时间：2023-09-05 16:59:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇最新土地管理法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 城镇地籍管理;管理体制;人才建设
中图分类号C91 文献标识码A 文章编号 1674-6708(2010)25-0036-01
地籍管理是一项国家为了获得有关地籍方面的资料和为研究土地的权属、自然和经济情况而采取的国家措施,是整个土地管理的基础工作。地籍管理的工作内容包括对土地的位置、权属、地界、质量、数量和用途等一系列情况进行记载和管理,土地管理主要包括:土地调查、土地登记、土地评价、土地统计和地籍档案资料。这5方面既有各自不同的工作内容,同时也有着密切的联系,共同构成了严密的地籍管理制度。
1 目前城镇地籍管理工作中所存在的一些问题
地籍管理具有的经常性、要求高、目标分散等特点。所以,地籍管理所存在的问题很多,主要包括几个方面:
1)工作不够到位。土地权属、用途一旦发生了变化,平常的管理工作就会出现不能保持步调一致的问题,从而使得地籍的成果失去利用价值;另外,在企业改制中的土地资产处理等方面的工作时,也很容易产生执行政策标准不一致的问题;
2)地籍管理人员素质有待提高在国土资源管理部门内部,专门从事地籍管理的人员较少,特别是各个分局,人员不足,往往一人身兼数职,地籍管理工作甚至不是专人承办。另外地籍管理人员业务水平参差不齐,有的业务知识不精,业务水平不高;有的经验不足,实际工作能力不强;还有的责任心不强,工作作风不够扎实;
3)地籍管理科学化程度不高。地籍管理工作涉及的内容十分广、技术含量比较高。同时,地籍的调查、地籍信息的系统建设和地籍档案的管理对技术的要求都非常高,特别是地籍调查中的遥感、航测和数字化技术等现代化高端技术,使用起来比较困难。对于地籍工作人员要求,除了必须熟悉掌握土地管理法律法规外,还应当具备地籍测量知识、计算机和土地登记等科学技术。就地籍管理工作总体而言,现代化手工不高。在地籍管理工作方面,也都基本处于理论和手工管理的阶段。部分档案可能由于时间或人为的原因,会出现残缺不全的问题,所以难以真正实现“以图管地”,地籍管理信息化亟待加强;
4)地籍管理立法的权威性比较差 现行的地籍管理法律法规的主体是部门规章,作为现行的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,对于地籍管理的各项内容或多或少存在规定不规范的问题。土地登记、地籍调查、土地评价、土地统计、地籍档案管理的法律法规大多是由部门规章来确立的。由于部门规章的法律的权威性较差。所以出现的后果主要有两方面:首先是许多规章制度是在没有法律授权的情况下而擅自设立的权利。
2 城镇地籍的科学管理
城镇地籍管理制度涉及到许多方面,从管理的角度分析主要有以下几个方面:
1)制定科学的管理体制。市级政府和国有土地管理部门根据上级的规定,同时结合本地实际的情况,就日常地籍管理工作中所出现的问题,制定出具体的规定或提出意见。通过政府制定相应的政策措施,同时加强市民宣传,使地籍工作得到政府和有关部门的支持,从而使地籍管理工作有序地推进和开展。同时,还要建立相关责任制。市局局长、分管局长负责领导管理的工作,地籍科长负责具体的管理工作,乡镇国有土地管理的所长对单位形成的具体地籍资料负总责,地籍业务经办人员负直接办事责任。具体经办人员必须提供准确、详实、齐全的地籍资料,经各国土资源所负责人严格把关后,由市局审核发证。
2)加强地籍管理队伍建设一是要进一步充实人员,特别是各分局地籍管理人员,各分局要有专人与市局地籍处对接;二是要加强业务培训。加强地籍管理人员地籍业务的培训,同时地籍管理人员要加强自我学习。切实做到法律通、政策熟、业务精;三是要加强作风培养。培养地籍管理工作人员具有严谨的工作态度和扎实的工作作风,对地籍管理各项工作具有高度的责任心。
3)加强专业技术运用,实现地籍管理的规范化和现代化扩大现代科技在地籍管理工作的应用,积极推进科学技术成果在地籍管理工作方面的转变。第一,在目前的科学技术基础上,要加快加强遥感、航测和数字化等测绘技术在土地登记和地籍调查中的运用,同时也要加强调查成果的准确性和规范性。在地籍管理的土地登记工作中统一使用地籍管理信息系统,以便实现图件、属性资料和档案的统一规范;第二,进一步完善土地登记持证上岗和土地登记等相关制度,利用土地登记持证上岗制度来提高国土资源系统行政人员的土地登记业务能力;同时也可以利用土地登记制度来吸引社会力量的支持,从而提高土地登记技术和工作效率,使得地籍管理工作逐步规范化。
总之,地籍管理是国土资源管理工作的重要组成部分,当前,国土资源管理正处在一个新的发展阶段,唯有建立科学合理的地籍管理制度才能应对形势发展的需要,也才能从根本上提高地籍管理的水平。
参考文献
[1]石晓莉.我国地籍管理档案管理研究[D].广西民族大学, 2007.
[2]汪华斌,袁艳斌.数字国土工程中土地信息系统的建设和 发展趋势[J].中国土地科学,2000,6.
1、高速公路建设用地情况概述
土地是人类赖以生存和繁衍的首要资源,是一切社会生产、生活活动的载体,而耕地更是一种不可替代、不可再生、人类赖以生存的最宝贵资源。据最新统计,我国耕地总面积约1.3亿hm2,人均耕地0.1hm2。千方百计少占良田保护耕地,是我们民族生存的基础,党的十七大报告也提出“加强能源资源节约和生态环境保护,增强可持续发展能力”的目标。
2、公路建设用地政策分析
2.1公路建设征地的依据
国家十分重视土地问题,把土地和经济发展、基本建设、生态环境保护高度统一和协调起来,制定了以《中华人民共和国土地管理法》为核心的国土资源土地法规体系。目前我国公路建设征地的法律法规依据主要分为中央法规、部门法规、地方法规3个层次。其中,中央法规是国家最高级别的法规,指导着全国征用土地工作,主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》等一系列行政法规;部门法规是国家各行业部门制定的法规,是在国家法规的指导下,针对行业内和部门内涉及土地保护而制定的法律条文;地方法规主要包括中央法规在各省、自治区、直辖市的实施条例以及各省、自治区、直辖市及其辖下地方政府关于土地征用工作的文件规定。
2.2公路建设用地费用计算标准
我国公路建设用地费用从总体上可分为土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、相关税费4项。《土地管理法》现行的土地补偿费的计算方式为“产值倍数法”,即征用农用地中耕地的补偿费应按被征用前3年平均年产值的6～10倍补偿,征用其他农用地的补偿费应按被征用土地所在县(市、区)中等耕地前3年平均年产值的4～6倍,征用其他土地的补偿费应按被征用土地所在县(市、区)中等耕地前3年平均年产值的1～4倍;征用耕地的安置补助费按安置的农业人口数计算,每人按征用前3年平均年产值的4～6倍补助,最高可至15倍;对地上附着物补偿费按照青苗补偿费、房屋及其他地上附着物2类进行,其中青苗补偿费标准按被征地前3年平均年产值的40%～90%计,房屋及其他地上附着物由设区的市(地区)人民政府规定具体计价标准;其他税费主要有耕地占用税、耕地开垦费、临时用地复垦费、征地管理费,除耕地占用税按照国务院《耕地占用税暂行条例》执行外,其他各项费用均由省级人民政府确定。可以看出,征用不同类型土地、不同地区的土地,其所依据的法律依据、征地标准、审批权限均有所不同,在中央法规总体确定的情况下,征地平均年产值、各补偿系数等由地方法规确定的标准就成为确定征地费用的关键。
3、降低公路用地的方法
高速公路建设需要占用相当数量的土地资源,而由此产生的征地费用也成为高速公路发展的瓶颈。面对高速公路发展与建设用地的矛盾,在现阶段各种政策约束下,应重点从制度、技术、管理3方面综合创新模式,减少公路用地规模,降低工程造价,保证高速公路建设目标顺利实现。
3.1政策引导,理念创新,完善高速公路建设前期建设用地制度
(1)加快高速公路建设用地审批程序,降低征地行政成本。目前我国高速公路用地审批程序涉及国家、省两级发展改革、交通、国土资源部门以及公路沿线市县各级人民政府,对于基本农田的审批还需要通过国务院。高速公路用地审批过程复杂,周期漫长,需要在不同层次、不同部门反复,而现阶段对许多公路建设项目来说,由于建设进度的压力,项目需要尽快实施,因此,在积极配合国家征用土地审批程序和公路基本建设程序的前提下,需要土地、发改部门根据公路建设的特点简化建设用地程序,提高审批效率,降低行政成本。
(2)明确高速公路建设用地标准,降低征地造价成本。《土地管理法》规定建设用地征地补偿的3项基本费用采用的“产值倍数法”计算幅度比较大,很难把握,对于征地补偿费和安置补助费两项仅对于建设用地提供了一个补偿标准的参考范围,而对地上附着物补偿费则完全由各省市自定。由于各地地理条件和经济发展水平不同,加之没有一个合适的土地年产值标准,导致同地不同价,同一项目执行不同标准的问题比较普遍。针对以上问题,应尽快出台科学、合理的全省征地统一年产值标准或区片综合地价标准,完善征地补偿依据。
(3)公开高速公路建设用地信息,降低征地实施成本。地方政府应尊重农民对土地征收的意见,规范征地补偿安置方案等征地信息的,实行征收土地公告制度、征地补偿安置标准听证制度,做到征地程序公开透明,切实维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权等合法权益。同时,为保证征地顺利实施,交通建设部门在与地方政府签订征地补偿协议中应明确补偿比例、数额、对象、方法、时间,最好参与地方政府的征地补偿工作,监督征地补偿费用的使用,保证征地工作顺利实施。
3.2注重细节,技术创新,做好高速公路设计阶段建设用地方案
对于高速公路建设集约用地,应从路线的总体规划到路基、桥梁、隧道、立交等单位工程进行技术创新,优化设计,在满足工程功能的条件下,最大限度地节约、集约用地。
(1)高速公路选线是影响高速公路节约用地最大的因素,一旦高速公路线位确定,整体的路线规模和结构物(桥梁、隧道等)数量也基本确定,其余只能做一些局部的优化和调整工作。
(2)采取降低路堤高度、减少用地宽度、改进边沟形式、合理设置上边坡台阶宽度等综合措施。
(3)在造价控制允许范围之内,尽可能增加桥梁代替路基,并采用能够降低标高的新型桥梁结构,以降低桥头填土高度。
