时间：2023-08-29 16:42:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产企业税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、销售收款环节的税收筹划
1、房地产销售环节涉及到的税收种类
房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。
2、营业税的筹划策略 3、土地增值税的税收筹划 二、整体层面的其他税收筹划
房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。
1、企业所得税的税收筹划
企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。
2、保有房产的房产税筹划
房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。
关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。
首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
增值税税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能地取得节税利益。增值税税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益，具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善，增值税税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下，房地产企业资金来源受到限制，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理的进行增值税税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的增值税税收筹划有很多方式，其中利用土地增值税进行纳增值税税收筹划是其主要方式，下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税
同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题
增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨
(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提
增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。
(二)增值税税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。
因此，企业进行增值税税收筹划，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业日常经营的各个方面，不仅需要财务部门的工作人员的合作，还要得到企业内部其他部门的配合，才能充分取得增值税税收筹划节税效益的最优额度。
关键词：商业地产 税收筹划 探讨
一、税收筹划的概念与作用
所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上，在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案，通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标，其本质上是转嫁企业成本，降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符，并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划，其体现出明显的不确定性，由此可见，税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言，由于其属于资金密集型组织，因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言，税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先，通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次，通过税收筹划，可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次，商业地产开发项目中进行合理的税收筹划，有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后，税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。
二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种
商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。
三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析
（一）税收筹划的主要方法
1、压低土地增值额
在进行项目开发时，房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算，并计算出土地成本与开发成本之和的5%，合理比较两者的大小，从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法，以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时，可以采取措施以降低单笔销售额的利润，比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外，还可以通过有效措施降低课税基础，以减少企业的应纳税金，并且所适用的税率也可能相对更低，以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。
2、降低企业所得税
在进行商业地产项目开发时，如果条件允许，可以适当的放慢项目竣工时间，通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外，还可以在符合税法规定的前提下，在税前扣险员工的福利保障资金，比如失业保险、医疗保险以及养老保险等，这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。
3、利息费用的税务筹划
对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。
4、其它税收筹划方法
其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负，企业在选择集资方式时可以参照税基差异，比如发行股票或债券的税基等，至少选择其中一个集资方式；而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果，因为我国相关税法中有所规定，应缴税额超出特定的范围内，税率会发生变化，因此将涉税金额控制在临界点以下，在缴纳税金时可以按照较低税率征收，有效降低税务负担。此外，在商业地产项目标销售过程中，可以采用多种不同的投资方式与经营方式，可以有效降低税收成本。
（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析
1、案例一
A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入，开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元，房地产的开发成本为600万元，准予税前扣除的房地产开发成本为110万元，房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本，采用了税收筹划措施，降低该项目住宅的销售价格，由2000万降至1895万元，其增值率为19.8%，根据相关规定可知，如果增值额小于扣除金额20%，则无城缴纳土地增值税，所以，A公司在进行税收筹划后，其利润为315万元，与未进行税收筹划相比，共降低21万元税负，下表1可以直观看出：
表1：税收筹划前后税收利润对比 （单位：万元）
2、案例二
B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元，该项目中还配置了相关设施，按照相关税法规定可知，B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元，增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法，对该住宅项目进行拆分，分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同，则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元，合同款的税收扣除成本则为350万元，该合同可以归类为房地产销售合同，所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等；而房屋装修类合同中，装修成本的合同价为200万元，在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除，并且房屋装修合同归类为装修服务类，所以无需缴纳土地增值税，只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后，税后收益为985.9万元，下表2可以直观看出：
