时间：2023-09-04 16:55:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地使用税法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、我区城镇土地使用税、土地增值税管理现状
近年来，我区局以科学发展观为指导，认真贯彻执行《税收征管法》，坚持依法治税，夯实税源基础，强化征管措施，大力组织城镇土地使用税、土地增值税收入，07、08、09三年分别实现城镇土地使用税XXX万元、XXX万元和XXX万元，实现土地增值税XXX万元、XXX万元和XXX万元。城镇土地使用税和土地增值税持续稳定增长，对促进我区经济社会又好又快发展起到重要作用。我区局在城镇土地使用税、土地增值税管理中，严格执行国家税收政策，加强征收管理，各项工作基本到位，取得了较好的成绩。
二、城镇土地使用税、土地增值税管理中存在的问题
(一)企业占地多、利用率低、负担重的现象比较突出
我区行政区域内的企业占地多、利用率低，用地不规范，有的以租赁为主，有的是混居方式，有办厂，有居住，造成很难准确确认征税面积。近几年来土地使用税单位税额的增幅偏快，使许多企业税负猛增，无力承担相应的土地使用税。
(二)房产建造成本判定有困难
房产建造成本包括前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费四项，税务人员在判定房产建造成本时发现成本过高，但由于企业提供了完整的票据，就无法找到依据对成本过高进行论证。虽然有关文件规定，如果房地产企业办理清算所附送的成本资料不符合清算要求或者不实的，地税部门可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本并据以扣除。但事实上，由于时间的推移与市场行情的变化，建设部门无法及时提供成本造价资料，税务人员没有相关资料，在判定房产建造成本上有困难，造成税款流失。
(三)普通住宅销售价格判定标准不明朗
我区的房地产项目开始销售到进行清算，一般要经历1-2年的时间，有的还要更长一些，房地产企业在销售过程中低于当时市场价售房的现象比较普遍。税务人员碰到这种情况，在确定上述低价售房的价格时，由于上级没有一个统一标准，拿不准是以清算时的市场价为主，还是以当时的市场价为主，给税收征管带来一定困难。
(四)企业清算时间难把握
房地产企业售房到85%或取得销售许可证满3年时要进行清算，但这时房地产企业仍有许多款项未结算，要等很长时间甚至一二年才能结算完毕。税务机关进行土地增值税清算，确定成本时应按照实际发生扣除，但目前做不到，只能以票据作为扣除依据。而碰到房地产企业项目已完成，但款项未结、票据未开时，税务机关很难要求企业进行清算，如果强行进行清算，就拿不出真实的建造成本，这给征收带来很大矛盾。
(五)数据真实性不够
土地增值税数据真实性不够主要源于清算计算方式较为复杂，清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每项目必清算确有难度，这样给税收带来实际困难。
三、解决问题的对策和办法
(一)加强规范城镇土地使用税管理
1、强化综合治税，做到应收尽收
从目前的征管工作来看，协税护税网络建设还不够健全，存在偷税、漏税的现象。当前，还有一些纳税人对国家税法理解不够，偷税、漏税的现象依然不同程度存在。有些企业纳税申报不实，加上社会协税护税网络尚不完善，部门信息交换与数据共享制度不够健全，一些部门和单位配合仍欠到位，社会化综合治税体系还没有真正形成。比如土地的调查工作涉及国土、建设、规划及相关镇村等各个部门，单靠地税部门一家的努力难以见效。为此，必须强化相关部门综合治税的力度，落实税收政策法规，做到应收尽收。
2、规范土地管理，提高土地使用效率
在城镇土地使用税管理中，发现土地浪费严重，我区是人多地少，要珍惜土地，加强土地的科学化和集约化利用。为此，要进一步规范土地管理，加大土地后续管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能够得到更有效合理地利用，杜绝土地资源的浪费，真正造福于子孙后代。
3、严格控制、认真清理城镇土地使用税减免税
要按照总局的要求，严格控制城镇土地使用税减免。要每年对各企业征收城镇土地使用税情况进行一次全面清理检查，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税，确保城镇土地使用税征收公平合理，做到应收尽收。
4、适当考虑小企业及低附加值企业的税收政策
小企业及低附加值企业在发展就业中具有重要作用，过高的税负必然影响其正常发展，从而影响就业，给社会发展带来不利影响。因此，在城镇土地使用税管理中，要看到小企业及低附加值企业的税负过重问题，对他们征收城镇土地使用税时，适当考虑这部分群体的利益，灵活使用政策，给予某种优惠，促进小企业及低附加值企业的健康持续发展。
(二)加强规范土地增值税管理
1、加强税收法治建设，进一步优化税收环境
在加强土地增值税征收管理中，要牢固树立税收法治观念，真正做到依法治税、依法征管。要加大税法宣传力度，突出宣传各项税收法律法规和政策，进一步增强全社会依法诚信纳税意识、提高税法遵从度，引导和规范企业依法经营、照章纳税。要加强财务和纳税辅导，不断完善发票管理制度和信息系统，督促房地产企业及时建帐，从源头上堵塞监管漏洞。要改进和优化纳税服务，切实增强为纳税人服务意识，规范纳税服务内容，完善纳税服务措施，构建和谐的征纳关系。要进一步完善协税护税机制，增进信息交换与数据共享，广泛开展综合治税活动，全面提高税源监控能力，不断强化社会化征管功能。
2、细化项目四项成本扣除标准，增强可操作性
税务机关要改变以往房产建造成本判定模糊的情况，要通过调研，掌握房产建造成本的第一手资料，据此按照当地建筑成本水平，结合项目规模，企业使用的建筑安装材料等因素按照高、中、低档类进行细化，形成项目四项成本扣除标准，逐年予以调整完善。这样增强扣除项目四项成本的可操作性，达到规范化、合理化、公平化要求。
3、加强低价售房的管理
税务机关要切实加强低价售房的管理，对于企业低价售房的价格，要求企业按照当时市场价格进行开票，据以计算房产销售收入，否则按照清算时的市场价格进行核定征收，防止企业利用低价转让来减少销售收入达到偷漏土地使用税的目的。
(三)完善税收征管机制
1、加强部门配合，强化税源动态监控
税务部门应进一步完善城镇土地使用税、土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制，加强与房产、国土、城建等部门的配合，掌握城镇土地使用面积和情况，掌握房产开发项目底数，掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。
2、加强税收政策的宣传，形成良好税收环境
在当前城镇土地使用税、土地增值税的税收征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透的情况下，税务部门要加强税收政策的宣传。一是召开政策宣讲会，向各企业负责人和财务人员宣讲城镇土地使用税、土地增值税的税收征管政策，提高企业负责人和财务人员的纳税意识；二是税务人员应深入各企业就城镇土地使用税、土地增值税的征管问题进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。
3、强化税务干部队伍建设，适应新形势税收征管工作需要
要加强税务干部队伍建设，着力提高整体素质和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、过得硬的税务干部队伍，更好地为经济社会发展服务。要强化业务培训，尤其要加强基层一线征管人员的学习培训工作，进一步掌握现代技术和管理知识，不断提高业务水平。要建立健全监督制约机制，严格落实考核制度，加强党风廉政和职业道德教育，强化执法人员的公仆意识，坚决杜绝和严肃查处税务人员办人情税、关系税等各类违纪违法案件，切实提高税务干部队伍的政治素质与业务技能。
