时间：2023-09-04 16:55:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业开发模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。
一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析
（一）商业地产开发的现状分析
总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。
（二）传统商地产开发模式存在的问题
首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。
其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。
最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。
二、商业地产开发模式的创新
（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析
在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。
（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势
商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。
（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展
只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。
三、结语
总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。
参考文献：
[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.
关键词：商业信用信息；信息资源开发利用；征信机构
文章编号：1003-4625（2014）01-0024-04 中图分类号：F832 文献标志码：A
一、商业信用信息的定义
社会信用体系建设的基础是建立有效的信用信息资源披露、开发和利用机制，在“十二五”全面推进社会信用体系建设的背景下，加强商业信用信息资源的建设工作对优化商业信用环境、维护正常商业秩序、促进社会和谐具有重要的意义。
简单地说，商业信用信息是指商务活动中反映企业信用情况的所有信息，不仅包括企业的财务状况、银行往来、经营情况、股东情况、主要管理人情况，还包括企业的买卖交易、投资合作、合同履约等经营行为中产生的信用信息。商业信用信息具有动态性，一段时间内记录的信息只能反映被记录人该时间段内的交易状况，体现的只是该时期内的资信状况，因此广义的商业信用信息是随着时间不断更新与变化的。除了常见的信用信息外，商业信用信息还包括守约、违约等多样的商务活动记录。对各级政府、各类金融机构和商业机构来说，商业信用信息是商业活动开展的基础，是决策者进行交易决策的重要依据。开发和利用好商业信用信息资源，可以有效降低交易风险，提高决策准确度，激发市场授信活力。
区别于社会信用信息可以通过法律、行政手段推动共享，目前我国商业信用信息受到市场主体分散性和复杂性的影响，整体开发和利用的范围较小。尽管商业征信机构、行业协会等已经开始了一些尝试，但国内商业信用信息的共享工作仍然没有建立起有效的运行机制，普遍存在着企业信用管理理念缺失，商业信用信息共享利益机制不完善，商业信用法律不配套，信息采集、验证、共享技术手段落后等多个方面的问题。
二、国内商业信用信息开发利用的六种主要模式分析
在具体实践层面，目前我国商业信用信息资源开发利用主要有六种模式，分别是征信机构建立的商业信用信息交换数据库、商业信用信息自主交换平台、企业之间自发的俱乐部、政府主导的商业信用信息开发、行业协会或商会主导的商业信用信息开发和第三方交易平台运作的商业信用信息开发。
（一）征信机构建立的商业信用信息交换数据库
这类模式的典型代表是交易信息交流计划。美国邓白氏公司于20世纪70年代创立了“交易信息交流计划”并推广到全球各主要国家和地区，目前已拥有超过6亿条数据记录，成为世界范围内商业信用信息的重要来源。交易信息交换理念引入中国后，国内征信机构的代表华夏邓白氏和新华信公司开发了各自的商业信用信息交换平台，经过多年的发展和积累，都已拥有成员企业数百家、交换记录数百万条，为成员企业的商业信用管理提供了更加有针对性的帮助。
征信机构商业信用信息交换的主要操作步骤为：首先，成员企业与征信机构签署合作协议，成为该交换平台的正式成员；其次，征信机构负责数据处理，单方面向成员客户提供法律文件，承诺对所收到的付款信息承担保密的责任；再次，将信息交换的付款记录进行汇总，及时反馈给成员企业，相关付款记录同时也成为征信机构提供的商业信用报告的组成部分。
问题分析：这类信息交换数据库中的商业信用信息以商务主体的交易付款记录为主，涉及较多的企业内部信息与商业秘密。虽然平台发起方是业界知名的征信机构，且与企业签订了保密协议，但是受到国内外不同的法律、商业环境影响，在国外适用的运行机制出现了“水土不服”，特别是国内企业运用商业信用信息的意识还不强，商业秘密的保护意愿过于强烈，参与积极性不高，商业征信机构往往需要花费大量成本和时间说服企业参与交换计划，最终导致推广速度慢、运作困难。
（二）商业信用信息自主交换平台
这类模式的典型代表是国际信用监督网。国际信用监督网由国际信用评估与监督协会（ICASA）创立，作为一个商业信用信息的自主与交换平台，会员单位可以在平台上或交换法人、自然人的商业信用信息，为商业信用的监督工作提供了一个第三方渠道。
截至2010年1月，国际信用监督网的会员在网站上公布了多家企业在商业活动中的恶意失信行为，其中不乏国际知名企业；网站也同时公布国内多家企业的诚信行为与案例，营造出一种抑恶扬善的氛围。需要说明的是，所有浏览网站的访客都能看到这些诚信与失信主体的名称，网站会员单位则可以查阅到这些主体的具体诚信、失信行为，并据此来了解相应的风险情况。
问题分析：由社会第三方发起的自主交换平台模式虽然能够吸引更多的主体参与商业信用信息交换，但在实际运作过程中，平台上交流的信息以负面为主；同时平台运作主体的公信力和权威性较低，缺乏一定的保障机制，负面信息的真实性得不到验证，因此这类模式的认可度较低，运营面临较大的局限，信息的交换量和交换频率都不高。
（三）企业之间自发的俱乐部
这类模式的典型代表是国内的药品生产企业。药品生产企业（药企）需要借助各地的药品批发商把商品销往各地，而一些批发商凭借多年的经营积累，在特定的销售区域拥有较多与药企讨价还价的筹码。相对弱势的药企会被这些批发商以应收账款的方式占用大量资金，进而面临资金链吃紧甚至断裂的风险，因此药品生产企业迫切需要批发商的商业信用信息作为授信的重要依据。
药品生产企业通过一些行业峰会或合作伙伴介绍，结成了商业信用信息共享同盟，相互交换各自了解的批发商情况。多个来自于不同制药公司的信用管理者自发组成信息网，如果某一个客户拖欠某家药企的账款，那么这一消息会在信息网上迅速传播，信息网的所有参与者会根据相关信用信息调整针对该批发商的信用政策，从而降低面临的风险。
