时间：2023-09-01 16:55:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的商业模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。
房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。
1.利润空间日益缩小
目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。
2.存货去化压力对周转率提出更高要求
由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5～0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。
二、欧美国家房地产发展的成功经验
历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？
城市化率30%～40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%～60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占GDP比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。
上海目前城市第三产业占GDP已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。
三、商业模式的转变急需重视
产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。
IBM商业研究所的全球CEO调查显示，从2006年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。2009年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。
四、国内房企的转型之路——美国模式
房地产企业的商业模式如何创新，怎样转型发展？万科是中国房地产的龙头，王石坚持万科只做住宅，他有一句著名的话：“死了也要从棺材里伸出双手反对万科搞多元化”。现如今在郁亮总裁治理下的万科，年销售额过千亿，业务也由单一住宅过渡到商业地产和住宅开发“二八”分配。像万科这样的过渡模式，一是借鉴香港开发商经验，商业地产开发大体是从传统住宅开发公司转过来的，通过拿住宅项目，做一些社区商业，逐步积累商业不动产物业。二是住宅调控，限购了，为了规模必须增加商业份额。
万达做商业地产，目前总资产过2000亿元，年销售额达1000亿元。开始是以商业地产的名义去要项目，实际上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中间盖个购物中心，从而把商业地产的名目做实。建成后，采用以售带租的方式，售是最重要的，销售大量住宅和一部分店铺后，留下来的部分出租。这样做的好处是现金压力比较小，现金周转比较快，但最大的问题就是商业地产上的专业性运作不够，租金回报率普遍偏低。
万通是转型商业地产力度最大的一个。在地产界的思想家冯仑带领下，在转型轻资产模式中，万通是行业内概念浸透比较好的公司。万通一直践行的“美国模式”就是以轻资产为主要的表现形式。在中国50家重点地产上市公司的战略线性评分及排名中，万通地产排名第三，未来成长可期。
万科、万达等过渡性模式在中国特定情况下行之有效，但在目前宏观调控不放松，特别是限贷不放、开发贷趋紧情况下，这种模式受到很大挑战，间接融资成本越来越高，好不容易建好一个项目，应有的投资收益没完全拿到就卖掉。特别是在“北上广深”一级城市，在人均GDP达到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP达12874美元），国际通用的标准商用不动产模式即所谓“美国模式”会有更加持久的发展空间。
所谓“美国模式”就是只有购物中心的商业项目，没有任何住宅，会有更多专业性方面的要求和考虑。美国有很多专门做购物中心的管理机构、投资机构和基金，资产管理人都非常专业。项目一般是整体运营不散售，考虑的是最终使用者。用基金等权益资金建设，靠租金回报和物业增值收入。以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。
以资本收益为核心，这是“美国模式”的一个主要特点。商业不动产强调的是投资回报率，而不是强调这个物业的所属。在资本运作上，中间会加进很多夹层融资，然后带动杠杆。到底物业是谁的，自己拥有多少，他们并不关心，因为这个不重要，关心的只是投入的那部分钱回报有多少就行了。大约十多前年，上海房地产业内都知道美国洛克菲勒集团要来做外滩项目了，操作项目的威廉·董是我的一个朋友。威廉·董是华裔美国人，在一次酒会上，他的同学洛克菲勒的孙子小洛克菲勒问他最近忙什么，他说赋闲在家。小洛克菲勒就和他讲，“你去中国上海操作一个大项目吧”。他们的团队就三个人，一个懂房地产运营的，一个律师，一个建筑师。据他讲，他们拿着这个项目满世界找钱，他们只出300万美元和洛克菲勒的牌子，中国会有很多钱跟进来，但他们会最后一个退出，现金投资回报率是500%。这个项目后来没有做成，中间有很多原因，但这个模式给了我很大的刺激，这就是美国经典模式。你要想赚更多钱，不能想着先开溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近与黑石聊他们的商业模式时，他们的“7+1+1”就是7年后再看延长个一到两年。一般来讲，建一个10万平方米的写字楼或购物中心需要3年，租满需要一年半到两年，5年后租金正常，一般两年后进行第一轮换租约，这时候租金比较稳定了，这个点租金回报率也达到高点，也是资本市场的高点。当这两个点吻合了，不动产证券化变现或碰到一次机会，把它卖掉。这样赚的钱要比散售赚得更多。
规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。
三大集中趋势
集中和转型是所有房地产企业最新面临的一些挑战。
关于集中，最终有三个方向的动态非常值得关注，第一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？在去年年初，万科的市值大概300亿元，到去年年底万科的市值超过了800亿元。前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售，市值会到1400亿元。
这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美元，如果对比人民币3%~5%的升值幅度，万科在3~5年会成为全球最大的住宅公司。
三年前，A股上市公司58家，而这58家中第一位的市值也就是100亿元左右，第十位的市值30亿元左右。到去年年末，A股有110家上市公司，第一位的市值800亿元，最后一名也是600亿元以上。所以宏观调控以来，企业的集中度、规模有一个巨大的变化，而今年包括万科在内很多企业通过资本市场的融资计划，更使一些中小企业不断地目瞪口呆。
第二个集中是关于企业的性质和构成成分的集中，即从产权形式上来说，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营。到了去年，A股前十位上市公司，60%是国营大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业，我可以肯定地说，今年国内A股市场上前十位不会有民营的房地产企业了。
第三个集中是政府资源的集中。房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。政府资源的集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保证低收入家庭的居住为政策导向，来集中所有的房地产相关的资源，会影响到企业的竞争环境，总体来说是件好事，但这个集中是一个突发的情况。
集中趋势溯源
为什么在这三年房地产市场企业会出现这么大的集中？大概有四个方面的原因。
第一个原因是宏观经济一直向好，大家会发现非常欣慰。GDP持续在10%以上增长，人民币稳定3%~5%的速度增值，零售物价指数不超过3%，居民可支配收入的增长占10%，这样一个好的宏观经济环境，企业市场赢的概率很大，培养出巨大的市场，推动企业的持续进步。
第二，资金环境发生了非常大的变化，造成了企业生态的变化。外资从需求和供给方面都得到了减缓，原来北京高端楼盘的购买，30%~50%是外资来买，现在需求方面降得非常之快，几乎每一个高端楼盘都遇到了客户的锐减。在投资方面，去年以前，每年房地产外资在50亿美金左右，但是从今年开始，商务部已经公布了房地产外资投资作为限制领域，外资投资中国房地产资金被阻断，而这个资金曾是过去几年很多北京、天津大企业资金的重要来源。另一方面国内的资金非常活跃，且蓬勃增长。最近包括万科在内，所有A股上市公司股票的增长很大程度是国内的基金在支撑，这些基金来自于社保基金、寿险基金，大家知道寿险的资金是最便宜的资金，目前可以进入市场的有几百亿元，光一个保险公司，他们按照政府的规定大约不超过5%可以做不动产，如果按照这个浮动比例大概只有200亿元，另外社保基金现在给了基金公司几百亿的资金，让他们在A股市场上进行操作，所以目前国内的资金环境是松的，而国外的资金环境是紧的，国内的A股市场可以持续地通过基金得到大量的资金，私募也变得比较容易，这样一来造成了少数企业集中度越来越高。
第三，资本市场在央行监管当局的监督下，以更快的速度向直接融资的市场演化。大家可以看到去年以来银行对于房地产企业贷款通过两个方向在拉紧闸门，一个是提高利息，一个是限制贷款的条件，条件越来越严格，门槛越来越高。同时不断地升息，这样使国内的商业银行向房地产的资金的流动速度减缓，规模也在限制。另一方面直接融资的市场在去年以来有很多新的产品出现，比如抵押贷款的证券化、不动产投资信托、私人的股权投资、私募基金、企业债券、股票发行和可转换债，这些直接融资的金融产品越来越多，造成了一些优势的好的企业在资本市场上快速融资，于是形成的集中度远远超出了我们的想象，全国56000家房地产公司的普遍规模和A股房地产上市公司前十位的差距在呈几十倍的速度拉开差距。