一、矿产资源开发税收法律政策研究的必要性
对于矿业领域内的投资者或潜在投资者，了解并熟悉现行法律法规甚至是地方性规定对于矿业税收的具体要求，是极为重要的。因为这在很大程度上决定或影响着投资者投入成本与资本回收之间的比例，资金压力大小，以及收回成本时间等诸多方面，进而左右着投资者是否进入矿业领域或具体进入哪个矿种领域。
矿山企业在生产经营活动中，需要缴纳多项税收。历经多次税收政策改革，对于矿业领域内税收的征收种类，征收范围，征收幅度等，我国已经建立了相对完备的法律体系。尽管相关政策从理论层面仍然存在诸多争议，实践操作上也受到众多质疑。然而，从实务角度来讲，相关法律政策并不因为争议或质疑而不被执行。一旦在税收方面出现漏洞，矿山企业将会面临巨大的法律风险。
二、现行矿产资源开发税收法律政策体系概览
对于矿山企业来说，其需要缴纳的税种既包括一般企业可能面临的企业所得税，增值税以及营业税等税种，也包括只有本行业内企业才需要缴纳的资源税，
具体来看，矿山企业需要缴纳的主要税种包括：企业所得税，增值税，营业税，资源税，城镇土地使用税等，笔者将于下文这些税种的征缴的范围以及征缴标准等诸多问题进行详细阐述。
（一）企业所得税
企业所得税，顾名思义，只有取得所得，才需要缴纳该税种。详细来讲，就是企业就其每年的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，向税务机关缴纳企业所得说，目前内外资企业的税率统一调整为25%。
如果外国企业在华从事矿产资源的勘探开发，持续时间超过该外国企业所在国与中国在双边税收协定中约定的期限，则从税法角度来看应视其已在中国设立了机构场所，适用的企业所得税税率同样为25%。有一点需要注意的是，外国企业在华从事矿产资源勘探开发等生产经营活动，通常应到区域主管的海洋石油税务分局而不是普通的税务机关进行税务登记。
（二）营业税
根据《营业税税目注释（试行稿）》，对于矿产勘查企业来说，如果接受委托对外提供除钻孔打井之外的简单勘探服务，则应按照“服务业—其他服务业”税目缴纳营业税，税率为5%。如果企业接受委托从事地质钻探、打井、爆破等其他工程作业以及为矿山企业提供建筑物、构筑物、矿井、与矿山不可分割的采矿机电和其他机器设备修缮所取得的收入，应当按照“建筑业”税目来缴纳营业税，税率为3%。
（三）增值税
根据《增值税暂行条例》的规定，只要在境内销售货物，就是增值税的纳税人，应当缴纳增值税，普通税率为17%。如果销售的产品为煤气、石油液化气、沼气或者居民用煤炭制品，税率则为13%。
国家为了鼓励某些行业的发展，还专门制定了增值税的减免政策。例如，自1994年税收体制改革以来，我国对黄金矿山、冶炼企业生产、销售的黄金一直免征增值税。
（四）资源税
根据《资源税暂行条例》的规定，从事特定矿产品或者生产盐的单位和个人，需要缴纳资源税，征收范围包括：原油，天然气，煤炭，金属原矿，盐等。现行政策对上述不同的矿种实行不同的税率政策，从量征收，销售产品的量越大，需要缴纳的资源税越多。
资源税税率一览表
矿种
税率
原油
14—30元/吨
天然气
7—15/千立方米
煤炭
0.3—5元/吨
其他非金属矿原矿
0.5—20元/吨或者立方米
黑色金属矿原矿
2—30元/吨
有色金属矿原矿
0.4—30元/吨
固体盐
10—60元/吨
液体盐
2—10元/吨
尽管，根据《资源税暂行条例》规定，只有国务院才能决定资源税税目以及税额幅度的调整。但是现实中，很多地方税务部门都向国家财政部以及国税总局申请调整某一种或多种矿产资源的资源税税额。例如，山西省境内的煤炭资源税税额于2004年就已经调整至3.2元/吨，今年新疆境内的煤炭资源税税额也调整到3元/吨。
此外，资源税改革已经引起多方关注及讨论。在国务院批准的国家发改委《2009年深化经济体制改革工作的意见》中明确提出：研究制定并择机出台资源税改革方案。从现有迹象来看，资源税改革的趋势在于扩大征收范围并将资源税计征方式由从量计征变为从价计征，这些都是值得矿业领域投资者密切关注的。
（五）城镇土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。其中，工矿区是指工商比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，具体征税范围须经省、自治区、直辖市人民政府划定，征收标准为0.6—12元/平方米新晨
尽管有上述标准，省、自治区、直辖市人民政府有权在该税额幅度范围内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。不过，最终税额不能低于上述最低税额的70%，如果高于上述税额幅度，则须报财政部批准。由此可见，不同地区的城镇土地使用税缴纳税额标准并不相同。
此外，国家对矿山企业使用某些土地免征或暂免征收城镇土地使用税。例如，根据《国家税务总局关于对矿山企业免征土地使用税问题的通知》（国税地[1989]122号），矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征土地使用税；对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地，在未利用之前，暂免征收土地使用税；低于矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，应当征收土地使用税。当然，还有专门针对煤矿企业、盐矿企业的城镇土地使用税优惠政策。
相关法律政策：
1、《企业所得税法》
2、《营业税暂行条例》
3、《增值税暂行条例》
4、《营业税税目注释（试行稿）》国税发[1993]149号
5、《资源税暂行条例》
6、《城镇土地使用税暂行条例》
7、《2009年深化经济体制改革工作的意见》国发[2009]26号
5、《新疆自治区地税局关于矿产资源勘查开发和矿山资产转让营业税若干政策业务问题的通知》新地税函[2008]362号
6、《关于黄金税收政策问题的通知》财税［2002］142号
1、房屋出租业涉及的税种较多，纳税人特别是个体纳税人对此知之甚少。按照现行税收政策规定，纳税人出租房屋应纳以下几种地方税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税或个人所得税。另外，凡在房产税和城镇土地使用税开征范围内出租房屋的还应缴纳房产税和城镇土地使用税，凡签订房屋租赁合同的还应缴纳印花税。据我们调查统计，个人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不从事其他经营活动。税务部门在进行税法宣传时，往往忽视了对这个群体的宣传，他们也根本不关心税收，好象税收与他们无关。正因如此，他们一般不能积极配合税务部门的征税行为，更谈不上主动到税务部门申报纳税。
2、房屋出租双方签订的房屋出租合同税务部门很难掌握，这给税务机关确定计税依据带来了一定的难度。还有几种情况，其一，纳税人拒不提供出租合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给税务机关，故意降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中故意降低合同中载[本文转载自[文秘站网-找文章，到文秘站网]明的房屋租金，专门用于欺骗有关部门，而承租方在支付租金时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，有些出租房屋双方根本不签订正式合同，只达成口头协议，这种情况为数不少，约占30，多见于出租双方是熟人或者有中间人担保。不管属于以上哪种情况，虽然税务机关都有权核定其营业额，但因核定的营业额往往会有偏差，致使征纳双方矛盾加剧，给税务部门的征管工作带来了被动。