问题分析：企业之间自发形成的俱乐部模式属于初级的商业信用信息开发利用模式，模式的建立需要至少具备两个基本条件，一是参与方之间的竞争性不强，二是有着较强的企业信任关系，这些条件限制了参与者的数量和范围。此外，这类模式往往通过职业经理人私下交流获取信用信息，受人为因素影响较大，缺乏保障机制，无法实现大规模的信用信息处理与交换。交换的信用信息虽然比较有价值，但是信息量太少，未必能起到有效的决策支持作用。
（四）政府主导的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是上海市中小企业信用信息自主申报平台。2007年上海市征信管理办公室组织开展中小企业信用信息自主申报试点工作，探索中小企业商业信用信息的采集、比对、更新、共享服务机制。平台基于上海市企业信用联合征信系统，在互联网上搭建了市、区、企业三层平台，通过区县社会诚信体系建设推进部门的宣传、发动，鼓励中小企业向区级平台自主申报信用信息。相关信息经区级平台和市级平台比对后，纳入上海市企业信用联合征信系统，为每一个中小企业建立一份信用档案，与人民银行的征信系统实现共享。
经过上海市、区各级部门一年的努力，数百家中小企业向平台提交了商业信用信息。但参与的中小企业大多是为了完成政府部门交办的行政任务，积极性不高，所提交的数据也残缺不全，目前该项目已基本停滞。
问题分析：政府开发的商业信用信息系统的核心问题是没有建立信息资源开发利用的利益机制。商业信用信息并不完全符合公共产品的特征，不应该由政府来直接提供，政府应该担任商业信用信息开发利用的支持者和规范者，牵头开展信用管理相关宣传与培训，提供政策和资金支持，出台规范性文件等。参考国外信用管理模式，政府部门掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企业信用等级评价结果等）是商业信用信息的重要来源，由政府主动提供而不是索取将有利于信用信息资源利益机制的形成。此外，这类模式受到政府资金投入和运行机制的限制，无法将企业实时交易记录纳入系统，在信息更新的及时性上存在问题。
（五）行业协会或商会主导的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是上海市医药商业行业协会及“诚信服务档案”。2004年4月，上海医药商业行业协会与12个行业协会联合提出“建立‘诚信服务档案’的倡议”，按照规范化、制度化、电子化的要求，开始了诚信档案的创建工作。协会借助管理软件将会员企业档案资料输入系统平台，会员的诚信服务情况可以实时在局域网中查阅到。协会在诚信服务档案的基础上，建立了上海医药商业行业诚信建设评价体系，指导会员企业开展诚信服务活动。截至2007年，该协会为2159家会员企业建立了信用档案。目前还有行业协会尝试在内部引入互助基金和商业银行金融服务，建立以融资为导向的商业信用信息利用机制，有效解决会员企业的融资需求。
在该模式下，收集商业信用信息采用会员单位向“企业信用信息平台”自主申报和协会主动征集相结合的方式，实现“诚信服务档案”的动态管理。对于会员企业而言，该模式的关键在于能够实现商业信誉与征信融资的双重价值。企业报送信用信息后，协会统一创建“信用诚信服务档案”，借由协会成员和第三方评价机构对企业的商业信用进行评价，相应的信用等级得分既是企业的商业信誉，又是进行融资的信贷等级，商业信用信息的价值得到了充分体现，也能激励企业主动申报信用信息。
问题分析：行业协会主导的开发模式缺少商业信用信息中最核心的交易履约情况记录，也没有形成信息交换、共享的良性机制，诚信服务档案和信用评价体系不能完全满足商业信用信息开发的需求。行业信用信息平台包含了会员企业的基本信息和履约能力信息，但在具体交易信息的收集方面仍然处于空白状态。此外，该模式的信用评价方式主观性较大，相关数据和资料缺乏统一的评价标准，不同行业间信息难以共享，这些都直接影响了信用信息开发利用的效果。
（六）第三方交易平台运作的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是阿里巴巴的诚信体系建设。阿里巴巴是国内规模最大的电子商务平台，旗下拥有多个电子商务平台网站，仅经过认证的会员数目就超过65万。传统信用评价模式缺乏反映主体信用水平的商业行为信息（如交易成交记录等），而阿里巴巴借助其电子商务交易平台却可以低成本、高效率地获得并分析这类信息，甚至包括企业“发帖、友情链接、点击数”等细微的网络行为数据。除了交易数据，阿里巴巴平台还收集客户的企业注册信息数据，这些数据通过了第三方机构的认证，可以反映企业的真实性与合法性，进一步提高了阿里巴巴平台上商业信用信息的准确性和公信度。
在大量准确、全面的一手数据基础上，阿里巴巴建立相应的信用评价体系，根据会员信用档案评估其信用等级。该模式下商业信用信息开发利用的价值体现在两个方面，一是提高卖家的违约成本，降低买家的购买风险。以阿里巴巴旗下的综合购物网站淘宝网为例，淘宝网2009年的平台交易金额达2083亿元，日均交易量超过500万笔，其信用评价机制起到了关键的作用。二是降低金融机构的贷款风险，帮助中小企业提高获得贷款的可能。根据阿里巴巴的数据，其合作银行引入公司的信用评价信息后，会员单位申请贷款的初审通过率提升了17.92%，初审周期缩短了50%。
问题分析：第三方交易平台模式的缺点是涉及范围有限，线下交易无法记录。商业信用信息第三方（主要是电子商务平台）只适用于在交易平台上进行交易的目标主体，对于线下交易或只有少量业务通过线上完成的企业来说，这种模式就无法实现有效的信用分析与评价。此外，一些金融资产机构（如商品交易所）和中介服务机构作为第三方平台也记录了交易主体大量的商业信用信息，但受到法律法规等原因的限制，这部分信息目前还不能公开进行开发与利用。
三、对现有主要模式的总结与探讨
对目前我国商业信用信息资源开发利用的六种模式进行总结，不难发现现有模式都存在着一些核心问题，参见表1。政府部门、行业协会、商业征信机构、企业联盟、电子商务平台运营商等主体都对商业信用信息的开发利用进行了尝试，取得了一定的突破，新华信、阿里巴巴等公司成为征信业界公认的成功案例；但从整个商业实践层面来看，尚未形成高效合理、可向全社会推广的应用模式。
从实践效果来看，前四种模式的运行效果欠佳，不少相关机构与联盟的运营陷入停滞状态；而行业协会和电子商务交易平台仍然保持一定的发展势头，处于改进完善的上升期。从运作主体的角度来看，六种模式的主体各有优势，而商业信用信息的开发利用周期较长，不同时期不同主体发挥的作用也各异，存在较大的整合提升空间，关键是在合适的阶段选择合适的主体牵头。从商业信用信息获取和累积来看，线上平台的优势较大，信息的数量和质量都可以满足信用评价的要求，政府、第三方机构等主体应该主动依靠电子平台，充分发挥出信用信息降低违约风险、提高征信效率的作用。
未来可以考虑由政府牵头，多个行业协会结成联盟，共享各自的会员商业信用信息，同时与电子商务平台合作，在诚信档案中引入企业的线上交易履约信息，由社会第三方和商业征信机构提供权威的评价体系，为企业打分、评级，这种全面协同的商业信用信息开发利用模式更加符合国内市场实际情况，容易取得实效。
参考文献：
[1]常保平，杨来法.社会信用建设与金融业发展问题研究[J].金融理论与实践，2007，（12）：54-56.
[2]胡安安，王晋，黄丽华.我国商业信用信息资源开发利用模式探索[R].上海：复旦大学工作论文，2013.
[3]贺学会，尹晨.信用体系与征信：概念与基本框架[J].金融理论与实践，2005，（2）：6-8.
[4]王晋.商业信用信息资源开发利用机制研究[D].上海：复旦大学，2011.
