时间：2023-09-06 17:06:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇最新土地管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
记者近日到呼和浩特市国土资源局赛罕分局了解了该局今年的工作情况。赛罕分局紧紧围绕全区国土资源管理和服务保障工作，以科学发展观为指导，认真贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《矿产资源管理法》及相关法律、法规，各项工作取得了长足发展，为赛罕区经济社会又好又快发展做出了贡献。
依据《土地管理法》和《基本农田保护条例》，落实了严格的耕地保护措施。赛罕区耕地保护总面积67.0458万亩，基本农田保护面积40.086155万亩，年初区政府和各乡镇签订了耕地保护责任状，各乡镇又将耕地保护责任落实到各行政村，建立了区、乡镇、村三级保护网络。同时，加强了对各村的监督检查，建立了责任追究制度和处分管理办法，并将耕地保护情况列入年度考核重要内容，确保了全区耕地数量不减少、质量不降低。
继续强化耕地和基本农田保护，建立责任体系，分解下达保护目标，确保保有量。严格执行区、乡两级土地利用总体规划，确保预审的准确性、有效性，规划修编工作确保满足今后两年的用地指标。在加强耕地保护的同时，认真组织建设用地报批工作，严把政策关口和报批程序，合理组织批次，强化拟征土地现状调查和听证工作，保障重点建设项目和公益、民生项目用地；监督补偿费兑现情况，确保被征地农民的合法利益；严格执行《征地综合区片地价》，杜绝了低价征地；坚持土地用途管制和规划预审制度，严格执行土地利用总体规划和年度用地计划，对不符合土地利用总体规划、年度用地计划和供地政策的项目一律不予组件报批。
集体土地所有权证登记发证工作是2012年地籍科工作重点。赛罕区按时制订了工作方案并及时发放给各相关单位，利用第二次土地调查的最新成果，对被征收土地的地类、面积、权属性质，认真予以确认，并做到及时、准确，从而加快了报件工作的速度。
今年以来，赛罕分局继续加大粘土、砂石等矿产资源的执法监察力度，切实保护耕地和矿产资源。年初，矿管股在原有矿山企业档案的基础上，对辖区内矿山企业进行了摸底调查，充实完善了档案资料。对辖区内违法采挖砂土的违法行为进行了严厉打击，通过动态巡查，发现一起查处一起，共下达《停工通知书》45份。自5月中旬卫片任务下达后，共有21宗矿产资源涉及违法，截至目前案件已全部查处完毕。
为建立有效的动态巡查体系、加强执法监察工作的信息化管理，在赛罕区政府的大力支持下，赛罕分局为相关股室、各国土所配备对讲机，安装了“执法监察信息系统”。该系统包括日常巡查和重大案件系统，日常巡查包括外业调查、车载远程视频执法巡查、监控中心、业务管理4个子系统，全面实现了执法监察工作的数字化、网络化和空间可视化，将繁琐复杂的土地监察工作变得简单、快速、高效、准确，大大地提高了国土资源管理水平。
安装“执法监察信息系统”以来，共查处土地矿产资源违法占地案件115宗，上缴罚没款373.869万元，落实行政处分4人，处理各国土中心所巡查日报72宗，拆除各乡镇私搭乱建建筑21次约15万平方米。
关键词：土地储备机构；风险管理
中图分类号：F830.2
文献标识码：A
文章编号：1006-1428（2006）07-0060-04
随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成为主要资金来源。
商业银行一般认为土地储备机构作为政府的特殊单位，不同于一般企业，具有较大的稳定性，金融风险相对较低。然而，土地储备贷款属于中国人民银行严格控制商业银行发放的贷款种类，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。人行121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，土地储备贷款必须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行在目前土地储备机构贷款经营中有必要充分认识到该类贷款的法律风险和政策风险所在。
一、土地储备机构目前存在的几个主要法律问题
1.当前土地储备在操作中尚无法可依。
目前，国内大部分市、县都已建立土地储备中心，并建立了土地储备制度及相关规定，如杭州、青岛、武汉、福州、上海等市都以人民政府的名义了相关“土地储备实施办法”。但至今为止，还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备这一问题，各地的规定也没有将其上升为“地方法规”的层次，以致在实践中留下了很多隐患，主要表现在：
（1）当前土地收购储备运行缺乏统一性，给其健康运行带来障碍。由于我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规中对土地收购储备机构职能定位、收购范围等重要问题没有一个明确的规定，导致各地在土地收购储备中做法不一，土地收购储备中心的性质、形式、职能也各不相同。例如：杭州市土地储备中心负责收购、征购、征用土地，以及出让土地的前期准备工作；厦门市土地开发总公司除征用、收购土地外还负责通过招标、拍卖和挂牌方式向市场供地工作等。
（2）当前土地收购储备制度缺乏法律依据，使其当事人的合法权益得不到有效保障。由于目前有关土地收购储备的规定基本停留在“地方规章”的层次，还没有具体的法律、行政法规及一个全国统一的部门规章来规范，因此，在土地收购储备运行中一旦发生法律纠纷，将“无法可依”。如土地收购中储备中心有无权力强制收购等，现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。
2.土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体。
当前土地收购储备机构基本上是由政府出面组建的一个特殊机构，并明确规定“不以营利为目的”，根据政府的委托或授权行使某些特定的职能，但在实践中其形式略有不同，主要有两种：①事业单位。以杭州、福州为代表，它们之间也略有不同，杭州土地储备中心隶属于市土地管理局，福州市土地发展中心是与市国土局平级的事业单位，但它们都是全额拨款的事业单位，其职能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征购、收购、收回土地等职权，并进行土地出让的前期准备等工作；②土地开发公司。部分地区土地开发公司在其成立之初的政府批文中规定“相当于正县级的全民事业单位”。有的土地开发公司是事业单位，企业管理。作为政府的一个土地收购部门，是受市政府委托在土地管理部门和财政部门的监管下，实施土地收购储备及参与土地征用、房屋拆迁和土地开发前期的具体工作。这些土地储备机构虽然以“公司”的名义出现，但实质上是政府的一个职能机构，并非严格意义上的公司，实质都不是一种严格意义上的市场主体，而是当前地方政府经营城市中的一个机构。在市场经济条件下，土地储备机构其市场定位从法律上还未解决。
二、土地储备机构贷款担保方式的法律风险
当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。
1.保证。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用，就为其办理了贷款。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的，单凭政府信用进行放款，还必须考虑当地财政实力、财政预算等多方面因素，故存在信用风险。
2.抵押。土地储备机构抵押贷款存在着以下几方面的法律问题：
①储备土地使用权是何种性质的，法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权，可以设定抵押权的土地使用权有出让土地使用权、经批准的划拨土地使用权。
土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。
从前面的分析我们可以看出，土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。同时目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。
在实际操作中，有些地方土地储备机构将收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一个以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。
②储备土地价值的不确定性。按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。同时储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估。而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押时，其土地使用权的性质和价值都是模糊的。
③银行抵押权处置受限。土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
三、土地储备贷款的其他风险表现
土地储备机构贷款的其他风险还表现在以下几方面：
1.土地储备中心不能真正垄断土地一级市场。
各地储备土地的招商工作由各城区、各国有开发企业分头进行，存量土地多头供应，最终不得不压低土地价格，竞相提供优惠条件。
2.存在挤占挪用还贷来源风险。
地方政府存在财政赤字，城市建设资金匮乏，将土地储备机构作为财政融资渠道，但出让土地所取得的收入不及时返还土地储备机构用以还贷，将收入挪用其他建设项目或者弥补赤字，使得土地储备机构无法按期还本付息。由于出让资金进入财政专户，对借款人的约束性不是很强，银行很难监管。
3.政府道德风险。
土地储备中心代表政府经营土地使用权，具有行业垄断性，经营活动易受到政府短期行为的行政干预和影响，地方利益大于银行利益，容易悬空逃废银行债务。如有的收购土地不具备开发条件、不适合抵押且价值明显高估，利用银行认为能够提供抵押物就是好贷款的错误观念，大量变现套取银行资金。
4.土地储备机构清偿能力的法律风险。
土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的。一般土地储备中心自有资金较少，资金来源渠道单一，自身抗风险能力差，由于中心实行财政收支两条线管理，中心投入资金，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后，直接或间接进行前期开发后出让，但出让收入必须直接上缴财政专户，对出售土地所得的出让金没有支配权。
