时间：2023-09-06 17:07:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋评估法律依据，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
70年产权到期房子拆了是有补偿的。根据我国《中华人民共和国民法典》，是保护公民的财产权圣神不受侵犯的，所以即使是到期的产权也是应该受到保护的。房屋七十年产权到期后会自动续期，所以如果拆迁的话是会有补偿的。房屋拆迁的货币补偿等于合法拥有的房产评估的价格，加上房屋装修装饰商定的补偿金额；房屋拆迁的补偿差价等于合法拥有房产的评估价格，加上房屋装修装饰商定的补偿金额，减去被拆迁人获得的调换产权的房屋的评估价格。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百五十九条【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
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商铺拆迁商户的补偿有：
一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；
二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；
三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
【法律依据】
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
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买房迟迟不交房，可以先催告。合理期限内仍然不交房，要求对方根据合同约定承担违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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需要注意下列问题：
1、房产是否合法。房地产的合法性是房地产评估的前提，只有符合规划、用途合法的房地产才能进行评估。
2、房地产的估价时点。
3、建筑物的折旧。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第34条，国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
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1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。
2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。
3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。
二、行政法视野中的拆迁问题
1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题
现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行<行政诉讼法>若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。
2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性
(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。
(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”
(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就,,致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。
3.其它法律法规存在的问题
我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。
三、解决拆迁矛盾之法律构想
要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。
1.树立正确的立法理念
国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。
2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规
(1)规范建设项目的审批程序
对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。
(2)应明确提出听证程序
《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。
(3)确立合理货币补偿机制
公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。
3.就政府而言，应严格依法行政。
依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。
依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。
另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。
