时间：2023-08-29 16:42:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产风险管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在这个经济快速发展的社会里，我国市场竞争日益激烈，房地产作为我国经济发展中的一部分，房地产投资对我国经济的发展有着至关重要的作用。然而，我国市场经济体制还不够完善，房地产投资在这个经济飞速发展的环境下面临着较大的风险，一旦房地产投资出现风险，不仅会影响到投资企业的利益，同时还会危害到广大人民群众的利益。为此，我国房地产行业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到房地产投资存在的风险，做好风险管理工作，进而为我国房地产业的发展提供保障。
二、房地产投资风险管理的重要性
随着我国城市化建设步伐的加快，房地产业规模不断扩大，房地产业在我国经济发展中所起的作用也越来越大。房地产是一项投资大、风险高、周期长的行业，它的这些特点就决定了房地产投资风险管理的重要性。然而在当前社会发展形势下，我国市场经济体制还不够完善，我国缺乏有效的法律法规对房地产投资进行保护，进而对我国经济的发展极为不利。同时，房地产投资企业的资产、账务、经营状况直接影响到房地产投资企业的投资行为，一旦房地产投资企业面临着风险，就会造成房地产投资市场萎缩，进而影响到我国经济的发展。近年来，我国与外界的联系日益紧密，一些外资企业纷纷涌入到我国国内，这些外资企业的加入既给我国房地产投资提供了机遇，同时也带来了挑战。随着我国经济的快速发展，我国房地产投资规模逐渐扩大，如表1，有效地推动了我国经济的发展。[1]在当前社会发展形势下，风险管理已经普及到大中小企业，针对我国房地产业，做好房地产投资风险管理工作有助于降低企业生产经营风险，保障企业的经济效益，进而为我国经济的发展提供保障。
三、房地产投资风险管理中存在的问题
（一）人才匮乏
房地产投资作为一项风险高的行业，在风险管理工作中，对专业的人才需求是非常大的。然而就我国当前房地产投资风险管理工作来看，这方面的人才比较匮乏，主要体现在人才素质偏低，专业人才不足，不能就房地产投资中存在的问题进行有效的解决，进而影响到了房地产业的发展。
（二）缺乏风险评估机制
在这个竞争激烈的社会环境下，有竞争就会有风险，房地产投资作为一种经济活动，其在这个竞争激烈的社会环境下同样要面临着的市场上的各种风险，然而就我国当前房地产投资企业来看，企业缺乏必要的风险评估机制，对市场信息把握不准确，不能全面地掌握房地产投资市场信息，进而造成房地产投资结构不合理。
（三）风险管理认识不足
在这个以经济效益为核心的市场环境下，我国房地产投资企业注重的是经济效益，而在追求经济效益的时候往往就会忽略其他工作，风险管理工作就是其中当代房地产投资中较为容易忽视的一项工作。房地产投资本身是一项风险大的行业，而房地产投资企业在进行投资的时候片面地追求经济效益的话就会增加投资风险，进而造成各种问题，不利于房地产业的健康发展。
四、房地产投资风险管理措施
（一）加大人才的培养
在这个科技与经济飞速发展的时代里，人才已成为这个社会发展的主导力量，专业的技术人才在当前社会发展中起着决定性的作用。在我国房地产投资风险管理工作中，房地产业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到人才的作用，加强房地产投资风险管理人才的培养。首先，加强房地产投资风险管理人员内部的专业技术能培养，不仅要注重专业知识的培养及相关财务知识的培养，同时还要加强他们专业素质的培养，可以安排他们出国深造，从而为房地产投资风险管理工作提供保障。[2]其次，房地产企业要扩宽企业人才招收渠道，让外面优秀的人才走进来，同时加强与外界企业的联系，建立互联平台，通过互助学习的方式来提高房地产投资风险管理水平，进而促进房地产业的可持续发展。
（二）建立有效的风险评估机制
在这个竞争激烈的市场环境下，只有建立有效的风险评估机制，全面把握市场风险，才能更好地促进自身的发展。房地产投资作为一项风险大的行业，其在这个竞争激烈的市场环境下要想稳定发展，就必须建立有效的风险评估机制。首先，建立风险识别体系，全面掌握房地产投资状态，从而有效地降低房地产投资经营风险。[3]其次，建立科学的风险指标评估体系，制定风险等级评定，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场信息，确认房地产投资风险管理工作中面临的风险，进而为房地产业的发展提供保障。
（三）提高风险管理的认识
就目前我国房地产风险管理工作中对风险管理认识不足的问题就必须加强风险管理的宣传，提高房地产企业、房地产投资企业对风险管理的认识。[4]作为政府，必须加强宏观调控职能，提高房地产投资企业对风险管理的认识。其次，作为企业，必须提高企业自身对风险管理的认识，在房地产企业内部完善风险管理制度，进而提高工作人员的风险管理意识，进而促进房地产投资的健康发展。
五、结语
在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.
