时间：2023-08-30 16:47:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇关于契税的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、加强学习研究，提高政策水平和业务能力
财政监督检查工作的性质，决定了工作人员必须加强对各项财经法律法规和条例的学习与研究。20*年是《财政违法行为处罚处分条例》实施的第一年，为了全面贯彻落实好《财政违法行为处罚处分条例》，我们全员参加了通化市财政监督检查局组织的学习班，认真地学习了条例的全部内容。为了更深入地理解和掌握国家现行的各项财税法律法规和条例，我们制定了适合我办实际情况的学习计划，通过统一组织、个人自学、专题讨论等多种形式，先后对《财政违法行为处罚处分条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国会计法》、《吉林省财政监督条例》等法律法规进行了有针对性的学习，并实行办内每人讲一个专题的形式丰富了学习内容，加深了大家对法律法规的理解。
通过对各项财税法律法规的学习，提高了全办人员税收质量检查的工作能力，为做好这项工作打下了坚实的基础。
二、开拓性地开展了税收质量检查工作
税收质量检查工作，是督查办20*年各项检查工作中的重中之重。因此，对此项工作，我们全办人员都给以高度重视。在分管局长的关心和指导下，经过多次讨论后，提出了比较适合我市现实状况的《20*年税收质量检查方案》。为尽快进入检查工作的实质性阶段，我们及时草拟了《关于拟报20*年财政监督检查项目计划的函》上报市法制局并得到了批复，起草了《关于〈关于开展税收质量检查的通知〉的请示》报请市领导，以政府文件形式下发。这些法律程序的履行，为我们实施检查工作提供了强有利的法律依据。
为了搞好税收质量检查工作，我们非常注重与税务部门的协调和配合工作。通过与地税局沟通，我们取得了税收质量检查工作所需的税务方面的相关资料，如纳税人的纳税定额，纳税人的区域划分及各行业纳税定额的核定情况。根据掌握的资料，按照市领导的要求，我们首先对39户各类工商业主20*年1至5月份的纳税情况进行了检查，并将检查情况及时向领导作了汇报。
为进一步加大税收质量检查工作力度，结合上一阶段的检查情况，经过反复讨论后我们又制定了更加符合我市实际情况的《财政收入征收督查工作方案》。在方案中一是提议成立财政收入征收督查领导小组，下设以财政、税务部门人员为主组成的财政收入征收督查办公室，领导小组组长由市领导担任，办公室主任由财政局长担任，并明确了领导小组和办公室各自的工作职责；二是建立了举报制度、举报保密制度和奖惩制度；三是为便于开展工作，提议财政收入征收督查办公室成员单位由检察院、公安局、监察局、财政局、审计局、国税局、地税局和工商局等部门组成。本方案经局领导审定上报市政府并得到了市政府的批准后，我们又代政府起草了《*口市人民政府办公室关于在全市开展财政收入征收督查工作的通知》，以梅政发[20*]27号文件下发。
为切实提高财政收入征收督查工作成效，我们放弃了国庆节休息日，加班加点全身心投入到工作中。全办同志开动脑筋，冥思苦想，想方设法积极寻找财政收入征收督查工作的切入点，经过研究反复修改，最终形成了分两个检查阶段的《财政收入征收督查办公室工作方案》，报领导小组批准后在节后正式实施。
（一）探索性检查阶段。我们从10月11日开始组成3个检查小组历时5天对中心街、春天商业街和江山市场的589户工商业户20*年的纳税情况进行了挨门逐户地检查。经查，正常申报纳税和有下岗优惠证件的391户，没有正常纳税的业户有198户，占被检查户数的34%。
通过对589家业户纳税情况的检查，我们发现歌厅、舞厅、足疗按摩等行业的业户纳税情况尤为不好，为确保对这些行业的业户检查取得明显效果，我们建议对这些行业采取突击检查方式，并草拟了检查方案上报市政府。
公司类型由有限责任公司转变为股份有限公司，或者是由股份有限公司转变为有限责任公司，在不动产登记工作中是经常碰到的业务，这种业务登记类型在办理过程中是最容易把握不准的。实务操作中有两种观点，一是考虑到公司的营业执照是从原来的公司变更过来的，营业执照号码没有变更，认为是变更登记；二是有限责任公司和股份有限公司为《公司法》规定的两种不同的企业法人，即两个不同的民事主w，房屋、土地权属在两个主体之间变动为投资入股产生的转移登记。笔者同意第二种观点，理由如下：
第一，财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）规定，有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据以上规定，有限责任公司转变为股份有限公司的房屋的转移，是免契税的，只有转移房屋权属，承受的单位和个人才发生纳税的行为，由此可以判定属于转移登记。
第二，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（二）以不动产作价出资（入股）的。有限责任公司转变为股份有限公司，实质就是以有限责任公司的土地、房屋投资入股到股份有限公司，转变为股份有限公司的财产，根据该条规定，土地、房屋权属的转移应当办理转移登记。
第三，《山东省人民政府关于加快推动规模化公司制改制的意见》（鲁政发〔2015〕8号）规定，落实企业改制重组税收优惠政策，严格执行国家税收法律法规，改制企业在办理土地、房屋权属（固定资产）划转时，改制后主要股东、经营场所、经营范围等不发生改变的，按照国家有关企业事业单位改制重组有关税收优惠政策执行，免收交易手续费。企业在改制过程中一次性发生的土地、房产、车辆等权证过户，企业用水权、用电权、用气（热）权及其他无形资产过户，相关部门应按规定减免市级（含）以下行政事业性收费，涉及国有资产的，按照国有资产有关管理规定办理，有限公司转变为股份公司也是公司制改制的一部分。由此也可以认定，公司登记类型的转换涉及房屋过户的要办理转移登记。
综上意见，有限责任公司转变为股份有限公司或者股份有限公司转变为有限责任公司，涉及公司房屋、土地权属登记的，应当办理不动产的权属转移登记。
为了加强我县土地、房地产行业税收管理，提高征管效率，有效杜绝税款流失，促进土地、房地产业公平、有序、健康发展，依照《中华人民共和国税收征管法》、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发89号）、《国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发14号）以及《市人民政府关于印发市土地、房地产业税收一体化管理实施意见的通知》（宝政发28号）等法律和文件精神，遵循整合征管资源、实现信息共享、加强协调配合、搞好环节衔接的要求，结合我县实际，现对土地、房地产税收实施一体化管理提出以下意见：
