时间：2023-08-28 16:57:11
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产法律法规知识，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产法；课程建设；措施
中图分类号：G4
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地产法课程教学目标
“房地产法”是我校房地产开发与管理专业的专业基础课，也是本专业的核心课程之一。本课程的教学目的在于培养学生在房地产方面的相关知识，了解房地产法的体系；熟悉房地产法的基本知识，基本理论和基本方法；掌握房地产法的调整范围和特征，房地产开发的主要环节及相关法律的规定，房产交易的主要法律制度制度。从而培养学生运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题的能力。
房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。
2房地产法课程建设的必要性
2.1房地产行业的人才需要
过去十几年，我国房地产业高速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。目前我国城市化水平约为50%，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑，形成了对房地产开发管理人才的大量需求。随着房地产市场的发展，房地产企业对人才的需求迅猛增长。从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量居前列。作为当今的房地产专业人才，不仅仅需要具备相关的专业知识与技能，还需要掌握一定的相关法律知识，这样才能适应房地产开发、房地产策划及房地产经纪工作。在以往的教学中，通过对一些毕业生的跟踪调查，我们发现在从事诸如房地产销售等中介行业工作时，经常会涉及到相关法律知识。可见物业管理法规课程教学的实用性，因此在物业管理教学的过程中加强行物业管理法规课程的建设革，帮助学生更好的学习相关法律知识有很大的必要性。
2.2从房地产法课程的教学内容分析
我国当前的房地产行业正在飞速发展，在它走向成熟和完善的过程中，房地产管理方面的法律法规也在不断地进行着更新与完善，而我们的教材总是存在滞后性，造成教学内容难以适应现实需要。我国的房地产专业起步相对较晚，相关的专业教学设备及教学资源也不完善。在实际教学工作中，相应的教学教材和案例都比较少，这就给房地产法教学带来了很大的困难。
2.3从房地产法课程的教学方法上分析
我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。
3房地产法课程建设措施
3.1建设教学团队
专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。
3.2拓展教学内容
房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系。在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。
3.3改革教学方法
房地产法不是一门很强理论的学科，更重要的是实践，与人们的生活息息相关，房地产法的教学按照一般的法律法规的传授方法，很难让学生真正理解掌握，必须使用案例教学法将干涩的房地产法律知识和理论与生活中发生的事情相结合，是学生能够将原本抽象法律运用变成形象具体的运用，从而更好理解掌握所学到的法律知识，更主要的是在今后的生活之中学生能够用这样的法律知识解决生活之中的问题。一般现在的教学主要是以教为中心，整个课堂教学都是以教师为中心，应当转变过去的教学模式，变成学为中心，将学生变成课堂的主体，增加教师与学生的互动频率，从而能激发学生对知识学习的热情和兴趣，最终使学习变成轻松的事情。
3.4建设教学资源
房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。
3.5完善考核评价
由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。
参考文献
[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）.
[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报，2002，（9）.
随着中国房地产业的快速发展，物业管理行业越来越发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化，物业管理中涉及的法律主体十分广泛，法律关系非常复杂，因此，物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法，还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法；物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。因此，要在有限的课时内完成教学任务，并使学生掌握且能在实际中灵活运用，必须结合本科生的特点，采取恰当的教学方法。
一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析
“物业管理法规与政策” 是我校物业管理专业的专业必修课，是专业核心课程之一。通过本课程的学习，要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度，明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任；掌握业主自治管理的内涵，物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序，帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益，以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质，但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端，难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。（1）课堂教学采用封闭的理论教学的方式，学生对现实社会经济环境，对实际房地产经济活动缺乏感性认识，学生实习时目的性差，很难做到有的放矢地主动参与。（2）课堂教学中，教师作为传授知识的主角，把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识，其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上，而不是今后实际工作需求的，陷入了记笔记―抄笔记（甚至复印笔记）―考笔记―忘笔记的不良循环，学生不主动参与，这样的教学束缚了学生的思维，难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力，社会适应性差。（3）教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容主要以解释法律条文的为主，教学内容缺乏生动性、实际性，学生容易产生厌学情绪。（4）满堂灌教学，重理论轻实践，课堂上技能操作训练很少，课后的社会实践更是缺乏，学生只有理论知识，但运用知识解决问题能力弱，受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练，难以培养自觉的法律意识，很难达到课程教学目的。
综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据物业管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。
二、物业管理法规与政策课程教学改革探索
1.拓展教学内容，增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标，设计课程内容，以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线，主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容，重点简述物业服务公司、业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系，以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中，根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷，采用讨论的方式与学生共同进行法律分析，并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣，增强学生解决实际问题的能力。
2.改革教学方法，引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。
物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法，能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。
