时间：2023-08-28 16:58:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产公司财务风险，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析
财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。
(一)房地产公司财务风险的表现形式
1、筹资风险
筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。
2、投资风险
投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。
3、利率风险
近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。
(二)房地产公司财务风险的成因
财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。
2、资本结构不合理
在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
3、缺乏财务预算管理
预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。
4、缺乏现金流量管理
房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。
二.完善房地产公司财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。
(一)对筹资风险的防范
1、优化资本结构
企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。
2、拓展筹资途径的多样性
我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。
(二)对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析
房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。
2、制定投资组合战略
由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。
3、加强全面预算管理
在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。
4、加强现金流量管理
现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。
三、总结
房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。
参考文献:
[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）
[2]董纯波.房地产企业财务风险防范措施探讨[J].中国科技博览，2011（25）
[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导报，2008（18）
[4]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施[J].中国外资，2010（8）
[5]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009,8（1）
关键词：房地产 跨区域 多项目管理
一、跨区域多项目管理的具体含义
跨区域多项目管理是房地产公司根据自身的发展计划和管理方向，以提高集团整体利益为目标，整合集团内部资源并进行合理配置，然后同时对不同区域的房地产项目进行管理、协调，使所有项目的综合执行效果达到最优的项目管理方式。企业除了要管理好单个项目外，还必须要综合考虑集团的整体项目发展，考虑集团的整体发展目标，如此才能实现集团资源的配置最优化，才能使各个项目之间的利益达到均衡的局面，从而保证企业战略目标达到一致性管理水平。
二、房地产企业跨区域多项目管理存在的问题
（一）缺乏科学的融资规划
在过去一段时间中是房地产行业的黄金时期，大部分房地产公司曾一度保持着比较理想的收益率，资金比较充裕。但现阶段，行业环境发生了较大变化，再加上银行银根制度的限制，导致许多房地产公司在融资方面出现较大困难。大部分房地产公司现阶段的主要融资渠道有两个，一个是内源融资，另一个是外源融资，前者又细分为自有资金以及留存收益，后者大部分是短期负债，其中长期借款只占了一个很小的比重。尽管在资本成本方面，短期借款明显低于长期借款，然而短期借款对应着相对偏大的偿还压力，往往需要公司通过重复性借贷来保证日常运营的各项需要。在上述问题面前，房地产公司缺乏科学的融资规划，导致资金筹集受阻，无法进行有机协调，给公司的健康发展带来了相当不利的影响。
（二）资金使用不合理，财务风险大
房地产属于一种常见的资金密集型行业，其项目往往对应着很长的建设周期。项目初期便需要大笔资金的注入，而该阶段的资金收入往往为零，再加上只有在项目后期才能进行资金的回收，因而导致资金回收周期相对偏长，假若缺乏充裕的资金支持，项目将会难以为继，严重时甚至中途停工，如此一来，大幅提高了企业的机会成本，增加房地产企业财务风险。在项目投资阶段，部分房地产公司未能充分考虑过资金能否保障项目的最终完成，未设计严谨的资金使用方案，如果无法在相应时间内收回应收账款或者取得相应规模的贷款，缺乏对贷款资金付息和还款问题的计划与控制，总是在资金短缺时才去考虑筹集资金，这样对工程的进度会有很大影响，无法保障项目拥有足够的现金流，致使项目陷入困境，同时加大财务风险的威胁程度。
（三）财务战略与其他战略整合度低
房地产公司在跨区域进行多项目开发时，常会在项目所在地成立一家项目公司，负责该房地产项目的具体管理，但是项目公司与总公司之间财务战略整合度低，在运行的时候经常会出现矛盾。之所以会出现这样的情况是由于项目公司在制定财务战略的时候对财务战略知识认识不足，没有从全局的角度进行规划制定，其他战略在规划制定时也是从各自角度，各自利益出发的，没有考虑到与财务战略相互整合，只考虑自身利益，就会导致总公司战略运行不畅。
三、多项目管理改进实施建议
（一）拓宽融资渠道
现阶段，大部分房地产企业没有形成多样的融资渠道，以银行贷款为主。但是，仅仅依托银行贷款伴随着较大的风险。随着近几年银监会对商业银行监管力度的加大，银行贷款政策不断变化，逐渐开始对房地产公司的融资造成威胁，尤其是对于中小规模的房地产企业更是雪上加霜；另外，银行贷款将会产生相对偏高的融资成本。受限于融资渠道的单一性，房地产公司在面临融资难的情况时应先较少考虑融资成本，重要的是融到资。单一的银行贷款融资己经无法满足房地产公司集团化、多项目化的发展趋势，房地产企业必须扩大其融资渠道，如可以采用IPO融资、REITS融资、夹层融资、债蝗谧实取
（二）加强财务风险控制
房地产公司要加强财务风险控制体系的建立，第一，要建立财务预警系统，房地产公司应根据长期和短期指标建立财务预警模型，对财务战略的实施过程进行实施跟踪监控，对财务战略的实施效果定期整理分析，对比预先设定的预警值，尽早发现财务危机，即使找到解决的方案。第二，做好施工进度款和销售回款的控制，工程部门在工程结算时要对施工进度款严格把关，保持资金预算和工程进度的一致；房地产公司可以通过集中销售或签约等方式缩短客户从认购到缴款的过程，加快销售资金的回款速度，从而降低财务风险。
（三）加强企业人员财务战略意识
目前房地产公司存在总公司财务战略与项目公司财务战略整合性低的问题，这主要是由于公司人员缺乏战略意识，特别是房地产项目分公司务人员数量有限，高学历专业财务人才更是缺少，其他部门人员财务意识薄弱，财务战略在制定实施的过程中，往往容易忽略项目公司与总公司的关系，只注重企业自身职能的目标，而忽略公司总体战略和其他职能战略所需要的资金规划，导致财务战略违背总体战略或者阻碍总体战略的实现。
房地产公司应关注对人的培养以及管理，应树立和强化系统理财理念，系统收集、整理以及利用相关信息，从而更加高效地实施包括财务决策在内的一系列活动。除此之外，无论是财务人员，又或者是非财务人员，均需要掌握一定的财务知识，尤其是财务人员更需要持续提升自身的专业水平，推动和保障集团企业财务战略真正落到实处。房地产公司可以定期组织全体财务人员进行深造培训，聘请高级财务讲师进行授课指导，同时让公司财务人员对公司内其他部门员工进行财务知识普及，树立全员财务战略意识。
四、结束语
目前，我国大部分房地产企业的项目管理模式仍处于单项目管理模式。但是，随着房地产经济的发展和建筑行业的市场不断整合，单项目管理模式渐渐不能满足房地产公司的管理需求了。跨区域多项目管理模式渐渐被各大房地产企业慢慢重视起来。因此，加强对房地产公司跨区域多项目管理的探讨和研究是具有非常重要意义的，是能有效促进房地产企业经济效益提高和企业发展的。
参考文献：
对投资者来说，财务报表是其了解上市公司的指南针。透过财报了解上市公司的盈利状况、偿债能力、成长能力、资本结构和现金流等情况，是投资者选择投资标的、做出投资决策的重要环节。然而，近日，商务部研究院信用评级与认证中心的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》（以下简称《报告》）预测，2016年，中国非金融类上市公司财务安全总指数（FSI）将10年来首次跌破5000点，且下降速度达到近5年最大。
上市公司财务安全10年最差
报告显示，有807家上市公司出现财务风险或重大财务风险，有964家上市公司存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，有414家上市公司同时存在财务风险和财务报表粉饰嫌疑，财务安全达到优秀的上市公司比例不足5%。
该《报告》还指出：从2007年到2016年FSI总指数呈现先升后降态势，2011年达到最高值；2012年开始，连续5年持续下降；2016年预计为4970.82点，较上年度下降335个基点，降幅为6.31%。值得注意的是，自2012年以来，该指数年同比涨跌幅分别为-3.49%、0.67%、-3.19%和-6.31%。
“我们认为，今年企业财务状况是2007年以来最差的一年，降幅也达到近五年来最大。”商务部研究院人士介绍。
分市场看，三大市场FSI指数均出现集体下滑。根据预测，2016年，FSI主板指数为4857.97，较去年下降4.43%；中小板指数为5301.36，较去年下降6.96%；创业板指数为4778.17，较去年下降10.77%。
