时间：2023-08-31 16:07:08
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产网络营销方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.1外部问题
1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2内部问题
1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
2房地产网络营销策略
2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
3房地产网络营销的主要手段
3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
4整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。
关键词：网络营销房地产营销应用
0引言
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。
1我国房地产网络营销存在的问题
1.1外部问题
1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2内部问题
1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
2房地产网络营销策略
2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
3房地产网络营销的主要手段
3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
4整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。
5总结
中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。
参考文献：
讯：2009年第3季度，房地产广告主数量进一步提升历史最高值，3183家房地产企业将网络广告纳入了整体营销方案当中。同时，在众多开发商当中，投放金额位居TOP20的广告主同上一季度相比，发生了一些变化。
2009Q3中国房地产网络广告主TOP20
图片来源:CRIC2009中国房地产决策咨询系统请登录CRIC中国房地产决策咨询系统查看详细报告
2009年第3季度，威海金凤凰置业发展有限公司(凤凰湖项目)、秦皇岛荣星房地产开发有限责任公司(绿荫港湾项目)和江苏阳光置业有限公司(阳光国际花园项目)位居房地产网络广告主前三甲。
本季度广告主前三甲分别地处威海、北戴河、江阴，均属二线城市，与上季度广告主前三甲均属北京市的情况大有差别。从广告主前20强房地产项目的分布情况看来，35%的广告主项目位处于为北京、上海和广州三个一线城市，广告金额占广告主前20强整体数额的28%；25%的广告主房地产项目分布在全国各地，剩下40%的房地产广告主分布于厦门、威海、三亚等二线发达城市。
从房地产广告主Top20项目的地域分布来看，二线发达城市的房地产网络营销市场崛起迅速，威海、厦门和三亚等海景房地产项目增多是本季度一大特点。从房地产广告主Top20的广告总额来看，第3季度广告主Top20总额为5513.2万元，与第2季度的6564.8万元相比环比下跌了16%，广告主在网络广告投入保持谨慎。另外，一线城市房地产开发商投入走低也是造成房地产广告主Top20广告总额降低的原因。(来源:中国地产网;编选:)
【关键字】国民经济；互联网时代；房地产公司
一、引言
综合分析目前我国房地产行业发展现状，多数房地产企业在项目市场营销上认识不足且缺乏经验，不仅仅是因为其缺乏先进的市场营销知识，还因为缺乏具有创新性的市场营销模式、方法等，因此出现了种种问题，这使得我国房地产项目的市场营销现状不容乐观。网络信息时代是通过利用互联网技术来传递各种信息，这也是当今社会发展的重要组成之一，而传统的营销模式已经满足不了互联网信息时代的要求，因此我们需要对互联网时代房地产公司的新型市场营销模式进行探索，进而提高房地产公司市场营销业绩。
二、房地产公司探索互联网时代新型市场营销模式的意义