3.改善教学手段，运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用，在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量；在有限的课堂空间范围内，扩大了学生的视野，提高了学生的学习兴趣。
三、物业管理法规与政策考试改革探索
关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策
一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题
随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：
（一）从业人员专业素养低
房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同
不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
（二）监督法规不完善
目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1―3人组成，主要从事房屋信息的登记、办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。
（三）政府部门监管难度大
当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。
（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营
当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。
二、规范中小城市房地产经纪行业的对策
（一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质
房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。
（二）完善监督法规
要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。
（四）整顿行业内部秩序
建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。
在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。
参考文献：
【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》
【关键词】房地产；证券化；发展现状
一、我国房地证券化发展的现状
（1）房地产抵押债权证券化的发展现状。随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国的住房抵押贷款证券化只算是刚启蒙，需要适宜的发展条件和更努力的探索。其现状主要表现为：第一，我国债券市场的规模小，流动性不足以及信息披露失真等现状制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大。并且，目前我国债券市场缺乏流动性，大多数债券只能以私募的方式发行，不能公开上市交易。第二，住房抵押贷款信贷资产的规模小。作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款，由于目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展。第三，投资者的结构性缺陷。抵押贷款证券是一种结构非常复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而导致其购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。（2）房地产投资权益证券化的发展现状。我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。其现状主要表现为：第一，房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，大部分企业从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。第二，房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房地产债券基本上还处于初步发展阶段。
二、我国当前房地产证券化运行存在的一些问题
（1）缺乏专业性人才，在房地产证券化认识上很局限。房地产证券化业务是一项综合性强、涉及面广并且专业分工又极其细致的一种业务，其需要专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才。但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求。（2）个人信用制度不健全。房地产资产证券化的顺利进行要以良好的信用基础为前提条件。而目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是背道而行的。（3）相关法律法规的不健全。房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程，房地产证券化过程中涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者等，并且房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。但是，我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定，这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现的时间不长，实施过程中难免存在诸多困难。（4）配套的金融中介设施不完善。房地产证券化整个实施过程中需要配套的完善的金融中介组织通过会计、审计和税收等方式为之服务，可是我国当前阶段市场主体水平还未达到如此的完善阶段。特别是我国的资信评级机构独立性差，投资者对资信评级机构认识不足，这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心日中没什么影响力，资信评级无法发挥其应有的作用。（5）房地产金融市场的一级市场不够发达，交易不够活跃。长期以来我国实行福利住房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场缺乏为其解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾的二级市场，从而导致房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。
三、推进我国房地产证券化的顺利发展的建议
（1）加强专业人才的培养。我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段。一方面，我国国内的相关机构要加强与国际机构的合作，或者设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才并对人才定期进行相关培训，促进更多人学习国外先进的经济技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。另一方面，可以对相关证书进行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。（2）建立并完善个人信用制度。我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模。（3）完善房地产证券化的相关法律法规。房地产证券化过程离不开政府的适度管理和法制的保障。政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化给予大力支持并加强有效管理。要求对我国现行《证券法》等进行修改，还要对《土地法》、《房地产法》等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康、有序地发展。（4）规范和完善金融中介机构。规范房地产证券化涉及到的房地产开发商、银行、担保、保险、信用评级等中介服务机构，严格遵守法规，提高中介机构的服务质量，帮助广大投资者在受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约时，能够及时、准确、完整地得到有关信息资料，提高证券化的透明度和效率。（5）大力发展房地产金融市场的二级市场。根据西方发达国家的经验和我国的实际情况，我国要迅速改变单一的房地产开发信贷，大力发展个人消费信贷，同时，必须大力发展房地产抵押贷款市场，建立和发展房地产金融二级市场，增加证券品种，有步骤地实行抵押贷款证券化．活跃房地产流通市场。
纵观我国经济发展之迅速，房地产泡沫现象之严重，房地产证券化的良好发展已逐渐成为我国经济发展不可忽视的一步。相信我国通过逐步的健全各项体制法规、竭力开发并发展各种经济技术等，房地产证券化在我国的全面发展指日可待。
参考文献
