时间：2023-08-30 16:47:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇购房相关法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；法律；法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.谈商品房预售有关法律问题.河南：中国法院网，2003
【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题
一、我国物业维修基金的相关概念
为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。
二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。
第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。
另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。
第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
参考文献
[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版
关键词：房地产交易； 开发商； 欺诈
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.
Keywords: real estate trade; Developers; fraud
近几年我国对社会经济制度和结构产业进行了调整，房地产业得到了迅速发展，而约束房产开发的相关法律制度还没有得到完善，在这种社会转型的特殊时期，一些房地产企业与中介机构相勾结，欺诈消费者谋取利益，而这种欺诈行为危害面非常广，动辄几十户甚至上百户，不仅使购房者的心血毁于一旦，而且对社会稳定产生一定影响，因此，在房地产交易过程中，国家有关部门应该加强监管，购房人应该加强购房法律意识，一方面力争防范于未然，另一方面，对于已经形成的欺诈事实，应该冷静处理，将个人损失降到最低。下面笔者根据多年来的实践经验，对商品房交易中的欺诈类型进行总结，并提出防范欺诈的一些建议。
一、商品房交易中欺诈行为的类型
我国法律规定，商品房交易是指商品房所有人对房屋的所有权进行处理的行为。处理的具体形式有商品房买卖、租赁、赠予、互换、典当等。而在这些交易中往往会出现欺诈行为，如一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的决定，完成商品房的交易行为。商品房交易中发生的欺诈行为根据不同的标准可以分为不同的类型。
（1）根据欺诈的主体不同，可以分为开发企业的欺诈行为、购房人的欺诈行为、抵押人的欺诈行为、承租人的欺诈行为。而这些欺诈行为都有一个共同的特点：当事人利用各类手段隐瞒商品房的某些信息，诱导对方当事人完成商品房的交易。
（2）根据商品房交易的客体不同，欺诈行为可以分为“一手”商品房交易欺诈行为；“二手”商品房交易的欺诈行为。而“一手”商品房交易欺诈是指开发企业通过隐瞒无预售许可证、无土地使用权属证书、无合法规划手续销售的情况下，对购房人进行欺诈；而“二手”商品房交易欺诈是指通过“一手”商品房交易获得商品房产权的购房人或其他权利人，在隐瞒商品房的基本情况下，诱使对方购房人与其交易的行为。
（3）根据商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可以分为一房多卖的欺诈；虚假广告欺诈；隐瞒小区规划的欺诈；隐瞒面积的欺诈；虚假抵押的欺诈；擅自转租的欺诈等。
二、房地产交易过程中的欺诈行为
1、开发商的欺诈行为
（1）开发商为了获得利益最大化，对房屋建设的文件进行随意更改，导致房屋建造的质量差，或者房屋建造导致整个城市建设的整体规划遭到不同程度的破坏。为了服从整个城市的规划，一些小项目的建设被忽略，如公共设施建设、规划绿地被改为他用；施工中存在偷工减料、使用不合格环保要求的材料；水电配套施工存在较大质量问题等。开发商通过这类欺诈行为获得了高额利润，损害了购房人的合法权益。
（2）开发商售房过程中，隐瞒某些重要的信息，设置重重陷阱，误导消费者。这里的陷阱主要指房地产广告和房地产合同相差甚远。通过有关调查显示，90%的购房者对楼盘的了解是通过地产广告，开发商利用这种情况，在广告上大做文章，在广告语中动用大量的优美词句，利用丰富动情的文字及图片引诱消费者购买，而房地产合同中描述的却是另外一回事，并且消费者缺乏相应的专业知识，在购房过程中未能检查房地产商的售房资格，不能辨别房屋附加值是否虚构等问题，最终落入房地产商的圈套中，导致自身利益受损。在合同方面，开发商往往隐瞒一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，无房屋预售许可证明或提供虚假证明等，导致购房人的居住权益受到损害。另外，购房人所购房屋的面积与地产商提供的面积有一定的差距，对于消费者来说使用面积、均摊面积、公摊面积、套内面积几个概念不能区分，给开发商可趁之机。
2、中介组织的欺诈行为
随着房地产的快速开发，各个城市也涌现出了大量的中介服务机构。一方面这类房产服务机构方便了购房人的选择，为房地产商和购房人搭建了一个沟通桥梁，大多数的中介还是遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易又快又好的发展；但是由于房地产中介机构起步很晚，相关法律法规不健全，有些中介机构就是利用这类漏洞进行欺诈交易，损害了消费者的合法权益。房地产中介交易存在欺诈行为主要表现在以下几个方面：
（1）无牌照、假牌照经营；超出经营范围或进行非法异地经营；有些中介利用他人的从业资格申请注册公司等；
（2）中介机构刊登的广告缺乏真实性、合法性和准确性，利用各类噱头吸引消费者的眼球，而未对对房产特点等进行注明；
（3）中介机构打着报销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获得不正当的利益；
（4）中介机构利用自身优势，利用消费者不懂得交易细节和相关法律的情况，在合同上玩起文字游戏，制定不合理不公平的规定，或者任意篡改自身的义务，导致消费者的利益受到损害。
三、如何遏制与防范房地产欺诈行为
房地产市场由于众多的欺诈行为存在，为了避免购房人的利益受损害，如何有效的防范各类房地产交易的欺诈行为，保证房地产市场健康快速发展，现提出以下几点意见：
1、遏制交易中的欺诈行为
（1）重视诚信，政府有关部门应不断建立完善购房相关法律，规范房地产企业和中介机构的交易行为，以助重建房地产行业的诚信。
（2）发挥政府职能和行业协会功能，通过对房地产企业管理人员进行相关诚信文化教育，对其进行理论实践相结合的系统化学习，让他们认识到诚信是无形资产以及丧失诚信所带来的后果。
（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产权保险制度和不动产登记公证前置制度，以共同规范房地产交易行为，充分保障消费者的切身利益。
（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励监督者充分发表意见，一方面鼓励新闻媒体积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广良好经验。而对于房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。
（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济与法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为，为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。
2、防范交易中欺诈行为方面
（1）针对房产交易中容易出现的各类问题，有关部门应该提醒消费者进行注意，必要时可以制定相关宣传手册，免费发放给购房者；有条件的地方可以建立房产交易知识宣传网，方便消费者浏览，加深房产交易注意事项的认识。
（2）消费者在购房前，应该查看中介机构的营业执照、职业资格证书等相关证件，保证中介机构合法有效。
（3）凡是在房地产中介广告和宣传手册上出现的内容应该作为合同的附件进行保存，以约束对方的行为，对于房屋的“可转产权”需要向房地产管理单位进行核实，并于合同中约定若有误，不需要承担赔偿责任，如果中介不同意这条条款，消费者就应该特别注意防止上当。
四、结束语
由上述的剖析来看。房地产开发商与中介机构在营销过程中所采取的欺诈行为越来越多，形式也呈现多样化。国家管理部门在不断建立与完善法律法规的同时，应采取动态跟踪的方式进行监控，严格审批中介服务机构的准入并不定时地进行资格审核，且加大惩治力度，规范交易行为：而消费者本身应加强防范意识，多了解房产交易的知识与有关部门的政策，在交易过程中谨慎从事，疑问之处应及时咨询权威机构，以免受骗。
【参考文献】
1、关永宏 商品房交易中的欺诈行为与防治对策 经济问题 2009
关键词：法律；规范；房地产交易
一、现行法律存在问题
（一）土地征用制度不健全