一、加强政策宣传，改善税收环境。财政、地税部门要利用多种形式，广泛宣传土地、房地产业税收政策，切实激发全民依法纳税的自觉性，为实施一体化税收管理创造良好宽松的社会环境。要积极创造条件，在房地产权属登记场所设立办税窗口，为纳税人提供咨询服务并现场办理有关涉税事项。
二、加大依法治税力度，严格执行“先税后证”的政策规定。财政部门必须依照房产管理和国土资源部门提供的房地产交易合同确定的成交价格计征契税；对二手房的交易，不能正确提供成交价格的，要依据市场行情进行合理评估，按评估价格计征契税。根据有关法律法规规定，没有财政、地税部门出具的完税或免税凭证，国土资源和房产管理部门不得办理土地使用权属、房产权属登记手续。国土资源、房产管理部门要依法履行职责，严格把关,切实执行“先税后证”的政策，积极配合财政、地税部门做好土地、房地产税收征管工作,防止国家税收流失。
三、实行信息共享，建立部门协作联系制度。财政、地税、国土资源、房产管理等相关部门要加强沟通和联系，细化土地、房产管理信息交换内容，切实做好信息共享工作。财政、地税部门要将日常税收征管和税务稽查工作中发现的纳税人在土地、房屋产权交易或权属登记方面的问题，及时告知土地、房产管理部门；国土资源、房产管理部门要将土地、房产交易和登记情况定期提供给财政、地税部门；建设部门要将已批准的房地产规划、开发项目相关信息提供给财政和地税部门。由财政部门牵头，定期召开房地产税收一体化管理联席会议，及时解决土地、房地产税收征管中出现的问题。
四、对国土资源、房产管理部门配合税收管理增加的支出，财政部门要给予必要的经费支持。
五、加强监督检查，确保税收一体化管理措施落实到位。县监察、财政、地税部门和县政府督察室要定期对国土资源和房产管理部门执行“先税后证”情况开展专项检查。对违反规定造成税款流失的，依照《中华人民共和国税收征管法》、《财政违法行为处罚处分条例》给予严肃处理。
关键词：物业税 税收政策 相关问题
中图分类号：F810.42 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2010)09-189-02
一、物业税的概念
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。
一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港特区和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港特区仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前。在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税。城镇土地使用税和城市维护建设税，共10个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税和城镇土地使用税。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。
从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，国外的不动产税囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产税和城镇土地使用税。我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。
二、物业税的作用
首先，征收物业税可以稳定地方财政收入。简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊予未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。其次，征收物业税可以缩小贫富差距。借鉴国外征收物业税的一节做法。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。这样总体来说体现了对富人征税，对穷人免税或补贴。
最重要的是，物业税可以促进地方政府提供优质的公共产品，提高城市的经营管理水平。作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。
三、目前房地产出售及转让相关税收政策分析
目前房地产开发商转让不动产所涉及的税金包括如下一些税种。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为征税对象。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
2010年5月25日国税发[2010153号关于加强土地增值税征管工作的通知的规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％。西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现‘以核定为主、一核了之’、‘求快图省’的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”纳税人销售不动产按照营业额和规定的税率计算缴纳营业税。税率为5.5％左右(其中城建税根据房地产所在地的不同，纳税人所在地市区的，税率为7％；在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％)。
目前个人转让或购买住房所涉及的税金包括如下一些税种。
契税1％～4％(首次置业在90平方米以下征收契税1％，首次购买90平方米以上的普通住房或非首次购买的普通住房征收契税1.5％，而购买非普通住房征收契税4％)由承受方承担。
营业税及其附加5，5％左右(由出售方承担)；自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(根
据财税[2009]157号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知的规定)。