土地储备中心作为一个民事主体存在时，是否具有偿还能力，即由其储备的土地是否就是它的财产，土地储备机构的偿还能力能否用财政资金部分来偿债等一系列问题从法律上来说都是有疑问的。
同时由于土地储备机构运作具有房产开发企业的经营特征，计划收购储备土地市场价格存在不确定性，土地的挂牌和拍卖交易过程中可能存在流拍或中标人违约导致土地收入没有实现的风险。
5.土地储备机构高负债经营风险。
当前，全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高，过高的贷款比例在实践中带来了两个弊端：A、增加了银行的风险。高达80％以上的贷款比例，在遇到经济形势或国家有关政策有重大的调整，土地市场不活跃时，银行将陷入被动局面。因为整个土地市场是一体的，一旦储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款，即使有大量土地在银行作了抵押，银行也无能为力，银行抵押的土地也就难以处置。
四、上海市现行土地储备制度及土地储备贷款运作模式风险控制的几个问题
上海市于1996年成立了全国第一家土地储备收购整理储备机构――上海土地发展中心，当时是属于市场主导型，由土地发展中心根据自己的收购计划和政府要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，由土地发展中心支付收购款，取得土地并按政策法律规定过户，然后负责对土地进行拆迁、平整，并根据市场需求出让给用地单位。
2004年8月1日《上海市土地储备办法》的施行增强了政府对土地一级市场宏观调控能力。土地储备逐步纳入法制化轨道。该《办法》同时规定了两种类型的土地储备机构：一是市和区(县)政府设立的非营利性的土地储备机构，明确其受政府委托，负责市和区(县)范围内的土地储备；二是市政府批准的专门机构，可以在特定区域范围内(如世博会地区、黄浦江两岸开发地区等)，实施土地储备。
上海目前已初步建立了以市土地储备中心为首、各区县政府设立一个土地储备机构，在本区范围内与市土地储备中心联合逐步形成全覆盖的土地储备网络机制的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
目前，上海市土地储备贷款存在的主要问题是：
1.土地储备机构银行贷款比例高。
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金。属于土地使用权出让金的部分由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后纳入土地储备专项资金。土地储备专项资金系指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。但该资金的管理办法却久久未能出台，目前土地储备机构资金主要来源于各区政府财政资金，其他通过银行融资解决。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。
2.储备土地抵押受限。
依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
同时根据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定的被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
3.领取“土地储备”的房地产权证不具备抵押的合法性。
根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定，所以储备土地不具备抵押的合法性。
4.储备土地价格评估困难。
陕西省宅基地管理办法最新版第一条为加强全省农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，特制定本实施办法。
第二条本办法适用于全省行政区域内农村宅基地的利用和管理。
前款所称农村宅基地，是指农村村民依法取得土地使用权建设住宅及其相关附属物的农民集体所有土地。
第三条县级以上国土资源行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。
第四条农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
第五条农村村民建设住宅必须坚持符合土地利用总体规划、村镇建设规划的原则;坚持节约和集约用地的原则;坚持实施新村规划和土地整理相结合的原则。
第六条城镇居民不得在农村购置宅基地或以买房为名，变相购置宅基地。国土资源行政主管部门不得为城镇居民在农村购买的住宅发放集体土地建设用地使用证，国家另有规定的除外。
第七条各级国土资源行政主管部门在农村宅基地管理监督过程中，除了按照国家有关规定收取土地登记证书工本费外，不得收取任何费用，不得代收应由其他部门收取的相关费用，更不允许搭车收费。
第八条严格实行农村村民一户一处宅基地的法律规定。农村宅基地面积的标准:平原每户不超过133平方为(二分)，川地、原地每户不超过200平方为(三分);山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。
城市规划区内的村民鼓励集中建住宅楼。县(市、区)国土资源行政主管部门可根据同级人民政府规定的农村宅基地的具体标准和住宅楼的面积审查用地。
第九条农村宅基地占用农用地应纳入年度用地计划。占用农用地的计划指标和农村通过建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，县(市、区)国土资源管理行政主管部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
第十条县(市、区)可根据省、设区市下达的农用地转用计划指标，于每年6月30日以前，一次性向省、设区市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市、区)依法按户逐宗批准供应宅基地。
第十一条农村村民住宅建设利用村内空闲地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市、区)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。
第十二条农村本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地:
(一)申请宅基地使用权的户主是达到法定结婚年龄的完全民事行为能力人;
(二)按《婚姻法》有关规定确需分户建房，原宅基地面积低于规定标准的;
(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户的;
(四)因发生或为防御自然灾害需要搬迁的、或为实施村庄和集镇规划调整宅基地的;
(五)符合县级以上人民政府规定的其他条件的。
第十三条村民有下列情况之一的，不得安排宅基地:
(一)一户已有一处符合规定面积宅基地的;
(二)出卖、出租房屋后重新申请宅基地的;
(三)不属于本农村集体经济组织成员的(包括户口已迁出的);
(四)县级以上人民政府规定的其他条件不应当使用宅基地的。
农村集体经济组织或者村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用同一处宅基地。
第十四条农村村民申报和取得宅基地使用权应该按下列程序办理:
(一)符合申报条件的农村村民建房时应向所在村民小组或村委会提交书面申请。涉及建新缴旧的，村委会应与申请户签订交还旧宅基地的合同;
(二)村(组)在接到申请后五日内对申请资料进行核实，并将申请人的情况在本集体经济组织内进行公告，公告日期不应少于七日;
(三)经核实符合申请宅基地条件的用户，应如实填写由县(市、区)统一规定的《农村宅基地申请表》，由村委会签署意见连同公告结果一并报辖区国土资源所;
(四)辖区国土资源所受理宅基地申请后，应在十五个工作日之内实地审查申请是否符合条件，拟用地是否符合规划，写出现场勘查意见，并按照当年度分配下达的宅基地用地指标，依据先急后缓的原则，初步确定建房对象，经乡(镇)人民政府签署意见后，由辖区国土资源所上报县(市、区)国土资源行政主管部门审核;
(五)县(市、区)国土资源行政主管部门接受申请后应在二十个工作日内完成审核，
并上报县(市、区)人民政府批准;
(六)批复下发后，应将县(市、区)人民政府审批结果在申请人所在村组进行公告，公告期应不少于五天;
(七)公告期结束之日起十五日内无异议的，辖区国土资源所应会同村组管理人员按照批准的面积、规划位置和原现场勘查情况，划定用地方位四至，并做好现场工作记录;
(八)村民住宅建成后，辖区国土资源所应会同村组管理人员，实地对照检查。是否按照原批准面积和要求使用土地。
第十五条经县(市、区)人民政府批准后的村民宅基地，一年内必须进行建设，基建完工后60日向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，颁发《集体土地建设用地使用证》。
第十六条经依法批准的宅基地，由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，换发《集体土地建设用地使用证》。
第十七条集体土地使用权被依法收回的，当事人或本集体经济组织应当自接到通知之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，缴回原宅基地使用权人的《集体土地建设用地使用证》。
第十八条有下列情况之一的，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组可以申请收回土地使用权:
(一)为实施村庄和集体建设规划，需要调整宅基地的;
(二)为村镇公共设施和公益事业建设，需要调整宅基地的;
(三)不按照批准用途建设使用连续达两年以上的;
(四)宅基地依法批准并划定后，超过一年未建房的;
(五)因撤销、迁移等原因不再使用和已失去居住使用价值的房屋占用宅基地的。
依照前款第(一)、(二)项规定收回宅基地使用权的，对土地使用权人在宅基地上的合法房屋及附属物应给予适当补偿。
第十九条农村集体经济组织收回宅基地使用权应召开村民大会或村民代表会议，并按下列程序办理:
(一)农村集体经济组织，应当写出拟收回宅基地使用权报告，附具相关证据材料、
合法的房屋证明和地上附属物补偿协议;需要安置的，还应当有安置协议，以及行政处理的相关文书等，报送辖区国土资源所;
(二)辖区国土资源所在县(市、区)人民政府规定的期限内对报送的材料进行审核，报县(市、区)国土资源行政主管部门;
(三)县(市、区)国土资源行政主管部门在本级人民政府规定的期限内，对报送的材料进行审查，按照《行政许可法》的规定或按利害关系人的要求组织听证，听取利害关系人的陈述、申辩后，提出审查意见，上报县(市、区)人民政府审批;