创业板投资趋势“负”
同时，《报告》强调，尽管FSI中小板指数在三个板块中表现最好，但自2012年至2016年，其已经累计下降13.78%，今年6.96%的下滑速度更是较大，“持续快速的下降说明中小板企业财务安全状况仍在恶化”。
在对创业板FSI指数的分析中，《报告》认为，2012年至2014年，创业板上市公司的总体财务安全状况波动趋势在三个板块中最为明显。近两年，创业板上市公司的财务安全状况不断迅速恶化，2016年降幅明显大于主板和中小板。无论从指数绝对值，还是降幅，均劣于主板和中小板，且与中小板存在较大差距。
鉴于此，在投资价值上，《报告》给出的建议为：2016年市场总体投融资风险偏大，主板相对稳定，中小板投资价值正在降低、融资风险上升，创业板整体财务安全状况大幅下滑，投融资趋势为负面。
根据《报告》，2016年，在25个一类行业中，仅有通信、国防军工、食品饮料3个行业总体财务安全状况上升，其余行业均出现不同程度下降，下降行业占比88%。这一下降比例为近5年最高。
从统计结果看，采掘业财务安全状况下降最快，降幅达到25%。房地产行业整体安全性在25个行业中表现最差，行业FSI指数值为1885.5，同比下降271点，降幅为12.60%。这一得分也是该行业近五年最低分。
对此，《报告》解释，2016年，各类宽松政策利好的密集推行营造出房地产市场良好的发展环境，但行业分化格局在继续加深，行业整体仍面临盈利能力下滑的挑战。房地产行业上市公司是所有行业中财务安全两极分化最严重的行业，少数优秀房地产公司财务安全状况平稳有升，但大多数中小房地产公司财务安全逐年下降，财务风险极大。
Wind数据显示，2013年、2014年、2015年房地产行业的主营业务利润率分别为26%、25%和23%。房地产行业的主营业务利润率在所有一类行业处于中等水平，
但在风险预测上，《报告》仍较为悲观：2016年，房地产行业投融资趋势为负面。在分支行业中，园区开发行业和房地产开发行业的投融资趋势为负面。
优秀公司不足5%
在对上市公司进行评估后，上述《报告》还划分出中国上市公司财务安全等级，并根据等级评分列出中国上市公司财务安全排行榜。
其中，最优秀上市公司（AAA级）有7家，占比0.27%，包括沃华医药、恩华药业、克明面业、中天科技、桃李面包、爱尔眼科、鼎龙股份；较优秀上市公司（AA级以上）114家，占比4.45%。
在财务安全100强公司中，化工行业占据数量最多，达到17家，但仅有鼎龙股份一家财务安全得分在90分以上（91分）；医药生物行业在100强榜单中占据16席，100强公司拥有量排名第二。且2016年财务安全评级得分最高的前两家企业沃华医药、恩华药业均属于此；有色金属有6家公司进入财务安全百强名单，位列第三。其他上榜数量较多的行业还包括：轻工制造和食品饮料行业，均有6家公司。
另外，家用电器、国防军工、采掘、建筑装饰和房地产五个行业没有企业挤进百强榜单。
在该排行榜中，已出现财务风险或重大财务风险的上市公司（CCC级以下）比例为31.53%，总数为807家，比2015年增加179家。在财务安全最差100家上市公司中，万方发展、东华实业、南国置业等房地产行业企业数量最多，达到36家；雪人股份、蓝英装备、太原重工等机械设备行业有10家公司，永安林业、天山生物、福建金森等农林牧渔业有7家公司。同时，还有88家公司财务安全得分在0分及以下，存在较为重大的财务安全隐患。这之中，*ST川化、凯瑞德、*ST舜船分别得分-32、-32、-33，位列倒数三位。
需要强调的是，该《报告》特别指出，有964家上市公司存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，占全部样本上市公司的37.66%。从行业情况看，在131家房地产上市公司中，有78家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，行业占比59.54%；在43家综合行业上市公司中，有24家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，行业占比55.81%；在86家商业贸易行业上市公司中，有45家存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，占比52.33%。除此之外，存在财务报表粉饰嫌疑、同时又存在财务风险的上市公司数量达到414家，占所有存在财务风险上市公司总数的42.95%。
对上市公司财务安全等级大幅变化，《报告》亦做了分析预警。2016年，非金融上市公司中财务安全等级大幅上升的共计208家，占比近8%。其中，机械设备行业有21家上市公司，占比19%，排名第一；化工行业有18家上市公司，占比16%，排名第二；房地产行业有17家上市公司，占比16%排名第三。非金融上市公司中财务安全等级大幅下降的共计374家，占比近15%。机械设备行业上市公司财务安全状况大幅下降达到48家，行业占比24%，排名第一；医药生物行业财务安全状况大幅下降公司为38家，行业占比21%，排名第二；化工行业财务安全状况大幅下降公司为35家，行业占比20%。
关键词：房地产；行业；财务风险
财务风险是市场竞争的必然产物，财务风险是现代企业必须面临的，企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响度减少，使企业不断增强抵御风险能力，实现财务目标。
一、研究财务风险的必要性
（一）财务风险的概念与特点
财务风险实质是一种微观经济风险，是企业理财活动风险的集中体现。财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务结果带来的不确定性。它存在于负债经营的企业，没有负载，企业经营的全部资本由投资者投入，则不存在财务风险。举债筹资一方面为满足投资需求、扩大规模、提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。
（二）财务风险的特点
财务风险具有客观性、全面性、不确定性和共存性等特点
财务风险是资金运动过程中的风险，因此在筹资、投资和收益分配上可能会存在这样的一些风险：
（三）研究财务风险的必要性
财务风险无时不在，无处不在。企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响程度减少，增强企业抵御风险能力，实现财务目标。这也就要求企业要正确地面对财务风险，衡量财务风险，充分利用财务风险的防范措施来尽量的降低财务风险给公司带来的损失。
二、房地产行业面临的财务风险分析
（一）消费萎缩带来的财务风险
受金融危机外化影响我国经济增长放缓，消费者信心衰退，这次金融危机不仅对宏观经济增长产生了重大影响，而且引起房地产市场的波动。金融危机放缓了投资者世界经济增长速度，导致我国外部需求萎缩，出口量持续下降，企业经济效益下滑，失业率上升，居民收入不断下降，内需乏力，大多数投资者对资本市场和房地产市场失去了信心，处于观望状态，制约了消费增长，使得房地产公司面临亏损的财务风险。
（二）强力的宏观调控加大了资金链断裂的财务风险
房地产市场受国家政策调控的影响明显。房地产公司贷款绝大部分来自银行，利益和银行利益密切相关。在公司资金来源渠道单一背景下，交易量得持续低迷和信贷紧缩，导致公司面临生存危机。此外，土地出让政策、房贷政策的出台都加大了公司资金链断裂的财务风险。
（三）筹资结构单一，负债比重偏高带来的财务风险
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资额巨大。我国的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自由资金却相当低。这不仅提高企业的资金成本，同时也加重了企业的财务风险。如果在一定时期内，公司投资收益不足以抵消贷款利息，则公司无利可图，面临资不抵债的财务风险。
（四）资产结构单调，存货比重过大带来的财务风险
由于房地产资金投入量大，整体资金周转慢，资金运动受地域影响大等特点，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，占资产最大比例的为存货。由于大量的资金投于存货，整体资金周转过慢，可能造成由于资金周转不足而带来的停运等财务风险。
（五）资金回收困难带来的财务风险
房地产开发企业是资金使用密集型的企业，在一般情况下房地产开发规模较大，资金占用就越大，经营风险越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，垫付成本就越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。
（六）现金流管理不当带来的财务风险
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。万科公司内现如今缺乏现金流管理观念，在经济效益良好的情况下，存在着盲目扩大生产规模的现象，这加大了公司财务风险控制的难度，使得公司可能因现金流管理的不适当而带来无法经营的财务风险。
三、房地产公司应采取的风险防范对策
房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制和防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产现状，为房地产公司提出一些风险防范的对策。
（一）充分利用市场机遇，扩大销售
2007年以来，在上市公司强大资金支持下，开发商“拿地”的胆量似乎越来越大，全国各地不断有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800万/亩的天价，这就使得一些人认为：现在的开发商是在囤地，势必导致房价大幅攀升，由此而产生房地产市场“泡沫”。其实，这是房地产发展到一定阶段的现象，是经济运行中的客观存在。我国的房地产还处在发展阶段，可挖掘与开发的潜力还很巨大，中国房地产市场依然处于扩张期，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在。万科公司要充分把握这种契机，把握市场机遇，迎合市场需求，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，抓住投资机会，减低消费萎缩带来的亏损财务风险，渡过难关。
（二）优化公司的供应链，积极尝试“零营运资金管理”