要规范房地产市场必须从源头入手：严格控制土地征用。现行的土地法律规范重要包括《城市规划法》和《土地管理法》以及一些地方自己出台的相关规定，但遗憾的是这些法律对于土地征用过程中可能存在的问题规定的普遍过于笼统，有些实质性的问题更是只字未提，这样的话不利于房地产交易市场的健康发展。
（二）拆迁赔偿制度的不合理
在现行的赔偿制度中，赔偿数额的确定是一个老大难的问题，按照现行的土地法的相关规定。城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。但土地上的房屋等其他不动产去属于私有，这二者的分离在造成了在赔偿的时候只是赔偿房屋及其不动产的价值，再加之赔偿标准的偏低等因素导致了大量钉子户的出现，比如近期的“宜黄事件”，这在一定程度上破坏了和谐社会的构建。
（三）商品房预售款的监管存在问题
在具体的实践中，由于法律对房屋预售有相当严格的规定，许多房地产企业由于自身资金不足问题就会想尽各种办法拿到预售许可证，从而将房屋购买者的预购房款套入自己囊中，然而由于其自身资金的不足也就难免其将预购房款挪作他用，这种情况则很容易的就导致资金链断裂的情况发生，最终使购房者的权益受到损害，从而不利于房地产交易市场稳定的发展。最近各地相继了规范挪用预售款的政策，预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的建设。这只是一个开始，在实际的运用过程中会遇到很多问题，开发商同样可以巧立名目来提取预售款。要彻底解决这个问题，还需要做长期的努力。
（四）行政强制拆迁所带来的问题
在实际的过程中，各地政府特别是基层政府，为了完成拆迁任务，经常会出现强制拆迁的行为，这会使群众更加的反感，激起群众的愤怒，从而发生过激的行为，这不利于社会的稳定，也不利于房地产的交易。近日据法制晚报报道，新拆迁条例有望近期出台，行政强拆将被取消，这对房地产交易市场来说是一个利好消息。
二、房地产交易市场的存在的风险
随着经济社会的进步，人们的消费观念发生的变化直接导致了在房地产市场中按揭制度的盛行，银行业随之大量的向社会发放贷款来获取利润。然而由于我国法律体系存在的诸多问题，使我国房地产市场中存在着大量的风险，具体而言这些风险主要表现在以下几个方面：
（一）预售中存在的问题
房地产企业可以通过规避法律的方式顺利的申请预售许可，而预售许可又可能导致房地产企业对预售房款挪作他用，这又可能导致房地产企业资金链的断裂，从而使那些本该用于房屋建设的资金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使购房者的权益受到难以弥补的损害。虽然现在出台了设置预售款专用账户的文件，但是能不能有效地防止这一现象的发生还有待验证。
（二）房地产交易中存在大量的欺诈现象
由于法律规范存在漏洞，直接导致了“一房多卖”等现象的发生，这样不利于整个市场交易的稳定，增加了欺诈存在的可能性。然而现有的法律在对待此类问题时多是将其定性为民事欺诈行为，这不能从对此类违法者予以有效地打击也加剧了风险的存在。
（三）房地产企业自身的问题
资金问题肯定是不能回避的，但在具体的实践中有些开发商为了在短期内回收资金和再生产，故而将土地抵押给银行以获得预售许可从而对房屋进行预售。但由此产生纠纷时没有法律依据使得购房者的权益得不到保障。
三、预防、控制房地产交易市场风险的建议
（一）完善房地产市场关于预售的相关法律法规
立法机关应从源头入手抓住最根本的问题。除了各地出台的规范预售款的文件，国家更应该对房地产市场预售作更为严格的相关规定，加强对预收款的监管，确保专款专用。
（二）严格房地产市场的准入标准，提高准入门槛
相关部门应加强对本地区、本行业的房地产市场的监管，严格的控制准入标准，确保房地产企业的优生；同时要坚决的对那些信誉差、资质低的企业进行淘汰，从而达到降低房地产企业违约的风险的目的。
（三）定期公布房地产企业抵押担保的信息
公布企业的抵押担保信息有利于购房者在决策的时候作出更为合理的判断，使购房者的权益得到更为合理的保障。
（四）银行应加强对贷款企业相关资质的审查
银行在发放贷款的时候应兼顾地区及客户结构的审查，将贷款投放到那些信誉好、发展成熟的企业上；同时要严格控制对贷款的滚动发放；另外一个方面要防止贷款诈骗的现象，确保房地产交易市场的平稳健康发展。
（五）加强执法
相关部门应加大对土地市场的监管力度，防止土地浪费现象的发生；另外也要加强对房地产市场的监管力度，重点打击那些恶性炒房引发的行为，加大对房地产交易市场中欺诈行为的打击力度。
四、结束语
综上所述，当前我国房地产试产存在的问题不是轻而易举就可以解决的，对房地产市场管理的相关法律法规进行全面的修改现在又不可行，因此我们只能在现有的法律框架体系下对该问题循序渐进的予以解决。我们可以对法律作进一步更为细化的规定，加强对土地的统一管理，将国家的调控与市场的调控有机的结合起来，彻底完善土地管理法与房地产市场交易的相关规定，合理的预防和控制房地产交易市场中存在的风险。
参考文献：
［1］沈晖.健全我国房地产宏观调控政策体系[J]．现代商业,2009,(2)．
此次次贷危机给美国经济带来了巨大了的损失，要使我们不重蹈美国的复辙，我们必须了解次贷危机及其产生的后果。这掸我们才能有的放矢，为我国经济金融的稳定做好充分的准备。
首先，我们应该了解何谓次贷危机。所谓次贷危机即次级贷款抵押市场危机是由于美国给那些信用低的客户以住房贷款，由于住房贷款有住房作为抵押，所以一直以来没有被金融机构重视到其隐含的风险。
其次，此次次贷危机缘于美国楼市的高增长及后来美国房地产市场的回暖。在房地产市场高速发展时期，各方资金纷纷流入楼市，而信贷机构并没有充分考虑到其中的风险，为低信用的购房者放出大量的次级抵押贷款。以至今日房地产市场回暖，所抵押的房产其价值根本无法抵债，便产生大量的呆坏账，此时这些风险仅仅集中于本国的银行业。而一些国际投资基金或金融机构对其次级抵押贷款的投资或买断，将使风险扩散到全球整个金融市场。这也许就是本次危机对全球股市所产生的冲击的一个原因。
再次，此次次贷危机为美国金融机构带来大量的呆坏账，这将直接导致其流动性的严重缺失。流动性的缺失又将对本国整个国民经济的发展产生巨大的冲击。
第四，由于次贷危机给金融机构带来的巨大损失，欧美各国相关金融机构纷纷裁员以降低成本，这将导致失业人口的增加，虽然数字不时很大，但足以说明此次危机带来的影响之巨大、牵扯面之广。
第五，本次次贷危机对我国经济的影响。据美国金融统计中国银行，中国工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等六家银行在此次危机中的直接损失大约49亿元人民币。由于中美两国经济往来密切，经花旗银行测算，美国经济放缓1％，中国经济将放缓1.3％。虽然此次危机给中国带来的直接损失并不大，但当美国经济受挫，也将使得中国经济面临较大损失。
次贷危机对我们的启示
此次次贷危机所产生的影响与潜在的影响使得我们必须给予足够的重视，我们要做的不是危机爆发后才对银行进行救助，而应该事前做好准备以防止危机的产生。
第一，美国次贷危机直接起源于美国房地产市场的降温。美国成熟房地产市场都会引发次贷危机，何况我国的新兴市场。目前我国房地产投机行为尤为严重，使得楼市不断飙升，房地产市场面临着越来越大的泡沫。泡沫的产生缘至于投机者没有得到有效的规制，现有的规制对他们投机带来的成本远远小于其将获得的利益。长此以往，也许数年后等到泡沫破灭的时候，受害的讲是广大有房贷的市民。由于我国抗危机的经济实力远不如美国，因此危机的爆发不论在我国经济上还是在社会稳定上所产生的影响程度都将是无法预测的。因此我们不论是出于房地产市场的健康发展还是出于防止类似危机在我国爆发的目的，我们都应该防止房地产市场巨大泡沫的产生。第二，由于我国贷款主要来自商业银行，我们应加强商业银行对住房贷款申请者信用和还贷能力的审核。建立信用评审机制并非一朝一夕的问题，在我国个人消费信用评价系统还处于初级阶段、个人信用的数据储备还不完善的情况下，信贷机构应在此基础上更加注重贷款者的还贷能力的审核。而在现阶段，房地产市场在中国经济增长中占有很大比例，银行业也必然想从中分享利益。这就需要尽量避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核。甚至有职员为了业绩的提高，帮助那些条件不合格的申请者伪造信息或想办法规避银行现行的规制。这就要求金融机构加强对职员职业操守的培养，从前台开始培养风险的防范意识。与此同时，我国应该建立个人信用评级制度，给商业银行评价消费者信用提供一个合理的依据。
第二，增强银行的抗风险能力。银行的本质是风险经营，要减少危机对银行本身的冲击就必然要求银行有抵御风险的能力。而有效的金融创新已被证明不仅能为银行带来直接的收益，也能为银行化解风险提供更多、更有效的工具。目前我国商业银行资产证券化还不成熟，放贷风险基本集中于银行本身，银行应该积极开拓新的金融产品以到达转嫁风险的目的。
第四，完善监管体系。银行经营应保持其安全性、流动性，之后才是盈利性。由于银行本身资产结构的高负债比例，容易使股东或管理者从事高风险业务。为了，保障广大债权所有者的利益，必须对银行进行有效的监管，使其从事业务体现了利益相关者的利益。外部监管应该与银行内部监管部门同心协力，对商业银行进行有效监管。外部监管体系的完善，包括相关法律法规的健全和监管机构的建立，相关法律法规应该对银行的高风险业务经营进行有效的约束，而监管机构应该依照相关法律法规对银行的违法违规行为给予应有的惩罚。外部监管应该引导银行业的稳健运行，从而维护金融市场的稳定。内部监管部门应对本行的资产和业务进行客观的风险评估，从根本上对风险进行有效的控制。