3、城镇土地使用税的计税依据不好确定。房屋出租双方一般没有在出租合同中单独注明出租房屋占用的土地面积，只注明几间房屋，使得税务机关难以掌握城镇土地使用税的确切计税面积。有房屋出租行为的个人，一般是将自己拥有使用权的、闲置的临街房地产出租出去，往往只是其拥有使用权的土地的一部分。其土地使用证上不可能单独注明这片出租土地的面积，这就使税务机关在征收城镇土地使用税时无据可查，给征收工作造成困难。
4、部分纳税人故意抬高房屋租金收入中的扣除费用以少缴税款。现行税收政策规定，对房屋租金收入中包含的水电费、电话费等，凡单独计价的可予以扣除。部分纳税人正是看准了这一规定，在签订房屋出租合同时，故意抬高这部分费用的金额，想用此方法达到少缴税的目的。但事实上，据我们了解，大约90的承租人的水电费、电话费等都是由其自己直接交到有关部门，与出租人和房屋租金没有关系，出租合同中约定的金额根本不包括这些代垫费用。
5、某些出租人和承租人在结算房屋租金时不采取货币结算方式，这又给税务部门的征税行为设了一道坎。有的承租人对出租人的房屋进行了修理、装修，以修理和装修费用抵顶一部分房屋租金；有的承租人为出租人提供了某种劳务或支付了某种商品，以劳务和商品价值抵顶一部分房屋租金。这些情况，承租人一般不能向税务部门提供准确无误的凭据以证明其支付的劳务、商品的价值或费用的金额。税务部门需要核定房屋出租业的计税营业额，这无形之中就给税务部门增加了工作量。
6、相当一部分个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，与税务人员软磨硬泡，或者托关系、找门路向税务人员说情，或者通过社会各个方面向税务人员施加压力，想方设法、千方百计，能拖就拖，能漏就漏。象这样在无明显暴力事实的情况下，公安机关也拿他们没办法，况且我们的日税工作也不可能都靠公安机关的配合。不管怎么说，这种“软抗税”现象往往会造成欠税甚至死欠却是不争的事实。
针对目前房屋出租业税收征管过程中存在的问题，在以后的工作中应着重采取以下措施：
1、进一步加大税法宣传力度，全面增强全体公民而不仅仅是纳税人的纳税意识。这是一个老生常谈的问题了，税法宣传我们年年搞，当前，纳税人的纳税意识较过去有了一定的提高，但毕竟还很淡薄，与我国社会主义市场经济法制化的要求还相差甚远，税法宣传工作依然任重道远。在税法宣传方面，在注重对纳税人宣传的同时，还要注重对非纳税人的宣传；在注重于税法宣传月中宣传的同时，还要注重日常工作中的宣传；在注重于电视、报刊等媒体上宣传的同时，还要注重于各种网络媒体上的宣传；在注重对普通公民宣传的同时，还要注重对各级领导干部的宣传；在注重对成年人宣传的同时，还要注重对少年儿童的宣传。总之，要通过多形式多角度的税法宣传，全面增强全体公民的依法纳税意识，增强税法的威慑力。
2、做好与有关部门的协调工作，使之能积极配合我们税务部门的工作。联合房管部门和工商部门做好房屋出租合同的管理工作，要求出租双方必须要签订正式的真实的房屋出租合同，从源头上堵住房屋出租业税收流失；联合土地管理部门搞好出租房屋所占用土地面积的认定。在基本掌握了出租房屋的座落地点、租金、出租房屋占用土地面积、出租人等资料后，再逐一进行分析，分类别为其建立
关键词：个人自有住房；涉税问题；税务筹划
中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2015）14-0179-02
1 用于出租时涉税问题及税务筹划分析
案例1：张先生在辽宁省沈阳市某区拥有一套100平方米的住宅，房产原值为100万元。张先生于2013年1月1日起出租给刘先生用于居住，双方签订了租赁合同，月租金3500元，租期一年。
1.1 涉税问题分析
（1）房产税。
根据《房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此张先生房屋在自住期间不缴纳房产税。个人出租房屋取得租金收入应从租计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入作为计税依据，按4%的税率征收房产税。因此张先生应以每月房屋租金收入乘以4%的税率计算缴纳房产税，其应纳税额=3500×4%=140元。
（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
根据财税〔2008〕24号文件规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，在3%税率的基础上减半征收营业税，即以1.5%的税率计算缴纳。
《辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局关于调整全省增值税、营业税起征点的通知》（辽财税〔2011〕942号）规定，个人月营业额未达到20000元的，免征营业税。张先生每月营业额（租金3500元）未达到营业税起征点标准，免征营业税。
由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税（费）依据，对本案例由于张先生免征营业税所以其无需缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
（3）城镇土地使用税和印花税。
根据财税〔2008〕24号文件规定，个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，张先生出租住房免征城镇土地使用税，租赁双方就住宅租赁所签订的租赁合同，均不需要缴纳印花税。
（4）个人所得税。
根据《个人所得税法》、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，个人按市场价格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用后的余额为计税依据：①财产租赁过程中缴纳的税费（房产税、营业税、城建税、教育费附加，应持完税凭证扣除）；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止）；③税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，定额减除费用800元，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）-800元]×适用税率；每次收入在4000元以上，定额减除20%的费用，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）×（1-20%）]×适用税率。财产租赁所得适用税率为20%的比例税率。自2001年1月1日起，个人按市场价出租的居民住房，取得的所得暂减按10%征收个人所得税。
假设张先生出租房屋期间未发生修缮费，则每月应缴个人所得税=（3500-140-800）×10%=256元，全年应纳个人所得税=256×12=3072元。
综上，张先生全年应纳税140×12+3072=4752元，税后收益为3500×12-4752=37248元。
1.2 税务筹划分析
从以上分析可知，张先生将自有住房用于出租时，当月租金低于20000元时其实际缴纳的税费仅涉及房产税和个人所得税，而两税税额的大小直接与该房租金的高低相关。
（1）对房租收入进行筹划。
在对个人租赁收入进行税务筹划时，可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。
案例2：如果张先生出租房屋每月租金3500元包括水电费（双方约定为每月200元为限），则张先生每月在缴纳房产税、个人所得税和负担水电费后实际收入为2904元（3500-140-256-200）。