表2：税收筹划前后税收益对比表 （单位：万元）
3、案例三
某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：
一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/10=29.4 （单位：万元）
设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
29.4*25%*6.145=45.17 （单位：万元）
第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/6=49 （单位：万元）
期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
49*25%*4。355=53.35 （单位：万元）
虽然从数字上看，改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显，但是将资金的时间价值考虑在内，显然6年期的折旧期限更加有利，可以节约8.18万元，因此选择6年期更为合理。
参考文献：
[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览（银行客户）.2008（05）： 70-71
一、税收筹划的概念
税收筹划是指纳税人按照税法要求，在法律规定许可的范围内，运用科学的方法，对纳税方案进行优化选择，通过对生产经营、筹资、投资等活动事先进行税收规划、设计、安排，实现经济利益最大化和税负最小化的一种理财活动。
二、税收筹划的基本特征
1.非违法性。税收筹划实质上是纳税人在履行应尽义务的前提下，运用税法所赋予的权利，保护既得利益的手段，是纳税人应享有的权利。根据税收法规原则，国家征税必须有法定的依据，法律未明确规定的，税务机关不得征税，纳税人也只需根据税法规定缴纳其应缴纳税款。但是在现实中，国家税收法规由于时间、空间等原因，不可能对全部事项做出规定，可能存在一定漏洞，这些漏洞对纳税人来说并没有法律约束力。因此，税收筹划是介于合法与非法之间，即非违法性。只要法律法规未明令禁止的，都可以纳入税收筹划的范围。因此，在有多种纳税方案时，企业可以选择税负较低的方案。
2.事前筹划性。税收筹划是一种计划性、科学性的理财活动,是对生产经营、筹资、投资活动事先进行的税收规划，而纳税义务通常具有滞后性。例如：企业在提供应税劳务、转让无形资产或销售不动资产后，才依据营业额缴纳营业税、取得房产后才缴纳房产税等。这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。如果经营活动已经发生，应税行为已经确定，而再图谋少缴税，采取人为的逃避应纳税款，则是偷逃税，而非税收筹划。因此，做好税收筹划必须遵循筹划在先的原则。
3.成本效益性。税收筹划的根本目标就是节税，但是，有许多筹划方案在理论上是可行的，而在实际运作中往往达不到预期效果。其主要原因是税收筹划方案不符合成本效益原则。任何一项筹划方案都有其两面性，纳税人在获得税收利益的同时，必然会为之实施付出一定的代价，当发生的成本小于收益时，该项筹划方案才是成功的。例如：企业在采用增值税购进扣税法时，要特别注意：不仅要考虑通过延缓缴税，利用时间价值因素降低税负，还要考虑购进货物占用资金而丧失的利息机会收益，以及购进货物发生的储存成本。因此，在选择税收方案时，一定要遵循成本效益原则，才能保证税收筹划目标实现。
4.风险性。税收筹划可以提高企业的经济效益,但同时也具有风险性。首先，税收筹划是纳税人按照自己对税法的理解和主观判断所做出的计划，如果对税收政策理解不透,把握不准，有可能造成税收筹划失败。其次，税收筹划在实施过程中，由于市场价格、税收政策等变化的影响，使原有方案不适用，导致失败。最后，由于税收筹划是纳税人按照自己对税法的理解打出的“球”，而纳税人的税收筹划一定要得到执法部门的认可才行，因此，纳税人具有被动性。如果双方认识存在偏差，税务机关有着决定权, 所以导致税收筹划方案行不通，或者被视为偷税而被查处,不但不能节税, 反而造成事实上的偷逃税而受到处罚，产生更大的风险。因此在筹划中，要深刻理解、全面分析税收政策，不断修改筹划方案，使之更加科学和完善。
三、税收筹划的作用
1.税收筹划有利于纳税人业务水平的提高。税收筹划是集税法、会计、金融等专业知识为一体的理财活动。税收筹划人员要精通税收政策、有较强的会计专业技能、丰富的经济领域知识和较强办税经验，否则就难以胜任该项工作。税收筹划的前提是不违反税法，所以，税收筹划关键是熟悉、及时了解税收法规是否发生变动，尤其是对不同税种在经济活动中的地位和影响，才能做出合理的选择。这就迫使纳税人及时认真学习税法，清楚哪些经济行为是合法的，哪些是违法的。因为有许多时候，纳税人是在不懂法的情况下而违法，不了解税法时而使税收成本增加。纳税人还要精通会计制度，因为税收筹划工作一般由财会部门负责，因此说，税收筹划离不开会计，这也是常言说的“财税不分家”的道理。会计工作是对经济活动事后的核算和监督，与税收筹划有着内在联系，高质量、合理、合法的税收筹划要依赖于高质量的会计信息。因此，纳税人通过不断学习和积累经验，使业务水平不断提高。
2.税收筹划有利于提高企业经营管理水平，促进企业长远发展。市场经济的主要特征之一就是竞争，纳税人要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对其生产经营进行全方位、多层次的管理。税收筹划目的是为了节税，要达到这个目的，就必须加强经营管理。首先，税收筹划要把成本费用降到最低点，就要依法建立健全规范的财务制度，有了规范的财务制度就能使企业节约人力、物力和财力。其次，企业根据税收的各项优惠政策进行投资、筹资、技术引进、补偿贸易等一系列经济活动方式进行合理组合，有助于优化产品结构和资源的合理配置，有助于生产力的合理布局，从而促进企业长远发展。
摘要：我国土地增值税一直被视为影响房地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。
关键词 ：房地产企业；土地增值税；筹划
一、土地增值税的清算制背景
土地增值税是针对单位或个人有偿转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值额征收的一种税。自1994年开始实施以来，土地增值税一直被视为影响房地产企业收益的主要税种。随着房地产行业的兴起，国家税务总局为了对房地产行业实施有效的宏观调控，于2006年12月了相关文件，明确规定房地产企业的土地增值税自2007年2月1日起由预征制变更为清算制。伴随着2010年新国十条的，关于土地增值税清算的一系列文件也相应出台，房地产企业有关土地增值税的清算事项再次受到广泛关注。土地增值税是房地产企业的一项重大支出，在清算制的背景下，房地产企业应当更加重视土地增值税，做好相关的税收筹划工作，从整体层面提高企业的经济效益。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。
二、从收入角度进行税收筹划
1.分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。
2.合理定价筹划法
计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。
三、从扣除项目角度进行税收筹划
1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。
2.利息支出相关筹划
根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。
3.代收费用相关筹划
房地产的开发及销售往往涉及众多业务和事项，房地产企业在此过程中经常会代其他单位或个人向客户收取一些费用，比如维修费用、城建配套费用等。根据相关规定，目前此类代收费用有两种核算方式。第一种是作为房屋售价的一部分向客户收取，进而视作房屋销售收入的一部分。第二种是向客户单独收取，不作为房屋销售收入。由此可以看出，两种方式下的土地增值税收入项目金额和扣除项目金额会有所不同，因而房地产企业可以据此来对土地增值税进行相关的筹划。一般来说，只要符合相关规定，满足适用条件，按照第二种方式收取的代收费用，因未计入房屋售价，从而在计算土地增值税时不作为收入项目金额，相应地，其支付的成本也不作为扣除项目金额。第一种方式则恰好相反，在计算土地增值税时，与代收费用相关的收入和支出应当计入收入项目金额和扣除项目金额。而代收费用是确定的，因而主要考虑的应当是其对扣除项目金额的影响。为此，房地产企业应当准确计算出两种方式下的扣除项目金额，再结合相应的税率计算出税收支出，从而判断哪种方式对企业更加有利。如果将代收费用纳入收入项目金额能够为企业带来更多的扣除项目金额，进而节约土地增值税支出，那么就应当采用第一种方式来核算为其他单位或个人代收的费用。
土地增值税的金额主要取决于收入和扣除项目。因而，房地产企业可以结合税法的相关规定从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。不同的税收筹划方式最终的目的都是促进企业实现其经营发展目标，因此房地产企业土地增值税在清算中的税收筹划应当尽可能地从企业整体层面的经营发展目标出发，从而制定出更加有利于企业长远发展的税收筹划方案。
参考文献
[1]李晓愫.房地产企业税收筹划研究[J].当代经济，2014(02).