第四，政府在房地产的政策从以往立足于开放市场转化为立足于推动市场、推动竞争、速度和规模。最近两年以来，所有的房地产政策立足于推动解决低收入家庭、低收入人群的社会和谐，解决政府的职能，解决社会保障的功能，完善公共服务，完善公共产品的建设。政策重点的改变也影响了资源配置的方式，土地、预售、市场监管、税收都有非常大的改变，这样一来，好的企业会得到更多的支持，不太规范的中小企业和不完善的房地产企业逐渐将退出市场。
房地产企业四大转型
在这样一个市场集中化、企业集中度越来越高的情况下，中小企业必须要有一个转型，有几个趋势很清楚。
第一个转型是私人公司、民营企业要向公众公司和混合经济转型。在资源配置的政策环境下，混合经济企业会得到更多的资源优势。国有企业不等于国营企业，国有控股不等于国有经营，目前在十六大期间政府对国有经济、国有企业的政策是强调控制力，在这几年政府政策重点讲的是控制力、带动力、影响力，实际上国有经济这几年每年都增加一个百分点，在比重上每年在增加。目前市场经济整体上是在政府引导和管理的一个市场经济，在这种情况下，混合经济的企业，将成为一个主体，所以现在要想把规模做大，企业必须转型，纯粹的私人企业，不仅受到资源限制，更重要的是受到道德限制和道德谴责。我们经常听说某某领导出了问题，有些是因为私人房地产公司给予他一些不明财产。在目前的舆论环境中，纯粹的私营企业，特别是房地产私营企业，不管是不是真的有行贿行为，很容易与“腐败”联系到一起，被很多人避之唯恐不及，相反公众公司、混合经济的企业，由于治理结构完善，监管透明，环境职业化，能够得到更多的直接融资者的偏好，得到更多的社会资源的支持，所以今后私营地产商会面临一个问题：是不是要转型，是不是还是百分之百的私人企业？
第二，公司要从不规范向规范转型。市场经济非常残酷，做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。在市场经济中，我说要做好人，就意味着我要分红，我要交税，我要给员工发工资和奖金，我要给客户最好的产品和服务，一个好企业说要做好人，没有一件事是不要买单的。做好人会有好的回报，这个回报就是投资者更信任你，政府更支持你，经理人更安心敬业，客户会买你的产品。
直接投资者的青睐如同一张很细的网，这个筛选的网就在证监会，监管的力度在加大，同时专业水平不断提高。五年以前，私营经济、民营经济与国营企业的信息能力是严重不对称的，那时信息的资源在民营、在私人。我1993年开始做上市公司的时候，因为是体改系统出来，我拿两张纸到体改委去找人，体改委对股份制不是很清楚，甚至没有我清楚。但今天当我去证监会的时候，我带着差不多十几个人，拿着几大箱的文件去跟他们讲。信息严重不对称，我不懂很多管理规则，那么多细的管理规范，证监会任何一个公务人员都能讲清楚的事情，我都觉得很陌生。不是我不努力，而是因为我们法制化的进步、市场的进步和政府监管的进步，远远超过普通民营企业想象的范围。正因为如此，你想在资本市场上去获得投资者的青睐，你必须要规范，必须要最专业的团队、最好的中介服务、最好的券商帮助你，然后你有最诚信的态度，最职业化的管理人员。万通要证监会批东西需三个月，而万科只要一个多月，这里省了两个月的时间，在管理上叫治理结构的溢价，也叫道德溢价。去年最后一天万科批了42亿，而相当多的企业在证监会不断地被打掉，就是因为你过去有诚信上的不良记录，你无法向投资者表明你是一个好人，所以监管部门就不放行，耗你一年两年，你的资金就干枯了，就像一个如花似玉的少女在沙漠中成为木乃伊。
规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。
第三，中小企业除了学好之外要向精而专方面转型。从全世界来看所有的房地产企业，以台湾为例，台湾曾经有8000家房地产现在活下来的不到20家，全世界人均GDP从5000到1万美元以后，有什么变化呢，房地产企业大概朝两个方向发展，一个方向是大而乱，可以活。所谓大而乱，要么特别大，同时有点乱，所谓乱就是金融背景、财阀背景，比如像台湾的很多公司，有巨大的寿险公司作为财阀背景，然后养了一个地产公司，即使它做得不太好，乱一点，但是它规模仍然很大。还有一种活法就是小而专，精而美。在台湾和大陆都有这样的公司，在台中地区甚至有专做女性公寓的公司。在中国如果做一个细分市场，只做女性公寓，只做同性恋公寓，只做单亲家庭公寓，仍然可以活得很好。
第四个方面是商业模式的转型越来越快。随着人均GDP从2000~20000万美金，房地产的商业模式有持续的变化，简单地说是随着利润点的变化造成了模式的变化。最初房地产利润主要来源于土地开发和基建，到4000美元以后，GDP大部分来源于快速的住宅消费。现在这个时间房地产的利润主要来源于制造，即一套房子的制造成本和售价之间有一个毛利，所以在这个阶段利润来源于制造，制造的竞争力来源于规模和成本的控制以及市场营销。再往上发展，GDP在6000美金的时候，利润从制造延伸到服务和品质管控以及管理上的利润，所以万科现在开始在服务和品质以及管理上开始向兼并的对象和管理对象收费，利润开始往上走，同时兼并收购成为重要的一个形式。
房地产行业和其他行业最大的不同，就是兼并收购的成功率非常高。万科去年的土地储备有60%来源于并购，成功率是100%。实际上好的企业扩张进入收购，也是商业扩张的方式；在人均GDP6000美元以后，房地产的利润开始向资产方面转移，比如人民币快速升值，商用不动产开始有价值，会计总则向估值法方向变化，所以资产的经营，房地产不动产的价值开始大大地提升，在这个阶段商业模式开始丰富，就是开始有真正的商用不动产的投资，价值也会有非常大的提升。香港几大地产商，他们更重要来源于资产的增值和每年的市场估值；人均GDP到了8000美金以上，不动产的利润更多地来自于投资和不动产金融以及衍生工具带来的价值创造，所以今天你到纽约去看，纽约现在的GDP是60000美金，纽约的房地产公司中没有土地储备。有的就是资产，特别是有机动性体现的不动产资产。
关键词：房地产；现状；发展趋势
我国的房地产行业已经从强势上涨的黄金时期进入了商品化回归时期。从房地产企业来看，融资难、市场销售难成为当前企业要直接面对的问题。从消费者来看，消费理念更加成熟。居民偏爱的前三位投资方式依次为："基金及理财产品"、"股票"和"债券"，选择这三种投资方式的居民占比分别为 32%、23.6%和12.3%。近年来由于房地产市场调控的不断持续，居民的投资首选已经做了相应的调整，房地产投资稳居前面的时代已经不在。市场结构的变化，消费者投资方向的变化，给房地产市场带来诸多不确定因素，未来市场的趋势也就格外引人关注。
一、房地产市场现状
房地产市场已经解绑了GDP，成为了一个市场化的市场，政府正在使房地产回归正常的市场化，房地产市场的现状基本表现在以下两方面。
1、市场现状供大于求
国家统计局在2016年1月19日的2015年商品房销售总面积为128495万平方米比上年增长6.5%。再反观待售面积，待售总面积首次突破"7亿"大关，达到71853万平方米。
财经专栏作家李宇嘉曾表示，楼市待售库存实际的规模，应在国家统计局所公布的数据基础上，加上已经批准预售但又尚未销售的7.18亿平米，再加上71亿平方米的已批准建造但又未建造库存、和56.1亿平方米的正在建造但未销售库存，这些我国楼市的"三大块"待消化库存合计规模超140亿平方米。
库存量的巨大，和房企急于出手楼盘的行业现状，在各界的预测下大概需要三年后才能回到正常的库存。这就意味着，即使国家强力地推动去库存的相关政策，也只能是缓解暂时的库存压力，随着时间的推移将会有更多新的库存累积。在面对这样的市场环境，消费者大多持观望态度，对于消费者来说，房地产库存的庞大就会出现降价销售的机会，而不断下跌的房价，也使得消费者因为担心房价会继续下跌而不敢轻易购买。所以，房地产行业庞大的库存是房企所需要面临的最大的一个难关。
2、房地产呈现两极分化
现今房地产行业在全国呈现两种态势：一是在一、二线的重点城市中，大多数楼盘房价上涨的同时销售情况良好，库存压力得到缓解；二是在三四线城市中，房价还处于下跌通道，去库存的压力却并未减轻。这样的情况所导致的后果却是完全不同的：一、二线城市由于土地资源的问题，供给的不足导致房价还在不断上涨；而三四线城市即使在房价不断下跌的同时，依旧还有新的房地产项目在建。
一线城市有泡沫却在不断涨，三四线城市没有泡沫恰恰不涨，这是一种矛盾的行业现状。一线城市的火爆导致购房的消费者"恐慌性"入市，这是国家政策导向的结果，但是这种市场的火爆却是暂时性的，如果失去了政策的扶持市场有极大几率会使市场回归冷淡局面。而三、四线城市房价虽然还处于下跌通道中，但是当地政府保证财政税收、房企为了保证运营，致使新建楼盘的步伐根本停不下来，使得如何消化掉库存成为一大难题。
二、房地产市场发展趋势
1、品质住房需求旺盛的趋势
在房地产市场"刚需住房"、"投资购房"的需求将会大幅度减少。经过房地产强势上涨的黄金时期，城镇居民都是通过这样那样的手段买了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就没有"刚需"一说了。由于房地产变现难，居民投资方向已经发生改变，不再认为房地产的保值增值功能是最佳的投资方式，也不会再拿出大笔资金来做房地产投资。"炒房团"概念也会成为历史。
居民对房地产市场的要求，已经转向为对房地产品质的要求，对健康、养老，社区环境、物业管理的要求提高，居民对居住品质的要求提高。
2、房地产企业兼并重组，产业集中化趋势
房地产企业经历了20年多年的发展，已经从暴利时代走向微利时代，国家产业结构的调整，使房地产企业融资难成为了一种常态。对房地产中小企业来说无异于雪上加霜，很难有生存的空间。为促使资源向优势企业集聚，合理利用资源，推动房地产企业做大做强，中央工作会议也提出了"促进房地产产业兼并重组，提高产业集中度"。政府为此在政策上给予支持。所以，房地产产业集中化，不但是市场的需要，也是政府的主张。这就形成了未来房地产市场发展的趋势。
3、房地产开发全程透明化趋势