(4)互通立交的规模和数量对高速公路总体用地有着相当大比重,因此路网规划要有一定超前性,尽量避免多条高速公路近距离平行或相交于一点,以尽可能降低互通的复杂性和规模,同时严格控制互通立交的数量和规模。
(5)在隧道设计时应合理确定隧道选址,加强地质调查和地质选线,加强方案比选,细化设计参数,在合理造价范围内增设隧道及优化隧道设计。
3.3落实责任,管理创新,规范高速公路实施阶段建设用地管理
在高速公路实施阶段,交通建设主管部门、项目法人、工程承包人、监理方都应树立节约土地、保护环境的意识。其中项目法人作为工程的总负责人,应该从项目实施开始的招标、施工过程、交工验收等环节通过管理创新,做好高速公路实施阶段建设用地管理。
(1)交通主管部门在工程开工建设后应把建设项目用地与工程质量、造价、进度一样作为工程监督的重点,杜绝施工中浪费土地资源,规范高速公路建设用地管理。
(2)项目法人在招标时应将耕地保护的有关条款列入招标文件,并严格执行;在合同段划分时要以能够合理调配土石方,减少取、弃土数量和临时用地数量为原则;在组织交工验收时,应对土地利用和恢复情况进行全面检查,对公路建设中废弃的旧路要尽可能造地复垦,不能复垦的要尽量绿化,避免闲置浪费。
(3)施工单位应严格控制临时用地数量,施工便道、各种料场、预制场要根据工程进度统筹考虑,尽可能设置在公路用地范围内或利用荒坡、废弃地解决,同时施工过程中要采取有效措施防止污染农田,项目完工后临时用地要按照合同条款要求进行恢复。
(4)监理单位加强对施工过程中占地情况的监督,督促施工单位根据合同要求具体落实各项土地保护措施。
关键词:城乡规划法;城市总体规划;土地利用总体规划;关系;衔接
1 城市总体规划与土地利用总体规划的关系[BT)]
1.1 首先,城市总体规划和土地利用总体规划有相同编制依据――国民经济和社会发展规划。在《土地管理法》中规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,组织编制土地利用总体规划”。同样,在《城乡划法》第一章五条规定“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制,应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接”。因此,国民经济和社会发展规划是城市总体规划、土地利用总体规划的依据,是编制城市总体规划的指导性文件。城市总体规划依据国民经济和社会发展规划所确定的有关内容合理确定城市发展的规模、速度和内容,同时将国民经济和社会发展规划中对生产力布局和居民生活等框架安排落实到城市的土地资源配置和空间布局中,并通过城市规划的实施使国民经济和社会发展规划最终得以贯彻和实现。城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点,作更长远的考虑,对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容,作出更长远的预测。
1.2 规划内容和重点有所不同。城市总体规划侧重于对城市规划区内的各项建设的综合部署和安排,相对于而言,土地利用总体规划则更注重总量的控制与平衡。
1.3 土地利用总体规划为城市总体规划提供依据。土地利用总体规划确定的城市建设用地规模,为城市总体规划建设用地规模得确定提供依据和约束。
2 存在的主要分歧
2.1 土地规划的范围与城市规划的范围不统一
一直以来有一种观点,认为城市规划与土地规划是点与面的关系,土地规划的范围大于城市规划的范围。各级土地规划的范围是本级行政区域的范围,而城市总体规划中的规划区,一般是指城市、镇和村庄的建成区。
2.2 用地分类存在差异
土地利用总体规划的各类用地面积采用土地利用现状变更调查面积,用地分类标准采用《土地利用现状分类及含义》(见于《县级土地利用总体规划编制规程》中的附件一)。城市总体规划用地面积采用一万分之一或五千分之一比例尺的图纸的量算结果,用地分类标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)。这两个规划在同一地类上却出现了面积不一致的现象,其原因除去基础图纸不一致、量算方法不一以及量算误差外,还有一个重要原因是两个用地分类标准有相互矛盾之处,即同一名称或相似名称的地类,其含义却大不相同,这就直接造成了两个规划在用地上的难以比较。
2.3 两个规划在宏观控制和约束力不同
《土地管理法》及实施条例都简单地讲各级政府应编制土地利用总体规划,但规划应对哪些土地利用进行宏观控制,如何保证规划的实施,土地利用总体规划有无法律约束力,违反了规划如何处置等均未能明确。
2.4 两个规划在的审批权限上的表述不同
根据最新《土地利用总体规划编制审批规定》第二十六条,“评审合格的土地利用总体规划经综合平衡和同级人民政府审查同意后,依照法定程序和审批权限报有批准权的人民政府批准执行,并报上级土地管理部门备案。”这种规定不及城市总体规划的明确。关于城市总体规划的审批权限,根据《城乡规划法》明确规定,直辖市和省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市总体规划审批机关是国务院,其余城市的总体规划审批机关是上级人民政府。因此,对于其他城市或非农业人口在50万以上的大城市来说,其土地利用总体规划的审批权限与城市总体规划的审批权限不同。
3 解决问题的思路和设想
3.1 建立统一规划范围、用地分类、数据统计标准,实现规划技术体系的无缝链接,促进规划在更深层次的协调统一。
3.2 注重两个规划内容的彼此渗透和延伸。城市总体规划加强对空间领域上的倾斜,土地利用总体规划则在考虑城市规模增长的基础上,加强城市用地发展方向的研究,保证城市总体规划与土地利用总体规划的“衔接”。
土地调查是我国《土地管理法》规定的一项重要法定制度，是土地管理的重要基础工作，是全面查实查清土地资源的重要手段，是贯彻落实科学发展观、加强和改善土地调控、严把土地“闸门”的需要；是严格保护耕地特别是基本农田，保障国家粮食安全，实现国家长治久安的需要；是充分挖掘土地利用潜力，大力推进节约集约用地，推动建设资源节约型社会的需要，是各级领导科学决策的重要依据。
根据国务院《通知》精神，年6月底前全面完成调查任务，届时必须以验收合格的第二次土地调查成果为依据，开展农用地转用、土地征收、土地利用总体规划修编审批等工作，否则将不予办理。这将直接关系到我区经济社会可持续发展的大局。
因此，各有关部门必须站在讲政治的高度，从促进经济社会可持续发展的大局出发，充分认识，深刻理解，统一思想，认真落实国务院《通知》的要求，广泛宣传开展第二次土地调查的重要意义，采取切实有效的措施，确保按时完成第二次土地调查工作任务。
二、第二次土地调查的目的、内容和时间安排
（一）调查目的
开展第二次土地调查，目的是摸清全区土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。
（二）调查内容
1.以最新的全区1：10000标准分幅正射影像图为基础，逐地块实地调查土地的地类和面积，查清全区耕地、园地、林地、工业用地、基础设施用地、金融商业服务、开发园区、房地产以及未利用土地等各类用地的分布和利用状况；
2.逐地块调查全区城乡各类土地的所有权和使用权状况，掌握国有土地使用权和农村集体土地所有权的情况；
3.调查全区基本农田的数量、分布和保护状况，对每一块基本农田上图、登记、造册；
4.逐宗调查全区集体土地使用权和国有土地使用权的权属界址、权属性质、使用权类型、用地面积、利用状况、获得方式等基本情况；
5.建立集影像、图形、地类、面积和权属为一体的土地调查数据库及城乡地籍管理信息系统，并与国家、省、市、县四级实现数据、信息互联共享；
6.建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测与快速更新机制。
（三）时间安排
本次土地调查工作计划在两年时间内完成。年8月20日前完成调查的准备工作，包括编制调查方案、制定技术规程、组织调查队伍、进行业务培训和宣传动员等工作；年8月至年底，组织开展和完成外业调查；年初至6月底前，完成调查成果的内业汇总和数据库的建立；年7月至10月底，完成调查成果的上报验收工作，并以年10月31日为调查标准时点，统一进行变更调查数据更新，向市国土资源局移交成果。
三、本次调查的工作任务
1、通过土地权属界址、地类界勘测，确定土地权属，调查统计阎良区辖区内各地类面积；
2、负责辖区内逐宗查清城乡建设用地的土地权属性质、用途、使用权类型等基本情况；
3、承担辖区内集体土地所有权、使用权和国有土地使用权的土地登记发证工作；
4、建立互联共享的城乡地籍管理数据库；
5、组织、协助技术单位开展第二次土地调查工作；
6、承担全区成果自检任务；
7、分析辖区内土地资源和资产的利用状况，找出土地利用中存在的问题，提出合理利用土地的方向，为土地资源的可持续利用和政府决策提供依据。
四、调查工作的组织实施
（一）加强组织领导
按照国务院《通知》的要求，区政府成立了阎良区第二次土地调查工作领导小组，负责调查工作的组织和领导，协调解决调查工作中的重大问题。领导小组办公室设在国土阎良分局，负责调查工作的日常组织和具体协调。
（二）落实经费
按照国务院《通知》中“各级财政部门在调查经费上要给予保证”的要求，财政部门要多方筹措，统筹安排，逐年列入财政预算，确保土地调查经费按时足额到位，保障第二次土地调查工作的顺利开展。
（三）抓紧制定方案
根据本地区的土地利用特点，明确任务分工，编制土地调查实施方案，制定土地调查的实施细则。
关键词：土地储备机构；风险管理
中图分类号：F830.2
文献标识码：A
文章编号：1006-1428（2006）07-0060-04
随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成为主要资金来源。
商业银行一般认为土地储备机构作为政府的特殊单位，不同于一般企业，具有较大的稳定性，金融风险相对较低。然而，土地储备贷款属于中国人民银行严格控制商业银行发放的贷款种类，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。人行121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，土地储备贷款必须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行在目前土地储备机构贷款经营中有必要充分认识到该类贷款的法律风险和政策风险所在。
