时间：2023-08-31 16:08:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税纳税筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:房地产 销售 纳税筹划
房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
一、房地产销售中的纳税筹划
(一)努力控制房地产增值率
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。其计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率即：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。除此之外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。
需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此，在待出售的房地产增值率在20%左右时，要求房地产企业更应该高度关注。现举例说明如下：
某房地产开发企业打算销售5000平米的商品房，预扣除项目的金额为840万元，现有两种销售方案可以选择，一是按照2000元/平米的价格出售；二是按照2100元/平米的价格出售。如果企业选择了第一个方案，房地产的增值税率为： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征点，这时企业不需要缴纳土地增值税，企业最后所得的利润为160万元。如果企业选择了第二个方案，所得房地产的增值税率为25%，这时企业就需要缴纳土地增值税，所交纳土地增选 为63万元，这时该企业所得的利润为147万元，看似企业的销售价格提高了，但相比之下企业的利润却下降了13万元，这时再考虑到营业税的因素，两种方案下所得利润的差别就会更大。
(二)设立独立核算的销售公司
以上方案的选择需要企业控制和降低房产销售价格来获得免征点，从而降低土地增值税负担的问题，但是这个方案仅局限于企业降低其销售价格。因此，通过房地产企业研究分析得出，如果房地产企业将自己的销售部门分离出来，并设立为独立核算的房地产销售子公司，这样就能使房地产企业采用较高的价格来进行房地产销售，又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
现仍按以上方案为例，假设该房地产开发企业计划以2400元/平米的价格出售5000平米的房产，预扣除项目的金额为840万元，这时房地产的增值率为42.86%，企业所需缴纳的土地增值税为108万元，此时，房地产企业还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，最后该房地产开发企业所得的税后净利润为186万元。
而如果该房地产开发企业这时要将销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，如果这时房地产企业将商品房以1800元/平米的价格销售给该销售子公司，这时如果销售公司仍以2400元/平米的价格对外销售，则对于该房地产开发企业来说就不需要缴纳土地增值税，利润为60万元，需要缴纳的营业税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；而此时对于从该房地产开发企业中分享出来的销售子公司所实现销售利润为300万元，所需缴纳营业税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，可见，房地产企业在通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。
另外，房地产开发企业在房产销售中，除了可以将自己的销售部门分离出来设立销售子公司外，企业还可以和其他房地产销售公司达成协议进行销售转移来达到好的筹划效果。当然，房地产企业在应用这中方案时还应考虑到纳税筹划的成本，如房地产企业不论是将销售部门分离出来设立独立核算子公司或者是寻求别的房地产销售公司订立协议时都应结合企业自身的实际情况，考虑纳税筹划的成本。
(三)变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、结束语
综上所述，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。当然，在进行房屋销售的房地产税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥房地产税收筹划的作用。
