时间：2023-09-06 17:08:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建筑企业纳税筹划的必要性，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：施工企业；税收筹划；筹划方法
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374(2011)28-0016-02
税收筹划是指纳税人，通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划等合法手段，实现避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和涉税零风险等目标的经济活动。
施工企业具有以下特点：(1)工程造价高；(2)建设周期长，施工过程中不确定因素较多；(3)异地施工工程占较大比例；(4)施工建设项目独一无二，不可替代；(5)经营形式多样，如总承包、转包、分包等。
施工企业纳税的特点在于：营业税及附加是建筑业的主要税种，营业收入的确定与税率的选择是建筑施工企业税收筹划的重点；当期收入和当期成本依据工程的完工进度进行确认，具有可调节性等。正是基于以上特性，为施工企业的纳税筹划提供了一定的操作空间。
当前建筑市场环境不容乐观，物价上涨导致施工企业生产成本大幅增加，建设方拖欠工程款导致施工企业资金周转凼难。为了降低建筑施工企业的纳税成本，保障建筑施工企业的流动资金充足，提高其在建筑市场中的竞争力，对建筑施工企业进行纳税筹划已十分必要。
二、施工企业税收筹划的具体方法
(一)利用经济合同进行税收筹划
建筑施工企业需要签订多种经济合同，如工程施工合同、劳务分包合同、机械租赁合同等，不同的种类合同所适用的计税依据与税率不同。同时，在合同签订时应考虑合同条款对税负的影响，如合同价格的界定、发票的开具、工程施工费与材料费的区别等，都要仔细研究，与当前税法的相关规定应保持一致，避免给企业造成不合理的支出。
(二)营业税的纳税筹划
1.通过“甲供设备”进行税收筹划。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
如某建筑公司2009年12月中标某单位宿舍楼工程，工程标的3000万元，其中含电梯设备采购价款500万元。按照《营业税暂行条例实施细则》规定，若该电梯设备由A公司白行采购，其应税营业额应当包括电梯价款在内，则A公司应纳营业税为3000×3％=90(万元)；若该设备由建设方负责供应，A公司计税营业额不包括设备价款在内，A公司应纳营业税为(3000-500)×3％=75(万元)。以上案例告诉我们，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，建筑安装企业在与建设方签订《建筑安装工程承包合同》时，要重点考虑设备是否“甲方供应”。对于2009年1月1日前已经生效的《建筑安装工程承包合同》，建筑安装企业可以与建设单位协商签订设备“甲方供应”方式的变更补充协议，从而利用“甲供设备”进行税收筹划。
2.通过承包方式的选择进行税收筹划。目前建筑安装企业承包工程建设主要有两种方式：包工包料和包工不包料。施工企业应尽量与建设单位签订“包工包料”的工程合同。包工不包料不仅使施工企业得不到应得的取费，还有可能增加营业税金及附加。如果施工企业与建设单位签订的合同是包工不包料合同，那么，工程耗用材料价值应该按照施工预算材料使用数量的预算价格确定。因此，签订甲供料合同时，应按照包工包料合同计算应纳营业税，以扣除材料的预算价格作为合同金额。
3.通过合作建房进行税收筹划。目前由于土地审批难度加大、资金流紧张，建筑施工企业多采取与他方合作建房的方式。建筑施工企业与他人合作建房，可考虑以土地使用权出资，双方合资成立公司，共担风险、共享利润。税法规定对企业以无形资产投资入股的行为不征营业税，公司销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。因此，企业税负降低了，税金可递延至以后期问缴纳，相当于获得了无息贷款，节约了利息费用。
4.延迟纳税义务时问进行税收筹划。至于税款的结算方式，施工企业可在保证款项如期到账的前提下，可将营业税的纳税义务时间推迟，即推迟结算，不将预收款的时问作为结算时问。因此，既合理优化了资金，又充分利用了资金的时问价值。
(二)企业所得税的税收筹划
1.调整好纳税身份。企业所得税法明确了不具备法人资格的所有营业机构，应当汇总计算并缴纳企业所得税的规定。施工企业与其下属分公司年度有盈亏时，应尽量考虑合并纳税，从而降低企业税负。施工企业在开拓新市场，整合资源时是采用分公司模式还是子公司模式应进行认真测算与筹划。
2.合理确认营业收入。一般而言，企业当期确认营业收入越多，应缴纳的所得税越多。营业收入确认的时问越早，纳税义务发生的时问亦越早。对于建设工程而言，运用完工百分比法确认当期收入，“完工进度”是确定各期营业收入的关键。施工企业可通过降低完工进度在完工前少确认收入，从而减少应纳税收入。
3，利用好税前扣除政策。企业所得税法对工资薪金支出、公益捐赠支出、广告费用支出、业务招待费支出、研发费用支出方面都规定了一定的扣除标准。施工企业应更新观念，熟悉相关费用税前扣除政策，做好纳税筹划。例如企业所得税法规定按实际发生的合理的工资薪金可以税前扣除。施工行业属于劳动密集型产业，以前根据人均计税工资限额进行税前扣除，扣除限额提升后，可在限额内采用“就高不就低”原则，在规定范围内列支工资，利用好税前扣除政策。
4.合理利用税收优惠政策。当前税法主要有税率、行业、投资、过渡期税收优惠政策，企业在所得税筹划时可以考虑运用优惠政策进行税收筹划。如企业投资购置用于环保、节能减排、安全生产的专用设备，可按一定比例实行税额抵免。施工企业可适当投入安全生产设备和环保设备，一方面可确保企业安全生产，提高效益；另一方面可增加设备折旧额，降低应纳税所得额；最后还可按投资额的10％抵免应纳税所得额。
关键词：电力安装 体制改革 增值税 纳税筹划
Abstract: In China's electric power system reform process, many of the power company has conducted the separation of major and subsidiary sector and the subsidiary restructuring, that is the subsidiary power installation companies and the electric power equipment manufacturing plant such state-owned enterprises were separated to set up a enterprisen integrated by power installation, power enquipments production and sale, which is bought by the employees by stock ownership. And the projects of the power installation enterprises mostly are contracting labor and materials engineering, which, according to the current tax law, involving mixed sales activities of VAT, will bring tax risk to the enterprise. So how to avoid these risks requires that the enterprise makes a scientific tax planning.
Key words: power installation; system reform; VAT; tax planning
中图分类号： F407.61 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、电力安装企业就其增值税混合销售行为进行纳税筹划的必要性
假设有一家改制后新成立的电力安装公司，其主要业务是在本地承揽电力工程施工建设，同时销售自己生产或购进的电力设备和材料。该公司认为只要能在账上分别核算安装业务及商品销售业务的收入、成本和利润，就应当就安装收入交纳建筑营业税，就商品销售收入交纳增值税。于是公司在成立之初就分别到地方税务局和国家税务局办理了纳税登记，还取得了增值税一般纳税人的资格。从地方税务局领购了建筑业专用发票，从国税局领购了增值税销售发票。该公司每月取得的安装收入，都向地方税务局申报并交纳了3%的建筑营业税；每月取得的商品销售收入，都向国家税务局申报并交纳了17%的增值税。
有一天当地国家税务局来进行纳税检查，认为该公司销售自己的商品同时又负责安装，属于增值税的混合销售行为，要该公司就安装收入补交增值税，还要罚款。
那什么是增值税的混合销售呢？《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第38号）第五条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税。其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。”
该公司生产和销售货物，并且又从事关于所生产和销售的货物的安装，当地国税局认为，该类业务属典型的增值税混合销售行为。
同时，国税局界定该公司业务为增值税的混合销售行为还有一个依据，就是《关于增值税营业税若干政策规定的通知》（财税字[1994]第26号）第四条第（一）项，对“以从事货物的生产、批发或零售为主并兼营非应税劳务”作出了明确规定：纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额低于50%。而该公司所承揽的工程，安装费平均只占工程总造价的20%，而且公司所生产的部分电力设备材料也直接对外销售。其年货物销售额大大超过了公司总营业额的50%。国家关于增值税混合销售行为的诸多规定都对该企业不利，补税、罚款看来势所难免。
我们先来简单估算一下该公司的主营业务一旦被界定为增值税的混合销售行为，会产生一个什么样的后果。
假如该公司某年度承揽了5000万元的工程项目，由于该公司收取的安装费平均只占工程总造价的20%，那其销售的电力材料就为4000万元（含增值税），收取的安装费为1000万元。该公司销售的4000万元的电力器材，大部分是自己生产的，其余是自己购进的。该公司都取得了与生产和购进这些电力器材有关的增值税专用发票并进行了抵扣，在销售给工程建设方时开具了增值税普通发票，同时按17%的税率交纳了增值税。该公司就1000万元的安装费交纳了3%的建筑业营业税，即1000万元×3%＝30万元（为方便比较，以下计算都不考虑增值税、营业税以外的税种，计算结果只取整数）。如果按国税局的要求，依增值税的混合销售规定交税，1000万元的安装费就要交纳1000÷1.17×0.17＝145（万元）的增值税。仅增值税每年就要多交115万元，若再加上0.5－5倍的罚款，对于一家小企业而言，将面临倒闭的危险。
面对如此巨大的纳税风险，看来企业很有必要进行一番纳税筹划了。纳税筹划是纳税人在熟知相关税收法律法规的情况下，为达到降低税负的目的，而对投资活动、筹资活动或经营活动进行的一系列合理的安排。
既涉及增值税的混合销售，就一定有自己安装自己的电力器材的行为。而有些电力安装企业自己的电力器材是自己生产的或一部分是自己生产的；有些电力安装企业自己的电力器材却全部是外购的。下面分别就这两种情况讨论增值税混合销售行为的纳税筹划方案。
二、电力安装企业自己生产电力器材情况下的纳税筹划方案
在该种情况下，又分两种情形进行筹划。第一种是不拆分企业法人的筹划方案；第二种是从长远考虑，将企业拆分成两个法人主体的筹划方案。
（一）不拆分企业法人的筹划方案
在当前企业组织结构下，积极寻找有利于企业的政策法规，运用合法手段进行纳税筹划，避免让国税局将本企业的业务界定为增值税的混合销售行为。
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
[1]蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南[M].中国市场出版社，北京，2010.