假设租赁协议约定张先生不负担水电费而是将租金降为3300元且未发生修缮费用的情况下，每月应纳个人所得税额为（3300-140-800）×10%=236（元），每月实际收入为2924元（3300-140-236），每月比原来增加20元，全年取得税务筹划收益240元。
（2）对出租房屋维修时间进行筹划。
由于个人所得税在计税时允许将房屋出租期间发生的修缮费用以每次800元为限税前扣除，一次扣除不完得，准予下次继续扣除，直至扣完为止。因此可以合理安排房屋的维修时间，而为房屋出租者节约一笔不小的税款。
案例3：如果张先生在出租时与刘先生约定房屋出租后对房屋进行必要的维修，维修期间对刘先生补偿200元。假设共发生修缮费用5000元且取得相关合法有效的票据。则张先生个人所得税计算如下：
1-6月共缴纳个人所得税=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；
7月应纳个人所得税=（3500-140-800-200）×10%=236元；
8-12月共应纳个人所得税=（3500-140-800）×10%×5=1280元；
全年合计缴纳个人所得税=1056+236+1280=2572元；
张先生少缴税款=3072-2572=500元，考虑对刘先生的200元补偿后，张先生取得税务筹划收益300元。
2 用于经营时涉税问题及税务筹划分析
案例4：承案例1，如果张先生2013年1月1日开办有限责任公司并将该房作为公司的注册地址。
2.1 涉税问题分析
（1）房产税。
在创业初期为节约有限的资金，创业者大多会选择将自有住宅作为公司经营无偿所用。很多人认为是无偿使用自己的房屋无需缴纳相关税费，而这种认识是错误的。我国房产税法规定：个人自有住宅用于开办学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等时免税，用于其他公司经营则需要缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人应依照房产余值代缴纳房产税和城镇土地使用税，因此张先生个人自有住房无偿用于其公司经营时其房产税应由公司负责缴纳，即年应纳税额=100×（1-30%）×1.2%=8400元。
（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。
由于公司无偿使用张先生的房子，因此张先生无需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。
根据我国城镇土地使用税相关规定，无租使用房产的使用方应代缴城镇土地使用税。假设该房产所在地土地使用税21元/平方米，则应由张先生的公司缴纳土地使用税=21×100=2100元。
（3）企业所得税。
按企业会计准则要求，公司代缴房产税和城镇土地使用税应计入“管理费用”科目，允许企业所得税前扣除，将降低企业利润10500元（8400+2100），减少企业所得税2625元（10500×25%）。
综上，张先生及其所办公司共承担税费=8400+2100-2625=7875元。
关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点
近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。
一、目前房土两税的常见疑难问题
（一）土地税的纳税义务截止日期
目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。
（二）房产税的计税依据问题
即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。
（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？
二、关于房土两税的分析和建议
要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。
（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。
还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。
（二）自用房产的计税依据判定
税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。
根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。
（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税
1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：
（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。
（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。
（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。
2.地下停车场的建造形态，有两种情形：
（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。
（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。
3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：
（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。
（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。
关键词：城市轨道交通；税收优惠政策；税负；压力
1研究城市轨道交通行业税收优惠政策的重要意义
城市轨道交通项目以其速度快、运量大、安全、准点、节约用地等特点成为城市公众交通的首选。根据中经未来产业研究院的《2017-2021中国城市轨道交通行业发展模式与未来前景分析报告》显示截至2016年末，中国大陆地区有48个城市（部分地方政府批复项目未纳入统计）在建、30个城市开通运营。建设周期长、投资成本高，严重制约了城市轨道交通产业的发展。为鼓励和支持公共基础设施项目建设，国家出台了一系列的税收优惠政策，如果能够合理运用税收优惠政策，减轻税负的同时缓解资金压力。
2城市轨道交通行业适用的税收优惠政策及存在的问题
2.1适用的税收优惠政策
（1）企业所得税“三免三减半”政策。为支持和鼓励公共基础设施项目建设，根据《企业所得税法》第二十七条和《企业所得税法实施条例》第八十七条的规定企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得即从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》（以下简称《目录》）范围内的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，给予“三免三减半”税收优惠。同时，国税发〔2009〕80号明确了第一笔生产经营收入，是指公共基础设施项目建成并投入运营（包括试运营）后所取得的第一笔主营业务收入。同时从事不在《目录》范围的生产经营项目取得的所得，应与享受优惠的公共基础设施项目经营所得分开核算，并合理分摊企业的期间共同费用；没有单独核算的，不得享受上述企业所得税优惠。
（2）房产税困难减免。为减轻鼓励类和扶持类产业纳税人的负担，根据《房产税暂行条例实施细则》第八条的规定纳税人纳税确有困难，可向房产所在地主管税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
