时间：2023-08-29 16:43:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建筑行业商业模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中国葛洲坝集团股份有限公司主营业务为建筑工程承包施工、投资、房地产、水泥生产销售、民用爆破、装备制造、环保和金融；2015年营收822亿元、净利润26亿元、加权平均净资产收益率13.8%；实际控制人为国务院国资委。
2013年后，进行了一系列有的放矢、张弛有度的系统性改革创新，葛洲坝发生了质的飞跃。
调整战略体系。对所属子企业发展战略逐一评审，引导子企业以增强行业控制力和话语权、提高盈利能力、顺应发展环境等为核心进行战略规划，构建了层次分明、上下协同的战略体系。
{整组织结构。按照“高端、高效、勤廉、务实”的原则，调整了总部机关的机构和职能。总部着力推进简政放权，提高管控水平，优化工作流程，创新管理方法，管理效率和工作质量明显提高。将公司所属单位由37家减少为23家（包括根据业务需要新设立的2家），企业组织结构更加符合战略实施的要求。
调整业务结构。对建筑企业进行主营业务定位，为建筑企业提高市场竞争力奠定了坚实基础；并加快由传统业务向新兴业务、由低端业务向高端业务转型的步伐，大力推进节能环保、污染治理、高端装备制造、新能源、轨道交通和房屋建筑等业务。非建筑板块营业收入占比上升到28%，利润占比超过50%；实施国际业务优先发展战略，国际业务营业收入、利润、合同签约贡献率分别达到20%、30%、40%。
调整治理结构。公司没有直接引用西方流行的治理模式，也没有机械教条地照搬法规条文，而是从葛洲坝的实际出发，在充分尊重企业历史和现实的基础上，设计了一整套具有自身特色的理论体系、制度体系和操作体系。同时，公司在一系列并购重组中引入混合所有制，促进了现代企业制度的建立和治理结构的完善，实现了互促共赢。
调整商业模式。面对建筑行业发展困局，公司积极调整商业模式，推行PPP、BOT、TOD、产业基金等投融资模式，向高端项目发力。在2015年公司新签合同中，以创新商业模式获得的项目签约额达到55.66%。
推动金融创新。公司灵活运用非公开发行股票、股权融资、债权融资、债权转让、融资租赁等方式，拓宽融资渠道，筑牢资金链条；与金融机构合作，共同发起了数百亿元规模的资金池，探索通过基金方式解决承揽工程、融通资金、分担风险、提高效益、降低资产负债率等一系列难题。
为加强智慧城市对新型城镇化建设和“一带一路”战略的服务支撑，整合智慧城市产业“走出去”和“引进来”双向投资资源，搭建政、企、产、学、研国内外合作交流平台，2017年3月17日，商务部投资促进局与北京建谊投资发展（集团）有限公司、北京东方国信科技股份有限公司、泛华建设集团有限公司、曙光云计算技术有限公司、《经济》杂志社、联想（北京）有限公司、京津冀大数据产业协会等8家智慧城市和大数据领域知名企业共同发起成立了“智慧城市大数据产业投资促进专业委员会”。
在智委会成立大会上，商务部投资促进事务局副局长张玉中，北京建谊投资发展（集团）有限公司董事长张鸣，泛华建设集团董事长、中国市长协会小城市专委会执行主任杨天举等纷纷建言献策。
构建智慧城市2.0时代
智慧城市的建设，要先找到某一区域城市的比较优势，确定产业优势、战略优势，并找到地区经济发展的动力源。同时，还要发现与创造需求、价值。杨天举表示，运营智慧型城市，要从全局考虑，如产业集群化、集群基地化、基地园区化、园区社区化、社区带领城市智慧化。
智慧城市2.0可持续发展路径是城经济和市经济的相互连通。城经济中的基础设施、城市开发、智慧设施、智慧建设支撑着智慧城市发展中的信息流、资金流、物流与人流，反之这些元素对城市的硬件设施也有提升作用。解决智慧城市的建设，首先应从科学的理念出发，在顶层设计过程中将转型升级、创新驱动和可持续发展观念融入到商业模式中，形成有规模的产业集群，建立智慧城市体系，通过信息化、网络化、智能化的运营手段将上述要素结合起来。
区域智慧城市发展的顶层设计需要系统规划，不应急功近利，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》明确提出，到2020年绿色建筑要提升到50%以上。目前北京、上海等城市开始对大型公共建筑提出能耗限额要求。随着相关政策的出台，将会有越来越多的企业和单位重视建筑本身能耗的降低。因此在智慧城市2.0时代，我们要实现智慧城市的绿色低碳平衡，创造宜业、宜居、宜商、宜学、宜游的智慧城市。
为智慧建筑搭建无缝数据平台
在智慧城市发展的大旗下，大数据的生成和运用已成为当代社会的一项基本属性。各行各业在制造大数据的同时也在使用大数据，建筑行业也是如此。张鸣告诉《经济》记者，建谊集团所打造的数据平台基于建筑行业，力求实现数据无缝对接和交流。近年来，建筑行业的基础数据尚未健全，因而更需要一个广阔的空间平台来实现资源的交换和共享。如果做不到资源共享，对于日渐发展的建筑业来说，消耗的成本也还是会逐渐增加。
目前中国建筑行业的发展相对落后，“建筑大数据工业4.0商业平台”的建立可以实现从简单的商业交换发展为产商共同协作，这是建筑行业的大变革。大数据平台的建设会直接导致一部分建筑产品被淘汰，由于装配式建筑对建筑各部分的要求十分严格，因而不符合标准的设计，没有实现工业化、数据化转变的建材制造商，将会遭受致命的打击，这将是一个由混乱走向统一的过程，淘汰不入流的企业是必然的，数据化将颠覆传统建筑行业。
拓宽双向投资渠道
国务院出台的《关于推进国际产能和装备制造合作的指导意见》，鼓励电信运营企业、互联网企业采取兼并收购、投资建设、设施运营等方式“走出去”，抱团出海，集群式“走出去”，通过以大带小，合作出海，鼓励大企业率先走向国际市场，带动一些中小企业配套“走出去”，构建全产业链的战略联盟，形成综合竞争优势，积极参与境外的经贸合作建设。张玉中认为，这是展示我国智慧城市行业、企业实力与形象的窗口，为将来开展与“一带一路”沿线国家和地区进行技术、项目、人员交流等方面的合作，提供正确的指引，为中国企业参与到海外建设中提供便利。
“未来移动互联网产业规模将达到桌面互联网规模的10倍。”在第十三届中国国际高新技术成果交易会上，国家发改委副主任张晓强表示，“5年左右就能实现这样的水平。”
在不少业界专家看来，这个数字或许只是一个最保守的估计。更重要的是，正在兴起的移动互联网意味着一种新的能力、新的思想和新的模式，将以其巨大产业规模和强大平台功能，不断催生新产业形态、业务形态和商业模式，驱动未来10年全球经济增长，并给人类社会的诸多方面带来颠覆性变化，为社会管理和舆论引导带来“双刃剑”的全新管理挑战。
建筑信息化迎来布局良机
伴随城镇化进程的加快,我国建筑业成为改革开放30余年发展最快的行业之一。然而，与之不相对称的，却是初级阶段的建筑行业信息化管理水平。
行业分析人士预测，如国内未来10年建筑业信息化达到国际平均水准，则建设工程领域信息化的潜在空间为现在市场空间的20-30倍，尤其是在当今的政策与环境两大利好情况下，工程建设管理软件市场正在放量增长。
中国互联网与各行各业融合之路
中国互联网与各行各业的融合，发展十分不平衡。第一阶段，以2000年的企业上网工程起步。第二阶段主要是2004年以后互联网与各行各业在应用层面的结合。第三阶段是2010年以来，互联网以数据核心业务的形式，从战略和模式上（而不再只是应用上）融入各行各业。
中国互联网的“江湖化”
“网络删帖”作为一个重要话题进入公共视野是最近几年的事情。这种现象的危害真正引起大家重视，可能是从三聚氰胺开始的。之后的网络公关公司及其非常规公关手段浮出水面，并被推至舆论的风口浪尖。
网络水军、网络公关、网络信用的话题浮出水面，跟中国互联网的一大发展趋势相关，即整个互联网在向“丛林时代”移动。所以必然会出现现实中的删帖公司，它们是这个土壤之上长出的“恶之花”。实际上，从这几年的发展来看，中国互联网正在变成各种有目的的群体进行操作、摆弄的舆论博弈场。
宽带市场：微妙的反垄断
关键词：绿色建筑；房地产开发；盈利模式
中图分类号：TU2文献标识码：A
绿色建筑开发的发展现状
我国目前正处于工业化与城镇化的快速发展阶段，建筑行业保持了较高的发展速度。根据国家统计局的数据[1]，过去7年的年度新开工面积年均增速达到了13.4%。2011年，年度新开工建筑面积达到了42.7亿平方米，竣工面积29.2亿平方米，竣工产值6.2万亿元。与此同时，按投资额计算，2011年全球建筑业的平均增长率仅为0.5%。根据蔡伟光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生产、新建建筑生产及建筑运行等方面的我国宏观建筑全寿命周期能耗总量约为12亿吨标准煤，占全国能源消费总量比重为39.5%，是我国最大的能源消费部门。而在我国已经建成的建筑物中，根据住房与城乡建设部的测算，到绿色建筑所占的比例尚不足1%。
为了进一步提高资源利用效率，应对全球气候变化，实现可持续性发展，国务院办公厅于2013年1月1日以 〔2013〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。在该方案中，提出了我国在“十二五”期间的绿色建筑发展目标。其中，完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准[3]。各地方政府也纷纷根据当地的实际情况制定了相应的实施方案。
与各级政府对发展绿色建筑的积极态度相对照，作为发展绿色建筑的实际执行者的建筑行业的态度却相去甚远。尤其是作为商业开发类建筑的主要运作者的广大房地产开发商来讲，绝大部分都只是被动的去适应政府部门对绿色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分会主动的选择开发绿色住宅。究其原因，主要是而绿色建筑建设成本较普通建筑高，而全社会的环保消费意识不足，消费者对绿色建筑的需求弹性大；同时政府对绿色建筑开发的补贴或奖励也无法完全覆盖成本的增额，开发商无法凭借建造绿色建筑而获得更大的收益，故缺乏动力去进行绿色建筑的开发。因此，要实现绿色建筑建造的目标，推动社会的可持续性发展，除了政府从政策层面的鼓励与要求之外，最重要的是要寻找到建造绿色建筑的创新性盈利模式，从而充分的调动以开发商为首的建筑行业各参与主体的积极性，使建造绿色建筑成为建筑业的内生性需求。
二、当前建筑开发盈利模式解构
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构[4]。如图1所示， 也可以认为盈利模式指的是企业的收入结构与成本结构以及相应的收支方式。各类企业在生产运营中均有自己的商务结构和业务结构，但并非所有的企业均能盈利，故并非所有企业都有盈利模式。只有当企业能够持续的盈利时，其所采用的成本与收入结构才能称为盈利模式。
图1. 盈利模式构成框架图
由于我国的房地产业形成的时间尚短，绝大部分开发商的盈利模式具有高度的趋同性。由于在盈利模式中的成本结构是为收入结构服务的，也就是说在对盈利模式的研究中，最重要的是寻找其收入结构。在某一确定收入结构之下选择成本最低的成本结构便构成了一个盈利模式。对于房地产开发商来讲，根据其开发的房地产产品不同，其收入来源主要分为两大类，一类是出售房地产产品获取销售收入，另一类是将建好的物业长期持有并出租获取租金收入。
在我国当前的房地产市场中，采用第一类方式获取收入的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：
以普通消费者或物业投资者为主要交易对象，以某一套住宅、某一间商铺或一定面积的办公物业的产权（房屋所有权及国有土地使用权）为交易内容，以置业顾问或销售中介采为交易渠道，采用一次性出售的交易方式获取收入。
