时间：2023-09-06 17:06:46
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业纳税筹划研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
摘 要 房地产企业经营过程具有投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力，实现企业价值最大化目标。文章主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行了分析。
关键词 房地产企业 财务管理 纳税筹划
一、纳税筹划
纳税筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
二、房地产企业纳税筹划几种方式
1．签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按 建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价 款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括 在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2．房地产公司借款利息的纳税筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
4．房地产公司纳税筹划应遵循遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
近些年，房地产市场出现了前所未有的发展机遇，房地产行业已成了国家经济的支柱性产业，然而随着房价持续走高，房地产项目呈现过热化的发展趋势，政府也加大了宏观调控力度，采用强化税收的政策，针对不同房地产企业以差别化方式执行信贷政策等方法对其进行监管。特别是2013年以后，随着国五条的制定与出台，在一定程度上缩小了房地产企业的利润空间。鉴于此，企业通过纳税筹划来增加企业收益、规避纳税风险的重要性便逐渐显露出来。
关键词：房地产企业；纳税筹划；问题
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2015）21019101
1房地产企业纳税筹划的可行性
1.1涉税环节多，纳税筹划空间大
房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。
1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强
国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。
此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。
2房地产企业纳税筹划的问题分析
2.1企业纳税筹划水平不高
房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。
2.2纳税筹划人才资源匮乏
纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。
2.3缺乏纳税筹划风险意识
房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。
2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划
近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。
3房地产企业纳税筹划的对策建议
3.1注重纳税筹划的整体性
企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是
单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，
房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。
3.2设置专业的税收筹划组织机构
房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。
3.3关注税收法律政策规避风险
我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。
因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。
纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。
3.4加大税制改革力度
我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。
参考文献
[1]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资，2013，（2）：114116.
关键词：房地产企业 纳税筹划 企业价值最大化
1 概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，既打击了那些投机行为，又规范了房地产市场的运作，随着“营改增”的进一步深化，房地产企业如何更好地生存值得思考。一直以来，房地产税务筹划都是企业获取更多利润的一种选择，如何充分运用税收的各种政策以获得税收节约、提高企业利润需要房地产企业加以分析和研究。
笔者认为房地产企业涉及的税种多、税负重，不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同，因此房地产企业应该在增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等方面分别入手，充分利用国家各项税收优惠政策，这样不仅减轻企业税收负担，而且能够在一定程度上实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
2 房地产企业涉及的主要税种的纳税筹划方法
由于房地产行业的特殊性，整个运营过程主要涉及两个方面：开发环节和销售环节。在这两个环节中，涉及的税种主要是企业所得税、营业税、土地增值税、房产税等。
2.1 房地产企业所得税的纳税筹划方法
①适当调节营业收入。房地产企业应纳税申报前将预收账款从营业收入中扣除，因为预收款不管是否确认都需纳税。如果房地产企业有闲置资金还可以将其作为投资和购买国债，获得的投资收益和利息收入是免交企业所得税的。
②将业务招待费转化为其他的费用。税法规定“企业发生的业务招待费可以按其全部的60%扣除，但是不能超过营业收入的0.5%”，如果发生的业务招待费超过限额，企业可以将超过的业务招待费转为会议费，无需支出了还得纳税。
③公益捐赠筹划。首先，从捐赠对象上看，企业应优先选择那些可以全额扣除的捐赠对象；其次，如果无法选择捐赠对象，可以捐赠到红十字会等公益组织中，在后期做好资金流向监督。最后，如果超过了税法规定的扣除比例时，可以将捐赠分跨到两个会计年度。
2.2 房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