[1]赵颖．我国房地产资产证券化问题思考[J]．现代商业．2010（29）
[2]李天华．论我国房地产证券化的问题及对策[D]．华中师范大学．2000
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
关键词： 房产；不动产；房产登记
Key words: estate；real estate；real estate registration
中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。
1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题
不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。
我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。
当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。
我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。
1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。
1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。
1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。
2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。
2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。
2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。
综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！
参考文献：
[1]陈信勇.房地产法原理[M]，浙江大学出版社2002.
[2]曲珍英.房产登记的法理和登记机关的选择[J]，政法论从，2000（2）.
【关键词】房屋产权；档案管理
一、房地产权属档案管理存在的主要问题
（一）对于房地产权属档案的管理，缺乏统一的规范性文件
1.现行文件过于笼统，缺乏操作性。随着房地产业和住房商品化的迅猛发展，房地产权属档案变得越来越重要，档案数量也越来越多，单靠传统的管理方式和管理手段已远远不能适应新形势发展的需要。利用现代化技术设备、服务手段和科学的管理方法，实现房地产权属档案管理现代化已是必然趋势。而标准化是现代化的基础，在房地产权属档案管理工作中推行标准化，是房地产权属档案实现现代化管理的首要前提，也是做好房地产权属档案管理工作的必要条件。目前，在实际工作中，房地产权属档案管理的依据仍然是2001年建设部颁布的《城市房地产权属档案管理办法》。《城市房地产权属档案管理办法》从房地产权属档案的收集、整理和利用等几个方面对房地产权属档案的管理工作进行了规定，但只限于宏观层面，缺乏对具体工作的指导。目前的实际工作情况是，服务中心窗口受理业务时收什么材料，档案室就存什么材料，对于档案材料是否齐全、是否规范、是否准确，还缺少统一的标准。
2.保管期限不明确，致使档案库房紧张。《城市房地产权属档案管理办法》规定：房地产权属档案应以丘为单元建档，以房地产权利人为全宗立卷。但在实际工作中是以房号为单元建档，将权利人的所有权登记档案、所有权转移登记档案、他项权登记档案、他项权注销登记档案都集中在一起，合并组成一卷。由于房地产权属档案保管期限的不明确，无法开展鉴定、销毁工作。如他项权注销登记、拆迁房屋注销登记、房改房注销登记等利用率不高的注销档案材料也会占用一定的空间。因此，房地产权属档案出现了有增无减的现象，必将导致档案库房空间的资源短缺。
（三）对房地产权属档案管理人员业务培训不到位
由于房地产交易与权属登记是流程式服务，按规定一般的流程是“受理-初审-缴纳税费-审批-发证-归档”。每个环节都有各自的职责、相应的业务规范。因此，每一宗不同类型的业务所形成的文件材料也各有不同。所以，房地产权属档案的内容和管理方法具有不同于其他档案工作的专业性。这就使得房地产权属档案管理人员既要具有一定的档案管理知识，又要了解一些测绘、法律等相关的专业知识，还要懂得每一类权属登记流程中要形成的文件材料。因此，针对档案管理人员的业务培训工作是非常重要的，但现实情况却是这方面培训工作不到位。
二、现阶段怎样好房屋产权档案管理
（一）充分认识房屋产权档案的特点
第一，政策性。目前，我国房屋产权类别众多，包括全民所有、集体所有、个人私有、共有房产以及军产、外产、中外合资产、股份制房产等。在这些房产中，产权来源、实用性质、使用人、管理方式等各不一样，使用的政策也各不相同，不仅涉及到所有权、适用权政策，涉及到国家、集体、个人三方面的利益，还涉及到侨务、统战、对外关系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房产档案具有鲜明的政策性。第二，法制性。房产档案管理是一项法制性很强的工作，要求遵循《宪法》、《房地产法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《继承法》、《企业法》、《合同法》、《城市规划法》、《档案法》等法律法规的相关规定。因此，房屋产权档案在利用过程中，必须依法办事，严格遵从以法制指导工作实践的工作要求。第三，动态性。房屋及房屋所有权不是一成不变的，而是随着房屋的改扩建、拆迁、房屋的继承、赠予、买卖等在不断地变化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步转向社会化、商品化，房屋和房屋产权的变化日趋频繁。房屋产权档案作为房屋变化中的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权的变化而变化，全面真实地反映房屋变化的全貌，保证其利用价值的实现。这就决定了房产档案的动态管理，档案利用的动态性。第四，时效性。房屋产权档案中记载的房屋所有权人取得房产的时间、房屋转移时间、房屋权属证件载名的确权日期为发生法律效力的权属确立日期；办理房屋初始登记和产权转移及房屋变更登记时的时间是法律效力时间，这些都即为划分权益归属的法定时效依据。
（二）拓宽房屋产权档案的收集渠道
绥化市房产管理处档案室是具有科技事业档案管理国家二级资质的综合性档案室，馆藏房屋产权档案15万卷，包括房屋买卖、赠与和交换档案、房屋仲载档案、房产接管档案、经营租赁档案、房屋拆迁档案、房屋登记发证记录薄册等。多年来，绥化市房屋产权管理处加大收集力度，拓宽收集渠道，将分散在各机关、团体、企业事业单位和个人手中的具有保存价值的房屋产权文件材料收集齐全完整。主要通过房产登记，全面收集产权档案资料；通过办理产权转移、变更登记，收集产权移动与变更材料；通过办理商品房产权登记，收集产权资料；通过房地产开发和拆迁城市规划部门，收集房屋拆迁、安置及房屋增籍和注销登记资料；通过司法、仲裁等部门，收集具有法律凭证的房屋产权档案资料。
（三）以开展房屋产权档案公开查询为切入点，促进房地产档案事业的全面发展
随着计算机技术在房屋产权档案工作中的普及应用，建立房屋产权档案信息网络，开展房屋产权档案公开查询，构建开发房屋权档案信息资源的社会性形式，是提高房屋产权档案管理、促进房地产档案事业发展的必然结果。
首先，房屋产权档案的利用工作对整个房地产档案工作有着带动和检验的作用。开展房屋产权档案公开查询工作，必然向其他房屋产权业务工作提出相应的要求，只有提高房屋产权档案整理、鉴定、保管工作的质量，才能满足社会各方面利用房屋产权档案的需要。通过利用工作反馈的要求，发现档案工作的薄弱环节与不足之处。其次，开展房屋产权档案公开查询是对档案工作最有效、最实际的宣传。利用工作是档案工作联系群众、服务群众、密切群众的纽带，通过开展房屋产权档案公开查询，可以提高人们对房屋产权档案的价值和房屋产权档案工作重要性的认识，扩大社会影响，为争取各方面的重视和支持，给档案工作的发展创造了客观条件。再次，房屋产权档案的公开查询，有利于反映房屋产权管理部门的实际工作水平和工作成果。房屋产权档案作为房地产行政管理工作的一部分，直接反映了房屋产权管理部门在进行房地产管理活动中的工作水平，是房地产部门的“脸面”工程。利用者通过对档案的利用，可以了解到该单位实际工作的情况，反映出该单位的工作作风与工作水平。
（四）提高房屋产权档案管理人员的综合素质
第一，房屋产权档案管理人员必须要具有马列主义理论知识，了解掌握党和政府在房屋管理方面制定的各种法律法规和政策；具有良好的职业道德，树立全心全意为经济建设服务的思想，爱岗敬业，扎实工作。第二，房屋产权档案管理人员既要熟悉档案专业知识和技能，又要有法律、测绘等相关学科的专业知识；密切与产权部门、交易部门、测绘部门等业务科室的联系，做到嘴勤、多问，眼勤、多看，脑勤、多思考。第三，房屋产权档案管理人员要有相关的房地产管理基础知识，熟悉和掌握本单位管理工作的任务。既要熟悉家底，做到心中有数；又要介绍家底，了解利用者的需求，抓住利用者的心理，根据利用者的需求，不断改变服务方式，迅速而准确地为利用者提供利用线索，提高查全率和查准率，促进档案利用工作。第四，房屋产权档案管理人员要加强知识更新，强化自身素质，用现代科技知识来武装自己，学习掌握现代化管理知识和应用技术，改变过去的经验型管理方式，实现向科技型管理方式转变。