房地产项目营销是一项复杂的系统工程，在营销过程中有许多相互制约相互影响的因素，因此对于房产项目的开发决策需要做好统筹分析，整体把握，动态分析，以更多的定量数据来客观的分析工程实际情况。因此在进行市场营销的时候应更为注重营销工作的整体性、协调性，进一步明确投资、进度、质量三大目标之间的关系，规避投资营销风险，提升成本管理控制质量，为房产项目提供决策依据。而由于网络信息时代，信息传播较快，因此房地产公司需要根据实际情况灵活调整自己的市场营销模式，从而提高市场影响份额。
由于目前我国房地产业已经基本上形成买方市场，因此提升房产的质量，打破传统房产企业营销模式和局限，对房地产项目实行改革，建立一个系统科学的管理系统具有重要意义，不仅仅能够提高房产企业适应新形势下的市场需求，也能够保证房地产产业健康有序、可持续发展。我们从网络信息营销来进行思考，可以研究出新型的、科学的营销思路，它可靠性高、效率高，能够对于房产营销中的质量管理体系、风险管理体系、成本管理体系进行整合，为房地产企业的战略性决策提供依据。每一个上马的房地产项目都是一个大型项目，对于拉动当地经济发展，促进就业都有着重要的意义。因此通过在互联网时代房地产公司新型市场营销模式探索，可以促使房产企业深入理解项目开发成本，并积累成本数据，根据企业自身的实际管理情况，合理制定相关的决策。有针对性的制定项目开发成本控制方案，尽可能的降低规避成本风险，提高企业盈利能力，争取为企业提供更大的利润空间。
三、当前房地产公司新型市场营销模式存在的问题及原因分析
1.当前房地产公司新型市场营销模式存在的问题
（1）客户来源缺乏控制
对于房地产企业来说，客户来源一部分是源于在企业周边地区广告，吸引客户。这样做虽然直接方便，但是将会从整体上降低企业的辛苦维持起来的企业形象，不利于企业形象的维护。而且这样的客户资源存在一定的不稳定性，不利于企业对其客户资料进行长久的利用，没有很好地保存价值。还有一种客户来源，是利用网络信息介绍客户，虽然这种方式较简单快捷，但是却使得房地产业处于非常不利的被动方面，不利于对客户进行一种平等的交流对话。而且作为网络中介也会收取一定的介绍费用，这对企业来说无疑增加了企业的运营成本，对于企业经营者来说，这是最不愿意看到的场景。同时也不利于企业的经营和管理。除此之外，还有一种属于关系型的客户，就是通过亲戚朋友的介绍，这种客户存在一定的不稳定性，一旦朋友关系出现问题，或者是有关系的员工辞职就会带走一部分客户关系，这样的客户关系是非常不稳定的，也是不可预期的。所以面对这样的客户选择来源的缺乏，必须要拓宽客户的来源渠道，只有这样才能根本的解决房地产业客户关系的来源问题。
（2）房地产企业客户信息不完整
房地产企业客户资料的管理很大程度上是要对客户的资料有一个详细的记载，但是目前来说，房地产企业客户信息普遍存在记录不完整的现象，这对于一个企业来说，这是非常不应该的。这样长期下去，非常不利用于企业的长久发展。企业在对客户资料进行分析的基础上，应认真做好能力分析，预知企业现有能力与客户的适应程度，明确企业的优势和劣势，以及和客户的运用程度，做到“知己知彼”，从而使企业的发展战略和新业务计划建立在切实可靠的基础上。否则企业会丧失竞争能力，而使新业务的开展也归于失败。因此，客户资料的管理很大程度上是企业发展战略的重要前提之一。为此，企业要首先根据客户的一些要求分析明确企业能力的结构，即明确反映企业能力的因素有哪些。企业要根据自己的实际情况，对企业能力进行分类，便于系统地掌握企业的能力状况。其次，在分类基础上，切实掌握企业现有能力的实际情况，从而可以使企业与客户的要求实现更加合适的对接，来进一步维护客户关系。所以房地产企业客户信息的管理对于房地产的发展来说是至关重要的，必须要解决现在存在的问题，做到具备记录并保存详细的客户信息的能力，促进企业的长远发展。
（3）客户服务不够完善，客户满意度不高
对于房地产业客户管理系统来说，存在着一定的设计问题。要知道我们的管理系统的设计必须要给客户提供最大的方便，这才是最重要的。一个良好的管理系统设计可以使我们的工作事半功倍。首先对于我们自身来说，在搜寻客户资料时，一个便捷快速的搜寻系统会使我们的工作更加的有效，员工的工作效率提高了，企业的经济效益就会非常的容易实现和获得。除此之外，对于客户来说，当客户输入信息以后，可以很方便的找到自己所需要的信息，这样就会为公司拉拢一定的客户资源。长期积累下去，一定会使企业的客户资料不断的增加，所以说，房地产企业管理系统设计不科学的现象对于房地产业的发展经营来说是非常不利的。所以我们必须要加以快速的解决，从而进一步促进企业的长远发展。
2.房地产市场营销问题产生的原因分析
（1）房地产企业服务人员缺乏良好的客户服务意识