①“临界点”筹划法。税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，否则应将其全部增值额按规定计税”。在制定商品房的销售价格时不仅要考虑到市场、成本等因素，还要考虑到企业的土地增值税，这样在20%以内可以扣除，降低企业税收负担。
②代建房方式筹划法。代建房方式是指房地产企业受客户的委托进行房地产开发，完工后客户给予房地产企业一定的代建房屋报酬的行为。这样的方式是不属于缴纳土地增值税的情况的。如果房地产企业在开发之初便能确定最终用户，可以采用代建房的方式进行开发。
③合作建房方式筹划法。税法规定“对于一方出土地、一方出资金、双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”。这样在一定程度上减少了建房过程中企业投入资金而带来的税赋，同时延长企业的现金流，降低企业为获取资金而进行借贷所带来的风险。
2.3 房地产企业营业税的纳税筹划方法
对营业税进行纳税筹划时，应考虑以下几点：对按政府规定价格出租的廉租房、房地产企业自建自用的房屋、企业用自己的厂房等向其他企业投资入股的，不征收营业税。
房地产企业可实施以下措施：
①销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修适用3%的税率。所以，如果客户提出需要精装修时，应该与客户分别签订出售毛坯房合同和装修合同，装修部分收入仅使用3%的税率，减少了房屋在装修上资金投入，同时降低税负。
②如果房地产企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，这样就会适用3%低税率缴纳营业税。
2.4 房地产企业房产税的纳税筹划方法
房产税是以房产为征税对象，是对房产所有人征收的一种税。根据房产税暂行条例，房产税的征税依据有从价计征和从租计征，从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率；从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。如果企业出租房屋既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去或将其对外投资，则会减少税费。
3 万科A纳税筹划方案
3.1 公司基本情况及经营税负情况
万科A股份有限公司目前是中国最大的专业住宅开发企业，也是被人们所熟知的具有代表性的地产蓝筹股。总部设在深圳，2012年公司完成新开工面积890.1万平方米，竣工面积1036.4万平方米，实现销售金额1934.2亿元，营业收入1031.162亿元，净利润156.63亿元。
从下表可以看出，万科A在2011年至2012年税负率增加了3.83%，而进行合理的纳税筹划，可以尽可能避免以上情况的出现。
表3.1 公司经营税负情况
3.2 公司主要税种纳税筹划分析
3.2.1 万科A所得税的筹划分析
下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其所得税的纳税筹划情况：
2012年从1月到9月万科公司通过“爱佑童心万科专项基金”、“春天里行动”、“社区故事：happy社区十年行”、“公益行动”等项目对外捐赠83588.02万元。
2012年万科A的年报显示：概该年度的利润总额为632228.56万元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为75867.43万元（632228.56×12%）。而万科A在该年度的捐赠总额为83588.02万元，高于可享受的扣除额，还剩7720.59万元不能扣除，增加了企业的负担。
经过纳税筹划，可以将捐赠的金额分为两个会计年度，即将7720.59万元作为下一年度的捐赠金额，这样不仅帮助到需要帮助的人，提高了企业形象，也降低了企业的税收负担。
3.2.2 万科A土地增值税的筹划分析
表3.2 万科A土地增值税的纳税情况
从上表可以看出万科A在2012年土地增值税和预缴土地增值税都有很大幅度的增加，加重企业的税收负担，影响企业的盈利。
目前万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为400万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为980万元，与转让房地产有关的税金为100万元，最终该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣316万元[（400+200+980）×20%]，该房地产企业的增值率为20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根据税法的规定，应该按30%的税率缴纳土地增值税124万元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企业税后利润为290万元（2410-400-200-980-100-316-124）。
经过纳税筹划，将该批住宅的价格定为2390万元，则该房地产企业的增值率为20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为394万元（2 390-400-200-980-100-316）。该纳税筹划使企业减少税收支出104万元。经过纳税筹划万科A减少税收支出104万元，税后利润增加了104万元。
3.2.3 万科A营业税的筹划分析
2012年万科A在深圳开发了一栋写字楼，对外销售其中的5万平方米，收取6000元/平方米，该价格包括装修费用，需要缴纳营业税及附加1650万（30000×5.5%）。
经过纳税筹划后，将装修费从销售收入中分解出来，由万科A与客户签订房屋销售合同，销售收入为25000万，再由A下属的装修公司与客户签订装修合同，向客户收取的装修费为5000万元。假设该装修公司代收此款项的手续费收入为10%。那么企业应缴纳营业税及附加1390万（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企业税负。
3.2.4 万科A房产税的筹划分析
①万科A在深圳市中心拥有一幢厂房，账面余值为300万。若出租，每月租金收入60万，每年租金总额720万，应缴纳房产税86.4万（720×12%）。
经过纳税筹划将厂房承包出去，由承包人每月向其缴纳60万元的承包费。筹划后，万科A每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，即应缴纳的房产税2.52万（300×70%×1.2%），从中可以节税83.88万元。
②对普通房产可以将房屋对外投资。万科A在深圳拥有一栋房产，其原值为2000万元，如按房产原值计征房产税，房产原值的扣除比例为30%。万科A将它对外出租，应交房产税为48万元（400×12%）。
经过纳税筹划分析后，万科A将这一房产作价2000万投资入股到企业甲，万科A以房产投资入股，其房屋的所有权已发生变化，其应交的房产税应由拥有房屋产权的甲缴纳，并且投资获得的利润不用交营业税金及附加和企业所得税，所以万科A在这一项目中的税负为零。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，去实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献：
[1]王汤.浅谈企业纳税筹划系统[J].黑龙江对外经贸，2007，10：20-23.