第五，培养住房贷款居民的风险意识。不可避免的是有些居民对自己以后的还贷能力没有进行有效的估计，为以后的无力偿债埋下了隐患。在这方面就要求银行职员应该让消费者充分了解其中的风险，帮助其分析各种风险产生的可能性。
第六，完善我国证券市场。房地产上市公司市值占我国证券市场很大一部分比重。其股价波动很大程度影响着整个证券市场的稳定与否。房价的飞速增长，将间接拉大了二级市场与一级市场中获得房地产公司股票价格之间的差距。而这大大增加了二级市场投资者的风险。
总之，为了预防类似危机在我国爆发，我们应该在各个层面做好充分的准备，确保金融市场的稳健运行，经济的稳步发展。
（一）房地产经济管理目标不明确，政策不连续实施不到位
房地产业是关系到民生的基础性产业，关联性强，直接或间接影响40多个行业，增加就业岗位，拉动地方经济增长。为此，房地产行业得到社会各界高度关注，开展好房地产经济管理工作成为重中之重。结合当前发展现状，分析出房地产经济管理中存在的主要问题。
1.政府和企业没有明确的管理目标
房地产行业是一个关系民生和社会经济发展相关的重要行业，政府为了稳定房价，调节市场供求平衡，满足人们的基本需求，做出相应的调整。但针对房地产经济管理并没有明确的目标，就政策的出台时期来看，强调房地产基础性地位时，房地产市场就会火暴，房价上涨过快；强调民生问题时，房地产市场会出现一段时间观望，房价也就相对稳定或者下跌。政府和企业并没有树立正确科学的经济管理目标，这将对房地产行业的可持续健康发展带来影响。
2.政府管理政策不连续，缺乏稳定性
为抑制房价过快上涨，政府针对房地产业出台了相关政策来进行调控。这些政策主要结合地方经济增长和银行信贷等因素。房价上涨过快时，政府出台限购政策或提高贷款利率来抑制房价上涨；如市场进入平淡时期，政府又会降低银行信贷利率，取消限购政策，降低交易税费等政策，以求刺激消费。从行业整体发展来看，我国的房地产市场价格是稳中有增的态势，但没有完全依靠市场规律去进行管理，政府的政策缺乏连续性以及科学性，市场受政策的影响非常密切，这点对房地产行业也造成一定影响。
3.没有从根源进行宏观调控
政府出台的房地产市场宏观调控政策没有从根源上解决我国房地产发展的关键性问题，导致个别一二线城市房价整体上涨过快，没有有效地改变民生重点问题，宏观调控手段单一且粗暴，限购、限贷、限售、限离这四限措施已经很明显的体现了这一问题。同时房地产企业的过度开发也造成了市场泡沫的增加，对银行的信贷资金链条造成一定风险，整个市场呈现结构性矛盾，大量的三四线城市土地资源被浪费，开发的房子不能顺利出售，造成了大量的库存，而人口流入的一二线城市，土地资源有限，供给量萎缩，供求矛盾并不能得到解决。政策出台不连续也是宏观调控过程中的突出问题，如政府前期出台的降低房地产交易税费政策鼓励人民消费购房与后期出台的限购政策完全是截然相反的矛盾政策，这就会打消一部分??需购房者的购房热情，同时也有可能引发金融风险，政府出台的调控政策，表明上是调节和平衡了市场供需和价格，但其中的根源性问题并没有真正解决。
（二）房地产经济管理只注重形式，管理体制没有得到有效提升
目前，中国的房地产市场的发展趋势是好的，虽然取得了一定的成就，但房地产经济管理中存在的问题，供求矛盾不能解决，结构性失衡不能化解，房价已成为社会关注的焦点。为了规范房地产市场秩序，提高房地产经济管理效率，政府颁布了一系列调控政策，但是这些政策缺乏深入的市场调研和考察，以及科学的经济分析，政策的不连续、矛盾和贯彻落实不到位，这些因素均导致了房地产经济管理流于形式。另外有些政策的出台与维护房地产市场健康发展相背，引起社会各界很大的争论。我国房地产经济管理秉持的自上而下管理原则，缺乏有效的沟通，使得中央政府与地方政府在房地产经济管理上出现各自施政现象，没有明确各自的职责，导致政策的出台盲目且仓促，朝夕改制也屡屡发生，这些将严重影响政府的信誉，是需要各级政府必须正视的一大问题。
房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，在受到全球性金融风险的冲击后，我国政府制定出台一系列推动房地产业结构升级改革措施，降低对房地产业的过度依赖，这点是值得认同的。也正因为如此，我们的政府更应该加强对房地产市场科学有效地调控，优化产业结构，提高市场的刚需住房与保障住房开发建设，保障民生，抑制房地产投资泡沫，降低金融风险。
（三）缺乏完善的法律法规和管理制度
我国房地产市场和企业在发展过程中，由于政府没有制定完善的法律法规，企业没有构建完善的管理制度体系对房地产经济管理乃至房地产行业的发展都造成一定影响。从长远来看，要想保障我国房地产市场健康平稳发展，提高抵御金融风险的冲击，需要制定并完善相关的法律体系。改革开放以来，我国房地产市场快速发展，但是相关的法律法规还存在着不完善的问题。加强房地产经济管理应从整体出发，着眼与项目前期的开发、建设和交易，对开发过程的经济管理应当引起足够重视。[2]
二、金融风险对房地产行业的主要影响
在全球经济一体化影响下，我国加入世贸组织，增强了与世界各国的经济联系，经济全球化是把双刃剑，2008年爆发的全球性金融危机也不可避免的波击到我国，房地产业具有较强的关联性也受到明显影响。房产滞销、居民消费能力和意愿降低，使我国房地产业受到金融危机和长期宏观政策调控积累效应的双重危害。
政府开展的宏观经济调控政策间接将危机传递到房地产业。而房地产业是资金密集型行业，美国次贷危机的爆发，大批投资银行被托管或倒闭，外国金融机构的撤资，使得我国的房地产市场销量显著降低，房价波动异常严重，由于受到房地产市场的关联性影响，上下游产业也大幅减产，职工收入降低、失业率明显提高，导致房地产业发展步伐缓慢、产业链萎缩。加之房地产行业的高额利润回报，财富聚集效应明显，前期大量资本的注入，在经受到强烈的风险冲击后，引发大面积金融风险的几率大大增加，同时也造成了房地产泡沫的进一步聚集，一旦控制失衡，后果将难以想象。
三、房地产经济管理中应对金融风险的对策
（一）突出政府的核心地位，科学研究调控政策
我国房地产市场发展正处于发展初级、中级阶段，政府应发挥市场主导作用，加大对房地产市场的宏观调控力度，制定和出台相关的法律法规，稳定市场提高信心。针对具体的调控措施要避免出现互相矛盾，缺乏科学分析和盲目出台某些政策，研究符合我国国情和人民实际生活想适宜的长效机制才是科学合理的发展方向。例如我国现在的行业环境，市场调节在经济中起最基本的调节机制已经基本失效，取而代之的是强硬的行政手段，而这些手段是否合乎经济规律，是否经过科学的论断，是否与国家的基本法律相抵触一概不加以考虑，仓促且粗暴，这是我国政府出台政策的一种倒退。出现问题后没有科学的分析论断，盲目的加以限制，是一种懒政的表现，同时也是对物权法给予产权人基本权利的粗暴践踏。政府在出台相关的政策时务必要进行全面的分析和科学的研究论证，杜绝头痛医头，脚痛医脚的荒谬管理，否则政府的信誉将会受到质疑，人民的生活以及民生问题将会更加严重，违背客观经济发展规律的手段将导致调控结果与预期背道而驰，因此只有认清我国的实际情况，结合具体情况加以科学研究方可达到调控的目标，促进我国的房地产行业稳步发展。
（二）完善房地行业相关法律法规
我国房地产业处于快速发展阶段，市场监管缺乏完善的法律法规。因此，房地产业应总结经验，结合我国房地产市场发展的实际情况，科学合理的指定相关法律法规。政府应规范指导，减少对房地产市场的非正常干扰，加强对房地产市场的宏观调控力度，保证制度得到有效的贯彻落实，促进房地产经济管理全面化和系统化。
（三）构建完善的房地产经济管理机制
要解决中国的房地产发展的根本问题，不仅要依靠政府的政策调控，房地产企业也应建立健全房地?a经济管理系统，从根本上解决问题。结合我国房地产市场和企业发展实际情况，制定科学、有效的经济管理体制。明确责任主体，确保制度的有效监督和实施。
（四）房地产企业应规范经营
房地产企业应构建完善经济管理体制，提升抵御金融风险的能力，合理的评估自身优势、劣势以及各项财务指标，积极与政府进行沟通，合理布局旗下业务，达到可持续发展。
（五）加强对资金成本的管控
加强资金成本控制是改善房地产经济管理的有效途径，合理控制房地产开发成本对提高企业经济效益起着重要作用。房地产项目总体规划后，要对项目进行全面预算，合理控制项目成本，保证资金安全。房地产经济管理人员应以主人翁意识，降本增效，节支开流，实施主体责任承包制，制定成本管控制度。
（六）制定科学合理的发展规划
房地产企业应制定科学合理的发展规划，保持本企业的良好发展态势。在指导公司的发展规划时应明确发展目标，细分产品市场，分析消费者的具体需求。由于房地产市场关系到民生大计，所以在制定发展规划时还要注意保障民生，着眼长远，从根本上解决企业经济管理中存在的问题。
[论文关键词]产权式酒店；信贷风险；法律规制
产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区，由“时权酒店（Timeshare Hotel）”演变而来，最先由瑞士企业家亚历山大耐提出，后在世界范围内得到迅速发展，成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店，它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品，已成为一种投资时尚。