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纳税筹划是在遵循国家相关法律法规的前提下，纳税人为了实现经济效益的最大化，根据政府部门制定的纳税政策导向，对企业所涉及到的纳税行为进行合理的优化与安排，降低企业的纳税负担的一种财务管理活动。纳税筹划具有以下原则：①合法性。税收是我国依据我国法律实施的对社会经济进行宏观调控的重要手段，纳税筹划是在遵守我国法律法规的前提下，企业为降低税务负担而采取的一种合理调整纳税行为，因此其具有合法性，受到我国相关法律的保护，它与偷税漏税有着本质的区别。②超前性。纳税是企业的基本义务，国家对企业进行税收的依据主要是根据企业的各项行为发生了应税事项，而纳税筹划是企业在没有发生应税事项活动之前，对企业的各项活动进行科学的规划与安排，从而实现企业少纳税或者提高经济效益的目的，因此纳税筹划具有一定的超前性。③时效性。纳税筹划的目的是企业利用现有的法律法规对企业的行为进行科学的安排，如果社会环境发生变化，而企业的应税事项行为却没有相应的做出调整可能就会造成企业出现偷税漏税行为。
2房地产企业纳税筹划的必要性与可行性分析
2.1房地产企业纳税筹划的必要性分析
房地产由于其建设周期时间长，涉及纳税环节多，因此房地产企业的纳税成本比较高，在我国房地产业盈利空间不断下降的情况下，实施对房地产企业的纳税筹划对国家和房地产企业本身而言都是必要的：首先，通过纳税筹划可以合理的引导房地产产业结构调整。基于房地产在整个国民经济中的重要位置，通过国家宏观调控手段对房地产企业进行必要调整是保证社会稳定、经济健康发展的基础，通过纳税筹划能够及时的调整房地产企业的经营结构。其次，纳税筹划有利于避免企业的偷税漏税现象的出现。纳税筹划是在法律允许的范围内对房地产企业的行为进行合理调整，这样能够实现降低企业的涉税风险，避免企业采取违规的手段偷税漏税。最后，纳税筹划有利于房地产企业的健康发展。通过纳税筹划可以降低房地产企业的税负负担，降低企业的纳税成本。从而降低企业的融资成本，保障企业有更多的的资金用于施工建设过程中，并且通过纳税筹划也实现了企业的规范化管理。
2.2房地产企业纳税筹划的可行性分析
根据我国房地产企业所处的市场环境来看，实施纳税筹划已经具备完善的条件：①房地产企业所处的外部环境已经非常成熟。一是纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，国家鼓励企业进行纳税筹划，纳税筹划是企业优化管理的重要内容；二是我国税法法制环境不断优化，比如我国在2014年出台了房屋交易税收政策保证我国房地产税务的进一步完善。税务法律的不完善为企业的纳税筹划提供了法律保障。②房地产企业的内部环境有利于纳税筹划的实施。一是房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，根据对房地产企业生产环节分析，几乎房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，因此较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间；二是纳税成本已经构成房地产企业成本支出的重要内容，因此房地产企业非常注重纳税筹划，为此他们引进与培养了大量的懂税务的专业人才，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。
3房地产企业各阶段的纳税筹划分析
3.1开发建设阶段的纳税筹划分析
①筹资方式不同所导致的企业纳税金额也就不同，目前我国房地产开发建设阶段的筹资主要有权益筹资和负债筹资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同，比如：假设以房地产企业计划筹资4500万元，借款年利率为10%，项目预计利润为1000万（扣除各种经济费用），企业的筹资方式选择不同的筹资形式：第一种：向社会以公开发行股票的方式融资4500万，企业的所得税率为25%。第二种：采取权益融资和负债融资相结合的办法，但是权益融资比重要大，向社会发行360万股股票，每股发行价格为10元，剩余的900万元向金融机构借款。第三种：仍然是采取上两种方式进行，但是负债比例要大，公开发行股票融资1800万，其余的2700万向金融机构借款。通过对上述三种方案进行分析发现：随着权益资本比重的下降，企业应纳所得税税额分别为250万、227.5万、182.5万，呈递减趋势。通过对这三种方案的对比，第三种企业的应税所得税最少，投资效益最高，由此可见企业通过合理的配置筹资方式可以降低企业的应税比重。②利息费用的纳税筹划。土地增值税是房地产开发建设中涉及到的一个重要税种，对于土地增值税的计算主要是根据增值率的大小进行征收，因此合理的去除项目费用是降低增值额，减少企业纳税金额的重要途径。由于开发阶段对税收构成影响的主要是筹资资金的利息，因此房地产企业可以从降低利息角度入手，比如企业通过负债形式获得融资，那么其支付的利息比较高，因此需要金融机构提供利息证明，以便扣除相应的利息项目金额。
3.2销售阶段的纳税筹划分析
