时间：2023-08-29 16:44:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目财务管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：动态财务管理 房地产开发项目 应用
城市化进程的加快，使得城市规模迅速扩大，城市人口不断增加，带动了房地产行业的快速发展。对于房地产项目开发中存在的财务风险和财务管理问题，可以应用动态财务管理的方法进行解决，能够有效对项目开发成本以及资金流向进行控制，防止财务管理的混乱状况，促进房地产开发商经济效益的提高。
一、动态财务管理概述
动态财务管理，是一种现代化的财务管理方式，主要是通过对企业未来一段时间内财务状况及经营成果的模拟，结合一系列的动态财务指标以及分析方法，对企业财务随制约因素的变动过程进行反映，帮助企业从自身发展的实际出发，对财务管理的措施和方法进行改进。在房地产开发项目中，动态管理是指通过对项目未来可以接受的内涵报酬率、目标成本以及财务状况等的设定，结合相应的动态财务指标，利用现代化的信息管理手段及动态分析方法，对各种因素影响下的项目经营成果进行预测和反映，通过动态目标与实际目标的对比，实现项目财务管理的全过程。
在房地产开发项目中，应用动态财务管理是非常必要的，一方面，应用动态财务管理是提高项目价值的要求。在市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业要想得到长远稳定发展，就必须不断提高自身财务管理水平，对房地产开发项目进行实时动态管理，降低项目运行中产生的各种成本费用，提升企业的市场竞争力。另一方面，应用动态财务管理是房地产企业自我完善的要求。房地产项目的开发需要投入大量的资金，而这些资金都需要开发商提前垫付，一般都会通过银行贷款的方式，维持项目的资金供应，在这个过程中，企业的资金使用成本较高。应用动态财务管理，能够使得企业管理人员及时把握项目开发过程中的资金使用情况，帮助决策人员发现财务管理中存在的问题，从而减少财务风险，推动企业的自我发展和完善。
二、房地产开发项目财务管理中存在的问题
（一）管理意识淡薄
在当前市场经济环境中，许多房地产开发商对于财务管理工作并没有一个正确的认识，采用的是粗放的财务管理模式，在项目开发之前，没有进行相应的预算编制，对于资金的支出没有进行有效的控制，认为只要能够取得土地使用权，在保证质量的前提下，确保工程的按期交付，就可以获得可观的经济效益。不可否认，在当前房地产行业持续升温的背景下，这种房地产开发模式虽然粗放，也的确能够取得相应的收益，但是盲目的运作容易造成许多不必要的资金浪费，降低项目开发带来的经济效益，减少企业的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地产项目开发中，财务管理制度的不健全主要表现在缺乏相应的目标成本预算，没有对项目进行规范的预算编制，财务支出缺乏明确合理的计划，导致房地产开发商无法及时准确地把握资金流向，影响了其对于房地产开发活动的决策与判断，导致房地产项目的开发缺乏一个相对科学严谨的过程。
（三）管理难度较大
现阶段，我国房地产开发项目中，对于财务管理的认识还停留在会计管理层面上，对项目开发成本的管理只是简单的核算，运用会计知识对项目开发过程中存在的会计问题进行解决，而没有真正从房地产项目开发的全过程出发，进行相应的财务监督和控制，导致财务管理的难度大大增加。
三、动态财务管理在房地产开发项目中的应用
（一）树立合理的成本管理思想
对于房地产开发项目的财务管理，最为核心的内容，就是成本管理，只有切实做好成本管理工作，才能够从根源上对项目成本进行控制，实现财务管理的规范化和标准化。从目前来看，在成本管理中，应该将以往“以核算为中心”的管理思想转变为“以控制为中心”的成本管理思想，在房地产开发项目的成本管理中，适当前移成本控制点，在立项阶段，结合相应的可行性分析，制定出全面细致的成本预算。如某房地产开发企业在合同签订前，组建调查小组，对房地产开发项目所需的开发费用及预期收益做了一个大致的了解，结合企业的利润空间，实现了对项目成本的有效控制，有效减少了资金的无谓浪费，提高了该企业成本管理的安全性及有效性。
（二）强化成本的全过程控制
在房地产项目开发中，合同性成本、非合同性成本以及待发生成本共同构成了项目的动态成本，对于动态成本的管理，应该结合动态财务管理方式，实现成本的全过程控制。动态成本中变动性最大的部分是合同性成本，这种特性也决定了其必然是成本控制的核心和重点。工程合同容易受到各种因素的影响，存在很大的不确定性，也使得成本的控制呈现出复杂多变的特点，在实际操作中，“款项超付”、“变更黑洞”等成本失控现象时有发生，严重影响了成本控制的有效性。对此，在项目成本管理中，应该坚持以合同为中心，对项目整体的成本控制目标进行分解和细化，确保房地产开发项目的每一个合同都拥有与之相对应的合约规划，房地产项目开发过程中的每一个环节、每一个时期，都具备统一标准的成本规划。这种规划不仅需要体现在对开发项目的明确指标要求上，也应该体现在资金的动态管理上，为项目动态财务管理提供必要的支撑。
（三）做好现金流的动态分析
房地产项目的开发可以看做是一种投资行为，对于开发商的现金流有着较高的要求，在房地产项目开发的过程中，做好财务管理，维护好企业现金流，是减少财务风险，确保房地产开发安全的关键所在。在传统静态财务管理中，房地产企业的财务管理停留在对各种表面数据的结算和控制，而没有真正触及房地产开发活动的真实资金状况，无法及时发现财务管理中存在的问题。如某房地产公司在进行二期工程开发时，报告期内收入3800万元，利润值2600万元，平均净资产4800万元，通过静态分析可知该企业财务指标尚可。然而经深入分析，该企业年度内现金和现金等价物净增加-1100万元，说明该企业面临开发活动难以为继的困境。由此可知，对于房地产项目开发，静态财务分析无法对企业财务管理中的问题及时发现。采用动态财务管理模式，能够及时把握现金流的动态变化，更加深入准确地对房地产开发商的财务状况进行分析，确保资金的合理使用，提高财务管理效果。
（四）规范动态财务管理模式
房地产企业应该立足自身发展实际，及时更新财务管理观念，应用动态财务管理模式，对财务管理的目标和程序进行规范，制定出切实可行的财务管理制度，确保动态财务管理作用的充分发挥，使得房地产企业能够及时发现并处理生产经营中存在的各种风险和隐患，实现资源的合理利用，促进企业财务管理水平和市场竞争力的不断提高，使得企业能够在日趋激烈的市场竞争中，占据一个有利的位置，获得更好的发展。
四、结束语
总而言之，在经济发展的带动下，我国的城市化进程不断加快，房地产行业也因此得到了迅猛发展。在房地产开发项目中，财务管理工作发挥着非常重要的作用，直接影响着房地产开发企业的经济效益。针对传统财务管理中存在的各种问题，房地产开发商应该立足自身的发展实际，积极引入动态财务管理模式，实现对开发项目的实时监督和成本控制，结合财务管理中存在的各种动态变化，确保财务管理的有效展开，推动房地产企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]焦翠林.分析房地产开发项目中的动态财务管理方法[J].中国总会计师，2015，（1）：74-75
关键词:成本控制房地产项目开发
房地产项目开发在新形势下的成本控制主要是指综合考虑项目开发全过程，合理控制项目开发和生产经营过程中所耗费的资金，坚持优化企业资源，降低房地产企业项目开发的成本，从而获取最大化的企业经济效益。其中，房地产项目开发的成本控制主要涉及到项目规划设计的成本控制、项目开发的成本控制、招标成本控制和施工竣工阶段的成本控制。然而，当前我国大部分房地产开发企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题，本文着重分析房地产项目开发中成本控制和管理存在的问题，再根据实际情况提出解决的对策。
一、房地产项目开发中成本控制存在的问题
(一)房地产开发成本控制认识不到位，财务报告不规范
在整个房地产企业发展过程中，财务部门所提供的财务报告，为房地产开发企业制定科学合理的成本控制决策和审计措施提供一定的数据依据。但是，由于财务报告内容本质上就存在滞后性的特点，在一定程度上影响着企业制定成本控制制度，从而增加房地产项目开发的投资成本，进而增加房地产开发企业的运营风险，严重制约了房地产企业稳定健康的向前发展。
(二)缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发的成本
房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发企业的经营水平。然而，当前一部分房地产企业在项目开发之前，尚未全面考察房地产市场，也并没有对项目开发的各阶段进行具体的成本预估，便盲目的进行投资。同时，还有一部分房地产企业在项目开发过程中高估或者忽略了当地人们的消费水平，也在一定程度上增加房地产项目开发的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，导致成本控制缺乏制度依据
