时间：2023-08-28 16:56:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇关于物业服务的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2007年10月1日起实施的《物权法》，从法律层面上对物业管理法律关系进行了规范。《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等下位法也根据《物权法》的规定作了相应的修改和调整。目前《北京市物业管理办法》草案已公开征求意见完毕，即将出台。那么，现行法规定的物业管理都有哪些模式，从事物业管理活动是否有门槛限制，应具备哪些条件，《物权法》第八十一条的规定是否意味着国家对物业管理资质的放开，由于目前相关法律法规尚未具体明确，因此在理解上容易产生误区。本文将就上述问题展开分析和讨论，并对物业管理纠纷所适用的法律规定和司法解释进行归纳，希望能为读者提供一些有价值的参考。
一 现行法关于“物业管理”的定义
讨论物业管理有关法律问题，首先应明确现行法关于“物业管理”的定义。
修订前的《物业管理条例》对于物业管理的定义是：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》的实施并未给物业管理带来法律上的定义。《物权法》颁布之后，国务院对《物业管理条例》进行了修订，对“物业管理”的概念作了相应修改，将其中的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，突出了“服务”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物业管理办法(草案)》，面向社会公开征求意见，该草案对于物业管理的定义是：“对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该定义涵盖了非由物业服务企业进行物业管理的情形。
可见，我国目前关于“物业管理”尚无法律层面的定义，《物业管理条例》所指的“物业管理”，仅指业主与物业服务企业签订物业服务合同，并依据合同对物业实施一系列管理活动的情形。《北京市物业管理办法(草案)》在对物业管理进行定义时，没有对提供物业服务的主体做出限定，其调整范围大于《物业管理条例》。
二 《物权法》规定的三种物业管理模式
在《物权法》颁布之前，Ⅸ物业管理条例》只规定了一种管理模式，即由业主委员会同业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理合同》，由具有相应资质的物业管理企业进行物业管理。
《物权法》对物业管理模式进行了扩展，《物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条规定列出了三种物业管理模式：1、由业主自行管理；2、委托物业服务企业进行管理；3、委托“其他管理人”进行管理。
然而，《物权法》并未对业主自行管理和委托其他管理人进行管理的模式进行具体说明。修订后的《物业管理条例》也没有将业主白行管理以及委托其他管理人进行物业管理这两种新的物业管理模式纳入调整范围，这就给人们全面理解《物权法》所规定的三种物业管理模式带来一定困难。
实际上，对于前两种物业管理模式，比较容易理解：由业主自行管理，是指由业委会或业主大会直接组织、聘请有关人员或委托专业服务企业对小区物业进行管理的模式；第二种管理模式是传统的物业管理模式，即委托具有相应资质的物业服务企业进行物业管理，对于这种模式，目前有着较为完善的法律规范体系。就北京地区来讲，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《北京市物业管理招标投标办法》、《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》、《关于外地企业来京开展物业管理经营活动进行资质审核有关问题的通知》等一系列的规范性文件，对物业服务企业从资质审核、市场竞争、动态监管等各方面进行着调整和规范。只是对于第三种管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法规尚无统一规定，理论、司法实践当中众说纷纭，则较难理解和解释。本文后面将对“其他管理人”的问题继续讨论。
三、成为物业服务企业的条件
根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业从事物业管理活动的基本条件是：1、具有独立的法人资格。因此，个人独资企业、合伙企业不能登记为物业服务企业，以物业服务企业的名义从事物业管理服务；2、取得相应的物业管理资质。是指原建设部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物业管理企业资质管理办法》，该办法将物业服务企业分为三个资质等级，并以面积为标准，规定了每个资质等级可提供物业管理服务的范围。
从上述规定可以看出，物业服务企业资质属行政许可事项，该行政许可由《物业管理条例》设定，由国务院建设行政主管部门规定具体管理办法。根据《物业管理条例》的规定，未取得相应资质及从事物业管理活动的，将会受到“没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”的行政处罚，给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。
四、如何理解“其他管理人”
究竟应如何界定“其他管理人”，《物权法》和修改后的《物业管理条例》都没有明确说明，北京《物业管理办法(草案)》中也未对“其他管理人”作出具体规定。那么，在实践当中应如何理解呢?
(一)关于“其他管理人”的范围
哪些个人或组织可能成为“其他管理人”呢?有人认为，“委托其他管理人管理，可能是指有从业资格的注册物业管理师组织负责管理”。在审判实践当中，2009年，某法院在对一起物业纠纷案件的判决书中认为：涉案的某物业服务有限公司没有取得物业管理资质，但依据《物权法》的规定，可以认定为“其他管理人”。该判决实际上是将未取得物业管理资质而从事物业管理活动的企业认定为“其他管理人”。
值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局颁布了《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》，该《办法》是全国范围内，率先对《物权法》规定的“其他管理人”进行具体规定的规范性文件。根据该办法，在成都从事物业管理服务的“其他管理人”，包括社区服务机构、民办非经营性企业及由国家物业管理师、物业服务项目经理设立的个人独资企业、合伙企业等组织。
笔者认为，虽然《物业管理条例》没有将“其他管理人”纳入调整范围，但要界定“其他管理人”的范围，仍需考察《物业管理条例》。根据《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
可见，虽然目前“其他管理人”的具体范围尚不能确定，但可以肯定的是，企业从事物业管理活动，必须取得相应的资质，并按照资质等级，开展相应的物业管理活动。否则，就违反了国家规范物业管理领域市场秩序的立法精神，将受到相应的行政处罚。因此，个人独资企业和台伙企业等不具有独立法人资格的企业，则不能以物业服务企业或“其他管理人”的名义从事物业管理活动，《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》将个人独资企业和合伙企业纳入到“其他管理人”，其在合法性上存在问题。
(二)成为“其他管理人”是否须取得政府颁发的相应资质
根据《行政许可法》的规定，对于应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可，只能由法律和行政法规设定。但我国目前在法律和行政法规层面，只对物业服务企业和从事物业管理的人员设定了行政许可，并未将“其他管理人”资质作为行政许可事项。即目前对于成为“其他管理人”的问题，没有门槛限制。
(三)“其他管理人”所从事的物业管理活动是否有范围限制
对此问题，目前法律和行政法规同样没有规定，全国范围内仅有四川省成都市房屋土地管理局颁布的《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》进行了规定。但是，随着物业管理法律规范的不断出台，对于“其他管理人”可从事的物业服务范围，将会有明确的规定，这样才能更好地与物业服务企业共同组成物业管理市场。
四、关于前期物业管理的规定
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对小区进行的物业管理称为前期物业管理。根据《物业管理条例》，建设单位应当与物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，约定各方权利义务。《前期物业服务合同》约定的期限届满，或小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时起，前期物业管理阶段结束。
对于前期物业管理，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
然而，《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
这里不禁会让人产生一个疑问：根据《物业管理条例》的规定，住宅的前期物业管理，要求建设单位“应当”(即只能)选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行管理。而《物权法》却规定，对建设单位聘清的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。一般来讲，建设单位只在前期物业管理阶段聘请物业管理人，那么此处《物权法》与《物业管理条例》的规定是否存在矛盾?
笔者认为，不致引起矛盾的理解是：对于住宅物业的前期物业管理，建设单位应当选聘具备相应资质的物业服务企业，而对于非住宅物业，则既可以选聘物业服务企业，也可以选聘其他管理人。
根据《北京市贯彻，的若干意见》的规定，自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当选聘具有相应资质的物业管理企业。
五、不同物业管理模式下的法律适用
由于《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《最高院物业服务纠纷解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(下称《北京高院物业管理纠纷意见》)等法律法规在调整范围上存在差异，不同物业管理模式下产生的法律纠纷在适用法律上也有所不同：
《物业管理条例》及配套的部门规章、政府规章和其他规范性文件的调整范围仅限于“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
《最高院物业服务纠纷解释》适用于物业服务纠纷案件，该司法解释第十一条规定：“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”
《北京高院物业管理纠纷意见》不具有司法解释的效力，但其可以指导北京地区人民法院的案件审理工作。根据《北京高院物业管理纠纷意见》第1条、第2条的规定，该意见适用于“居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷”，“不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，《北京高院物业管理纠纷意见》仅适用于北京地区人民法院审理的业主委托物业服务企业进行物业管理模式下产生的物业管理纠纷。而且，在法律、司法解释另有规定的情况下，应按法律和司法解释的规定执行。
从上述分析中可知，对于北京地区来讲，在《物权法》规定的三种物业管理模式下：1、选择业主自行管理的，可以通过委托个人或专业服务公司对具体事项进行管理，受托人应符合从事具体委托事项的条件，如果产生纠纷，属于一般民事纠纷，适用《物权法》，但不适用《物业管理条例》，也不适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；2、对于具有独立法人资格的企业从事物业管理活动的，则必须取得相应的资质等级，适用《物权法》、《物业管理条例》及有关部门规章、北京市的政府规章和其他规范性文件的规定，如果发生纠纷，适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；3、不具备独立法人资格的企业、非企业组织、自然人等从事物业管理活动的，在具体的从业资质和管理办法等规定出台之前，其与业主签订物业服务合同，所形成的法律关系属一般民事法律关系，在纠纷解决时，不适用《物业管理条例》，也不适用《北京高院物业管理纠纷意见》，纠纷双方属平等民事主体的，按照一般的民事纠纷处理。但被认定为“其他管理人”的，则适用《最高院物业服务纠纷解释》。