[2]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）：99-100.
[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.
【关键词】营改增 纳税筹划
一、营改增的必要性
（一）完善税制
营业税和增值税是我国流转税的两大主要税种。营业税是指对在我国境内提供应税劳务、销售不动产或者转让无形资产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税，主要针对第三产业。增值税是指对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人实现的增值额征收的一种税，针对除建筑业外的第二产业。由于增值税是对增值额进行征税，而营业税对营业额进行征税，第三产业购入第二产业产品应收的增值税无所抵扣，并计入产品或服务价格进行再次计税，打断增值税的抵扣链条。
（二）产业发展和经济结构调整
我国营业税的征收范围主要集中在交通运输业，物流业和服务业等第三产业。营改增政策实施后，第三产业也可以进项额抵扣，减少了经营成本，有利于促进第三产业的发展。如物流业的小规模纳税人，营改增之前适用5%的营业税，现在适用3%的增值税，减轻了赋税负担的同时可以向税务机关申请代开增值税发票作为买方抵扣凭证。
（三）税收征管
随着我国现代经济的发展，企业为提高自身的竞争力，不断创新销售新模式，如商品和服务捆绑销售，这种灵活的销售模式越来越普遍，对于营业税和增值税的划分界限越来越模糊。再如，信息网络技术的飞速发展使得某些传统商品服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，难以清晰界定适用税种。由此可见明营业税改征增值税的必要性。
二、对企业税负的影响
（一）不同企业不同影响
营业税改增值税后，试点地区试点行业原有的3%和5%营业税税率使用新的增值税税率：有形动产租赁服务的税率为17%，交通运输服务税率为11%，现代服务业服务税率为6%， 国家税务总局和财政部规定的应税服务税率为0， 增值税征收率为3%。
以交通运输服务的税率11%的情况为例，假设营业税改增值税后企业的收入a不变购进支出的收入为b。改革之前， 应缴纳营业税税额5 % a ， 改革后进项税额为[ a / （ 1 + 1 1% ） ] * b * 1 1 % ， 销项税额为[ a /（ 1 + 1 1 % ） ] * 1 1 % ， 应缴纳增值税税额为[ a / （ 1 + 1 1 % ） ] * 1 1 % -[a/（1+11%）]*b*11%=（1-b）*11a/111。令应缴纳增值税税额（1-b）*11a/111等于5%a营业税税额，得到b=545/1100。 所以当购进支出的收入占比b大于545/1100时，税负降低;当b等于545/1100时，税负不变;当b小于545/1100时税负增加。通过以上计算可以看出营业税改增值税后对企业的具体影响有所不同，可能会增加企业的税负也可能减少企业的税负。
（二）减赋企业
适用营改增政策新增加的两档低税率11%和6%的企业，一般纳税人纳税时某些应税项目是可以抵扣的，从而纳税减少。目前，在试点地区的试点企业“营改增”政策使大部分企业降低了纳税负担，降低了企业的成本，有利于促进企业的可持续发展，增加竞争力。营改增更是使按照 3%税率征税的中小型企业的纳税减少，增加竞争力，使得它们的发展空间进一步扩大。
（三）增赋企业
有些企业已经适应了以前的营业税和增值税并存的税制，在过去都没有缴纳增值税的经验，与它们合作的客户也相应的不具备开具增值税专用发票的资质。“营改增”推行之后，企业虽然可以用进项税抵扣来减少企业的实际负税率，但是因为这些企业普遍缺乏索取增值税专用发票的渠道，纳税比例的调整反而导致这些企业的纳税增加。
三、营改增下企业纳税筹划的有效策略
（一）利用税收优惠政策
各试点地区围绕营改增给出了很多优惠政策，比如，中央财政部门对部分税负上升行业给予财政补贴，对个别行业和企业遇到的困难也出台了具有针对性的扶持政策。财政部不断出台政策完善税制改革。企业的财务人员应当利用好这些优惠政策，及时申请财政补助。同时，企业财务人员应当利用好国家和地方政策的时间差，认真研究分析政策文件，不断提高企业税收筹划能力。
（二）注重纳税人身份的选择
增值税的纳税人根据企业的资金规模和纳税能力等因素分为一般纳税人和小规模纳税人，适用不同的增值税税率。小规模纳税人的适用税率较低，有利于企业减轻纳税负担。一般纳税人的适用税率相对较高，根据不同的购进可抵扣进项额占比不同，企业有可能在应该增加或者减少纳税也可能增加纳税。企业财务人员应该根据国家政策规定，合理选择纳税人身份。
（三）选择增值税专用发票
企业应该选择能够提供增值税专用发票的供应商，从而使企业的进项税额能够抵扣，起到增值税的抵扣作用。另一方面，可以采取一定的定价方式将税负转移至下游企业，增加企业自身的盈利能力，增加市场竞争力。
四、结语
我国市场经济的快速发展，经济全球化的深入发展都要求我国不断完善税制政策，营业税改征增值税符合经济发展的要求，有利于我国产业结构的升级，出口企业的发展以及产品和服务业的专业化。营改增政策的推行，能够避免重复征税，解决营业税和增值税两者分立并行的内在矛盾，完善税收链条，减轻企业税负。但是，针对某一具体行业，由于税率征收标准的不同和企业实际情况的差异，会减少或是增加企业税负。因此，企业应该更加注重研读国家的税收政策，根据企业的实际情况，提高企业的纳税筹划能力。
参考文献：
【关键词】 房地产开发企业;纳税筹划;研究
一、房地产开发企业纳税筹划的必要性
过去几年,房地产投资的增长速度己经远远地超过了全社会固定资产投资的平均增长速度,处于高速发展阶段的房地产开发业竞争也日益激烈,竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势,这就给对房地产企业进行有针对性的纳税筹划带来了空间。目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税,按营业额的0.3‰交纳印花税,按利润总额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30～60%不等,按交易额的3～5%代扣代缴契税,按房产余值的1.2%交纳房产税,还有诸如耕地占用税,车船使用税,个人所得税等。
二、房地产开发企业税收筹划方案研究
将从各种可以进行税收筹划的方法中归纳出几种较为有代表性,并重点针对纳税筹划空间最大的土地增值税的筹划方法进行讨论分析。
方法一:利用降价进行税收筹划。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,土地增值税的税率为30%～60%,共设四个级次,增值额越大,其适用的税率也就越高,相应的应纳税额也就会增大,此时,利用关联企业之间的交易合理、合法地分散收入,便是合理避税的有效途径之一。例如杭州某房地产开发企业,以8000元/平方米的平均价格出售商品房8000平方米,取得商品房销售收入为6400万元,扣除项目金额4000万元。若不进行税收筹划,其应纳税如下:应纳营业税及附加=6400×5.5%=352(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4000)*适用税率40%-扣除项目金额4000×速算扣除系数5%=760(万元),合计应纳税额=352+760=1112(万元)。
若进行税收筹划,其思路可以是:先将商品房以较低的价格(如6000元/平方米)卖给关联方企业,取得销售收入4800万元,关联方企业再以8000元/平方米的价格对外销售,取得销售收入6400万元。通过此种方法,该房地产公司应纳税如下:应纳营业税及附加=4800×5.5%=264(万元),应纳土地增值税=(收入额4800-扣除项目金额4000)×适用税率30%=240(万元),该房地产公司合计应纳税款=264+240=504(万元);其关联方企业应纳税如下:应纳营业税及附加=(6400-4800)×5.5%=88(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4800)×适用税率30%=480(万元),其关联方企业合计应纳税款=88+480=568(万元)。综上,两公司合计节税=1112-352-720=40(万元)。
方法二:利用拆分法进行税收筹划。房地产开发公司出租房屋要交营业税、房产税、所得税、城建税和教育附加等多种税费,实际税费是较重,为了减轻税负我们可以想办法把收取的租金拆分开,即把收取的租金一分为二,一部分作为租金收入,另一部分作为物业管理收入。由于将租金的一部分划入了物业管理费,物业管理费的税费不及出租房屋的租金高,达到节税的目的。
