时间：2023-09-05 16:59:08
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业经营方式的变化，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【论文摘要】电子商务的兴起是国际贸易领域里的一场深刻的商业革命。在这场变革中，世界市场的重新建构，国际贸易方式的创新深化，对每一个国家都将产生深刻影响。为了能够更有效地参与国际市场竞争，能够在经济全球化过程中获取更大的利益，我们应当高度重视电子商务的发展态势，认真研究和探索电子商务发展规律及其对国际贸易产生的影响，以便采取积极的对策措施，培育企业的创新机制和企业的国际竞争能力，使我国对外贸易在国际竞争中赢得优势和主动，实现快速健康发展。
一、电子商务的概念意义
it（information technology信息技术）给全球工业化带来了飞跃性发展，网络建设已给全球企业带来了无可比拟的巨大推动力，它使企业产品的各项信息24小时不间断地向全球，使全球各个角落的人们通过 internet互联网络均可及时准确地获取信息，给人们带来了极大的方便。目前世界各地，特别是欧美地区发达国家的政府机构，企事业单位等纷纷建起的网站，并已进入了电子商务阶段，使传统的商业经营模式迅速转变为全球性网络化的电子商业经营模式。在我国，大部分企事业单位及政府机构也建起了网站，然而，这些网站大多是在网上一下产品信息、政府消息而已，而能在网上实现在线即时交易、在线支付、在线海关申报、货物保险等的网站还为数甚少，距离网络化商业经营方式——“电子商务”这一更高水准的目标还相去甚远。
电子商务作为行业最先进的经营模式，将为企业大大的节约金钱、时间和资源，并将对整个行业的商业运作产生重要的影响。据初步统计，电子商务的经营模式比传统的商业经营模式所能节省的资金大约是营业总额的5%～7%以上，国际贸易的电子商务甚至能超过15%。
交易费用降低：电子商务免去了一切烦琐的手续，所有的商务活动均在网上一气呵成，诸如海关、商检、外贸、外汇、工商、税务、银行、保险、货运方式、费用、货物保险、合同签署等都能在网上完成，节省大量的财力、物力、人力和时间，为企业减少了大量的费用，降低了成本，提高了效率，更重要的是与国际接轨。电子商务正在掀起国际贸易领域里的一场新的革命。
二、电子商务对国际贸易的影响
首先，国际贸易市场交易方式发生了重大变化，出现了“虚拟市场”。电子商务通过网上“虚拟”的信息交换，开辟了一个崭新的开放、多维、立体的市场空间，突破了传统市场必须以一定的地域存在为前提的条件，全球以信息网络为纽带连成一个统一的“大市场”，促进了世界经济全球市场化的形成。信息流动带来的资本、商品、技术等生产要素的全球加速流动，促进了全球“网络经济”的迅速发展。在这种网络贸易的环境下各国间的经贸联系与合作得以大大加强。
其次，国际贸易经营主体发生了重大变化，出现了“虚拟公司”。现代信息通讯技术通过单个公司在各自的专业领域拥有的核心技术，把众多公司相互联接为公司群体网络，完成一个公司不能承担的市场功能，可以更加有效地向市场提供商品和服务。这种新型的企业组织形式，在资本关系上不具有强制各个公司发生联系的权力，而是由于承担了一定的信息搜集处理和传递功能似乎具有某种实体性。跨国公司战略联盟便是这种“虚拟公司”的主要表现形式，通过开放系统的动态网络组合寻找资源和联盟，实现“虚拟经营”以适应瞬息万变的经济竞争环境和消费需求向个性化、多样化方向发展的趋势，给跨国公司带来分工合作、优势互补、资源互用、利益共享的好处。
再次，国际贸易经营管理方式发生了重大变化。电子商务提供的交互式网络运行机制，为国际贸易提供了一种信息较为完备的市场环境，通过国际贸易这一世界经济运行的纽带达到跨国界资源和生产要素的最优配置，使市场机制在全球范围内充分有效地发挥作用。这种贸易方式突破了传统贸易以单向物流为主的运作格局，实现了“四流一体”，即以物流为依托，资金流为形式，信息流为核心，商流为主体的全新经营管理模式，这种经营方式通过信息网络提供全方位、多层次、多角度的互动式的商贸服务。
三、电子商务带来网络贸易的优势
网络贸易的优势主要表现在以下几个方面：
1.网络贸易将会大大降低买卖双方的交易成本。买卖双方通过网络直接接触，无需贸易中介的参与，减少了交易的中间环节；参与交易的各方只需支付较低的网络通信和管理费用就可存储、交换和处理信息，节省了资金，降低了成本；由于internet是全球性开放网络，有利于交易双方获得“完整信息”，降低了市场上的搜寻成本，减少了交易的不确定性；在网上直接传递电子单证，既节约了纸单证的制作费用，又可缩短交单结汇时间，加快资金周转，节省利息开支。
2.网络贸易提高了工作效率。现有网络技术实现了商业用户间标准格式文件（如合同、提单、发票等）即时传送和交换，买卖双方足不出户就可在网上直接办理订购、谈判、签约、报关、报检、租船订舱、缴税、支付结算等各项外贸业务手续，大大缩短了交易时间，使整个交易非常快捷方便，从而带动了金融、海关、运输、保险等有关部门工作效率的提高。
3.网络贸易有利于企业增强竞争地位。
公司和厂商可以申请注册域名，在internet网上建立自己的网站，通过网页介绍产品、劳务和宣传企业形象，有利于扩大企业知名度，开拓海外市场和提高国际竞争力。此外，网络贸易无时间、地域的限制，受自然条件影响小，可以进行“全天候交易”，把产品推向全球，增加贸易机会，同时又有助于及时、准确地掌握市场动态，密切同客户的业务联系，提高其市场竞争地位。
总之，全球化的结果形成了地球村，而电子商务的发展加速了地球村各个不同成员间之信息交流与沟通。国际贸易为电子商务之驱动力量之一，而电子商务则为国际贸易提供了一个方便的交易与信息传输的平台。电子商务的兴起是国际贸易领域里的一场深刻的商业革命。在这场变革中，世界市场的重新构造，国际贸易方式创新的深化，对每一个国家都将产生深刻的影响。为了能够更有效地参与国际市场竞争，能够在经济全球化过程中获取更大的利益，我们应当高度重视电子商务的发展态势，认真研究和探索电子商务发展规律及其对国际贸易产生的影响，以便采取积极的对策措施，培育企业的创新机制和企业的国际竞争能力，使我国对外贸易在国际竞争中赢得优势和主动，保持快速和健康的发展。
参考文献：
关键词：成本管理 发展战略 企业管理
在激烈的市场竞争中，企业为了求得生存、谋得发展需要制定自己的发展战略。所谓企业战略通常情况下就是企业通过对资源进行配置，进而在一定程度上与环境相适应。随着市场竞争的不断加剧，市场竞争环境不断恶化，我国的商业企业集团为了与外部环境相匹配，需要对竞争优势进行重新的调整，进而发挥协同作用，寻找新的增长极，同时对市场范围进行明确和细化，进而在一定程度上不断实践企业的战略观。我国的商业企业集团受发展环境的影响和制约，一般情况下是以大型的、知名的零售商为龙头、以零售为主的企业集团。随着市场经济的不断发展，现代商业经营技术也有了明显的进步和提高，并且在一定程度上商业经营环境也悄无声息地变迁着。在百货零售方面，我国商业企业集团建立了大型的配送中心和物流中心，同时也没有放弃对小批发业和配送业的开拓。商业企业集团的经营方式也发生了巨大变化，由原有的单店经营逐渐转向为连锁经营，在一定程度上其经营组织结构逐步发生了转化和演变，同时对经营业态尝试着进行相应的创新，从单一逐步走向多元化。商业企业集团在培养竞争优势、挖掘市场潜力时，成本控制战略发挥着重要作用。
1 商业企业集团战略态势
进入90年代以来，我国零售商业的发展出现了一片繁荣的景象。随着改革的不断深入，社会资金不断进入零售业，同时外资也逐步进入该行业，在这种情况下，零售业的商业设施，零售额等在一定程度上都出现了大幅的增加。但是，我国的商业经过几年强劲发展，逐步进入激烈竞争、惨淡经营的状态。我国的买方市场早在1997年的下半年就已形成，物价一片低迷，为了刺激消费，商家积极使用打折、降价等手段，可以说一切营销策略、营销手段都几乎用尽了，但是，“难卖”、“卖难”的困局依然没有得到彻底的改变。商业企业在经营的过程中，尤其是以销售为王的时代，如果销售难以实现，那么利润下降将会成为必然。通过对全国200 家大型商场进行调查，国内贸易局商业信息中心通过对调查结果进行统计，在1998年的前10个月份，在参加调查的大型商场中有29.3%的出现了亏损，有66%的商场其利润比上一年同期相比出现了下降。在经营环境中，国内零售商业的企业集团在一定程度上受到国外大型的商业机构商业的冲击。在商业经营管理技术方面，由于国外的大型商业零售企业占据绝对的优势，并且在一定程度上能够在第一时间充分地利用最新的通讯信息技术，由于自身经营时间比较长，在激烈的市场竞争中积累了丰富的经验。在我国的零售行业，随着沃尔玛、家乐福等国外零售商的进入，我国商业企业的发展在一定程度上受到严重的威胁。受宏观商业经济环境的影响和制约，在一些城市大型零售商也集中出现，同时呈现出趋同、过剩、竞争激烈的现象，在外部经营环境方面也对商业企业集团的发展产生不利的影响。北京曾有过在全市构建一百家大商场的规划，然而还没有建全一百家大型的商场，较好的大型商场就出现部分倒闭的现象，大型零售商店在其他一些城市也普遍存在过密、数量过多的现象，在人均百货商场面积方面，我国与达发达国家相比，高出人家十倍的城市数不胜数。外在的竞争对手在经营过程中，对于商业企业集团构成外部威胁（Threats）。
