时间：2023-08-29 16:44:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业会计核算，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
随着近年房地产产业的快速发展，目前其已然成为我国的支柱性产业之一，其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时，房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大，因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而，在该行业中，实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异，这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此，合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。
【关键词】
房地产企业；会计核算；税法；差异
由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。
一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异
（一）会计与相应税目间存在的差异1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元会计核算上的所得税额=0*30%=0元税法核算上的所得税额=200*30%=60万元通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。
（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录。2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。
二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异
（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。
（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。
三、结语
由于房地产自身经营模式的原因，致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此，相关人员应充分地了解差异产生的原因，有针对性地、恰当地来进行调整，尽量将二者协调一致，以促进房地产企业有序化的经营与发展。
参考文献
[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师.2012(11).
[2]姜秋金.论房地产企业会计处理与税法差异[J].现代商贸工业.2012(21).
【关键词】房地产企业 会计核算 问题 对策
房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。新准则中新增了涉及房地产企业会计核算的规范,适时分析房地产企业会计核算的特点,并结合企业自身特点,改进现有的会计核算方法,有助于更好地发挥会计职能。
一、目前房地产企业会计核算应重点关注的问题
由于房地产的开发产品具有单件性,单位价值高、建设周期长、负债经营程度高,同时由于房地产企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施,经营业务内容十分复杂,其经营活动的特殊情况和管理要求使得其会计核算具有一定特殊性。目前房地产企业会计核算应重点关注以下问题:
(一)影响房地产企业的具体准则
新准则体系中涉及房地产核算及处理的准则有:《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》,这些准则分别规范了房地产企业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务等。与房地产直接相关、对其产生重大影响的主要是《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。其中第3号准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式;第15号准则主要规范企业代建的房地产,是规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,两者均给我国房地产企业带来了较大影响。
(二)房地产企业收入确认复杂
《企业会计准则第14号――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准,同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。
(三)借款费用资本化不规范
由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。
(四)预售方式下流转税费用核算不合理
当前,房地产企业对预售方式下流转税费进行处理时,一般在进行纳税申报时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费”科目;期末结转时,借记“本年利润”科目,贷记“营业税金及附加”科目,可见,房地产企业一般未充分考虑收入与费用的配比。
(五)房地产企业商品成本与售价不配比
房地产企业一般采用简单的平均成本法,但由于房地产建设周期较长,其成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,且楼层、朝向、结构不同的楼房,其售价相差较大,使得企业在项目建设前期发生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本与售价不配比,经营成果不真实。
二、完善房地产企业会计核算的对策
(一)完善房地产企业收入核算
1.明确房地产销售收入的核算范围
房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产,也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“销售收入”核算范围内,但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。
2.正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件。因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格;房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售。
(二)完善房地产企业借款费用核算
为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额该项目预收款)/Σ(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
(三)完善房地产企业预售方式下流转税费核算
房地产开发企业在预售中所得的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时,借记“应交税费――预交营业税(城建税、印花税等)”科目,贷记“应交税费――应交营业税”科目;收入确认时,再将该部分收入应负担的税费转出,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费――预交营业税”科目,将更能有利于实现收入和税费的配比,也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。
(四)完善房地产企业成本结转核算
1.房地产成本核算对象确定的基本原则
一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可合并为一个成本核算对象;不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该工程项目和各自施工部分为核算对象;对规模较大、工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。
2.引入“权重差异法”
房地产企业可以在实际工作中引入“权重差异法”,根据房地产开发经营的经验对各楼层确定一个成本权重,按总成本和可销售总建筑面积计算加权后的平均成本,以销售楼层的权重乘以平均成本得出单位面积的销售成本,有助于在一定程度上解决房地产企业核算高层建筑时遇到的收入与成本差异大的问题。
3.引入“计划销售价格”
当开发的房屋达到可销售状态时,根据成本、地段、朝向等因素制定销售价格,作为成本分配标准,有助于销售收入与成本之间实现合理配比。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法,季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,从而用倒挤的方法得出销售成本;一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法,销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本,即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。
主要参考文献:
[1]周卫清.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).