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
关键词:商业地产短线操作
近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。
在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。
于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。
目前的我国这种赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。
笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式,转到只租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起,才能解决商业地产短期操作模式问题。
商业地产短线操作原因分析
(一)商业房地产开发利润远远高于商业经营利润
房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示,全国房地产行业利润高达到20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍,因此,商业地产的利润是非常高的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润,多数开发商都想快点把商铺销售出去,进行新的地产开发项目,赚取更多的利益,而不是想长期从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段,而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。
(二)商业地产承受着巨大的资金压力
一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元,多则几十亿元,而开发商往往仅能投入10%一20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。
在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很困难;信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下.需要最大限度地迅速回笼投资,但商业地产项目,特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户,此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力,开发商不可能长期持有商业地产产权,更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。
(三)开发商缺少商业地产的开发经验
商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产企业经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如ShoppingMall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。因此,由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因,商业地产开发商不得不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发模式,加快资金回笼速度,避开商业人才缺乏的短处,将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。
商业地产短线操作带来的问题
商业网点布局不合理,造成商业资源和社会资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业态结构上大型百货店过剩,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。
比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说的MALL,不是所有的购物中心都可以称上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,造成招商过程中,受到种种限制,无法招到足够数量的品牌商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此,造成商业资源和社会资源严重浪费。
商业设施利用率低。由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中,开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难。
商业地产后期营运困难,规模优势难以发挥。在目前商业地产短线操作模式下,开发商总是希望尽快将物业售出,以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉,所有权与经营权分散归属业主或租户,地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言,业主既是所有者,又可能是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑,更倾向将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到租户对整体的影响,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色,项目交叉重复,杂乱无章,服务功能残缺,更谈不上良好的企业形象和效益。
即使是在售后返租的模式下,开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权,但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系,利益关系变得非常复杂,在处理一些问题,如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出,出多少等等,非常困难,从而会影响到整个项目的发展后劲。
容易造成经济纠纷,引起社会问题。商铺买家花巨资把商铺买下后,一旦发现与预期目标相出甚远,其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下,把问题延期解决,极容易造成经济纠纷,引起社会问题。商业已是微利行业,其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利,甚至出现项目中许多商铺租不出,这时,巨大的亏空不知该由谁出,我们知道房地产开发企业是项目企业,一旦项目做完,这个公司很可能就解散了,数量众多的小业主们往往最后就会找到政府,由此引发社会问题。
解决商业地产短线操作问题的建议
(一)重新调整自身定位
开发商在整个项目的发展过程中,自始至终是主要的角色,要尽快尽早放弃惯有的思维模式,杜绝商业地产卖完就走的错误思路,努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。
开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈,购买者观念日趋成熟,如果还抱着卖完就走的短线操作思想,极有可能导致整个项目的失败。
(二)建立商业地产新型资金筹措模式
在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资,日本和南美情况也是类似的,在欧洲和东南亚,购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一,主要来自间接融资渠道.即银行的贷款,直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%一80%之间.而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。
融资问题不解决,商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前,我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托(REIT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT),再由REIT发行受益凭证,募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中,并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。
(三)适时引入运营的专业中介商
开发商业地产是一项系统工程,涉及方方面面,除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外,还需要通过市场经济的不断完善,吸引和培养一些必要的中介商,如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作,才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障,从而使各方的利益都得到有效的实现。
(四)推动商业资本与地产资本融合