房地产企业是一个顾客需求驱动型的市场，随着顾客要求的个性化、市场竞争的多样化及新材料、新技术的高速发展，房地产市场的不确定性越来越大，为提高竞争力应改善公司的生产条件，不断缩短房地产产品的开发周期，采用科学的方法预测营运资金的需求数量，合理安排流动资产和流动负债的比例管理，尝试使用以“零”营运资金为目标，强调的是资金的使用效益，着重衡量营运资金的运用效果的“零营运资金管理”。合理使用营运资金，加速营运资金周转，提高房地产企业因强力的宏观调控产生资金链断裂财务风险的抵抗能力。
（三）积极拓宽筹资渠道、优化资本结构
一般企业现有的融资手段主要是银行信贷，为避免单一的融资方式带来的风险应积极开拓民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构、典当融资、产权交易等新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，从而将财务风险降到最低。
（四）积极缓解企业库存压力
随着经济减速，同时政府出台的新房地产政策。虽然万科公司采取折扣的销售方式， 但市场成交持续萎缩、购买观望持续的情况下，公司面临的运营资金压力越来越大。公司应采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，在于价格手段相配合、面向刚性需求消费者的针对性宣传方面，企业应尽量提供平台，利用企业宣传材料时，共同扩大宣传。促进商品的销售，增加库存的周转，缓解由资金的营运不足而产生的停运财务风险。
（五）强化企业应收账款和预付账款管理
许多企业为了避免客户拖欠货款造成的资金出现流动性危机。要采取避免风险、预防风险、降低损失、转移风险、承担风险、加强货款回收管理等相应的措施，尽量调整应收账款与应付账款时间，与企业发展相一致。从而使得企业有充足的资金，降低资金不能正常运转的财务风险，以保证公司正常的经营。
（六）运用多种财务策略，尽量减少风险损失
房地产行业经营者要能够识别各种财务风险，并时刻关注各种潜在的财务风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的财务风险，应用风险规避、风险损失控制、风险分散、风险转移等各种财务风险防范措施，做好财务风险的防御对应工作，及时、合理地管理和控制各种财务风险，从而保证公司可以稳定、健康、持续地发展。
参考文献：
[1]穆瑞雪.论企业财务风险与防范.企业论坛，2010
（一）保证真实和完整的会计资料
在各个行业中都存在财务管理不合理的问题，特别是在那些财务信息不完善的公司，这种现象更加普遍。作为一个相对成熟的行业，房地产行业通常能够保证其财务系统的完善性，房地产企业集团信息化系统通过上级审查的方法能够实现透明化，能够根据相应的依据来进行相应的业务，尽可能提高财务信息的真实性和完整性。
（二）有效进行房地产企业集团的资金运用
在房地产企业集团的资金运用方面，主要包括销售环节和开发建设环节两个方面。在销售环节，基础信息参量通过完善的财务信息系统来建立，在不同操作人员的操作权限被确认以后，就能够设置不同的财务管理部门，操作人员将整合汇总后不同的基础信息交付给管理部门，这样能够分级制定和统一管理财务信息。在开发建设环节，设置目标成本与合同结算、付款的整合账目都可以围绕合同管理来实现，为了有效建立资金计划，应当在建立合同之前约定付款时间和限制金额。信息系统通过设置成本超支预警来实现成本的有效管理。
（三）财务信息化满足企业未来发展需求
在企业财务管理中，科学、合理的财务管理对于一个企业的发展来说至关重要，属于企业发展历程中不可或缺的组成部分。如今，财务管理手段的改革与创新已经成为企业信息化财务管理的主要手段，通过与互联网和计算机技术的有效融合，不仅可以提高企业发展的管理效率，而且还能确保企业各个环节的顺利运行，提高企业的市场竞争力。
二、房地产集团公司信息化财务管理中存在的问题
在总体财务环境的影响下，房地产集团公司信息化财务管理还存在着一些问题，如各项目成本控制情况不能及时得到反馈，对项目资金情况不能适时迅速地掌握，整体财务计划无法布署，数据共享程度不高等，这些问题在一定程度上限制了房地产集团公司的稳定发展。
（一）没有充分认识到财务管理信息化的作用
在实现房地产集团公司财务管理信息化的过程中，涉及到公司管理很多方面的变革。各房地产公司所建立的财务管理信息化系统间的财务管理水平，存在着一定差距，其中一个主要方面是房地产集团公司的相关领导没有充分认识和理解财务管理的信息化，忽视了集团公司财务管理信息化建设的重要作用。
（二）没有先进的财务信息管理思想、方法和手段
目前在很多的房地产集团公司中，还没有实现财务管理的信息化，公司内的财务管理人员工作效率太低，不能将准确的公司内部各种财务数据信息提供给公司管理者，很多房地产集团公司也没有先进的信息化管理方法和手段，相关财务管理人员没有现金的信息化管理意识，进而导致房地产公司财务管理水平较低，加大了房地产集团公司的财务风险，对于房地产公司的市场竞争力有不利的影响。
（三）集团公司与异地子公司之间的信息共享不够全面
在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供相应的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的，因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用。
三、房地产公司实现信息化财务管理的主要措施
（一）将房地产公司的基础信息整合起来
要以确保房地产公司基础信息的完整性和精确性，作为实现房地产公司财务信息化管理的基础，其中公司楼盘的基本信息状况、内部销售人员的管理、客户的背景资料、公司销售跟进情况、各部门工作进程情况等等都是房地产公司基础信息的主要内容，管理人员在将这些分散和零碎的基础信息进行统一分步编码和分类的过程中，能够迅速和快捷地得到有用的信息，房地产管理者可以充分利用这些信息进行存取和查询。例如公司管理者可以对工程部的工程合同、造价、工程进度、成本的控制等充分掌握，或者对销售部的销售合同、销售情况等进行及时了解，通过对房地产公司所有的基础信息进行整合，能够不断促进财务管理信息化的建设，在一定程度上可以提升房地产公司的高效管理水平。
（二）建立资源共享数据库
通过财务资源共享数据库的共享，来实现公司各部门之间的资源共享，在各房地产公司财务管理信息化不断完善的过程中，更加需要信息交换和资源共享，对房地产企业而言，资金链就是房地产开发企业的生命线，各分公司有多少个项目，资金压力在哪个阶段，整个集团的资金情况如何合理安排，这都是需要靠准确的数据来说明。通过建立房地产公司自动办公信息平台，在公司内部建立财务信息资源共享数据库，能够有效地在房地产公司之间进行及时准确的信息传递，把分公司和子公司联系起来，进而提升财务信息管理的效率。信息资源共享数据库的建立，能够将整个公司内部的各种资源和数据信息保存下来，在沟通公司各项目的过程中，使公司内部的各部门充分了解收入和支出，同时，房地产集团的各部门能够通过资源共享数据库来获得相应的数据，根据这些数据就可以有效地实现沟通。另一方面，利用财务资源共享数据库，管理者可以充分的控制公司，通过检索公司的资产来发现房地产公司中存在的问题。公司内部之间以及分公司和总公司之间的信息交流和共享能够实现良好的沟通，同时公司的各种公共资源也可以提供给外界，在提高公司宣传力度的过程中，提高房地产公司的市场竞争力。
（三）提升公司财务管理人员财务管理信息化意识
较强的财务管理意识对于信息化财务管理的实现非常重要，因此为了在房地产集团公司中实现财务信息化管理，就必须要不断提升公司财务管理人员的信息化意识，可以在公司内部进行信息化管理方面的培训、知识竞赛等，以提升财务管理人员的信息化意识。
（四）采用新技术和新设备
[关键词]房地产企业；财务风险；防范措施
[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0115-02
房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。
1财务风险的成因及特点
从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。
11房地产业资本运作周期产生的风险
对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。
（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。
（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。
12房地产业产品的特点以及产生的风险
房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。
13房地产资金的运作及其产生的风险
在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。
14房地产业的结构形式及其产生的风险
很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的人，这个人在一定的范围中起到的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。
2房地产企业财务风险的防范
通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。
21房地产融资风险的防范
如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：
（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。
（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。
（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。
（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。
22房地产投资风险的防范
在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。
23日常资金运作风险的防范
资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。
3结论
我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。
参考文献：