在经营过程中，内部经营管理方面存在的劣势（Weaknesses）对于商业企业来说决不能忽视。商业企业内部存在的劣势主要表现为：经营战略在一些商业企业中依然没有确定，与商业经营无关的项目在一定程度上盲目地进行着，有时甚至会进入一个陌生的行业或领域；一些商业企业集团自以为是，在没有前期市场调查，以及制定完善的发展规划的情况下，没有对新的营销策略进行积极认真的探索，并且对于新的经营方式也不进行相应的尝试，在经营过程中凭借“老字号”的商誉坐吃山空；甚至有些商业企业集团根本没有培育自己独特的企业文化，大众化经营，跟在别人后面发展，对别人进行一味的模仿，模仿、模仿、再模仿在经营过程中普遍存在，创新意识对于这些企业来说根本就不存在；另外，管理效率低、成本费用高、经济效益差这是商业集团普遍存在的问题。
对于影响商业企业集团竞争地位的外部经营环境的不利因素，我们通过战略态势的SWOT分析方法对其进行研究分析，也就是分析外部威胁（Threats）。对外部环境，从辩证的角度进行分析，外部环境既存在着威胁，同时也存在着机会（Opportunities）。随着零售业开放的程度不断加大，国外商业机构纷纷进入，进而在一定程度上给我国本土的商业带来一定的冲击和影响。但是，我们需要看到其积极的一面，那就是我国商业实现了与国际的接轨，与国外大型的商业企业站在同一个平台上进行竞争，进而在一定程度上可以对国外先进的管理思想和技术进行学习和借鉴，进而为我国零售业的正规化、连锁化、顾客导向化，以及商业自动化奠定了坚实的基础。通过对我国商业企业存在的内部优势（Strengths）和劣势（Weaknesses），以及相对测度进行分析，本文认为：随着零售业市场的不断开放，商场出现开张与倒闭，以及经营出现好与差等，在一定程度上这些都是非常普遍的现象。以1998年为例，在年初的时候，大批商场开张，进而出现了“开业大挤”的现象，但是到了年底，许多大型商场纷纷倒闭，因此这一年又被称为倒闭年。到了1999年年初的时候，新的一批大型商场又出现新的一轮的开张热。在市场竞争中，尽管商业竞争多么的激烈，但是总有一些商家出现逆风飞扬，同时将与别人竞争视为自身发展的一种快乐；例如大家都在搞连锁、搞超市，但是有的业务兴盛，有的经营惨淡，难以维持；零售商业虽然对外开放，有人认为是“狼来了”，但是有的商家却能够实现与狼共舞。确立科学的企业战略观是商业企业集团的关键，在分析战略态势的基础上，对企业经营环境中的优势、劣势、机会、威胁进行准确地把握，进而科学合理地建立和完善企业战略管理模式，进而在一定程度上对企业实施有效的战略管理，锁定经营范围、对资源进行优化配置、不断突出竞争优势、逐步发挥协同作用，进而在激烈的市场竞争中实现生存和发展。
通常情况下，对于商业企业集团来说，以战略态势分析是基础，对战略进行构思与设计，以及选择与评价、实施与控制等。通过分析和识别前述的战略态势的买方市场，国外大型零售商，行业的成熟度与集中度，以及消费需求的变化，价格等因素；在一定程度上通过引进国外先进的管理理念和管理模式，进而不断推进商业经营的连锁化、信息化和自动化，同时选择可持续发展的竞争策略，在一定程度上这些因素共同构成了商业企业集团的外部战略态势。
2 商业企业集团确定成本控制的战略重点
确保企业生产经营活动产生更高的附加值，这是商业企业集团的总体战略，同时使企业的价值活动在最大限度内产生更多的溢价，进而不但提高企业的经济效益，确保企业集团利益最大化。对于零售商业来说，通过采用差别战略，在一定程度上借助各种方式为消费者提供优质的产品和全方位的服务；对于低成本战略来说，通过采用较低的成本为消费者提供与其竞争对手相同的产品或服务。例如，通过采用差异战略，国外Nordstrom公司为消费者提供物超所值的服务，作为打折零售店，Filene公司地下商店则全靠低成本进行竞争。国内第一家主题折扣店，在1998年12月开张的时候，通过采用低廉的价格吸引消费者，借助有保证的质量取信于消费者。
在财务战略中，要将成本领先的战略思想进行充分的体现，同时制定相应的成本控制的战略对策和措施，进而在一定程度上充分发挥其职能。企业通过实施经营战略进而为财务成本控制创造条件，同时为企业集团成功实施经营战略提供保证。
参考文献：
[1]胡占魁.浅议企业成本管理工作中的问题与对策[J].中小企业管理与科技（上半月），2008（05）.
[关键词] 连锁经营 市场经济 现代商业
一、我国连锁商业经营中存在的问题
连锁经营方式最初产生于19世纪末的美国, 距今已有130多年的历史了。目前西方发达国家所采用的连锁经营形式主要有正规连锁、特许连锁和自由连锁三种。我国流通领域引进连锁经营方式是20世纪80年代随着外资餐饮业准人而开始的,进入90年代,我国连锁企业蓬勃发展，截止1999年底，我国连锁商业企业已经发展到1500多家,连锁门店超过26000家。当然,连锁经营的这种较好的发展势头并不意味着连锁经营的发展就是一帆风顺的。由于我国目前的行政体制、经济状况,以及思想观念等各方面原因, 连锁经营在其发展过程中还存在许多问题, 这主要表现在以下几个方面：
1.观念落后阻碍连锁经营的健康发展。连锁经营的实质是把大工业生产的组织原则和经营理念应用到商品流通领域，达到提高协调运作能力和规模效益的目的。但是不少人把连锁经营中的统一配送、统一采购等同于计划经济中的统购统销，把采购当成一种权利,把销售当成采购的被动接受者,这种运作方式破坏了连锁经营中采购和分销的专业化分工关系,无法增强企业的竞争力，难以充分发挥连锁经营促进生产、引导消费的作用。另外,连锁经营企业在管理理念上仍停留在计划经济时代,企业的管理不注重规范化、制度化、系统化和特色化方向发展,大多数企业习惯于传统的管理模式,这对于连锁经营企业应有的作用也是一个障碍。
2.连锁商业市场结构不尽合理。(1)规模经济不理想。连锁商业是一种规模经济较为明显的商业组织形式，这就要求连锁经营企业的规模不能低于最小规模，否则，连锁经营的收益就会小于成本，连锁商业的规模经济潜力也难以充分发挥。(2)市场集中度低。一个合理的市场结构应该是一个既有适度竞争、又有适度垄断的有效竞争市场格局，以兼得竞争活力与规模经济之利。为了到达市场的有效竞争状态，我们必须使之具有较高的市场集中度，而我国目前的连锁商业的市场格局却呈现明显的两个极端特征：一级是中小连锁企业的发展过快，数量众多，各个小型连锁企业分散经营，各自为战，你争我夺，甚至恶意竞争，这严重扰乱了连锁商业正常的竞争秩序。另一级是主导型大型连锁企业发展过慢，数量不足。据统计，1999年的1500多家连锁企业中，销售过亿的不足百家，占总数的6.5%。这与连锁经营发展较完善的发达国家形成了巨大的反差。
3.配送中心不完善阻碍了连锁经营的进一步发展。(1)把配送中心和传统的零售仓库等同。国外成功的连锁企业的配送中心已经形成采购、库存、商品后加工等一系列标准化、集约化和现代化的生产流程，成为化解产销差异。提高物流管理效率、降低经营成本最关键的环节，而我们的配送中心相形见绌，功能仍定位在大采购、小批发、送门上货上，配送中心的利润来源仍是传统的批零差价，这样配送中心的优势荡然无存，大大影响了整个连锁企业的管理效率和经营效益。(2)配送中心规模较小，重复性建设。目前每个连锁企业都建设有自己的配送中心，但规模较小，难以向规模化、专业化的方向发展，增加了连锁企业的成本，也造成了重复性建设的资源浪费。另外，我们的配送中心重硬件轻软件，忽视先进技术和管理在企业经营中的作用，也使配送中心应有的作用难以充分发挥。
二、加快我国连锁商业发展的几点对策和建议
1.统一规划，合理布局，提倡适度规模经营。国外的连锁经营成功的经验告诉我们,零售业的经营,规划和布局至关重要，因此我们根据我们的应根据我们的实际条件,统一规划、合理布局。具体来说,应该遵循从沿海到内地,从不发达地区到发达地区的原则,逐步推进，反对仓促的上马,这样将会使连锁企业因达不到一定规模而投资回收期延长，效益低下挫伤连锁企业经营的积极性。另外,我们还应该积极借鉴国外的先进理论和经验,吸引相关人才,然后结合我国的实际情况,找出切实可行的适应企业发展的连锁经营之路，使连锁企业经营走上科学化正规化的发展道路。
2.根据消费层次，正确进行市场细分和定位。零售经营有百货店、超级市场、便利店、仓储式差事、专卖店等各种业态。新型业态具有新颖感，市场切入快，成长性好，针对我国的实际，随着经济发展和分配格局的变化，城乡居民消费也逐渐形成若干具有相互联系又有差别的消费层次，因此，发展连锁经营必须研究市场上出现的新的变化趋势，根据自己的情况进行市场分析和定位。目前我国的整体消费层次不高，面向工薪阶层日常生活需要的利民、便民服务的连锁店应优先发展。
3.建立同意的配送中心，实现规模经济效益。在配送中心的布局上，政府主管部门应该加强规划指导，提高其现代化程度，使配送中心的商品配送量以流通商品为主，服务范围应该拓展为全社会或者某一特定区域。
4.发展多种业态的连锁经营。我们应适时将连锁经营方式推进到超市和便利店之外的其他业态，加快流通业的现代化和规模化进程。另外由于国外大型连锁企业的进入，且显示出的强大的生命力和竞争力，我们的连锁企业极易陷入困境，因此我们应当给予适当限制，给我们的连锁企业一个成型期。
参考文献：
[1]俞明理 何 斌 张虹著:我国商业连锁经营问题及对策分析.企业经济，2002年11期
[2]袁维海著:商业连锁经营问题及对策探析.安徽农业大学学报（社会科学版），2000年02期
【关键词】电子商务；传统商业；影响
