时间：2023-09-07 17:41:39
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产业务税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
参考文献：
摘 要 我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。
关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法
一、房地产企业土地增值税分类
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：
（一）主营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
（二）兼营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
二、房地产企业的分类
依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。
（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物
对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。
（二）项目全部竣工结算前转让的房地产
就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。
（三）项目竣工或办理结算后
在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
三、房地产企业土地增值税税务处理方法
国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”
国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”
《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。
下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
四、房地产企业增值税会计处理策略
（一）土地增值税的纳税筹划
转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。
（二）新增房地产会计科目
随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。
（三）不断完善房地产企业收入核算
（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。
（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量
首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。
五、结语
受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。
参考文献：
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F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）23015901
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“营改增”将在今年完成，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活业四个行业。房地产业作为第三产业的重要组成部分，对于实施“营改增”后税负会如何变化，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。
1 “营改增”改革的理论依据
1.1 税收效率原则
税收效率包括税收经济效率和税收行政效率。税收经济效率指的是税收不应对经济运行产生影响，从理论上说，税收应具备“中性”身份。实际上任何税种都会对经济运行产生影响，只是产生的影响程度不同而已。与增值税仅就增加值征税相比，营业税重复征税的现象十分严重。税收行政效率指的是征税成本的最小化和征税简便易行。征税成本包括税务部门的征收成本，比如税务人员的工资、税务机关的办公费用、发票印刷费用等；也包括纳税人的纳税成本，如申报费、咨询费、税款核算成本等。两税并存会增加税务人员核查税款的工作量，也会迫使兼营销售商品和提供劳务行为的纳税人分开记账、分别核算税款，增加管理成本。
1.2 税收公平原则
税收公平原则要求税收保持中性，也就是同等对待所有纳税人，以便创造一个合理公平的税收环境，促进企业公平竞争。对于客观上存在的一些不公平因素，如资源禀赋差异等，还需要通过差别征税实施调节，以创造大体公平的竞争环境。营业税按照营业额全额征税，并没有考虑到纳税人的盈利情况。无论纳税人经营盈利与否，只要发生了营业额就要征税，这对不同盈利情况的企业是不公平的。而增值税仅就增值额征税，将企业的成本、收益都纳入到税额的计算中，商品的盈利是税款的主要构成部分。因此，增值税较之营业税能更好地体现税收公平原则。
2 营改增对房地产企业税负的影响分析
2.1 建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高
建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。
2.2 土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确
成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，有助于土地价格的理性回归。
2.3 房地产开发企业现金流将受到影响
房地产开发多以项目运作，一般采取预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳税款，由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加，这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金，占用了房地产开发企业的资金流。等年度结束后，根据发生的各项原始成本进行增值税进项税额的核算，抵扣销项税额。
2.4 政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大
当前房地产开发企业面临着购进原材料相对较少，但广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重的问题。2015年将启动房地产领域的营改增改革，根据相关建议，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，主要是根据我国房地产业年均增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行营业税改征增值税前后企业税负的变化，确定此税率。在过渡期间，在售房地产项目缺少相应的政策指导，如项目已竣工，但部分商品房还未销售，销售款如何缴纳税费等，已销售房地产项目，后又退回重新销售的如何处理等等，房地产开发企业面临的税务风险较大。
3 房地产企业相应纳税筹划建议
3.1 加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票
实施营改增后，房地产开发企业要加强增值税发票的管理和使用。实施专人保管和专人开具。要提高内部管理水平，加强税务知识的学习和培训，加强对材料的采购过程中票据的管理，加强与建筑企业的沟通协调，及时取得增值税发票和相应抵扣票据。房地产施工领域竞争激烈，建筑企业难以通过提高承包价格将营改增所承担的税负转嫁给房地产开发企业，这就会从工程质量上来转嫁税务风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质的，符合增值税纳税人资格的施工企业，在确保工程质量的同时为将来自身增值税的抵扣创造条件。