随着社会的进步，科学技术的发展，人们对市场产品的质量要求会越来越高。希望是明明白白的消费，不会为企业的不诚信买单。为此，房地产企业会率先做到房地产开发的透明化。人们只要通过对发商提高的二维码扫描，就能清楚地知道招标购买过程、设计过程、建设过程。房地产开发全程的透明化为房地产企业迎来了信誉，也换得了商机，也会形成自己独特的品牌，赢得企业忠实的客户。房地产开发全程透明化，是企业信用发展的需要，是房地产市场的需要。
4、房地产智慧社区化趋势
智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。
"智慧社区"建设，是将"智慧城市"的概念引入了社区，以社区群众的幸福感为出发点，通过打造智慧社区为社区百姓提供便利，从而加快和谐社区建设，推动区域社会进步。基于物联网、云计算等高新技术的"智慧社区"是"智慧城市"的一个"细胞"，它将是一个以人为本的智能管理系统，有望使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效。
5、商业地产向休闲地产转化的趋势
中国互联网络信息中心《第36次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2015年6月，我国网民规模达6.68亿，过去半年中国共计新增网民1894万人，互联网普及率为48.8%，较2014年底提升了0.9个百分点。截至2015年6月，中国手机网民规模达5.94亿，较2014年12月增加3679万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。
互联网的兴起改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。电商、O2O、体验、文化、情景商业等成为新时代的商业新模式。这种新时代的商业模式，使传统商业地产的需求降低，我国的商业地产在城市商业过度扩张发展等多种因素的影响下，近些年供应量增长迅速，形成严重的过剩的局面。传统消费模式的转变以及商业过剩的局面势必引起商业地产向休闲地产转变。
三、结语
房地产市场的发展是持续的，在中国的市场上还是占有重要位置，房地产市场的软着陆是政府的目标，也是老百姓的期望。随着房地产市场化的进程，房地产的发展将是更加多元化，更加符合现代化的居家生活方式。
参考文献：
[1]谭浩俊 拿捏好房地产对经济转型很关键[N] 北京青年报 2015-06-09
[2] 陈松 柯娟 陈佳曜 光傻盖房子是没用的[N] 成都商报 2014-1-4
[3]上海易居房地产研究院 房企商业模式的十大发展趋势 [J] 上海房地 2014年第6期
[4]王静宇 转型升级应继续成为2016年企业发展主旋律 [N] 中国经济时报2016-2-2（A02）
关键词:房地产市场 房地产开发 区域性市场 市场分析与推广 市场信息
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁荣了房地产业，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景，应该说经过近十年多的发展，特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施，我国的房地产业的结构体系，市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时，正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。
研究房地产市场，必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员，了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的，只有这样，才能对房地产的发展趋势，对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息，实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。下面分三个方面来论述。
一、 房地产市场的特性
房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称，是一种特殊商品，它的不可移动性是其与劳动力，资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此，就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如:住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。而房地产开发则是一个动态的过程，它具有开发周期长，资金投入量大的特点，因此，房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计，也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值，而实际这些价值的确定取决于许多变量。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权，也可以是部分所有权。但这种权益一般都有明确的界定，不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人购买了一块土地，这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还受到各种事先约定的条件的限制。比如:需要给其他人的通行权，还要受城市规划，建筑条例的约束等。再如，我们在住房制度改革中，很多职工都以优惠的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定，通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让，五年内如果转让，须按转让时的优惠价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是绝对的。
房地产的不可移动性和受制于区域性的需要，决定了房地产市场是一个地区性的市场，不同的国家、不同的城市，甚至一个城市内的不同地区，房地产的市场条件，供求关系，价格水平都是不可比的。例如:我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房，他们所依托的大环境相同，所处的地理位置也近似，但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况，买卖双方都会去寻找有利于自己的价格，这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而，房地产市场就没有那么简单了，这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情，而且在交易过程中费用十分昂贵。目前，绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产，而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次，只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说，要想了解最新的市场行情，并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。转贴于
二、房地产市场的功能
在市场经济条件下，市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格，因此，我们把市场定义为“能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何安排。”那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。
房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以具体地表现为所有权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业(产业蹀出租给最终的使用者，从中获得投资收益。在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。
开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此，一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局，从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如:二十世纪八十年代末期，西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段，投资前景黯淡，资金纷纷外流，以寻求理想的投资场所，而中国的经济却处在强劲的上升阶段，政治的稳定，社会环境的稳定，使投资效益较高，因此吸引了大量的外来投资，尤其是国外及境外的投资者，由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益，所以他们纷纷涌入中国投资市场。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时繁荣了天津地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题，做到了增收减负。经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了很多不便。为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究，必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必须亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。
三、 获取市场信息的方法