例如某房地产开发公司,07年商品房销售营业收入为17000万元,各项代收款项为3000万元,手续费收入为150万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。若不进行税收筹划,该房地产公司应纳税款如下:应纳营业税税额=(17000+3000+150)×5%=1000(万元),应纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元),应纳税费合计=1000+100=1100(万元)。若进行税收筹划,将各种代收款项转为由该房地产公司成立的物业公司来征收,只针对业务中的手续费征收营业税,则房地产开发公司应纳营业税=17000×5%=850(万元),房地产开发公司应纳城市维护建设税及教育费附加=850×(7%+3%)=85(万元),房地产开发公司应纳税费合计=850+85=935(万元);物业公司应纳营业税=150×5%=7.5(万元),物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元),物业公司应纳税费合计=7.5+0.75=8.25(万元),应纳税费合计=935+8.25=943.25(万元)。综上,两公司共节税1100-943.25=156.75(万元)。
方法三:利用分散收入进行纳税筹划。分散收入就是指将可分开单独处理的部分从整个房地产中分离,具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便可和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装以及装修合同,则房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税即可,第二份合同注明的金额则因只属于营业税征税范围,故不再缴土地增值税,这样就使得应纳税额减少,达到节税的目的。
参考文献
[1]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008
【关键词】高校 纳税筹划 融资项目 税负
【中图分类号】G【文献标识码】 A
【文章编号】0450-9889（2013）12C-0045-03
依法纳税是公民和涉税单位应尽的义务。所谓税收筹划，是指纳税人（或单位）根据税收法律、法规的规定，通过对筹资、投资、运营、理财等活动进行事先筹划和安排，对多种纳税方案进行优化选择，以税收负担最小化为目的，以获取正当合法利益的行为。纳税筹划是按合法性、筹划性、目的性、专业性的特点来进行合理避税。合理避税不同于偷税、骗税、抗税、欠税等违反税法的行为，合理避税是在熟知税收法律的基础上，在符合税法，不违反税法的前提下，通过对经营活动进行巧妙安排，达到规避或减轻税收负担的行为。本文就高校融资项目的税收筹划进行探讨。
一、高校税收筹划的必要性和重要性
随着教育事业的发展，高校收入来源多样化，经营性收入比重不断增加，涉税业务也随之同步增加。高校为了自身的生存与发展，不断拓宽融资渠道来扩张办学规模，后勤社会化改革不断深入，大量引入BT、BOT等模式并相继组建后勤服务实体与校办产业等来参与越来越激烈的市场竞争，追求利益的增长也就成了高校的经营目标之一。
在税收法制环境健全的今天，纳税人的基本义务是依法纳税，基本权利是不需要缴纳比税法规定的更多的税。税收筹划正是将二者有机结合起来的重要工具。因此，有必要对高校经济业务开始进行运筹与策划，以最大限度地规避税收负担，获取最大的经济利益。
税收的特点就是具有强制性、无偿性，税额的轻重直接影响高校融资决策及其经济效益。合理的税收筹划有利于提高高校的竞争力，达到降低运营成本的目的，也有利于提高财务人员的纳税意识。高校税收筹划应当在顺应税法意图、不违背立法精神的前提下，对两个或两个以上的纳税方案进行优化选择，实现纳税最少、利益最大化的行为。因此，高校税收筹划尤为必要与重要。
二、高校融资项目税负存在的问题
（一）融资项目缺乏纳税筹划。随着我国改革开放不断深入，教育事业得到快速发展。同时，高校扩招既带来了发展机遇也带来了高校负债的高风险。目前，在高校的经济往来中，涉及税收的业务越来越多，一般涉税业务主要体现在融资项目、后勤社会化企业与校办产业、科研开发与协作收入、教师个人所得税方面等几个方面；涉及的税种主要有营业税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税等。在税收政策方面，高校除享有一般的优惠政策外，为鼓励高等教育发展，国家对高校及其后勤实体制定了专门的税收优惠政策。因此，高校在融资项目上的选择和低税政策的利用等方面，税收筹划的空间较大。但目前高校融资项目税负现状并不容乐观。在高校涉税项目增加的情况下，由于缺乏纳税筹划，在合作办学、BT、BOT融资项目上，导致决策层对学校拓展的这些新融资领域涉税方面，存在诸多困惑或决策失误。
（二）财务人员纳税意识淡薄。由于国家对高层次人才培养的重视，从而给予高校诸多的税收优惠政策。但随着高校扩招，高等教育迅猛发展中经费来源主渠道不畅，高等教育投入不足与高校资金需求之间的矛盾日益突出，造成高校融资渠道多元化及其涉税经济业务也越来越多。而长久以来因为受“税收不进学校”观念的影响，高校涉税经济业务的管理存在着依法纳税意识淡薄、对税收政策的理解不够或存在偏差、与税务机关沟通不够等问题。
（三）漏税、补税现象较为严重。在高校新融资项目中，漏税、补税现象较为严重。例如，现在普遍存在的高校在BOT融资合作项目设置上，就营业税、房产税的筹划方面没有很好的研究，导致税负过重并存在漏税补税现象。据笔者了解，2012年，在某区市税务机关对高校的例行检查中，部分高校BOT融资合作项目应补交税营业税和房产税及印花税达近千万元，给学校的发展带来困扰。
三、高校融资项目的税收筹划案例分析及选择
目前我国高校主要的融资渠道主要是向商业银行贷款。随着政府的宏观调控和银行风险控制，这种融资方式愈发困难。BT、BOT、合作办学融资项目开始进入高校，逐步成为高校融资的新选择。现以此类融资项目税收筹划作案例及最优方案选择进行探讨。
（一）BOT融资项目的税收筹划。BOT（Build-Operate-Transfer）即“建设―经营―转让”，是指项目机构在协议期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务，允许向项目使用者收取一定费用，以收回建设成本并获得合理回报。特许期满后，项目机构将该基础设施无偿移交给政府部门。
此类项目的税务筹划可分为两类：财务管理式筹划和会计处理式筹划。所谓财务管理式筹划，是指高校采用财务杠杆手段对其经济活动进行财务管理技术的税收筹划，主要表现在管理方面，而会计处理式筹划是指高校财务通过会计方式对其具体经营活动涉及的会计事项进行多少的计量和大小的确认来实现税收筹划，主要表现在“计量和确认”。
例如：某旅游院校由校方出土地，合作公司出资金，以BOT模式合作建设学生宿舍、学生服务商业中心。总投资5000万元，合作期限25年，期限内经营权归合作公司，期满后固定资产归校方。税务筹划方案有三：
1.学校以出租土地使用权的代价换取了建筑物，合作公司以建筑物的代价换取了若干年的土地使用权，对学校而言，发生出租土地使用权的行为，应按“服务业―租赁”缴纳营业税。合作公司实际投资款为50000000.00元，视同学校出租土地而收取的租金，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”学校收到了款项，则发生纳税义务，应纳税测算如下：
营业税=50000000.00×5%=2500000.00元，城建税及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，印花税=50000000.00×0.03%=15000.00元，合计税款=2500000.00275000.00+15000.00=2790000.00元。
其中，营业税=总投资额×5%；营业税的城建及附加=营业税×（7%城建税+3%教育费附加+1%地方教育费附加）（注：本例不考虑0.1%水利设施建设费，下同）。
2.合作公司取得一定时间的房屋使用权，学校发生了一定时间内将房屋转让他人使用的行为，合作公司的承租行为的对价为前期支付的投资额。学校应该按“服务业―租赁”缴纳营业税，由于是出租房产，还应该缴纳房产税。合作公司实际投资款为50000000 .00元，视同学校出租房产而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=50000000.00×5%=2500000.00元，城建税及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，房产税=50000000.00×12%=6000000.00元，印花税=50000000 .00×0.03%=15000.00元，合计税款=2500000.00275000.006000000.00+15000.00=8785500.00元。