关键词：房地产企业 风险管理
房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用，与国民经济高度关联。2009年，房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一，与房地产直接相关的产业达到60个以上，房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障，有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长，有利于中国经济社会的可持续发展。
近年来，不少企业和个人受利益驱动，忽视行业风险，缺乏对自身优劣势的权衡，盲目进入房地产业，虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱，但步入正常轨道之后，这种现象加剧了房地产行业风险，也给企业自身的发展造成了困惑。目前，房地产已成为中国风险最高的行业之一。
一、房地产企业风险管理的定义和特点
全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。
二、房地产企业面对的主要风险分析
房地产业所面临的风险是复杂多样的，其中一些风险与其他行业存在普遍共性，如债务风险、经济合同风险、信用风险等；有的风险则具有较为显著的行业特征。
（一）项目风险
项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：
1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险
政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
2、项目决策风险
房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。
（2）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。
3、项目资金风险
这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
4、项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等
（二）政策风险
每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（三）市场风险
对于一般行业而言，市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外，房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。
（四）经营风险
房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是，有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划，导致项目严重偏离市场需求；有的企业在土地获取过程中盲目跟风，抬高地价，致使产品成本过高，远远超出市场承受能力；有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足，加上工程发包大部分受总承包方层层分包，造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现，不仅给企业造成巨大损失，也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。
（四）是资金链风险
房地产是资金密集型行业，资金流动量大，运作周期长，对企业的投融资和资金管理能力
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
2 房地产投资风险
房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
2.1 经营风险
一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现,或不足以补偿费用的可能性。一般来说,投资项目越大,对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场,并造成决策的失误,将会对房地产投资造成很大的风险。
2.2 财务风险
一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说,投资者以所投资的房地产作为抵押物,获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时,其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险,但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
2.3 市场风险
一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响,利率变化以及其他因素的影响,造成房地产市场购买力下降,价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长,且从一定时期来看,房地产总体上是处于供不应求的局面。因此,房地产投资的市场风险,常常是比较小的, 但是当一个国家或地压的经济不景气时,由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低,房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
3 房地产风险管理的策略探讨
3.1 加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2 加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房地产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。
3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”“、重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路 由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。
【关键词】风险管理 风险识别 风险应对
随着房地产开发的竞争日趋激烈，项目开发的风险也越来越大。房地产项目开发的特点是一次性、复杂性和不确定性，如不进行有效的风险管理，项目在进度、质量、成本等几大环节会产生失控，导致项目失败，项目开发的风险管理日渐受到房企的重视。
项目风险管理是指项目承担单位对项目全寿命期内可能遇到的风险进行预测、识别、分析、评估，并在此基础上采取措施，减少风险的损失，从而实现项目目标的科学管理方法[1]。
