时间：2023-09-06 17:08:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业财务报表分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、会计信息的模糊性
客观世界的不确定性分成两种：随机性和模糊性。会计作为以提供财务信息为主的人造的经济信息系统，在生成会计信息的过程中充斥着这两种不确定性。
现有的文献较多的是讨论会计的随机性，并针对随机性引入了概率，而对会计模糊性的认识则不够。尽管会计中许多程序和方法都体现了人们追求精确性的思想，如复式记账、财产清查，但这种精确性是相对的，包含着大量的模糊判断。会计在确认、计量和报告环节充斥了大量的模糊判断。
二、财务报表分析与模糊数学方法
1.基本思路
经典的集合论认为，一个元素要么属于某个集合，要么不属于某个集合，没有介于二者之间的其他情况。查德则设法用一个隶属度(即隶属于某个集合的程度)的概念，来描述那些处在“属于”和“不属于”之间的模糊事物，并记为μA(X)。当μA(X)取“0”时，就是“不属于”集合，当μA(X)取“1”时，就是“属于”集合，这时的集合A就是一个经典集合。当μA(X)取“0-1”之间的小数时，A就成为一个模糊集合。如0.9表示隶属于集合A的程度比较高，而0.1则表示隶属于集合A的程度比较低。这样，对那些模糊事物的性状就有了一种可靠的定量分析方法，也为财务报表分析开辟了一条新的思路。
2.指标体系
要有效地评估企业的某项能力，如偿债能力、盈利能力等等，就必须设计一套指标体系。该套指标体系要能很好地反映企业的该项能力，并能将不同企业财务报表的特殊性与普遍性很好地结合起来。
3.评估模型
运用模糊数学中的隶属度进行测量。调查了解各项实际指标的后进水平点(低值)和先进水平点(高值)，并将后进水平点设定为“0”，先进水平点设定为“1”，建立起区间[0，1]，然后，分别将各项指标的实际数据映射到对应的[0，1]区间上，得到各项实际指标的隶属度。
为了简化运算过程，我们通过简单的线性插值法来求得各项指标在[0，1]区间上的隶属度。根据平面上的两点决定一条直线，设后进水平点的坐标为(x1，y1)，先进水平点的坐标为(x2，y2)，则能够建立直线方程式：
(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1)(1)
在(1)式中，已经规定y1=0，y2=1，(1)式可以整理简化为(2)式：
y=(x-x1)/(x2-x1)(2)
利用公式(2)，近似地求出各项指标的隶属度。
事实上，由于各项实际指标的重要程度并不完全一样，所以还必须给出它们的隶属度在分配上的不同权重。权重也是一个模糊集合问题，具有多种不同的计算方法，如幂法(也称几何平均法)较科学但计算较复杂，主观概率设定法计算过于粗糙等。为了兼顾科学和简便，在这里，设计了一种“排序打分法”。具体做法是，邀请若干专家，让他们根据自己的理解和判断，对各项实际指标从重要到次要进行排序打分。最重要的指标打10分，次重要的指标打9分，以此类推，排在最后的一项指标打1分，随即得出每位专家对各项实际指标的打分总和为相同的常数，之后再将各项具体指标的得分分别求和，并分别除以上述打分总和专家人数的乘积，得到各项实际指标的权重：
其中，μi为某项指标的隶属度，Qi为某项指标的权重，Pz为各项指标隶属度的加权平均值。考虑到人们评判的习惯，采用百分制将企业的能力指数Pz扩大100倍，得出：企业某项能力分值：P1=100Pz(6)
三、模糊数学方法在财务报表分析中的实际运用
为了使财务报表分析更有效，我们以同行业企业的财务报表作为分析的对象，以企业的盈利能力为例。考虑到数据的可采集性，我们在深圳证券交易所上公开上市的地产类企业2000年年报作为分析的对象。考虑到地产类企业受地区因素影响较大，故以地产类企业中控股股东为北京地区的房地产企业为例，运用模糊数学法为这些企业的盈利能力打分。经整理，在深圳证券交易所公开上市控股股东为北京地区房地产企业共7家，如下：新晨
1.建立评估指标体系
我们提出了5个评估企业盈利能力的指标，如下：每股收益(A)、每股净资产(B)、净资产收益率(C)、主营业务利润率(D)、股东权益比率(E)。
2.采集相关数据
根据巨潮咨询网提供的资料，采集、计算出有关数据，见表1、表2：
Abstract： Financial ratio analysis is one of the important financial statements analysis methods.Along with the changing of enterprise business environments and business scopes，some traditional financial ratios can not accurately reflect the enterprise financial situation.This paper based on Vanke 2011 annual report data，use 2 improved financial ratios（core profit rate， business asset turnover rate） to briefly analyze the financial statements，in order to do some useful exploration in financial statements analysis.