3.2 规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动
要进一步梳理相关业务流程，找准相关风险控制点，对于土地、施工建设、融资等环节，对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理，围绕营改增进行科学管理筹划，找准控制点，进一步降低企业税负。适时将部分业务进行服务外包，合理实现税务筹划，有效实现税费的转移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后，相关会计科目的设置和账务处理程序将比原来复杂，要提前对财务会计人员进行培训，优化财务核算，对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。提前做好申报程序上的准备，按时纳税申报，依法提报各项会计材料。税务筹划应具备可行性，房地产开发企业要充分结合自身实际，确保满足实施筹划方案的条件。房地产开发企业所处的环境和税收政策法律法规都不是一成不变的，财务税务人员应及时关注相关政策的变化，利用好税收政策，让税收筹划方案保持一定的灵活性。
3.3 商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求
房地产开发企业要多角度看待产品多样化的问题。商业地产需求量较大，定价权多掌握在开发商手中，而且商业地产的消费者通过获得地产的增值税发票，可以进行抵扣，降低税负，所以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户的销售，转嫁部分高额税负，降低相关成本。房地产开发企业要利用营业税改征增值税，实现自身的转型升级，优化产品结构和种类，向多业态发展，降低税务风险。
关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：
（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
（二）房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间，由于房地产企业规模一般较大，故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税，抵扣进项，可以选择销售自建或非自建不动产，也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
（一）房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，还未取得《建筑工程施工许可证》，根据近期销售的同类型，相近地段自建普通住宅的价款，成本状况及房地产市场发展趋势，拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元，土地价款为B万，进项税额为C万元，不考虑其他税费，假设该企业资金充足，该企业怎样做可减低税负？
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，即适用房地产新项目的税收政策，适用一般计税法。
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，即适用房地产老项目的税收政策，可选用简易计税法或一般计税法。
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%，即当A>（11B+100C）/6时，若该企业现金流充足，不考虑预缴税款的资金压力，则选用老项目下的简易计税法，企业增值税税负较轻，选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下，企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。
当A
企业应综合考虑现金流及抵扣额，税负效应做出合理决策。
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，预计收入总额均为A万元，自行建造房产的土地价款为B万元，非自建方式取得的房产购买价款为C万元，假设两种方式取得的房产进项均为D，若该企业资金充足，不考虑其他税费，两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税=（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
所以，一般计税法下，该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下，销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产，都适用一般计税法。
应交增值税=A*11%-D（万元）
当A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6时，选用简易计税法销售4月30日前取得的非自建不动产比销售5月1日后取得的不动产的增值税税负后小。
综上，在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下，房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4月30日之前非自建方式取得的不动产相对较优。
从以上分析比较中可看出，房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择，与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣”，房地产企业应充分利用这一政策，结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策，合理安排采购业务，减少“营改增”前的不动产采购业务，采用“先租后买”的方式，将采购业务推至“营改增”后，利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣；通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数，从而减低企业税负。
上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况，应充分运用“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”；“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时，房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小，特别是采取预售房款方式，可有效延缴税款，发挥资金的时间价值。
总之，企业应结合自身情况，合理合法增加进项税额抵扣，综合考虑各税种间的税负平衡，利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划，促进企业整体税负最小化。
三、结论与建议
综上，房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策，充分利用税制改革带来的机遇，有针对性的进行相关税收筹划，把握不同时期的税收筹划要点，提前做好税收安排和业务规划，减低企业税收负担，为企业创造价值。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[Z].2016.