项目风险管理有五个阶段：风险管理规划、风险识别、风险估计和风险评价、风险应对、风险监控。本文由于篇幅有限，仅针对房地产项目开发风险管理的特点，从风险识别、风险应对两个阶段展开阐述。
一、房地产项目风险识别
风险识别是在全面了解项目情况的基础上，分类、分阶段划分可能产生风险的事件，描述其风险特征。
房地产项目开发的阶段主要有前期阶段、建设阶段、租售阶段。房地产开发的各个阶段都伴随着风险，风险的表现形式和产生的后果也各有不同。
1、前期阶段的风险主要有市场风险、政策风险、规划设计风险、筹资风险、招标风险等。
（1）市场风险：房地产开发周期较长，在整个周期中，市场供求关系、价格走向会有起伏波动，从而决定着项目能否赢利。
（2）政策风险：国家对房地产的调控政策、土地政策、环保政策的风险对房地产项目影响尤为重要。
（3）规划设计风险：城市规划的调整会对项目的价值产生极大的影响。项目本身设计质量如达不到要求，项目品质下降，则会给项目带来巨大的损失，设计变更会增加成本和延长工期。
（4）筹资风险：由于我国房企开发房地产项目主要靠借贷资金维持开发，筹资的成功与否、借贷利率的高低都决定着项目能否顺利进行。
（5）招标风险：目前采取的招标方式有公开招标、邀请招标等方式。招标方式不同，风险也各异。公开招标的风险主要是开发商对投标企业不甚了解，有可能中标企业的实力和管理水平达不到所需的要求，其所需较长的招标时间也带来进度风险。邀请招标由于选择面较小，可能丧失获得较低报价的机会。
2、建设阶段的风险主要有：施工质量风险、施工工期风险、施工成本风险等。
（1）施工质量风险：施工单位的施工人员素质、材料质量、机具设备性能、管理人员业务能力都是引起质量问题的主要因素。
（2）施工工期风险：施工人员紧缺、材料不能及时到货、水电气等市政配套工程不及时、返工等均会对项目工期产生影响。
（3）施工成本风险：项目实施产生变更、材料选择不适宜、通货膨胀等因素会引起投资增加。
（4）施工安全风险：施工单位工地现场高空坠落、临边洞口防护、触电、基坑坍塌、火灾以及重大质量问题引起的安全事故，必然会影响整个开发项目的进度、成本和房企形象。
3、租售阶段的风险主要有：销售时机风险、租售合同风险、物业管理风险[2]。
（1）销售时机风险：由于调控政策的实施，竞争对手的销售计划、销售淡旺季都对项目销售时机的选择有着较大影响。
（2）租售合同风险：租售合同纠纷是一种经常发生的风险事件。
（3）物业管理风险：物业公司的好坏对开发楼盘的形象具有一定的风险。
二、房地产项目风险应对
风险应对就是对风险进行识别、估计和评价后，针对风险采取相应措施，以减少发生的可能性和发生的损失程度。在房地产开发行业，风险应对常用的方法有：风险减轻、风险规避、风险转移、风险接受四种。
1、前期阶段风险的应对措施
（1）应对市场风险、政策风险的措施：进行项目投资决策前应仔细研究市场变化、政策导向，进行详细的可行性研究，对市场、环境、经济、技术、社会影响等方面进行综合分析论证，使决策科学化，杜绝把编制可行性研究报告作为一个走过场、完成程序化任务的现象。因此，在前期决策时，认真地进行可行性分析，是减轻风险、规避风险的最佳手段。
（2）应对规划设计风险的措施：及时全面了解项目的周边规划配套情况，使所选项目位于政府规划发展区域，从而享受城市发展红利。开发商与设计单位签订合同时，应明确设计单位对设计质量承担的相应责任，从而通过合同转移风险。项目建设的成本控制主要是在设计阶段，据国外统计资料，规划设计阶段节约投资的可能性为88%，在合同中，应明确限额设计来控制造价，通过合理、经济的设计来降低成本。同时在设计过程中，应提前征求工程、销售和物业公司的意见，以此来提高设计的适用性。
（3）应对筹资风险的措施：通过合作开发、股权合作、增加融资方式，通过银行借贷、发行股票和债券、引入基金投资等方式，筹集资金，通过预售和加快销售来回笼资金；通过合同约定延后支付下游合作单位工程款项，以此来减轻、转移资金风险。
（4）应对招标风险的措施：公开招标时，由建设主管部门邀请专家严格审查投标单位的实力，评标时避免采用最低价中标的方式，宜采取综合评标法选定实力强、有信誉、管理水平高的企业，规避以后产生的质量、进度风险。邀请招标时，要择优选择几家承包商，在同等条件下，可采取合理低价中标的方式选取承包商，以此减轻成本风险。
2、建设阶段的风险应对措施：
（1）应对施工质量风险措施：委托符合资质要求的监理单位进行质量监理，并接受建设主管部门质量监督，以此来减轻风险。贯彻“预防为主、防患于未然、把质量问题消灭在萌芽状态”的现代质量管理理念，强化工程质量责任制和责任主体类型；对质量进行事前、事中、事后控制；分析影响工程质量的各种因素，采取措施进行预防和应对；加强过程验收，严格整改，逐层确保下道工序工程质量。
（2）应对施工工期风险措施：开发商要根据项目总进度计划，严格要求总包和分包单位编制各自施工计划，经甲方、监理确认后在承发包合同中明确。在实施过程中，开发商定期召开工地周例会，对施工进度进行检查，如出现工期延误应分析原因并督促承包商采取相应赶工措施。开发项目要按期完工，开发商加强协调管理，协调设计单位、施工单位、供应商、工程周边单位和居民、政府职能部门、水电气公用市政单位，如不能高效协调，必将导致工期延期风险产生。
（3）应对施工成本风险措施：建设过程是投资具体发生、实现的过程，开发商应根据各类合同制定最高限价，通过投标合理竞价，减轻成本风险，签订合同时尽量把材料上涨风险转移给承包商。严格控制变更费用，防止发生承包商费用索赔，努力实现决算不超预算的目标。
3、租售阶段的风险应对措施
（1）应对销售时机风险措施：通过事先推广、积蓄客户，分析周边楼盘竞争对手的价格及销售情况，制定合理开盘价格和适时开盘时间，规避销售不畅的风险。
（2）应对租售合同风险措施：由开发商对销售公司进行统一培训，增加项目的规划、工程知识，加强开发商与公司的沟通，建立设计变更快速告知备案制度，在与销售公司签订的合同中应明确“因销售公司失误造成损失的，由销售公司承担有关损失”的责任。
（3）应对物业管理风险措施：售后服务中，要事先精心选择有信誉、口碑好的物业公司，公共设施移交应由物业公司验收签字，以此在完成保修期后，转移后期维护风险。
通过对房地产项目开发各阶段进行风险识别，可以预先排查风险发生的概率和严重程度，采取科学的应对措施，以达到规避、减轻、转移损失的目的。
参考文献
我国的房地产行业尚处于产业发展的初兴阶段，许多房地产企业往往不重视风险管理。在理论研究方面，一些学者对房地产企业风险管理进行了探讨。唐秀丽等（2007）基于房地产项目生命周期对房地产项目投资风险进行了识别；魏巍（2009）分析了我国房地产企业所面临的主要风险及其成因。郭骁、夏洪胜（2007）运用非线性盈亏平衡分析法、敏感度分析法和事故树法三种风险测量和评估方法对中小房地产企业风险进行分析；张敏莉等（2012）利用模糊综合评价法对房地产企业投资风险进行了评价。高晓丽针对房地产企业面临的风险，指出房地产企业应当加强各个部门的协调合作、主动控制风险，提高房地产企业的抗风险能力和赢利能力（2011）。从相关研究来看，对房地产企业风险管理的研究更侧重于方法、策略等“硬因素”方面，而对房地产企业风险管理理念、行为、制度等“软因素”重视不够，导致房地产企业风险管理文化缺失。