对于一个企业来说，必须要培养员工良好的客户服务意识。只有这样才能达到客户的要求，否则一个缺乏良好的客户服务意识企业是难以长久立足发展的。对于客户来说，虽然首要选择的是这个企业的发展潜力，但是从长远来说，还会考虑与这个企业合作过程中的一些细节部分，那就是这个企业的良好的客户服务意识。因为只有具备良好的客户服务意识的企业，才能在以后的合作中始终维护客户的利益，始终将客户的利益放在首位。这是客户最关心的问题，也是一个客户在合作和交流中关心的问题。常言道：经商讲究的就是信用和产品质量。只有这样才能更好地维护和客户的良好关系，才能促进企业的快速发展。而当下的房地产营销却是营销人员以及客服人员严重不同步，营销人员只管利用自己高超的营销手段房地产营销出去，至于后续的服务问题与他无关。而客服人员则想着反正都已经将房地产推销出去了，钱已经挣到手了，提供不提供好的服务已经无所谓了。正是这种“相互扯皮”现象的存在，使得客户对于房地产项目的信誉已经日渐下降。
（2）房地产企业缺乏相应的系统管理技术
对于企业的管理来说，必须要拥有自己独立的管理系统，从而使得企业拥有自己独立的客户管理机制。除此之外，要将自己本公司的客户管理系统设计的符合本公司的发展特色，只有这样才能使得房地产企业的系统更加的完善。而现实是房地产企业缺乏相应的系统管理技术，这样一来对企业的经营管理就显得非常的不利。所以面对这种情况，尤其是面临当下激烈的竞争，作为企业的领导层必须要督促建立健全企业的系统管理，不能因此而导致企业客户的流失，这样将会使得企业的发展受到很大的限制，不利于企业的长远发展。同时由于缺乏相应的系统管理技术，在进行各项房地产项目的统计处理时候，就会出现各种各样的问题。一个不完善的房地产企业管理系统，极易出现信息被不法人员窃取，从而给房地产企业带来较大的损失。
（3）房地产项目缺乏相应的质量管理体系
质量管理体系在房地产项目施工与施工质量控制中有着重要的运用，然而目前我国很多地区的房地产项目质量监管体系发展起步较晚，在相关的法律法规上不成熟，且房地产企业缺乏质量管理体系的理念。房地产属于一个高投入高回报的行业，因此在很多地区都把房地产项目当做拉动当地经济发展的重要项目之一。正是由于很多地方政府片面追求GDP的增长，这就使得很多房地产项目在上马之前都没有经过严格的项目审查，从而就使得这些房地产项目出现很多“豆腐渣”工程。例如安徽某地因为当地政府对于某个房地产项目审核不够严格，没有对房地产的质量进行严格的检查，致使这家房地产企业大量使用废旧建筑材料来充当好材料。一场暴雨下来，这个刚竣工没多久的房地产项目出现不同程度的漏水以及局部裂纹，给业主带来极大的损失。因此在上马房地产项目的时候不光是房地产企业要加强自身监督，提高建筑质量。同时各级政府监管部门也要履行自己的职责，促进房地产项目的质量管理体系的建设。
四、互联网时代房地产公司新型市场营销模式探索
1.房地产网络营销产品策略策划
对于房地产企业来说，如果想要实现自己企业的产品被市场所认同，可以采取多种方式，使得客户的来源渠道多样化。只有这样我们才能保证营销过程中与客户的关系得到更好的维护，提高客户对我们产品的信任程度。所以我们可以选择信誉度高、声誉好、影响力较大的网络媒体，相关信息广告，吸引一些潜在客户，这样同时也可以对我们的企业起到一定的宣传作用。除此之外，我们还可以通过一个客户认识更多的客户，用连锁反应的方式由客户介绍客户，这样的客户要比关系型客户更加的稳定，可以成为企业发展的永久性客户。所以面对企业客户的选择时，我们作为营销渠道企业应利用网络媒介建立广泛的客户选择机制，这样才会使得我们的客户资源多样化，更加有利于企业的发展和突破。在实施营销渠道策略之前要树立以客户为中心的服务理念，因为面对当下的问题，首要解决的就是培养员工的服务机制，确立较完备的客户服务内容。在服务过程中要牢牢树立客户是中心，顾客就是上帝这一服务理念，一切公司活动都应以客户为主，要时时刻刻从客户的角度出发，尽公司所能想客户之所想，急客户之所急，尽最大可能地为公司客户提供优良的服务，这也是服务性企业应该具备的基本要求。
2.房地产网络营销价格策略策划
产品价格具有多种功能，是体现商品价值的因素。房地产的标价不仅仅是为了体现出产品的价值，同时也能够刺激客户进行购买的法宝，因此房地产在制定价格的时候要综合考虑很多因素。在新的房产项目上市的时候要将原有产品引入新的分销渠道和地区，同时对这些渠道和地区进行综合分析，对于不同地区人群的消费趋势以及消费能力进行分析。首先要明确房产产品针对的人群，产品价格在组织营销与战略计划中是次要考虑的因素。只有将产品针对的对象的情况搞得越清楚，那么定价越容易也越合理。从市场营销学以及经济学的角度来说，在进行网络营销价格制定的时候，要将房产的质量、产品的信誉度和口碑、同类产品的价格、房地产在市场上的占有份额。价格的合理制定是为了提高产品的总利润，因为随着产品价格的上升，那么产品的销量将会降低，而产品价格的降低，那么产品的销量将会上升。只有当产品价格在某一个特定的值的时候，那总的利润才是最高的。因此在网络营销价格策略策划目的是实现市场份额最大化，为了实现这个目的可以采取适当的降低价格来促进房地产市场增长，减少实际和潜在的市场竞争。