当前大部分房地产项目开发企业在发展过程中并未构建完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，从而导致房地产项目开发各个阶段的成本控制缺乏制度依据，难以从根本上控制房地产项目开发的成本。
二、房地产项目开发的成本控制和管理策略
(一)正确认识房地产开发成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念
为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平，首先便需要正确认识房地产开发的成本控制，充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念，不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后，便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究，有效提升项目成本估算，并做好房地产项目的成本控制风险预测，全面了解可能影响项目成本控制的风险因素，及时采取科学完善的风险控制措施，从而有效提升房地产项目项目成本的可控性。
(二)强化项目成本的整体控制，充分发挥财务部门的整体控制作用
为了有效提升房地产项目开发的成本控制和管理水平，便需要强化项目成本的整体控制，避免将财务管理局限于各个项目资金的核算上。坚持将财务人员的职责落实到位，充分发挥房地产企业财务管理在项目开发过程中的整体控制和约束作用。其中，在房地产企业项目开发的前期准备阶段中，从获取土地使用权、落实资金，到项目的规划设计都应该合理控制成本。因此，应该全面掌握目标土地的情况，通过对丰富的数据进行分析，便有效结合市场发展趋势进行准确预测，最终确定最合理的土地报价，为房地长开发项目成本控制奠定一定坚实的基础。同时，还应该严格根据目标地块的特点对开发项目初步方案进行综合规划，如果方案规划难以满足当前市场的需要，便需要合理调整土地获取的策略，以免造成项目开发后期的成本控制失衡。
(三)综合规划房地产项目成本管理，提升项目的经济效益
在房地产项目开发的成本控制中，应该不断加强项目开发前、项目开发中和项目竣工阶段的成本控制，合理设置项目开发各个阶段的成本控制方案，综合规划房地产项目成本管理。其中，针对房地产项目开发个阶段的成本控制应该采用科学合理的方法进行核算，坚持将理论与实际有效联系起来，准确找出项目开发各个阶段成本控制的偏差，最终确定完善的项目成本控制策略。通过综合规划房地产项目成本管理，不断强化房地产项目开发各阶段的成本控制力度，从而最大限度提升房地产项目开发的经济效益。
(四)制定明确的成本控制体系，完善成本控制管理机制
在房地产项目开发的成本控制管理过程中应该构建完善的成本控制管理机制。首先，应该根据实际情况制定明确的成本控制体系，保障房地产项目开发成本控制的全面性、有效性和科学性，完善项目管理机制，从而确保房地产项目成本控制顺利进行；其次，构建完善的项目成本控制管理考核体系，创新项目成本控制模式，保障项目成本控制目标的合理性；最后，定期考核房地产项目各个阶段的成本控制情况，保障项目开发整个过程成本控制的连续性，为房地产企业获得最大限度的经济收益创造良好的条件。
三、结束语
总而言之，在房地产企业不断发展的过程中，房地产开发项目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地产开发企业稳定健康发展的重要途径。但是，在当前新形势下大房地产开发项目成本控制过程中，存在成本控制观念落后、财务部门整体控制作用较低和施工阶段成本控制机制不科学等问题，所以需要房地产企业不断创新成本控制观念，充分发挥财务部门的整体约束作用，综合规划房地产项目成本管理，制定明确的成本控制体系，以便最大限度提升房地产项目开发的成本控制水平。
参考文献：
[1]王蕊.房地产项目开发各阶段的成本控制[J].中国招标,2015（10）：23-26
[2]梁沛沛,谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程,2012（24）：54-55
关键词：房地产 财务管理 制度
引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
参考文献：
[1]贺志东.房地产企业财务管理［M］.广州：广东省出版社集团图书发行有限公司（广东经济），07,2010（7）.
[2]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济建设［J］.工业审计与会计，03,2006.
[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设［J］.企业管理与科技，05.2008.
[4]张永明.略探房地产企业财务管理，经济管理者［J］.财经界，08,2009.
关键词：房地产 企业 财务管理
本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。
1.房地产企业财务管理概述
1.1房地产企业财务管理的概念
房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。
加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。
1.2房地产企业财务管理的特点
1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重
房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。
1.2.2房地产开发风险大，决策难度大
房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。
1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大
房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。
2.房地产企业财务管理现状
2.1缺乏财务管理意识，方法滞后
一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。
2.2企业筹资面临很多问题
当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。
房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。
2.3成本管理困难
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。
2.4财务管理制度不完善，把控能力弱
房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。
企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。
2.5财务管理人员综合素质不够
在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。
3.加强房地产企业财务管理的措施
3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策
房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。
3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入
投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。
3.3拓宽房地产业的融资渠道
房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。
3.4健全财务管理制度
健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。
3.5加强成本控制，降低成本费用
企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。
3.6提高财务人员的综合素质
首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。
结 论
财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。
参考文献：
[1]杨雪锋.关于房地产企业财务管理现状的探析[J].中国总会计师,2011,02.
[2]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务,2011,02.
[3]史志迅.如何有效加强房地产企业财务管理[J].财经界(学术版),2011,06.