个人所得税20％(由出售方承担)；在无原始购房手续要件的情况下，个人所得税按全额的1％收取。关于一年之内买卖房屋退还个人所得税规定：在一年之内，房屋所有人购买一套房屋，并且出卖了一套房屋(买卖不分先后)，且所购买房屋面积大于出售房屋，个人所得税可返还。且名下多套房产不影响退税。“一年之内”的时限范围是指交易人买房房屋签订合同在12个月之内。在房屋已满五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情况下才免征个人所得税。
财税[20081137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
目前个人出租住房所涉及的税金包括如下一些税种。
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(则税[2008]24号)，明确了支持住房租赁市场发展的一系列税收优惠政策。其中，对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税。
根据财税[2008]24号《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
通过上述税收政策阐述可以看出，我国目前对个人住房的相关税收主要是在房地产开房、出售、交易环节。目前持有环节的税收政策仅限于出租住房，对居民个人的非营业用房免税，即持有的非营业用住房免税的政策。及购买环节相关税负较重，持有还击税负相对较轻或免税。这样造成房屋所有者的持有成本低，而购买成本高。
四、物业税开征的相关问题
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
物业税不是在交易税基础上的二次征税，，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。 从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。
中华人民共和国房产税暂行条例第五条第四款规定个人所有非营业用的房产免纳房产税：即我国现行房地产税收对个人自有自住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税。目前房地产过快上涨导致了社会各界对房产税改革的关注，但仅靠房产税是不能解决房地产价格过快上涨的，正如火车票倒票的根本解决办法在于修建铁路扩大运能而不是实名制一样，包括保障性住房在内的房屋供给的增加才是最终解决房地产价格过快上涨的根本措施。房产税的改革只能是在政府公共财政与市政建设透明和房地产信息化、估值市场化等多种因素成熟以后开征才是比较稳妥的。
乙方(受赠人)：xxx(写明姓名、住址)
甲乙双方就赠送xxx汽车事宜达成协议如下：
一、甲方将其所有的xxx汽车赠送给乙方，其所有权证明为：
二、赠与物的交割
三、乙方应在xxx期限内办理所有权转移的手续逾期不办的，视为拒绝赠与)。
四、本合同自xx日起生效。
五、本合同一式两份，双方各执一份。
甲方：xxx(签字、盖章)乙方：xxx(签字、盖章)
xxx年x月x日
甲方(赠与人)：***男身份证号：***********系受赠人之**。
乙方(受赠人)：**男身份证号：*************系赠与人之**。赠与人与受赠人就汽车赠与事宜达成一致协议如下：
一、赠与人将在****汽车销售有限公司出资***整所购买的车辆识别代号*****发动机号****的**牌**汽车赠与****
二、赠与人***自愿将购买所得新车赠予***，机动车所有人以受赠人****的名义落户，并明确该车辆只归受赠人***所有，不属于夫妻共同财产，受赠人****的配偶对该车无权主张任何权利。
三、受赠人***同意接受上述赠与。
四、本合同自赠与人、受赠人签字捺手印后立即生效。
赠与人：
受赠人：
甲方（赠与人）：
乙方（受赠人）：
为明确双方本次赠与车辆行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 甲方将其所有的#牌汽车一辆（车牌号：）无偿赠送给乙方，乙方同意接受赠与。
第二条 甲方保证其对上述车辆具有所有权，其所有权证明为：#牌汽车购车发票，车辆行驶证号。
第三条 在本协议生效后，甲方应在当日内将车辆向乙方移交。自移交之日起由该车发生的相关一切责任，事故、赔款和交通罚款均与甲方无关，均由乙方自行负责。
第四条 由于此车辆为北京车牌乙方同意不过户并愿意承担自此之后关于此车的相关一切税费和法律责任。
第五条 乙方无需向甲方支付任何费用，但若与移交上述车辆有关的费用包括到车辆管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由乙方负担。
第六条 甲方保证本次赠与并无恶意，而且已将其所知的一切包括瑕疵在内的注意事项告知乙方，乙方完全知晓并愿意对因此之后造成的任何损失与甲方无关。
第七条 本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决；
第八条 未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充条款或补充协议。补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自双方签字之日其生效。
(一)资产重组不征增值税的法律依据。《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)规定:“纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。”
(二)资产重组不征营业税的法律依据。《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)规定:“自2011年10月1日起,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。
(三)资产重组免征契税或减半征收契税的法律依据。《财政部、国家税务总局关于关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)规定:“自2012年1月1日至2014年12月31日止,公司在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。”同时第三条规定:“两个或两个以上的公司,依据法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。”第四条规定:“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,免征契税。”第五条规定:“国有、集体企业整体出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。”