21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战，房地产开发商已不像过去盲目的投资，靠“短线”定位，而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中，城市规划起着重大的制约和引导作用，在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策，就必须通过现代化信息系统深入了解城市规划，深入了解房地产市场。
房地产市场的研究，有助于政府的宏观调控和抑制投机，目前各种类型的物业有一定数量的闲置，这属于正常状况，人们也希望有闲置的物业，这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时，房地产价格的变动也是很重要的，投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上，并通过与房地产租售，房地产咨询机构的交流与接触，获得比较全面的市场信息，从而把握市场的变化，把握市场的价格，这只是获得市场信息的一个方面。随着我国房地产业的迅速发展，一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术，作为一种崭新的经济形态，他将信息技术和电子商务有机地结合起来，创造了以因特网为基础的市场模式，人们可以通过网上了解房地产市场，了解每一个地区房地产的需求情况和价格，可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。因特网的广泛运用实现了信息的价值，全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变，在微观上则是新兴商业模式的涌现，为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。
对于不同的开发项目，市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发，那么市场研究将包括与房地产机构、房管人员，特别是住户的沟通，以了解住宅的供求状况，价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目，要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量，购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。
所以说，一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:①有一个稳定、明朗及长远的房地产政策;②有一个完善的法制基础，使有关城市规划、土地房产出让转让、房屋管理、房地产抵押等均有法可依;③有一个统一、简化、灵活而有效的现代化管理制度;④拥有一个完善抵押法规及房地产抵押市场。
参考文献
本刊主笔孙红
陈福 文芳 唐伟文 刘凌云
王娜丽郝治军程重庆/文
王凡陈学良/摄影
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地产富人财富翻番、扎堆上榜，
“隐形大佬”王健林成今年首富
2008年10月至2009年，在金融危机后宽松货币政策的刺激下，经历了2007年调控阵痛的房地产业迎来了意料之外的大举反弹。国家统计局数据显示，2009年，国内商品房销售额为43995亿元，同比增长75.5%；新建商品房成交价为4695元/平方米，同比上涨近24%，其中，住宅价格上涨25%，这两个涨幅，均为近15年之最大。
作为这一经济现象的呼应，今年，房地产行业的富人扎堆登上“新财富500富人榜”：不仅上榜人数居各行业之首，多达88位，占比达17.6%；地产富人的财富总额达6490.8亿元，占比更高达22.8%，同样领先于其他行业；他们的人均财富达到73.8亿元，较上年37.5亿元的人均水平几近翻番，和金融危机爆发之前80.4亿元的水平相差无几。
今年财富增长额超过百亿元的26位超级富人中，以房地产为主业的多达9位（表1）；而财富增长额最多的10位富人中，就有4人的主业是房地产，他们分别是大连万达的王健林、恒大地产（03333.HK）的许家印、龙湖地产（00960.HK）的吴亚军及新湖集团的黄伟。其中，许家印和吴亚军的财富迅猛增长，主要受益于旗下公司2009年赴港上市带来的财富放大效应；而2009年8月大连万达商业地产的第二轮私募，使得地产业最后一个隐形“大佬”王健林的巨额身家显露出痕迹―据媒体披露，大连万达第二轮私募价格高达17元/股，而根据我们查到的工商资料，王健林以其本人及名下的万达集团合计持有万达商业地产23.597亿股（详见附文），据此计算，其财富市值达到401.1亿元，王健林也由此笑傲群雄，成为2010“新财富500富人榜”首富，并且是本榜以来第二位来自房地产业的首富（表2）。
此外，今年新上榜直接就进入前100名的9位富人中，佳兆业集团的郭英成家族同样来自地产业。
千军万马入地产，富人争当“土”财主
房地产业在中国经济中的强势地位，不仅表现为地产业富人的财富暴涨与扎堆上榜，还吸引了越来越多其他产业的富人介入其中，我们的初步统计显示，今年上榜的主业并非房地产的富人中，约50%已经切入房地产领域。
例如，今年机械与电气设备业上榜的52名富人中，染指房地产业务的就达到28名，占比高达53.8%（表3）。其中较为典型的就有奥克斯空调的郑坚江、西子电梯的王水福等人，目前，郑坚江旗下的奥克斯地产已跻身中国房地产百强；王水福旗下的“西子系”2009年实现收入138亿元，其中西子房产收入就达到51亿元，占1/3强。
向房地产业的延伸已使众多上榜者的行业分类变更为综合，而即使那些尚未涉及地产开发的富人，也纷纷通过自建或购置总部大厦、兴建产业基地等方式，以拥有不同的物业。如前十名的非地产富人中，张茵、王传福、梁稳根分别在东莞、深圳、湖南等地建有大片的工业园区，马化腾在深圳建有腾讯大厦，张近东除南京新街口的苏宁电器大厦外，2009年更在南京徐庄软件产业园开建总部基地，综合业务的刘永行、陈发树则均已涉足地产开发。从这个角度看，500位上榜富人几乎人人都是“土”财主。
同时，在产业资本涉足房地产开发的路径中，不乏以“产业开发”之名、行“圈田占地”之实的企业。有报道称，三一集团以扩建工业园的形式囤积了大量土地，并且从三一旗下全资子公司上海竹胜园地产有限公司的招聘启事中发现，竹胜园地产旗下拥有多家地产开发项目公司，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，巧合的是，这些项目大多位于三一集团各个工业园所在地。事实上，一些知名企业利用地方政府招商引资的热切心态，以低廉价格四处圈地，之后或转手出让，或更改用途后开发出售的现象并不鲜见。在产业转移的大潮下，企业在二三线城市的圈地运动尤其值得警惕。
无论直接还是曲线征战房地产领域，众多企业在多元化发展的道路上不约而同选择这一行业，一方面由于地产业的市场化程度较高，进入门槛较低，没有技术与政策壁垒；另一直接诱因则是资本的逐利性使然，毕竟，具备较强盈利能力的地产业远比制造业“来钱更快”。
从截至4月23日A股上市公司的2009年财报看，房地产业的销售净利率在所有23个行业中位列第三，达到15.89%，仅次于金融服务与食品饮料（表4）；同时，房地产业的净资产收益率在各行业中也高居第六。而业内人士透露的房地产公司盈利能力更远超乎我们的想象，据一位深圳房地产业内人士向本刊透露，深圳地产商一般都有30%以上的利润率，如果是2005年以前获得的土地，地产商的资本回报率甚至高达600%。
地产业的超额收益，也让众多布局其间的非房地产业富人身家倍增，例如王水福今年的财富达到56.5亿元，较去年大增126%，主要就是因旗下地产业务板块的贡献使然；而熔盛重工的张志熔旗下房地产业务板块2009年在港上市，更使他的财富在今年暴增260%，达到180亿元。在民营富人争相涌入地产业的同时，国有资本也毫不落后，3月15日，北京6宗土地拍卖中涌现出的新科“地王”全部由国有资本创造。
在实力雄厚的产业富人纷纷介入房地产业一级的土地市场、二级的开发市场分享地产盛宴的同时，江浙粤等地的一些草根企业家则由于近年出口受阻、产能过剩，纷纷将资金撤出实业领域，投入房地产的二三级市场，以对抗通胀，谋求资产保值增值。来自温州等地的炒楼团不仅搅热了国内楼市，一些游资甚至远赴美国、澳大利亚、英国等海外市场抄底。
调控下“土”财主现象或被遏制
千军万马杀入地产业，使得中国房地产市场已呈现出典型的泡沫现象―过高的价格、疯狂的投机以及大量的新建筑物，并有从一线向二三线城市蔓延的趋势。经济房地产化的趋势，正成为时下中国最引人注目并最令人担忧的图景。
从地方经济看，泡沫的存在固然维持了眼前的土地财政，但透支了城市的未来，大幅攀升的商务成本、生活成本，不仅推动越来越多企业向二三线城市转移，带来城市的产业空心化风险，中产阶级与大学生逃离北上广，也在消弱其人才集聚优势；而地产市场的调整，则可能使以抵押土地贷款进行基础设施建设为主要模式的地方城司爆出债务危机。
从实业发展看，楼市唾手可得的高回报，不仅冲击锐意创业的企业家精神；杀入地产业，更会挤压企业正常的研发、设备更新升级等投入，使得产业发展后劲不足。沿海地区在传统制造业转移后，更高层次上的新产业并没有出现，产业升级更多尚在培育之中。从近年来“500富人榜”上代表高科技的信息技术与文化传媒行业及房地产富人的人数变化便可看出这一现象的端倪，信息技术与文化传媒行业的富人从2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地产业的富豪则由81名上升到88名，富人房地产化趋势非常明显（附图）。
从普通民众看，买房可能需要透支一家两三代人的收入，房价高企对居民消费产生了明显的“挤出”效应。一个有趣的差异是，在信贷市场更为发达的美国，地产非理性繁荣带来的财富效应，令许多美国家庭得以通过住房销售、抵押再融资和住房资产贷款来增加消费；而在中国，人们从这一财富效应中获得的满足感，远不如身为“房奴”的巨大压力。由高房价导致的财富差距加大、由征地引发的拆迁悲剧频现，也受到社会的高度关注。