(作者单位：中国法律咨询中心)
链接 物业服务政策风向
目前刚刚征求民意完毕的《北京市物业管理办法(草案)》透露了物业服务市场的一些政策风向。归纳起来，政策突破主要体现在以下几个方面：
1、业主大会有望成为法人
《草案》提出：“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”这意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，这一突破在全国尚属首次。
2、政府将定期公布物业服务成本
《草案》针对目前物业服务中存在的一些争议问题进行了法律约束。如市房屋行政主管部门应定期物业服务成本信息，物业服务企业应将“菜单式”服务在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年至少公示一次并接受业主核查。
3、原物业拒接交接可被罚三万元
关键词：物业服务；招投标；完善策略
中图分类号：F719 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-02
一、引言
随着现代城市的发展，建筑行业与房地产行业也取得了巨大的成就，与建筑行业和房地产行业密切相关的物业服务行业也发展迅速，在市场化的竞争环境下，越来越多的物业服务企业出现，使物业服务行业的竞争更加激烈化。此外，对于建筑物来说，由于其规模较大、使用周期较长，在使用过程中的养护与维修费用要远远高于建设投资，对建筑房屋来说，在使用过程中对其进行合理化的养护与维修对节省建筑成本有着重要意义。物业服务行业作为对建筑在使用过程中的各项配套设施进行维护与管理的行业，其服务水平直接影响到建筑功能的发挥。通过招投标手段提高物业服务水平对物业服务行业的发展有着重要的意义。
二、物业服务招投标概述
物业服务招投标包含招标与投标，招标是业主以价值规律为原则，在市场中通过竞争的方式选择适合优秀的物业公司。投标则是指物业公司在市场中寻找服务客户的行为。
由于物业服务招投标出现的时间不长，虽然在短时间内获得了较快的发展，但我国的物业服务招投标依然处于初级阶段，发展还很不完善，和其他的招投标形式相比有自己显著的特点：物业服务招投标具有明显的可替代性；服务标准界定困难。
三、物业服务招投标中所存在的问题分析
1.由于在现阶段的我国物业服务处于起步阶段，对很多物业开发单位与业主来说，使用招投标的方式来挑选物业服务公司的观念还没有被完全接受，很多地方还缺乏对物业服务的全面与深入认识，尚未认识到在选择物业服务公司的过程中使用招投标方式的意义。目前在我国的一些大城市虽然已经推行了物业服务招投标的方式，但是对更多的中小城市来说，很多地方还没有开始使用。我国现行的关于物业服务招投标的规定还没有得到有效的贯彻和落实。
2.尽管为推动物业服务的发展，我国已经出台了有关物业招投标的规定，但是在很多地方由于缺乏物业服务招投标的具体实施细则，以至于在使用招投标方式挑选物业公司时，遇到了种种难题，对招投标工作的开展产生了极大的影响。
3.物业服务招投标的市场在发展上还不够完善，市场不够专业化、缺乏管理、人员紧缺、秩序混乱，这都对物业服务招投标制度的推行造成了影响。
4.相关管理部门对物业服务招投标的管理工作进行的不到位也在很大程度上影响着物业服务招投标制度的使用与推广。一方面，有的物业管理部门对物业服务招投标活动的干涉过多，有的甚至直接运用行政手段直接进行干预，更为严重的是有一部分物业管理部门直接组织招投标活动，对物业服务招投标干预过多，导致了招投标活动失去了在市场环境中的自由竞争的意义，不利于招投标活动的进行。另一方面有的物业管理部门缺少对物业服务招投标活动的有效管理，不管不问，由于缺少引导与管理，也造成了物业服务招投标秩序的混乱，不利于良好的市场秩序的形成。对物业服务招投标活动干预过多或者对其不管不问，都不利于物业服务招投标活动的进行。
5.现阶段由于我国关于物业服务招投标的规定还不够完善，缺乏对物业服务质量与效果的具体评判标准，目前我国对物业服务质量与效果的评判受到业主单位的影响较大，出现了在评价时缺少对实际服务质量与效果的参考，而出现评价结果与实际的服务质量不符合的现象，甚至还存在一些物业公司利用公关来控制评价效果。此外由于评价标准不够规范，有些单位在招标时，缺少对物业公司服务质量的关注，而只是一味的关注价格，导致了投标的物业公司间以低价进行恶性竞争，中标单位没有实际的能力来保证物业服务的质量，导致业主投诉大量出现。
四、完善物业服务招投标的策略
1.制定物业服务招投标的实施细则
基于物业服务招投标具体实施细则的不完善对正常物业服务招投标活动的进行所带来的影响，相关部门应尽快制定出相关的实施细则，用法律法规对物业服务招投标活动中的不正当行为进行约束，在实施细则中明确物业服务招投标的具体要求与操作步骤，使物业服务招投标工作做到有章可循，有效防止因招投标规则不完善而出现的投招标活动混乱的现象，特别要注意的一点是，为了保证招投标活动的公平与公正，还应有公正机关到招投标现场来对招投标的全过程进行公证。
2.创造良好的市场竞争秩序
经济的发展离不开良好的竞争环境，物业服务行业也是一样。要实现物业服务行业的健康快速发展，应该首先为其提供一个公平的竞争环境，保证竞争的良好秩序。物业管理部门应打破地方保护主义与地方垄断，用市场理念与市场机制来服务市场，积极推进物业服务方式的创新，将先进的服务方式与理念推广到全国，为物业开发部门、物业公司以及业主提供更大的选择空间。同时要引导物业公司注重自身服务质量的提高，注意树立品牌意识，通过提高自身的从服务质量与整体实力来提升自己在市场中的竞争力。
3.物业服务公司应努力提高自身的服务质量
物业公司应遵守相关的行业法律法规，取得物业服务的资格证书；提升自身的服务水平，适应物业服务市场化的发展潮流；由于投标属于具有高技术含量的工作，因此物业公司应重视投标书的制定工作，使制作出的投标书满足招标文件的需要。
4.政府应加强对物业服务招投标的监督与管理工作
政府部门应通过对招投标活动中机构设置以及人员的资质要求等的明确规定，来保证招标机构能够顺利完成招标组织工作。制定物业服务招投标的具体文件，使招标机构与业主单位在进行招标活动时有章可循，保证招投标工作的正常进行。此外政府部门应加强对招投标工作的监管力度，对招标文件以及招投标的各环节都应进行严格的监督，及时发现招投标活动中存在的问题并采取相关措施解决，对招投标中存在的违法现象应及时处理。
5. 保证招标信息公开化
根据物业服务招投标的管理规定，应将招投标信息进行广泛公告，将招投标的具体要求通过媒介进行公开，保证招投标信息被更多的物业服务公司关注到，实现在同样信息条件下的公平竞争。
6. 建立物业服务招投标仲裁机构
在目前的物业服务招投标中，一般都是由物业开发部门或者业主委员会直接组织人员展开招标活动，或者是物业开发部门或业主委员会与相关的政府部门联合组织招标活动，由于缺少一个权威的招投标部门对物业服务招投标进行管理，招标文件、过程以及评判人员等缺少标准模式，导致了招投标活动受人为因素的影响较大。为规范物业服务招投标市场，除了制定相关的法律法规外，还应建立一个协调物业开发部门、物业公司与业主之间利益关系的仲裁机构，以第三方身份对物业服务招投标中出现的问题进行裁断，同时辅助政府部门快速进行决策，实现物业服务招投标活动的规范化。
7. 设立专门中立机构组织招投标活动
设置专门中立机构组织招标活动，可以有效防止建管不分的现象，保证物业开发部门的物业公司和其他物业公司进行公平竞争，在中立机构成立前，可以组织房管、街道办事处、公证机关以及物业管理专家等组成的物业服务招投标评价小组，对投标的物业公司进行评价，为招标物业单位挑选合适的物业公司。
五、总结
随着我国经济的发展，物业服务行业的市场化步伐也在加快，为适应市场化的物业服务需求，不管是招标方还是投标方都应该在遵守相关法律法规的前提下，树立市场观念，在市场化的竞争环境中完善物业服务招投标体制，带动我国物业服务行业的发展。
参考文献：
[1]周巧兰.关于当前物业管理招投标的分析[J].世界华商经济年鉴，2012，13（12）：78-51.
[2]郑辉.物业管理招投标存在的问题及对策研究[J].城市建设理论研究，2012，15（27）：145-33.
[3]孙耀.如何应对当前物业管理招投标中出现的问题[J].商场现代化，2008，6（05）：23-99.
本次改造将对10个老旧小区按照智安小区标准进行智能化改造，通过大数据、云计算等科技化手段，提供积极探索老旧小区提升改造“共谋、共建、共管、共评、共享”的新路径，释放潜力、迸发活力、张扬魅力。
二、存在的主要问题
1、统筹协调问题。城市老旧小区改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，而且改造的时间较长，过程中不可避免会出现需要协调的情况。施工单位在作业中有时也会与业主出现矛盾,如不能有效协调解决,会拖延项目进度,给居民带来不便。
2、工程质量问题。城市老旧小区改造提升点多面广，时间紧、任务重、预算有限，但是小区改造的工程质量直接影响到党群关系和政府的形象，因此务必要保证工程质量。而同时，也存在部分居民期望值过高的问题，后期容易出现纠纷。
3、后续管理问题。城镇老旧小区改造后，小区面貌焕然一新，居民生活质量得以提高，为更好更长久保持小区的良好环境，必须同步建立小区后续管理机制。许多老旧小区居民习惯于无偿物业服务模式，居民“花钱买服务”的意识淡薄，部分居民拒不缴纳物业费，小区缺乏维护保养和物业管理。
4、相关法律问题。经初步梳理我国有关老旧小区改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足，实践指导性不够强。
三、建议
1、成立统筹协调专班。为保障改造的顺利推进，有必要成立分层次统筹协调专班，社区遇到需要协调的问题先提交街道协调专班，街道无法协调再提交区专班。比如，在楼道管线上改下过程中，经过与水、电、燃气、通信等有关部门协调，发现存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。
2、多维度开展宣传监督。通过招投标的方式确定施工单位，同时采取工程监理，可组织居民代表进行监督，政府相关部门加强监管，以确保工程改造质量。同时，要注重宣传说明，将旧改设计方案和进度与居民保持沟通反馈“零障碍”，统一思想认识。
鉴于县城区住宅小区、个人住宅未经审批擅自进行加层搭盖或改、扩建的违法建设成风，严重影响了周边群众的日常生活，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《省城市房屋产权登记条例》、《市城市房屋产权产籍管理办法》等法律法规和《市人民政府关于进一步加强清理整治违法建设工作力度意见的通知》等文件精神，经县政府研究，决定在县城区范围内开展专项整治工作。现将有关事项通告如下：
一、未经建设部门批准或不按规划设计审批要求建设的建筑物、构筑物及临时搭盖，均属违法建设。
二、凡在住宅小区、个人住宅（镇区域内）有加层搭盖、改扩建等违法建设行为的，自本通告之日起应自行拆除违法建筑物、构筑物，整改到位，恢复原状。未整改到位的，由县有关执法部门责令限期整改，同时供电、供水、供气、广电、通信等公用事业单位不得提供相应专业服务；县房管部门对未申请办理产权或正在办理产权的暂缓办理产权登记，对已办理产权登记的，由房管部门冻结其产权抵押及产权交易登记；县规划部门对未办理规划竣工验收的，暂缓办理规划竣工验收手续；县有关执法部门对违法建设作出行政处罚并报请县政府批准后予以。
三、对住宅小区、个人住宅的违法建设，由县建设局组织执法人员依据房屋登记有关法律法规，开展住宅小区、个人住宅房屋权属登记验证及违法建设现场勘验、调查取证工作；办理验证应当核对房屋面积、层楼等房屋自然状况与房屋权属证书内容是否一致。对于拒绝、阻碍勘察及调查取证工作的，由房产登记管理部门暂缓办理相关手续。
四、根据《省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十九条规定，乡镇人民政府对本区域的违法建设行为，应当依法予以制止，配合县人民政府城乡规划主管部门或其他有关部门依法查处。村（居）民委员会和物业服务企业发现本区域内的违法建设行为，应当及时向县人民政府城乡规划主管部门或者乡镇人民政府报告。
五、物业服务企业对管辖小区内的违法建设负有及时劝阻、制止和报告有关执法部门的责任。对不及时劝阻、制止或者报告的，视其情节，由行政主管部门依据《省物业管理条例》第六十六条规定处以一千元以上一万元以下的罚款，并记入企业不良记录，对企业资质予以限制。