1.电子商务与传统商业
1.1 传统商务与电子商务的共同点
传统商务与电子商务都是在生活过程中用来实现商务交易和管理的过程，都需要通过各种手段进行市场营销、广告宣传、获得信息、做出购买决策、付款、售后服务等。都需要做好交易前的准备。对于商品的需求者和消费者来说，都要尽可能得到自己所需要的商品信息，来充实自己的进货渠道，都要进行支付。
1.2 电子商务与传统商务的区别
电子商务将传统商业活动中的物流、信息流，资金流的传递方式利用网络整合，企业将重要的信息以全球信息网、企业内部网，直接与分布各地的客户、员工、经销商及供应商连接，创造更具竞争力的经营优势。电子商务与传统的商务活动方式相比，具有以下几个特点：
（1）交易虚拟化——以因特网为代表的计算机互联网进行的买卖交易，交易双方从交易协商，谈判、签订合同到支付等都不需要当面进行，通过计算机就可以自动完成，整个交易过程完全虚拟化。
（2）交易成本低——电子商务使得买卖双方的交易成本大大降低，比如，距离远的，网络上进行信息传递的成本相对于信件、电话、传真而言就很低；买卖双方通过网络进行商务活动，不需要中介商参与，减少了交易的相关环节；卖方可以通过互联网进行产品介绍、宣传，避免了在传统方式下做广告、发印刷产品等大量费用；互联网使买卖双方即时沟通信息，使零库存生产和零库存销售成为可能；企业利用内部网可实现无纸化办公，提高了内部信息传递的效率，节省时间，并降低管理成本。
（3）交易效率高——传统贸易方式中，用信件、电话和传真传递信息、必须要求有人的参与，且每个环节都要花费大量的时间。有时候由于人员合作和工作时间的问题，会延误传输时间，失去最佳商机。电子商务克服了传统贸易方式费用高、易出错、处理速度慢等缺点，极大地缩短了交易时间，使得整个交易非常快捷与方便。
（4）交易透明化——买卖双方从交易的谈判、签约以及货款的支付、交货通知等整个交易过程都在网络上进行，计算机网络信息传输可以保证各种信息之间互相核对，可以防止伪造信息的流通。
2.电子商务对传统商业模式的影响
2.1 电子商务对传统商业方式的影响
传统商业模式是指一个生产出的产品、为产品提供服务和销售，及每一个参与者在其中起到的作用，为企业创造的最终利润。在商业模式过程中，主要关注企业在市场中与用户、供应商、其他合作办的关系，尤其是彼此间的物流、信息流和资金流。传统商业模式下各种交易都是透明化的都是具体的实在交易因此也称之为有形市场。现在的沿街商铺，步行商业街等都是一种传统的商业经营模式。
电子商务的模式中，交易前的准备、交易双方信息都是通过网络来获取的，双方信息的沟通具有快速和高效的特点，交易的协商是将书面单据变成了电子单据并且实现在网络上的传递，合同的签订与执行，电子商务环境下的网络协议和电子商务应用系统的功能保证了交易双方所有的交易协商文件的正确性和可靠性，并且在第三方授权的情况下具有法律效应，可以作为在执行过程产生纠纷的仲裁依据，资金的支付，电子商务中交易的资金采取网上支付的方式。电子商务由销售商配合负责销售环节，制造商就不再起主导作用。可以实现零库存，大大降低成本。
2012年中国互联网普及率为42.1%，比2011年底提升了3.8%，普及率的增长幅度相比上年继续缩小。手机网民4.2亿，年增长率为18.1%，网民中使用手机的比例继续提升，上网终端的地位更加稳固，但是手机网民规模与整体PC网民（包括台式电脑和笔记本电脑）相比还有一定差距（如图1所示）。
截至2012年12月，我国网络购物用户规模达到2.42亿人，网络购物使用率提升到42.9%。与2011年相比，网购用户增长4807万人，增长率为24.8%。在网民增长速度逐步放缓的背景下，网络购物应用依然呈现迅速的增长势头，2012全年用户绝对增长量超出2011年，增长率高出去年同期4个百分点，手机网民使用手机进行网络购物的比例增长了6.6个百分点，用户量是上年年底的2.36倍。
总体来说，我国电子商务整体延续了高速发展的趋势，并且在网民增长速度逐步放缓的背景下，网络购物应用依然呈现迅猛的增长势头。当前，居民消费在拉动国民经济发展中的重要性明显提升，而网络零售更是成为促进消费的重要抓手。在网络购物用户规模保持快速扩张的同时，市场结构也进入加速优化期，电商企业间展开平台化、开放化战略，企业间呈现竞合态势。
2.2 电子商务对传统商业经营方式的影响
在电子商务产生之前，生产和销售分离式流通是社会经济发展的一大进步。但是电子商务的出现，大大缩短了设计者、制造商、服务商、批发商、零售商与消费者之间的距离，为买卖双方在网上直接交易提供了现实可能性。另外，消费者可以通过网络了解更多的商品信息，对众多商品进行比较，从而有更多的选择和购买机会。再者，当今世界经济相互依存，网络全球化，一旦企业产品在网上公布便可被全世界的消费者知道且具有统一示范效应。同时，在网络中快速传播的还有消费理念和消费时尚。因此，如果传统商业不改变其营销方式，电子商务企业就会逐步蚕食传统商业的领地。
2.3 电子商务对成本控制的影响
传统商业，消费者购买产品的流程一般是到消费场所挑选、试用、购买。其购买成本不仅包括商品本身的价值，还包括在购买过程中耗费的体力、精力、交易时间以及在此过程中产生的一系列成本，另外，还有实体店铺的房租费，水电费等。
传统商务就是用户可以利用电话、传真、信函和传统媒体来实现商务交易和管理过程。用户能够通过传统手段进行、市场营销、广告宣传、获得营销信息、接收订货信息、做出购买决策、支付款项、客户服务支持等。这种手段具有环节多、成本高、效率低、双方心里距离远的特点。
电子商务的成本体系：
（1）接入成本。这种成本是企业为建立电子商务系统所发生的成本，是对企业实施电子商务具有基础意义的成本。这种成本一旦发生，就是一种沉没成本，它不管后来方案如何变化，都是固定不变的。
（2）购置、维护硬件和软件所发生的成本。企业实施电子商务必须具备一定的硬件如电子计算机、服务器、交换机和网络等作为载体；也必须具备相关的电子商务软件，才能完成其功能。电子商务系统运行以后，必须对硬件和软件加以日常维护，才能保证其正常运行。
（3）系统人力资本的投入。实施电子商务系统以后，还必须配备相关的人员、建立相关的机构，具体负责系统的日常运行。这些人员在招聘的时候需要花费选择成本，进入到企业后还要对其加以教育培训，需要支付其工资。
（4）交易成本。企业在通过电子商务系统与其他企业发生商务活动要发生成本。
（5）电子商务系统的保护成本。现在越来越多的企业建立了电子商务系统，企业间信息的共享程度也越来越高。但是企业为了保证自己的竞争优势，都有自己的专有技术和信息。相应地花费的成本也就越高。
在电子商务时代，商家通过互联网以极低的成本、筛选、和获取更多的信息，使更多的消费者知晓并了解产品。在营销过程中，产品从研发生产直至运送到消费者手中，期间复杂的步骤将一一简化，商家可以在此营销环节中节约大量的人力、物力和财力。节约下来的资源可以更多的用于提高产品质量和服务品质上，集中精力改善内部管理等。消费者的购买成本仅仅包括产品的价值、上网的费用以及挑选时所耗费的精力。这样就大大降低了消费者的购买成本。
2.4 电子商务与传统商业对市场变化的影响
在传统商业模式中，产品从研发、制造到宣传、销售都需要大量的物力、人力和财力。且一般传统商业模式的人员编制级别较多，对于市场产生的变化反应慢。市场状况发生变化时，身处第一现场的首先要往上报，在上报过程中很有可能出现信息漏报、误报等，但相关决策员却并不知晓，还会就此信息进行商量，待做决定后，再层层传达。因此信息传递速度慢且不全面，导致企业对市场变化的反应速度慢并有误导，这也成为制约传统商业发展的重要问题。
2.5 电子商务对市场变化的影响
电子商务模式中，员工编制精简趋于扁平化，中间的管理员、辅助人员、边缘工作员较少。由于信息传递层级减少，信息遗漏较少，这样既能保证信息传递的全面性、真实性和有效性又能使其对市场产生的变化迅速做出反应。
3.结语
本文讨论了企业开展电子商务将对自身固有的传统商业模式产生的影响。目前在我国，电子商务正在蓬勃发展，许多传统商业也在创造自己的电子商务平台，大力发展网上购物，为企业开辟新的营销模式。尽管如此，我国电子商务的发展仍处于初级阶段，电子商务对传统商业模式的影响还有许多没有发现的地方，需要我们与时俱进，不断去探索。
参考文献：
[1]李冬琴.电子商务的发展对传统零售业的影响及对策[J].商业经济文荟，2000，6.
[2]王雪.电子商务对我国传统企业商业模式的影响研究[J].江西财经大学学报，2006，12.
[3]宋安成.电子商务时代下商业地产的危机[J].上海房地，2012，7.
[4]孙萍.电子商务的特点及其实践价值探讨[J].重庆科技学院学报.2012-10.
关键字:商业房地产;投资风险;防范策略
一、商业房地产概述
(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
[1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) .
[2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008
[3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008
[4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05).
