时间：2023-08-29 16:43:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目财务分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；成本控制；对策
0.引言
住房一直是我国民生问题中的热点话题，随着我国社会经济的发展，房地产行业也取得了较快的发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业[1]。房地产行业可以为我国工业生产及人民日常生活提供必要的空间场所，与上下游产业具有较高的关联度，对我国国计民生的影响较大。因此，促进我国房地产行业的健康发展对我国社会经济的发展和人民生活水平的提高具有重要意义。当前我国房地产行业由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多资源浪费的现象，这不利于我国房地产行业的健康发展。我们只有对房地产成本管理控制的问题进行有效的研究并提出相应的解决措施，才能有效地控制我国房地产行业的成本，从而提高我国房地产企业的经济效益和社会效益。
1.我国房地产成本控制中存在的问题
1.1缺乏全面的成本管理控制体系
尽管我国的房地产行业的发展状况较好，但是在成本控制方面并没有形成全面的成本管理控制体系[2]。房地产行业的开发项目往往具有较长的周期，涉及决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，其成本构成较为复杂。目前我国房地产企业往往采用目标成本的核算方式，大多数房地产企业都采用以计划价格为基础，将工程结束后的核算作为重点的成本管理方式，不能很好地对房地产成本进行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科学的成本费用分摊机制
在我国房地产行业中，房地产的成本支出包括很多方面，而我国房地产行业并没有形成科学合理的成本费用分摊机制，这导致在很多具体支出项目上出现成本叠加，造成资金浪费[3]。举个例子来说，在用于拆迁的商品房成本计算中，很多房地产企业就没有遵循实际的用途分摊资金，在不同对象的同意费用支出上会存在相关科目不依据规定进行分摊，这就增加了房地产项目的成本。
1.3账目和实际情况不一致
房地产行业的生产经营设计的方面很多，其财务管理涉及的内容相对较多[4]。在实际的房地产项目中，经常会有一些企业将商品房内部调拨使用，但是却没有相应的管理体制对此进行有效的记录和核实，经常造成账目和实际情况不一致，导致房地产项目的成本管理缺乏有效的数据参考。
2.加强我国房地产成本控制的对策
由于房地产项目的周期较长，主要包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，因此，加强我国房地产成本控制应该从这四个阶段着手。
2.1决策阶段
决策阶段是影响工程造价的最主要阶段，通过优化决策阶段的成本管理是减少房地产项目成本、提高房地产企业经济效益的主要措施。决策阶段的成本控制应该从两方面实现：一、加强市场调查。有效的市场调查是控制房地产成本的关键，通过对市场环境、市场需求进行有效的调查，针对市场需求进行项目建设，才能取得实际的经济效益和社会效益。二、加强财务分析。财务分析是控制成本的有效手段，在决策阶段只有加强财务分析，对房地产项目的资金回收期、投资风险等多个项目进行有效的评价分析，才能从整体角度和经济角度对房地产项目的可行性进行评价。
2.2设计阶段
在房地产行业中，设计阶段是影响房地产项目成本的第二因素，为了更好地对房地产成本进行有效的控制，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，必须确保房地产项目的设计图纸具有可行性和经济性。
2.3施工阶段
施工阶段对房地产项目成本的影响较小，但是也不容忽视，在这一阶段有很多因素会对房地产项目的成本产生影响，例如设计变更、施工材料价格、施工进度等。这就要求房地产企业做到如下三点：一、减少设计变更。在房地产的施工阶段经常会出现设计变更，这会增加房地产项目的成本，因此，施工部门要对施工现场进行有效的监督、管理。二、加强对施工人员的管理。房地产项目的施工阶段涉及的施工人员人数众多、职业素质参差不齐，在施工过程中很有可能出现监守自盗等不利于成本控制的现象，只有加强对施工人员的培训，提高施工人员的成本意识，通过有效的管理对施工人员进行行为约束，才能避免不必要的成本增加。三、严格控制施工进度。施工进度会影响施工阶段的成本，如果施工进度跟计划进度相差太远，那么相应的设备使用费用、人工费用等成本就会有所增加，造成成本增加，因此，必须严格控制施工进度。
2.4竣工阶段
竣工阶段对房地产成本的影响最小，但是，在工程验收过程中如果不注意对费用计算进行有效的核查，就很容易出现重复计算的现象，增加不必要的成本。除此之外，还应该对隐蔽工程进行有效验收，严格执行隐蔽工程的验收程序，只有通过监理工程师的确认才对隐蔽工程进行结算。
3.结语
随着房地产行业的发展，房地产行业对我国社会经济的影响越来越大。通过有效的成本管理控制手段对房地产成本进行管理，可以降低房地产行业的成本，提高房地产行业的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业健康发展，最终实现我国社会经济的健康发展，为我国社会主义事业的建设提供助力。
参考文献：
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[3]闫晶，尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2011（12）：37-39.
[4]金渡，关海玲.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报，2010（26）：14-15.