①房屋定价策略的纳税筹划。随房屋进行定价是房地产企业实现利润的主要手段，由于受到税收政策的约束，以制定高房价的策略并不能为企业带来高额的利润，相关还会增加企业的负担，因为高营业收入预示着高额的税负。因此需要企业按照销售计划合理的进行纳税筹划，将一部分房屋以低价格销售，以此实现土地增值税的税率控制在税率的低档次内。②促进方式的纳税筹划。随着国家宏观调整政策的不断出台，楼市在经过快速上升阶段，已经处于相对低迷的状态，造成房地产企业的销售不理想，为此企业为了回笼资金，房地产企业选择促销的方式，但是房地产选择的促销方式不合理就会增加房地产企业的纳税，房地产企业制定了购买商品房赠送实物的方式，其结果就是该企业要将实物的销售市值纳入到企业应缴纳税款事项之中。
3.3现有阶段的纳税筹划分析
在房屋销售一部分之后，企业为了投资以及对外出租他们选择预留一部分商品房，这样一来就会产生营业税、房产税等税费，这些税费的存在会对房地产企业的经营产生重要的影响。①闲置房产投资纳税筹划。房地产企业将没有销售出去的或者计划中不销售的商品房以对外出租或者以房屋作为入股资金进行利润分红的方式进行投资，经过大量的实证证明，房地产企业采取对外租赁的方式能够实现经济效益的最大化。②合理分解租金收入的纳税筹划。房屋在选择对外租赁的方式之后产生的营业税、房产税将以房屋对外租赁的价格为税收依据。因此房屋的租金高低直接决定房地产企业的税负，通过合理分解房屋租赁价格是减轻房地产企业税负的重要首选。比如房地产企业可以采取将房屋租赁价格中的水、电以及物业费等进行单独核算的方式。
4房地产企业纳税筹划的风险及应对措施
4.1房地产企业纳税筹划的风险
房地产企业纳税筹划的风险主要有：税收政策的变化、预测生产经营活动的变化、与税务部门信息沟通的不及时、没有从企业的整体战略进行合理安排以及财务人员综合素质缺乏等方面的风险。
4.2房地产企业纳税筹划风险的应对措施
关键词：房地产企业 纳税筹划 企业价值最大化
1 概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，既打击了那些投机行为，又规范了房地产市场的运作，随着“营改增”的进一步深化，房地产企业如何更好地生存值得思考。一直以来，房地产税务筹划都是企业获取更多利润的一种选择，如何充分运用税收的各种政策以获得税收节约、提高企业利润需要房地产企业加以分析和研究。
笔者认为房地产企业涉及的税种多、税负重，不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同，因此房地产企业应该在增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等方面分别入手，充分利用国家各项税收优惠政策，这样不仅减轻企业税收负担，而且能够在一定程度上实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
2 房地产企业涉及的主要税种的纳税筹划方法
由于房地产行业的特殊性，整个运营过程主要涉及两个方面：开发环节和销售环节。在这两个环节中，涉及的税种主要是企业所得税、营业税、土地增值税、房产税等。
2.1 房地产企业所得税的纳税筹划方法
①适当调节营业收入。房地产企业应纳税申报前将预收账款从营业收入中扣除，因为预收款不管是否确认都需纳税。如果房地产企业有闲置资金还可以将其作为投资和购买国债，获得的投资收益和利息收入是免交企业所得税的。
②将业务招待费转化为其他的费用。税法规定“企业发生的业务招待费可以按其全部的60%扣除，但是不能超过营业收入的0.5%”，如果发生的业务招待费超过限额，企业可以将超过的业务招待费转为会议费，无需支出了还得纳税。
③公益捐赠筹划。首先，从捐赠对象上看，企业应优先选择那些可以全额扣除的捐赠对象；其次，如果无法选择捐赠对象，可以捐赠到红十字会等公益组织中，在后期做好资金流向监督。最后，如果超过了税法规定的扣除比例时，可以将捐赠分跨到两个会计年度。
2.2 房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
①“临界点”筹划法。税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，否则应将其全部增值额按规定计税”。在制定商品房的销售价格时不仅要考虑到市场、成本等因素，还要考虑到企业的土地增值税，这样在20%以内可以扣除，降低企业税收负担。
②代建房方式筹划法。代建房方式是指房地产企业受客户的委托进行房地产开发，完工后客户给予房地产企业一定的代建房屋报酬的行为。这样的方式是不属于缴纳土地增值税的情况的。如果房地产企业在开发之初便能确定最终用户，可以采用代建房的方式进行开发。
③合作建房方式筹划法。税法规定“对于一方出土地、一方出资金、双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”。这样在一定程度上减少了建房过程中企业投入资金而带来的税赋，同时延长企业的现金流，降低企业为获取资金而进行借贷所带来的风险。