其成本结构为：投资部门首先通过各种渠道筹措开发资金，然后购买土地，委托设计单位进行设计、施工单位进行施工，再通过聘请中介机构或自身的营销部门进行销售。
对于采用第二类收入来源的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：以某一间商铺或一定面积的办公物业的使用权为交易内容，以长期出租为交易方式获取租赁收入。收入结构中的其它要素的内容与搭配基本与第一类相同。
而该类盈利模式中的成本结构与第一类盈利模式相比，多出了对物业的运营管理部分。
绿色建筑开发盈利模式创新思路
在目前的房地产开发盈利模式框架之下进行绿色建筑的开发，对于开发商来讲将导致其成本结构中的设计、建造的成本的显著上升。正如前面所分析的，由于目前国内消费者的环保意识不足，对绿色建筑的消费弹性大，因此开发绿色建筑所能带来的收入结构的变化仅仅只是在收入来源中多出了政府的补贴或奖励，以及在营销中相对竞争项目拥有一定程度上的宣传优势。对于开发商来讲，开发绿色建筑除了体现出企业的社会责任以外，并不能为企业带来更多的盈利，甚至会损害既有的盈利。因此为了使开发绿色建筑成为开发商的自发性选择，最佳的办法就是寻求盈利模式的创新，让开发绿色建筑变成有利可图的活动。
图2 盈利模式分类图
依据前述的盈利模式构成框架，可以利用图2中由朱武祥、魏炜提出的分析工具[5]，按照不同的收入来源与成本来源的组合划分为十二个区域，所有的盈利模式都处于其中的某一个区域中。对于传统的房地产开发，其盈利模式属于“盈利模式0”，即由开发商完全支付成本，并将产品出售给直接顾客获利。对于绿色建筑的开发，则可以认为政府的奖励或补贴是第三方伙伴在支付一部分成本，故属于“盈利模式3”。由于政府的奖励或补贴往往只占到绿色建筑投资增加的10%左右，大部分的成本仍然是由开发商来承担。上述分析工具为绿色建筑开发的盈利模式创新提供了以下的思路：
（一）寻求更合理的成本分担机制。
房地产开发作为一项资金密集型的商业活动，其对融资的需求本身就非常强烈，要进行绿色建筑的开发，完全让开发商独自承担增加的成本及风险，其开发意愿将会非常低。因此，可能的解决思路是开发商利用自身作为房地产开发中的核心企业所具有的较高议价能力，将增加的成本在绿色建筑开发的价值链上进行重新分配，使价值链上的各参与主体都分别承担与其收益相匹配的一部分成本，从而降低开发商的资金压力及开发风险。对于绿色建筑开发所增加的成本的分担机制的设计，可以分别对图3中的房地产开发基本价值链中所涉及到的各参与主体进行具体的分析。其中涉及到的对成本影响较大的参与主体包括：设计单位、施工企业、材料供应商、设备供应商等。
图3. 房地产开发基本价值链图
另外，由于绿色建筑的一大特点是前期投资较大，而全寿命周期的成本较普通建筑低。因此，利用合理的金融产品，对绿色建筑的成本进行时间上的调整，将前期投资分配到建筑的整个寿命周期，可以有效降低开发商的前期投入，使开发商的开发成本得到进一步降低。
（二）创造更多收入来源。
如前所述，传统房地产开发的收入来源都较为单一，即房屋产品的销售或出租收入。如此单一的收入来源，在开发绿色建筑时，由于成本的上涨，开发商为了维持自身的利润率，势必提高产品的售价或租金。而如此一来，势必使消费者对绿色建筑的接受程度大大下降。解决这一问题的思路则是通过利用金融创新方案、开发延伸产品、提供解决方案和授权许可等方式拓宽开发商的收入渠道，使绿色建筑产品的销售价格或租金水平与传统建筑基本持平，甚至略有下降。
绿色建筑开发企业盈利模式建议
在成本分担机制设计中，对于设计单位，除了可以将目前已经大量用于工业和政府投资项目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）应用于住宅、商场及写字楼等商业地产开发之外，还可以通过利用保险等金融产品，使其共同分担开发风险。对于材料、设备供应商，可以通过设备租赁或以购买功能代替购买实际产品的模式，使供应商承担绿色建筑开发中大部分的成本增加。另一方面，为了
而在创造新的收入来源方面，可以尝试将绿色建筑项目中的能源供应系统单独打包建立服务公司，通过提供能源服务代替产品销售，以此获得稳定的长期收益，同时将该收益权作为公司资产进行证券化，从金融市场获取流动资金进行新的投资。同时，由于绿色建筑的后期物业管理具有较高的技术含量，开发商可以考虑成立专门针对绿色建筑的物业管理公司，通过管理绿色建筑获取超出普通物业管理公司平均收入水平的收益。甚至开发商可以与设计单位合作，建立各种绿色建筑技术在建筑中应用的接口标准，通过向绿色建筑技术供应商收取授权费的方式获取收入。
不同的房地产开发企业具有不同的资源优势。因此，在开发绿色建筑时，不同的开发企业能够选择的收入与支出结构相互之间往往是有较大区别的。本文并不试图提出一个适合于所有开发企业的盈利模式，而是根据前述的盈利模式创新思路，寻求一些具有一定可操作性的方法，供开发企业在开发绿色建筑时参考。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[J]. 2012
[2] 蔡伟光. 中国建筑能耗影响因素分析模型与实证研究[D]. 重庆大学博士学位论文:2011
[3] 国家发展与改革委员会.住房与城乡建设部. 绿色建筑行动方案[Z]. 2013
关键词:低碳建筑 建筑企业 低碳经济
1 低碳建筑的内涵及我国建筑业的现状
2009年底召开的哥本哈根会议，是国际社会合作应对气候变暖的又一个重要时刻，对中国来说也是一次难得的契机，是实现中国经济转型的最佳战略机遇期。低碳建筑是我国在发展低碳经济的大背景下提出的。低碳建筑并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是代表一种理念和象征。所谓低碳建筑，是指在建设的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、使用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。[1]
随着我国工业化进程的推进，经济社会的可持续发展也面临着前所未有的挑战。传统工业的模式是高投入、高消耗、低效率和重污染，这种模式使我们不堪重负，同时也给全人类构成了极大的生活压力。和世界其他的国家相比，尽管我们以牺牲大量的资源为代价，那么在城市化进程推进过程中，建筑行业在未来会超越工业、交通等部门而处于社会能源消耗的首位。
在中国，目前建筑能耗约占全社会总能耗的三分之一左右，随着城镇化的快速发展，这个比例将迅速扩大。中国目前每年新增建筑面积为20亿平方米，高楼大厦在一夜之间拔地而起。这些建筑大多数都没有采用节能设计，现有的建筑也没有开始节能改造。比原有的建筑还复杂的设计和材料，例如不通风的房型、导热系数极大的落地窗、外飘窗等都成为了流行。单位建筑面积能耗攀升，建筑总耗能总量大增，建筑能耗在社会总能耗中的比重越来越大。
我国房地产占社会总能耗的比重，由上世纪70年代末的10%上升到今天的30%。住宅建设也是资源消耗和温室气体排放的大户，目前住宅建设工业化程度低，施工仍以现场手工式操作为主，生产效率低，并造成资源、能源的过度消耗和对环境的严重污染。产业的集约化程度，降低能耗、物耗水平，促进住宅建设整体水平提高。同传统建筑相比，绿色建筑可减排30—50%的温室气体。
建筑能耗已经成为我国社会终端能源消费的主要方式之一，并且上升势头迅猛，如果不加以节制，按照目前的发展，到2020年中国建筑能耗将达到我们难以承受的程度。
2 我国建筑行业发展低碳建筑的必要性
伴随着城市化高峰的到来，建筑能耗的比重越来越大，并成为温室气体的重要排放源之一。建筑物所涉及二氧化碳的排放，不仅包括建筑施工和使用过程，还包括建筑材料的生产过程。从建筑行业的产业链条来看，要实现从高能耗发展方式向低碳发展方式的转变，就必须抓住低碳建筑的开发、建设和推广等环节。从长远发展来看，低碳建筑具有较好的经济效益、社会效益和环境效益，将逐步获得市场的认可。低碳建筑蕴藏着许多节约能源、节约资金、创造工作机会的经济效益之外，低碳建筑是构建未来低碳生活方式的必经途径。
毫无疑问，建筑行业必须加快发展低碳经济模式，直接或者间接地降低能源消耗，达到节能减排的效果，成为低碳经济时代的中流砥柱。因此，推广绿色建筑，实现节能发展，刻不容缓。
3 发达国家低碳建筑发展现状
发达国家由于城市化水平比较高，建筑业发达。目前在全球提倡低碳环保的大背景下，推行节能住宅，是欧美国家当前推行城市低碳化的一大热点。
英国政府在推动建筑节能方面可谓是下足了功夫。首先，是公共建筑。从08年起要求将博物馆、展览馆和政府办公大楼等大型建筑的能耗情况张榜公布，以推动社会力量加强监督，促进全国实现节能减排的目标。其次，在个人家庭住宅建筑节能方面，规定新建筑设计时，必须综合考虑光照、风力等各方面的节能问题，开工前必须有获得当地政府批准的建筑能耗分析报告，否则将被拒绝施工建造。同样，德国也规定，消费者在购买或租赁房屋时，建筑商必须出示一份“能耗证明”，告知消费者该住宅每年的能耗。
美国大力实施绿色经济复苏方案，主要涉及六大绿色基础设施领域，尤其是在目前形势严峻的建筑和制造业部门的关键性领域。比如翻新建筑物，以提高能源效率，通过投资能源效率和可再生能源战略创造大量的工作机会。同时，美国环保局也对有利于节能的建筑材料授予“能源之星”标志。美国采购法规定，政府必须采购有认证标志的产品。[2]
日本的具体做法是创设住宅领跑者计划的制度。制定“低碳化住宅建设标准”并且要求开放商实施。这些标准包括采用高效率节能的住宅装修设备，利用太阳能发电和地热的标准和数值目标，安装可以显示并掌握电和煤气的消费量的系统设备，以及根据“人体传感器”管理并控制家庭照明系统的标准设备。修改住宅贷款减税条例，对节能型住宅实行税制上的优惠。[3]
4 我国建筑业发展低碳建筑的方法与策略
借鉴发达国家发展低碳建筑的先进经验，本人认为，中国发展低碳建筑必须从以下几个方面着手：
4.1 建筑设计上
在建筑的设计理念上，必须树立低碳意识。在建筑施工设计图纸上、方案中，屋顶、外立面、楼内的照明、供暖、甚至楼外的绿地都要尽量考虑到低碳。必须达到我国工程建筑环保标准，在建筑的设计、建设和运行过程中，要逐步提高这个标准。如果在设计中，条件允许的情况下，大楼的楼间建立风力发电设备，以保证楼宇内的照明等基本用电自给自足。冬季采暖和夏季制冷全部通过地源热泵实现，并充分利用太阳能。
4.2 建筑企业经营上
建筑企业应当形成低碳思维，从更广阔的角度看，中国建筑企业为已经到来的低碳经济时代，需要用低碳思维重新考虑企业的生存和竞争力的问题，包括怎么应对未来更加严厉的环保和碳排放的政策法规要求，怎么应对未来产业内部低碳的标准，怎样应对未来消费者对低碳住宅和服务的购买倾向。一旦建筑企业所有的利益相关者都对建筑行业企业有低碳方面的要求，那么建筑企业必须从战略上调整其商业模式运作。比如万科地产在低碳发展、节能减排和绿色建筑的研究与实践，部分体现了推进低碳工业化住宅和精装修方面，以实际项目为原型建立实验楼，并最终推广至实际的工程项目。房地产开发商是建筑产业群的整合核心，像万科这样的开发商具有对这个行业很强的影响力，对其他建筑企业来说，万科的举动也起到了一个警示作用。
4.3 经济政策上
国家应该对符合低碳建筑标准的建筑工程，给予在税收上和政策的扶持，鼓励建筑企业推广并发展。可以借鉴发达国家的评价体系和推广方面，在政策和税收上鼓励还是要结合我国具体的国情与实际，建立一套符合我国国情的具体的低碳评价体系和政策。
目前，由于我国现有的国情，我国城市建筑不可能都能快速的实现大量的太阳能发电、风力发电来解决建筑用能，而是要依靠合理的建筑设计、用能系统设计、正确的运行管理方法和使用者的节能理念与节能的生活方式来实现真正的节能。时代性发展到高科技和现代化的明天，我们肯定会更有智慧的从低碳建筑开始营造低碳人居。
参考文献
[1]搜狐IT，欧特克力推绿色建筑理念.北京，2008，12.