投资产权式酒店可以通过贷款抵押的方式进行。贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给银作偿还贷款履行担保的行为付款方式。由于产权式酒店销售方式、投资回报承诺等有违规之嫌，加之存在信息不对称，开发商、酒店管理者追求各自利益，产生道德风险，这些风险都会导致银行产生信贷风险。在国内，产权式酒店业在短短的时间内已开发了200余家，新的纷争也伴随而起，中国农业银行桂林分行诉朱某、陈某、阳朔县某房地产旅游公司金融借贷纠纷一案就是最好的例证。目前，成都多家银行已暂停对产权式酒店贷款，究其原因，与其说是银行收缩银根，还不如说是为了保障银行信贷资金安全。
然而，在学术研究领域，关于产权式酒店的研究刚起步，学者们对产权式酒店的研究多数集中在经济和管理领域，而且主要是从风险管理的角度研究，从法律领域研究比较少，且有待进一步深入。在法律研究领域，主要是以保护投资者的利益为视角，提出了相关法律法规的完善，在银行利益保护角度，无论是经济还是法律方面，学者们都还未涉足。所以，本文拟以保护融资方银行的利益为视角，探讨对产权式酒店信贷风险的规制，以期银行业、酒店业和旅游业能呈健康而有序的良好发展态势。
一、产权式酒店法律规制的缺陷
在国外，分时度假产品比较发达，对分时度假产品购买者、消费者等相关利益者保护较为完善。如欧洲的《欧洲联盟分时度假指令》，要求成员国必须颁布分时度假产品的法律法规，并对“冷静期”制度、事先告知、标准合同文本等作详细规定。马来西亚的《旅游分时度假政策指南和要求》，要求每半年对外公开财务报表，实行强制信托制度。美国的《分时度假房产法案》，限制违规经营者，规范分时度假市场。但是，在对银行利益方面，仍然是空白。
在我国，目前关于产权式酒店的专门法律法规，仅有《海口市产权式酒店管理暂行办法》，该办法是我国第一部关于产权式酒店管理的规范性法规，明确了用地性质、建设销售流程及产权登记等问题。但该办法是一部地方性法规，不具有普适性，全国性的法律法规还处于空白阶段。融资方所涉及的法律问题主要是依据《中国人民银行法》、《商业银行法》、《中国银行业监督管理法》、《商业银行房地产信贷风险管理指引》、《合同法》、《担保法》、《商品房销售办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》等等。
然而，产权式酒店作为一种“舶来品”，投资方式、法律性质等突破了传统房产的内容，由于法律的滞后性，并未对此作出区分，导致产权式酒店信贷风险远远高于传统地产。如：《商品房销售办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但在我国，产权式酒店的开发商大多数是高投资高回报率吸引顾客，承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以，开发商承诺的固定回报是有违反国家法律的强制性规定，这可能会导致买卖合同无效或撤销。同时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，该规定大大降低了买卖合同与贷款合同之间的独立性，将买卖合同与贷款合同在效力上做一定程度的结合，使得买卖合同的无效或解除将直接导致贷款合同的解除。所以，一旦出现法律纠纷，银行的合法权益很难得到有效维护。又如，根据《房地产广告暂行规定》的规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”。由此可见，开发商以固定回报承诺吸引投资者，违反了国家相关金融监管规定的要求，可能会导致合同无效，承诺固定回报将无法得到法律保护，这就必然会直接影响到银行如期收到还款，导致信贷风险的提高。
二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善
虽然产权式酒店在国外发展已经比较成熟，制度比较完善，但在我国仍属于新生事物，需与我国现行的法律制度进一步磨合。产权式酒店涉及利益主体众多，法律关系错综复杂，因此，对产权式酒店信贷风险的法律规制，不能简简单单地按照一般房产信贷风险规制。鉴于此，本文提出一些肤浅的建议，希望能引起相关实务部门的关注，以达到抛砖引玉之用。
（一）商业银行应建立严格的风险控制体系
以2004年银监会公布的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为指导，实施贷前调查贷后监控相结合的风险控制体系。商业银行贷前应严格审查，对贷款人的房屋买卖合同、有关偿债能力以及其提供的一系列证明文件严格审查并作详细调查，实行严格的审批责任制度，避免发生因房屋买卖合同无效而导致贷款合同无效的情况。同时，银行在对贷款进行审批时，也应将开发商、酒店管理公司的资信作为考察对象，是否具有足够的资金实力、信誉状况、经营能力等等，因为这些会影响到借款人日后的还款资金来源问题。贷后应加强对项目资金的监管，加强跟踪管理，及时发现风险因素，积极采取有效措施应对，以保证银行信贷资金安全。
（二）产权式酒店开发模式：开发商、酒店经营管理公司联合
产权式酒店突破传统的经营模式，委托经营关系中，一方面，酒店经营管理公司是开发商事先选定的，开发商作为理性的经济人，目标是利润最大化，且酒店的经营业绩无利益牵连，所以开发商在选酒店管理公司时，仅以酒店销售业绩为终极目标，不考虑于酒店经营能力。另一方面，产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营，酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外，更重要的是经营者的经营管理能力，对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而，投资者对这些因素无法监督，加之酒店必须整体经营，投资者众多且比较分散，投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难，从而产生较大的风险。
在该行业发达的欧美国家，酒店经管成功的重要原因是开发商本身就是在酒店行业富有经验的经营者，因此我国可以借鉴他们的成功经验，采取开发商与经营管理商联合开发的模式，这样具有以下优势：1.开发商在酒店修建规划时，会把精力主要集中在影响酒店经营因素上，如：地段、周边的商务环境、配套设施等。2.经营管理公司参与酒店开发，可以把开发商、酒店经营管理公司和投资者利益捆绑在一起，避免三方因利益目标不一致给酒店经营带来的不利影响。3.由于开发商与酒店的经营业绩有着利益关系，开发商少不了会监督酒店的经营管理和支持酒店发展，使之符合星级酒店标准。这样才能使产权式酒店发挥真正优势，才能保证兑现对投资者的回报承诺，进而保证银行还款来源。
（三）担保公司为还款来源提供担保
通过抵押贷款方式支付房款的投资者，还款资金的主要来源是投资收益。投资者在投资的头几年获得的收益，由房开商或酒店经营管理公司统一扣除并打入还款账户，以作为投资者对银行的还款。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，通常是80%—100%的出租率来计算的，然而，根据中国旅游业统计公报显示：2011年全国饭店出租率为61.07%，2010年全国饭店出租率为60.28%，2009年全国饭店出租率为57.88%。产权式酒店经营状况更为不理想，平均入住率仅有40%，整体收益率偏低，高投资回报率的承诺能否兑现，将是一个未知数。
所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营，无法对之进行监督，一旦酒店经营出现问题，投资回报承诺将无法兑现，必然会影响到银行信贷资金安全。因此，银行在放贷过程中，应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件，且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保，可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利，当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时，担保人承担担保责任，向投资者支付一定的赔偿金，从而更能保护投资者的利益。
关键词：房产测绘;问题;解决措施
中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着近年来房产市场交易行为的频繁，为了保护交易人的合法权益，房屋及其用地等相关信息需要做到公平、公正、准确，这就是房产测绘的目的所在。房地产交易时首要的问题就是需要对房产的产权进行确权，房产测绘是以科学的测量手段采集房产要素信息、绘制成房产图，从而形成的专业测绘。
一、房地产测绘的重要性
1、房地产测绘是为房地产业提供服务的专业性技术
（1）房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。在城市的房地产管理服务当中，房产测绘起着极其重要作用。在城镇中通过房地产测绘形成房地产的标准平面图，形成准确的坐标系统，这样就能在房地产管理过程中清楚的了解房屋的分布、数量及利用情况。同时通过房产测绘绘制的房地产分幅图，进行精确的测量和细化，从而可以表现出每一处房地产的状况，不仅能为管理部门提供正确的决策，同时也更便于管理部门对房产信息的管理。