关键词：土地增值税 征税对象 增值收入 纳税筹划
一、引言
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。
二、土地增值税概述
国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。
另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。
三、土地增值税的核算与纳税筹划
（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划
根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增值税。对此，作为纳税人的房地产企业应充分利用该税收优惠政策，在建造普通标准住宅时，应首先测定盈亏平衡点，以保证预期盈利为前提，以遵循市场规律为原则，合理设置房产的销售价格，争取将房屋增值额控制在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，以获得免征土地增值税的优惠待遇。
（二）采取多元化房产处置方式进行纳税筹划
此处的“多元化”方式主要是指，对所开发的房产以出租、销售、租售并存（先出租后销售，售后返租）、产权转让、投资入股、转作经营性资产（自用自营）等。
根据我国《税法》规定，倘若房地产企业将所开发的房产用于出租或自用，只要产权并未发生转移，则不予征收土地增值税。并且所收受的款项和付出的支出在清算时不列入收入和成本。根据此条规定，房地产企业所附属的物业开发商无需缴纳土地增值税。对此，房地产企业可以结合自身实际情况，并在不违背未来发展战略的情况下适当选择自行管理物业。既可以降低企业所需承担的税务成本，也可延迟土地增值税的纳税时间。 而延迟土地增值税的纳税时间需要与所获得的资金时间价值和资金风险因素等共同考虑，以及兼顾衡量房产随市场而产生的增值。
由于将开发产品改为自用自营所有权并不发生转移而无需缴纳土地增值税。因此，除物业之外，房地产企业可以在房产市场前景较佳时选择适当留取部分房产自持，不仅可以不缴纳土地增值税，还可以坐享房产升值。而此项选择的前提，需要首先服从于企业的实际情况与未来发展要求；其次，房地产企业需要对此进行充分调研，研究此项举措的实际可行性。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
根据我国《税法》的目的和要求，为了充分调动纳税人的纳税积极性并在一定程度上减轻其纳税成本，允许在房产所有权转让时从其收入中扣除部分项目和金额。从征税对象上可以大致划分为以下几类：土地使用权的取得成本；房地产开发成本；房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；房产转让的相关税金（房产转让时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等）；旧房转让时的评估价格等。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。
首先，房地产企业可以在房产开发时适当采取合理方式增加收入中的可扣除项目和金额。比如，在房地产开发成本中可以适当增设土地征用及拆迁补偿费、公共配套费、建筑安装费、前期工程费、开发间接费用、基础设施费等，通过增设扣除项目和相应扣除金额以降低土地增值额，从而减少土地增值税的纳税成本。
其次，房地产企业所开发的房产可能不仅涉及普通住宅，还会有其他类型用房。这种情况下，房地产企业需要对可扣除成本进行分摊。通常的分摊方法有两种，即“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”。究竟选择哪种方式，房地产企业还需根据自身实际状况，进行合理选择。根据调查显示，目前我国非住宅房屋增值额较大、毛利较高，企业税负较重。对此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地产企业应在分配可扣除项目和成本时，尽量使车库、店面等非住宅部分（多分摊一些，以减少其增值额，从而降低土地增值税纳税成本。
（四）利用加计扣除政策进行纳税筹划
在我国《土地增值税实施细则》中明确规定，作为纳税人的房地产企业，可以在允许扣除土地使用权的取得成本和房产开发成本的基础上加计百分之二十予以扣除。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。在房地产开发成本中，开发间接费是房地产企业纳税筹划的一个重点。该费用主要是指房产开发项目所发生的一系列直接费用支出，比如房屋修理费、累计折旧、工资及福利费、水电费、办公费、劳动保护费等。前文已述，房地产开发成本是土地增值税计税基础的可扣除项目之一，因此在计算土地增值税时可以将其扣除。除此之外，根据《土地增值税实施细则》，该部分费用还能再享受百分之二十的加计扣除。
对这部分房产开发费用，企业在账务处理时很容易将其与管理费用或销售费用相混淆。而根据《土地增值税实施细则》，只有当管理费用与销售费用不超过土地使用权的取得成本与开发成本合计数的百分之五，方可扣除。倘若房地产企业在账务处理时误将房产开发间接费用计入了管理费用或销售费用，一旦超过百分之五的限额规定，就无法享受全额扣除，需要多交土地增值税。反之，倘若房产开发间接费用被正确归集计入房地产开发成本，那么不仅能够获得全额扣除，还能再行享受百分之二十的加计扣除。因此，作为纳税人的房地产企业应对此严加把握，争取降低土地增值税纳税成本。
（五）利用借款利息扣除进行纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产企业借款利息的扣除可以通过两种方式来计算：
（1）第一种方式要求纳税人能够将借款利息支出清晰的分摊到各房产项目中，并且可以提供银行的贷款证明，那么在计算房地产开发费用时，可以扣除的费用为：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
（2）第二种方式是纳税人在无法满足第一种方式所要求的条件时，房地产开发费用可以扣除的费用为：
可扣除部分**=（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%
两种方式之间的差额=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%=借款利息-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
所以，当借款利息大于（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%时，企业应该采用第一种方式进行扣除；反之则应该采用第二种方式。
四、结束语
综上所述，关于土地增值税，房地产企业可以采取多种方式进行合理的纳税筹划。至于究竟选择哪一种方法，企业则应当根据自身特点和未来发展战略灵活选择。有效的纳税筹划并非等价于偷税漏税，而是一种在不违背我国税法要求的基础上的合理筹措。选择最合宜的土地增值税纳税筹划方式，降低房地产企业的纳税成本，从而争取尽可能多的经济利益，是我们坚持不懈的方向和目标。
参考文献：
[1]杜丽娜.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].北方经济. 2011（16）
[2]元一帆.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起[J].财政监督. 2010（15）
[3]何红.土地增值税清算政策及效果的分析[J].黑龙江对外经贸. 2012（10）
[4]王晶杰.浅谈土地增值税对房地产市场的经济效应[J].中小企业管理与科技（上半月）. 2008（02）
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.
2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.
3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.
4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.