[2]熊焰，低碳之路—重新定义世界和我们的生活[M].北京：中国经济出版社，2010（1），139-143.
这首七言律诗出自《丰模式·现代施工企业管理新理念》（以下简称《丰模式》）。几经周折，终于联系到此书作者雷民政，朋友们都叫他诗人。
那天的见面是在一个咖啡馆，他比约定的时间早了十分钟。初次相见的他给人以热情而沉稳的印象。蓝色波点的衬衫、黑色西装裤、棕色皮鞋，干净利落的职业经理人打扮。橘黄的灯光下，他看上去比实际年龄小一些。只有仔细观察眼角，才能看到与岁月留下的痕迹。可能不太习惯正式的采访形式，他局促起来，身体略微前倾，滑动着鼠标，像是在电脑里寻找问题答案。熟络起来后，他的话匣子打开了，用夹杂着陕西方言的浑厚嗓音，描绘着施工企业对信息化的构想。
以诗论“丰” 开先河
我们的谈话从他的新书《丰模式》开始。我说，有读者评价这本书不实用。他并不反感我的唐突，反而坦然的笑了：“只有一个人这么评价，没有工作经验和文字理解能力肯定是读不懂的。我看了网上其他人的评价，都挺高的。”
诚如雷民政所说，《丰模式》早已润物无声地进入施工企业。绵阳通恒软件有限公司因为在对客户建设的信息系统中运用丰模式理念而大大节省了成本。
考古专家泰斗石兴邦老先生曾高度评价此书：“《丰模式》以诗论道前所未有，其创新价值和文学价值极高，堪称瑰宝”。
运用诗歌的形式写企业管理书籍是雷民政的首创。他说：“诗歌具有‘语言凝练、易于传唱’的特点，希望用这种语言风格让读者了解我的管理思想。”
《丰模式》是一本适合企业管理者、软件商以及从业人员看的书籍。他说出了写这本书的初衷：“偌大的中国建筑市场，7万多家建筑企业，特级企业接近270家左右，4000万直接从业者，这个群体需要有人去理清管理理念、去挖掘提炼属于中国的管理智慧与宝典、去传播行业的最佳实践成果。”
贯穿全书的“丰”字饱含深意。“三横”指“母集团公司—分子公司—项目部”三级组织，“一竖”指联结三级组织的信息通道。
“三”+“I”=“丰”，看上去简单的文字加法，实际上是一个模型。它将单级组织使用的局域网、三级组织使用的城域网、组织与外部联通的广域网集成在一起，形成能满足三级组织协同运作的丰模型平台。
书中提到，“丰模型将三级组织的应用信息系统、多媒体系统、视音频系统等统一集成在丰模型平台上，满足组织的内外沟通协调需要。”
通过对建筑行业组织架构及运用规律的观察研究，雷民政发现目前特级施工企业基本上都是三级组织架构，于是提出在三级组织间建立一体化协同运作平台和运作机制的丰模式理念。
他如此跟我描述：“丰模式基于现实施工企业集团三级组织与其运营管理流相结合而生成，是现实组织与虚拟网络的结合，是施工企业管理与企业信息化建设的整合。”
丰模式的理念不仅仅适合施工企业，也适用于社会各级组织。他说：“‘三’在中国的传统语言中代表‘众多’的意思，丰模式中的‘三’指多级，涵盖三级组织管理、二级组织管理、一级组织管理在内。”
因为父亲的名字里含有“丰”，雷民政对“丰”字有特别的亲近感。他说：“我出生在60年代的农村，那个时候年年盼望丰收”。他爱这个“丰”字，《丰模式》正是这样一本集结着施工企业信息化丰硕果实的书籍。
建筑行业信息化任重道远
雷民政与“信息化”结缘较早，年长日久，感情越来越深厚。
1984年，雷民政毕业于交通部呼和浩特交通学习计划统计专业，毕业后被分配到中交公路二局二处工作，那时候用他的话说“不吭气只知道干活”。两年后因表现突出，领导推荐他参加了1986年的成人高考，就读于大连海运学院电子工程系电子技术专业，毕业后又回到原单位。
丰富的经历成就了雷民政。他写道：“云端展手通天路，海底驻脚固龙宫；三山五岳盘蛟龙，五湖四海渡长江；高山流水泡足暖，阳春白雪润手寒；相思红叶摘一片，飞信传书报心安。”这首《筑路人》以饱满的情绪记录了一个建筑行业工作者的心路历程。
从科员、项目副经理、项目经理、各部门科长直到副总经济师，凭着勤奋努力，突出的业务能力使他逐渐为人所识。2003年他被调到北京，任中交路桥集团国际建设股份有限公司旗下二级单位的总经济师。
2008年5月，他被领导调去集团做信息化建设，担任信息化工作小组副组长。成立之初人手不够，只有一名组员随着他四处奔波。
那时雷民政几乎每晚都会加班，能赶上最后一班地铁回通州已是十分幸运的事，在地铁里他又会沉醉在信息化方面的书籍中，不知归处，有好几次甚至都坐过了站。
通过自我学习、请教专家、走访调研等形式，他在信息化项目启动、需求调研、流程梳理、软件招标的每个阶段一步一个脚印实践着，仅仅用了三个月时间就顺利完成了上述工作，这样的速度在行业内是罕见的。
忆往昔，追明日。说到建筑行业信息化建设进程，他有些 “恨铁不成钢”：
“建筑业是中国信息化起步最晚的一个行业，应用程度也最低。住建部2007年提出特级企业信息化建设的要求后，一部分企业为了获得特级资质而上信息化，开发的系统并不实用；另外一部分企业看到了信息化方面带来的好处，认为信息化会提高管理，降低企业管理成本，才逐渐重视起来。
“路桥行业较早推进信息化的是IT工具应用，如设计用到CAD、预算用到概预算软件、进度管理用到PROJECT等。
“管理信息化，较早是从财务系统开始的，后来在OA领域逐渐推广，而核心业务项目管理信息化是近几年的事情。
“移动终端应用与办公是当下的IT热点，智能手机已经普及，3G网络已经成熟，PAD应用遍地开花，符合建筑行业走动式工作、分散型岗位等特点。
“另外，物联网、云计算等都会走进行业内，如在施工安全、人员管理、现场视频监控、物料跟踪、地下空间施工监控等方面都会有物联网的应用。
“而云计算是分布式处理、并行处理、网格计算、网络存储和大型数据中心的进一步发展，可以扩大企业与外部伙伴的协同工作与数据共享，形成合作联盟式的网络体系，不远的将来，云计算与其他应用的结合可以为建筑业提供管理模式和商业模式的创新和进步。”
雷民政坦言不太懂技术。迫于我的追问，他还是谈了许多，却一再谦逊地强调自己水平不高。
“老蚕”吐露真心意
企业哪里需要他，他就去哪里。信息中心走向正轨后，雷民政于2011年到中交路桥华北工程有限公司，主要从事市场开发工作。
当我问起他的职业规划时，他表示，“企业信息化的本质是管理，技术是次要的。企业管理与企业信息化不矛盾，是相辅相成的关系。我喜欢研究管理课题，将会继续专注信息化，因为企业已经离不开信息化了。”
已近知命之年的他心境平和，闲暇时会找朋友品茶聊天交换思想，或找个安静的角落写作。他向我讲述撰写《丰模式》时的那段日子：“常常废寝忘食，灵感来时偶尔也会写个通宵。”
我惊讶于他旺盛的创作精力：“为什么忙碌的工作之余还要写书？”
“看书写作让思想凝聚笔端，对我来说是最惬意的事。”雷民政告诉我，最近他正写一本关于施工项目如何提升利润空间的书籍，明年春天会与读者见面。
说到爱好，他提起中坤地产董事长黄怒波：“他就一个诗人，诗人界里做地产做的最好的人。他曾说‘投入的去工作，大家觉得我辛苦，而我看是在为我诗歌事业做积淀’，这个观点我也很认同，投入饱满热情去工作、去生活、去体验，虽然距离我未来的目标还要走很远的路，但我会一直走下去，在求索的过程中享受人生的快乐。”
“热爱并享受生活，是诗人最基础的素质，虽然我不是一个标准的诗人；用诗表达企业管理，用诗叙说管理是我的爱好，我在其中享受了最大的快乐。” 雷民政不止一次的谈到了自己的诗歌管理哲学，“人生如诗、管理如诗。就是在做革命事业的过程中成为了一个伟大的诗人，人生经历是诗歌灵感的源泉。”
谈兴正浓时，他拿出文件夹给我看他这几年发表的文章，突然一个特别的签名映入眼帘：丰模式工作室，询问后得知他早就有成立工作室的想法，以便更好地推广丰模式这种新颖的管理理念。
他在网络上建立了一个社交群，名为“丰模式践行者之家”，群友近100人。随着影响力的扩大，这个虚拟的工作室很有可能会走进现实。
雷民政是醉心于诗歌的。当访问接近尾声时，他将笔记本电脑里的诗一首首念给我听，并讲述当时的创作背景及心情。而一首五绝《老蚕》被他特别提及。
诗中写到：“春蚕不觉老，日夜吐心丝。丝吐微躯尽，梦圆茧成时。”
从这首诗不难窥见他的心迹。虽然50岁了，雷民政并不服老。他说自己要像春蚕一样不停地吐丝，为行业进步做点事情。
仿佛想到了什么，他忽然从随身带来的包里拿出《丰模式》一书赠予我。
我来不及言谢，他又拿去说要写点文字，接着便埋头陷入沉思。
我开玩笑道：“没关系，别浪费您的脑细胞了。”
他继续低着头，喃喃地说道：“一定要写的。”
品茶间歇，再抬头时，一首优美的藏头诗已然跳到书上：
“宁以安福，静以致远……”
朝扉页望去，飘逸的字与美好的诗相得益彰。
恬淡闲适之意似乎也随着笔墨晕染开来了。
记者手记
如果说有人能协调好感性与理性的关系，雷民政就是其中一个。他可以作诗，也可以做管理。
细腻的情感是他作为诗人不可或缺的元素，随着谈话的深入，你又会发现作为高级经济师的他一丝不苟的一面。
你姑且把他看作研究员，他钻研诗歌文学，也钻研企业。当他把爱好发挥到极致时，新的管理模式自然诞生了。
关键词:现代办公建筑建筑设计
1现代办公建筑的综合概述
(1)现代办公建筑的基本特点分析。
所谓现代办公建筑实际上就是指与企业单位、机关单位、团体单位以及事业单位从事各种行政办理以及活动业务的建筑场所，现代办公建筑物主要有以下几个特点:第一，现代办公建筑要具备办公文化，这样有利于培养与展现企业的精神与理念，现代办公建筑追求的是舒适高效的办公场所，并且重视在精神上鼓励与引导着员工，从而凝聚企业的竞争力，通过办公建筑的外部形象与内部空间布置，可以有效的体现出企业的精神与文化内涵;第二，现代办公建筑已经从原来的单一化走向现在的综合化，通常办公建筑常与娱乐、购物以及餐饮等联系在一起，体现了现代办公的功能多样化。
(2)现代办公建筑的发展趋势特点分析。
随着我国建筑行业的迅速发展，办公建筑更加具备多元化以及综合化的功能特点有以下几点:现代办公建筑的空间设计方向逐渐向着开敞间的模式;现代办公建筑内部空间的布局是单元化模式，每一个单独的办公单元之间通过特殊的廊道连接;现代化办公建筑中的空间布局中，除了以往的办公室需求外，还增加了娱乐与休闲场地，突出了现代办公建筑的多样化与功能齐全化。
2现代办公建筑的设计要素分析
(1)现代办公建筑设计的统一原则。
现代办公建筑的设计要根据建筑的办公用途角度出发，在构思现代办公建筑设计时，要考虑到所有的影响因素，要将办公大楼的维护方法与建筑用途统一考虑，在办公建筑的设计与建设过程中，要达到各方面的协调统一。