2.3 房地产企业营业税的纳税筹划方法
对营业税进行纳税筹划时，应考虑以下几点：对按政府规定价格出租的廉租房、房地产企业自建自用的房屋、企业用自己的厂房等向其他企业投资入股的，不征收营业税。
房地产企业可实施以下措施：
①销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修适用3%的税率。所以，如果客户提出需要精装修时，应该与客户分别签订出售毛坯房合同和装修合同，装修部分收入仅使用3%的税率，减少了房屋在装修上资金投入，同时降低税负。
②如果房地产企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，这样就会适用3%低税率缴纳营业税。
2.4 房地产企业房产税的纳税筹划方法
房产税是以房产为征税对象，是对房产所有人征收的一种税。根据房产税暂行条例，房产税的征税依据有从价计征和从租计征，从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率；从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。如果企业出租房屋既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去或将其对外投资，则会减少税费。
3 万科A纳税筹划方案
3.1 公司基本情况及经营税负情况
万科A股份有限公司目前是中国最大的专业住宅开发企业，也是被人们所熟知的具有代表性的地产蓝筹股。总部设在深圳，2012年公司完成新开工面积890.1万平方米，竣工面积1036.4万平方米，实现销售金额1934.2亿元，营业收入1031.162亿元，净利润156.63亿元。
从下表可以看出，万科A在2011年至2012年税负率增加了3.83%，而进行合理的纳税筹划，可以尽可能避免以上情况的出现。
表3.1 公司经营税负情况
3.2 公司主要税种纳税筹划分析
3.2.1 万科A所得税的筹划分析
下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其所得税的纳税筹划情况：
2012年从1月到9月万科公司通过“爱佑童心万科专项基金”、“春天里行动”、“社区故事：happy社区十年行”、“公益行动”等项目对外捐赠83588.02万元。
2012年万科A的年报显示：概该年度的利润总额为632228.56万元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为75867.43万元（632228.56×12%）。而万科A在该年度的捐赠总额为83588.02万元，高于可享受的扣除额，还剩7720.59万元不能扣除，增加了企业的负担。
经过纳税筹划，可以将捐赠的金额分为两个会计年度，即将7720.59万元作为下一年度的捐赠金额，这样不仅帮助到需要帮助的人，提高了企业形象，也降低了企业的税收负担。
3.2.2 万科A土地增值税的筹划分析
表3.2 万科A土地增值税的纳税情况
从上表可以看出万科A在2012年土地增值税和预缴土地增值税都有很大幅度的增加，加重企业的税收负担，影响企业的盈利。
目前万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为400万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为980万元，与转让房地产有关的税金为100万元，最终该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣316万元[（400+200+980）×20%]，该房地产企业的增值率为20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根据税法的规定，应该按30%的税率缴纳土地增值税124万元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企业税后利润为290万元（2410-400-200-980-100-316-124）。
经过纳税筹划，将该批住宅的价格定为2390万元，则该房地产企业的增值率为20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为394万元（2 390-400-200-980-100-316）。该纳税筹划使企业减少税收支出104万元。经过纳税筹划万科A减少税收支出104万元，税后利润增加了104万元。
3.2.3 万科A营业税的筹划分析
2012年万科A在深圳开发了一栋写字楼，对外销售其中的5万平方米，收取6000元/平方米，该价格包括装修费用，需要缴纳营业税及附加1650万（30000×5.5%）。