【关键词】房地产企业；会计核算；问题与对策
自从上个世纪九十年代初执行分行的会计制度以来，我国的房地产企业向着更为规范化的方向发展。但是，其高速发展的时代已使其逐步进入了调整时期，会计核算方面已经出现了不少问题，使得其会计业务的开展不够顺利，这是非常值得我们注意的问题。作为从事特殊商品开发和经营的房地产企业来说，其涉及的会计业务具有非常重要的意义，一旦处理不好，就会产生严重的后果。
一、房地产企业会计核算的现状及存在的问题
房地产企业的经营活动和商品都比较特殊，不同于一般的企业，因而其会计核算也存在一定的特殊性，即房地产企业的会计核算产品的种类繁多，核算方法不同；产品成本的核算复杂以及经营收入及其相关税金的核算也不同。目前的房地产企业会计核算现状不容乐观，因为房地产企业在近些年国家宏观调控政策日益加强的背景之下，面临的生存环境日益严峻。一方面，政府垄断的土地价格不断攀升；另一方面，金融、税收也不断向房地产业施压，使得房地产企业的生存环境越来越严酷。而作为房地产企业的会计业务中的主要方面的会计核算工作，也存在着不少的问题。具体来说，问题如下：（1）房地产企业的开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高，我们在进行会计核算的时候，一定要注意会计核算方法的特殊性。目前影响房地产企业会计核算的具体会计准则都对房地产企业的各个会计方面进行了相关规定，而目前的房地产企业会计核算还没有真正按照这些会计准则来执行。（2）房地产企业的商品销售主要包含了两种，即自行开发后进行销售，以及房地产开发企业受人委托并签订一定的合同进行开发。对于后一种情况的销售来说，其收入确认比较简单；而对于第一种销售收入来说，就显得较为复杂，甚至可以说具有很大的复杂性。这是因为房地产企业开发的商品耗资巨大，周期又长，从而就形成了房地产企业往往采取预售或者分期收款的方式进行销售。此外，房地产企业要进行商品的销售，还应该取得预售许可证或者销售许可证，这些都会增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。（3）由于房地产企业开发项目的特殊性，其巨大的资金投入使得房地产企业往往习惯于采取举债的方式来筹集资金，但是，其债务资本的回收周期又较长，而且新的会计准则对于借款费用资本化范围的规定有所扩大，而这正是房地产企业很难对其进行确定的原因所在，换句话说，就是房地产企业对借款费用的资本化不够规范。（4）房地产企业的开发项目建设周期较长，投资额度巨大，从而使得房地产企业的会计核算的配比原则不能有效的实行；另一方面房地产企业的初期成本费用支出过于庞大，而其销售的时候不一定能够顺利回收到全部资金，这就造成了房地产企业的开发成本与销售收入不具有配比性。此外，房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩。
二、加强房地产企业会计核算工作的具体措施
鉴于房地产企业的行业特殊性及其会计业务中的会计核算存在着不少的问题，那么，我们就要及时关注到这些会计核算问题的存在，比如说要关注其收入会计核算在税收上的问题、成本费用的会计核算方式问题，预售方式下流转税费用核算不合理等现象的存在，认真分析目前房地产企业面临的困境，在每一个项目正式启动之前，我们要认真思考其会计核算问题，使得房地产企业的会计核算在项目开始之初就具有非常强的针对性和科学性以及可行性。具体来说，我们可以从以下一些方面重点关注，采取一定的措施：（1）对于房地产企业这样一个资金密集型的产业来说，其巨大的资金投入除了意味着高回报率，但也面临着更高的经营风险。因而，作为房地产企业来说，就应该认真分析市场形势，并且正确评估自身的实力和地位，尤其要做好对资金的可控性工作，应该对这方面要有非常清楚的认识和了解。房地产企业要规划好企业的各项财务费用，否则一旦出现资金问题，就容易产生严重的后果。（2）由于房地产企业的现金流非常不平衡，一不小心就会导致资金短缺问题，有时甚至是非常严重的资金缺口，严重的情况还会导致房地产企业的倒闭，致使整个房地产开发项目的失败。因而，房地产企业要做好这些方面的会计核算工作，无论是争取土地阶段，还是房产销售阶段，这些都是必不可少的措施，一旦总体资金核算不到位，在当今日益激烈的市场竞争中，以及日益紧缩的货币政策下，房地产企业很容易产生资金困难。（3）房地产企业涉及的金额巨大，那么，其承担的税收费用也就较大。但是，由于房地产企业开发周期长，成本投入高，要非常容易的在短期内收回所有费用，那几乎是不可能的事情。因而，房地产企业就要尽可能的降低税负，当然是在合理合法的范围之内，这就需要房地产企业在企业收入和成本支出方面下功夫。事实上，房地产企业可以把收入确认适时延后，争取多种销售形式。（4）房地产企业可以按照满足市场发展的需求或者是规划的要求，按不同物业形态分类核算房地产企业的收入，从而不仅能够更好的满足管理上的需要，还可以为土地增值税的预交和清算打下基础，从而有效增加增值额。当然，这些分开核算都要符合土地增值税的相关规定。（5）房地产企业还应该按照政府的相关规定，在没有取得相关预售许可证之前，尽可能的不要向客户收取任何费用，而是应该按收付实现制原则确认收入，尽可能不代垫预交税金，一定要注意使会计核算符合相关会计制度的规定和税法的规定。针对房地产企业的开发项目的现金流不平衡，房地产企业应该按配比原则确定期间的费用。并且在沉重的税负面前，房地产企业应该认真仔细的分析相关税法，使房地产企业的会计核算具有科学可行的特征，按权责发生制核算开发成本。（6）房地产企业在进行商品销售的时候，应该尽可能的遵守一定的标准，主要是正确确定和应用收入确认标准，即法律标准和专业标淮。一般来说，房地产企业应该遵循的法律标准是专业标准的前提条件。对于专业标准来说，虽然房地产企业按照规定理论上是行得通的，但是，在实际的操作过程中，往往由于其销售方式的多样化和复杂性，其收入确认工作有一定的困难。房地产企业还要引入计划销售价格的概念，将销售收入与成本配比建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题，扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
三、结语
总而言之，作为一个具有特殊性的行业来说，房地产企业应该基于自身的行业特点和项目特殊性，采取措施积极的完善其会计核算制度，明确销售收入核算的范围，确定合理的销售标准，预售合同的签订并不能作为销售实现的依据，从而努力完善对房地产企业收入的核算；继续完善对房地产借款费用的核算，明确开发项目的成本核算对象；对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，从而进一步完善成本核算；增大房地产企业的信息披露程度；严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳；改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法等，才能真正从多方面来加强当前新形势下的房地产企业的会计核算工作。