(四)宅基地使用权收回决定批复，由辖区国土资源所在决定收回宅基地所在地予以公告。对宅基地使用权收回决定不服的，当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;
(五)宅基地使用人应当在宅基地使用权收回决定批复下达之日起三十日之内，主动到县(市、区)人民政府国土资源部门办理注销土地登记。
第二十条违反本办法第十条、第十一条和第十五条规定审批宅基地或者发放集体土地使用证的主管人员或直接责任人员，由其所在单位或上级有关机关，根据《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》进行处理。
第二十一条本办法自20xx年10月1日起施行。
宅基地如何转让宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
【关键词】房屋拆迁；公共利益；个人利益
一、房屋拆迁的现存问题
（一）房屋拆迁的背景
房屋拆迁是城市化进程的重要推进力。始于上世纪 50 年代，经过 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我国城市化进程加快，日益增长的经济态势与人民的物质文化需求对城市的发展与扩大提出了新的要求。旧城本身的硬件、软件设备的位问题开始暴露，我国的城市主要面对的问题在于城市规划先天的缺陷，有限的基础设施、极低的土地利用率、恶劣的居住环境……这些问题的凸显严重制约了经济的发展。城市亟需大规模扩张。城市化进程必然带来房屋性质改变及房屋大范围拆迁的现实影响。在新科学规划下，利用财政资金和商业资金进行房屋拆迁，使得我国城市整改颇见成效。城市功能的提升与居住环境的改善反过来也促进了经济发展与社会稳定，是利国利民的良策。
我国房屋拆迁主要包括国有土地上房屋征收与农村集体土地的腾退两大类。国有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆迁，是指在国有土地所有权与国有土地使用权相剥离的情况下行政机关代表国家以旧房改造等其他公共利益目的而开展的收回房屋使用权的征收行为，具有行政行为的性质。农村集体土地的腾退是指集体经济组织基于土地所有权授权于房地产开发商，开放商以此与基于宅基地使用权而实际享有房屋的村民签订腾退补偿协议，这样一个三方的合同关系，摒弃了行政的色彩，具有民事合同的性质。
（二）房屋拆迁现存问题的产生原因
居住环境发生翻天覆地的变化的另一面，是房屋拆迁过程产生各种问题。住房的供需矛盾激化，暴力执法、抗法增多，“钉子户”频出、自伤行为等拆迁纠纷时有发生，群众上访事件增多，诉诸媒体又加强了渲染，给拆迁工作造成了很多阻力，给社会增加了不稳定因素。
1. 立法的重大缺位
我国房屋拆迁方面的法律法规并不完善，我国没有出台明文的拆迁法律，主要是地方性规范性文件与非规范性文件在调整。就城市拆迁而言，现行有效的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而具体实施细则地方性色彩浓重，以北京市为例，就包括《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《实施意见》、《北京市城乡规划条例》、《北京市房屋拆迁评估规则》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市人民政府办公厅关于进一步明确拆除违法建筑物或者设施有关执行程序问题的通知》、《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》……中央政策缺乏、北京市条例与办法繁杂、具体区县的细则不胜枚举。这充分说明，繁多的规范性及非规范性文件效力低、操作差，房屋拆迁决定具有相当的随意性，各拆迁主体在拆迁行为过程中无明确的法律法规可循，无正当程序所依托，被拆迁户利益受到侵害后救济道路不明确，探索实践的道路步履维艰，我国的立法现状堪忧。此处尚未考虑立法内容的合理性问题。
2. 拆迁行为背后的多种利益冲突
拆迁行为是由多方主体构成的，法律关系错综复杂。国有土地上征收的主体是国家行政机关和城市居民；农村集体土地腾退的主体是集体经济组织、房地产开发商、集体经济组织成员。几方利益冲突时有：（1）国家公职人员的贪污贿赂行为导致拆迁款流失，执法人员不乏暴力执法，使得被拆迁户对行政机关工作并不信任，不配合拆迁工作乃至暴力抗法，这是上层的污泥；（2）被拆迁户的贪婪欲望，在社会矛盾少量突出的现实情况下，尤其是旧房改造和农村集体经济组织的贫困被拆迁人把拆迁当做是此生翻身转运的唯一机会，将拆迁作为发家致富的新方法，这是底层的贪婪；（3）行政机关的监管职责不到位，部门间分工不到位，被拆迁户的救济途径不明确，这是监管的漏洞；（4）媒体捕捉新闻的敏锐角度恰恰在于新闻的震慑力，难免添油加醋、夸大事实或虚写材料，新闻媒体的热力炒作正是拆迁矛盾的助推力。
二、房屋拆迁的合法性分析
（一）公共利益的法律论证
法律中自宪法开始就肯定了公共利益作为房屋拆迁目的的合法性地位。2004年修订的《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”同时，第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年修订的《土地管理法》遵循《宪法》的精神，在第22条中规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。……”2007年修订的《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益……”第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。2011年颁布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”该条例第8条用概括式加列举式的立法模式对公共利益做出了努力的描述。这些法条与理论上关于房屋拆迁合法性论证是一致的。
（二）公共利益的理论论证
公共利益作为房屋拆迁合法性基石的地位虽然在法律上得到了肯定，但法律并未明确给出公共利益的含义界定，这一缺憾形成了房屋拆迁行为的阻力的本质来源。推进房屋拆迁行为的合法进程，必须明确界定公共利益的内涵，进行公共利益的理论论证。
从理论上来说，公共利益之所以是房屋拆迁行为的合法性支撑，主要有两个原因：
1. 社会契约论和人民说
根据社会契约论，一个运行良好的社会需要人和人之间的契约契约关系；根据人民说，国家的一切权力来源于人民。前者从公共利益和个人利益角度选择支持公共利益，后者从权力来源肯定了公共利益。这两大学说共同奠基了西方政治文明的发展史，同样影响了我国的政治发展进程，公共利益的价值理念是被这两大学说认可的。房屋拆迁行为作为国家意志的表征，必须以公共利益为价值选择。
2. 所有权的附随义务
权利不能脱离义务而存在，所有权享有占有、使用、处分、收益的权能，因而更要践行公共利益之义务。德国1919年的《魏玛宪法》第153条规定：“……公用征收，仅限于裨益公共福利及有法律根据时，始得行之……所有权为义务，其使用应同时为公共福利之役务。”这里所说的公共福利，即公共利益。之后的《德国基本法》第14条第2款规定：“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利。”此为所有权固有的约束，自由与限制相伴相生，构成所有权的内容。
公共利益之于房屋拆迁的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是关键。“整体国家观”在公元前6世纪古希腊肯定了全社会存在与社会成员的一致性，之后，哈耶克对公共利益中“公共”的概念做出了整体的界定，由此将公共利益看做整体的普遍的利益，与个人利益、少数人利益区分开。边沁认为，公共利益不是独立于个人利益的特殊利益，他认为全社会的公共利益是每个个体个人利益的加和。随后，博登海默认为前述观点未区分公共利益和个人利益，他认为公共概念本身意味着在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指个人利益的实质范围，他认为公共利益的基本前提就是个人利益的实质性范围。
本文认为，公共利益是在提取个人利益的实质成分之后将其衍生出全社会的共同需要，具有社会导向性，并非个人利益的简单加总。公共利益依照不同的地域、时间的比较标准，有时差异很大，在践行时，须从本质着手，不可片面。公共利益并不等于将少数被拆迁户的利益让位于代表多数人的政府决策。
三、房屋拆迁争议的解决机制
（一）以公共利益为导向引导立法
1. 扩大行政公开，完善拆迁公共决策中的公民参与
拆迁是国家之于民众的行为，具有强烈的行政色彩，因此要遵守行政公开、行政参与原则，这与宪法规定的民主原则是一致的，这也是民主法治的彰显。行政公开原则是第二次世界大战之后提出来的，这一原则要求政府等行政机关公开行政权力行使的依据、过程和结果。这一原则必然要求公民的行政参与，利害关系人在行政公开的前提下，参与行政行为，反过来，通过利害关系人的参加，提高行政效率并减少行政风险。在拆迁这项浩大的工程中，当事人必须要参与拆迁的决策，得到质证和辩驳的机会。行政机关要通过展开政府信息公开、调查研究、听证程序等制度，使被拆迁户有效地参与到规划决策的过程中去。被拆迁户只有在知晓政府信息之时在决策过程中充分表达自己的意见，才能在实施程序中捍卫自己的合法权益。
2. 规范最低限度的拆迁实施程序
就农村集体土地而言，仍适用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修订在2004年，亦不足够满足现状。
以城市土地为例，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日公布并实施，新条例相对于旧条例，在拆迁实施程序中由5个步骤增至20个步骤，充分说明了我国立法的不断发展。该条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”取消了行政机关自行强制拆迁的规定。强制执行其实是对私有财产的征收，关系被拆迁户最根本的财产权益，对待应谨慎，新条例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入强制执行见证制度
（3）加强对拆迁违法行为的制约
（二）完善监管部门职能界定