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
【关键词】税务筹划 企业会计 应用
企业经营的最终目的就是获得经济效益，但是企业却离不开市场经济而独自发展下去，企业是属于法人自主经营的实体，他所有的经营都要法人自己去努力做，因此企业需要积极的投身到市场经济中去奋斗。企业为了实现自己的经营目标，就要采取方法，不仅要降低自己的生产成本还要提高自己的销售业绩。企业在不断提高自己的收入的时候，采用降低企业生产成本的办法来增加企业的利润空间，企业的税收可以作为利润的一部分，企业采用的办法就是在规定范围内利用税务筹划来减少税收支出，以此可以循环增加税收利润，税收利润的加大可以提高企业在市场中竞争力，促使企业在市场经济中占有一席之地。
一、税务筹划的涵义
税务筹划指企业依据国家政策所规定的范围内，按照税收的法律法规，对企业的经营、投资和筹划等经济活动做好提前的安排。因为企业的经营活动具有复杂多变的性质，所以企业的会计针对不同的业务采用不同的处理方法，每一个会计的处理方法都会带来不同的企业税收利润，同意背景下的不同业务所获得的税收利润也是不一样的。因此，企业在国家政策和税法允许的情况下，就要选择适宜的会计方法，能够便于减少企业所得税支出，企业可以从中获得更多的税收利润。
二、企业在税务筹划过程中需要关注的问题
（一）做好成本和收入的预测工作
企业为了获得更多的税收利润，就会在实施税收筹划期间进行较大的投资，虽然这样的事情不可避免，但是企业可以选择在税收筹划阶段对成本和收入做好预测工作，并且派专人做好核实和对比工作。只有在企业投入的成本比税收筹划给企业带来收益小的时候，这种税收筹划才是企业需要的，如果不符合要求不要使用税收筹划，就算强行使用了企业也获得不了预期的收益。
（二）企业进行税收筹划需要在法律规定的范围内进行
一般企业都是采用不同种办法来达到税收利益的，如合理控制企业支出、有效利用税收政策等这些合法的行为是企业经常使用的。但是企业进行税收筹划的时候，不管是企业使用的措施还是税收筹划的过程都是有法可依的，都需要按照税法来执行，而不能打着法律的旗号做违法乱纪的事情，不管企业是有一个税收方案还是有多种税收方案，企业都要以遵法为前提，充分分析符合拥有最低税务的决策。
（三）应该有顾全大局观念
企业人员在进行税务筹划的时候，应该有顾全大局的观念，给税务筹划进行分类，然后开展税务筹划策略，主要原因是可以制定出现实科学的经济策略。企业进行税务筹划是为了获取更多的经济利益，所以在实际操作过程中，企业不仅要顾及国家的政策调控还要考虑企业经营的目的所在，不要单纯的把需要赋税多少优先考虑。所以，科学的税务筹划就应该是以企业的发展目标为基础，通过对税务筹划的各种因素和限制因素进行深入分析，然后得出税务筹划的最合理的方案，以此来增加企业的收益。
三、税务筹划应用在企业会计中的方式
（一）选择正确合适的投资核算方法
在企业进行投资核算的时候也要选择合理的投资核算方法，一般情况下，成本法和权益法是企业投资核算的主要方法。一般而言，投资比重要高于25%，或者是低于50%，但是如此一来就会对企业决策产生一定影响，在低于25%的情况下，能够及时实施重大的影响与企业超过50%时，就采用权益法。在投资比重低于25%时，则要采用成本法，介于此种规定，必然使企业在决策选择上有了更大的空间，当企业投资过程中出现先获得盈利而后出现亏损现象的时候就应该及时改变方法，从权益法过渡到成本法。
（二）企业需要选择合理的收入结算方式
现在很多企业营销产品时根据顾客的不同类型，选择的营销方法也是不同的，所以会计核算的时间也不一样，随之企业纳税的时间也会一并有所变动。我国税法规定企业企业确认收入的时间是以收款销售的截止时间所收到的货款数量为准，将提货单送交给买方的当天，通过委托银行的方式来向买方销售货物，委托手续办理完毕之后，企业的收入时间为发送货物的当前日期；不管企业采用分歧收款销货方式还是赊销的方式，都必须依据税法的规定按照合同规定的时间来进行，将收款当天的时间作为企业收入的时间。但是企业无论选择什么样的销售方式，都应该最先确定好货物销售和收款时间，这样便于企业做出合理的税务筹划方案，最主要的是可以让企业有时间去调整税收时间和税收利润。