(2)现代办公建筑设计的变化性原则。
现代办公的管理方经常面临着商业模式的改变、技术创新、人员调动等情况，因此办公室设计要满足办公功能复杂特点。此外现代办公的内部要具备完善的办公家具与设施，并且还要根据技术的进步与创新，将计算机、照明、电讯等新技术应用到办公建筑中，从而适应科技的发展。
(3)现代办公建筑设计要满足舒适、健康与安全原则。
现代办公建筑设计时要满足基本的舒适、健康与安全原则，因此高质量与高效率的现代办公室要根据员工自身的需求控制整体的办公环境，比如办公室空气流动率、温度以及风速等。想要打造高效率的办公环境，那就要以员工的舒适、安全以及健康为主要设计原则，提高办公空间的空气流通，并且办公材料选择无污染的材料制成，结合与时俱进的高科技办公系统，才能够给员工提供一个舒适的办公环境，提高员工的积极性与满意度，从而提高公司业绩。
3现代办公建筑的外部风格与形象设计
现代办公建筑与一般建筑不同，由于自身的特殊性质，因此在进行办公建筑的外部形象设计时要根据功能使用的主体进行。不同的办公使用主体要求不同的办公外部形象。比如一些行政办公楼的外部建筑给人一种宏伟严肃的视觉感受。而一般性质的企业单位在设计办公建筑外形时，要根据行业的性质与特点进行，因此现代办公建筑的外部风格是多变的，而无论是什么类型的办公建筑都要与整个城市的建筑艺术风格相匹配。所以在进行办公建筑外部风格与形象设计时，要对建筑周围的环境进行综合分析。现代办公建筑的外部风格与形象设计时常用的方法主要从以下进行分析。
(1)外部建筑构图采用主与从的方法。
在现代办公建筑的外形设计时，采用的主从构图方式。首先可以应用建筑轴线来进行外部的形象设计，例如办公建筑通过轴线可以合理的组织设计平面结构以及空间形态。此外，还可以应用体量组合的主从构图方法，不仅适用于建筑对称的外形布局设计，还可以适用建筑不对称的外形布局上，包括体量的各种质感、色彩、虚实、高低、大小以及粗细的材料处理，从而表达出建筑的综合主题。
(2)在设计时综合利用对比法。
在现代办公建筑设计的过程中，为了凸显建筑的特点，在设计时通常利用综合对比的方法，从而使办公建筑的外形表现出强烈鲜明的特殊形象感，突出办公建筑的外貌个性。一般设计的对比方法主要包括建筑的冷暖色系对比、色彩浓淡对比、虚实对比、质量对比、体量对比、建筑线条形状对比等。
(3)设计要把握好建筑的韵律与节奏。
现代办公建筑设计要求较高的韵律感与节奏感，而设计中的韵律与节奏主要是通过建筑组织的变化以及重复的规律来体现，从而使人们产生一种视觉上的美观感。在设计现代办公建筑的风格与外部形象时，为了表现出整体办公建筑的外部形体的节奏感与韵律，在处理建筑体型时一般要用到规律的重复使用，在变换外部线条时还要遵循一定的节奏与规律。办公建筑的外部形象应该是富有张力以及简洁大方的几何形状，从而表现出现代办公建筑的时代感以及标志特点，办公建筑外形的设计还要应用一些新材料与新技术以体现现代化建筑的表现力。
4现代办公建筑的内部空间划分与设计
(1)对现代办公建筑内部的门厅空间设计分析。
一般城市的现代办公建筑大多都是高层建筑，而高层的办公建筑的门厅设计会给每一个到访的人员带来最强烈也是最直接的第一印象，因此办公建筑的门厅设计要根据建筑使用的基本特点以及业务的类型，从而为内部门厅的整体形象进行准确的定位于设计。企业办公建筑类型若是开放性，那么在设计内部空间的门厅时则较为灵活，在设计时要满足建筑的便捷使用特点，还要体现出企业经营的精神与文化内涵。而若是一些执法部门、政府行政机构办公建筑在设计内部空间的门厅时，就要设计成简洁、大方、庄重与严肃的形象，比如采用比较对称的布局结构，表现出整体的简洁与空间感。材料使用最好以石材为主，表现出这些机构质朴、稳定与严肃的特征。对那些综合商业类型的办公建筑来说，门厅的设计要尽可能的简洁并且紧凑，考虑到门厅设计的功能多样性，从而引导着人们的浏览方向。
(2)对现代办公建筑内部办公区的空间划分与设计。
传统的办公区空间大多都是方方正正的办公室，而现代办公建筑的内部空间采取了多样化的设计方法。通过对办公区的灵活设计，可以增加办公空间的开放性、标志性与舒适性，这样的办公环境有利于提高员工的满意度与积极性，激发工作的创新能力与创造性。在设计办公区域时，要考虑到整体的办公尺寸，灵活设置一些廊道，便于单独办公单元的交流。办公建筑内部空间设计的主要内容还有照明环境。室内的照明设备不仅可以满足人们对光亮的基本需求，更多时候还可以起到美化空间的效果。通过照明光线的色彩强弱变化可以改善办公的整体氛围。在设计时，利用自然光线改善空间内部的湿度、温度与明度，通过办公旁边的窗户以及办公顶部的天窗可以获得自然光线。员工可以根据自身的需求，打造一个办公、休闲、娱乐于一体的办公场所。此外现代办公建筑还提倡绿化设计，不仅可以带来自然的活力，还可以提高办公建筑内部的空间环境。
(3)对现代办公建筑内部辅助空间的设计分析。
现代办公建筑的内部辅助设，就是为了更好的表达出办公建筑的空间，比如办公内部的廊道设计，要重视便捷性以及通畅性，廊道尽量明亮简洁，在设计时可以根据实际的情况进行必要的弯曲与转折，在廊道的局部还要做好采光的设计，必要时选择一些设计手法降低廊道的单调感。此外，办公建筑内部的卫生间在设计时要注意舒适度与合理性，卫生间空间的位置设计要尽量靠近廊道一侧，便于员工的使用，卫生间内蹲位的数量也要与员工的数量相适应，避免过多造成浪费，过少影响员工的正常使用。
5结束语
总之，现代办公建筑设计要综合现代化思想与技术，打造一个建筑外部形象个性，内部办公环境舒适的现代办公建筑，在设计时要注意多方面的影响因素，从促进现代办公建筑的发展。
参考文献
本期热点板块将为读者盘点PPP概念之下的明星公司。 中国建筑（601668.SH）
概念股指数：
公司是中国最大的建筑房地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商，在工业与民用建筑工程建设、大型公共设施建设及大型工业设备安装等领域积聚了雄厚的技术优势。公司拓展了大量公路、地下管廊等基建类PPP订单，在第一批地下综合管廊试点城市中已获得三分之一的总里程份额，市场占有率全国第一。在2016年《财富》“世界500强”排名前进至27位，比上年提升10个位次，继续保持世界最大投资建设集团的地位，并在110家上榜中国企业中位列第7位。 华夏幸福（600340.SH）
概念股指数：
公司是中国领先的开发区投资运营企业集团，主营产业新城开发建设。公司11月3日公告称，中标湖州市南浔区财政局湖州市南浔区产业新城PPP项目，该项目区域占地面积约49平方公里，总投资额约400亿元。公司自2015年初至今已中标8大PPP项目，包括长葛产业新城PPP项目，武汉市新洲区问津产业新城PPP项目，邯郸丛台产业新城PPP项目，眉山市彭山区产业新城PPP项目，武陟综合产业园建设PPP项目，南京市溧水区产业新城PPP项目，固安县高新区综合开发PPP项目，南浔区产业新城PPP项目。 东方园林（002310.SZ）
概念股指数：
公司是一家拥有园林工程设计甲级资质和城市园林绿化一级资质的园林绿化企业。公司2016年PPP项目中标金额达382.11亿元，业绩增长后力足。公司早在2013年就为PPP业务发展奠定人才和资源基础，自2015年以来公司海绵城市PPP项目拿单速度加快。今年第三季度实现营业收入为20.94亿元，同比增长75.92%，主要系随着PPP项目落地公司工程项目收入增加及2015年底新并购业务协同发展，业务持续高增长。
中国交建（601800.SH）
概念股指数：
公司主要从事基建建设、基建设计、疏浚及港口机械制造业务。当前PPP规模大落地持续提速，“一带一路”纵深推进，轨交行业PPP纯度最高，中国交建是中国领先的铁路建设企业，公司2016年1―9月新签合同金额为4753.80亿元，同比增长10.10%。公司PPP进展顺利，但使用者付费模式占比高，年初至今公司累计新签投资类项目1254亿元，同比增长约80%，其中约800亿采用使用者付费模式，需关注后续运营风险管理。 宁波建工（601789.SH）
概念股指数：
公司以建筑施工和建筑装潢为核心，形成了涵盖建筑科研、设计、施工、安装等相对完整而紧凑的产业链。公司目前已中标PPP项目合计68.92亿元，今年前三季度合同金额累计约人民币98.24亿元，较上年同期增长57.2%。公司目前已中标PPP项目合计41.92亿元，PPP业务快速发展，盈利能力高于传统房建。公司前三季度合同金额累计约人民币98.24亿元，较上年同期增长57.2%。 创业环保（600874.SH）
概念股指数：
公司主要业务为污水处理及其它水处理设施的投资、建设、设计、管理、经营、技术咨询及配套服务。公司2016年9月8日公告称募集资金总额不超过18.37亿元，助力水务PPP，在目前众多PPP项目中，水务类项目因其商业模式成熟（城市自来水费和污水处理费的稳定资金来源），现金流最稳定，订单向业绩的转化率也最高。
粤水电（002060.SZ）
概念股指数：
公司是广东省政府直属的广东省水电集团有限公司控股上市公司，主营水利水电工程施工业务，同时为市政公用工程、公路工程、机电安装工程、地基与基础工程、房屋建筑工程等工程施工业务。公司与智慧阳光投资公司、中南设计研究院组成的联合体在广东省惠州市惠阳区与惠州市惠阳区市政公用事业管理局签署《惠州市惠阳区石桥片区市政基础设施建设PPP项目投资合作协议》，投资金额约93352.34万元，运维期内的运营维护金额约140万元/年。 现资（000900.SZ）
概念股指数：
公司主营业务为高等级公路的养护维修和收费经营，是湖南省交通系统唯一的上市公司。公司环保业务PPP模式探索与新三板上市同时推进，在重金属污染防治，生活垃圾填埋，土壤修复项目三大领域积极探索PPP业务模式以及TOT，BOT等投资方式，是湖南省内环保产业中唯一能够承担国家环保部工程技术中心的企业。 中国铁建（601390.SH）
概念股指数：