所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式,一种是欧美形式,地产业跟商业分开,各搞各的,一个搞投资开发,一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合,资本互相渗透,建立共担风险,这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式,来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发,而地产业也引进了零售业,这种资本的渗透结合,有可能是一种方向性的探索,对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。
(五)加强政府对商业地产的宏观调控力度
各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下,商业地产发展有它的规律性,商业网点,特别是大型的商业网点应该符合这一规律,在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发,是缺少对市场的了解和整体布局上的科学规划,比如购物中心,现在全国已经建好的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设,必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期,10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施,使商业地产布局分布更加合理,这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛,让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时,要关注商业地产商的融资方式,进一步规范售后还租的开发模式,对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报,要有资产抵押,或者有其它企业担保,以确保买家未来的利益。
(六)加强商业地产理论研究
商业有它的规律,地产有它的规则,操作商业地产两者必须结合起来,两者相脱离就会产生很多问题,因此,需要加大商业地产理论的研究力度,加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才,这样才能更好促进商业地产健康发展。
参考文献:
1.石玉,石磊,浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策,大众科技,2004
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
1．1类别城市轨道交通地下商业空间主要分为以下几种:(1)站内商业主要是位于地铁站站厅层的商业。(2)车站通道商业和区间商业是为降低工程造价，提高施工便利性，新型施工方法以构筑结构空间的形式代替土方回填，节省地铁建设资金的同时，在站点附近和部分明挖施工区间上方形成的地下空间。(3)商业连通物业是为满足周边商业项目与地铁连通的需求或者规划的需要，在地铁车站与周边商业项目之间形成的地下空间。(4)独立开发的地下空间是位于地铁红线外，并取得土地使用权的独立商业空间。
1．2收入国内外轨道交通地下商业空间经营收入呈现以下特点:(1)轨道交通经营管理效益越高的城市，年收入越多。香港地铁作为世界上为数不多的实现盈利的地铁，车站零售业务年收入位居调查城市之首，上海其次，北京最低，详见表1。(2)近年来，收入不断增长。2009年至2012年上半年，香港车站零售业务收入以每年8%～11%的速度递增。(3)地下空间年收入、经营面积与轨道交通线网成熟度关联性不显著。深圳、广州轨道交通的运营里程仅为北京的一半，但是地下空间年收入却是北京的3～4倍。截止2012年底，北京地下空间经营面积仅为深圳的1/10，是广州的1/5。(4)采取的经营理念越先进，单位租金水平越高。香港的单位租金水平居调查城市之首。
1．3经营面积国内外轨道交通地下商业空间经营面积呈现以下特点:(1)城市轨道交通地下商业空间面积伴随城市轨道交通建设而逐渐形成并增多。深圳地铁一、二期工程共形成地下空间面积13．8万m2，三期工程将形成地下空间面积10．5万m2。(2)实现营业的地下商业空间占存量地下空间的比重偏小。截止2012年底，北京市轨道交通地下商业空间资源已探明储量达14万多平米，但受政策因素影响，截止2012年底，北京地区轨道交通地下商业空间营业面积仅占总量的3%。由于周边商业条件、设计预留条件不足，深圳地铁地下商业空间营业面积仅占总量的17%。(3)国外地下空间规模普遍较大，国内地下空间单体面积普遍较小。日本轨道交通地下商业空间体量较大，建筑面积通常在5～8万m2之间。加拿大蒙特利尔市2000年地下城室内行人通道已达30km。台北捷运系统地下街单体面积1350～33800m2不等。北京市轨道交通地下商业空间面积400～28000m2不等，除个别站点的地下商业空间体量可超过1万㎡外，其余站点平均建筑面积约为4000m2．
1．4经营业态国内外通常根据城市轨道交通地下空间面积大小、周边业态等明确其综合利用的目标和方式。对于面积小于1万㎡的轨道交通地下空间，通常与周边业态紧密结合，重点为乘客提供餐饮等便利。北京地铁四号线动物园站地下空间建筑面积为3874m2，周边为大型服装批发市场和动物园，形成以满足出行需求的以即时消费品类(如饮料、报刊、即食食品类)为主，以应急性消费品类、季节性消费品类(如冷饮类)、服务类(如自助银行等)为辅的组合。对于面积1～3万m2及以上的轨道交通地下空间，往往以自身为主题进行业态规划。广州地铁一号线公园前站动漫星城广场为地下三层建筑，建筑面积达3．4万m2，由于其体量较大，且位于广州的北京路商圈，周边商业氛围良好，形成广州动漫网游体验基地和以动漫为主题的专业化商品贸易和流通平台。
2城市轨道交通地下商业空间经营管理模式分析
由于城市轨道交通地下空间经营管理中涉及到开发、建设、后期经营，因此分别对以上各阶段的模式进行阐述。
2．1开发模式城市轨道交通地下商业空间的开发模式主要有被动开发和主动开发两种。被动开发模式是指在建设轨道交通时，为了降低工程造价，以构筑结构空间代替土方回填所形成的地下空间，建设时只对空间进行预留，未能与轨道交通同步实施开发的地下空间。在优先考虑轨道交通建设进度的情况下，可采用被动开发模式。由于在轨道交通设计和建设时未能充分考虑地下空间的开发，后期改造投资成本较高，地铁建成后形成的地下空间商业价值大打折扣。北京地铁四号线动物园站地下空间就是在地铁四号线通车后开发的，虽然在轨道交通设计时已考虑商业经营，但未能同步实施，增加后期整改难度。主动开发模式是指在城市轨道交通建设的同时，轨道交通业主单位依托自身资源优势，主动对形成的地下空间进行开发的模式。可实现主体、规划、设计和实施的统一。在相关法律法规尚不完善、控规缺失的情况下，主动开发模式需要轨道交通企业和政府共同探索开发途径。该模式能够更好的解决地下空间客流组织和疏散等问题，降低地下空间后期改造成本。以北京地铁六号线常营站地下空间的开发为例，由轨道交通业主单位作为轨道、地下空间部分的统一主体，并将两部分统一报规，同步推进开发商开发部分、地下空间部分、轨道部分的设计，并通过扩标形式，由原轨道交通总包单位承担地下空间部分的，或转委托给地上开发商的总包单位，实现同步实施。
2．2建设融资模式目前城市轨道交通地下商业空间的建设融资模式主要有BOT模式、BT模式、自主投融资模式。BOT(Build-Operate-Transfer，即建设-运营-移交)模式。由于缺少建设资金，通常情况下，轨道交通业主单位引进合作方完成项目的投资、建设及运营管理，按约定支付租金，并在合作期满后移交轨道交通业主单位。该模式可降低轨道交通业主单位的投入，借助合作方的力量完成部分或全部投资，快速实现收入，缓解轨道交通业主单位的管理压力。但该模式下，资产价值未被充分挖掘，经营收益有限，且在合作过程中存在监管困难等问题。该模式在轨道交通地下空间建设投资中具有较强的实用性。深圳世界之窗北侧的地下空间，由益田集团负责建设和经营，经营期过后将项目无偿移交深圳地铁集团。BT(Build-Transfer，即建设-移交)模式。轨道交通业主单位作为项目发起人选择项目主办人，并由后者进行投资、融资和建设，在工程竣工后主办人按合同约定进行工程移交并从轨道交通业主单位处收回投资。该模式有助于缓解轨道交通业主单位当期资金压力，加快推进地下空间的建设。但该模式下，项目移交和付款具有强制性。该模式适用于需要与轨道交通周边物业一体化建设的地下空间，为避免重复建设，由一体化的物业建设单位承建。北京地铁大兴线生物医药基地站采用该模式，由龙湖集团负责建设，建成后由地铁业主单位回购。自主投融资模式下，本着“谁投资、谁受益”的原则轨道交通业主单位可获得最大收益，但同时需要承担全部风险。该模式适用于项目投资预期十分明朗或位于站厅的地下商业空间。广州、深圳、上海等地的站厅商业都由轨道交通业主单位自主投融资建设。