摘 要 动态财务管理（DFM）是一个财务信息的整体过程，它通过对财务目标和实际结果进行模拟，并且运用相关的财务动态指标和一套辅助管理程序进行动态分析，并表示出财务变动的信息与预计财务中的差别。本文作者从事财务管理多年，在文中以自己的工作经验，对财务的动态管理模式进行分析。
关键词 可行性 管理系统 操作流程
引言：在房地产开发项目的过程中，动态财务的管理在项目的实施过程中并通过对项目未来的经营情况和最终目标进行设置，并在项目的实际运行过程中严格按照事先的动态财务设定进行运行。从而实现计划和实际财务管理的相互对比，并且达到有效控制资金走向的目的。
一、实施动态财务管理的可行性
1.动态财务管理能提高房屋地产开发的客观需要，要采取差异化的竞争策略，房地产企业要维持本身的创新能力，还要在行业内不断创新和提高。房地产行业内任何的创新都会被同行所模仿，甚至超越，所以在房地产业内真正维持创新的企业很少，所以房地产企业要想维持长远发展，获得持续性的竞争力。就要在企业的财务管理层寻求突破，并将财务管理上升到企业发展的战略层面。要超越传统的财务分析模式，制定可行的动态财务管理体制。
2.信息化技术的应用为实施动态财务管理.计算机财务管理系统的普及和企业管理网络化使财务信息的的传递有事后信息转化到实时信息。在经济信息全球化的发展趋势中，财务管理信息化成为了必然趋势。房地产企业自然也不例外，在进行财务动态管理时要首先具备分析信息和数控运算能力的硬件系统。这就要求要研究出适合广大房地产企业的的财务动态管理工具，作为房地产企业进行动态财务管理途径。在应用管理工具的同时还要保证动态财务管理系统的数据储存量，以满足动态财务管理系统的完整性，和实施性。从而避免错误信息数据的产生。
二、动态财务管理系统的构建
1.系统设计原理。将动态财务管理构建成一个实时反映项目资金运作的信息平台，其立足点主要金钟在对财务信息的及时处理和传递，并能事先模拟出在不同经济环境下实施方案的可行性。对财务指标和项目目标的差异进行反馈，帮助房地产企业提前预测投资风险，并进行预防。房地产企业有着本行业特有的特点，房地产行业在项目策划，实施，完成的过程都是有房地产企业自己执行的，所以房地产企业间相互中缺少沟通的桥梁。动态财务管理可以把房地产开发的整个过程制定成一个系统的工作链。把每个环节都看成相对的作业点，在通过不同阶段制定相应的财务控制计划，力争把资金的最大使用额控制在预先设定的限额内，同时进行预期值和实际发生值的比较，把有关差异进行反馈，使企业管理者实时了解财务的基本走向，同时调整企业的管理环节，使企业的人力、财力、物力得到最大化的利用。
2.系统功能设计。动态财务管理的系统设计是财务数据管理的重要环节，在进行工作之前，就要对财务需求进行分析，并且根据系统目标明确工作方向，并要解决系统的最终工作目的，以此来确定系统模块的主要功能，和作用。
动态财务管理系统在功能方面来说，主要是针对房地产项目的财务管理的信息化所设置。以财务工作需求的角度来分析主要分为三个方面：
（1）充分满足项目管理者能通过动态财务管理系统实时了解本项目的财务信息、项目目标的实施和管理责任的落实情况。
（2）能更快速的完成项目目标任务的修改、计算、监察等任务，并实现对项目每一阶段目标的预测。
（3）使项目管理者及时完成项目目的执行结果的反馈和统计分析工作，并在执行后进行综合性的评估，来纠正项目管理中的差异。
三、动态财务管理系统操作流程
1.前期准备工作。项目设立初期，由财务部负责，相关部门协助完成前期财务信息的收集整理工作，并参与相关财务分析资料（主要是可行性研究报告、资金运作计划等）的编制，为系统的后期运作做准备。
2.成本分解。项目分析资料编制完成后，财务人员按系统设定的初始投资总目标，根据系统流程，将各阶段目标成本按单位成本要素细分到相应部门，在项目工作会议上告知相关部门责任人或及时通报相关部门，在规定的时限内进行及时的信息沟通和目标调整。
3.实施成本跟踪管理。在项目正式实施阶段，参照确定的各项子目标值进行项目实施，系统会对每项执行情况给出评定，并根据实际需要将评定结果反馈给相关部门，使其能及时了解和调整任务计划。也可以按每个阶段来累计项目引发的相关成本，与期初的目标成本进行对比分析，核实项目投资及部门资金运作情况。4.实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目的记录，将具体执行指标作为部门绩效评估的一部分，纳入部门不定期的考评计划中，作为参照的量化指标。对项目成本超支部分，能够及时找出超支原因和相应的解决办法，将实际成本控制在目标范围内。
结束语：
本文通过对房地产开发中财务管理动态管理进行分析，总结房地产项目中的管理方式和考评制度，并且要细致做好的考评工作，要针对项目完成后实际的资金发生来对项目的整体投资情况进行考核与评定，近而对项目中的超支现象进行总结，提高资金在项目投资中的使用效率。
参考文献：
[1]项勇.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.财会月刊.2008（15）.
[2]张迪.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.黑龙江科技信息.2008（28）.
[3]高其.浅议房地产开发项目经济成本对房价的影响.财经界（学术版）.2011（9）.
[4]赵绘东.浅析房地产项目结构成本的控制.黑龙江科技信息.2011（18）.