关键词： 财务比率；财务报表分析；核心利润率；营业性资产周转率
Key words： financial ratios；financial statements analysis；core profit rate；business asset turnover rate
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）36-0113-02
0 引言
财务报表分析是企业经营活动利益相关者了解企业状况的重要手段，重要性不言而喻。浏览目前文献，关于比率分析指标学界已做了不少探讨与研究，有的学者侧重局限性分析，有的学者侧重新指标的建立。目前，关于指标运用方面的探讨还较少，本文基于万科2011年年报中的数据，借鉴张新民、钱爱民老师提出的改进比率进行分析，以期在财务报表分析方面做一些有益的探索。
1 改进比率的介绍
本文借鉴张新民、钱爱民老师的主要观点[1]并做适当扩展，采用以下2个改进的财务比率指标：
1.1 核心利润率 核心利润率是基于营业利润率引申而来，理论基础是07年实施的《企业会计准则》。该准则下，营业利润的计量范围已经包括了资产减值损失（收益）、公允价值变动收益（损失）与投资收益（损失），而这三项与当期企业的营业收入无关，是企业前期投资活动获得的收益。因而在衡量企业管理者的经营能力时，使用营业利润率指标会出现偏差。特别是当投资收益、公允价值变动占比例较大时，这种偏差更明显。为了较准确反映企业营业活动获得收益的能力，张新民、钱爱民老师提出了核心利润的概念，其中核心利润为营业利润扣除投资收益、公允价值变动损益等后的数额。则核心利润率的公式为：
核心利润率=■×100%
1.2 营业性资产周转率 营业性资产周转率是基于资产周转率引申而来，其中营业性资产是资产总额扣除交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、长期股权投资后的余额。将企业总资产修正为营业性资产是因为随着企业经营范围的扩大，资产负债表中资产科目下长期股权投资、持有至到期投资等所占比例逐渐增加。而这两项资产企业持有的目的更多的是基于控制与影响的需要，所以有必要引入营业性资产周转率指标，以反映企业当期营业性资产管理质量与使用效率。营业性资产周转率的公式为：
营业性资产周转率=■×100%
2 改进比率在报表中的运用
本文根据公布的万科2011年年报，尝试通过改进比率的计算与分析，探究改进比率在应用中的效果。
2.1 核心利润率的应用
核心利润=营业利润—投资收益—公允价值变动收益。经计算，2011年万科母公司核心利润=-156，643，237.80；
2010年万科母公司核心利润=-72，288，650.62。2011年母公司核心利润率=（-156，643，237.8）/608，443，858.12=-25.7%；
2010年母公司核心利润率=（-72，288，650.62）/544，050，592.51=-13.2%。2011年母公司营业利润率=4，366，491，904.84/608，443，858.12=718%；2010年母公司营业利润率=3，075，290，483.59/544，050，592.51=565%。2011年万科股份核心利润=15，066，370，254.04；2010年万科股份核心利润=11，132，008，561.64。2011年万科核心利润率=15，066，370，254.04/71，782，749，800.68=21%；2010年万科核心利润率=11，132，008，561.64/50，713，851，442.63=21.9%。2011年万科营业利润率=15，763，216，697.19/71，782，749，800.68=21.9%；2010年万科营业利润率=11，894，885，308.23/50，713，851，442.63=23.4%。
通过计算比较可以发现：
①万科母公司的主要利润来源于投资收益，而不是当期的营业活动，而且，投资收益对母公司利润影响很大。因为核心利润率为负，营业利润率为正，而且利润率很高。若仅用营业利润率作为评价标准会得出母公司经营效益异常出色的结论，其实不然。将核心利润率与营业利润率结合比较才会得出较为准确的结论。
②投资收益在万科股份合并报表中所占份额不大。2011年核心利润率为21%，营业利润率为21.9%，基本符合万科房地产企业的性质。
③较2010年来说，万科母公司核心利润率变化较大，从2010年的-13.2%到2011年的-25.7%。进一步查看母公司报表发现，主要原因是管理费用的大幅度增加，从2010年的614，028，758，52增加到2011年的960，125，527.42，而且没有再附注中说明。对万科来说，一方面，有必要审查母公司管理费用出现大幅增加是否合理，是否存在违制；另一方面，有必要检查母公司是否存在机构臃肿的问题。
2.2 营业性资产周转率的应用