（3）免征城镇土地使用税。为支持公共交通发展，根据财税〔2016〕16号的规定自2016年1月1日至2018年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。
2.2执行税收优惠政策时存在的问题
（1）企业所得税“三免三减半”政策优惠期短且较难操作。“三免三减半”政策出台的目的是提升企业的可持续发展能力，缓解建设期间的资金压力，但在实务中，对城市轨道交通行业而言犹如“空中楼阁”。一般运营前期都会处于亏损状态，而“三免三减半”政策从项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度算起，期限太短。此外，财政补贴是否属于项目投资经营所得各地税务机关对政策的掌握存在不同意见。
（2）难以满足房产税困难减免条件。针对房产税困难减免，不同城市制定了各自的困难减免税条件，如青岛市地方税务局公告〔2014〕5号规定符合国家产业结构调整指导目录下的鼓励产业且属于国家、山东省、青岛市重点建设项目，在建期间没有经营收入的，可申请减免房产税，但申请减免的城镇土地使用税和房产税税额不得超过其税款所属年度利润总额实际发生的亏损额。上述条件对城市轨道交通行业而言过于严苛，特别是“在建期间没有经营收入”这一条。因各条线路完工进度不一致，一条线路运营虽会存在经营收入，但其他线路仍处于建设期，而且运营期间受限于票价低、运营成本高等原因，资金仍然非常紧张。另外，建设期、运营期人力资源需求高，控制中心、办公用房等都需要缴纳房产税，税负较重。
（3）城镇土地使用税免税存在优惠期限。财税〔2016〕16号的文件执行期限为3年，2018年之后是否出台新的税收优惠政策无从得知，若后期免税政策不再延续，城市轨道交通行业将面临沉重税负。
（4）免税政策终止执行，增加企业税负。2015年12月为提高我国装备制造业的核心竞争力及自主创新能力国家发改委及财政部等6部门联合财关税〔2015〕51号文明确对重大技术装备进口税收政策有关规定和目录进行调整，原免征进口关税和增值税的大批技术设备不再免征。
（5）PPP项目未出台专门的税收优惠政策。目前城市轨道交通项目建设多采用PPP模式，涉及多方主体且业务特殊，我国尚未针对PPP项目形成专门、成体系的税务法律法规。在实际操作中PPP项目在增值税、企业所得税等税种上都存在不明确之处。
3未来减轻城市轨道交通行业税负的建议
3.1争取税收返还政策城市轨道交通建设
对当地经济的发展具有放大及引领作用，对税负重且无税收优惠政策的印花税等税种向地方财政申请予以返还。
3.2适当放款减免税条件，延长减免税期限
目前国家税务总局下放了城镇土地使用税等税种减免税的审批权限，建议地方税务机关在出台减免税公告时充分考虑轨道交通行业的特殊性，适当放宽减免税条件。财税〔2016〕16号文件到期后，再次延长城镇土地使用税的免税期限，切实减轻城市轨道交通行业的税负。
3.3随时关注政策变化，及时做出应对措施
在进口设备免税政策取消后，改为购置国产化设备可大幅降低建设成本。
3.4明确PPP模式下各方的税收优惠政策建议
考虑建设模式发展趋势，对PPP项目各方给予一定的税收优惠政策。
参考文献
[1]李莫.从城市轨道交通免税政策变化看城市轨道交通行业的发展[J].中国经贸，2016（23）.
房地产开发企业具有项目审批文件多、开发项目周期长、开发环节复杂、开发产品固定、涉税复杂等特性。
二、房地产开发企业一般业务流程
（一）前期准备阶段，注重项目策划
1、取得相关证件，归类入档，以便在项目开发期间、清算期间供管理者及政府相关部门调阅，其中：
文件、证书：发改委立项批文、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、人防建设审批文件、土地使用权证等。合同类：土地出让（转让）合同、建设工程施工合同、设计合同、勘察合同、监理合同、测绘合同、审计合同。其他类：可行性研究报告、策划方案、环境评估报告、规划设计总平面图、预算审计报告等。
2、及时入账、正确核定税种
按照财务制度，房地产开发企业支付的取得土地使用权所支付的价款（土地出让金、土地转让价款）和按国家规定缴纳的有关税费（契税、土地登记费）记入“开发成本-取得土地使用权所支付的金额”，入账时应结合土地使用权证、出让合同、土地出让（转让）票据、契税票据、银行付款单等审核受让土地面积是否正确，是否有政府事后返还土地价款因经办人员问题，造成未计入收入总额情形。若受让土地属分期分批开发，按占地面积法或建筑面积法合理或税务部门确认的其他方法计算分摊。可能涉及税种：契税、印花税、土地使用税、企业所得税。
（二）开发实施阶段，真实、合理、正确核算开发成本、统筹运作资金、规避税收风险
1、统筹运作资金，控制经营风险
房产开发企业资金前期投入较大，筹集资金渠道形式主要为：金融机构贷入、投资者投入、非关联企业（个人）借入，关联企业（个人）借入，集团公司统借统还等。企业可按贷（借）入资金记入“短期借款”，入账时应结合贷款（借款）合同，银行进账单，确认还款期限，做到资金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投资者投入的机会成本最低，但向金融企业以外借款因涉及票据问题，在实际操作中，实际发生利息费用与计税金额会产生差异：在企业所得税方面，关联企业利息扣除按照财税（2008）121号文件规定，“第一条，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：2：1”。在土地增值税清算方面，凡不能提拱金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。若企业既有金融机构贷款，又有非金融企业借款，则土地增值税清算时扣除金额只能按金融机构提供的利息费用，据实扣除，增加企业税负。
从购入土地使用权开始，到项目竣工验收为止，利息费用作为房地产开发费用，竣工验收后发生的利息支出作为企业期间费用。
2、真实、合理、正确核算开发成本，控制财务风险
房地产开发企业开发过程环节复杂，周期长，涉及外部监督管理部门众多，有必要结合所在行业要求和企业自身特点，建设与实施内部控制制度。
开发成本分四项：“开发成本-前期工程费”主要核算规划费、设计费、勘察费、测绘费、报批报建费、七通一平支出等建造前发生的费用；“开发成本-建筑安装工程费”主要核算桩基工程、土建工程、门窗工程、水电工程、工程监理、装修工程等建筑与安装工程支出；“开发成本-基础设施费”主要核算开发区内供水、供电、供气、排污、道路、照明、绿化等必要设施费；“开发成本-公共配套设施费”主要核算开发区内居委会、会所、物业场所等公共设施；“开发成本-开发间接费”主要核算直接组织管理开发项目发生的费用，如工资、折旧费、办公费等支出。按照企业财务制度，财务入账时需关注：
根据签订的工程合同、工程结算报告、工程决算报告、工程造价审计报告，结合“预付账款”、“应付账款”查看已取得发票已入账或已实际支付工程款未取得发票情况；杜绝多付款、提前付款和不按规定付款；付款方、发票开具方、合同方需同一主体；已开具的发票是否符合当地税务机关对工程发票的规定；采用甲供材方式的，取得施工方开具建筑安装发票时是否包含了甲供材料的材料款，应核实甲供材清单，避免重复列支，一般来说，开发企业提供甲供材，施工方应作为营业税计税依据，按照现行税法，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的原材料，人工工资，其他费用合计为营业税的计税依据，若施工方未实际缴纳，开发企业承担扣缴义务风险。
可能涉及税种：印花税、土地使用税、个人所得税、企业所得税。
（三）销售环节，提高资金利用效率，正确核算收入，合理安排税款
1、取得相关证件，归类入档，为清算提供依据