3.合作协议中约定，合作公司投资后获得除了房屋的一定期限的使用权外，还获得有关的排他性经营权，即“学生服务商业中心”的独家经营权。学校前期得到合作公司的投资而支付的对价包括了一定时期的房屋使用权和市场经营权。所以，对学校而言，不仅发生了出租房产的行为，而且还发生转让经营权的行为。而转让经营权的行为，是不需要缴纳营业税的。合作公司实际投资款为50000000 .00元包括两部分：一部分为租赁房产租金，另一部分为取得经营权而支付的款项。假定学校根据实际情况及市场公允价值对50000000.00元款项进行合理分拆，一部分为收取的租金，另一部分为转让经营权收取的款项。假设根据市场公允价值分拆的结果为：租金为10000000.00元，转让经营权为40000000.00元，测算税款如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房产税=10000000.00×12%=1200000.00元，印花税=（40000000.00+10000000.00）×0.03%=15000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+1200000.00+15000.00=1770000.00元。
由此可见，税务筹划三个方案中，方案3对学校而言是最优的纳税方案，可节税额为7000500.00元。
（二）合作办学的税收筹划。例如：某高校与某教育管理服务有限公司进行国际合作办学，由校方出土地，由公司出资建设学术交流中心大楼，总投资1000万元，合作期限20年。合作期满，固定资产归学校。
在签约前应该进行纳税筹划，方案有三：
1.某高校以出租土地使用权的代价换取了建筑物，某教育管理服务有限公司以建筑物的代价换取了若干年的土地使用权，对于某高校而言，发生出租土地使用权的行为，应该按“服务业―租赁”的方式缴纳营业税。双方合作实际投资为10000000 .00元，视同某高校出租土地而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，印花税=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+3000.00=558000.00元。
2.某教育管理服务有限公司取得一定时间的房屋使用权，某高校发生了一定时间内将房屋转让他人使用的行为，某教育管理服务有限公司的承租行为的对价为前期支付的投资额。某高校应按“服务业―租赁”缴纳营业税，由于是出租房产，还应缴纳房产税。某教育管理服务有限公司前期实际的投资款10000000.00元，视同某高校出租房产而收取的租金。应纳税测算如下：
营业税=10000000.00×5%=500000.00元，城建税及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房产税=10000000 .00×12%=1200000.00元，印花税=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合计税款=500000.00+55000.00+1200000.00+3000.00=1758000.00元。
3.除上述约定外，双方还可在合同中约定，由校方每年支付乙方人民币壹佰万元（1000000.00元）作为乙方投资建设学术交流中心大楼的回报。某教育管理服务有限公司前期投资后，取得固定回报100万元，年投资回报率为10%。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”所以，某高校从某教育管理服务有限公司前期投资款属借款融资，每年支付的固定回报属融资费用，对某教育管理服务有限公司来说，收取的固定费用属利息，应缴纳营业税。对某高校而言，不存在应税项目。
从上面分析可知，方案3应该是最合理的，也是最优的纳税方案，节税额为1758000.00元。
（三）BT项目回购税收筹划。BT（Build-Transfer）即“建设―移交”，是指政府或政府委托的投资机构利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。该融资模式以政府或政府委托的投资机构名义立项，由政府或政府委托的投资机构通过招投标方式选择投融资方，在规定的时间内，投融资方负责组建项目公司，由项目公司负责项目的投融资和建设，合同期满，项目公司将该建设项目有偿转让给政府或政府委托的投资机构。
采用BT模式融资建设项目，要按程序做好相关的工作后再进行纳税筹划。例如：某高校和某实业公司新建星级酒店（实训基地），双方约定由校方出土地，由实业公司出资，建设一准五星酒店，建设规模为250间客房，建设期3年，总投资1亿元人民币，其中，土建安装4500万元，装修及设备5500万元。合作期限30年。合作期满资产归校方。纳税筹划方案：
1.可采用BT模式合作建设星级酒店（实训基地）。合作期间经营权由实业公司独家享有。前10年采用BT模式进行，双方签署融资借款合同。双方在合同中可约定开业之日起10年间，每年的收益为1000万元。由某高校每年应支付本金1000万元及利息65万元给某实业公司，以经营权折抵。10年后酒店归属某高校（不含建设期三年）。同时就后20年酒店的经营双方另行签订委托管理协议，所得税各自负担。
前10年 固定支付实业公司1065万，以经营权折抵。另超额收益也归实业公司 ，就是说实业公司取得的总收益是不确定的。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”所以，某高校从某实业公司得到的前期投资款属借款融资，每年支付的固定回报属融资费用，对某实业公司来说，收取的固定费用属利息，应缴纳营业税。对某高校而言，不存在应税项目。即回购期10年某高校不用纳税。只需交印花税。
2.后20年采取委托管理，管理费支付方式按每年按年利润“三七”开，即某高校为30%，经营管理方70%。若当年税前利润为1000万元，学校收入为1000*30%=300万元，委托管理即不需交房产税，仅需要交营业税及附加。若酒店当年销售收入为8000万元，税前利润为800万元，则应纳税为：
营业税=80000000.00×5%=4000000.00元，城建税及附加=4000000.00×（7%+3%+1%）=440000.00元，印花税=80000000.00×0.03%=24000.00元，合计税款=4000000.00+440000.00+24000.00=4464000.00元，所得税=8000000.00×30%×33%=792000.00元。
从上面可见，方案2可节约房产税=100000000.00×12%=12000000.00元。
四、高校融资项目税收筹划应注意的问题
第一，税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策。税收筹划是按照合法和非违法的手段使融资项目税负最小化，而绝不是偷税漏税。因此，需要熟悉并研究税收政策和相关的法规把握筹划方法的尺度，否则非但达不到税收筹划的目的，还会因方法选择不当承担税务风险。
第二，密切关注税收政策的变化。我国经济的持续发展，税收政策和相关规定在不断的变化中，特别需要密切的关注营业税、所得税、房产税等政策的变化，适时地调整税收筹划方案。
第三，税收筹划应考虑学校总体收益的综合因素。税收筹划不能只考虑降低税收负担而忽略筹划方案可能带来的收入降低或费用增加。应既有利于学校事业的发展，又兼顾学校当期利益的增长。因此，做好税收筹划，是追求经济效益、强化管理的重要途径。
第四，提高财务人员的纳税意识及其税收筹划水平。高校财务人员必须学习研究税收法律法规，增强依法纳税观念。在此基础上，不断提高税收筹划水平，以适应教育改革不断发展的需要。
【参考文献】
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【基金项目】广西教育科学“十二五”规划2013年度广西教育财务管理研究专项课题（2013ZCW036）
[关键词]：房地产企业；税收；筹划
房地产开发企业在开发阶段涉及到的税收优惠政策主要有：
（1）营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于营业税征收范围。（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转到所投资的联营企业中时，暂免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
1.税收筹划的必要性
房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于：
1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。房地产行业涉及面较广，故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税等。
2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。
2.税收筹划的实际应用
房地产开发企业一般要缴纳的税收项目繁多，如筹划不当，会给企业带来沉重的税收负担。以下通过列举介绍几种常见的纳税筹划以供参考。
1）巧用起征点税收优惠进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系，以获取最大收益。
举例如下：某房地产公司从事普通标准住宅开发，2012年，出售一栋普通住宅楼，总面积10000万平方米，为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