以国有土地上房屋征收为例，本级政府的职能定位在组织人与负责人，上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。实践中，无论是国有土地上房屋征收还是农村集体土地腾退，政府以行政许可或行政裁决的形式介入商业拆迁或成为拆迁当事人参与其中，以牟取暴利，这种来自官位的压迫侵犯被拆迁人应获取的利益。法律的规定使政府既是拆迁的负责人又是监督人，这种界定很容易使得政府等行政机关。没有有效的监督就不会有稳定的秩序，政府的权力应有一定的限度和范围，政府不能直接成为拆迁当事人，过度干预房屋征收与腾退工作。
（三）丰富拆迁补偿方式
我国目前的拆迁补偿方式只有两种：货币补偿和房屋产权调换。前者是由评估机关作出的评估价，不低于拆迁决定公告之日前的市场价格。实际上，目前的补偿标准正伴随着经济发展逐步走高，越是新公布的拆迁决定，补偿标准越是优越。然而，也正因如此，新老补偿标准不一致，很多老拆迁户会群体性上访来斥这种不公平，这是思想心态的问题，在此不予置评。后者是指计算置换房屋的价款，清结原房屋价款，再由被拆迁户来补其间差价。两者可以互相选择。
本文认为，这两种补偿方式不足够满足被拆迁户的需求，应增加以下几种方式：实物补偿、安排就业、通过税收方式支持兴办企业。实物补偿可以提供被拆迁人的现实物质生活需求，安排就业能够长久地从收入源保证被拆迁户的生活能力，兴办企业的税收支持能够更有效促进被拆迁户的未来发展。这几种方式与货币补偿、产权置换相配合，才能从根本上帮助被拆迁户减少拆迁对其产生的负面影响，保证其过渡期的生活质量。
（四）完善被拆迁户的救济途径
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了被征收人行政复议和行政裁决的权利。这两者都是有限的司法变更权，复议机关大多是行政机关自身，充斥了行政性质，被征收人仍处于弱势地位，其权益很难得到真正救济。本文认为引入司法审查程序是较为中立、公正的做法。步入诉讼程序，法院系统独立于行政系统也独立于被征用人，法院内部独立，法官有更多的司法自治权，不偏不倚，以此适用法律法规，发挥主观能动性，合理使用自由裁量权。法院须审查拆迁的前置程序是否符合法律规定以及本案具体行政行为的相关证据。审查行政机关只能有否越位，法律法规应用是否得当，行政机关工作人员有无违法违规行为，最终标准在于是否符合公共利益。
参考文献
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福建省林地管理办法全文第一章 总则
第条 为进一步规范林地保护、管理和合理利用，根据《中华人民共和国森林法》等法律法规和国务院林业主管部门、福建省人民政府的有关规定，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事林地保护、管理和利用，都必须遵守本办法。
国有林场、林业采育场、苗圃、自然保护区、森林公园等国有林业单位经营区范围内的其他土地的保护、管理和利用，也适用本办法。
第三条 林地管理由县级以上林业主管部门林政资源管理机构承担，法律法规另有规定的除外。
第四条 对林地保护、管理和利用中的违法行为，任何里位或个人均有权检举。各级林业主管部门对各种举报件，应依法查处;不属职权范围的，应当转送有权查处的机关。
第五条 在林地保护管理工作中作出显著成绩的单位或个人， 由县级以上林业主管部门给予表彰或奖励。
第二章林权登记与发证
第六条 依法实行森林、林木、林地所有权和使用权(以下简称林权)登记发证制度。
县级以上林业主管部门负责林权登记的具体工作。林权登记按照国家林业局《林木和林地权属登记管理办法》执行。林权依法登记后，由同级人民政府发放林权证。
第七条 国有林地和农民集体所有的林地，可以依法确定给单位或个人使用。
农民集体所有的林地已经属于村集体所有的、村内两个以上集体经济组织所有的或乡(镇)集体所有的,应将林地所有权分别确定给以上各有关单位。
第八条 林权的设立、变更、转让、灭失，自依法登记之日起发生效力。
第九条 林权证是林权权利人依法享有相关权利的法律凭证。新发、换发的林权证应使用国务院林业主管部门统一印制的《中华人民共和国林权证》。林权证记载的事项应与登记台帐记载的事项一致，记载不一致的，以登记台帐为准。
第十条 因转让、互换、入股、赠与、分割、合并等取得林木所有权、林地使用权的，应当依法向原登记机关申请林权变更登记。
第十条 林地全部或部分灭失，致使林地使用权不能实现的，或放弃林地使用权以及经营的期限届满的，应办理林权注销登记，受理登记的机关应收回或注销林权证。
第十二条 林木、林地作为抵押物时，当事人应持合法有效的抵押合同、林权证到县级以上林业主管部门进行抵押登记，
第十三条 林权权利人应当按《林木和林地权属登记管理办法》第五、六、七、八条规定的义务协助登记机关进行林权登记。
林权权利人有权查阅、抄录、复印与自己有关的林权登记台帐记载的相关事项。
第十四条 林权权利人和利害关系人、认为林地权属登记错误的，可以申请更正登记;经查实，登记事项确有错误的，登记发证机关应予更正。
第十五条 林权发生争议的，根据《福建省林木林地权属争议处理办法》的规定，当事人可以自行协商。协商不成的，根据《中华人民共和国森林法》的规定，向所在地人民政府申请处理。
当事人认为人民政府的处理决定侵犯其依法取得林权的，根据《中华人民共和国行政复议法》的规定，向有权机关申请行政复议;对行政复议决定不服的，再向人民法院提起行政诉讼。
第三章 林地保护与开发利用
第十六条 各级林业主管部门应当会同其他有关部门编制林地保护利用规划，报同级人民政府批准后施行。
使用林地的单位和个人，必须按照县级以上人民政府批准的林地保护利用规划使用林地，不得擅自改变林地用途。
第十七条 各级人民政府应当按照国务院和省人民政府的规定严格实施林地用途管制，建立林地总量控制制度，采取措施遏制林地面积逆转。
第十八条 禁止毁林开垦、采石、采砂、采土、筑坟以及其他毁坏林地的行为。禁止在25度以上坡地开垦耕地。
第十九条 严格控制在闽江、汀江、九龙江、晋江、赛江、木兰溪和铁路、国道、省道两侧可视范围内以及城镇周围一重山占用、征用林地露天采矿、筑坟等。
第二十条 确因重点工程建设需要占用、征用生态公益林林地的，由县级林业主管部门提出占一补一的调整计划，经同级人民政府批准，并签订新的生态公益林区划界定书。
第二十一条 经依法批准，临时占用林地进行勘测、修筑非永久性没施、采石，采矿，采砂、采土等活动的单位和个人，应当采取保护林地和防止水土流失的措施，不得造成滑坡、塌陷，不得损毁批准用地范围以外的林木、林地。
第二十二条 未经县级以上林业主管部门审核、审批改变林地用途的，林权单位有权抵制并按本办法第四条的规定举报、处理。
第二十三条 森林、林木、林地使用权转让按照《中华人民共和国森林法》第十五条和《福建省森林资源转让条例》执行。
第四章 占用征用林地的申请
第二十四条 勘查、开采矿藏和修建道路、水利、电力讯等建设工程，需要占用征用林地或者需要临时占用林地的当向所在地县级林业主管部门提出用地申请。
森林经营单位在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施需要占用林地的，按下列规定分别向有关林业主管部门提出用地申请：
(一)省属国有林场应向所在地设区的市林业主营部门提出申请;
(二)自然保护区向其所归属的林业主管部门提出申请;
(三)其他森林经营单位向所在地县级林业主管部门提出申请。
第二十五条 建设工程申请占用或者征用林地的，应提交下列材料：
(一)《使用林地申请表》;
(二)项目批准文件;
(三)被占用或者被征用林地的权属证明材料;
(四)缴纳森林植被恢复费的票据复印件;
(五)与被占用或者被征用林地的单位签订的林地、和安置补助费的协议或付款凭证复印件;
(六)有资质的设计单位做出的项目使用林地可行性报告。
第二十六条 建设工程申请临时占用林地的，应提交本办法第十五条规定的材料(安置补助费除外)，还应提交用地单位与县级林业主管部门签订临时用地期满后恢复林业生产条件的合同或缴纳恢复林业生产条件的保证金合凭证复印件。
第二十七条 森林经营单位需在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施的，应提交本办法第二十五条(一)至(四)项规定的材料。
第二十八条 一个建设项目需要占用征用林地的，应当根据项目批准文件或总体设计一次性提出申请，不得化整为零。
建设项目工程量大、施工期长，进行分期分段建设的，必须提供分期分段建设的立项批准文件或项目分期分段初步设计的批复。
第二十九条 建设项目使用林地可行性报告，由用地单位或个人委托有资质的森林资源资产评估事务所或林业调查规划设计单位承担。
第三十条 建设项目使用林地可行性报告，应包括以下主要内容：
(一)建设项目概况：主要包括用地单位或个人名称、项目建设目的、占地总面积、林地面积;
(二)被占用征用林地区域概况：以行政村或乡镇为单位。主要包括面积、人口、经济等社会基本情况，林地总面积、有林地面积、森林覆盖率、森林蓄积、生态公益林面积等森林资源状况。
(三)被占用征用林地所处的位置和地貌情况：上要包括被占用征用林地单位，林地位置、权属、总面积、分地类或林种面积，树种，蓄积或株数，保护树种的情况，按照规定标准计算的各项补偿费用;
(四)对森林生态效益影响的评价，造成重大影响的应提出相应的补救措施。
(五)使用林地是否可行的结论。
第五章 占用征用林地审核审批权限和程序
第三十一条 进行勘查、开采矿藏和各项建设工程需要占用或者征用林地的，按《森林法实施条例》第十六条规定，实行国务院林业主管部门和省林业主管部门两级审核制度，经审核同意的，核发《使用林地审核同意书》
第三十二条 为简化手续，方便群众生产生活需要，除防扩林、特种用途林和省属国有林场经营区范围内的林地外，占用或者征用林地面积0.2公顷以上不足1公顷的，由省林业主管部门交由设区市林业主管部门代审核;占用或者征用林地面积不足0.2公顷的，由省林业主管部门交由县级林业主管部门代审核。
第三十三条 建设工程临时占用林地的，按国家林业局《占用征用林地审核审批管理办法》第六条规定的权限采用文件审批。
第三十四条 森林经营单位在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程没施需要占用林地的，按下列规定的权限采用文件审批：
(一)凡需要占用生态公益林(《福建省生态公益林管理办法》第三条规定的范围)林地的，由省林业主管部门审批;
(二)国家级自然保护区、森林公园、省属国有林场需要占用林地的， 由省林业主管部门审批;
(三)其他国有森林经营单位需要占用林地的，由省林业主管部门交由设区市林业主管部门审批;
(四)其他森林经营单位需要占用林地的，由县级林业主管部门审批。
第三十五条 林权有争议的，在争议解决之前，任何一方不得采伐林木，不得占用或征用林地。
因国家重点工程建设急需占用或征用的，可先审核同意。但应将林地，林木补偿费和安置补劲费上缴争议双方共同上一级人民政府处理山林纠纷工作机构，待争议解决后，归还林地、林木所有单位。
第三十六条 林业主管部门在受理用地申请后，应在5个工作日内对用地单位送审的材料进行初步审查。送审材料不齐全的，应一次性告知用地单位，并限期补齐。