二、对《关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》的简析
(一)有关职工安置费用的形成
所谓企业职工安置费用指的是由于企业内部自身的重组导致相当部分的职工被迫离职,为了安置离职职工的失业状况,确保这部分离职人员的生活不受影响,企业务必要按照相关的国家规定支付给这些离职人员适当的经济补偿,同时也要缴纳相关的社会保险费等其他费用。企业在重组的过程中可以从净资产中预先提取有关离职员工的安置费用,确保符合国家规定的离职人员能够在失业之后获得一定的经济补偿和社会保障。但是我们知道在这个过程中实际发生的费用与预先提取的费用之间存在着偏差,因为依据当前我国《企业会计准则》的相关规定,需要计入企业当前损益,并且在内部辞退的协议上务必要明确企业离职人员的生活费用要比当地当前的最低工资水平的百分之七十高,但要低于该企业平均工资的百分之七十,另外还要确保这批离职人员与原先内部辞退的人员待遇是一样的,不能出现过大的差别。
(二)连续支付的职工安置费用
企业在处理离职人员的安置费上有两种方式,其中有一种安排是将已经离职退休的人员交给存续企业来进行集中性的管理。但是在这种方式下,离职人员的安置费用是由原企业以货币的方式交给了集中管理的单位。在收到重组企业的安置费用后,管理单位务必要对离职员工进行长期性的管理,直到最后一位离职人员离世为止。所以说企业重组有关职工安置费用是一项长期性的工作,同时也是一种连续支付的过程。对于后续支付有关离职员工的安置费用,企业可以根据实际的离职人员的性质将其分为三种:内部辞退人员、离休人员、退休人员。针对不同性质的离职人员,企业所采取的安置费用范围也是有所不同,但是务必要确保离职人员基本生活需求得到满足。国家也可以加大力度支持有条件的企业在可能的情况下为离职人员提供一些过渡性的福利补贴,确保离职人员特别是企业退休人员的养老收入水平。
(三)有关职工安置费用财务管理中出现的问题
实际上很多企业对于有关职工安置费用的安排是比较全面的,而且也能够严格地执行国家的相关政策,但是在财务管理方面仍然出现了较多的问题,这些问题很大程度与缺陷的内部管理与控制体系有关。具体来说,部分重组的企业对于有关离职员工的安置费用上采取了弹性处理的方式,不少在职人员在对费用总额进行控制时,会侵占离职人员的安置费用。另外还出现在开展和组织离休人员安置费用上,机关离职人员的费用水平是高于普通基层的离职人员。还有就是有些离职人员已经过世了,但是离职人员的家属没有及时地告知企业,使得企业仍然发放该离职人员的安置费用。这些财务管理上的问题对企业的利益造成了损害。为了改变这种安置费用财务管理的状况,要求企业务必要从内部管理和控制上严格地处理离职人员的安置费用,从而实现财务管理的有效性。
三、职工安置费用财务管理与控制方式
(一)管理流程简析
当前我国绝大部分的企业在重组之后,由总公司来负责离职人员安置费用的账务管理和预先提取,但是对于离职人员的日常生活管理则交付于存续企业来管理和控制。不管是采取一次性的安置费用补偿方式,还是采取连续性的安置费用当前计提,都需要通过总公司来进行统一地发放与计提。其中采取连续性的发放方式需要由下级存续企业对离职人员的安置费用账务处理进行管理和安排。具体来说,在国有企业、事业单位安置费用的财务管理中,主要有省的分公司来进行财务的核算工作内容,离职人员所在地区的基层部门对这些离职人员进行日常的管理。在支付费用上各个基层的部门可以依据国家的相关规定先垫付已经发生的安置费用,等到月底或者是公司年底定期汇总的时候,省分公司财政部门依据原有的财务资料和数据进行审核,拨付之前垫付的离职人员的安置费用。
(二)控制方式分析
前面提到企业重组后支付给离职人员的安置费用,务必要确保离职人员的基本生活水平,这就要求企业务必要采取一定的控制方式来确保安置费用财务管理的可行性、合理性和合法性,防止企业内部个别人员行为的出现。一般的做法是总公司会在年度结束的时候委托有关的会计事务所对本公司的各地子公司离职人员安置费用的使用情况进行调差和审计,从根本上避免有关问题的出现,并且尽可能地从中发现问题,采取积极的手段解决问题,使得企业在重组的过程中,实现职工安置费用的转款专用,真正地将职工安置费用用到实处,而各地子公司也要依据公司的制度和有关的法律政策来给予合理的福利补贴和活动经费。具体来说,那些离职人员、退休人员每个月的活动经费需要根据制定的员工经费标准来执行。活动经费不仅要包含经常性发生的项目费用外,还需要包含一些日常琐碎的事项开销,在这个过程中,各地子公司务必要保留好各种原始的单据和资料,定期向总部申请报销。
(三)职工安置费用的多种支付途径
我国法律上并没有针对企业重组中职工安置费用的支付途径进行硬性的规定和要求,因此企业便可以根据离职人员的具体性质,采取不同的支付途径来实现企业与员工之间利益的最大化。通常情况下,职工安置费用的主要支付途径有现金、债券和股权这三种。如果企业采取一次性的支付方式,那么现金支付的途径便是可行的,同时也避免了后续管理中的各种问题。而且我国对于一次性支付的方式有一些免税的优惠政策。但是还是有少数企业管理人员选择了股权的支付途径,从国家法律、企业实践上看,这种途径是不建议的。另外在企业重组后资金不足的情况下,可以适当地选择债券这种支付途径,但是务必要在相关部门批准的前提下执行。
四、结束语
第一章总则
第一条房地产税费一体化征管是指凡涉及土地、房产领域开发和交易应向国家缴纳的各项税收及各种非税收入，由县政府组织县财政局、国税局、地税局和相关职能部门依照有关法律法规的规定，实行集中征收的一种管理方式。
第二条房地产税费一体化征管工作由县房地产税费一体化征管工作领导小组负责组织领导，领导小组办公室具体负责房地产税费一体化征管的日常工作，下设县房地产税费一体化征收管理中心（以下简称县一体化中心），实行集中办公，一体化服务，切实降低单位征收成本、推进透明行政、方便群众办事。由县财政、国土资源、建设、规划、人防、国税、地税、房产、城管、科技、气象、发改、经济、银行等部门进入县一体化中心集中办公。
第三条按照“以票管税管费、先税费后办证”的原则，对土地审批、土地使用权出（转）让、建筑安装、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴纳的税费，实施“一站式”征收。
第四条房地产税费一体化征管工作实行“七个统一”：
（一）统一税费项目，明确征收标准；
（二）统一配合，实现数据信息共享；