关键词：房地产行业 纳税风险 防范
一、引言
企业纳税风险，是指企业的涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。而就房地产企业来说，由于其本身涉及的税种繁多，且税收制度较为复杂，因此，在纳税遵从、应纳税额核算以及纳税筹划等方面，就会比其他行业面临更大的纳税风险。同时，房地产企业存在着开发周期较长、投资额巨大和会计核算相对复杂的特殊性，尤其是在滚动开发时，其成本更加难以确定。随着企业会计准则的不断更新，能够准备把握房地产业务核算并正确计算出纳税金额的财务人员也不多。而以上这些因素就导致了房地产企业成为中国纳税风险颇高的行业之一。
二、房地产企业纳税风险的具体表现
（一）税收政策遵从风险
税收政策遵从风险是指企业的经营，未能有效适用税收政策而导致未来利益的损失，大致表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。具体说来，一方面，由于企业未能及时更新最新可适用的税收政策系统，依然沿用原来的政策处理涉税事项，从而造成税收违法，例如，房地产企业在2002年之前，其土地来源是国家廉价的土地批租，但2002年之后国家规定土地的取得形式改为拍卖，这就导致企业涉税事项的大幅度更改调整，如果企业没有对这些政策法规进行精确的解读，那么就会使自身处于很大的涉税风险之中。另一方面，由于企业没有对自身内部发生的新变化做出适用税收政策的判断，这样也会同样导致纳税不遵从。比如，在将开发的产品用于出租和自用时，因对税收政策缺乏细致的了解，未能及时确认为税法上的视同销售，计算缴纳营业税和企业所得税，这样就构成了税收违法，从而增加了企业的纳税风险。
（二）纳税金额负担风险
纳税金额的负担风险，实际上就是税款负担风险，而这样的状况在我国现在的企业中普遍存在。由于很多企业的会计核算制度不够健全，税务系统也没用发挥相应的作用，这样一来，就使得企业的纳税金额以“滚雪球”式的方式急速增长，导致很多纳税企业可能会因为过重的税收负担而陷入财务危机，甚至最终难逃破产的厄运。
对于房地产企业来说，纳税金额的负担风险突出表现为在企业会计经济业务中使用大量不符规定的票据进行结算，从而引起诸多本应该可以扣除的真实发生的费用不能够在企业所得税前列支，加重了房地产企业的税收负担。例如，企业在采购汽油、办公用品之时，未能取得增值税专用发票，从而不仅导致进项税额不能如实抵扣，且企业所得税的税前列支也大打折扣。
（三）税收筹划风险
房地产企业涉及的税种繁多，并且涉及的税收条文及相关规定较为复杂，这就给了房地产企业较为广阔的税收筹划空间。基于此，但是很多企业在经营过程中，进行了各种各样的税收筹划。筹划并非不可，但一些财务人员因为过分追求纳税筹划本身而忽略了税收政策遵从和纳税金额核算等重要工作，舍本逐末的结果是，不仅税款没有节省多少，并且，每年因为盲目税收筹划造成了纳税违规问题，不得不补交金额不菲的罚款和滞纳金。
三、如何更好的防范纳税风险
（一）全面学习和把握税收法规政策
税收方面的法规政策本身就细致入微，条文繁多，并且更新速度很快，这就要求企业对这些政策法规进行与时俱进的学习，做到熟悉政策，理解其中含义，在实际工作中能够正确的运用和计算，保证各项经济业务都能够正确的纳入税法的轨道中来。例如，房地产企业在解读这些政策法规之时，可以根据自身特点着重把握合法与非法的临界点，总体上保证企业经营活动的合法性。同时可以合理利用税法赋予企业的各种权利，包括免税、减税、延期纳税等有利于企业进行资金周转的关键点，减轻税负，增加税后利润。学习税收政策法规，不仅仅是加强企业纳税遵从的途径，也是企业进行税收筹划的有效前提，这个方面，笔者会在之后重点说明。
（二）有效利用扣除比率，减轻企业税负
近年来，国家税务总局针对之前税法中存在的税收漏洞，进行了一系列的修订，增加了很多反避税的条款，使得我国税法在趋于完善的同时，也增加了企业的纳税风险。于是，笔者认为，企业应该抛弃过去的理念，重点利用现行税法中的一些扣除比率控制企业整体税负，从而规避税款负担方面的风险。比如，我国税法规定，除了一部分只有在实际发生时才可以列入抵扣范围的成本费用之外，有些税前扣除项目是可以按照权责发生制进行的，即费用可以在发生时而不是在实际支付时确认扣除。企业有些费用虽然在该年度内没有实质性的支付行为，但是按照权责发生制的要求，应该属于该年度内负担，税法又规定可以税前扣除的，对这部分费用应该及时予以提取。比如，根据税法规定，以合理比率提取12月份工资、工会经费以及年度内应该分摊的租赁费用和按照应收账款合理比率提坏账准备等。又如，在企业的所得税税前扣除范围中，业务招待费为一大费用，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，可以在税前按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。在年终汇算清缴时，超过税法允许扣除的部分费用支出，企业应调增应纳税所得额。那么，若能够做到让扣除费用最大化，则可以达到最佳的减轻纳税金额负担的效果。所有税法中这些类似的规定就要求财务人员在日常经营核算中，把握各项费用的扣除比率，对费用进行合理的分类，尽量保证应扣尽扣，使税前费用扣除最大化从而减少应纳税所得额。
（三）依法进行税收筹划