送审材料齐全的，应派出不少于两名林地管理人员或林业调查规划设计人员会同用地和被用地等单位，对拟用林地范围进行现场查验，并对项目使用林地可行性报告内容进行核实。
第三十七条 使用林地现场查验包括下列内容：
()面积核查采用的方法(实测、勾绘);
(二)核对被占用、征用林地的权属情况;
(三)调查被占用、征用林地的基本情况：
1.面积、地类、林种、亚林种;
2.林班、小班应按林权证记载和最新森林资源档案记载对应填写;
3.是否涉及国家或省重点保护的珍贵树木、生态公益林林地以及沿海防护林基干林带林地等。
(四)标有四至位置的林业基本图和林权图复印件;
(五)查验人签名和查验单位盖章。
第三十八条 县级林业主管部门对工程建设项目占用征用林地初步审查同意后，应制定异地恢复森林植被的措施。
异地恢复森林植被措施的主要内容包括：植树造林的规划设计单位名称(盖章)、造林前的地类、造林时间、地点(林班和小班)、面积、树种、方式、密度以及资金的安排计划。
第三十九条 县级以上林业主管部门在收到用地申请后，经审核，对符合用地规定且材料齐全的，应在15个工作日内予以审核或者审批;需要报上级林业主管部门的，也应当在15小工作日内在《使用林地申请表》上签署审查意见后，逐级上报。
对不符合用地规定的，应在15个工作日内将申请材料退还用地单位或下一级林业主管部门，并在《使用林地申请表》中明确记载不同意的理由。
第四十条 工程建设临时占用林地和森林经营单位在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施占用林地的，在批准时应同时报上一级林业主管部门备案。
上级林业主管部门认为下级林业主管部门对不符合规定予以批准占用林地的，应在收到报备之日起30日内通知其撤销或直接下文撤销。
第四十一条 占用或者征用林地未被批准的，有关林业主管部门应当自接到不予批准通知之日起7日内将收取的森林植被恢复费如数退还。
第四十二条 县级以上林业主管部门应当建立占用地审核和审批管理档案。
第六章 补偿费用的管理与使用
第四十三条 工程建设需要占用或者征用林地的，用地单位必须依法分别支付林地、林木补偿费和安置补助费，并缴纳森林植被恢复费。
第四十四条 林地、林木补偿费的标准，按照《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十七条、第三十条的规定执行;未作规定的，按照福建省物价委员会、省财政厅、省林业厅闽价[1993]费字78号文件的规定执行。
安置补助费的标准，经济林地按《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十九条第二款的规定执行;其他林地按福建省物价委员会、省财政厅、省林业厅闽价[1993]费字78号文件的规定执行。
第四十五条 森林植被恢复费是法定收费项目，法律、法规均无规定减或免的审批机关和审批权限，任何单位或者个人都不得减免。在国家统一标准下达之前，暂按每平方米一元收取。工程建设占用、征用林地的，森林植被恢复费由省林业主管部门统收取。
临时占用林地和森林经营单位在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施占用林地的，属于国务院林业主管部门和省林业主管部门审批的，由省林业主管部门统一收取;属于设区市和县级林业主管部门批准的，分别由其审批的林业主管部门收取。
第四十六条 森林植被恢复费实行专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。由有关林业主管部门按规定统一安排异地植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因占用、征用林地而减少的森林植被面积。
省属国有林场在经营区范围内修筑直接为林业生产服务工程设施占用林地的，其缴纳的森林植被恢复费应大部分返还各有关国有林场安排植树造林。
第四十七条 林业主管部门收取的临时占用林地恢复林业生产条件的保证金，在用地期满后一年内，用地单位已经恢复林业生产条件的，应退还保证金;逾期未恢复的，由收取保证金的林业主管部门用预缴的保证金代为恢复。
第七章 检查监督
第四十八条 按照省人民政府下达的保护和发展森林资源任期目标责任制的要求，县级以上人民政府和林业主管部门应当对占用、征用林地的情况进行检查监督。
检查监督实行分级负责、逐级检查制度，上一级人民政府和林业主管部门对下一级人民政府和林业主管部门门实施检查监督。
第四十九条 占用、征用林地检查监督的主要内容包括：1.林地保护利用规划的执行情况;2.占用、征用林地的起数和面积审核率;3.违法占用(含未批占用和少批多占)林地及查处的情况;4.违法批准占用、征用(未按规定和越权审核或审批)及查处的情况;5.森林植被恢复费的使用和异地恢复森林植被的情况。
第五十条 建立违法占用林地重大案件报告制度。
对下列违法占用林地案件，设区市林业主管部门应于了解情况之时起24小时内将案况、初步调查情况和进一步查处的意见报告省林业主管部门：
(一)违法占用生态公益林林地的;
(二)违法占用除生态公益林以外20亩(1.33公顷)以上林地的;
第五十一条 代审核审批的设区市、县级林业主管部门，除按月向省林业主管部门报送审核审批台帐外，各设区的市林业主管部门还应按季度将本单位及本市各县、市、区已核发的《使用林地审核同意书》存根联及相应的申报材料和审核同意书输入软盘汇总上报省林业主管部门。
第八章 责任追究
第五十二条 违反本办法第十八、十九条规定，由县级以上林业主管部门责令停止违法行为，并按《中华人民共和国森林法》第四十四条、《中华人民共和国森林法实施条例》第四十一条第二款和《福建省森林条例》第四十二条的规定处理。
第五十三条 未经批准擅自改变林地用途或临时占用林地逾期不归还的，由县级以上林业主管部门责令停止违法行为，并按《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条的规定处理。
第五十四条 有下列情况之一的，审核审批的占用征用林地文件无效：
(一)未经县级以上林业主管部门审核审批的;
(二)超越职权审核审批的;
(三)化整为零审核审批的;
(四)弄虚作假、隐瞒真实情况骗取有关主管部门审核审批的;
(五)不按法定程序或非法定形式审核审批的。
第五十五条 省林业主管部门发现下级林业主管部门违规行使占用征用林地代行审核权的，由省林业主管部门给予警告或通报;视情收回代行的审核审批权，情节严重的。建议有权机关对直接负责的主要人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第五十六条 违规批准临时占用林地或森林经营单位在所经营的范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施占用林地的，由上一级林业主管部门责令纠正，并对直接负责的主要人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第五十七条 依照有关法律法规应当给予行政处罚，而有关林业主管部门不给予行政处罚的，上级林业主管部门有权责令有关林业主管部门做出行政处罚或者直接绐予行政处罚，并相应追究有关林业主管部门直接负责的主要人员和其他直接责任人员的行政责任。
第五十八条 干预或改动占用、征用林地管理有关统计报表数据的，按照《统计法》的有关规定追究直接负责的主要人员和其他直挂责任人员的责任。
第五十九条 林地保护管理人员在审核审批、现场查验以及调查设计人员编制可行性研究报告工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或有关机关依法给予行政处分。
第六十条 有关林业主管部门对同级人民政府的有关指示、批复或决定违反法律法规的，不及时向同级人民政府报告并报送有关法律法规条文，或不及时向上级人民政府或上级林业主管部门报告情况，盲目执行造成林地资源破坏的，追究该部门主要负责人员的法律责任。
林业主管部门的工作人员对部门负责人的有关指示、批复或决定违反法律法规的，不及时向有关负责人报告并报送有关法律法规条文，或者向上级林业主管部门报告情况，盲目执行造成林地资源破坏的，迫究该工作人员的责任;同时追究做出违法的指示、批复或决定的有关负责人的相应责任。
第六十一条 本办法第五十二条至第六十条规定的情形，涉嫌犯罪的，有关林业主管部门应当移交司法机关处理。
第九章 附则
第六十二条 本办法自公布之日起执行。省林业主管部门此前制定的规定与本办法不一致的，以本办法为准。
林地的基本介绍林地，是指成片的天然林、次生林和人工林覆盖的土地，包括用材林、经济林、薪炭林和防护林等各种林木的成林、幼林和苗圃等所占用的土地。中国宜林地面积约占全国土地面积的25%以上。1994年底我国森林覆盖率为13.9%。
在《中华人民共和国森林法》中，对林地所作的解释是：林地包括郁闭度0.2以上的乔木林地竹林地，灌木林地疏林地，采伐迹地，火烧迹地，未成林造林地，苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。
按土地利用类型划分，林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林。
林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地， 迹地和苗圃6个二级地类。
我国有林地资源全省5606000公顷有林地中，乔木林5494321公顷，占98.01%;竹林111679公顷，占1.99%。
(一)乔木林资源
全省乔木林中，纯林面积4336366公顷、蓄积247251819立方米，混交林面积1157955公顷、蓄积55297201立方米
乔木林按龄组划分：幼龄林2832166.5公顷、蓄积93553124立方米，分别占51.55%、30.92%;中龄林1917256.7公顷、蓄积139713644立方米，分别占34.90%、46.18%;近熟林496012.4公顷、蓄积48065598立方米，分别占9.03%、15.89%;成熟林215778.6公顷、蓄积17117855立方米，分别占3.93%、5.66%;过熟林32783.9公顷、蓄积4098800.2立方米，分别占0.60%、1.35%。
全省乔木林中，马尾松1480842.3公顷、蓄积109223134立方米，分别占26.95%、36.1%;杉木1065212.2公顷、蓄积84153629立方米，分别占19.39%、27.81%;阔叶类树种(包括栎类、桦类、杨树、阔叶混、其他软阔类、其他硬阔类、乔木经济林树种等)2343299公顷、蓄积87650050立方米，分别占42.65%、28.97%;其他树种604968.6公顷、蓄积21522209立方米，分别占11.1%、7.11%。