4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。
现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。
拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。
【参考文献】
[1]秦平.城市拆迁，司法何以缺位[J].中央政法管理干部学院学报，1995,(6).
[2]沈阳今报[N]2003-9-3.
上诉人（原审原告）张恩华，男，54岁，汉族，北京市铁路局西直门车段乘务长，住北京市海淀区善元桥28号。
委托人方扬，男，49岁，中国社会福利教科文中心基金部法律顾问，住北京市海淀区车道沟南里14楼807室。
委托人丁思慧，北京市铎声律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张宝庆（上诉人张恩华之子），29岁，北京市市政易程公司三分公司职工，住北京市海淀区成府路大石桥23号。
委托人高顾，（上诉人张恩华之儿媳），女，33岁，无业，住北京市海淀区成府路大石桥23号。
委托人都金荣，女，53岁，无业，住北京市海淀区成府路大石桥9号。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区房屋土地管理局，住所地北京市海淀区榆树林18号。
法定代表人侯志新，局长。
委托人韩青，女，北京市海淀区房屋土地管理局干部。
被上诉人（原审第三人）北京清华科技园发展中心，住所地北京市海淀区清华大学华业大厦4层。
法定代表人梅萌，主任。
委托人史维强，男，北京清华科技园发展中心项目经理。
委托人杨勇，女，北京市联酋城市房屋拆迁有限责任公司部门经理。
上诉人张恩华、张宝庆城市房屋拆迁纠纷裁决一案，不服北京市海淀区人民法院（2000）海行初字第96号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
2000年9月28日，原审判决认为，北京市海淀区房屋土地管理局（以下简称海淀房地局）裁决认定张恩华、张宝庆一家在拆迁范围内的人口结构、正式住房的基本事实清楚，证据确实。该局根据该户在拆迁范围内的人口结构、正式住房的惰况，认定其不属于住房困难户，并根据张恩华、张宝庆一家在拆迁范围内正式房屋的面积予以货币补偿，符合《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）的规定，且补偿价格的确定合法，补偿款总金额准确。裁决适用《条例》和《办法》的条款正确。张恩华、张宝庆认为海淀房地局对其院内的自建房屋应按正式房屋认定并予以补偿，且该局裁决对其正式房屋作价补偿违法，要求撤销该裁决没有事实和法律依据，不能支持。但上述裁决认定对张恩华、张宝庆的原非正式成套住宅房屋及地上附属物评估作价款为32 089.23元的事实不清，证据不足。故依照《条例》第四十二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、第五十四条第（二）项第1目，参照《办法》第四条、第五条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十二条、第三十九条、第四十四条的规定。判决维持上述裁决的第一、三、四、五项内容，撤销该裁决的第二项内容。张恩华、张宝庆不服，认为该判决认定事实不清，证据不足，北京清华科技园发展中心（以下简称清华科技园）未与其就拆迁有关问题进行协商；对张恩华所有，张宝庆使用房屋的评估作价，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，原判认定的“区位价格”没有法律依据；清华科技园建设用地规划许可证和建设用地批准书的取得均不合法；清华科技园提供的北京市联酉城市房屋拆迁有限责任公司的拆迁资格证书系伪证，原审不应采纳；海淀房地局未向法院提供其作出裁决的全部事实和法律依据。故上诉至本院，请求撤销该判决及海淀房地局上述裁决。海淀房地局及清华科技园均同意以上判决。
海淀房地局在原审期问向法院提交了（1998）京房地建字第11号建设用地批准书及附件、97－规地字－0193号建设用地规划许可证及附件、附图、京政会（1999）185号会议纪要、京房海拆许字（2000）第039号房屋拆迁许可证、10207192－6组织机构代码、注册号11503689企业法人营业执照、京房地拆资字［1997］第115号北京市房屋拆迁资格证书、委托协议书、城市房屋拆迁分户登记表、张恩华、张宝庆及其亲属对祖业产析产的书面协议、北京市房屋拆迁估价结果通知单、海淀派出所的户口证明材料、北京市建设房屋拆迁暂停办理户口函、拆迁纠纷裁决申请书、立案登记表、送达回执、谈话笔录等书证材料。
张恩华、张宝庆在原审期间向法院提交了户籍证明、京郊十三字第零柒肆贰伍号北京市郊区土地房产所有证等书证材料。
原审期间，上述证据已经过法庭质证。
本院在审理期间，查阅了原审案卷，听取了各方当事人的诉讼意见，经全面审理，同意原判的认证意见。现对本案事实作出如下认定：被上诉人海淀房地局经对被上诉人清华科技园的土地使用证明文件、城市房屋拆迁资格证书、拆迁人的资信证明等文件进行审查，认为该单位具备拆迁条件，故向其颁发了《房屋拆迁许可证》，批准其自2000年4月4日至2000年10月31日，在北京市海淀区东至现状小河沟；西至清华大学西北小区围墙；南至清华大学北围墙；北至万泉河范围内，进行大学生公寓等项目建设的拆迁活动。经北京市海淀区人民政府有关部门确定，并报北京市国土资源和房屋管理局备案，北京市海淀区成府路大石桥地区的区位拆迁补偿价格为3400元／平方米。上诉人张恩华在上述拆迁范围内的海淀区成府路大石桥23号，有正式非成套住宅私房1.5间，建筑面积为24.01平方米（实际测量面积），另有无证自建房若干间。上诉人张宝庆（张恩华之子）在此有常住户口，并使用该房屋。