所幸政府已经意识到了经济房地产化的严重性，迄今为止最严厉的调控政策4月陆续出台，或将使地产泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”财主扎堆上榜的现象或将不复出现。长远看，随着新兴产业扶持政策的出台和经济结构的调整，资本被引向绿色产业、生物医药、农牧渔业等新方向，地产业强大的造富力量或才会最终得到遏制。美国富人主要集中于TMT和金融业等领域，或可作为中国的参照。
行业风险加大，地产巨头纷纷谋变
千军万马的涌入，使得地产业的竞争不断加剧；政策的调控与保障房供应增长的预期，则使住宅开发商面临系统性风险，由此也促使地产业富人纷纷寻求商业模式与战略布局上的变革。万达的王健林登顶首富与二三线地产商的崛起，堪称两大风向标。
区别于之前另一位首富杨惠妍的住宅开发创富模式，王健林旗下的大连万达以商业地产开发为主，经过近十年的探索，万达已开发出了商业地产的第三代产品―城市综合体，形成了商业地产、酒店、文化院线和连锁百货四大产业并举的格局。其成功秘诀在于：许多城市的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，而万达的城市综合体开发恰恰迎合了各地政府营建商业中心、带动周边土地升值的需求，因此，万达在拿地上具有无可比拟的竞争优势；另外，持有型物业的增加，也优化了万达的资产配置，为其提供了长期稳定的现金流；快速扩张的策略，则使万达短时间内占据了各主要城市的核心地段，王健林的财富得以快速提升。
如今，各地产巨头已纷纷跟进万达的商业地产开发模式。从2009年开始，万科（000002）、金地（600383）等传统的住宅开发商相继涉足商业地产。在住宅开发领域扩张迅猛的国字号巨头保利地产（600048），也从2009年开始将商业地产视为重要的利润增长点，并加大相关投入。富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、华侨城（000069）等开发商，更已在商业和旅游地产方面布下重金，转型之势早露端倪。
房地产盛宴进入下半场
“房价收入比”不适用于中国
房价，引来没完没了的争议，全国上下骂声一片，作为房价幕后推手的政府也跳到台前。
房价上涨的一个根本动力是成本的上升，而成本上升主要源于地价上涨、高税负和高通胀。这些涨价因素不会因为政府的各种措施和某些教授讨好百姓的唱空而改变。如果不是在拿地和后续开发环节做手脚，房地产开发并没有多少超额利润。
房价上涨的另一个根本动力是商品房的长期供不应求。出于农耕社会“无房等于无家”的传统观念，中国人买房的欲望异常强烈，恨不得要饭也要买房子，形成了极大的刚性需求。相比而言，供给一直不足。而改善性和投资性需求在增加刚性需求的同时挤占了供给，使得供求关系更加紧张。学者们喜欢用“房价收入比”预言房价泡沫，这根本不适用于中国。
还有一个重要的外因是市场惯性预期。当物价持续上涨时，消费者会担心价格继续上涨而将购买计划提前，或者进行投机性投资。这种群体心理问题，将潜在需求转化为现实需求，预支了未来的市场购买力，推升房价以更快的速度上涨。
随着房价的上涨，开发商的利润增加，政府就将土地卖得更贵，还能收更多的税，“招拍挂”和提前缴付土地款等政策大大提高了开发成本，开发商被迫再次提高房价。
总之，地价上涨、税负提高、供给不足、市场预期，这些因素交织在一起共同推高了房价。
转向结构调整的发展模式
尽管房价仍可能继续上涨，但从行业发展的角度看，好日子已经不多了。
1978-2008年的30年里，城镇人均住房面积从6.7平方米增至28.3平方米，农村人均住房面积从8.1平方米增加到32.4平方米，分别增长了4倍多（图1）。1991年，13个国家部委共同制定了小康社会的16项基本经济生活指标，其中人均住房使用面积为12平方米。时隔20年后，人均住房面积已经超过30平方米，折合人均使用面积超过22平方米，已达相当高的水平。
近几年里商品房供给急遽放量，房地产热已从一二线城市迅速蔓延至中小城市，边远地区、县城甚至乡镇都涌现了大量商品房。
开工和待开工的商品房再加上“十二五”期间计划新建的3600万套保障性住房，预计2015年中国人均居住面积将接近40平方米，跻身住房最宽裕的国家之列（图2）。对于人均GDP排名100位左右、14亿人口、土地资源匮乏的中国来说，进一步提升人均居住面积的空间已经非常有限，可以肯定，房地产业将从增长型发展模式转向结构调整的发展模式。
局部市场坚挺无碍整体利润回归
随着二三线城市房价的重心迅速上移，一线城市的住宅性价比提升，因为稀缺性和资源优势明显，供不应求的关系继续存在，因此，一线城市的房价会继续坚挺。以北京为例，截至2010年底住宅存量为3.85亿平方米，以1962万常住人口计算，人均住房面积不足20平方米，若刨除投资和空置房，实际住房面积不到全国人均水平的一半。同时，中国的优质资源过于集中在核心城市，配套完善、商业机会更多、综合成本低以及行政和教育的垄断性，都对全国人口形成巨大的吸力。
尽管局部存在供给不足，住房供求紧张的关系在本世纪的第二个十年将基本缓解。结构性失衡问题必然存在，也必然有部分潜在刚性需求得不到满足，但这些不是主要矛盾，毕竟每个人都有自己的住房是不现实的。
房地产行业的利润回归是必然的。房地产的黄金时代即将过去，等待我们的是一个全新的产业格局。
很久以来，房地产开发基本上是暴利行业，尽管开发商的利润率并非高得离谱（附表），但投资收益率可能很高，收益率才是真正衡量是否暴利的标准。通过杜邦分解可以看出，项目收益率主要取决于资产周转率、资产负债率与净利润率等3个财务指标（图3）。房地产开发的传统做法就是设法低价拿地降低总投资规模，并通过延迟缴付土地款、高负债经营等方式控制自有投资，提高投资收益率。依靠高杠杆和高周转，投资收益率可以达到很高的水平。
“招拍挂”的土地出让方式大大增加了寻租的难度，土地价格飙升，保证金制度、限制预售、限制信贷等一道道紧箍咒的出台，令开发商“运作”的空间越来越小，利润率、资产周转率和杠杆比率大打折扣。
可以预见，传统的地产业盈利模式将逐渐走入死胡同。未来的发展方向可能从两个角度产生突破，一是业态的转型或发展新的业态，二是商业模式的升级。无论如何，对于房地产商来说，变革，已经迫在眉睫。
弱市下的积极投资
新的形势下怎么投资，是人人都要考虑的问题。
长期：把握产业转型和升级
[关键词]地产业, 轻资产, 商业模式
一、地产业转型势在必行
2011年11月绿城破产的消息一度引起房市的一片恐慌，虽然后来被证实是谣言，但是房地产业确实进入了寒冬，消费者对房市持观望态度，而房地产商早期的资金投入无法收回，现金流动率极低，房地产企业存在巨大的资金缺口，绿城也不得不通过卖地来回笼资金。房地产业的商业模式确实需要改变了，在博鳌亚洲论坛“2012：中国房地产大变革”分论坛上，学界和企业界形成的一个共识是：房地产企业需要转型，从重资产模式转向轻资产。
房地产业从改革开放以来，已经发展了30多年，由于该产业率先从广州发展起来，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特点是重资产，先从银行贷款，然后购买土地，建造房屋，还没有完全建成楼房时就进行预售，从消费者那里再获得一部分资金，完成剩下的房屋建设，最终把楼房售尽，回笼资金，进行新一轮的房市开发，这就是香港模式的基本流程。这样的重资产模式在过去的开发中获得了巨大的成功，但是随着国家对房市的宏观调控，使得房市处于低迷时期，开发商的资金一度无法收回，资金链经受着巨大的考验，这时候就会骤然发现，重资产模式占据了大量的资金――楼房建造、原材料、销售费用等等，如果楼房无法及时售出，占有的资金就无法收回，就会存在资金链断裂的风险。
那什么是轻资产模式呢？《商界》杂志曾经这样定义：用最少的资金去撬动最大的资源，赚取最多的利润。这个定义很直白，要想实现这个目的，就要去除像生产线这样占用大量资金的环节，更加重视企业的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度、管理流程等，利用这些占用资金较少的资源去赚取最多的利润，有人认为这种模式是一种“暴利”，但是这只是不同形式资源的组合运用，在专业化分工更加细致的今天，轻资产模式的出现是一种必然。
二、如何实现轻资产模式
1.战略联盟。波特的竞争战略中很重要的一种形式就是战略联盟，在房地产这个庞大的产业中，既需要战略融资的合作者，也需要终端销售伙伴。虽然中国资本市场还很不完善，融资形式较为单一，开发商的融资渠道主要是银行贷款，但是在融资过程中寻找战略合作伙伴确是一种分担风险、减少资金支出的好方式，地产商不再将融资和建设都抓在手中，而是将融资隔离出去。万通地产公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，享受土地溢价。此外在开发和建设阶段，引入了私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，整合各项资源，收取开发管理费。另外还可以引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率。
2.专业服务。现在房地产的设计、营销、运营、管理等各个环节都有成熟的供应商，房企不需要将所有的环节都掌握于一人之手，这样必然会造成投资巨大，而且还有可能因为不精通销售、服务的环节，降低销售和服务的效率和效果。世联地产是专业服务公司中的杰出代表之一，主要提供顾问策划、销售和经纪业务，“顾问策划业务”主要是为土地供应方提供政策建议、土地规划建议和土地出让策略等服务。“经纪业务”主要有两类，一是替开发商、个人或机构投资人对其房产招租。另一类是二手房买卖，每卖一套房，就收销售额的一定比例作为佣金。由于没介入房地产开发，公司没有巨大的一次性现金开支，世联的毛利率和净利率分别在45%和15%左右。可见，这样专业化的服务亦可以投入较少的资金赚取较多的利润，房地产企业完全可以考虑将楼房的销售和物业等环节外包出去，这样不仅节约了销售费用，还可以加快楼房的售出速度，加速资金回笼。
3.打造品牌。房企在实施轻资产模式后，将会把更多的精力放于品牌管理上，为什么中国如此多的服装制造企业只能贴牌生产？就是因为没有自己的品牌，又如何在市场上立足。在轻资产模式中，品牌的价值也变得愈加重要，打造品牌不仅可以运用大量的广告，还要注重在目标客户群众形成统一鲜明的形象，注重品牌的差异化、特色化，唯有不同的、特殊的东西才会引起消费者的注意，不可人云亦云，那样只会走入同质化的死胡同。另外，要将企业的文化注入到品牌中去，企业的文化类似于化学反应中的催化剂，文化可以使品牌的内涵更加鲜活、形象，像美特斯邦威就是把年轻活力、时尚品味的企业文化与它的品牌定位、目标市场结合起来，让目标客户群感受到品牌的魅力所在。
