时间：2023-09-04 16:56:11
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产企业税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 房地产企业；税务筹划；
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业市场化程度进一步调高，竞争日益激烈，房地产企业要在竞争中立于不败之地，必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润，其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商品房成本的30%～40%，通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是企业财务管理方面的一项重要工作。
一、税务筹划的概念及特点
（一） 合法性。
税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
（二） 可筹划性。
经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。
（三） 目的性。
房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
（四） 多维性。
筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节。均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
（5）专业性
税务筹划的专业性很强，其核心是熟练掌握我国的税收政策。税收法规变化频繁，不少税收法规的规定不够明确，这些情况给实际操作带来许多困难。成功的税务筹划方案需要税收专业人士和企业所在行业的专业人士合作完成。
二、房地产企业税务筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其耗点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一） 规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现。
（二） 投资转化技术
房地产开发企业、除了开发、销售房产这—传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
（三） 税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集巾于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四） 实现技术
主营业务收入的筹划，其切人点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
（1）营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。通常来说，我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：
① 价外费用的筹划
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资
费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“”业务。只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取.则房地产公司应交纳营业税300000*5%=1500万元。节约税金250万元。
② 利用税率不同的筹划
因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算。总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司。只签订一份销售合同，则营业税为：
9000*50000*5%=2250万元：如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。节约100万元。
（2）土地增值税的税务筹划。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例））规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
①根据土地增值税的征税范围进行筹划。土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
②利用土地增值税起征点作税收筹划。土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
③选择合适的建房方式，a.合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。b.代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
（3） 房产税筹划
房产税是以房产为征税对象。依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%一30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征.由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少。合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时。往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目。通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
（4） 企业所得税的税务筹划分析
我国自2008年1月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25%。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
①合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
②合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献
[1]张艳纯 企业纳税筹划[M].长沙：湖南大学出版社，2004.
[2]毛夏鸾 企业纳税筹划操作实务[M].北京：首都经贸大学出版社，2004.
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摘 要：房地产行业在国民经济发展中具有重要地位，也是财政收入的重要来源和税务稽查的重点领域，伴随全行业“营改增”的日益临近，房地产开发企业有效开展税务筹划显得十分必要。笔者从探讨房地产开发企业税务筹划的意义出发，研究了不同阶段房地产开发企业的具体税务筹划策略，进而总结出现阶段我国房地产行业税务筹划存在的问题并给出建议：本文认为房地产开发企业应从增强税务筹划意识、培养税务筹划专业人才、加强税务筹划风险管理等几个方面提升税务筹划在企业中的实际效用。
关键词 ：房地产 企业税务 税务筹划
随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。
所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。
一、房地产开发企业税务筹划的意义
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。
参考文献：
[1]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014.
关键词：火电 建设期 税务筹划
一、火电项目建设期开展税务筹划的必要性
火电项目建设期是指火电项目从资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间。火电项目建设期一般不会产生收益，交纳的税款较少，建设期的税务筹划容易被忽视。折旧费是火电项目运营期的第二大成本，属于战略性质的成本，一旦项目建成投产，折旧费就基本“定型”，通常的成本控制手段和方法对其无能为力，必须在建设期进行事前控制。作为降低工程造价的重要途径，税务筹划的关口应前移至建设阶段，与项目建设进度保持同步，覆盖项目的全生命周期。因此，火电项目建设期的税务筹划十分必要。
二、火电项目建设期税务筹划应遵循的原则
合法性原则。火电项目建设期的税务筹划必须以现行的税收法律法规为依据，不超出法律边界，必须在合法的基本前提下，在有限的范围内拓展空间进行各种筹划。
成本效益原则。火电项目建设期的税务筹划，不能过分地强调税收成本的降低，而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少，使纳税人的绝对收益减少。
事先谋划原则。凡事预则立，不预则废，税务筹划尤其如此。火电项目建设期的税务筹划应该在事先整体谋划和周密安排下进行，如果盲目行事，往往会出现漏洞百出，产生“做手脚”的嫌疑，税务筹划成功的可能性就大打折扣。
全员全过程原则。火电项目建设期的税务筹划不仅仅是税务人员的事情，需要全员参与配合，对涉税业务实施全过程管理。
三、火电项目建设期税务筹划的切入点
（一）对增值税的筹划切入点
首先，要充分利用“营改增”政策的利好，在签订运输、勘察设计、技术服务、有形动产租赁、审计、监理等合同时，要求乙方必须开具增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额。