清华科技园因未就拆迁补偿有关问题与张恩华、张宝庆达成协议，故向海淀房地局申请裁决，该局于2000年6月21日，根据《条例》第四十二条、《办法》第四条、第五条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条、第三十九条、第四十四条、京房地拆字（1998）第1126号文件第十六条、第二十条的规定，作出海房地裁字（2000）第049号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决，即：一、清华科技园对张思华、张宝庆进行区位拆迁货币补偿，补偿款为：人民币166634元（不含搬家补助等费用）；二、清华科技园对张恩华、张宝庆原正式非成套住宅房屋及地上附属物，按海淀区房地产价格评估所的评估结果32089.23元进行拆迁补偿；三、张恩华、张宝庆自接到该裁决书之日起，在未购到住房之前，由清华科技园向张思华、张宝庆提供临时房暂住。地点为北京市海淀区清河宝盛里小区18号楼401号（商品房一居室1套），暂住期限为2个月。待张恩华、张宝庆2个月内购到住房后，其应将临时暂住房交还清华科技园，并按规定交纳临时暂住房房租、水电等费用；四、若张恩华、张宝庆收到该裁决书之日起2个月内，未购到住房或不购买住房，仍占用上述临时暂住房，清华科技园应在上述2个月购房期限届满后工个月内，按张恩华、张宝庆临时暂住房的商品房价款结算差价（房价款为190143元）；五、张恩华、张宝庆必须在该裁决送达之日起5日内，将北京市海淀区成府路大石桥23号院的非成套住宅房屋（含无证房）腾空交给清华科技园拆除，后其与清华科技园办理有关拆迁补偿手续。张恩华、张宝庆不服，以该裁决认定的事实不清，证据不足，适用法律有误，违反法定程序等为由，诉至原审法院，请求撤销上述裁决。
本院认为，清华科技园在北京市海淀区成府路大石桥地区进行大学生公寓等建设拆迁合法。海淀房地局对清华科技园与张恩华、张宝庆之问的拆迁纠纷所作裁决中第一、三、四、五项符合《条例》及《办法》的有关规定，亦不违反其他有关法律规范；但该裁决对张恩华、张宝庆的原非正式成套住宅房屋及地上附属物评估作价款额的认定，事实不清，证据不足。因此原判维持该裁决第一、三、四、五项，撤销该裁决第二项是正确的，本院应予维持。张恩华、张宝庆所提上诉理由事实及法律根据不足，其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费八十元，由上诉人张恩华、张宝庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
就在旧历新年的钟声即将敲响之际，广受瞩目、倍受争议的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称“新条例”)终于出台。新条例曾于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，受到社会各个层面的普遍关注。历时一年之久，两次征求意见，在我国立法史上尚属罕见，足见其对社会影响之大。
较之同时废止的《城市房屋拆迁管理条例》(下称“旧条例”)，新条例有诸多进步之处，尤其是对拆迁活动中一些模糊性问题给出了比较明确的规定，这就为今后的拆迁行为设定了一个法律标尺，有助于规范拆迁过程中的各种行为。
可以说，我国的城镇建设一直在纠结与矛盾中进行，要保证发展，又要关注民生。而拆迁则因涉及民众切身利益而成为矛盾的焦点，于是上访等事件频发。特别是在新旧条例的衔接阶段，更是出现了很多恶性事件，造成了极大的社会影响。究其原因，主要是涉及房屋征收与补偿的法律体系不完善，在执行中缺乏法律依据。
新条例在修改过程中，秉持了规范公权与保障私权的基本立法理念。正是基于这一理念，新条例在规范拆迁行为上体现了如下进步。
一是明确了房屋征收补偿的主体是政府。看似简单的一个拆迁主体问题，却是造成很多拆迁纠纷的根源。在以往的拆迁中，建设单位也可以作为拆迁主体实施拆迁，因利益驱使容易产生各种社会矛盾。国有土地上的房屋征收由政府作为主体来实施，是顺理成章的。
二是取消了行政强制拆迁。回顾近几年的拆迁突发事件，几乎都与野蛮拆迁、暴力拆迁有关。既然政府作为拆迁行为的实施主体，自然不能进行强制拆迁。新条例明确规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
三是扩大公众参与程度。新条例规定的“广泛征求社会公众意见”和“进行社会稳定风险评估”，体现了其进步性。在房屋征收中，被征收人不再是被动的、不能选择的，而是可以充分表达自己的意愿。
此外，新条例在公共利益的界定、补偿标准的确定等方面也有进步。当然，新条例也存在一些不足，比如，只规定了对被征收房屋所有权人给与补偿，而没有规定对承租人如何补偿；没有对房屋征收后土地使用权的补偿做出规定，等等。这些问题在今后的配套法规中都应给以解决。
应该说，新条例的出台，为破解拆迁难题提供了一条法律路径，但要使拆迁真正走上法制化、规范化的正轨，还需要看各级政府及相关部门的执行力。
【关键词】房地产价格鉴定；合法性；条件；原则
司法鉴定是为司法机关或当事人提供证据材料的最有效的科学技术手段。司法鉴定涉及的科学领域宽，专业门类多，是一种科学的实践活动，是为司法机关或当事人提供事实证据材料的科学实证活动。随着我国经济和社会的发展，司法鉴定的地位越来越重要，鉴定结论应用的领域也越来越广泛，保证当事人的合法权益和司法公正的作用越来越显著。但是，在司法鉴定的种类中没有房地产价格鉴定，而是将民事或行政诉讼中的房地产价格鉴定列入司法会计鉴定范畴。 在一定程度上损害了当事人的合法权益，影响了司法公正，制约了司法鉴定行业的健康发展。因此，不断地探讨和研究司法鉴定的理论问题和实践问题非常重要。
1、房地产价格司法鉴定的主要作用