参 考 文 献
[1]刘琳．房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J]．中国投资．2010（1）
[2]石善女．浅谈房地产开发企业会计核算[J]．中国新技术新产品．2009（4）
一、新旧收入准则对比
收入对反映企业经营成果具有重大影响，少数企业根据自身的需要，利用财务人员职业判断的差异，控制收入的确认时点和金额，进而达到粉饰报表或者隐瞒利润等目的，对于政府部门的经济管理及投资者决策造成不利影响。为弥补收入核算的漏洞，提高企业收入确认的准确性和一致性，新收入准则进一步明确了收入确认的标准，减少了财务人员职业判断偏差的可能性。与原收入准则相比，新收入准则主要做了以下修订：
（一）建立统一的收入确认模型
原有的收入相关的准则包含《企业会计准则第14号―收入》和《企业会计准则第15号―建造合同》，两项准则的适用边界不够清晰，造成部分具体业务的收入确认方式比较灵活，影响了财务信息的可比性和一致性。新收入准则建立了统一的收入确认模型，取消了单独的建造合同准则，降低了具体业务中需要职业判断的工作难度，有利于相同业务会计处理方式的统一。
新收入准则将经营业务分为控制权转移“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，其中，符合下列条件之一的可认定为“在某一时段内履行”的业务：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于“在某一时段内履行”的业务，应当按照履约进度确认收入；对于上述情况之外的业务，属于“在某一时点履行”的业务，在履约的时点确认收入。
（二）改变收入确认的判断标准
原收入准则确认收入的判断标准是风险和收益的转移，新收入准则改为控制权的转移，控制权转移的模式偏向于定性分析，可以缩小人为判断的空间，得出的判断结果一致性较高。但从总体上来看，新收入准则依然存在一定的财务职业判断空间。
（三）明确包含多重交易安排的合同处理方式
对于具有多重交易安排的业务，新收入准则要求首先明确计量单元，分析交易中包含的多种商品或者劳务是相对独立的还是不可分割的，需要区分好履约义务；其次，对于相对独立的履约义务，按各业务相对独立的售价占售价合计的比例来分摊交易价格，确认营业收入。
（四）明确特定交易的收入确认和计量原则
新收入准则对于某些特定的交易，如可变对价、总额法和净额法、授予知识产权许可等，统一了收入确认和计量的方法，提高了特定业务财务数据的可比性。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响
在原收入准则下，房地产企业收入确认的标准为风险和收益的转移，不同的房地产企业对于收入确认标准有不同的理解，即使是公司治理比较规范的大型上市房地产公司，也存在着收入确认标准不一致的情况，比如万科、金地集团等，在商品房完工并验收合格时确认收入；而保利地产、招商地产等，在商品房实际交付时确认收入；此外，首开股份、深深房A等，没有明确具体的收入确认时点，上述情况影响了上市房地产公司会计信息的真实性和可比性。
在新收入准则下，房地产企业收入确认的标准改为将商品房的控制权转移给客户，并且规定了控制权的转移分为“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，如何确定控制权转移的标准？如何界定控制权转移属于“在某一时段内履行”还是“在某一时点履行”？成为房地产企业需要切实研究的课题，也是监管机构需要予以明确的重要事项。
（一）对于自行开发的商品房收入确认的影响
如果是现房销售，属于“在某一时点履行”的业务，房地产企业应在履约的时点确认收入；如果是期房销售，房地产企业与客户签订《商品房预售合同》，并收到客户支付的房款（含贷款），客户取得固定房号的商品房，房地产企业在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且，客户也可以取得商品房价格上涨带来的经济利益，因此，笔者认为达到上述条件的期房销售可以初步认定为“在某一时段内履行”的业务，房地产企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，可以按履约进度确认收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂园的2017年中期业绩报告披露，由于提前采用《香港财务报告准则第15号》和新收入准则，对于符合规定的房地产销售业务，采用按履约进度确认销售收入的处理方式，导致2017年上半年销售收入增加了147.5亿元，占当期房地产销售收入的19.8%，影响非常大。
按照国家规定，新收入准则于2018年1月1日起逐步实施，碧桂园的做法对未来国内房地产企业收入确认时间问题提供了比较有价值的参考。
（二）对于代建的商品房收入确认的影响
房地产企业帮助客户建造商品房，双方签订不可撤销的建造合同，开发项目的完成程度能够可靠的计量，并且客户能够按照合同约定支付款项，则属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业可以按照履约进度确认收入。
（三）对于出租的商品房收入确认的影响
一般情况下，房地产企业出租商品房的合同期间超过一年，属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业按照租赁合同的约定，依照权责发生制的原则，按期确认商品房出租收入。
三、新准则下房地产企业的应对建议
新收入准则的执行，对房地产企业的影响较大，尤其是新收入准则执行初期，对于符合按履约进度确认收入的业务将集中发生，可能造成房地产企业经营业绩的大幅波动；并且，新收入准则中依然存在一定需要财务人员职业判断的事项，需要房地产企业采取措施，积极应对。
（一）加强财务人员培训，统一收入确认原则
按照规定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境内上市公司及非上市公司等将逐步执行新准则。鉴于新收入准则对于房地产企业的重大影响，需要组织财务及相关人员加强学习，掌握新收入准则的规定，通过内部学习和外部交流，研究制定适合自身的应对方案，在正式执行新收入准则后，确保公司整体收入确认执行统一的标准，实现财务信息的合规性、准确性和一致性。
（二）根据实际业务需要，合理设计合同条款
按照新收入准则的规定，新的收入确认模型是以合同为基础，采用“五步法模型”来确认收入：
第一步是识别与顾客签订的合同，确认合同是真实有效的，合同条款符合法律、法规的规定，并被签约方一致认可；
第二步是识别合同中应履行的义务，即明确签约方的权利和义务，对于提供的商品或服务，应区分其是独立履行的义务还是一个整体，比如对于售房活动期间购房的业主，房地产企业提供免三年物业管理费的优惠，业主支付的款项中包括购房款和未来三年的物业管理费，财务人员需要区分合同中的应履行义务；