近年来，文化对于风险管理的作用已引起一些学者的注意。Vuuren（2000）通过案例详细分析了文化对风险管理的影响；Kimbrough和Componatio（2009）结合文化测量和企业执行检测工具证明了企业组织文化对于企业风险管理具有显著的效果；在从金融风险管理领域提出的风险文化概念更是得到了较为普遍的认同，在金融风险管理实践中取得了较好的效果 。风险管理文化主要是指以企业文化为背景，通过在员工中培育、灌输风险意识和在风险管理活动中提炼、形成的集风险理念、风险价值观和风险防范的行为规范于一体的人文文化。风险管理文化作为企业文化的组成部分，是企业风险管理的“软实力”，弥补了风险管理“硬技术”的不足，对企业风险管理有着十分重要的影响。因此，将风险管理文化理念引入到房地产企业风险管理中，构建房地产企业风险管理文化体系，有助于提升房地产企业的风险管理能力，从而实现房地产企业风险的科学管理。
一、房地产企业风险管理文化体系
房地产企业风险管理文化是房地产企业在长期的风险管理实践中逐渐形成的风险管理意识、精神理念、价值观和行为习惯。它是根据房地产企业经营特点，将以人为本作为经营理念，以风险管理作为目标，从风险管理精神、制度、行为和物质四个层面构建的文化体系，具有系统性、共识性、功能性及共生性的特点。
1.风险管理精神文化
风险管理精神文化即风险管理理念文化，是风险管理意识与房地产企业特性相结合的一种群体意识，往往以简洁而富有哲理的语言形式加以概括，通过口号、标语或歌曲等形式表现出来。通常是企业全体员工一致认可、彼此共鸣的风险态度和理念。它是风险管理文化的核心，影响着企业部门和员工识别和防范风险的意识和方法，决定着企业日常的经营管理活动甚至是企业战略制定及执行中如何辨识和控制风险。
2.风险管理制度文化
风险管理制度文化是房地产企业风险管理过程中形成的各种规章制度、道德规范及职工风险管理行为准则的总称。员工的风险意识、价值观及行事风格各不相同，这些都影响着员工的风险管理态度，从而影响企业风险管理效率。风险管理制度文化是房地产企业为实现风险管理目标对员工行为给予一定限制的文化，它的特点就是强制性，可以有效的规范员工风险管理行为，引导和教育员工树立企业所倡导的风险管理理念。风险管理制度文化是房地产企业风险管理文化中最有活力和影响力的部分。
3.风险管理行为文化
在房地产企业的风险管理过程中，企业管理者和全体员工的风险管理行为都应有一定的规范。在风险管理规范的制定和对规范的履行中，就会形成一定的风险管理行为文化。风险管理行为文化直接关系到员工对风险管理工作的积极性，集中反映了房地产企业的风险管理作风、风险管理目标、员工风险管理素质等文化特征，直接影响着企业风险管理效率。
4.风险管理物质文化
风险管理物质文化是风险管理文化的物质表现形式，是房地产企业风险管理文化形成的重要载体，包括知识和实物两个层面。其中，知识层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的技艺，主要是指房地产企业对风险因素的识别、评估、控制能力和风险收益权衡艺术，是房地产企业风险管理的智力基础。实物层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的物质保障方式，例如相关的配套设施设备。
二、房地产企业风险管理文化体系的构建
1.树立正确的风险管理理念
房地产企业培养风险管理精神需要结合企业目前的风险管理环境，改变对风险的偏见，正确认识风险，根据企业的组织结构形式，建立相应的风险管理组织结构体系，实现风险管理与企业经营的并行管理。其中，董事会应通过提炼企业风险价值观念，为整个房地产企业风险管理文化的塑造定下基调，并在价值观的传播与沟通中保持足够的热情，还要直接参与风险管理，维护风险价值观的权威性。经营管理层要在日常的经营管理活动中贯彻宣传企业风险管理理念和价值观。风险管理部门推行适合企业的风险管理文化构建方案，促进风险管理理念在整个企业传播。风险管理部门还必须通过教育和培训的方式培养员工的风险管理理念，使企业的风险管理理念得到全体员工的赞同，使之成为每个员工的行为准则，将风险管理理念真正融入到其日常的每一项工作当中，建立上下一致的风险管理理念。
2.制定合理的风险管理制度
房地产企业自身经营结构复杂，涉及范围广，完善的风险管理制度可以提高企业风险管理水平和员工风险管理素质。房地产企业必须积极推动产品研发、成本控制、工程管理、营销、物业管理等部门建立风险防范制度和控制办法，逐步建立系统化的、上下联动的风险管理内控制度体系。
同时，合理的激励约束机制可以激励员工朝着企业需要的方向努力工作。房地产企业应立足于长期的风险管理绩效，避免给企业带来风险隐患的短期行为导向的激励措施，制定有效的激励与约束制度对员工的风险管理行为进行引导，提高员工风险管理的主动性和积极性，使员工的行为符合企业风险文化构建的要求。
3.规范全体成员的风险管理行为
风险管理理念和制度最终必须通过员工落实风险管理行为才得以发挥其效用。风险管理部门应根据企业的发展战略和经营目标，制定合理的风险管理目标，并将风险管理目标逐步分解到各部门及员工，使各部门员工明确自己的风险管理任务及相应的权利和责任。而且，通过风险管理目标制定详细的风险管理计划。同时，形成以风险信息收集、风险识别、风险评估、风险控制为主的风险管理流程，针对企业风险的特点，制定风险管理措施。
4.构建全面的风险管理知识体系
我国房地产市场发展时间短暂，企业风险管理水平相对比较落后。房地产企业应通过建立完善的风险管理知识体系促进风险管理物质文化的形成。首先，利用信息技术构建以风险监测、风险分析和风险信息反馈为主的风险管理信息系统，建立相应的风险管理数据库和风险信息报告体系。其次，建立良好的信息共享渠道，加强企业对宏观经济政策、市场走向、行业竞争者的研究和交流。最后，企业还应积极研究或引进国外与房地产企业相关的风险管理理论和技术，不断丰富企业风险管理知识体系。房地产企业风险管理文化体系构建图如图1所示。
房地产行业是高风险行业，风险管理文化可以有效提高房地产企业风险管理效率，有利于企业应对复杂的市场环境，将是未来房地产企业核心竞争力的一部分。将企业文化与风险管理相结合，从精神、制度、行为、物质四个层面构建房地产企业风险管理文化，可对房地产企业进行全过程、全方位的风险管理，实现企业健康可持续发展。
参考文献：
1.劳燕玲 李江风.房地产项目的风险管理探.前沿.2012.10
2.唐秀丽 杨子君 赵世强.房地产项目投资风险识别研究.建筑经济.2007.1
3.魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究.商业会计.2009.12
摘要：本文通过对房地产开发项目风险管理的实施，从开发商的角度诠释开发项目全过程的风险分析、评估和控制。
关键词：房地产项目风险管理 风险分析
Abstract: This article through to the real estate development projects in the implementation of risk management, from the developer's interpretation of development projects in the whole process risk analysis, evaluation and control.