六、对阻挠行政执法人员依法查处违法建设的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规规定予以处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。住宅小区、个人住宅的违法建设业主涉及党政机关、企事业单位及党员干部的，责令其限期整改，拒不整改的，由纪检、监察部门按有关规定予以处理，情节严重的移送司法机关依法查处。
七、由县政府办牵头建设、国土、监察、公安、消防、供电、供水、广电、电信及相关乡镇等部门成立住宅小区、个人住宅违法建设专项整治工作领导小组，统一领导，协调专项整治工作，开展联合执法行动。县直各有关单位应积极配合，齐抓共管，共同做好整治工作。
为进一步加强和规范我市物业管理工作，充分发挥各级、各职能部门物业管理职能，及时协调解决物业管理过程中出现的矛盾纠纷，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《物权法》、《省物业管理条例》等有关法律法规的规定，市政府研究决定，在全市建立物业管理执法联动机制，现将有关事宜通知如下：
一、指导思想
深入贯彻落实市委、市政府关于加强城市管理的决策部署，通过建立物业管理执法联动机制，明确各方职责，理顺管理体制，形成齐抓共管的工作格局；通过建立物业管理执法联动机制，及时解决人民群众诉求，维护人民群众合法权益；通过建立物业管理执法联动机制，进一步转变服务作风，提高服务效能，全面提升物业管理服务水平。
二、职责分工
物业管理执法联动机制成员单位由钢山、千泉、凫山三个街道办事处及相关镇，市住建局、公安局、规划局、城管执法局、工商局、环保局、物价局、质监局、房管局等部门，市供电公司、自来水公司、恒益热力公司、华油燃气公司、华电热力公司等企业组成。
（一）街道办事处：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位和城管执法分局参加的物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理矛盾纠纷。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1、业主委员会集业主大会而不履行召集义务的，经业主申请，负责组织召开业主大会；
2、对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；
3、业主委员会任期届满后应将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会而不及时移交的，负责协调督促其移交；
4、对未参加物业联席会议的工作人员，上报市政府有关部门督促其履行职责；
5、对辖区内的各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。
（二）市住建局:负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修、供水、供热、供气等工作的监督管理，对物业管理区域内的下列违法、违规行为受理处理：
1、对违法违规施工、房屋工程质量安全问题进行查处；
2、对违法装饰装修行为进行制止和查处；
3、对破坏供水、供热、供气等设施设备（含相关管线及计量装置）的行为进行查处；
4、调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。
（三）市城管执法局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、园林绿化、环境卫生的行政处罚，对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行处罚：
1、对物业管理区域内未取得建设工程规划许可证的建筑物、构筑物的建设行为进行查处和处罚；
2、对物业管理区域内破坏园林绿化和环境卫生的违法违规行为进行制止和查处。
（四）市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内门牌号码、治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；
2、对违反消防、流动人口规定的行为进行制止和查处；
3、对物业管理区域内堵塞交通、阻碍消防通道的行为进行制止和查处，对违章机动车辆及时予以拖离，对强行停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）的行为进行制止和处理；
4、对物业管理区域内打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为接警必出，依法严厉进行打击；
5、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（五）市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对物业管理区域内审批后的建设项目（工程）违法违规行为实行处罚，配合市城管执法局查处未经规划审批的违法建设行为；
2、调解因上述问题引起的矛盾纠纷。
（六）市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对生态环境、排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对因从事餐饮、娱乐经营对其他业主产生油污、油烟、噪声污染的行为进行制止和查处；
2、对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；
3、对破坏生态环境的行为进行制止和查处；
4、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（七）市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费价格公示工作，对涉及物业服务的相关收费进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对未按规定进行物业服务收费价格公示的行为进行查处；
2、对物业服务乱收费行为进行制止和查处；
3、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（八）市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯、防爆电器等特种设备进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯、防爆电器及各类计量装置的违法违规行为进行查处；
2、调解因上述问题引起的矛盾纠纷，对相关计量装置组织仲裁检定。
（九）市工商局：负责物业管理区域内各类经营活动的监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对未取得营业执照从事物业经营的行为进行查处；
2、对物业管理区域内违规摆摊设点、非法经营行为进行查处；
3、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（十）市房产管理局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业服务企业资质、物业招投标、专项维修资金和房屋质量保修金等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法、违规行为进行受理处理：
1、对未取得物业服务企业资质证书从事物业管理的行为进行查处；
2、对擅自改变物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的行为进行查处；
3、对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；
4、对未按规定缴存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；
5、对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；
6、对擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；
7、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（十一）有关企业：市供电公司、市自来水公司、市恒益热力公司、华电热力公司、华油燃气公司根据各自职责，分别负责做好物业管理区域内供电、供水、供热、燃气设施设备及相关管线的维修、养护、更新工作，向最终用户收取费用。对物业管理区域内用电、用水、用热、用气报修进行受理和处理，提供收费、停供信息查询，受理因上述问题引起的投诉、举报、建议。
三、运作方式
（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商所、城管执法分局、环保站、城建办、社区服务中心、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、供水、供电、供热、燃气等部门参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开，主要听取辖区内物业服务企业、业主委员会和有关部门履行职责情况汇报，对需要各部门查处和处理的案件进行移交、交办，协调处理物业管理区域内的突发事件及重大问题，解决各单位工作中遇到的困难和问题。物业管理联席会议召开时由各街道办事处安排专人对会议内容进行记录。
（二）建立行政执法信息共享机制。执法联动机制各成员单位要明确分管负责人和具体联络人，定期通报相关工作情况，对在管理中发现的违法违规行为应当及时制止并移送其他执法部门处理，实现信息互通共享。各成员单位应建立物业管理违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，接受社会监督。同时，充分利用建设、工商、物价、公安、供电等管理服务热线，受理市民举报投诉，对违法行为及时作出处理。
（三）建立横向协调联动机制。各相关部门接到举报时，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门，被通知部门应立即派员处理；对需要配合执法的，本部门应先派员迅速赶赴现场，同时通知相关部门联动执法。当案件需要执法联动时，相关部门接到通知后应迅速派员参加；联动执法结束后，现场指挥负责人应指定专人将执法现场的情况、过程及执法中遇到的问题、取得的成效形成书面材料，反馈所在街道和相关部门。
（四）建立公安与行政执法联动保障制度。各成员单位行政执法工作人员在正常执法时，若遇到暴力抗法等情况，应做好现场证据收集工作，并积极配合公安部门取证调查，协助维持现场秩序。对以暴力、威胁等方式阻碍行政执法工作正常开展的，公安机关要及时依法做出处理，直至依法追究刑事责任。在进行重大行政执法活动或专项执法活动中，行政执法部门要制定工作预案，做好应急处置准备。
关键词:物权法;司法解释;实践分析
作者简介:吕伟建(1970-),男,苏州市职业大学教学部讲师。
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)09-0078-03
我国宪法明确规定实行社会主义市场经济体制。在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济所形成的市场主体都在统一的市场空间运作,并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。
一、物权法明确规定平等保护公私财产
平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义特色。失去了平等保护,也就失去了共同发展。比如,在拆迁过程中,“钉子户”事件涉及到政府对私有财产的征收问题。《物权法》第42条对征收问题的规定是,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,《物权法》对征收补偿的原则和内容作了规定。重庆“钉子户”事件还涉及到一个重要问题是如何界定公共利益。考虑到公共利益问题比较复杂,在不同时期、不同领域公共利益的内容不尽一致,很难在《物权法》中作出统一界定,因此,《物权法》对此没有作出明确界定。但是,可以肯定的说,《物权法》有关征收、补偿等问题的规定对于相关法律的进一步完善,对于更加完善地保护私有财产权将发挥重要作用。对于城市百姓而言,《物权法》首先涉及到业主的建筑物区分所有权。《物权法》对小区中的道路、绿地、车库、车位、物业管理用房等设施的归属都做出了规定,并规定业主可以成立业主大会,由业主委员会来行使自己的权利,业主可以共同决定小区内的事情,如选聘和解聘物业服务机构或者业主委员会委员,维护自身利益。同时,《物权法》对建设用地使用权也做出规定,其从保护百姓切身利益的角度出发,明确规定住宅建设用地使用权到期后自动续期。建设规划区内的车库、车位可以通过出售、出租和附赠等方式来明确其归属。