第三步是确定交易价格，对于持续时间较长的业务，需要考虑时间价值、信用政策等，尤其是对于期房销售，从收到房地产企业收到购房款到交付商品房可能持?m两到三年，持续时间较长，应考虑合理确定交易价格；
第四步是将交易价格分配到各履约义务。按照识别出的履约义务，用各项履约义务的价格占比，将交易价格分摊到相应的履约义务，按照新收入准则的规定，合理的确认各项收入。如对第二步中房地产企业识别出的商品房销售收入和物业管理收入，应按照各项目价格的占比对收到的款项进行分摊；
第五步是当企业履行责任时确认收入，即达到新收入准则规定的收入确认条件时，按照第四步分配好的金额确认收入。
“五步法模型”为企业确认收入提供了明确的指引，房地产企业应按照“五步法模型”的规定，梳理商品房销售等相关合同，明确合同中的各项履约义务、控制权转移的认定标准、交易价格等重要内容，利用好政策，规避合同风险，更好的服务于企业的经营要求。
（三）完善财务信息系统，优化企业内控设置
针对新旧收入准则中存在的差异，按照会计政策变更的情况，及时调整房地产企业的财务信息和相关的管理信息系统，使之适应新收入准则的相关要求。并相应调整企业内控制度，重点针对涉及财务职业判断的收入确认事项，确保财务信息的合规性和准确性。
（四）调整绩效考核指标，应对政策变更影响
房地产企业实施新收入准则后，由于部分业务可能满足按履约进度确认收入的条件，造成新收入准则实施初期收入、利润等财务指标大幅波动的情况，并且，由于收入确认方式变更，对于房地产企业今后的经营业务也会产生一定的影响，因此，需要对新收入准则实施初期及中远期的绩效考核指标进行调整，应对会计政策变更的影响。
关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析
一、房地产会计核算的基本内容
通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：
(一)现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
(三)房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
(四)经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
(一)会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。
(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
(一)优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。
(三)确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。
参考文献：
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房地产行业是我国市场经济发展过程中不可或缺的重要组成部分，对我国市场经济的整体运营起到了至关重要的作用。随着我国房地产行业的迅速发展，国内房地产投资企业的会计核算工作也在实践过程中也得到了完善与提高，有效解决了我国房地产企业会计核算工作中存在的诸多问题。
一、投资性房地产会计核算工作探究
在我国房地产企业的投资过程中，企业应首先对工程项目的初始成本进行计算，在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理，以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中，企业会计人员应严格遵循相关规章制度，对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理，如果企业董事会在短期内签订了书面协议，或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权，那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况，其自身归属与所有权也不会发生变化，都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业在实际运营过程中，需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作，在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究，在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计，国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值，致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差，投资性房地产会计核算工作形同虚设，严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益，对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。
二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题
（一）计量转换过程中所存在的问题
投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益，这种方式具有一定的应用优势，能够帮助企业快速解决资金周转问题，在短时间内帮助企业获得较大的市场收益，然而，投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而，计量转换模式具有极大的约束性与局限性，在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化，使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化，忽视了投资性房地产会计核算工作，导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损，引起当期企业资金流与亏损项目的变动，为企业带来巨大的经济损失。
（二）公允计量工作中存在的问题
