.离婚财产纠纷的主要指向是房产,高房价是“婚姻法解释三”出台的另一个重要原因之一。自1998年以来,尤其是2003年至2008年的6年间,我国商品住宅销售价格指数呈快速上涨态势。同比指数分别为104.8%,109.7%,107.6%,105.5%,107.6%,106.5%。2009年房价指数回落为101.5%,2010年房价同比指数却高为110%[6]。尤其在一线城市,房价与人均收入比远不协调,畸高房价已经成为婚姻不能承受之重。许多人一辈子就围绕一套房子在转,或者说买一套房成为一生的追求。由于子女的经济条件有限,很多父母往往可能倾其毕生的积蓄为自己的子女购买了婚房。不难理解,婚姻中房产的出资者理所当然担心因可能的离异而使其房产流失一半。3.离婚案件中的房产分割,不同程度存在“同案不同判”现象。案件的基本情况、司法中不同标准或习惯,法官的素质,没有努力追求案件处理结果确定性义务等,都可能成为“同案不同判”的重要原因。但不可忽视的一个重要方面是相关法律规定的不明确,操作性不强,或者根本不具备操作性。“同案不同判”无疑会导致司法不确定,有损司法权威,影响司法公信力。“婚姻法解释三”有关房产权属的规定,尤其是第十条关于婚前购置房产的权属分配,为法院离婚中的房产纠纷提供了可操作性的法律依据,有益于规范、统一司法裁断,保障司法公正。4.“婚姻法解释三”还有着着眼未来,有一定的前瞻性的考虑,意图适应市场化或国际化情势下婚姻的可能发展。因为,随着市场经济的发展,自由、平等理念的传播与接纳,权利意识尤其是物权理念的提升与强化将成为不可避免。而且,事实上,对于已经接受了“婚前财产公证”“夫妻AA制”人们而言,“婚姻法解释三”第七条、第十条是他们乐于接受的。“婚姻法解释三”对房产权属的配置无非是财产AA制在房产上的一个具体体现而已。
结语
综上所述,人们有理由担心,“婚姻法解释三”第七条、第十条对房产权属的配置,不可避免地冲击了婚姻的“情感”性本质,冲击了通常情形下或绝大多数人们所希望的并真实存在的“百年好合”的善良愿望。但要看到,私法自治为房产权属的变通提供了各种可能。双方可以协商或约定财产包括房产的权属。“婚姻法解释三”的相关条款只是假定了最坏情形下的房产的可能处理方式。法律只是行为的底线,在底线之上,还有更广阔的空间来享受生活的甜蜜与幸福;当夫妻生活到达底线时,法律只是一个定纷止争的工具和最后手段。对于财富在婚姻缔结与家庭生活中的位置,“婚姻法解释三”相关条款无能为力。功利主义、理性计算、趋利避害,只能靠市场或社会自身的自然过程来引导。任何规则,包括法律,试图对人性进行改变,可能注定不能成功。试图改变功利或利己的趋向,只能是没有效果的一种努力。“婚姻法解释三”没有也不能在很大程度上改变人们生活的逻辑。而且,这也远非司法解释者的本意。“谁投资谁受益”是民事法律的基本原则。“婚姻法解释三”只是附带性地又作了一次价值的宣示,有点“重复”地表明了自己的态度。我们不能强求“婚姻法解释三”承担太多的使命,司法解释的基本目的着眼于法律的适用。也许,“婚姻法解释三”第七条、第十条真正的使命在于,直面和解决当前的司法困境,为离婚率居高不下、房价呈现畸高、司法判决缺乏统一、明确规则的现实情势,提供一个高效、公正、统一的司法判准。
随着社会经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，个人财产逐步增加，婚姻关系也面临着新的考验。房子、孩子、财产、“小三儿”等诸多因素从不同方面影响着婚姻家庭关系的和谐稳定。2011年8月出台的《婚姻法》司法解释（三）共19条，涵盖了婚前贷款买房、夫妻之间房产赠与、亲子关系认定、生育权纠纷等诸多焦点问题，使我们对一些问题有了新的认识。
一、明确规定在亲子关系诉讼中，一方当事人拒绝鉴定，法院将推定另一方当事人主张成立
亲子关系诉讼属于身份关系诉讼，主要有否认婚生子女和认领非婚生子女两种诉讼类型，即否认法律上的亲子关系或承认事实上的亲子关系的诉讼。当今社会独生子女普遍，孩子往往是是一个家庭的核心。随着性观念的不断开放，夫妻之间的信任指数急剧下降，孩子便成为彼此战争的武器，是否进行亲子鉴定，成为一个重要问题。
现代生物医学技术的高度发展，使得dna鉴定技术被广泛应用于子女与父母，尤其是与父亲的血缘关系的证明。亲子鉴定技术简便易行，否认亲子关系的准确率几近100%，肯定亲子关系的准确率达到99.99%。高准确率使得dna技术在亲子关系诉讼当中起到了极为重要的作用，全世界已经有一百二十多个国家和地区采用dna技术直接作为判案的依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”
《婚姻法解释（三）》第二条对此予以了确认。第二条规定：“夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。”
本条是基于亲子鉴定已经是一项成熟的科学技术，且绝大多数人在意识当中已经能够接纳，同时其又具有一定的人身属性，需要行为相对人的配合，所以运用证据规则当中的举证责任倒置及推定原则确定更为公平合理。
二、首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息与自然增值不属于共同财产
一般而言，夫妻一方财产的婚后所得收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》解释（三）第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