对于农民而言,《物权法》也与他们的利益息息相关。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物费、青苗补偿费。此外,还要安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的合法权益和基本生活不受影响。对农民的宅基地应当依照现行法律规定,不能转让和抵押。宅基地是农民安身立命之本,在农村社会保障体系不完善的情况下,其不宜放开。《物权法》第三编,也就是用益物权编规定了建设用地使用权和宅基地使用权,城镇商品房的土地权利属于建设用地使用权,建设用地使用权与宅基地使用权同属用益物权,同样受法律保护。土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,为了维护现行法律和现阶段国家有关农村的土地政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用于《土地管理法》等法律规定。禁止城镇居民购买宅基地,其在宅基地上购买的房屋,不仅没有房屋使用权证书,而且在征收时依照现行规定国家不予补偿。
二、有关司法条款与修改建议的解读
《物权法》第8条规定:“其他法律对物权另有规定的,依照规定。”该法第246规定:“《中华人民共和国担保法》与本法的规定不一致的,适用本法。”这两条规定存在矛盾。草案第8条规定的是本法与其他相关特别法之间关系的一般规则,而草案有关担保的规定根据实践经验对担保法中一些不合时宜的规定作了修改,草案第246条是针对这种情况作出的例外规定。为了防止产生误解,建议将草案第8条修改为“其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。”同时将草案第246条移至草案第四编“担保物权”中,修改为“担保法与本法的规定不一致的适用本法。”不动产被毁损可以要求恢复原状;对有些财产,法律、行政法规既没有规定不得抵押,又没有规定可以抵押。法律委员会研究认为,抵押行为属于民事行为,只要法律未规定不得抵押的财产都可以抵押,建议将关于“可以抵押”的财产的规定改为“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。第49条规定:“野生动植物资源属于国家所有。依照宪法规定,森林、草原属于国家所有,法律规定属于集体所有的森林、草原除外。”不加区别地规定野生植物资源都属于国家所有,是不确切的。法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。第139条规定:“设立建设用地使用权,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”这一条同其他类似条款相比,需要补充规定建设用地使用权何时设立。
三、住改商须经全楼业主同意
近年来,涉及物业权益纠纷案件的数量不断增加。最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,并制订了《物权法》司法解释――《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,施行后,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。两部司法解释涉及到一系列的热点难点,具体包括业主身份的界定、住改商纠纷处理、车位车库纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。在备受争议的小区车位归属方面,司法解释明确规定,如果建设单位已按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因业主炒掉物业公司而引发的纠纷,司法解释明确规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应经有利害关系的业主同意。建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。民宅商用改变了住宅法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作。至于出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。现时做法是,住改商只须征得大部分近邻同意即可。司法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主;物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。在实际情况下,物业合同不大可能与每一个单个业主签订,但合同效力仍对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住,房屋空闲,但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行,仍然间接地为业主提供了服务;如物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。不少小区,物业合同到期或业委会聘请了新的物业公司,但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费,物业公司诉至法院,法院会以有事实服务为由,判决业主支付物业费。因物业公司拒不撤出时,业主有权利不交物业费,法院也不会支持物业公司讨要物业费,物业公司等于白干,没有经济利益,物业公司会主动撤出。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的,可以认定为《物权法》第6章所称的业主。根据司法解释,此类人群具备业主身份。房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。
四、我国《物权法》与国外《物权法》的区别
《物权法》是规范财产归属和利用的基本民事法律,在大陆法系国家,物权是《民法典》中的一编。用益物权是《物权法》中一项重要的制度。我国的城市土地属于国家所有,农村土地属于农民集体所有,因此,任何人使用土地都需要通过设定用益物权来实现。用益物权设定后,用益物权人享有、占有、使用和收益的权利,作为用益物权中的建设用地使用权(土地使用权)是可以依法出租或者转让的,且其与公共财产所有权地位平等,受法律保护,这对保护属于基本民权范围的物权意义重大。
国家的发展离不开人民的劳动,而劳动者必须有积极性,而其积极性只能依靠承认并保护他们对于劳动成果的所有权来维持和激励。《物权法》的上述规定,为国民财富和国民智慧的大量涌流,提供了坚实保障。按《物权法》所确定的财产所有权的取得必须合法的原则,对于非法取得的财产,《物权法》并不会确认其具有物权,更不会有所谓赦免“原罪”的问题。城市房屋拆迁、城管没收小摊小贩以及农民土地的征收征用是百姓广为关注的热点问题。物权观念的传播与普及为政府依法行政奠定了扎实基础。平等保护还体现在《物权法》规定因公共利益需要对公民私有财产征收征用时,必须给予合理补偿。当然,要全面贯彻实施《物权法》,还需要各种配套法规。
五、结语
中国有自己具体的国情,其物权法律制度绝不能照搬照抄西方国家的。我国《物权法》把坚持国家基本经济制度作为原则,并将这一原则作为《物权法》的核心,贯穿于《物权法》始终。《物权法》有关征收补偿等问题的规定,对于相关法律的进一步完善,对于更加完善的保护私有财产权将发挥重大作用。《物权法》只是一个新的开始,其效应的展现仍需要后续立法的支撑和具体执行。
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[关键词]现代物业管理 服务 法律法规 竞争
一、现代物业管理的内涵
物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。随着经济社会的不断发展,现代物业管理所提供的服务也在不断的更新与改进,除了提供以上所提到的基本服务以外,还包括家政服务、中介、租赁经营、房屋销售等延伸。
按照服务的性质和提供的服务方式,现代物业管理的基本内容主要包括:(1)公共服务。即为全体住户提供的常规性基本服务,包括,房屋主体的管理;房屋设备、设施的管理;环境卫生的管理;绿化管理;保安管理等。(2)专项服务。即为部分住户群体提供的特定服务,主要有日常生活类;商业服务类;金融服务及中介等方面。(3)特约服务。即为满足住户特别需要及时提供的个别服务。(4)延伸。即物管公司为全体业主提供的无偿服务和精神服务。
二、做好物业管理服务的重要性
1.服务是物业管理企业的本质所在
随着社会的不断进步,更多的生活小区、楼宇甚至一些经济条件较好的农村更加注重物管企业所提供的服务,不仅仅像过去一样只局限于对于内部建筑物、树木、配套设施以及安全状况等方面简单的管理工作,而是追求物管公司所提供的专项服务、特约服务和隐,这种由管理到服务的重要转变,正是符合了现代物业管理企业的经营理念和客户的更高需求,追求“以人为本”、“和谐共进”是现代物管企业的立业之本。
2.服务是物管企业不断发展的源泉所在
产品的质量是企业得以发展的主要动力,物业管理企业也只有依靠所提供的服务才能够赢得市场。只有提供优良的服务设备、热情的服务态度、娴熟的服务技能、完善的服务项目才能够满足客户多层次的需求,才能够在激烈的行业竞争中立于不败之地,专业的服务是推动物管企业不断发展的力量之源。
三、目前存在的主要问题
1.从业人员素质相对较低,具有专业素养的人才缺少。目前,我国大多数的物管企业仍旧属于劳动密集型的行业,从事的基本工作就是安全保卫、保洁和维护等,多数管理人员不仅学历偏低,而且专业不对口。物业管理的专业人才应该是集管理、房地产、法律等专业于一身的,而目前开设此专业的高校数量较少,而真正愿意从事该行业的专业人才更是少之甚少。真正发展现代物业管理行业,需要一批具备专业素质的职业经理人。
2.相关的行业法规制度尚不完善。由于物管公司所提供的各项服务都是基于与业主所签订的契约关系之上的,因此需要较为完善的行业法规及制度加以完善和保护双方的权利,依照合约履行义务。然而目前,我国尚未出台健全的物业管理法规制度,在现实生活中出现的各式纠纷,也无法完全做到有法可依,往往得不到及时解决。
3.物业服务性收费的标准问题尚未真正量化。物业服务性标准是物管企业和业主之间争执最大的问题之一,占相关投诉中的80%左右,不少业主认为物管公司收费较高,而且与开发商的关系也非同一般,造成简单问题复杂化。目前,部分省市已经制定了相关的管理办法,但是仍然存在着不足与漏洞,因此,推动物业管理服务具体办法与具体标准普及化是目前物业管理行业中亟待解决的问题之一。
四、需要解决的几个问题
1.建立和完善相关法律体系,明确当事人的权、责、利。物管行业是个新兴的行业,而且涉及的当事人较多,包括开发商、施工单位、物管企业和业主四方,关系复杂,相关的行业法规及制度较为滞后,已有的部分条例也尚不够完善,仅仅靠道德与公约的力量来约束当事人行为已略显单薄。如何保证每个当事人的权、责、利,需要强制性和权威性的法律体系的维护和赋予,推动相关法律法规的尽早出台是保护每个当事人的基本保证。
2.提高自身的服务质量是物管企业长盛不衰的内在原因。首先,要提高物管公司从业人员的自身素质,无论是直接的从业人员,还是管理人员,都要具备专业的职业素养,建立学习型团队,通过举办培训班,并且与其他兄弟公司联谊活动,取长补短,为客户提供最优良、最专业的服务。其次,要努力完善所提供的服务内容,推进全方位的服务项目,满足不同层次、不同年龄以及不同区域的业主需求。最后,健全社区文化,创建文明小区。
3.打造公平、和谐、有序的竞争环境。对物管公司实行资质评定和招标上岗的管理方法是营造公平、和谐、有序竞争环境的重要措施,通过相关的权威部门对各个物管公司包括,资金实力、人才数量和管理业绩等各方面进行资质评定,对不同档次的小区或楼宇予以不同资质的企业进行招标上岗。随着市场经济体系的日渐完善和发展,已逐渐进入了一个竞争的时代,任何行业都在不断的竞争中求得进步和发展,竞争使经济充满了活力,竞争使各种经济要素资源得到优化配置,打造公平、和谐、有序的竞争环境成为保证物管行业健康发展的外在动力。