关键词：房地产；财务风险；对策
一、房地产企业财务风险解读
1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、规避房地产企业财务风险的思路
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小 结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)
关键词：房地产企业 财务分析 财务风险 激烈
一、房地产企业的风险类型和特点
（一）房地产企业项目的筹资风险及特点
1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发
当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。
2、房地产企业再融资困难
由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。
（二）房地产企业项目的投资风险及特点
房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。
（三）房地产企业的项目经营风险及特点
房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。
1、材料采购风险
是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。
2、存货变现风险
房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。
二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险
（一）通过偿债能力分析，防范财务风险
1、从分析短期偿债能力入手
房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。
2、从分析长期偿债能力入手
长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。
（二）通过支付能力分析，防范财务风险
对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。
1、从分析现实支付能力入手
现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。
2、从分析潜在支付能力入手
潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。
（三）开展成本控制分析
无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。
三、结语
总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。
参考文献：
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[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究）， 2010；3
【关键词】房地产 企业财务 风险管理
一、房地产企业财务风险的表现
房地产企业财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业的收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有着它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。一般房地产企业的财务风险主要表现在下列三个方面：
（一）资产负债率偏高，存在偿还债务风险。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的风险。报告显示，由于部分大型房地产上市公司普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%，速动比率全都小于1。进而反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。
大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大部分企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进行多渠道融资活动，如将借贷短期流动资金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。
（二）再筹资风险。市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。
（三）利率变动风险大。利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
（一）大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。
（二）不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
（三）忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、加强房地产企业财务风险管理的对策
（一）建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
（二）优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
关键词 房地产企业 成本管理 目标成本
随着全球经济的进一步下行，我国政府对房地产市场的调控进一步加强，房地产企业之间的价格战也愈演愈烈，许多中小城市的房地产企业以成本价出货，甚至以低于成本价跳楼清仓，房地产企业对项目成本管理也日益规范和重视。虽然房地产行业的竞争早已拉开帷幕，但相关管理人员和决策者的维度和管理水平还处在房地产行业暴利时期，对房地产成本管理的重视程度严重不足，管理方法与对应措施有待改进。随着我国房地产市场的纵深发展及国家房地产调控政策的双重作用，当前我国房地产行业格局正在发生深刻变化，房地产行业纵横整合洗牌终将成为必然；品牌化、专业化和规模化成为当前房地产行业的发展趋势；行业集中趋势进一步明显，银行信贷趋紧和土地出让方式招标化都在无形中提高了地产行业门槛，特别是中小规模房地产企业面临重大的生存威胁。这些因素都将促使房地产项目的成本控制成为企业内控中的重中之重。因此，房地产工程成本控制的方法应该是从项目的启动前期入手，在项目的施工阶段进行重点控制，并对项目工程成本全过程实行动态化监控管理。只有加强对项目设计时期到项目建设时期的全程成本动态控制，中小房地产企业才能实现对房地产项目成本控制和管理的总目标。
一、中小房地产开发企业的行业特点
（一）投资和注册资本金额大
房地产行业由于供求结构不合理，楼房空置率不断增加，造成资金积压严重，致使我国房地产业对金融业产生了很强的依赖性。房地产企业的投资周期较长，从政府批拿土地、房屋设计、银行贷款、建筑企业施工到产品销售整个过程，前后长达几年。一次性投入金额少则几百上千万，多则数十亿。中小房地产企业的自有资金往往不能满足企业日常的大额开支，因而通常银行借贷方式融资是中小房地产企业的优先选择。
（二）房地产行业投资风险高
国家宏观政策对其影响大，房地产企业从拿地到最终建成完工销售，商品的生产周期长，在商品的生产建造过程中面临很多不确定性，如合同风险、拆迁风险、资金链断裂风险、施工事故风险、质量风险等，这都导致房地产行业投资风险加大。与此同时，房地产行业的政策性强，政府对房地产行业的宏观调控，投资政策、产业政策、税收财政政策、金融政策都对房地产企业的生存和发展都有着非常明显的影响。
二、中小房地产开发企业的成本构成
房地产开发成本，是指房地产企业为了开发建设一定数量的商业房产所耗费的人力、物力、财力的货币表现。房地产开发企业的费用按经济用途分为直接费用、间接费用以及期间费用。房地产开发企业产品的开发施工成本，主要相当于工业产成品的制造成本，由直接费用和间接费用构成。为了正确计算房地产企业一定会计期间的会计利润，还要归集计算房地产开发企业（公司总部）等行政管理部门发生的管理费用、财务费用，以及售楼部为销售、转让、出租开发的房产而产生的销售费用，这些费用统称为“期间费用”。直接费用按经济结构来说，可分为三大部分：土地费用、土建费用和相关生产建造设备费用。这些构成了房地产企业_发成本的直接费用，也是主体成本内容，大致占到房地产总成本的70%～80%。其中最主要的直接费用就是土地费用。房地产企业在决定开发每一个地产项目前，都必须将预算的土地费用与土地面积和容积率进行换算分析，根据结果再作出是否开发的决策，而计算出来的楼板价就是将要开发出的商品房每平方米所分摊的土地成本，以此来对地产项目的可行性进行评估决策。