证件类：商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、公共配套设施移交证明、分户房产证。其他类：面积测绘计算报告、房地产销售合同等。
2、正确、及时核算产品销售收入，按期纳税，防止税收风险
房地产开发企业销售开发产品取得收入，包括货币收入、实物收入、工程款抵顶、视同销售收入、其他收入。前期筹划时先确认合理的销售方式，对不同的销售方式确认销售收入应作出具体规定，如：内部单据转移流程、合同签订、收款方式、入账时点等。
销售未完工开发产品，根据销售部门提供的台账、不动产预售发票、银行进账单，分列明细计入“预收账款”科目，账面不结转确认“主营业务收入”，会计与税法产生差异，税法作为收入计算税金，按照国税发〔2009〕31号，第八条“销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%”。“预收账款、其他应付款-定金”当期增加金额作为营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税计算依据，也作为业务招待费 、广告及业务宣传费计算依据。
销售完工开发产品，根据销售部门提供的销售台账，测绘报告、银行进账单，审核销售面积与销售单价，开具不动产销售发票，转销预售发票，转出“预收账款、其他应付款-定金、应付账款-工程款抵顶”科目计入“主营业务收入”科目。可能涉及税种：营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税。
3、合理安排资金，提高资金利用效率
及时、正确确认收入，规避税务核查风险，减少现金流出，有利于企业管理层统筹资金，增加股东财富。
(一)高校后勤税收政策的特点高校后勤税收政策是随着高校社会化改革的政策下达的，财政部、国家税务总局先后联合下达过六个文件，即财税[2000]25号文件，国税函[2000]635号(答复福建省地方税务局)、财税[2002]147号文件，财税[2003]152号文件，财税[2006]100号文件，财税[2009]155号文件。通过分析上述六个文件的内容，可以看出高校后勤税收政策具有以下特点：(1)税收政策的文件下达形式。现行高校后勤税收政策更多的是各项税收优惠措施的简单罗列，均以通知形式或批复形式下达，没有总体上的规划，缺乏严肃性、系统性和规范性。(2)享受优惠政策时间的缩短和不确定性。财税[2000]25号，自2000年1月1日起执行。国税函[2000]635号，执行期限在2002年年底前。财税[2002]147号，自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行。财税[2003]152号，将财税字[2000]25号规定的有关税收政策，继续执行到2005年年底。财税[2006]100号，自2006年1月1日起至2008年12月31日止执行。同时其他三个通知同时废止。财税[2009]155号，自2009年1月1日起至2010年12月31日止执行。同时财税[2006]100号相应废止。由此可以看出，高校后勤税收政策的优惠政策时间不断缩短，而且日后政策走向不明，不仅不符合税法的严肃性和权威性，也不便于高校后勤企业从长期角度考虑问题。(3)享受优惠政策税种的减少。具体而言：一是企业所得税。财税[2000]25号“对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税。”财税[2002]147号“对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征所得税。”财税[2006]100号与财税[2009]155号没有企业所得税的优惠政策。二是城镇土地使用税。财税[2000]25号“高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。”国税函[2000]635号对社会投资兴建的为高校学生提供住宿服务、并按高校系统统一收费标准收取租金的学生公寓，可在2002年年底前，免征城镇土地使用税和房产税；对利用学生公寓向非高校学生提供住宿服务的，应按规定征收城镇土地使用税和房产税。”财税[2006]100号“对高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税”。财税[2009]155号没有城镇土地使用税的优惠政策。三是房产税。财税[2000]25号“高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。”财税[2002]147号“对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。”国税函[2000]635号对社会投资兴建的为高校学生提供住宿服务、并按高校系统统一收费标准收取租金的学生公寓，可在2002年年底前，免征城镇土地使用税和房产税；对利用学生公寓向非高校学生提供住宿服务的，应按规定征收城镇土地使用税和房产税。”财税[2006]100号“对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；对高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。”财税[2009]155号“对高校学生公寓免征房产税”。四是耕地占用税。财税[2000]25号“对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的土地，暂免征收耕地占用税。”财税[2006]100号和财税[2009]155号没有耕地占用税的优惠政策。由此可见，高校后勤税收政策不仅在享受优惠时间上缩短，而且享受优惠政策的税种也在减少，税收政策不断紧缩，挫伤了高校后勤改革的积极性。削弱了改革动力。
(二)高校后勤的特殊性及困境具体包括：(1)高校后勤具有公益性、服务性、微利性的特点。高校后勤的主要服务对象是没有经济来源的接受教育的高校学生，从教育的准公共产品性质看，要求高校后勤必须具有公益服务的性质。对直接关系到学生的切身利益和学校稳定的项目，必须最大限度地赢得学生的理解和满意，即不可能占有高利润，同时高校后勤也同样具有教育学生的义务，这就注定高校后勤在企业经营的理念上和其他企业有本质上的不同。但是从企业的盈利性质看，作为一个自负盈亏的经济实体，它必须要有偿服务，追求利润最大化，否则便无法经营和发展。高校后勤税收政策的紧缩让高校后勤陷于两难的境地。(2)高校后勤社会化的模式不规范，进度不统一，各高校后勤改革的具体情况不尽相同。高校后勤社会化改革后，许多高校后勤企业进行了工商注册，但仍有相当一部分仍未进行注册，仍为原来的后勤管理部门。在注册的高校后勤企业中，从表面上看，高校已经完成了后勤系统的剥离，但实际上，这些后勤企业并未真正按照现代企业制度运行，其中最关键的制约因素是体制上的。现代企业制度要求产权明晰，而高校后勤资产的所有权在国家，占用权在高校，后勤实体对后勤资产只有不完全意义上的经营权。后勤实体不是真正的法人主体，也就不可能做到自主经营、自负盈亏、独立核算，这从根本上妨碍了高校后勤改革。同时高校后勤税收政策的紧缩和不确定性使一部分已经注册的后勤实体感到压力，注销工商注册后又退回到原来的后勤管理部门。在没有注册的高校后勤企业中，学校的领导为了后勤便于管理，后勤员工不愿意从大锅饭中撤出来，因此都不愿去承担真正改革意义上的风险，改革仍旧仅仅是维持现状。
二、高校后勤税收的完善建议