经过纳税筹划后，将装修费从销售收入中分解出来，由万科A与客户签订房屋销售合同，销售收入为25000万，再由A下属的装修公司与客户签订装修合同，向客户收取的装修费为5000万元。假设该装修公司代收此款项的手续费收入为10%。那么企业应缴纳营业税及附加1390万（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企业税负。
3.2.4 万科A房产税的筹划分析
①万科A在深圳市中心拥有一幢厂房，账面余值为300万。若出租，每月租金收入60万，每年租金总额720万，应缴纳房产税86.4万（720×12%）。
经过纳税筹划将厂房承包出去，由承包人每月向其缴纳60万元的承包费。筹划后，万科A每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，即应缴纳的房产税2.52万（300×70%×1.2%），从中可以节税83.88万元。
②对普通房产可以将房屋对外投资。万科A在深圳拥有一栋房产，其原值为2000万元，如按房产原值计征房产税，房产原值的扣除比例为30%。万科A将它对外出租，应交房产税为48万元（400×12%）。
经过纳税筹划分析后，万科A将这一房产作价2000万投资入股到企业甲，万科A以房产投资入股，其房屋的所有权已发生变化，其应交的房产税应由拥有房屋产权的甲缴纳，并且投资获得的利润不用交营业税金及附加和企业所得税，所以万科A在这一项目中的税负为零。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，去实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献：
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关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
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关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税
税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。
所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。
在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。
因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
（一）、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。
（二）、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
1、根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2、利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划
（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
（三）、合作建房的税务筹划
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土
地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
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关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
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[论文摘要]国有商业银行在与外资银行的争夺战中，税务筹划是不可忽视的关键点。本文通过对现行税法相关的规定进行梳理，分析国有商业银行在税务筹划中可利用的税收政策及筹划技巧，从而为国有商业银行的经营策略提出相应税种的建议。
税务筹划，是以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，通过对投资、财务和其他经营活动的安排，达到合法降低税收成本的经济行为。而商业银行的税务筹划，也是商业银行整个财务计划的重要组成部分。
一、税务筹划的必要性
国有商业银行的上市，一来可以壮大其资本实力，增强其国际竞争力；二来，国有商业银行上市后将面临着如何采用先进的技术改变传统经营管理模式以降低服务成本等考验，而构成银行成本中很大的比例就是税收成本。因此，国有商业银行要提高与外资银行竞争的实力，税收筹划的重要性就不言而喻了。
二、国有商业银行与外资银行的税负比较