4.人力资本与信息化。在轻资产模式之下，人力资源显得更为重要，企业需要对内部各层级组织的权利和义务进一步规范化，并将各岗位具体的工作职责明晰化，为整体供应链的发展提供基础，实现整合社会资源的力度，促进企业价值的增加；企业对能力素质模型实施了完善，并编制成手册以利于将来在全体员工内部的推广。随着信息化应用越来越广泛，无论是制造业还是地产业也都需要信息化的平台来支持。信息化可以帮助企业节约管理时间，提高管理效率，而且还能够时时关注各利益相关者的动态，做到知己知彼。截至2010年底，世联地产已经总结了1000多个项目案例，并实现分支机构间的共享，同时还与清华大学等国内一流高校和研究机构实现了资源共享，形成了“顾问平台系统”。
地产业的重资产模式的弊端已是暴露无疑，如果一直墨守成规，房地产商必然面临着资金和破产的巨大风险。轻资产模式可以帮助他们走出低迷期，已经有许多的房企在不断地积极探索，像万通地产、世联地产和绿城等，他们的业绩也是在稳步回升，相信轻资产模式将会成为地产业发展的必然趋势。
参考文献：
[1]王晶.轻资产运营模式及操作要点分析.企业管理出版社，2006
孙宏斌与宋卫平闪婚闪离的整个过程中，最耐人寻味的是，企业经营中的黑马与枭雄不仅是企业家本身的个性差异，而且是不同商业模式的差异。枭雄或许可以驾驭黑马，黑马却很难驯服枭雄。
今年房地产业影响最大最具争议的并购案，非融创入主绿城莫属――岂料时隔仅半年多时间，绿城宋卫悔，融创孙宏斌退出，两巨头闪婚闪离，并购案瞬间翻篇。
最短并购案的背后玄机
古人云：商人一诺值千金，如今又有了一个鲜活的案例。
半年前双方协议转让绿城24%股权的价值约为63亿元，如今宋卫平情愿付出70亿元回购股权，多付7亿元解约可谓一诺千金。在中国房地产界，孙宏斌的江湖名声是“黑马”，宋卫平的江湖地位是“枭雄”，所以就有了本文的话题：企业经营的黑马与枭雄。
经济学和管理学最大的差别之一是“人”的定义不同。经济学假设的“经济人”是理性的，然而在企业管理中，人们必须承认企业家因人而异，所以常常不够“理性”。如果说今年五月两巨头的合并是都是理性决策，那么，宋卫平今天的反悔就是非理性决策。
房地产的价值最终取决于两大要素，其一是房以人贵，关键在于哪些人最终入住；其二是物业管理，关键在于公司的信誉和实际管理水平。绿城宋卫平盖的房子俨然有一群忠实的高端客户，房价中就有相应的品牌溢价。这一点孙宏斌也很认同，所以在宋卫平退出管理的半年期间，融创的销售依然高举着“宋氏绿城”的名号。“宋氏溢价”是消费者自愿支付的，体现在绿城的品牌价值之中。所以当宋卫平公告退出之后，消费者在心理上就会觉得“亏大了”，此前支付的市场溢价开始消退甚至贬值。而孙宏斌的“黑马”形象来自于顺驰当年疯狂圈地，再通过土地溢价再融资，再圈地，若不是因为资金链断裂，孙宏斌当年的顺驰还真有可能超越王石的万科。在这里我们看到了两种溢价：其一是消费者给绿城的“宋氏溢价”，其二是地产界给融创的“黑马溢价”。
并购不是谈情说爱
并购重组是企业高速扩张的一条捷径，也常被企业用于临危脱困，但很少有人理解的法则是：并购易，整合难。企业并购有谈判流程，谈判中的大部分决策是相关专业人士圈定的选择题，答案非此即彼。就像中介婚姻一样，通常先不谈感情只谈条件。只要条件合适，双方感觉不错即可成交。此后双方进入婚前同居或生儿育女的阶段，谈婚论嫁升级为谈情说爱，双方当事人才会将心比心，往往会发现“想说爱你不容易”。
近期热播的《红高粱》电视连续剧中恰巧有类似的案例，其中有一集，讲述余占鳌兵败之后投靠“黑眼大哥”的故事，很像今日之融创与绿城的合并案。差别在于，“黑眼大哥”一开始就同意了让余占鳌将来东山再起，而孙宏斌并没有如此承诺。如所周知，宋卫平是个“赌徒”，赌徒通常不善于融资，如果不是因为绿城资金链有断裂的危险，宋卫平绝不会容忍把自己养了20年的“女儿”嫁给孙宏斌。在他的潜意识中，绿城依然姓“宋”，这才会有“不准孙宏斌砸绿城牌子”的说法。
企业经营中黑马与枭雄的关系就如一山难容二虎，不仅是企业家的个性差异，而且是不同的商业模式。枭雄或许可以驾驭黑马，黑马却很难驯服枭雄。因为从行业市场的产品和服务水平看，枭雄企业家的经营水平远高于业内黑马，但企业的投融资能力较弱。从企业本身的发展趋势看，黑马企业家却能够保持较强的资本运作水平，可让企业在短期内异军突起，后来居上。两类企业家各有千秋，各得其所，却很难在企业经营中融为一体，所以融创与绿城并购案发人深省。管理
为探寻房地产与互联网结合后新的发展，探索中小型地产企业在移动互联时代的破局之路，《中国地产总裁》杂志记者就“互联网是地产业的未来吗？”这一跨时代性的课题采访了北大黄埔同学会执行会长、万浩集团董事长贾胜国。
贾胜国在接受采访时表示，如果现在说互联网思维会颠覆地产传统经营思路的话，他认为过于武断和理论化。但是可以肯定，互联网思维会给房地产传统经营思路带来巨大的变化，而这种改变不是一天两天能形成的，它会是一个长期过程，这对于传统房地产经营来说是一个新的机会和挑战。“可能几年后我们回头看，发现这个改变是颠覆性的，但是在这个改变的过程中，我们却还是要一步一步实践，一点一滴积累。”
“体验式服务”成核心
目前房地产市场波动剧烈，所以未来互联网房地产会以什么形式发展，成为每个房地产企业都在思考的问题。对此，贾胜国认为，未来的互联网房地产会以“体验式服务”为核心，其基本思想是用户至上、体验为王。他表示“：互联网房地产已经不是简单的销售与租赁，而是围绕销售与租赁全方位的服务与体验。互联网地产的开发商在规划初期就要将客户的任何需求考虑在其中，甚至可以让客户通过开发商的平台来进行金融投资，共同参与到项目的规划建设中，这些是可以预见并实现的互联网房地产发展形式。”在他看来，互联网与地产结合，当然不仅仅局限在这些基本形式下。“因为互联网是一个足够开放、足够包容的平台，可以充分发挥开发商的智慧，在这个大平台下肯定会衍生出更多、更完善的互联网与房地产结合的模式。”
贾胜国觉得，互联网与地产结合的发展形式，与互联网思维在房地产开发中的运用是相辅相成的。“如何运用互联网思维很大程度上就决定了其发展形式。现在关于房地产与互联网的融合有一种百家争鸣的感觉，这是一个很好的现象，说明大家都在积极地探索与尝试。然而我们也发现有些问题，就是很多的组织、企业、个人都在讲这个事情，但是真正去实践的，目前来说还不是太多。而且即使有一部分企业用这种互联网概念在房地产业上做尝试，很大程度上也只停留在概念阶段，实际落地的内容还有待深入，也没有实实在在地给人们带来太多的体验与服务。”所以他认为，地产企业认真踏实的实践，才是互联网思维运用到房地产业中的关键。
地产互联网化是趋势
对于“结合互联网思维”的房地产市场未来发展，贾胜国表示，未来房地产业的互联网化是一个必然趋势，当然这是以房地产业为核心的，它的发展前景肯定不是独立的，是与整个房地产业息息相关的。在他看来，地产企业运用互联网思维，其最终目的还是提升产品的品质，为房地产发展服务。“其未来的发展模式肯定是多样性的，就目前我们可以预见的范围内，产业园区、商业地产以及主要融合电子商务、O2O、智能社区、智能酒店、智能家居等内容的住宅地产都是互联网化的地产产品，这些产品的发展将助力房地产业实现转型升级。”
贾胜国认为互联网是一种以用户为核心的粉丝经济模式。但是结合互联网思维的房地产不能生搬硬套这种模式。“需要结合房地产的自身特点，取其精华。例如 O2O 商业广场、智能社区、智能家居、智能酒店等就是以体验式营销为主，通过口碑方式传播推广。而电商产业园、智能展示中心等就是聚集各业态资源，通过大型的活动、会展等方式进行营销推广。”他觉得，每一个形态的房地产产品，其互联网化的表现形式都不会一样，所以相应的营销推广模式会有所差异。但是无论如何变化，解决客户需求、提高客户生活质量与生活水平永远是核心。
硬件 + 软件 + 互联网服务
2014 年房地产与互联网的跨界融合趋势渐渐拉开了序幕，据最新消息，小米可能会进军房地产，这样的新闻会带来怎样的创新，从而影响和改变整个房地产市场呢？对此贾胜国发表了自己的看法，他认为小米成功的根本原因在于其独特的商业模式：即“硬件 + 软件 + 互联网服务”。在他看来，小米不仅向用户销售硬件，还提供软件和服务，将互联网服务的思维导入硬件和软件业务，追求互联网入口价值、用户参与和互联网营销。“这是小米模式成功的关键。”
贾胜国表示，小米一直都采取“高配置、低价格”策略，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是首先用硬件争取消费者，再建立平台，利用软件与互联网应用开展增值服务。同样，如果小米进军房地产业，应该会采用相同的营销策略，即不靠卖房子赚钱，而是靠其它软比如网络社区服务等盈利，这是一个值得全体开发商思考的问题。“小米利用互联网将技术和用户紧密结合，贴近市场，及时收集客户需求，将客户需求迅速转化为定制化的产品，进而提供给客户，满足了客户的需要，为客户提供了快速、定制化的增值服务。他认为“：如果小米将这一种思维模式运用到房地产行业中，会为房地产发展注入一股新的活力。”
贾胜国说“：云计算和大数据目前我们也在尝试，这个在未来的数据分析、智能服务中肯定会发挥很大的作用，也给 O2O 服务模式提供了重要的数据支撑。O2O 服务模式其核心就是体验式服务，通过大数据的分析，能够更好地把握住用户行为习惯与需求，提升体验舒适度。”在贾胜国看来，目前的 O2O 有很多的表现形式，但是不管是 O2O 社区，还是 O2O 商场都离不开O2O 生态闭环。它是由自然流量―注册用户―数据获取――精准营销――分享传播――新的流量等生态要素组成。“对房地产业来说这是一种新理念，是一个健康的，良性循环的闭环。我想打造这么一个服务生态圈，是每一个新时代房地产企业的追求与理想。”
电子商务不代表全部
目前大家熟知的地产市场运用互联网思维，仍然还停留在社会化营销和电子商务层面。但要让整个房地产行业充满互联网思维，光有这些是不够的。对此贾胜国表示“：电子商务仅为互联网商业模式中的其中之一，而且我们之前所理解的电子商务也是相当狭义的。互联网的游戏规则决定了要想获得商业利益，必须先考虑如何建立和创造用户价值，在所有的产品高度同质化的今天，你会发现最后胜出的决定性要素其实就是用户体验。”他觉得，新时代的房地产已经不是简单的销售与租赁，而是围绕销售与租赁全方位的服务。当然实现全方位的服务离不开人的执行，更离不开互联网的融合与创新。