（2）房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务。随着城市房地产业的兴起，房地产测绘的专业数据和资料可以做为房地产企业进行经济活动的科学依据，同时也能为消费者提供真实的房地产信息。
2、房地产测绘可以为相关部门提供参考依据
房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。
3、房地产测绘有利于城市的规划建设
房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。
二、房产测绘中存在的问题
1、人为因素造成的误差
由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因素而出现的测绘误差。房产测绘应当由专业人士来完成，因为测绘工作具有很强的专业性。但是很多测绘单位的工作人员技能水平还不是特别过关，不能很好地完成测绘工作的进行。测绘人员对于图纸的判读失误也有可能导中致房产测绘过程中的误差出现。再有一种情况就是开发商通过侵犯消费者合法权益的方式造成的误差。随着房地产行业的发展，房产的价值也越来越高，动辄便以数万计。许多开发商都会采取各种方法来减少房产的实际建筑面积，来达到减少成本的目的。并且许多测绘单位并不能真正的站在消费者的角度进行测绘工作，人为的制造一些测绘误差。
2、测绘工具及方法造成的误差
由于房产测绘需要使用一些测绘工具来进行测绘工作，所以一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。随着社会的不断发展进步，测绘工具从最初的皮尺已经演变成为了测距仪，精度也提高了一个数量等级，已经可以精确到毫米级别。但是一旦设备的精准度出现问题，也是有可能造成测绘误差的。
三、如何有效提高房产测绘的质量
1、加强法律法规的制定，为测绘提供法律政策的依据
我国当前与测绘相关的法律制度有《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《城市房地产管理法》等。这些法律法规都对房产测绘的顺利进行起到了规范性的作用。这些法律法规对房产测绘的管理体系、资格管理、成果管理等等都做了明确的规定，能够有效地规范房地产测绘事务。但是当前仍然缺乏一些地方性的法律规范来针对不同地区的不同情况进行指导。首先，这些法律规范要能够为支持房产测绘的发展提供必要的支持。并且地方性法律法规的制定一定不能违反其上位法的相关规定，要明确各部门的职责问题，要在避免各个部门权利重叠较差的基础上，保证不会出现法律真空。房产测绘管理部门要加强对相关法律法规的宣传与公示，让更多的人注意到这些法律法规，并且真正做到有法可依，有法必依。
2、加强对房地产测绘过程的控制
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
3、房产测绘成果生成及数据上传
第一、测绘单位在进行测绘成果整理时首先要进行建筑物图形绘制，该步骤必须统一使用CitoRS房产测算软件进行。生成的成果除建筑物的平面图形及三维立体图形之外还包括房屋户型、房屋用途、所有权分类等房屋信息。
第二、建筑物图形完成后导入房屋面积测算成果数据生产系统，在该系统中填写测绘单位信息、委托单位信息、项目基本信息、楼盘信息、规证详细信息、土地证信息等等，还需将所有测绘资料扫描上传，以方便测绘大厅的审核及房屋信息的统一管理。
第三、所有信息填写完成后，由房屋面积测算成果数据生产系统生成PDF格式的房屋土地测绘技术报告书和房屋登记表，以及用于数据上传的汇交数据包，成果上带有唯一性标识条形码。
4、测绘部门自身要加强管理
测绘部门作为测绘工作的主要参与者，应当充当一个第三方的角色。要充分的认识到测绘数据的准确性关系到市场经济秩序的顺利进行，要树立公正守法的思想态度。测绘部门领导也要加强对部门人员素质的培养工作，提高测绘队伍的整体素质，保证测绘工作的质量，实现消费者利益与开发商利益的均衡。组织部门员工积极的开展相关法律法规的学习，提高测绘员工的认识，让测绘人员能够在不断提高自身专业技能的同时，也能不断提高道德素质，正确的处理业务问题。
5、建立完善的测绘结果公示制度
在测绘过程当中，要实施全程的公开透明化操作，可以让消费者全程参与跟踪。在必要时，可以考虑对整个测绘过程进行录像等方法，后期为消费者提供复查的依据。一旦经过测绘审核通过的数据，包括房产项目名称、房产开发单位、测绘责任单位、测绘成果以及测绘具体责任人都进行详细的登记，以方便消费者进行查询。信息化程度较高的地区可以考虑将相关的信息放到互联网上进行公示，这样消费者就可以通过网络对测绘结果进行查询。测绘行业也可以成立行业协会，通过行业协会来建立行业规范，强化资格的管理与认证。积极的引进社会人士的参与，加强对行会的监督，充分体现行业的公开透明性。政府部门也应当加强对行业协会的推进力度，加快测绘行业的立法进程，通过法律规范实现对测绘行业的规范引导与监督，促进测绘行业的有序发展。
结束语
随着我国房地产业的快速发展，其取得了非常好的成效，但部分房地产商在经济利益的驱使下，对房地产进行人为的炒作，在很大程度上影响了房地产业的健康发展，对整个建筑市场带来了很大的影响。房产测绘工作从公平客观的角度上把房产的真实情况反溃给消费者，从而对房地产业的人为炒作形成了有效的制约，在很大程度上保护了购房者的切身利益，因此，房产测绘工作在加强重视的同时，还应加大研究力度，从而促进房地产业的健康发展。
参考文献
[1]李谋.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[J].科技资讯,2010,（04）.
关键词：商品房预售;登记备案;预告登记
一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定
随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生。为规范商品房预售市场，目前我国相关商品房预售的法律规定主要如下：《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购方签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条还规定：“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现，法律法规规定了商品房预售登记备案制度，但是对商品房预售登记备案性质如何、以及预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。
二、商品房预售登记备案的法律性质
登记备案是个关联词组。登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察[1]。
目前我国的法律法规、规章仅规定了开发商在预售商品房时负有对商品房预售合同的登记义务，却并未规定登记对合同效力的作用，所以登记备案对商品房预售合同的效力在实践操作中也是各不相同，难以达成统一的认识，目前，对登记备案的效力散件在地方性法规之中。如《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成预售合同无效……”《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利文件，当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”[2]《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。”[3]由此可见，实践中对商品房预售登记备案的效力大致有以下几种：一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件，非经登记，商品房预售合同不生效力；二是将登记备案作为商品房预售合同的对抗要件，非经登记，不具有对抗第三人的法律效力；三是将登记备案作为当事人自由意志的选择，视当事人的约定而确定商品房预售合同的法律效力。转贴于
笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的法律却并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响，致使实践中莫衷一是。从分析我国法律法规及规章对商品房预售合同登记备案的现有规定来看，笔者认为商品房登记备案具有很强的公法色彩，是行政机关为了方便对房地产市场的行政管理而作此规定，其和私法上的登记行为有着根本的区别，主要体现在以下四个方面：
首先从登记主体来看，目前我国法律法规及规章将登记备案义务作为预售方的一项法定义务，预售方与预购人签订商品房预售合同后，预售方即负有将商品房预售合同到法定部门登记的义务，这与民事权利登记有着根本的不同。民事权利登记建立在当事人协商的基础之上，登记的主体是民事权利主体，经过双方的协商，任何一方都有可能成为登记的权利主体，而商品房预售合同的登记主体法律则规定只是预售方的义务，排除了预购人要求进行登记的权利，这和民事登记是不相符合的。
其次，从意思表示上来看，民法上的登记发端于当事人自由意志的表达，双方通过自由协商来确定登记的行使，而商品房预售登记备案是由法律强行规定，使开发商负担此种义务，并非预购人与开发商真正意义上的意思表示，有悖于民法上登记的意思表示要件。