Key words: real estate project risk management risk analysis
房地产开发是由房地产开发公司通过土地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程取得收益，从而达到自己的社会和经济目的的活动。在活动的全过程中，各种不确定因素至始至终伴随全程，这些不确定因素就是风险。
房地产项目的特性不同于其他行业，它具有不可移动性、高投人性和投资过程的长期性，这些特性决定了它本身的特殊性，使得房地产商在开发项目的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。
房地产商至始至终都要认真对待这些困难和风险，充分考虑房地产开发市场中存在的这些不确定性因素，如只单纯看到房地产行业赚钱，就倾其所有把大笔资金投入进来，一旦这些潜在不确定因素发生就会给投资者带来灾难性的后果。如某开发商前期投入了巨额资金，工程全面开工，但没有进行有效的资金风险管理，遭遇2008年“全球金融危机”，资金链断裂，整个企业像“多米诺”骨牌倒塌一样发生连锁反应，企业倒闭，房地产项目无法运作只能易主。因此对房地产项目中的不确定因素即风险进行全面系统的管理是一项不可忽视的重要工作。
一、房地产项目风险管理的意义
房地产开发项目的风险管理体系的建立，有利于更自觉、更系统的管理项目开发中的风险，有目的的确立风险管理目标，有效地进行风险识别、分析和控制，对风险进行全面、系统化的管理，使企业综合管理效力得到极大提高；有利于房地产开发企业增强风险管理意识，强化风险管理措施，变目前企业被动式管理模式为主动型的风险管理；有利于房地产开发企业项目管理水平的提高，积累更多的管理经验，增加项目开发的成功系数。
二、房地产开发项目风险和风险管理
房地产开发项目风险是指在项目开发的全过程中，开发项目的预期收益受不确定因素的影响，预期值上下浮动，与未来实际情况发生偏移的程度。
房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科。房地产开发商通过运用这一管理手段，优化组合各种风险管理技术，进行风险识别、风险估计、风险评价和风险决策，既在客观上做到未雨绸缪，或在风险无法避免时能寻求切实可行的补偿措施，从而有效地减少意外损失，或进而使有些风险能转化成有利于房地产开发商并为我所用，
房地产项目风险管理是一个连续不断的过程，可以在项目周期的任何一个阶段进行，对不同的项目风险因素进行控制的方法会有所差异，但是无论是什么项目，有一点是共同的，即越是在项目的早期进行风险分析和风险管理的效果就越好。在决策时，期望达到既定目标，然而是否能达到，不仅取决与决策前风险识别、风险估计以及风险评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案不断修改使其风险控制方案更加切合实际，这表明房地产开发项目风险管理方案的实施是一个动态的过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价项目发生的新风险，修改风险管理方案，这样才能达到以较低的成本最大程度的减少风险获得最大收益和最高的安全保障。
房地产项目主体涉及开发商、设计单位、承包商、供应商和监理单位等多家单位，是项目运作中不可或缺的实体，但风险管理主体是房地产开发商。房地产风险管理的基本内容方法和程序的核心在于选择最佳风险管理技术组合。房地产开发项目的管理目标在于以最少的成本实现最大的收益。
三、项目各阶段的风险及分析
1、在投资决策阶段风险及分析
投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节，本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究综合考虑市场供应需求等经济环境制定自己的房地产开发策略以确定房地产开发经营的区域、类型、时机，即决定在何时、何地开发何种房地产。本项目在这方面主要考虑国家和地方有关方面的政策，如土地政策、住房政策、税收政策、金融政策、环保政策以及市场供求情况。因国家各种相关政策的出台和到位使其除土地以外的风险因素较小，但土地受国家宏观调控政策的影响，土地方面的风险是存在的。
2、在土地获取阶段的风险及分析
如有的地方，各种城市配套设施不完备，道路、水、电等都不通，周边原有建筑物未拆迁，因此购地后一直不具备开工条件。从土地的自然属性方面看，该区地下管网错综复杂，水文地质条件差，对项目的开发产生严重的影响，土地获取风险明显存在。
筹资风险方面，我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。该项目也不可避免的具有筹资风险。
3、在建设阶段风险及分析
建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造。与所有房地产开发项目在建设阶段的风险一样，有的项目也面临着招标模式风险、承包方式风险和施工索赔等风险。
承包方式为直接承包，且多家施工单位同时开工，开发商现场组织协调工作量增多风险增大，同时也增加了施工索赔的隐形风险。
4、在销售阶段风险及分析
在建项目在销售阶段面临如下风险：销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险、意外事故风险。
该阶段的主要风险是销售价格定位，如何能较快的为广大需求者所接受，从而为房地产商资金的快速回笼提供可能。
四、主要风险评估
1、资金筹措风险评估
一般项目通常开发商自有资金仅占开发项目总投资金额的20%0 - 35%。如某项目总建筑面积175000平方米，建设总成本为33250万元，自有资金21950万元，占建设总成本的66%，远远超过了人民银行121号文件规定的房地产公司自有资金不低于30%的底线，融资方面风险较小。
2、项目销售阶段风险评估
在销售阶段主要决定该项目的价格定位风险，该风险可以利用盈亏平衡点分析，
五、项目的风险规划
风险控制的各种手段；
在风险控制的各种手段中，主要有风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用。
1．对筹资风险主要采用风险控制与风险自留。
(1)明确不应过度负债，开发前期对资金运作全盘考虑，并有资金补充应急计划。
(2)将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债。
2．对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险控制和风险转移。
(1)建立健全设计交底与施工图会审制度
(2)采用监理制度对设计的全过程跟踪监督
(3)严格设计变更审查制度，对项目运行过程做好投资控制。
3．对工期拖延的风险规划主要采用风险转移
(1)在工程承包合同中，严格制定工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。
(2)聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。
4．对各种安全事故风险以及其它风险采取风险控制
(1)制定编制风险管理计划书，对涉及结构安全以及关键控制点作出详细的计划安排，并下发给具体实施部门，严格按照计划书上的要求开展工作。
(2)现场监督。(1）对各种原材料、构配件、设备的进厂检验严格把关。(2）对停检点、必检点、重要隐蔽工程的验收实施监督，监督到位率应达到100 %。(3）对主要分项、分部工程、单位工程的验收实施监督。(4）坚持现场巡检，重大质量问题发质量通报，并限期整改。(5）检查监理公司的人员、检验设备配备情况，现场监督情况，要求定期上报监理周报和监理月报。
(3)采购物资必须到信誉度高、质量稳定合格的供货公司。
(4)聘请专业监理公司进行施工全过程控制，包含投资控制、进度控制和质量控制。
(5)开工前要收集该地域地下埋藏物诸如通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和坟墓等的资料。
(6)选择口碑好的专业地质勘探公司对该地块进行全方位地质勘探。
(7)成本实现动态控制。项目施工的每一阶段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。
(8)对从事相关危险区域、危险工作的人员进行意外事故保险。
关键词：风险，房地产开发，风险管理
1 房地产开发项目中的风险
房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。
(1)空间上的固定性。
空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。
(2)投资规模大。
房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。
(3)开发周期长。
房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。
(4)开发条件差，环境恶劣。
由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。
(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。
房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。
2 房地产开发项目中风险的特征
一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：
(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。
(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。
(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。
(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。
(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
3 房地产开发项目中的风险管理应用现状
由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：
湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。
4 房地产开发项目风险管理研究现状
目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。
在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。
结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。
参考文献：
[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32
[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52
关键词：房地产企业；财务风险；管理
我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。
一、房地产企业财务风险的概念
风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题[1]。
二、房地产企业财务风险的内容
房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险[2]。
三、房地产企业财务风险的管理策略
(一)在筹集资金方面的风险管理
在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商[3]。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。
(二)对投资方面的风险管理
为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地产企业运营中的风险管理
在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。
(四)在房地产企业资金分配方面的风险管理
针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的[5]。
(五)房地产企业内部制度对财务风险的管理
房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。
四、结论
房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。
参考文献：
[1]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.