方案一：如销售单价定为2400元，收入总额=2400万元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424万元，房地产开发费用=1424×10%=142.4万元，加计扣除=1424×20%=284.8万元，营业税及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4万元，扣除项目合计=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6万元，增值额=2400-1985.6=414.4万元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，应交土地增值税414.4×30%-0=124.32万元，获利金额=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28万元。
方案二： 如销售单价定为2370元，收入总额=2370万元，按以上计算营业税及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72万元，增值额=2370-1983.92=386.08万元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免缴土地增值税。获利金额=2370-324-1100-100-132.72=713.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一要多获利713.28-617.28=96万元。由此我们可以计算出免税临界点：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y，于是按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y，加计20%的扣除额为0.2Y，允许扣除的税金为X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，计算当增值率为20%时，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我们通过临界点定价系数为1.67238，对房地产企业的销售单价的定价具有指导性意见。
2）变房地产销售为股权转让纳税筹划法
按照我国现行税法规定：股权转让只是股东权益的变化，原来企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税，不征营业税。如果购买方是法人企业，房地产企业就可以利用这一规定，先与购买方达成协议，以房产作价向购买方进行股权投资，后再以转让股权方式销售房产。
举例如下：甲房地公司是由两个自然人出资设立的有限责任公司，实收资本3000万元，以3000万元的价格取得一块土地10000平方米，随后进行房地产开发，投入开发费用2000万元，发生期间费用100万元，现在因金融危机再无力开发，准备以10000万元的价格转让给另一家乙房地产公司。
方案一：如转让在建项目，营业税及附加=10000×5.6%=560万元，土地增值额=（3000+2000）×130%+560=7060万元，增值额=10000-7060=2940万元，增值率=2940/7060=41.64%，应交土地增值税=2940×30%=882万元，印花税=10000×0.05%=5万元，企业所得税=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25万元，假设项目转让后，股东们将净利润全部分配，应缴纳的个人所得税=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6万元，应纳税总额=560+882+5+863.25+517.6=2827.85万元。
方案二：如转让股权，假设公司的资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买甲公司全部股权并负责偿债，应缴纳印花税=10000×0.05%=5万元，个人所得税=（7500-3000）×20%=900万元，应纳税总额=5+900=905万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费=2827.85-905=1922.85万元。
3）收入分散筹划法
收入分散筹划法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离、分散，以达到享用较低档的税率，合理降低税负。
举例如下：甲房地产企业出售一幢房屋，房屋价值1200万元，其中装修费用360万元，项目扣除金额720万元，销售房产营业税及附加率5. 6%，劳务合同营业税及附加率3. 4%，现有两种方案以供选择：
方案一：甲企业与购买方签订一份金额1200万元的房屋购销合同。增值额=1200 -720=480万元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值税= 480×40%-720×5% =156万元，营业税及附加=1200×5. 6% =67.2万元，甲企业共应承担税负=156 +67.2 =223.2万元。
方案二：甲企业与购买方签订两份合同共计1200万元，其中一份购房合同金额注明840万元，另一份装修合同标明金额360万元，假设扣除项目金额仍为720万元，其中购房合同扣除项目金额为600万元，装修合同扣除项目金额（成本费用）为120万元。则甲企业增值额为840 -600= 240万元，增值率=240 /600=40%。土地增值税=240×30% =72万元，营业税金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28万元，两份合同共应承担税费为72万元+59.28万元=131.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费223.2-131.28=91.92万元。
4）妙用利息扣除进行税务筹划
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3.税收筹划应注意问题
房地产开发企业销售活动金额大，税负甚重， 税收筹划也较为复杂，因此，在税收筹划时应注意如下问题：
1）税收筹划应进行成本效益分析企业进行税收筹划，最终目标是为了合法节税，使企业收益最大化，因此要充分考虑投入与产出效益。2）税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策税收筹划必须以依法纳税为前提，保证所筹划的纳税方案得到税务主管部门认可，否则将会承担相应的法律责任，给企业带来损失。
3）税收筹划应系统、通盘进行考虑在税收筹划时，不能仅把眼光盯在某一纳税最少的方案上，而应根据企业的总体发展目标去选择有助于企业发展，能增加企业总体利益的方案。
4）税收筹划应注意风险防范纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁，未来经济环境的发展趋势，国家政策、法律、法规的可能变动对企业经营活动的影响，在收益与风险之间进行必要的综合衡量，保证能够取得财务利益。
4.结语
总而言之，税收筹划是一项涉及面广而又复杂的专项工作，企业应当结合自身的具体环境和各种相互制约因素， 充分利用国家税收优惠政策，制定最优的税收筹划方案， 真正使税收筹划达到合理避税和降低税负，增加企业价值的作用。
[参考文献]：
[1]扬俊，罗峥编著・合法节税─新经理人税务筹划手册・中国纺织出版社， 2003年2月版・
关键词：铁路运输企业；税务筹划；税负水平；经济效益
中图分类号：F812.7 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）08-0094-03
前言
铁路运输企业是国家的纳税大户，是国家财政收入的主要来源之一。近几年来特别是自2005年以来，实施了大规模的铁路客运专线（高速铁路）建设，铁路的运输能力、装备技术水平得到了长足的发展。可以说，铁路运输企业的发展已经站在了新的起点上。铁路运输企业先进的运力装备需要先进的管理手段与之相适应，为促进铁路运输企业的进一步发展，税收筹划工作已经成为企业发展的一项重要课题。
税收筹划又称“合理避税”，指纳税人以合法的手段和方式来达到减少缴纳税款的经济行为，即纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营目的的事先安排、选择和筹划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。合理避税与偷税漏税逃税具有本质的区别，最大的区别之处在于合理避税是合法行为，而偷逃骗税是违法行为，应受到税收法律和刑法的严厉处罚。进行税务筹划，是以现行税收法律法规为依据，在熟悉税法规定的前提下，利用税制构成要素中的税负弹性进行税务筹划，选择最优的纳税方案。
一、目前铁路运输企业在纳税筹划工作中存在的主要问题
（一）税收筹划工作整体上力量较弱