一、土地储备机构目前存在的几个主要法律问题
1.当前土地储备在操作中尚无法可依。
目前，国内大部分市、县都已建立土地储备中心，并建立了土地储备制度及相关规定，如杭州、青岛、武汉、福州、上海等市都以人民政府的名义了相关“土地储备实施办法”。但至今为止，还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备这一问题，各地的规定也没有将其上升为“地方法规”的层次，以致在实践中留下了很多隐患，主要表现在：
（1）当前土地收购储备运行缺乏统一性，给其健康运行带来障碍。由于我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规中对土地收购储备机构职能定位、收购范围等重要问题没有一个明确的规定，导致各地在土地收购储备中做法不一，土地收购储备中心的性质、形式、职能也各不相同。例如：杭州市土地储备中心负责收购、征购、征用土地，以及出让土地的前期准备工作；厦门市土地开发总公司除征用、收购土地外还负责通过招标、拍卖和挂牌方式向市场供地工作等。
（2）当前土地收购储备制度缺乏法律依据，使其当事人的合法权益得不到有效保障。由于目前有关土地收购储备的规定基本停留在“地方规章”的层次，还没有具体的法律、行政法规及一个全国统一的部门规章来规范，因此，在土地收购储备运行中一旦发生法律纠纷，将“无法可依”。如土地收购中储备中心有无权力强制收购等，现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。
2.土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体。
当前土地收购储备机构基本上是由政府出面组建的一个特殊机构，并明确规定“不以营利为目的”，根据政府的委托或授权行使某些特定的职能，但在实践中其形式略有不同，主要有两种：①事业单位。以杭州、福州为代表，它们之间也略有不同，杭州土地储备中心隶属于市土地管理局，福州市土地发展中心是与市国土局平级的事业单位，但它们都是全额拨款的事业单位，其职能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征购、收购、收回土地等职权，并进行土地出让的前期准备等工作；②土地开发公司。部分地区土地开发公司在其成立之初的政府批文中规定“相当于正县级的全民事业单位”。有的土地开发公司是事业单位，企业管理。作为政府的一个土地收购部门，是受市政府委托在土地管理部门和财政部门的监管下，实施土地收购储备及参与土地征用、房屋拆迁和土地开发前期的具体工作。这些土地储备机构虽然以“公司”的名义出现，但实质上是政府的一个职能机构，并非严格意义上的公司，实质都不是一种严格意义上的市场主体，而是当前地方政府经营城市中的一个机构。在市场经济条件下，土地储备机构其市场定位从法律上还未解决。
二、土地储备机构贷款担保方式的法律风险
当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。
1.保证。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用，就为其办理了贷款。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的，单凭政府信用进行放款，还必须考虑当地财政实力、财政预算等多方面因素，故存在信用风险。
2.抵押。土地储备机构抵押贷款存在着以下几方面的法律问题：
①储备土地使用权是何种性质的，法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权，可以设定抵押权的土地使用权有出让土地使用权、经批准的划拨土地使用权。
土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。
从前面的分析我们可以看出，土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。同时目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。
在实际操作中，有些地方土地储备机构将收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一个以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。
②储备土地价值的不确定性。按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。同时储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估。而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押时，其土地使用权的性质和价值都是模糊的。
③银行抵押权处置受限。土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
三、土地储备贷款的其他风险表现
土地储备机构贷款的其他风险还表现在以下几方面：
1.土地储备中心不能真正垄断土地一级市场。
各地储备土地的招商工作由各城区、各国有开发企业分头进行，存量土地多头供应，最终不得不压低土地价格，竞相提供优惠条件。
2.存在挤占挪用还贷来源风险。
地方政府存在财政赤字，城市建设资金匮乏，将土地储备机构作为财政融资渠道，但出让土地所取得的收入不及时返还土地储备机构用以还贷，将收入挪用其他建设项目或者弥补赤字，使得土地储备机构无法按期还本付息。由于出让资金进入财政专户，对借款人的约束性不是很强，银行很难监管。
3.政府道德风险。
土地储备中心代表政府经营土地使用权，具有行业垄断性，经营活动易受到政府短期行为的行政干预和影响，地方利益大于银行利益，容易悬空逃废银行债务。如有的收购土地不具备开发条件、不适合抵押且价值明显高估，利用银行认为能够提供抵押物就是好贷款的错误观念，大量变现套取银行资金。
4.土地储备机构清偿能力的法律风险。
土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的。一般土地储备中心自有资金较少，资金来源渠道单一，自身抗风险能力差，由于中心实行财政收支两条线管理，中心投入资金，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后，直接或间接进行前期开发后出让，但出让收入必须直接上缴财政专户，对出售土地所得的出让金没有支配权。
土地储备中心作为一个民事主体存在时，是否具有偿还能力，即由其储备的土地是否就是它的财产，土地储备机构的偿还能力能否用财政资金部分来偿债等一系列问题从法律上来说都是有疑问的。
同时由于土地储备机构运作具有房产开发企业的经营特征，计划收购储备土地市场价格存在不确定性，土地的挂牌和拍卖交易过程中可能存在流拍或中标人违约导致土地收入没有实现的风险。
5.土地储备机构高负债经营风险。
当前，全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高，过高的贷款比例在实践中带来了两个弊端：A、增加了银行的风险。高达80％以上的贷款比例，在遇到经济形势或国家有关政策有重大的调整，土地市场不活跃时，银行将陷入被动局面。因为整个土地市场是一体的，一旦储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款，即使有大量土地在银行作了抵押，银行也无能为力，银行抵押的土地也就难以处置。
四、上海市现行土地储备制度及土地储备贷款运作模式风险控制的几个问题
上海市于1996年成立了全国第一家土地储备收购整理储备机构――上海土地发展中心，当时是属于市场主导型，由土地发展中心根据自己的收购计划和政府要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，由土地发展中心支付收购款，取得土地并按政策法律规定过户，然后负责对土地进行拆迁、平整，并根据市场需求出让给用地单位。
2004年8月1日《上海市土地储备办法》的施行增强了政府对土地一级市场宏观调控能力。土地储备逐步纳入法制化轨道。该《办法》同时规定了两种类型的土地储备机构：一是市和区(县)政府设立的非营利性的土地储备机构，明确其受政府委托，负责市和区(县)范围内的土地储备；二是市政府批准的专门机构，可以在特定区域范围内(如世博会地区、黄浦江两岸开发地区等)，实施土地储备。
上海目前已初步建立了以市土地储备中心为首、各区县政府设立一个土地储备机构，在本区范围内与市土地储备中心联合逐步形成全覆盖的土地储备网络机制的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
目前，上海市土地储备贷款存在的主要问题是：
1.土地储备机构银行贷款比例高。
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金。属于土地使用权出让金的部分由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后纳入土地储备专项资金。土地储备专项资金系指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。但该资金的管理办法却久久未能出台，目前土地储备机构资金主要来源于各区政府财政资金，其他通过银行融资解决。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。
2.储备土地抵押受限。
依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
同时根据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定的被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
3.领取“土地储备”的房地产权证不具备抵押的合法性。