(一)客观存在性
房地产企业的财务风险是客观存在的，它不会因为个人主观意愿而发生改变，它的高收益决定了风险的存在，房地产企业主要的收益来源于房地产开发，房地产开发的每一个环节都存在风险，征地环节，一部分土地所有权拥有者期望获得更高收益，不愿意配合房地产企业征地，房地产开发项目无法在预期内开展，就会浪费大量的时间和资金成本，这也是财务风险的一部分，无论在什么时候，这个问题都不可能得到完全解决。房地产施工环节，工程施工安全是全社会关注的焦点，工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分，房地产企业的财务风险包含很多内容，一部分是可以得到有效解决，一部分只能采用科学、合理、有效的办法尽量规避，这些风险因素都是客观存在的，房地产企业发展过程中，必须正视财务风险隐患，积极采取有效措施，尽量规避财务风险，降低财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济收益，促进房地产企业的发展。
(二)不可确定性
风险具有不可预知性，房地产企业财务风险也具有这个特点，房地产企业在投资的时候，存在很多不确定因素，不能完全断定投资项目会在未来获得更高利润的投资收益。投资过程中的不确定因素都是财务风险的重要组成部分，例如，房地产开发项目的地理环境、区域位置，这些都会对投资项目的收益形成影响，房地产企业的财务活动具有变化性，这就要求，房地产企业在进行投资等财务活动的时候，必须对财务风险进行预测，制定科学、合理的发展规划和期望值，不能过高估计未来收益，只有这样，才能尽量减小房地产企业未来财务风险造成的损失，为房地产企业的发展提供保障。
(三)分散转移性
房地产企业的产品具有固定性，企业收益主要来源于房地产产品，这种产品不能进行随意的移动性，房地产企业为了尽量规避财务风险，在进行投资活动的时候，会对每一个环节进行调查和预测，详细市场对住房产品的需求类型进行调查，了解房地产开发地区的经济发展趋势、地理环境以及位置条件，保证每一个环节工作质量，减小各个环节安全隐患的存在，从而提高房地产开发质量。防范并尽量减小财务风险，房地产企业的财务风险无法得到有效解决，但是，可以通过这种分散风险的方式，将风险集中在每一个环节上，加强对每一个环节的监督和控制，加强各个环节的风险控制，就可以有效提高整个项目的质量，降低企业财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济效益，降低资金成本，为房地产企业的发展提供充足的物质保障。
(四)预测决策性
房地产企业的产品具有固定性，所以它的财务风险具有预测性，通过房地产开发可以积累丰富的实践经验，将每一次房地产开发项目中遇到的问题进行归纳，再进行下一次投资项目的时候，对积累的经验进行分析，就可以避免之前发生的问题再次发生，这是有效规避房地产企业财务风险的有效防范措施之一。在进行房地产项目投资的时候，房地产可以对项目财务风险进行大致预测，尽量减小财务风险，降低财务风险造成的损失。房地产企业的产品周期比较长，具有较强的连续性，所以，房地产可以采用先进的财务技术对这些不确定因素进行预测，制定出科学、合理的发展规划，保证房地产企业健康发展。
二、房地产企业财务风险的有效防范措施
(一)科学、有效的预测
房地产企业在进行房地产项目投资开发之前，应该对财务风险进行有效的预测，对房地产开发的每一个环节进行严格的监督和控制，首先，在投资项目之前，对市场进行详细调查，对住户需求进行调查，分析调查结果，根据调查分析结果制定投资规划；其次，在项目施工过程中，根据以往的施工经验，对工程项目中可能存在的问题进行预测，施工过程中按照预测，更加注意工程项目可能存在的风险；最后，对产品销售情况进行科学、有效的预测，产品成功销售房地产企业才能获得投资回报，才能提高经济收益，保证企业快速发展。总之，房地产企业要对财务风险进行有效防范，就应该重视项目预测，做好项目风险预测和估计，最大限度的为财务风险预测结果提供保障，尽量降低财务风险形成的损失。
(二)优化房地产企业内部财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平
房地产企业要对财务风险进行有效防范，必须加强内部财务管理，优化财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平和综合素质。房地产企业应该根据自身发展的实际情况和特点，制定出科学、合理的财务风险管理制度，并及时财务风险财务管理制度，提高财务管理风险预测的准确性，通过财务风险管理制度，规范财务活的流程，对财务活动的每一个环节进行有效的管理和监督。提高财务管理人员的专业水平和综合素质，财务管理人员参与房地产企业的财务风险管理，提高他们对财务风险的意识，通过专业培训提高他们的专业水平，在财务风险管理中，制定出有效的防范措施，充分调动他们工作的积极性，可以有效提高财务风险评估工作的质量，保证财务活动每一个环节的质量，尽量降低财务风险造成的损失，为房地产企业的健康发展提供充分保障。
(三)拓宽资金来源渠道
随着市场经济的快速发展，各个行业都在快速发展，房地产企业在发展过程中，要降低财务风险造成的损失，应该优化资金结构，拓宽资金来源渠道，可以获得更多的资金进行项目投资，获得更高的利润收益。现阶段我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行短期贷款、产品预收款以及建筑工程承包商的垫付款，这些融资渠道无法为房地产企业的快速发展提供充足的动力，所以房地产企业应该优化融资渠道，拓宽资金来源渠道，股票债券、信托融资等融资方式在我国得到了很好的发展，房地产在发展过程中，可以有效利用这些方式进财会研究行融资，为房地产开发项目的资金投入提供保障，通过这种方式，可以有效优化房地产企业的资产结构，有效控制财务风险。
(四)加强财务预算管理
财务预算是企业财务风险管理的重要内容之一，通过资金预算，可以有效控制资金成本，最大限度降低企业财务风险造成的经济损失，财务预算贯穿于房地产企业工作的各个环节，房地产投资项目的可行性研究、项目规划设计费用、建筑工程施工资金成本、建筑工程的间接费用、产品销售收入等内容，对各个环节进行预算，在保证项目质量的前提下，加强财务预算管理，通过预算管理发现项目存在的财务风险问题，及时解决这些问题，降低财务风险造成的损失，有效控制房地产企业的资金成本，促进房地产企业的发展。因此，房地产企业要有效规范财务风险，就应该加强企业内部的财务预算管理，降低资金风险，提高房地产项目的经济收益，保证房地产项目的运行安全。
三、结束语
[关键词]房地产企业 财务管理 资金
房地产行业具有很大的特殊性,其建筑产品不能移动,土地资源不能再生,资金需要量大,建设周期长,受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大;其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、经济和社会环境等因素变化的影响;其建筑开发成本不可避免地受通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见,房地产业是高投入、高风险性产业,其经营效益具有很大的不确定性。
一、 房地产企业财务管理概述