（三）在企业资产计价方面要选择合适的会计方案
企业资产计价方式在一定程度上能够直接影响到财务税收的基数。我们拿企业房产作为例子来进行分析。按照1.2%的税率对一次性扣除房产原值10%至30%的阈值进行计算缴纳，其中所说的房产原值指的是不单独计算价值的配套设备，包括与房产无法分割的附属设备以及房屋等。我国税法明文规定：包括煤气管、暖气管、下水道、水管等附属设备均从进接接管开始算起。因此企业在实行工程建筑的设计环节的时候要首先对房产以及房产的附属设施进行合理的分类，划分好配套设施的价值，并且会计作好记录。一般来讲，房产原值原本就将空调设施包括在内，如果将空调设施作为单项的固定资产进行记账，进行单独折取和单独核算，所以房产原值中不能将空调设施包含在内。
（四）所有费用都需要会计人员做好统计
会计人员做好费用的统计工作的依据是我国税法，所有会计统计工作都要在税法规定的范围内进行。有的费用在列出以后还会产生后续的费用，而有的还会给顾客带来损失，鉴于此就需要延续纳税时间。针对这些一般会采用方法去解决，首先对可能会出现的费用损失进行合理的预估，在业务招待费、公益救济性损增等账目预2016年第10期下旬刊（总第640期）时代Times提方式里及时加入进去，要做好限额以外的费用的列入，其次对已经入账的费用要及时核销，比如那些坏账、死账和滞销造成的损失，都应该列入到消耗费用之中，最后最大限度的缩减成本摊销期，延缓纳税时间来实现减少纳税。
（五）资产折旧和资产摊销方法不容忽视
税法规定，企业在纳税之前，有一些项目是允许扣除的，比如无形资产、固定资产折旧和资产撤销，有了这个规定，企业实际应该缴纳的税费就会减少，鉴于以上企业就应该在会计工作中合理的利用折旧方法，因为这也是节约缴纳税务的方式。虽然企业的财务管理工作有规定这些项目的折旧年限，但是很多财务管理工作在企业中存在一定的缺陷，企业可以针对那些没有明确规定的折旧年限和摊销年限的资产来入手，选择短期年限，并且帮助企业尽快完成企业所需的折旧固定资产的计提工作，减少税务缴纳。
（六）亏盈相互抵补的筹划也需要好好利用
企业使用好盈亏地步措施可以减少企业后期需要缴纳的税务额度，因为亏盈抵补是把企业在规定范围时间内，某个年份出现的亏损现象在其年后的企业盈余中进行抵消了。这种方法虽好，但是企业在使用之前需要保证企业真实出现亏损现象，因为亏盈抵补主要在所得额中使用，如没有亏损现象，亏盈抵补就是去了效果。依据我国税法的规定，企业出现亏损可以利用下一个年度税前的收益进行弥补，如果弥补的资金不足，那么可以将企业五年内利用所得税前利润来弥补其亏损，若依然弥补还是不够，那么就要用到企业五年后税后利润来进行弥补。盈亏抵补筹划工作主要关注一下两个方面，一个是支付费用可以延后列出，这种情况是为了减少工作量，把那些坏账死账会计人员需要处理。，并且将广告费等一系列可控费用金融延续到后期再行支付；另一个是企业可以有时间进行收购兼并活动。因为税法规定企业进行兼并以后，被兼并的企业就不需要独立进行纳税，因为企业在兼并之前弥补亏损的金额，要在规定的时间内，由兼并后的企业带其进行弥补。这样也是一种税务筹划的有利方法。
四、结束语
因此在全球经济大背景下，市场经济也是一直在飞速发展，企业在市场竞争中一直面临新的挑战和经营风险，企业要想在变化莫测的竞争环境中生存下去，就要充分了解自身的实际情况，清晰知道企业的发展方向和经营理念，税务筹划工作需要更多的企业管理者进行深入的挖掘和应用到实践工作中去，力求找到更多的提高企业税务筹划的方法，在为企业积累更多的流动资金外，争取更多的利润，确保利润最大化，使企业在市场竞争中站稳脚步。
参考文献
[1]张景钦.论企业税务筹划在战略管理中的运用的若干问题研究[D].厦门大学，2015(10).
[2]褚继威.基于会计政策选择的企业税务筹划问题研究[D].东北财经大学，2014(11).