此规定将自然增值和孳息一律排除在共同财产之外，该做法值得商榷。首先，依据《婚姻法》第十七条及司法解释（二）第十一条，直接投资和间接投资所取得的收益应当属于夫妻共同财产；其次，依据我国《物权法》第116条对孳息归属的认定，并非一律为原物所有人所有，而是区分天然孳息与法定孳息，考虑所有权人和用益物权人双方的意愿，分别对孳息的归属做出认定。
自然增值即非人为的增值，属于不需要人为操作、价值自然增加的部分。比如由于通货膨胀、供求关系等因素造成的物价变化等。因此，对于婚前个人出资所购置的房屋在婚后产生的自然增值，应当区别对待。
如果是婚前购买，不需要人为作操、自然增值的孳息，应当归原所有人所有。但是如果婚前购置的房产配偶在婚后也支付了一定的金钱、提供了劳力或智力，因配偶一方的贡献而增值的部分应当认定为投资营利所得，归属于夫妻共同财产。这样既符合“谁投资谁受益”的经济原则，同时也避免了过于保护房产所有权人利益、忽略配偶方利益的弊端。
三、明确婚后一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产
《婚姻法解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
应该说本条规定比婚姻法司法解释（二）更合理，更符合中国人的传统观念和实际。一般来说，父母为子女婚后购房出资时，虽然没有明确说明是直接赠与给自己的子女或者是子女配偶双方，但都是希望子女及其配偶能够和睦相处，只要子女夫妇白头更老，归谁并不影响。本条规定比较合理，也有利于解决上述问题。而且“产权登记在出资人子女名下”，而没有
登记上子女配偶的名字，这足以说明父母出资时就没有将该出资视为是对子女夫妻双方的赠与。这一规定从我国现阶段的实际情况出发，将赠与表示的真实意愿与房屋产权的登记主体相联系，切实保护了婚姻双方当事人及其父母的权益。
四、首次明确一方婚前贷款购买的不动产，在离婚时若无法达成协议，应归产权登记方所有
在离婚案件中，如果仅把取得房屋产权证书的时间作为判断按揭房屋归属权的标准，就可能会出现一方权益显失公平的情况。因此，如何对按揭房屋进行分割是一个焦点问题。
《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
对此规定，网络上相当多的观点认为这实质上是“谁首付，离婚后房子归谁”，忽视了妇女对于家庭的贡献，保护了在婚姻中处于强势地位的一方，损害了弱者的利益。一方婚前购房并登记在个人名下，向银行贷款也是以个人名义进行，在婚后仍然以其个人名义还贷，在本质上就是个人的行为。在双方结婚后，既有可能仍以该个人收入还贷，也有可能以其他夫妻共同财产还贷，但并不能改变该房是婚前个人决定购入的事实，如果说没有结婚该房仍然作为个人财产的话，那么结了婚参与还贷也不能改变该房的性质，只可说是帮助该方还贷而已。
一方婚前财产为该方个人财产，在《婚姻法》第十八条中早已明确规定，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。当然，在婚后不论是以购房方个人婚后所得财产还贷，还是以夫妻共同财产还贷，还贷部分都应当作为夫妻共同财产处理。《婚姻法》司法解释（三）完全没有否定婚姻关系存续期间妇女在家所作出的贡献，比如男方在外工作，妇女在家照顾小孩忙家务，男方所得的财产，仍属夫妻共同财产。
因而，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产归产权登记一方是合理的。我们应当关注的是：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分如何合理补偿的问题，这才是主要的。
合理补偿应当是考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”。比如，男方婚前购房一套总价50万元，首付10万元，婚后双方还贷付款40万，简单计算女方付款数20万元，占50万元的比例为40%，现该房价为200万元，男方应按房屋市场价200万元的40%即80万元补偿给女方；我们再看男方所得：男方首付10万元加上婚后付款数20万元合共30万元，占50万元的比例为60%，现该房价为200万元，实际上男方得120万元，并无不当。
司法解释（三）并没有忽视女方权益，因为购房方可能是男方，也可能是女方。最主要是人民法院在司法实践中，一定要考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”，而不是只简单按还贷的数额的一半补偿。同时，在房屋判归一方时，可以考虑付清
对方补偿款后才取得完全所有权；女方无房居住的，可以根据《婚姻法》第四十二条规定由男方给予适当帮助。只要人民法院综合考虑了上述因素，得到合理补偿的另一方就可以即时按市场价格另行购置，从这个角度上说，谁分得房地产都是一样的。只要司法实践处理妥当，相信本条规定是可以取得大家都比较满意的结果的。
五、明确规定当事人协议离婚未成，则事先达成的附协议离婚为条件的财产分割协议不生效
在实践中，部分当事人在婚姻关系存续期间达成了离婚协议，并对子女抚养、财产分割、债务承担等问题做出了相关约定，其中主张离婚的一方当事人在签署协议时可能会做出一定的让步，以达到顺利离婚的目的。《婚姻法解释（三）》第十四条规定：“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”离婚问题事关重大，应当允许当事人反复考虑与协商。本条表明法律对于该类附条件生效的离婚协议不予保护，但前提是未办理离婚登记手续即协议离婚未成。