而房地产项目相关的配套支出主要是指用水、用电、煤气、市政和公共建设配套费，如学校、社区医院、商铺及便利店、菜市场、停车场等生活服务性设施。房地产开发企业的管理费用和筹资成本一般也很大。房地产开发企业与其他行业相比较，具有建设周期长、投资金额巨大、产生的投资风险点多、税费重等特点，因此多数房地产开发企业主要是通过向金融机构贷款来解决企业的资金需求问题，这样房地产企业就会承担较高的利息支出。如何选择恰当的融资方式，降低财务费用，这对正确计算房地产企业的开发成本将起着至关重要的作用。
三、中小房地产开发企业成本管理中存在的问题
（一）重成本核算，轻成本管理
中小房地产企业的成本管理意识普遍不强，成本管理工作人员绝大部分是各部门的专业技术人员，这些工程师虽然现场施工经验较丰富，但是缺乏专业的工程成本管理理论，对工程成本管理知识往往掌握不透，导致成本管理水平都不高，关注度也不够，因而出现了重视工程质量和工程成本核算、轻视现场成本管理的现象。
（二）全员积极参与成本管理的意识薄弱
中小房地产企业在产品成本管理方面往往全员参与的意识不足，认为成本管理仅是财务人员的主体责任，而成本管理和质量管理、工程管理、开发进度等要求永远都存在矛盾，而与项目相关的质量管理、工程管理、资金管理、合同管理等部门职员一般认为，除了自己的主责外，成本管理与自己无关，简单应付一下，便可以置身事外。
（三）缺乏行之有效的成本核算和成本管理系统
多数中小房地产企业并没能建立有效成本管理体系。大部分中小房地产企业的成本管理水平较低，只处在事后的成本核算和事后成本数据分析阶段，而成本管理的全程管理理念，事前预测、事中控制、事后监督的管理职能不能得到体现，从而降低成本。
四、中小房地产企业成本管理的应对措施
（一）成本核算要与成本管理相互融合
中小房地产企业成本核算不能过于烦琐，也不得过于简单，要与成本管理过程相结合，从而为成本管理和决策提供有用的数据支撑。成本工作不仅仅是财务部门的职责，更是全员的责任。提高企业全员参与成本管理的意识和积极性，并建立房地产企业集成本预测、成本计划、成本决策、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核于一体的成本核算管理体系，最终在房地产企业内部形成准确的成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本评价的管理体系。如何从企业内部挖掘潜力，如何节约费用降低成本以及如何加强房产企业内部管理、实现成本领先战略，已成为中小房地产业迫切需要解决的问题。而房地产开发项目的成本控制已经作为房产企业的核心竞争力，成本控制是房产企业需要优先解决的问题。只有进一步挖掘房地产企业潜力，才能在日益规范的房地产市场上取得最大的利益。而房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
第一，前期调研准备阶段。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，调研过程不能流于形式，不能靠感觉，在选项目时必须由专业财务分析人士根据预期收入、成本、利润和风险对项目进行财务分析。
第二，工程设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制，把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。实行方案设计、工程设计的招投标制度，建设单位在委托设计时应通过设计招标来选择设计单位，通过引进竞争机制来达到控制成本的目的。加强技术沟通、推行限额设计，凡是能进行定量分析的设计内容均要通过计算，由数据说话。加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，因为此时因设计方案的不足或缺陷付出的代价最小。
第三，现场施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键应该合理控制工程变更。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。预算人员要广泛掌握建材的市场行情并做好材料限价工作，合理控制材料价差水平，确保工程质优价廉。
第四，工程竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，并认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
（二）建立目标成本管理和动态成本管理机制。
地产项目进行的每一个阶段都应制定相应的目标成本，从而将每一阶段的目标成本作为成本控制的方向，并逐步细化完善。特别注重地产项目前期拿地决策、产品设计、项目招标阶段的成本控制，落实各阶段的控制点和风险点。一般来说房地产项目建设可分为：方案设计、施工图设计、施工招标、建设实施、竣工验收、后评估阶段等阶段。
项目拿地前应根据标准成本数据，仔细进行项目的成本测算分析，以此科学决定拍地的底价、何时拿地、何处拿地、如何规划、如何设计，了解地产项目环境和项目地质状况。项目方案完成后，就应根据方案进行目标成本测算，进一步分解控制目标，以此成本数据为依据测算出项目的目标成本，并逐步在各阶段编制、完善和分解目标成本，并作为项目标准成本的控制依据。同时，在项目进行的各阶段都要实时将实际成本与标准成本比对，求差额，实时调整，形成项目当前各阶段的动态标准成本。对于跨会计年度的地产项目，应将目标成本分解为年度和月度，及时反馈和控制。
（三）建立全员参与责任成本体系，确定各责任成本主体和绩效考核制度。
责任成本体系的确立能明确相关专业职能部门的成本职责，借助技术和相关的经济指标，反馈、考核评价其成本职责履行情况。责任成本就是要确立在成本管理业务中的具体职责。房地产开发过程中的每一个阶段，参与人员都与成本控制相关联。确立全体成员的成本控制意识，并将目标成本分解到各具体的责任主体，确保项目成本都能找到相关的责任主体。责任成本体系主要由四大要素组成，即责任范围、责任部门、评价部门、评价指标。只有建立起责任成本体系的基本框架，才能落实成本责任到岗位，落实成本责任到人，减少目标与执行脱钩现象的出现，做到权责明晰，有据可依。制定目标成本，明确责任体系，对项目业务全程进行实时的追踪与管控，最后对相关的成本业绩进行合理评估。将项目最终的动态成本与目标成本进行对比，从而评价整个项目的成本控制水平。将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，就可以很好地对部门或位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到依据数据“优奖劣罚”。
（四）与时俱进，快速提高地产项目成本管理水平和措施
当前全球经济形势恶化，房地产行业的发展和变化越来越大，政策形势越来越严峻，“房子是用来住的”，政府越来越强调房产的使用价值，而压制其投资价值，挤压房产泡沫，稳定国家金融安全，实现经济软着陆。因此中小房地产企业必须不断完善和提升房地产项目成本的管理水平和措施。当前多数中小房产公司已实行跨地区集团化管理，项目成本控制工作也演变为跨部门、跨公司、跨地区管理，传统的成本管理模式已经滞后。因此，适当引入新型的企业管理工具及合适的成本管理软件，已经成为当前房地产企业提升管理水平不可或缺的一个环节，有效地提高了成本管理的效率。
低效、不透明及高成本的传统采购模式，已不能很好地满足企业高效运行的需求。针对房地产企业的采购成本控制，企业可以积极参与电商行业，引入产业链“互联网+采购平台”，引入专品的概念，将符合标准的定制型号产品或广泛应用的典型产品导入采购平台库，采购平台可以保证优惠价格。质量和供货量都能得到保证，中小房企可以联合采购从而降低成本。“互联网+”计划的提出和使用，预示着房地产行业的社会生产、采购以及销售等领域将发生巨变。电商模式可以极大提高采购效率并简化供应链环节，将产品流通环节的利润节省下来留给生产企业和终端用户。电商平台集中了大量的市场供求信息，真正实现公平、公开、公正的交易。只有公开透明的采购才能有效阻断灰色交易。通过互联网大数据的整合，中小房企能够快速建立产业链诚信档案、优质产品档案及成本数据库。成本数据库的建立主要应用于业绩评估，作为参考值可对整个房地产项目生命周期中的成本控制进行绩效评价，并与房地产项目的目标成本数据及动态成本数据一起进行归类，通过专用管理软件对大数据进行分析从而提炼出与自己相关的关键成本指标，并最终形成自己公司所特有的“成本数据库”。数据库的建立将使以后地产项目的关键成本数据被当作标准成本保存下来，将使房地产企业的成本管理工作再上新的台阶。
“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域取得领先，谁就能在竞争中占据优势。要对房地产企业成本管理进行全面性评估，树立全过程成本控制的理念，实行分阶段重点控制，同时各建设阶段引入相应的目标成本进行管理，按期进行预算控制，实时动态反馈成本，辅以科学的管理方法应对差额，做好技术与经济相结合的绩效管理，最终实行全员成本控制，配合科学的考评方法奖优罚劣，并实时顺势调整思路和手段，那么中小房地产企业的项目成本管理水平一定有飞跃性的提高
（作者单位为湖北工业大学经济与管理学院）
参考文献
[1] 束军生.房地产企业成本管理的策略[J].项目管理与质量控制，2013（5）.