[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.
[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.
[3]杜俊娟我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.
[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.
[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.
[6]郭秀君，马广奇房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.
【关键词】Z记分模型；房地产上市公司；财务困境
目前，房地产行业出现市场观望气氛严重、开发商陷入囚徒困境、房价大面积下跌、资金链越绷越紧、汶川大地震对房地产市场特别是四川房地产市场的冲击、房市拐点论及政府救市争议等现象。在此背景下，笔者基于Altman 的“Z 记分模型”对沪深两市房地产上市公司进行财务困境分析，试图为处在一个特殊时期的房地产行业的经营者、外部投资者、金融机构的相关决策等提供参考。
一、我国房地产上市公司财务困境的基本情况
财务困境又称财务危机，企业陷入财务困境是一个逐步的过程，通常从财务正常渐变到财务困境，最严重的财务困境是破产。财务困境通常被认为是企业履行义务时受阻，具体表现为流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式。笔者认为房地产行业目前面临的财务困境符合以上情形，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。
二、“Z记分模型”的基本原理
“Z记分模型”是用于判别企业破产风险大小的一个预警模型。但是，破产是属于法律范畴的概念，企业进入破产程序前一定会陷入财务危机或者财务困境，破产并不等同于停业。从我国上市公司实际情况看，还没有出现破产停业的案例。因此，用Altman的Z记分模型用于判别企业是否存在财务困境或财务危机更适合于我国国情。
“Z记分模型”最初是由美国学者Altman在20世纪60年代运用配对抽样法（paired sample approch）对过去20年（1946―1965年）破产和非破产的各33家制造企业进行多变量（22个）判别分析后提出的。在模型提出后，Altman选择了一个81家企业组成的新样本进行检验，最后检验出76家企业，成功率达93%。模型如下：
Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5
“Z记分模型”判断企业破产风险大小的临界值是：若Z>2.675，则企业财务状况良好，发生破产风险可能性小；若1.81
关于”Z记分模型”的适用性，尽管最初是依据制造企业的资料提出的，但检验结果证明，它对其他类型的公司同样适用。向德伟（运用Z记分法评价上市公司经营风险的实证研究， 2002）认为Z记分法对进行某个行业或某类企业经营风险整体分析的指导性很强。在上市公司进行个案分析时，对某些异常情况应加以特别关注， 以免由于某些因素畸变影响Z记分法的准确性和风险判断。 王波（Z－score）模型对我国上市公司适用性实证研究，2006）认为Altman标准对我国的上市公司仍然有较好的适用性。苟成玲、邢领（Z 信用计分模型对中国上市公司的适用性检验，2003）对70只沪深上市股票样本进行检验，结果证明，“Z记分模型”对中国上市公司基本适用，能在一定程度上对上市公司的财务困境进行预测。
关于“Z记分模型”的改进，笔者认为，在计算变量X1时所用的运营资金应该考虑减去长期借款，这样更符合房地产行业的实际情况。因为房地产企业的所有银行借款应该都属于项目开发贷款，与项目一一对应，期限不会超过一个营业周期内。同时，由于银行监管，要随着项目销售进度提前收回，房地产企业的“长期借款”有流动性的性质。笔者将变量X3、X5的总资产定义为期初期末平均数。
三、“Z记分模型”在房地产上市公司财务困境预测研究中的应用
（一）样本选择及指标计算说明
笔者选择沪深证券交易所上市的77家房地产公司作为样本，取2006年年报、2007年年报及2008年一季度报表的相关财务指标作为“Z记分模型”的基础数据（数据来源于国泰安研究服务中心 ）。并根据上述改进意见，对“Z记分模型”的相关变量定义如下：
X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债-长期借款）/总资产
X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产
X3：息税前利润/总资产=经营利润/平均总资产
X4：股权市价总值/总负债=（报表日收盘价×股数）/总负债
X5：销售收入/总资产=主营业务收入/平均总资产
关于变量X3中涉及的“息税前利润”，由于房地产公司对项目贷款利息会计核算的特殊性，无法获取“营业成本”中的项目贷款利息，因此该部分利息支出没有从经营利润中扣除。本文所指经营利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用。
（二）Z值计算
根据表1Z值计算结果，其中000656ST东源、600603ST兴业、600745ST天华由于一些因素畸变，导致Z值异常，在以下的分析中，去除此3家公司，对剩余的74家公司Z值进行分析。
（三）Z值分析与解释
1.对房地产上市公司的总体分析。
笔者对上述最终选定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度Z值进行简单分析。
可以看出，只有27%公司Z记分大于2.675，财务状况良好；有72.9%的公司陷入财务困境。
超过55%的公司存在一定的或严重的财务危机。由于截止目前，只能获取上市公司2008年1季度的报表，但可以预计年底时， “Z记分模型”中涉及的留存收益、息税前利润、销售收入等三个指标比一季度增加的可能性很大。而74家样本公司的“长期应付款”总额只有45亿，占流动负债总额的比例不到2%，即使这些长期应付款在2008年全部到期，也不会引起营运资金的较大幅度的减少。如再考虑股权价值下跌可能性较大，综合几个因素作用的结果，笔者认为到年末Z值的整体状况和一季度末不会有大的差别。
综合上述各年分析，2007年房地产整体上是没有财务困境的，这种结果与现实情况是吻合的。2006年有近四分之三的房地产公司的Z值低于财务困境临界点，而实际情况并没有那么严重，这与当时的货币政策有关，房地产业能够比较容易地从金融机构获得融资，化解了可能的财务风险。
到2008年，Z值分布与2007年相比有较大变化，超过一半的公司（41家）面临财务危机。根据表5进一步分析，74家上市公司的总负债3 364亿，而面临财务危机的41家公司的负债总额为2 906亿，占86%。这41家公司在2006年、2007年总负债占研究对象（74家公司）的比例分别是81%、87%。同时，我们还可以看到，有财务危机的公司的资产规模在2007年经历了一次快速膨胀，增长率达76%，而资本结构一直维持在2006年的67%这一水平，已经触及金融机构规定的自有资金比例不低于35%的上限，这种现象是公司过于激进的项目储备战略造成的。相反，没有财务危机的公司2007年资产的增长率只有28%，这些公司的平均资本结构一直维持在50%以下。
2.汶川大地震对四川房地产上市公司的影响分析。
5・12汶川大地震无疑对房地产市场造成了冲击，首当其冲的当数四川房地产市场，本文对四川房地产上市公司000628ST高新、000838国兴地产、600139ST绵高进行分析。2008年1季度这3家公司Z值分别为0.464、4.255、0.698，除国兴地产Z值高于2.675外，其余两家都较低，存在较为严重的财务危机。正合地产（2008）在结合1994年美国洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所处宏观环境进行研究后认为：汶川大地震只会对四川区域的房地产市场造成短期负面冲击，预计时间为6个月，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立、货币政策的金融支持力度。据此，汶川大地震短期内势必将加剧两家公司财务况状的恶化。
四、结论与建议
从上述分析结果看，“Z记分模型”的测度结果符合房地产行业的现实情况，房地产行业在2008年大部分都陷入财务困境，其原因主要是2007年在没有稳健资本结构的情况下，行业过度扩张造成的。
膨胀是发展和倒闭的分水岭，应该说，2007年市场给房地产行业提供了一个改善房地产行业资本结构的契机，但大部分企业因激进的项目储备战略而错过了此次机会。从紧的货币政策还将持续，在无法轻易获得金融支持的情况下，要缓解目前的财务危机，还得靠企业另谋途径，诸如改变营销策略、引进合作伙伴、项目转让、重组等。否则，房地产行业财务困境势必进一步恶化，房地产行业经营模式或将面临重大改变。希望房地产行业在经过本轮洗礼后，能够以一种健康、稳健的方式迎接下一轮房地产景气周期的到来。
【主要参考文献】
［1］ 向德伟.运用Z记分法 评价上市公司经营风险的实证研究[ J ].会计研究，2002.
［2］ 苟成玲，邢领.Z信用计分模型对中国上市公司的适用性检验.北京，2003.
［3］ 黄湘.谈“Z 计分模型”的不适应性与改进[ J ].经济经纬，2003.
企业的经营目的在于获取利润，发展自身经营和管理能力，并逐步壮大发展，创造更大的盈利。企业想要高效运转并获得可观收益，必须要有危机意识和风险意识，其中财务风险意识尤其值得注意。根据复旦大学相关研究成果可知，在使用国际通用会计准则进行财务审计时，中国的上市公司78%存在财务问题，存在明显的财务风险。根据我国国情而降低标准，30%的上市公司财务问题仍然严重，可见我国企业财务方面有待进一步改进，总体而言，我国企业的财务风险较大。
企业财务风险较大不仅不利于企业自身的发展，也不利于相关利益者，从财务数据中发掘出对企业财务风险有益的信息已成为许多企业面对的一个挑战。而数据挖掘技术有利于企业的财务诊断，对企业财务风险的降低作用巨大，它是一种基于人工智能和统计学及数据库的商业信息处理技术，从财务数据中提取提炼并自动进行分析，做出总结归纳，提出相关解决办法，从而帮助企业管理层做出市场战略策略，有效地降低其做出的战略的风险。财务数据是企业财务运行的基础，也是财务风险的来源之一，运用数据挖掘技术对财务数据进行诊断分析，能够从中找出企业存在的财务问题，提出有效的财务风险预警措施以帮助企业稳步经营。近年来数据挖掘技术是数据库方面的研究热点，很多领域已经开始实际运用。