其次，在筹集资金时，优先融资租赁方式。融资租赁作为现代服务业的重要组成部分，2013年8月开始在全国范围内实行“营改增”政策。融资租赁业“营改增”之后，租金可以开具增值税专用发票，承租人可以获得额外的进项税抵扣，融资成本大大降低。
再次，对机组整套启动试运过程中所消耗的燃煤、燃油和化学药品等原材料要事先取得增值税专用发票，单独建立清晰的台账，保存完整的出入库单据，并在会计软件系统中正确核算进项税。
（二）企业所得税的筹划切入点
1.三大专用设备投资额抵税
《企业所得税法实施条例》第一百条规定，企业购置并实际使用列入《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》、《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》范围内的环境保护、节能节水和安全生产专用设备（三大专用设备），可以按专用设备投资额的10%抵免当年企业所得税应纳税额；企业当年应纳税额不足抵免的，可以向以后年度结转，但结转期不得超过5个纳税年度。这为火电项目进行企业所得税的筹划提供了巨大空间。为了充分享受三大专用设备投资额的10%抵免企业所得税应纳税额的优惠，在设备选型时要未雨绸缪，优先考虑采购三个《目录》内的设备。在项目建设阶段，要求设备供应商对属于三个《目录》内的设备单独开票并写明设备名称、规格型号、性能参数。生产厂家等信息，项目公司要对上述设备进行单独核算、单独建卡。
2.提前进场费一次转入费用
生产准备费项下的生产职工培训及提前进场费，是指为保证火电工程的顺利投产，而对生产运行的工人、技术人员和管理人员培训，安排提前进厂进行生产准备所需的费用，主要包括培训和提前进厂人员的工资、津贴、福利费、劳动保护费、劳动保险费、差旅费、培训费等项目。由于这部分费用与设备和房屋建筑物等固定资产不具相关性，完全是为了准备生产耗用的，因此在进行项目竣工决算时，不要把生产职工培训及提前进场费分摊到固定资产上，而应按照会计准则的有关原则和电力企业会计核算的通用原则，将这部分费用项目也应计入“长期待摊费用”科目进行明细核算，并在项目投产后的当月一次计入当期损益，以减少投产当期的企业所得税，达到延期纳税的目的。
（三）对印花税的筹划切入点
1.降低计税依据
从各地税务机关的执法实践来看，如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税的金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中所载金额包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）中也对此予以了明确。因此，火电项目公司在签订购销合同前，需要事先与设备供应商商定，将不含税金额和进项税额在合同条款中分别记载、写明，以减少购销合同印花税的计税依据，节省税款。
2.规范合同名称和内容
建设工程监理合同是指建设单位（项目法人）聘请具有相关资质的监理单位依据国家批准的工程项目建设文件等相关规定对建设单位的工程建设实施专业化监控服务所订立的合同，而技术咨询合同是指当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。从两者的定义上看，工程监理合同并不属于“技术合同”税目中的技术咨询合同，无需交纳印花税。对此，《深圳市地方税务局关于工程监理合同是否征收印花税问题的批复》（深地税发[2000]91号）中也已明确，“工程监理合同”不属于“技术合同”，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，火电项目公司与专业监理公司签订的设计监理合同、施工监理和技经监理合同，无需交纳印花税。
3.甄别非应税合同
一些企业的税务人员误认为，凡是签订合同就要交纳印花税，因此而多交“冤枉税”，增加企业税负。《印花税暂行条例实施细则》（[88]财税255号）第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。印花税的征税范围采用正列举法，现行印花税列举的税目只有13项，这意味着未列入印花税税目税率表的，不属于印花税征税范围，不征印花税。火电项目公司与员工签订的劳动合同，与外部单位签订的承诺书、安全协议、保密协议、临时用地协议、白蚁防治合同、物业管理服务合同、保安服务合同、保洁绿化服务合同、消防服务合同、设备监造合同、质量认证服务合同、翻译服务合同、出版合同等凭证，在印花税税目表中没有列举，应注意从基建合同台账或合同管理系统将这些非应税合同中甄别、筛选出来，不贴花交纳印花税。
（四）对房产税的筹划切入点
1.合理减少房产原值
税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。火电项目在进行竣工决算时，与房屋建筑物无直接关系的研究试验费、设备检验费、负荷联合试车费等待摊基建支出不要分摊计入房屋建筑物资产价值。在机组试运行168小时（达到预定可使用状态）以后，在建工程转为固定资产时，需要将房屋与冷却塔、烟囱、池、井、沟、渠等非房屋建（构）筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分别核算，单独建卡，不计入房产。
2.控制宗地容积率
《企业会计准则第6号―无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这意味着，宗地容积率如果超过0.5，房产原值均应包含地价。宗地是被权属界址线所封闭的地块。
（五）对城镇土地使用税的筹划切入点
1.厂址选择在税额标准较低的区域
火电项目在选址时，在优先考虑电网负荷、交通运输、环境保护、水资源、地质地貌等条件的情况下，应尽量选择距离城市市区较远、土地等级和税额标准较低的区域。当前，许多地方政府为了促进节约集约利用土地资源，提高土地利用效率，调整和拉大了不同等级土地的土地使用税税额标准，为纳税筹划提供了更大的空间。
2.降低单位容量占地面积
为了减少应税土地面积，火电项目在设计上要坚持节约集约用地的原则，向传统的大厂前区、大厂房、大主控室挑战，大胆实践、勇于创新，在确保运营期安全生产不受影响的前提下，充分利用空间进行优化设计，降低单位容量占地面积。一个装机200万千瓦的火电项目，如果单位容量占地面积降低0.1平方米/千瓦，土地使用税税额标准按每平方米12元计算，每年可节省土地使用税240万元。
3.争取土地使用税减免税政策
争取土地使用税减免税政策是火电项目税务筹划的重点。考虑到火电项目的一些特殊性，国家层面针对火电厂出台了许多土地使用税优惠政策。国家税务局《关于电力行业征免土地使用税问题的规定》（国税地字[1989]13号）规定，对火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征土地使用税；国家税务局《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）规定，对于各类危险仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，暂免征收土地使用税。火电项目在建设期间，要对上述免税用地仔细梳理，单独测量、单独办证、单独核算，及时取得相关专业机构的鉴定或认定，及时请求主管税务机关现场核实，及时备齐土地使用证、设计图纸、消防验收意见书等原始资料，以向主管税务机关申请免税。
四、结束语
火电项目建设期与运营期的税务筹划同等重要，二者不可偏废或割裂，应有机衔接起来。建设期的税务筹划，意义不仅在于节省建设期间的税款支出，降低工程造价，更重要的是为运营期的税务筹划打基础、做准备。火电项目的税务筹划具备超前性、连续性、整体性，才能使火电项目在整个生命周期内从整体上获得最大的筹划收益。
参考文献：
[1]王家贵.企业税务管理[M].北京：北京师范大学出版社，2011（1）第2版.
[2]高金平.税务筹划谋略百篇[M].北京：中国财政经济出版社，2003（11）.
[3]赵少峰.浅谈煤炭企业基建期税务筹划[J].中国总会计师，2013（6）.
[4]闫军芳.“营改增”税改下基建企业的税务筹划[J].财经界，2013（35）.
1、企业所得税。
是煤炭企业是涉及税种金额最庞大、范围面最宽广的一种。煤炭企业会在每一年年终清算的时候，对企业的所得税进行严格且认真的清缴。
2、增值税。
主要就是以自产货物的实现以及煤泥充当燃料生产的电力两者所形成的增值税，主要是实行即征即退百分之五十的政策。
3、房产税。
主要就是指:煤炭企业专门为老人提供的休闲、聊天及进行娱乐活动的场地，这些是免征房产税的。还有2001年1月1日起实施的，煤炭企业按照政府的规定，对职工出租的公有住房、廉价住房及提供的自有住房，如:煤炭企业面向职工所建公寓收取的租金，这些都是暂免房产税的。
4、城镇土地使用税。
在征收城镇土地使用税方面，煤炭企业自行建设的医院、幼儿园等，这些用地可以与煤炭企业其他用地明确区分的，并且免征城镇土地使用税。或者在针对煤炭企业的塌方地、荒山，再继续使用之前，可以暂缓征收城镇土地使用税。
二、税收筹划风险产生的原因
1、缺乏税收筹划的专业人才。
煤炭企业进行税收筹划时，纳税人的主观判断在决定企业到底应该选择什么样的方案开始税收筹划，以及应该如何执行等举措实施上占了很大的比重。在我国，许多的煤炭企业在实施税收筹划时，大多都是交给一般会计人员来进行的。而一般会计人员因为专业知识的认识程度不充分，专业素养不够高，导致了税收筹划工作不能够很好的进行，达不到理想效果。在税收筹划的过程中，因为专业人才的确实，对税收筹划的把握力度不够，导致煤炭企业税收筹划风险加大，以至于达不到目标任务。
2、税收政策多变增加税收筹划的风险。
市场经济发展飞快，也导致其制度方面的不稳定。对煤炭企业来说，国家的税收法规时效性某种程度上相当不稳定。每一次国家进行产业政策及经济结构调整时，都会导致税收政策出现变化。因此税收筹划的风险也受税收政策的不稳定影响。