（三）统一项目资料库，实现计划控制和源头控管；
（四）统一审批程序，实现“联审联批”和即时发证；
（五）统一网络，实现管理电算化；
（六）统一办事流程，实现“一站式”服务；
（七）统一稽查机制，堵塞征管漏洞，防止税费流失。
第二章征管范围和税费种类
第五条房地产税费一体化征管范围主要包括土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、企事业单位因改制撤并或拆旧建新而发生的资产产权变更或交易、商品房（增量房，下同）开发和交易、个人合资合作建房、个人拆旧建新、单位非住房和政府非住房建设工程、存量房（二手房、包括房改房、经济适用房，下同）交易、土地使用登记办证和房屋产权证办证、改变土地用途和建筑容积率等规划设计条件的行为、房地产出租和自营业务、处罚土地违法违规占用和交易、处罚违法违章建筑、偷漏税费的稽查处罚等业务。
第六条凡涉及土地、建筑及其交易、办证等各环节的所有税费（包括服务性收费，下同）统一纳入县一体化中心征管。
（一）财政部门：土地价款、土地收益金、滞纳金及罚款。
（二）国税部门：企业所得税、建筑耗材未按规定取得购进发票应补交的增值税、滞纳金及罚款。
（三）地税部门：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税、资源税、印花税、税款滞纳金及罚款。
（四）规划部门：建筑物定点放线费，工程测量费，规划道路定线费，地、县、乡图编绘费、工程竣工测量费，工程线路测量费。
（五）建设部门：城市基础设施配套费、建筑行业劳保统筹基金、建设工程交易服务费、建设施工安全服务费。
（六）人防部门：防空地下室易地建设费。
（七）经济部门：散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金。
（八）城管部门：城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、建筑材料垃圾运输清扫保洁费、建筑垃圾处置费。
（九）科技部门：一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费。
（十）国土资源部门：工程测量费、用地管理费、土地证书工本费、地籍调查费、抵押登记费、土地交易服务费、利用测绘成果成图资料费。
（十一）房产部门：房屋所有权登记费、白蚁预防费、住房及非住房转让手续费、房屋分户图测量费、测量成果利用费、房产测绘费、换证服务费、档案利用服务费、维修基金、房产抵押手续费。
（十二）气象部门：防雷技术服务费。
（十三）防洪保安资金、工会经费、残疾人就业保障金、被征地农民社会保障费，建筑业、房屋交易的价格调节基金、环卫费及以上款项的滞纳金及罚款由县一体化中心代收。
第三章税费标准和计算价格
第七条土地审批、土地使用权出（转）让、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴的税收和非税收入，包括按土地面积和建筑面积计征的定额标准以及按建筑造价和销售价格计征的比例标准，由县一体化中心根据中央、省、市有关法律法规规定，结合我县实际情况制定并执行（另行文）。
第八条房地产开发建设和交易时的计税价格和计费价格以实际价格为准，当实际价格低于市场价时，以政府的基准地价修正的标定地价和财税部门公布的最低计税价格或经相关行政主管部门审查备案的评估价格为依据。
第四章岗位设置及业务流程
第九条县一体化中心整合各职能部门对土地、房产开发建设和交易、办证等各个环节业务的审批、征税、收费、开票、办证、稽查等行政管理职能，设立县国土资源局、规划局、建设局、人防办、经济局、城管局、房产局、财政局、国税局、地税局、银行等11个职能部门的办事窗口，具体负责行政许可业务受理、税费计算征缴和证件制作工作。
设立综合管理窗口，负责县一体化中心日常工作和发改部门审批备案、应缴税费的最后确认、相关部门证件办理的审核和发放工作，各部门办理没有纳入“一体化”循环征收的收费及罚款业务。
第十条县一体化中心办事审批实行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出证”的“一站式”服务，实行土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、规划许可、建筑许可、竣工验收、土地使用权证登记颁证、房屋产权办证、国有房地产自营和出租等9个环节的内部循环。利用内部循环表进行联审联批，税费由各执收单位计算，综合管理窗口审批。受理业务的前置条件和行政审批由相关职能部门负责，发证由综合管理窗口把关。
第五章信息化管理
第十一条县一体化中心专门设置专业局域网，实行电脑开票和电脑打印证件。
第十二条房地产税费征管软件统一各职能部门的原有软件，县一体化中心拥有对县规划、建设、国土资源、房产等四个部门办理各自证件的授意权，即对纳税缴费办证人没有办理税费缴纳业务的，县一体化中心就不能为其办理相应证件。
第十三条建立“一户式”存储基础数据库，综合国土资源部门的土地信息、工商部门的注册信息、发改部门的项目信息、建设部门的建设信息、规划部门的规划信息、房产部门的房产信息等相关部门信息。信息数据资料库建成后，信息资料数据在县一体化中心所有窗口传递共享，用于税费预测、数据分析、全程监控和税费征缴、检查清收等方面工作，为领导决策提供科学依据。
第六章配套措施
第十四条实行“七证一表两票”和资料备案管理。“七证一表两票”纳入县一体化中心管理，实行集中办理，切实做到“以票控税控费，先税费后发证”。
“七证一表”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、土地使用证、契证、房屋产权证和建设工程竣工验收备案表。
“两票”即税务发票、非税收入票据（包括服务性收费票据）。
第十五条房地产税费一体化征管运行后，国有土地使用权出（转）让只接受有资质的房地产开发公司和单个自然人竞拍，不接受多个自然人联合体报名参与竞拍。
第十六条房地产税费一体化征管运行后，县非税收入管理局将对进入县一体化中心的各执收单位停止发放非税收入收费票据，由县一体化中心统一办理各部门的收费业务。对必须进行现场执行的，经县一体化中心审核批准，由县一体化中心统一向各执收单位发放和结算非税收入收费票据，并在发放的票据上注明专用收费项目。
第十七条县一体化中心实现的非税收入实行县财政与各职能部门分成的办法（不含土地出让收入和建筑行业劳保基金）。收入分成须遵循以下原则：确保单位既得利益的原则；收入分成共享的原则；确保单位正常运转的原则。以年—2009年三年的平均数为基数，完成或超过基数的分成标准将根据各职能部门的实际情况待“一体化”征收运行半年后制定具体分成细则报县政府审批后实施。返还单位的非税收入纳入部门预算，其余上交县财政。