根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定，所以储备土地不具备抵押的合法性。
4.储备土地价格评估困难。
(一)作为部门法的经济法体系
经济法与民商法调整的经济关系的区别就在于，后者调整的经济关系是双方或者多方平等主体之间的经济关系，尽管同样受到法律的调整，但并非受到国家的主动干预，在发生纠纷时，由当事人启动民事诉讼程序或者当事人之间协商解决，如房屋买卖、租赁等均属于此类。而经济法调整的经济关系是国家认为对于国民经济产生重大影响的部分，因此受到国家的主动干预，例如，产品质量的监管，广告发行、竞争行为的规制等。不可否认的是，房屋买卖中不乏国家干预的成分，而广告发行、市场竞争行为等也不可避免地包含着民事法律关系的因素，也就是说，经济法与民商法之间总是存在着某些交叉，即“灰色地带”。但是，“灰色地带”的存在并不能动摇经济法作为独立法律部门的地位，因为国家干预经济的法律规范群是客观存在的。
(二)法学专业的经济法教材体系
出于教学考虑，经济法教材的体系与经济法体系并非完全一致。法学专业的经济法课以狭义经济法为主，教材一般选用杨紫烜主编的《经济法》(高等教育出版社，1999年版)，或者杨紫烜、徐杰主编的《经济法学》(北京大学出版社，2001年版)。其体系为:第一编经济法总论(经济法的概念、地位、体系、渊源等)，第二编经济组织法(公司法、全民所有制工业企业法、合伙企业法、个人独资企业法、外商投资企业法律制度)，第三编市场管理法(反垄断法、反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法律制度、证券市场监管法律制度、票据法、城市房地产管理法)，第四编宏观调控法(计划法和统计法、产业法律制度、投资法律制度、国有资产管理法律制度、土地管理法、森林法、草原法、矿产资源法、水法、渔业法、节约能源法、煤炭法、电力法、石油法、预算法、国债法、政府采购法与转移支付法、税法、银行法、信托法、融资租赁法、涉外金融法律制度、价格法、会计法、审计法、注册会计师法、对外贸易法)，第五编社会保障法。对几所高校的调查显示，学时的经济法课程实际讲授以下内容:经济法总论(经济法的概念、体系、经济法律关系等)以及公司法、个人独资企业法、合伙企业法、外商投资企业法律制度、反垄断法、反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、证券市场监管法律制度、城市房地产管理法、土地管理法、森林法、草原法、矿产资源法、水法、渔业法、税法、银行法、信托法、价格法、会计法、审计法和社会保险法律制度等。
二、非法学专业经济法的范畴
非法学专业经济法，简称非法学经济法，是为非法学专业开设的，名为“经济法”的公共专业基础课，一般为经济、营销、国际贸易、金融、会计、会计电算化、税务、财务管理、企业管理、投资理财、证券、保险等专业所必修，其教学目的是使这些非法学专业的学生掌握经济法基本原理及基本的市场规则并能解决实务中的问题。因此，该课程也常被冠以“经管类专业经济法”课程的称谓。由于法学专业的学生具有一定法学理论的基础，加之“票据法”、“证券法”、“合同法”、“物权法”等专门开设课程，因此，法学专业的“经济法”课程以狭义经济法为主。而非法学专业的学生缺乏法学理论基础，不可能在一个学期内消化如此大量的专业术语，他们更需要了解一些基本的市场规则。狭义经济法所涵盖的内容并非社会经济生活中最常见的，在某种程度上广义经济法更贴近生活，对于经济实践颇有价值，在教学上突破部门经济法限制的这种安排易于非法学专业的学生理解和掌握，且实践证明教学效果良好。目前，大多普通高校非法学经济法课均如此设计，即采取广义的经济法，并以民商法为主。也就是说，作为公共课的非法学经济法的范畴应是民商法中反映最基本、最常见的市场规则的部分。实际上，非法学专业学生学习广义经济法的基础部分，在一定程度上弥补了自身缺乏法学理论基础之不足。相对来说，公司、合伙、破产、合同、担保、票据、证券等法律规范的技术性、稳定性较强，涵盖了市场的基本规则，适用的工作岗位较广，同时也是学习其他部门法的基础。广义经济法过于宽泛，任何课程也不可能涉及其全部。2011年度注册会计师全国统一考试辅导教材包括以下内容:法律基础知识，个人独资企业法和合伙企业法，外商投资企业法律制度，公司法，证券法，企业破产法，企业国有资产法律制度，物权法，合同法，外汇管理法律制度，支付结算法律制度，票据法，工业产权法律制度，竞争法律制度。2011年中级会计师考试辅导教材包括以下内容:总论(经济法概述，经济法主体，经济法律行为，经济法权利和义务，法律责任)，公司法律制度，个人独资企业法、合伙企业法和外商投资企业法律制度，证券法，合同法，增值税和消费税法律制度，企业所得税法律制度，相关法律制度(企业国有资产法律制度，外汇管理法律制度，反垄断法，反不正当竞争法，价格法律制度，财政监督和财政违法行为处罚法律制度)。2011年初级会计资格考试辅导教材包括以下内容:总论(法律基础，经济纠纷的解决途径，法律责任)，劳动合同法，营业税法律制度，个人所得税法律制度，其他相关税收法律制度，税收征收管理法律制度，支付结算法律制度。这三种较有影响的会计类(非法学专业)职业资格考试的经济法教材均已不同程度脱离了狭义经济法的范畴，实际上属于广义的经济法。在教学实践中，以民商法为主体的“经济法”课程并未造成经济法概念的混乱，但教材称为《经济法基础教程》更为合理，以区别于法学专业的经济法教材。
三、非法学专业经济法教材的现状及其优化
经济法课程的普及，使经济法教材成为用量最大的公共专业基础课教材之一。由于目前对经济法概念及其体系的认识不同，以及各专业培养目标存在差异，因而各教学单位经济法课的教学大纲差距较大，未形成全国统编教材，教材体例千差万别。目前出版的非法学经济法教材多达上百种，厚的达七八十万字，这些教材大多因过于追求自身知识体系的完整性，而无法顾及某些特殊的需要，导致缺乏针对性和实用性。有的教材章节全面而实际内容简略，则可能面面俱到，哪一部分都阐释不透。如果教材过于全面而详尽，则学生往往选了一本很厚的大而全的教材，但是由于课时所限，许多内容得不到讲授，造成资源的浪费。如果教材偏重于理论研究，讲授过于深入，则可能使所学知识不仅与执业实践相脱节，而且与职业资格考试相去甚远，学生还要通过额外的自学来满足各种需求。广义经济法内容庞杂，非法学经济法教学应选其精华，注重知识性、理论性与实践性的统一，培养学生的实际应用能力。该体系并不是严格部门法意义上的经济法体系，而是基于现实经济生活的需要，按照知识的实用程度取舍、编排，并力求摆脱抽象的理论阐释，而加强直观形象的实例教学。因此，非法学专业经济法的教材，应贴近生活，不追求理论深度，而是注重解决实务中最常出现的问题，这需要章节集中而详细且突出岗位针对性，适于将来的执业需要，并与注册会计师、中级会计师等职业资格考试接轨。
四、编写非法学专业经济法教材需注意的问题
(一)教材体例如何构建
根据上述原则，在保持各个专业共性的同时，非法学(经管类)专业经济法课程可针对各专业对部门经济法律知识的不同需求实施“模块式教育”，也就是探索建构经济法“公共模块”和“专业模块”体系，这将解决经济法课程内容繁杂和课时有限性之间的矛盾，并体现专业特色。除了工商管理类专业，非法学经济法教材一般设经济法基础理论、公司法、破产法、合同法、担保法、票据法、证券法等章作为“公共模块”。例如，金融类院校，需侧重银行法和保险法等金融法规，可采取经济法基础理论，市场主体及其产生、变更、终止的规范(公司法、破产法)，经营活动规范(合同法、担保法)，以及金融法规等的体例，具体为经济法基础理论、公司法、个人独资企业法和合伙企业法、企业破产法、合同法、担保法、银行法、票据法、证券法及保险法等十章。对于贸易类专业，可增加知识产权法，等等。这种教材的缺点是普适性差，适用面及出版规模小，增加了成本。但如果教材的普适性过强，则闲置的章节多，同样造成浪费。因此，需要各教学单位加强交流，在满足自身需求的前提下采通用的方案，既保证出版规模，又将闲置章节的数量降至最低，这不仅减轻学生的负担，也降低社会成本。工商管理类专业开设的经济法包括内部关系及外部关系两部分，前者涉及工商管理组织、人力资源管理与劳动、社会保障、财务管理与会计、生产与产品质量、价格、纳税与税收、知识产权等法律制度;后者涉及合同法、担保法、消费者权益保护法、竞争法律制度、支付结算与票据法律制度、融资与金融证券法律制度等。
(二)章节如何编排
为介绍广义经济法中的基本市场规则，教材应以现实经济生活中最为常见的法律现象为线索编排各章节，一般遵循经济法基础理论—市场主体—经营行为—金融法规的进路。其中，第一部分可按6～8学时设计，首先介绍经济法的概念、调整对象等，使学生对于经济法及这门课程建立一个整体概念;其后增加法学基础知识的比重，包括民事法律关系与经济法律关系的关系、民事法律行为和、诉讼时效与除斥期间等。这样编排是因为，2006年“两课”改革，缩减了法律基础的课时，非法学专业学生缺乏相应的法学理论基础，而这又是学习以后章节的必备入门知识，只有在第一章进行充分铺垫，后续教学才能顺利进行。例如，尽管“除斥期间”是一个较为专业的概念，但是近年来已逐渐被吸纳入各类非法学专业经济法教材中，因为诸如债权人撤销权的行使、保证期间等实务中常见的问题均涉及“除斥期间”的知识。合理编排具有承继关系的各章节有助于教学。例如，关于公司法与个人独资企业法和合伙企业法的编排次序，各教材并不一致。按常理都会认为应当按照由简到繁，由低级向高级，即先个人独资企业法和合伙企业法，后公司法的次序编排，但在教学实践中发现公司法在前效果更优。这是因为在公司法一章中全面介绍了公司的分类及其比较之后，已为下一章介绍后者打下了基础，学生更容易理解和掌握。而且，在随后讲解个人独资企业与一人公司的区别及联系也更加顺理成章。新颁布的法律逻辑性极强，教材章节的编排一般按照法律条文的次序。但为方便教学，有时需要另行设计。例如，尽管《担保法》将主债转让与保证责任的相关条文(第二十二至第二十四条)规定在前，但是教材将保证期间(第二十五至第二十六条)编排在前更利于学生理解，因为主债转让与保证责任涉及保证期间的概念及相关规则。再如，《物权法》第一百八十条规定了可以抵押的财产，但是该范围极大，且无须学生掌握，需要掌握的是禁止抵押的范围，因为禁止以外的就都是允许的，因此，禁止抵押的财产(第一百八十四条)宜先于企业财产集合抵押(第一百八十一条)及房地产抵押(第一百八十二条)等内容，而安排在可以抵押的财产之后，进行重点阐释。教材作为知识体系，既要避免前后矛盾，又要前后照应。例如，公司法的某些内容，如证券发行、股份公司股份转让的限制等，与证券法重合，如果由同一作者执笔更便于解决如何侧重的问题。再如，定金既是合同法中违约责任的方式，也是担保法中的担保方式之一，在编写中应注意统筹。