关 键 词：商业环境 个性化 消费心理 消费行为
现如今我们只要走在大街上，就能看到大型的购物中心和各种超级市场或专卖店，它们和我们的生活密切相关。由于社会分工的日趋专门化，城市人口的大量增加，以及人们生活需求的多方位扩展和消费观念的改变，增强了人们对商品的需求和依赖，从而使购物行为成了人们日常生活中不可缺少的内容。商业环境已成为人们日常购物、休闲、娱乐的重要场所。
当然，随着近几年电子商务与物流行业的飞速发展，一大部分消费者已经有了网络购物的消费习惯，但商业环境作为城市生活活动范围中不可获缺的一部分，依旧是不可替代的，于是拥有多元购物方式选择的消费者对商业环境或购物体验提出了新的要求和期望。
新销售媒介的发展、外资的进入、消费者心理行为的变化、国内市场的同质化竞争，都加剧了企业的生存危机。那么，现代商业环境要想在竞争中求生存、求发展就必须要找出新的、符合社会及消费者需求的解决办法。这不仅关乎商业环境经营企业的存亡，也会对我国整体商业环境的健康成长造成影响。
第一节 市场经济条件下的现代商业环境
随着经济体制改革的进一步深化，在市场经济中，日趋激烈的商业竞争所促成的营销策略发展和社会背景与城市状况的迅速变化，使得当今的商业环境已不同于昔日的百货商店、服务门市。现代商业环境在经营理念、规划布局、空间组合、品牌形象等方面均有了更大的发展。
经济体制的改革导致商业体制结构组成也发生了巨大的变化，一些商店实行租赁承包，个体经营户数量迅速膨胀。在流通市场的产销—体化影响下，许多企业也自办商业、经销商品，出现了—些专卖店、专营柜台。市场逐渐呈现一派兴旺繁荣的景象，整个商业环境朝着综合性、个性化、人性化的方向发展。
本文所分析的商业环境，主要指的是商业零售业体系中的几种主要业态形式，包括专卖店、超级市场、购物中心、商业街等。
专卖店是市场经济条件下产生的特有的一种经营方式，它经营的商品有很强的针对性，各种品牌聚集，种类多，规格齐全。主要有两种形式：一种是以商品类型组成的专卖店，例如家电商场、男装专卖店、鞋城、珠宝商店等；另—种是以某种品牌商品为销售对象的专卖店，例如耐克专卖店、奥迪专卖店、麦当劳等。这些专卖店在商业活动中能产生很高的经济效益，给顾客有目的选择商品提供了方便。
超级市场是目前与消费者日常生活连接最为紧密的经营方式之一。一般为开架售货，顾客直接在货柜前挑选商品，购物随心所欲，提高了效率，扩大了商业机能。目前我国的超级市场有国内的华联超市、苏果超市、津工超市等，国外的家乐福超市、麦得隆超市、沃尔玛超市等。这些大型超市都以商品种类多、价格低廉、购物方便等优势吸引着众多消费者，同时在经营方式上不断更新。有的由大规模的商业经营转化成灵活方便的小便利店，深入小区，形成众多连锁店；有的扩大经营范围向超大规模发展，从经营日常用品、食品、百货、服装、家电等发展到集食品熟食加工、蔬菜等为一体的菜贸集市。在中国，超级市场已成为商业领域最具活力的业态。尤其是近几年来，大中型连锁超级市场销售规模逐年递增，销售增长明显高于社会商品零售总额的增长。
购物中心多由一家或几家大中型商场或商城和各类商业空间及配套设施组成，一般集中在一幢或几幢大的建筑中，采用以室内为主的复合建筑空间类型，具有多种功能要求，顾客可领略各个商业空间的个性艺术气氛，在其中享受群集、交往的乐趣，逛、购、娱、食均较为便利，现代化购物中心正朝着复合化、集约化、巨型化的方向发展，形成了高度综合性的大规模商业空间。
商业街多位于市中心，规划部门经过全面筹划，将旅馆、饭店、停车场、大型商场、银行、影剧院、办公楼、娱乐中心、绿化广场等都集中起来，并从建筑整体规划入手，形成全新的、功能设施齐全的商业街区建筑群。商业街不仅仅是一个购物方便的处所，而且是集娱乐休闲、文化活动、城市景观为一体，用来满足各阶层人们游憩、饮食及获取信息等多种目的的地方。
第二节 现代商业环境的个性化发展
一、建国后我国现代商业环境的发展
在建国初期，百货商店是应有尽有的零售商店形式，也是我国近现代最具代表性的商业模式。这时期的商品无论是质量，还是品种都停留在满足人们基本温饱的基础上，从而形成了我国计划经济下国营商业网点的单一形式。在特定的历史时期，这些大型的百货商店发挥了重要的作用。
到了20世纪80年代末、90年代初，改革开放的成果极大地推动了我国经济、城市建设等各方面的蓬勃发展，商业设施的建设与环境改善越来越受到人们的重视。在这种背景下，全国各地陆续建设了一大批具有现代化气息的商业设施。这些商业设施室内多运用先进的建筑技术和材料，建造起多层的、能容纳大量陈列商品及活动客流的大型商业交易空间，同时还使用电梯、自动扶梯、采暖、通风、照明等现代技术设备，良好的硬件设施为创造一流的购物环境打下了基础。建筑外装饰上也开始与广告宣传相结合，并且配以广告招牌、霓虹灯光等辅助设施。这些商业环境的建成，对传统的以砖木结构为主的、空间小的、无完善设备的老式商店带来了很大的冲击，推动了我国商业环境的发展，对形成城市主要商业中心起到关键性作用。
二、多种因素暂缓了我国现代商业环境发展的步伐
近年来，受各方面因素的影响，我国的现代商业环境被迫放慢了发展的步伐，许多企业甚至出现了生存的危机。
1. 同类行业过度竞争
从近年的发展情况看，多数城市的商业零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力的增长水平。在经济较发达的地区，业内竞争尤为明显，消费者常常有多种消费地点选择，再加上商场竞争无明显优势，消费者很难培养对某一商业环境的忠诚感。
2. 不同商业业态竞相挤占市场份额
不同的商业业态分别以各自的特色吸引消费者，挤占市场份额。信息时代的高速发展，网络商贸类公司呈现出惊人的成长态势，人们可以足不出户就能购买心仪商品，而部分网络商品采用直销方式进行销售，去除了中间商的环节，在价格上会具备明显的优势，这些都是对消费者产生极大的吸引。所以不断发展的网络经济，或许会成为商业环境发展的最大威胁。
3. 消费品市场缺乏新的生机
近几年，虽然城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，但整体来看新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于“可望而不可及”的状况。再因为我国大多数自主研发产品缺乏个性，制造商看准产品后蜂拥而动，导致了大众商品供过于求，除了少数品牌商品以外，大多数商品没有竞价能力。
4. 消费者的心理、行为发生巨大变化
人们已经意识到购买行为已不仅仅停留在满足生活需要的层面，它既是为了满足消费者的潜意识的本能欲望、释放一种心理压力、获得某种心理的补偿，同时也是试图与长期以来的自我概念保持一致。因为消费者已开始认为购买的商品或者所光顾的商业环境在外部反映了消费者自身的形象，体现了消费者的价值观、人生目标、生活方式、社会地位等。
5. 外资进入速度加快
国外著名的商业集团公司看好了中国商业领域的发展潜力，纷纷进入中国市场，不断加大投资力度，进一步将同行业领域的竞争推向白热化。
中国的现代商业环境正面临着前所未有的竞争危机。
三、个性化成为现代商业环境发展的必然趋势
通过上述对我国现代商业环境现状问题的分析可以看出，在激烈的市场竞争中，商业利润空间进一步在缩小，生意愈来愈难做，在整个市场结构同质化的今天，商业环境经营者普遍感受到获利减少而带来的压力。在这种大趋势下，如何使企业逆流而上，并在激烈的竞争中独树一帜，准确预测市场、突出个性差异等精细化策略无疑成为了企业出奇制胜的最有效手段。
有经济学家认为：“要创造一个对消费者来讲相关性非常强的商业环境，商家必须要通过差异化、个性化的方法来做。”
所谓个性化就是指商业环境所具有的独特气质和特点，也是商业环境人性化的表现。个性鲜明的商业环境，不仅是自身经营理念走向成熟的表现，同时也会吸引那些“气味相投”的消费者，形成认同自己个性的消费群体。这就好比，当我们谈起某个人时，在头脑中都会对这个人有一个大致的印象，包括他的年龄、职业、身份、相貌等，其中很重要的就是这个人的个性，爽朗、深沉、开朗、还是稳重等等。同样，当我们身处某商业环境中时，也会对这个商业环境留有印象、产生各种联想，包括它的视觉形象、经营理念、商品类型等等，其中很重要的就是这个商家传递给我们的个性特征，也就是他是时尚的、专业的、开放的还是传统的，他与其他竞争企业的差异在哪里，他具备哪些特点，等等。因为当我们把商业环境当作一个人时，他就具有了独特的精神气质和文化内涵，这种个性是同类商业环境之间的重要区别，是不可以模仿的。当我们提到上海新天地马上就会联想到传统和现代、古朴与时尚、东方与西方、商业与文化的交融；一提到宜家家居购物中心就会联想起明媚的阳光、精致的生活、时尚的简约……这就是商业环境的个性。从这个角度来看，商业环境也跟人一样，会给消费者不同的个性感觉。
消费者选择商业环境其实就是选择一种生活主张、一种生活态度，展现一种自我的个性。他们总是对符合自己观念的商业环境情有独钟，往往喜欢那些与自身相似或与自己崇拜的、认可的人或事物相似的个性气质。因此，创建具有与目标消费群之相近个性的商业环境已经成为了许多商业经营者运用的最有效战略，它的个性跟目标消费群的个性越接近（或者跟随他们所崇尚或追求的个性越接近），消费者就越愿意在这样的商业环境中购物，忠诚度也就越高。更多的时候，只要掌握了消费者的情感需求，也就能左右他们的消费行为。商业环境的个性建立正是这一情感的主要体现，它能代表购买商品和服务的消费者的想法、追求和精神；取得消费者共鸣，产生一种认同感，满足消费者情感需求，也就拉近了商业环境与消费者的距离、增强了消费者购买的理由，增进了商业环境的竞争力、忠诚度、美誉度。
现阶段中国商业环境存在的最大误区就是核心价值不清晰、缺乏个性，品牌气质趋于雷同。在生活多姿多彩的现如今，没有一个商家可以成为“万金油”，对所有的消费者都产生吸引力，一个商业环境的核心价值如果能触动一个细分消费群体就已很了不起了。此外，媒体、信息极速膨胀使消费者身处广告海洋的包围之中，一个商业环境的核心价值与竞争企业没有鲜明的差异，就很难引起公众的关注，更谈不到消费者的认同与接受。缺乏个性的商业环境其核心价值是没有销售力量的，也不能给经营带来增值，更不能创造销售奇迹。同时，差异化的核心价值也是避开正面竞争，低成本营销的有效策略。
可以说，我国现代商业环境个性化发展的时代已经来临。
参考文献
[1] 耿黎辉、甘元霞 . 消费心理学 . 西南财经大学出版社，2004 .