2．3经营模式商业地产的经营模式有投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营。作为城市轨道交通的业主单位，轨道交通企业难以实现单纯的对轨道交通地下商业空间的投资经营。同时，轨道交通作为一种准公共产品，各城市地下商业空间的建设尚未形成业务外包、特许连锁和战略联盟，因此经营管理模式主要以委托经营、租赁经营和直接经营为主。委托经营模式指轨道交通业主单位寻找实力强大的合作伙伴，实施对商业场地从前期策划、招商到后期经营管理的全面承包。该模式下合作方按照合同条款进行日常管理，轨道交通业主单位负责协调与监管。该模式有利于转移经营中手续办理、后期经营管理、安全管理责任等方面风险，可借助专业成熟的商业经营管理公司建立一个稳定的市场环境，培育自身经营团队，减少后期管理成本，在成长期中实现收益的最大化。但该模式下，轨道交通业主单位自身管理能力提升缓慢，后期监管存在困难。该模式适用于前期手续不全、规划设计和设施尚不完善的体量较大的地下商业空间或者点多、面广、线路长、面积小的地下空间。目前，该模式受到各地轨道交通企业的青睐，并已成功运用到各类地下商业空间的经营管理中。租赁经营指由轨道交通业主单位自主投资、自行策划、自主招商、自行管理或外聘物业公司开展轨道交通地下商业空间的经营与管理工作。该模式下轨道交通业主单位可独享开发利润、收益率最高，但前期投入和后期管理成本较高，且需独自承担经营风险和全部安全与管理责任。该模式适用于面积较小，便于管理的，处于成熟区域的地下商业空间。广州地铁一号线烈士陵园站地下空间，面积为528m2，广州地铁公司自行经营，在其内引入无明火的大禾寿司店和衣本色服饰店，经营现状良好，收益颇丰。直接经营是基于轨道交通业主单位具有运作品牌或直接产品的情况下开展的。该模式下，轨道交通业主单位将获得产品全价值链收益，但需要有成熟的项目和较大的前期投入，且风险较大。该模式应在轨道交通企业已经具备成熟产品和良好市场预期的情况下运用。如北京地铁新线纪念车模就是在北京地铁四号线动物园站地下空间直接发售的。
3存在问题
关键词：商业地产；运营；失败
商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发。这其实是一个极大的误区。 商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且充分考虑现金流的问题，才能进行规划建设。 对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。商业地产项目失败的原因主要可以归纳为以下几种：
1 资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程
商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。 笔者曾经接触过一个商业街项目，开发商迫于资金压力，早早即将最好卖的街铺全部推出卖光，钱是回笼了一笔，也使其开发得于继续，但问题在于，剩下内街的商铺和二三楼的商铺建好了，但却卖不动，开发速度相当慢。——早早将最好的产品拿出来卖的后果在于：一是卖贱了，卖不出好价钱，二是后续推出产品缺乏搭配，缺乏亮点，对整体去化相当不利。这种从头倒尾吃甘蔗的做法，越吃越无味，无异于饮鸠止渴。
2 运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理
商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，它包括物业经营和物业管理两大部分内容。物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。 在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。 商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败，这方面的例子也很多，如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。而借鉴意义是：运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较发复杂，对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
3 开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型
鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性，案例可谓不胜枚举。因此，结合具体项目而言，商业部分开发的赢利模式必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体。
4 定位错误问题
主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境；另外，商业项目定位为购物中心、房地产E网百货商场、主题商场等功能业态，其相应的主力店、业态比例都有不同的要求，仅仅从形象上打造定位，而不是从业态功能上配合整体定位，也将导致后续运营整体的失利。这方面的案例有长沙万达广场，其虽然定位为购物中心，但其主力店沃尔玛和其他商业功能业态远未满足购物中心的要求，另外商业规划也有不少失误，导致出现“首层经营惨淡，二层人气旺盛”的奇怪场面。 对于商业项目来说，值得借鉴的就是商业要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。——但也不难理解，不少发展商开发商业地产，纯粹是短期行为，根本目的是为了实现快速套现，这种项目自不必说，基本上100%经营失败。
【关键词】联合开发 空间布局模式 土地特征
城市轨道交通“地铁+物业”的联合开发能够优化城市的空间结构,促进城市空间的有序增长和土地的合理利用。轨道交通建设应结合商业、广告、上盖物业及沿线一体化开发等途径整合轨道交通资源,实现城市轨道交通资金筹措,进而赢利。武汉市轨道交通1号线的站点建设与城市开发缺乏互动,未形成站点周边土地的高密度开发,人口岗位覆盖率较低、各种方式交通换乘不方便等原因导致轨道交通出行不便,影响轨道客流。在借鉴1号线建设开发经验的基础上,在地铁建设初期对2号线的开局就进行详尽规划,将联合开发模式、物业空间的布局模式进行细分,以适应2号线沿线不同区段物业的开发要求,避免出现对1号线物业开发的漏洞。
一、“地铁+物业”联合开发的空间模式
1、联合开发的概念
联合开发就是将地铁公司、政府部门、房地产开发企业以及其他经济主体之间组成联合经济体,共同进行城市轨道交通周边物业的开发、共同承担风险和分享利润的合作投资方式。因此,联合开发是一个协调多方利益机制、共同协作的活动。在联合开发的实施过程中,强调政府、地铁公司与物业开发公司的合作,由城市轨道交通建设主体利用自身在规划、土地等方面的法定权利,结合物业开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,保障联合开发的成功实施。联合开发的规模要求与商业定位密切融合,对现有物业和新开发物业的整合是联合开发规模规划的重要因素。而商业定位不当会使商机流失,导致城市轨道建设所带来的潜在价值没能得到充分挖掘。
2、联合开发的模式
联合开发的项目分布于城市轨道交通的各个站点,由站点所处区位的不同、土地特征与周边城市环境的差异等特点决定了联合开发的商业设施呈现出不同的建筑形态及空间特性。根据联合开发所形成的建筑形态及空间特征,可以把联合开发模式划分为地上综合体型、地下空间综合体型和区域网络型三种类型。
地上综合体型的联合开发所形成的建筑体量大部分位于地面以上,这种模式适合于地铁、轻轨等地下、地面和高架线路模式。商业综合体建筑与轨道交通车站的空间位置关系主要有:垂直层叠式、穿越式、通道连接式。地上综合体型的开发通常规模较大,多为综合型的商业模式,包括住宅、商业、公共交通设施和公园等公益场所建设。目前比较成功的开发案例是东京大都会广场。
地下空间综合体是集商业、交通、娱乐、停车、防灾等多种城市功能的地下综合体。这种模式主要适用于位于城市中心区域,周边地面建筑物较为集中,或者地面上为绿地、城市广场等,在用地受到限制的状况下,为了有效开发零散的土地资源而采取的开发形式。地下空间综合体的形态可分为交通型、广场型和复合型。交通型通常位于城市较为宽阔的道路地下,一般规模有限,主要用于过路通道等建设;广场型通常位于城市广场或绿地底下;复合型为前两者的复合,一般规模庞大,内部空间较为复杂。在地下复合型的联合开发中,商业部分不仅要与地铁站之间以地下通道相连,还与城市街道和周边商业设施之间的步行系统相连,以相互贯通的地下空间网络将周边区域资源整合。采用这种模式要注重地下空间的环境设计,使绿化景观和自然采光延伸到地下空间。对于复合型的开发要重视地下商业的主题定位,突出特色,弥补其空间环境的劣势。广州地下物业开发成功的只有“流行前线”与天河购物中心,“流行前线”与烈士陵园地铁站由通道连接,与地面中华广场商业城和陵园西手机城相互掩映,物业开发规模大,消费群体定位为追求潮流的青年人,成为广州老城区的一个重要消费区域。但与公园站连接的“动漫星城”,作为广州最大的地下商城,以动画、漫游为经营中心,是全国首个动漫网游体验基地。但由于大部分的经营项目与其主题并不密切相关,“动漫星城”没有取得与“流行前线”一样的成功。
由于地下空间一般不计入规划控制的容积率,且对它的开发不用另外支付或支付很少的地价费用,当(地上建筑造价+土地价格/容积率)>(地下建筑造价+地下空间价格)时,开发地下空间只需要付出较小的经济成本,在这种情况下,联合开发的地下综合体的开发优先于地上综合体的开发。
区域网络型联合开发适用于规划好的城市副中心,围绕轨道交通的枢纽站而进行的区域性的大规模开发。网络型联合开发通常会包括若干个地面综合体,以及一个或多个地下商业街。这一类的开发要求在规划时就将商业设施与交通设施协调,构建一个综合商业区域,区内的中心建筑与轨道交通车站紧密结合,其他建筑通过地面或立体的步行系统与交通设施相连。由步行设施将相邻建筑内部商业空间联为一体,使整个区域成为一个三维复合网络结构。此类联合开发规模巨大、数量较少,一般只有在高密度的特大型城市的中心商业区才有可能出现。对于2号线光谷站的物业开发适合采用区域网络型联合开发。