(三)理论深度与详略如何得当
研究型本科要求一定的理论深度，其目标是培养研究型人才，毕业生继续读硕士、博士的比率较大。相对来说，应用型本科侧重探讨表面的东西，以实用为主，主要是掌握法律如何规定，如何适用法律，如何处理个案，而不要求理论深度。非法学经济法作为非专业课程，同样侧重实践操作，不适于深入的理论探究。理论深度与详略之间既有区别又有联系，一般来说，挖掘深度需要详，初步掌握则为略。但是，不要求理论深度未必不要求详细。教材应详细到分析具体案例的实用程度，否则，学生虽然熟练掌握课本知识，而大量实务上的问题却不能解决。
一、合同无效的常见情况及产生原因
根据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形主要分为以下几种情况（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面，在实践中可以大致归纳为几种情况。
1.借名购买经济适用房等保障性住房的
经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施，不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房，变相侵害了其他有资格购房者的合法权益，损害了社会公平，属于对社会公共利益的侵害，应属无效。
2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二、十三条规定，无民事行为能力人应由其法定人其民事活动；限制民事行为能力人应由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动，如无法定人的认可应属无效合同。
3.开发企业无预售许可销售期房的
根据《房地产管理法》第四十五条规定，我国实行商品房预售许可制度，对于销售未竣工商品房的，必须取得销售的行政许可方属合法。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出，因为农村宅基地的所有权归属集体所有，权利人只有使用权，如果任其无限制地转让，有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中，也未对此做出突破，而且在大量的司法实践中，均认定为无效合同。
5. 房屋买卖权属有纠纷
《城市房地产管理法》第三十八条规定，有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为，在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致，有个善意取得的规定，鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定，实践中一般可以分为三种情况：无证或者非所有权人房屋的买卖；有查封；异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的，虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力，但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。
而对于无权处分、无权或者非所有权人买卖的，则应当根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照规定来判断，如果属于恶意买卖的，可以认定为无效合同，如果属于善意的，则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖，在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的，应当认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，不必然导致合同无效，但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封，合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下，多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋，应符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。
对于有异议登记的，根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十五、十六条之规定可以判断，如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的，应当认定为非善意，如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，则该买卖合同应属于无效合同。
二、买卖合同无效后的法律后果
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。
一是房屋已经交付的应当返还房屋，原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形，如上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2385号等判决的观点，如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此，合同无效也不必然要返还房屋的。另则，如果房屋经过了装修或者加层改建等，也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。
二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三是买卖房屋上还设立有抵押担保的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。依据此规定，在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定，银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的，出卖人应将购房贷款返还给银行，将房款本息返还给购房者。
四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的，当合同被判决无效后，应该返还给第三人。
五是涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施，避免产生过度的经济纠纷。
三、无效合同的登记处理方式
在现有的有关房屋登记的法律法规中，并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看，合同无效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话，极易造成新的登记错误。
从《物权法》第十五条的规定来看，对于合同效力和登记效力是区分开的，故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的，有以下几种模式。
1.双方申请模式
因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书，因此如果买卖合同双方协商一致的，可以持合同无效的生效法律判决文书，按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。
2.登记机构主动撤销模式
根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排，不动产登记由国土部门负责，并且出台了相应的登记规章，但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废，如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。
3.协助执行和履行法定义务模式
关键词：规模性地籍测量；地籍管理；无缝衔接
中图分类号：P271文献标识码： A 文章编号：
引 言 ：目前，日常的地籍管理工作由于历史资料的缺乏和各种图件资料的过时，严重地阻碍了地籍发证工作的开展。近年来，国土管理部门为寻求地籍管理工作瓶颈的突破，相继适时地开展了规模性的地籍更新调查工作。在调查过程中，国土部门及专业队伍大胆地突破常规的作业方法，高起点、高效率地完成了调查工作，并建立了完善的地籍管理信息系统。但几年以后，通过对相关国土局的回访，近63%的土地部门未能充分地利用已建立的地籍管理信息系统进行日常管理工作，仍然停留在人工丈量绘图和发证的阶段，最新数据不能及时地进行入库，已发证的宗地信息在数据库内也不能保证经常性地更新，这样时间一长，就造成了数据的时效性较差，频繁地出现图、表、册和实地不一致的状况，给每年的汇总统计和上报工作造成了影响。
1无缝衔接的前期工作
1.1 技术规范方面的衔接
要保证做到无缝衔接就必须使日常管理工作的技术依据与规模性地籍测量的技术规范完全一致。而技术规范包括了基本依据、参考标准和数据标准三个方面。
1.1.1 基本依据
a. 1998 年 8 月修订《中华人民共和国土地管理法》；
b. 1998 年 12 月通过《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
1.1.2 参考标准
a. CJJ8-99《城市测量规范》（下称《规范》）；
b. GB/T 7929-1995《1：500、1：1000、1：2000 地形图图式》（下称《图式》）。
1.1.3 数据标准
a. GB/T13923－92《国土基础信息数据分类与代码》；
b. 《城乡一体化数据字典》；
1.2 技术路线方面的衔接