参考文献：
[1]尹振芳.强化房屋产权档案管理意识之我见[J].兰台内外.2013（06）
[2]姚桂杰.小议房屋产权档案建设[J].兰台内外.2012（06）
关键词：房地产开发企业；档案管理；对策。
作为专业档案之一的房地产档案，是企业在生产、经营和管理活动中的真实记载，具有重要的保存价值和利用价值。房地产档案是其生产经营的必备基础资料，更是其长远发展、掌握市场主动不可缺少的参考依据，因此越来越受到开发企业的重视。
一、房地产档案的基本特点
房地产档案有其一般档案的共性，也有其特殊性【1】。一是综合性强，范围与内容广。从归档范围看，有前期准备过程中形成的材料，包括可行性论证、勘察设计、征地动迁等；有建设过程中形成的材料，包括施工建设、竣工验收、交付使用等；有服务过程中形成的材料，包括销售、售后等。从档案内容看，涵盖了文书档案内容、工程技术内容、经济核算内容、科技档案内容等。二是关联性强，归档时间跨度大。房地产档案的归档时间较长，时间跨度较大。一个普通的单体项目，从立项、定点、决策等前期工作到施工建设、竣工验收、销售及售后服务，要经过两年左右时间，分期分批开发的综合项目时间则更长。每个项目的资料，不论是哪一年形成的，都必须归到该项目的房产档案中，不受时间限制。三是资料来源广，归档涉及部门与人员多。房地产产品是房屋【2】，既涉及生产领域，又涉及流通领域。从涉及部门看，涉及发改、土地、规划、房管、市政、管网配套等多个部门。从涉及人员看，购房者在获得房屋后，对房屋的结构、产权关系、水电气暖、宽带等配套设施的基本信息都要掌握，以便日后维修。从开发企业内部看，涉及各个科室或相关的下属企业、合作单位等。四是利用率高，价值性大。房地产属于不动产，价值高，在单位或个人财产构成中都占有重要地位。因此，房地产档案的有无，记载是否准确全面，保管的好坏，都将对产权人产生一定的甚至是巨大的影响，因一纸档案而免受损失几百元甚至是几十万的实例，就是房地产档案价值性的最好例证。
二、档案管理在开发经营中的作用
“档案的价值在于利用”。房地产档案具有多重作用，这是该档案本身属性所决定的【3】。一是有助于化解纠纷。房地产档案是产权产籍管理活动中形成的权证、契约、文件、图表、账册等不同形式和载体的记录，其内容具有客观的证据作用，具有法律效力。这些档案资料可为日后的纠纷处理提供具有法律作用的重要证据，这也是房地产档案最重要的作用。二是有助于规范管理。房地产档案管理是企业管理的重要组成部分，涉及对内对外两个方面，对外涉及政府部门和有经济往来的合作单位，对内是企业内部和员工。在日常管理中，加强档案管理的科学化和规范化，能够准确掌握基本数据、理清各方面关系、高效解决存在问题。三是有助于开发决策。房地产市场作为一个周期性强的市场，其发展呈阶段性，开发企业只有充分掌握市场周期和阶段规律，才能有预见性作出科学决策。一份年代较长、整理规范的房地产档案，反映了市场的真实情况及变化规律，可以帮助企业理清发展规律。四是有助于市场定位。房地产产品具有明显的地域特点，区域内的经济状况、消费水平和生活习惯对房地产品类的需求起重要作用。开发企业如果长期坚持做好市场信息的档案管理工作，就会从中发现产品变化的特点，开发出受市场欢迎的产品。五是有助于楼盘定价。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，也是营销组合中最难以确定的因素。只要开发企业注重档案管理，就可从历年的比较定价法中，总结出最理想的区位差、层次差、户型差，定出科学价位，保证企业的良性循环。
三、强化房地产档案管理工作的措施
目前，开发企业特别是中小企业，大多认识不到档案管理的重要性，对档案材料疏于管理，出现了无档可查、资料不全或档案断层的现象。开发企业必须要正视存在问题，提高认识，强化措施，实现档案的“五化管理”：
（一）重视组织领导，实现档案管理的全员化。房地产档案管理工作是一门管理科学，开发企业领导要进一步转变观念，高度重视档案管理的重要性，牢固树立起“抓档案管理，就是抓经营促发展”的理念，把档案管理作为一项基础性、常态化工作，纳入到单位工作的重要日程。要进一步加大档案管理的资金投入力度，改善房地产档案的保管条件，为档案管理工作创造良好环境。要通过组织学习档案法律法规以及档案管理知识，树立起全员参与管理、全员重视档案的观念，在房地产开发的各个部门、各个环节强化档案意识，形成良好的管理氛围。
（二）加强制度建设，实现档案管理的规范化。俗话说：“不以规矩，不成方圆”。开发企业应根据《中华人民共和国档案法》和《档案法实施办法》，对档案实行集中统一管理的原则，使之能够适应经营管理的需要，在档案管理上实行三级管理制度。建立档案管理领导小组，由其负责统筹、协调、组织和管理档案工作。中层科室应有分管档案工作的责任人，并配备专职（兼职）档案员，由其负责所在科室的档案搜集、整理、编目、立卷、移交等。要建立起综合档案室，作为档案工作的专业管理部门，实现其输入（搜集、接交）和输出（利用）的双重功能。同时，要制定出台《档案管理责任制》、《档案资料收集、保管制度》等规章制度，严格考核奖惩，确保工作有章可循。
（三）注重工作质量，实现档案管理的标准化。档案实用价值的大小，在某种意义上讲，取决于档案质量的高低。在工作中，要把抓档案质量贯穿于档案形成的每个阶段、每个环节。一是要建立立卷审核制。各部门应汇集立卷的材料须经过部门负责人审核，经综合档案室审核后再办理入档移交。二是要符合案卷质量标准。如案卷要求、卷内文件材料的质量要求、文件材料的排列要求、案卷编目要求及装订要求等，都要一层一层检查，环环把关。三是加强信息管理。开发企业在搜集施工技术档案时，要求施工单位把资料完整齐全交给开发企业，可在合同条款中，增加移交档案一项，规定档案移交的质量、时间和套数。四是搞好信息资源的开发利用。围绕开发企业的中心工作，积极开展档案资料编研工作，把零散的“死”档案加工成系统的活信息，不断提高档案的利用率。
（四）加大资金投入，实现管理手段的现代化。要强化硬件设施，如库房温度、湿度以及防尘、防潮、防虫、防光、防火、防污染等设备必须配备齐全，使其共同作用于案卷载体。对声像档案，还必须采取特别措施加以特别保管。要依托计算机、网络技术和数字化手段，对档案实体管理逐步转向符合业务规范和技术标准要求的信息化管理，实现档案信息采集现代化、存储现代化和网络管理的现代化。要建立档案信息数据库，将开发项目的策划、立项、开发建设、销售等各种信息集为一体，编制各种检索工具，形成计算机检索与手工互补的信息检索体系，提高查询与管理的效率和准确度。
（五）强化培训提高，实现管理人员素质的过硬化。房地产档案管理是一项专业性较强的工作，档案工作人员素质的高低，直接影响到档案工作的优劣及档案潜在价值的有效转变【4】，要从以下三方面提高管理人员素质：一是提高文化素质。要通过岗前培训等多种方式，提高其逻辑思维能力和文字表达能力，使得能够从大量档案中提炼有用信息。同时，还要熟练掌握计算机操作知识，具有较强的现代化运用能力，可以用计算机对各种数据进行对比分析。二是提高专业素质。加强业务培训，使档案管理人员能够熟悉房地产法律法规、政策制度和开发经营的运作流程，明确信息开发利用的方向，熟悉档案管理业务，掌握档案开发利用的基本方法。三是提高职业道德。要充分调动管理人员的积极性和主动性，给予相关的保障，引导其树立起高度的事业心和责任心，具备兢兢业业的工作态度和无私奉献的工作作风。
参考文献：
【1】孙振辉，浅谈房地产档案的特点及管理中必须注意的问题，中国房地产，2002
【2】赵玉杰、刘学才，谈房地产档案的特点及管理，城建档案，2010
关键词：房地产；中介服务；问题；对策
房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。近年来，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，乐清的房地产经纪业得到了迅速发展，房地产经济制度也相应建立，经纪人队伍不断扩大。他们对乐清房地产市场的发展起到了很大的促进作用，但由于房地产中介机构发展太快、数量太多，而且企业规模小，大部分房地产中介机构只有2个人，于是他们在房地产交易市场中形不成规模效应。对此，本文就乐清的房地产中介服务存在的问题及对策谈点浅见。
一、乐清市房地产中介服务存在的主要问题
从业人员素质差，加剧房地产市场的混乱。
1.房地产中介人员的专业素质低下
根据《城市房地产中介服务管理规定》，凡从事房地产经纪活动的人，需具备一定学历，懂专业知识，经过考试合格，并通过注册登记，取得《房地产经纪人资格证》。但我市房地产中介人员的素质差，文化水平几乎没有大专以上学历，年龄结构偏高，既没有房地产专业及其相关的经济、法律等方面的知识，又没有固定的经营场所，可以说是无固定资产的个人“电话公司”，相当比例的从业人员是没有受教育的自由职业者，而且只是单一从事房屋中介，他们仅从亲戚、朋友处得到一些信息或者从报纸广告中寻觅房屋信息，通过打电话拉生意，靠介绍双方见面看房、撮合促成交易，收取佣金，严重影响了整个行业从业人员的素质。
2.房地产中介管理体制滞后
房地产中介行业是一个新兴行业，交易额巨大，对交易双方来说，都是一件大事，能不能做到公平交易，切实保障双方利益，房地产管理制机是否健全，至关重要，但是从乐清的房地产中介管理体制的情况来看，最大的弊端是没有明确的管理分工和管理方法，房管局作为行业管理部门，管理力度有限，工商等其它部门有些地方也力所不及，管理力度严重不足，使致房地产交易市场混乱。无照、无上岗证开业的情况屡见不鲜，不少中介机构单纯追求高报酬而违背职业道德，严重损害了交易双方的合法权益。