通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究，在我国部分投资性房地产企业当中，其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处，致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低，工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障，严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前，企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中，会计核算人员大多采用公允价值核算模式，这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动，并且将变动数值纳入利润总额当中，致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响，极大的降低了企业会计核算工作的准确性，使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时，计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机，使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润，致使企业实际运营情况受到严重侵害，对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍，直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断，导致施工项目进度减慢，降低了我国城市化建设的发展速率。
三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施
（一）完善会计核算工作中的公允计量模式
针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题，在相应优化与改善的过程中，企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的优化，使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用，帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中，如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动，那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动，致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中，投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理，在投资性房地产的核算转换过程中，采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段，使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平，有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时，根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定，在同一企业内，所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作，因此，在实际工作当中，我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式，为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证，使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式，并且进行后续的计量与核算工作。
（二）完善会计核算工作中的转换计量模式
国内部分投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，极大的危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。在投资性房地产的转换核算过程中，会计核算人员应将传统的投资性房地产实际公允价值转变为账面价值，以此作为建筑商品房屋的计量基础，为今后的投资性房地产开发与运营提供必要条件。同时，公允计量模式在运转过程中所产生的经济价值与原账面会出现一定的价值误差，这些价值误差应归入投资性房地产当期盈利与亏损的项目资金当中，以此保证企业会计核算工作的准确性，为转换计量模式的发展与应用奠定良好的条件。
四、结语
会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。
二、会计核算在房地产中的主要内容
不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。
三、房地产会计核算中存在的问题
(一)会计核算的科目设置比较复杂
会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。
(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足
新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。
(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩
房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。
(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题
土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。
四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析
针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。
五、结束语
【关键词】房地产开发；会计核算；企业；有效措施
房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。
1 房地产开发企业的经营特点
1.1 经营风险大
房地产开发企业所实施的每一个计划、建设，都需要大量的资金投入，这也就决定了房地产开发企业经常会陷入负债问题当中，这无疑为房地产开发企业的运作、经营带来了非常大的风险，如果任何一个环节出现问题，都将会直接的影响到企业的资金周转，从而影响到房地产开发企业的正常运作以及发展。
1.2 建设周期长