房地产行业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等。房地产行业的税收筹划一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面也需要利用房地产业自身的经营特点进行具有自身特色的税收筹划。当然，这所有的一切都是在合理合法的前提下进行，必须使得税收筹划的过程不违背相关的政策法规，不然，筹划就失去了其可行性。土地增值税可谓房地产行业的一大税种，现行税法中对土地增值税实行四级超率累进税率，而交税与否的临界点则是增值率是否超过20%，于是，如何利用这一临界点进行筹划，是房地产企业控制纳税风险的一个关键点。又例如，在房产税方面，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳时，税率为1.2%，而按照房产租金收入计算缴纳时，税率变为12%，两种方法计算出来的税额存在很大差异，因此，企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。根据不同情况，启用不同的税收筹划方案是必要的。就房地产企业而言，笔者认为，实施全方位的税收精细化管理，将能够考虑到的筹划细节一一落到实处，必定能够带来节税效应，从而更好的降低企业的纳税风险。
（四）实施纳税风险的转嫁
经过这么多年的发展，中国的税收中介机构也迅速的成长起来，成为一门新兴的行业。而房地产企业想要更好的防范和化解纳税风险，求助于税收专业机构是非常可行的。无论是税务师事务所，还是会计师事务所都集中了许多税务方面的精英和专家，纳税人可以请他们作为，全权处理企业的涉税事项，而这也是与国际接轨的一种做法，在其他发达国家，税务中介非常发达，事实上，寻求不仅仅可以提高纳税申报的权威性和专业性，确保纳税人正确和全面地履行纳税义务，而且也是转嫁纳税风险的最好选择。因为，按照中国现行法律政策的规定，如果税收机构在对纳税人实施税收时，给纳税人造成损失，税务中介必须承担赔偿责任，弥补纳税人的损失，这就使得企业纳税风险转移到了中介机构。当然，请求税务中介帮助处理纳税事宜，也需要充分考虑税务的成本与收益的关系，综合权衡，做出最适合企业的决定。
参考文献：
[1] 胡俊坤，房地产开发企业纳税风险及防范[J].中国房地产，2007 ,(05).
[2] 张瑞珍，房地产开发企业土地增值税的纳税筹划及风险防范[J]大家, 2011, (10).
文章编号：1005-913X（2015）07-0120-03
随着我国房地产业的快速发展，房地产业已成为我国税收收入的重要来源。根据《中国税务年鉴2014》，2013年我国房地产业的税收收入占我国当年税收收入的12.97%，仅次于批发业和零售业的13.23%，在产业税收收入中排名第二。房地产开发企业经营周期长，业务复杂，涉及税种多，涉税风险高，房地产业已成为税务稽查工作的重点和难点。2004年至2015年（2009年除外），十多年来国家税务总局均将房地产业列为税收专项检查项目，房地产业是唯一获得如此“优待”的行业，可见房地产业的税务风险之高。
一、房地产开发企业税务稽查发现的问题
（一）未按成本对象准确核算开发成本
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号，下文简称“31号文”），成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定计税成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础。只有准确划分成本对象，房地产开发企业在开发过程中发生的各类成本费用才能准确归集和核算。房地产开发企业在动工建设之前都须向规划部门提交工程建设规划图并备案，修改规划必须向规划部门提出申请。这表明说房地产开发企业在动工之前已经清楚开发项目规划建设的开发产品种类，也就是可以确定成本对象的。但是在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未准确划分成本对象的情况。例如，房地产开发企业未将开发项目内建造的会所、幼儿园等配套设施单独列为成本对象，而将会所、幼儿园等配套设施的开发成本列入开发产品的开发成本中。这主要是因为31号文规定企业在开发区内建造的配套设施如果是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。有的房地产开发企业为了规避上述规定，故意不准确划分成本对象，将配套设施并入开发产品进行成本核算，根据开发产品销售比例一并结转。
（二）关联方借款利息税前扣除
房地产业是资金密集型的行业，在国家对房地产行业调控的情况下，银行收紧房地产业的贷款。从银行贷款困难使得房地产开发企业转向成本更高的信托产品融资。信托公司为了保障信托产品的安全，一般会以股权转让的形式获得房地产开发企业项目公司的股权，成为房地产开发企业项目公司的股东。房地产开发企业向信托公司的借款就成了向关联方借款了。根据《企业所得税法》及其实施条例，关联方借款必须符合相关条件在计算应纳税所得额时才准予扣除。企业如果未能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方，企业的相关利息支出只能按照关联方借款规定的比例扣除。在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未提供相关证明资料而全额扣除关联方借款利息的情况。
（三）管理费用与开发成本间接费用混淆
在税务实践中，房地产开发成本中的开发间接费用和房地产开发费用中的管理费用容易混淆。之所以要对两者进行区分，是由于在土地增值税清算中，开发间接费用是可以据实并加计扣除，而管理费用只能按比例限额扣除。因此部分房地产开发企业有意或无意将管理费用尽量转移到房地产开发成本的开发间接费用中，同时控制管理费用的列支，使按比例扣除的金额大于实际发生额。开发成本增加，加计扣除额也同样会增加，相应地就减少了土地增值额。房地产企业通过这种方式以求减少应纳土地增值税。
（四）不按规定预提开发成本