3.法制条例太笼统
94年以前我国房地产经纪方面的法律法规几乎是空白。1994年7月国家颁布《城市房地产法》，才开始为构建房地产经纪业的法律框架打下基础。其后建设部《城市房地产中介服务管理规定》（即50号令），国家计委下发《关于房地产中介服务收费的通知》（即36号令），我省颁布了《浙江省经纪人管理条例》，上述法律及规章为房地产经纪业的起步和运行奠定了基础。但是。在实际工作中，这些法律和法规太过于笼统、抽象，不能细化，可操作性差。可见，为房地产经纪业创设适宜的法制环境，是迫在眉睫的任务。
4.信息不畅通
在国外房地产经纪人靠信息运作，信息的集中储存与分别使用都有固定渠道。据报道，在美国，人们约定俗成，要卖房一般先找经纪人，各种信息都通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后每两个星期出一本信息供经纪人使用。如果一个经纪人将信息垄断，一旦查出就会被开除出协会，所以经纪人不敢垄断信息。在2000年乐清成立了房地产交易中心，对房地产经纪行业进行划行归市，房地产经纪人进驻交易中心市场，实施统一管理，为了更好地掌握信息，由交易中心发给每一个经纪人若干卡片，通过经纪人填写、集中后，分门归类，防止重复信息和一些非法信息的泛滥，便于管理。但一些经纪人出于自身利益，不愿填报房源信息，这样既没有形成统一的大容量的信息储存，又无法实施统一管理，对整个乐清的房地产经纪业发展明显不利。
5.管理机制不完善
管理部门职责不清，管理力度薄弱，阻碍着房地产经纪业的发展。工商局的《经纪人管理办法》，由工商管理部门负责管理，而建设部的《城市房地产中介管理规定》，由房地产管理部门负责管理，两者管理职能交叉。按理两个部门应该密切配合，但由于执法依据不同，导致各行其政，管理不善。
二、规范乐清市房地产中介服务的几点对策
1.清理整顿中介机构，加强中介资格资质审查
按照建设部50号令的要求，房地产交易中心应联合工商等相互部门对中介机构的设立、营业的资质经纪人的条件等进行经常性清理整顿，对那些无证经营的“地下中介”机构坚决予以取缔，对那些不符合条件的中介机构限期停业整顿，使现有中介机构进入良性运行状态。建立房地产中介机构资质审批制度，严防无资质条件的中介机构进入中介市场。在一些城市里，对中介机构的管理，房产管理部门和工商管理部门相互配合，相互协调。特别是工商部门核发营业执照时，将房地产部门核发的资质和咨询证书作为前置条件，没有经过房产管理部门同意批准的不发给营业执照。我们乐清应该根据实际的情况，比照上述做法，严把中介资质资格关。
2.鼓励正当竞争，优胜劣汰
竞争是经济发展的动力，通过竞争使有限的资源得以最佳配置，中介市场也应鼓励正当竞争。目前我市的房地产中介机构林林总总，良莠不齐，极大地阻碍了三级市场的发展。房管局和其他部门应采取措施，鼓励正当竞争，让适者生存，不适者淘汰，扶强扶优，使缺乏竞争力的中介机构自然淘汰。
3.规范中介服务行为，提高服务水平
(1)首先必须提高房地产中介人员的素质，通过建立和完善房地产中介人员执业考试制度，从业人员培训持证上岗制度，房管局和工商局对房地产中介人员实施严格的资格认证与管理。通过资质审查，具备了从业资格的人员才允许进入市场进行营业，否则就不允许其进行房地产中介活动。另外，还要加强对中介人员的培训，特别是专业知识培训和职业道德教育。
(2)规范房地产中介服务行为，房地产中介服务的佣金，应按政府部门的有关规定收取，收取佣金必须用税务部门制定的统一票据；房地产中介服务机构向委托方提供经纪服务时，应当与委托方签订中介服务合同，合同内容应当写明服务事项、内容、拥金及支付方式、违约责任等，签订合同后，双方应共同遵守，认真履行；建立社会监督机制，对已核准营业的中介机构，分布监督电话，便予社会监督，对无照从业，赚取差价，虚假和不实信息，不履行告义务及违法违规行为要进行处罚，并将处理结果向社会公示；建设部50号令要求房地产主管部门对房地产中介机构实行年检制度，通过年检，对上一年表现不好或有违法违规的中介机构不予年检，以规范整个房地产中介市场。
4.加强房地产管理与理顺房地产关系
【关键词】房地产；项目管理
1. 引言
以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。
2. 房地产开发项目的风险分析
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
（1）项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
（2）项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
（3）项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
（4）项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
（5）项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
（6）项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
3. 开发商项目风险管理的内容
风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：
（1）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（3）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（4）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
（5）强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
（6）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（7）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
（8）在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
4. 开发商规避项目风险的对策建议
4.1建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
4.2合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
4.3由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
4.4积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（（1）以顾客为关注焦点；（2）领导作用；（3）全员参与；（4）过程方法；（5）管理的系统方法；（6）持续改进；（7）基于事实的决策方法；（8）与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
4.5加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
4.6加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
4.7利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
4.8重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%～95%）的最关键一步控制好； 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%～！0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。
4.9重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。
5. 结束语
关键字：商品房买卖；法律问题
一、格式合同的利弊问题。商品房买卖中，合同作为保护当事人权益的法律依据，成为引发争议的焦点，涉及工程质量、计量、广告、交付等。对于专业知识和法律都相对欠缺的消费者，购房合同无疑是房产交易的重要法律依据，如何通过买卖合同来体现《民法》所赋予的公平原则，真正体现消费者的知情权，真正让消费者明明白白购房。采用格式合同诣在免除当事人反复磋商的麻烦，使当事人减少与每个缔约人单独磋商的过程，节约了个别交易成本；格式合同因其条款漏洞少，切实保护了缺乏相关知识的一般消费者的利益；格式合同作为要约形式，其内容一经确定，便相对稳定，给消费者以平等、无差别的待遇。但是，由于格式合同缺乏专门机关进行管理，没有同一法规进行有效规范，因而某些行业便利用自己本身的经济技术优势或行业垄断地位，在格式合同中规定一些不合理的侵害消费者利益的规定，具有地位的不平等性；以格式合同形式发起要约的服务行业，其同行之间不同行业之间为了在市场竞争中占据有利地位，在缺乏相应的约束机制的情况下，很容易滋生附条件交易行为，强迫易行为等不正当竞争行为，具有非协商性，给消费者正当权益的实现设置了巨大的障碍；格式合同运用的本行业专门术语，给普通消费者正确全面理解合同内容并真实表达自己的意思造成了困难，很容易导致消费者在并不真正明晓合同内容的情况下作出错误的意见表示，具有一方事先决定性，最终损害了消费者合法权益；格式合同形式的相对固定，内容也相对固定，对消费者的意见缺乏反馈机能，对消费者的要求更是缺乏针对性。