3、税务行政执法不规范导致的风险。
税收筹划的前提就是要在法律允许的条件下进行，与偷税漏税有着很大的区别。煤炭企业在开展税务筹划时需要得到相关税务行政执法部门的认可。但是，在税务行政执法部门确认的过程中，会因其执法不规范导致风险的存在。因为国家制定的税务法并没有明文规定具体的做法，所以整个执法的过程有着一定的弹性。税务行政执法机关在确认税收筹划合理与否时，一般都是经过自身的判断，来断定税收筹划的合理性。在税收行政执法时税收筹划可能产生风险的原因有:主审税务官员在收到企业的合法税务筹划案例时，评估和稽查的第一反应就是企业可能有偷税避税的嫌疑。
三、针对税收筹划风险应采取的防范措施
1、树立税收筹划的风险意识。
严格防范税收风险的基础就是要树立税收筹划的风险意识。因为导致税收风险产生的原因多种多样，而税收风险的产生和存在有着不定性，这就导致风险防范的时候困难重重。仅仅是树立税收筹划的风险意识还不足以做到杜绝风险的发生。煤炭企业必须与时俱进，充分利用先进的信息技术，快速将税收筹划预警系统建立起来。
2、依法实施税收筹划方案。
一、税务筹划概述
税务筹划是企业的一项重要会计活动之一，指的是企业在遵从税法的基础上，对企业的各项经营活动进行优化管理从而降低税费的经济活动的总称。在管理过程中能够降低企业税费负担。税务筹划工作的开展是对企业各项经营管理活动基于总体考量层面的人为规划，在不违背法律的基础上优化企业经营管理活动，在这一过程中实现企业经营效果最大化。
税务筹划活动的进行具有极强的目的性，目的在于使得纳税企业通过合理的企业管理活动优化降低税款缴纳，在企业管理中是对整体经营管理的一种深层次管理目标。纳税管理活动具有一定的超前性，对企业经营活动与投资活动进行提前性考量，以此降低企业税务支出，保障企业税收。在当前企业之间竞争日益激烈的背景下对企业税务筹划的要求也随之而增高。在税务筹划过程中，要求与企业发展中的实际情况相结合，基于当前企业的发展实际而进行相应的税务筹划工作。
二、税务筹划对企业经营的作用分析
合理的税务筹划活动能够显著提升企业经营效果，对企业作用效果显著，能够实现企业内部资源优化配置，促进企业经济效益的提升。
1．实现企业内部资源优化配置
企业通过有效的税务管理与税务筹划工作，能够实现企业内部经济利益最大化，达成企业的基本经营目标，符合企业的经营初衷。同时对企业内部资本流向进行动态化监控，基于企业长期发展战略的考量，对企业内部资金进行优化配置。在企业优化管理过程中，随着经营利润的增加，企业的资本流入也随之而增加，较强的资本流动性，更好地发挥企业劳动力与实物资产的价值，为企业发展提供基本物质与人力条件。以此可促进企业更进一步地发展，扩大企业经营规模。在企业内部资金流动方面起到了良好的循环效果。
因此，从整体上分析，税务筹划活动对企业的整体发展具有显著作用，在企业内部显著促进了社会资源的流动，为企业的发展提供了更多的支持与动力。
2．促进企业经济效益的提升
企业会计管理活动中进行税务筹划的驱动力为追求经济效益，企业利润指的是企业经营活动所产生的整体利润中，扣除生产或者经营过程中产生的成本之后剩下的经济效益。成本的重要构成之一即为税费，通过有效的税务筹划活动能够降低企业缴纳的税款，从而增加企业经济效益。企业通过有效措施的运用能够降低自身经营成本，降低企业税费，减少企业税务负担，缓解企业在资金方面的一些压力，提升企业利润空间，在激励的市场竞争环境下，增加企业的市场竞争力。
三、企业税务筹划原则
企业税务筹划活动是在一定的原则下进行的，要求遵从合法性原则，符合相关法律条文的规定，坚持经济性原则，税务筹划活动达到良好经济性，要求税务筹划工作所产生的收益大于成本。
1．合法性原则
税务筹划是企业的一项合法管理活动，在税务筹划过程中，要求遵从合法性原则，各项活动的开展要求符合相关法律条文的规定，在此基础上作出企业的各项发展选择。税务筹划活动具有较强的综合性与复杂性，前提是了解经营业务相关的税法规定，要求企业会计人员详细掌握纳税活动中的各项细节，尊重纳税活动的神圣性，在此基础上进行合理税务筹划。
对企业业务发展活动进行综合性账务管理，掌握企业税款缴纳的相关经营项目，对此密切关注，并分析相关的税法规定。结合税法政策的具体规定与调整，减少对企业相关经营活动的不良影响，并制定企业政策发展要点，在不违背法律的基础上制定适宜的税务筹划管理活动。
2．经济性原则
企业会计处理中，税务筹划活动进行会导致企业部分费用发生变化。在纳税行为恰当的前提下，所产生的税务筹划收益能够抵消所产生的成本。但是在企业税务筹划管理活动不佳时，企业税务筹划可能难以达到理想效果，与税务预期效果之间存在着一定差异，甚至出现难以抵消税务筹划成本的现象，使得税务筹划工作毫无意义。因此，企业税务筹划活动开展中，应当坚持经济性原则，即企业税务筹划活动应当达到良好的经济性，要求税务筹划工作所产生的收益大于成本。税务筹划活动应当从企业长期发展角度进行，与企业一定时间的发展目标相契合。而实现税务筹划目标的原因之一为税务筹划工作中风险的存在，在税务筹划过程中由于市场变动、税收政策变动等一些不可控的因素，增加了企业税务筹划工作的风险。
四、企业税务筹划策略
企业税务筹划活动应当遵照税法的前提下合理进行，优化筹资环节中的税务筹划，投资环节中的税务筹划，优化收入结算中的税务筹划，结合存货计价方式进行税务筹划，优化成本费用中的纳税筹划，与企业实际发展活动相结合，提升企业会计管理人员的综合素养，加强与税务机关的沟通。
1．遵照税法的前提下合理进行税务筹划
企业在税务筹划过程中，要求严格依照我国税法的相关规定，进行合理的税务筹划，避免出现偷税漏税现象，通过合理筹划与有效管理提升企业运行中的经济效益。在保障国家税收利益的同时，优化企业内部管理，降低企业内部税费。
2．优化收入结算中的税务筹划
企业经营过程中，由于销售活动、贷款结算方式等的影响，企业结算中的实际确认时间与税收缴纳等存在一定的差异性。根据我国税法当前的规定，在对直接销售货物的管理中，按照实际收到的货物的标准进行管理，不管货物是否发出。在交易行为中，将订单交于购买方，由后者确定货物收到时间。企业会计在管理中将其视作委托于银行的付款方式。在货物收到之后，结合货物的实际经营情况进行货物管理。企业当天收入按照合同中约定的收款日规定进行计算，随着当前多种销售方式的出现，预售已经成为企业经营中采用的常见方式之一，按照预售环节中的相关规定进行税务处理。由此在企业销售管理中可以结合实际销售活动进行筹划，通过销售活动的调节可合理规避一些税收，增加企业经营利润。
3．优化筹资环节中的税务筹划
企业的经营活动的正常进行以及投资规模的扩大需要有一定的资金作为支持，因此企业需要进行筹资活动。企业筹资活动包括权益筹资与债务筹资，均需要有一定的资金成本。企业筹资方式包括企业借款、非金融机构借款、银行借款、企业既有收益等，筹资活动目的在于以最小的成本实现资金筹集目标。企业不同的筹资方式的税后资金成本以及税前成本有一定的差异性。这在我国税法中有相应体现，不同筹资方式采用了不同的资金成本列支方式，企业可基于此优化税务筹划工作。
例如企业在选择向银行进行资金筹集方式时，虽然具有较高的费用与利息，在企业内部具有较高的资本使用成本，但是选择该种资金筹措方式能够获取良好的财务杠杆收益，同时可在税前扣除贷款利息，因此在经营过程中，降低了企业的贷款利率。企业在进行税务筹划过程中，应当结合自身实际经营情况以及税务筹划的实际需求而选择适宜的资金筹措方式。
4．投资环节中的税务筹划
企业在传统的经营活动方式之外，经常进行一些投资活动，与经营活动共同构成企业经营利益的重要部分之一。在投资活动中，通过不同的技术处理方式，税款缴纳数额也具有一定的差异性。
例如企业在对闲置库房的管理过程中，通过不同的方式处理能够得到不同的处理效果。若将闲置库房出租，税款缴纳方式为，结合租金收取相应比例的增值税与房产税；若将闲置库房通过整改之后对外提供仓储服务，在税款征收上，则是对仓储费用征收增值税，在对房产税的征收上，按照房产原定数额扣除一定金额再进行房产税缴纳。可见，在对企业闲置库房的处理过程中，运用后一种处理方式能够有效降低税负，从而达到不同的节税效果。因此，针对企业物资或者资产通过有效的税务筹划能够降低企业税费缴纳。
5．结合存货计价方式进行税务筹划
在对库存商品及存货管理中具有多种计价方式，不同的计价方式对期末成本计算具有一定影响，在存货计价管理过程中，要求结合企业的实际计价方式进行。在了解当前新会计准则的基础上，综合性处理相关会计数据，在对会计信息处理时，综合运用加权平均法、先进先出法、后进先出法等方法进行。库存商品及存货价格处于一个变动状态，在存货管理过程中，要求基于实际价格变动进行管理。企业会计处理过程中可以结合多期发展成本理念，妥善处理由于期末存货而产生的成本问题，在存货管理中可以适当降低期末存货量，降低企业税前收益，以此实现企业税务筹划。企业在税务筹划过程中，要求同时结合纳税管理方案与企业既定的会计标准，及时调整企业会计处理中的相关内容，按照发展性的原则进行合理纳税。
6．优化成本费用中的纳税筹划
在成本费用管理过程中，需要缴纳的税款为收入所得扣除成本资金，按照增值率或者增税率对增值的金额进行税务征收。在企业会计管理中，容易出现纳税金额已经超过计算临界值的现象，要求企业对此进行税务筹划，降低企业产品成本。在企业合法经营的同时，优化企业税收管理，降低税费负担。当前企业大量运用了固定资产折旧的处理方式，要求企业管理中针对不同的管理环节综合灵活采用双倍极递减法、年数总和法等进行折旧。
结合税务筹划的实际要求进行成本费用管理，在企业会计处理中，对成本费用进行必要的折旧处理，灵活运用双倍余额递减法，要求企业会计处理过程中，能够对此进行准确了解，明晰加速折旧中的费用分摊，以此提升企业经营利润。
7．与企业实际发展活动相结合
要求企业会计在进行税务筹划过程中，与企业实际经营活动结合在一起。要求纳税活动具有较强的准确性，同时在税务筹划过程中，应当与企业的利益分配、投资活动开展等有效结合在一起，以此促进企业投资决策。