企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除。由于房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，国家税务总局在31号文里规定，房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本。31号文规定了预提成本的具体要求和标准。为了使得开发成本和销售收入相匹配，前期少交企业所得税，房地产开发企业倾向于在前期多列支成本费用。有的房地产开发企业不按规定预提开发成本也就不足为奇了。
（五）多列（虚列）成本费用
房地产开发企业会计核算复杂，开发环节中计算复杂且可以进行税收筹划的税种是土地增值税和企业所得税。房地产企业开发项目的增值额对企业应纳的土地增值税和企业所得税影响甚大。为了节约税收支出，房地产开发企业有意在开发成本上做文章，想方设法增加开发成本。在税务实践中，税务人员发现房地产开发企业存在使用虚开发票、假发票列支成本费用的情况。
二、房地产开发企业出现税务问题的原因
（一）房地产开发企业资金紧张
房地产业是典型的资本密集型行业，从土地购买到开发建设的全过程需要大量、持续的资本供应。根据中国国家统计局网站数据统计，房地产开发企业2006年至2012年的平均资产负债率为74.2%，2013年房地产开发企业资金来源统计中，企业自筹资金比例是38.83%，国内贷款比例是16.11%，其他资金来源比例是44.62%。应付上游施工企业的工程款和预收下游购房者的定金预收款和个人按揭贷款是房地产开发企业商业信用融资的重要来源。房地产开发企业的预售所得资金须全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，预售资金的核拨按建设进度进行，这些情况会导致房地产开发企业的现金流相对紧张。企业肯定存在节约税收现金支出的动力。由于预售资金受到监管，房地产开发企业按销售收入比例计算的营业税的税务风险较低。房地产开发企业一般就在计算相对复杂的土地增值税、企业所得税等税种上做文章。
（二）成本结转的时间性差异
房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，虽然国家税务总局在31号文里规定房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本，但31号文对预提成本还是明确了具体要求和标准。对于房地产开发企业而言，前期结转成本少，应纳企业所得税就多；后期取得相关开发成本的合法凭证，开发成本增大，但是后期发生的销售收入未能足以覆盖成本。在税务实践中企业应纳企业所得税额为负数需要申请退税，但申请退税并不退还利息，申请退税的流程也相对复杂。在房地产开发企业资金紧张，有时外部融资的年利率高达20%的情况下，企业宁愿承担税收风险，先按照预估的开发成本结转成本（通常情况下，房地产企业预估的开发成本是比较接近实际的）。若事后面临税务检查，企业预估的开发成本大部分都已经取得合法票据了，成本是实际发生的；税务机关要处理，也只能对不按期申报的税款加收滞纳金。每天万分之五的滞纳金相当于年利率18.25%，有时还低于外部融资成本。
（三）税制漏洞导致开发成本虚增
房地产开发企业是生产和销售商品房的企业，由于税制的原因，房地产开发企业申报缴纳的是营业税而不是增值税。增值税的链条在房地产业被人为割断。房地产开发企业购进货物取得的增值税专用发票并不需要认证，主管税务机关未能及时了解房地产开发企业取得成本发票情况。而现行建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。代开票纳税人提供完税凭证、营业执照和税务登记证复印件、建筑劳务合同或其他有效证明，外出经营税收管理证明，中标通知书等工程项目证书等材料便可到应税劳务发生地主管税务机关申请为其代开发票。对于无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。从规定上看，建筑业纳税人向税务机关申请代开建筑业发票的程序并不复杂，代开发票的税务机关只是对纳税人提供的书面资料进行核实，不需要对建筑业纳税人申请代开发票的业务进行实地核实。有的房地产开发企业就通过虚假的建筑工程合同、假发票、虚开发票等手段虚增开发成本。
（四）部门间信息未能有效共享
开发一个房地产项目需要经过若干个主管部门的审批、许可和监管，有关房地产开发的信息分散在这些部门里。长期以来，税务部门与这些监管部门之间没有建立有效的信息沟通和交换制度，难以在房地产开发过程中对开发商进行有效的监控。税务部门与监管部门间信息未能有效沟通，由于管辖权的原因，国税部门和地税部门在房地产业征管上也未能有效衔接。2002年起，新增企业的企业所得税由国税部门负责征管；2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。2015年，房地产业的“营改增”正在酝酿出台中，又会出现货物劳务税与企业所得税的征管由两个税务机关负责的情况。这种征管模式不仅增加纳税人的负担，也不利于征管信息的沟通。
税务部门之间、税务部门与其他监管部门间信息未能有效沟通，使得税务部门对房地产开发企业的纳税情况缺乏有效监管，使企业有空子可钻。
三、完善房地产开发企业征管的政策建议
（一）加强对房地产开发企业的成本对象管理
成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础，税务机关应重视对房地产开发企业的成本对象管理。根据国家税务总局在2014年6月16日下发的《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告 2014年第35号），房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。其实如果待开发产品完工当年才向主管税务机关报送成本对象确定专项报告，企业大部分的成本费用已经列支了，成本对象的计税成本已经基本确定了。主管税务机关此时若发现纳税人成本对象确定有误，要求纳税人调整成本对象，相当于要重新核算开发成本，这是很费时费力的事情。笔者认为房地产开发企业应当于动工当年，在第一次进行企业所得税年度申报时向主管税务机关报送成本对象的专项报告。主管税务机关应对纳税人报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，及时辅导企业进行合理调整，并对企业加强后续管理。