契约作为确定交易双方权利义务关系的依据，其重要性不言而喻。但交易双方在选定示范文本后可以就未尽事宜达成补充协议。一些开发商出于对自己利益的“严密保护”而在协议后加了不平等条款，或是在条款中出现了双方的违约责任不对等的现象，还有不少房地产商拒绝买房人写或修改补充协议，霸王条款由此产生。这不仅侵犯了购房者的合法权益，实践证明对开发商自身的信誉，形象起到了负面影响。由此可见，以公平原则制定补充协议才是对双方权益的最好保护。
二、因房屋质量引发纠纷问题。上海塌楼事件，给建筑行业敲响了警钟，房屋质量纠纷成为投诉的焦点。开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：即对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同；如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失，即属一般瑕疵，买受人还是要履行合同义务。如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人诉讼成本。实际上，质量问题往往成为一方推卸责任的借口，对此，为了防范法律风险，一定要在签订买卖合同时约定质量异议期。显然，双方没有约定质量异议期，也没有国家规定的质保期，理应遵守法定期限。
三、延迟交房的问题。出卖人应当将具备经综合验收合格或规划验收合格的商品房交付买受人使用，实践中延迟交件导致业主集体维权的事件屡见不鲜，开发商都是用所谓的“不可抗力”来逃避延期交房法律责任，使消费者蒙受损失。把施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；政府颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；市政配套的批准与安装的延误等等客观理由视作“不可抗力”。我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，必须同时具备这“三个不能”，如地震、火灾、战争等不可抗力造成延迟交付，可适用免责；如是人为因素为表现形式，或自然现象属于的惯常气候现象引起的延迟交付，抗辩理由都不成立。房地产开发过程环节多、周期长，确定交房期限时必须综合各种因素作出决策，客观上反映出开发商对履约状态的一种责任承担，才能保证合同的顺利履行。一些开发商其自身专业程度不够，又受到调控政策影响，延迟交房期间一旦出现资金链断裂，企业破产或重组、转让和收购等情况，给购房者带来违约责任承担等诸多方面的困难和问题。
四、买卖合同缔结过程中的欺诈行为问题。近期杭州某个楼盘，预售时说800米内有地铁在建，但事实上，地铁规划已经取消，最近的地铁距离楼盘约4公里；“住宅科技体系”在宣传册上一时有一时取消，30多位业主纷纷要求退房。事实上，即便地铁属于开发商红线之外，也不能无中生有，如符合欺诈的构成要件，出卖人应承担责任；“住宅科技体系”为产品带来附加值，一旦是要约就要具体确定。商品房大多通过广告形式向社会公开出售，出卖人为了获得高额利润，就会在宣传广告上夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，上述问题涉及到商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性，并对商品房周围环境质量作出具有明确的公建指标的说明的广告内容直接写进购房合同，以具有法律约束力。
五、小区车库的归属问题。近年来房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，由于小区车库、停车位的买卖、租赁、使用、收费产生的纠纷已成为物业管理纠纷中的主要问题。《物权法》第七十四条对此做出了明确规定，这就为解决小区车库、停车位的归属问题提供了明确的法律依据。《物权法》还规定，对外出租小区车库、停车位产生的收益属于全体业主共有，至于如何分配这种收益，有约定的从约定，没有约定的根据各业主房屋所占比例进行分配。实际上小区停车难的问题非常突出，目前，住宅小区规划内建造的地下车库，归属于业主还是开发商仍存在重大争议。车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。《物权法》第七十四条的规定，是一个原则性规定，还需具体明确来保证其施行。基于上述法律规定，房屋买受人在签订商品房买卖合同时，应当在合同中明确约定小区车库、停车位的归属和取得方式，并约定小区建筑区划内的共有收益的分配方式。
综上，针对商品房买卖中出现的问题，2003年6月1日开始施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是人民法院正确及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益的法律支撑和依据。但是，有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。针对以上问题，结合实际提出几点思考：
（1）、为了避免上述纠纷发生，切实保护弱者的利益，并根据举证的难易程度，解决由谁来承担“举证责任”的问题刻不容缓。参照我国行政诉讼法对举证责任的要求，强化房产公司的举证责任。因为对于个人而言，房产公司具有更优越、更现实、更充分的举证条件，而公民个人本身就处在需要救济的弱者地位，取证难诉讼成本高。如果司法者加重他们的举证负担，无异于拒绝对他们实施法律保护。显然，利用举证责任这个诉讼中调节双方当事人权益的杠杆，才能避免看上去公平，但实际上不公平的现象发生。
（2）、惩罚性赔偿责任的适用。惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿。出卖人有主观恶意，完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。惩罚性赔偿理论上有依据，实践中具有良好的社会基础，商品房买卖数额巨大，依法有效维护买受人的合法权益，是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。
（3）、政府加强房地产开发过程监督机制。市场是追求效益的，房地产商为了所谓的经济效益，往往不顾住户的利益，表现在：不按城市规划规范，楼群密度过大；有的面积“短斤缺两”，从中盘剥消费者；“粗制滥造”，安全隐患四伏；消防、水、电等设施达不到原有承诺的要求，质量低劣；随意扩大公摊面积，变相抬高房价；履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施。诸如此类不规范或欺诈行为，视乎与监督制约机关毫无关系，更没有责任可追究。因此，政府这只看得见的手应发挥着重保证社会公平交易上，利用行政许可与行政强制维护市场秩序保护消费者权益，加大行政执法监督力度，严厉打击违法违规行为，采取处罚、曝光等手段依法淘汰一批信誉差、销售不规范的企业，提高企业的自律意识，发挥政府的监督职能，如预售监管、质量保障、规划审批、面积测绘监管、权证监管等等，最大程度化解期房预售制度带来的后遗症。
（4）、不断完善《商品房买卖合同格式文本》。随着房地产市场发展所带来的新的法律问题，在目前《商品房买卖合同》中很难全面地体现出来，而仅仅依靠补充协议，其“亡羊补牢”作用毕竟有限。因此，结合一些新的相关法律法规，进一步修改、完善和补充《商品房买卖合同格式文本》非常有必要。如：开发商义务与责任捆绑约定，提高违约的成本；购买精装修的房屋，买卖双方要对装修材料、装修质量、装修标准等内容在补充协议里进行约定等等。总之，对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任；对购房过程中消费者利益相对容易损害的地方,合同中应增加规范市场、限制开发商和加重开发商责任的条款，保护购房者的利益。
（5）、落实商品房质量保证金的具体措施。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》要求，各省市相应出台了实施细则，开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管，以解决因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。这一质量保证机制在实施过程中若能发挥正真的作用，无疑对开发企业、施工单位提高工程质量起到制约作用，更使广大业主的切身利益得到保障。
随着房地产调控的不断深入，如何确保购房者作出安全的选择？商品房动辄价值几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目，要学会保护自己，在买房前做好功课，减少后期的诸多风险。由于我国法律制度需要有一个完善和发展的过程，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
参考文献：
[1]中华人民共和国《合同法》、《物权法》
[2]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
[3]浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法
[4]杭州市城市房地产开发经营管理若干规定
[5]城市房地产开发经营管理条例