关键词：房地产项目；税收筹划；重要性
一、土地增值税的概念及其特殊性
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相应地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。
二、房产项目的土地增值税税收筹划分析
（一）普通住宅税收筹划
对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。
（二）成本测算和分配
完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。
三、税负优化的可行性实施方式
以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。
其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。
2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1）
非普宅增值税计算：（见下页表2）
依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。
（一）按不同方式进行成本分摊
一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3）
二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。
三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土地增值税的计算统一采用“二分法”，非普通住宅、车位、商业统一作为其他商品房合并计算土地增值税。土地增值税清算前存在大量未售车位，按照我公司的数据，目前未售车位361个，商业8套，市场价格车位25万/个，商业4万/平，按照销售部门预测，剩余车位和商业不能实现销售，如果打包销售，可以给予适当的销售折扣，按照车位20万/个，商业3万/平测算，预计节税62.06万，如自持车位的负增值将无法在本次清算中使用，从而加大了项目增值幅度。
四是优化公司现售楼处成本分摊，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，独立建造、使用后拆除的售楼处，不属于开发间接费用的范围，不允许在计算土地增值税时扣除。如不建设售楼处，而是使用配套商业进行销售工作，在产品规划支出前就做好相关预案的话，现售楼处已发生的500万成本就能够作为扣除项目进行扣除，预计可节约土增税324万，从而也起到了节约销售成本的目的。
五是优化期间费用与开发间接费用的转化，可以通过合理的方法，作为项目开发成本扣除，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，直接组织、管理开发项目的人员工资、福利费，允许计入开发间接费用，并加计扣除20%。实施条件是费用支出与项目工程建设直接相关，如关联方具有工程管理能力和资质，对工程管理派遣工程人员的工资薪酬和免收的工程项目等有关费用，在实际管理的开始日双方应签订工程管理服务合同和工程项目有关服务合同，发生相关费用可计入开发间接费而不归集为管理费用，优化后的归集分摊方法可以增加商品房开发成本1100万，预计可节约土增税1035万。
具体优化成本分摊节税的方式见表4：
以上优化方案共计节税1.89亿，筹划方案落地，进行土增税清算时，还需要与主管税务机关进行充分沟通。
（二）合理制定项目售价
合理制定项目销售目标，通过大数据的汇总分析项目成本、市场定位以及项目销售情况，配合项目税收筹划测算，参照土增税阶梯累进计算的特点，找到本项目有利的税率临界点，进行效应测试，从而起到对销售价格定价的辅助指导，避免因缺少税收筹划数据的支持盲目定价，产生的高售价反而比相对略低售价收益低的情况发生。
（三）利用利息支出方式减轻税收负担
合理运用利息支出方式能够有效抵扣所需纳税额，税法规定利息支出能够按转让房产项目计算分摊，并提供金融机构证明，允许按照实际情况对税收部分进行扣除，房产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和5%进行扣除；凡是能按照房产开发项目计算分摊利息支出都能按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。在此案例中，保障房利息计税成本7，120.65万，商品房20，668.40万，车库5，671.77万，商业1，595.27万，资本化利息支出总额为35，056.09万，有效利用利息支出方式能够减轻房产项目开发商的税收负担。
参考文献：
[1]李东芳.浅议投资性房地产的税收筹划[J].企业研究，2013（10）：161-161.
[2]刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（14）：49-50.
关键词：房产使用权转让 房产税 税收筹划
一、研究背景
近年来，我国房地产市场蓬勃发展， 房屋租赁市场也较活跃，国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此，如何通过科学的税收筹划，降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税法的有关规定， 正确解读相关税务政策，拟从对自有房屋不同转让方式的角度，对房产税进行税收筹划，以对企业处理类似的业务，提供很好的使用参考价值。
二、房产税的主要特点
房产税属于财产税中的个别财产税，征税对象是房屋，征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。另外根据房屋经营使用方式不同，房产税的征税方法有所不同，对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产使用权转让筹划方式
房屋使用权转让筹划的主要方式有四种，一是直接租赁，即为直接签署租赁合同。二是转租，即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税，此方式采用提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营，这是将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供保管服务。因按照税法规定，仓储保管收入只需缴纳营业税，这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。
四、案例研究
根据上述四种筹划，现通过案例来研究，究竟哪种方式的筹划力度更大。案例如下：
A公司为B房地产集团母公司，在上海浦东新区拥有一处商业房产，购置账面原值500万元，房产建筑面积200平米，该项房产为A公司的固定资产，按照直线摊销法，残值率5%，年限35年摊销，年折旧额13.57万。拟将此房产转让使用权，采用何种方式的税负较低。