3、联合开发的土地特征
武汉城市轨道交通联合开发模式涉及到A、B、C线的联合开发。A线:站点本身的工程用地;B线:站点工程周边相关配套设施的用地,包括停车场、绿化、公共设施用地等;C线:市政府拨给地铁公司的储备用地,以及轨道交通沿线用地的开发权。A线、B线构成所谓的红线范围,在该范围内主要解决站点与周边公共设施的衔接问题,增加公共交通与轨道交通换乘的便捷性。C线的储备用地主要用于物业开发,包括住宅、店铺、写字楼的开发。在联合规划设计中,还需要解决周边物业建筑物与红线范围内站点易达性的问题。
二、物业空间布局模式
1、城市轨道交通站点周边发展物业模式
此种模式比较适合旧城区改造、新区开发或远郊区卫星城建设。由于需对原有物业进行大规模改造,会给开发商带来较大的开发成本。在进行开发时,首先从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划,避免出现过于密集问题;其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化,在距轨道交通500m以内的地区物业应高强度开发,开发强度逐级递减,2km外由于轨道交通对土地增值影响较小,故开发强度最弱。如香港地铁、北京地铁8、13号线采用这种模式。
2、城市轨道线路下部发展物业模式
对于高架线路,由于标高较高,往往要设计多层的车站,轻轨较多采用这种模式。这时可采用线路自建筑物上部或中部通过的开发模式,将线路与建筑物构筑为一个整体;另外也可以采用“高架下的建筑物”,将线路设计成高架,使线路与建筑物从结构上分离。这种模式占地少,可以极大地减少拆迁,非常适合在现有城区修建,但需注意轨道交通噪音对物业安全性、舒适性的影响。
3、城市轨道交通线路上部发展物业模式
当线路位于隧道内时,可以在隧道上方修建不同形式的建筑,这种情况对于地铁较为实用,我国最早的地铁――北京2号线就是这种形式,发展也比较成熟。根据使用要求和埋深不同,既可以设计整体结构,又可以从构造上分开。这种模式要防止物业发展和地铁建设互相影响,要多从安全角度考虑,采用诸多措施,控制沉降。
4、上盖大平台物业发展模式
这种模式在国外应用较多,具有很大发展的潜力,这种模式需要进行很好的规划并要解决噪音、换乘、周边设施等技术问题,所以不易为人们接受。这种开发模式的地块一般体量都较大,建筑规模宏大,综合强,上盖物业的成功开发能够带来良好的社会效益、环境效益和经济效益。城市轨道交通沿线上盖物业在一个合理距离范围内与城市轨道交通车站出入口通道密切相连,与各种配套设施相辅相成。同时,这种开发模式在开发建设中需要进行周密的规划设计,保证城市轨道交通工期与城市轨道交通结构的稳定与安全。
这4种物业空间布局模式各有优缺点,武汉地铁公司要依据轨道交通建设情况,依沿线物业存有量状况等具体的城市资源环境灵活运用。
三、武汉轨道交通2号线周边物业的联合开发模式及空间布局模式
武汉城市轨道交通2号线是武汉第一条越江地铁线路,也是武汉市轨道交通线网中线路最长、预测客流量最多、对过江交通格局影响最大的地铁线路,2号线的线路如图1所示。建成后,可承担约50%的公交过江客流。对“地铁+物业”的开发设想,应综合交通换乘、城市景观、开发效益等全面研究。2号线沿线站点可供开发的土地面积为652217平方米,可供开发的地上物业面积为1921200平方米,其中居住物业开发面积为1219200平方米,商业物业开发面积为70200平方米。地下空间的定位分为地下空间一般性利用区和地下空间重点利用区,地下空间一般利用区是在满足人防及轨道交通建设的前提下可适度建设地下停车设备及设备用房,地下空间重点利用区的主导功能为商业、静态交通设施即地下停车场,且地下空间建筑面积原则上不应低于其地上建筑面积的20%。本文以地下空间重点利用区为商业开发空间,地下可供开发的商业空间面积为127660平方米。
1、金银潭站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站
这一段区域的特点是以居住和商业服务为主,开发强度属于中等,应进行地面综合体型的联合开发。按土地特征划分,主要在A线范围内进行开发,联合开发用地的主导性质为公共交通用地,复合性质为商业用地或居住与公共设施混合用地。在此区段有常青车辆段上的物业开发,其可开发的居住面积为820000平方米,商业物业开发面积为3000平方米,而此区域以经济适用房和保障性住房开发为主,在规划设计和技术要求上要注重噪声、振动、换乘等问题。这几个站点应统筹规划,在物业空间布局上,采取上盖大平台物业开发模式,结合地铁线的建设同步进行。地下空间的开发以交通型开发为主。
2、范湖路站、青年路站、航空路站、中山公园站、循礼门站、江汉路站、积玉桥站
这一段区域主要是商业金融、行政办公、文化娱乐及居住形式,开发强度较高,武汉地铁公司很难获得大面积土地开发。其中航空路站、江汉路站作为区域商业中心,积玉桥站为武汉中央活动区高档居住区,对这些地块应进行高容积率开发。建议采取的联合开发模式是区域网络型联合开发,范湖路站、青年路站、航空路站主要在A线范围内进行物业开发,用地性质为公共设施与居住混合用地,复合性质为商务写字楼、商业用地。对中山公园站到积玉桥站主要在A+B线范围内进行开发,其中中山公园站主要进行商业、酒店式公寓物业的建设,各站点应重视交通接驳设施的建设,在规划时就将商业设施与交通设施协调,构建一个综合商业区域,区内的中心建筑与轨道交通车站直接紧密结合成一个整体,而其他建筑则通过地面或立体的步行系统实现与交通设施之间的联系。在这一区段的物业空间布局主要采取上盖大平台开发模式,集约用地。地下综合体的开发以复合型为主导,因地下可供开发的空间多为重点开发区域。
3、螃蟹甲站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、石牌岭站、街道口站、广埠屯站
这段区域开发强度高,主要以行政办公、娱乐、商业、医疗、教育为主。小龟山站可供开发的商业用地为13414平方米,在A+B线范围内开发,用地主导性质为公共交通用地,复合用地性质为公交枢纽站用地,其余的12730平方米的用地进行公园等配套的服务业用地开发,对地下空间虽为重点开发,主要以停车设施及设备用房为主。对石牌岭站、街道口站、广埠屯站的联合开发模式应采取区域网络型开发,对这段区域主要在A线范围内进行开发,用地主导性质为公共交通用地,复合性质为娱乐、办公、贸易咨询等。街道口作为区域商业中心,规划17399平方米的A+B线用地进行酒店、写字楼的开发。物业空间布局模式仍以上盖大平台模式为主,地下综合体的联合开发模式主导为广场型。
4、卓刀泉站、名都站、鲁巷光谷站
光谷站区域着力打造成城市的副中心,此区域的物业多为教育、商业、医疗、居住和广场等,联合开发模式应采用区域网络型开发,物业空间布局应为上盖大平台物业模式。这三站可供开发的土地面积为54192平方米,用地性质以居住及公共设施混合用地为主。对鲁巷光谷广场站,由于其C线范围内已进行成熟开发的有鲁巷广场、华美达光谷大酒店,其土地开发程度并不高,在A线区域划出13400平方米的土地进行开发,此站点的用地要兼容卫生防疫用地。对光谷站点的地下空间应进行重点利用,以综合性开发为主。卓刀泉站、名都站的地下空间为一般利用区,开发以交通型模式为主。
四、结论
对武汉地铁2号线沿线物业分区段进行开发,依据轨道交通沿线土地的特征,将可开发的土地划分为A、B、C线,不同的线域采取不同的联合开发模式和空间布局模式,使现有物业与新开发物业能够协调融合,并最大限度地开发土地资源,集约土地利用。交通在带动物业发展的同时,使物业能够成为疏散客流、规制井然的交通秩序的有效因素,以促进城市的资源环境得到可持续的发展。
(注:本文基金课题:武建[2008]92号-24,城市轨道交通沿线物业开发模式研究。)
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关键词：房地产，商业模式，案例研究，未来趋势
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03
1 问题的提出
近年来，国内外经济发展格局不断变化，我国房地产行业也面临更多机遇和挑战，越来越多的房企开始探索适合自身生存与发展的商业模式。经过若干年发展，国内房地产行业经历了“捂盘、高价卖出，靠时间增值换取价值增长”的香港长实模式和“快速开发、快速销售靠提升资金流转换取价值增长”的美国帕尔迪模式两个阶段。随着时下国内愈演愈烈的政策调控以及国际游资的流转，我国房地产业的改革迫在眉睫，这也将直接决定房企未来的发展甚至生存。本文总结了业内最具代表性的六大商业模式，通过对标杆企业商业模式的比较研究，尝试预测第三代房地产商业模式及核心优势，以期能为国内房地产企业的转型升级提供参考。
2 商业模式概念及体系
目前学术界对于商业模式的定义仍然没有统一的认识，但大都认可商业模式是企业价值创造的逻辑，是企业与相关方之间关系的表达。至于商业模式的构成体系也没有统一认识，多数研究是基于不同角度、不同领域进行的，同时商业模式体系的研究与现实结合得越来越紧密，逐渐趋于实用性。本文采用的是《战略管理理论与方法》（王昶主编，清华大学出版社2009年出版）一书中基于Osterwalder教授提出的“商业模式九要素”提法关于本土化商业模式框架的界定，针对房地产行业特点，形成如图1所示房地产商业模式框架图。
3 中国房地产企业商业模式比较研究
3.1 中国房地产商业模式之一：万科的住宅快速制造模式
该模式将企业定位为房地产行业内的“制造企业”，以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。以城郊结合部的住宅开发为主，目标客户定位为中产阶层，竞争力来源于产品产业化和管理标准化，形成系列产品线，市场份额较高，净利润率较低，在10%～15%左右。该模式最显著的特征是“快速开发”、“快速销售”，目标是周转率达到60%。万科是该商业模式的开创者和践行者。万科于1988 年进入房地产行业，经历了业务多元化、专业化和精细化三个发展阶段，实现了从综合商社到客户导向型企业的蜕变。