本文研究数据挖掘在财务诊断中的运用，主要研究数据挖掘技术在财务诊断、信息预警和财务诊断方案策划决策等三个过程中的应用，建立准确有效的数据模型来指导实际的财务工作，能够预测出企业财务风险程度并提出财务风险预警，便于企业及时地掌握财务状况和经营状况，适时调整企业财务战略，提高企业经济效益。因此，数据挖掘在财务诊断中的应用，无论在理论上还是实践上，都有其重要意义。
二、文献综述
数据挖掘分析有关联分析、序列模式、聚类等方法，这方面的研究总体上成果丰硕。国外的数据挖掘分析方法发展比较成熟，有大量财务风险方面的著作，其研究主要在于财务风险预警模型的构建。国内的证券市场发展不成熟，缺乏理性的投资者，对数据挖掘分析方法研究少，主要集中在建立数学预测模型。
（一）国外研究现状 Beaver（1958）提出了单变量模型。他对80家经营公司进行一元判定预测，使用了 28 个财务比率作为变量。Altman（1968）在财务风险预警领域引入了多元线性判别方法，创立了 Z 值模型。Altman 、 Haldeman（1980）又提出了一种优于Z 模型的ZETA模型，其更能准确预测企业财务风险。Ohlson（1990）以95家经营失败的公司为基础，运用Logistic回归进行财务预警模型的建立。结果表明，与企业财务风险紧密相关的因素有企业的规模大小、财务结构、经营绩效、流动性四个方面。Fyaber（1989）运用神经网络模型，进行对银行的首次信用风险预测。Eichengreen（1998）研究表明财务模型研究有危机管理和财务危机预警等。
（二）国内研究现状 李一军、金世伟（2006）在模糊聚类分析方法的基础上，使用KPI财务指标，对上市公司进行相关分析，并在投资决策的制定时辅地使用到其研究结果。郭春阵（2005）运用三类挖掘分析方法――聚类、关联规则、决策树方法，综合分析，构建了财务报表分析模型。吕澄、易艳红（2006）研究数据挖掘在财务分析中的可行性，说明在财务分析运用数据挖掘技术时，XBRL语言有着有效的作用。齐中华、黄丽娜（2010）使用EXCEL实现了模糊聚类的数据分析，运用上市公司财务数据，说明了数据挖掘在财务分析中有巨大作用。张星文、梁戈夫（2006）研究发现财务危机预警的研究进展很大，企业在财务管理中已经使用到大量的模型，如人工神经网络模型和logit回归模型等。冯征（2007）提出了基于智能计算机的数据挖掘方法，且可用于上市公司的财务预警。
三、应用数据挖掘的财务诊断体系
（一）应用数据挖掘的财务诊断体系流程 数据挖掘是基于财务比率分析、杜邦分析等模型运用于财务分析、预警及决策中，并进行财务诊断。故财务诊断不仅是对财务报表的分析，从系统的角度可以将财务诊断分为诊断数据系统、财务专项判断、财务预警系统、财务决策系统四个部分。
财务诊断系统分为三个阶段，分别是：数据收集阶段、分析诊断阶段、形成报告阶段。图1为应用数据挖掘的财务诊断模式及流程示意图。
从图1中可以看出，数据收集阶段包括收集非财务辅助数据、三大报表数据、财务指标数据。XBRL具有实时标准性，可以有效减少录入转换时间，具有针对性、实用性，可以更高效地诠释数据的内容及意义，提高了财务诊断的效率及精确度。分析诊断阶段主要是将收集的数据进行专项判断，通过XBRL与财务指标进行对比分析，再进行财务诊断并作出财务预警和决策。在此阶段，对目标公司采用遗传算法、回归模型等进行建模，需要选择决策树方法、关联分析等，高效简单地完成数据分析。考虑到了影响企业财务的各种因素，故保证了分析结果具有完整性、实效性。通过以上两个阶段的缜密分析便可形成财务诊断决策报告，并将报告方案提交到经营管理系统。决策报告涵盖了数据挖掘的主要判断信息，综合考虑到了企业的财务风险，并通过发现企业现状问题形成解决方案，为企业经营提供了方便。
（二）应用数据挖掘的财务诊断指标体系 财务指标体系需要将企业外部和内部环境结合起来考虑，进行定性分析及定量分析来完成企业财务诊断指标的设计。在财务诊断体系中，财务指标体系构建必不可缺，有效的反映了企业的财务状况，为数据挖掘系统提供了依据。整个诊断体系覆盖以下几方面：
（1）内部环境：包括一系列的定性指标，有员工素质（如知识结构、能力结构）、工作环境（主要对员工满意度、员工忠诚度方面考察）、内部控制（包括内部控制组织、内部控制有效性等），通过考察内部环境说明企业的内部控制情况。
（2）外部环境：包括定性指标经营环境（如经济政策、法律制度、行业发展前景、金融环境等），从宏观角度考察企业经营所面对的外部环境状况。除此之外还有一系列定量指标，包括产品市场（如市场占有率、产品销售利润率、客户满意度等）、社会效益（包括贷款履约率、环境保护指数、合同履约率），定量评定企业的销售情况和经营业绩。
（3）财务活动：主要包括筹资活动（有财务风险、支付能力、资本结构、资本成本等）、投资活动（包括投资收益、投资风险、资产利用率等）、经营活动（如盈利能力、经营风险、资产营运能力等）、分配活动（如股利支付率、自由资产增长率、资本金增长率）等定量指标，有效地考虑了企业经营活动中的效益及存在的财务风险。
财务指标的获取较为容易，能够客观地反映企业的经营状况及风险水平，预测企业未来的经营水平及竞争力。故选取财务指标需要考虑可操作性、全面性、灵敏性、协调性、相关性、可比性六大原则，如此分析的结果才有助于企业做出合理的投融资决策。
四、实例分析
本文以GA房地产公司为例，进行财务诊断中的数据挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地产为主业的综合性集团公司，主营业务有房地产开发与运营、建材装饰、建筑施工、物业管理、房地产咨询等。对GA公司进行财务诊断的目标首先是确定其经营现状及风险程度，其次是对其投资决策提供参考依据。
（一）数据收集 本文利用XBRL语言对GA公司2002年至2012年期间的半年报原始数据进行收集和筛选，并将其中相关性较高和负相关的财务指标剔除，如流动比率、资产收益率等，以避免信息重叠影响准确性，保留下来十七项财务指标构成GA公司财务诊断的指标体系，节选部分如表1：
（二）分析诊断
第一步，聚类分析。结合前述研究基础，因GA公司数据量相对较少，本文采用较为快速、适合混合字段和数据集合的两步聚类方法进行分析，按GA公司的发展阶段划分聚类，设定聚类数最小为2，最大为15，根据处理数据和GA公司经营管理信息划分出2002年至2007年和2008年至2012年两个聚类。建立两步聚类模型。
第二步，财务初评。初步判断GA公司目前财务状况比较稳定，可通过投融资加快企业发展。模型数据显示对GA公司发展最重要的指标主要有固定资产周转率、资产负债率、存货流动负债比率、流动资产周转率、资本充足率、净资产收益率和债务资本比率。
第三步，财务预警诊断。首先，确定对GA公司进行数据挖掘的目标需求为识别其经营财务状况。2002年至2012年筛选出的共21组数据、17项指标进行分析，识别出财务状况良好的年份和它们的经营财务特征，如该年的盈利能力如何，现金流如何等。其次，选择Clementinel软件将以上数据输入模型，运用决策树规则对目标变量――各年的财务状况进行数据挖掘。
本文采用经典的财务预警模型――Z值模型作为财务状况综合评分的依据。鉴于数据有限，本文将Z模型据经验值加以划分：
Z>300，充盈，财务状况良好；180
根据以上设定，得到各年财务状况评分表如下：
在对数据预处理的阶段，要注意将字段预先进行选项设置，以便于数据分析的导入与输出。之后还需要对字段进行实例化，使字段的取值和类型皆直观可见，便于分析结果的应用。
第四步，建模分析。鉴于GA公司数据有限，在分析设置时需选择“使用推进”和“交互验证”，以提高分析结果的准确度。然后建立C5.0预警诊断模型。运行模型决策树显示的结果，将根据Z值评分设置的危险、困境和正常三类状况进行了分类，
首先按照第一重要字段即带来最大信息增益的“每股收益”字段分为两个节点，经不同规则路径显示数据。在数据重叠部分，又经次重要字段“固定资产周转率”进一步分析确定，最终达到100%准确度的分析结果。另外还可导出散点图更直观地对比这两个指标对GA公司财务状况的贡献程度。
第五步，结果应用。以上结果可知GA公司应在财务管理中注重每股收益的管理，积极通过融资等方式提升税后利润，提升股东所有者权益。GA公司固定资产以实物为主，因此变动幅度不会很大，以维持现状为主即可。
（三）决策诊断 依据以上分析结果，以下对GA公司融资决策加以诊断分析。本文将运用关联规则当中的财务决策分析理论，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成频繁项集，再据此生成关联规则。本文自两大证交所数据及调研样本中选取30家与GA公司主要财务指标类似的成功融资公司作为关联分析的样本集，汇总出7种可选融资渠道项集，分别是：
30家样本公司的融资偏好如下表4：
融资分析中的数据处理与前类似，需要根据“类型”节点进行实例化处理。本文按T/F的二分类变量设置类型，建立Apriori运算模型。为保障运行结果的有效性与代表性，将最小置信度设为50%，支持度为10%运行模型，步骤同上。运行结果对适合GA公司的成功率较高的一种、两种及三种融资渠道给出多种最优组合方案，为GA公司融资活动提供了数据指导。
（四）提交报告 最后，在上述预警诊断与决策诊断的基础上，形成预警环节与决策环节的结论性诊断报告，提交给管理者作为管理决策的重要财务依据。同时，要不断对上述分析进行后续的跟踪反馈与调整。
参考文献：
[1]赵春：《基于数据挖掘技术的财务风险分析与预警研究》，《中国投资》2012年第5期。
[2]林小菊：《中小企业财务诊断分析系统设计》，《中国乡镇企业会计》2010年第8期。
【关键词】房地产公司；销售环节；财务内控；管理方法
前言
在现阶段，我国的大部分房地产企业都有一个共性的问题，就是在销售环节都存在一定的财务风险，究其原因是由于我国市场经济的不断深化和改革，很多的经济体制和经济政策都发生了一定的变化，在新形势下，由于房地企业没有对新的经济形势进行深入的把控和了解，导致企业无法适应新形势下的经济发展需求，从而导致一些财务风险的产生。财务风险的存在，给房地产企业带来了非常不利的影响，导致与企业有关的经济活动存在不稳定的因素，从而影响企业的经济效益。
1房地产销售环节财务内控管理的必要性分析