房地产价格司法鉴定，是由司法机关委托房地产估价机构对房地产价格做出鉴定的一种活动。具体说，就是案件中涉及争议的房地产（包括土地、建筑物、构筑物和地上附着物）的范围价格、成本、租金、补偿金额和估价结果以及房屋质量缺陷损失等进行科学的鉴定， 并提出客观、公正、合理的意见，为司法机关调解，裁判提供参考依据或为确定房地产拍卖提供保留价，其鉴定结果具有专业性、合法性和权威性。
房地产价格鉴定在诉前、诉中和诉后有着不同的作用。诉前是作为证据提讼；诉中是作为证据对当事人进行调解或裁判；诉后是作为对债务人的房地产进行强制变现来实现债权人的债权。其主要作用是调解依据、裁判依据和证据依据。
1.1 调解依据
一般涉及诉讼或财产分割，合并的房地产价格鉴定意见，作为证据能够证明案件事实情况的已知事实，是法律规定的表现形式和能够证明案件事实的内容。例如，子女继承父母财产（指房地产），就应将房地产进行价格评估。然后，子女按份额分别继承属于自己的一部分。可以说，客观、科学、公平的房地产价格鉴定是司法机关调解纠纷的重要依据。
1.2 裁判依据
遇到因无偿还能力需要将抵押或查封的房地产拍卖，用拍卖的价款偿还债务的案件。司法机关要经过合法程序选定的房地产估价机构进行司法鉴定，然后拍卖。如无人竞买，一般情况下法院就将鉴定的标的物裁定给债权人。
另外，就是建设方或投资方和承建方因工程款所发生的纠纷，向法院提讼，要求法院执行投资方的财产（一般是承建的建筑物、构筑物或地上附着物）也要进行房地产价格鉴定，其鉴定结果作为法院裁判的依据。因离婚、分割、合并事宜诉至法院，案件中涉及到房地产价格问题就一定要进行司法鉴定，并依据鉴定结论进行裁判。
1.3 证据依据
司法机关在案件侦察期间，因案件涉及房地产价格问题影响到案件的侦查或诉讼，对涉案的房地产进行价格鉴定，为案件的侦查和审理提供法律依据。无论是民事、刑事还是行政诉讼都会涉及房地产价格鉴定，都要依法定的程序，委托合法的估价机构对标的物进行价格鉴定，其鉴定结果为诉讼、调解和裁判提供证据。
2、判断房地产价格鉴定合法性的必要条件
房地产价格鉴定是估价人员借用一定的科学手段，评估股价标的物的公开市场价值的一种专门活动，其对价格的测算和判断应具有客观性、公正性和专业性。然而，司法机关采信的房地产价格鉴定结果必须符合法定要件。
2.1 估价机构执业的合法性
法律明确规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，结合当地的市场价格进行评估。从事房地产估价活动必须是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。业务范围包括土地、建筑物、构筑物、在建工程，以房地产为主的企业整体资产，企业整体资产中的房地产等各类房地产价格评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁，司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产价格评估。另外，还明确了房地产估价机构实行三个等级管理（即一级可在全国范围执业，二级可在省内执业，三级可在市内执业），同时规定三级资质房地产估价机构不能接受司法鉴定委托。执业人员必须是国家注册的专职的房地产估价师（非专职的房地产估价师不能执业，不能在估价报告上签字）。
目前，在司法鉴定中出现两类问题，一类是越级鉴定。三级资质的机构从事二级资质的业务。一类是跨行业鉴定。不属于法定的房地产价格鉴定机构，却从事房地产价格鉴定业务，即损害了当事人的合法权益，又影响了司法公正。所以，司法部门在委托估价鉴定业务时，可参考估价机构允许职业范围的规定来选择估价机构作为鉴定机构。
2.2 鉴定目的的唯一性
房地产价格鉴定的鉴定目的具有唯一性特征。它必须是一个估价结果的期望用途。即司法鉴定，拍卖或供委托方处理案件参考，其它用途不能作为司法鉴定证据用于诉讼、调解或裁判。鉴定目的是房地产价格方面的鉴定报告只能用于诉讼、调解，或裁判和确定拍卖底价，这样的报告用作其他用途无效。
2.3 鉴定结论的时间性
房地产价格鉴定的估价时点，反映的是鉴定对象在估价时点的客观合理价格或价值。 鉴定报告应用的有效期是指报告的使用期限。假如鉴定标的物的价格不是在委托方委托的估价时点上，或鉴定报告超过了应用的有效期，那么继续使用这样的鉴定报告就有失公允。
2.4 鉴定依据的有效性
房地产价格鉴定报告的依据主要有法律依据、技术依据和信息依据。法律依据是指因影响估价结果合法性的法律、法规和规章。技术依据是指报告的规范格式，选用参数的依据和计算过程。信息依据是指委托方提供的信息和鉴定人员调查获取的影响鉴定结论的相关信息或资料。如果依据不合法，方法不科学，制作不规范，信息不准确。那么这个报告的客观性和科学性就会大打折扣。这样有瑕疵的鉴定结论一旦采信就会引来许多麻烦，甚至由此发生新的诉讼。
3、房地产价格鉴定报告使用的基本原则
房地产价格鉴定报告有较强的专业性，司法鉴定机关和当事人在阅读和使用时，还要确认出具报告机构的资质等级，报告内容和制作过程是否符合合法原则，结论是否符合客观原则，估价人员是否遵循了公正原则。所以，在使用房地产估价鉴定的报告时，一般要遵循以下几个原则。
3.1 回避原则
回避原则就是要确保鉴定机构出具的鉴定报告具有客观公正性。这就要求鉴定机构和鉴定人员要保正在受理、鉴定、出庭的过程中充分保持中立性，如果遇有自己亲属和其它有利害关系的鉴定活动要主动提出回避。
3.2 时限原则
鉴定报告有估价时点、作业期和报告的有效期三个时间概念。估价时点可以是过去、现在或未来。作业期包括接受委托、现场查看和报告制作期间，不能弄虚作假。有效期一般不宜超过一年。若设定时间过长，其鉴定结论会因市场的不断变化而影响鉴定标的物客观价格或价值。
3.3 方法原则