全省乔木林单位面积蓄积量为57.54立方米/公顷，其中：乔木纯林为60.29立方米/公顷，乔木混交林为48.06立方米/公顷。
乔木林中低郁闭度等级的占19.96%，中郁闭度等级的占54.80%，高郁闭度等级的占25.24%。平均郁闭度为0.58，郁闭度以中为主。
二手房购房定金合同集锦
卖方：___________(以下简称甲方) 买方：____________(以下简称乙方)
居间方：_________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：
1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。
甲方所售房屋设施为(含自行车库)
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第二条 房屋价格及其他费用：
1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施 费用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。
2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。
3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。
第三条 1.甲、乙双方约定于______年____月____日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。
2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。
第四条 房款支付方式：
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第五条 房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。
1.由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。
2.由甲方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。
第六条 房屋交付：
甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。
第七条 违约责任：
1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。
2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。
3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。
第八条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第九条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。
第十一条 生效说明 本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。
第十二条 其它约定事项
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
甲方(签章)： 乙方(签章)： 居间方(盖章)：
身份证号： 身份证号： 人：
日期： 日期： 联系电话：
最新二手房购房定金合同
卖方(以下简称甲方)：
买方(以下简称乙方)：
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区(县)地块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地使用证件为______。甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证(房屋所有权证______字______号)，经北京市国土资源和房屋管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证(经)字第______号。 乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本二手房购房定金合同。
第一条 房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米(包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米)，共有共用部位详见附件二。土地使用面积为______平方米(含共有共用面积)。上述面积已经房屋土地管理部门测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币(大写)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写)______元。乙方预付的定金______元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_______________________银行账号为：_________________________
第四条 甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_____________________。甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的管理公司负责管理。
第六条 双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市______________________房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。
第七条 本合同生效后，除不可抗力外，甲_____(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按利率计算。
第八条 本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房价款的万分之______(大写数字)向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第______种(大写)方式解决纠纷。
1.提交北京仲裁委员会仲裁。
2.任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。
第十一条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本______份，房地产交易管理部门壹份，______________________________。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份证号码： 身份证号码：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
人： 人：
联系电话： 联系电话：
____年___月___日 ____年___月___日
二手房购房定金合同预售登记机关：(章)
二手房购房定金合同经办人
年月日
二手房购房定金合同参考
乙方(买方)：
甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜，达成如下协议：
第一条预订房屋
1.该房屋坐落：________市________区________路_________号__________室
(产权证号：_____________________)
建筑面积：__________平方米，产权人：___________
2.产权及限制状况：
(1)共有状况：_____________(2)抵押状况：___________
(3)租赁状况：_________(4)其他限制状况：________
第二条预订条件
1.房屋总价：____________人民币_________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.户口迁移：________________;
第三条预订期限
预订期限为本协议生效之日起__________天。乙方应于___________年______月_____日之前到甲方营业场所(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《房屋买卖合同》。
第四条意向金条款
1、乙方同意签署本协议时。向甲方支付意向金人民币_____________元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。
2、有下列情形之一，乙方拒绝签署《房屋买卖合同》的，甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任：(1)乙方与房屋产权人在签署《房屋买卖合同》时，就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的;(2)本协议签署后《房屋买卖合同》签署前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第五条生效及其他
本协议一式_________份。甲乙双方各持________份，自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方(盖章)：________________乙方(签字)：_______________
关键词 现代农业园区；建设现状；特点；问题；对策；陕西商洛；商州区
中图分类号 F327 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）13-0329-03
当前我国农业发展已经进入了全新的历史时期，农村经济发展与改革的中心任务已经变成了农业产业结构的战略性调整。建设农业园区已成为展示我国农业现代化，面向世界，走向未来的窗口，在区域现代农业发展中显示出重要的引领作用，成为推动农业生产与农业科技发展的重要力量，是农村经济发展和改善农民生活水平的重要推手，对于转变农业发展方式、提高农业整体效益、促进农民增收具有重要意义。
1 商州区现代农业园区建设现状