在税务筹划过程中不能只注重眼前的税负降低，而是应当与企业的长远发展有效结合在一起，考虑税务筹划中可能对企业所造成的最终影响。避免纳税行为局限于某一个层面，要求从企业的实际经营现状出发，进行更为高效地处理，以此优化税收管理过程。结合企业当下经营过程中面临的一些实际困难，而优化税务筹划，提升企业税务筹划与管理的合理性与高效性，对企业成本费用等进行有效分析，降低企业成本中的酌量成本，以此优化企业税务筹划工作。
8．提升企业会计管理人员的综合素养
企业会计管理活动中，为了达到良好的税务筹划效果，要求企业会计人员具有良好的专业素养，在工作开展过程中充分掌握企业经营活动所涉及的相关税目，在掌握税法相关法律的前提下，能够准确预测税款缴纳的发展方向。对企业的经营活动进行税务风险等级划分与对比，及时发现企业税款缴纳中存在的问题，并及时予以解决。企业会计部门将企业税费缴纳、企业经营活动与不同部门有效联系，在遵照税法的前提下进行税款缴纳。针对企业税款缴纳中出现的不同危险等级做出相应的处理方式，在企业内部对员工进行培训，提升企业职工的综合素养。在税务筹划过程中，要求会计人员掌握金融、法律以及税务等多种综合层面的专业知识，同时对企业当下以及未来一段时间的发展情况有一定认知与了解，统筹企业当下发展与未来一段时间的发展，从整体发展阶段层面进行税务筹划，并加强企业不同部门之间的协调，以此优化企业纳税工作。
9．加强与税务机关的沟通
企业在进行税务筹划过程中，应当加强与相应税务机关的有效沟通，与经营地所在的税务机关建立良好沟通方式，就企业实际的经营活动与税务机关进行有效协商、交流与问询，在企业业务开展的初期阶段即进行有效的税务筹划管理。通过有效沟通管理及时掌握企业应当缴纳的税款，对企业经营活动中的税务缴纳有清醒而宏观的认知。将企业对税法的实际解读与实际税款缴纳有效结合，将理论应用到实践活动之中，通过与当地税务机关的有效沟通，将对当地税法的解读运用到营业活动实际税款缴纳活动之中。
例如在转让定价税款缴纳中，税款的征收与具体项目以及所在地之间有一定联系，在税务筹划环节中，与当地税务机关的有效沟通非常有必要。通过与不同地区税务部门之间的沟通判断转让定价是否合理，优化企业转让定价等经营管理活动。
关键词：纳税筹划；地下建筑；全过程筹划
为了适应大环境，目前众多建筑施工企业都采用多元化发展模式来提高其抗风险能力。在这种多元化经营的情况下，企业如何选择最佳途径或方法来降低其综合税负率，提高企业效益和社会竞争力，纳税筹划显得尤为重要。笔者结合真实案例从以下几个方面来阐述纳税筹划。
一、关于地下建筑的经营模式选择的纳税筹划
1.1概念及相关政策规定。地下建筑是建造在岩层或土层中的建筑。根据财政部《 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定如下：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的 50 - 60% 作为应税房产原值。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 - 80 %作为应税房产原值。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
1.2案例导入。地处东阳市的某建筑企业，2012年底新建一地下建筑，建造成本2000万元。2013年准备将此地下建筑投入使用。但眼前有三种方案可供选择：方案一，作为本企业的办公场所；方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料；方案三，出租给其他企业使用。眼前这三种方案都有客户等待跟本公司签订合作协议。经预算，三种方案都有100万元的收入，产生相应的经营成本为40万元。当地税务部门对地下建筑应纳房产税作出了以下规定：如果是工业用途房产，以房屋原价的 50%作为应税房产原值；如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%作为应税房产原值。另外房产扣除比例为30%。
1.3纳税筹划：对比分析，选择最优
方案一，作为本企业的办公场所，每年的建造合同收入为100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*3%=30000元（按建筑业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=30000*（7%+3%）=3000元；应纳房产税=20000000*50%*（1-30%）*1.2%=84000元；税费小计=117000元 2013年税前会计利润=483000元；应纳企业所得税=483000*25%=120750元 企业净利润=362250元；税费负担合计=237750元。
方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料。每年可以收取保管费100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=20000000*70%*（1-30%）*1.2%=117600元；税费小计=172600元 2013年税前会计利润=427400元；应纳企业所得税=427400*25%=106850元 企业净利润=427400-106850=320550元；税费负担合计=279450元。
方案三，出租给其他企业使用，每年可以收取租金100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=1000000*12%=120000元；税费小计=175000元 2013年税前会计利润=425000元；应纳企业所得税=425000*25%=106250元 企业净利润=318750元；税费负担合计=281250元。
从上面三个方案的对比分析来看，节税效果最明显的是方案一；从净利润的角度来看，方案一也是最佳的。因此，综合考虑，该公司应该选择方案一。
二、关于分包经营模式选择的纳税筹划
2.1概念及相关政策规定。分包是指从事工程总承包的单位将所承包的建设工程的一部分依法发包给具有相应资质的承包单位的行为，该总承包人并不退出承包关系，其与第三人就第三人完成的工作成果向发包人承担连带责任。营业税暂行条例第五条第三项规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位分包款后的余额为营业额。
2.2案例导入。地处东阳市的某建设单位A有一项综合楼建造工程，为找到一家施工企业，A单位聘请B施工单位要求其帮忙寻找施工企业。（因为B单位已有许多项目在做）在B的牵线下，施工单位C中标与建设单位A签订了金额为5000万元工程建设合同。建设单位A为了感谢B的帮忙，支付给B 100万元的服务费用。
2.3纳税筹划：对比分析，选择最优。运用营业税的相关知识进行以下处理：1.施工B单位应纳营业税（适用服务业税率）为：100万元×5%=5万元；2.施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；
进一步的思考，筹划方案如下：如果施工单位B与建设单位A签订工程总承包合同，合同金额为5100万元（把那100万元的服务费算进去）。然后，施工单位B再与施工单位C签订金额为5000万元的工程分包合同。这样一来：施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；施工B单位缴纳营业税（适用建筑业税率）：（5100万元-5000万元）×3%=3万元；通过筹划，施工C单位可少缴2万元的营业税款。
三、关于房产税的纳税筹划
3.1概念及相关政策规定。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。（1）以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）。（2）以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。
3.2纳税筹划对策。从税额计算公式中可以看出，从价计征比从租计征要节税，所以我们在房产税税收筹划中应该尽量向从价计征靠拢，我们可以在签订合同的时候，来改变合同的类型，比如将出租的合同变更为仓储保管合同，这样就可以将租赁收入变为仓储保管服务费收入。在营业税税率不变的情况下，我们的房产税的计征方式就变了，达到节税。
四、小结
要精通我们的税收法律政策和当地的相关政策，特别是相关政策中的优惠条款，结合当地的实际情况，分析自身是否有筹划的空间和条件，而且也要考虑成本效益原则；不同的业务，不同的税率一定要分类清楚，否则就会核定征收或者税率从高适用，故要做到能分则分，账务处理清晰，档案资料齐全；③要全过程筹划，而且要考虑综合税负率。
参考文献：
[1]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，2009.
[2]《中华人民共和国营业税暂行条例》，2009.
1.1做好项目开发成本审核工作
房地产项目开发建设是土地增值税清算审计的重要组成部分，在清算审计过程中，应注意以下几个问题。首先，征地问题。在实际工作中，要关注土地使用权取得过程中支付的征地费、拆迁补偿费等相关材料是否齐全，例如支付的拆迁补偿费，需要有如下资料：（1）双方达成的拆迁补偿费协议，包含拆迁物类型、面积、被拆迁人姓名、身份证号、补偿总价等；（2）被拆迁人签字并盖手印的收款收据或收条；（3）拆迁人付款凭证、银行转账记录；（4）拆迁补偿费标准的文件；（5）被拆迁房产证明；（6）房屋测绘图；（7）被拆迁人的身份证复印件；（8）法人单位物业，需提供法人单位营业执照、法人身份证明、土地使用权证、房屋所有权证、消防验收合格证明。其次，重点审核房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的列支是否符合国家规定的扣除标准，其中，涉及多期开发的项目，成本如何分摊是进行税务筹划的重点。根据税法要求，对于分期开发的项目，各期成本费用的归集和分配方式要保持一致，若不一致，税务局可要求按相关规定进行调整，所以项目首期清算时采用的方法非常重要。