上述案例中该房产转让使用权涉及的税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税。上海市房产从价计征的减除比例为20%，营业税税率为5%，城建税、教育费附加、地方教育费、河道费附加分别是营业税的7%、3%、2%、1%，应交纳印花税是租金收入的0.1%，企业所得税为25%。
（一）筹划方案一：直接出租
1、涉税分析
房屋出租时，房产税从租计征税金，出租方缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。
2、综合税负计算
应缴房产税=租金收入*12%。
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，
应缴企业所得税=（租金收入-成本（即年折旧额）-各项税金）*25%=（租金收入-年折旧额-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折旧额）*25%
故房屋直接出租综合税负=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折旧额 x25% =租金收入*38.31%-年折旧额 x25%
3、案例测算
如果年租金为50万。
租赁税金合计=租金收入*38.31%-年折旧额*25%
=50*38.31%-13.57*25%=15.77万
4、小结
此方案完全按照相关税法的要求缴纳了各项税费，无任何税务风险和筹划风险。
（二）筹划方案二：转租
1、政策依据
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税。
2、涉税分析
利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似，将拟出租的房产先以较低的价格M出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格H出租房产。该方案出租方按照低价格M缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。下属公司（即转租方）按价格H缴纳营业税及附加税，印花税，所得税。
由此看出，该方案多出一道营业税及附加M*5.75%，节省一道房产税（H-M）*12%，且只有当H>1.48M时，该筹划方案才可行。见下图。
图中H1=1.48M，节税空间为0，随着H越大，则其节税效果越明显。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年20万元的租金价格出租给子公司B，B公司将房产对外再次出租，收取租金50万元。
利用方案一的综合税负计算公式，A公司应缴纳各项税金4.27万元。B公司应缴纳的营业税及附加、河道费、印花税（2分合同）=50万元×5.65%+70*0.1%=2.90万元，应缴企业所得税=（50-20-2.95）*25%=6.78万，B公司综合税负9.68万。
税收筹划后A公司与B公司税负合计13.95万元。
4、小结
此种方案，由于A公司和B公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，若税务机关要进行调整租金价格，即M的值就会发生变化，这种方案就不一定会成功，这就为企业带来了很大的不确定性风险。但若出租人考虑将拟出租房屋翻新、装修改造后重新出租，则出租人可先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，利用此方试避税是较为合理合法的，筹划风险很低，值得尝试。
（三）筹划方案三：变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税
1、涉税分析
出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。出租方仅需按租金缴纳房产税、印花税，按租金及物业费缴纳营业税及附加、所得税。可见因收取物业费，公司可规避房产税和印花税，且物业费所占比重越大，房产税及印花税交的越少。
2、案例测算
假设A公司租金收取25万，物业费收取25万。
A公司应缴纳各项税金如下：房产税：25*12%=3万，营业税金及附加：50*5.65%=2.83万，印花税25*0.1%=0.025万，所得税：（50-13.57-5.86）*25%=7.64万。
故筹划后A公司税负合计13.50万
3、小结
该方案需有一定前提条件，即出租方一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。合理的利用物业管理服务收费来筹划房产税是合理的，但此方案也存在风险，税收风险在于税务机关可能规定最低租金计税标准。经营风险在于物业管理服务的收费是一般必需取得当地物价部门的收费许可，价格也需要审批，出租方不按收费许可证收费，抬高物业管理服务价格，可能会受到物价部门的处罚。
（四）筹划方案四：变租赁经营为仓储经营、
1、 涉税分析
根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。租赁业适用从租计税，仓储业适用从价计税。故该方案税收变化在于因房产税的计税方法不同所带来的节税效应。
2、综合税负计算
仓储服务应交税金：
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=仓储收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=仓储收入* 5.75%
应缴房产税=房产原值*（1-20%）* 1.2%=房产原值* 0.84%
应缴企业所得税=（收入-成本-各项税金）*25%
=仓储收入*23.56%-房产原值* 0.21%-年折旧额*25%
故仓储服务综合税负=仓储收入*29.31%+房产原值* 0.63%-年折旧额*25%
根据方案一中已算出的房屋出租综合税负，当仓储与租赁缴税相等时，得到平衡点即，租金 /房产原值=7%。所以当收入大于房屋原值的7%，采用仓储服务形式，反之则选择直接租赁形式。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年50万元的仓储费对外出租，即租金 /房产原值=10%，计算出A公司应缴纳各项税金14.42万元，较直接租赁的税负低。
4、小结
在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划的前提条件是承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。另外从风险控制角度来看，出租人是不存在税收风险的，但却带来了经营风险，因为在仓储合同下出租人必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，如果选择此方案，承租人应考虑易保管且价值较低拟储存货物，如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。
五、结束语