营业性资产总额=资产总额—交易性金融资产—持有至到期投资—可供出售金融资产—长期股权投资。经计算，2011年万科母公司营业性资产平均余额=78，076，160，161.04；2010年万科母公司营业性资产=71，621，280，384.98；2011年万科母公司营业性资产平均余额=74，848，720，273.01；2011年万科母公司资产平均余额=88，096，741，748.26。2011年母公司营业性资产周转率= 608，443，858.12/74，848，720，273.01=0.81%；2011年母公司总资产周转率=608，443，858.12/88，096，741，748.26=0.69%。2011年万科股份营业性资产=289，340，683，960.4；2010年万科股份营业性资产=210，739，036，510.67；2011年万科股份营业性资产平均余额=250，039，860，235.53；2011年万科股份资产平均余额=255，922，995，885.92。2011年万科营业性资产周转率=71，782，749，800.68/250，039，860，235.53=28.7%；2011年万科资产周转率=71，782，749，800.68/296，
208，440，030.05=24.2%。
通过计算比较可以发现：
①万科母公司的营业性资产周转率显著低于万科股份的营业性资产周转率。说明万科母公司营业性资产的管理质量与利用效率显著低于万科股份，可以推论万科母公司的主要作用是管理和控制各子公司，那么其营业收入占万科股份营业收入的比重一定较小。查阅母公司利润表与合并利润表发现，万科母公司营业性资产占万科股份营业性资产的29.9%，但母公司营业收入只占万科股份营业收入的0.85%，净利润占万科股份净利润的37.7%，可知推论正确。
②万科股份的经营能力上乘。资产周转率与营业性资产周转率均为25%左右。2011年万科股份营业性资产周转率与总资产周转率相当，差距不大，说明万科股份中股权或债券资产所占比例不大。查阅万科股份合并资产负债表发现，在万科股份的总资产中，可供出售金融资产与长期股权投资占资产总额的2.3%，可知推论正确。
3 总结与结论
对财务报表的分析一直是财务管理工作的重要内容，财务比率分析又是财务报表分析中被广泛运用的方法。本文借鉴学界提出的核心利润率与营业性资产周转率这两个修正后的财务比率，结合比较分析对万科股份2011年年报进行了简析，以期在修正财务比率在报表分析中的应用方面做一些有益的探索。当然，这两个修正指标也不足以为报表使用者全面准确了解企业提供帮助，比如，对于房地产企业来说，在计算营业性资产时投资性房地产是否也应一并扣除等问题，还需要学界更深层次的研究。
参考文献：
[1]张新民，钱爱民.财务报表分析[M].中国人民大学出版社，2008：218-238.
关键词：杜邦分析体系；股东权益报酬率；鲁商置业
一、杜邦分析体系简介
美国的杜邦公司在二十世纪二十年代首创了传统的杜邦分析体系，这一体系以股东权益报酬率为核心，经过对股东权益报酬率的多重拆分，可以将其分解为销售净利率？总资产周转率和权益乘数，这三个指标相互影响，相互联系从而反映企业总体的财务状况？其中，销售净利率受企业营业收入和利润的影响，能够反映出企业的获利能力，此比率越高说明企业盈利能力越强；总资产周转率能够反映一个企业运用资产的效率，即企业的营运能力，该比率越大说明资产的周转次数越多，企业资金的使用效率越高，企业的营运能力越强；权益乘数受企业资产负债率的影响，能够反映企业的偿债能力，权益乘数越大，说明企业负债越大，股东权益越小，相当于经营者把风险转移给了债权人？通过对这三个指标的分析可以帮助报表使用者更好的了解企业的财务状况和经营成果？
二、案例分析
（一）鲁商置业股份有限公司概况
鲁商置业股份有限公司作为山东省的一家上市公司（股票代码600223），注册资金为人民币10亿元，下设22家子公司，现开发项目近30个，开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等，经过多年的发展，现已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列、鲁商置业以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户、投资者和社会的多方共赢。
（二）杜邦分析体系在鲁商置业股份有限公司中的应用
本文运用杜邦分析体系，以鲁商置业2014年和2015年的财务数据为对比，对其财务状况进行合理分析，具体情况如下：
股东权益报酬率下降
股东权益报酬率作为杜邦分析体系的核心，主要受销售净利率、总资产周转率和权益乘数三个指标的影响，其具体公式如下：
股东权益报酬率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数
鲁商置业2014年股东权益报酬率：4.29%×18.44%×13.68=10.82%
鲁商置业2015年股东权益报酬率：2.40%×16.90%×14.41=5.84%
股东权益报酬率的变动数：5.84%―10.82%=-4.98%
鲁商置业2015年股东权益报酬率比2014年下降了4.98%，通过表中数据和公式可以看出，主要原因是销售净利率和总资产周转率的下降，虽然权益乘数有所上升，但不足以弥补前两个指标下降所带来的影响？为了更具体的了解各个指标对股东权益报酬率影响程度，下面采用连环替代法进行分析：
2014年股东权益报酬率：4.29%×18.44%×13.68=10.82%
1.销售净利率的影响
第一次替换：2.40%×18.44%×13.68=6.05%
6.05%-10.82%=-4.77%
由此可见，企业销售净利率的下降使股东权益报酬率下降了477%，应该足够引起管理者的重视，销售净利率主要受净利润和营业收入的影响，企业2015年营业收入比2014年提升了3.21个百分点，而营业成本，管理费用，财务费用分别提升了6.42、7.36和258.38个百分点，这使得企业的销售净利率严重下降，究其原因，主要是企业为了扩大规模导致成本增多，而财务费用相比去年同期增加258.38%，主要原因系完工项目组团的利息计入当期费用影响所致，所以，企业要想提高销售净利率必须扩大营业收入，严格控制营业成本。