关键词： 房地产交易； 档案管理； 法治观念； 热忱服务
中图分类号： G271.2文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）03-0063-01
1 依法管档是时代的需要
随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，应具备依法管档的法制观念、制度健全的刚性约束、细致无误的工作质量、热忱服务的工作态度。
2 依法管档的法制观念
2.1房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。
《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。
2.2依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。
2.2.1依法管档的法制观念是从学习中来，知法才能执法。
2.2.2是从实践中来，体验胜于感知。
2.3从学习中来，要求各级房地产交易管理部门应该组织所属工作人员认真学习、正确理解这些法律法规知识，作为档案管理人员应该自觉的学习和领会这些法律法规的内容。
2.3.1明确房地产权属档案工作的性质是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分，增强依法管档的意识。
2.3.2明确房地产权利人、房地产权属登记权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料；其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等是法律和法规确定给房地产档案管理部门必须履行好的责任。
2.3.3明确房地产档案人员的工作需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。
3 细致无误的工作质量
细致无误是工作要求的高标准，也是房地产档案管理工作的特点所决定的，因为在房地产档案管理者手中的档案关系着城市建设和人民生命财产的大计，差之毫厘谬以千里。实现细致无误的工作质量需要依赖以下途径：
3.1强化业务管理手段
房产档案虽不是商品，但却是珍贵的信息资源，既有历史价值也有现实价值，既有地方价值，又有全局价值。房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期以来，为房地产管理提供了准确而可靠的基础性资料。可是从业务上看，房地信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。
3.2做好档案编研工作
产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。要勇于创新、努力培养出一支思想品德好、业务能力强、创新意识强、廉洁高效的高素质队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。围绕服务于市场，服务于百姓，服务于发展，进一步简化、规范流程。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。
3.3严格日常工作管理
如建立严格的库房管理制度，每天记录档案室温湿度，定期进行安全检查，尤其是逢节假日更加重视检查，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。及时对档案进行了调查统计，成立档案鉴定销毁领导小组，以利于对已过期的档案展开销毁鉴定工作，销毁过期的不必要文件。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。
4 热忱服务的工作态度
房产档案提供利用的方式包括：设置阅览室接待查档，按规定提供电子档案在阅览室查阅；根据利用者需求出具查询结果证明；为权利人提供所缴交房屋原始登记材料的复印件；以房产产权档案为依据，为利用者提供咨询服务；向城市建设及房地产开发单位提权档案信息。房地产档案工作人员应以履行这些职能为基础，满腔热忱的提供服务。
4.1强化责任意识
在全面落实社会服务承诺制的基础上，坚决做到“一与二从三不让”，即：与服务对象换位思考；从群众最满意的地方做起，从群众最不满意的地方改起；不让工作在我手里延误，不让差错在我手里发生，不让形象在我这里受损。真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋。以创新管理理念为主线，使窗口建设再上新台阶，规范服务程序考核、职业道德教育；进一步完善工作制度、办事程序，及时调整和改进服务方式，全面、系统的规范服务工作程序要求，抓好工作检查和督查，通过抓管理，进一步提高工作效能。
4.2强化服务规范
作为房地产权属管理部门，产权档案利用工作就是通过多种方式为利用者实际需要提权档案资料，进行咨询和服务工作。产权档案的服务性也集中表现在利用上。
4.2.1明确服务方向，努力为城市建设和管理服务。为保障房地产权人合法权益服务。
4.2.2了解客观需要，化被动为主动，取得利用者满意的效果。