再次，从登记的对象上来看，在私法效果上的登记，是一种不动产物权的公示方法，登记作为不动产物权产生、变更、消灭的一项公示制度，其对象是权利人业已存在或者即将享有或取得的不动产物权，所公示的是对物上的权利，“是以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况并对此负有不作为义务的原则”[4]。但商品房预售登记备案制度的登记对象是商品房预售合同，并未明确此种登记是对预购人将来获得房屋所有权权利的一种保全与确认。
最后，从权利效果上来看，私法上的登记确认了静态上的权利归属和权利内容，起着公示和警戒风险作用，以期维护交易安全，保护权利稳定。纵观我国法律法规及规章，并未确定预售登记备案对预购人权利是否有确定、保护的效力，也没有明确权利的归属，只是将其作为开发商的一项法定义务，所谓没有救济的权利不能称之为权利，因此从权利的效果来看，同样很难认定商品房预售登记备案具有私法性质。
综合上述四个方面，笔者认为商品房预售登记备案不具备私法上登记所有的保全权利、确认权利等意义，仅仅是商品房预售行政管理的一种对预售方资格的审查，是国家行政机关为规范商品房预售市场的一项行政措施。
三、商品房预售登记的缺陷
由于我国相关法律法规及司法解释都只赋予商品房预售登记行政管理上的意义，并未赋予其私法上权利保护的意义，该制度本身只具有行政法上的备案性质，而非一种物权登记，致使商品房预售登记成为了一个“摆设”，缺乏公示、风险警示力，导致出现类似商品房的“一房二卖”、“一房多卖”和商品房抵押与预售的冲突等情况的发生，无法起到真正保护购房人的权益，维护财产交易安全的功能与作用。因此，从某种意义上说，登记备案效力的缺失，是商品房预售登记制度最大的缺陷。当违反商品房预售登记备案仅仅由预售方承担一定的行政责任而告终，对违反此种登记下预购人的权利未有任何确保规定时，它是不完善的，甚至是脆弱的，这样，预购方的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免，也正是因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更多的利润，于是商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，此种情况下，虽然预购人可以向开发商主张违约之诉以取得救济，但是这与预购人的交易目的是相违背的，预购人之所以签订商品房预售合同是为了在将来获得房屋所有权，而非违约救济金，可以说在没有对预购人相应权利确保机制的情况下严重损害了购房人的合法权益，使得商品房预售中的风险扩大，并影响到整个房地产业的健康有序的发展。
四、商品房预售登记的完善
首先，赋予商品房预售登记预告登记的法律效力，而非行政管理意义上的登记备案性质。传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，商品房预售，即期房，开发商向购房人销售的是在建设中的房屋，当事人双方签订预售合同时，房屋还不现实存在，在开发商开工建设直至房屋建设竣工前，房屋一直处于开发商的实际控制之下，预购人仅仅是根据商品房预售合同享有债权请求权，即请求开发商将现房转让并办理过户手续。众所周知，债权具有平等性，不具有对抗性，因此，在开发商控制房屋的情况下，其完全有可能将房屋再出售给第三人，尤其是在房价上涨时。因此，为保护预购人的合法权利，实现其交易目的，笔者认为应该改变现有商品房预售登记备案的行政管理色彩，赋予其预告登记的效力，因为预告登记保护尚未成为物权的权利而将物权特有的公示方法，即登记适用于债权法上的请求权。根据《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此在商品房预售法律制度构建上，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，使得预购人请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化，这样才能使商品房预售登记具有保全权利、对抗第三人的法律效力，也才能有效控制预售方的再出售行为，保护预购人的合法权益。
其次，完善登记机构的职责，保障登记信息公开。《城市房地产管理法》实施后，对登记部门、登记部门的职权及登记程序都加以法定化，笔者认为在确定统一的登记机构后，应强化登记机构的职责，并将登记信息采取网络化管理，将登记信息公开，在登记机构的监管之下，方便当事人查询，防止恶意开发商的欺诈行为。
总之，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。
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一、现行个人外汇管理政策法规的法律缺陷
（一）主体定义与国际通行定义不尽吻合《办法》及《细则》颁布施行后的2008年，新修订的《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令532号，以下简称“《条例》”）颁布施行，其中第四条规定：“境内机构、境内个人的外汇收支或者外汇经营活动，以及境外机构、境外个人在境内的外汇收支或者外汇经营活动，适用本条例。”该条明确了境内个人及境外个人的外汇收支或者外汇经营活动的范围。而第五十二条对“境内个人”定义如下：是指中国公民和在中华人民共和国境内连续居住满1年的外国人，外国驻华外交人员和国际组织驻华代表除外。按照排除法，境内个人以外的人群属于境外个人。而根据《国际收支统计申报办法》（1995年8月30日国务院批准，1995年9月14日中国人民银行。根据2013年11月9日《国务院关于修改〈国际收支统计申报办法〉的决定》修订）的规定，境内居民通过境内银行与境内非居民发生的所有外汇及人民币收付款均属国际收支统计间接申报范围。问题是，《办法》第三十七条对境内个人及境外个人的定义为：“境内个人”是指持有中华人民共和国居民身份证、军人身份证件、武装警察身份证件的中国公民。“境外个人”是指持护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证的外国公民（包括无国籍人）以及港澳台同胞。如是，则在申报主体或交易主体的定义上出现了不同提法。虽事实上，按照国际收支统计的惯例，其申报也是根据个人的身份证明等原始资料进行身份辨别及确定的，但无论如何，都将使国际收支统计申报数据出现失真现象，也给监测分析带来一定困难和阻碍。
（二）特别性规定与一般性规定标准不一2008年新《条例》出台，沿用国际惯例及确定国家货币的基本精神，第十八条规定：“中华人民共和国境内禁止外币流通，并不得以外币计价结算，但国家另有规定的除外。”相较于之前的旧《条例》，增加了“国家另有规定的除外”这一条款，已然是立法的进步与开明。事实也是如此，仅从个人外汇管理相关法律法规看，允许外汇在境内计价结算的法定情形较之前显著增加或者明确其受到法律保护，具体包括境内个人对外贸易经营过程中的进出口项下的外汇境内划转、境内个人投资购买B股、境内个人向境内经批准经营保险外汇业务的保险机构支付外汇保费、境内个人以自有外汇小额抵押人民币贷款等。这些制度设计我们姑且都可归结为国家的另行规定，亦可理解为按照法律精神中的特别规定或者说是特别法，更可概括为符合特别法优于一般法的法理。问题是，基于我们国家长期以来“法律规定可以做的才能做，未明确可以做的均不能做”的立法理念及思路，许许多多看似合情的行为均被视为不合法。换句话说，即是许多涉及境内外个人的外汇收支行为或者外汇经营活动均受到不同程度的限制甚至禁止，也即是特别性规定与一般性规定在立法上存在尺度不一、宽严不一或者说尚无明确标准的情形。例如，按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，法定继承中遗产按照下列顺序继承，第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。仅以第二顺序位的兄弟姐妹论，有很大可能一笔外汇遗产必须汇至当事人兄弟姐妹名下，但现行法规却未明确予以认可。其他更多可能的遗产继承情形则不在话下。
（三）个人代办相关业务存在法律盲区根据《细则》第三十八条之规定，“个人委托其直系亲属办理年度总额内的购汇、结汇，应分别提供委托人和受托人的有效身份证件、委托人的授权书、直系亲属关系证明”。而根据民事法的相关法律原则或者根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，自然人的民事行为能力包括完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人三种。民事法中的委托又包括委托、法定和指定。我们着重需要强调的是无民事行为能力人的和限制民事行为能力人的业务办理，根据《细则》则存在明显法律障碍或盲区。以留学为例，随我国出国（境）留学人员的低龄化趋势，不可避免地出现和存在无民事行为能力人的和限制民事行为能力人的购付汇问题，如果是无民事行为能力人的法定购汇，其要求提交的资料中毫无疑问是不需也不能提供授权书这一法律文件的；即使是年满16周岁，因其是否具备“以自己的劳动收入为主要生活来源”也很难简单判断，理论上也可以视同限制（无）民事行为能力人，亦不应简单要求其提供委托授权书。且现行法规缺少对开立个人外汇账户、存取外币现钞、汇出汇款等业务的代办规定，外汇管理部门亦无法指导金融机构办理此类代办业务，金融机构往往参照人民币管理的相关规定执行。