第十八条部门自行查补的收入，由县财政按现行预算管理体制进行分配；由县一体化中心查补出的收入，全额上缴县财政。
第十九条按照县一体化中心实际入库税费总额的3％提取工作经费，设立专账，年初纳入财政预算，用于县一体化中心日常运转开支。
第二十条建立房地产税费一体化征管工作联席会议制度，由县一体化中心根据工作需要，定期或不定期召集各职能部门相关负责人参加会议，集中研究解决一体化征管工作中的难点热点问题。
第二十一条成立“县房地产行业联合执法大队”，从监察、法制、财政、公安、规划、国土资源、建设、人防、房产、国税、地税、经济等部门抽调人员组成，对全县房地产领域的违法违规占地、违法违规建筑、偷漏拖欠税费的行为开展常年稽查。
第七章监督和处罚
第二十二条各相关部门要严格按规定的工作流程办事，实行项目资料公开传递、阳光操作、信息数据共享，实现房地产各项税费业务均在县一体化中心内部进行联审联批，税费在县一体化中心缴纳。
第二十三条严格按规定标准足额征收各项税费。不得擅自提高或降低征收标准，不得擅自增加或减少税费征收项目。严禁收“人情税、人情费”，坚决杜绝收入流失。
第二十四条严禁县一体化中心外发证、税前发证、费前发证、私自发证和在县一体化中心外给单位提供“两票”等行为。一经查出，立即停止其单位的非税收入返还，并从财政下拨经费中扣缴其造成流失的税费。
第二十五条各部门单位派出人员由县一体化中心管理，入驻工作人员工作表现由县一体化中心向派出单位反馈情况，年终考核、评先评优、提拔重用由县一体化中心和派出单位共同考评。对工作中涉及违规审批、越权审批及失职、渎职或不作为等行为，将严格依法依规追究责任；对不能按基本要求履行县一体化中心工作职责或严重违反有关规定的工作人员，县一体化中心要及时按规定提出处理意见并退回原单位，原派出单位应按有关规定予以处理，并另行委派人员。
第二十六条土地及房屋中介评估机构必须以规程结合市场价格为准则开展评估。对有意出具不符合规程要求的评估报告，县一体化中心要将情况及时向评估机构通报；对屡次有意出具不符合规程评估报告的评估机构，停止其参与本行政区评估业务；情节严重的，上报其主管行政部门，由其主管部门依照法律法规进行处罚。
第二十七条县监察部门对各职能部门一体化征管工作执行情况进行定期或不定期的全面监督检查。
第八章附则
甲方(赠与人)：×××(写明姓名、住址)
乙方(受赠人)：×××(写明姓名、住址)
甲乙双方就赠送×××汽车(应写明该汽车的具体信息、在什么位置)事宜达成协议如下：
一、甲方将其所有的×××汽车赠送给乙方，其所有权证明为：(写明证明甲方拥有所有权 的证据名称，购买该汽车时的发票等)
二、赠与物的交割(写明交割的条件，在什么时间、什么地点交割，办理什么手续等等)。
三、 乙方应在×××期限内办理所有权转移的手续逾期不办的， 视为拒绝赠与(也可以约定 其他条件)。
四、本合同自××日起生效(可以写自公证之日起生效)。
五、本合同一式两份，双方各执一份。
甲方：×××(签字、盖章)
乙方：×××(签字、盖章)
××××年×月×日
赠与合同,赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。赠与合同可 以发生在个人对国家机关、 企事业单位和社会团体以及个人相互之间。 赠与的财产不限于所 有权的移转，如抵押权、地役权的设定，均可作为赠与的标的。 赠与合同一般具有下列性质：
①双方行为。赠与合同须当事人双方意思表示一致才能成立，如果赠与人有赠与的表示，但 受赠人并没有接受的意思，则合同仍不能成立，故与馈赠这种单方行为不同。
②诺成行为。 多数国家承袭罗马法的传统， 规定赠与合同在当事人双方意思表示一致时即告 成立，不必等待交付赠与物，即为诺成行为。
③无偿行为。原则上受赠人并不因赠与合同而承担义务，故为单务合同。
车辆赠与合同范本二：
甲方(赠与人)：
乙方(受赠人)：
为明确双方本次赠与车辆行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 甲方将其所有的#牌汽车一辆(车牌号：)无偿赠送给乙方，乙方同意接受赠与。
第二条 甲方保证其对上述车辆具有所有权，其所有权证明为：#牌汽车购车发票，车辆行驶证号。
第三条 在本协议生效后，甲方应在当日内将车辆向乙方移交。自移交之日起由该车发生的相关一切责任，事故、赔款和交通罚款均与甲方无关，均由乙方自行负责。
第四条 由于此车辆为北京车牌乙方同意不过户并愿意承担自此之后关于此车的相关一切税费和法律责任。
第五条 乙方无需向甲方支付任何费用，但若与移交上述车辆有关的费用包括到车辆管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由乙方负担。
第六条 甲方保证本次赠与并无恶意，而且已将其所知的一切包括瑕疵在内的注意事项告知乙方，乙方完全知晓并愿意对因此之后造成的任何损失与甲方无关。
第七条 本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决;
第八条 未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充条款或补充协议。补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自双方签字之日其生效。
关键字:新会计准则固定资产处置会计处理税法差异
21世纪，为规范会计行业和与会计行业的与世界接轨，国家财政部于2006年6月15日推出《新会计准则》，并在2007年1月1日开始实施。新准则中，对固定资产的处置的改动较大，而且与税法征收的差异也较大，以下就财务部对在新准则下固定资产的会计处理与税法的差异进行的专题分析。
一、 税法、新会计准则和其区别
(一)税法
税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。它包括《增值税法》、《消费税法》、《营业税法》、《城市维护建设税法》、《关税法》、《资源税法》、《土地增值税法》、《房产税法》、《城镇土地使用税法》、《耕地占用税法》、《车辆购置税法与车船税法》、《印花税法与契税法》、《企业所得税法》、《国际税收协定》、《税收征收管理法》等法律法规。
(二)新会计准则