如果打算确保规模性地籍测量与日常地籍管理的无缝衔接，在大规模地籍测量的技术设计阶段就应开始着手考虑，技术设计书的编写和修改完善应充分体现贴近实际、着眼运用的原则，在实地权属调查中的具体技术操作环节方面，因地制宜地制定既不违反规程又适应本地历史习惯的技术指标，特别是针对一些疑难问题的处理和变通办法，一定要结合日常发证工作的惯例进行衔接，从而避免造成一种情况两种处理模式的尴尬局面。 在编写技术设计书中，涉及应提交的成果资料的时候，更应从地籍管理工作的实际需要出发，尽可能地遵循必要的不能少，多余的是浪费的原则。 另外，在大规模地籍测量结束后，必须认真地进行技术总结，在总结里实事求是地对工程中的重点和难点进行详细阐述，对工程的一些遗留问题的处理，进行详细的交代和建议，便于在以后日常管理工作中，方便地操作和使用。
1.3 技术人员方面的衔接
人员的衔接主要包括了三个方面，第一个层面主要是技术管理人员，必须一开始就参与工程技术设计书的起草、修改和完善工作，在工程进行的过程参与技术协调和问题处理，并要求对调查工程结束后尚余的事宜了如指掌，这样一来，就能保证在技术方面的平稳过渡。
第二个层面是外业调查和测量人员，他们应脚踏实地参与从控制测量、权属调查、资料整理、细部采集和图形编辑等各个工序，概略地了解各工序的关键环节，确保日常测量工作能正常地衔接和运转。第三个层面是内业人员，他们主要参与图件的制作和输出、汇总统计以及数据入库等工作，其实他们的责任最重，因为成果资料和信息系统移交后，主要使用工作由他们承担，并充当了技术骨干的角色。
2 无缝衔接的几个要点
2.1 地籍编号的衔接
在地籍调查的过程中，可能出现由于城市建设或旧城改造的原因，造成原有的街道、街坊成片的拆迁而全部灭失或部分灭失，因此，对于全部灭失的，原街道、街坊编号不再使用；对于部分灭失的，原街道、街坊编号发生了改变，为便于日常管理工作的方便，应编制“新旧街道、街坊编号对照表”。 由于以前地籍调查工作没有大面积地统一开展，加之，频繁地进行个别宗地的发证，因此，造成了宗地和界址点编号的不统一，甚至可以说是混乱，使得资料的保存和提取极为不便，而规模性的地籍测量以后，宗地和界址点编号采用了规范的和统一的编码原则，保证了使用和数据入库的方便，但却出现了新旧编号的混杂，故在调查工程结束后，为达到无缝衔接的要求，还应编制“新旧宗地编号对照表”和“新旧界址点编号对照表”。
2.2 文件资料的合并
针对一个宗地经常出现这种情况，在历史的沿革中会出现划拨、征用、转让或抵押等变更方式，经过若干次调查测量，也形成了多套调查资料，其中不排除还有相互矛盾或抵触的地方，为何出现这样的情况呢？究其原因，主要是因为各个时期的资料没有统一存放和适当合并，造成了在进行权属审核时，依据不足、判断不清、考虑不周的遗憾，为此，在探讨地籍资料的无缝衔接时，不得不提出对同一宗地的相关资料进行有效和适当合并的要求。 对此，建议不妨采用这种方法：将旧的或各时期的宗地档案汇总于新的宗地档案，在旧的档案袋封面注明宗地的变迁方式和档案由来。
2.3 数据库的试运行
在大规模的地籍测量工程全部完成并验收通过后，所有的相关成果包括数据库成果都将全部移交国土部门，如果如前所述，已做好了确保调查成果的无缝衔接的工作后，应该说高效快捷的地籍管理工作将随之登场，但在距离最后的成功前还有一件极为重要的事，绝对不能遗忘，那就是地籍管理信息系统数据库的试运行。通过试运行可以检验外业数据的正确性和可靠性；可以磨合内外业方面的一些衔接关系；还可以衡量信息系统软件的稳定性；最重要的是通过试运行，总结出内业日常管理的经验，找到提高服务水平的捷径。
3无缝衔接工作的几点体会
3.1 及时抓好修补测工作
对系统的更新工作应采取被动变更和主动变更相结合的方法，即除了因日常的发证工作而产生数据变动外，应该定期地对城区范围进行全面巡视和变更调查，以便及时地进行修补测量工作。 在进行修补测量工作时，必须采用初始调查测量时建立的坐标系统，即便施测区域附近的控制点被破坏，也必须从其他地方用引点的方法，将控制点补上，否则，简单地采用独立坐标进行测量，今后其数据将无法进入信息管理系统。
3.2 确保表格数据的一致性
在日常发证时，如涉及到地籍调查表的更改， 应及时地将调查表相应栏目进行改正，同时，应顾及相邻宗地的相关信息也应随之改变。 在地籍调查表的更改后，计算机系统内的地籍调查表数据库应立即进行更改，同样，应修改本宗地所涉及的相邻宗地的数据。
3.3 定期完善数据库
定期做好信息数据库内的面积计算和汇总统计工作，特别是在数据发生变动之后。 定期做好信息数据库内的街坊图、地籍原图、地籍二底图和宗地图的相应修改工作。
4结束语
规模性地籍测量与日常地籍管理的无缝衔接探索出了如何把单一的调查测量工程变为以工程为载体进行全方位立体的服务系统工程，把以前地籍工作的被动管理模式改变为主动和科学管理。也有利于尽早地把GIS地理信息系统引入日常管理工作，使地籍基础管理水平上新台阶。 一旦做好了无缝衔接工作将可以解决原来自由坐标的隐患，避免了重复征地发证的可能性，将日常发证工作纳入规范化、制度化和科学化管理轨道。
参考文献：
【关键词】经济法；农民权益保护；策略
一、分析损害农民权益的问题
（一）源自农村土地产权问题
首先是农村土地的所有权没有明确，从现行的法律规范中我们得知，土地是属于国家的，归“集体”所有，即在农村地区是以村为单位，是村民共有的。其中，集体经济组织或者村民委员会是土地所有权代表，农民虽然是集体组织一员，拥有集体土地平等的成员全，却不具备土地平等分割的权利。另外一方面是存在土地征用补偿问题，即补偿不合理。从最新出台的有关土地管理法的实施条例中我们得知，土地补偿费用均属于农村集体经济组织，其并非归属于农民。从实际操作情况来看，这样一个新规在一定程度上侵犯了农民的基本权益，在其中土地所有权是通过集体组织的形式辗转到农民手中的，由于其中涉及到的关系、内容较多且复杂，因而地区农民在一定程度上是不享有土地所有权的，在转手的过程中极有出现乡镇干部非法挪用、贪污及挥霍土地补偿费的情况。
（二）源自农村金融体系问题
首先是农民贷款问题长期得不到解决。随着社会经济的不断发展，国内旅游业逐渐兴起，这对于农村地区的经济发展而言，无疑是新的一次机遇。大部分地区的农民因地制宜搞起了农村旅游业、生态农业等，但是新兴事业的发展需要大量资金投入，若仅凭借农民微薄的存款，是很难将新兴事业推向顺利轨道的，这便需要农村地区金融机构以及政府政策的支持。但是从现阶段的发展状况来看，虽然国家方面已经出台了针对农业经济发展的金融政策，也增大了农民贷款政府性质的资金支持，然而在资金下放以及政策落实的过程中，由于受到多种因素的影响，大部分地区的农村政策支持资金都存在外流现象，并且农民贷款依旧很难。另外，通过对最新出台的金融法规进行研究，我们发现其在编制过程中并没有充分对农村地区当前的发展情况进行考虑，更多地是借鉴先前的金融政策，因而缺乏贷款可行性。
（三）源自农村社会保障问题
首先是国家还没有出台一个完善的农村社会保障体系，依然有很多农民的生活得不到保证。虽然在社会经济不断发展中，有关部门逐渐出台了有关农村的社会福利救济、最低生活保障、社会优抚以及养老保险等制度，但是依然还有一些保障制度或措施还属于“试点”范畴，即在经济较发达的农村地区施行，在全国范围内还未普及。另外，大部分农村社会保障制度均建立在领导的行为意志或非正规制度上，因而这些制度的制定和实施存在着很大的盲目性、随机性。加之城市化建设进程不断加快，越来越多的农民向城市涌入，由于城市中施行的工伤险、失业险以及生育险等还未在农村地区施行，因而生活、工作在城市中的农民，他们的基本权益是无法受到保障的，若不尽快将这些问题解决，必然会增大城镇居民同农村居民的矛盾，随之便会威胁社会和谐稳定。
二、基于经济法视角，分析农民权益保护措施
（一）农村土地征用制度的建立与完善
基于经济法视角，首先应当是对农村土地征用地补偿的措施或办法进行调整，即当农村集体土地需要转换成农业建设用地时，我们应当赋予农民最基本的土地补偿款享有权。因此，需要对农村土地原有的收入分配结构进行调整，作为地区领导需要明确的是，建设用地是农民生存发展的转机，我们不应当剥夺他们享受工业化、城市化发展的权利，让他们失去土地，对于农民而言土地是赖以生存的根本，失去土地就是失去经济来源，因而我们应当将补偿款直接发放到农民手中，并建立一系列帮扶机制，帮助农民利用好手中这笔补偿款，慢慢富裕起来。
（二）农村地区社会保障制度的优化与完善
基于经济法视角，应当将一套完善的有关农民社会保障的法律法规建立起来，并在施行中总结经验不断完善。我们认为现代化农民社会保障制度的建立应当包含农村医疗社会保障、农村社会养老、农村灾害救济以及农村扶贫等基本的保障内容。因此，在农村社会资金保障制度建立过程中，我们应当充分对各地农村地区的发展状况进行考虑，并施行“三权分立”制度，即由政府、个人和集体共同承担。想要实现以上目标，就需要增大农村地区政府部门的资金支持，并制定专门的资金配比，通过集体形式、政府形式等对农民参保进行补助，以此激励更多的农民参与到新农村建设中。
（三）农村地区金融组织形式的拓展
基于经济法视角，我们应当将农村地区银行发展路径进行改变，其所面对的、服务的是农民，因而一切的政府辅助、资金帮扶都应以农民为主。诸如国家商业银行应当根据相关法律规定按照一定比例将资金下发给不同的农业发展银行，而地区发展银行再根据地区政府的指示以及各地农民的需求下发到各地区农村信贷社。此外农民贷款的形式也需要进行调整，即农民贷款政府贴息，尤其是针对一些长期性的贷款，政府更应当缓解农民承担的还款压力。最后还应当对农业发展银行经营的范围进行调整，即他们服务的范畴不再被局限在“粮食”银行中，而是应当在农村经济发展下，不断进行拓展，诸如：朝着农业结构调整、农业开发、农产品进出口以及基础农业设施建设等领域发展，并不断增大对农民以及整个农村地区的资金支持力度。
三、总结
综上所述，文章主要是基于经济法视角，对现目前农民权益受损害的原因进行了分析，并阐述了一些解决策略。保护农民权益，就是保护社会和谐稳定，因而国家有关部门应不断对各项法律法规进行完善，以维护农民最基本的权益。
参考文献：
[1]刘军.经济法基于利益与利益机制对农民权益的保护[J].黑河学刊,2012,02:102-103.
土地变更调查是保持土地详查数据现势性的重要手段，随着 “数字国土” 工程的实施， 全国各地陆续建立了县级土地利用数据库。自2010年开始，根据国家、省、地关于开展年度全国土地变更调查与遥感监测工作的通知的相关文件精神及要求，结合2011年度土地变更调查与遥感监测工作的开展以及2012年省、市国土资源部门对变更调查常态化管理的要求，谈一下对新形势下土地变更调查工作的体会。