（四）部分法规未落地致其不具可操作性此问题较为集中地反映在个人资本项目外汇法规下。1.境内居民外汇抵押贷款。《国家外汇管理局关于境内居民个人以外汇抵押人民币贷款政策问题的通知》（汇发[2003]2号）成文于十一年前，其明确，根据中国人民银行《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》（银发[1994]316号）的规定，储蓄机构的外汇小额抵押人民币贷款只对中国境内居民个人开办，且借款人申请此项贷款时应当持本人的居民身份证明以及本人名下外币定期储蓄存款存单，不得用他人的存单作质押。问题是关于“小额”一词的解释一直未见诸法规文件。退一步说，即使明确了金额，问题是万一发生信贷资金风险需要将外汇结汇还贷时，如其年度总额超出限额（以5万美元考虑），是否可以办理结汇，亦无任何法规对此进行明确规定。2.境内个人投资B股。境内个人投资B股是政策法规允许办理的业务，问题是《国家外汇管理局关于境内个人投资者B股投资收益结汇有关问题的批复》（汇复[2007]283号，2007年8月28日，2007年8月28日施行）中就个人外汇等事项规定时明确，一是投资者B股投资收益结汇，在个人年度结汇限额以内的结汇的，可以直接在银行办理；超过个人年度结汇限额的，应经审核后才可以办理。二是所有申请结汇的投资收益必须具有真实的交易背景，应要求投资者提供开户记录和所有的交易记录。三是投资者以自有外汇资金投资B股的，其投资本金不得结汇，收益部分可以结汇；以人民币资金购汇投资B股的，投资本金和投资收益均可以结汇。申请投资本金结汇的，投资者应同时提交购汇水单；无法提供购汇水单的，按照以自有外汇资金投资B股处理。如是看来，其可操作性也几乎为零。3.境内个人境外间接投资。最新的关于境内个人境外投资的法律法规是《合格境内机构投资者境外证券投资外汇管理规定》（国家外汇管理局公告2013年第1号）。在此前的所有规定中，包括《办法》及《细则》，均规定境内个人境外投资一律需要通过合格境内机构投资者（QDII）进行。虽如此，但其关于境内个人外汇来源及结汇的规定却暂付阙如。在合格投资者账户管理和汇兑管理中提及个人外币资金与合格投资者之间的划转，对境内个人通过QDII投资购汇和结汇超过年度总额业务未提及如何办理。4.个人保险及个人捐赠。该两项个人外汇管理均因法规缺席导致实际操作无法实现。一是个人保险项下外汇管理法规缺席。《办法》第十八条规定：“境内个人向境内保险经营机构支付外汇人寿保险项下保费，可以购汇或以自有外汇支付。”但未明确向境外保险机构支付人寿保险项下保费是否允许。二是国家外汇管理局《关于境内机构捐赠外汇管理有关问题的通知》（汇发[2009]63号）规定，境内企业可接受或向境外营利性机构或境外个人捐赠，但境内个人是否可向境外进行捐赠未明确，《办法》第二十条的描述为：“境内个人对外捐赠和财产转移需要购付汇的，应当符合有关规定并经外汇局核准。”但对外捐赠的具体规定未见诸文字。
二、改进个人外汇管理的总体思路及原则
基于以上分析及论述，其中一个关键因素是其业务状况具有一定程度的不确定性，亦即是说与外汇储备的关系等尚很难简单判定其是贡献度较大抑或是分流了外汇储备的压力，加之监管过程中出现的捉襟见肘、效率不高的窘境，就此，我们认为改进个人外汇管理十分必要并有较大空间，其总体思路即是“放开”：即“简政放权，减少审批，满足需求，便利用汇，事后管住”，并可按照相关法律精神，围绕以下原则进行。
（一）利益保护的原则利益保护，最重要的一点即是根据法律部门或部门法的关系，处理好其相互之间的关系。而就民商法和经济法的关系而言，其理论基础是坚实且有说服力的。民法的本质是市民社会的法，是私法，是“天生的平等派”，也是权利法。它站在当事人平等这一平面上对商品关系加以保护，其功能主要是维护民事主体的人身权利和财产权利。商法的本质功能基本与此相同。以此，应考虑尽可能给市场交易主体即个人最大限度的利益保护，其中必定包括个人外汇收支及外汇经营活动。
（二）适度放开的原则尽可能给予市场交易主体即个人（包括境内个人和境外个人）以极大的保护亦即是便利，并按照党的十八届三中全会确立的“使市场在资源配置中起决定性作用”的精神，在宏观风险可控且保证国际收支基本平衡的前提下，充分保障和维护个人的基本权益，加速放开个人外汇管理的步伐，在个人主体涉及外汇收支及外汇经营活动过程中，给予个人更多的自由选择的权利，具体说可在以下几方面对个人外汇管理政策予以适度放开，一是放宽个人购付汇、收结汇管理。可适当提高年度总额等值5万美元的金额限制（且明确不再区分经常项目和资本项目）、对境外个人购汇不再进行限制、对境内个人对外支付账户外汇不再进行金额限制。二是放开个人外币现钞管理。如需考虑与反洗钱及其他特定领域（如海关）对现钞管理政策的协调一致，可考虑在较大幅度内提高对个人存取外币现钞的限额（包括携带外币现钞出入境），并取消《携带外汇出境许可证》。三是放开个人外汇账户管理。基于个人对外贸易经营行为的进一步扩大及跨境电子商务等新交易行为的出现和产生，应不再区分个人项下外汇储蓄账户和外汇结算账户（主要指经常项目下交易账户），但保留资本项下账户。四是放开境内个人向境外投资管理。在资本项目尚未实现完全可兑换的情况下，明确包括QDII、B股交易、境内个人对外捐赠及财产向境外转移等有真实交易背景的购付汇和收结汇的交易金额或限额。五是放开境外个人境内购房管理。参照境内居民购房政策，允许境外个人至少可在境内购买两套以上住房。六是放开个人外汇境内划转管理。突破现有的三种特定亲属关系即直系亲属之间的外汇划转，在相关法律框架下（包括《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国涉外民事关系适用法》等），允许其他形式下的个人境内外汇划转，特别是境内个人与境外个人在夫妻关系存续期间的外汇划转金额限制。七是放开境内民间外汇借贷管理。按照“法无明文禁止则可为”的原则，允许境内民间外汇借贷行为，并结合境内居民个人小额抵押人民币贷款，明确其借贷规模和结汇金额。八是放开境内外币计价结算管理。在法律的既有规定下，扩大其他形式下的外币计价结算行为，包括前述的遗产继承、民间借贷等。如是，也是给监管部门松绑，使监管更有效率也更为轻松自如。
（三）监管有效的原则所谓监管有效，主要是指在放开个人外汇管理的情形下，应随之改进个人外汇监管，且行之有效并使之效率最大化。我们所说的放开监管并非一味放开而忽略监管或出现监管真空，甚至于导致监管失控。而要做到监管有效，其必备的前提条件：一是循序渐进。所谓循序渐进可按照下述步骤进行，明确的宏观战略、清晰的放开计划、分布的部署实施、有序的层层推进。二是交易规范。放开同样不能也不允许随心所欲、不管不顾，作为交易主体的个人（无论境内个人或境外个人），抑或是作为交易中介的银行及相关金融机构均应严格按照法律法规的要求开展或从事交易活动或提供交易支持。三是手段创新。作为监管当局的外汇管理部门面对新的形势和新的政策，理应在监管方式和监管手段中有所创新和有所突破。就现有的“个人结售汇”系统显然不能满足未来监管的需要，甚至在当前的情况，也还存在许许多多缺陷和不足，如对外币现钞的监管，如对跨行（跨网点）分拆结售汇和购付汇的监管等等均存在漏洞。但回过头说，监管者和被监管者永远存在博弈现象，我们并不指望监管有效能一蹴而就或一劳永逸。如前所述，我们所倡导的个人外汇管理是一种导向和一种趋势，并不期待放开以后的个人外汇管理即刻便成为一方晴空和一片净土。我们不妨在管理放开以后予以密切观察和关注，并根据《中华人民共和国外汇管理条例》第十一条“国际收支出现或者可能出现严重失衡，以及国民经济出现或者可能出现严重危机时，国家可以对国际收支采取必要的保障、控制等措施”之规定，适时对管理思路和政策进行再调整。
作者：魏有春吴松格姜丽莎李夏琳李祝玲陈静单位：国家外汇管理局江西省分局经常项目管理处课题组
关键词：事业单位 会计信息失真 原因与对策
随着我国经济的不断推进和经济全球化的迅速扩张，在世界经济的发展中会计信息发挥着重要的作用，会计信息甚至已经成为保证会计交流顺畅的重要方式。因为会计信息能够为各个单位提供所需的完整数据，能够为本单位的决策提供依据，保证社会经济的健康有序运行。
作为一个企业单位而言，如果出现会计信息失真会影响其在行业内的名誉，而事业单位则并不同，它不仅仅是给个体和某一领域带来问题，还会影响整个国家经济的协调和稳定。
一、事业单位会计信息失真的内容及其危害
1、事业单位会计信息失真的内容
事业单位会计信息失真主要反映在三个方面：第一，经济交易失真；第二，会计核算失真；第三，会计披露失真。经济交易失真主要指的是事业单位为了突出自己的业绩而采用一些不法手段，报告不实的交易记录。会计核算失真主要指的是会计账簿失真、会计凭证失真和财务报表失真。这些对于经济内容不准确的记录都会造成财务报表虚假反映，为国家经济决策的制定带来诸多不利。会计披露失真主要指的是事业单位或者部分个人将应该及时披露的会计信息进行隐瞒。
2、事业单位会计信息失真的影响
事业单位的会计信息对于其发展具有重要作用，贯穿经济活动的每一环节。首先，事业单位会计信息失真影响了国家宏观经济秩序。国家每年宏观调控的重要依据是每个事业单位的会计信息数据，当核算资料被人为的篡改，就掩盖了这些数据本身所要反映的国家内部的一些经济矛盾，从而严重影响国家宏观调控政策和手段的实施，使国民收入的分配不合理，消费资金的使用不科学，这对于整个国家的经济建设来说都是十分不利的。第二，事业单位会计信息失真影响了国家经济预测决策。如果会计信息出现失真，经济效益的报告不实际，就会误导政府对经济做出错误的预测和决策，最终造成国家资产的流失。第三，事业单位会计信息失真恶化了社会环境。因为不实的事业单位会计信息给官员腐败带来了一定的空间，从而使得公民对于事业单位以及事业单位的工作人员产生不信任感，最终影响社会安定。