价值定位：万科奉行“创造健康丰盛的人生”、“建筑无限生活”的理念，致力成为中国房地产行业持续领跑者。万科未来目标是要成为“系统集成商”，设计、建造、销售由其他专业厂商来完成。通过住宅产业化，公司可以有效整合产业链，提高公司产品的附加值。万科主要向中高端市场提品，以精装修主流住宅房和社区型商业房为主打产品，因其奉行快速开发的理念，在大幅度缩短住宅建设周期的同时也大幅度提高了劳动生产率，其项目开发周期一般在一到三个月。全国城市布局以百万人口为标的，主要集中在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域。
价值获取：万科主要通过住宅产业化、标准化生产来获取价值，客户覆盖率达到74%，2009年毛利率为29.39%，净利率为13.15%，业务中占90%的是装修住宅的出售，其余的是商业地产及持有物业，其中持有物业少之又少，远没有形成持续发展的形势。
价值网络：土地通过合作并购等方式实现，杜绝高价拿地。通过银行信贷、信托、海外融资、合作开发、股权融资及香港壳公司等多种方式融资。股权融资占净资产一半，总融资成本不高。自主开发为主，合作开发为辅，投资性房地产较少，大约占1亿元以上。与具有地区性资源和关系网络的房企，城投及地方政府合作。集中采购，自主销售，同时万科有专门的设计院。
价值维护：万科奉行不行贿原则；获各大银行总行授信；通过物业、企业规模及董事长营销建立品牌；成立万客会维护客户关系。
此种商业模式的发展瓶颈也比较明显：其一，因为业务相对单一，因此风险较大；其二，快速制造，周期大幅度缩短，而技术水平将直接决定资金的周转；其三，目前国内城市扩张的速度也在逐渐放慢。解决瓶颈的突破出路为：其一，拓展二三线城市；其二，打造更长的产品线，做全产品线的开发商；其三，通过产品标准化来维持高周转率；其四，积极参与国家的保障房开发；其五向建筑施工延伸，使产业链内部一体化。
在运用此种商业模式时要注意其适用条件：其一,企业必须具备充裕的土地获取控件和相对合理的地价水平；其二,资金周转率必须较高，开发周期一定要短；其三，具备住宅标准化的生产技术作为发展基础。
3.2 中国房地产商业模式之二：金地的金融地产模式
关键词：商业地产 可持续发展 价值链 品牌 市场细分
商业地产，简言之就是商业用途的地产。它区别于以居住功能为主的住宅房地产以及以工业生产功能为主的工业地产。商业地产从广义上来看，通常是指用于包括零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲以及以办公为主要用途的房地产形式。狭义的商业地产，泛指用于零售业的地产形式，国外普遍使用“零售地产”这个概念。商业地产从经营模式、功能和用途上区别于普通民居、工业园区等房地产形式。但现实中的很多商业地产，却又是一种融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等功能的复合地产形式。
我国商业地产的发展现状
（一）商业地产投资持续升温
我国经济的快速发展为商业地产开发提供了难得的战略机遇，商业地产已成为投资者关注的新的投资方向。国家统计局数据显示，2010年上半年，办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业营业用房的销售业绩也是非常好，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。2011年上半年，办公楼销售面积同比增长8.9%，销售额同比增涨近三成，达到27.6%，商业营业用房销售面积同比增长18.6%，销售额同比增长36.0%（盛来运，2011）。自2010年起，万科集团等大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例。
（二）商业地产在二、三线城市迅猛发展
近几年，我国商业地产在二、三线城市呈现出一种蓬勃发展的态势。仅就武汉地区而言，据相关部门的统计，包括零售、批发等业态在内的武汉商业地产市场，在“十一五”期间的总投资接近700亿元，在全国19个副省级城市中排名第3位。武汉在建大型商业体已有25个、面积超过100万平米，出现井喷式发展。预计未来五年，武汉商业地产项目投资总额将达到1500亿元。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。2010年上半年末，万科集团在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
（三）大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域
在众多房地产企业“弃居从商”的同时，大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域，沿着产业价值链向上延伸，逐渐转向上游房地产业的开发，以自身原有商业品牌的影响力及成熟商圈（地段）的号召力而获取更大的商业地产附加值收益。如武汉中商集团投资兴建武汉第一家直接打出Shopping Mall旗号的大型购物中心，经营面积达20万平方米。武商集团在原址上改、扩建经营面积达27万平方米的武商摩尔城。再如“国美在资本市场大举融资65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地自行建店为主，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划”（崔霁，2010）。
商业地产可持续发展的路径分析
“起步晚，发展快，问题多，前景广”这四句话可以概括我国商业地产的基本状况。面对这种发展态势，迫切需要从战略角度来重视商业地产的开发，要认真制定相关策略，打造出先进的、高品质的商业地产项目。使商业地产项目在获得较好回报的同时，能够持续健康的发展。
（一）以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位
价值链的概念是由美国学者迈克尔·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《竞争优势》一书中提出的。他认为：“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货等过程及对产品起辅助作用的各种相互分离的活动的集合”。任何一个企业的价值链，都是由相互联系的一系列的创造价值的活动所构成。这些活动包括从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节。这些环节相互联系并相互影响。无论价值链的形式如何发展变化，其本质是不变的，即价值链是由一系列相互联系并能够满足消费者需求的价值创造活动所组成的。
商业地产的产业价值链包括狭义价值链和广义价值链两个方面。狭义价值链是指以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。这是从经济效益和微观角度进行的界定。也就是说狭义价值链是地产开发商在开发一个商业地产项目时，从开始就必须具备这样一种思维模式：即为了实现商业地产开发的经济效益，必须寻求投资者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，共同完成这个项目。广义价值链则是从商业地产的社会效益和宏观角度进行的界定，是从消费者需求开始的逆向营销的过程。即一个商业地产项目通过消费者的需求、商业经营者的经营、市场及产品制造商的改进等方面而产生的价值。连接狭义产业价值链和广义产值价值链的是“地产开发商”，是地产开发商将一个无形市场转化成有形市场。只有充分认识商业地产产业价值链的意义，才能使这一转化过程得以实现。
首先，产业价值链有利于树立正确的开发观念。在商业地产的开发过程中，要以产业价值链理论为指导，重视、整合关联产业及其消费者的利益，为关联产业及消费者提供增值的机会。其次，产业价值链有利于建立有效的开发模式或商业模式。有关专家将商业地产的开发模式分为“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商”；将商业地产的商业模式分为“商业地产+高级酒店+影视文化+连锁百货+住宅地产”、“商业+金融+开发+管理”和“住宅 + 商业 + 酒店”（肖军，2011）。无论以上哪一种模式都是建立在商业地产完整的产业价值链的基础之上的。因此，商业地产的开发应以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位。
（二）以商业地产发展规律为基准，融入城市整体规划
商业地产的发展有以下两个特点：第一，它是城市繁荣程度的标志。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的经济繁荣程度以及城市居民的消费水平，影响到这个城市的整体形象。第二，它反映了城市整体规划的理念。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的整体规划中对商贸流通行业的重视程度以及商圈布局的合理性，体现出城市整体规划对市民生活便利及不同消费层次需求的关注度。
因此，对于商业地产开发商而言，要遵循商业地产发展的规律，利用好城市的商业发展规划及城市整体规划资源。在商业地产开发过程中，将商业地产项目与城市商圈布局进行有效对接，使商业地产项目融入到城市商业整体布局乃至城市整体规划之中，为拉动内需、促进经济增长起到关键性的作用。对于各地政府主管部门而言，应重视城市商业发展规划，在城市规划中应体现城市商业发展的地位、体现为商业地产服务的观念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共设施等方面，为商业地产的发展创造良好的条件。