我国现阶段房地产企业在财务管理和预算审计方面都普遍的存在不科学的现象，财务内部控制和管理制度上都缺乏一套科学的管理方法，与企业相关的各项制度也不够完善，往往导致房地产企业在财务预算上达不到企业的需求标准。在现阶段，我国的财务功能相对比较单一，很多企业对财务职能的认识上还停留在简单的财务核算上，所以失去了财务本身的职能和意义。所以加强房产企业财务内部控制，提高财务人员工作效率和职业素养，是非常必要的。（1）房地产行业的销售环节存在一定的特殊性，它不同于其他行业资金回笼的方式，在销售过程中，房地产商品具有期房和现房两种形态，本身具有高风险和高价值等特点。所以在销售环节，预售的销售方式是房产企业主要的销售方式，买家可以先交预付款，房产企业可以先不用交付房产，通过签订相关的合同，进行商品的销售。由于特殊的交易方式，致使在资金回收方面也存在一定的特殊性，有些买家可以全款购买，很大一部分买家需要通过银行贷款的方式进行分期付款，所以在房产企业资金回笼的过程中，经历了很多环节，这些环节的不可控因素也随之增多，其中任何一个环节出现差错，都可能导致房产企业资金回笼缓慢的现象发生。所以加强财务内控管理，对于房产企业具有重要的意义[1]。（2）加强企业财务内控管理，是实现房产企业现代化财务管理制度形成的必要手段，科学的财务内控管理，可以促进企业平稳和健康的发展，使企业的经济效益不断的提升，从而提高企业在众多房产行业中的竞争力，同时健全的财务内部控制管理制度，可以使企业内部各部门职能的考核和管理具有一定的科学性和规范性。对部门的责任和职责进行有效的调节，加强工作人员之间的工作联系，明确企业内部的经济责任，从而提高企业各个部门的工作效率。（3）加强财务内控管理，保证务会计资料具有一定的真实性，对于加强财务会计的资料管理具有一定的积极意义，同时提高了资料的审核力度，确保公司财务会计资料的真实性和可靠性，规范的财务控制管理制度，对于提高财务会计的业务水平和职业素养方面都有一定的作用[1]。
2房地产企业财务内控管理中存在的一些问题分析
（1）在房产销售环节，财务职能得不到应有的体现
我国目前房产销售部门的职能普遍都有被放大的现象，在财务收款和其他的销售环节，销售人员过多的干预导致财务人员的职能被弱化，仅仅是依据票据进行收款，对于收款的性质和其他因素没有进行相应的监督和复核，对于合同价格的审核往往都是事后审核，不具有代表性。由于销售人员的流动性相对很大，对于事后审核出现的一系列问题，已经无法找到相关的责任人，从而给企业带来的巨大的经济损失。
（2）房产企业对于收复款项的控制环节相对薄弱
房产行业在销售过程中，需要经历很多款项的收复，过程相对复杂，由于缺乏相应的控制和管理，无法确保每个应收款环节的及时性，这也是制约相关房产企业工作效率提升的一个重要因素，由于一些资金的回收不及时，直接导致房产企业在资金运行上存在一定的压力，使企业无法实现正常的运行。基于以上的情况分析，需要加强企业的财务内控管理，使内控管理具有一定的科学性和规范性，从而实现应收账款的及时回收。
3实现房产销售环节财务内控管理的方法简析
（1）完善企业财务会计的相关的制度
建立一个完善的企业财务会计制度，使企业更加适应现代化经济发展的形势，可以实现企业财务会计的有效管理，加强财务会计的培训，对新的政策和法规进行有效的把握和了解，使会计人员在房产销售环节明确自身的职责和功能，严格把控销售环节每个关键工作的控制点，树立精细化管理的理念[2]。所以构建一个完善的会计管理体系，对于房产销售环节财务管理，具有积极的意义。同时对于实现房产企业的规范化管理，也具有一定的促进作用。
（2）培养员工的团队意识，建立财务与销售部门的有效合作关系
财务部门与销售部门的合作在房产销售环节是非常普遍的，要想实现企业的稳定发展，实现经济利益的最大化，加强内部团队建设，促进部门间的合作和互助工作关系，是非常关键的。团队意识对于房产企业而言，具有重要的意义。企业需要从各个方面对企业的员工进行团队意识的建设，提高员工的职业素养，注重培养员工之间和部门之间的合作意识和互助意识，在具体工作工，以公司的利益为主，严格遵守相关的财务制度，形成和谐的工作氛围，更有利于房产企业财务内控管理制度的执行和推广。
（3）对财务和会计两部门进行有效的责任划分
建立明确的财务、会计职能划分的前提是，具有一个规范的组织机构执行方案，规范的组织方案，对于实现财务内部控制具有重要的作用。在建立方案的过程中，需要遵循一定的标准，必须保证企业的经济财产安全，确保企业的财务安全。加强财务与会计两部门的责任划分，对于房产企业加强财务内部控制具有决定性作用，在具体的划分中，使会计部门和财务部门的职能与责任更加的明确，使日常工作的分工更加具体，同时形成了两者之间互相合作和互相监督的工作模式。实现财务和会计职能的划分，对于房产企业的长远发展和规范经营，具有重要的现实意义。
（4）培养财务专业型人才
专业型人才的招募和培养，对于房产企业销售环节实现规范的财务内控管理具有重要的意义。我国经济的发展离不开对人才的依赖，房地产企业也不例外，所以培养相关的财务专业型人才，可以有效的提升企业的管理和经营水平，专业型人才对于企业的相关工作的规范性具有一定的促进作用，可以加强企业对财务风险的识别能力，提出合理化建议，采取相应的预防措施[2]。在企业财务内控管理上，使相关法规和制度有效的执行下去，实现最终对财务的有效控制。
（5）房地产销售环节合理的运用销售软件
房地产销售软件的应用具体意义在于可以有效的控制房地产项目的目标成本，提高房产销售工作的效率，合理的运用计算机技术，实现对客户相关信息的统一存贮和管理，建立房产网络营销模式对于扩大房产企业的竞争力具有重要的作用，真正的实现了房产营销与消费者的有效互动，使房产企业在销售环节中对消费者的购买欲望和需求进行全面的了解，消费者可以根据自身的需求，对购买的房产相关信息进行更多的咨询，销售软件的运用，使销售和购买者建立了有效的交流平台，对实现房产交易起到了关键的作用。另一方面，销售网络系统的建立，对于实现财务内控的管理具有一定的积极作用，通过网络销售平台的建立，可以节约大量的销售成本，比如降低采购费用、人员资讯费用、广告费用等等，使财务更加快捷和方便的对营销成本进行管理和控制，大大的提高了企业的营销效率。
4结束语
销售环节对于房产企业来说，具有重要的意义，它是保证企业实现更大利润空间的基本前提和保障，保证销售环节相关的工作顺利进行，对于房产企业的长远发展具有重要的意义，通过以上关于财务内控管理相关问题分析，我们总结了一些有效的应对措施，不断的完善企业相关的规章制度，建立规范的财务和会计管理体系，培养员工的综合素质，提高他们的职业素养，最大限度的发挥财务内控的作用，确保房产企业的销售环节更加科学化和规范化，使房产企业得到更大的进步和发展。
参考文献
[1]陈新.完善房地产企业销售与收款环节内部控制的探讨[J].江苏商论，2012（21）：251~252.
关键词：房地产开发企业；财务管理；融资管理
如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下，国家加强了对房地产市场的宏观调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性，房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距。
一、房地产开发企业销售收入的确认
1.房地产销售收入确认的范围
房地产销售收入通常可以理解为开发商公司自主进行房产的开发并且进行自主的进行售卖，而获得的经济收入，这其中主要包括土地售卖利益、商品房售卖利益收入以及相关设施的售卖利益收入等。房地产开发公司进行自主售卖的房产存在这样的情况，售卖之前并没有和购房者进行相关合同的签订，或者是开发商公司在房产还没有进行开发之前就已经和购房者签订好了协议，然后根据协议进行房地产的开发建设。一般情况下，开发商公司进行回迁安置房屋的售卖需要按照拆迁面积的情况合理的纳入“房地产销售收入”核算范围内，同时，用于开发商固定资产的房产是一般不会被纳入“房地产销售收入”的核算范围。
2.房地产行业收入确认的原则
进行房地产销售收入的确认工作应该达到以下几点标准要求：第一，开发商公司没有对于房产商品的风险承担以及报酬所得的权利，而是将其一并给予购房者；第二，开发商公司已经不具有商品房屋的管理以及保留的相关权利；第三，房屋出售所获得的利益满足可靠的计量；第四，所得到的经济利益可以在公司内部进行流转使用。开发商公司进行出售的房屋可以签订购销合同，而签订时间也没有十分严格的要求，在房屋进行竣工验收之前之后都可以完成签订。依据国家相关法律法规的内容，房地产开发公司在没有获得房屋的相关销售或者预售的证件之前，使不得将房屋进行售卖的。若进行预售，那么预售的价钱只可以符合预收性质的价款，这是因为所进行售卖的房屋没有进行有效的验收，所以预收价款不可以等同为销售收入。只有当相关的验收手续以及证件齐全以后，才可以进行预收款的转换，将“预收施款”转为“销售收入”。
3.房地产开发企业收入确认的时限
（1）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发公司使用预售的手段将商品进行售卖，售卖所得的经济利益应该按照相关规定，进行利润率计算，并且计算出预计营业利润额，然后将所得数据加入同一时间段内的企业应该进行的收入计算，等到所售卖的房屋彻底交工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率是需要相关税务单位依据当地的具体经济情况进行确定。当进行预售的产品竣工以后，开发商公司需要将所得的经济效益进行及时的计算，并且依据相关内容将成本进行计算，并且要将实际所得的经济利润进行结算，同时要将纳税所用数额进行计算，最后计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额。
（2）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的，以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：采取一次性全额收款方式售房的，应于实际收到价款或取得了收款凭据时，确认收入的实现；采取分期付款方式售房的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式售房的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式售房的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托售房的，应按实际收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托售房的，应在收到代销单位代销清单时按合同或协议规定的价格确认收入的实现；采取包销方式委托售房的，应在付款日按包销合同或协议约定的价格确认收入的实现，如包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