公司主要从事基建建设、勘察、设计与咨询服务、工程设备和零部件制造、房地产开发等。2016年1-9月，公司PPP涉及投资总规模约2213亿元，其中根据股权比对应的中铁投资规模1570亿元，可拉动1400多亿元施工订单。公司今年大力发展PPP项目，预计年内PPP订单有望达到3000亿元规模，根据市场空间测算，2017年公司PPP订单规模与今年相近。公司承接PPP项目一般通过产业基金拉大杠杆解决融资通道，股本占总投资一般在11%左右，目前签订的PPP资本金收益率12%上下。 银江股份（300020.SZ）
文 远东宏信
如何理解融资租赁
融资租赁又称设备租赁或现代租赁。按照我国《合同法》的定义，融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件、出卖人的特定要求和选择，出资向出卖人购买租赁物件，提供给承租人使用，承租人支付租金的商业服务模式。另外法律规定，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权，但租期届满后，双方可按约定或者自行商议租赁物所有权的归属，无法确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
简单地说，融资租赁的实质是以实物为依托，以租赁为形式，为企业固定资产添置提供融资的服务行为。其商业模式特点是：购买、融资、租借三行为同时成立；承租人在没有资产所有权的情况下，提前享有相关使用权及其风险收益。
融资租赁的主要类型及功能
法律定义的融资租赁是融资租赁的基本形式，又称为直接融资租赁。但经过后期商业化的演变，融资租赁又发展出一些复杂的新形式，如售后回租、项目融资租赁、转租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁、分成融资租赁等，其中售后回租、项目融资租赁和国际转租赁是比较常见的形式。
售后回租。目前市场上较为主流的方式是售后回租（又称出售回租、回租赁）：是指物件的所有权人首先与租赁公司签定《买卖合同》，将物件卖给租赁公司，取得现金。然后，物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回。承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。
在这种模式下，承租人既拥有原来设备的使用权，又能获得一笔资金。售后回租突破了直接融资租赁只能满足企业固定资产添置需求的限制，盘活了企业的存量资产，满足了企业的流动性需要。
项目融资租赁。承租人以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以项目的现金流量和效益来确定。主
要应用于大型设备甚至高速公路经营权。
国际融资转租赁。租赁公司从其他租赁公司融资租入的租赁物件，再转租给下一个承租人，这种业务一般在国际间进行，可解决跨境贸易的法律和操作程序问题。融资租赁在工程建设行业中的发展现状
尽管早在80年代租赁业便进入我国，但直到90年代末，建筑产业里几乎还没有人知道融资租赁的概念，主要是由于当时我国建筑市场正处于发展初期，大多数施工企业依靠自有设备便可完成施工项目，对融资租赁需求甚少。
2000年，我国基础设施建设进入到大发展时期；同时，住房制度改革也启动了房地产市场的大发展，建筑业总产值进入万亿规模。在中标量不断上升，施工规模不断扩大的环境下，建筑企业自身设备已经难以满足施工需求，融资租赁在建筑业中开始应用。
2007年以后，融资租赁业在建筑行业快速发展，原附属于建筑企业的机械施工团队纷纷改制进行独立经营租赁业务，众多工程机械制造商也纷纷展开融资租赁业务。2007—2013年，融资租赁公司数量从58家增至1026家；融资租赁业合同余额从240亿增加至2.1万亿（见图1），工程机械融资租赁行业的市场渗透率（当年施工企业通过融资租赁新增的机械设备投资额／当年施工企业新增机械设备投资额）从1.8%提升到30%以上（见图2）；当前，工程施工企业在购置设备机械时，约有30%的份额是通过融资租赁实现的。
融资租赁行业在建筑施工业的快速发展，可归集于下面几个原因：一是经济波动的加大，施工企业购置固定资产的意愿下降，转而采取融资租赁的方式；二是经济波动引起了企业现金流管理的难度上升，融资租赁可以缓解现金流压力；三是行业竞争加大，专业化发展使施工企业转向轻资产模式；四是由于轻资产高负债，建筑施工企业在银行直接融资受限，融资租赁提供了更为便利和宽松的融资渠道。
融资租赁助力传统建筑业发展
融资租赁大力支持了施工企业的发展。2013年融资租赁公司提供了1500亿元的资金用于支持施工企业购置设备；而融资租赁在建筑业中还发挥着更多的支持作用，如支持企业现金流改善、盘活企业固定资产等，具体体现如下。
对中短期流动资金的支持。施工企业在招投标阶段，需要支付招投标保证金、履约保证金、各种保函保证金等各项短期资金；在工程施工阶段，又需要不断垫付期限不定、款项不一的工程款；这都对企业经营现金流造成了较大的压力。因保证金不足，企业放弃投标的案例比比皆是；因应收工程款逾期而造成企业经营困境的现象更是数不胜数。而施工企业大多是轻资产模式，申请银行贷款限制多；同时，银行贷款的投放和收回在短期内也造成了大量的资金闲置和资金短缺。在这样的情况下，企业可以通过融资租赁、售后回租的方式引入现金流，通过设置租期（一般为1~5年）和分期付款的租金，合理化解流动性压力。
对长期资本性资金的支持。在大型高端的工程项目招标中，对施工企业的设备资产都有着较高的要求。施工企业要长足发展，需要不断添置新型和大型机械设备，这不仅对企业的长期资金形成较大的压力，同时企业还需要承担技术升级、设备闲置等经营风险。这样的情况下，企业可以通过直接融资租赁业务，进行全信用融资，以均衡的长期现金流快速地占有和使用设备，同日寸，还可通过委托租赁、售后回租等方式化解设备闲置、技术升级等风险。
减少建筑企业的税负。融资租赁属于国家鼓励发展的生产行业，企业融资租赁的资产既可以计提折旧税前扣除，同时支付的租金也可以获得
进项发票进行抵扣。
盘活企业闲置资产，优化企业负债结构。建筑企业在经营过程中将形成诸多固定资产，其中 些资产具有明显的行业特性，而银行般倾向接受通用性资产，并且放款的折扣较大。而融资租赁对产业的参与度较深，可以更好地盘活企业闲置资产，通过售后回租的形式，优化企业负债结构。另外，融资租赁款不占用银行授信额度，不记入银行贷款卡信息，不直接受国家信贷政策影响。
融资租赁助推施工企业未来发展
未来施工企业的发展方向：产业资源整合型和专业服务创新型。新型城镇化是未来我国发展的主要动力，也是我国建筑业发展的主要动力。新型城镇化中，政府明确提出要提升“基础设施的综合承载能力”，进行“基础设施的市场化运作”。这实际上也是欧美发达国家、港澳发达地区的发展轨迹。在这样的环境下，建筑企业将出现两级分化的趋势；大企业通过产业链扩张，争取基础设施的运营权，通过对产业链的资源垄断和整合，攫取超额利润，发展成为产业资源整合型企业：而小企业则通过专注行业细分领域，通过提升专业化服务水平和技术创新的能力获得高额利润，成长为专业服务创新型的企业。在世界建筑企业百强中，豪赫蒂夫( Hochtief)便是产业资源整合型企业的杰出代表，而德西尼布( Technip)则是专业服务创新型企业的代表。从国内看，中国建筑、中国交建、葛洲坝等公司已经开始了产业链资源整合的步伐，而金螳螂、中海油服等公司也在自身专业中提升着服务创新能力。
融资租赁助推产业资源整合型企业的发展。未来融资租赁将帮助产业资源整合型企业深入到基础设施运营领域，构筑“投资一建设一运营” 体化的综合能力。
一是以直接融资租赁的形式，支持基础设施投资，优化投后运营的资金流。不论是电力、热力，还是轨道交通，所有公用设施资产的运营都有前期投入巨大、回收周期漫长的特点，造成运营企业前期资金异常紧张，而后期资金不断闲置。这种情况下，企业可以通过直接融资租赁的形式，减少前期资金投入，合理规划后期资金流量。如公用事业企业在运营中需要更新设备或者修造新的设施，计划投入2亿，但目前企业经营性现金净流量每年只有0.8亿，企业可以通过融资租赁的形式进行购置1.2亿的设备或者设施，其后规划每年偿还0.5亿，设定租赁期限为3—4年。
二是以售后回租的形式，支持基础设施运营企业扩大规模，将固定资产转化为流动资产。基础设施运营单位通常是重资产行业，企业或者政府可以将自己原有的设备或厂房等物化资产转让给租赁公司而取得现金流入，然后再以直接融资租赁的形式租回上述资产，继续对资产运营享有决策权、使用权和收益权。以轨道交通建设为例，已建成的城市轨道交通项目拥有巨大的存量资产，通过售后回租可以将已固化的设备投资转化为货币资产，这在很大程度上缓解了城市轨道交通建设资金不足的局面，形成滚动开发的格局。
三是以项目租赁的形式，支持基础设施运营部门筹集建设资金，分担经营风险。政府和业主在建设机场、高速公路、供水等项目中，还可以通过其特许经营权进行项目整体的融资租赁，以起到资金筹集和经营风险分担的作用。在项目融资租赁下，融资租赁企业只能以项目本身收益进行清偿要求。
融资租赁助推专业服务创新型企业的发展。专业服务创新型企业为保持行业领先地位，需要不断进行技术研发和设备升级，融资租赁将为之提供支持。
一是以杠杆租赁的形式购置高端设备，破解融资困境。在基础设施建设期间，建设单位往往需要购置价值极其昂贵的特殊设备，价格高达千万元、甚至亿元，如巨型塔吊、盾构等。这种情况下，即使使用简单的融资租赁也难以实现，企业可以使用杠杆租赁的方式，即在简单融资租赁的基本形式中，融资租赁企业联合其他金融机构共同出资。具体是，融资租赁企业投资租赁设备购置款项的20%—40%，并通过对融资租赁设备收益权或所有权的抵押，申请对承租人无追索权贷款。在杠杆租赁下，建设企业可以以完全信用的模式较快地得到巨额设备的所有权和收益权，同时贷款人不能直接向建设企业进行债务追索。
二是以转租赁的形式，规避贸易壁垒，引进国际高端技术和设备。目前，欧美许多先进的专业技术和设备，因商业保护、国家安全、知识产权等原因，在出口上存在着限制。转租赁可以避开国际贸易壁垒，以租借的形式帮助企业提升服务和研发能力。如企业为承接国际高峰会议项目，可通过转租赁的形式租借微软公司的商业软件，约定在“特定对象、特定区域、特定时段”进行使用。
融资租赁的创新突破：“融资租赁+X”
关键词 建筑工程管理；核心竞争力；转型升级；成本方圆图