[2] 冯莉.房地产的项目成本管理[J].中国商界，2013（4）：236-237.
[3] 万寿义.成本管理[M].中央广播电视大学出版社，2011.
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
1 前言
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
2 房地产开发项目的特点及风险
对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。
开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。
3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
（一）投资前财备风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
（二）筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
（三）疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
（四）财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施
（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。
（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力
首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。
其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。
（三）实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。
（四）利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视。往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税。企业研究税法的相关规定。通过税收筹划，可以合法减少税负。增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除。否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除.企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回.在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
【关键词】房地产开发企业；前期成本；成本控制
一、房地产项目开发前期对整个项目成本的影响问题分析
成本控制是房地产开发企业成功的关键。在市场经济竞争中具有十分重要的意义，房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。项目前期的造价控制对整个建造成本影响很大。在可研阶段，项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如选址、项目规模甚至是否建设等的决策。可以大幅度地调整造价设计阶段次之，可通过设计方案比选，合理选择项目工艺等，较大幅度调整造价而施工阶段，则只能在设计规定下，通过优化施工技术及组织，适当降低。
二、施工阶段成本控制与前期成本控制的现状分析
目前我国在施工期的成本管理已经做得很充分，建立了项目发包阶段的招投标制度，实施阶段的监理制度，结算阶段的审计制度等计价依据比较完备，计价规范、各地消耗量标准、预算定额体系基本齐全材料机械市场信息定时更新，使用比较方便，成果比较准确。相比之下施工前期的成本控制显得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后，缺乏科学、合适的造价文件编制依据，大多依靠计价人员自身经验，具有很大的局限性和随意性。再加上不确定因素较多.很难进行量化控制，前期工作很大程度下是一个不衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。实际建设过程中“决算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象普遍存在，反映了估算、概算文件的准确性欠佳。
三、房地产开发企业的前期成本控制措施探究
1、项目立项阶段的成本控制措施。项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本测算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。立项阶段的主要要做好项目可行性经济指标、成本估算、利润测算、现金流安排以及有关风险的敏感性分析等几个方面工作。项目可行性经济指标是房地产开发企业进行项目决策时重要依据。在财务上对开发项目的可行性经济指标主要有以下两项：（1）核心指标：包括内部收益率、销售净利率（2）参考指标：总投资回报率、销售毛利率、获利指数、资金峰值比例、地价支付贴现比、启动资金获利倍数等。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与成本分析时.相对来讲收入的不确定性可能大一些.对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。房地产开发企业是资本密集型企业，房地产企业发展到今天不仅有大鱼吃小鱼，也有快鱼吃慢鱼。但是否能吃得下是一个很重要的问题。同样一个项目假定总投资1个亿，在其它条件都相同的情况下，用自有资金3500万与5000万去做，两者的资金利用率是不同，前者的资金利用率相对较高，后者的资金利用率则相对较可玉开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。
2、设计阶段的成本控制措施。有资料表明.初步设计阶段影响投资的可能性是75%-95%，技术设计影响投资的可能性是35%-75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%-35%.而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要阶段是设计阶段.设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要.是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来.建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性.致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套或出现矛盾.不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来.这种现象虽然有所改进，但往往把控制建安工程造价的主要精力放在施工阶段一审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，未雨稠缪.以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”.在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标.可多方面择优选择设计方案。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据投资估算设立目标限额，到初步设计以概算确定最高限额，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量.达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质母.避免设计的不足带到施工阶段。
四、结语
目前，随着社会和经济的飞速发展，人民生活水平的快速提高，房地产项目的建设开发，得到了有史以来最大的发展。房地产项目的开发建设，主要是以经济利益为目标的，那么房地产项目建设的成本，就成为衡量项目开发经济收益的一项重要指标。在开发项目实施建设的前期，把开发的成本降低到一定程度内，房地产项目的开发建设才会获得很好的收益保证。
参考文献：
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[2]李达照. 房地户开发项目管理的成本控制 四川建材，2010
一、房地产企业财务风险管理存在的问题
财务管理意识薄弱的问题。我国的房地产企业大多都是家族式的企业，企业的所有权和经营权完全操作企业的最高管理层，从而导致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同时，多数房地产企业内部财政管理大权掌控在决策者手中，重销售轻管理的现象及其严重。很多往来业务都没有记录在册，基本都是走形式，大多数房地产企业的企业账簿都是“两套账”，其中一本账是应付检查。以上因素导致了企业在核算方法上停留在简单的收付记账法，最终使得企业财务管理停滞在较低水平。