房地产价格鉴定因标的物的用途不同，采取的鉴定方法不同。常用的方法有市场法、收益法、成本法、基准地价修正法。对同一估价标的物宜采取两种以上的方法进行鉴定。有条件选用市场法要以市场法为主。收益性标的物应选收益法作为两种方法中的一种方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作为主要方法。但要对未采用两种方法的原因进行说明。
3.4 检查原则
鉴定报告在使用前要对鉴定结果进行检查。检查计算过程和基础数据的准确性，参数选择的客观性，鉴定原则的合法性，公式选用和鉴定方法的选用对鉴定对象和鉴定目的的针对性。还要检查报告中签字的鉴定人必须是注册的专职房地产估价师，且必须是两人以上。通过上述检查来确定是否使用该鉴定报告。
参考文献：
[1]杜心全.基于司法鉴定中连环鉴定相关问题的思考[J].2012（03）
【关键词】房屋拆迁；纠纷解决机制；行政法治
一、我国房屋拆迁现状
房屋拆迁是指拆迁人在获得房屋拆迁许可证的前提下，进行的相关土地上房屋与附属物的拆迁行为，包括对拆迁房屋的所有人做出的补偿与安置。当前，房屋拆迁逐渐转变为商业拆迁，外部矛盾不断激化，由内部矛盾转变为拆迁户与地方政府、开发商之间的矛盾。虽然，国家对策出台了相关的纠纷解决机制，并进行了大力整治，从拆迁纠纷整体形式上看已取得一定效果，但在制度中存在的深层次矛盾并没有从根本上得到解决。
二、房屋拆迁纠纷特点
拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大
随着城市化步伐的加速，从我国沿海地区至中西部，许多城市都着力于进行城市建设，致使土地资源增值，让所在地房产开发在利益的驱使下，加大了开发力度，使拆迁的范围不断扩大，而随之出现的拆迁纠纷事件也不断增多，数目庞大。
拆迁户多
由于拆迁范围的扩大，拆迁所涉及人数也迅速增长，集团诉讼与群体上访事件出现越来越多，拆迁户中所存在的钉子户现象增多。
拆迁纠纷复杂程度高
房屋作为人们赖以生活的物质空间，是其作为宝贵的财产之一。而拆迁通常都会影响到拆迁户的生活、工作、学习环境，一些经济来源不稳定或老弱病群体，可能因为房屋拆迁的原因，而导致其经济来源被阻断，生活无着落，这类纠纷复杂程度较高。
违法、野蛮拆迁造成纠纷怨大、易激化
许多房地产开发商为了节省拆迁时间，尽快开工，在没有进行证据保全办理公证的情况下，以停水断电、恐吓威胁等手段，逼迫被拆迁人同意拆迁活动，这一类违法拆迁、暴力拆迁的事件出现越来越多，并且由于拆迁所引发极端事件的增多，社会群体对拆迁制度的不满越来越深，拆迁制度饱受质疑。
三、房屋拆迁纠纷产生原因
拆迁立法不完备
关于拆迁的法律依据不充足，在2008年以前，只有国务院所颁发的《拆迁条列》作为拆迁的法律依据，而根据《宪法》、《物权法》、《立法法》等规定，在公民私人房屋的征收方面，其无权进行规定，明显违反了相关规定。在2008年对《城市房地产管理法》作出的修改中，提到在拆迁中需保障被拆迁人的合法权益，并由国务院规定其具体办法。现阶段，关于《拆迁条例》的调整与修改还在进行中，拆迁缺乏有效而完整的操作依据。
拆迁性质错位
我国实行土地公有制，城市土地的所有权是国家，而城郊与农村土地则属于集体所有，土地征收是将农村土地转变为国有，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收，其拆迁的真正目的是取得需用地的土地使用权，在此基础上进行新的开发建设，而非取得被拆迁人的房屋与其它地上附属物，拆迁的核心是确保政府能对城乡土地与空间资源进行再次分配与利用，拆迁制度的设计从性质上看，与正确方向存在较大偏差。
公益拆迁和非公益拆迁混为一谈
现阶段，由政府统一进行土地供应，以委托的形式，让有关单位开展前期的拆迁、土地平整工作，并以招标、拍卖方式将净地出让给开发商，即使是非公益拆迁，开发商虽然拥有了土地的使用权，并需要支付相关的房屋拆迁补偿金，但从实质上讲，政府才是真正的拆迁人，使得公益拆迁与非公益拆迁混为一谈。
补偿不公正
目前，对于我国拆迁的补偿原则，还存在较多争议。在现有拆迁补偿中，只结合被拆迁房屋的区位、用途、面积等因素，通过房地产市场评估价格，作出了相应的货币补偿金额规定，而未提及土地的使用价值，致使房屋补偿不公正现象产生，进而引发拆迁纠纷。虽然在《拆迁条例》中，作出了相关的市场评估价格机制规定，但并没有被很好地执行、贯彻于实际中，拆迁评估价格过低，被拆迁人较难购置满意的新房屋，而调换也存在各方面问题，对被拆迁人的生活产生了很大影响。
拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够
房屋拆迁涉及到不同主体，需要行政机关进行相互协调。但是，管理是政府服务民众的方式，而不是立法的目的。再现行的房屋拆迁制度中，许多制度的设计是以行政管理角度出发而制定的，缺乏拆迁程序，忽略了被拆迁人的知情权与参与权，同时被拆迁人也无法进行申辩与提出质疑。
强制拆迁设计不合理
现阶段，对于房屋的强制拆迁未作出公益拆迁与非公益拆迁区别，而被拆迁人也没有权利反驳拆迁。在诉讼期间，关于补偿协议，如双方达成一致，拆迁人便可申请进行房屋拆除活动的先予执行，而双方未达成协议时，也不停止房屋拆除活动的执行。
拆迁救济渠道失效
行政裁决机构缺乏独立性，政府既是拆迁人，也是拆迁行政裁决机构，不能为被拆迁人提供有效的合法权利保障；行政附带的相关民事诉讼制度还有待完善；行政复议制度作为内部监督与救济程序，并不能完全解决拆迁纠纷中存在的众多问题。
四、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善
明确区分公益拆迁和非公益拆迁
首先，在立法上将两类拆迁区别开来，明确政府作为公益拆迁中的拆迁人，而开发商则为非公益拆迁中的拆迁人。其次，在程序上对公益拆迁进行公益目的与补偿方案的听证会论证，在对其公益目的与补偿方案获得一致认可后，再颁发拆迁许可证。而对于非公益拆迁，先进行开发商与房屋所有人的补偿协议，在双方达成一致协议后，才能申请土地使用权。第三，在拆迁补偿方面，公益拆迁的补偿标准必须在完善的法规下，由政府制定出合理、科学的基本计算方法。非公益拆迁的赔偿标准，必须由开发商与房屋所有人共同商定，并且保证高于国家规定的最低补偿标准。第四，在强制拆迁的设置上，作为公益拆迁的拆迁人，政府必须申请人民法院强制执行而非自主执行，作为非公益拆迁的拆迁人，开发商需通过诉讼申请，让法院进行判决，并避免政府参与其中。