财政部将在人民大会堂同时新的会计准则和审计准则体系，其中新会计准则于2007年1月1日起在上市公司中执行，其他企业鼓励执行。 值得关注的是，新会计准则体系基本实现了与国际财务报告准则的趋同。2005年，财政部先后了6批共22项会计准则的征求意见稿，此外，对现行的1997年至2001年期间颁布的16项具体会计准则，也进行了全面的梳理、调整和修订，最终在2006年初构建起一套企业会计准则的完善体系。
(三)区别
首先，税法和新会计准则法力效力不同。新会计准则是财政部颁布的，属于行政法规和职业规范；税法是国家法律，具有强制效力。其次，是服务的对象不同。新会计准则是服务企业的；税法是服务于国家的。最后，体系不同。税法是多部法律的总称；新会计准则只是职业规范。
二、 新会计准则对固定资产的处理流程
为了于世界会计工作接轨，在新准则中增加了处理条件，并在准则规定必须瞒住以下两个条件才可以进行固定资产的处置：其一该固定资产必须除用于处置状态中：其二该固定资产没有预期收益。并对旧准则中的固定资产出售、转让、报废和固定资产的清理等环节进行了调整。在企业对固定资产做出出售、转让、报废和固定资产的清理等处理时，应将处置所得的收入在扣除账面价值和相关税金后，才可以计入当期损益。在新准则中，会计从业人员做账务处理时，是通过“固定资产清理”可目的核算实现的，也就是在做账务处理时化借记“固定资产清理”、“固定资产减值准备”等科目，而贷记“固定资产”，然后还需将“固定资产清理”科目的余额进行转出。新准则不再性旧准则那样需要按找账面价值分别进行转入不同的科目，而且在特殊的事项和所涉及的科目上，还需对“公允价值”科目进行适当调整。
新准则还规定了在固定资产盘亏时，对所造成的损失应按照其账面价值计入当期损益。并在账目处理时，对借方的“待处理财产损益”等科目，还要进行核实。
三、 固定资产处置会计处理与税金方面的差异
固定资产处置会计处理与税金方面的差异主要表现在两个方面：所得税和流转税。在所得税方面：在新准则中对固定资产的对外投资（即非货币资金的）的处理规定-只有采用公允价值计价方式的情况下才可以将固定资产的损失记为损益，并规定了不管是否存在补充差价的项目，企业都应该或是必须应该将换出资产的公允价值与其账面价值得差额确认为交易损益；而在以固定资产抵债的情况下，新准则较旧准则最大的改变就是在债务重组业务交易方面的价格变化，规定债务人以资产抵偿债务时，过程应分为两个部分：一是债务人将非
现金资产按公允价值进行处置以确定转让收益：其次，再以处置所得公允价值进行对债务的偿付，同时据以确认债务重组企业固定资产的损益。这表明债务重组交易最终将以公允价值作为交易价格。在流转税方面大致可以分为营业税和增值税两大部分：①营业税部分：在税法中规定-纳税人对不动产的销售或对外投资应缴纳营业税。并与2003年1月1日起开始执行《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，再通知中就规定了：以无形资产或者不动产进行投资入股时，在接受利益分配后应共同承担投资分险，这种行为不对其征收营业税。同时还规定了对股权转让不征收营业税。按照新准则的规定，企业在销售不动产、进行对外贸或对外投资时、都将会被视为对外销售或是投资、非货币性资产交换、债务重组等行为是将会按照规定进行营业税的缴纳的。②增值税方面：在税法中对缴纳固定资产增值税的项目只包括了纳税人以自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇等固定资产，在纳税人对上述的固定资产进行销售等方面的处理时应缴纳4％的增值税，但对享受价未超过原值的将不会收取增值税。在对增值税处理时，还应对国家税务总局2005年8月9日的第13号令关于《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定有所了解，在对部分固定资产的清理属于正常损失，可以经董事会会议通过，在当年报税过程中自行申报税前扣除。
结束语
从某种程度来讲，新准则与税法的部分差异是不可避免的。在新旧准备相比之下，旧准则对固定资产的会计处理变的简单，是为市场的企业服务的；而税法对企业发生的经济和资产交易进行监督，是为国家服务的。新和税法准则服务的主体不同，所以有些诧异也就是不可避免的了。笔者建议税务执法人员与会计从业人员之间应加强相互的联系、互相协调，这对我规的会计行业和税务执法是很有利的，不仅可以减少税务执法人员的工作量，还可以促进双方的合作，达到共同发展的目的。
参考文献：
[1]张雷.企业改制中财务会计问题探讨――基于成都**公司案例分析.西南财经大学200728（9）
关键词：房地产；税务稽查
一、房地产行业税源构成
房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。
二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性
（一）经营周期长，税务监管困难
大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。
（二）供应链长，会计核算复杂
房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。
（三）涉及监管部门多、涉及税种多
由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。
（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一
房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。
三、对房地产税务稽查的建议
（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制
一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨
房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。
（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查
省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。
总结
总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。
参考文献
[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.
[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.