房地产企业成本管理意识淡薄。我国很多房地产企业受传统成本管理理念的影响，一味的追求企业经济效益，减少前期的过多开支，但是现代成本管理认为企业不能因为一味的追求降低成本开支，这样一来不但不会做好企业成本控制还会降低企业效益。但目前我国房地产企业管理层对于成本管理的认识还存在不足，市场竞争意识与效益观念淡薄。只注重结果，并不关注产品生产的过程。普通职工仍然只关注生产的安全性，对于自己所从事的工作对企业整体的成本与效益方面的作用认识并不充分。
企业内部财务监控机制不健全。财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财务信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，增加了企业财务风险。
不重视预算管理职能。一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本成本、资金周转、投资回报率等方而进行财务分析，不能将实际情祝与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层而上，预算管理职能未能充分的发挥作用，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。
房地产企业绩效考核制度没有的有效落实。企业员工对绩效目标的完成情况，直接决定了企业的效率和总体战略目标，要提高员工工作的积极性和主动性，搭配合理的激励体制是非常有必要的。通过激励体制，员工才能够有动力和压力完成绩效目标，并且在此基础上继续努力，超额完成目标，使得组织的总体战略目标超额完成。但对目前的国有企业而言，激励体制非常的不健全。也就从一定程度上降低了国有企业内部员工的工作积极性和主动性，影响了企业工作的开展。
二、做好房地产财务管理工作的有效措施
完善房地产政策。针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策，日前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策政府应该在加息的同时对存款准各金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给了他们一定的鼓励和支持
提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理。作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理，因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关账目认真进行审核，对账目及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查；再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散，除此以外，房地产企业还要对融资风险做好防范，尽可能地避免财务风险问题
强化房地产财务管理的监督及激励。良好的监督激励机制有利于激发企业职工的工作积极性与主观能动性。所以，企业应该建立完善的绩效考核机制和奖惩制，真正实现“有功必奖，有过必罚”，也可以给与职工有必要的相关知识培训，能够及时提高企业职工自身从业素质，推动我国企业的长期稳定发展。只有企业各个部门踊跃参与，一起做好财务预算管理工作，协调一致，这样才会确定财务预算管理职能得到充分的发挥。严格监督激励机制能够帮助企业找出内部存在的一系列问题，并且分析其出现的原因，以便于对企业以后的各项工作制定有效的经营策略。
健全企业考核手段。要解决企业内绩效管理的困境和问题，必须完善绩效管理的相关工作，在开展和落实绩效管理的过程中，还要加强对绩效管理的建设。从绩效管理的各个环节入手，比如加强绩效考核评估的公正性和科学性，只有一个良性的、完整的、科学的绩效管理体系才能够获得企业内部管理者和员工的认同和支持。
从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理。房地产是种资金密集型的行业，对于房地产企业的每个项目来说，资金投入集中且数额较大，尤其是此比较重大的项目，涉及几个亿的资金都是很普遍的。所以，对每个项目房地产企业必须进行可行性研究和充分的科学论证，要做详细的经济效益测算后再做决策，而不能一边做着测算，一边办着手续，以便更大限度的降低房地产项目风险。更大程度地降低房产项目上必要的损失。同时，从细节上对项目投资风险进行分析、控制，对市场需求和市场供应及市场竞争力进行预测，真正提高房地产企业在项目投资决策的抗风险能力。
企业财务风险管理不仅仅是企业管理手段，更是一种机制，对于提升整个企业的管理效率具有非常中央综治委的作用，是企业其他管理机制所没有办法代替的，但是就当前我国房地产业财务管理现状来说，还存在着很多的不足，还需要我们进一步的完善和改进，做好房地产企业财务风险管理，创建以科学化为基础的预算管理体系。
关键词：房地产企业 筹资风险 风险分析 风险应对
随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市化建设、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮大，投资总额从1998年的3 614亿元，逐年增长至2012年的71 804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之一。但因为资金投入量大、负债经营、回收期长和变现能力差等特点，房地产企业始终面临巨大的筹资风险。近年来，受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进一步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进行深入研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。
一、房地产企业筹资风险的具体表现
（一）资产负债率高，偿债压力大
作为典型的资金密集型产业，房地产企业资金投入量大、存贷周转期长，仅仅依靠企业自有资金显然不能维持正常的生产经营，所以企业要对外举债。国家统计局的2012年统计年鉴显示，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒标准，而且房地产企业的开发资金大部分来源于银行信贷，也就是说，其有息负债的比例非常大，一旦企业用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。
（二）经营活动现金净流量为负值，企业资金链紧张
按照证监会行业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现金净流量为负值，2011年上升为89家。房地产企业经营活动现金净流量为负值，说明企业经营业绩差，现金流入不足以抵补其现金流出，造成企业营运资本缺乏，偿债能力下降，筹资风险显现。
（三）面临再筹资风险
目前，房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度在下降，这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款，但随着国家不断上调存款准备金率，商业银行面临资金运营压力。在当前形势下，商业银行更是将房地产行业作为控制放贷的重点领域，这更增加了房地产企业的再筹资难度，企业面临再筹资风险。此外，对于上市的房地产企业来说，当资金使用效果不佳，息税前利润不足以补偿债务利息支出时，自有资金风险显现，企业想通过配股、增发和发行可转换债券等再融资难度也会加大。
（四）利率变动风险大
利率波动对负债经营的房地产企业影响巨大，金融市场上利率的上升会使房地产项目实际价值减少，因为升高的利率对现金流折现，会使投资项目的净现值减少，甚至出现负值，从而引发投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，受通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率不断增长，导致企业资金成本增加，加大企业债务负担，导致还贷困难，预期收益减少。另外，近几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的资金成本，而且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升，从而抑制了他们的购房欲望，房地产市场需求降低，从而导致房地产企业资金压力加大。
二、房地产企业筹资风险的成因
（一）过度负债，资本结构不合理
房地产企业的项目投资需要大量的资金支持，但是一些房地产企业在新项目上马后，没有充分挖掘自有资金，仅仅考虑从银行或其他金融机构贷款，企业借入资金越多，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的筹资风险也就越大。
（二）资金来源渠道单一
从表1数据可以看出，国内贷款、自筹资金、其他资金一直是房地产业资金的主要来源。国内银行贷款约占资金来源总额的20%；自筹资金主要是由房屋销售转化而来，约占资金来源总额的31%；其他资金主要是由预售房款和定金组成，约占资金来源总额的46%，比例最大，但按照个人放贷政策，房款中有60%-70%的部分属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款，按此计算，房地产开发资金中约一半以上直接与间接来自银行信贷，资金来源渠道单一使筹资风险集中，一旦遇到银行信贷政策收紧或银行利率上升，房地产企业将面临资金危机。