企业财务管理的内容包括运作资金的取得、资金过程的使用、过程的耗费、利润的收入和分配,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此,房地产企业财务管理主要包含:房地产企业自身的资金筹集管理;房地产企业投资运用的管理;企业对房地产项目开发成本及费用的管理;还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理。弄清房地产企业财务管理所包含的内容是对房地产企业财务管理的基础。
二、房地产企业财务管理目前存在的问题
(一)资金管理存在间歇及风险
由于房地产企业在发展过程中资金源渠道狭窄,制约了房地产企业投资规模的扩大,比如说:一般规模房地产企业都不可能同时进行多项目、跨地域投资。由于企业规模不大,自身资金的存有量有限,其投资过程往往是前一个项目竣工或销售资金回笼后,再利用回笼资金去投资另外一个项目,这种规模的房地产企业所需资金比较大而且回收期长,所以该规模的企业在实际投资过程中所承担的风险较大。同时,由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报,往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市。而随着行业内竞争日益激烈,自身投资风险就会更加大。间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要。
(二)项目施工建设中实际成本过高根据房地产投资回收期长,投入量大,这一特征,决定了资金占用对成本的影响
投资项目的建设周期,实际上是资金占用的过程,直观的是利息支出,在开发过程中,由于资金占用量大,单纯依靠企业的自有资金是无法满足资金供给需要的,大量资金要依靠银行贷款,这就必须导致利息支出占成本的一定比例,建设周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性,资金占用时间越短,资金周转次数就越多,效益就越大,尤其在物价上涨的情况下,资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而,建设周期决定了项目占用资金的损失量。换言之它增加了实际成本。
(三)销售费用、管理费用控制的不足
有些企业在制定销售费用及管理费用指标时,没有对可控因素和不可控因素进行有效的归纳,造成指标的完成结果不能真实地反映责任人的控制责任。
三、房地产企业财务管理全面实施
(一)加强内部牵制制度
内部牵制就是对具体业务进行分工时,不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程,而必须由其他部门或人员参与,并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。它由适当授权、不相容工作的责任分工、凭证和记录、接近控制、独立检查等环节组成。这种制约包括上、下级之间的互相制约、相关部门之间的相互制约。
(二)加强在项目建设中的成本控制
房地产企业的施工建设成本是房地产项目成本控制的重点。在对其进行财务管理的有效控制是必要的,具体实施笔者认为:首先对招投标的过程进行把关。而实行招投标制度,是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。其次在施工队伍的选择方面。房地产企业最大的额外资金的支付是对后期工程质量的买单,所以控制成本首先要控制质量成本,只有选择一个相对信誉好的的施工企业才能确保工程质量,减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。在次就是在合同签订中严格审查。必须事先确定好结算依据和取费标准。最后还应该注意工程签证,特别是隐蔽工程的签证。
(三)完善财务人员管理体系的建设
笔者认为建立财务人员垂直管理体系,在对财务人员上管理方面,保障了公司对下属各项目公司的财务控制。实行财务人员的聘任、考评、晋级、奖惩等都直接归上级公司管理,从而削弱下属项目开发公司对财务管理的干扰,以达到保证财务控制体系的有效运行。其次,对于有规模的房地产集团公司财务人员也应该参与当地公司的经营成果奖金分配,由于财务人员的个人经济利益与当地公司还存在着利益联系,因此无法保证财务人员的日常工作目标与集团要求的工作目标完全一致。如能彻底切断财务人员与项目公司的经济联系,必将强化财务人员垂直管理的效力。
(四)实行资金封闭式管理
由于房地产企业在投资过程中,存在资金间歇性,我认为房地产企业可以实行资金相对封闭式管理及特殊情况下的集团统一调配资金的管理方式,减少了集团整体资金运作风险,同时通过特殊情况下的统一调配资金,提高了资金的使用效率。目前,很多大型房地产企业的的融资渠道过于单一,主要依赖银行贷款这一融资方式。银行贷款过多,会增加企业的负债率,也加大的企业再贷款的难度。因此,如何扩大企业的融资渠道,是现行大型房地产企业提高资金管理水平的一项重要课题。
四、结语
总之,企业要想在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路,要解决这个难题,重要的途径之一,就是要强化房地产开发企业财务管理,充分发挥其在企业经营管理中的作用,以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金控制、完善财务人员管理体系的建设、实行资金封闭式管理等措施使得房地产企业建立了较为完善的财务管理体系,降低了企业运营中的风险,提高了财务控制能力的同时使得企业在同行业中更加具有竞争力。
参考文献:
[1] 周兴梅. 浅析房地产企业财务管理[J].现代商业,2009;11
关键词：财务部门房地产；成本费用控制
房地产企业在经历了高速发展时期后，逐渐日趋平稳，但是随着市场经济的不断发展，其逐渐面临着成本控制以及资金使用方面的巨大压力，特别是资金紧张是目前企业的普遍问题，而这些行业企业中房地产企业尤为突出；在房地产行业中，一个房地产开发项目资金占用金额达到几千万甚至数十亿，房地产企业如何从中获得更多的利益，这就是本文探讨房地产企业中的财务部门如何对房地产项目进行有效合理的成本费用控制的目的所在，有效的成本费用控制制度可以在一定程度上降低财务风险，能增强房地产企业的竞争能力。
一、正文主要探讨财务视角的房地产的成本费用控制，为了使读者能更清晰的认识到相关问题，本文使用了笔者曾经服务过的工作单位的实际操作管理方法。
二、关于财务部门在房地产项目决策阶段的成本费用控制。决策阶段在企业中起着指引方向的作用，在这个阶段需要企业对决策资料进行充分的调研，在分析这些资料时应调动房地产各个部门全力配合，使整个企业以此达到高效率的运营；而进行房地产项目可行性研究时，应考虑到自身企业的资源，比如资金链、施工或开发能力、销售渠道、物业管理等等事关房地产项目的资源，在上述资源能利用的条件下该房地产项目的实施可行性有多高；因为可行性研究机评估报告将会涉及多个方面，例如，技术、经济、市场供需能力等，正是因为它所具有的复杂性，在研究时应该联合企业各个部门共同合作。
在经过决策层讨论并决定企业的具体投资方向之后，便可对其的可行性进行研究，它主要包括多个方面：首先需要企业的营销部门通过问卷调查或者其他多种方法对市场进行调查，充分了解市场的需求情况，并大致的确定项目的目标群体。其次是企业的设计部门需要结合企业的现有资源以及客户需要进行计划研究，制定出一个大致的计划安排。随后，企业的造价部对工程的具体成本进行估算，并提交相关报告，工程部进行时间人员的大致安排。最后再有销售部门根据以上的种种情况制定销售的具体计划，并根据实际的情况变化调整计划安排。在前期部门及人事部门对项目成本进行估算之后，财务部门就需要参考以上的多种情况报表，例如，项目的具体成本、相关的收入、税收等，从多个方面，根据多种报表，实现损益表、现金流量表、资产负债表及其他多种财务报表的编制。最后由投资部门做最终的投资决策。在这一个过程中，企业的相关财务部门主要起到了以下作用：