近年来，商州区委、区政府把发展现代农业示范园区和农业科技示范项目作为引领现代农业发展的载体，抢抓国家实施新一轮西部大开发和关中――天水经济区加快建设的重大机遇，坚持以“科学发展、富民强区”为主题，以“现代农业园区建设年”活动为契机，以发展现代农业为核心，紧紧围绕“抓转变、建园区、强科技、促增收”的思路，把农业园区建设作为推动现代农业发展的重要载体，强化园区规划、机制创新、项目组装配套和完善服务体系建设。积极稳妥地推进土地承包经营权流转，完善农业基础设施装备，农业园区建设取得了突破性发展[1]。
2 现代农业园区建设特点
2.1 健全组织，强化领导是保证
为确保现代农业园区建设健康有序发展，商州区成立了由政府主要领导任组长，区农业、财政、林业、交通、水务、国土、扶贫、金融、电力等部门负责人为成员的“现代农业园区建设领导小组”。制定了《商州区现代农业园区建设实施方案》，明确了园区建设的指导思想、目标任务、工作重点和措施，做到了领导、机构、规划、资金、技术、措施、责任、考核“八到位”，形成了常委领导牵头、分管领导包抓、部门具体负责的园区建设组织领导体系和工作机制。为现代农业园区建设提供了组织保障，确保了园区建设工作顺利实施。
2.2 创新理念，合理规划是前提
现代农业园区是有效集聚土地、产业、资金、科技、人才等要素，加快发展现代农业的重要载体，必须大手笔、高起点，超前谋划，科学规划。一是坚持科学定位。把现代农业园区建设与农业结构战略性调整、农业产业化经营、农业发展方式转变有机结合，确保园区发展走生态化、合作化、循环化、公司化发展之路。二是坚持调查研究，综合分析。既考虑全区产业发展需求，又充分尊重当地农业发展实际，依托资源、生态、区位优势，突出精品打造，避免遍地开花无特色。三是坚持创新理念。按照高起点规划、渐进式发展的思路，做到规划一次到位，分期连续实施，各类配套同步，实现共赢发展。如：以陕西省（大荆）现代农业园区、商州佳骞公司现代农业示范园、商洛宏邦公司绿缘生态农业休闲园和商洛聚丰农产品冷链物流园为代表的现代农业园区建设，在该区现代农业发展的作用日益凸显，尤其是陕西省（大荆）现代农业园区，在2012年全省现代农业园区陕南片观摩时，被省农业厅副厅长文引学誉为“陕南第一园”，在全市重点项目观摩评比中获全市农业类项目第1名，为全市的现代农业园区建设和现代农业发展起到了典型的示范引领作用。
2.3 加大投入，政策扶持是保障
现代农业园区是一个高投入、高科技、高产出的前沿性、领先性示范区域。建立多元化的投入机制，落实好相关优惠扶持政策，整合各类涉农项目和资金，加大基础设施及相关配套设施的建设力度，才能为园区营造宽松的建设经营环境。因此，区政府先后出台了《关于加快蔬菜产业发展的决定》《关于加快畜牧产业发展的决定》《商州区土地流转实施办法及细则》，制定了《商州区现代农业园区管理办法（试行）》《关于加快现代农业园区建设的实施意见》《商州区财政支农项目资金整合工作实施方案》。对“发展设施蔬菜面积在3.33 hm2以上的大户，日光大棚补贴6万元/hm2、日光温室补贴30万元/hm2；流转面积在6.67 hm2以上、流转年限在10年以上者给予1 500元/hm2的流转费补贴”。6.67 hm2以上的产业基地，由政府出资从外地聘请1名专业技术员，对基地的产业布局、新品种引进、茬口安排及栽培管理等环节全程指导，并对产业基地内的水、电、路等基础设施建设予以配套。区财政每年设立1 000万元的农业产业化专项资金，主要用于扶持农业园区建设。同时，整合项目资金向园区建设倾斜；对于投资农业产业项目的龙头企业，政府给予大力支持，并在项目争取、贷款融资、税收减免等方面给予优惠政策，有效激发了企业参与农业园区建设的积极性，为农业园区建设奠定了良好的发展基础。
2.4 打造示范亮点，科技带动是支撑
按照“突出特色、循环互动、集中成园”的产业发展模式，紧紧围绕“果、菜、畜、药”四大主导产业，按照“扩张总量、提升品质、突出特色、打造亮点、示范带动”的思路，以西北农林科技大学等专业性科研院校作为技术依托，通过产、学、研合作，提升园区的科技实力和发展水平，使园区的各类经营要素和技术要素在任何时候都处于“最新”领域，促进农民增收致富。如：陕西省大荆现代农业园区始终坚持高起点规划、高标准设计、高科技支撑、高速度建设，力争把园区打造成为“引领商洛乃至陕西现代农业发展的示范园；面向西安、商洛的生态休闲科技观光园；彰显‘秦岭最美是商洛’的特色游乐园；创建国家级现代农业示范园的样板工程”。商州佳骞公司现代农业示范园集无公害绿色有机农业、可持续循环发展农业、休闲观光农业、科技教育示范农业为一体。园区建成后，将充分显现“畜―沼―菜―果―游”生态农业循环发展整体效应；商州绿缘生态农业示范园，按照省级现代农业园区标准规划设计，已建成育苗温室、生态餐厅、设施蔬菜、农田体验、适时采摘、休闲垂钓、莲池观赏、健身广场8个功能区；该园区建成后，将成为集产业发展、科普示范、休闲观光、生态餐饮、乡情体验等多元化功能为一体的综合性示范园区。商洛聚丰公司冷链物流园，采用“公司+基地+农民专业合作社+农户”的运作模式，围绕优质农产品生产、加工开展经营，建设农产品种养、收购、冷冻冷藏、加工包装、检验检测、配送销售为一体的大型现代化农产品冷链物流企业。该园区的建设，对商州区现代农业发展产业链条的进一步延伸，产业效益的进一步提升将起到积极的支撑和保障。
2.5 创新机制，促进发展是关键
坚持以业主（企业）自建为主体，以项目资金投入为引导，合力推进园区建设；积极探索，走出一条“政府引导、企业引领、合作共建、联动发展”的园区运行新路子[2]。由龙头企业与合作经济组织签订农产品生产订单，金融机构提供贷款，并由合作经济组织负责农产品的生产、销售，有效解决了小生产与现代农业发展要求不相适应的矛盾，实现了企业、农民及金融机构的互惠共赢；积极引导园区业主和农民积极参加政策性农业保险，实行龙头企业订单收购，切实增强农业抵御自然灾害与市场风险的能力；以农企对接、农超对接、农校对接、农社对接等为抓手，积极引导流通企业、超市、酒店、学校与产业基地直接对接，降低种植、运输、营销等费用，提高园区效益。在全区率先成立了农村土地流转服务中心和农村土地承包纠纷仲裁机构，组建了镇办农村土地管理服务中心和农村土地流转服务站，制定了土地流转规范程序，采取转包、出租、置换、转让、入股等多种形式，积极推进土地适度规模流转。
3 存在的主要问题
3.1 资金投入不足
农业园区建设的任务重，资金投入大，融资困难，引进的企业、业主资金异常紧张，而项目资金到位较慢，制约了发展。
3.2 受掣于自然灾害
农业生产受自然灾害影响较大，商州区是一个典型的“八山一水一分田”的贫困农业县区，灾后重建资金短缺，投入大，种子、种苗供应紧张，在很大程度上影响了推进速度。
3.3 少数园区机制不顺
少数园区没有建立相应的管理机构，即使成立了机构，但机制不顺、运作不到位、责权利不明确，未发挥相应的职责，使农业园区建设和发展处在放任自流的“游离”状态。
3.4 少数园区重建轻管
少数农业园区是虎头蛇尾，形成了“轰轰烈烈搞发展，发展过后无人管”的局面，很大程度上影响了效益的发挥。
3.5 机制创新不够
部分农业园区发展主体不明确，没有引进企业、业主带动和支撑，“死”在机制不活，管理缺乏创新，加之市场信息滞后，产品销售不畅，园区发展后劲严重不足。
4 对策
4.1 建立完善的管理机制
进一步完善农业园区管理机构，使农业园区的管理机构和职能职责制度化，实行园区效益与报酬挂钩，优化园区生产、经营、销售、管理等，积极参与市场竞争，提高园区综合经济效益[3]。同时，各相关部门都应把园区建设作为提升传统农业的载体，加快农业产业化的源动力，关注园区的谋划、建设和发展等环节，为打造具有商州区特色的现代农业园区创造一个宽松环境。
4.2 建立多元的投资机制
政府应增加预算内农业投资，保证财政支农资金增长高于经常性财政收入的增长比例，并从中明确投资农业园区的资金比重。通过各种渠道争取国家、省市的项目资金和扶持政策。建立政府投资农业园区领导小组会商决策机制，将投资重点放在农业园区的建设内容和项目安排上。采取土地折价、林权入股，实现利益共享，风险同担，激发农民建设园区的热情。或保证一定租金，部分参与分红，使园区成为农民的利益共同体。
4.3 建立有效的运行机制
按照市场化运作、企业化管理的原则，明确和创新园区建设的责任主体及运作机制，打破政府大包大揽的传统格局，形成政府推动为主、部门配合支持、社会力量参与的园区建设机制[4]。一是积极探索可靠的技术依托机制，加强与大专院校、科研单位、专业技术团体的合作，通过农业技术、科技成果参资入股等方式，鼓励农技人员、科研机构直接到园区创办领办科技型龙头企业、试验基地。充分利用示范园区现有的资源优势，吸引农业高技术人才。二是因地制宜，找准自己的特色优势，根据园区的产业示范定位，引进“高产、优质、高抗”的新品种，主打农产品、绿色食品与有机食品品牌，创建绿色农业园区，提高产品的市场竞争力。要在产品终端上下功夫，着力解决产品深加工、精包装、耐贮快运等领域的问题，增加产品附加值。并采取多种方式，组织带动周边农民，形成规模优势，提高优势拳头产品产业化程度[5]。三是坚持以效益为中心，瞄准国际、国内市场，充分发挥园区桥梁纽带作用，推广具有特色的农产品种子种苗，带动周边基地发展；开辟优质农产品销售渠道，延长产业链条，实行良性增值循环运行，逐步把农业园区建设成为能带动产业升级和农民致富的现代农业产业化“龙头”。
4.4 培养园区的建设人才
充分利用多种畅通“管道”，引进高素质的农业科技人才；加强技能教育培训工作，提高农民的科技文化素质，培养园区多样化人才[6]。
4.5 强化园区的组织领导
一是加强组织领导。现代农业园区是一项复杂巨大的系统工程。区、乡镇和有关部门务必须齐抓共管，明确目标，落实责任，按照部门职责，各司其职，密切配合，进一步完善服务设施，积极申报和争取国家农业项目的支撑，加快推进现代农业园区建设，确保现代农业园区建设整体推进[7-8]。二是市委、市政府把现代农业园区建设纳入乡镇和有关部门的年度工作目标考核内容，强化督促检查，对在现代农业园区建设中做出突出成绩的单位和个人，要予以表彰奖励，对落实任务不好的要严肃追究相关人员责任[9]。
5 参考文献
[1] 杜成忠.奋力推进海南州农牧业示范园区建设[N].青海日报，2012-06-25（7）.
[2] 钱林芳，顾敏华，李辉，等.对海盐县现代农业园区建设的思考[J].新农村，2013（3）：8-10.
[3] 杨献中，陆鸿英，叶飞华.湖州市现代农业园区建设实践与思考[J].现代农业科技，2008（24）：337-339.
[4] 彭汉艮.以园区建设为抓手 推进现代农业发展――句容市后白镇现代农业产业园建设的调查[J].江苏农村经济，2012（7）：44-46.
[5] 苏武峥，李苗，赵鑫，等.新形势下新疆现代农业园区发展调查与建设对策[J].安徽农业科学，2013（7）：3179-3180，3182.
[6] 陈小忠，徐攀峰，戚小飞，等.杭州市余杭区现代农业园区建设路径探讨[J].现代农业科技，2014（5）：337-339，341.
[7] 邢艳敏.建设现代农业园区 推进农业现代化进程――金州区现代农业园区建设的实践和启示[J].大连干部学刊，2003（4）：44-45.