（三）不重视日常资金管理
资金管理存在的问题具体表现在以下四个方面：一是资金管理意识不强。房地产企业在进行工程项目考核时只注重对项目的进度、质量和安全的考核，而忽略项目资金调拨是否按进度执行。由于没有建立完善的项目资金管理考核制度，企业容易发生项目资金被挪用、使用效率低、资金成本过高等问题，这不仅增加在建项目的风险，也造成企业资源的浪费。二是不重视资金预算管理。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。但一些房地产企业对资金的预算管理不够重视，没有根据企业的实际情况编制资金预算计划，也没明确企业年度资金运作的重点，从而导致企业融资成本上升，出现盲目贷款和不合理存款的情况。三是缺乏资金使用监督激励机制。很多房地产企业不重视资金预算的执行，不能定期对资金使用情况进行检查，对应收账款、预付账款、其他应收款等反映资金往来的账目没有做到逐笔跟踪管理，没有制定相应的奖励惩罚机制。四是缺乏定期的财务分析，无法及时掌握企业的偿债能力和经营状况。
（四）房地产调控政策的不利影响
为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构，近年来，国家加大了对房地产市场的调控力度，房地产企业各种融资途径受到限制，融资出现困境。在银行信贷方面，中央银行多次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，房地产企业信贷融资受阻，一些资信不强的中小企业融资困难，资金链出现断裂。在债券融资方面，由于对发债主体要求严格和债券市场发展不佳，房地产企业利用债券融资的渠道一直不畅通。在上市融资方面，由于房地产企业周期性强、波动大的行业特点，加上政府对上市融资主体的要求严格，能够通过上市来筹集资金的房地产企业为数不多，大多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资金缺口。加之近年来，证监会暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，等于直接堵死了房地产在权益市场上公开融资的渠道。在信托融资方面，由于房地产信托发展过快，使得风险积聚，银监会出于风险监控的考虑，要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在银行信贷受阻后，信托融资也面临阻碍。各条融资途径受到限制，企业筹资难度也随之加大，一旦开发资金得不到保障，企业将无法正常运营。
三、房地产企业筹资风险的防范措施
（一）树立正确的风险观
正确的风险观是指在企业内部使全体员工树立起风险防范意识，这种意识会影响企业管理层乃至所有员工的决策和行为。在现代市场经济条件下，管理者进行的决策总是伴随各种风险，并且往往风险越大，回报也就越大。而房地产业恰恰是高收益高回报的行业，几乎每一个投资项目都会伴随高风险，这就要求企业的高层管理决策者有一个良好的风险观，正确的风险意识，在做出决策之前能认真分析企业的内外环境，自身的风险承受能力，以及项目的预期回报和存在的风险值，综合考虑种种因素后做出恰当的判断。但一些房地产企业面对巨额利润的诱惑往往忽略其背后潜在的高风险，不顾企业自身的经营状况和承受能力，做出一些冒险的投资，这势必会导致企业陷入无法持续的绝境。因此，房地产企业要在每一项决策中保持良好的风险观和正确的风险意识，综合考虑各种因素，最终做出正确的抉择。
（二）及时关注国家有关房地产业的政策变动
由于房地产业在我国经济中的特殊地位，房地产的调控不但受到市场的制约，国家政策对它的调控也至关重要，甚至在特殊时期会具有很强的政策导向性。因此，房地产企业在筹集资金时，必须时刻关注国家的相关政策。此外，企业也要关注金融市场的波动，因为如果不能正确选择筹资时机，一旦金融紧缩，银根抽紧，银行借贷利率上升，很可能导致企业资金链断裂。因此，面临金融市场波动，房地产企业在筹措资金时，要尽量采取有利的计息方式，避免企业出现较大的损失。
（三）提高自有资金在房地产开发资金中的比例
过高的资产负债率和单一的银行信贷融资方式使得房地产企业面临巨大的筹资风险。要想改变这一现状，房地产企业应该遵循优序融资理论，首先通过内部融资，提高自有资金在房地产开发资金中所占的比例。企业可用的自有资金包括提取的盈余公积金、未分配利润以及固定资产折旧。因为内部融资来自于企业内部，无须融资费用和用资费用，具有自主性强、资本成本低、风险小等特点，所以应该成为房地产企业首选的资金来源。
（四）合理安排资本结构和筹资期限的组合方式
资本结构是企业长期负债与所有者权益的比例关系。保持合理的资本结构，不仅可以给企业带来财务杠杠收益和节税收益，降低资金成本，最大化企业价值，而且可以向外部投资者传递良好的经营信号。同时，企业要按照资金使用期限的长短合理筹资长短期债务，既要避免集中偿还本金，也要杜绝资金闲置，充分实现资金的高速有效运转。
（五）加强投资项目的可行性研究
房地产企业的每一个投资项目都需要巨大的资金支持，因此，企业应该认真搜集与投资项目相关的信息资料，从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证，以保证投资决策的正确。具体来说，要研究当地房地产市场的发展状况，熟悉与房地产相关的政策法规，进行合理的投资组合搭配，比如住宅与商铺构建结合，发挥不同类型房地产的功能，最大限度满足市场需要。其次，要对项目所在地质、水电路和未来城市规划状况进行仔细调研，做好投资估算和投资收益的预测工作。
（六）做好资金回收工作
首先，企业要制定合理的资金使用计划，实施严格的财务监控和审批，合理安排资金的调度。其次，在楼市调控政策打压下，为了防范商品房积压，通过降价促销回笼资金的手段也必不可少。此外，要加强应收账款的管理工作，比如，通过建立稳定的信用政策，对客户进行资信评估，对到期的账款及时派人催收，必要时通过法律途经追回。还可以通过建立销售回款责任制，将回款任务落实到具体责任人。
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关键词：房地产开发企业 成本构成 成本控制 存在问题 对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）03-283-02
一、房地产企业开发成本构成
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，现在房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产企业开发全面成本大致由8个方面构成：
1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆迁安置补偿费。
（1）土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3.前期工程费。前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准计入房地产开发成本。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。
5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3%一5%计算。
8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。
二、房地产开发企业全面成本控制存在的问题
1.房地产对全面成本控制存在错误的认识。目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地产企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，认为设计阶段是成本控制的重点，其它阶段对成本控制的影响不大；还有的认为提供材料和设备是最重要的成本构成。其实房地产企业的发展道路是越来越精细化，成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企业全体员工的活动产生了企业成本，房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制。
2.房地产企业缺乏先进全面成本控制的手段。房地产企业全面成本控制的手段，最主要是根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施全面控制企业成本。
3.房地产企业没有完善的全面成本控制的体系。很多房地产企业在全面成本控制上处于粗放状态，完善的全面成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公，受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失，房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。
三、房地产开发企业全面成本控制的举措
现今看来，房地产市场存量过大，其中除宏观经济方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而今利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