5.许淑景.房地产开发企业税收筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2012（8）.
我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。
所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。
二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施
由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。
1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能
由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。
2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度
在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。
万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。
3.企业应该与税务机关积极互动
“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。
关键词：房地产企业；营改增；税收筹划
近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
1.房地产企业纳税金额大、负债率高房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。
2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。
二、房地产企业纳税筹划的建议
1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。
2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的影响房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金（适用11%增值税税率）、资金融通收益（适用6%增值税税率），包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。
3.寻找变量在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。
4.遵循成本收益原则房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。
三、结语
房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。通过合理合法的税收筹划，能够有效提高房地产企业的经济效益，为房地产行业的健康、持续发展具有积极的促进作用。
参考文献：
【关键词】 房地产企业;土地增值税;纳税;筹划;策略
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
(一)合作建房
税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
(二)代建房
税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划
(一)利用利息支出的扣除规定
税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)
×10%=80(万元)。
对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。
(二)利用代收费用并入房价减少税基
税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
例如,某房地产开发企业出售楼房,售价5 000万元,准予扣除项目金额为3 000万元,代收费用500万元。
两种方案的具体纳税情况见表1。
从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。
三、销售的纳税筹划
(一)设立独立核算的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给子公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。
假设某房地产的成本是100万元,方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。
两种方案的具体纳税情况见表2。
从表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理减轻企业土地增值税负担。
(二)将销售与装修分开核算
在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。
如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。
两种方案的具体纳税情况见表3。
从表3中可以看出,方案二能形成纳税的最大化节约。
(三)确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?
对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
四、利用税收优惠政策
税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;
二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。
例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。根据土地增值税的计算公式:
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
应纳税额=(15 000-11 000)×30%=1 200万元。
方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
应纳税额=(10 000-8 000)×30%=600万元;
豪华住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
应纳税额=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650万元。
两者合计为1 250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8 000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8 333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需注意。
土地增值税纳税筹划的市场空间很大,理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注,以实现企业的长远发展。
【参考文献】
[1] 杨娟.房企土地增值税的清算和税收筹划[J].上海房地,2009(03).
[2] 孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划[J].商业会计,2008(09).
[3] 刘巧梅.浅析房地产企业土地增值税的税收筹划[J].时代经贸(下旬刊),2008(03).
[4] 王礼蓉.浅议新所得税法下的纳税筹划[J].现代商业,2009(06).
[5] 张静伟.我国企业纳税筹划问题研究[J].经济论坛,2009(03).
[6] 黄翠芬.浅议房地产行业土地增值税的税收筹划[J].大众商务,2009(04).
[7] 张昆,邹晓宇.对税收筹划定义的文献综述[J].商业文化(学术版),2009(02).
[8] 韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析[J].现代商贸工业,2009(03).