一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益
关键词：农业经济；农民问题；经济管理
在一个较长的时间内，我国区域经济发展不平的问题非常突出，城市和农村经济发展不平衡，是这一问题的突出表现。一直以来，农村地区环境闭塞，人口不集中，基础设施差，吸引投资能力也差，种种因素都导致农业经济发展缓慢，农民生活质量较城市居民差。新农村政策后是党和政府缩小城乡差距的重要举措，也切实拉动了农业经济的发展，对此，建立并完善与之相适应的农业经济管理体系非常必要。
1新农村背景下农业经济管理的现状
1.1农业经济管理思想落后。在新农村背景下，农业经济的发展必须以现代化、产业化、可持续化为指导思想。对此，中央政府也出台了很多文件用于配合和指导农业经济的发展。但我国农民的整体文化水平、科学素质不高，对这些方针、政策的理解不到位，导致很多中央文件得不到贯彻落实。部分地方政府工作人员的素质也不高，执行能力不足，简单地认为发展农村经济就是生产和经营，没有树立管理意识，在实际管理中出现了原本可以避免的漏洞，这就制约了农业经济的发展。1.2农业经济管理体制不健全。在短期内，农业经济带来的收益远小于工业经济。因此，长期以来农业经济管理都得不到足够的重视，农业经济管理的体制也非常落后。很多农村地区仍在建设新农村过程中沿用以往的经济管理模式，一些地方的农村经济还没有摆脱家庭作坊模式，相互间竞争激烈，没有实现合作共赢，导致农村经济的发展没有和市场需求结合起来，甚至又出现经济发展水平与经济管理模式不匹配的问题。1.3农村经济管理人员的业务素质偏低。农村经济管理人员是落实各项农业政策的主体，其业务素质也决定了农业政策的实施效果。目前，很多农村经济管理人员业务素养不够高，突出表现在以下两个方面：（1）农村经经济发展模式的改变要求经济管理人员要具备更高的信息技术素养、现代经济管理经验，但很多农村经济管理人员没有跟上这一转变，开始跟不上农村经济发展转型的速度；（2）农村经济管理人员个人素养问题，很多农村经济管理人员工作积极性不高，工作态度不端正，不求有功但求无过，甚至不按上级要求落实各项工作，这就阻碍了农村经济的进一步发展。
2新农村背景下农业经济管理的完善对策
2.1更新农业经济管理思想。针对农业经济管理思想落后的现状，必须要尽快做出转变，以适应社会经济变化的需求，主要应促使农村经济管理人员树立以下思想：农业发展要转变观念，建立新型农业经济结构，把农业经济发展从以往的经济、粮食作物交易转变为各种附加产品、初级加工等综合性农业经济模式，实现农业经济增长方式的转变，实现农产品的多元化发展。要不断提高农业科技创新能力，提高农产品产量和质量，使农业经济的发展质量符合市场经济建设的要求。2.2优化农村经济管理体制。农村经济管理体制的优化，是农业经济管理的重点，从我国农村经管理的现状来看，其管理体制的完善须从生产、加工和经营三个方面着手：首先是生产，现代化是主要方向。在当今社会，任何行业的发展都要以技术为支撑，而在农业领域，大型农业企业将对农村生产进行集约化管理是必然趋势。如生产设备的现代化，这是生产现代化的最直接体现。在美国，农作物的种植、施肥、喷药等都实现了机械化，少量农业人员依靠先进机械管理大片土地。我国农业现代化起步较晚，但绝大部分地区也已摆脱了人锄牛耕的生产方式，实现了机械化耕种、收割等，在将来，农业生产的机械化仍是一个重要方向，当然，这也需要土地制度的配合，首先形成大规模种植的局面。区域联合化生产也是生产现代化的重要体现，例如，将种植业、畜牧业、林业整合，实施联合生产、一体化生产，从整体上提高生产质量。最后，生产必须满足市场的需求，农村经济管理人员必须深入了解市场需求，把商业经营和农业生产相结合，实现订单式生产，避免产品过剩。其次是加工，创新化是主要方向。目前，各行各业都在强调创新，农业经济也不例外。农产品加工的创新方向是深加工，赋予产品更多的附加值，进而提高产品利润。例如，利用农产品的独特性打造特色品牌，或对农产品的包装精细精细化设计，提高农产品的格调。但需注意的是，农产品的价格应与其质量相符合，避免进行一些浮夸却不符合农产品定位、特质的创新设计。农产品的加工还要讲求技术性，例如，可以将大米加工成米糕、糕饼等提高其附加值。再次是经营，现代化是主要方向。经营的现代化就是将传统的经营方式进行现代化转型，例如，把农业生产和商业经营结合起来，带动区域餐饮业、旅游业、运输业的发展，进而又带动区域农业的发展。又如，实施网上经营，把线上订单和线下配送结合起来，带动物流管理、交通运输业的发展。2.3加强农业经济管理队伍建设。近年来，随着农业现代化水平的提高，农业经济管理的分工也越加细致，因此，农业经济管理队伍的建设也要分以下几点进行。首先是最广大劳动力队伍的建设。对于一线劳动力而言，农业发展水平的提高表现为农产生产科技含量的提高，这就要求广大劳动力必须熟悉现代农业生产装备的操作。因此，相关机构要对广大劳动力进行系统培训，使其了解和掌握现代农业生产技术，掌握先进设备的操作方式，成为农业现代化的可靠基础。其次是技术员队伍的建设。相比于一线劳动者，技术员必须更加深刻地了解农业生产新模式的原理，各项科技设备的使用、维修。可以从各高校的对口专业引进专科人才，并对现有的技术员进行培训，共同充实技术员队伍。同时，技术员队伍也是经常接触一线劳动者的群体，也要接受一定的沟通、服务教育，以更好地服务于广大劳动人员。最后是管理型人员的建设。管理型人员应具备良好的经济管理能力、经济分析能力、生产分析能力等，有较高的素质要求。管理队伍的建设，要以能力为主、学历为辅，将高素质人才充实到管理队伍中，不断提高农业经济管理水平。2.4加快推进农业信息化转型。目前，各个行业都在强调信息化转型，农业因生产方式的局限，在信息化方面具有一定的劣势，其信息化程度也不高。农业信息化转型的实施，首先要利用信息技术对市场信息进行收集和整理，对市场动向进行分析，了解市场需求及变化趋势。其次，要对农业资金进行合理分配，根据各个生产环节的实际情况合理分配资金。最后，运用信息技术对农业生产技术进行革新，如利用互联网了解最新的饲养技术、种植技术，根据区域情况进行调整，然后运用到实践上等。
3结语
在新农村建设背景下，我国的农业经济管理仍存在很多问题，对此，我们应对这些问题进行理性认识，从转变思想、优化体制等方面采取措施，市农业经济沿着高效、稳定的方向发展，满足人民群众日益增长的消费需求，切实推动广大农村地区经济发展。
作者:李振华 单位:垦利区胜坨镇人民政府
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统计指标体系是开展统计工作的“龙头”。关于贸易统计指标体系问题，3年前有过一场讨论，国家统计局也召开过专题研讨会，形成的共识为：贸易统计既要反映全社会商品流通和商品市场运行全貌，又要反映批发零售贸易和餐饮业行业的发展变化状况。一方面社会消费品零售总额统计要保留，因为它是反映全社会商品市场运行的唯一指标，许多地区还将其纳入政府工作的计划考核指标，尽管这一指标具有计划经济色彩,而且也不符合国际惯例；另一方面，为满足国民经济核算的需要，并有利于与国际接轨,贸易餐饮业行业统计要尽快建立和完善起来,这方面的工作随着流通体制改革的深入和流通产业所发生的巨大变化,工作量和难度都将大大增加,贸易统计工作重心必然要转向贸易餐饮业行业统计。
近年来，贸易统计指标体系围绕上述两条主线，进行了不断充实和完善，目前基本框架已经成熟或基本成型，但仍存在一些不足，主要有：1、对当前经济和市场环境的变化反应不灵敏。例如，对政府关心的商品市场总量平衡状况、关系国计民生的重要商品(如粮食、棉花、石油、钢材等)供求信息反应得不够；同时反映流通产业现代化进程的指标和分组过于简单,尚未建立起完整的反映商业连锁经营和现代商业业态状况的统计制度。2、贸易统计指标体系不完善.目前贸易企业生产资料销售量仅占社会销售量的20%左右,不能反映生产资料市场全貌；同时价格信息是商品市场最为敏感的信息，但目前商品价格统计与流转统计为“两张皮”，按不同的统计方法从两个渠道自下而上地统计，难于科学、全面和及时的分析商品市场全貌。3、现行的贸易餐饮企业的统计限额标准缺乏科学性和实用性.目前贸易餐饮业统计限额标准过高,能够达到限额标准而进行全数调查的企业数量太少，从而形成了与其他专业统计“抓大放小”截然相反的结果，贸易统计必须“抓小放大”，因为按现行限额标准，限额以下企业和个体户的商品流转量所占比重很大，影响市场趋势。而目前受多重因素的影响，限额以下企业和个体户又难于抓住和抓好。?馐悄壳懊骋淄臣剖葜柿肯陆档闹匾蛩亍?、目前贸易统计非调查（或派生）指标很少，从而直接影响和制约了贸易统计资料的深度开发。加之现行统计资料自身的缺陷和不足，导致贸易统计资料的利用程度很低。针对上述问题，笔者建议：
（一）贸易统计指标的设计应以满足用户需求为目的，采取务实和相对灵活的原则。贸易统计指标体系应随着经济和市场环境的不断变化而相应调整，不应当是一成不变的。目前首要的是恢复居民购买力平衡统计和主要商品产销平衡统计核算制度。因为在目前市场经济条件下的商品流通领域，绝大部分商品处于买方市场，市场环境相对宽松，政府的注意力必然转向如何启动内需以促进经济快速发展、如何确保商品总量平衡以防止市场波动、如何保护关系国计民生的重要商品的国家安全等。在从事这方面的分析研究时，居民购买力平衡统计和主要商品产销平衡统计资料无疑具有重要的作用，同时这些信息在很大程度上对国内市场起着预警的功能。可考虑仅要求在国家和省两级统计局利用相关资料进行编算，并不增加基层负担。