房地产开发企业产品的推出，往往需要经历很多的步骤，比如说预期的市场调查、具体的建设考核、建筑的安装、产品的环境建设等等，而一个项目的完成往往需要花费几年的时间。建设周期的时间过长，既会受到市场变化的威胁，又使得房地产开发企业难以在短期内收回成本。
1.3 经营比较复杂
房地产开发企业的经营，不仅仅只是产品推出后的销售，更包括了建设过程中众多企业之间的合作、交易，例如材料的购买、建设单位的承包等等，而这当中都牵涉到了过多的经济问题，既加剧了房地产开发企业自身的会计核算工作难度，又造成了经营复杂的现象。
1.4 产品具有商品性
房地产开发企业所推出的产品具有一定的商品性，也就是产品在进入到市场之后，必须根据供需双方的合同来进行市场价格的协定以及相关的转让、销售等等工作，从另一个角度来看，房地产开发企业的产品又不是一般的商品，因为其消费的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同时，还具有一定的销售难度。
1.5 开发、经营具有计划性
房地产开发企业产品的推出涉及到众多的问题，比如说企业的资金、企业的能力以及项目的发展等等，如果不充分的考虑到这些因素就盲目的开展工作，不仅仅会影响到企业的效益，甚至会威胁到企业的生存。正是因为这样，房地产企业在开发、经营具体的项目产品之前必须严格的做好相关的计划，以确保企业的利益。
2 房地产开发企业会计核算工作中存在的问题
2.1 会计科目不完整，无法准确反映会计信息
房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。
2.2 执行会计核算制度五花八门
自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。
3 加强房地产开发企业会计核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
从本质上来分析，房地产开发企业要想从源头上加强自身企业的会计核算工作，提高工作的质量以及效果，就必须及时的提高信息的披露含量，这样才能够促使预期的目标得以实现。具体的实施措施包括了以下几点：第一，重视质量保证金及风险的披露。房地产开发企业的运作会面临各种各样的风险，而这些风险必须在自身企业会计工作信息披露中得到揭示，这样才能够更好、更有效的帮助企业规避这些风险；第二，增加分项目现金流量信息的披露。企业的资金是企业运作的灵魂，而房地产开发企业如果能够良好的披露每一个项目的现金流量信息，就能够使企业的资金更加透明化，从而提高房地产开发企业的资金使用率，加速企业的发展；第三，增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发企业的发展与土地有着直接的关系，而土地也同样是房地产开发企业中的重要内容，占据着企业财务中的很大一部分，只有增加了土地的储备量以及相关的成本构成信息，才能够使企业更及时的了解市场的动向以及确保自身的利益，对于企业的运作有着非常重要的作用。
3.2 完善收入确认
作为房地产开发企业，在进行会计核算建筑物以及土地使用权的时候，应该同时的满足下列条件时才能够予以确认：第一，作为房地产的建筑物和土地使用权，应该能够单独的计量并且出售，也就是说该房地产的产权可以单独的进行划转或者交割；第二，房地产开发企业的具体房地产成本应该能够可靠地计量；第一，企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益。除此之外，房地产开发企业还可以采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给自身企业工作人员居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表的时侯，则应该作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4 总结
总而言之，会计核算工作是房地产开发企业的重要构成内容，关系到房地产开发企业的生存、发展，特别是在激烈的市场竞争下，房地产开发企业要想真正的获得可持续发展，就必须及时的加强自身的会计核算工作，这样才能够更好的保障自身企业的利益，提高企业的核心竞争力，促进企业的发展。
参考文献：
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关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理
2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。
一、概述房地产企业会计核算
房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。
二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化
（一）适用税率的变化
实行“营改增”之前，房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定，征收5%的税率。“营改增”实行之后，房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。
（二）会计利润的变化
在不计算营业成本的前提下，房地产企业实行“营改增”之后，自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内，必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票，则有关的进项税抵扣无法进行抵扣，部分税金则会被划入房地产项目开发成本中，税金就会加重房地产企业的采购成本，由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票，可以将进项税予以抵扣，那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款，在“营改增”实施之前，采购过程中购置价款含有施工单位的营业税，所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减，对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率也会大幅度提高。
（三）企业税收负担的变化
首先，房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》（以下为《许可证》）表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目，或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》，但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人，出售自主开发老项目，则可以按照5%的税率进行纳税，采取简易及税法，不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为：