1.2准确确认计税收入
在项目开发建设中，收入包括实物收入、货币收入和其他收入以及其他有关的经济利益。在清算时，确认收入是指取得上述利益的价款，营改增之后，土地增值税应税收入为不含增值税。当一个项目跨越营改增时点，应能够清晰地分别核算营业税时期的收入和营改增后的收入。在确认收入时，应根据实际情况，对于货币收入一般先根据商品的销售发票确定相关收入。如果销售发票不是销售收入的全额，应根据销售合同确定实际收入。在实际操作过程中，要求企业提供销售明细表，税务机关通过房地产销售面积和项目可售面积的数据相关性，来核实应税收入。在预收房款过程中，房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控文｜Article＞陶金华如发现买卖合同所示面积与实测面积不符，发生退、补房款收入，应在清算时调整收入。如果存在将开发产品用于职工福利或奖励，合作单位的债务抵偿、对股东分红或对外投资等情况，当产权转移时应当视同销售，并根据税法规定来确认收入。
2房地产土地增值税清算税务筹划内容
2.1土地增值税清算项目前期规划
（1）项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。例如，重庆等地区通过用地规划许可证和建设工程规划许可证的方式来确定清算单位，湖南等地区通过建设工程规划许可证的方式来确定清算单位。这些方式在政策上有明确要求，执行口径变化具备可控性。（2）项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。
2.2土地增值税清算项目纳税筹划
（1）土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。（2）计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。（3）开发成本审核筹划。开发成本审核筹划涉及的内容有以下几点。首先，合理归集、分摊土地成本。例如，地下不计容车位是否可以分摊土地成本，要根据当地税务局执行标准去分摊，对地下车位单独补缴土地出让金的项目要根据受益原则来处理。其次，根据国家和地方政府部门对公共配套设施的政策要求，确定前置性移交形式，以便在清算时能按照规定全额扣除相关成本。
3房地产土地增值税清算税收风险产生原因
3.1外部原因
在房地产土地增值税清算过程中，导致税收风险出现的外部原因，包括社会环境改变、政策调整等。其中对房地产土地增值税税务筹划影响比较大的原因在于政策调整。例如2016年房地产企业全面实施营改增政策以后，在增值税筹划过程中，主要采用的是简易计税和一般计税两种方式，土地增值税清算计税收入确定、开发成本抵扣转让、房地产有关税金抵扣确认等内容都发生一定改变。如果房地产企业对相关政策了解不到位，在开展土地增值税清算工作时，将会发生和政策要求不符的状况，从而引发税收风险，增加企业税负。
3.2内部原因
房地产企业在开展土地增值税清算筹划工作时，企业内部清算工作体系不完善，例如各类合同、结算资料保存不完善，无法全面提供给税务局完整清算数据的佐证资料；土地增值税筹划团队综合素养参差不齐等，这些都是导致税收风险出现的内在原因。例如，基层项目税收筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其专业水平和综合素养将会给土地增值税筹划可行性带来直接影响。从目前情况来看，大部分房地产企业没有做好税收筹划培训工作，税收筹划考核机制不完善，即便一些企业进行了考核与培训，但是过于形式化，没有将其落实到位，无法保证从业者专业水平和综合素养。如果税收筹划人员存在判断失误情形，则会引发房地产企业土地增值税筹划风险。
4房地产土地增值税清算税收风险管控措施
4.1加强财务人员专业培训
对于房地产土地增值税清算工作来说，需要加强各级人员专业培训。一方面，房地产企业财务人员需要具备自我学习意识，主动对国家最新的财税政策学习了解。如营改增政策，给房地产企业财务工作带来了重大影响，房地产企业财务人员需要及时通过各种方式学习、深刻理解。另一方面，房地产企业需要主动与税务部门交流，向税务部门请教，提高企业财税工作的有效性和规范性。例如对于土地清算环节中存在的各种违规违法行为，房地产企业需要主动与税务部门人员交流学习相关的知识，从而防止在土地清算过程中出现不必要的风险，减少违规违法行为。
4.2合理确定清算单位
对于房地产企业来说，通常会同时开发多个项目，或者一个项目分期开发。因此，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算工作顺利开展的前提。以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。在房地产企业开展土地增值税清算工作时，可以结合当地税收政策不同清算口径为原则分别核算，选择对企业自身发展有利的清算口径，从而实现企业税收的科学规划，减少税收风险。
4.3完善税务风险内控体系
2018年对于房地产企业来说是比较重要的一年，随着金税三期上线、国地税合并等政策的全面，房地产企业为了防范税收风险，需要加强税收风险内部控制体系建设，及时找出并防范税收风险。首先，从根源上做好风险管理工作。2019年，我国财税政策发生了巨大改变，特别是国税地税的充分结合，对于房地产土地增值税来说，造成了一定影响。其次，强化申报风险管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险防范管理的重要内容，因为房地产项目在销售中将会面临诸多变量，所以对于房地产企业来说，需要加强申报风险管理。例如，房地产企业在严格计算财务数据过程中，需要设置清算后房地产项目销售报表，确定自用、租赁房产情况。最后，加强风险监督管理。一方面，税务部门需要严格按照土地增值税清算要求，建立收入登记台账，确定土地增值税清算项目底册，从而引导房地产企业严格按照台账要求做好信息登记工作。另一方面，房地产企业管理人员需要加强财务监督管理，约束财务人员工作行为，从根源上减少工作失误，避免税务风险发生。
4.4创新工作模式
对于房地产土地增值税清算过程中出现的税收风险，企业应该创新工作模式，做好土地增值税清算过程纳税管理工作，通过采取一系列管理方式，实现科学筹划，帮助企业减少税负。房地产企业应根据财务人员纳税筹划情况，积极引进第三方中介机构，制订合理的纳税筹划方案，提高企业纳税筹划水平，从而达到减少纳税的效果。房地产企业可以通过和第三方中介部门交流合作，提高土地增值税清算工作水平。
4.5优化风险管控措施
首先，对于税收政策的不断改变，如国地税合并等给房地产企业土地增值税带来一定影响，上述变化可能会导致税务清算过程中计算方法和成本计算口径不统一等问题。为了改变这种状况，要求房地产企业及时与税务部门交流，按照国家法律要求规避政策风险，从根源上加强风险防范与控制。其次，企业税务部门应该对清算收入登记台账进行优化处理，做好台账信息登记和财务管理工作，约束财务人员，加强风险防范。最后，对于房地产项目不同的销售环节，应该对企业申报风险管理细化处理，例如将清算后房地产项目销售信息表作为税收申报计算依据，重点对其自用项目和租赁房产情况进行统计，加强申报风险防控。
5结束语
总而言之，我国税收环境的逐渐变化给房地产企业土地增值税清算工作增加了难度，同时也对其税务筹划工作的开展提出更加严格的要求。在此过程中，房地产企业在对税收筹划工作特点和要求有充分了解的情况下，需选择适宜的方式进行税务筹划，从根源上减少税收风险出现，减轻企业税负，提高企业整体效益。
参考文献
[1]张婷.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险[J].黑龙江人力资源和社会保障,2021(20):51-53.
[2]陈晓庆.房地产企业土地增值税筹划及清算技巧分析[J].投资与合作,2021(7):21-22.
一、商业地产项目税收务划研究
（一）通过动态模型计算具体的税收与税负率 见表1：
（二）税收务划实施之前的分析 “城市综合体”是一个很有规模的商业地产项目，不论是项目的价值还是项目的投资总额都相当巨大，同时项目自身的增值幅度也大大高于200%，这里，土地增值税的税率为60%，而整个项目的总税负率也达到了46.19%。根据上述模型，计算出预算结果，通过结果可以看出：这个项目自身的税收成本已经成了项目最大的成本组成部分，远远超过其它各个单项的成本，而且已经远超开发总成本以及土地总成本之和；另外，税收成本超过了税后净收益33.7亿元，也就是企业的税收形势已经相当严峻了。所以，如果该公司不及时进行有效的税务筹划，还是沿用过去那种传统的销售模式，会严重降低自身的盈利能力，导致在市场中没有竞争优势，渐渐被市场所淘汰。
二、商业地产项目税务筹划操作流程
按照不同阶段的具体税务筹划（见表4），设计了以下方案：
（一）项目准备阶段具体的税务筹划 按照上面设计的税务筹划总方案，综合考虑该项目不同性质的建筑类型，项目准备阶段具体的税务筹划可以这样设计：
（1）经营模式的确定。因为如果将所有地产项目都出售的话，公司需要承担很高的税负率，税额差不多占到了销售收入的50%，所以，结合该项目的实际情况，需要选择其中的一些地产留作公司持有；另外，结合公司的资金情况，把销售相对容易的地产，以销售的形式推向市场，这样不但可以舒缓公司承受的资金压力，还可以降低公司的税负水平。如果具体到项目的话，那么可以将商业区以及会展区留作持有，优先公开发售酒店以及写字楼。因为它们的销售单价通常较低，但单位成本却比较固定，所以需要承担的税额比较小。
（2）开发主体以及组织形式的确定。该项目涵盖多种业态，而且又有部分自持的物业，所以在项目准备阶段进行税务筹划的时候，需要先考虑组建子公司进行具体的开发工作；同时，把开发主体以及项目结束交付之后的运营主体融为一身，以便后续的销售以及商业运作，尽量避免因为转移产权而产生的税收。