二、房地产开发企业的财务管理
1.房地产开发企业财务管理的含义
众所周知，房地产行业对于整个社会的经济发展来说占据着飞铲重要的影响作用，房地产行业的运行并不是孤立进行的，与其有直接或者间接关联的行业以及领域是很多的，这就使得影响房地产公司的财务管理的因素也非常的多。房地产公司的财务管理不仅包括对于外界公司的经济统计，同时其主要的内容是自身公司内部的经济财务的管理活动，以及公司内部未来经济的发展变化情况，总的来说，房地产开发企业的财务管理内容包括内外两个内容，一个是相关公司的财务来往情况，一个是自身公司的财务情况。这就使得房地产行业在其财务管理方面要做的科学并且合理，这样才可以将复杂的财务情况进行有效的管理，并且取得很好的预想成果，进而获得更好的市场发展需求。
2.房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题
（1）缺乏财务预算经验和管理意识
很多开发商企业总是存在这样的误解，如果得到了土地的使用权，并且在该土地上组织人员进行工程的设计以及施工，最后得到建造好的房屋便可以进行售卖，最后便可以得到预想的经济效益，但是实际进行中，却并不是如此的。若房地产开发公司在进行土地的收购已经相关事项方面没有进行应有的预算以及统计，便开始进行工程的建造，那么这就会导致经济目标没有办法十分准确并且正确的确定，这样就会影响开发商公司对成本的指标分解以及合理的预算，不仅如此，还非常容易造成资金管理的不合理运行，而财务管理工作也就只能单纯的落实在会计核算方面，对于成本的控制难以进行把握，最后加大成本投资。
（2）前期工作准备不够
不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的财务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。
（3）成本控制体系不够完善
房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和财务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。
3.加强房地产开发企业财务管理的措施
（1）完善房地产业金融市场
根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率；适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
（2）提升对房地产开发行业对市场的洞察和判断能力
房地产行业需要其对未来市场有准确并且长远的预见以及洞察能力，但这并不是非常容易做到的，在财务管理方面，这需要相关专业能力及其强并且富有十分丰富经验的财务管理人员，这要求他们能够对于市场的实际发展现状以及将来的发展方向进行准确的判断以及定义。同时，还要求管理人员对于自身公司的财务情况有一个全面以及十分正确的掌握，这样才可以保障开发生公司能够对于进行的项目有一个十分明确的认知。总的来说，加强房地产开发公司财务管理人员的市场判断以及洞察能力是企业发展的必然所需，这就要求公司以及财务管理部门等相关人员的同时切实的努力。
（3）制定合理的协同管理规划房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套财务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和财务管理有效连接起来，实现财务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现财务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进财务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。
（4）推行全面预算模式
依据房地产开发公司的本身的特点，采取按照资金预算以及项目作为基础依据，同时进行公司年度责任的预算管理方式，这样可以很好的实现预期效果。项目预算指的是房地产开发公司将进行开发的工程项目当作预算目标，同时对于建设过程中的项目对其建设过程中可能出现的规划设计费用、开发的投资成本以及其他可能产生的相关费用进行事先的预算以及整体的把控。
（5）明确房地产开发企业的开发目标
明确房地产开发企业的开发目标其中较为重要的内容便是对于施工项目地点以及施工时间的准确认定，然后才是进行一次的施工以及销售环节。房地产开发公司进行一个项目的开始，最先便是进行项目地址的选择与确定，通常情况下，开发商对于进行住宅或者是办公项目的地址选择时时并不相同的，而且考虑的因素有很多，这些因素的确定不仅是开发商需要考虑的内容，对于购房者来说，其也是十分重要的考虑内容，只有购房者对于相关条件因素感到满意，开发商进行项目的建设才是有意义的。不仅如此，项目地址的确定对于相关投资商来说也是非常重要的，只有地点选的科学合理，那么才会吸引更多的投资商。另外还有科学的项目选址，能够帮助开发商企业进行接下来的一系列工作，对于财务管理来说，企业成本的核算和财务处理的效率都会有所上升。
三、结束语
房地产行业和其他行业有着明显的区别，一定程度上来讲，房地产开发行业的收入确认的客观性要低于其他行业。当前的市场经济发展迅速，对于房地产开发行业来说既是一个机遇，但同时也是一个挑战。企业想要在激烈的竞争中获得一定的地位，那么就需要满足市场的发展需求。进行成本控制以及财务管理的有机结合，不仅可以保障企业内容更加和谐的发展，同时还可以将企业的各项资源合理的分配优化，进一步提升企业的经济效益。
参考文献
[1]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，（3）：265，267.
[2]张煌强.房地产企业财务风险评价研究[J].广西社会科学，2015，（7）：81-85.
[3]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.
[4]杨柳，汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊，2017，（4）：76-80.
摘要：现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现，因此对财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。
关键词：财务风险；资本结构；负债；财务决策
财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。一般来说，企业的财务风险是指筹资决策带来的风险。筹资渠道的不同选择、筹资数额的多少必然会引起企业的资本结构发生变化，由此产生企业财务状况的不确定性，这里的筹资通常是指举债，因此狭义的财务风险可界定为举债风险，是指由于企业举债而给企业带来的财务不确定性。广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于环境及其他难以预料的因素的影响，使企业的预期财务收益与实际的收益有所差异。一般包括筹资风险、投资风险、汇兑风险、收益风险、结算风险及存货风险等。
一、企业财务风险的基本特征
在企业财务管理工作中，只有充分了解财务风险的基本特征和产生原因，才能采取针对性措施防范和化解财务风险。归纳起来，企业财务风险主要具有以下特征：
（一）风险处处存在，时时存在，人们无法回避它、消除它，只能通过各种技术手段来应对风险，从而避免费用、损失的发生。
（二）财务风险存在于企业财务管理的全过程，并体现在多种财务关系上。资金筹集、资金运用、资金积累、分配等财务活动，均会产生财务风险。
（三）财务风险具有一定的可变性，即在一定条件下、一定时期内有可能发生，也有可能不发生。这就意味着企业的财务状况具有不确定性，从而使企业时时都具有蒙受损失的可能性。
（四）风险与收益是成正比的，即风险越大收益越高，风险越小收益越低。财务风险的存在促使企业改善管理，提高资金利用效率。因而可以说，收益性与损失性是共存的。
（五）财务风险的客观存在会促使企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。
二、财务风险形成的内因
（一）企业资本结构不合理
通常情况下，企业的资本结构由债务资本和权益资本构成。资本比例关系指的就是债务资本和权益资本各占多大比例，一般以资产负债率或产权比例来表示。资本结构失调是影响财务风险各种因素最直观的综合体现。资本结构不合理主要表现为两个极端：保守结构型和风险结构型。保守结构型企业通常不存在财务风险或财务风险很少，但暴露出企业资本策略过于保守，畏缩不前，对企业前途信心不足等缺点。风险结构型企业通常表现为企业资产负债率过大或产权比例异常。
（二）负债期限结构不当
这是指短期负债和长期负债的安排、取得资金和归还负债的时间安排。如果负债的期限结构安排不合理，本应筹集长期资金却采用了短期借款，或者应筹集短期资金却采用了长期借款，都会增加企业的筹资风险。
从公司财务角度分析，长期债务是公司稳定的融资来源。对使用长期债务的公司而言，短期内不会面临流动性不足的危险，而且，由于资金使用期限相对较长，公司可以根据自身的发展将资金投入到新的项目中，或购置固定资产或进行运营资金的补充。相对而言，短期负债的资金较容易获得，资金成本要比长期资金低。然而，由于期限短，公司必须频繁安排还本付息事宜，这会对公司形成压力，影响其正常运作以及价值目标的实现。一旦短期资金周转困难，就会有违约可能，导致公司信用度下降。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资，短期债务中主要是银行贷款，而房地产公司对中长期资金的需求量更大，采用长期融资可以有效改善企业的负债结构。
（三）资金投放对象选择不当
负债资金投资对象不同，企业财务风险大小会不一样。首先，投资项目所处行业不同，其风险也会不同。其次，投资项目所处行业的生命周期阶段不同风险也会不同。再次，投资项目所处的市场类型不同风险也会不同。
三、财务风险形成的外因
（一）企业财务管理的宏观环境复杂多变
宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的，宏观环境的不利变化必然给企业带来财务风险。目前，我国许多企业建立的财务管理系统，由于机构设置不尽合理，管理人员素质偏低，财务管理规章制度不健全，管理基础工作欠缺等原因，导致企业财务管理系统缺乏对外部环境变化的适应能力和应变能力。具体表现在企业不能对外部环境的变化进行科学的预见，反映滞后，措施不力。