应缴税款=预收房款÷（1+5%）×5%
其次，房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”，对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5% 营业税税率转变为11%增值税税率，但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外，成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看，“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。
（四）发票管理的变化
在“营改增”实行之前，营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证，并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后，必须加强对增值税发票管理，因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系，增值税包括了一个完整的抵扣链，所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废，重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后，企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择，尽可能的选择一般纳税人，方便抵扣进项税，降低企业应缴税额。
三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施
（一）优化会计处理流程
“营改增”实行之后，企业必须严格区分会计处理流程，转变原有的税务计算和申报方法，结合税收改革政策，有效规避风险，降低企业税收负担，争取有力的税务支持，防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动，应当切实完成企业布置的任务，促进企业内部资源的优化和改善，制定科学的会计处理流程制度，完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任，明确档案管理细节，科学的组织人员配置，完善企业整体的会计制度。
（二）提升企业会计管理水平
国家实行“营改增”之后，企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化，所以企业需要积极的组织培训工作，从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法，促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后，企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入，所以需要增强财务人员核算能力。另外，企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂，财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后，企业内部财务管理模式有了较为显著的变化，必须提高其增值税使用能力，才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升，由此加强企业的会计管理。
（三）强化企业的内部控制
“营改增”政策实施之后，企业需要对财务内控进行合理的规划，对其进行有力的监管，尤其是加强对发票的管理，需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施，应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作，有效控制企业法律风险，减少企业纳税负担，提高企业的会计核算能力，同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊，同时针对各项利弊，对自身的会计核算制度进行完善，优化票务管理形式，增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整，制定并采取积极的税收筹划策略。比如，房屋建筑材料购置成本管理，房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置，由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法，由此可以确保建筑材料质量，同时也可以获得增值税专用发票。
四、结束语
综上，“营改增”实行之后，房地产企业受到了较大的影响，其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况，降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题，必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后，房地产企业会计处理具体的变化，进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。
参考文献：
[1]李妹柔，陈金婷. “营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J]. 商业会计，2015，24：37-39.
[2]艾静萍. 房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J]. 企业改革与管理，2016，16：148.
【关键词】房地产 开发企业 会计核算
2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理，使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
2、借款费用中挂账现象严重
房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金， 隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
3、完善收入确认
作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
[1] 饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息・财经观察，2007（1）.