(一)从根本上给高校后勤“定性”高校后勤社会化改革已经运行了近十年，即使是过渡期，时间也已很长，几年来的发展实践已经证实了一些问题。虽然高校后勤所处的特殊环境使其身份不好界定，但仍应尽快确定身份，不能拖泥带水，这样不利于高校后勤的长期发展。借鉴国外高校后勤的管理模式，许多国家都从法律上明确规定了后勤体系的非盈利性质。例如在餐饮方面，德国高校食堂工作人员的工资、能源消耗由州政府承担，学生餐饮的营业收入无需缴纳税金，每年各州还向学生食堂补贴，学生就餐只付饭菜成本费，政府一般给补贴50％左右。美国高校食堂伙食也比社会上便宜15％-20％，主要原因是不需缴税，批量进货，成本较低；在住宿方面，在法国大学住宿的学生，每月只需缴纳103-320欧元不等的租金，在社会上同类型的房子月租金约在250～800欧元，另外学生每个学期还要支付39欧元的管理费用，用于运转费用的开支。日本学生房租价格较低，主要用于宿舍管理及水电费用；在财务制度上，后勤单位没有盈利，只有结余。美国公立大学全年基本上不出现账面盈余，若有盈余，也在财务年末通过添置固定资产和改善办公条件等方式予以填平。又如幕尼黑大学生后勤管理服务中心1999年年终总结余达到0.89亿马克，结余用于扩大中心的资产，该中心1992年仅拥有大学生宿舍6995间，到2000年底则拥有大学生宿舍8500间。许多国外后勤服务系统的非盈利性都在税务制度上
予以了保证，我国无论是教育发达程度还是高校的后勤服务保障水平和以上国家都有明显的差距，因此在税收政策上给予大力扶持，以提高我国高等教育水平显得尤其重要。由此可见，高校后勤具有非盈利性质是无可争议的，国家在制定各种政策时均要考虑到这一点，为了高等教育的进一步健康良性的发展，对高校后勤在各个方面都应予以政策上的扶持。
(二)理顺高校后勤内外关系因为高校后勤的特殊性，为了高校的稳定，保障学生的利益，在进行进一步高校后勤体制改革后，各项配套政策应马上跟上。首先是理顺内部关系，即与学校之间的关系，在进行彻底的社会化改革之后，各高校后勤均要同步进行工商注册，同时进行实质性的产权剥离和人事制度改革，以便和学校成为真正的甲乙方关系。其次是理顺外部关系，除了财政方面可以用多方面的政策予以调节外(例如财政补贴、酌情减免各项规费)，税收政策作为重要的政策之一，也必须出台有利于相关高校后勤的内容。高校后勤的税收政策应以法规的形式制定相应长期政策，政策应相对宽松。国家税务部门应按照高校后勤服务对象制定税收政策，而不是按照税种制定税收政策。对高校后勤所有对内服务项目均应实行免税政策，如校内接待与运输、校内建筑安装和零星维修、校内物业管理、校内绿化管理、校内印刷及复印等项目，对高校后勤承接对外业务则应缴纳税金，对内对外项目在会计上应分开予以核算。
(三)高校后勤应加强内部管理，搞好税收策划尽管国家在各个方面包括税收政策上给予许多支持，为了企业更好地发展，使高校后勤最终实现组织架构法人化、经营模式产业化、管理方式产业化、服务工作市场化的目标，仍应加强管理，提高管理效益。税收政策作为调节经济的手段，必须受到重视，高校后勤人员应熟悉税收政策，针对高校后勤发生的业务，进行有效的纳税策划。首先必须按照服务对象的划分，严格区分对内服务项目和对外服务项目。在有些项目同时进行对内服务和对外服务的情况下，对每个项目其收入、支出、利润分别进行单独核算，这样可以避免税务部门在检查时，因无法区分对外纳税金额而要求统一纳税的问题。其次为了对企业所得税进行策划，对收入支出的核算。要依据企业会计制度，同时也要考虑到高校后勤的特殊性。在收入方面，不能把政府、学校的拨款作为纳税收入处理；在支出方面，要把能列支的项目全部进行列支，例如高校的品牌资源经评估后，应作为无形资产，可进行摊销，以增加费用；计提固定资产折旧时，采用加速折旧法等。
参考文献：
[1]刘光富：《新税制下高校后勤实体的税负探讨》，在全国高校后勤管理分会北海会议上的发言，2006年11月29日。
关键词：房地产；税制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
关键词：房地产，税务筹划，税率
税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税收现状
在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
二、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
三、房地产税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
四、结语
以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。
参考文献：
摘 要 今天的投资就是明天的发展。为实现可持续发展，企业按照发展战略，滚动编制长期规划，有序推进项目建设。税收环境、涉税政策是项目可研、运营管理的决策依据，涉税管理贯穿工程项目建设全过程。学习研究工程项目中涉税政策，防范经营风险，用好用足政策，服务投资控制，是工程财务管理的重要内容。笔者结合参与项目建设经验，围绕工程项目中涉税内容进行归纳和分析，仅供读者参考。
关键词 工程项目 涉税政策 应对措施
一、增值税管控
1、不动产进项税管理
2009年，我国增值税转型改革，固定资产进项税允许抵扣，同时明确，一般纳税人不动产、不动产在建工程的购进，其进项税不准予抵扣。不动产包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。根据财政部 国家税务总局《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）之规定：以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。
鉴上，实际操作中，为防范涉税风险，笔者认为应把握以下原则：一是界定动产和不动产。国家已颁布固定资产分类与代码新标准，采用GB/T 14885-2010代替 GB/T 14885-1994，作为建筑物、构筑物确认的参考依据。二是需要对建筑物、构筑物的独立性和设备的附属性进行甄别。按照与主体设备配套、不独立形成建筑物或构筑物的材料可以抵扣；以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，不直接参与生产、安装使用后与建筑物形成不可分割的整体，不可以抵扣的原则，准确核算进项税转出；三是外接可移动设备。有些设备虽然通过端口与附属设备和配套设施连接，但可以独立为一项资产，能够移动，不符合不动产的定义，进项税额应予抵扣。
企业运用ERP/PS模块开展工程项目管理，项目WBS（工作细分结构）元素为工程项目中设备和材料准确划分创造了条件。投资管控部门应参考工程详细设计，合理划分建筑工程、安装工程，在其项下提报材料、设备需求，以便财务人员准确核算进项税转出。
2、“营改增”进项税管理
2012年以来，全国陆续实行营业税改增值税，本轮“营改增”覆盖交通运输及部分现代服务业。运用好这一结构性减税措施，可降低投资成本。一是优先选择已实施“营改增”地区的服务商，为企业提供勘探、设计、软件等服务，变营业税价内税为增值税价外税，降低工程建设中二、三类费用。二是优化工程承包合同，将施工作业中，有形动产租赁业务划分出来，享受增值税抵扣政策。
二、营业税管控
1、化解多计缴营业税风险
材料、设备计税依据分析。根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条之规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。企业工程采取EPC（设计+采购+施工）管理模式的，鉴于EPC总承包单位既是设备供应商，又是工程承包商，按照上述之规定，EPC采购中设备部分将作为工程营业税的计税依据，无形中增加工程成本。对此，可将物资采购合同从两方（建设方、EPC总承包单位）变更为三方（增加供应商），从源头规避多缴纳营业税、增加投资成本风险。