税收筹划工作是一项经验性、知识性、灵活性高度集中的工作，需要经验丰富、知识面广、富有钻研精神的人员来完成，长期以来此项工作没有得到应有的重视，铁路运输企业尤其是广大运输站段还需投入大量的人力并进行必要的培训。
（二）分包合同较多，增加了较重的税负，也增加了税务风险
表现在铁路多经企业与运输主要之间的工程结算方面：由于多经企业大多需要运输主要承担主体工程部分，尤其是专业性较强的信号、通信设备、线路大修、中修、内燃机车中修等诸多方面，多经企业对运输主业的依赖性较强，必须通过签订较多的分包合同来完成主要工作量，增加了印花税负担（因为印花税是行为税种，只要签订合同就要缴纳印花税）。同时，为降低劳务分包所占总分包的比例或劳务分包方无法提供有效票据，采取支付工资的方式支付劳务费，这样会增加代扣个人所得税产生逃税的风险，甚至会被劳动保障部门要求补缴劳动保险费等。
目前，已经投入运营的客运专线（高速铁路）公司在这方面尤为突出。由于全部客运专线（高速铁路）在管理形式上全部使用委托铁路局代为维修的方式，客运专线（高速铁路）公司需要与所在铁路局签订委托维修合同，而铁路局又要就工务、电务、供电和电力线路、车站发送旅客、客票收入、通信等业务与所在的工务段、电务段、供电段、直属站车务段、通信段等签订分包合同，因此，单就印花税一项就需要重复三次交纳，因为印花税是行为税，只要签订合同，不管是主合同还是分包合同，均要交纳，无形中加重了税收负担。
（三）税收政策应用方面尚未展现出应有的灵活性
表现在政策运用上，如个人所得税方面，不够灵活，经常在此方面引起税收征纳双方无何止的纠纷。
（四）税收筹划工作中困难较多
突出表现在铁路点多线长，所跨地域广，各地税务机关的执法理念、执法水平、职业修养、道德素质有很大的差异，加上地域的限制，各地运输企业的财务税务人员的水平也参差不齐，再加上各单位负责人的重视水平不同，给税收筹划工作的进一步开展带来诸多困难。
二、现行税制下铁路运输企业可以重点进行税务筹划的环节
（一）资金筹集环节的税收筹划
主要表现在客运专线（高速铁路）的建设融资方面，发行债券是企业筹资的重要形式，也是目前铁道部采取的主要方式。根据税法规定，债券的利息可以税前列支，企业可以获得所得税收益。企业的债券的付息方式可以分为定期和分期两种，可以在债券有效期内享受债券所得税收益，且不必付息，一举两得。同时开展组合筹资方式，在确保经济效益的前提下，确定一个能达到节税目的的筹资组合。
（二）投资过程中的税收筹划
一是研发支出筹划，可以享受研究开发费用的加计扣除优惠。根据企业所得税法规定，企业研究开发新技术、新产品、新工艺发生的支出，未形成无形资产的计入当期损益，再按照研发费用的50%加计扣除。形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。根据国税函[2009]98号文件规定，对于企业由于技术开发加计扣除部分形成企业年度亏损部分作为纳税调减项目处理。二是投资行业的选择，要用足我国税收优惠政策进行合理筹划。三是投资地点的选择，要充分利用好国家在中西部、经济特区、沿海经济开发区等的税收政策，灵活运用。
（三）会计核算环节的税收筹划
如存货计价方法、固定资产折旧计提、费用分摊方法的选择等方面，铁路运输企业都有很多可以筹划的领域。特别是客专公司，由于建设期计列了巨大的长期待摊费用，在投入运营后在长期待摊费用的摊销方面可以做出很好的筹划方案，达到节税目的。
三、税收筹划工作的实例分析
（一）选择业务模式对税收筹划工作的影响
各单位要充分结合实际，选取最适应自身单位实际的业务模式。例如，某高速铁路公司要租赁一台工务维修设备，租金总额900万元，五年后收回设备价值100万元，租金于每年年初等额付款。A设备成本600万元，运输成本50万元，其他成本50万元。假定租赁此设备后由于实现了机械化、专业化维修，每年可以节约1 000万元的成本支出，此项支出节约的支出可以设定为收入，假定出租公司从事的租赁业务是经中国人民银行、商务部批准（是否经批准涉及租金收入是缴纳增值税还是营业税），增值税税率为17%，运费可抵扣税率为7%，营业税率为5%，城建税税率为7%，教育附加为3%，购销合同印花税率0.03%，融资租赁合同印花税率0.05%，经营租赁合同印花税率0.1%，企业所得税率25%。计算过程见表1。 能过以上分析可以看出，在融资租赁（不转移所有权）的模式下，所获得的利润最高，但税负最重。通过经营租赁方式获得的利润最低，但税负最低。
（二）货币时间价值对税收筹划的影响
货币的时间价值是税收筹划时需要考虑的另一个重要因素。例如，某供电段购置一项目变电设备需需投资100万元，项目的寿命期为5年，第一年可获得息税前利润500万元，以后每年增加4万元，企业所得税率为25%。项目所需资金有80%通过银行借款取得，借款年利率为10%，有以下三种方式可供选择。
方案一：复利计息，到期一次还本付息具体情况如表2，计算过程见表2所示。
方案二：每年以复利年金方式偿还，计算过程见表3。
方案三：每年等额还本，并且每年支付剩余借款的利息的具体情况如表4，计算过程见表4。
上述3种计算方案的测算结果，方案三（经营租赁方式下）5年实现利润266万元，而纳税总额为66.5万元。在融资租赁方式下（所有权不转移），实现利润241.14万元，而纳税总额为60.29万元，是3种计算方案下税负最轻的。
（三）对税收筹划的影响分析
上述的两个范例的计算结果基本相同，在利润最高的情况下，税负也最高。因此，企业在决策时应注意做好筹划，是追求利润最高还是追求税负最低，二者不可兼得。笔者认为，税负比利润更重要，企业在决策时要将税负负担作为主要因素考虑，主要原因在于。
一是对于企业来说，税负是实实在在的现金流出，而实现的利润并未全部取得资金流，而资金流是企业的血液，对企业的生产经营往往比利润指标更重要。
二是税负自身的特征决定的。税收具有强制性、固定性的特点，是实时的、强制性的、由纳税人无偿承担的现时义务，如果履行义务不及时，会受到税法的惩罚，重者还会承担刑事责任，对单位和个人均是重大的损失。
三是税收筹划的目的决定。企业税收筹划的目的是取得企业整体利益的最大化。在进行税收筹划时，不能仅把目光锁定在某一个时期、某一个时点或是单位某一项发展指标上（如利润指标、财务比率等），而应根据企业的总体发展战略去选择有助于企业发展、能增加企业整体利益的方案，甚至有时还得为企业的整体、长远发展战略让路。从更大的范围来看，如果方案的资本收益率最高，但纳税金额也最高，那么这个方案是否是最优方案，需要单位认真加以选择，确保以最小的代价换得最大的收益。再者要从单位战略发展的角度，有的税收筹划方案可能会使纳税人一某一时期内税负最低，但却不利于其长远的发展。因此，在进行筹划时，不能仅把眼光局限在某一时期纳税最少的方案上，而是要站在企业发展战略全局的高度，去选择有助于企业发展，能增加企业整体收益的税收筹划方案。
四、铁路运输企业做好税务筹划工作应注重解决的问题
（一）不断提高铁路运输企业税务工作者的整体素质
税收筹划能否实现其目标，关键在于：一是能否找出现行税制中存在的筹划空间，提供给单位做出合理的决策；二是能否有效利用这些筹划以实现税后利益最大化，；三是税收筹划提供的纳税方案能否获得税务机关的认可。由于我国的税收征管法赋予税务机关太多的自由裁量权，而自由裁量权的行使受各地税务机关的执法理念、执法水平、执法人员的职务素质、执法人员的道德等各方面的制约，给企业税收筹划带来了较多的问题。要做到以上三点，税收筹划者必须熟悉现行税制、充分了解纳税人涉税经济行为，对各项税收政策应用所产生的税收收益有正确的评估，以及对筹划中提供的纳税模式的运行效率及其被税务机关认可的程度，要有准确的把握。这一切都要求税收筹划工作者需要较高的业务素质、较强的分析能力、较好的沟通协调能力，可以说，税收筹划工作是体现了单位的整体管理水平和专业人员的整体素质。
（二）重视事前税务筹划，周密准备
税务筹划是一种超前，由于企业是在发生交易、获取利益后才发生纳税义务，这在客观上为企业提供了事先做出税收筹划的可能。企业要在经济活动发生前，针对自身的利益目标，在税收法规规定的范围内，安排、调整自己的经济事务，选择最佳纳税方案，减少或尽量避免引起税务纠纷的因素发生。如果经济活动已经发生，那么就产生了既定的纳税义务，必须严格依法纳税，没有税收筹划的余地了，此时再试图减少纳税义务则将成为违法行为。
（三）建立与税务机关沟通的长效机制，取得税务机关的理解与支持
如前文所述，由于特殊的执法环境决定，铁路运输企业各单位在铁道部的指导下下，要建立与税务机关沟通的长效机制，定期汇报，随时就存在的问题进行沟通，取得税务机关的理解和支持，特别是对税法没有明文规定或是规定不够具体的地方。由于铁路运输企业作为特殊的行业部门，长期以来和地方税务机关业务联系不多，必须做好与当地税务部门的沟通工作，了解在实务中主管税务机关征管的特点和具体工作要求，了解和把握税收筹划方案是否违法的界限，以主动适应主管税务机关的管理特点和工作风格，使税收筹划工作利益考虑纳税筹划的必要性，注意成本与效益配比，不适宜筹划的项目不必刻意，否则不但不会增加企业效益反而会给企业经营带来巨大的麻烦。企业在纳税筹划过程中要注意国家的税收政策变化，不断规范企业自身的行为，健全会计制度，使纳税筹划合理合法同时要提高风险意识。
参考文献：
[1] 项金燕.对建筑施工企业集团税收筹划的探讨[J].现代商业，2010，（9）:223-223.