（3）融资方式的确定。该项目以债权融资为优先，通过向金融机构贷款来进行项目的开发。这种融资形式有两大优点：缴纳土地增值税的时候，能够享受到税额的加计扣除；缴纳企业所得税的时候，能够发挥税盾的优势，享受一定额度的税前扣除优惠。
该项目的投资总额是52亿元，自有资金需要占30%，所以可以向金融机构贷款投资总额的70%，按照各分项目的开发预算分配资金，具体见表5：
（二）项目开发阶段具体的税务筹划
（2）按照不同的业务类型，各个开发主体单独核算，同时和总包方分别签订施工合同；将开发主体以及经营主体融为一体，可以有效避免因为产权转移而产生的税收。
（三）项目销售阶段具体的税务筹划
（1）采取股权转让的形式将酒店整体转让。因为前期筹划已经把酒店作为了单独的主体，所以可以采取股权转让的形式将酒店整体转让出去，现行税法规定转让股权是不需要缴纳营业税的；而且房屋权属也没有出现转移，所以也不需要缴纳土地增值税。表6、表7对比了不同销售形式下的税负情况：
如果加入利息成本的影响，那么酒店的开发总成本就会增加45000万元，两种销售形式的比较见表7：
（2）组建销售公司，分配写字楼的销售收入。税务筹划计划组建销售公司进行写字楼的销售，来降低销售税负。将直接销售与组建公司销售进行对比：
具体计算结果见表8，不难发现，组建销售公司的形式为企业增加了3015万元税后收益。
（四）持有与运营阶段具体的税务筹划
（1）把商业区以及会展区对外出租。根据现金流量模型，设定资金成本为10%。具体的收益折现计算结果见表8：
三、商业地产项目税务筹划成果分析
通过上述具体的税务筹划，归纳出的综合成果见表9，和筹划之前的方案相比，企业可以增加税后净收益44.91亿元，节税收益十分理想。对该项目实施税务筹划的时候，主要做了以下工作：（1）在项目准备筹划阶段，从战略角度上改变了企业的经营模式，告别过去单一销售的模式，转为销售与出租并存的模式，从而避免了因为巨额增值收益所需缴纳的税款。（2）在项目开发筹划阶段，改变了过去都以自有资金进行开发的模式，使用“3+7”模式，也就是企业自有资金占30%，向金融机构贷款70%进行开发，从而降低了项目增值的比率，还能产生税盾效应，实现节税的目标。（3）在项目销售筹划阶段，借助分配销售收入的形式，进行分级销售，从而降低房产销售增值的比率，实现节税的目标。（4）在持有与运营筹划阶段，借助科学的筹划，将物业出租，从而避免短期内缴纳高额的税款。
四、结论
商业地产公司和普通住宅房产公司进行的税务筹划存在很大的区别。项目开发之前，必须筹划好总体的战略，因为这不仅关系到商品房的建设和销售，还关系到后续的运营，因此进行税务筹划的时候要先规划好，再实施。例如：选择哪些主体开发，选择何种开发模式，选择何种融资方式等，从而实现节税的目标。商业地产公司通常所开发的项目都牵涉到诸多方面，因此可以进行筹划的阶段与环节也非常多，需要我们从全局的角度考虑，对项目整体进行税收的分析与筹划，不能以偏概全；不同阶段的筹划工作应该协调一致，虽然个别的税收方案可能会提升小税种的缴税金额，可只要能降低整体的纳税额的话，那么就是有效的做法。
参考文献：
本文作者：刘岩 单位：中铁房地产集团北京丰基置业有限公司
纳税风险对企业的成本影响是相当大的,体现在如下几个方面:房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平,房产施工与建设,工程验收和结算、房产销售等,涉及内容广泛,业务多元,投资主体复杂,资金来源复杂,跨越周期较长,这就使得房地产行业呈现出高成本的特点,其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个,包括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等,尤其在销售阶段承担的税负相当高,明显高于其他行业。这里选取了上海证券交易所上市的不同行业的八家企业,对他们2010年的税负水平进行计算,为便于比较,所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可见,房地产行业的税负明显高于其他两个行业,其中两家房企(京能置业、浦东金桥)的税负达到24%-25%左右之高,而平均值也达到近18%。因为统计样本数量有限,这个均值趋于保守估计。房企的高税负,使得风险程度加大,一旦企业出现缴纳失误,则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观;或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
通常情况下,预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性,房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响,一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款,在现行征管体制下,实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加,另一方面由于预征与过去纳税方式相比,房企必须提前付现,在从紧的房地产信贷政策下,进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性,比如土增税,既要求房企及时清算,又不允许提前合理计提未完工配套设施;既限制房地产企业信贷,又不允许房企按实际扣除资金成本等;此外,土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
房地产企业进行税务风险控制的可行性
税务风险控制,即税务筹划之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值税规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划,可以利用销售定价临界点筹划法,就是建立一个计算模型,计算出房屋定价,使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看,设取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为C,根据税法扣除项目规定,项目开发期间费用按照C的10%扣除,财政部加计扣除为C的20%,设项目销售收入定价为P,营业税金及附加为5.6%,建立一个不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P与C的关系为:P≤1.67C也就是说企业销售定价小于其土地费用及开发成本的1.67倍时,可享受到普通标准住宅的税收优惠免税政策。当然这只是一种数量关系,实际中企业不可能仅为了减少税额而降价,当项目市场行情很好时,企业可以通过提高售价赚取超额利润来弥补税额的损失。那么就需要计算出企业应提价到什么水平时才能抵消税额增加的成本。再设提价额为A,提价后增加的收益为:A-0.56A,而随之增加的土地增值税为:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C带入上式,得A和C的关系为:A≥0.15C。则可见,企业提价的范围应当在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。这样计算可以看出,企业定价时可以借助于税务筹划来减少税负,这个范围就是定价避免在土地费用和开发成本之和的1.67—1.82倍之间。我们把1.67倍称为免税临界点最高定价系数,1.82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏相关人员和税务筹划,定价范围在1.67—1.82区间内了,就会多缴纳土增税,无谓的加大税务成本。
房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时,成本核算对象划分是否恰当,成本费用归集科目是否准确,成本分摊方法是否合理等,均会对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例:一个房产公司开发一个项目,土地价款19.85亿元,其中政府土地收益为8.38亿元,土地开发补偿款为11.47亿元,开发成本发生了13亿元。项目共有24万平米,其中有12万的政府回购房,12万商品房,少量商业。由于税法相关规定,政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后,希望政策性用房最少的分摊到成本,由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减少税负,又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法:政策性用房不分摊政府土地收益,只分摊土地开发补偿款(前提是还需要得到主管税务机构的认可);此外,分摊土地成本按照占地面积法而非可售面积法进行。整个项目占地99000平米,政策性房的占地面积为25000平米,商品房及其他为74000平米。开发成本按照可售面积进行分摊。这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地成本,则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的影响空间有多大了。
房地产公司进行税务风险控制的措施
建立健全有效的纳税成本控制和风险防范体系。这首先需要制度建设,制定税务管理办法,明确各层级的税务管理权责、流程及要求等;其次是落实税务管理岗位,需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作;再次是设置业务指引,即操作指南,使实施起来有章可循;四是建立对重大涉税事项的报告制度。