（二）尽快制定科学合理和实用的贸易餐饮企业统计划型标准。贸易餐饮业企业划型尚无国家标准，但统计上有一个限额标准，目前这一标准作为贸易统计开展目录抽样的依据，即对限额以上企业实施全数调查，限额以下企业和个体户实施抽样调查。笔者认为批发零售贸易业、餐饮业企业限额标准对贸易统计工作尤为重要，它直接影响着贸易统计工作的格局和今后的发展方向。根据目前的限额标准(批发企业年销售额2000万元及以上、零售企业500万元及以上、餐饮企业200万元及以上，年末从业人员分别为20人、60人和40人)，限额以上批发零售企业的销售额占全部批发零售贸易业的47%，其中零售企业仅占26%；企业单位不足3万家。建议将目前的限额标准降低，也就是要提高限额以上企业的比重，其销售额应该提高到70%以上，其中零售额比重应提高到60%以上。届时限额以上企业约达到7万家，足以反映商品市场的总规模和发展变化趋势。今后贸易统计只要紧紧抓住这7万家限额以上企业，工作就会变得较为主动，数据质量也有一定的保障。也可减轻限额以下贸易业抽样调查工作的压力。同时现行的许多贸易统计信息(如限额以上企业财务统计指标)也会“身价倍增”，变得很好用了。
（三）要在“十五”计划期内取消社会消费品零售总额指标，从而完成贸易统计核心指标的过渡，并完善贸易统计指标体系。我国即将加入WTO，贸易统计必须象其他专业统计一样，加快与国际接轨的步伐。现行的贸易统计核心指标“社会消费品零售总额”指标，由于其自身存在许多弊端和目前资料采集方面的制约，数据质量不断下降，已经难以为继；从现在开始，必须统一认识，逐步弱化这一指标，相应突出和加强批发零售贸易业、餐饮业(可能的话应含服务业)的商品零售额统计，因为它涵盖了90%以上的商品零售额，目前可考虑同时公布以上两个指标，2年以后用后者取代现行社会消费品零售总额指标。同时完整的商品市场是由生活资料和生产资料两大市场组成，生产资料流通总规模的发展变化，反映社会再生产的规模和水平。要在国家和省两级统计部门，主要依据工业统计报表和贸易统计报表有关指标，按季度测算社会中间产品销售总额(或称社会生产资料销售总额)。从宏观上反映生产资料市场的发展变化，这项工作对于贸易统计来说也是责无旁贷的。
（四）要从宏观上研究商品流转统计与商品价格统计的配套问题。这个问题目前比较复杂，因为涉及到现行统计体制问题，但现在必须认真的研究。在现行统计体制基本不变的前提下，可以设想将目前商品零售价格统计基层的采价过程与目前基层商品流转统计过程有机的结合起来，确保商品价格统计和流转统计基础资料的配套，然后按现行统计体制，在县级统计局“分家”，分别按贸易统计和价格统计的不同渠道逐级上报。这样综合资料和许多结构性资料就能配套使用了。
二、关于目前贸易统计制度的改革与完善
统计制度是政府统计部门对调查对象、调查内容、调查表式、调查方法、报送时间及方式等内容进
行的专门规定，它既是对统计指标体系的具体体现，又是对具体统计调查工作的综合要求。统计制度的改革相对于指标体系改革而言，既有从属性，又有相对独立性。就目前贸易统计制度的改革来讲，笔者认为要注意做好以下几个方面工作：
（一）贸易报表制度修订要遵循“进度侧重反映趋势、年度侧重反映总量与结构”的原则。目前贸易餐饮业报表体系中，必须精简进度报表内容与工作量，以利于上下都能轻装上阵，快速反映商品市场发展变化动态。进度统计只要反映社会消费品零售总额和贸易企业商品销售总额及其主要构成情况；年度统计则必须全面反映贸易餐饮企业基本情况、流通总规模及其结构状况、企业财务状况及其经济效益等，为深入分析研究流通产业发展现状、为宏观决策以及为国民经济核算提供基础性资料。
（二）要强化商品类值统计、弱化现行行业统计。目前国民经济行业分组标志越来越难以反映贸易企业真实状况，因为按现在许多企业的实际经营范围，己经无法准确地界定和将其划归为某个行业，流通企业在一定范围内经营的情况己不复存在。年度统计中的按企业登记注册类型分组统计应加强，因为它反映企业所有制结构；而行业分组目录要大为压缩，仅区分为批发业、零售业、餐饮业即可，因为再细分既难于操作，也缺乏经济分析意义。同时要强化对贸易企业商品经营类值的统计，因为详尽的商品分类信息，对处于上游的生产环节和处于下游的消费环节均具有导向作用。建议将目前我国商品分类目录由37个增加到60个以上。
（三）要加强对商业经营方式和零售业态的统计。我国即将加入WTO，外资开始抢占我国零售市场。这样一方面加快了零售市场与国际接轨的步伐；另一方面又极大地改变了我国商业传统的经营方式和单一的百货商店零售业态，目前国内零售市场可谓“百花齐放”：连锁经营迅速发展，连锁企业达1500余家，连锁门店超过26000家，销售额突破了1500亿元，超级市场和专卖店亦应运而生。我国商业尤其是零售商业已步入重组时代。但目前尚未建立起完整的涵盖全社会的商业经营方式和零售业态的统计制度，既不能为政府提供零售市场翔实的结构资料，也不利于我国零售业的国际比较研究。因此建立完整的连锁经营和零售业态统计制度，无论是对探索其发展变化规律，还是引导和规范市场行为，都是一项重要的基础工作。
（四）要进一步完善商品交易市场定期统计制度。商品交易市场即有固定交易场所、进行经常性常年交易、并设有专门管理机构的现货交易市场。这种我国特有的商品交易形式近年发展很快，目前全国较为规范的市场近6万家,年成交额突破2万亿元，商品零售额己占全社会的20%。对繁荣经济、方便生活、安排就业均作出了贡献，这种交易形式将在今后很长时间内存在和发展。我局在1999年进行了商品交易市场基本情况快速调查基础上，于2000年起建立了重点商品交易市场成交情况的的季报制度，目前已基本走上正轨。今后主要从报表运作方式、完善统计指标上进行规范和完善。
（五）要尽快研究建立主要商品品牌统计制度。我国目前的商品市场己处于买方市场，大家关心的己经不是哪些商品好销，而是哪种品牌的商品好销，因而商品的品牌信息己经成为商品生产者、经营者和消费者共同关心的信息。统计部门必须顺应市场形势的变化，适时地研究建立主要商品品牌统计制度。可考虑将目前“限额以上批发零售贸易业商品销售、库存”年报表设计改造成“限额以上批发零售贸易业主要商品品牌统计”年报表，选择与人民生活和生产建设密切相关的30种商品进行品牌信息的年度统计。
三、关于贸易统计调查方法的改革
我国的贸易统计抽样调查工作是随着商品流通体制改革的深化和市场环境的变化而提到议事日程上的。从小型贸易企业开始，到目前己经扩大至包括个体经商户在内的全部限额以下贸易餐饮业；由于多方面因素，前期推进的速度慢一些，而近2-3年推进的速度明显加快，目前各地区普遍完成了小型贸易餐饮业和个体户的抽样调查试点工作，近10个地区经过连续抽样调查的观察和验证，己经达到国家规定的抽样调查精度，具备了用抽样调查数据替代全面统计数据的条件。这项工作的成绩应该肯定，但影响这项工作整体推进和深入开展的问题仍很多。除具有与其他专业抽样调查工作相同的问题(如受分级经济管理模式的制约而使抽样调查工作的推广困难重重、各种干扰因素影响抽样调查数据质量、受传统统计调查模式的影响和束缚而使统计系统自身缺乏调查方法改革的内在动力等)之外，目前贸易抽样调查工作还受调查方法、调查体制以及保障条件等因素制约。所以必须从整个统计设计和理顺统计体制的全局出发，统筹考虑和合理安排，才能使贸易抽样调查工作深入和扎实地开展下去，真正发挥出统计调查方法改革“突破口”的功能。
从近期工作看，各地区已普遍开展了贸易餐饮业抽样调查的试点和探索工作，只是工作的深度和广度不同而己。目前必须尽快结束全面试点，将工作重点转入抽样调查成果的应用，要有计划、有步骤地在2-3年内使各地区的贸易抽样调查工作达到具备用抽样调查数据替代全面调查数据的条件，并在经费基本到位的前提下，在尽可能多的地区实现数据替代。数据替代及其相关工作的完成，即贸易抽样调查工作基本到位。当前必须做好以下工作：
一是必须尽快对全国的贸易抽样调查方法和样本户调查指标进行规范和统一。对贸易抽样调查方法的采用，国家未作统一规定，只提供了参考方案，由各地区结合实际灵活运用。但目前这项工作进入应用阶段后，改变各地调查方法的多样性以利于调查资料的开发利用就成为一项重要的前提条件。经过多年的实践，可以按“小型企业采用分层等距抽样、个体户采用整群抽样”的思路来规范和统一全国的贸易抽样方法。各地区根据这个原则并结合本地实际制定实施方案，确定抽样总体和样本量，只要对本地区有足够的代表性即可。国家只要求达到一定的调查精度和按一定要求与格式上报抽样调查资料。同时对样本企业(户)的调查指标和相关要求(如调查频率、数据采集方式等)也应统一，以利于抽样资料地区之间的可比和全国抽样调查成果的利用。
二是积极而又稳妥地做好数据替代工作。用抽样推断数据替代全面统计数据，是贸易抽样调查的工作目标。但实现目标必须积极而又稳妥，因为一旦替代，传统的调查渠道即告中断，还须做好与历史资料的衔接，实现平滑过渡。所以实现数据替代的首要条件是调查方法趋于成熟，调查数据经过连续观察和验证基本符合实际情况；其次是数据替代的后续经费保障条件要从根本上解决，必须纳入预算科目。目前小型贸易业的数据替代技术条件基本成熟，大部分地区具备了替代条件；而个体户由
于受总量与结构不清、调查方法的不完善与不统一等因素制约，目前仅有约三分之一的地区具备替代条件。而后续的调查经费保障条件机制目前也尚未形成。
关键词:封闭式小区; 商业; 建筑模式; 开发规模
Abstract:This paper analyzes the relations which enclosed commercial architectural model and commercial project, range of service, modes of business operation request, its plan layout should follow the convenience、the concordance、openness、the relative independent principle, the development construction scale must match with the plot housing scale、the goal of customer localization and business circle radiation scope.