关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益
一、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。
二、税收筹划技术
（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。
三、房地产行业的特点
房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。
四、房地产行业税收筹划的必要性
（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；
（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；
（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；
（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；
（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；
（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。
五、房地产行业税收筹划的具体策略
1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。
房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。
2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划
从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：
（1）根据不同建房方式进行税收筹划
我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：
某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。
如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：
公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。
筹划后该公司应纳税：
建筑安装营业税=800×3%=24万元
城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元
筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元
（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。
用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。
常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。
3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：
（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。
（2）采用合作建房方式进行税收筹划。
合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。
六、总结
随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）
参考文献
[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》
[2]中国税网 《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社
关键词：房地产；内部控制；合同管理；优化建议
一、内部控制以及合同管理的相关概念
内部控制属于企业管理的范畴，主要是指根据企业的战略目标，单位建立起来的使各项业务活动互相联系，互相制约的措施，方法以及规程，是现代企业发展的产物，内部控制根据控制的目的不同，可以分为会计控制以及管理控制，会计控制就是对企业的经济业务，财务活动进行的控制，保证会计信息的真实完整以及财务活动的合法性，而管理控制主要是指保证与经营方针，决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性，效益性以及效果性的控制活动，随着企业经营的发展，内部控制发挥着越来越重要的作用，合同管理主要是指合同双方当事人或者数方确定各自的权利与义务的协议，虽然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全过程就是对合同的洽谈，草拟，签订，生效以及失效的全过程进行的管理控制，避免出现法律责任，这里需要注意要时刻掌握合同的动态性，特别是掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变化，补充或者终止，以保证自身的经济利益不受损害。
二、房地产内部控制中合同管理的重要性分析
房地产行业在整个开发过程中，环节较多，涉及到的内容也较多，在运营过程中具有风险性，复杂性，法定性较强，因此，其有效运营主要依赖于合同管理，通过有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及质量，对其合同双方提出明确的要求，规范责任义务，防止法律纠纷，另一方面，随着我国税务政策的不断变更，特别是最近的税率一变再变，对于合同中成本的计算有着直接的影响，进而影响企业的纳税筹划，因此，在房地产行业实施有效的合同管理至关重要。
1.控制建筑工期及质量，规避法律纠纷
由于房地产建筑工程阶段是整个开发过程的核心环节，建筑工期，工程质量，工程进度，工程费用等都需要通过合同来进行约定，通过加强合同的管理，对合同的相关内容进行协定，一方面，可以对建筑实施过程做出统一安排，协调各个资源，规避资源浪费，另一方面，明确建设主体各方的责任与义务，促使各方按照合同约定的履行义务并处理所出现的经济纠纷，能够起到规范建设主体行为的积极作用，防范法律风险，对整顿我国的建筑市场起到了积极的促进作用，因此，加强合同管理至关重要。
2.提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要
当前我国的房地产市场已经全面开放，市场竞争愈发激烈，面对来自于国外房地产行业的冲击与挑战，就必须适应国际规则，加强合同管理，才能与国外的企业争得一席之地，因此，通过有效的合同管理，可以约束自身的行为，使得自身的经营发展更加规范化与系统化，从这一角度来看，加强合同管理是迎接国际竞争的必然选择。
3.有利于纳税筹划，规避税务风险
在营改增之后，增值税的税率也发生了一系列的变动，增值税对新开发项目会有成本的影响，并且在当前，税务征管形式依然严峻，企业面临着一系列的税收风险，给企业带来巨大的压力，例如税务稽查双随机制度，一案双查，重大税收违法案件予以公布披露，五证合一和黑名单制度，以及联合执法，多部门联合惩戒，这些措施的实行都给房地产企业带来了一定的压力，开展税务筹划十分必要，但是，税务筹划的出发点就是对合同进行管理，通过梳理合同，一方面，可以对项目的成本进行明确，进而通过成本的确定开展税务活动，节约企业的经济成本，例如大包工程发票的开具，总分包合同申报税款是否可以进行税务抵扣等，这些都可以通过合同的具体约定进行相应的筹划，进而节约企业的税务成本，另一方面，可以在合同中明确双方的责任，工程施工时进行税收风险控制，规避税务风险。例如印花税，房地产合同中单个合同金额最大的一般都是总包合同，在营改增之前房地产企业是营业税，合同金额一般都是含税价。在营改增之后就是增值税，合同签订的时候如果还是按惯例一个含税总金额，那么在缴纳印花税的时候就会多缴纳。如果在合同签订的时候价、税分别体现，那么在缴纳印花税的时候只要按价的金额为计税依据就行。例如增值税，在2019年国家又一次降税减负，4月1日以后增值税从原来的10%降为9%，在签订合同的时候如果总包合同是固定含税价，那么由于税率的调整，房地产企业相当于多付了1%的成本。但如果在签订合同的时候价、税分别体现，这样一来，相当于节约了1%的成本。一比较成本支出立刻高下。例如土地增值税，在签订售房合同时，如果是精装房出售，在合同中直接签订是精装修，那么土地增值税是按含装修费的金额为计税基数。但是分开成两个合同签订，一个毛坯售房合同、一个装修合同，这样在缴纳土地增值税是计税基数就是毛坯售房合同的金额，契税也是如此，这样的例子还有很多。
三、针对房地产内部控制中的合同管理提出的相应的优化建议
通过以上分析，可以知道房地产内部控制中的合同管理对于企业的发展至关重要，能够控制工期以及质量，规避法律纠纷和税务风险，提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要，因此，需要根据房地产的合同管理提出相应的优化建议，提升合同管理水平。
1.细化合同细则，明确彼此的责任义务
房地产合同牵涉内容较多，是一项技术性以及专业性很高的工作，一个房地产开发项目包括土地出让，资金借贷，勘察设计以及施工与竣工等阶段，每一个阶段需要制定相应的合同，合同的内容又不尽相同，因此，为了保证合同的实施效果，避免法律纠纷，应该细化合同细则，明确彼此的责任，主要从以下几个方面进行完善，首先，提升房地产建筑企业合同双方的合同责任意识，规避口头合同，私下合同以及阴阳合同等情况，将合同的具体内容落到实处，明确彼此的责任与义务，双方应该本着互惠互利的原则认真履行自身义务，其次，由于房地产建筑涉及环节较多，因此，一方面，需要细化各个合同的细则，比如原材料购买环节，施工环节，通过制定相对应的合同细则，明确彼此的义务，才能够为合同双方的经济活动提出一定的制约，另一方面，动态把握合同全流程，随着房地产建筑工程的开展，从准备阶段到履行收工阶段一直处于不断变化的环境中，因此，房地产企业应该委派专业的合同管理负责人及时分析合同环境的动态变化，例如原材料价格上涨，施工工期延误等情况对合同造成的影响，进而及时管理合同，规避经济损失，这里需要注意的是要提升合同管理人才的素养，培养综合性强的合同管理人才，由于建筑行业的业务涉及的专业较多，经济，内控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘标准组织招聘活动，并且定期对其进行经济，法律等工作的培训，提升他们的专业水平。
2.建立合同信息管理系统，实现信息化管理控制
目前，随着大数据时代的到来，通过建立有效的信息管理系统，实现合同的动态管理已经成为主要趋势，本文认为，可以从以下几个方面进行完善，首先，根据房地产的业务情况引进符合业务操作的信息系统软件，并且提升各个部门的员工的信息化处理水平，保证在信息平台操作准确及时，其次，将房地产企业的业务信息数据录入到信息平台中，包括原材料成本，施工工期，机械设备以及人工成本等，员工需要在信息系统中定期更新数据，以保证信息平台所反馈的数据真实完整，为合同管理提供准确的参考依据，再次，实现各个部门的信息共享，合同管理人员通过信息平台可以看到各个施工项目的信息数据，随时掌握合同各个条款的履约，纠纷等变化情况，以实现对合同的及时管理纠正，最后，定期对信息平台进行维护，安装杀毒软件以及防火墙，防止合同信息泄露。