“其实归根结底在于地产企业经营思路的转变，以及对互联网思维的理解程度。如今的互联网已经不是简单的电子商务，或是线上买卖关系，更多的是涉及生活的方方面面：购物、旅游、文化、教育、金融与地产等。而对于房地产与互联网的融合，我们要把握一个核心点，那就是以房地产为核心，运用互联网的思维与方式，实现房地产行业与时俱进的客观要求，在新经济浪潮中引领时代。”贾胜国表示，实现互联网思维与地产结合的要点就是企业要敢于以身试错，不能只停留在表面。“我们每多停留一分，机会就会多溜走一分。互联网对整个社会的影响已经无可替代，不可逆转，并且影响会越来越深，涉及的面会越来越广，这些都是大家认可的不争事实。”在他眼中，企业的危机就在于，企业本身已经清楚地看到未来发展的趋势，但是却还是沉浸在以前的成功中，不愿走出自己的过去，拥抱变革。所以，运营思路的转变是转型升级过程中需要重点加强的要点。
一、市场定位及有效需求与供给
市场定位关键是客户价值定位。不同的养老房地产，应以客户至上的价值细分所服务的客户群，为哪个细分的客户群服务，就提供哪个客户群需要的产品及服务，以达到有效需求与有效供给匹配。这样，才能有效防止养老房地产无序竞争、产生泡沫及畸形发展。
从战略定位角度，对养老养生房地产、养老养生服务、住宅地产及开发运营作好战略定位，并做好项目客户群定位、产品功能与设施定位，项目商业运作模式定位、项目形象与特色定位等。
实行顾客价值至上导向战略。这既是国家民生工程、公益价值的体现，也是企业获得顾客、占领市场的根本。它是超越成本、利益的不可以简单数据计量的高层次战略。住宅房地产市场出现的价格高，房屋空置率高与居民住房严重不足的矛盾，住房供给结构不合理与居民承受能力低的矛盾等，养老房地产应引以为鉴。应加强顾客需求调查与分析，以新的行业标准化质量服务承诺，把满足顾客需求放在第一位，在正确定位基础上，实现有效供给与有效需求动态平衡。
二、资源的获取整合与有效利用
土地、资金、人力、智力资源是养老房地产发展的基础。其一，做好土地获取的规划、计划的制订及实施。土地资源获取、整合，可通过公开市场、租赁或合作入股方式，也可政企共同运作，与地方政府宜居生态、养生、旅游城市建设规划或老城区工业改造等结合，将养老房地产纳入地区城市及生态发展规划。其二，多种方式的融资获取与整合。融资方式由银行主导型向多元组合型转变，除银行贷款以外，还可选择试行房地产投资信托基金、企业债券、股权融资、私募基金、海外基金等。相应的投资者不仅有机构投资者，如保险公司、信托公司、基金公司、投资公司、房地产开发公司、银行及其他金融机构。还有个人投资者，即通过养老房地产金融投资产品吸收居民个人资金。其三，人力智力资源的获取与整合。养老养生房地产及其养老服务的人力智力资源涉及到投资、建设、运营多个领域，要制定人力资源队伍建设规划，分阶段实施。采取培养、引进、柔性共享三结合的方式，进行人力资源的获取、整合与有效利用。如医疗、护理人员一方面可以培养、引进配套的全科医生和护理骨干；另一方面可与相应三甲医院专业人才、专家进行柔性共享，以为我所用、满足需要为原则。其四，加强土地、资金、人力智力三种资源的优化配置及有效利用。传统住宅房地产嫁接新兴养老房地产及管理服务，要通过合作共享等方式，提高资源的利用效率和效益。
三、能力培育与创新
养老房地产的投资、开发、运营的成败及成效高低，关键取决于领导层的决策能力、开发运营层的组合运营及盈利能力，特别是企业改革创新能力。
其一，提高管理层经营管理水平。养老房地产及养老服务是新课题，应建立智能化、高标准化的管理服务体系，才能适应养老养生服务的需要。这对经营管理领导层的经营管理水平要求高，对其是新的考验。一方面，必须重视自身的学习培训与实践探索、总结提高。另一方面，企业应以“点子评奖”活动，引导员工为企业提高开发经营管理水平献计谋，管理模式由事务操作型向价值链型转变，并由职责明确的组织机构标准化与人性化相结合进行运作。其二，加强员工执行力的培育。企业的发展战略目标、任务只有分解到下属不同单位，才能在推行中落实。根据岗位需要，组织培训学习。下属单位根据具体目标、任务及岗位职责，层层抓落实。从组织机构、岗位职责、流程优化、业务控制、绩效薪酬管理到企业文化，形成培育员工执行力的环境与条件。其三，提高创新能力。我国养老房地产及服务发展时间较短，不能只照搬照套现有模式，必须不断改革创新。在学习吸收国内、国外先进案例的经验、教训基础上，结合自身实际，不断进行新的商业运作模式创新，行业标准化在创新中推出与发展。养老养生房地产产业及服务要实现正确定位，就需推行差异化特色发展战略。包括区位错位、顾客群体主体差异、品牌质量差异，防止同城市、同地区因同质化而出现供过于求及供给结构失衡发生，这就必须做好市场细分而且要错位。通过创新，创建各自不同的品牌、特色，满足不同顾客群体需求，使之在改革创新中健康、持续发展。
四、利益关系及共生共长
养老养生房地产及服务业涉及多种相关利益者的关系，既包括产业内价值链协同合作关系，企业股东、投资者、管理者、员工的投入与回报及团结和谐关系，也包括外部与政府的政策扶持关系、合作伙伴关系、风险监控关系等。作为新兴产业，不仅应使内部关系具有向心力，更要处理好外部关系，防止出现互损互斥现象发生，构建共生共长的成长环境。其一，搞好企业与政府部门关系。争取政府发展老年事业的已有政策的执行、落实到位；对尚需试点的政策，积极争取改革试点；对尚不明确的政策，通过调查研究，如实反映情况，提出建议。在政府发展公益性老年事业的大框架下，争取政府的政策扶持和政府部门的具体支持。其二，建立产、金、融互利互惠关系。“金、银、老”结合建立战略联盟或金融集团。共同运作养老金融产品。实现养老养生房地产业、旅游业、金融业资源整合，提高社会整体效益。其三，形成竞争合作提升的合作伙伴关系。包括竞争合作伙伴，非竞争合作伙伴及新业务合资关系。不仅要处理好投资、开发、运营的合作关系，还要处理好与医院、大学、研究机构合作关系，产、商结合运营养老设备产品与服务的关系，异地养老养生合作伙伴关系，跨部门跨地区连锁一站式服务。这样既方便了顾客，又使养老房地产及服务业拓展了空间，提升盈利增值，实现经济效益与社会效益双向提高。
参考文献：
1.江合.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社.2011.10
“盈利空间小了，另外北京的地块越来越稀少，拿地的难度越来越大，没有一定现金流在北京是无法拿地的。而如果没有底，公司下一步怎样发展呢? 2010年对地产商来说是难捱的一年。继4月的“新国十条”之后，从9月底开始，短短两个月，央行两次调整存款准备金率、一次加息，对房地产的货币政策开始步入紧缩通道。在调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。记者走访了数家房地产公司，发现银行对房地产企业的贷款吃紧，加之现在楼市销售低迷，这让主要依靠银行贷款的开发商融资渠道不断缩小。
于是，越来越多的地产商开始向产业链上游延伸，纷纷成立房地产PE。在银行贷款、再融资、房地产信托等开发商惯用的融资方式也随之提高门槛之后，房地产PE的大量涌现为房地产企业融资开启了另一扇窗。
在金地集团董事长凌克看来，与专业的投资基金相比，开发商的基金管理公司更像是一种转型。他表示．未来房地产企业有两个发展方向：一个是向上游发展．进入房地产金融领域，比如房地产PE；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。
PE汹涌
今年3月，北京第一家由开发商牵头的盛世神州房地产投资基金宣告成立，首期融资规模达5亿元，未来募资达50亿元。这家基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟、富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇一起发起，主要集中在项目层面的合作，退出方式有溢价回购、分红退出和二级退出几种。 几天之后，凌克于2009年业绩说明会上表示，集团将和投资伙伴一起发起人民币基金的管理工作，今后主要投资于住宅房地产产业，同时也会对商业地产、并购进行投资，期望三年人民币基金管理的规模达到80亿到100亿元。
11月15日，由中国房地产开发集团、新华信托股份有限公司等9家单位联合发起的中国房地产产业基金成立。据记者了解，该基金将吸引中外房地产企业、金融企业、权威中介机构共同参与，以优质地产项目投资为重点。
一位基金人士告诉记者，其实早在2009年下半年开始，开发商的地产PE冲动就开始萌芽，很多企业都在暗地里筹备此类基金。按照华远地产董事长任志强估计，类似这类开发商背景的PE在国内不少于40家。
忽如一夜春风来。地产商对私募基金大表倾心的举动开始越来越密集。“私募基金已经开始运作起来了，并且势头凶猛。今年地产私募基金极有可能成为房地产企业寻求地产金融突破的利器。”中国房地产研究会副会长顾云昌非常看好地产私募基金的前景。
地产商们并不讳言自己对地产PE的雄心。金地、复地、保利等大公司均表现出浓厚的兴趣。金地集团总裁张华纲更是表示，纯粹通过房地产开发，公司的发展速度非常有限，因此，他们更希望能够成为合格的地产投资管理者，持续提升主业业绩。
据记者了解，这类PE的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、公司理财渠道。而运作模式主要有两种：一种是纯粹做地产私募的，另一类是大的房地产公司成立地产基金，将之当作资金池来做。
第一太平戴维斯物业中国区研究部指出，虽然其他融资途径并不成熟，但由于银行贷款日益困难，开发商不得不寻求其他途径。“人民币基金的优势显而易见。”据其介绍，人民币基金监管宽松，投资者以人民币投资可以数量较大而且更加灵活。
“目前市场中人民币基金的规模为10亿-100亿元人民币，最低回报率要求为10％-15％，预期投资回报率则为30％-40％。”
对于这一点，诺亚财富管理中心研究员宋军表示认同。“PE的优势显而易见，具有更多的专业性、参与管理、资金来源广泛。”他表示，PE亲自参与项目管理的特点再加上其自身强大的专业资本运作能力，能更好地促进地产企业成长。