（二）加强对房地产业和建筑业日管
税务征管部门要不断强化基础管理、堵塞征管漏洞。针对房地产业，税务机关应建立房地产业项目跟踪管理制度，设立台账对房地产开发企业的登记、动工、销售等过程实行全程跟踪管理，对企业报送的资料及时进行分析审核，同时加大对房地产开发企业开发产品的成本分析和票据审核力度。建筑业劳务是房地产开发企业成本的重要构成部分，从源头上对建筑业进行监管，有利于增加房地产开发企业成本核算的真实性和准确性。因此，税务机关应加强对建筑业的日管，完善建筑业纳税人的项目管理制度，加强对建筑业纳税人承接工程的真实性和收入的准确性管理，防止房地产开发企业联合建筑业纳税人利用虚假合同、虚假发票和虚开发票虚增开发成本。完善房地产业纳税评估工作，对房地产开发企业定时进行相关税源分析，发现问题及时检查；涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门。
税务部门应利用房地产业进行“营改增”的契机，重新梳理房地产业的相关税收政策，减少因税制不完善导致的征管问题。
（三）建立部门间的信息传递制度
信息管税的前提是税务机关须掌握企业涉税信息。税务部门要尽力争取相关部门的支持与配合，加强与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门以及银行等金融机构的协调和协作，定期与这些部门进行信息交流共享，及时掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，对房地产开发企业实施立体化管理。如在征地环节，税务部门可到土地管理部门了解掌握具体的征地时间和土地金额；在销售环节，通过到房管部门取证开发项目销售情况，以发现以房抵债或隐匿收入的现象；在房地产开发的全过程中，都应及时和银行等金融机构交流沟通，严格监控纳税人的收入和所得，准确掌握房地产企业的资金往来，实行全程动态跟踪。借助金税三期税收管理系统，国税和地税部门应实现共管企业的信息互通，提高管理效能。
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）
这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）
2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）
分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划
一、引言
随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。
房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。
二、房地产业税收筹划的基本理论
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。
（一）房地产企业涉及的税种分析
目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。
与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：
1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。
3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。
（三）房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：
1．税基筹划技术
房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2．收入实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
3．费用摊销技术
房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。
4．转化技术
房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。
5．规避平台筹划技术
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。
三、新会计准则下房地产企业的税收筹划
与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。
（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。
（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划
建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。
（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划
《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。
（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划