中图分类号TU7 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）85-0064-03
自改革开放以来，中国的经济发展已取得35年持续快速增长的惊人成就。国内庞大的基础设施工程建设需求和海外建设工程服务的拓展，使我国建筑业顺势而上，一跃成为国民经济发展的重要支撑产业。然而，我们也应清醒的看到，以低劳动力成本为竞争优势的中国建筑业人口“红利”已接近临界点。预计到2015年人口增长高峰之后，劳动力资源将会减少，劳动力成本必然会增加。而另一方面，中国城镇化进程在加快，要达到中等发达国家水平或发达国家水平，还有相当长的一段时间。对建筑行业来说，这又是一个利好的战略机遇期。
在市场经济条件下，大型国有建筑企业面临的是一个无地域优势和行业垄断的全竞争市场。能否获得项目工程，拼的是实力与服务，其内涵是企业对建筑工程的科学管理能力。如何抓住宝贵的机遇期，强化建筑工程管理的水平与能力，是提升我国建筑工程企业核心竞争力的十分重要途径，也是保证企业在竞争突围中做大做强、保持可持续发展的基本条件。
1 我国建筑工程行业的基本特点
一般意义上，企业的竞争力可以通过一个公式来表达：W=M・（P+P'），P指的是企业的生产力，P'是企业外部可利用的生产要素和生产资源，是企业的外部关系。企业可利用的外部资源加上企业的生产能力（一定时期内企业生产能力是有限的）两项之和，乘以营销力（M），就是企业的竞争力。对建筑工程项目而言，核心竞争力的构成要素更为复杂，这与我国建筑工程行业的基本特点不无关系。
1.1建筑工程行业的“三低”现实
改革开放后经济建设的迅猛发展，使建筑业异军突起，建筑施工力量的不足，造成了建筑企业的入市门槛低、建筑产品技术难度低和一线工人专业素质低的“三低”局面。“农民放下锄头就可以拿瓦刀”，似乎谁都可以做“建筑工程”，这是在相对一个时期内建筑业的真实写照。在市场有所波动的形势下，就出现了“狼多肉少”、竞争非常激烈的市场态势。这就是行业的特点，也是建筑业的一种基本态势。
1.2建筑工程企业的“订单经济”特征
在建筑工程企业，获得工程项目订单是第一重要的事，怎么去把订单拿下来。是企业时刻都要想着的事。即使已有工程项目在执行，也要想着订单，因为如果没有源源不断的工程项目任务，建筑企业的持续发展是不大可能的。不少建筑企业市场订单不稳定，就是持续发展能力出现问题。所以获得工程项目订单非常重要。建筑市场必须是持续的，关系到企业的发展质量。
1.3建筑工程行业的“趋势性语言”
随着建筑工程市场的竞争白热化，行业的“趋势性语言”表现为：一是工程项目的工期越来越短；二是质量要求越来越严；三是工程施工成本越来越高；四是业主报价越来越低；五是工程企业利润越来越薄。这也是一个基本的趋势。其原因是竞争者越来越多。平均利润低，这是一个“静态的”趋势，也充分说明建筑行业竞争比较充分，是一个有活力的行业。
1.4建筑工程市场的严峻形势
鉴于全球性经济的复杂多变，建筑工程市场出现了 “四难、四烦、四险”现象。“四难”是指接活难、干活难、结算难、收款难；同时有“四烦”：是指工程项目承担者需要面临垫资、被压价、工程款拖欠、“维稳”四件的“麻烦事”。特别是最近几年一些地方和单位提出的低价与保证金，动则是几千万元，或过亿元，使建筑工程企业就很难办。一方面应收工程款回不来，而另一方面，企业中农民工工资不能拖欠，否则影响社会稳定。一些小企业没有诚信，但国企必须承担社会责任。而建筑工程企业还有“四险”：是指建筑工程企业时刻存在着营销风险、安全风险、成本风险和质量风险。
当前建筑工程市场出现“四难、四烦、四险”，无一不在挑战着建筑工程企业的管理创新水平与核心竞争能力。
2 建筑工程企业价值链的转型升级
对于国有企业的转型升级，中央早就有要求，地方政府也在促进“转变发展方式”。作为建筑工程施工企业要怎么转，大型国有建筑企业的重点应当是价值链环节的转型升级。特别是央企，更应该明确方向。如果沿着“施工承包商―工程总承包商―工程建设服务商―城市运营商”的思路渐进，可能是一个比较理性的选择。从管理上看虽然有一定的跨度，但是从价值链的环节来说，这是向工程与产业的上游方向前行，建筑工程企业的主动性就更大。
中建五局从2003年开始探索转型升级实践，实行了“区域化经营、专业化发展、精细化管理”的“三化方针”，使“房屋建筑施工、基础设施建设、房地产与投资”三大业务板块逐渐成型。十年时间，确定了“20字”工作方针，即：“房建求好、基建求强、地产求富、专业求精、区域求优”。具体来说，中建五局的转型升级，是按照建筑工程企业的特点，根据自身实际情况提出来的，实现了“三个转型，四个升级”。
“三个转型”是指：经营结构上由单一的建筑施工转向三大业务板块并举，发展方式上由速度数量型转向质量效益型，商业模式上由施工总承包转向施工投资联动。
“三个转型”的成功，保证了企业沿着正确的战略路线发展，而实现 “四个升级”，则是 “产业升级、管理升级、素质升级、文化升级”。
2.1产业升级
已基本实现了三大业务板块的利润各占1/3。2012年实现合同额过千亿，营业收入500多亿，利润20多亿元的历史最好业绩，产值利润率的水平在全国建筑工程行业更是处于领先位置。
2.2管理升级
坚持管理的“七化”，即“区域化”、“专业化”、“精细化”、“标准化”、“信息化”、“国际化”与“科技产业化”。按管理“七化”的要求，十年里全局进行了11次区域性整合， 10次专业化整合，把资源集中起来参与社会竞争，解决了“同城竞争”和“同质竞争”的问题，管理层级也由五级减少到三级，形成扁平化的组织体系。根据本企业制定的《运营管控标准化系列丛书》，作为全局的工作标准，约500万字的《标准化系列丛书》分为三大部分，分别适用于全局、分支机构和对工程项目；全局的管理信息化集成系统、信息化虚拟社区已经建成；现在中建五局在阿尔及利亚、刚果（布）等几个国家都有在建工程，在加纳、肯尼亚、新加坡也有工程在跟踪，我们提出的“百亿海外”的目标正在一步步实现；在“科技产业化”上，坚持发展“四有科技”，即：有用科技、有效科技、有根科技、有保障的科技。我们这几年就是通过这“七化”来实现管理升级的。
2.3素质升级
中建五局通过培训来不断提高员工队伍的素质。成立了培训机构“信和学堂”。该机构包括六个学部，其中行政管理学部是针对管理人员的；执业资格学部与岗位相关联，是针对专业技术人员的；项目经理学部是针对项目经理这个群体的；职业技能学部是专门针对技师、操作工人的；在网络教育学部，员工可以通过在线学习的“学分”，直接与员工的考核挂钩达到激励员工学习的效果。学历教育学部是面向社会招收大专生；研究生学部主持 “千人研究生计划”。此外，中建五局与清华大学、湖南大学、中南大学、西南交大等重点高校建立了实质性的合作关系等。这一套素质升级的“组合拳”，有效促进了高质量人力资源聚集与提升。
2.4文化升级
文化的力量是巨大的，但文化的力量又是“隐形的”。一个企业，一年两年好靠运气；三年五年好靠制度；长期好则要靠文化。十年锻造的中建五局“信・和”主流文化，本质是强调“信用”与“和谐”，内涵是“信心、信用、人和”。其中，“信心”对应个体，“信用”指人与人相互关系，“人和”是体现最终结果。三者之间的逻辑关系是：用源自于个人内心的信念的力量，营造人与人之间的诚信氛围，从而达成和谐共生的目的。
从2003年开始“信心、信用、人和”三项工程建设，到2006年提出“立德、立人、立业”的“三立”使命，到2009年，再提出了正确处理“四组关系”。这四组关系指的是“公与私”、“是与非”、“苦与乐”、“言与行”之间的关系。其中，每一种关系又分为四种境界。比如 “公与私”的关系可分为“大公无私”、“先公后私”、“公私不分”、“损公肥私”四种境界。其中 “大公无私”要提倡，“先公后私”必须做到，“公私不分”要受批评，“损公肥私”是被严厉惩处的。
3 建筑工程的实施需要精细化管理
任何建筑工程项目都是为人服务的。没有“以人为本”的基本理念就做不好工程项目。建筑工程从设计、施工到后期服务，都应当考虑到工程项目与自然环境的协调、施工过程与周边环境的和谐、工程质量与使用功能的满足，重要的建筑工程还要经得时间的考验，要给后续发展留下空间。这一切都需要由科学的建筑工程管理体系作保证。而精细化管理则是这个管理体系中的核心要件。
经过十年的探索中发现，精细化管理是优秀建筑工程企业的必经之路。而我们的精细化管理主要以围绕成本方圆图来展开的。这是一种理念，也是一种工具和方法。
3.1成本方圆图是一种重要管理理念
工程项目成本管理的方圆图（图1），这代表了一个建筑企业运营管控的重要管理理念。它的一个核心是：建筑是围绕多个项目组成的，建筑工程企业运营管控必须以项目为主体。
3.1.1成本管理外圆内方
内部管理是方的，外边是圆的。经营效益、管理效益、结算效益用采用不同颜色表达不同的寓意。经营效益为咖啡色，管理效益用蓝色，结算效益是黄色。图中的实线和虚线，表达不同的内涵。图为外圆内方。所谓圆，就是圆通；所谓方，就是方正。对外应周密、灵活，圆要圆得有理，开源上策划周密、思路开阔、方法多样。对内应稳健、严谨，方要方得有据，节流上结合实际、措施到位。
3.1.2项目生产力最大化
生产力和生产关系是相互促进的关系，生产关系可以促进生产力。工程项目是我们的产品，要提升生产力，实现人工、材料、机械等生产要素最节约、最优化的配置（即用最小的成本产生最大的效益），从而使完成工程项目的生产力最大化，使企业的生产力最大化，最后使整个社会的生产力最大化。
3.1.3两个基石一条主线
即：项目管理是企业管理的基石，成本管理是项目管理的基石，项目管理以成本管理为主线。作为建筑工程企业，所有经费都是来源于项目，如果项目没有收益，企业就不能生存。项目管理是企业管理一切工作的着力点和落脚点。另外，项目管理要以成本管理为基石，项目管理要落实到成本管理上面去，成本管理是项目管理的中心工作。
3.1.4权责利的统一
要解决项目经理和企业法人、项目和企业之间的权责关系。企业是管控主体和利润中心，项目是实施主体和成本中心。推行企业经理负责制、项目经理责任制，提倡集权有道、分权有章、授权有序、用权有度。总部为调控决策中心，主要解决“不缺位”的问题。区域为授权管理机构，主要解决“不越位”的问题。项目为一次性执行机构，主要解决“不错位”的问题。要把经营效益、管理效益、结算效益分开，不同的人有不同的考核与奖励，做到权责利统一。