虽然新企业所得税法使内外资企业所得税率统一，但二者实际税负还是存在很大差异。
（一）营业税
我国对一般性贷款按利息收入全额征收营业税，对外汇转贷按利差征收营业税。内资银行的业务主要以人民币贷款为主，转贷款比例很低；而外资银行则通常以外汇转贷业务来规避营业税，这实际上是采用内部定价规避税收的手段，使外资银行税负远低于内资银行。
（二）企业所得税
虽然新企业所得税法将内外企业的所得税统一为25%，但国有商业银行呆坏账核销、固定资产折旧等税前扣除标准过严，审核程序繁琐，使得国有商业银行的实际税负远高于名义税率。而外资银行按照国际税收惯例，与经营有关的支出和费用都允许在税前如实扣除。
（三）个人所得税
国有商业银行的职工多为中国公民，外资银行的高管人员则有相当部分来自外国，且人员数量相对较少。我国个税规定在华外籍人员的工资薪金所得可附加减除费用，对非居民纳税人仅就其境内所得征收个人所得税，这使外资银行的职工实际税负比我国商业银行职工轻了很多。而员工个人所得税相当于企业工资支出的组成部分，个人所得税的最终负担者还是企业。由此可见，在目前我国个人所得税收制度下，国有商业银行比外资银行要承担更多的个人所得税负。
（四）其他税种
外资银行不需缴纳城建税和教育费附加，各地为吸引外资在城市房地产税等征收过程中，也对外资银行实行了很多减免优惠，这更造成国有商业银行与外资银行的税负不均。
总之，国有商业银行承担的实际税负远重于外资银行。因此，国有商业银行只有做好税务筹划，降低税收成本，才能获得更好的发展。我国现行税收政策也为国有银行实施税务筹划提供了可行性。如贷款和转贷款产生的利息收入所应缴纳的营业税不同，贴现利息收入和金融往来利息收入免交营业税，不同的资产负债结构即可导致不同的的税负水平。
三、可利用的税收优惠政策
（一）免税项目
1．金融机构往来业务不征营业税；2．经办国家助学贷款业务取得的利息收入免征营业税；3．国有商业银行按财政部核定的数额划转给金融资产管理公司的资产，在办理过户手续时，免征增值税和营业税；4．国债利息收入免征企业所得税。
（二）准予抵扣项目
1．银行（除中国银行）从事外汇转贷业务，下级行收取的利息收入可减去借款利息支出额计算营业额；2．银行买卖金融商品，可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差汇总计算并缴纳营业税；3．金融企业已缴纳营业税的应收未收利息，若超过核算期限（90天）尚未收回，可从以后的营业额中减除；4．金融企业坏账、呆账准备金可在企业所得税前扣除。
根据以上各项税收优惠政策，国有商业银行在制定投资决策、发展战略时应有针对性地进行统筹谋划，进一步调整资产负债结构，从而实现节税目的。
四、国有商业银行税务筹划建议
（一）营业税的筹划
1．增加金融企业往来业务比例
商业银行可拓展票据转贴现业务和同业拆借业务，在这些同业往来上多投放资金以获得免营业税的利息收入，同时减轻城建税和教育费附加。
2．经办国家助学贷款业务
国有商业银行可在保证学生还贷信用的前提下，增加助学贷款的业务，起到减轻税负的效果。
3．增加外汇转贷业务
由于转贷业务的优惠政策，一笔外贷项目委托贷款所纳营业税，就比同额的信用贷款、抵押贷款或按揭贷款少。
（二）所得税的筹划
1．对利息收入的筹划
由于国债利息收入既免征企业所得税，又免缴营业税等税金，国有商业银行应充分利用此优惠政策，加大国债投资力度。
另外，各地政府为吸引辖区外纳税大户，会制定相关的税收优惠政策，如纳税额达到规定数额可享受奖金或其他形式的奖励。因此，国有商业银行若把几个分支机构的贷款集中于某一分支机构，就所有贷款利息收入集中向该机构所在地区税务机关纳税，则可享受当地政府颁发的数目可观的奖金，相当于降低了税负。
2．及时确认利息费用
商业银行对定期存款的利息支出费用按权责发生制原则确认。若按季结息，季末计提利息按各存期档次定期存款的平均余额，乘以结息日各相应存期档次的定期存款利率，计入利息支出。如果结息日的挂牌利率低于存入日的利率，则少计了实际利息费用，使账面利润虚增，平添了税收负担。因此，国有商业银行应严格按照各户存款的存入日约定利率计算利息支出，及时正确地确认成本费用，于税前列支。
3．固定资产折旧
尽量投资税法允许加速折旧的固定资产，对未明确规定折旧年限的固定资产，尽量选择较短的年限。前者可推迟税款，而后者则加速了固定资金的周转期。
（三）其他税种的筹划
除营业税和企业所得税，国有商业银行还需缴纳城建税等其他税，如能对这些税种进行筹划，也可能减少税收支出。例如，在使用账簿上能减少贴花件数，就可少用印花税票。
（四）其他建议
除了针对税种的筹划，国有商业银行在具体交易时也可在保证业务安全的前提下，选择税负最轻的途径进行税务筹划。
另外，加强与中介机构的合作，由专业人员进行策划，也有助于税收筹划的合法性，避免税务风险，从而带动国有商业银行内部税收筹划水平的提高，继而实现降低企业成本，提高综合竞争力的目的。
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