Keywords:gated community; commercial; architectural model; development scale
中图分类号:TU247;TU241.8
文献标识码:A
文章编号:1008-0422(2009)07-076-03
封闭式小区作为住房商品化政策激发出来的全新社区形态,对楼市竞争力的追求使之趋向于构建自成体系并相对独立于城市公共空间的区域化生活方式,按其价位高低提出了景观、配套商业与公共服务不同等级的市场标准。其商业建筑以有条件开放传达了居住空间与城市的对立融合关系,不仅实现本身的生活服务功能,同时作为一种投资工具,满足资本回报的要求。
本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及开发应用实例的考察,分析其作为一种商业形态所具有的特殊性,在商业业态、服务范围、经营方式等方面的要求及其对环境的相互影响,在选址、规模控制方面找到科学、合理的解决方案。
1功能、经营特点与主要问题
封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务对象的属地型商业建筑形态,其功能以满足居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮需求为主,并根据社区规模、人群特点进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体配置有:购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等(图1、图2)。
在我国住房体制改革之后,由专业的房地产开发商投资,与封闭式住宅小区同时规划建造配套开发的商业建筑,具有统一开发、集中管理、分散经营的特征,体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL、特色步行街的商业形态,具有很强的地域性,经营特点体现在侧重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、需求依赖性等方面。
从目前已建成的许多小区配套商业建筑来看,面临的主要问题有:
(1)缺乏比较完善的商业整体规划,统筹协调、互补相容不够;
(2)商业规模偏大,出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象;
(3) 商业布局没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系,不能充分满足商家使用功能,造成了商家经营与居民日常生活之间矛盾。
2封闭式小区商业建筑模式
以物业主体集散程度、所处位置及辐射范围不同,封闭式小区商业建筑主要表现为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非完全分离开来,有相当一部分项目是多种形式的组合。
2.1住宅底商模式
住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层从事零售商业和服务业,是房地产开发与零售业相结合的一种商业模式。
住宅底层商铺通常设于单元式和板式小高层住宅的底层,临城市道路和小区内部道路线性布置,或以休闲广场为中心集中布置,以服务于本地居民的小型零售商业为主(图3)。其优点在于:各商铺的面积普遍较小,经营成本和风险较低,符合长沙市民的消费习惯,综合投资回报率较高,因此在长沙的各类商业地产项目中,最受个体投资者和经营者的青睐。其缺点在于:住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制,开间和形状均不规整,开发商争取最大限度的经济利益,一般将其划分为小开间、大进深的狭长商铺分别出售,空间形式不利于商业经营;由于商业经营容易对楼上住户造成多方面的干扰,影响社区和谐,如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不宜设在住宅底层商铺之中。
住宅底商要求层高最低3.5m,层数不超过2层,面宽和进深之比以1:2为宜,一般不低于1:3。外立面要求预留商家招牌的设置位置(图4)。
受用地条件限制,许多90年代后期以来在长沙市老城区建造的多层及小高层封闭式小区常采用住宅底商的形式,一般在住宅组团沿街部分设置,与住宅部分内外分界明确,最大限度降低对组团内部环境的影响。例如:白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺,层高为3.6m,内部柱网尚显规整(图5)。
2.2 社区商业街模式
社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分为带状式和环型组团式商业街。
对于目前长沙在近郊区开发的大中型新建楼盘而言,社区商业街是最受欢迎且广泛采用的布局模式。这些新建楼盘注重环境品质,采用统一规划的商业街的布置,即有利于内部环境的维护,也便于创造舒适热烈的消费环境,同时保持商家经营的灵活性,降低投资经营风险。
芙蓉区政府新址附近的万科・西街花园小区就是一个较好的例子。西街花园是由深圳万科投资兴建的大型高档社区,沿高岭路布置了一条长约400m的商业街,商业街由独立的沿街商铺和部分住宅底层商铺组成,面积从50m2-240m2不等,可适应不同类型规模商业业态的经营需求。在商业街的中段结合住宅组团出入口设置了一处面积约500m2的休闲广场,广场周边布置环形组团式的商铺,购物环境优美,设计富有人情味(图6)。
在长沙老城区,由于用地紧张,社区商业街的实例较少,鸿铭中心・金街银苑就是一个较为少见的例子。利用该地段的地理位置特点,设置了一条社区商业街将韶山北路和曙光路连接起来。开发商的目标是打造一处高档商品专卖和高端餐饮、休闲娱乐业的汇集中心。从目前的招商情况看,已经体现出高档消费产业的聚集现象,其服务商圈的辐射范围较大,目标客户多为小区外部的周边高收入商务人士。商业街在建筑造型、街道尺度、绿化景观及休闲设施的规划设计方面均做了细致的考虑(图7、图8、图9)。
2.3 购物中心模式
美国《零售辞典》对购物中心的定义为:购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式,而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类,从商圈辐射范围看,购物中心可分为四类:邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。
服务于封闭式小区的购物中心一般指邻里型购物中心与社区型购物中心两类,以生鲜食品超市为主力,会集品牌荟萃的专卖店为特色,融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体,能满足一站式的消费需要,容易凝聚人气。
例如:位于岳麓区桐梓坡路与银杉路交汇处的威胜大厦,在裙房布置了一家约3000m2的超市主力店和二十家小商店,经营内容有地产中介、西餐厅、精品店、药房、茶馆等,服务对象除威胜大厦内的约300户居民外,大多数来自1公里范围内的其它住宅小区的居民。从营业面积和商圈辐射半径来看,这属于邻里型购物中心的类别(图10)。
在近郊区的一些大盘项目,建筑面积超过百万平米,居住人口数万的开发规模,已经具有了某种新城中心的性质,以大型购物中心为核心或大型购物中心与商业街相结合的布局模式为主。
3封闭式小区商业建筑模式应用原则
封闭式小区商业建筑模式的应用与规划布局应遵循下列原则:
(1) 便利性原则:商业从空间上实现就近性,从而形成时间上的便利性;
(2)独立性原则:实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立,以保证商业不扰民;
(3)相对开放性原则:在居住区内实现商业布局和规划的开放性,保证能同时服务于外部客流和通过性客流;在相邻小区间,按照区域总体商业规划进行规划设计;
(4) 和谐性原则:充分体现商业与居民的亲和性,创造住宅的适宜居住环境。
4封闭式小区商业建筑的开发规模
商业建筑开发规模的确定,主要与目标客户的定位及商圈辐射范围有关。
4.1 目标客户的定位
封闭式小区商业建筑按目标客户定位的不同分为内向服务型、外向服务型、内外兼顾型三种类型:
内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民,外来客流较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按合适的比例确定面积,一般占总建筑面积的3%~6%之间,人均0.8~1.2m2。
外向服务型商业建筑一般临近城市商业中心并沿城市道路布置,消费人群多为周边居民及过往客流。开发规模与本区内部居民的人数没有直接关系,而要根据小区所在地段的商业开发价值和开发条件确定。
内外兼顾型商业建筑服务对象包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分处于非城市商业中心地段的封闭式小区多属此类,多采用沿街设置的住宅底商和独立商铺的形式。开发规模需要综合考虑本区居民的日常消费需求、面临城市道路地段的开发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。
4.2 营业面积和辐射半径的关系
对于采用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的开发建设,需要分析营业面积和服务商圈辐射范围的对应关系。对长沙市来说,由于绝大多数住宅都有配套的商业项目,激烈的竞争会相互削弱商业项目各自的辐射半径;另外,越往市区中心商业越密集,辐射半径也越小,越往郊外则越大,即呈现出非对称辐射的模式。一般来说,社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围,其辐射区域一般在半径1km的范围以内,即步行15分钟左右的时间距离。其中以步行5~10分钟为核心商圈,辐射顾客群占到70%左右。
4.3 商业建筑规模的估算
封闭式小区商业建筑规模的估算,主要从以下两个方面考虑:
首先,参考有关的规范数据,《城市居住区规划设计规范》的“公共服务设施控制指标”规定,商业服务设施按700~910m2/千人控制,通常将其作为低限数据参考。
其次,对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑,因个案情况做出独立的综合判断。
封闭式小区商业建筑规模的估算一般采用两种方式:一是根据小区的大小,结合商圈的辐射范围,按人均0.8~1.2m2来计算;另一种则粗略考虑为整个小区建筑面积的5%~7%。
5结语
在建设“两型社会”、创建和谐社区的方针引导下,封闭式小区商业建筑的发展趋势主要表现在以下方面:
(1)集中化程度增加。当前房地产开发逐渐呈现大盘化、郊区化的趋势,出于规模开发和对高品质居住环境的追求,零散的住宅底商开发模式将受到限制,以集中布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将逐渐成为主流,朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。
(2)商业功能细分及休闲化趋势。以家庭为载体的休闲、文化、娱乐、服务消费项目所占比例将进一步提高,一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中。
(3)开发模式的变化。从住宅项目的配套建设转为按商业地产的操作模式开发经营,实行订单式设计、建设,有利于后期销售招商工作,降低经营风险。
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[1] John Morris Dixon, FAIA.the Design of Pubic Places. New York:Visual Refernce Publications,2001:12-14.
[2] 江林.消费者行为学. 北京:首都经济贸易大学出版社,2002:50-55.
[3] 王志良.上海社区商业发展的问题与建议[J].上海企业,2003,(9):9-10.