完善拆迁补偿制度
公益拆迁与非公益拆迁，在拆迁补偿方面都应做到公正补偿，应以公平的市场价格进行计算。并且，在完善拆迁补偿标准时，需考虑土地使用权的价格，补偿范围应包含拆迁房屋、房屋附属物、临时建筑物、土地使用权以及被拆迁人的其他费用与利益损失等。在进行拆迁补偿时，应特别关注补偿安置款的发放问题，拆迁人必须建立拆迁专用账户，委托银行进行监管，确保在拆迁工作完成后，补偿款能及时、完整转入被拆迁人账户。
重新设计拆迁程序
对公益拆迁的程序进行重新设计，具体为：先进行城市拆迁规划与拆迁立项，再确定评估机构完成对拆迁补偿价格的评估、签订补偿协议、建立拆迁专业资金、颁发拆迁许可证，最后进行拆迁行为。对非公益拆迁的程序，则调整为：审核开发项目、沟通协调、确定评估机构与评估价格、签订补偿协议、缴纳土地出让金、获取土地使用权、领取拆迁许可证、拆迁。
改革强制拆迁
进行制度的改革，只有公益拆迁才能申请强制拆迁，而政府作为拆迁人，不得行使强制拆迁权。作为非公益拆迁，拆迁人只能以诉讼申请方式，让法院进行判决，通过判决执行完成拆迁。
完善被拆迁人权利救济制度
发挥行政行政裁决的作用，需设立独立的行政裁决机构，完善裁决程序。按照拆迁纠纷的不同属性，进行行政诉讼与民事诉讼的区分解决。同时，对纠纷事件开展一定程度的类型化研究，在便于法益衡量的同时，重视对适法者法律适用性论证过程的监督与审核。
参考文献
[1] 刘杰. 我国多元民事纠纷解决机制的优化[J]. 法制博览（中旬刊）. 2014（04）
关键词:房屋征收；制度管理；问题与对策
中图分类号：TU8 文献标识码： A 文章编号：
引言：
城市房屋拆迁作为一个敏感又复杂的社会问题，由于涉及到公民私权利而备受关注，同时也需要得到广大人民群众的理解和支持。要把维护被征收人的利益作为立党为公、执政为民的大事来抓。不能因征收而降低老百姓的生活水平，要让老百姓真正地感受到城市建设给他们带来的温暖和快乐。为此，我们要不断探索房屋征收中的新情况、新问题，逐步规范征收行为，依法征收。本文结合2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就城市房屋征收中的若干问题加以分析，以求能够丰富征收管理理论，指导征收管理实践。
一、制约房屋征收进程的原因
1. 不宽松的社会环境
城市房屋征收，既有不容质疑的法律法规，又有地方规章等政策依据，但是，理想与现实的反差、理论与实际的脱节，实在是一个不争的事实。由于一些单位征收补偿不到位、征收安置不落实，工作方法不当，加上一些被征收户要求过高，满天要价，造成因房屋征收引起的纠纷和集体上访事件，影响着正常的生产生活秩序和社会的稳定。
2. 不健全的权属管理
城市房屋征收的矛盾和冲突的背后，其本质反映的是利益问题。而不同的房屋性质将使征收补偿价格产尘天壤之别”。在房屋征收实施过程中，房屋权属不清晰、房屋用途的不确定性是造成征收难的一大症结之一。那些因历史原因或城市管理不到位造成的，既无合法产权和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有已被规划主管部门认定的违章建筑，在征收中其合法性待定，但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所。另外，还有违反规划用地、用地手续不全、欠交土地出让金和规费、施工资料不全、无法竣工验收、非法补办用地手续等等，严重制约着房屋征收进程。
3． 待理顺的管理体制
在以前的城市房屋拆迁管理中，我们一再强调要规范拆迁行为，依法拆迁。根据《行政许可法》第二条规定:“本法所称的行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其人事特定活动的行为”。显然，房屋拆迁许可行为是一种行政行为，行政行为必须由行政机关作出。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施之前，各地房屋拆迁管理办公室均隶属于建设部门或房管部门，拆迁管理办公室的行政执法主体资格不具备，因此，在实际操作中拆迁许可证的发放、拆迁听证会的组织、拆迁的行政判决及违法拆迁的查处等都面临着种种被动和尴尬的局面，这不仅与行政许可法的规定不符，而且也有悖于体制改革的潮流。2011年1月21日，国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，长期来倍受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》被废止，政府从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人，直接与被征收人就房屋征收与补偿安置问题进行协商并签订补偿协议。此种法律关系主体结构的变化被认为是对房屋征收法律关系客观现实的一种真正意义的回归，国有土地上的房屋征收与补偿关系正逐步得到理顺。
二、用科学发展观端正城市发展上的指导思想
要承认，城市房屋征收中的种种矛盾和困难，是同房屋征收的力度过大有关的。而征收力度过大，同城市发展思想上的急于求成有直接的联系。思想上的急于求成，总体上说出于尽快改变城市面貌的良好愿望。但是，需要以科学发展观来纠正、来统领，应把握三个方面。