3.房地产网络营销渠道策略策划
大多数生产者并不是将其产品直接出售给最终顾客，房地产业同样如此。在房地产业和客户之间存在着众多的营销中间机构，正是这些机构的存在加快了产品的销售，也为整个销售过程提供服务。因此房地产在进行网络营销渠道策略策划的时候要灵活地开辟的销售渠道，并且根据网络营销的实际需要制定出灵活多变的分销渠道。每一个营销中间机构的营销渠道都会给整个房地产营销过程产生中要影响，同时采取推进战略和拉动战略来激励中间商，让中间商认识到销售房地产所带来的好处。这样他们在销售过程中就会主动向客户推荐本房产项目，而不是推荐同类的项目。从拉动战略来看，为了顺利进行房地产销策划活动同时应该充分利用各种主流媒体进行广告宣传，并策划一系列促销活动及公共事件活动来宣传推广房地产销售活动，吸引更多的消费者关注房地产。
混合渠道或多渠道营销的营销模式可以进一步拓宽企业的销售渠道，提高房地产的综合竞争力。在混合渠道或多渠道销售过程中，要针对不同市场不同消费层次的客户，再根据这些客户对于产品的需求情况，在合适的时间尽可能以最低的价格通过合适的方式来进行销售。同时为了提高房地产的市场竞争力，要进一步挖掘出房地产的潜在优势，积极拓宽销售渠道。例如在某些大型节假日以及具有特殊意义的节日进行房地产的促销，对于购房金额较大的的客户可以通过送商场购物券、电影票等方式进一步提高客户对于房地产企业的认可程度。
4.房地产网络营销促销策略策划
房地产企业要根据地域的差距、成本、市场的需求程度、产品的市场竞争力、购买时间、购买频率集中的时间点以及后续服务等因素，制定出一个综合的定价系统，并且根据实际情况进行灵活调整。如在情人节或者是双十一期间，搞相关的促销活动，将房地产促销和爱情相挂钩，针对现代年轻人对于美好爱情的渴望心理，提出爱她就要给她一个温暖的家的营销策略。
同时在购房现场可以搞促销活动，为现场的购房者提供一个免费提供一个向TA表白的机会，房地产将购买者的想法用纸写下送给TA希望送的人。这样既提高了房地产的销量以及利润，也迎合了现代人关于爱情的渴望，达到双赢的目的。在进行房地产销售的时候，要灵活调整房地产的价格，可以采取特殊事件定价法的方法来灵活调整商品价格。为了提高中间分销商的销售积极性以及客户的参与积极性，在特定的时间段采取房地产进货价格不变的前提下，对于某些特定情况下的购房者提供购房优惠。通过促销策略在保证总最低的利润的前提下，灵活调整商品价格，引起中间经销商以及消费者的购买热情。
五、结语
房地产营销是在质量管理体系、风险管理体系、成本管理体系之下建立统一的监理程序和业务流程，在企业和房产项目实施过程中的知识数据以及实际经验在公司内部员工之间共享，从而提高房地产营销业绩。尤其是在当下网络信息快速发展的时代，房地产企业需要根据实际的情况制定出符合自己发展要求的新型市场营销模式，从而促进房地产业良性发展。
参考文献：
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一、什么是房地产电子商务
. 电子商务
企业借助强大的数字信息技术与消费者、供应商、合作伙伴、结算服务机构、政府机构建立外部业务联系，同时建立企业内部的生产、管理、财务等商务活动的网络联系。将内部信息处理与外部信息处理统一起来，使信息快速互动，从而缩短信息流动的时间，使生产和消费更为贴近，大大降低了物流、资金流及信息流有效传输和处理的成本，使企业拥有更为广泛，公平竞争的市场，实现管理跨域化、经营全球化、信息透明化、服务个性化。
. 房地产电子商务
即电子商务理念和技术在房地产业中的应用。应用范围已包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。
二、房地产电子商务模式
. B to B 房地产电子商务
B to B 房地产电子商务涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，要涉及到大量房地产行业的相关企业。目前，B to B 房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过企业间建立的电子化交易平台，企业供应链的管理变的容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。