高校国有资产管理改革的趋势
针对国有资产管理中存在的诸多问题，各高校的国有资产管理改革出现了很多可喜的变化，主要呈现以下趋势：
1.机构健全化
管理机构不健全是高校国有资产管理混乱的一个重要因素。受到计划经济体制的影响，很多高校没有专门的国有资产管理机构。依然是分块管理，如房地产是一条线，归后勤处管理；一般设备是一条线，归设备处管理；教学与科研设备是一条线，归教务处管理；文献资料是一条线，归图书馆管理等。其结果就是资产管理上不能形成一盘棋的局面，学校的全部国有资产划分成若干块进行管理，而各块又自成体系，相互独立。有些高校虽然设立了专门的国有资产管理机构，但职能并不明确。部分有形资产和无形资产等资产没有被纳入职能部门的管理范畴。高校国有资产管理仍缺乏统―性，国有资产管理的权限仍是分散的。由此，造成了管理不到位、职责不清、各自为政的局面，导致了国有资产的流失、浪费和闲置。在出现问题后，各部门之间更是相互推诿、相互指责，最终不了了之。
要加强国有资产管理，首先必须建立―个强有力的管理机构，负责管理全校的国有资产。在这方面，很多学校借鉴了当前国有资产改革的先进经验和做法，进行了大胆而有成效的改革。比如，山东大学于2004年1月撤消了产业处，将原产业处经营性资产的管理职能与资产处的产权和公房土地管理职能合并，成立了国有资产管理处，统一管理全校有形与无形、固定与流动、事业与经营的各类国有资产。同时，学校成立了国有资产管理委员会，下设国资委办公室，其职能由国有资产管理处代行。国有资产管理处作为学校资产管理的归口部门，负责沟通、协调各类资产管理相关部门，对学校各类资产实施统一的监督和管理。
机构健全化不仅体现为国有资产专门管理部门的建立，而且表现为高校资产管理体系的确立。只有确立了权责分明、保障有序的资产管理体系，才能使高校资产管理部门的职能得以有效发挥。例如，黑龙江大学建立了在国有资产管理委员会领导下的资产分级授权管理体系：(1)对仪器设备、家具等固定资产采用三级管理体系：一级资产管理是在学校主管校长领导下，由资产管理处负责行使职能；学院(部、处、所、中心等)为二级资产管理体系；系(实验室、实验中心、科室)为三级资产管理单位。(2)对机动车辆、行政办公用房采用二级管理体系：一级为学校国有资产管理委员会，由资产管理处代行具体管理工作；二级为专项资产管理机构。(3)对于低值耐用类资产采用二级管理体系：由资产管理部门直接对使用部门进行授权，使用部门在授权范围内履行相应的管理职能，并直接接受资产管理部门的监督。
2.机制科学化
产权不清、制度不健全和监督不力等机制问题也是制约高校国有资产改革的重大障碍。国有资产产权不清，使得部分学校非经营性资产转为经营性资产投入时得不到合理补偿，使资产的安全性、完整性得不到保证，更谈不上增值，甚至还使某些单位及个人利用这部分资产为自己谋取利益，使学校的国有资产变相流失，蒙受损失。管理制度不健全，更是使得国有资产的使用、转让和置换等无章可循、程序不规范，很容易导致土地、资金等国有资产的流失和被侵占。由于缺乏相应的监督制度和监督机构，国有资产管理部门的职能发挥得不到有效监管，形同虚设，甚至为个人谋取私利提供了便利。因此，高校国有资产管理的改革必须建立科学的管理机制。
机制科学化首先体现为明晰地界定产权。很多高校根据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》等政策法规，对学校国有资产的产权进行了界定。如，有的高校在后勤转制过程中按照资产评估或实物登记的方式界定产权关系以及确定资产价值。后勤转制后，按照国有资产所有权和使用权分离的原则，即“学校对划归后勤服务公司的资产拥有所有权，公司对划归的资产拥有使用权”，明确产权关系，实施产权管理。学校以出资者的身份，把后勤资产注入后勤企业，成为企业资本。或以有偿租赁、无偿借用的方式为后勤企业使用，推动资产的合理配置，继续有效地提升学校国有资产的效益。
健全和完善管理制度是机制科学化的重中之重。它是维护资产的完全、完整，维护学校作为出资人的利益，确保国有资产的保值增值的根本保证。总体而言，高校国有资产管理制度体系应包括这样几方面的内容：(1)国有资产产权登记制度；(2)国有资产购置、验收、使用、保管、维护、检查制度；(3)国有资产损失赔偿惩罚制度；(4)国有资产处置制度。都分高校借鉴他校成熟的经验和方法，并结合本校的实际情况，构建国有资产管理的制度体系。如，曲阜师范大学先后制定实施了《国有资产管理暂行办法》《经营性国有资产管理暂行办法》《投资管理暂行办法》等10多个规章制度，各个学院也制定了具体的国有资产管理规章，基本构建了学校国有资产管理的制度框架，为学校国有资产管理工作的开展提供了制度和程序保障。
建立并完善资产管理监督机制是机制科学化的重要环节。很多高校的国有资产管理委员会就是学校国有资产管理的最高监管机构。该委员会的主任一般由校长兼任，副主任由主管国有资产、财务和教学工作的副校长担任，成员由规划、财务、审计、纪检、后勤等相关部门负责人组成。通过运用行政和法律等措施，对各单位的国有资产日常管理进行严格监督；对学校的国有资产进行清查盘点，做好账目调整工作；对各单位国有资产使用效益情况进行科学考核；接受上级国有资产管理部门的适时监督等。
3.管理信息化
随着我国高等教育体制改革的不断深化，联合办学、跨地区办学等新型办学模式的出现。高校办学规模不断扩大，办学资源总量急剧增加。周济部长在2004年教育工作会议上讲到学校管理工作时强调，“随着形势的发展。现在我们学校的规模显著地扩大，资金、财产大幅度地增长，办学形式也日益多样，这就出现了这样或那样的无序现象，迫切要求我们加强规范化管理，保持教育工作的正常秩序。”建立科学的管理模式合理分配国
有资产、优化资源配置，实现国有资产动态管理是高校国有资产改革的迫切任务。而现代信息技术的发展为高校国有资产管理工作撬上有力的翅膀。高校国有资产管理信息化，有利于实现国有资产信息资源共享，有利于强化国有资产管理和监督，有利于加强国有资产校内外信息交流，有利于防止国有资产浪费、闲置和流失。
高校国有资产管理信息化是高校国有资产管理改革的必然趋势。部分高校的国有资产管理信息化建设较有特色。比如，黑龙江大学先后开发了“黑龙江大学固定资产综合业务系统”“高校资产条形码管理系统”“中国教育装备信息检索系统”和“固定资产年度清查管理系统”等。
一般而言，高校国有资产管理网络系统处理的信息主要有：(1)国有资产动态信息。这是高校国有资产管理信息化系统的信息主体和基础，可反映出高校国有资产的总体情况和详细信息。(2)国有资产的共享信息。各校内单位闲置或工作量不饱满的国有资产，特别是大型、精密仪器设备信息通过网络进行公布，实现共享。(3)国有资产信息的汇总、统计、打印。(4)其他共享及交流信息。这包括同种或相近类型的国有资产资料或实验参数等信息共享与交流。
高校国有资产管理信息化应遵循以下原则：第一，管理思想与先进技术的有机结合。由必备网络设备、计算机硬件设施、软件系统等组成的信息网络体系，必须融合科学的管理理念和思想。单纯的技术进步是设有意义的，只有结合到某一实际的应用领域中去才能真正发挥作用。第二，实时性与准确性的高度统一。国有资产管理信息化实现了动态管理，各国有资产使用单位的管理人员可根据国有资产的最新情况，在网络上随时进行数据维护。既避免了费时费力的统计和清查工作，又能始终保持数据的实时性和准确性。第三，经费投入与效益获取的有效平衡。运用现代化的管理手段，建立科学的信息管理模式，其投入也是巨大的。因此，应把效益作为一项硬指标来衡量网络管理系统，促进它发挥出应有的潜能，形成投入-提高―再投入―再提高的良性循环。
高校国有资产管理改革应注意的问题
目前，各高校正在积极探索国有资产管理改革的新方法和新模式，并且已经取得了较大的成就。但是，现在的管理状况仍不能完全适应社会发展和高等教育发展的需要。高校国有资产管理改革若要取得更大的成功，必须注意以下两个问题：
1.正确认识高校国有资产
高校国有资产是高校国有资产管理的对象。正确认识国有资产的含义，是管理有效实施的前提。部分高校的国有资产管理之所以问题多多，就是因为学校对自己的国有资产的含义认识不清。根据《高等学校财务制度》第二十九条规定，高校资产是高等学校“占有或者使用的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利”。第三十条进一步规定“高校的资产包括流动资产、固定资产、无形资产和对外投资”。《行政事业单位国有资产管理办法》规定：“国家对行政事业单位资产的管理，坚持所有权和使用权相分离的原则，实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有使用的管理体制。”由此可见，高校的国有资产具有所有制性质公有化、表现形式多样化、占有形式多样化和总量值动态化的特点。
高校国有资产管理应注意厘清各种形式的国有资产。目前我国高校国有资产主要表现形式有以下几种：(1)国家拨款；(2)学校创收；(3)接受社会赞助和捐赠；(4)各经营机构自购资产；(5)土地、房产、仪器设备、家俱、图书资料等固定资产；(6)校名、知识产权等无形资产；(7)产业发展中，一部分国有资产由非经营性资产转化为经营性资产。
其中最后两种形式的国有资产应是今后高校国有资产管理的特别关注的对象。无形资产包括商誉、专利、生产技术等没有实物而能产生经济效益的资产。这部分资产一些大的院校管得比较好，而规模小一些的院校就有些欠缺。例如，清华大学就非常重视无形资产的管理，2006年“清华大学”已经成为高校中的第一个驰名商标。高校必须十分重视对知识产权、专利权等无形资产的管理。这对解决知识产权纠纷、提高科技成果向经济效益的转化均有重要作用。此外，大多数高校的经营性国有资产往往只包括校办产业的国有资产，而后勤服务部门所占有的国有资产中实际上在进行经营活动的资产并未纳入其内。要顺利实现高校后勤社会化改革，必须将这部分资产纳入经营性国有资产管理范畴。
2.注重国有资产管理人员素质的提升
队伍建设是提高高校国有资产管理水平的关键。因为好的管理是好的管理机制与好的管理人员的结合。高校国有资产管理职能部门的工作人员，是学校资产管理的中坚力量。建设好这支队伍，对高校国有资产管理至关紧要。高校国有资产管理人员不仅应具有较高的政治素质、具有强烈的事业心和责任感，而且要具有过硬的专业本领、熟悉资产管理程序、业务能力强，还要具备一定的科研意识和科研能力并成为研究型管理者。
要提高高校国有资产管理人员的素质，首先应重点加强日常的学习和教育。高校国有资产管理工作人员的学习和教育，包括两个方面的内容：一方面是政治思想上的学习和教育。通过集体学习、小组讨论和个人自学等形式的政治学习，帮助工作人员提高政治思想素质，提高对国有资产管理的认识，增强工作责任心。另一方面是专业工作能力的学习和教育。国有资产管理涉及的知识面较广，如资产评估、市场营销、房产构造、设备性能、财务核算、计算机应用等相关知识，在实际工作中应用的知识虽不是要求很深但要求较广。高校国有资产管理人员应扎扎实实学习本专业的基本理论和方法，并在具体的实践工作中不断探索、总结和创新。