2.总资产周转率的影响
第二次替换：2.40%×16.9%×13.68=5.55%
5.55%-6.05%=-0.5%
总资产周转率的下降使股东权益报酬率下降0.5%，对其影响相对较小。总资产周转率可以反映一个企业的营运能力，总资产周转率的下降说明鲁商置业对资金的使用效率降低，要想提高企业运用资产的效率就必须完善资产管理体系，提高资产运营管理水平和利用效率。
3.权益乘数的影响
第三次替换：2.40%×16.9%×14.41=5.84%
5.84%-5.55%=0.29%
权益乘数的提升使得股东权益报酬率提高了0.29%，鲁商置业权益乘数的提高说明企业使用的债务资金比重增大，在给企业带来杠杆利益的同时也会给企业带来较大的财务风险，降低企业的偿债能力。所以，企业不但要合理利用全部资产，而且要妥善安排资本结构。
三、结论
杜邦分析体系作为一项综合的财务分析方法，不仅能够反映企业各项财务指标之间的结构关系，还能帮助管理者合理分析企业的经营成果和财务状况，从而做出有利于企业发展的决策。本文以鲁商置业股份有限公司为例，对其进行了杜邦分析，从分析结果可以得出，鲁商置业要想实现股东权益最大化，必须在扩大营业收入的同时严格控制成本费用的支出，同时要合理利用资金，提高资产使用效率，完善资本结构，只有这样才能在房地产竞争日趋激烈的今天始终占有一席之地。（作者单位：山东女子学院）
参考文献：
[1] 蔡柏良，季健，邱素琴.财务报表分析[M].南京：南京大学出版社，2014.1.
[2] 王化成，支晓强，王建英.财务报表分析[M].北京：中国人民大学出版社，2014.4.
关键词：杜邦分析法 房地产 投资评价 权益净利率 销售净利率
引言
房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。
从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。
二．案例分析
1. 典型案例
我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。
2.杜邦分析
我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。
然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！
三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用
1. 建立以权益净利率为核心的投资思想
从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。
因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。
2. 总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手
根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。
房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。
3. 努力提高销售净利率不容忽视
从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。
在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。
4. 权益乘数对房地产行业的影响
权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。
通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。
因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。
四．结论
随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。
根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。
参考文献:
[1] 上海财经大学会计学院 张鸣 主编，《公司财务》，北京大学出版社（2008-7）
[2] K.R.苏布拉马尼亚姆(K.R.Subramanyam)、约翰・J.怀尔德(John J.Wild)、 宋小明，《财务报表分析》(第10版)，中国人民大学出版社 (2009-08)
[3] 余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》，机械工业出版社 (2011-01出版)
[4] 沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，中国水利水电出版社 （2005-02）
[5] International Financial Statement Analysis Henry, Elaine JOHN WILEY & SONS INC (2008-11)