（三）以着力打造品牌为中心，提高企业核心竞争力
随着市场竞争的日趋激烈，商业地产企业越来越重视建设先进的、高品质的商业地产项目，着力打造商业地产品牌、树立企业形象。品牌不仅仅是不同企业产品的标识，更多的是营销价值资讯的载体。特定品牌往往代表特定的产品品质、产品风格、流行时尚、服务水平等方面的资讯，这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受，在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能产生更大的市场效益。商业地产企业品牌的特质应该是独一无二的，它所传达的应是一系列独特的功能性与情感性的价值元素，从而形成企业重要的无形资产—品牌资产。
商业地产品牌在投资者心目中不仅仅只是一个印象符号，而是一个具有丰富文化内涵和核心价值元素的载体，成为影响投资者选择购买对象，投资店铺经营的重要依据。在投资者心目中，良好的品牌形象代表先进的、高品质的商业地产项目，从投资中他们能体会到“可靠”、“诚信”、“承诺”、“精品”、“增值”等。因此，商业地产企业在在确保质量可靠的同时，应加大创建商业地产品牌的力度，向社会公众展示其企业文化、经营理念、价值取向等。并且将单一的商业地产项目营销纳入到企业的整体营销战略之中、提升为企业的品牌形象塑造之列。
（四）以避免结构性矛盾为重点，走细分化和专业化发展道路
随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾，有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧”。上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期”。但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零售商场（厦）不堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年”。诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一（刘建堤，2000）。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。
商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项目都有其独特的经营品类，而且各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同时，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有l-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式；也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团（或大型社区）则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。它应牢牢锁定一个综合组团居民的生活需求，瞄准家庭式消费，除了以一站式服务满足综合组团居民生活消费的功能为核心，还应具有门类众多、配套较齐全的生活服务设施。如社区服务中心、社区警务中心等政务机构以及医疗服务、电信充值、水电费缴存等便民项目都可设在商业地产项目里。
（五）以重视后期运营为保证，悉心培育高品质商业地产项目
商业地产有它的特殊性，是一个由地产开发商、运营商、零售商、消费者等多方形成的市场。地产开发商需要获得运营商、零售商和消费者等方面的认同，否则就不能算一个成功的项目。所以，对于商业地产来说，除了前期建设，后期的运营非常重要。
现在国内一些城市的商业地产项目存活率不高，尤其是做得出色的优质商业地产项目并不多。这其中主要的原因是许多企业还没有找到一个成熟的开发模式或商业模式，后期的运营不到位。国内的商业地产更偏向于可销售的商业地产，如购物广场类。在前期，开发的规模相当大，但能否达到规划目标，很大程度上取决于后期的培育和运营。因此，要想提高商业地产项目存活率，不仅仅要注重前期建设，更要重视、加强后期运营，悉心培育高品质商业地产项目。一方面，地产开发商要着力加强与运营商、零售商的合作，培养管理人才，提高经营管理水平，精准运营；另一方面，政府主管部门要引导推进商贸流通向高端化、现代化发展。
参考文献：
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2.崔霁.商业地产企业发展现状及提升竞争力策略[J].房地产开发，2010.2
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4.肖军.商业地产发展模式述评与借鉴[J].上海房地，2011（3）
关键词：商业地产；发展趋势；开发关键；运营管理；
1、商业地产开发关键
1.1全盘考虑，分布施行
从商业地产与住宅地产的区别中我们可以看出商业地产项目开发的难度和复杂性，这也就决定了一个商业地产项目的开发建设就必须先进行通盘的考虑，对每个环节进行详尽有效地部署，特别是当项目进入招商运营阶段，更是必须谨慎考虑。无论是项目前期的开发建议，还是项目后期的运营计划都应该全盘计划，详细分析，再逐步实施。
1.2项目定位建立于专业的市场调研基础
商业地产项目的实施必须严格从商业发展的角度出发，通过详尽有效、有市场针对性的调研工作，对市场的供求配比和市场饱和度进行准确的掌握，集合一切可以利用的资源制定专业的商业定位和业态组合方案。
1.3注重商业规划，先规划后建设
一切的地产项目都是无法复制的，特别是商业地产项目更是如此。每一个成功的商业项目都是对其项目的商业进行了合理科学的规划，如果在项目建设的前期先进行商业的规划，在充分的考虑市场反应和承受能力之后，制定出确实可行的规划，那么项目的建设才不会变得盲目、无根基。
1.4商业地产，招商先行
商业地产项目的招商是其实现收益的一种有效的形式，一个商业地产项目运作成功的第一步就是能够按照既定的招商计划完成招商工作。作为中国商业地产的旗舰大连万达，其拥有一套行之有效的招商策略，其首创中国的订单式商业地产开发模式，无不体现其招商的强大实力。只有顺利完成项目的招商工作以后，才能保证后期的正常运营。
1.5运营管理，一剑封喉
一个商业地产项目能够持久稳定的发展，离不开强大的运营管理，只有真正把运营管理看成核心竞争力的企业才可能在商业地产行业占得先机，拔得头筹。通过对商业地产项目后期的运营能力的考验，才能表明一个商业地产开发企业是否已经真正进入商业地产行业。作为万达地产的掌门人王健林先生就指出，万达之所以能够以如此惊人的扩张速度全面的占领中国商业地产市场，靠的不仅仅是资金的雄厚，更重要的核心竞争力是万达的商业运营管理能力已经是发挥到了极致。
2、中国商业地产的发展趋势
商业地产从改变中国的商业开始，它悄悄地改变着我们身边建筑的形态，它也改变着人们的消费心理和消费行为，它让中国的商业氛围变得更加商业化、时尚化和人性化，其中包容万象，让人流连忘返，也更加完全的诠释了中国改革开放以来取得的伟大成就。
2.1市场前景广阔
我国商业地产的市场规模将会进一步增长，发展前景较为乐观。中国的城市化进程还将持续很长的一段时间，这也为商业地产的发展提供了宝贵而广阔的空间，中国零售业将会迎来新的发展契机。
2.2以大型公司为主导
良好的市场环境为商业地产开发企业提供了难得的发展机会，但是由大公司逐步主导商业地产主流业态的情况已经是一种无法改变的趋势。如果说以前的商业地产是各有千秋，各方混战的格局的话，那么今后的商业地产将会进入一种全国一体化的大时代当中。在这样的情形下，小型的商业地产开发企业将会难以维持生存，而大型的开发企业，将会凭借自己在资金、人才、技术、运营管理等方面的优势，不断扩大自己的而经营范围，而且更容易形成自己的品牌优势和成本优势。
2.3开发企业持有物业比例加重
商业地产项目将不再像先前那样通过快速销售以获取投资资金的回笼，而是逐渐增大持有物业的比例，注重物业的品质和效益，将会成为商业地产项目今后重要的运营模式。目前，越多的商业地产商看到了商业地产项目的发展前景。
2.4共赢模式盛行
单靠开发企业一方支撑的开发运营模式已经是无法满足现今的市场的发展，成功的商业地产项目，都必须需求最佳的资源整合模式和互利共赢方案。资源的整合不仅仅是要对商户、银行、政府行政主管部门以及消费者等利益主体进行整合，而且还要寻找最佳的共赢放方案，只有这样才能为商业地产项目的持续稳定盈利奠定坚实的基础。
2.5经营模式的多元化
“大、多、全”的经营模式已经不再是商业发展的制胜法宝了，专业化、主体化、特色化、精品化的经营模式逐渐成为了大家的共识，这也是商业地产不断发展下所形成的必然结果，这也是商业地产对市场需求和变化所做的改变。运用不同的业态组合，形成商业地产项目的组合拳，将是未来商业地产项目发展的新趋势。
2.6交通现代化将会改变商业地产的布局
现代商业的发展离不开便捷的交通，交通的便利性是未来商业地产项目应该重点考虑的因素。大型的商业项目需要拥有充足的客源、充裕的货源和便捷的物流，这一切都离不开现代便捷交通的支撑。总而言之，当社会发展的脚步不断向前迈进的时候，交通的现代化已经深深的改变着商业地产的布局了。
参考文献：
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[4]郭芳，邹锡兰. 商业地产，春天来了？[J].中国经济周刊，2010