（一）对相关的税务费用、管理费用及其他财务费用等进行了整体的控制及把握。
（二）通过对各部门所提供的数据报表进行汇总，大致的计算出了与项目相关的各种财务指标，例如，利润、成本等。并通过这些数据进行成本费用控制，最终以表格的形式表示出来。
（三）编制预计财务会计三表，通过这三表分析该房地产项目的资金运作情形；财务部门在可行性研究与评估中的作用是至关重要的，目前由于信息化时代的到来，大大提高了其工作效率，财务部门通过计算机建立项目估算模型是为了将指标与计算方法保持统一性原则，这三表是十分重要的，只有通过编制这三表房地产企业才能清晰自身财务的运转以及在未来如何进行调整。
三、财务部门在房地产企业中对房地产项目规划设计的成本费用控制。在这一个阶段中，监督限额设计起到了非常大的作用，就原则上来说，若无特殊原因，它是不能做出调整及改变的。企业在委托设计单位进行项目设计时，除了要将企业的实际想法及情况反映给设计单位之外，还需要将成本费用的相关控制指标传达给相关的设计单位，以帮助设计单位在进行设计时，可以更加符合企业的实际，为企业降低成本的同时，增加企业的利润。设计单位在接收到这些费用控制指标之后，要对其进行大致的计算。首先，根据决策阶段所得出的成本指标，制定设计的初步控制指标。其次，将初步设计所得出的成本指标作为单项扩初设计的指标。然后根据以上确定施工图设计的控制指标。最后将报告交由相关部门进行考核审核，确定最后的目标成本。并将目标成本进行分解细化，具体的落实到企业上下的各个部门。在这一个阶段，财务部门主要起着监督的作用，它要对设计的每一个具体的环节进行时时的监控，以保证每一个环节都不会超出前一阶段的成本控制指标，一旦发现问题，财务部门需要将问题及时的反映到相关的部门，以方便企业及时的采取措施。该阶段需要财务部门时刻重视目标成本的确定，要将目标成本与房地产企业的全面预算管理相互联系起来，将目标成本控制融入到全面预算管理体系之中，从而使得成本预算控制在房地产企业中变得正规化与科学化。
四、房地产企业中财务部门对管理费用的成本费用控制。管理费用是指企业为实现企业战略目标所进行的一系列的日常行政使用的费用，其关系着整个房地产企业的工作效率与工作质量，房地产企业在财务部门中往往采取以下几个步骤。
（一）作为管理费用来说，其具体的科目分类是十分复杂的，大致可以分为以下三个种类，一个是人工费用，一个是办公费用，一个是其他费用。在这三者中，办公费用主要包含了差旅费、办公用品费用办公设备、业务招待等等，这些费用都是企业为了保证自身日常行政运行的基本管理费用，这些管理费用的运行能增强职工对企业的归属感；人工费用就是针对人力资源所需要的资金，主要有薪酬、奖金、福利、保险、各种其他类型的经费，这些费用能激励职工，加强职工的上进心为企业更好的工作与服务；管理费用的分类关系企业财务部门是否能有效地进行资源分配的问题，值得财务部门主管人员重视起来。
（二）月度资金计划：费用先分为付现费用与非付现费用。付现费用指的是利用企业库存现金进行费用的支付。而非付现费用主要是指不需要用现金进行支付的费用，例如，摊销费用、累计折旧费用等。房地产企业在实行年度预算的过程中，常常会根据实际情况对预算计划进行相应的调整改变，使其更加符合自身的发展需要。这些改变调整主要是依据对月度资金计划进行调整而是实现的。如果原先的年度预算计划实在是不符合当时的实际情况，在通过月度计划进行调整改变时，也应该给出足够的原因及理由依据。月度资金计划虽然只是简单的编制付现的费用，但是也是需要财务部门进行审批与汇总的，最后上交到决策层看是否可行。月度资金计划是年度预算的保障，应给予足够的重视，其足以保证预算的原则与灵活相统一，只有将月度资金计划以及年度预算有效的结合，才能让房地产企业在成本控制方面提升到更高水平。
（三）在费分析月度资金计划及费用预算的执行最终确定之后，企业的相关财务部门必要要按照计划严格的进行资金调配，原则上是不能配置超过预算的金额的，因此，财务部门要注意分析当月月度资金计划与预算的关系，不能无视这方面的问题。
五、房地产企业中财务部门对税收成本的控制
（一）针对国家对土地增值税的相关规定，我国在进行缴纳土地增值税时主要实行超额四级累进税率。对不同的住宅，税率也是有所不同的。因此，房地产企业在考虑市场的情况下，通过各种灵活的手段可以实现利益最大化目标，这些手段有：价格变动、成本控制、增值率等等。同时房地产企业在进行项目评估的时候就应该重视土地增值税的筹划，通过预算以及相应的计算机模拟计算增值率，从而选择适合本房地产企业的最优投资方案。
（二）企业应充分熟悉相应的税收优惠政策，以此达到节税的目的。按照国家的相关规定，企业在结算所得税时必须要以房地产项目竣工时进行企业所得税的清算与缴纳，其本质是为了房地产企业在房地产项目进行竣工时到确定实际利润时，这也就是说房地产项目在竣工之时前面有一段时间可以灵活控制，房地产企业可以尽量选择靠后计税成本核算的终止日，这样可以在清算所得税时有足够的时间可以推迟，以此达到节税的目标，当然这并不是拖延、逃避税收，而是通过合理的政策达到节税的目的，是为了房地产企业能够有效的在税收后面进行成本控制。
六、财务部门对于成本费用管控过程中有关财务的具体操作
（一）根据企业预算管理标准对合约进行规划控制。由于房地产一般是以项目公司的形式存在，各个合同能否达成都需要企业的预算部门对合同内容进行详细的审批，该项操作的目的是为了判断合约是否有签的必要，检测合约里的各个规划是否在企业标准之下，从而有效的进行合约成本的管理。
（二）利用年度预算控制每月资金预算。许多房地产企业的财务部门以及各个业务部门每个月都在资金预算而纠结，这其中牵涉到各个部门的预算与发展。房地产企业相关部门应以年度预算为基点，从时间维度上出发，将年度预算有合理科学的分配到各个部门中去，并且各个部门也应做好月度预算，这样房地产企业就能有效的将月度资金计划控制好，进一步降低成本。
（三）综合上述两点，将合同成本控制与月度资金计划相结合。这样可以将合同成本的资金计划有效的控制在年度预算之内。项目预算、月度资金计划以及年度预算这几者是息息相关的，一旦某个环节出现问题会影响整个企业的资金链运转，该措施是房地产企业有效控制成本的最优措施。
通过以上操作，房地产企业管理层能更好的控制企业预算，审批过程也会更加简洁，成本费用有效控制就能得到顺利实施，资金也就能达到应有的作用。
七、房地产企业营改增从2016年5月才开始实施，财务部门应该重视重新梳理业务流程、慎重选择供应商、巧妙选择销售方式与规划合同收款时间等方面进行筹划，对房地产企业的增值税、企业所得税等都有纳税筹划空间。
八、结束语
总之，房地产行业在我国经济发展中起着不可忽视的作用，希望房地产企业能重视财务部门对企业成本费用控制问题，希望本文的内容能对房地产行业和会计同行读者有所帮助。
参考文献：
[1]刘旭. 房地产企业成本控制研究[D].广州：华南理工大学，2013.
[2]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].吉林：吉林大学，2012.
[3]彭雪.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[D].吉林：吉林建筑大学，2013.
[4]邵嵘.试论房地产企业财务费用管理与控制[J].四川建筑，2012（06）.