一、新形势下土地变更调查工作的新特点
（一）2011年度土地变更调查目标
以2010年度土地变更调查结果为基础，通过开展2011年度土地变更调查与遥感监测工作，全面形成全国年度土地利用变化情况，及时更新土地调查数据库，保持全国土地调查数据的现势性，扩大土地变更调查成果应用范围，实现国土资源“以图管地”的精确调查与有效监管，满足国土资源“一张图”建设和“批、供、用、补、查”日常监管的需要，为国土资源管理及经济社会发展提供基础资料。（二）2011年度土地变更调查新特点
根据国土资发[2011]155号、黔国土资发[2011]151号文件精神以及《2011年度全国土地变更调查与遥感监测实施方案》要求，我们可以看出2011年度土地变更调查体现了以下新特点：
1、“一查多用”
2011年度土地年度变更调查结果将直接用于审核年度土地利用计划执行情况、土地开发整理项目实施情况及年度卫执法检查工作,使得工作整合更有效，协同工作更突出。
2、与国土资源管理相关工作紧密结合
（1）与省级和国家建设用地计划指标相衔接。本年度批准本年度建设、本年批准未建设的新增建设用地量之和应和年度土地利用计划、批而未调剂使用指标及年度建设用地审批的数据相衔接。
（2）与耕地保护目标责相衔接。年末耕地面积应大于规划目标年耕地保有量。新增耕地总量应大于当年补充耕地计划指标及建设占用耕地总量,确保实现耕地占补平衡。
（3）已批准实施新一轮乡（镇）土地利用总体规划的地区，严格依据合法有效的基本农田划区定界资料，调整数据库中基本农田图斑的位置和范围，更新基本农田数据面积汇总表。2011年仍未批准实施新一轮乡（镇）土地利用总体规划的地区，根据依法确认的基本农田战胜或调整情况，结合变更后农村土地调查数据库成果，生成基本农田面积汇总表。
（4）本年未批先建的新增建设用地量与执法部门数据相衔接且符合实际。
3、各司其职，分工协作
2011年度土地变更调查与遥感监测工作由各级国土资源局（分局）规划、耕地保护、建设用地、地籍、土地利用、执法监察等相关部门按分工协作、多方参与、各司其职、共同负责的原则组织开展。
（三）新形势下土地变更调查与以往变更调查的区别
随着二次调查工作的全面完成，2010、2011年度土地变更调查工作的开展，我们可以看出，新形势下的土地变更调查工作与传统的土地变更调查相比，有着更多的不同。
1、技术手段不同。以往的土地变更调查工作，手工绘图、单纯数据汇总。新形势下的土地变更调查工作，以遥感技术作为调查和数据掌控的基础，通过遥感正射影像图与上一年度遥感影像图和土地变更调查数据库叠加,监测新一年度新增建设用地情况,叠合上一年度变更调查提取的疑似新增建设用地,对照最新影像,扣除已拆除的建设用地图斑,形成新一年度遥感监测成果。
2、工作力度不同。以往的变更调查只是单纯的由一个部门来负责变更，而新形势的变更调查涉及国土资源多个方面的内容，由规划、耕地保护、建设用地、地籍、执法监察等多个部门按分工协作、多方参与、各司其职、共同负责的原则来组织开展。
3、数据审核方式不同。以往的土地变更调查工作，单纯对数据流量的合理性进行审核；新形势下的变更调查以全覆盖的遥感影像为基础，外业实地核查每一个变化的图斑，通过变更数据库，结合遥感动态监测成果，审核数据流量的合理性，最大限度地避免了人为干预调查数据的现象。
4、组织模式和程序不同。以往土地变更调查工作的组织模式较为简单。“地方调查，逐级汇总、国家审核出数”，而新形势下土地变更调查的组织模式更为合理，程序更为复杂。即沿用二次调查“三下两上”的模式和方法，通过“国家总体控制、地方实地调查、数据库更新、国家全面核查、地方复核与数据库修改完善、国家外业核查、国家数据库更新、数据汇总”，掌握全国年度土地利用变化情况。
二、新形势下变更调查的机遇与挑战
（一）面临的机遇
1、进一步树立了土地变更调查的基础地位。
新形势下的土地变更调查成果，是土地资源管理的基本依据，是实施国土资源“一张图”建设和“批、供、用、补、查”等监管的有效监管的基础支撑。
2、“一查多用”，进一步拓宽了土地变更调查数据的覆盖面和整合度。新形势下，将地籍、规划、用地、耕保、执法等多个部门的数据进行了有效整合。基本农田补划、调整等相关图件、数据资料；年度建设用地审批、土地开发复垦整理；违法用地的数量、范围、位置及查处等资料，均反映在年度土地变更调查与遥感监测成果中。
（二）遇到的挑战
1、人员素质要求高。新形势下的变更调查，对数据的真实性、组织的严密性以及调查人员的技术水平都有很高的要求。这对调查人员的业务素质、工作组织能力都提出了严峻的考验。调查人员不仅要实地核查每一个变化的图斑，还要将图斑变化信息按照增量数据库的方式上报，形成县、市、省、国家同步更新的土地利用现状数据库，为实现土地管理和监管方式从“以数管地”到“以图管地”奠定基础。
2、衔接要求更准。通过变更调查数据检验调查区域一年来国土资源管理的成效的预期更加明显。因此，如何做好与土地利用计划、规划、耕地保护、农转用审批、占补平衡、土地供应、集约节约利用的衔接，已成为土地变更调查面临的一大挑战。
三、新形势下做好土地变更调查的建议
做好新形势下的土地变更调查工作，需要做好以下几个方面：
（一）全面提高对变更调查工作重要性的认识
土地变更调查是根据《土地管理法》“国家建立土地调查制度”的规定而开展的年度性工作，其成果是制定土地管理政策、编制土地利用规划、实施土地用途管制的基础性资料。
（二）部门之间建立业务衔接及数据沟通机制
新形势下的土地变更调查，是通过图形和数据库的方式全方位立体反映土地利用的变化情况；同时，更是国土资源管理各类数据在土地利用现状数据“一张图”和数据库上的反映。以往各部门独立汇总、独立上报各类数据的情况，可能出现数据逻辑关系不一致、数据彼此不符合。因此，建立各部门的业务衔接和数据沟通机制，是做好新形势下土地变更调查的第一步，只有这样，才能将各类国土资源管理数据进行有效整合，统一标准，统一要求，统一上图，统一出数。
（三）提前部署和启动土地变更调查工作
[关键词]GPS-RTK技术 农村宅基地 发证地籍测量 运用
[中图分类号] P228.4 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-8-169-2
0引言
GPS-RTK技术的优势显而易见，除了提高定位的精确度外，简便的操作流程更是节省了很多不必要的环节，不但提高了工作效率，而且大大缩短了测量时间，也减轻了测量的劳动强度。随着GPS-RTK技术的不断发展，其在各行业中发挥的作用越来越强。近年来，三农问题一直是国家关注的重点，国家投入大量的资金在此方面，希望能够保证农民的生活要求。在建设社会主义新农村中，农村宅基地发证地籍测量是确定农村宅基地发证情况，明晰农村宅基地产权关系，影响农民的切身利益，所以必须保证测量的准确性。将最新的GPS-RTK 技术运用于农村宅基地发证地籍测量的工作中具有非常重大的意义。
1 GPS-RTK技术简介
GPS是全球定位系统的英文缩写，产生于上个世纪七十年代的美国。为了给导航工作和军事事业提供更多的便利，美国最先研制成功卫星导航定位系统，该系统现已广泛应用于社会各行各业中。RTK是一种定位技术，一种新的GPS测量方法，它通过实时动态差分法得到厘米级精度的测量，为各种控制测量、工程放样、地形测图带来了新希望，极大地提高了作业效率和作业精度。
与以往的传统常规测量方式明显不同，RTK能够运用全球卫星导航定位技术与数据通信技术相结合的载波相位确定检测点在指定坐标系统中的三维定位结果。这是革命性的进步，是GPS应用的重大里程碑。在没有RTK之前，人们运用GPS定位系统进行测量的时候，往往需要使用多台GPS接收机进行测量，测量后获取GPS信号并对其进行一定的数据处理，然后得到GPS控制点的坐标。这种测量的缺点是显而易见，耗时、耗力、耗费且作业效率低。RTK定位技术出现以后，很好地弥补了GPS定位系统的以上缺陷。采用RTK技术只需要一台GPS接收机和一个基站即可完成测量目的，并且测量速度快、精确度高，实时观测几十秒，精确度达到厘米级。我们只需要将RTK基站架设到一个已知坐标值固定点上，发射无线电信号，另一GPS接收机接受信号，构成一条基线，就可以进行实时观测。RTK技术近年来发展很快，因此，充分发挥RTK技术的作用，熟练地操作此技术非常重要。
2农村宅基地及地籍测量概况
农村宅基地是土地管理法中的一个名词。它是农村中用来建造房屋的部分土地。中国的国家性质决定了中国的土地不归农民自己所有，农民只拥有使用权，土地属于国家和集体所有，农村的宅基地亦是如此。农民如想建造房屋需要向集体提出申请，申请批准后才可使用。而地籍测量主要是为了保护土地，合理利用土地，为相关政府部门提供土地材料，方便地籍管理工作顺利开展。测量的内容涉及界址线、土地大小、形状、位置等很多方面。在测量过程中，就需要借助相应的仪器设备和科学技术。选择高尖端的技术则测量速度快、准确度高、效果明显。
3 GPS-RTK技术在农村宅基地发证地籍测量中的运用
3.1 GPS-RTK技术在农村宅基地发证地籍测量中的具体运用
农村宅基地发证地籍测量中包括土地分界线的划分、宅基地的具置、土地的面积大小等测量，牵涉到地籍平面控制测量、地籍细部测量和地籍原图绘制等几个方面。以下将从不同方面介绍一下GPS-RTK技术在地籍测量中的运用。界址线的划分关系到农民的切身利益，是大家非常关注的事情，所以它的准确性对各家各户而言十分重要。将最新的GPS-RTK技术运用在这种平面控制的测量之中，接收信号定位坐标，大大提高了测量的精准度，并且效率快、耗时短，有助于解决大家关心的问题，减少因界址线的划分而出现的纠纷问题。在农村宅基地发证地籍测量中，地籍原图绘制是必不可少的，基本地图集是地籍测量的一个重要成果。我们知道地图是有一定比例关系的，并且对地点位置的要求很高，所以要确定一个位置的准确坐标比较困难。再加上该测量又受到地籍的复杂程度和地区经济发展水平的影响，农村地区相对更加艰难。因此有必要选择现代化的仪器设备进行测量，无论在数据获取、分析上，还是在数据的准确度上，都会有明显优于传统地籍测量的地方。GPS-RTK作为现代新的定位技术，将会达到以上水平，满足其要求。
地籍测量过程中需要采用各种各样的测量技术和方法，比如：数字测量、遥感、大地测量、空间定位等。现代技术的革新速度相当快，地籍测量工作现实性较强，技术也需要不断提高，实时的更新，这样才能及时反馈问题并采取措施。用GPS-RTK开展测量、遥感、定位工作，可以为土地管理提供精确的地理参考系统，提供不同形式的数据与图册等资料。