从微观上讲，对房地产开发企业的全面成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意x。房地产全面成本控制要将成本理念贯穿于整个项目始终，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
1.前期调研。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现实是没有几个房地产公司愿意花这笔费用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。
房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
2.设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建筑和安装成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
（1））实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
（2）加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂，依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（3）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
3.施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
（1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
（2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
（3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
4.竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总之，在房地产蓬勃发展的今天，对于开发商来说，最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成为房地产企业的战略，通过严格控制成本费用，取得高效的运营效益。
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关键词 房地产企业 财务风险资本结构
近年来，我国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险，并且在后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，也可能会给房地产企业带来财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。
一、我国房地产企业财务风险的表现
所谓房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。
一般房地产业的财务风险主要表现在资产负债率、利率风险和再筹资风险三个方面。本文选取了房地产行业上市A股15家公司作为研究样本（如表1），将根据2011年财务报告信息来分析考察我国房地产企业财务风险的表现。
1.资产负债率相关分析
资产负债率偏高会存在偿还债务风险。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。从数据来看房地产行业的资产负债率一直居高不下，2011年房地产企业行业资产负债率均值约为62.83%，而据统计2010年房地产企业行业资产负债率均值约为57.63%，2011年比2010年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。样本中2011年房地产企业中最高的资产负债率达到75.67%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在 40%～50%。据统计，2011年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业大部分资金依赖于负债这与其行业自身特征一致。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象，如果公司用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。
2.利率风险相关分析
利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。尤其自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩，这几年央行先后加息（如表2）不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。表1的数据中房地产企业的长期负债均值较大，且与历年比较呈上升趋势，大量的长期负债抵减了预期收益，高额的利息成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
3.再筹资风险相关分析
市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。由2011年数据中明显可以看出房地产行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，大多公司资产负债率高于50%，房地产企业资产负债率过高，使得企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。我国房地产资本市场发育程度很低，目前房地产企业在融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的状况。随着国家不断上调存款准备金率（如表3），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，造成银行不得不降低房地产企业的贷款额度，使得作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。再筹资风险较大会给房地产企业的经营带来来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
二、我国房地产企业财务风险成因分析
1.资本结构不合理
资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，导致负债成本的上升。大部分房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。
2.缺乏财务预算管理意识
很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。同时，“重编制、轻执行”的情况在房地产企业普遍存在。很多房地产企业即使编制了财务预算，也是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门信息资料有限，只能根据预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的合理性与必要性作出正确的判断，影响了企业预算执行效果，降低了企业管理效率。
3.成本费用控制不严
有些房地产企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制，通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时，致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。
4.政府政策影响
为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。尤其从2010年开始，楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。201年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。
三、我国房地产企业防范财务风险的建议和措施
1.注重融资策略创新，建立多元化融资渠道
房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.合理安排权益及债务资本，优化资本结构
一般而言，企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。这样就可以通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率
资金是企业的血脉，企业所有的生产经营都需要足够的资金来支撑，房地产企业更需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。
4.做好全面预算，建立财务预警系统
房地产企业需要做好全面预算和财务集中管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失，并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
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