. B to C 房地产电子商务
该模式直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。B to C 房地产电子商务运用十分广泛。除了网上购房，B to C 房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。
B to C 类的电子商务主要面向广大消费者，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。
. C to C 房地产电子商务
C to C 电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，是卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前C to C 房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证、价格评估等。
C to C 房地产电子商务与传统的二手房市场相比，不再受时间和空间的限制，广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本。另一方面参与的群体庞大，选择的范围更广。
. G to C/G to B 房地产电子商务
G to C/G to B 指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策和市场的监督投诉等。
三、房地产电子商务的意义
. 对房地产开发而言
更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策， 为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。
直接与房地产商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。
避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。
. 对房地产中介而言
实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。
企业的房地产信息、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案和请求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。
另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。
. 对房地产营销而言
房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式。同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。
面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来信息，优势更加明显。
四、发展房地产电子商务需要注意的问题
. 研究解决安全认证支付管理问题
行业机构尽可能在现有技术条件和客观环境下， 为房地产电子商务提供一套全方位的安全解决方案，为以后电子商务的良性发展奠定基础，进而实现真正意义上的电子商务。
. 抓实内部管理
围绕电子商务快速、虚拟和互动的特点，突破传统思想，以新的方式确立企业内部管理思想。
在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来设置，全面实行电脑化管理。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的阶段性目标。加强对人员的培训，建立一支优秀的电子商务队伍。
. 培育市场树立品牌
房地产电子商务是一个新事物，其发展有赖于社会经济环境的整体提升。但其广阔的发展前景是可以预见的。因此作为从事房地产电子商务的企业，必须从现在就把开拓市场，树立品牌作为大事来抓。要让消费者了解我们的企业，了解我们的电子商务，加入到我们的客户群体中来。加强宣传力度，扩大影响，树立网上品牌。
. 加强对连锁网点的管理