（二）利率变动趋势
由于企业负债的利息率一般是固定的，如果未来利率呈现下降趋势，企业仍然要按原合同约定利率水平支付较高的利息，从而加大企业财务风险；如果未来利率呈现上升趋势，企业尽管只需按原合同约定的利率水平支付较低的利息，但随着利率的持续上升，货币升值压力增大，一旦货币升值，则企业还本负担加重，从而加大了企业财务风险。
四、防范企业财务风险的措施
(一)提高财务决策的科学化水平，防止因决策失误而产生的财务风险
财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险，企业必须采用科学的决策方法。在决策过程中，应充分考虑影响决策的各种因素，尽量采用定量计算及分析方法，并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案决策，切忌主观臆断。按照以上方法做出的决策，产生失误的可能性大大降低，从而可以避免财务决策失误所带来的财务风险。
（二）建立财务“预防”机制
企业进行负债经营决策时，应该考虑企业举债的规模和偿债能力。一般而言，确定负债规模应该考虑以下因素，如警惕财务杠杆效应的负面影响、防范财务风险和关注财务成本。建立企业财务预警的“诊断”机制，要对企业的负债进行分析，从三个方面来看：（1）负债经营有利于提高经营者业绩，使企业获得负债资金效应，降低资金成本，提高权益资本收益水平。（2）负债经营可以迅速筹集资金，弥补企业内部资金不足，增强经济实力。（3）负债经营给企业带来更大的风险和破产的危机。首先，在资金结构中，若负债的比例过大，即过度负债经营，那么依赖于外界的因素过多，也就加大了企业的经营风险和财务风险，生产经营环节稍有脱节，资金回收不及时，资金成本大幅度增加，降低了企业经营利润削弱了企业活力。其次，因负债率升高，财务风险加大，在财务杠杆作用下自有资金收益率下降，企业承受能力降低，偿还能力减弱。因而，在建立企业财务预警制度时，应把握好负债经营的“度”。
（三）对财务风险做出恰当的处理
1.坚持谨慎性原则，建立风险基金。即在损失发生以前以预提方式或其他形式建立一项专门用于防范风险损失的基金。
2.在损失发生后，或从已经建立了风险基金的项目中列支，或分批进入经营成本，尽量减少财务风险对企业正常活动的干扰。
3.建立企业资金使用效益监督制度。有关部门应定期对资产管理比率进行考核。同时，加强流动资金的投放和管理，提高流动资产的周转率，进而提高企业的变现能力，增加企业的短期偿债能力。
4.注重投资决策问题。投资决策是企业重大经营决策的主要内容之一，直接影响企业的资金结构。企业决策者必须作好投资项目的可行性分析。
（四）针对利率变动风险及防范
当市场利率提高，企业的融资成本相应增大，可能导致经营效益下降，盈利减少，从而使投资者遭受收益下降的风险。在这种情况下，最好的方法是减少融资以防范风险，如果是因为生产经营活动的扩大急需资金时，可考虑其他方式的融资，如将企业的留存收益转增为资本等。
参考文献:
[1]刘伟明、梁书怀，《浅谈企业财务风险的成因、防范和控制》，《经济视角下半月》，2011年第12期
随着我国现代化进程的加快，小额贷款公司如雨后春笋般迅速崛起，并逐渐开始快速发展。小额贷款公司在很大程度上是在不断促进着我国经济的发展和社会进步的，但与之同时，作为一个新兴产业，也必然面临着各种各样的问题和困难。而财务风险作为一个难以控制和预料的普遍存在现象，必然会给小额贷款公司带来许多问题。因此必然要采取一系列的措施来加以预防，尽可能地降低财务风险出现的可能性，从而实现小额贷款公司的可持续发展，最终实现社会的进步和繁荣。
【关键词】
小额贷款公司财务风险防范措施
一、小额贷款公司财务风险防范的意义及重要性
随着我国现代化进程的加快，我国经济得到了快速的发展，社会也不断在进步。在这样的大环境下，小额贷款公司如雨后春笋般迅速崛起，并逐渐开始快速发展。小额贷款公司由自然人、企业合法人与其他社会组织投资创立，不吸收公共存款，以民间融资的形式进行小额贷款业务的公司，在很大程度上也是在不断促进着我国经济的发展和社会的进步。但同时，小额贷款公司在发展中也必然会遭遇到各种各样的困难和挫折，其中财务风险问题对于小额贷款公司而言就是一个很大的问题，甚至可能会导致破产或者倒闭。财务风险是客观存在的，由于公司财务结构不合理或者是融资不当使公司很可能失去偿还能力而最终导致预期的收益不能达到的风险。这会对小额贷款公司带来很大的影响，产生许多难以解决的问题，加大实现可持续发展的难度。因此，必须对小额贷款公司的财务风险问题加以重视，并采取一定的措施进行识别和应对，最终提高小额贷款公司抵御财务风险的能力并实现可持续发展。
二、我国小额贷款公司的现状及面临的财务风险
（一）小额贷款公司资金投入及筹集的财务风险
如果投资后没有达到一个预期的结果，就会出现投资风险。而这种风险出现的原因很大可能是因为只看到了可能得到的高收益，而对能够带来高收益的公司或企业没有进行一个科学合理的分析就贸然投资出现的，也有很大可能是由于对合作伙伴的过于信任而没有进行一个调查和评估造成的。就比如一些小额贷款公司被如今房价所带来的巨大收益所吸引，花费巨大资金投资房地产公司，但却没有考虑房价也有可能下跌的不利情况，而在很大程度上加大了财务风险，加重了公司的资金压力，极有可能造成难以补救的后果。而筹集的风险是来自于资金的来源。许多小额贷款公司都没有一个持续地资金来源，又无法进行公共存款，在公司的自身资金用完的情况下，就与自身的可持续发展和社会愈来愈激烈的竞争形成难以缓和的矛盾，这时候就很可能会采取一些具有很大风险的筹资方式，这又在无形中加大了财务风险。
（二）小额贷款公司资金周转及市场运作等不可控因素的风险
我国小额贷款公司主要就是进行小额的短期的贷款业务的，这就意味着资金会不断地进行流动，这就很可能会出现一些资金无法回收的风险。由于借款人借款后会出现没有能力偿还的情况，小额贷款公司会因此受到很大影响。当他们出现了违约、无法还清全部债务或部分债务等情形后，小额贷款公司没有办法在约定时间内收到资金，就很有可能无法进行资金的正常周转，也会增加呆账产生的几率，造成没有必要的损失。同时，市场的运作也很有可能给小额贷款公司带来财务风险，利率的改变、信贷资产的改变都会导致一些风险的产生。这些都是不可控的，是难以凭一己之力进行改变的。一般小额贷款公司在与借款人签订协议的时候是按照当时的瞬时利率签订的，之后利率一旦发生改变，上升超过签订的利率值的话，就会提高信贷资产的成本值，相对就会造成信贷资金的损失。而且，与此同时，也在一定程度上加大了小额贷款公司对借入资金的偿还的难度。同时对于资金的流动及周转也有了更多的困难和问题。
（三）小额贷款公司相关人员自身操作能力不足及法规制度不完善的风险
我国小额贷款公司会因为相关操作人员的一些技术性原因或操作性原因而导致一些风险的产生，或者由于内部程序的错误、信息的不完整或是整个系统结构的不完善而造成的风险。就目前的形势而言，许多小额贷款公司的内部财务操作系统是普通企业所运行的系统，不具有特殊性，不能很好地适应小额贷款公司的发展，这样使得一些运作会与公司的整体发展形势产生矛盾，加大错误发生的几率，造成风险。而当前法律法规的不完善，也使得小额贷款公司在很大程度上没有得到相关法律的保护，而出现经营的风险。按照我国法律法规的规定，小额贷款公司既不能完全符合《公司法》的规定，又不完全适应《商业银行法》，这也就表示对于小额贷款公司的监管力度不能达到一个合适的标准，从而出现风险问题。
三、小额贷款公司财务风险的应对措施及对策
（一）不断发展合作伙伴，增加融资来源，谨慎投资
为了降低由于融资所带的风险，小额贷款公司应努力扩展融资渠道，利用现代化的资源和途径，不断发展有可能成为合作伙伴的公司和企业，并不断引入新的投资者，不断壮大公司的自身实力，增加流动资金，从而减少因资金不足而无法进行好的投资的情况发生。在发展的过程中，不断进行自我总结，找出最适合发展的方式，寻找出能够互利互惠的合作伙伴，并深刻对资金情况有一个总的汇总，保证资金能够按照预期的计划进行流动和周转。对于要投资的公司和企业，要进行实现的调查和分析，不能只看该公司或企业有可能带来的利润，这样会使风险加大，也难以预防不可抗因素和突况的发生。对投资项目进行合理科学的分析后，最好在实地考察一下，收集一些相关数据，尽可能地降低投资所带来的风险。这对小额投资公司的可持续发展也是极为有利的。
（二）建立并完善内部风险控制机构，合理分析市场走向
小额贷款公司在发展的过程中，为了对财务风险能有一个很好的判断和识别，并进行最大可能的预防，应该建立一个完善的内部风险控制机构，随时对当前的市场形势进行合理的分析，尽早地发现潜在的风险，并及时地对可能出现的风险采取一系列的应对措施。这就不仅需要对目前我国的市场运作有一个准确的认识和判断，还需要这个机构能够及时地运用资金的有效流动进行控制。并可随时进行一些市场调查，通过市场调查来进行确认，降低一些不可抗因素所产生的风险，最后采取一定的控制方式将风险控制在可以调控和操纵的范围之内。在此过程中，小额贷款公司也要不断对自身的运作方式及周围市场环境变化进行总结，最终寻找出最适宜的资金流动方式，结合市场的发展规律，进行融资，并对借贷出的资金有一个统一的管理，定期对借款人的信用进行考察，以避免呆账的出现。
（三）提高相关操作人员的整体素质，调整相关法律法规
由于操作人员的失误或者内部程序的错误，会加大风险，造成小额贷款公司的损失。因此，必须对相关操作人员的整体素质及自身能力加以提高。因此可以定期进行一次综合性的培训，在技术上进行详细的讲解，并可通过视频的形式进行传播。同时，召开总结会议，不仅让操作人员对所学到的东西进行一个总结和反馈，还要对内部运行的程序进行分析，对不完善之处加以调整和改善。最终实现识别并降低财务风险的目的。同时，相关法律法规要不断针对小额贷款公司的所出现的问题不断进行完善，借鉴国内外成功经验，尽量使它们做到有法可依，有法可循，从而间接降低小额贷款公司的财务风险。而小额贷款公司的内部人员也应该积极征求法律相关人员的意见，避免一些签订的合同因不符合相关法律法规而导致无效的情况的发生，造成没有必要的损失。
四、总结
小额贷款公司在我国经济不断发展的大环境下快速发展着，它在促进社会进步的同时，作为新兴产业，也必然面临着各种各样的问题和困难。而财务风险作为一个难以控制和预料的普遍存在的现象，必须要加以重视。因此小额贷款公司必须要对财务风险进行识别并采取一系列的措施来预防，尽可能地降低财务风险出现的可能性，从而实现小额贷款公司的可持续发展，最终实现社会的进步和繁荣。
作者：吕学敏 单位：成都市郫县众成小额贷款有限公司
参考文献