1. 城市发展和房屋征收的动机(目的)是造福于民，而不是其他，比如说首先是为了城市的美观、发展规划的实施、GDP的增长等。城市的美观、发展规划的实施、GDP的增长等都是需要的，但只是服从于造福于民这个首要目的。当同造福于民这个目的相矛盾的时候，其他的要求要让位或暂时让位。同时，造福于民是全局和局部的统一长远和当前的统一。城市房屋征收不仅是要造福于城市全体，也要造福于被征收人;不仅要有利于长期发展，也要兼顾眼前的现实利益。一定要防止以全局的需要忽略或否定局部人群的利益，防止以长远利益来忽略或否定眼前利益。以全局利益和长远利益为理由忽略局部利益和眼前利益，是工作中最容易犯的常见病，在城市房屋征收中也屡见不鲜，是特别需要防范的。
2. 城市发展和房屋征收的动机(目的)是造福于民，它的过程和结果也要达到此一目的，使动机、过程和结果三者统一。
3. 城市发展和房屋征收的进度，不仅要同客观需要相适应，还要同客观条件的可能相适应。之前，地方政府为吸引外资和增加土地财政，形成了恶性竞争、盲目征收的现象。在这种情况下，房屋征收的强度理应放缓。但是，某些城市为做表面文章，树立形象工程，继续大兴征收之风，导致后续资金投入跟不上，造成安置工作严重滞后，就是典型的不顾客观条件违背科学发展观的行为。
三、房屋征收管理中，要善于利用法律武器和借助法律手段
房屋征收过程实质上是一次利益重新分配的过程，尤其涉及财产权的调整和分配，在多方面需要法律部门介入，依法征收是保证征收质量和速度的有效武器。主要的做法有:
征收之前的法律宣传
在征收之前进行充分的法律宣传，包括征收过程中涉及的征收条例、征收的法律依据、房屋征收部门和被征收人的权利义务、纠纷发生的处理程序、行政诉讼和行政仲裁程序内容等，应该由专职的法律人员进行此项工作，使被征收人从心理上接受征收带来的变化，让被征收人充分了解自己的权利和责任，明明白白配合征收。
2. 在征收过程中的法律保障
在房屋征收过程中经常会遇到征收滞留户、上访专业户、生活困难户等特殊群体，以及因不能按时回迁、安置房不符合标准等损害被征收人利益的现象，在征收过程中的政策执行情况、落实政策情况、合同不能兑现等情况，都需要有充分的法律依据和政策尺度，在合适的环节应该请有关法律部门提供法律保障，依法征收。
3. 征收过程中的法律介入
每一个房屋征收项目，应该聘请征收律师提供全程法律咨询和法律服务，尤其是涉及有产权纠纷的房屋、有遗留问题未解决的房屋、涉外财产和无主财产、特殊房产、处于诉讼过程中的房屋等情况，有专职的法律顾问可以免除许多法律隐患，使征收工作经得起被征收人的法律考验，减少上访行为的出现。
四、坚持依法征收，规范解决征收矛盾
在《拆迁条例》中，将拆迁补偿安置协议视为民事合同，房屋拆迁当事人对房屋拆迁补偿安置达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁主管部门申请裁决，裁决不执行的，由拆迁主管部门向市、区、县人民政府申请强制执行。协议签订后一方不履行的，通过申请仲裁和民事诉讼解决。《拆迁条例》的规定完全体现了民事合同纠纷的解决思路。与之相对，《征收与补偿条例》对房屋征收补偿协议得不到履行的纠纷解决途径规定了与《拆迁条例》不同的机制。取消了选择仲裁的规定，而只是规定在补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的，另一方当事人可以依法提讼；取消了行政裁决和行政强制拆迁等一系列不合理制度，明确了“先补偿、后搬迁”， 从制度上保证了征收、补偿工作的规范化，保护了被征收人的合法利益。
据上分析，《征收与补偿条例》中的房屋征收补偿协议与《拆迁条例》中的拆迁安置补偿协议在缔约主体、目的以及纠纷解决机制等方面都有质的区别，在纠纷的处理方式上也作出新的规定，在今后的房屋征收实施过程中，应按照《征收与补偿条例》规范解决争议和矛盾。
五、转变工作作风，树立良好形象
房屋征收属利益再分配，涉及到千家万户的切身利益，也是被征收群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾的焦点问题，它从一个侧而体现了工作作风的好坏和工作水平的高低。在征收管理过程中，转变工作作风在一定程度上有利于矛盾的化解，促使工作水平提高。我们只有保持优良的工作作风，才会得到广大被征收群众地理解和支持，使这项工作有序推进;反之就会遭到部分征收群众的抵触，使工作受阻。为此我们要急群众所急，想群众所想，以群众利益为我们工作的立脚点，从而树立起征收工作者的良好形象。
关键词：房地产；税制；改革
abstract：current real estate tax system of china can not accord with the market economy development and has the problems such as emphasizing circulation but overlooking holding，heterogeneous taxation system，low level legislation，narrow taxation scope，incomplete matched system and so on. as a result，based on the current economic development situation and social demand，healthy development of real estate market can be promoted by integrating taxation coverage，devolution of management right，levying idle tax for immovable assets，completing all kinds of matched reform measures，completing taxation system as soon as possible and alleviating social contradiction.