3.加强与各方的联系，防止出现合同争端
合同管理最重要的一个部分就是加强与税务部门以及交易方的联系，防止出现税务问题以及法律争端，因此，需要从两个方面进行开展，首先，根据合同的相关内容进行合理的税务筹划，节约税务成本，并且当合同环境发生变动时，税务筹划的相关内容也会随之变动，容易发生税务风险，因此，需要及时与税务部门进行沟通，取得他们的理解，如果遇到合同中关于税务业务的问题，也需要与税务部门进行交流，合理变更合同税务内容，另一方面，需要加强与交易方的联系，合同相关内容发生变动要及时通知对方，与对方进行友好协商，在争取对方理解，双方互惠的基础上对合同内容进行变更，尽量规避法律争端等现象。
四、小结
本文通过阐述房地产内部控制合同管理对于行业的影响作用，明确了有效的合同管理对于房地产企业这种特殊行业来说至关重要，并且从信息化建设，加强各方协同以及细化合同细则等方面提出了优化策略，以求能够提升合同管理水平，促进房地产企业发展进步。
参考文献：
【关键词】营改增 通信行业 财务管理
营业税改征增值税将对通信企业的经营模式、业务结构、管理方式等产生重大冲击和挑战，它将深刻影响着企业的财务管理工作，在当前阶段，企业如何结合此次营改增做好财务管理的谋划将是一个比较急切的现实课题。
一、营改增的主要内容及其必要性
（一）营改增的主要内容
营业税是对每一环节的收入征税，全社会征税基础总量为所有环节的收入累加数;而增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，在链条完整的情况下全社会征税基础总量等于最后一道环节的收入额。营改增实质上是一个税种的变化，把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。
（二）营改增的必要性
此次营改增涉及的范围将逐步扩大，试点企业也将继续增加。其重要意义主要体现在以下几个方面：
营改增解决了营业税重复征税的弊端，有利于产业结构的调整。对服务业营业额全额进行营业税征收，税负过重，重复征收，而营改增的实施，直接避免了重复征税，将原有税制进一步完善。而且利于社会专业化分工，促进了三次产业的融合。
提高增值税链条的完整性，增值税的主要优点和特征将真正实现。理想的增值税是一种全范围、单税率的征收机制，其纳税人、征税范围、扣税范围需完整一致，中间环节不存在税收优惠、且具备较强的税收征管能力以保障增值税链条的完整性。营改增进一步扩大增值税征税范围，推进增值税链条的外延式扩展，提高链条的完整性。
二、营改增对通信行业财务管理的影响
营改增的实施其目的之一是降低整体的税负，但其实际效果可谓是把”双刃剑”，对高成本低利润的企业来说比较划算，而低成本高利润额的企业税负将有增有减。对于通信行业来说，可抵扣项目主要包括终端等货物成本、水电费、燃油费、维修费、广告费、咨询费等，可抵扣项目少，可取得专用发票的更少，而资本开支方面，可抵扣项目主要为设备采购等，建筑安装业目前尚未纳入试点改革，因此营改增将导致运营商税负增加己经成为业界共识。
收入方面，由于工信部取态不重新定价，增值税的价税分离将直接导致运营商收入下降。综合来讲，营改增后，运营商收入下降，税负增加，利润减少。
（一）会计核算影响
营业税改征增值税影响会计核算必然发生变化。营业税企业是按营业额和规定的税率计算交纳营业税的，在会计核算上，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金一一应交营业税”科目。营业额包含营业税，即收入据实入账，企业缴纳的营业税作为成本可从企业所得税前扣除，同时相应成本按实际发生列支。但是在改征增值税以后，企业缴纳的增值税，是企业在销售收入之外收取的，不进入企业成本扣除。取得的营业收入，应按规定换算为不含税销售额，以此计算销项税额或应征税款;外购货物和劳务的支出，如果取得符合规定的增值税扣税凭证的，也应该以不含税价格，同时确定相应的进项税额。因此，从会计核算上来看，营业税改征增值税以后，相关收入、成本以及税金的核算都出现了较大的变化，企业财务管理也相应需做调整。
（二）财业融合管理模式的影响
在营业税制下，按照实际取得的营业收入缴税，而在增值税制下，采用视同销售原则，即销售代销货物，无偿提供应税服务，无偿赠送外购货物，需视同应税服务确认销项税额。通信业的营销套餐及活动免费赠送商品或服务、积分兑换商品或服务、员工免费使用电信服务、公益性赠送电信服务等没有收入的业务或营销方案都将视同销售，并计算销项税额。
因此，营改增后，通信行业更加需要加强财务和业务的融合，在营销阶段以及商业模式的筹划阶段，强化财税专业人员的介入，避免采用粗放型财务管理模式而引发税务风险。
（三）财务及系统集成的影响
为应对增值税给企业带来的变化，通信行业将会相应的调整制度、流程来对增值税管理工作进行规范，这些都需要系统支撑落地。系统改造涉及系统较多，包括合同系统的供应商资质管理和采购价税分离信息采集，报账平台的自动对可抵扣业务管控改造和报账发票信息采集，ERP系统的增值税核算功能，预算系统的指标口径和交互信息调整等。
三、营改增下加强通信行业财务管理的建议
（一）财务管理前移，强化财业融合，提前纳税筹划
将财务管理工作移到业务前端，配合业务部门梳理本公司营销模式，分析是否存在视同销售或视同提供服务等特殊业务。设计新的资费营销案时，财务和业
务部门需根据业务情况确定是否属于视同销售，并综合分析视同销售销项税额对营销案整体效益的影响，以避免税务风险。
对供应商、合作伙伴的资质进行梳理，并对供应商信息进行统一管理，选择合作的供应商时，应选择财务管理程序健全、能够开具增值税发票的企业。
（二）改进会计核算，完善收入确认，提高分析能力
根据通信行业的实际情况，规范会计处理，统一科目设置及核算原则。财务管理部门，应建立增值税明细账，注意会计核算过程中的不同，及时制定策略。企业应提高收入质量，加强应收账款管理，尽量减少坏账发生，避免税负增加。针对差异化税率问题，需重新审视通信业收入确认原则，采取公允价值计量法对
各项业务收入分别计量。
提高财务分析能力，及时分析营改增给财务、业务带来的一系列影响。明确营改增的政策，并实时关注新的动态，以便及时享受优惠政策或制定应对措施。
（三）严格管理发票，加强企业内部控制
【关键词】知识经济;建筑企业;财务管理
所谓“新经济”,也称知识经济。知识经济即以知识为基础的经济。它是指区别于以前的以传统工业为支柱产业、以自然资源为主要依托的新型经济。它是以高新技术产业为支柱,以智力资源为主要依托、以知识经济和技术创新为核心、以经济的全球化和信息化为基本特征的、可持续发展的新型经济。“新经济”的“新”字包括概念的创新、运行模式的创新和技术的创新等。信息技术革命的推进,新经济的发展,必然导致全球一体化进程的加快。新经济是人类经济发展史中前所未有的科技型、创新型经济。随着新经济时代的到来,传统财务管理的一些手段和方法将面临新的变革,新经济正向财务管理体系发起挑战。建筑企业财务管理工作的重要性已被越来越多的企业家和管理人员所认同。
一、新经济下建筑企业的基本特征
(一)超竞争环境时代和用户至上
新经济时代,建筑企业面临的内外部环境加速变化,各种利弊因素交错变化,异常复杂,企业进入了“超竞争环境时代”。现代信息技术可以更快捷地使供需双方直接见面,使市场不再是卖方市场或买方市场。用户是真正的“上帝”,创造性地满足用户需求成为企业的立身之本。
(二)信息化程度越来越高
新经济时代,企业的生产经营、管理决策、会计核算、财务管理等均处于高度信息化的网络世界之中,企业进入了数字化生存时代。信息化管理的本质就是数字化管理,数字化管理的本质就是现代化管理思想、管理方法、管理技术和手段充分加以数字化,从而全面提高企业管理效率和效益。
(三)管理模式发生重大改变
金字塔型的组织结构被扁平化的组织结构取代,集权化管理成分越来越小,而民主化管理成分越来越大。从过去重视对物流和资金流的管理,转变为更加重视对人的管理和对信息的管理。会计的基本假设、管理的基本假设、企业的会计核算、财务管理、内部控制也在改变。
(四)注重风险管理
新经济时代,科学技术的迅速发展,信息传播、处理和反馈的速度大大加快,产品的寿命周期不断缩短,无形资产投入速度快。同时,国际金融市场的快速发展使得货币的形式和本质都发生了变化,国际间资本流动大大加快,资本决策可在瞬间完成。以上这些特征决定了在新经济下财务管理必须实行风险管理。
二、建筑企业在新经济下加强财务管理的必要性
加强财务管理是企业适应新经济环境的必然要求。财务部门应当担当企业资金的筹措与运用、成本、价格等方面的决策参谋,发挥出较强的管理能力。加强财务管理,可以不断地寻找提高经济效益的途径。这是因为它可以找到资金成本的最佳水平,从而降低资金成本,可以找到降低商品成本的途径,可以找到长期成本与长远利益的最佳结合点,从而为企业长远利益的获得提供决策依据。再者,它是建筑企业制度创新的需要,即做到产权清晰、管理科学、权责明确、政企分开、资本社会化。企业只有管理和运用好其财产,才不会被兼并或破产。
三、新经济时代对建筑企业财务管理提出了新要求
(一)要求建筑企业对财务管理目标做出调整
随着新经济时代的到来,一方面使知识资本取代物质资本逐渐在建筑企业资本结构中占据主体地位,另一方面使企业利益主体变得多元化。这两方面的重要变化,要求建筑企业财务管理目标做出适时的调整,即由单一的“股东财富最大化”或“企业价值最大化”向多元化目标调整,从而为建筑企业财务管理提供正确的方向。
(二)要求建筑企业对财务管理理念做出调整
新经济时代的建筑企业在财务管理过程中必须更新其理念。着重树立以下观念:一是以财务管理为中心的理念。新经济环境下,企业面临来自多方面的挑战,风险越来越大,要保证建筑企业财务管理目标的实现,必须树立以财务管理为中心的理念。二是风险理念。新经济环境下市场瞬息万变,使建筑企业利益具有极大的不确定性。建筑企业必须树立风险理念,对额外的风险需要有额外的收益进行补偿。三是货币时间价值观念。考虑货币的时间价值是合理地评估建筑企业项目的未来收益和成本的前提条件。四是以人为本的观念。建筑企业财务管理要把对人的激励和约束放在首位。
(三)要求建筑企业对财务管理模式做出调整
进人新经济时代,传统的科层制结构已经不能适应复杂多变的市场环境,逐渐被能够灵活适应市场的扁平化的组织结构所取代。伴随着企业组织结构的转变,企业的管理模式和方式等也正在发生粉转换,即集权化管理越来越少,而民主化、人性化的管理成分则越来越多。从以往重视对物流和资金流的管理.转变为更加重视对人的管理和对信息的管理。财务管理作为现代企业管理的核心内容,其模式也必将随之发生了重大的变化,网络化是财务管理新模式的一个趋势所在。
(四)要求建筑企业对财务管理队伍做出调整
新管理环境下,建筑企业财务管理的目标、理念、模式等皆发生转变,从而必然要求有一支适应新经济管理环境的人才队伍来从事新财务管理。新经济环境下的建筑企业财务管理人员要求专业素质高、政治素质高,要求具备风险管理理念、货币时间价值理念、纳税筹划理念等最新的财务管理理念。除此之外,新经济环境下的财务管理人员要熟悉建筑企业业务,要懂得经济、管理和法律知识。新经济环境下的财务管理人员不应该是知识单一的,而应该具备全方位的知识,只有这样财务管理人员才能在新经济时代更好地发挥作用。【参考文献】
1、洪李萍.财务管理[M].上海:上海财经大学出版社,2005.