新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。
1．分期收款的税收筹划
根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。
2．预售房款的税收筹划
房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。
[参考文献]
[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．
[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．
关键词：房地产企业；税收筹划；案例
房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
一、土地增值税的筹划
我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。
筹划方案1：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元
扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元
土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元
筹划方案2：
如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元
扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元
土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元
筹划方案3：
公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元
扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元
土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元
从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。
由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。
二、营业税的筹划
营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。
三、企业所得税的税收筹划
企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2006年版.
[2]李龙梅.企业税务筹划误区分析.财会通讯（理财版）,2006年第4期.
[3]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究.财会通讯（理财版）.2007年第4期.
[4]扬俊,罗峥编著.合法节税─新经理人税务筹划手册.中国纺织出版社,2003年2月版.
[关键词]营改增；房地产企业；影响；建议
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711119
营改增以后，税种的改变对房地产企业税负、利润、发票管理等都产生了巨大影响。
1营改增对房地产企业的影响
最新实施办法规定，将原有房地产业5%的营业税改为增值税，同时允许抵扣进项税额：一般纳税人适用11%的增值税税率，小规模纳税人大多征收率为3%。面对这一重大的政策革新，我们分析了万科、绿地、保利以及绿城2016年第三季度报表，从以下三方面做出分析。
11税负方面的影响
营改增最直接的影响就是税负的变化。2016年第三季度绿地缴纳增值税12158137万元，比2015年同期（营业税与增值税之和）下降8178241万元，税负率降低131个百分点。此外，绿城、保利的税负较2015年同期也有所下降，分别降低了243个和07个百分点。但相较之以上企业，万科公司税负较2015年同期却上涨042个百分点。据现有数据统计，小规模纳税人与采用简易征收方式的一般纳税人（征税率或税率为3%）多数税负下降；一般纳税人（税率为11%）五成税负增加。
其实，税负的下降与否难有定论，主要是取决于企业的进项抵扣情况各有差异。营改增以前，房地产行业按销售额的5%征收营业税；而营改增以后，房地产业按销项与进项差额的11%来缴税。单纯从税率讲，增值税税率较营业税有所上升；但营业税是按营业额全额征收，而增值税则按销项与进项差额计征。因此，能否获得进项的抵扣成为其中的关键。
下面，我们用“无差别平衡点”来分析此现象。假设某房地产企业营业收入为X，进项税额为Y，进项税额税率适用17%：
第一，对增值税一般纳税人而言，营改增前后税负相等时，X和Y关系如下：
因此，进项税额大于营业收入的3379%时，房地产行业的税负才可能有所减轻。
第二，针对小规模纳税人及采用简易征收方式的一般纳税人：
5%X>3%X/（1+3%）是恒成立的
因此，对小规模纳税人及简易征收方式的一般纳税人而言，营改增后税率一定是下降的。
12利润方面的影响
增值税作为价外税，从核算角度来讲对企业利润并无影响。但在营改增实施背景下，税率的突然改变以及议价能力的限制，客观会造成部分企业经营状况的变化。从我们分析的各企业2016年第三季度的数据来看，万科、绿地分别较2015年同期利润率上涨153个、219个百分点，绿城的利润率也有所上升；而保利的利润率较2015年同期则下降了182个百分点。
营改增影响利润的一个直接原因是纳税金额的变动会引起利润扣除额的增减，由于企业税负升降不定，所以利润的影响也难有定论。在此，我们可以进行一个简单的测算：
营改增之前房地产业净利润计算如下：