[2]石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉理工大学,2013.
[3]许璐.房地产企业财务风险预警管理研究[D].武汉理工大学,2012.
[4]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学,2016.
【关键词】房地产开发项目；风险；风险管理
【Abstract】In this paper， the author inquires into the real estate project risk management based on his experiences， in order to promote the sustainable， rapid and healthy development of real estate industry.
【Key words】Real estate development project； Risk； Risk management
房地产项目的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入企业经营管理工作中，采取妥善的应对措施。以下针对房地产项目风险环节内容、响应方法及风险管理的注意问题展开论述。
一、房地产开发项目的风险识别、评估、响应、监控等环节的内容。
（一） 风险识别。风险识别是确定风险来源和风险分类的过程，是风险管理的基础。根据房地产开发项目的工作分解，不同阶段的风险因素不同，风险分类的依据也不同。实际中应收集与项目风险有关的信息，确定风险因素，形成项目风险识别报告。
（二） 风险评估。风险评估是通过对风险的定性、定量分析，确定风险发生的概率和损失量，划分风险量和风险等级，从而形成针对性的风险响应对策。风险评估应从项目可行性研究、项目规划设计、施工建设、销售及售后服务各阶段的工作特点可能出现的风险进行分析。
（三） 风险响应。常用的对策包括风险规避、转移、减轻、自留及其组合。实际中可根据项目特点进行响应，从而取得良好的效果。
（四） 风险监控。风险监控是对风险应对计划执行情况不断修正提高的过程，也是风险管理有效实施的保障。风险监控不仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应随着项目的深入，对风险识别、评估的结果不断修正，对风险应对计划进行及时修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
二、房地产开发项目风险响应的方法
（一） 风险回避。风险回避是根据风险预测评估，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止或改变开发项目，避开风险源从根本上消除风险隐患的措施，属消极的防范手段。通常可能发生的事件损失程度和发生概率太大，又无适当的风险管理措施可用时，常采取风险回避措施。风险回避一种是放弃或终止可能引起风险损失的活动，另一种是改变开发方案和目标。回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。
（二）风险控制。风险控制是积极的风险管理措施，是在风险事前、事中、事后过程采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制分为风险预防和风险抑制。风险预防以降低风险损失发生概率为目的，风险抑制以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，成本低、效益好，不会产生不良后遗症，房地产开发过程中应优先采用风险控制措施。
（三） 风险转移。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给第三方如保险公司承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况采取适当的形式，合理转移风险。风险转移一般在以下情况下采用： 风险的转移方和风险接受方之间的损失可以清楚地计算和划分； 被转移人能够且愿意承担适当的风险； 风险转移的成本低于其他风险管理措施。
（四）风险自留。风险自留是房地产开发商自己承担风险事件的损失。对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发商整体利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留具体措施有： 自己保险、损失摊销、借款补偿、自负额保险。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
（五）风险利用。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，扬长避短，谋求自身最大利益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验、娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。
自 2009 年以来，中央从提高贷款准备金率开始，逐步出台房贷收紧政策，限购商品房，加快经济适用房开发等举措遏制房价过快上涨，实行更为严格的住房信贷政策。十二五后政府信贷政策倾向小微生产型企业对投机房地产的资金影响很大。个别精明的房地产开发商另辟蹊径开辟“团购”渠道，适当低价一次性预售房屋。“订单化”开发既节省了房屋销售、广告宣传费用，又规避了收紧政策下的融资困难，看似利润少了其实很好地进行了风险管理。
三、房地产开发项目风险管理中应注意的问题
（一）制定风险应对计划应具有针对性。风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。
（二） 注重应对管理方法的组合。无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
（三） 注意应对管理的经济性。为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济更有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。
从某种意义上讲，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此重视“全过程控制”的风险管理理念，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观地看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避对房地产开发项目的不利风险影响。