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关键词：物业纠纷；一般要求；注意事项
中图分类号：D9 文献标识码：A
收录日期：2013年7月25日
随着城市房地产市场的繁荣，物业管理作为一种先进的管理模式，对城市住宅小区管理的专业化、科学化、现代化起到了重要作用。但因物业管理问题涉及面广、类型各不相同，同时物业管理中存在着多个民事主体，存在着错综复杂的法律关系、法律法规相对不够完善等原因，导致物业管理纠纷成为当前日益增多的群体纠纷和引人关注的社会热点问题之一。
物业纠纷实际上是物业管理服务关系纠纷，物业管理服务关系受我国合同法调整，故其本质上属于法律纠纷。随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、收费标准以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少和化解这类纠纷，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们关心的问题。
一、物业纠纷的概念
物业纠纷，是物业管理服务的相关当事人，围绕物业管理服务而产生的立场观点行为等方面的分歧或争议。从物业管理立法和物业纠纷的现实情况来看，我们可以对物业纠纷作狭义和广义两种理解。狭义的物业纠纷指物业管理区域内业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷，也即物业管理纠纷。广义的物业纠纷则指围绕物业及其管理服务而产生的矛盾纠纷，包括业主与开发商之间因物业的面积、质量、保修和配套设施设备等引起的商品房买卖纠纷，业主或者物业使用人与物业服务企业之间的物业管理服务纠纷，业主与业主之间因物业的使用维护保养而产生的纠纷，业主与业主委员会之间、业主委员会成员之间因物业小区自治事务产生的纠纷等。本文所探讨的物业纠纷仅指狭义的物业纠纷，即业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷。
二、物业纠纷的类型
关于物业纠纷的类型，目前理论界、实务部门有不同的理解。如中国人民大学周珂教授主编的《物业管理法教程》一书中，将其分为管理权纠纷、管理费纠纷、管理责任纠纷、代收代缴纠纷和其他纠纷五种类型；而奚晓明主编的《物业管理纠纷》一书则将其分为物业的维护与使用管理纠纷、物业服务标准纠纷、物业服务费收缴纠纷、紧急避险纠纷、人身伤害纠纷这五种类型。本文试图从多维角度对物业纠纷作如下分类：
（一）按照物业纠纷的法律性质分类，可以分为合同纠纷和侵权纠纷两大类。凡是当事人之间存在合同关系，围绕合同的效力、履行、变更、解除等产生的纠纷都属于合同纠纷，如业主与物业服务企业之间的物业管理服务产生的纠纷就属于合同纠纷。凡物业管理服务的相关当事人违反法律规定、分割他人合法权益而引发的纠纷，法律属性上就是侵权纠纷，如物业服务企业殴打业主、业主打砸物业服务企业办公场所等都属于此类。
（二）按引发纠纷的原因分类。可分为开发商遗留问题引发的纠纷、物业服务企业服务不到位引发的纠纷、业主不当行使权力引发的纠纷、业主拒交物业管理费等不配合物业管理引发的纠纷以及业主团体内部因自治事务引发的纠纷，等等。这是一种常见的分类方式，对探究物业纠纷的起因意义重大。实务部门和学术界在进行有关物业纠纷起因的剖析和纠纷类型统计时，常常以此分类为依据。
（三）按纠纷当事人身份不同分类。可以分为开发商与业主之间的纠纷、业主与物业服务企业之间的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷等。
三、物业纠纷的特点
从当前已经发生的物业纠纷来看，物业纠纷呈现以下特点：
（一）物业纠纷是一种新的纠纷形态。物业纠纷是伴随着我国城市住房制度的改革和房屋管理方式的转变而产生的新型纠纷形态，产生时间较短。就物业纠纷案件发展情况来看，这种纠纷于上世纪九十年代产生，但那时数量较少。2000年以来，特别是2003年《物业管理条例》颁布以来，纠纷数量才呈迅猛上升趋势。与传统民事纠纷不同，物业管理纠纷围绕建筑物区分所有权这种新型权利展开，与不动产的使用管理紧密相连。此外，从纠纷牵扯面广、法律关系错综复杂、纠纷解决面临机制和法律依据困境等方面来看，物业管理纠纷都体现出与其他纠纷不同的新特点。
（二）物业纠纷具有普遍性，且在短期内呈现持续增长的态势。调查表明，凡是采用社会化、专业化、市场化物业管理模式管理的住宅小区，无论物业的性质特点有何区别，物业纠纷都普遍存在，只不过是纠纷发生的数量、引发纠纷的原因、矛盾纠纷的激化程度等稍有不同而已。物业管理纠纷在短期内集中而且大规模爆发，其原因是错综复杂的，是综合性因素造成的。人们可以从立法滞后、业主素质参差不齐、自治能力较低、开发商违法违规、物业服务企业服务不到位、政府监管不力等多方面找出纠纷形成的根源。
（三）物业纠纷的群体性明显，容易引发，影响社会秩序和社会稳定。现代物业小区，业主人数众多，利益的分化与统合相互交织。物业管理纠纷，尤其是开发遗留问题、物业服务标准、收费休憩、公共设施的管理使用等业主利益的纠纷，由于处于相同的事件背景、有着共同的利益诉求，业主极易联合起来，结成利益共同体，通过群体行为进行抗争。
（四）物业纠纷解决难度大。物业管理纠纷绝大多数牵扯经济利益，各方当事人高度关注，纠纷通常具有群体性特点，现有法律难以为各方当事人乃至物业管理纠纷解决机构提供具体而明确的规则依据。物业管理纠纷属于新型纠纷，解决此类纠纷的知识储备、经验积累等尚有不足。凡此种种，增加了物业管理纠纷的解决难度。因此，在物业管理纠纷解决的实践中，传统人民调解组织在调解涉及巨大经济利益，专业性、技术性、涉法性较强的物业纠纷时，普遍感到力不从心，政府职能部门介入物业纠纷的行政调处时也有些棘手，仲裁机关和人民法院裁决物业纠纷案件时往往左右为难。
四、物业纠纷调解的一般要求和注意事项
（一）物业纠纷调解的一般要求
1、遵循调解工作的基本原则。即依据法律、法规、规章和政策进行调解，法律法规等没有明确规定的，可以依据社会主义道德进行调解；在双方当事人自愿平等的基础上进行调解；尊重当事人的诉讼权利，不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院；预防与调解并重的原则。
2、履行告之义务。即应在调解前告知纠纷当事人律师调解的性质、原则和效力以及当事人在调解活动中享有的权利和承担的义务。
3、了解纠纷事实。并据此促成当事人达成调解协议。调解应当通过向当事人双方询问、对当事人提供证据材料进行审核判断、向有关方面调查核实等多种途径，查明案件事实，分清各方责任，在此基础上，根据当事人的特点和纠纷性质、难易程度、发展变化的情况等，采取灵活多样的方式方法，开展耐心、细致的说服疏导工作，促使各方当事人互谅互让，消除隔阂，引导、帮助当事人达成解决纠纷的调解协议。
4、做好善后工作，履行解释、引导和督促职责。在调解过程中，对虽经调解但无法达成调解协议的物业纠纷案件，应当对纠纷当事人作出必要的解释说明，引导当事人通过理性的方式选择纠纷解决途径，对疑难复杂难以调解的纠纷，应报当事人民调解组织进行调解，对随时可能激化的矛盾纠纷，应当在采取必要的缓解疏导措施后，及时提交有关机关处理；对调解成功的物业纠纷，应当注意其履行情况。对经督促仍不履行调解协议的，应当告当事人可以请求居委会或基层人民政府处理，也可以就调解协议的履行、变更、撤销向人民法院。
（二）调解物业纠纷时应注意的事项
1、在有关物业费、物业公司收费标准等类似物业纠纷的调解中，为避免产生连锁反应，尽可能采取不公开方式调解。目前，因各种原因引发的物业纠纷最容易在物业管理费的收集和物业公司收费标准等问题上集中体现出来，物业管理费之争连续多年居物业纠纷之首。在现实的物业管理费纠纷中，欠费的业主一方往往人数众多，欠费的理由各不相同。不管是进行调解还是诉讼解决，物业服务企业普遍担心对部分业主的调解退让可能导致连锁反应，引发其他业主仿效，因而一般不予妥协，增加了以调解方式解决此类案件的难度。有鉴于此，在调解物业管理费、物业公司收费标准等类似物业纠纷案件时，一方面采取“分而调之”策略，尽量缩小业主一方的规模，或单个或分组分别与物业服务企业进行协调；另一方面采用不公开方式调解，避免业主之间的相互攀比、效仿，也避免信息在传递过程中的失真可能对此类纠纷的调解带来不利后果。
2、在对案件事实的掌握上，不必凡事非要弄个“水落石出”，只要把握纠纷案件的基本事实即可。对物业纠纷案件事实的认知过程，其实就是通过纠纷当事人的陈述、对相关证据的认定、进行必要的调查核实等途径，对发生在过去的案件事实进行艰难的回溯或再现的过程。在物业纠纷的许多场合，时过境迁，当事人的记忆模糊、证据的灭失等，只能接近纠纷的客观真实，而无法完全达到客观真实。因此，在调解物业纠纷案件时，完全可以按照“法律真实”的证明要求，根据现有证据材料，结合逻辑推理、经验法则（生活常理）对纠纷事实进行评判，并据此展开调解工作。
3、密切注意纠纷激化的苗头，通过调解活动防止纠纷激化。如前所述，物业纠纷具有群体性纠纷的特点，一旦调解处理不当、不及时，纠纷极易激化、升级，进而引发暴力冲突或，对物业小区的生活秩序和社会的和谐稳定造成严重破坏。因此，在调解物业纠纷时，应密切注意物业纠纷激化的苗头，坚持抓早、抓小、抓苗头，努力把矛盾纠纷化解在萌芽状态，消灭在激化之前。
4、及时调解，防止久调不结。就物业纠纷而言，发生纠纷的各方当事人生活在一个小区内，纠纷长期在小区内存在、蔓延，势必使当事人之间的权利义务关系或利益关系处于不确定或失衡状态，严重影响纠纷当事人权益甚至整个小区的物业管理服务，如物业管理费纠纷迟迟得不到解决，必然影响物业服务企业的正常运转，进而影响小区的物业管理服务；新老物业移交纠纷迟迟得不到解决，小区的物业管理服务必定大打折扣。故此，物业纠纷的调解“贵在及时”。
5、积极争取基层组织和社会各界的支持，为调解工作的顺利开展寻找资金、智力等多方面的资源。调解工作必须在基层政府组织和司法部门的领导下才能大有作为；只有获得社会各界的关心扶持，才能保证物业纠纷的较好解决。在必要时，可以吸纳会计师事实所、物业服务质量认证机构、价格评估机构等社会中介机构参与到物业纠纷的调解活动中来。
主要参考文献：
[1]章月萍.物业纠纷产生的原因及对策[J].福建商业高等专科学校学报，2008.4.
一、调整机制，明确职责，增强物业管理的整体合力
住宅小物业管理是城管理的重要组成部分，也是构建和谐社会的基础性工作。管委会各职能部门、各街道（镇），要将职能延伸到住宅小，充分发挥各部门职能作用，按照“分级负责，属地为主”的原则，建立以属地街道（镇）为主的，职能部门、街道（镇）、社三级物业管理体系，形成职责明确，多方联动的物业管理工作新机制。
（一）国土资源和房屋局负责物业行业监督管理，具体职责：制定全住宅小物业管理配套政策；物业企业资质初审及备案；住宅小首次专项维修资金归集、增值、使用管理；住宅小物业用房归集及备案登记；制定开发住宅小物业服务等级标准；协助物价部门核定住宅小物业收费标准；组织物业企业行业检查评比、培训和考核；会同街道（镇）协调处理物业管理中的矛盾纠纷；会同规划建设局、街道（镇）划分物业管理域，监督建设单位移交住宅小建设及管网设施资料；负责下达全商品房住宅小的年度维修资金使用计划。
（二）街道（镇）负责对辖内物业管理工作。具体职责：会同建设单位对前期物业服务企业的选聘；负责竣工住宅小的规划、建设、质监、管网等资料备案；受理核准建设单位或业主成立首届业主大会申请，参与组织成立业主大会筹备组，指导组织召开业主大会、业主委员会筹建、改选和换届；负责业主委员会的备案工作，出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案；监督、检查辖内物业服务企业的日常服务工作，按照《大连市物业管理企业检查考核管理办法》的规定对物业服务企业进行考核，并提出考核意见；负责辖内物业服务企业服务项目备案；督促住宅小业主委员会按照规定组织召开业主大会。业主委员会不按规定组织召开业主大会的，街道（镇）可责令其组织召开或直接组织业主召开业主大会；负责处理物业服务中的业主投诉工作；协调处理物业服务企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题；指导社居委会协助物业企业收取物业服务费；监督物业企业对维修资金的使用，并对住宅小物业企业上报年度维修项目计划进行初审，参与维修项目验收；定期对物业企业服务项目进行检查，监督物业企业定期对住宅小的公共部位、公共设施设备进行维护、保养、检查；指导住宅小物业服务招投标工作，监管物业项目的交接工作；及时制止住宅小内搭建违章建筑等行为。并向城管执法部门通报，由城管执法部门依法进行处罚。