关键词：房地产企业；财务管理；措施
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年1月5日
一、房地产企业财务管理的内涵及特点
（一）内涵。房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。
（二）特点。房地产行业作为极具特殊性的资金密集型行业，与其他行业相比，房地产行业往往需要投入巨额的资金，并且借贷资金往往占有较大的比重，对于企业资金的管理尤为重要。房地产企业的经营特点使得财务管理表现出以下几个主要的特点：一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度；二是房地产企业经营的不确定性和风险性高，对企业财务人员也提出了更高的要求，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险；三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。
二、房地产开发企业财务管理现状及存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：
（一）财务管理制度方面。房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在以下几个方面：一是在房地产企业运作的最初阶段，很多财务管理工作无据可依；二是房地产企业虽然财权分离，但是自有资金的存在形式较分散；三是银行存款多头开户；四是资金在管理上盲目运作；五是疏于成本控制，而只是关注成本核算，财务部门无法真实和完整地掌握企业成本支出的详细情况和来龙去脉；六是私设企业“小金库”或者资金“账外循环”。
（二）成本管理方面。从实质上看，房地产项目开发过程中所涉及的土地使用权取得、开发项目方案设计、工程招投标管理以及施工过程的成本控制等因素，都会对该房地产项目的成本产生不同程度的影响。就目前而言，房地产企业首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，在某些情况下甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，并非价格越高的设计方案越不可取，其还需结合技术指标、销售前景等因素来进行综合评定；再次，招投标过程中的中标价格并不等于最终成本，其还应受后期合同变更、或有纠纷等因素的影响。最后，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，忽视了工程开工前的投资决策阶段对造价的控制，忽视了在设计阶段用工程造价管理进行设计，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。
（三）融资管理方面。房地产企业是资金密集型的企业，投入资金量大，占用周期长，资金周转率偏低，更增加了对资金的需求。首先，由于某些房地产企业的决策理性化程度不高，其对于融资规模、融资方式、融资成本、融资时机的选择缺乏合理性，从而极大地增加了企业自身的融资风险；其次，目前房地产企业资金的筹措渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，负债率普遍较高。但由于我国很多房地产企业在自有资产、信誉名声等方面的劣势，银行从自身利益出发，通常不愿开展这些房地产企业信贷业务。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金的门槛，同时目前国家紧缩的宏观调控措施也直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。
（四）财务观念方面。房地产企业对财务管理重视不够，财务人员水平有限。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业的财务管理显得有些落后。一方面房地产企业管理层对财务管理的重视程度不够，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量；另一方面房地产企业财务人员的业务素质显得不足，不能顺应形势的发展变化，财务人员的素质迫切需要通过培训等手段加以提高。这些问题的存在，极大地阻碍了房地产企业财务管理水平的提高，成为制约企业发展的瓶颈。
三、加强房地产企业财务管理的对策分析
（一）建立统一明确的业务授权制度，实现统一的财务管理。房地产企业要建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权利与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性。要通过统一的财务管理实现对房地产开发项目全过程的资金和成本的监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈，并与部门绩效考核紧密联系起来。
（二）充分改善成本控制措施，加强全面成本管理。首先，房地产企业应在土地使用权的竞买过程中保持应有的理性，而在取得该地块的使用权之后，还要通过与政府的积极交涉，力争在该地块土地出让金的支付比例及时间方面取得更多的优惠；其次，房地产企业在选择开发项目的设计方案时，应对投资收益与方案成本进行综合考虑，努力实现项目方案投资收益的最大化；最后，房地产企业应以成本控制为目标，对中标企业合同条款的签订保持严谨和细致，防止因合同权责不清而造成双方日后产生纠纷的可能，从而为企业自身赢得最大利益。
（三）构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：1、发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；2、积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；3、要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；4、要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力；5、提高企业认识，强化资金管理。站在企业管理的角度，将其落实为制度的形式，贯彻到房地产企业的各个部门。
（四）房地产企业各个部门要重视财务管理，提高财务人员业务水平。在经济全球化和信息时代，信息的更新变得很快。房地产企业在这种竞争激烈的环境下要想赢得生存和发展，就必须狠抓财务管理工作。房地产企业领导层和员工都要有加强财务管理的意识，而不是视财务管理部门为冷差事，认为这个部门不求有功但求无过就够了。实际上，战略性财务管理对财务人员素质提出了更高的要求。房地产企业应当努力提高财务人员业务素质，鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去、请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，增强他们的职业责任感，不断通过加强学习和外部引进等方式，培养高素质的财务管理人员，从而更好地保障企业财务安全，为企业的节流增效贡献更大的力量。
四、结语
我国房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业是否健康稳定发展，对我国经济社会有着重要意义。在当前我国对房地产业严格管控的情形下，房地产企业的财务管理工作更为重要。因此，房地产企业的财务管理迫切需要转变为积极的战略性财务管理。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业要想得到长足发展，企业的经营管理者必须提高意识，真正地使财务管理作为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具之一，对整体项目实施全方位、全过程的管理，有效控制成本费用。同时，要正视传统财务管理存在的各种问题，采取有效措施加以改进和完善，更重要的是要积极适应信息时代对财务管理的新要求，不断推动财务管理工作的科学化、系统化、信息化。只有这样，我国房地产企业的财务管理工作才能更上一个新台阶。
主要参考文献：
[1]徐榆秋.房地产企业财务管理刍议[J].中国外资，2011.251.
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国房地产金融・开发与经营，2011.
[3]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].财经纵横，2010.36.
【关键词】房地产企业；财务风险；财务管理
房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险也在不断积聚，因此，分析当前房地产企业财务风险，并提出防范对策具有很强的现实意义。
1.我国房地产企业财务风险分析
1.1 偿还债务风险
房地产开发企业虽然实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。
1.2 利率变动风险
利率调整会改变企业的利息支出。利率直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，利率幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。另外，加息还会影响开发商贷款的规模。我国从2007年初到2007年底，中国人民银行六次加息。利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
1.3 再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。
2.我国房地产企业财务风险的成因分析
2.1 系统性风险
（1）经济环境变化风险
房地产的周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本上一致，房地产业受经济发展周期和国家经济水平影响较大。同时，房地产业与许多行业关联性强，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地产开发建设中。这些产品的变动都将直接影响到房地产的开发建设，增大房地产开发建设的外部风险。
（2）资源环境
土地是房地产开发过程中不可或缺的非再生性资源，土地市场供小于求的趋势越来越明显，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大的影响。
（3）市场环境
随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。
（4）法律、政策环境
国家为保证国民经济协调和健康的发展，常常运用一系列的政策、法规对房地产行业实行宏观调控，如政府对土地资源的开发和使用计划、政府的各项税费、政府的金融政策等都会影响到房地产业得发展。
2.2 非系统性风险
（1）企业资本结构不当，资产负债率过高，加大了成本负担
房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中必然需要大量的资金，出于利益方面的考虑，房地产企业往往在项目开发过程中大量盲目地采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。一般来讲，房地产开发企业用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金来开发项目。当前房地产开发投资资金约有45%左右来自银行贷款，整个房地产行业对于银行信贷的依赖程序非常高，旦资金链发生断裂，房地产企业将陷入财务困境。
（2）部分企业财务预算管理意识较薄弱
目前，我国很多房地产企业都没有制定详细的资金使用计划，很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力。
3.我国房地产企业财务风险防范措施
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。
3.1 建立与完善内部控制体系和财务管理体系
（1）进行市场调研，防范市场风险
企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。除了关注眼前的市场，更要着眼于市场的未来需求。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。
（2）加强筹资风险管理
企业的筹资渠道有两大类:一是所有者的投资，如增资扩股，税后利润分配的在投资；二是借入资金。对于借入资金而言，虽然负债经营会给企业带来一定的效益，但是随着负债比例的上升，企业的利息支出增加，财务风险必然加大。所以，应该将财务风险控制在一定范围内。
（3）控制投资风险
做好项目的可行性研究，合理预测风险。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。
合理安排投资组合方式。不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异，因此，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好的满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。
3.2 建立与完善资金管理系统
（1）完善资金管理系统，拓宽资金来源
首先通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；其次通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正，重视现金流量变化。同时，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，如发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资，利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金，从而实现企业的长期稳定发展。
（2）加强资金回收
房地产从开发到完成需要4至5年的时间，这期间国家的宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动会产生很大的变现风险。因此，房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。
3.3 增强企业决策者、财务人员的财务管理意识
提高房地产企业管理者的财务管理水平，通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。
参考文献
[1]刘芳.谈房地产企业财务风险管理[J].现代商业,2009(4).