【关键词】特许经营；加盟商；管理水平
中国现代意义上的特许经营模式，始于20世纪的80年代末，当改革开放把肯德基、麦当劳引入中国时，特许经营的启蒙运动也随之在中国展开，一大批中国企业和社会精英开始了勇敢的和持续不断的中国特许经营之路的探索和实践，经过10年的艰苦跋涉，特别是1997年11月中国政府颁布了《商业特许经营管理办法》（试行）之后，特许经营在中国出现飞速发展的局面。根据2009年中国连锁协会提供的数据显示，从行业分布来看，中国特许体系主要集中在零售、餐饮和服务三大行业，分别占44%、30%和26%。[1]特许经营行业在中国已经渗透到13大类别，除少数因为经济社会制度和消费习惯而没有覆盖到的细分行业外，已覆盖80多个细分行业和业态，包括教育、洗衣、购物、美发、休闲、度假、餐饮、医药、汽车租赁等。当特许经营的发展在中国呈现出一片繁荣的景象时，为什么一些知名企业却对它持着谨慎的态度呢？本文尝试分析其中的原因，并提出一些建议。
1.特许经营模式未获所有企业的青睐
在中国，采取特许经营作为企业主要扩张方式的大多数是国内的中小企业，一些在社会中有着较深影响力的知名品牌企业对特许经营模式的态度却是观望和尝试。
1.1 国外连锁巨头在中国的特许经营步伐不大
麦当劳等美国企业对特许经营应该说感情是很深厚的。19世纪60年代美国胜家缝纫机公司以特许经营的模式分销其产品，这标志着特许经营方式的正式确立。胜家的巨大成功使得美国汽车行业和饮料业纷纷效仿，在美国开始尝试建立特许经营的网络销售体系，都取得了或大或小的成功。随后，特许经营被快餐行业采用，以麦当劳为首的快餐企业，利用特许经营把加盟店遍布全美。20世纪50年代后，特许经营在美国进入了一个全面发展的时期，触角遍及所有主要的行业。
然而，在中国市场，外国连锁巨头并未推崇特许经营模式。据麦当劳官方资料，目前全球3.2万家餐厅中，75%是特许经营，而在中国市场，麦当劳餐厅接近1100家，仅6家为特许经营餐厅。麦当劳表示，现阶段在中国的业务重心仍然是不断提升直营餐厅业绩与增强客户忠诚度。[2]
1.2 国内品牌连锁企业更愿意发展直营连锁分店
直营连锁分店是连锁公司总部全资或控股开发，在总部的直接领导下统一经营。与加盟店相比，总部对各直营分店拥有所有权，对分店经营中的各项具体事务均有决定权，能够统一管理，在直营分店中容易推行总部的经营策略，对不合格的情况能够及时进行整顿。加上对加盟商管理运营能力的担忧，导致很多国内品牌连锁企业更愿意发展直营连锁分店。
俏江南集团目前在中国大陆的分店为40家，加上即将开业的7家，均为直营店。张兰在谈到对外扩张，计划5年内开到500家分店的时候，在筹措资金方面，提到更多的是引入风险投资，对于特许经营模式，表示会严谨计划，以几家分店为试点进行。
1.3 特许经营分店容易首当其冲受到总部经营战略的调整
企业会根据外部环境的变化和自身优劣势因素的分析做出战略规划，以增强自身的竞争力和创新力，使自己立于不败之地。如果企业在制定战略规划时，需要优化结构，改变扩张策略，常会选择从加盟店开始改革。[3]因为加盟店与总部不存在所有权的关系，解决授权关系与关闭直营店相对比来说，所受到的损失是最小的。
2.对特许经营持谨慎态度的原因
特许经营模式虽然在我国取得了快速的发展，但我国的经济发展水平不均衡，企业管理模式有待健全，投资者能力，市场成熟度等都是导致对特许经营模式持谨慎态度的原因。
2.1 对特许经营缺乏认识
我国的特许经营虽然已进入发展阶段，但国人对特许经营的认识，无论是对它的基础知识和基本内容，还是对国外企业成功经验的介绍都相当缺乏，很多经营者看不到特许经营的风险。并且，国内理论界对特许经营方式的研究也较少，这样就使刚开展特许经营业务的企业缺乏理论指导和实践经验。
2.2 加盟商盲目地加盟特许经营业务
特许经营是一种回报较高的营销方式，但它对特许人和受许人的资金、管理水平等要求都很高，这对受许人来说尤为重要。在实践中，部分受许人对特许人的信誉、品牌吸引力、管理经验等考察了解不够，资金准备不足，对市场、环境、消费者需求等缺乏调查，影响市场开拓与发展，导致自身投资的失败。
2.3 加盟商经营管理水平较低
特许经营是企业经营的高级形态，企业必须采用规范的经营管理模式，拥有现代化管理信息系统，有规章做保障。这需要加盟商和加盟店的管理者具备一定的经营管理知识，但我国特许经营管理中对加盟店人才培养机制滞后，商业素质、能力水平不足，存在对加盟事业看成“一竿子生意”的现象，这已经成为特许经营进一步发展的障碍。
2.4 加盟店经营规范化程度低
总部统一的运营模式在加盟店没有得到很好的贯彻和执行，总部为了保持经营体系一致的形象所制定的经营计划和各种一揽子协议，在加盟店成了一纸空文。如同一特许体系的两家或多家店铺只是统一了店名和标识，但实际是单店操作，各自为政，常常显现出不同的风格，无法做到统一管理，统一采购、统一配送和统一结算。
3.对于我国特许经营发展的一些建议
3.1 政府部门的引导作用
要发挥掌握信息渠道多、来源广的优势，积极指导企业学习国内外先进的管理经验，当前的重点，是鼓励企业加大投入，提升企业信息化水平，运用信息化来提升企业的经营管理水平。在这方面，政府要运用政策杠杆进行引导，包括法律、资金、税收等；同时，政府要发挥监督管理职能，加强对企业的日常监管，帮助企业发现问题，解决问题，对抱着传统管理方式不放的企业，政府要推动企业进行整改，企业整改不力的，必要时要行使行政权力，对企业进行帮助乃至处罚。
3.2 企业须提高管理水平
要加强经营管理，关键是运用现代信息化手段，加强对企业运转全过程的监督管理。这样才能形成高效、规范、低成本的运作秩序，提高企业经营管理的水平，才能提高企业的市场竞争力，取得企业的比较优势。
3.3 鼓励和发展多种形式的中介服务组织
从国外的发展情况看，中介组织是特许经营发展的媒介和重要因素。[4]特许经营要形成一个经营系统，除核心业务外，还有许多专业性很强的配套业务，要由社会各类服务组织来承担，如法律事务、会计事务、专业评估、咨询服务、广告策划等，要利用这些机构来提高特许经营的专业水准。
从国际发展轨迹来看，特许经营是一种先进的商业经营模式，在许多国家的经济中占有举足轻重的地位，我们必须鼓励各种经济力量大力运用特许经营的模式，这就需要社会各方来共同创造一个良好的商业环境，增强特许企业的信心。
参考文献
[1]黄小彪.连锁经营管理概论[M].中国财政经济出版社,2009.
[2]胡建绩,陆雄文.企业经营战略管理[M].复旦大学出版社,2008.
变化之一：商业经营理念从企业为中心转变为以顾客为中心。
供求关系的改变是导致这种状况的基本原因，而另一方面，中国的企业经营者特别善于跟风，每一种受顾客欢迎的商业形式或商品出现后，便会立即有一大批跟随者，最终市场供过于求，利润摊薄，大家都无利可图。供不应求必然导致企业以自我为中心，市场竞争则培育了经营者的顾客意识，即以顾客为中心的思想。但是，特定的中国文化又导致新的商业文化问题：蜂拥地盲目跟随，造成投资决策失误，社会资源浪费。
变化之二：组织形式从单体企业向连锁公司发展。
这是一场革命，其结果是直接发展了流通生产力。以工业化、标准化、规模化和技术化为特征的连锁经营组织，与传统的单店经营的商业组织相比，具有强大的生命力，连锁企业在短短几年时间内的发展成果已超越了传统企业几十年甚至上百年的发展规模。然而，连锁体制也导致了新的商业问题中小型零售商受到大型连锁企业的严重冲击，而中小商业在客观上是有存在必要的，因为这些商店特别便利和人性化，深受消费者欢迎。另一方面，大规模流通需要有大规模生产相配合，但是，我国仍然存在着大量小生产方式。这种情况在广大农村特别明显，众多分散的小农户无法与大市场对接。
变化之三：发展战略从单纯追求短期的商业利润和地区性发展模式转变为以追求终端市场网络和市场份额的扩大，以及培育连锁品牌为首要目标以及全国发展模式。
在单店经营的情况下，一个商业品牌的影响范围十分有限，具有地域局限性，所以，发展并不是主要的目标，至多是经营在原地的成长问题。当然，在很早以前(美国学者甚至认为在公元前)，中国已经有了包括多家分店的商号，但由于这些统一商号的分店实际上并没有实施标准化管理，并受当时社会经济条件限制，不可能像现代连锁店那样实现无限扩张。连锁经营实行高度专业化分工，总部负责创新、规划与服务，门店负责向顾客提供服务。只要不断扩大规模，才能使总部的固定成本不断下降，才会有利润。如果经营规模较小，就无法承担总部的庞大开支。但如果经营扩张突破了资本与管理能力，就会走向连锁规模效益的反面而出现“反连锁现象”。
变化之四：管理手段从人工处理为主向以技术手段为基础的系统管理方向发展。
传统的商业管理主要是凭个人经营与规章制度。在实行连锁经营以后，个人的经验与规章制度依然需要，但是，更重要的是信息系统，如果没有高效的信息管理系统，连锁公司的经营就无法正常运行，管理也就不可能做到标准化。从人管人发展到技术管人，可以最大限度地减少人为因素对企业经营管理的干扰。但是，技术化与信息化的管理要求首先必须建立科学而有效的业务与管理流程，并用电脑化的信息系统予以固化，任何人都不能随意变更业务流程。这样做的好处是简单化，但也会削弱人的积极性，压抑人的创造性。
中国零售市场的三多一少：百货店多、小杂货铺多、批发市场多以及对上游企业具有强有力整合能力的批发企业少。
零售业是需要依靠铺面才能扩张的行业，先进的营销管理技术与规模化的铺面网络相结合才会有成功的可能。这对于已经建立终端网络优势的国内零售业来说是十分有利的条件。
国内传统零售业缺乏竞争力的主要原因是零售业与非零售业务有太紧密的联系；零售业与传统的企业运行机制有太紧密的联系，零售业的经营者与他所管理的企业缺乏紧密的联系。从而导致中国的零售业缺乏战略管理与成本控制的有效机制。
超市业态的多样化以及不同国家或地区之间的差异性，已成为超市经营发展的主要趋势之一。了解各国超市发展的背景材料以及特定区域内的市场环境条件，在明确基本的超市业态前提下，进一步具体规划发展进程、发展区域及发展方式，这是超市业态定位战略的重要内容。当前超市的发展趋势主要呈现出扩大型(购物中心)、经济型(社区中心)、便利型(折扣中心)三个发展方向，对超市发展总体的影响因素是：
消费需求的变化迫使企业调整经营策略。消费需求的变化主要表现为三个方面：一是消费水平的提高，特别是对日用消费品需求的扩大，使大量采购、大量销售的经营方式具备了客观条件；二是顾客购物从注重价格转向更注重便利和品质，尤其是受“一站购足”的消费观念的支配，更要求超市网点向扩大型方向发展，三是追求生活质量，强调个性化需求的满足，所以单纯提供商品的门店就越来越难以吸引顾客，而能够让顾客在购物和消费中感受到自我表现意识的商店则迅速成长，如DIY(自己动手做)。
产品的日益丰富、品种的增加，使扩大型超市的建立成为必要。世界上第一家超市只有1100种商品，主要是食品杂货；20世纪40―50年代，超级市场商品品种由食品类向非食品类扩展，诸如开始经营衣料、化妆品、药品等非耐用性消费品以及家用电器、家具等耐用消费品。商品品种的增加要求商店的营业面积也要相应地扩大。超市、专业专卖商店、生活服务在一个社区的组合，构成了小型的社区服务中心。
市场体系的健全以及现代化技术的发展，为有效地组织大规模经营提供了必要的条件。20世纪50年代以后，西方国家产销一体化的市场体系逐步建立起来，食品的生产、加工及储运、包装等技术也不断发展，大型零售企业对上游企业的控制能力越来越强，于是货源和产品质量得到了有效的控制，经营成本也因一体化经营而有所降低。因而为廉价销售高质量的产品创造了有利的条件。
市中心的百货店的没落以及郊区购物中心的兴起，为超级市场的发展提供了更为广阔的市场。超市在城郊结合部以及郊区的发展也大大降低了经营成本，为进一步实施折扣销售的策略提供了条件。这一发展趋势与公路网络化及小汽车的迅速普及是紧密相关的。
从市场竞争及公司的经营战略角度来分析，经济型及便利型超市是一切超市都竭力追求的，但对大型超市公司来说，为了寻找新的经济增长点，并在特定区域内建立自己的优势，往往会采取三种策略：一是在原来业态基础上增设新的业态，如发展便利商店，二是扩大产品组合，引进全新产品，以更好地满足消费者“一站购足”的需求；三是在广泛布点的基础上，在某一区域市场，如城镇居民区内开设标志性的大规模超市。