房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介应用电子商务的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务控制，从评估、上网委托、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。
五、行业参考
我国现有房地产相关网站大约200 多个,大多涉及房地产企业各个操作环节：房地产政策信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介和物业管理等。
我国房地产网站主要有以下几种类型：
（1） 房地产门户网站 (综合站点)：包括《中国房地产信息网》、《中国房地产联合网》、《北京房地产网》《易居网》等；
（2）房地产企业站点： 包括《广东宏远》、《珠江投资》、《长城地产》、《深万科》等；
（3） 建筑材料采购交易平台： 包括《建筑资讯》、《建筑时空》、《中国建材电子商务》等；
（4） 物业网上销售及中介： 包括《深圳市房地产信息网》、《中原》、《广厦房地产交易网》等；
（5） 网上房屋租赁与交换： 包括《无忧租房——全国版》、《搜房网》、《易居网》等。（6） 物业管理：比较典型的有《天安物业》等。
房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的MLS(Multiple Listing Service) 理念。
关键词：信息技术；房地产；经纪业
中图分类号：[TP-9] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-02
房地产经纪业是以促成房地产交易为基本服务的行业，信息是房地产经纪业运作中的基本资源。房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息等信息资源是房地产经纪业务运行和房地产经纪机构管理，乃至房地产经纪行业管理中均具有不可替代的重要作用。而如何搜集、管理、加工和利用这些信息，离不开信息技术的运用。中国房地产经纪业的发展历史表明，房地产经纪业的发展历程也是房地产经纪业信息技术应用不断发展、改进的过程，这一过程不仅包括信息技术在房地产经纪业内应用的范围不断扩大，而且包括房地产经纪业应用信息技术的种类日益丰富，以及多种信息技术的整合应用，最终大大提高了房地产经纪业的技术水平和运用效率，提升了房地产经纪业的服务水平，推动了房地产经纪业产业转型和升级。
一、信息技术在房地产经纪业内的引进和推广
信息技术是用于管理和处理信息所采用的各种技术的总称。这里所称的信息技术主要是指现代信息技术，它主要是应用计算机科学和通信技术来设计、开发、安装和实施信息系统及应用软件。它也常被称为信息和通信技术（ICT）。主要包括传感技术、计算机技术和通信技术。信息技术在房地产经纪行业的运用是经纪行业本身发展的需要，也是信息技术发展的必然。
信息技术在中国房地产经纪业内的引进要追朔到二十世纪90年代，信义、太平洋、中原等港台规模化房地产经纪企业进入内地，同时也将港台房地产经纪业已广泛应用的企业内部房地产信息系统技术带入内地。随后，上海房屋置换股份有限公司及其“上房置换管理系统”成功研制、运营，并在国家建设部的主导下，在全国推广、运用，标志着计算机系统技术在中国房地产经纪业内得以全面应用。至二十世纪90年代末，中国境内的规模化房地产经纪企业基本上都实现了以计算机系统技术为支撑的房源信息企业内“公盘制”，而且，很多大型企业内部对业务运营流程的管理也实行了计算机系统管理。从总体来看，房地产经纪业内无论是业务人员还是管理人员，都已经离不开计算机构系统的支持了。
信息技术成为经纪人顺利开展工作，提高业绩的工具。首先，为了适应公司数字化管理的需要，业务人员必须把业务和计算机操作结合，把信息发送到企业的内部网，利用公盘获取更多的信息；其次，随着网络化经济时代到来，房地产信息服务企业出现，专业的房地产网站增多，经纪人面对越来越多的网民客户，为了适应市场环境的变化，信息技术的掌握和运用是必然的选择，也是提高业绩的法宝。
信息技术渗透到现代房地产经纪企业运作的各个环节。企业，是信息技术冲击行业的第一站。硬件设备方面，个人电脑，掌上电脑，移动电话，数码相机，数码摄像机，投影仪，数码录音设备，扫描仪，传真机等等信息技术产品都已经成为了房地产行业企业必备的办公用品；软件方面，很多大规模的房地产经纪服务机构都利用经纪机构管理系统进行房源、客源以及经纪人的管理；营销方式上，互联网已经成为了房地产经纪企业重要的营销手段，一些发展迅速的经纪企业更加重视在传统营销方式之上应用网络的复合式营销。