如上所述，建设方提供的设备，不计入营业税计税依据。现实中，企业会出现材料采购、现场预制设备的情况，如该部分材料用途划分不清，易并入工程营业税的计税依据。针对这点，首先，要对材料和设备准确界定。原则上参照《建设工程设备材料划分标准》（国标GB/T 50531-2009），并结合地方税务部门的具体规定执行。其次，材料需求源头要界定清楚。投资控制部门应严格按照工程概算，准确划分预制设备所用材料和一般材料，并体现于WBS的不同网络之中。确切地讲，要将预制设备所用材料需求提报反映在设备购置费的网络之中；将一般材料需求提报反映在主要材料或建筑、安装工程的网络之中，以便财务人员分别统计、计提税金；最后，财务人员要对照网络成本归集情况进行动态监控、对标分析，防止超需求计划发货、预制材料和一般材料相串等，防范投资超概或少计税收风险。
2、化解重复计缴营业税风险
工程分包、转包风险分析。一是《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。换言之，安装、装修、装饰和其他工程的总分包之间不可以差额抵扣营业税。二是《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（建设部124号令）第十三条规定：禁止将承包的工程进行转包。不履行合同规定，将其承包的全部工程分包给他人或将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别分包给他人的，属于转包行为。转包不同于分包，在建筑工程总分包之间，如果总承包商将工程转包的，总承包方必须缴纳全额营业税，不可以差额抵扣营业税。地方税务部门划分转包、分包的一个重要标准是，总承包方承揽主体工程应超过总工程的50%，否则，认定为转包行为，不可以差额抵扣营业税。
综上，笔者认为，工程分包原则上，建筑工程可以分包，而安装、装修、装饰及其他工程原则上不予分包，确系资质等因素需要分包的，可由建设方直接与分包商直接签定工程承揽合同。具体操作中，一是要严格审查总承包方的资质，严禁工程转包；二是准确划分建筑工程和安装工程。按照主体工程的性质，将与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台等工程划入建筑工程；而与设备相连的工作台、梯子、栏杆工程以及被安装设备的防腐、保温、油漆等工程作业划入建筑工程。三是满足工程分包条件，实行差额计征营业税，即总承包方应承揽主体工程，占总工程的50%以上；总承包方将分包合同到地方税务部门登记备案、申报纳税；总承包方应向地方税务部门提供分包商开具的建筑业发票和完税证明。
三、所得税管控
1、项目转资后折旧费处理方式
工程项目完工并达到预定可使用状态后，企业可根据《企业会计准则》，办理工程项目预转资，暂估资产计提折旧，将来工程决算后，正式转资与预转资有出入的，折旧费不再追溯调整，而《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，可暂按合同规定的金额计入固定资产计提折旧，待发票取得后再作调整，但该调整应在固定资产投用后的12个月内进行。
有关工程项目预转资中会税差异，企业层面倾向于：工程项目一年内能完成工程决算的，按合同金额暂估转资产；否则，按在建工程账面价值办理转资，每月动态调整。笔者认为，应根据工程项目预计成本办理转资，一年后，比对工程项目账面价值与暂估价值不同形成的折旧差异，做递延税款处理，并做好动态台账，以便后续转回处理。
2、“三项设备”政策处理方式
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百条规定，对企业购置并实际使用优惠目录规定的环境保护、节能节水、安全生产等“三项设备”的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免。
由于“三项设备”优惠目录范围过窄、审批手续复杂、内部责任主体不清晰、工程流程不顺，等等，企业落实效果不尽理想。为最大限度落实该优惠政策，笔者认为，要积极推动国家税务总局修订、扩大专用设备目录；要完善落实“三项设备”税收优惠政策管理办法，明确责任主体、理顺工作关系，建立跟踪机制，实行激励引导。一是安全、环保、机动等采购需求部门是责任主体，在设备选型、技术谈判时，优先选择优惠目录产品；二是采购部门关注收集采购合同、产品性能参数、合格证明等资料；三是生产、技术部门要全面评价设备投入运行效果；四是财务部门收集资料、整理归档，聘请中介开展税务鉴证，并落实于所得税清算中。企业要根据落实政策情况予以一定奖励，建立责任主体为主导、联动部门分享的分配机制。
3、政府补助的业务处理。
为招商引资，推动项目建设，地方政府会在新征土地等方面给予企业发展建设支持。按照《企业会计准则》，地方政府财政返还属政府补助，如费用性返还，当期直接确认为营业外收入；而资本性返还，于收到款项时确认为递延收益，后续依据资产的使用年限，分别确认为当期营业外收入。税法不同于准则，要求资本性返还于收到款项时调增应纳税所得额，待后续分期确认收入时做转回处理。实际工作中，企业收到政府补助时，不论费用性、资本性返还，应全额调增应纳税所得额，后续根据返还使用情况、受益年限，再调减应纳税所得额。
四、其他税种管控
1、房产税政策
附属设备和配套设施的计税规定。根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。笔者认为，新建房屋的附属设备和配套设施，如安装使用后与房屋形成不可分割的整体，应并入房产原值，计征房产税。
2、土地使用税政策
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2005〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。现实中，由于政府规划、拆迁不及时等客观因素，导致企业虽然受让取得了土地但却无法使用。笔者认为，企业在签定土地使用权转让合同中，应明确土地交付时间为地上建筑物和其他附着物拆除完毕、具备使用条件时为基准日，对土地不具备使用条件的，请国土部门出具的无法使用该宗土地的有效证明，报请主管地税机关核实、减免该期间的土地使用税。
3、采购设备关税处理
根据《关于部分进口税收优惠政策调整涉及的相关执行问题》（海关总署公告2008年第103号）规定，企业符合条件的进口设备及随上述设备进口的技术及配套件、备件，可免征关税。企业应编制政策应用方案和计划安排，列出了政策依据、注意事项、工作步骤、时间节点等，取得国家发改委出具《国家鼓励发展的内外资项目确认书》，送达地方海关备案、提请减免关税。
参考文献：
[1]中华人民共和国增值税暂行条例.财政部 国家税务总局.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则.2009.
[2]中华人民共和国营业税暂行条例.财政部 国家税务总局.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.2009.
关键词：房地产税制 房地产税收体系 房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五） 房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。 我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。 房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。 房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。 因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。 为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