3.2成本管理方圆图是一种管理工具
其功能之一就是实施价本分离。通过这个方圆图，可以将项目的合同造价和项目的责任成本区分开，使价、本分离得以实现。
其功能之二就是划分3个效益。利用方圆图这个工具，可以把经营效益、管理效益、结算效益分开。这有一个共知、共识、共行的过程。对三个效益，要分别签订责任状，按贡献大少，奖罚分明，不能吃大锅饭，无功人员不受禄。
其功能之三就是强化四大支撑的成本属性。工期、质量、安全、环保都要讲成本概念，因为项目管理是以成本管理为中心的，所以我们提出来“以工期为纲，以质量为本，以安全为重，以环保为要”四项管控标准。
其功能之四就是控制建造成本的五类费用，即材料费、人工费、机械费、现场经费和周材费，这五类费用要分别地进行分析，财务核算要到位。通过信息化工程的实施，统一核算标准，数字一次准确到位。
3.3成本管理方圆图是一种管理方法
方法之一是“三大制度八项注意”。三大制度指的是项目经理责任制、合同交底策划制和分供方选择招标制，这也是建筑工程管理最基本的制度；八项注意包含合同洽谈、价本分离、商务策划、供方管理、过程管控、签证索赔、结算收款、奖罚兑现。这都是需要认真去落实的。
方法之二是项目四大策划。要实现经营效益、管理效益、结算效益，就必须完成现场策划、施工策划、商务策划、资金策划这四项策划。
方法之三是施工生产四项基本制度。即：项目经理责任制、组织策划制、过程管控制、结果考评制。
方法之四是“分资制”管理法。企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理以现金流量为中心，现金流量以经营性现金流量为中心。分资制管理法，是把经营效益和管理效益分开，经营费用是在企业层面，管理费用是在项目层面。也就是将现场经费和企业经费分开，资金分级算就是分级核算。收支两条线，就是总部、分公司和项目部三级都要实行预算管理，资金分级核算，分支机构的费用由总部拨给，而不能从项目上直接划用。 “分”是基础，要合理； “算”是关键，要精细，；“线”是保障，要清晰。
一个建筑工程企业所有的收益、成本全在项目上。“分资制”做好了，才能很好的理清各项关系，企业才能管理好。
4 结论
一般认为，企业的核心竞争力是一种独有技能或技术。是建立在企业核心资源基础上的企业技术、产品、管理、文化等的综合优势在市场上的反映。对大型国有建筑工程企业而言，要在面对海内外激烈的竞争中，获得持久的优势，就必须在工程管理体系建设过程中，建立起独特的核心竞争力标识，并使这种标识具有业主所看重价值性、 稀缺性、不可替代性和难以模仿性。
中建五局在十年的探索实践中，坚持以“转变发展方式、谋求持续发展”为中心；实施“差异化竞争、精细管理、科技创新、素质提升、文化升级”五大战略，制定出“房建求好、基建求强、地产求富、专业求精、区域求优”五项策略，力求最大限度地提升“团队学习、总包管理、市场拓展、企业营业、风险管控、组织执行、融资投资、党群保障、品牌提升”9种能力。通过经营结构、发展方式、商业模式 “三个转型”和实现产业、管理、素质、文化“四个升级”，极大地提升了企业的核心竞争力，初步完成了从十年前一个资不抵债、濒临破产的大型“老国企”到资产优良、绩效显著的跨越发展历程（图2）。
在这十年中，中建五局营业额由20多亿元/年激增到500多亿元/年，利润总额由连年亏损到年盈利20多亿元。净资产总额也从由2002年的负2.15亿元增长到如今的60多亿元。2012年该企业是实现合同额1000多亿元，创利税40多亿元，主要经济指标依然呈现持续、快速、加速、科学增长。
也是在这十年中，中建五局连续获得国家级工程奖项100多项，省部级工程奖项600多项，4次获得全国“五一劳动奖状”、10人获得全国“五一劳动奖章”，有400多人次获得国家级和省部级表彰。2012年12月，还荣获第三届中国管理科学学会颁发的管理科学（实践类）大奖，中建五局是该奖项设立以来唯一获此殊荣的建筑工程企业。
更为重要的是，我们在建筑工程管理与核心竞争力提升的理论、方法探索和实践过程中，深刻体会到大型国有建筑工程企业的工程管理体系的构建是一个庞大的系统工程。这种管理体系还将随着经济社会的发展而需要不断完善。这个完善过程恰恰是企业核心竞争力不断提升的过程。
参考文献
[1]尼古莱.J福斯，克里斯第安.克怒森.企业万能面向企业能力理论[M].辽宁：东北财经大学出版社，1998.
[2]唐纳德.索尔.如何提升公司核心竞争力[M].北京：企业管理出版社，2000.
[3]卡尔.W.斯特恩，小乔治.斯托克.公司战略透视[M].上海：波士顿顾问公司译.上海远东出版社，1999.
[4]王科，姚志坚.“企业能力理论述评”.经济学动态[J]，1999.
[5][英]安德鲁・坎贝尔 凯瑟琳・萨默斯・卢斯.核心能力战略[M].辽宁：东北财经大学出版社，2003.
[6]郝项超.战略地图和价值链比较研究.现代企业[J]，2005（7）.
关键词：办公建筑；现代化；建筑设计
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
随着社会经济的发展，办公楼建筑业越来越多，利用现代技术和城市基础设施，把高效率办公空间构成方法及高质量办公环境营造策略加以研究，对现代办公建筑设计是非常重要的。下面将对现代办公建筑外部形象与内部空间特征进行一些初步探讨。
1、平面总设计
基地位置及周围景观特质决定了本方案的创作主线：既要结合地形地势，又要使自身的建筑形象得到最佳的展现并融入城市环境，以达到提升区域建筑环境质量的目的。
办公区与生活区进行空间穿插，更好地方便了工作人员的使用。办公区、生活区及后勤保障区围合成一个内庭院，不仅便于园区的管理，而且沟通了人与建筑，建筑与建筑，城市与建筑之间的相互关系，给在此工作人员创造了一个充满阳光与景致的交流、休憩和赏景的理想环境。
2、外部形象
办公楼的外部形象与别的建筑不同，是由于其使用主体具体而定的，是政府行政办公楼还是企事业单位办公楼，都由于其使用主体的不同而凸显其不同的形象特征。政府办公建筑往往以其宏伟的尺度和巨大的体量，给观者以强烈的视觉感受。而企事业单位办公楼由于其所属不同的行业也将呈现不同的形象，或严谨含蓄，或灵巧活泼；或高耸入云的摩天大楼，或平展朴实的低层。不管什么样的建筑形象，都会决定和影响着所在城市区域的艺术风格和美学价值。所以我们设计办公建筑时更应该通过对基地环境的细致分析，来寻求既能体现现代化办公建筑新颖、独特的整体形象，还要与城市周边环境协调一致。当真正把建筑看作是城市环境的一部分时，建筑设计就不仅仅是简单意义上的单纯设计，单纯满足使用功能、技术和经济等方面的要求已不再是设计的全部内容，而强调环境与城市对存在于其中的建筑的重要性，探求空间形体与内在秩序的和谐统一，将是设计方案的基点。例如，对于用地比较紧张的市内繁华商业地段，一般应采用集中布局，这样不仅能解决留停车、人流活动的空间，还可以更好地解决外部交通条件，给城市提供更多的公共空间，并注重了与城市景观的协调统一。下面简单谈一下创作外部形象时常用的一些方法。
2.1主与从的构图方法
以轴线的关系表达主与从的构图手法。比如以建筑为轴线组织平面和空间形体；体量组合中的主从关系，不仅限于对称的布局，在不对称的体量组合中依然可以运用体量的大小、高低、粗细、横竖、虚实以及材料的不同质感和色彩的处理手法，来强调其体量组合中的主从关系。
2.2采用对比的手法
对比的内容一般有体量之间、线形之间、虚实之间、质感之间以及色彩冷暖、浓淡之间的对比等。对比的手法易产生个性突出、鲜明强烈的形象感。
2.3节奏与韵律
所谓韵律常指建筑构图中有组织的变化和有规律的重复，使变化与重复形成有节奏的韵律感，给人以美的享受。各种韵律所表现的形式是多种多样的，在体型处理中，既要注意有规律的重复，又要有意识地组织有规律的变化，才能更好地解决建筑型体中的韵律问题。建筑形式应具有简洁而附有表现力的几何形式，以突出建筑的时代感与标志性，采用高新技术和现代材料，以增强其表现力。整体上丰富城市轮廓线，细部要做到质量一流，二者巧妙融合在一起，使建筑语言达到统一，增强建筑的标志性与独创性。
总之，在设计中我们要把握现代办公建筑的时代特征，利用一些新的科技手段不断创造新的建筑形象。
3、办公建筑综合体的办公功能发展趋势特点
我国办公建筑综合体的办公功能发展趋势特点有以下四个方面：
a.办公、餐饮、休闲各功能空间围绕中庭布局的设计模式：b.办公内部空间大空间开敞式办公的设计模式：c. 办公建筑内部空间单元化模式的布局，各个办公单元之间以设置具有观赏的空间廊道来连接：d.办公综合体内部社会化服务功能的日趋完善化。
4、设计中考虑的建筑物的主要属性
4.1集成性
也就是说，建筑设计要在考虑所有相关因素的前提下构思。除此之外，大楼的建设用途和维护方法也很重要。为保证建筑的完成与建筑物维护相分离，由建筑用途出发而得出的建筑设计就很重要。这意味着高效能办公建筑的整体设计必须在建筑师、工程师、业主和委托人的合作下，贯穿于整个设计和建设过程。
4.2可变性
高效能办公室必须能够简单、经济地装修，必须适应经常性的更新改造。这些更新改造可能是由于经营方重组、职员变动、商业模式发生变化或技术创新的来临。但是不管怎样，办公楼的基础设施、内部系统、家具配备必须进行升级换代以应对这些需要。技术创新正在飞速进行，特别是在电讯、照明、计算机领域。先进的办公室必须通过有效采用不断涌现的新技术，通过革新设备如电缆汇流、数模配电，来迎接技术的发展变化。
4.3关于安全、健康与舒适
在办公环境中，对雇主来说，最大的一笔支出费用就是办公室中这些雇员的工资。这类支出一般来说超过设备租赁费和所耗用的能源费用。因此，在高效能办公室中，员工的健康、安全和舒适是最最重要的问题。在正在形成中的新一代先进办公室中，这些问题已经被制定为标准列入建筑说明书，如，提高新鲜空气流通率，采用无毒、低污染材料和系统等。居住者的舒适度是工作场所满意度的一个重要方面。随着时间的推移，高效能办公室能够提供个性化气候控制，允许用户设定他们各自的、局部的温度、空气流通率和风量大小。虽然难以衡量满意度的高低，但有一点被广泛接受，那就是当办公室职员被提供了令人鼓舞的、充满活力的工作环境后，员工满意度和业绩提高了。提高工作场所满意度能够得益于此，部分原因是员工们可以接近自然，视野开阔，有相互交往的机会，还可以控制自己周边的小环境。