管理部门借助信息技术提高了办事效率，进行科学决策。房地产经纪业快速发展，行业管理部门适应新的发展需要，积极的探索并利用信息技术，及时准确的掌握房地产行业发展现状。在政府层面，通过交易管理系统和产权产籍管理系统对房地产市场进行管理；通过房地产资金管理系统对房地产企业售房款、住房公积金、对公贷款、个人购房抵押贷款等资金进行管理和监控；通过房地产信用档案系统对房地产行业企业的资质进行管理和公示；通过房地产预警预报系统对房地产行业的宏观状况进行监控，并为宏观调控的决策提供辅助。行政主管部门设立的“政府网”。一般是由房地产行业主管部门、房地产行业协会等机构设立的以提供行业信息和网上办公为主的网站。如中国房地产估价师与房地产经纪人学会网站，北京市房地产交易管理，上海市房屋土地资源管理局的房地资源网，上海房地产交易服务网 “网上房地产”信息技术催生网站建设，传统中介受到冲击。20世纪最后两年里，中国诞生了一批房地产网站。门户网站搜狐公司（）在1999年11月16日推出了房地产频道（），宣称为用户提供“网上最新置业解决方案”。焦点网（）也在1999年11月18日宣布了房地产栏目。此时的房地产网站主要利用信息的技术，信息，推广业务，对传统的一手房和二手房居间起到了一定的冲击作用，同时也催生了房地产经纪行业的快速网路化发展。国内的搜房网是较早从传统房地产中介向网上房地产服务转型的公司，它们利用以往在房地产界的从业优势，开通了房屋交易信息、家居服务，产业服务和网上社区等多个栏目。
信息技术打破信息屏障，给消费者带来便捷服务。消费者通过丰富、及时的网络信息了解房地产市场，了解相关的法律法规，通过文字、图片和影像的广告信息了解房地产产品，通过网络将他们对于房地产产品与服务的意见和建议向企业进行反馈，甚至可以通过网络进行房屋订购，参与房产拍卖等等。
二、房地产经纪业信息技术手段日益丰富
1.建立企业网站
建立企业网站，是经纪公司在激烈的市场竞争和网络营销日益盛行的时代的选择，企业网站是公司实力和规范的表现，是扩大影响的有效手段。上海房地产产经纪公司金桥奖获得者一般都有自己的企业网站，老字号的经纪公司如：我爱我家网（）、21世纪房产网（）、易居臣信、汉宇地产、中原地产等；新兴的房地产经纪公司也很重视网络化的运用，如：福美来不动产、志远地产、上海德佑房地产经纪有限公司等。企业网站的主要内容有公司介绍，公司资讯，客户中心，项目中心等。
2.运用网络开展业务
网络的无限性和及时性是不容置疑的，很多经纪人打破传统的门店经营模式，开始经营网上店铺。上海地区的安居客，新浪二手房都是网络店铺的支持平台。以新浪二手房的后台技术支持房友在线为例，它是专业针对经纪人设计的房源软件，在新浪二手房网注册的经纪人可以在这里房源信息，制作房源详情页，和客户在线交流，并且可以调用数据库的小区视频……
网络房地产经纪人就是指二手房经纪人借助网络来展现自己， 吸引消费者为其服务， 从而打造个人品牌的一种营销模式。一些经纪公司日益认识到网络的重要性，鼓励员工开展网上业务，比如福美来不动产，要求内部的员工每人至少在两家专业网站上注册，据了解福美来不动产中国区域通过网络平台获取的成交业绩，已经牢牢占据了总成交业绩的65%以上。
3.先进的内部管理系统
（1）信息管理。这类系统把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等都以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网连接互联网来实现企业与外部信息交流。
（2）企业内部管理数字化。利用具有流程控制功能的信息系统来实现企业内部管理的信息化和高效化。这类系统把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制和“拍脑袋”的管理行为，同时也能提升客户满意度。比如客户前来付款，财务人员打开信息系统，输入客户的名称和交易代码，就可以直接显示该客户的详细交易信息，如何时前来咨询、何时登记、何时签订合同等信息，并且显示出该客户已付多少，本次支付金额，以及下次需支付金额和时间等信息，而这些都是通过组合不同岗位的信息得到的。