通过对房屋四种不同的转让方式的测算对比，我们可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪种方案，都比直接租赁即第一种方案的综合税负要低。但后三种方案都有它的局限性或税收风险，在实际工作中我们应该以企业实际经营活动为背景制定并选择最优方案。同时我们应该时刻关注房产税政策变化，因地制宜的进行筹划，从而避免税收政策变动带来的筹划风险。
参考文献：
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[3]张源.我国房产税纳税筹划探析[J]. 财务与会计（理财版），2011，，（5），44-45.
【内容摘要】在我国不断深化税收体制的大环境下，很多企业逐渐开始重视税收筹划，在不同行业中，文化企业在深化文化体制改革的背景下，税收筹划的规划和实施同其他行业相比，有一定的特殊性。本文以广电文化企业为研究对象，从其改制和整合的背景入手，介绍了发展历程和现状，分析了税收筹划中存在的问题及原因，从提高认识、专业人才、风险管控、机构设置和职能分配等几个方面探讨应如何合理进行税收筹划的对策建议，希望能不断完善企业的税收筹划工作。
【关键词】广电文化企业;体制改革;税收筹划
一、广电文化企业改制背景现状
(一)广电网络改制整合背景。随着我国改革开放的脚步日益加深，广电行业的经营管理和发展也逐渐兴起，原有的广电管理体制亟需改革和完善。在国家和政府的推动下，政府越来越强调文化对我国社会经济的重要性，并且提出了“深入推进文化体制改革”的要求以及现实意义。大批的文化企业的转企改制焕发了新的生命力，逐渐成为各地新的经济增长动力源泉。在这当中，将文化单位分成了公益性和经营性的，改革的重点就是经营性文化单位，其中包括了广电文化企业。本文研究的就是广电文化单位转制后税收筹划存在的问题分析及建议。(二)广电文化企业税收政策现状。1．特殊行业优惠。进入20世纪起，我国出台了相应有线数字电视的优惠政策，根据《关于继续执行有线电视收视费增值税政策的通知》(财税［2017］35号)的规定，自2017～2019年间，免征广播电视运营服务企业的有线数字电视基本收视维护费和农村有线电视基本收视费的增值税。2．经营性单位向企业转制的税收政策优惠。根据《关于继续实施文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业若干税收政策的通知》(财税［2014］84号)，对转制为企业的经营性文化事业单位(“经营性文化事业单位”，是指从事新闻出版、广播影视和文化艺术的事业单位，转制的形式为整体转制或剥离转制)，有如下税收优惠政策:经营性文化企业免征企业所得税;有财政拨付经费的经营性文化企业的自用房产免征房产税;经营性文化企业获得的党报刊发行、印刷等收入免征增值税;企业转制中发生的资产评估增值、资产转让的税收收入可以享受相应优惠政策;处置库存呆滞出版物的损失可在企业所得税前扣除。3．高新技术企业税收政策优惠。我国的很多广播电视运营服务企业，都获得了高新技术企业的资质，根据国家相关税收法律的规定，高新技术企业可申请享受减至15%的税率征收企业所得税税收优惠政策，如有研发新技术、工艺和产品的加计扣除50%。
二、广电文化企业税收筹划中存在的问题
(一)重视不足。我国广电文化企业虽然进行了改制和整合，但发展初期仍对于资金管理业务存在效率和水平低下的问题，自建国发展以来，税收筹划工作的起步比较滞后，大部分企业管理者对于税收筹划的认识不足，加上广电文化企业的任职人员仍然是改制前原单位的人员，企业高层大多都是原单位的领导，长期以来体制内的工作机制，导致管理者对于税收筹划的不够重视。(二)缺乏专业的高素质筹划队伍。转制后的企业仍然面临着人员招聘的名额缺失问题，人员编制有限，且统一的招聘体制，缺乏科学化、合理化、个性化的招聘设计，难以找到专业化、高素质的、懂得根据企业实际发展合理筹划税收的高端人才。如果缺乏专业的人才，对企业的税收筹划的目标制定不科学、盲目引用一些已经淘汰和过时的税收筹划方面的经验等，可能导致税收筹划的成本增加，筹划混乱，甚至会影响公司的经营状况和战略发展，同时也可能会给企业带来更多的风险。广电文化企业就面临着这个问题，对于专业化、高素质的人才，一种情况是人才“进不来”，另一种情况是人才“留不住”。人才缺口的业务部门在上报所需人员的资质条件的时候往往是由本部门的领导进行主观判断，没有进行客观评估，且很容易出现一些以人配岗，一定程度上造成了人员和岗位的不匹配。并且企业所有招聘的岗位职能、条件和待遇都是统一的，很多有丰富工作经验的专业人才进入企业后，无法获得自身价值的认同和使命感，很难看到上升和发展的空间，最终导致人才流失的情况比较严重。(三)认识的落后性、狭隘性问题。认识的落后性主要体现在企业对于税收筹划的认识不足，对于税收筹划误认为是在做一些偷税、逃税的行为，敬而远之，甚至认为这会影响国家税收的全局性和统筹性，是和改制国企的初衷相违背的。既然国家对文化体制进行改革，就是希望能够发挥市场经济的作用，实现资源有效配置，激发企业活力。认识的狭隘性是指，企业在税收筹划时更多的是考虑上级安排业务保障为重点，以眼前的利益为出发点，没有和公司的战略发展相结合，导致税收筹划更多是流于形式，并未实现合理控制税收、有效降低企业纳税负担、提高经济效益的目的。(四)税收筹划缺乏与时俱进。近几年来，国家逐渐加大了税收体制改革的力度，通过税制设计和税制结构的改变来增进社会福利。税制改革是一个活物，不同的时期、经济和政治背景下，有不同的优惠税收政策，是一个不断变化的进程，因此对于税收筹划的态度应该是要保持一个灵活的、不断创新和改进的认识，而不是一成不变的。(五)税收筹划的风险管控缺失。由于税收筹划工作涉及到的相关专业内容较复杂，在遵循以税法为主的同时，还会涉及到各个方面，在控制税收筹划风险时，企业提供给税收筹划的相关资料的真实性和可靠性也取决于企业内控的实施和执行情况、财务人员的会计核算能力以及企业的财务管理水平，如果利用不可靠的涉税资料进行筹划，就很可能导致筹划方向的扭曲和失误，从而增加了税收筹划的风险。(六)机构设置和职能分配不合理。广电文化企业的改制作为推进文化体制改革发展中的重要一步，以其中的广电网络公司发展为例来看，目前全国各地的大部分广电网络公司已经推行了转企改制，实现一省一网整合，完成了股份改造。但是各地的广电网络公司在整合改制后以省为单位来统一管理广电网络，各分公司和职能部门在工作职能分工和安排上会产生较大的分歧和意见，相互业务部门间缺乏足够的协调和配合。(七)道德和信誉风险。企业的管理者对于公司道德风险的认识不足，在税收筹划进程中可能会为了某些既得和眼前利益而错误决策，采取一些违法手段，以达到增加利润、降低税负的目的。同时，税收筹划工作人员对风险的认识和筹划工作需要达到的效果也会受到其个人道德水平的影响。我国的税收法律政策，通常具有一定的弹性空间，因此才会有对税收进行合理筹划的空间，实际情况中，税务机关对于企业纳税事实的认定会有一定的松紧度，企业提供的税收筹划的方案是否合理、合法可能会随着当地税收任务的轻重、当地的税收政策的变化以及当地税务机关执法人员的专业素质能力等而发生不同的变化，如果企业的税收筹划方案难以被税务机关认同，就很可能被当做是偷税、漏税的行为，而产生信誉风险，一旦被认定为有相关的违法行为，就会给企业建立起来的品牌和形象带来污点，影响企业今后的经营和发展。