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【关键词】房地产 会计核算 业务处理
房地产行业的动态关系到人民的切实利益，受到广泛的关注。尽管在实行独立企业制度之后，房地产开发企业得到了规范化的发展，但是在现行的制度下，对于房地产的会计核算业务处理仍然不完善，造成了房地产开发企业的会计核算与实际情况之间存在较大的差异，在一定程度上影响了社会发展的正常进程。
一、房地产开发企业会计核算现状
（1）没有统一整齐的会计科目设置。房地产开发企业按照现行的会计准则的规定，设置了很多不同的会计科目，但是各种杂乱的科目设置使得会计工作者在行驶职能的时候经常遇到层层阻碍，很难核算出与实际情况相符合的数据，造成了很多不必要的损失和麻烦。
（2）销售模式的不同，使收入确认方面存在问题。目前，房地产项目的销售方式主要有两种：第一，合同销售模式。在这种销售模式下，企业与卖方事先签订售房合同，然后在满足合同要求的基础上，建造符合合同标准住房，然后会计确认收入。第二，自行开发的房地产销售。这种模式下必须要求房地产开发企业事先办理好各种许可证，然后采取购房者预售和分期付款方式进行收入的确认。两种不同的收入模式体现了房地产销售收入确认的复杂性，这种复杂性加大房地产开发企业会计核算的难度，使得核算结果与实际情况误差加大，在很大程度上制约了房地产行业的发展。
（3）会计核算收入时，在税收方面存在问题。主要表现有：第一，只要获得预售许可证，房地产企业就可以进行上市销售，但是此时所收入的款项为暂收款，并不计入企业收入，只有当产品完全竣工时，才可将暂借款作为主要收入。但是，税法上却把暂借款作为了税收项目，需要按毛利率预交所得税。第二，房地产行业发展过程包含了停车位、地下室等附属设施，并且这些附属项目都属于房地产销售的范围，但是这些销售额却并未计入到总收入之中，同时对于这些项目所涉及的一系列的金额均为计入账目，但是这些金额没有被计入总收入之中。第三，房地产企业在发展的过程中，用于自身或企业职工的各种支出和福利并没有申报纳税。
（4）会计核算中成本费用在税收方面的不足。主要体现有：第一，大量违规的或者过期的发票仍然计入正常的账目，甚至出现自己涂改填写发票的情况。第二，所计入账项目往往是以合同金额，预计金额或者白条入账的形式，忽略“工程结算单据”，导致严重的现象，甚至出现挪用建房项目资金的情况，这对房地产行业的发展产生了极其恶劣的影响。第三，混淆成本核算对象，提前列支成本，将部分成本有偿转让或者将自己使用的东西报入公用设备项目，并且都没有按照单独进行成本核算，而是直接计入到只要营业业务成本中去。第四，产品对象设置以及相关明细的核算科目不被重视。
二、完善房地产企业会计核算业务的措施
（1）建立健全的票据管理制度，增强票据管理的质量。由于房地产开发企业的特殊性，其所有的对外票据主要用于预收房款的收据、代收多种集资款的收据，这及其容易造成房地产开发资金的滥用与挪用，对房地产开发进程产生极大的影响。因此，建立一个完善健全的票据管理制度，是房地产企业平稳发展的前提，是税务部门检查工作有序开展的保障。
（2）严格执行相关制度，保证税金额足额入库。按照国家的相关规定，严格遵守法律法规，对当期取得的收入应及时，准确的按照相关计算标准，扣除其中税收的费用，同时计入当期的纳税所得，待产品开发计算计税后在进行调整，一定要保证税收金额足额入库。
（3）完善房地产企业收入核算工作。第一，建立一个明确的销售税收核算范围，将一系列的附属产业等各种业务收入都应该计入销售收入的范围之内，除了出售自用的房产为固定资产核算的行为之外，统计总共所得的销售金额，严格按照国家相关法律规定计算税收金额，并及时入库。第二，统一收入确认标准，众所周知，房地产销售一般要经过四个环节，其中房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，但是在房屋未经买方验收认可之前，商品的所有权上的风险和报酬并没有转移给买方，所以在此之前无论企业是否收取款项都不应该计入企业的销售收入额之中，只能作为暂借款或者预收款形式记录。
（4）在房地产开发企业采取报告上增加土地储备及成本构成信息。买方在购买房地产企业的房屋时总是会通过各种渠道去了解房地产开发企业的主要信息，而在房地产开发成本中土地占据了较大的比例，所以，土地储备以及土地储备成本情况，从一定程度上反映了房地产企业的未来发展方向。因此，如果房地产企业所公布的信息中包含有此信息就能使买方更加全面的认识信息企业，使得买方与房地产开发企业达成双赢。
【关键词】房地产企业；企业报表；报表分析；特殊性
财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。
1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2 房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
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