一、加大税收政策宣传力度，增强纳税人主动纳税意识
各单位要采取多种形式向广大房地产业纳税人宣传税法和税收政策，加强房地产企业税收纳税辅导，帮助企业规范财务核算，督导其依法、正确执行法律法规与税收政策，及时、如实申报缴纳各项税款，降低房地产企业的纳税风险；各级办税服务厅要对房地产交易、开票和办税流程进行公示，帮助纳税人了解纳税流程，提高纳税人主动纳税意识。
二、严格执行税收政策，注重日常核查
（一）扩大税收控管范围
各单位要将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入税收控管范围。
（二)严格执行调整后的个人住房营业税税收政策
个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（三）强化土地税收和二手房交易税收管理
严格执行“先税后证”，对纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税，对房地产行业涉及税种实行统一管理，把好产权办理关。
（四）强化土地增值税预缴管理，防止税款流失
严格执行市局《转发省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税实行分类预征，不得随意降低预征率；严格土地增值税清算管理，对达到清算条件的项目，督促企业及时办理土地增值税清算申报手续；加强对房地产开发成本费用的审核，不得以预征代替清算。
（五）强化房地产业企业所得税管理
严格执行国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，及时督促企业按时足额缴纳税款。
三、实行房地产业税收精细化、信息化管理
市地税局为加强房地产业税收管理，组织开发了市房地产税收一体化管理系统，各单位要充分利用这一系统，以对房地产企业纳税监控为切入点，以信息技术为依托，对房地产的开发、销售进行全程税收监控。要定期对房地产企业的开发、销售情况进行实地调查，与企业实际申报信息进行分析比对，对异常申报企业按照规定进行税务约谈、实地检查、违章处理。
四、强化社会化管理，构建协税护税网络
要进一步发挥社会综合治税作用，通过房地产税收一体化管理系统实现与土地管理、建设规划、契税征管、房产交易等多个部门的信息共享，通过对房地产涉税信息进行实时比对，实施房地产行业税收管理的全程监控，实现市人民政府提出的对房地产行业“一体化”管理的总体目标。
一、主要工作
（一）做好项目调查研究，高标准严要求上报项目。支农项目申报上报工作时间紧、任务重、要求高，我们提前运作，要求农口各主管部门对自己分管的支农项目建立项目库，我们会同项目单位深入项目地进行调查研究，共同制订项目的可行性报告，对项目的科学性、可行性、效益性等指标进行全方位的分析，做好项目申报工作，有效提高了项目申报的成功率。
（二）加强支农项目管理，努力提高资金监管水平。对支农资金实行项目管理和绩效评价，在按照《财政支农资金专项管理办法》、《现代农业生产发展资金管理办法》、《现代农业生产发展资金绩效评价办法》对项目资金运行实现全方位的监督和管理的同时，还制订和完善了管理办法，对一部分资金实行专账核算、专户管理，专款专用，不断完善支农资金的管理制度。2009年，为了促进农村危旧房改造工程顺利实施，加强和规范农村危旧房改造专项资金管理，推进项目资金整合，切实提高新农村建设相关专项资金使用效益，制定了《XX县农村危旧房改造资金管理办法》,并由财政局报县政府审批后下发各乡镇执行,取得了很好的效果。
（三）积极组织农税收入,不断完善农税征管政策。2009上半年共征收入库农业税收405万元，其中，契税入库314万元，比上年同期增长87.43%，耕地占用税入库91万元，比上年同期减少22.22%，农业税收完成省厅年初下达年度计划750万元的54%。
（四）认真做好新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院今511号）等农业法律法规的贯彻工作。做好政策宣传工作及妥善处理新老征管下政策的衔接问题，认真执行省厅及总局下发一糸列契税、耕地占用税政策，加强农税征收管理，严格减免审核，凡纳税人未出具契税完税证、契证的，国土、房管部门不予办理有关土地、房屋权属变更登记手续，做到“先缴税后办证”,“以证控税”。
（五）加强农综资金财务管理，提高农综资金使用效益。根据《农业综合开发资金会计核算办法》和《农业综合开发项目会计核算办法》对农业综合开发的资金和项目分别进行核算，对每一年度的每个项目分别设置账套进行详细的财务核算，加强财务核算,严格政策管理,提高资金使用效益,为做好项目的绩效评价打下良好基础。
（六）及时准确做好报表，为领导决策提供依据。农业科负责的报表较多，主要有农口部门统一报表、农业税收报表、农业综合开发报表、财政支农投入情况统计表等等。我们认真领会各种报表口径和上报要求，严把报表质量关，确保报表数字准确无误，及时上报，做好领导参谋。
二、存在的问题：
（一）农业科人手较少，知识结构存在一定的局限性，导致对农村小型公益设施等涉及工程类项目的审核不深不透，监管不力，少部分专项资金难以全部按要求使用、落实到位，存在被部门、乡镇变相使用问题。
（二）一些项目资金没有发展规划和年度实施计划，资金投入缺乏科学统筹，缺乏针对性，影响资金使用效益。
（三）农税征管基础工作有待完善,农税征管各环节之间相互监督、相互检查、相互传递的征管机制需要进一步规范。
三、下半年工作思路
（一）探索财政支农创新，完善支农资金管理制度。一是要尽快建立完善财政支农资金使用监督检查和项目验收制度，加强对支农资金使用的跟踪问效，进一步规范支农资金的使用和监督管理。二是要规范支农资金项目申报制度，强化项目申报和实施的监督管理，杜绝重复申报、多头申报和以项目套资金的情况。三是进一步完善项目公示公告制度、招投标制度、项目合同制和报账制度。
（二）加强服务“三农”意识，强化在建项目的督导检查及验收。配合县扶贫、农业局、县林局、县发改局等单位加强对农业产业化扶持项目、财政扶贫项目、森林生态效益补偿等项目的落实情况进行了督导检查及验收。通过督导检查为积极开展支农资金绩效评价、村庄整治、农业产业化建设、森林生态效益补偿等工作打下了基础。
（三）完善信息网络，落实惠民补贴发放。认真做好惠民政策的落实、仔细审核基础信息，完善农民补贴“一折通”动态管理，完善农民补贴网络信息建设，逐步将支农惠农补贴全部纳入“一折通”发放，力争9月底前将粮食和良种直补万元、国家水稻良种补贴万元、通过“一折通”发放到农民手中。