三、合理进行税收筹划的建议
(一)高层重视，改变观念。对于改制后仍旧属于划归国有管理的企业，高层领导由政府安排任职，跟普通民营企业对比起来，管理者的意见对于公司的发展是决定性的，因此需要从管理者角度出发，提升管理者对于税收筹划的认识、学习和了解，从思想、意识上转变对于税收筹划的认识，积极地投入到这项工作，合理地进行规划。(二)设计合理招聘制度，引进优秀财税人才。税收筹划的工作者除了要具备非常专业和丰富的财税知识储备外，还要有很强的业务实践能力和专业素养，人才是企业最宝贵的资源之一，企业应放开对于专业特殊人才的招聘权限和名额，并能根据高端人才的需求设计个性化的招聘条件和待遇，以吸引专业人才，来更好地为企业提供优质的税收筹划服务。应构建全面、完善和独立的税务工作人员体系，税收筹划工作专业性很强，建立独立的税务会计岗位或者部门，明确地划分清楚税务筹划人员的工作职责、工作内容、工作目标和制度，以便保证税收筹划工作更加规范、高效、优质。(三)全员参与，加强学习。税收筹划工作并非一个部门或几个部门就能完成的，而是企业上下都要积极参与和配合的工作，要发挥企业员工的积极性，一般由财务部门牵头，其他部门配合，构建全员参与的良好条件和学习氛围，推进税收筹划工作的有序发展和高效优质进行。除此之外，还应加强对于税收筹划工作的理论学习，利用专业人才的有效资源，结合企业发展的实际情况进行分析，来加深企业全体员工对于税收筹划的深度认识，消除对税收筹划狭隘性的认识，正确理解税收筹划对企业发展的重要性，如税收筹划方法、筹划成本、风险控制、税收筹划的原则和内容、最新税收政策注意要点等相关理论知识的学习。(四)税收筹划信息化。随着我国当前的发展，大部分行业已经进入了信息化时代，广电文化企业更是信息化时代的引领者，更应引进先进的信息化系统，适时建立企业税收信息化平台，及时国家最新税收政策、企业所属地区对接的税务联系人员信息、公司的税收筹划方案等，可根据不同职位开放不同的权限，利用信息共享，提高信息的利用率。(五)保持学习和与时俱进。随着社会的发展和不断变革，税收筹划工作虽然在我国起步比较晚，但是会发展得越来越成熟，广电文化企业要适应时代的脚步，除了要做到保持终身学习的态度、与时俱进的精神，还应多关注我国发展中经济、政治、文化、科技等多方面的背景，从源头了解税收改革的原因和影响，尤其是在国家深化税收体制改革的背景下，要能够适应税收政策不断更新和变化的脚步。(六)设置风险控制机构，加强法律监督。任何一个企业的发展，都必须在法律的约束下。对于税收筹划的工作开展，是建立在税法基础上进行的，所以法律风险是企业必须要能避免和控制的。企业应设立专门的风险控制部门，规划对于税收筹划中涉及相关法律法规的合理性的监督和审查，在增加企业对税收筹划工作的积极性的同时，还要有法律约束力、执行力和威慑力，使税收筹划工作法制化，便于及时发现问题、解决问题，避免出现一些违法行为，降低筹划和法律风险。要能预见一些可能发生的风险，及时作出调整和采取应对措施，平时要与税务相关部门做好沟通，在遇到问题时，要汇报公司风险控制部门，及时联系税收管理部进行咨询和解决，避免因个人行为所造成的违法问题。(七)优化企业内部职能部门设置。广电文化企业经过整合改制后，很容易造成一些职能部门的工作界限不清不楚，尤其是税收筹划工作，更需要企业内各部门、各分支机构间协同配合。除此之外，企业的组织结构也要考虑到对税收负担的影响，企业在扩大经营规模时要根据税收筹划来选择子公司或者分公司的组织形式，对于广电文化企业来说，一方面，企业经营连续几年盈利且它的企业所得税享受到税收优惠政策时，建议成立子公司，分离业务，降低企业整体的税负水平;另一方面，近几年，国内几个省的广电文化企业已经实现了上市，对于上市企业来说，子公司的设立可以帮助总公司分散一定的风险，有利于企业的对外融资和筹资。(八)综合决策。在对企业的税收进行筹划时，应该要做到综合决策，既考虑要达到税收筹划的税后收益最大化的目标，也不能忽视税收筹划中隐藏的容易被人忽视掉的一些潜在利益和机会成本。税收筹划的目标是实现税后利润的最大化，若过分的强调税收成本的降低，可能会忽略了因该方案的实施带来的其他税费的增加或其他收益的减少，从而使纳税人的绝对收益减少。
四、结语
随着国家对财税体制的不断改革和深化，企业除了要获得发展，还要适应新的时代背景和经济形势，结合企业发展的实际情况，提高对税收筹划工作的重要性认识，税收筹划不仅是降低企业的税收负担，更多的是可以帮助企业实现优化内部机构的设置，提升企业管理水平。这是一个全员参与的过程，广电文化企业作为国家文化体制改革进程中的一大步，其独特的出身更需要克服一些原始遗留的问题，在进行具体筹划过程中，要全员参与、依法进行、合理避税，拿出适应改革的魄力，在遵守相关的法律法规的前提下，从公司战略发展的高度出发，同税收筹划的现实意义结合在一起，完善相关的制度建设、风险控制、专业人员的引进等，从而为企业的良性发展提供一个有效的工具。
【
关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理
房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。
据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。
1、我国房地产开发企业适用的税收政策
房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。
1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策
房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。
1.2、土地增值税
我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。
1.3、企业所得税
2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
1.4、印花税
印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。
2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策
房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。
2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理
公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。
参考文献：
[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.
[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.
[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.