参考文献：
[1]房地产项目风险的管理及对策 梅晓军 建筑设计管理 2010-08-20 期刊
[2]房地产项目的风险管理探究 劳燕玲； 李江风 前沿 2012-05-15 期刊
【关键词】 房地产；投资决策；风险管理
改革开放以来，房地产业成为中国的支柱产业，引导带动了很多其他产业的发展，是现阶段乃至很长一段时期的投资热点。为了适合国际、国内的总体需要，如何用科学的、先进的理论研究作为房地产业的可持续发展的行动指南成为了一个重要问题。
一、房地产建设项目的特点和风险来源
1、房地产建设项目的形式与特点
（1）房地产投资的基本类型。房地产投资，根据其经济内容不同，房地产投资基本的形式分为以下几种：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营与管理投资、房地产中介服务投资等。
（2）房地产投资的基本特点。房地产投资和其他投资一样，都是为了获取利益。但是由于房地产投资的不动产性质和不可移动性等特殊性，加之房地产投资占用资金庞大，投资回报周期较长，所以房地产投资自身有着其特殊性，具体是：投资成本高、投资回报高、回收周期长、投资风险大、受政府政策影响较大。
2、房地产投资的风险来源
（1）投资初期阶段的风险。在房地产开发的过程中，投资阶段具有最大的不确定性与机动性，也是整个项目中最为关键的阶段。一旦出现失误就会造成巨大的损失。在这个阶段，房地产投资的风险主要源于政策和经济两个方面。由于我国的市场经济环境尚未完善，这就导致了政策风险对房地产市场影响显得尤为重要，所以在进行投资决策时，首先要考虑此时的国家政策和地方性政策可能带来的影响，其次，要考虑当地市场的供求关系，密切关注市场的行情变化，同时还要防范通货膨胀所带来的成本上升风险。
（2）项目实施阶段的风险。项目实施阶段是指投资计划具体实现的过程，从获得土地开始到项目完工为止。在这个阶段面临的风险就非常的具体了。一方面，在土地获得时，选择获得土地的方式就具有一定的风险，在获得土地后，还要面临征地拆迁的风险；另一方面，如果在项目建设阶段管理不当，就会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。所以在项目实施时，一定要全面掌握欲购土地的情况，选择一种最合适的方法获得土地，同时要全力打造项目建设的管理层，提高管理人员的综合素质。只有做到了这两点才能将企业未来可能面临的风险降至最低。
（3）经营管理阶段的风险。在房地产项目建成之后，就进入经营阶段。这个阶段决定着房地产投资收益能否实现，其重要程度不言而喻。主要面临的风险有营销策划风险和物业管理风险。当房地产项目进入到经营阶段的时候，要制定详细的营销策划，准确的定位房产的价格，使消费者对该项目有一个比较系统的认识。由于房地产业竞争激烈，物业管理水平关系到企业的声誉，为了长远的发展，售后服务工作一定要做到令所有消费者满意，给企业创造良好的信誉。
二、房地产建设项目的风险评价和风险控制
1、房地产建设项目的风险识别
房地产投资的过程是一个动态过程，漏掉任何一个环节都可能导致投资的失败。根据房地产建设的具体情况，其投资过程中主要面对以下五种风险：政策风险、自然风险、技术风险、管理风险、时机风险等。
2、风险评价
在房地产开发的过程中会遇到多种风险，其对项目的影响程度也有很大差距。风险评价的目的就是从众多风险中，找出对项目可能造成较大损失的因素，为之后的风险控制提供一定的理论支持，减少其盲目性。
3、房地产建设项目的风险控制
（1）主要风险分析。风险因素分析是风险识别和评估的基础，只有在投资前理清项目思路，把握主要风险的发展趋势才能为以后项目的顺利投资做好铺垫。房地产投资主要面对的风险包括：时机风险、建造成本风险、建造工期风险及销售价格和时间风险。本文以“浪漫之都”房地产建设项目为例，分析如下：
近几年来，国内建材资源丰富，市场总体价格趋于稳定，预计建设期内不会有太大的波动，同时该公司已经有了多年房地产开发的经验，所以建造成本应该能够得到很好的控制。随着我国整顿的力度加大，建设和施工企业的管理水平也逐步提高，更重要的是企业对项目提前入市的高度重视，相信项目的建造工期会缩短不少。近年来，人们的生活水平不断提高，相应的对住房的要求也会越来越高，高档住宅小区一定会受到广大消费者的青睐。所以，“浪漫之都”房地产建设项目是一个很好的投资方案，在科学妥善的管理下，一定会取得圆满成功。
（2）风险的防范与控制。根据以上分析与评价，本项目在风险管理的过程中应该对重要风险采取一线五种策略进行控制防范。
一是预防风险。通过科学有效的方法，对风险进行合理的预测和预判，努力调整项目本身的结构，增加各种替代方案，降低风险发生的可能性，提高各组成部分的可靠性，从而减少风险发生的可能性。
二是减轻风险。减轻风险是在充分分析风险的危害基础上，降低风险发生的可能和带来的损失。对于风险应当划分出风险发生和产生危害的等级，重点风险应作为项目控制的重点，有的放矢，因此，在实施减轻风险的策略时，要尽量控制重点和最大的风险。
三是转移风险。转移风险是通过和外包，把风险适当转移，当风险事件发生时候，风险损失会有一部分转移到自身以外的第三方从而降低风险给自己带来的损失。采取这种策略所付出的代价大小取决于风险的严重程度。当风险发生的频率不高，但潜在的损失很大时可以采取该策略。保险与担保是最常用的一种方法。
四是回避风险。回避风险是指当项目风险发生的概率较大，盈利概率过小，又没有其他防范风险的策略可用时，而采取的主动放弃的方法，用来规避风险的一种良好策略。放弃策略是最彻底的回避风险的办法，但是发展的机会也随之烟消云散了，一般都会付出高昂的代价。因此，除非是对风险出现可能性和后果的严重性有着足够的把握，一般不采取该策略。
五是自留风险。自留风险就是指当风险发生时项目管理者自愿把风险带来的损失接受下来。自留风险是简便的风险防范方法，当采用其他风险防范方法失效的时候，通常采用自留风险方法。
三、结语
为了提高企业的利润，就要扩大投资，这样就会导致企业必须承担一定的风险，风险越大，成功后获得的回报也就越多。我国房地产业起步时间不长，不论是理论上还是实践上都有着很大的发展空间，如何对房地产投资开发过程中的风险进行有效的管理和控制，是一个有着重大现实意义的课题。
本文从房地产投资过程中产生风险的种类入手，进而对风险的控制和规避进行了较为深入的研究。我们坚信，随着我国房地产业的健康发展，房地产风险理论的研究也必将随之不断完善。
【参考文献】
[1] 苏亚莉，张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011.04.
[2] 尹阿东，何海凝.房地产信托融资项目风险评估体系的研究[J].金融理论与实践，2012.04.