关键词：房地产；财务动态；管理模式
财务动态管理指的是在日常的企业及房地产项目管理过程中通过一定的方法对房地产企业未来一段时间的财务状况、目标结果进行模拟，通过选择适当的动态财务指标利用计算机等辅助管理工具及财务专业分析方法对可能会对企业项目发展产生制约的因素变动过程进行描述，对发生可能性的大小进行预测，对比分析预定目标与实时动态目标，最终实现对企业财务的动态管理。动态管理是一种比较高效的财务管理方法，对于降低企业财务风险，增强企业的核心竞争力十分有利。下文就房地产企业的财务动态管理模式进行详细的分析介绍。
1财务动态管理的原则及其对房地产企业的可行性分析
(1)财务动态管理原则。财务动态管理过程中必须始终坚持可行性、合法性、一贯性及整体性原则，合法性即指的是企业在进行财务动态管理过程中必须严格遵守相关的法律法规，严禁任何违规违法现象，降低企业的财务风险；适应性指的是企业的财务动态管理模式必须要与企业的实际情况及行业的环境相适应，这就要求企业在实施财务动态管理过程中必须要能够根据自身的战略规划、经营现状以及当前阶段行业的经济环境不断地调整及优化管理的策略，同时财务管理模式必须要易操作、切实可行。一贯性指的是企业的财务管理模式要能够连续、一致的实施，杜绝朝令夕改。整体性原则即企业在实施财务管理过程中要能够以长远的眼光看待问题，在实际的执行过程中与其他的财务管理制度协调配合，最终提升财务管理模式的整体效果。(2)财务动态管理在房地产企业的可行性分析。房地产企业的财务动态管理模式中强调相关财务信息的及时性、实时性，这就要求房地产企业必须要具备完备的财务信息处理水平，就目前来说，我国的房地产行业已经进入成熟期，大多数企业具备较强的经济实力，信息化管理的水平也比较强，财务管理工作中也大多已经实现了局域网办公，只要再开发一些对应的应用软件并进行一定的信息网络化就能够实现动态的财务管理，也就是说当前大部分的房地产企业都具备财务动态管理的基础。房地产企业项目运作往往需要大量的资金，楼盘开发的时间比较长，因此成本控制工作比较困难，企业在项目开发过程中一旦某一个项目出现问题，很容易导致资金链断裂，带来较大的财务风险。因此，为了尽量降低财务风险、降低项目开发的成本，企业十分重视财务管理水平的提升问题，希望能够通过一定的方法对企业的资金进行实时的监控，财务动态管理模式能够实现这一目标，对于确保企业项目资金的安全性、有效性有着重要的意义，能够为企业的项目决策提供一定的依据，对于房地产企业而言十分有利。
2房地产财务动态管理模式的现状
当前阶段我国许多房地产企业的财务动态管理工作都还存在着一些问题，严重影响了财务管理工作的开展，下文就这些问题进行简单的归纳。
2.1财务动态管理模式不健全
健全的动态管理模式是实施财务动态管理工作的前提，但是，就目前来说许多企业都没有建立起全面、健全的管理模式，动态管理只是停留在书面上，缺乏可行的操作流程及实现工具，在会计系统、控制程序等方面都不够完善，缺乏实用性及可操作性，严重影响了财务动态管理工作的开展。再加上房地产企业本身比较复杂，项目开发投入资金较多、风险较高，成本控制的难度较大，企业的会计核算工作中不可能对项目中每一个步骤的成本都进行计算，这为财务的动态管理带来了一定的困难。
2.2房地产企业治理结构不合理
现阶段许多房地产企业都存在着治理结构不合理的问题，比如股权结构分配中存在着“一股独大”等问题，导致财务管理工作出现“内部人控制”的不良现象，加上部分企业的财务动态管理意识淡薄，各项职责权限划分不合理，企业的财务管理权、监督权、控制权被赋予同一个管理人员，这些因素都会影响企业财务动态管理的能力。
2.3企业的财务动态管理意识比较淡薄
我国的房地产行业从开始到成熟只经历了短短的几十年的时间，并没有形成与企业适应的财务动态管理的理论，因此，许多企业对于动态管理工作的重要性认识不足，企业发展过程中忽视了财务动态管理，这对于企业的发展实际上十分不利。2.4财务动态管理模式不规范，管理监督不利由于企业管理人员的财务动态管理意识淡薄，导致大多数企业都没有建立起健全的动态管理制度，实际的管理过程中存在的管理目标不够细化、管理程序不合理、违规操作等问题，严重影响了动态管理模式的作用。为了有效地执行财务动态管理工作，企业需要建立一定的管理监督制度，但是就目前来说很少有企业会设立专门的动态管理监督机构，由于缺乏制度保障，许多实际的动态管理措施难以落实，财务管理工作之中违规违法操作的问题屡禁不止。外部监督同样是企业财务监督的重要形式，但是企业发展过程中许多信息都是封闭的，因此外部监督工作始终难以有效地开展，这也在一定程度上影响了财务动态管理工作的效果。
3房地产企业财务动态管理模式的构建思路
为了更好地开展财务动态管理工作，房地产企业必须要结合企业的实际情况、行业的发展情况构建一个符合企业要求的动态管理模式。首先企业需要根据房地产行业资金使用的特点制定符合房地产企业发展的财务管理控制流程，借鉴产业链理论将企业中各个项目的有关工作人员纳入到一个系统的作业链之中，实现对企业的全员管理，企业的每一个会产生成本支出的项目都会体现在该财务动态管理链之中，能够有效地提高企业财务管理的水平，对于提升企业的经济利益十分有利。其次，企业需要设计一个适合房地产行业的财务动态管理系统，系统设计过程中需要根据企业财务动态管理的实际需求及财务管理工作之中需要解决的问题确定动态管理模式的主要功能，设计好功能板块，只有明确了企业的具体需求才能够更好地开展工作。房地产企业的财务动态管理主要是通过信息系统对企业的财务信息进行分析计算查询修改，对相关项目的执行结果进行预测，落实财务管理的责任，对企业项目具体的财务运行情况进行反馈统计评估。最后，需求分析完成之后，企业需要根据具体的功能需求设计系统板块，通常情况下，房地产企业财务动态管理系统的板块可以设计为可行性研究、企业成本控制、企业绩效评估等几个板块，每个板块都有其独特的功能，为了更好地协调各个板块的工作，企业还需要加强财务动态管理系统的集成管理，通过一定的数据集成平台，实现各个项目信息的交流，充分发挥财务动态管理系统的作用，房地产企业在构建财务动态管理模式时可以利用Acess系统进行，通过该系统能够有效地加强企业各个项目管理工作的科学性、规范性，能够提高财务管理系统的工作效率。动态管理系统的运行是发挥动态管理模式作用的主要环节，具体的工作内容应包含前期准备、财务成本分解、成本跟踪管理、项目动态管理、评估考核等几个组成部分，这几个环节相互关联，必须要密切配合才能够真正发挥财务动态管理的作用，切实提高房地产企业财务管理的效率，优化资源的资金配置，最终实现企业利益的最大化。
4结语
房地产行业对于我国国民经济的发展有着重要的促进作用，众所周知，房地产项目开发具有高风险、高回报的特点，近年来越来越多的房地产企业发展起来，企业面临的市场竞争愈发激烈，为了尽量降低企业发展过程中的风险，必须要加强财务动态管理。本文主要就房地产企业财务动态管理的原则、可行性、现阶段动态管理工作存在的问题进行了简单的归纳，就如何构建财务动态管理模式进行了初步地分析，以期为企业内相关人员的工作提供参考。
参考文献
[1]钟春来.房地产财务管理运行机制及优化问题研究[J].现代经济信息,2016(11).