加强对重点税种的全过程有效管控。对于房地产企业来说,重点税种无疑是土地增值税和企业所得税。对于重点税种,按照事前筹划、过程管控、事后评估的全过程管理思路进行。
发挥税务咨询机构的专业作用。可以通过如下三个方面开展,一是税务管理的业务指引可以通过咨询机构的协助来完成;二是日常涉税事项要及时与税务中介进行沟通,发挥其专业作用,使涉税问题可能出现的风险及时得到有效解决;三是对于土增税清算和企业所得税清算等专项税务事项,由中介进行审核把关。
【关键词】：税务筹划；存在问题；对策
税务筹划是纳税人依据所涉及到的现行税法，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目内容等，进行旨在减轻税负的谋划和对策。
一、税务筹划的意义
企业税务筹划的目的是减轻税务成本，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。企业之所以要进行税务筹划，主要基于二方面的原因：一是随着经济竞争的发展，社会平均利润率水平不断下降，企业获利空间越来越小；二是随着税收法制建设的完善，税收征管水平的提高，对涉税案件的处罚力度不断加大，企业的税收风险日益升高。因而，税务筹划在企业经营管理中的意义越来越大。
首先，企业从筹资设立直至利益分配的整个运行链无不受到税收法规的制约。在纳税观念日益增强的今天，企业通过税务筹划过程，能够有效地提高企业财务管理水平，促进精打细算经营，增强投资、经营、理财的预测、决策能力和提高决策的准确度，从而全面提高企业的经营管理水平和经济效益。企业通过开展税务筹划，还可以熟悉和掌握与本企业经营管理相关的税收法规，从而最大可能地减小税收风险，最大可能地获取税后利益。
其次，在“诚信经营”成为现代企业生命线的经济生活中，纳税诚信亦是重要内容之一。比如：一位财务人员由于记帐失误而漏缴了税款，被税务稽查人员查获后，这位财务人员百般检讨，说是自己的过错，与企业无关，要求由他自己承担补交和罚款的钱，不要追究企业偷漏税的责任，否则会影响企业“诚信经营”的信誉。但是，由于税收的有关规定，税务部门不能同意这位财务人员的要求，企业的声誉因此受损。可见，纳税问题，事关企业的声誉和形象。
再次，企业开展税务筹划，也是追求自身经济效益的必然需要。税收，是企业利益分配中的一个重要元素，是调节企业利润的主要经济杠杆，税收负担的高低直接关系到企业经营成果的大小。税收所具有的无偿性特征，又决定了企业税款的支付是资金的净流出，从这一角度看，运用税务筹划所节约的税款支付是直接增加企业净收益的有效途径，与降低其他经营成本具有同等重要的经济意义。因而，税务筹划是各行价值创造的又一利剑，加强税务筹划就等于价值创造，对企业实现价值最大化具有非常重要的意义。
二、当前税务筹划存在的问题
税务筹划在国外已十分盛行，而当前国内税务筹划活动基本还处于起步阶段，普遍存在对税务筹划的认识不足和着眼点把握不到位的现象。
（一）税务筹划认识不足，筹划意识相对薄弱
主要表现在：一是税务筹划定位没有理性认知，感性认识较多，容易将税务筹划和偷漏税行为相互混淆。二是税务筹划价值创造意义认识不够，很少能够把税务成本作为业务决策的考虑要素。三是税务筹划的空间认识不足，过多围绕在税收优惠政策和抵扣标准，缩小了税务筹划空间。
（二）筹划着眼点把握不到位，税务隐患较多
主要表现在：一是税务筹划重点把握不到位。不是什么税种都可以筹划，不是所有税基内容都可以筹划。二是税务筹划的时机和环节把握不到位。通常在税款计算和缴纳等事后环节做文章，税务筹划多处于被动筹划。即使想到税务筹划，也是在完成某项工作后才急匆匆地问该怎么节税。
三、税务筹划的策略
税务筹划不是数字游戏，是知识和智慧的实战。税务筹划的重点、环节和时机等着眼点抓不牢，税务筹划最终结果可能偏离或背离筹划目标，反而增加税务成本或税务风险。例如，业务招待费控制失灵或定额预算核定与费用扣除标准关联项当年营业收入脱节，实际支出将可能不能全额抵扣，造成所得调增。而每调减100元业务招待费，就调增应税所得100元，为此多缴所得税25元，经济增加值减少25元。
（一）抓住重点是成功筹划的关键在企业性质定性和规模认定的情况下，“如何享受最低的税率，怎样使税基最小”是税务筹划的思路重点，不同税种的筹划重点也不同。比如房产税的筹划思路重点在于税基减少，筹划重点在于可辨认和可识别的固定资产或各类代垫费用在同一经济事务中要实现最大限度的分离，达到降低自有房产入账价值或账面租金收入。而实行超额累进税率的个人所得税筹划思路重点在于如何享受最低的税率，筹划重点在于全年一次性奖金和日常工资福利的分配以及日常工资福利的摊薄摊匀，以使能够享受到低档税率和低税率政策。另外，税务筹划的重点不宜沉迷优惠政策和抵扣标准等条款。以企业所得税为例，新企业所得税法将地区优惠改成产业优惠，金融业则无利可图。但新企业所得税法更注重真实、合理的抵扣项却给大家带来新的税务筹划空间。新企业所得税法下的税务筹划突破口就在于日常财务规范和点滴管理。诸如会议费、广告费真实性的相关资料提供、入账票据的合规性、税务部门对财产损失和员工费用合理认定，即做好税前扣除申报工作和税务沟通工作等。
（二）掌握信息知识是成功筹划的前提税务筹划是一门交叉性、前瞻性学科。在进行税务筹划时，不仅要运用统计方法，而且要运用数学方法；不仅要运用税收知识，而且要运用会计知识、管理知识、经济知识和其他方面的知识；不仅要搜集现实的、已经发生的或正在发生的、与进行税务筹划有关的、确切的信息资料，还要搜集未来经济运行过程中可能发生的或将要发生的、与进行税务筹划有关的、不确切的信息资料。因此，一个成功的税务筹划，离不开税务筹划人员的丰富知识、信息的敏感触觉。丰富的税收、会计和管理知识以及准确、及时的内外部各类信息是税务筹划的成功保障。为此，财务人员要不断丰富并强化自身财会、税务、企管等知识，要主动了解宏观形势、外部市场、法律环境和自身经营状况，增强形势和信息的敏感性。
关键词：公立医院 纳税筹划 个人所得税 房产税
纳税筹划是指在现有的税制条件下，通过运用各种对自己有利的税收政策和自己合理安排税务能力，以获得最大的税后利益的一种经济行为。纳税义务人在税收法律允许的范围下，通过对投资决策、经营管理和会计核算方法等合理选择，选择最为合理的纳税方案，致使达到低税负或滞延纳税时间的目的，减少不必要的税费支出，降低纳税风险，所以进行纳税筹划对公立医院是必要而且存在重要意义。
一、公立医院的纳税税种及现状
（一）公立医院主要税种
公立医院主要税种包括：个人所得税、房产税、营业税、租赁税、利息税等。如个人所得税是对个人（自然人）取得的各项所得征收的一种所得税；公立医院从事非医疗服务取得的收入如租赁取得的收入、转让财产收入、培训所得收入、对外投资收入等应按规定征收租赁税、营业税和房产税等；公立医院的药房分离为独立的药品零售企业，应按规定收取各项税收。
（二）公立医院的纳税现状
税收政策认识程度不够，纳税的主动性意识淡薄。无论是税务管理单位还是公立医院本身都普遍存在着公立医院属国家免税单位，这也存在着历史留下的认识，使得税务管理不成熟，同时公立医院主动纳税的意识不强，申报纳税的主动性意识淡薄。
医院规模不断扩大及多元化经营使得公立医院缴纳税收范围越来越广。公立医院可根据市场需要与自身技术条件，在政策范围内增加医疗服务项目，所得收益可作为投资者的经济回报。但事实上公立医院在追求效益的最大化，并大都实行了经营方式的多元化。再加上药品价格、进货渠道的多样化，致使公立医院医院税收范围越来越广。
全民医保、农合政策的实施和国家的大力投入，公立医院的员工工资福利收入大幅增长，缴纳个人所得税数额大比重高，适应的税率也高。
税务部门加大税收管理力度，医院纳税责任不断加强，纳税风险越来越高。随着中央地方税收征管工作的不断完善，医院经济能力和总体实力普遍较强的实际情况，公立医院纳税行为逐渐得到了重视，税管部门要求医院及时进行税务登记证和按时依法主动纳税。
二、公立医院的纳税筹划
为了使公立医院减少自身的税收违法行为的发生，强化纳税意识，减少不必要的税费支出，降低税务风险，提高自身的经营管理水平，尤其是财务和会计的管理水平，公立医院应对投资决策、经营管理和会计核算方法等进行合理选择，从而选择最为合理的纳税方案，进行纳税筹划。
（一）个人所得税纳税筹划
增大抵扣限额，降低适应税率。由于个人领取提存的住房公积金、 医疗保险金、 基本养老保险金时免予征收个人所得税，公立医院可充分利用这项政策，增大抵扣限额，降低适应税率。
公立医院尽可能均衡全年工资收入，避免工资、薪金收入出现大幅度波动。对于个人一次性取得数量较多的奖金或年终薪金、分红，因为其数额较大，尽可能将劳务报酬分成多次计算，这样对纳税人有两个好处：一是次数多，纳税人可以减除费用的次数就多；二是将一次的所得拆分成多次，可以减少每次的收入额，减少适用较高的税率。
将工资薪金福利化。如免费学习、免费培训、免费体检等减少个人的开支和计税收入。
（二）租赁税纳税筹划
租赁形式主要有经营租赁和融资租赁两种。其一、如果纳税人资金充裕有足够的现金可以采用经营租赁的方式，否则应该采用融资租赁的方式；其二、取决于租入货物使用时间及其性质，如果属于更新快而且使用时间短的货物，则应采用经营租赁方式，否则应采用融资租赁方式；其三、从营业税及增值税的适应程度看，还应该进行两种税的税收负担进行比较。如果是缴纳营业税，其适用的营业税税率为5%，如果是缴纳增值税，如果不经常发生应纳增值税行为的单位，应该视同小规模纳税人缴纳增值税，其适用的增值税税率为3%。通过以上几种方式的选择就为纳税人进行纳税筹划提供了可能性。
（三）房产税纳税筹划
利用税法规定的税前扣除项目，增加抵扣额。对于税收法律规定税前能够减去的各项费用，公立医院增强抵扣意识，降低应纳税所得额。
根据实际情况选择不同的房产税征收方式。房产税分从价计征和从租计征两种方法，这两种方式用于不同的计税依据和税率。如某医院分别在区域一、区域二拥有一处闲置库房，假设原值和净值、租金相同。如区域一规定从价计征税的减除比例比区域二规定的减除比例大得多，该医院可决定在区域二签订仓储合同（从租计征），区域一签订财产租赁合同（从价计征），减少应纳所得税额。