[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划
一、引言
随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。
房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。
二、房地产业税收筹划的基本理论
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。
（一）房地产企业涉及的税种分析
目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。
与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：
1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。
3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。
（三）房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：
1．税基筹划技术
房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2．收入实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
3．费用摊销技术
房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。
4．转化技术
房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。
5．规避平台筹划技术
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。
三、新会计准则下房地产企业的税收筹划
与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。
（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。
（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划
建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。
（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划
《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。
（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划
新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。
1．分期收款的税收筹划
根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。
2．预售房款的税收筹划
房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。
[参考文献]
[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．
[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．
平衡记分卡（The Balanced Scorecard，BSC）的出现不但改变了传统的运用单一财务指标进行企业考核的思想，而且推动企业自觉去建立实现战略目标的管理系统，使其在产品、流程、顾客和市场开发等关键领域获得突破性进展。
二、纳税筹划评价体系的构建
1.财务方面
（1）经营利润率。该指标主要是从房地产企业经营的角度来分析开发产品的获利能力，是一定时期企业利润总额与房地产经营收入的比值，表明每百元经营收入获取利润的能力。
基本计算公式为：经营利润率=利润总额÷房地产经营收入×100%。
经营利润率的高低在很大程度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多因素的影响[2]。
（2）经营利税率。该指标是企业一定时期内利税总额与房地产经营收入的比值，是反映企业盈利能力的一个重要指标。
基本计算公式为：经营利税率=利税总额÷房地产经营收入×100%。
经营利税率指标不仅反映了企业的经营收益，还反映了企业对国家的贡献程度。一般而言，经营利税率越高，表明企业财务成果越好，企业盈利水平越高。
（3）成本费用利润率。是考核营业支出盈利水平的指标。当其它条件一定时，所发生的营业支出越少，所获取的利润也就越多。
基本公式为：成本费用利润率=营业利润÷总成本费用×100%。
成本费用利润率反映的是投入与产出，所耗与所得对比关系的一项经济效果指标。该指标数据越大，成本费用就越低，水平就越高，企业获利能力也就越强。
（4）税收成本的控制能力。可以分解为两个指标：a、纳税筹划直接成本收益率=纳税筹划的直接成本÷纳税筹划的直接收益×100%，b、纳税筹划的间接成本收益率=纳税筹划的间接成本÷纳税筹划的间接收益×100%。
2.市场方面
（1）市场份额。产品的销售额占总市场的比例。销售额与房地产定价策略、促销策略息息相关，在制订产品价格时，可采取不同的定价策略，进而决定着不同的市场份额。
（2）顾客满意度。客户实际购买价格与客户期望的购买价格的百分比。这是市场份额的后续指标，在节约税收成本的同时，企业也必须保持应有的品质，保证顾客的需求。
（3）市场推广。营销费用占销售额的百分比。企业应当制定适度合理的促销计划，在促销策略中善用纳税筹划，合理分配广告投入、业务宣传费，减少税收成本，节约营销费用。
3.内部运营方面
（1）研究和选择目标市场的能力。选择开发何种产品，不仅决定了企业的目标市场，所承担的税负也是不同的，选择产品模式也应考虑纳税筹划策略。
（2）企业的成长能力。以销售目标完成率、销售量同期增长率来衡量，销售目标完成率=实际的销售额÷销售任务额×100%，销售量同期增长率=（本年度的同期销量-上年度的同期销量）÷上年度的同期销量×100%。销量与定价策略相关，制订策略时需考虑税收成本。
（3）税收政策的利用能力。可以将该指标分解为以下几个指标：a、企业的实际税收负担率=纳税合计总额÷营业收入总额×100%；b、税法遵从度=因违反税收法律、法规需要支付的税收罚款和滞纳金÷纳税合计总额。该指标反映企业对当地税收法律、法规的熟悉程度以及对纳税筹划风险的态度。
4.学习与成长方面
（1）员工流失率。任何非出于企业意愿的员工离职，都是企业智力投资的损失。纳税筹划专业性很强，尤其对财务方面的人员要求较高，保留这部分员工是企业所需要关注的。
关键词：营改增 房地产企业 税收筹划
税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
一、营改增后房地产企业税负受到的影响
长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。
二、营改增后房地产企业税收筹划的意义
在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。
三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议
（一）科学合理申报纳税人身份
在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。
经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。
（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票
对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。
笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的
增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。
（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。
另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。
四、结语
“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。
参考文献：
[1]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：64―65
[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 当代经济，2015（17）：26―27
[3]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177―178
[4]徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界（学术版），2016（7）：328―330
[5]甄月萍.房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].管理观察，2016（2）：171―173
[6]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（7）：20―23
[7]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015（6）：71―72
“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。