[2]伍明新.浅析房地产财务管理中存在的主要问题及对策[J].行政事业资产与财务,2013(10).
【关键词】财务风险；全面预算管理；成本控制；营销策略
财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。房地产企业财务风险主要有一下几类：第一，房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。第二，房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。第三，项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
一、建立规范财务管理体系
1、建立预算管理体系
全面预算管理是以提高企业效益为出发点，以市场为导向，以销售和利润为起点，采用倒推、预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。建立全面预算机制、预算编制与执行、预算考核与分析三大方面的管理体系。（1）将企业划分投资中心、利润中心、成本中心的三级责任中心，构建项目预算、资金预算、财务预算三大预算板块，分别对年度目标成本计划分解、汇总、审批、执行，打造精细化成本控制新体系。（2）实施上下互动，反复沟通的预算编制，各责任中心按照预算委员会批准后的预算严格执行，财务部门对预算外成本提请决策层进入特殊审批程序。（3）实现月度分析、季度考核、年度总评，各责任中心实际业绩与设定的预算指标对比，与激励和薪酬制度挂钩对其业绩进行考核。
2、完善资金管理体系
完善资金管理体系，需要从实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理方面入手。
（1）资金预算和信息化管理方面，一切资金收支均纳入预算管理，将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量表有机结合。在会计核算系统与网上电子银行系统的基础上，建立包含资金预算控制系统、资金结算控制系统、资金分析决策控制系统和资金全程预警系统在内的网络资金控制平台。（2）资金筹集及日常管理方面，首先是合理利用财务杠杆降低融资成本，根据融资计划的时点、额度、特点、要求选择融资渠道，在保证完成融资计划的前提下实现低成本融资，然后是严格执行库存现金额度标准，加大对应收等在途资金的催收力度，减少风险，降低资金使用和管理成本。
3、改进财务管理体系
（1）各级审批人需基于合理授权，对合同评审、成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。统一各会计主体的财务数据记录和归集程序，结账与会计报表编制和上报程序，实现成本会计科目设置与造价口径的统一。（2）进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。（3）将会计核算与全面预算体系紧密结合，在各预算主体建立成本管理核算体系，按管理会计核算程序和规则编制会计报告体系，支持管理层的经营决策行为。
二、强化重点环节成本控制
1、强化投资决策成本控制
（1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，因此，在开发项目时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。（2）财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。（3）立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。
2、强化规划设计成本管理
（1）利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。（2）强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。（3）强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。
3、强化招投标成本控制
（1）优选投标单位，各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，招投标工作小组审核、考察、评估、筛选至少三家以上投标单位参与招标审查。（2）规范招标文件，各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。（3）加强评标和定标管理，工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件，做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。
4、强化变更签证成本控制
变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。
5、强化销售成本控制
房地产企业的销售费用中，对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。
三、提高财务风险的防范能力
考虑到房地产企业存在投资、筹资、资金回笼等类型的风险，而且国家房地产宏观调控政策从紧的背景下，房地产企业必须采取适当的防范措施来降低企业的财务风险。
1、提高房地产企业财务环境变化和适应能力
企业面对环境变化要及时做出反应，为防范财务风险，必须对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究，掌握好变化趋势及规律，适时调整财务管理政策和改变管理方法，进而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力。
2、加强房产项目员工风险意识
财务风险不仅仅存在于财务管理环节，任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险，因此，风险管理不是某些部门的工作，也不是某个人的工作，而是全体员工的工作，必须提高全员的风险管理意识。财务部门是财务风险控制的主要职能部门，具体组织实施本企业的财务风险控制工作，但要控制财务风险，还必须取得其他部门的支持和配合。
3、强化项目财务控制制度
财务控制制度是房地产企业财务风险管理的有机组成部分，完善内控制度是防范企业财务风险的重要措施，有效的内控制度可以保护企业财产的安全、保证会计信息的可靠性和财务活动的合法性，有利于财务风险的控制。
4、加强对于内部的控制考核和检查
房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。
5、建立起适应市场变化的营销策略
在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售，虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。
参考文献：
[1]徐春静.试论房地产企业的财务风险及防范措施[J].经营管理者，2012年第02期.
房地产行业是近年来发展迅速的一个行业，现有房地产企业数量众多，互相之间的竞争十分激烈，在这种激烈的竞争中，如何提升自身的影响力与竞争水平是各个企业所努力追求的答案。房地产企业的财务管理是企业运营中重要的组成部分，加强对企业的财务管理能够有效的提升企业的运行效率，所以渐渐的房地产企业财务动态管理越来越受到更多人的重视。
关键词：
房地产；财务管理；运营方法
随着经济的发展，社会的进步，房地产企业在当前的经济环境下获得迅速的发展，在房地产的发展中，提高企业自身各环节的运行效率对于企业的运行有着重要的意义。财务管理是房地产企业中非常重要的组成，优化对于财务的管理对于提升企业运营有着巨大的帮助。在实际中，各企业也确实就内部财务管理方式进行完善，财务动态管理渐渐成为契合企业财务管理完善的一种有效方法，能够对企业自身运营水平的提高以及综合竞争力的提高带来巨大的帮助。财务动态管理究竟是什么，对于房地产企业运行有着怎样的意义，如何进行房地产企业的财务动态管理是本文接下来将要探讨的内容。
一、财务动态管理概述
(一)财务动态管理概念
财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。
(二)财务管理现状
现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。
二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同
(一)会计核算方式
房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。
(二)成本核算方式不同
在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。
(三)资金运作模式不同
制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。
(四)税务核算不同
制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。
三、房地产财务动态管理运营方法
在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。
(一)树立以成本控制为动态财务管理目标
成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。
(二)完善财务动态管理制度
确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及时的做出适应性调整。
(三)项目开发全过程实行财务管控
1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。
四、结语
动态财务管理在房地产行业发展中有着重要的意义，各个房地产企业更好的实现财务动态管理系统的构建能够大大的提高其自身的运营效率，能够有效的增强其及行业中的竞争力。不断深化对于财务动态管理的发展，促进企业的良性发展。
参考文献：
[1]张宇峰.房地产企业实施动态财务管理方法探讨[J].商业文化，2015(12)：16-20.
[2]付巧阳.浅谈房地产开发项目的动态财务管理策略[J].企业研究，2013(04)：21-25.