关键词: 房地产项目 风险管理控制
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一、项目风险管理概述
现代风险管理一般由三个阶段组成:在识别、估计和评价了风险之后,就应考虑如何有效地控制和处理风险,即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策,分析各对策的成本及后果,各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标,确定各种对策的最佳组合,达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段,这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响,即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段,消除或抑制风险因素,防止风险事件发生,尽可能地将风险损失减少到最低限度,一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动,以消除可能发生的损失。
二、项目风险管理控制对策
（一）风险回避
风险回避主要是指中断风险源,使其不致发生或遏制其发展.当项目风险潜在威胁发生可能性太大,不利后果也太严重,又无其它策略可用时,主动放弃项目或改变项目目标与行动方案,从而避免风险的一种策略。如果通过风险评价发现项目的实施将面临巨大的威胁,项目管理班子又没有别的办法控制风险,甚至保险公司亦认为风险太大拒绝承保,这时就应当考虑放弃项目的实施,避免巨大的人员伤亡和巨大的财产损失。
它包括两种方式:先期回避和中途放弃。这两种方式都是基于承担或继续承担风险的成本将大大超过回避的可能费用这样一种认识。前者如拒绝承担某高风险项目,即避免了这个高风险项目可能导致的损失。后者如原先承担某项目,中途中止合同。通过回避来消除风险的做法并不常见。一般来说,最适宜采用回避技术的有两种情况。第一,某种特定风险所致的损失频率和损失幅度相当高;第二,应用其它风险管理技术所需成本也超过其产生的效益。
回避风险是管理和控制风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避风险,将从根本上排除风险来源和风险因素,从而避免可能产生的潜在损失和不确定性。直接回避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法,也是最具彻底性和经济性。
（二）损失控制
损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施,减少损失频率,降低损失严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象,而非以财务手段(如设立基金)来消纳损失,但损失控制是要积极改善风险单位的特性使之能被接受,而不是如回避风险那样消极地放弃或中止。
损失控制包括两个方面的工作:减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧,设法使损失最小化。
损失预防是一种事前的、积极的风险控制技术,即采用各种措施努力消除造成风险的一切原因,以达到减少损失发生次数或是损失不发生的目的。在签订施工合同时,业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力,而承包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。
损失减少是指在风险损失己经不可避免地发生的情况下,通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展,也就是一种事后的风险控制技术,它试图通过一系列措施来降低损失的严重程度,使发生损失的影响减到最小。
（三） 风险自留
风险自留是指既不回避也不转移风险,而自行承担风险即损失发生后的直接财务后果。自留风险是处理风险的最普通的方法。这种手段有时是无意识的,即当初并不曾有意识地采取某种有效措施,以致最后只好由自己承受。但有时也可以是主动的,即经营者有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下,风险承受人通常己经做好了处理风险的准备。这种无意识或低估将风险及潜在损失承担下来的情形称为被动自留。有意识、有计划的风险自留则称为主动自留。被动自留风险基本上是风险评估不力或疏忽大意的产物,它必然会对风险处理者产生不利的影响,因此必须避免被动自留风险。作为一类风险财务技术的风险自留,主要是指主动自留风险。
风险自留在一些情况下是唯一可能的对策。有时企业不能预防损失,回避又不可能,且没有转移的可能性,企业别无选择,只能自留风险。但是如果自留风险并非唯一可能的对策时,风险管理人应该认真分析研究,制定最佳决策。
（四） 工程保险
我国对项目实施过程中的风险的转移主要停留在工程的发包以及分包这一层面上,通过工程合同的签订将风险转移出去。但这种做法只是被动地将风险进行转移,风险一旦发生,业主或总承包商依然会蒙受较大的经济损失,对其利益并不能真正起到保障的作用.而工程保险虽然能够为参与工程建设的各方提供更为安全的保障,但在我国却起步较晚,且一直未能得到广泛的推广和应用。通过建立工程保险制度,既可以转移合同当事人的风险,还可以在“守信获益、失信受罚”的原则下实现建筑企业的优胜劣汰,迫使它们在行业规范允许的范围内有序运营、正当竞争、诚实履约,自我监督,从根本上控制工程风险。此外,工程保险制度的建立对解决当前工程建设领域出现的质量低劣、拖欠工程款、三角债等老大难问题同样具有非常重要的意义。
所谓工程保险就是通过购买相应的保险,参与工程建设的组织和个人将面临的风险转移给保险公司,意外事故一旦发生,遭受的损失将得到保险公司的经济补偿,从而达到有效降低风险程度的根本目的。
（五） 工程保证担保
工程保证担保是指保证人在事先评估被保证人业绩和信用的基础上,向债权人保证被保证人能够按照合同规定条款完成工程或及时支付有关款项的信用工具。其种类主要有投标担保、履约担保、预付款担保、业主支付担保、工程质量担保、分包担保及反担保等。
首先应该完善市场机制、净化市场环境、健全法律法规,使社会信用制度、社会保障制度得以落实。同时还要通过各种途径加快培养从事工程担保事业的复合型人才,发展工程担保中介服务机构,使工程担保科学化、专业化、社会化。除此以外,还应结合建设工程的特点,研究确定适合于建设工程的担保方式。
法定抵押担保是针对业主提出的,目的是保证业主按合同约定支付工程价款及其它费用。但是《担保法》中规定的抵押担保是一种“约定担保方式”。这种担保方式需经合同双方约定,并签定抵押合同后,才能生效。根据前文所述,处于买方市场的建设工程承包领域,业主是不会给自己套上枷锁的。因此,以约定方式才能实现的抵押担保,在建设工程承包市场中,对业主没有约束力。但是,抵押担保对承包商而言,又是防止业主拖欠工程款的一种非常有效的担保方式。如果这种担保方式能够在建设工程承包市场中推广应用,将对规范建筑市场,净化市场环境起到非常积极的作用。
结语
房地产风险管理贯穿于整个项目周期中，是一种动态的、系统的、全过程、全方位的管理。加强开发项目的风险管理,保证项目的实现,可以更全面地增强房地产开发企业抗风险能力，最大限度地提高企业的盈利能力，增强其市场竞争力。
参考文献
[1] 沈建明等编著，项目风险管理，机械工业出版社，2003年。
[2] 李建伟编著,土木工程项目管理，同济大学出版社,2002年。