key words：real estate；taxation system；reform
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
北京市亿嘉律师事务所执业律师
北京律师协会刑事诉讼专业委员会委员
中华全国律师协会会员
中国法学会会员
婚前，我从父母处受赠的财产在离婚时如何认定？
问：我是北京市一家外资企业的总经理。恋爱时，妻子看到北京市的房价不断上涨，就主张提前购房，于是，在还没有结婚的前提下，我从父母家里拿出20万元交付了全部首付款。由于当时感情融洽，我把妻子的名字也登记在了房产证上。3年来，房价已经翻了一倍多。婚后，我的父母对这20万元也从未提起。由于我常年在外，今年有一次回家后发现妻子竟然有了外遇，我愤怒之下提出离婚，但妻子提出应该分得一半房产。我认为应该扣除当年自己支付的首付款，但由于当时妻子前去付款，付款凭证上写的是她的名字，房产证上也是两个人的名字，因此没有任何证据证明这20万元是我父母赠与的。这种情况在法律上该如何处理？
[分析与解答]口头陈述也是证据的一种，如果你的妻子承认20万房屋首付款发生在结婚之前，且是从你父母处取得，那么就可以成为证据。法律意义上，借款的有效期限为两年，而你父母给予你的20万首付款已经超过三年，已经成为赠与财产，属于你的个人财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二 》第22条规定：”当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。”因此，本案中应该将目前的房价扣除掉你的20万元以后再进行分割。如果该房产还有银行按揭贷款，则由受房人按照目前评估的房产价值，将赠与款、按揭款扣除之后，支付给对方一半的房屋款项。
[法律贴士]这种案例在目前非常普遍，要避免这种矛盾，有两条途径可供选择。一是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上，这样房屋就是夫妻共同财产。万一离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。需要在房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。
婚后父母赠与财产如何分割？
问：我叫王萍，2002年5月经朋友介绍，我与丈夫张鹏建立恋爱关系，同年12月登记结婚。2003年，我和丈夫因购置房屋缺少资金，接受了我父母的资助款15万元。后因张鹏有了外遇，我决定与他离婚。但我们就房屋的分割问题产生了分歧。张鹏认为应将房屋折价后，由两人平分；我认为我父母资助的15万元房款必须扣除后，再平分。不知道在法律上我的要求是否会得到支持？
[分析与解答]从你所述情况看，你父母为你俩购置房屋出资15万元是在你俩结婚后，且当时没有明确表示这15万元购房款是赠与你个人，还是你们夫妻共同的。因此，这15万元应视为夫妻共同财产，你的观点是没有法律依据的。当然，有一个前提是例外，如果你能够收集到张鹏有外遇的证据，证明他对婚姻的破裂有过错，那么，作为无过错的一方，在分割夫妻共同财产时，你可以享受多分的优待。
根据我国《婚姻法》第17、18条的规定，夫妻关系存续期间因赠与所得的财产，只要赠与合同中没有确定只归夫或妻一方所有，便应归夫妻共同所有，而夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二 》第22条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
[法律贴士]在现实的婚姻生活中，许多夫妻对于夫妻任何一方父母的赠与或借款等都很少达成书面的协议，没有达成书面协议的主要原因是怕影响夫妻关系，伤害夫妻之间的感情与和气。这些事情在夫妻关系和睦期间似乎是很小的问题，孰不知，婚姻关系一旦破裂时，这些曾经忽略的“小问题”才真正成了“伤害夫妻和气”的大问题。理智的夫妻，在重大的财产问题上，还是提前达成书面协议说明比较好。这样一来，一旦离婚，在处理纠纷时也比较容易，才能真正做到“分手以后也是朋友”。