房产税的纳税筹划既可以增加税前扣除成本，降低企业所得税税率；并且遵守了法律法规，更重要的是为医院职工谋取了福利，可以留住人才，增加医院自身的实力。
三、结束语
作为一种可以合理节约税金支出的方式，正逐渐被人们接受和重视。但是，纳税筹划是一项复杂的系统工程，涉及面广，是一个理论与实践并重的专门化领域，因此，公立医院专职人员应熟悉纳税筹划技术，合理操作，减少不必要的税费支出，降低税务风险。
参考文献：
[1]吉文丽.工薪所得个人所得税筹划探析[J].财会月刊，2009
[2]陈发芝.关于税收筹划的理论选择[J].理论探索，2005
一、固定资产会计核算中企业所得税的纳税筹划
企业可以利用税法允许的会计政策选择、使用年限和净残值的估计空间进行纳税筹划,还可针对不同类别的固定资产的使用年限在税法规定上的差异进行筹划,获取筹划利益。
(一)折旧方法选择的纳税筹划
1 法律依据:企业所得税法规定:“固定资产按照直线法计算的折旧,准予扣除”,“企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。”
2 筹划分析:(1)在比例税率下,如果各年的所得税税率不变,选择加速折旧法可把前期和润推至后期实现,使企业获得延期纳税的好处。(2)如果未来各年所得税税率呈上升趋势,企业在筹划时应根据折现率,比较税率提高增加的税负与延缓纳税收益的大小,做出最佳选择。(3)在通货膨胀的情况下,采用加速折旧法既可使企业缩短投资回收期,又可使企业加速折旧,从而取得延缓纳税的好处。(4)考虑货币时间价值因素,对不同折旧方法下获得的不同资金时间价值收益和承担不同的税负水平进行比较,在合乎税法规定的前提下,选择能给企业带来最大抵税现值的折旧方法。
但是,加速折旧法并不是任何情况下都适用:(1)盈利企业应采用加速折旧法。(2)亏损企业不宜采用加速折旧法。(3)企业处于减免税优惠期间,不宜采用加速折旧法。
但是某些学者则认为,利用加速折旧法进行税收筹划。在我国一般不具可操作性。
(二)折旧年限的纳税筹划
1 法律依据:《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定:固定资产折旧的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,为20年;(2)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备,为10年;(3)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等,为5年;(4)飞机、火车、轮船以外的运输工具,为4年;(5)电子设备。为3年。
2 筹划分析:一般说来,折旧年限取决于固定资产的使用年限,而使用年限本身就是一个预计的经验值,使得折旧年限容纳了很多人为的成分,为纳税筹划提供了可能性。缩短折旧年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本费用前移,从而使前期会计利润发生后移。
如把折旧年限从8年降到5年,在税率稳定的情况下,所得税的递延交纳,相当于向国家取得了一笔无息贷款。尽管折旧期限的改变并不从数字上影响到企业所得税税负的总和,但考虑到资金的时间价值,显然把折旧期限调为5年对企业更为有利。
但是当税率变动时,延长折旧期限也可能减轻税收负担。若企业正享受优惠政策,如果该项固定资产为该企业第一个获利年度购入,折旧年限为8年或5年,通过简单的计算就可以看出,8年的折旧年限更利于企业减轻税收负担。
(三)净残值的纳税筹划
1 法律依据:我国企业会计制度并没有明确规定预计净残值率。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定:企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的净残值,固定资产的净残值一经确定,不得变更。由于情况特殊,需调整残值比例的,应报主管税务机关备案。
2 筹划分析:当企业处于所得税非减免税时期,纳税人应根据资产(尤其是预计无形损耗大的固定资产)的特点,及时向税务机关申请调低残值比例。残值比例调低后,折旧抵税增加,这既维护了纳税人的权利,也能给纳税人带来不可忽视的税收利益。例1,某企业原值1000万元的某电子设备,如果把残值比例从5%调整到0(假设企业的所得税税率为25%,折旧年限为3年),那么,不考虑资金时间价值的情况下,折旧抵税获得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(万元)。
二、固定资产会计核算中增值税的纳税筹划
(一)购进固定资产的纳税筹划
1 法律依据:自2009年1月1日起,增值税一般纳税人购进(或者自制固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号,以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号,以下简称细则)的有关规定,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。
2 筹划分析:自2009年1月1日起,增值税转型改革在全国开始实施,对于增值税一般纳税人的企业来说,购进或者自制的固定资产可以抵扣进项税,但是要注意必须是企业2009年1月1日以后实际发生,并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额,并且还要注意计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率。
增值税纳税筹划的两个重要特征是纳税筹划行为具有行为合法性和前瞻性。要保证筹划行为具有合法性和前瞻性,纳税筹划人员除了要精通法律,与税务机关进行有效沟通外,还需要关注有关法规政策的变化。
(二)销售使用过的固定资产的纳税筹划
1 法律依据:自2009年1月1日起,纳税人销售自己使用过的固定资产,应区分不同情形征收增值税:(1)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税。(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产,按照4%征
收率减半征收增值税。(3)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税。 2 筹划分析:(1)对于销售2009年以后购买的固定资产按照一般货物的方法征收增值税,一般货物的增值税纳税筹划方法都可以用。(2)销售2009年以前购入的固定资产,依然使用老规定。(3)增值税试点的企业对销售本地区进入试点以前购买的固定资产,按4%征收率减半征收增值税;销售进入试点以后购买的固定资产,则按适用税率征收增值税。
企业应该针对不同固定资产的具体情况,采取具体的纳税筹划方案,使企业实现在合法条件>文秘站:
三、固定资产会计核算中其他税种的纳税筹划
(一)固定资产会计核算中房产税的纳税筹划
1 法律依据:《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”,第四条“房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%”。
2 筹划分析:这里“减除10%至30%后的余值”,具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。由于扣除比例1.2%没有变动的余地,房产原值的大小直接决定房产税的多少,因此合理减少房产原值可以减少房产税。而中央空调、房产的附属设施和配套设施等建筑物、土地使用权都是影响应税房产原值的因素。若把除厂房、办公用房外的建筑物建成露天的,并在账簿中予以单独记载,则可减少房产原值。将中央空调设备作单项固定资产入账,可以不计入房产税的计税基础,从而免于缴纳房产税。另外。企业应注意房产税的税收优惠,并加以利用。
(二)土地增值税的纳税筹划
1 法律依据:根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税,而且土地增值税实行四级超率累进税率,最低税率30%,最高税率60%。
2 筹划分析:在会计核算中,企业可计算土地增值税的起征点,根据相关法规来确定是否免征土地增值税;还应注意各级税率增收范围的临界点,衡量上级税率与下级税率对企业带/！/来的最大税后收益,而不是盲目追求高价格或低税率。所以,企业要结合上述不同规定,制订科学合理的住房销售方案,以有效减轻或免除税负。
四、固定资产会计核算中纳税筹划的其他建议
(一)创造条件充分享受税收优惠政策
我国现行税法有许多优惠政策,对于符合优惠条件的企业一定要加以充分利用,不符合优惠条件但濒临优惠边缘的企业可以创造条件,使企业符合优惠条件。如新《企业所得税法》第28条规定,“国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%征收企业所得税”。因此,对技术类企业来说,可以加大产品的高科技含量,以期获得税收优惠。对于中西部地区的企业来说,应当创造条件,争取享受国家对西部开发的优惠政策。
(二)综合考虑各个税种的共同影响
由于各个税种的相关性,某一税种的计税基础降低,并不一定会带来总税负的减少,因此要把各个税种的纳税因素综合起来考虑。例如,厂房选址的不同(选择市区和选择县城)不仅会影响城镇土地使用税和房产税,还对所得税有影响。因为它们都可以计入管理费用,在所得税前扣除,减少应税所得额,从而影响所得税。可以看出,只有综合考虑各种变化抵销后的总影响,才能做出正确决策。
(三)追求税后收益最大化
固定资产纳税筹划应服从和服务于企业战略,筹划时不仅要考虑税收因素,还要考虑非税收因素,筹划的目的不是“税负最轻”或“纳税最小”,而是追求税后收益最大化,并以税后收益最大化为原则协调两个方面的均衡,即税收成本和非税收成本的均衡,以及税收成本中的隐性税收成本和显性税收成本的均衡。
五、结论