净利润1=（营业收入-成本-营业税C城建税-教育费附加）×75%
城建税+教育税附加=10%×营业税
营改增之后房地产行业净利润：
净利润2=（营业收入-成本-增值税-城建税-教育费附加）×75%
城建税+教育税附加=10%×增值税
整理易得，营改增以后：
Δ净利润=净利润1-净利润2=（1+10%）（营业税-增值税）×75%
联系税负的测算结果，当营业税与增值税额相等时，即 Y/X=3379%，营改增前后房地产行业净利润不变；当营业税额大于增值税时，即 Y/X3379%，房地产行业净利润增加；当营业税额小于增值税时，即 Y/X
13经营管理方面的影响
据相关调查，认为营改增对经营管理有较大影响的企业约有444%。主要影响归结为以下三点。
第一，发票管理难度加大。营改增以后，增值税专用发票的管理对于企业来说至关重要。而其办理程序复杂，保管数量加大，对财务人员提出了较高的要求。
第二，产品定价难度较大。营改增颠覆了产品的定价模式，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整。新的标准对房地产企业的定价能力及方式提出了更高的要求。
第三，营销策略选择难度上升。营改增后，房地产业受销售范围扩大、混合销售税率不同等情况的影响，营销方案需相应改变。如，同为家具、家电类商品，随精装房一并销售时，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算；若随房地产企业促销活动时赠送，进项和销项税额都适用17%的税率。因此，营销策略不同，最终的纳税金额也随之改变。
2房地产企业应对营改增的策略建议
（1）加强进项税额抵扣环节的管理。自营改增后，企业有效避免重复纳税的前提是有较多的抵扣项。因此，企业通过加大进项税额抵扣降低税负是一个重要方法。房地产业的很多原料是由小规模供应商提供，取得增值税发票较为困难；另外，房地产企业很多原料增值税目前采用简易办法征收，在抵扣时也会造成困难；人工则多直接雇用建筑工人，人工费用很难取得增值税发票。因此，房地产企业在购进原材料时应该更多考虑一般纳税人。另外，进项税额抵扣有严格的时间要求，需要及时进行抵扣认证，房地产的生产周期较长，需要处理好抵扣认证工作。
（2）注重成本控制。房地产行业成本主要有土地采购、建筑安装及财务成本等。土地采购成本在不同城市之间差距悬殊。北上广深等一线城市住宅用地成本都在数万元每平米，但二线城市土地在万元左右。建筑安装成本主要由原材料和人工费用组成，原料与人工费用在全国范围内差距不大，在交通运输极为发达的今天，原料与劳务成本完全可以突破空间限制。财务费用随着国内信贷、上市融资、票据等融资渠道的拓宽不断降低。因此，房地产行业主要的成本还是土地采购成本。在税收方面，房地产企业提高利润主要还应从增加土地成本抵扣来考虑。
（3）健全财务制度，规范经营行为。房地产企业在施行营改增之后，各种增值税发票可以起到抵扣的目的。在实际经营中，房地产企业必须对原料供应商以及劳务提供者进行筛选，以保证增值税发票的获取；必须更加慎重地对待发票，减少遗失或无法抵扣给企业带来的大量损失。房地产企业在境外的建筑服务和工程监理服务免征增值税，因此有规模进行全球化发展的企业可以拓宽自己在空间上的业务范围，利用税收政策优惠发展自己。
3总论
房地产行业开始施行营改增以来，不同房地产企业的同期税负增减不一，这表明企业的经营管理与具体的业务开展对税负也有举足轻重的影响。据国家税务总局披露，5月1日全面实施营改增后，5～7月全国累计减税达1260亿元。因此总体基本实现税负只减不增，而具体的情况则需要企业因地制宜进行筹划。
参考文献：
[1]孙作林“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）
关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理
房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。
据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。
1、我国房地产开发企业适用的税收政策
房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。
1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策
房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。
1.2、土地增值税
我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。
1.3、企业所得税
2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
1.4、印花税
印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。
2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策
房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。
2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理
公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。
参考文献：
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一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