[6]杭州《都市快报》
作为房产局综治维稳第一责任人，我的主要职责：一是定期主持召开党政领导班子会议，听取综治维稳工作情况汇报；二是根据我局各个时期的治安状况作出正确决策，对涉及的重大工作和重大问题，亲自部署，研究解决；三是对突发性影响社会稳定的重大事件，立即赶赴组织指挥，果断而妥善处置，并按规定及时上报发生和处置情况；四是支持综治维稳机构和纪检委、组织、人事、监察部门对发生严重危害社会稳定重大问题的地区、部门、单位实施一票否决和责任查究。
为了搞好综治维稳工作，我主要做了以下几个方面的工作：
一、严格实行综治维稳工作领导责任制，在强化组织领导上下功夫。
抓好综治维稳工作，落实领导责任制是关键。我把综治维稳工作作为局重点工作来抓，以落实领导责任制为主抓手，常抓不懈。局党总支会坚持每月听取一次全局社会治安情况汇报，及时研究解决人员配备、机构设置、经费投入等事关综治工作长远发展的重大问题。局综治办每月召开一次专题会议，每半月召开一次社会治安形势分析会，研究把握特点和规律，制定对策和措施，本稿件版权是517878秘书网，请登陆原创网站查看提高工作的针对性和实效性。局属各单位从强化工作责任制入手，定期分析治安形势，采取有效措施，狠抓组织落实。年初，我与局属各部门、各单位签订综合治理责任书，各部门、各单位层层分解任务，量化指标，落实综合治理工作目标任务。为使综治措施真正能够落到实处，我局严格实行综合治理目标管理责任制，制定和出台了领导责任追究的有关措施和办法，对综治工作责任不实、社会治安状况不好的部门、单位实行一票否决，保证了综治责任制的落实，推动了综治工作的深入发展。
二、广泛开展法制、综治宣传教育和依法治理工作。
为增强公民的法律意识，调动公民学法、用法的热情，在全社会营造浓厚的法制舆论氛围，今年我局开展了一系列有规模、有影响、效果好的普法活动。一是年初在全市“千名干部送法下乡”活动中，我局购买法律书籍二百多本，派出三名干部进驻文坊镇虹桥进行法律宣传，广泛宣传与农民生产、生活密切相关的法律法规，进一步提高了广大农民群众的法制意识，极大地激发了广大群众参与社会治安综合治理的主动性；二是开展了房地产法律法规宣传月活动。在主要街道、各物业小区、各开发企业售楼处共展出图文并茂的宣传图板60余块，同时出动宣传车，设立咨询台，散发宣传资料2千余份，现场解答群众咨询近万人次。
三、正确处理城镇房屋拆迁突出问题及，消除不稳定因素。
我局今年主要房屋拆迁工作是东门货场改造建设项目，其他还有遗留的和准备动工的拆迁项目近二十处，都存在很多不稳定因素。对此我局把矛盾纠纷排查调处作为维护社会安定团结、构建和谐稳定社会的基础工作，抓在手上，落实在行动上。在拆迁工作中坚持定期排查调处制度，建立长效机制，推动工作发展。按照“属地管理”原则和“发现得早，化解得了，控制得住，处置得好”的总体要求，对排查出的矛盾纠纷，分级管理，归口负责，现场调处。对于,制定应急方案,研究处置办法,形成了反应灵敏、运转高效的应急处置机制。今年来，全市未发生因矛盾纠纷排查调处不及时而引发的重大治安事故和问题。
四、针对社会治安热点难点问题，充分发挥职能作用。
流动人口管理、已成为新形势下社会治安工作的热点难点问题。我局在这些方面进行了积极的探索，因地制宜，突出重点，有效地消除了影响社会治安的隐患。在流动人口管理方面，我局主要有房地产交易市场和房屋租赁市场两大块，按照社会治安综合治理“属地管理”原则和“谁主管谁负责”的原则，严格实行目标管理责任制，建立流动人口管理工作协调机构，指导落实流动人口管理各项措施，进一步规范了流动人口管理工作。
五、规范综治办公室建设，完善综治工作机制。
述职报告是任职者陈述自己任职情况，评议自己任职能力，接受上级领导考核和群众监督的一种应用文，具有汇报性、总结性和理论性的特点。下面就让小编带你去看看房地产主管的年终工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产主管的述职报告1在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，____人之拼搏的精神。
我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于____年与____公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合____公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为____月份的销售奠定了基础。最后以________个月完成合同额________万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
下旬公司与____公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房地产主管的述职报告2在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
房地产主管的述职报告3人生天地之间，若白驹过隙，忽然而已，在这段时间的工作中我们通过努力，也有了一点收获，想必我们需要写好述职报告了。怎样写述职报告才更能吸引眼球呢?以下是小编整理的房地产主管述职报告范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
20____年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20____年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20____年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。现将我这一年来的工作情况向各位简要汇报如下：
一、了解落实土地信息
根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20____年我与公司其他部门的密切配合：
一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。
二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。
三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。
二、集思广益，制定各项管控制度
由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20____年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。
三、提倡加强团结，营造和谐氛围
团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。
四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力
20____年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路;随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实，于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。
五、严格信息披露，加强监督管理
按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。
回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的`智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。
六、20____年工作计划
20____年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：
(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。
严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。
房地产业是一个业务分类极其广泛的.行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20____年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司计划做好项目工作。
一是土地信息取得方式
从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。
二是工作重点
明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：
1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。
2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。
3、房产与地产兼顾的发展思路。
房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。
(三)在物业管理方面
我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。