（3）企业决策辅助。利用类似具有辅助决策功能的信息系统。这类系统通过对那些信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，起到对管理和决策的支持作用。比如说成本和费用控制是每个管理者都重视的内容，但以前我们只能在每个月报表出来后才知道哪儿超了、哪儿省了，那是事后控制。运用信息化手段，第一层面的工作完成后，也就是每笔费用、销售都录入电脑以后，我们就可以清晰地归纳各科目费用，可以按岗位、按部门、按项目来汇总。同时我们可以对那些关键控制的费用或费用率给出一个计划值（这个计划值是根据历史数据和增长规律，通过专业的标准模型拟合出来），并计算实际发生值与计划值的差额，一旦超标立即报警，或停止授权，这样就可以对这些费用进行实时控制。
4.客户关系管理（CRM）
客户关系管理的重要性被越来越多的行业认识，房地产企业也已经认识到并开始利用客户关系管理系统，对客户进行管理。该系统是通过基于客户关系管理的理念和先进信息管理技术的客户关系管理系统来实现的。它一般由客户联络中心，客户资料数据库，客户分析子系统等组成，其中客户资料数据库是客户关系管理的核心。
5.房产地理信息系统（RGIS）
房产地理信息系统（RGIS，Realestate Geographical lnformation System），是地理信息系统在城市房产管理与利用方面的具体应用。地理信息系统（GIS，Geographical lnformation System）是以地理空间数据库为基础，在计算机硬、软件环境的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、分析、模拟、显示，采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，为地理研究、综合评价、定量分析、管理决策和档案利用等提供服务而建立起来的具有地理图形和空间定位功能的空间型数据管理系统。房产地理信息系统可实现房产信息资源共享，为政府宏观预测、决策提供依据；可使房产管理部门真正实现“以图管档”，提高统计查询的工作效率及档案信息的利用率。
6.其他
信息技术已经渗透到房地产经纪业务具体工作做操中，比如网络广告，手机短信，许可Email营销等等。如，一手房公司在客户关系管理的基础上，在推出新盘时，用短信或者Email群发给潜在客户群，节约也宣传费用；沪上知名房地产经纪公司易居臣信具有市场研究能力，推出臣信周刊，用Email的形式发送会员。
三、信息技术应用推动房地产经纪业转型与升级
1.主要生产要素转型：由劳动密集转向知识密集型
房地产经纪业由来已久，在长期的发展过程中，具有技能要求不高，劳动力密集的特征。信息技术发展，网络普及，人们获取信息越来越便捷，房地产经纪人必须向依靠自身的专业知识为客户提供增值服务方向转变，一个合格的房地产经纪人应当对房地产经济，房地产金融，房地产法律法规，建筑设计，房屋构造，机电和采暖通风设备，建筑材料，测量等方面的知识有全面的了解，并且在一个或几个方面有特别的专长。房地产经纪行业的准入条件将会提高，经纪人在进入行业前要进行长时间的学习和培训，方能获得从业的知识和技能，知识取代劳动成为主要的生产要素。
2.业务转型：走出传统经纪业务，向现代经纪业务转变
传统的经纪业务主要包括房地产和房地产居间，以提供信息，促成交易为目的。 在信息技术经济的影响下，获取信息的成本降低，消费者对个性化服务和服务质量要求提高，地产经纪的业务走向包括咨询、策划、促成交易等综合化服务。
交易流程的整合。随着信息技术的应用和推广，房地产经纪向专业化和精细化发展，房地产经纪企业开始走规模化发展的道路，经纪人之间由房源竞争转化到服务竞争，经纪业务不仅仅包括信息的传播，更注重交易流程的整合。根据委托人的需要，经纪人可以提供房屋勘察，房屋贷款，贷款申请，产权过户等等服务。
服务的细化。上海房地产经纪行业出现了一种与传统房地产经纪有较大区别的“手拉手”交易模式，二手房交易中由房屋买卖双方直接确定买卖意向后，由推出手拉手交易的公司提供以下服务：（1）免费挂牌：客户可以再签约服务网点和网站上挂牌及备案；（2）前期专业咨询服务：买卖双方谈判及买卖细节的专业咨询；（3）办理房地产买卖合同的签约；（4）提供一站式房贷服务；（5）提供交易房款的全程资金监管，保障买卖双方的资金安全。二手房交易者根据接收服务项目的不同，支付不同的代办服务费，经纪公司针对交易中各个具体环节提供单项或者任意多项的组合式服务。
从到咨询。随着信息技术的发展和网络化的普及，有些开发公司通过网络宣传和销售自己的产品，一手房业务逐渐减少，经纪公司顺应变化，开始转而把业务的重心转移到咨询领域，在楼盘开发的前期帮助开发商做好市场研判，包括楼盘的目标客户群和房型设计等等。
3.产业升级：由传统服务业向现代服务业转变