3.2 GPS-RTK技术在农村宅基地发证地籍测量中准确度的把握
GPS-RTK可以达到厘米级精度的测量，可以说已经相当精确了，但在农村宅基地发证地籍测量过程中不可避免地会产生一些小小的误差。这些误差是环境、人为、技术本身等综合因素引发的结果。外部环境对测量的影响很大，在实际操作中，地形高低、测量范围、建筑物等都有可能是测量中的障碍，影响GPS-RTK信号的接收，以致获取的数据与实际情况会有偏差。这个方面也是无法完全避免的，所以测量误差的存在是可以理解的，但我们需要做的是要尽可能减小这种误差。测量中要避开一些干扰源， 既保证测量效率又精确到测量精度。人为因素产生的测量误差与测量员的个人专业水平和素质修养是有密切关联的。他对测量过程是否清晰明了，他能否熟练运用GPS-RTK技术，做事情是否认真、一丝不苟，这些个人原因会影响测量的结果。相关人员不具备以上能力肯定会导致测量结果的错误，测量人员只有严格要求自己，不断提升自己的职业素质及技术水平，才能尽量减少因个人原因带来的测量失误。
3.3 GPS-RTK技术在农村宅基地发证地籍测量中应注意的关键点
运用GPS-RTK技术开展农村宅基地发证地籍测量工作应注意把握基准站的位置选择和GPS-RTK的有效范围半径大小等方面的问题。基站位置的确定与信号的强弱密切相关，无线电信号的传播影响着定位的精确度。因此在选择GPS-RTK基准站的位置时需要慎重，最好经过详细考察后再确定。我们明白GPS-RTK技术主要是通过信号的接收、传输而进行作业的，信号如果相距太远会使测量的精度和速度大受影响。所以GPS-RTK的有效范围半径是不能随意决定的，最好不要超过10km。
4结束语
总而言之，GPS-RTK技术克服了传统测量技术的很多不足之处，有突出的优势，但也应注意到工作中它的一些影响因素，把握好这些影响因素，并采取正确的方法加以规避，才能尽可能减少测量误差，提高精确度。与此同时也应明白传统的常规测量技术也不是一无是处的，如果将新的GPS-RTK技术与先前技术完美结合，不仅能更好的发挥两者在作业中的作用，且可以促进各项工作的顺利开展。农村宅基地发证地籍测量工作是一个相当复杂的工作，也是一个很重要的问题。因此，相信GPS-RTK技术在此方面有更广阔的发展空间，为农村宅基地发证地籍测量工作做出更大的贡献。
参考文献
嘉华世纪低价热租
乐君是个“地主”，这是几年前就有朋友对他的爱称。当然，这里的地主绝对不是全民皆知的“斗地主”中的地主，而是按照字面本意理解的“土地的主人”。
在苏北那200亩地里，乐君自在地享受着他的“地主”生活，并且，悄悄地进行着一项非常有“搞头”的生意。
乐君是上海人，他的父亲早年做知青的时候，被招到了徐州当地一家大型煤电公司工作，因此乐君也沾上了一点外地关系。
在上海读书工作、娶妻生子这么多年之后，乐君放弃了城市里的繁华热闹，选择了去乡下包上200亩地做“地主”。
“上海确实是个好城市，一切都显得公平公开，但这同时也隐含着一层意思，我理解下来，大约就是一个利润的平均化吧。
在上海，除了极少部分垄断的行业还能保持着优势，其他生意都不会有你独断的高额利润。在这样一个城市生活，注定了你只能是平凡人中的一员，既不会出众，更得随时担心别掉队。
我想，还是地主生活适合我，不仅能乐山乐土，更能收益一项不错的事业。”
现代“地主”很有搞头
我的“地主”生涯开始在3年前，那个时候我闲在家里天天无所事事。不是我不想出去做点什么，而是我已经惨遭商场惊涛骇浪的打击，做什么赔什么。开的第一家服装专卖店不到半年就盘给人家，此后跟着开了一个饭店和文具店，都无疾而终。在这样屡战屡败之下，再不怕死的人估计也给磨没了斗志。看着自己过去积蓄的500多万元被自己这样“洗白”一半，脆当了逃兵，窝在家里，直到3年前的那个春天，在徐州一个县里当干部的表哥找到我，要我重出“江湖”。
表哥的意思是，“江湖”上最近将有一宗大“买卖”值得我以不屈的商人精神再次出山，这就是到他们乡里去包地当“地主”。不管表哥从徐州到上海来专门游说我是出于什么目的，我只问了他一句话，“当‘地主’有搞头没有”？这句颇具职业水准的问话得到了表哥滔滔不绝的解释，“怎么会没搞头，没搞头我会叫你吗？”
被表哥一番激昂的话语刺激，我自觉深受感染，当即决定亲自视察一下已经包地的“地主”们的创业生活。到了徐州，再以100公里的时速驱车2个多小时后，终于来到表哥所在乡的“地主”聚居区。这里以前都是荒地，稀稀拉拉地坐落着几个只有十几户人的小庄子，“地主”们的“别墅”就在临近庄子的几十亩杨树林子里。
撇开表哥这个来自官方的代表，我和几个“地主”进行了亲切交谈，想探出个究竟。没想到这些“地主”和我还挺投机，每个人都知无不言。除掉在赵庄附近包地80亩的下岗三姐弟外，其他“地主”几乎和我一脉相承：家里有点不多不少的闲钱，找不到什么投资渠道，于是人和钱便一起闲置下来。至于包地下来到底有没有搞头，“地主”们无不绽放出笑脸信誓旦旦地说，“当然有搞头！”
照猫画虎当“地主”
在回家向老婆请示并得到允许之后，我向表哥回了话。表哥高兴万分地恭喜我马上就要迈进“地主”的阶层，并拿出掌管的众多荒地任我选择，我将我的200亩庄园圈在了靠近公路只有20分钟路程并临近村庄的地方。按照每年每亩150元承包费标准，在我向表哥所在的乡交付第一年的承包费3万元之后，我马上开始了休闲安逸的“地主”式创业生活。
圈好地，接下来我就紧锣密鼓地开始往地里投资。按照附近“地主”的惯有模式，他们对杨树特别青睐，地里种的全是杨树苗。200亩地，我该栽多少杨树苗呢？为此我特地咨询了附近树龄最长的一位“地主”前辈，他的一番话语对我有着极大的指导意义，“杨树在栽种前几年，地里最好不要荒着，应该兼种一点其他的作物，这些作物的收成一般能抵消每年的土地承包费；到了后几年杨树长大了，可就什么都长不起来了。当然，如果你没这个精力去种其他作物，而且全心都在杨树上，不妨多种点杨树，间距拉小，这样的话，十年之后就可以卖树了，收入也不会少。”
考虑再三，我选择了前面一种栽种法，将间距拉大，因为这样杨树就可在七年左右成材，不需要“十年树木”，在杨树林间还能有一些小创收。按照每棵杨树苗2―3元的价格，我买进了7000棵树苗，再以栽种每棵树苗3毛钱的价格请人全部种好。
“地主”创业：有酸有甜有盼头
打从杨树苗一栽进沙土地里，我就盼着它一个劲地长，我发现自己前所未有地期盼风调雨顺。据前辈们讲，杨树
根系发达，在刚栽种的一两年内每月喂一次水，它便会飞快地长，到了后几年则根本无需管理，它也能自己好好地生长。这可真是一件简单的事，我心里一阵窃喜，这次总算找对了门路，只要天不亏我，我就只等着七年之后数钞票吧。
终于在那年的初夏，我完成了“地主”的一切先期工作。地里除了杨树苗就是荒草和沙土，遵照老前辈们的建议，我开始想着怎么样从地里搞创收，来点副业什么的。作为城里人，我对农活一窍不通，干脆托表哥在附近农村找了几个40多岁的远房亲戚，待到农忙时再找一个帮手，请他们代为打理一切地里的副业。
这些远房亲戚可都是农业高手，他们首先在杨树林里辟出一垄一垄的土埂，在里面撒了冬瓜和西瓜种子，等到去年夏天收成的时候，我看到满园的大冬瓜、大西瓜，乐得合不拢嘴。10亩冬瓜地，一共收成了4万多斤，按照1毛5分每斤的价格批发打出去，光冬瓜就赚了6000元左右；再加上120亩地收成几万斤的西瓜，去掉两个工人的每人每月500元的工资、3万元土地承包费和电费支出，我第一年竟然净赚近5万多元，这可比得上上海很多小年轻一年的收入了。而在这200亩地上，我是几乎没干什么，就每天看看山水，便已经收获了这样的利益。
初尝胜利果实，我感到当“地主”还真是件滋润的事。但待到副业硕果累累的时候，我也惊异地发现在靠近路边的杨树苗竟然被过路的羊给吃掉了不少，另外，还有一些栽种不牢的树苗被风刮倒在地。我不得不进行补种，新买回500多棵杨树苗，重新栽种。亡羊补牢，为了不让羊群靠近，我还特地买回了篱笆将200亩杨树林围了起来。这套工夫本该在前年刚栽种树苗的时候就完成，但没有经验的我为此付出了代价。
当“地主”已经快3年了，我逐渐摸索出一些门道。每年农忙时，我会聘两个工人回来帮忙收摘地里至少十几万斤的冬瓜和西瓜，我就负责跑客户和运输，将这些农副产品全部批发出去。而其他时候，只需要雇四五个人在那里看地、浇水，我则乐得清闲，隔半月到地里去看看，更多时间还是呆在家里忙点其他的事。
200亩地，给我一种全新的生活，给我一个充满希望而且踏实的7年。经过测算，7年后，我这200亩地将带给我400多万元的收入。并且，经另一些“地主”的指引，我们目前正计划在地里栽种药材，而这将是比种树更有赚头的一门生意……我已深深爱上这崭新的“地主”生活。
乐君的投资观念
第一，别歧视一些传统行业，其实恰恰在这些行业里，充满了旁人都难以置信的商机。
第二，一项事业，若让你安心且觉得有奔头，就算是成功的，没必要目光短浅，只顾短期收益。
第三，去外地创业，最好找在当地有一定关系的地方，免得人生地不熟，被当地人“欺负”或者享受不到政策上的优惠，这些对外地人来说，其实是相当重要的。 乐君的个人消费观
第一，每天都有几个小时泡在网上，了解新闻、熟悉市场行情、和其他“地主”联系。
第二，最爱吸烟，品牌还是上海人最爱的“红双喜”，家里总扔着几条备用。
第三，吃穿都很随便，不太讲究，当“地主”还真没“地主”的派头，更像个“农民”，这样便于与群众打成一片。
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政策背景：
中国政府将进一步明确都市型现代农业的发展目标，重点是：发展生态农业、节水农业，提供多样化、优质、安全、绿色的农产品；发展集约农业、高效农业，提高农业附加值，延长产业链，把握市场竞争的主动权；发展休闲农业、体验农业，满足城市居民在观光、采摘、旅游等方面的不同需求。
法律背景：
根据最新《物权法》规定，目前合法获得农村集体所有土地房屋产权及土地使用权的唯一途径！
1） 承包经营方式
《土地管理法》第十五条规定：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《农村土地承包法》第四十六条规定：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
2）租赁转让方式
《农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
风险背景：