（三）规划建设局具体负责：按规定在审批规划建筑方案时，对住宅小物业用房的位置、面积予以确定；监管建设单位履行保修期内的保修义务；将住宅小环卫、绿化、道路、停车场、门卫等设施配套建设纳入规划验收范畴。负责物业管理域的人防工程设施管理。
（四）城管与执法局负责：行使规划、建设、房产等专项执法职能；按规定查处住宅小内破墙开门（窗）、擅自改变建设工程规划许可证范围的违法建设行为；查处损绿毁绿行为；查处未经批准擅自搭建建筑物、构筑物及其它设施；清理查处户外广告、乱设摊点、乱堆乱放等行为。
（五）工商局负责：依据《户外广告登记管理规定》对住宅小内非法设置的户外广告进行处理；依据《无照经营查处取缔办法》对住宅小内的无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动等无照经营行为予以查处取缔；对利用住宅或车棚（库）、地下仓库作为经营（办公）场所、异地设立经营（办公）场所等，依据相关法律法规进行处理
（六）发展改革局负责：会同国土资源和房屋局制定与住宅物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；会同国土局对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目及收费标准进行监督；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解矛盾和纠纷；住宅小的各种设施管网的升级改造的立项工作。
（七）公安局负责：指导督促物业服务企业的保安人员开展安全防范工作；指导落实物业服务域内的安全防范设施建设；及时查处治安案件；督促物业企业做好治安协助工作；对物业服务域内堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型车辆的行为采取强制措施；对住宅小内外来人口和宠物饲养进行规范管理。
（八）财政局负责：对住宅房屋专项维修资金专户存储、分户管理、专款专用、以及资金的增值、使用、核算的监督；统筹解决动迁住宅小物业服务费补助和维修所需资金。
（九）环境保护局负责：对物业服务域及周边的污染源依法实施监督管理；负责物业服务域内的噪声、油烟、废气等超标行为的监督管理。
（十）质量技术监督局负责：对物业服务域内的电梯等特种设备进行安全监察；督促、监管做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；处理物业服务域内的特种设备事故。
（十一）教育卫生局负责：对物业服务域内二次供水的卫生监督管理。发挥爱卫会作用，指导住宅小居民开展好爱国卫生活动。
（十二）消防大队负责：指导辖公安派出所对物业服务域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
二、调整分工，理顺关系，搞好物业企业与专业公司分工
专业管理公司是住宅小设施管理的重要部门，按照专业分工，密切合作的原则，搞好住宅小各种配套设施及公共设施管理，理顺关系，分工协作，确保住宅小各种设施运行质量。
（一）供水设施管理。建筑物墙外一点五米以外的供水设施及用户室内明装水表，由供水单位负责维修管理。建筑物墙外一点五米以内的共用部分由物业公司负责。
（二）供电设施管理。高层住宅变电亭低压开关及以上、多层住宅楼前低压分电箱及以上、计费用电表由电业局负责维护、管理。
（三）排水设施管理。住宅小内地下排水设施，化粪池（含化粪池）以前管网设施及化粪池清污由排水公司负责清理维护和养护；化粪池至进户排水管网由物业公司负责。
（四）供热设施管理。采用集中供热的物业域，其公共供热管线及供热设备、设施均由集中供热专业公司负责维修、养护管理。供热公司也可委托物业企业代为维修、养护，其委托费用由委托单位承担
（五）燃气设施管理。管道燃气设施统一由燃气经营单位负责组织检查维修，其维修费用按产权界定承担。小内如发现有管线占压、损坏燃气管道、设施设备等异常现象，物业公司必须及时制止并报告燃气供应专业企业。
（六）环境卫生管理。住宅小内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小内其它道路及绿地、公共场地及楼内公共部位等，由物业企业负责。居民生活垃圾由物业企业从住宅楼运至垃圾转运站或与环卫部门商定的地点，垃圾清运由环卫管理部门运至垃圾处理场；非居民生活垃圾由环卫管理部门直接管理。
（七）绿地、公共广场设施管理。住宅小规划红线内的树木、绿地及绿地设施，由物业企业负责养护、管理。
（八）公安消防设施管理。市政供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查。室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。
（九）有线电视设施管理。有线电视设施及线路的维护、管理，由有线电视经营单位负责。
（十）住宅小内各种地下设施检查井、井盖的维护管理。由地下设施检查井（除排水设施检查井）的专业公司负责。也可委托物业企业维护、管理。
（十一）通讯、网线管理。住宅小内通讯、网线由经营单位维护至用户终端。
三、突出重点，系统研究，分类解决各类住宅小的物业服务存在问题
住宅小的物业管理工作，目前还处于规范和探索理顺之中。早期物业管理由于法规不健全，不同时期执行标准及管理模式不同，使得一些建之初建设的小积累了很多的矛盾和问题，影响百姓的日常生活。本着为百姓高度负责的精神，逐步解决住宅小存在的突出问题。
（一）做好小配套设施管理移交。做好住宅小高压电力设施维修养护工作。由规划建设局牵头，对住宅小高压电力设施及管网，组织维修改造，改造后按现行政策统一将资产移交给电业公司负责维修养护；自来水二次加压泵站尽早进行移交改造完善，确保百姓生活用水质量。新建住宅小在竣工验收前，应移交给专业公司管理的设施设备，必须在移交后方可办理竣工验收手续。（负责单位：规划局、城管与执法局，年底前完成）
（二）做好弃管住宅小的物业服务。按照属地管理原则，凡是没有选聘物业企业的住宅小和被弃管的住宅小，由属地街道（镇）组织业主选聘新的物业公司，对暂时选不到物业公司的暂由街道（镇）安排代管。（责任单位：各街道（镇），年底前完成）
（三）做好动迁住宅小物业管理。动迁房屋物业管理费统一按《大连经济技术开发动迁住宅物业费暂行管理办法》（开财基发〔〕号）文件核定，由各街道负责管理。国土资源和房屋局会同各街道（镇）做好动迁房屋域情况的确认工作，由各街道（镇）向财政局申请补贴资金。各街道（镇）严格管好物业费补贴资金，不准挪用、占用。动迁居民将动迁安置房屋转让变更后，新业主不再享受物业费补贴。
动迁房屋维修费。年以前建设的参照开发财政局年《关于开发动迁房和机关大厦、教师大厦物业维修管理问题的批示》意见，动迁房屋维修费由财政局按现行商品房维修资金标准和管理模式，设定虚拟账户，按银行五年最高存款利息标准确定维修资金额度，由国土资源和房屋局按照现行管理模式安排动迁房屋维修资金使用计划。
提高动迁住宅小建设标准，加强动迁小房屋建设质量监督，搞好设施配套。规范动迁住宅小的物业管理用房，凡新建动迁小，建设单位按照商品房小标准，提供物业管理用房。（责任单位：规划建设局、国土资源和房屋局、各街（镇），年底前完成）
（四）做好商品房住宅小房屋维修工作。国土资源和房屋局要进一步理顺商品房住宅小的维修程序,按照国家、省市规定制定维修资金使用及管理办法和维修管理使用配套办法，做好房屋维修资金保障工作。充分发挥街道社管理作用,监督管理物业企业对维修资金使用。凡物业企业报修事项及范围,由街道（镇）对年度维修计划进行审核，并对具体维修项目会同社、业主委员会进行联合验收，验收合格后，房产管理部门按程序拨付工程款。细化住宅专项维修资金使用范围，完善维修资金使用方式，建立维修计划上报备案制度，审计制度，确保房屋及其设备设施完全使用。各街道办事处应建立应急突发事故抢修资金，做为各种设施抢修费用。建立物业管理应急托管制度，对住宅小突发抢修事件，委托专业公司负责抢修，保障居民的正常生活。（责任单位：国土资源和房屋局，10月份前完成办法措施的制定）
（五）做好新建动迁房屋质量保修工作。国土资源和房屋局组织街道对全新建动迁住宅小进行普查摸底。将存在质量问题统一汇总分类，属于施工质量保修问题，由规划建设局负责落实该小的施工单位，限期进行维修，质监部门跟踪检查确保保修质量。住宅出现透寒等属于设计规范问题的由规划建设局制定维修方案，由属地街道办事处组织维修改造。进一步清理住宅小内无照经营工作，由工商局牵头，提出解决方案，各职能部门配合做好这项工作。（责任单位：规划局、工商局、国土资源和房屋局、各街道（镇），年底前完成）
（六）做好住宅小违章行为的整治工作。由属地街道（镇）牵头会同综合执法局、国土资源和房屋局全面清理住宅小违章行为。各街道组织社、物业公司逐个小进行调查并将情况通报城市综合执法局。组织联合查处，净化小环境。（责任单位：各街道（镇）、城管执法局、国土资源和房屋局、年底前完成）
（七）做好住宅小电梯专项资金管理工作。随着开发高层住宅增多，电梯维护、养护等问题已经显现，有些地方已经出现停运现象，为了尽早解决这一问题，避免出现停运现象，建立住宅小电梯维护专项资金，房地产开发企业按每部电梯10万元标准，为业主缴纳部分电梯专项维修费。由国土资源和房屋局统一招标选聘专业公司，实行辖统一维修、养护。国土资源和房屋局要建立统一台帐，做好资金监管。房地产开发商支付该费用可以列入成本。由国土资源和房屋局统一归集管理。具体实施由规划建设局和国土资源和房屋局联合制定具体实施意见。（责任单位：国土资源和房屋局，明年开始执行）
（八）做好物业费收缴协调工作。目前，影响物业企业发展主要问题，是物业收费难的问题。各街道（镇）帮助物业企业做好物业费收缴工作。协调法院定期在街道社设立小法庭，用法律手段解决物业收费难的问题。发挥社楼长作用，帮助企业做好物业服务宣传，动员业主主动交费，使住宅小物业管理步入良性循环轨道。发展改革局会同国土资源和房屋局，制定全物业管理等级标准和收费标准，提高住宅小的管理档次。
各街道（镇）积极协调各专业部门，探索建立社综合收费站，实现各种交费不出社。（责任单位：各街道（镇）、发展改革局、国土资源和房屋局）
（九）做好物业专项维修资金归集工作。调整维修资金归集方式。由现在业主办理产权证时缴纳，变为购房交易登记合同备案前缴纳。按住宅小开设住宅分账户，购房业主在到房产部门交易备案前，先到房管部门指定银行按规定标准交维修资金。否则，房产部门不给交易登记备案。（责任单位：国土资源和房屋局）
（十）做好早期住宅小改造规划。把改善早期小物业管理质量作为城建设的重要内容。争取用三年的时间，对年前建设小全面进行设施维修改造。由国土资源和房屋局系统提出组织实施方案，逐项、逐步进行实施。抓好这些民心工程。（责任单位：国土资源和房屋局、规划局、发改局）
四、加强监管，提高质量，切实抓好住宅小物业管理的规范运作
进一步加强住宅小物业管理基础工作建设，发挥业主委员会管理主体作用，提高物业企业服务水平和管理能力，规范开发企业、业主委员会,物业企业的工作行为,完善工作系统,使物业管理逐渐地步入良性循环轨道。
（一）规范新建住宅小的前期管理。凡达到规定规模的住宅小，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同作为办理商品房预售许可证的补充要件。前期物业服务企业要加强对住宅小建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向相关执法部门报告。
（二）规范物业资料交接。住宅小竣工交付前，建设单位要与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。同时向属地街道提供各种移交资料备案。水、电、暖等设施按照专业分工移交给专业公司。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和街道备案证明。
（三）规范业主委员会的运作。不论采取何种管理模式，所有住宅小都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的或不成立的，经业主大会同意，业主可将业主委员会的职责委托给物业管理域内的居民委员会组织实施，并报属地街道部门备案。为及时掌握了解业主意见，业主委员会可聘请社工作人员作为业主委员会执行联络员，负责街道、业主委员会、物业公司作用之间的协调与沟通。
（四）规范物业服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，并向街道（镇）社居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受相关部门以及业主、业主委员会的监督。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、所在街道和社居委会。在前期物业服务期间，物业服务企业退出物业服务项目且建设单位无法承担重新选聘负责的，由社居委会临时代为管理。