5、内部空间
办公建筑为生产、办公议题综合性建筑，不同的功能要求建筑提供相适应的空间形式，不同使用性质要求建筑塑造与之相协调的风格特点。作为现代办公建筑，功能要求必须放在首位，平面布局时一般应把行政办公部分与技术用房分开，并尽可能使平面布局具有更大的灵活性。行政办公以及与之相配套的生活福利设施相对来说与外部交往较多，因此一般应布置在底层或者裙房中，其中大部分功能集中在一侧配楼内，领导职能办公部分集中配置在另一侧，形成两大功能区。办公路线横向展开，以保证各部分功能空间的紧密联系。集中中心可设一个现代化中枢，使之与功能空间形成一个整体，为各层提供一个不同形式的趣味空间。人流量大的空间（比如多功能报告厅）可布置在建筑首层，在院内设单独入口，满足大量人流疏散要求。有些办公建筑都设有现代化中庭与办公走廊连接，中庭设有回廊，共同形成“办公室内街”，将办公楼的内部功能划分变得富有弹性，既能形成明确的竖向分区，又能满足不同要求的大、中型办公室，在使用过程中，可动态地根据需要改变格局，具有更大的可变性和适应性。因此在设计时，第一步，重视生态环境设计。对于办公建筑，创造舒适、健康的空间环境是永恒的话题。这部分可以提高项目品牌形象，吸引高端公司入住。第二步，重视节约能耗设计。节约能耗并不是项目最终的目的，而是降低客户的运营成本，同时提高项目的同类产品在市场上的竞争地位。第三步，提高室内健康舒适度。提高室内健康舒适度一方面能提高工作效率，另一方面能减少生病缺勤率，增加对客户的吸引力。
《21世纪商业评论》
企业很多时候生活在风口浪尖。因此，制定战略时，企业必须实现边缘中心化，重视少数派的意见。
卓越企业在许多方面颠覆了传统的战略规划方式。首先，它们改变了顾客服务方式。它们不再局限于仅仅满足顾客需求的微小变化，而是突破对消费者需求的既有认识，它们关注边缘需求，以获得更深刻的市场认识，促进重要新业务的发展。
其次，在获得这类市场认识的过程中，它们从注重总部的内部规划转移到企业外围，倾听总部及核心业务部门以外的想法。它们不会机械死板地制定战略，并且反对集中规划与管理流程，提倡更灵活的运作模式。
企业经常通过与消费者的直接沟通了解消费者需求。但其中隐藏着风险：目前针对大量消费者进行的调查可能无法提供有效的市场信息。很显然，普通消费者对产品基本满意，这无法推动产品或服务的进一步开发。
通过了解“领先用户”，即那些对产品使用有着极高要求的用户，3M公司发现了这一问题的解决之道。3M公司在研究如何降低手术患者的感染率时，并未针对传统医院，而是对流动军队外科医院进行调查。
为鼓励边缘创意，企业必须避免共识决策，否则就无法了解重要的非主流意见。利洁时家化CEO巴特贝克特认为：“如果10人中有8个人意见一致，有2个人持不同见解，我们不会以皆大欢喜的方式解决这个问题。”利洁时家化会让这2名员工进行小规模实验，验证他们的想法是否正确。贝克特说：“利洁时家化最重要的创意有时正是来于这一做法。”
当然，企业需要进行远景规划，但这无法让企业明确并创造新的S型竞争曲线。远景规划很少(几乎不能)能带来创造性思维。这正是我们提倡利用边缘-中心法制定战略的原因。战略本身与更新相关，而更新关乎创新—不仅是技术或产品创新，更是管理、组织和流程创新。
（保罗纽恩斯）
创新的隐形敌人
《哈佛商业评论》
世界各地的公司发现，将好创意转化为商业成功是件困难的事。
雀巢旗下的奈斯派索已经成为欧洲领先的咖啡品牌，它将各种高品质咖啡包装在铝箔胶囊中，只能与雀巢生产的三种咖啡机配套使用。在这个概念问世，并在本世纪头10年成为这家瑞士公司增长最快的新业务之前，公司高管必须消灭三个隐形敌人。
奈斯派索不再以办公室为目标市场，开始向家庭推广，才实现了腾飞。家庭会怎么看待这个概念，当时这方面的数据几乎没有，所有能得到的信息都表明，消费者的支付意愿可能只有25生丁，而公司要求的最低消费价格是40生丁。奈斯派索的相关人员必须巧妙地解释这些数据，以便更好地说服最高管理层。他们坚信这个想法能成功，迫使公司做出了一个冒险决定。如果雀巢只看市场调研结果—这通常是创新的首个敌人，那么这个概念永远不会得到开发。
奈斯派索面临的另一个敌人是现行的商业模式。奈斯派索系统，包括一台咖啡机和单杯咖啡胶囊，并不适合公司的大众市场分销系统。最后，雀巢不得不在另一座办公楼创办了一家独立的公司。至此，这个新公司Nestlè Coffee Specialties才得以开发家庭咖啡细分市场，并推动奈斯派索的销售。
奈斯派索的第三个敌人是险些扼杀了这个概念的雀巢文化。于是，雀巢CEO包必达挖来了扬妮克兰。他的做事风格不同于雀巢的典型管理者，他竭尽所能推进这个想法。作为一个外来者，他摆脱了能力陷阱，不去重复人们已知和已做过的事情。
要小心创新的隐形敌人，它们通常源于良好的管理实践，如市场调研政策、资源配置流程、业务单元和产品组织结构、战略规划流程等。除非你能尽早发现这些问题，并找到解决这些问题的方法，否则你的公司永远无法从创意中受益。
(亚历山德罗迪菲奥雷)
借用玩家的智慧营销
《中国企业家》
传统的广告公司不妨借用玩家的智慧。腾讯的第五期《数字媒体白皮书》分析认为，“宅”在网络世界里的用户可以大致分成五种类型：交流依赖型、社交依赖型、交易依赖型、资讯依赖型、消遣依赖型。
由于年龄、职业、地域、喜好、社会背景、生活方式等诸多不同，不同类型的“宅人”选择接受的广告内容和形式差别巨大，他们每天使用各种技术手段“跳过”和“躲避”消费信息，但又主动参与到自己有兴趣的广告制作和品牌传播中，把合乎口味的信息分享给他们所在社区的好友。
交流依赖型用户的主要网络价值诉求是一对一的网上交友，这导致他们偏好使用聊天软件。
社交依赖型用户的主要网络价值诉求是稍为复合一些的朋友社交圈，这导致他们偏好使用社交网站。
交易依赖型用户的主要网络价值诉求是购物便利性，他们上网最重要的行为偏好就是网络购物。
资讯依赖型用户的诉求是扩大自己的视野，他们对新闻、资讯的接收和传播尤为敏感。
消遣依赖型用户的诉求是娱乐、消遣，在线看视频、玩游戏是他们的不二选择。
“以前的广告可能是强调震撼性的视听冲击力，而现在需要有深度、知名度、影响力和信誉度，这些都是建立在你非常了解这些目标受众的心理和思想前提下—你可以用他们能够接受的符号进行传达。”福莱(中国)国际传播咨询中国区总裁李宏说。
广告公司和广告主还要注意的是，以上提到的各种类型用户并不是界限分明的，他们之间的兴奋交集往往能组成更有力量的趋势和碰撞。大量的信息在虚拟社群里被筛选、分类、获取、剔除和传播，当受众的注意力集中的时候，就足以凸显巨大的商业价值。
而因为共同需求、兴趣而聚集在一起的小型组织越来越多，根据长尾理论，这些组织的消费力和影响力同样惊人。
(《中国企业家》研究部)
口碑营销威力无穷
《INSEAD Knowledge》
大部分新成立的公司在规划市场策略时，通常会在广告和营销方面投入大笔资金。然而，印度新成立的在线旅游公司iXiGO不然。
iXiGO在4年前成立，立志要成“旅游界的谷歌”。iXiGO的市场营销预算为零，创办人定下的策略是借助口碑传播树立品牌形象，并把品牌推广给印度及全球中产阶级。
虽然口碑营销有多种模式，iXiGO采用的是一种最纯自然的模式。“他们并不是先锁定一群消费者，然后通过这群消费者有计划地传播品牌信息。相反，他们直接把产品投放到市场，让消费者随意谈论或传播产品信息和感受。相较于广告，他们宁愿把资金投放到发展产品上。”
与传统公司把大量资金投入到传统广告和营销不同，iXiGO大力投资于搜索引擎新技术的开发，以满足顾客需求，赢得顾客满意，加大口口相传的口碑营销力度。最近，iXiGO开发了一套以社交媒体为中心的客户关系管理系统。iXiGO平均每天在Facebook上进行多达200多次交互式曝光操作，大约有8万名Facebook用户对iXiGO品牌津津乐道。
相较于以社交媒体为代表的网络口碑营销，通过传统社交推行的口碑营销更难以量化。不过，在对谷歌博客及论坛3年来的搜索资料进行总结后发现，“iXiGO”这个词只被提到850次，这说明口碑传播很大程度上还是通过传统的口口相传进行的。
iXiGO的策略是：确保优秀的产品和过硬的技术，不断通过创新提升产品质量，这样，产品自然会得到人们的追捧。事实证明，这种策略具有很强的前瞻性。
展望未来，iXiGO必须在是否继续巩固现有顾客群，抑或是冒着现有客户群疏离的风险而寻求新顾客群这两者之间做出选择。正如社交媒体策略和客户关系管理策略应该随着公司总体的发展策略适时调整一样，公司的未来增长和发展策略应该随着公司的长远目标而适时调整。
（Emma Beer）
消费者的选择
《Business Week》
据奥美今年4月份的一份调研报告，55%的受访者声称“方便”是他们做出购买决策的主要因素，因此环保可能为他们带来不方便；同时，53%的受访者认为绿色产品在中国市场价格偏高。
调查发现，得益于政府宣传以及学校教育，对于环保，几乎所有的受访者都给出基本的理解，如低碳、自然环境保护、自然的生活方式等等。69%的受访者表示，如果环保产品和非环保产品的价格一样，他们将购买环保产品。甚至有71%的受访者表示，愿意多花10%的价格购买环保产品。
事实上，价格是左右消费者选择环保产品时要考虑的一个重要因素。以建筑为例，专家预测，在未来几年，中国的建筑能耗在全社会总能耗中的比重将上升至40%，超过工业、交通、农业等，成为能耗大户。据估算，中国建筑行业拥有50%的节能潜力。但在如今的建筑市场上，真正能够做到低碳、节能和环保的建筑屈指可数，而且大多摆出一副拒人于千里之外的“高贵”面孔。
绿色建筑之所以让消费者感到“高贵”，原因在于，绿色多是被当作一个卖点来宣传，首先应用的是一些高端楼盘。因此，绿色建筑不仅“高端”，而且“昂贵”。但也有业界人士认为，绿色建筑要实现节能，成本问题是难以逾越的一个现实。而高成本必然带来高价格，不利于绿色建筑普及。
可以说，成本是所有环保产品在向大众普及时面临的一个主要问题。在大多数中国人看来，解决环境问题更大程度上是政府和企业的职责，而与个人无关。超过25%的中国消费者认为企业有义务解决环保问题，只有不到1/4的受访者认为，他们自己可以解决环境问题。