做为公司的主要负责人之一，不仅是公司领导的参谋，也是协调公司内外关系的窗口。总结一年的工作，更多的还是在一些方面存在的不足。只有提高个人的综合素质，才能更好的完成公司交办的各项任务，提高执行能力。20____年我一定要在公司领导下，严格按照公司的战略部署，紧紧围绕公司的总体发展战略，认真学习各项政策法规、规章制度，努力使思想觉悟和工作效果全面进入一个新水平，做好本职工作，抓好各个工作的推进落实，加强经营管理，提高服务质量，抓机遇，闯市场，创品牌，求效益，与公司共同发展，共同成长，为稳定的发展、谋取利益最大化贡献自己的力量。
以上是我的述职汇报，请各位领导评议，欢迎对本人工作多提宝贵意见，并借此机会，向一贯关心、支持和帮助我工作的各位领导和同事表示诚挚的谢意。
房地产主管的述职报告4不知不觉中，20____年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在建华的这段时间中，收获颇多、感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面报告。
一、学习方面：
学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
进入____之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。
三、完成的主要工作任务：
1、____共计销售____套，销售面积________平米，销售额__________________元，回款额__________________元;
2、到______后，对项?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匦孪低撑嘌盗朔康夭ㄒ抵逗拖奂记伞?/p>3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。
4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。
5、在公司领导的指导下，参与制定12月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交____套，销售额______________元，回款额为______________元;
四、工作中存在的不足
1、对业务监督执行力度不够
2、对项目整体把控有待于提高。
3、需要进一步增加管理方面的经验。
4、与甲方缺乏有效沟通。
在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、进一步提高自己的管理水平;
2、及时完成领导交给的各项任务;
3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化;
4、不断改进工作中所存在的问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成;
5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。
7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。
8、工作从细致性出发，做到掌握销售上的一切相关事务。
20____年这一年是有意义的、有价值的、有收获的一年，虽然我来______公司时间不长，但是在这里真正体会到了团结协作，互帮互助，共同创业的一种精神，同时感谢各各领导、同事对我工作方面的支持和帮助，我相信公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，更好的发展，项目在公司的领导下，会以更好的业绩回报公司。
房地产主管的述职报告520____年是紧张的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收获。回顾这一年的经历，经历了公司从来没有的策划模式，也完成了开始觉得不太现实的销售任务。让我对营销策划有了新的认识，也看到了大胆的广告推广方式。回顾这一年的工作，我在公司领导和同事们的支持与帮助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，认真的去完成了自己的本职工作，一年转眼即将结束，现对一年的工作情况总结如下：最重要的是工作重心的转变，其次是自己心智的成熟。
今年的销售任务从年初的11亿销售目标下达下来，就觉得确实是一个重担压了下来，为了去实现这一个目标，我全力以赴的去配合公司的每一个销售节点。我把自己的销售业绩放到了一边，重点放在了整个销售团队的销售业绩上面，我们把每一天都当成了开盘日，庆幸的是今年公司的策划部门为我们销售做出了强有力的销售宣传，保证每天我们的销售中心的人气都非常的旺，而这个时候我的工作就放到总控上面，做好现场的销售氛围，而自己确实在今年也没有赚到钱，有的时候心里确实感觉到不平衡，拿不到钱(我没有销售总提成)，有时候确实想放弃这个工作岗位，说实在话干销售就是吃的青春饭，拿高工资，别的同行也觉得今年我们卖这么好，我应该赚好多钱，但事实我根本没有，而幸运的是林总、刘经理真的也很理解我，对我关怀和帮助，同事们也非常配合我的工作，我应该感谢他们。
20____年的主要工作内容如下：
一、销售部日常管理工作
销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表的是一个公司外表，也是公司最赚钱的一个部门，是一个先锋部队。销售部工作也是最直接的，拿业绩说话。天天跟形形的人打交道也是最难的一件事情，特别有些客户不讲道理，死缠烂打。面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，冷静处理客户问题，力求达到客户的满意度，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，至今基本做的还是比较完善。
1、认真做好市场调研工作。
对洛阳市场的信息掌握，对竞争对手的产品细致分析，每周调研做好记录，及时和团队分享，给公司产品定价提供依据，做到知己知彼百战不殆。
2、营造火爆的销售氛围促进销售。
配合策划部门的活动作出应对调整，在销售现场做好总控，盯紧销售案场的每一组客户做出调整，应对突况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错。(我把自己的时间全部放在了为团队服务上面，而自己却没有了客户，没有提成，收入也是在这个团队里最低的一个人)。
3、做好客户问题的处理。
客户多了什么样的情况都有，要退房的、要优惠的、有对合同条款不满意的等等。在保证公司的利益不被侵犯的前提下，与客户周旋，洽谈，不但要完成签约，还需要客户满意，提高公司的美誉度，提升老客户推介率。
4、做好与其他部门的工作协调。
加强与公司各个部门的沟通，向行政部申请办公用具，车辆使用计划等;与客服部做好合同备案，贷款政策信息等相关信息的及时掌握;请工程部工程师为销售人员解答专业知识等工作，提高工作效率，掌握更全面的知识。
5、做好臵业顾问的培训学习工作。
及时捕捉政策信息，专业知识，课外知识等信息给销售人员分享。组织召开专题分享会使销售团队共同学习，共同进步。新员工的培训学习安排，考核。
二、加强自我学习，提高自身素养
在20____年里，公司加大了推广力度，更新了推广方式，不同新异的推广方式让我目不暇接，在这一年里我不断加强自身的学习，专业非专业知识不停地学习，为自己充电。向周围的领导、同事进行学习，尤其是______老总和______经理的循循善诱、孜孜教诲下，感觉到了今年自己还是有点进步。经过不断地学习充电，不断地积累，我在日常的管理能力、问题客户的处理能力、销售案场的销售氛围营造能力等等，在这一年里又有了新的提高，保证了本部门各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
三、工作中存在的问题
在这一年来，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，脾气太急躁，个人心理承受能力不是很好，对某些事情个人感观较浓，说话的尺度把握有所欠缺，办事的分寸掌握的不够完美。这中性格会造成本部门和其他部门的同事造成误解，亟待改之;
第二，不细心，考虑问题太少不够精细，该考虑的问题没考虑到，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;
第三，管理方式有些“粗犷”，不够细腻，管理制度的严密性与连续性没有监管到位。
四、今后努力的方向
新的一年开始了，20____年的任务目标15亿也已经下达，又是一个挑战，一个新的开始。自己决心认真提高业务、工作水平，为公司跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我我应努力做到：
1、加强学习，拓宽知识面。
努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;
2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;
真正做好领导的助手;做好臵业顾问问题的解决者“拆弹专家”。
3、注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。
4、不断改进销售部团队成员工作积极性，团队凝聚力，做好部门任务分解，并全力以赴去完成年度任务指标。