（六）规范农村都市新村物业管理。随着开发经济发展，凡各镇建设农民都市新村的村庄，参照城市物业管理规定，实施物业管理，业主委员会和村委会可以同为一个机构。
五、齐抓共管，多方扶持，推进和谐社建设
物业管理是一项复杂的社会系统工程，每一项事物影响百姓生活。各职能部门、街道（镇），发挥作用，多方扶持，全力推进和谐开发建设。
（一）进一步发挥各街道各部门在物业管理中的作用。要认真履行好分工责任，将住宅小的物业管理作为社建设的重要内容。各街道成立物业管理协调小组（可与城管科一套人马），要安排专人负责物业管理工作；管委会各职能部门按照分工要求，抓好工作落实。
（二）进一步抓好物业企业管理。国土资源和房屋局认真组织好培训工作，对街道社、物业企业从业人员定期组织培训，提高从业人员的业务素质；积极组织开展创新文明小活动，制定考核标准系统对物业企业和住宅小物业管理进行检查考核。组织现场经验交流会，增强从业人员的工作自觉性。
进一步规范物业企业管理行为，明确管理责任，发挥物业企业作用，对发生在小内的各种违法行为主动管理，及时向各有关部门报告。国土资源和房屋局合同街道（镇）制定严格考核标准，并实施动态考核。
（三）进一步扶持物业企业发展。凡由政府及职能部门承担的费用，不得转由业主或物业服务企业承担。各专业公司经营收费，不得向物业强行托收；物业企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。新建小竣工验收移交后，其未售房屋的物业服务费，由开发企业承担。物业企业办理物业用房使用、出租登记时，免征房产各种租赁税费。各街道及时按标准拨付动迁小物业管理费，保证小物业管理正常运行。
（四）进一步做好专业公司与物业服务公司交接。城管局、规划局、国土资源和房屋局按照业务分工，组织好与专业公司对住宅小管理设施的移交。国土资源和房屋局组织提交各种设施移交明细，城管局、规划局组织好与专业公司移交。移交后由各专业公司提出整改方案。供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等专业对口单位，负责好物业管理域内的设施维修养护工作，主动接受工作移交。
关键词：住宅小区；物业服务；业主满意度
一、郑州市住宅小区物业服务满意度现状
经过近十年的发展，目前我市取得物业服务资质证书的企业有460家，其中一级物业服务资质1家，二级物业服务资质4家，三级物业服务资质145家，四级物业服务资质122家，临时级物业服务资质188家，从业人员共2万余人，服务面积达到2000万平方米。物业服务的范围实现了从单一的住宅区向写字楼、商场、医院、学校等非住宅物业延伸，不少单位的自管房在房改后也逐步实行了物业服务。全市有700个2万平方米以上的住宅小区（大厦）、商场、办公楼，实行了物业服务， 较好地解决了城市管理由政府包揽一切的难题，一个社会化、专业化、市场化的物业服务新体制初步建立。我市物业服务的发展，有效地改善了城市面貌和群众的居住环境，促进了社会经济的协调发展。物业服务已经成为我市第三产业的重要组成部分，是发展第三产业新的增长点，为社会创造了更多的就业机会，同时也为社区稳定发挥了积极的作用。
二、郑州市住宅小区物业服务存在问题及原因
我市物业服务近几年得到了较快的发展，但由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业服务市场机制还不够健全，服务中还有不少薄弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。
1对《物业管理条例》的学习、宣传深度、广度不够
《物业管理条例》（国务院令第379号）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。这两年，市政府及市房管局等有关部门按照建设部的要求，通过多种形式，有计划地组织学习、宣传、贯彻《条例》，但是对《条例》的学习还不够深入，宣传也不够广泛，物业服务工作还未引起全社会的重视。
2房地产开发建设与物业服务职责不清，前期物业服务矛盾突出
由于对房地产开发企业缺乏有效的制约措施，目前郑州市新建项目前期物业服务公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公开公平的市场竞争机制尚不完善。房地产开发企业开发的项目，大部分是由其属下的物业服务企业管理，由于建设与服务职责不清，物业服务从属、依附、受制于房地产开发企业。
3物业服务企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重
目前，郑州市物业服务行业还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业服务企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。有些物业服务企业服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，服务中忽视业主的权益，不按合同、制度办事，服务质量和服务态度差，企业提供服务“缩水”，企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重.
4旧住宅区整治改造难，物业服务推进缓慢
目前，我市多数旧住宅区，特别是单位自管房院落、家属院等存在配套设施不全，建造档次低，公共活动场所和绿化面积不足等问题，这些旧住宅区，多数存在脏乱差等现象。对旧住宅区进行专项整治，实行物业服务，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。
三、提高郑州市住宅小区物业服务质量的对策
我市物业服务工作要认真宣传、贯彻、落实《物业管理条例》，加大监督服务力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力解决我市物业服务中存在的问题，重点抓好以下几个方面的工作：
1加强对《物业管理条例》的宣传
采取多形式、通过多渠道向社会宣传物业服务法律法规，扩大社会知晓面，增强宣传实效性，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉的贯彻执行《条例》。
2整顿和规范物业服务市场秩序
今年通过对物业服务企业开展年度考核和日常考评，结合企业信用档案的启动，进一步强化物业服务企业的服务意识、合同意识、竞争意识和品牌意识；加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度；大力开展诚信和职业道德教育，接受社会监督，完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，及时进行查处。
3协调公用事业单位的责任划分、落实“一户一表”
依据《条例》，明确物业服务企业与公用事业单位的责任划分，协调解决水电气暖等公用事业单位在相关费用的收取、相关管线维修等方面的责任。加强调查研究，进一步落实市政府关于水电气暖收费协调会精神，将落实“一户一表”视为一项民心工程，督促水电气暖主管部门拿出切实可行的“一户一表”改造具体方案，以解决目前的收费矛盾。
4加强队伍建设，全面提高从业人员素质
继续抓好物业服务企业多层次的人才培训，加强企业关键岗位和服务一线操作人员的技能培训，提高员工综合素质；加强物业服务专业人员管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，培养一批在行业内具有相当影响力，在物业服务经营管理和理论研究方面有突出成绩和较高造诣的本土物业服务专家和高级人才。
5推进旧住宅区物业服务
按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧住宅区的整治改造，通过综合整治改造，使旧住宅区达到“绿、美、静、安”适合物业服务的标准，切实改善我市居民的居住环境，从根本上改变城市面貌。
四、结 论
在激烈的市场竞争中，物业服务企业必须尽快转向真正的业主满意理念，使经营重点转移到以客户服务和提高业主满意度为中心来，并在物业服务过程中着眼于建立持久的竞争优势。为此物业服务企业各部门须相互合作、共同设计和执行有竞争力的业主价值传递系统，以满意业主的需要，并由此进一步加强业主的美誉度和忠诚度。业主满意度调查有助于企业提升服务品质、提升竞争力。随着社会的发展及物业服务行业各种层面上的因素趋向成熟，满意度测评体系将更完善，为物业服务行业的良性发展提供更多的支撑。
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甲方：银川z百货连锁超市有限公司
乙方：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对所租用的浩海、城市春天3号楼地下一层、2号楼地上第一层部分面积提供物业管理服务，双方就相关事宜订立本合同：
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
物业名称:新百连超浩海 城市春天超市
物业类型：商业物业
物业位置：宁夏银川市金凤区福州南街浩海城市春天2#、3#商网地下负一层及3#商网地上一层。
物业面积：4704平方米(实际面积以甲方与出租方最终确定的面积为准)
第二章 服务内容及质量
第二条 乙方提供的物业服务内容
1、物业建筑本体共用部位的维修、养护和管理;
2、对建筑本体共用设备设施(包括给排水系统、落水管、高压系统、安全监控设备、避雷装置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系统、给排水管道、变电房、地下排污泵加压供暖设备、配电系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3 、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、停车场)的维修、养护和管理。
4、公共环境(包括公共场地、建筑物共用部位)的清洁卫生、环境垃圾的收集、清运;为甲方协调安排日常垃圾放置点。
5、公共秩序维护，机动车辆、非机动车辆、自行车辆等的交通及停放管理;负责物业范围内的安全监控和巡视等保安工作。
6、制订物业服务工作计划并组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规制订物业服务的有关制度。包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。
7、乙方管理范围内需要与政府部门直接协调的工作及日常管理(包括：公安、消防、环卫、交通、城管、市政、园林绿化及自来水、电力、热力等部门)。
8、公共绿化、花木及设施、设备的养护和管理。
9、乙方的物业服务应当达到以下标准
(1)公共环境每天清扫一次，零星保洁两次，环境垃圾每天清运一次。遇雨雪天气及时清扫路面积水、积雪。
(2)疏导各类车辆有序停放，确保物业范围内交通畅通。
(3)发生突发事件及时报告甲方，并协助采取应急措施。
(4)对物业共用部位及共用设施设备定期检查，发现损坏及时维修，确保物业共用部位及共用设施设备正常运行。
(5)对物业范围内的公共下水管道、污水井、化粪池每半年检查一次，并根据检查情况适时清掏，确保正常使用。
(6)随时开展物业范围内的安全巡视。
第三章 费用及收取
第三条 物业服务费标准及支付方式
1、本合同约定的物业服务按物业面积收取物业服务费，收费标准为4.65元/平方米/月，乙方物业建筑面积为4074平方米，如物业面积有调整，则双方根据调整后的面积核算物业费。
2、本合同约定的物业服务费按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物业服务费发票，甲方收到发票后10日内向乙方支付当季度物业费，如遇节假日，付款时间顺延。
3、冬季供暖方式为：出租方接西夏热电厂集中供热。供暖费用标准以政府规定的供热费标准计收。
4、夏季制冷方式为：中央空调集中制冷，由出租方安装独立式中央空调且由乙方负责管理运行和费用。甲方每年向乙方缴纳 3 个月的空调费，即6月1日-8月30日。
5、空调制冷缴费标准为 10.5元/月/平方米
6、制冷时间为：9:00-21:00
7、制冷期室内温度：26℃+2℃
8、制冷费缴纳时间:每月15日前，乙方给甲方提供相应金额的物业发票，甲方收到发票后的10个工作日内向乙方支付制冷费，如因乙方制冷温度达不到规定温度，根据卖场记录按天扣除制冷费。如遇节假日，付款时间顺延。
9、乙方按照上述标准收取物业服务费用后，应按照合同约定的服务内容和服务标准提供服务。除本合同明确约定甲方应支付的物业费之外，甲方无责任向乙方支付其他任何费用。