二、事业单位会计信息失真的原因
1、法律法规建设滞后
随着我国改革开放不断深入，很多以前制定的法律法规已经不能够适应当代社会环境的需要，而新的法律从制定到正式实施又需要一个过程，这就为事业单位会计信息的真实性带来了诸多不利，制度上的漏洞为许多事业单位提供了会计信息编造的空间。
2、经济利益的诱惑
一方面，现在事业单位都要考察工作业绩。一些挂靠在某一主管部门的事业单位为了提高自己的政绩，勒令会计人员编造虚假数据。另一方面，会计事务所作为盈利机构，一些综合素质较低的工作人员为了个人既得利益的获得而在某些事业单位的准许之下随意的对会计资料进行篡改。一些会计事务机构还存在着对某些熟悉客户简化审查，这些都是事业单位会计信息不真实性的来源。
3、事业单位内部控制制度不完善，会计监督弱化
我国的部分事业单位没有严格的经济审查程序，有的单位甚至没有设置监督审查部门，这种权责不清的状况是导致会计信息失真的根源。有些单位自办自收自支下属单位，为的就是转移资金，巧立名目的转移行政事业性收费；还有的单位以公款为职工购房，或者通过各种政策套现等等。这些都是因为事业单位内部缺乏严格的内部控制制度造成的。
三、事业单位会计信息失真的对策
1、健全会计法规体系
加快对会计准则的制定，尽可能的将虚假会计信息对国家经济稳定的影响降低到最小。首先，应该制定并且完善会计制度，对一些有争议的条款进行研究，增加附注说明，使依据其裁定时没有钻空子的余地。第二，相关部门披露各种事业单位存在的非财务信息，通过外部监督规范事业单位资金的使用。第三，量体裁衣地制定与本单位情况相符合的处罚办法，对违法违规会计从业人员的处罚更加人性化和科学化。
2、加强对账户的审查监督力度，强化事业单位的内部控制
一方面，事业单位内部和外部的相关审计部门应该就加强对会计信息的审查力度，严格执行会计监督管理办法，增强政务的公开性和透明度，对各种费用的使用情况要规范原始凭据。另一方面，要制定相关的管理和奖罚措施。完善事业单位内部的奖罚制度，防止会计人员因为自身利益而做出随意篡改会计信息的行为。对于那些关键岗位上的会计人员，应该加大对其的监督力度。
3、加强对会计从业人员的法律法规教育
对于每一位会计人员都要加强业务培训力度，定期进行考核。学习《会计法》等相关法律法规，观看警示教育节目，让会计从业人员从心理上认清会计信息失真，对社会、对单位、对自身的危害性，有效的增强自身的法律意识，树立正确的价值观。
4、领导以身作则，具有法律意识
作为事业单位的领导也要认真学习《会计法》等相关会计法律法规，知法守法，从而形成一种良好的遵纪守法氛围。只有领导有较高的法律意识才能够以身作则，对自己的下属起到示范作用和监督作用。
四、结语
总体来说，事业单位会计信息失真主要可以归结为两方面的原因：一是制度不完善；二是人为因素。因此，要解决事业单位会计信息失真这一问题也必须从这两方面从严入手，只有这样才能够提高事业单位会计信息的真实性和完整性。
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关键词：小产权房；住房政策；土地使用权
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
从2007年开始，“小产权房”开始成为媒体关注的焦点。面对高涨的房价，很多城镇居民开始把小产权房列入购房计划。然而，“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护。但正是由于其价格优势，一些地区的小产权房交易并未中断，只是从公开转入了地下，迅速达到了一定的规模。2008年十七届三中全会结束后，中央重申小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经建成并且人住形成一定规模的农村小产权房，这会牵涉到很多人的直接利益，关系到和谐社会的建设，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
1 “小产权房”的界定
“小产权房”，是建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证，只有村集体发放的房屋所有证明，不能进行上市交易。
2 “小产权房”产生的原因
随着城市化进程的加快，商品房价的飞涨。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标。有的什么手续都没办，直接与开放商合作兴建商品房后公开销售，由此产生了现在的“小产权房”。小产权房之所以能在不被认可的情况下迅速发展，主要是因为有极大的市场需求，首先，且不论对农村集体土地所有权的限制是否合理，至少在事实上造成了原本属于农村集体所有的土地，经过征收变为国有土地，再将土地使用权转让，用于房地产开发，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在农村集体所有的土地上建造的小产权房与在被征收后建造的商品房之间有着巨大的价格差异，这价差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的费用，一部分是土地出让金，另一部分是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。因而小产权房的价格倍显低廉，农民与其坐等政府征收土地转卖给开发商，不如自己先下手为强。其次，人们对于小产权房的未来还是抱着相当乐观的态度，在法不责众的集体心理暗示之下，会有更多的农村集体土地用于商品房开发。
与此相关的是政府相关部门对小产权房的开发销售监管乏力。甚至放任。如果从20世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中。明明是非法开发建设，相关部门却没有进行制止，这在一定程度上默许了小产权房的开发，使开发者与社会公众产生了侥幸心理。
3 “小产权房”问题的解决办法
中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并人住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。关于已建小产权房问题的解决办法，学界看法不一，笔者作如下概述：
(1)对于违反土地利用总体规划，占用基本农田建设的小产权房一律拆除。我国推行严格的土地用途管制政策，对农业用地转为非农用地有严格的限制，尤其对耕地转为非耕地的限制更为严格。不论是从我国国情出发还是从维护法律尊严考虑，应严厉禁止新的开发商继续在集体建设用地上进行房地产建设，已经建设的勒令停工。由于这类小产权房还未搭建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担。
(2)强化责任机制，保护弱势群体的利益。对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，应该根据开放商违法行为的损害程度施以罚款、吊销营业执照、降低资质、没收财产等行政处罚。违法的小产权房现象中，基层政府的过错也不容忽视，存在失职行为的决策者和执行者根据其行为的严重程度承担行政处分。此外，政府应对受到损失的购房人和农民进行补偿，因为违法的小产权房现象中，政府的失职是造成问题的根本原因，这样也会强化自上而下的监督。
(3)建立住房保障体系，政府收购“小产权房”作为保障性住房的一部分。鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，对符合土地利用总体规划，且已建成的小产权房，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对于符合条件的原购房人可以通过申请重新获得原来购买的房屋，在补交相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的集体土地房屋产权证，对于不符合条件的原购房人，可以选择由政府按照购房时的原价，结合房屋的折旧进行补偿。也可以选择补交土地出让金和相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的国有土地房屋产权证。
4 关于“小产权房”命运的猜想
小产权的问题不是国土资源部一个部委的权力能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策。也需要中央农村主管部门的协调与配合。笔者根据相关法律法规，以及十七届三中全会的精神，并结合考虑各利益相关方的权益，对小产权房未来的命运做如下猜想；
4.1 小产权房将就此搁笔
从目前形势来看，尽管政策没有放开，但大量的农村土地已经被以各种方式用于非农业用途，而一旦政策放开，便会有更多的土地以各种变通合法的路径向非农领域流失，急剧加大国家耕地保护的压力，从而导致整体国家的粮食安全受到影响，再加之必须维持法律政策的权威性，所以，十七届三中全会结束后，中央已经明确，小产权房不符合法律规定，严禁再行兴建小产权房，这无疑是对农民、开放商、购房者敲响了最后的警钟，考虑到政策性因素，投资或者购买小产权房的未来的风险性极大，小产权房风波可能也将随之平息。