记者了解到，在这轮热潮中，众多地产PE除了发起者自用外，还有相当的地产商表示也将用于市场的地产投资。比如复地集团表示，除投资自有项目开发以外，他们更希望地产金融投资能成为集团业务新的利润增长点。
“越是资本运作好、实力强大的开发商越是缺钱。但这种缺钱指的是让钱不断滚动”。对此，顾云昌表示大的房地产商是在为自身找渠道。“作为发起方的公司很有可能在某个节点在建项目并不缺钱，而其他地产商可能恰恰缺钱，这就产生了相互之间互通有无的需要。”
“有开发经验的人进人到私募领域，这实际上代表了未来的一种趋势。而其专业的背景则为符合中国国情的PE的发展带来了一定的契机。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥对此评价，“开发商探索从‘香港模式’转为‘美国模式’已有多年，目前国内很多开发商自己就是投资商，既开发又投资。这一探索无疑是一种将投资与开发分开的做法。”
记者采访的一位地产金融资深人士谈到，这也表示中国的地产商逐渐走向成熟，正在向上游金融产业战略转移。
一直以来，中国的地产开发走的都是“香港模式”，即以开发商为核心组成一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，通常由一家企业独立完成；而按照成熟的国际经验，金融运作、房地产信托基金和投资商才是房地产的主导者，开发商则是围绕资金运作的配套环节，这一模式被称为“美国模式”。记者采访的一位地产金融资深人士表示，地产PE大规模涌现，说明了地产商向上游金融产业的战略转移，他们正在尝试改变过去单纯依靠滚动开发、做大规模来获取企业成长的“香港模式”。
他谈到，这些大型地产商经过多年积累发展，随着规模不断扩大以及持有型物业的出现，企业的资金需求越来越大，而中国目前的短期银行贷款已经难以支撑对资金有中长期需求的持有型物业需求，另一方面庞大的资金体量也更需要有效的金融资产管理，“尽管目前中国房地市场的市场环境还不能说完全符合依靠金融运作对产业进行更加专业、更深层次挖掘价值的美国发展模式，但随着城市化进程速度下降和人口红利消耗，部分地产商已经开始关注到这种发展趋势。”上述人士进一步表示。
几年之前，万通地产董事长冯仑就表示只有尽早未雨绸缪，改弦更张，走“美国模式”才是中国地产竞争的制胜之道。而通过地产PE的金融布局，部分有实力的地产商正试图占领未来房地产行业竞争的制高点。
转型惟艰
“目前成立的地产PE大多由房地产企业自主发起，要成为一个合格的基金管理者，需要经过一个蜕变过程。”上述金融地产资深人士表示。
据记者了解，外资地产基金成熟的管理模式是：管理人具有项目的绝对选择自，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。而在中国，有效的地产PE投资市场不仅需要利益关系的密集网络，更需要的是极为丰富的地产、金融行业的从业经验、极高的专业管理水平。按照以上标准，国内真正符合国际标准的房地产基金屈指可数。
寻找合格LP(有限合伙人)是这些地产PE绕不过去的一道槛。凯普基金合伙人甘美兰认为，地产商既是项目提供者，又是基金管理者，很难完全消除投资者对于“关联交易，暗箱交易”的担忧。 记者了解，目前成立的地产PE大多都是投和自己公司相关的地产项目，比如恒大曾经发起的信托基金，针对的是其旗下的单一・项目进行募资；而金地集团发起的PE，未来主要投向金地开发的项目，由金地筛选出来需要投的项目，再由其合作伙伴决定是否投资，金地集团在项目决策中起到初期筛选作用。
做得最好的当属盛世神州了。该PE的投向相较其他基金而言更符合国际地产基金的运作，他们面向的是整个市场，并不会优先考虑作为基金发起人之一复地集团旗下的地产项目。初期也是主要投向公司熟悉的房地产企业，而在基金运营成熟后，将考虑投向更具融资需求的中小房地产商。
与此同时，由于国内目前的机构资金投资限制，人民币地产基金往往因缺乏合适的LP在资金来源与规模上有所尴尬。由于2007年颁布的《合伙企业法》对有限合伙人人数规定了50的上限，众多地产PE管理人将眼光瞄准了拥有较高资金投资量的富人群体。
业内普遍认为，合格的LP对风险承受能力一定要高，最重要的是，其对房地产行业前景总体看好，能够忍受长期投资，投资回报率在一个合理(但并不是暴利)的范围内，但其自身却并没有足够的经验与能力对直接投资进行风险把控。而目前市场存在的富裕人群却很少有合格的LP。
记者了解，合格LP缺乏是众多地产PE共同面对的一个难题。很少有基金发起人深入分析过LP的心理，因此他们提出的运营模式大多不能让LP心悦诚服，代客理财式的PE，在当下中国还行不通。很多LP都希望GP多干点，干得明白点，最后少分点，这样的态度和过程才能吸引LP。
当然，也有一些企业另辟蹊径，通过与其他机构台作寻找合格的LP。凯普基金的做法值得借鉴。目前凯普基金与银行的私人银行部进行合作，双方共同筛选部分合作者，但对于更多的PE来说，合格LP的缺乏，让他们不得不去找一些熟悉的企业、甚至地方政府作为合伙人，但是，不管哪个LP都想在基金的管理中占有一席之地。北京某地产基金管理公司负责人告诉记者，因为合格LP的缺乏，使得很多基金虽然募集完毕，投资人也比较满意，但并算不上成功。 一位房地产基金的经理认为，房地产基金不应是一个简单的财务投资者，要对行业、项目有充分的了解，还要搭建好合作平台。而在中国，发展房地产基金尤其需要有大型房地产集团或者金融背景，否则投资的项目遇到问题，就没有化解的能力。而对目前的本土化基金团队来说，不管组织结构、投资方式、资金来源，还是项目来源、风险控制、决策流程到费用等方面均缺乏专业性。 开发商转型PE，在管理上首先面对的就是人才瓶颈。而在当前的中国市场，精通房地产又精通金融的复合型人才则是风毛麟角。在做开发商时，他们的投资方向主要是以房地产为主，同时向上游或者下游延伸，但是PE更多的要发现有潜力的企业，对这类企业进行投资，最终实现股权退出时的投资溢价。其次，在项目来源、项目选择、项目管控、项目退出等环节．又需要从业人员具备财务管理、公司治理、内控审计、风险控制、法律法规、资产证券化等综合性的知识结构。对于以投资企业IPO为退出方式的地产PE来说，还需要精通上市流程。
从开发商到PE，本质上是商业模式的转变。做开发商时，更多的是作为一名企业家，企业家对企业的管理是全面管理，投资往往希望长久，而PE的负责人则是资本家，资本对企业的管控大多是财务或者战略支持，而投资则是在最短时间内实现最大盈利。可见，经营理念的转变，则是开发商转型PE过程中最为核心的内容。理念转变推动运营方式的转变，单个项目的是否拿地成本最低、是否设计的独一无二、是否销售速度最快、是否销售金额最高，都不再是PE管理者关注的核心，PE管理者最关注的是股东利润是否最大化。
凯德置地下属基金的一位负责人介绍说，金融机构和开发商的思维方式完全不一样，二者对同一事件的表述都会不一样。例如在投资回报的要求上，大部分私募基金都是看内部收益率，而很多开发商只是看净利率，根本不关注时间成本。
“PE很难理解房地产市场，对成本和市场的敏感度都比较弱，而开发商在国内竞争环境里可能时时刻刻都要调整战略，这也让喜欢严格按照时间表做事情的基金无所适从。”该负责人表示。
另外，基金对于退出时间有着明确的限制，合伙人总是希望投资能落袋为安，但开发商在此方面则随意得多。“开发商囤地、捂盘看起来会获得较高的毛利，但是PE会考虑到时间成本，这在投资过程中经常出现。”凯德置地负贵人说。
刘尚希（财政部财政科学研究所副所长）：要求房地产调控放松的言论开始多起来，其理由还是担心经济增长和银行撑不住。但这不是放松房地产调控的理由。房地产的过快发展得到抑制，外需不旺，经济减速，这正是调整结构、练内功难得的机遇，为了往后的健康，现在忍受一点痛苦是值得的。过于注重眼前的增长，将来的结构调整只能是靠危机了。（省略/lsxidear）
张后奇（华夏基金管理有限公司副总经理）：截止2011年9月30日沪深A股流通市值合计175430.71亿元，公募基金持有沪深A股市值为13701亿元，占A股流通市值的7.省略/zhanghouqi2011）
阚治东（深圳东方汇富创业投资管理有限公司总裁）：央行正式表态发展多层次信贷市场!改革开放三十年来，企业和个人财富逐步积累，产业资本向金融资本转化，我国的正规金融尚不能满足社会需求，如今随着类似小额贷款公司等机构的发展，民间借贷浮出水面有其必然性和制度层面合法性!可称为又一例民间推动官方改革的生动写照!（省略/kanzhidong）
董登新（武汉科技大学金融证券研究所所长）：创业板退市制度推出，尤其是主板退市制度改革，一定会带来一场垃圾股股价革命或股价地震。它不仅会改变中国A股估值标准，而且炒壳重组游戏也会望而却步、无人问津，大批垃圾股的股价将会从一、二十元陡然跌落至两、三元区间，相应地，所谓的IPO三高现象也会自动消亡。（省略/mypension）
康晓阳（天马资产管理公司董事长）：关于奇虎及分众的多空对垒，其实是两种投资文化间的冲突。多与空分歧的焦点，在于你是注重盈利还是商业模式。仅仅因为盈利大增就谩骂做空者的愚蠢，那是狭隘和不成熟的表现。投资有很多类型和逻辑，并非你的对面全是，很多自大实际源于无知。仁者不忧，知者不惑，勇者不惧。一切拭目以待。（省略/u/2055428635）
薛冰岩（深圳市晟泰投资管理有限公司投资总监）：【退市制度形同虚设的五大罪恶】1、对垃圾股抱有般的预期，助长投机风气；2、劣币驱逐良币，导致市场对优质股定价失去优化资源配置功能；3、资产重组和借壳已成为小范围的特权市场，人为地制造灰色暴利机会；4、抬高壳资源的价值，严重扭曲资本市场的功能；5、导致市场“活水”更新速度下降。（省略/xuebingyan2011）
林耘（知名财经评论员）：2012年中国经济增速放缓到8-9%是大概率事件，最大的风险在于转型遇到痛苦就放弃，货币政策的开闸放水。BY吴晓灵、前央行副行长。预调微调，适时适度，说起来容易，做起来难。因为道理认同不难，但一百个人面对同样的环境，可能有九十九种感受、一百零一种应对。（省略/linyun）
刘德忠（中信证券首席投顾）：货币政策区域性调整对冲区域经济下滑：【传五家浙江农信金融系统获准下调存准率】据路透昨日报道，中国浙江省农信系统获准定向下调部分机构人民币存款准备金率0.省略/dezhongliu）■