第四章 权利及义务
第四条 甲方的权利和义务
1、维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业管理服务;
2、自觉遵守乙方关于物业管理的各项规章制度、办法和规定，按时足额向乙方缴纳物业费、空调费。协助乙方做好物业管理工作和宣传教育活动;
3、甲方产生的垃圾应在乙方指定的区域内存放，自行清运，保持环境卫生。
4、甲方可免费使用物业范围内的广场开展促销、展卖等活动，乙方不向甲方收取任何费用，但甲方每次活动需提前向乙方申请，活动结束后负责清扫场地。
5、自甲方在物业范围内开设的门店开业之日起一年内，甲方顾客可凭当日购物小票在物业范围内的停车场免费停车两小时;第二年顾客凭当日购物小票在停车场泊车时费用按指导价一半支付(即正常2元，按1元收取);
6、自行负责经营或使用区域内公共秩序、消防安全管理及关联责任。
7、公共部位立面、外立面未经乙方同意不得安装、张贴广告等宣传品。
8、甲方自行购置的设施设备的维护、保养、维修所产生的相关费用由甲方负责。
第五条 乙方的权利及义务
1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动;
2、对本物业的共用设施乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
3、物业范围内的指定由甲方使用的停车位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配货车辆收取通行费、泊位费等任何费用。乙方应在正常物业服务活动开展中维护甲方商场门前公共秩序，做到及时巡检、及时发现、及时整改。对商场进出口畅通做好服务工作;
4、乙方应确保甲方商场门口范围不被占用，以确保甲方商场的进出口畅通。5、乙方有权按本合同约定收取物业服务费、空调费，对本物业实施物业管理与服务。
6、尊重甲方正常经营的权利，乙方不得干涉甲方正当的经营活动。
7、依法行使政府职能部门赋予的权利，接受行政主管部门的监督制度，接受物业主管部门及有关政府行政部门的监督、指导，听取合理化建议和意见，不断改进工作。
8、乙方承担物业服务区域中物业设施设备在保修期内的维保工作责任;接受物业使用人的委托对包括但不限于空调系统、高低压配电系统、消防系统、给排水系统等设施、设备的大修、更新、改造。
9、因甲方不配合乙方的管理导致被相关部门(包括公安、消防、城管)处以罚款、警告或其他处罚的，甲方负责解决并承担全部责任;因乙方未能履行职责导致被相关部门(包括公安、消防、城管)处以罚款、警告或其他处罚的，或导致甲方停业的，乙方负责解决并承担由此给甲方带来的全部经济损失。
第五章 装修管理
第六条 装修水电费
装修期间所产生的水电费用由甲方自行承担。
第七条 装修管理规定
商网装修，必须遵守以下规定：
1、装修开始前，甲方需到乙方处办理相关装修手续，并提交装修方案及设计图纸，配合乙方做好对装修方的管理及监督工作;
2、甲方应在施工前,将涉及消防、空调、给排水及电气线路改动的相关图纸说明,提交乙方备案申请，由乙方依据相关规定、规范，并会同开发单位讨论、许可的条件下方可施工，否则，造成的相关损失及连带责任全部由甲方自行承担;
3、所有电器的安装都应遵照供电的有关规定，所有线路必须套管入盒;
4、除出租方所提供指定的门头牌匾位置、安放空调压缩机、空调外挂机的位置以外，其他位置一律不得装设店徽或标牌、广告牌(超市内除外);
5 、出入通道不得占用公共区域，不能阻挡消防通道、防火门、紧急出口、指示灯、消防栓等;
6 、甲方装修对所有设施要采取有效的保护，保障公共设施不受损坏;
7、甲方应确保在装修过程中对商场的公共设备、设施及装修不造成任何损坏，若有损坏，将由甲方承担修复费用;
8、施工过程中，所有材料、工具及废物等在任何时候都必须限制在商场内，不得占用任何公共地方。所有商场内的装修垃圾必须袋装由甲方自行清运;
9、装修完成后，甲方以书面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全检查。
第八条 装修违章处理
1、 如需改动公共设施设备，须以书面形式提前向乙方进行申请，由乙方会同相关部门予以明确;如甲方在未批准的前提下自行改造，造成公共设施设备损坏、毁坏的,则须承担相关维修责任及连带责任;情节严重且造成损失的，需接受行业主管部门的行政处罚，并承担违约责任。并向乙方支付xx 元违约金;
2、 装修垃圾未及时清运的，限期清运或堆放于指定位置，违者造成城管行政部门处罚的由甲方承担全部责任;
3、装修期间影响到其他商户的，必须及时整改，否则造成的相关损失及连带责任全部由甲方承担。
第六章 消防安全管理
第九条 消防安全管理
1、乙方应按国家法律法规要求管理、维护物业范围内应由乙方负责的各项设施设备，物业范围内的消防控制室应派人24小时值守;如遇有关部门对甲方商场内的消防设施设备等进行检查时，乙方应提供无条件的配合。
2、除物业出租方按设计要求按照配备的消防设施设备外，甲方按所需配备必要的消防设备器材，定期检查维修，并在有效期结束前使用,及时更换需要的材料。
3、甲方装修期间需指定一名消防安全管理责任人，必须配合乙方执行和完成各项消防工作。
4、甲方应当经常对超市内的工作人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的培训，使其都能掌握和使用所配备的消防设施和器材。
5、乙方负责定期对本物业内部消防设施进行检查，主动配合有关消防监督机关和甲方对超市内消防工作的检查、监督。
6、甲方有义务参加消防主管部门和甲方组织的消防演习及宣传活动。
7、按照国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务承担相应的法律责任。
【关键词】业主；侵犯建筑物共有权；开发商；享有诉权
前言
随着我国住房制度的改革，使得一些新型法律事务出现；建筑物区分所有权制度在《物权法》中首次以立法形态出现，但在实施过程中，我们不难发现仍有大量的现实问题未能解决。为此，最高人民法院在2009年5月公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，专门就司法实践中存在的一些争议比较大的，立法规定比较原则的问题进行了司法解释，在这个司法解释中谈到了如何认定业主、如何认定业主建筑物专有部分和共有部分的标准，以及业主行使建筑物区分所有权的限制。但是就如何正确行使建筑物区分所有权，以及谁有权在建筑物共有权受侵害时向法院提讼，即诉讼资格确认仍存在较大争议。笔者试图对这一问题进行探讨，以期确认开发商享有这种诉权。
一、关于建筑物区分所有权争议在审判实践中情况
现有涉及建筑物区分所有权一些纠纷的实际处理情况如下：
1.业主擅自装修，住房管理人作为原告胜诉。[1]
2006年7月17日，北京市朝阳区人民法院判决了14个案件。原告诉称：被告擅自进行住宅装修，拆除房屋窗下墙，以用于经营活动，违反了建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。作为房屋管理者，原告为了楼房安全及维护楼房外观形象，请求判令被告将拆改的房屋窗下墙恢复原状或进行加固处理，使之符合安全要求。朝阳区人民法院判决支持原告诉讼请求
2.业委会三业主，确认建筑物外墙归全体业主所有，业委会胜诉。[2]
《民事审判指导与参考》总第35集刊登出了《居民住宅小区的外墙面所有权属于谁》文章，通过介绍案情、审判裁决结果及其分析裁决理由，最高人民法院民一庭认为：居民住宅小区外墙面属于全体业主共有，故业主委会员诉三居民要求他们上缴外墙租金租金收益的要求合理合法。此案例表明，业委会可以就业主侵犯建筑物共有权的行为提讼。
3.业主委员会侵权单位，因主体资格受限被驳回。[3]
成铭大厦业主委员会以北京市轨道交通建设管理有限公司在北京市地铁4号线在西直门站施工过程中侵占了成铭大厦业主共有用地为由，向法院要求被告赔偿损失。北京市第一中级人民法院以业主委员会属于业主团体自治管理性质的组织，其权利基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，业主委员会自身对物业并不具有实体权利。此案的相对方并非业主，业主委员会对该事项并无法定的管理权。裁定驳回。
4.业委会诉业主缴纳物业管理费，法院认定其主体资格不符驳回。[4]
长沙城宇大厦业委会向法院部分业主，要求判决业主缴纳物业管理费，但雨花区法院受理此案后，认为城宇大厦业委会法律地位不明确，没有状告业主的资格，故驳回。
综观上述案例可见，就谁有资格向法院提讼来维护业主共同利益，仍具争议。
二、现行相关法律、法规规定
1.物权法第70、71、77、78、83条规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。规定业主大会和业主委员对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。[5]
2.最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、4、7、10、12、15条中规定了业主享有的建筑物区分所有权，并认定为业主基于专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但以不违反法律、法规、管理规约，不得损害他人合法权益为前提。第十五条又以列举方式规定了属于物权法第83条规定的损害他人合法权益的行为。
3.我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条、《建设工程质量管理条例》第40条，以及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条等规定了建设工程保修的最低期限，作为开发商对业主承担保修的期则是从开发商将房屋交付至住户之日起算起。开发商在将房屋交付给住户后，其对房屋质量仍是第一责任人。那么为了维护房屋质量，开发商必须关注购房者是否根据《住宅使用说明书》和根据我国的法律法规来合理地使用住宅。
4.《物业管理条例》和其实施办法、司法解释。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，物业服务企业可以就实施妨害物业服务与管理的行为请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，向法院提讼，法院予以支持。但就物业服务企业是否有权利就业主侵害建筑物共有权实施行为提权亦没有规定。
三、开发商面临的问题及解决方案
从现有各种著述来看，就开发商是否可以对业主不当使用建筑物共有部分，如在外墙上安装上卫星接收器，安装其他随着物如热水器，更有夸张的是还在外墙外搭建小型洗衣房等 。有些法院认为虽然根据开发商向业主提供的《住宅质量保证书》中约定的保修期是5年，但其前提是正常使用。那么上述所述的情形是否属于业主正常使用呢？有些业主认为，其他业主的上述不当行为致使整幢建筑物外墙的防渗漏和保湿功能受损，并非是其自身行为造成，因此，开发商作为第一责任人其应当先行承担修复的权利，而后向实施不当行为的业主追偿。
但是根据现有的《中华人民共和国侵权责任法》以及现有的《物权法》来看，均未赋予开发商向业主提讼的权利。有人认为，开发商的这一行为是基于商品房买卖合同衍生的一种权利，但有人则认为开发商在此处承担的责任是一种被动的保修责任，如果没有业主向其主张保修权利，则开发商不存在实际损失，因此开发商只能在实际损害发生后方能享有诉权。有些人认为开发商可以在商品房买卖合同中通过合同约定的方式，来限制业主实施侵犯建筑物共有权的行为。
综观我国现有的物权法第83条之规定，即业主大会和业主委员对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、
排除妨害、赔偿损失。但另一方面，又认为业主大会和业主委员会仅是自治性管理团体，没有财产用于承担法律不利后果为由而否认其享有诉权。笔者认为：“权利保护是权利实现的特殊环节，权利人在基础权利受侵害时，可以获得救济权利，并通过救济程序行使救济，恢复和确保受侵害的基础权利的利益。”[6]因此，笔者认为没有诉权的保证，则业主大会和业主委员会所述的管理职责是无法正常进行或者其所实施的管理效能是有限的。
作为开发商而言，其作为承担义务的主体，则其相对应的应当享有诉讼的权利，不能因为开发商不是业主就否认其有诉权。
四、结语
为了更好地维护业主的合法权益，亦为了维护开发商的合法权益，本人认为有必要确认和授予开发商在其未住宅销售完毕及在其保修期内，其有权就部分业主所实施的侵害建筑物区分共有权行为提讼。
参考文献：
[1]《长沙业委会诉业主第一案引争议 想当原告没资格》 长沙晚报 2011.4.27
